Absicherung Von Darlehen durch Grundpfandrechte 5-Auflage-2010

Inhaltsverzeichnis
Absicherung von Darlehen durch Grundpfandrechte
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis ______________________________________ 8
Einleitung und Zielsetzung des Studienbriefs ____________________ 9
1 Der Darlehensvertrag als Grundlage der Gewährung
und Absicherung des Darlehens ______________________ 11
1.1 Begriff des Darlehens ___________________________________ 11
1.2 Arten von Gelddarlehen _________________________________ 11
1.3 Inhalt und Bedeutung des Darlehensvertrages ________________ 12
1.4 Wesentliche Rechte und Pflichten des Darlehensnehmers
und des Darlehensgebers ________________________________ 13
1.5 Form des Darlehensvertrages _____________________________ 14
1.6 Verhältnis der darlehensvertraglichen Regelungen
zum Bankaufsichtsrecht _________________________________ 15
1.7 Aufgaben ____________________________________________ 16
2 Grundpfandrechte __________________________________ 17
2.1 Begriff und Bedeutung __________________________________ 17
2.2 Grundpfandrechtsarten __________________________________ 18
2.2.1 Hypothek ______________________________________ 18
2.2.2 Grundschuld ___________________________________ 18
2.2.3 Rentenschuld ___________________________________ 22
2.3 Aufgaben ____________________________________________ 22
3 Arten der Grundschuld und ihre Bedeutung ____________ 23
3.1 Briefgrundschuld ______________________________________ 23
3.2 Buchgrundschuld ______________________________________ 24
3.3 Einzelgrundschuld _____________________________________ 24
3.4 Gesamtgrundschuld ____________________________________ 24
3.4.1 Mithaftvermerk _________________________________ 25
3.4.2 Haftung der einzelnen Grundstücke _________________ 25
3.4.3 Nachverpfändung _______________________________ 26
3.4.4 Verteilung der Gesamtgrundschuld _________________ 26
3.5 Eigentümergrundschuld _________________________________ 27
3.5.1 Gesetzlicher Löschungsanspruch ___________________ 27
3.5.2 Ausschluss des gesetzlichen Löschungsanspruchs ______ 30
3.6 Aufgaben ____________________________________________ 31
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Absicherung von Darlehen durch Grundpfandrechte
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4 Bestellung und Abtretung der Grundschuld _____________ 32
4.1 Gesetzliche Voraussetzungen der Grundschuld _______________ 32
4.1.1 Dingliche Einigung über die Grundschuld _____________ 32
4.1.2 Eintragung der Grundschuld im Grundbuch ____________ 33
4.1.3 Erwerb des Grundschuldbriefes _____________________ 35
4.2 Inhalt der Grundschuldbestellungsformulare der Kreditinstitute __ 35
4.2.1 Grundschuldzinsen _______________________________ 35
4.2.2 Sonstige Nebenleistungen __________________________ 36
4.2.3 Fälligkeit der Grundschuld _________________________ 36
4.2.4 Sofortige Vollstreckbarkeit der Grundschuld ___________ 36
4.2.5 Vollstreckbares abstraktes Schuldversprechen __________ 37
4.3 Abtretung der Grundschuld _______________________________ 39
4.3.1 Abtretung der Buchgrundschuld _____________________ 39
4.3.2 Abtretung der Briefgrundschuld _____________________ 40
4.4 Aufgaben _____________________________________________ 40
5 Grundstücke als Belastungsgegenstände ______________ 41
5.1 Begriff des Grundstücks _________________________________ 41
5.2 Anteil an ungetrennten Hofräumen _________________________ 42
5.2.1 Hofraumverordnung ______________________________ 42
5.2.2 Realkreditfähigkeit _______________________________ 43
5.3 Miteigentumsanteil an einem Grundstück ____________________ 43
5.4 Wohnungs- und Teileigentum _____________________________ 44
5.4.1 Abweichung der Bauausführung vom Teilungsplan ______ 45
5.4.2 Verteilung der Lasten und Kosten im Innenverhältnis
