Zahlungsrückstände - was tun - Immobilien Dittmann KG

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Mitglied im Bundesfachverband Wohnungs- u. Immobilienverwalter e.V
Die Eigentümergemeinschaft als Sozialamt ?
Zahlungsrückstände - was tun ?
Uwe A. Stein, Düsseldorf
Die Sorge um den Arbeitsplatz und das Risiko der Arbeitslosigkeit machen
sich auch im Wohnungseigentum deutlich bemerkbar. Durch die sich inzwischen
häufenden Zahlungsausfälle bekommen immer mehr Eigentümergemeinschaften,
die praktischen Konsequenzen einer „gesamtschuldnerischen
Haftung“ zu spüren. Gesamtschuldnerisch bedeutet „alle für einen - einer
für alle“ !
Nach § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz ist jeder Miteigentümer zur
anteiligen Kostentragung verpflichtet. Die Höhe der Beitragszahlung wird
mit dem beschlossenen Wirtschaftsplan (Vorkalkulation) und nach Ende der
Jahres in der ebenfalls durch Beschluss der Eigentümerversammlung zu
genehmigenden Jahresabrechnung fällig gestellt.
Es kommt nun immer häufiger vor, dass einzelne Wohnungseigentümer mit
ihren Zahlungen in Verzug geraten oder endgültig ausfallen. Wie kann sich
eine Eigentümergemeinschaft vor derartigen Zahlungsausfällen schützen ?
Der Wirtschaftsplan
Der Wirtschaftsplan wird vom Verwalter aufgestellt und dient als Vorkalkulation
für die über das Jahr zu erwartenden Betriebskosten wie Wasser, Kanal,
Heizung, Versicherungen, Gebäude- und Gartenpflege etc. Dabei
kommen schnell 20 verschiedene Kostenarten und mehr zusammen. Neben
den reinen Betriebskosten sind in diese Vorkalkulation noch die Kosten der
Verwaltung und ein zu schätzender - aber nicht unbeträchtlicher - Betrag
für spätere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (Instandhaltungsrücklage)
aufzunehmen.
Die Eigentümerversammlung beschließt über die Anerkennung des vorgelegten
Wirtschaftsplanes und stellt damit gleichzeitig die anteilige, monatliche
Zahlung des einzelnen Miteigentümers fällig. Die Anteile berechnen sich
nach dem Gesetz im Verhältnis der Miteigentumsanteile. Einzelne Gemeinschaftsordnungen
sehen aber auch einen oder mehrere andere Verteilerschlüssel
wie z.B. Wohnfläche, Einheiten vor. Mit Anerkennung des Wirtschaftsplans
durch Beschluss entsteht die - meist monatliche - Vorleistungspflicht
für den einzelnen Miteigentümer.
Fast alle Eigentümergemeinschaften gehen von der „heilen Welt“ aus und
hoffen, dass jeder Miteigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen pünktlich
nachkommt. Die monatliche Hausgeldhöhe beträgt heute je nach Gebäudeart,
Ausstattung und Instandhaltungsbedarf zwischen € 3,50 bis € 8,50 pro
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qm-Wohnfläche. Eine gewisse Reserve für Zahlungsausfälle wird im Wirtschaftsplan
in der Regel nicht eingeplant.
Die Jahresabrechnung
Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres stellt der Verwalter eine Gesamt- und
Einzelabrechnung für die Eigentümer über die tatsächlich entstandenen
Kosten auf. Erst dann zeigt sich, ob die Vorschüsse gemäß Wirtschaftsplan
tatsächlich ausgereicht haben. Das Abrechnungsergebnis endet im günstigsten
Fall mit einem Guthaben, welches mit der nächsten Hausgeldzahlung
verrechnet wird; anderenfalls mit einem „Ausgabenüberschuss“ (Fehlbetrag),
der spätestens im Folgemonat nach der Versammlung als
Nachzahlung fällig zu stellen ist.
Auch hier entsteht für die Miteigentümer aus den offenen Nachzahlungen
wieder ein Ausfallrisiko.
Typische Fehler
Als typische Eigentümer- und Verwalterfehler sind in der Praxis zu
beobachten:
1. Zu niedrig kalkulierte Wirtschaftspläne
Noch immer glauben zahlreiche Wohnungseigentümer an die „wundersame
Geldvermehrung“ und kürzen - oft gegen den Rat des Verwalters - den aufgestellten
Wirtschaftsplan, nur um wenigstens bis zur späteren Jahresabrechnung
Geld „zu sparen“. Die spätere Nachzahlung - meistens zum ungünstigsten
Zeitpunkt - kommt aber bestimmt und es beginnt die Suche
nach einem Schuldigen.
2. Zu niedrige Instandhaltungsrücklage
Selbst wenn der Wirtschaftsplan die jährlichen Betriebskosten deckt, muss
auch frühzeitig an spätere Instandhaltungs- / Instandsetzungsmaßnahmen
der Wohnanlage gedacht werden. Hilfreich kann ein zusammen mit einem
Fachmann erstellter Instandhaltungsplan für die nächsten 5 Jahre sein.
Die Wohnungseigentümer lassen sich all zu oft von der Höhe der bisher abgesparten
Gesamtsumme der Rücklage blenden. So viel haben sie selbst oft
nicht auf der Bank. Warum soll man also noch weiter „beim Verwalter“ ansparen,
wenn man dafür doch herrlich in Urlaub fahren usw. kann ?
Nur all zu gerne glauben die Kaufinteressenten dem nur am Verkauf interessierten
Veräußerer, wenn es um die Höhe der Rücklage geht. „Wir haben
ja für unseren Neubau erst einmal fünf Jahre „Garantie“ ! Warum sollten
wir dann schon eine Rücklage ansparen ? – Doch das ist ein Irrtum: Denn
wenn nach dieser Zeit Fenster oder das Treppenhaus gestrichen werden
sollen, muss zwischenzeitlich Geld angespart worden sein.
Ein Eigenheimer weiß ebenfalls, dass Reparaturen auf ihn zukommen. Er
legt seine Reparaturrücklage selbst an, kann den Zeitpunkt der Maßnahme
und die Kosten auch eigenverantwortlich bestimmen.
Die Praxis zeigt, dass die meisten Eigentümergemeinschaften über eine zu
geringe Instandhaltungsrücklage verfügen. Wie viel Zeit und Leistung ist
heute von einem Handwerker noch für € 500,- zu bekommen ?
Beispiel:
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Der Handwerksbetrieb schickt - fast immer - zwei Mitarbeiter und berechnet
da-für einen jeweiligen Stundensatz von je etwa € 40,00. Bei 8 Stunden
„Anwesenheit“ kostet dies den Auftraggeber einschl. etwas Material
und MwSt. jeden Tag etwa € 750,00 bis € 800,00.
Aus der Nachkalkulationen zahlreicher Objekte aus den Instandsetzungskosten
der letzten 25 Jahre entwickelte der Autor die als Faustregel für die
Höhe der Instandhaltungsrücklage:
Höhe der Instandhaltungsrücklage ( Formel )
Jährl. ca. 0,8% bis 1,0% (ab Baufertigstellung) vom Kaufpreis der
Wohnung.
Natürlich spielen bei der Bewertung die jeweilige Bauqualität, Wartung und
aufgestauter Instandhaltungsbedarf eine zusätzliche Rolle.
3. Sonderumlagen
Sonderumlagen sind das Ergebnis außergewöhnlicher Belastungen (waren
sie wirklich vorher nicht absehbar ?) oder einer zu niedrig angesparter Instandhaltungsrücklage.
Zumindest kommen sie immer „plötzlich und unerwartet“
und stets zum falschen Zeitpunkt.
Die Sonderumlage ist eine Notbremse mit zusätzlichem Risiko. Denn nun ist
die Kasse leer und irgendein dringender Handlungsbedarf steht „plötzlich“
unaufschiebbar bevor. Damit kommt für die Eigentümergemeinschaft finanziell
die Stunde der Wahrheit.
Jetzt zeigt sich, ob jeder Miteigentümer wirklich zahlen kann, insbesondere
die lieben Miteigentümer, die früher so laut versprachen, „wenn es nötig
ist, werden wir das Geld schon haben !“
Das Risiko liegt in vollem Umfang bei den Wohnungseigentümer: Das Geld
muss nun aufgebracht werden, ganz gleich wie viele Miteigentümer zu diesem
Zeitpunkt tatsächlich zahlungsfähig sind. Für die Ausfallsummen haften
die restlichen, noch zahlungsfähigen Miteigentümer dieser „Zufallsgemeinschaft“!
Ein evtl. Ausfallbetrag ist im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die
restlichen Wohnungseigentümer umzulegen. Dabei ist der Verwalter dann
auch noch der Bote dieser schlechten Nachricht.
Die Haftung der Wohnungseigentümer
Die gesamtschuldnerische Haftung
Viele Miteigentümer fallen aus allen Wolken, wenn sie bei Zahlungsausfällen
nun erstmalig hören, dass sie für ihren Nachbarn - der sie vielleicht
noch nicht einmal grüßt - plötzlich finanziell einspringen sollen und müssen.