der Eigentümer __________________________________ 46
5.4.3 Veräußerungsbeschränkung ________________________ 47
5.5 Aufgaben _____________________________________________ 48
6 Grundstücksgleiche Rechte als Belastungsgegenstände __ 49
6.1 Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) _________ 50
6.1.1 Begriff und Inhalt des Erbbaurechts __________________ 50
6.1.2 Veräußerungs- und Belastungsbeschränkung ___________ 52
6.1.3 Erbbauzins und dessen Wertsicherung ________________ 54
6.1.4 Deckungsgrundpfandrechte der Pfandbriefbanken _______ 59
6.2 Untererbbaurecht _______________________________________ 59
6.3 Wohnungs- und Teilerbbaurecht ___________________________ 60
6.4 Gebäudeeigentum in den neuen Bundesländern _______________ 60
6.4.1 Gebäudeeigentum aufgrund eines dinglichen
Nutzungsrechts an einem Grundstück ________________ 61
6.4.2 Nutzungsurkunde und Grundbucheintragungen _________ 62
6.4.3 Nutzungsrechtsloses Gebäudeeigentum _______________ 66
6.5 Aufgaben _____________________________________________ 66
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7 Gegenstand der dinglichen Haftung der Grundschuld ____ 67
7.1 Bestandteile des Grundstücks ____________________________ 68
7.1.1 Sachen als wesentliche Bestandteile _________________ 68
7.1.2 Rechte als wesentliche Bestandteile des Grundstücks ___ 72
7.1.3 Nicht wesentliche Bestandteile _____________________ 72
7.1.4 Scheinbestandteile _______________________________ 73
7.1.5 Getrennte Bestandteile und Erzeugnisse ______________ 75
7.1.6 Bedeutung der Bestandteilseigenschaft
für die Grundschuld als Darlehenssicherheit __________ 76
7.2 Grundstückszubehör ____________________________________ 77
7.2.1 Begriff des Zubehörs _____________________________ 77
7.2.2 Gewerbliches Inventar ___________________________ 78
7.2.3 Landwirtschaftliches Inventar ______________________ 78
7.2.4 Eigentum am Zubehör ____________________________ 78
7.2.5 Enthaftung des Grundstückszubehörs ________________ 79
7.2.6 Zusätzliche Absicherung am Zubehör _______________ 79
7.2.7 Zubehör bei der Ermittlung des Sicherungswerts
einer Grundschuld _______________________________ 79
7.3 Miet- und Pachtforderungen _____________________________ 80
7.3.1 Beschlagnahme der Mietforderungen ________________ 80
7.3.2 Schriftform des Mietvertrages _____________________ 81
7.3.3 Wertsicherung der Miete __________________________ 83
7.4 Versicherungsforderungen _______________________________ 86
7.4.1 Umfang der Haftung _____________________________ 86
7.4.2 Gebäudeversicherung ____________________________ 86
7.5 Aufgaben ____________________________________________ 89
8 Rang der Grundschuld ______________________________ 90
8.1 Rangordnung im Grundbuch _____________________________ 90
8.1.1 Bedeutung des Grundbuchrangs
für den Grundschuldgläubiger _____________________ 90
8.1.2 Rangverhältnis mehrerer Rechte ____________________ 91
8.2 Rangvereinbarung _____________________________________ 91
8.3 Rangvorbehalt ________________________________________ 92
8.4 Rangänderung ________________________________________ 95
8.5 Aufgaben ____________________________________________ 96
9 Auflassungsvormerkungen im Rang vor der Grundschuld 97
9.1 Auflassungsvormerkung ________________________________ 97
9.1.1 Wirkung der Vormerkung _________________________ 98
9.1.2 Ausnahme bei Teilflächen _________________________ 98
9.1.3 Auswirkungen der Auflassungsvormerkung
auf den Sicherungswert der Grundschuld _____________ 99
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9.2 Vormerkung zur Sicherung eines Wiederkaufsrechts ___________ 100
9.2.1 Begriff des Wiederkaufsrechts ______________________ 101
9.2.2 Wiederkaufpreisbelegungsklausel ___________________ 101
9.2.3 Abtretung des Wiederkaufpreisanspruchs und
Festlegung eines Höchstbetrages ____________________ 103
9.3 Aufgaben _____________________________________________ 104
10 Dingliche Rechte an Grundstücken im Rang
vor der Grundschuld ________________________________ 105
10.1 Vorlasten und Wertminderungspositionen ___________________ 105
10.2 Vorrangige Grundschulden _______________________________ 108
10.3 Vorrangige Rechte der Abteilung II des Grundbuchs ___________ 109
10.3.1 Erbbaurecht _____________________________________ 110
10.3.2 Dingliches Nutzungsrecht/Gebäudeeigentum ___________ 111
10.3.3 Nießbrauch _____________________________________ 112
10.3.3.1 Begriff und Inhalt des Nießbrauchs ________ 112
10.3.3.2 Entstehung des Nießbrauchs _____________ 113
10.3.3.3 Auswirkungen des Nießbrauchs auf
den Sicherungswert der Grundschuld _______ 113
10.3.4 Grunddienstbarkeit _______________________________ 114
10.3.4.1 Begriff und Inhalt der Grunddienstbarkeit ___ 114
10.3.4.2 Entstehung der Grunddienstbarkeit ________ 117
10.3.4.3 Auswirkungen der Grunddienstbarkeit
auf den Sicherungswert der Grundschuld ___ 117
10.3.5 Beschränkte persönliche Dienstbarkeit ________________ 118
10.3.5.1 Begriff und Inhalt der beschränkten
persönlichen Dienstbarkeit _______________ 118
10.3.5.2 Dingliches Wohnungsrecht ______________ 119
10.3.5.3 Mieter – Dienstbarkeit __________________ 120
10.3.5.4 Auswirkungen der beschränkten
persönlichen Dienstbarkeit auf den
Sicherungswert der Grundschuld __________ 121
10.3.6 Reallast ________________________________________ 125
10.3.6.1 Begriff und Inhalt der Reallast ____________ 125
10.3.6.2 Wertsicherung der Reallast ______________ 126
10.3.6.3 Berechtigter __________________________ 126
10.3.6.4 Entstehung der Reallast _________________ 127
10.3.6.5 Auswirkungen der Reallast auf den
Sicherungswert der Grundschuld __________ 127
10.4 Aufgaben _____________________________________________ 128
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11 Verwertung der Grundschuld
durch Zwangsvollstreckung __________________________ 129
11.1 Allgemeine Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung ________ 129
11.1.1 Vollstreckungstitel ______________________________ 129
11.1.2 Rechtsnachfolge ________________________________ 130
11.1.3 Zustellung _____________________________________ 130
11.1.4 Wartefrist _____________________________________ 131
11.2 Zwangsversteigerung des Grundstücks _____________________ 131
11.2.1 Anordnung der Zwangsversteigerung und
Beschlagnahme des Grundstücks ___________________ 131
11.2.2 Umfang der Beschlagnahme _______________________ 132
11.2.3 Festsetzung des Verkehrswerts _____________________ 132
11.2.4 Rangordnung der Rechte __________________________ 133
11.2.5 Versteigerungstermin ____________________________ 137
11.2.6 Wirkung des Zuschlags ___________________________ 138
11.3 Zwangsverwaltung des Grundstücks _______________________ 139
11.3.1 Anordnung der Zwangsverwaltung und
Beschlagnahme des Grundstücks ___________________ 139
11.3.2 Zwangsverwalter ________________________________ 140
11.3.3 Verwendung der Einnahmen _______________________ 141
11.3.4 Aufhebung der Zwangsverwaltung __________________ 141
11.4 Aufgaben ____________________________________________ 142
12 Anlagen zum Studienbrief ___________________________ 143
12.1 Formular „Bestellung einer brieflosen Sicherungsgrundschuld“ __ 143
12.2 Hofraumverordnung ____________________________________ 147
12.3 Preisklauselgesetz _____________________________________ 148
13 Lösungen der Aufgaben _____________________________ 151
Literaturverzeichnis ________________________________________ 165
Stichwortverzeichnis ________________________________________ 166
Abbildungsverzeichnis ______________________________________ 169
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