Die Haftung gegenüber Dritten
Eine Eigentümergemeinschaft ist nicht rechtsfähig und kann somit nicht als
Gemeinschaft verklagt werden. Im Verhältnis gegenüber Dritten haftet jeder
Eigentümer einzeln und als Gesamtschuldner für die fällige Gesamtsumme.
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Wen sich der Gläubiger konkret heraussucht, bleibt ihm selbst überlassen.
Bei entsprechenden Rückfragen ist der Verwaltungsbeirat namentlich wohl
allen Bewohnern bestens bekannt !
Zum Beispiel kann sich der Heizöllieferant - zahlt die Gemeinschaft nicht -
mit seiner Gesamtforderung an einen einzelnen Miteigentümer (z.B. den
Beiratsvorsitzenden) halten. Der Betroffene hat bei einer berechtigten Forderung
keine Ausweichchance und wird zahlen müssen. Zum Trost kann er
sich dann aber im Innenverhältnis an seine Miteigentümer wenden und um
anteilige Erstattung des unfreiwillig von ihm verauslagten Betrages nachsuchen.
Die Haftung im Innenverhältnis
Entstehen in einer Eigentümergemeinschaft durch einzelne Miteigentümer
Zah-lungsausfälle aus Hausgeld, Abrechnungsfehlbeträgen oder Sonderumlagen,
trifft es ebenfalls die restlichen, noch zahlungsfähigen Miteigentümer.
Dafür wird wieder zunächst eine (Liquiditäts-)Sonderumlage beschlossen
werden müssen, wenn die rückständigen Beträge zwar eingeklagt, aber
noch nicht erstritten sind, da die laufenden Verpflichtungen der Eigentümergemeinschaft
gegenüber Dritten auch bei Geldmangel erfüllt werden
müssen.
Später, wenn sich nach einer Klage und vorliegendem Titel herausstellt,
dass kein Geld zu holen ist, steht die Ausfallsumme einschl. Gerichts- und
Anwaltskosten für alle übrigen Miteigentümer zur endgültigen Verteilung
nach Anteilen an.
Wie kann sich eine Gemeinschaft vor Zahlungsausfällen schützen ?
Den so oft gewünschten, totalen Schutz gibt es auch hier nicht.
Es können aber einige Regeln zur Risikominderung beitragen.
1. Feste Fälligkeiten
Sofern nicht schon eine Vereinbarung in der jeweiligen Gemeinschaftsordnung
zu finden ist, sollte die Versammlung durch ORGA-Beschluss festlegen,
zu welchem einheitlichen Zeitpunkt die jeweiligen Zahlungen spätestens
fällig sind. Der Termin der Fälligkeit wird in den Beschlüssen leider oft
vergessen.
Beispiel:
• Hausgeldzahlungen gemäß Wirtschaftsplan jeweils bis spätestens zum 3.
Werktag eines festgelegten Monats.
• Abrechnungsergebnisse bis spätestens zum 3. Werktag des folgenden
Monat.
Sonderumlagen bis spätestens zum < Tage, Monat, Jahr >.
Helfen Mahnungen wirklich ?
Wenn es am Geld fehlt, helfen Mahnungen wenig !
Der „gelernte Wohnungseigentümer“ muss wissen, dass Hausgeldzahlungen
(da es sich um wiederkehrende Zahlungen zu einem festen Termin
handelt) vom Verwalter nicht gemahnt werden müssen. Für die Wohnungs-
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eigentümer besteht eine „Bringpflicht“, also eine Zahlungspflicht auf das
Konto der Eigentümergemeinschaft.
Mahnungen sind eine freiwillige Zusatzleistung des Verwalters und - sofern
(wie meistens) richtigerweise vertraglich vereinbart - gesondert zu vergüten.
Erstaunlicherweise nehmen Zahlungssäumige auch die sog. „letzte Mahnung“
gerne allzu wörtlich ...
2. Ausreichend hohe Wirtschaftspläne
Beschließen Sie ausreichend hohe Wirtschaftspläne und Instandhaltungsrücklagen
mit angemessene Reserven. Etwas überhöhte Beträge sind für
den einzelnen Wohnungseigentümer nicht verloren. Gerade bei einem vorsichtig
kalkulierten Wirtschaftsplan werden nach Vorliegen der Jahresabrechnung
die nicht verbrauchte Gelder als Guthaben an die Eigentümer zurückerstattet.
Tipp aus der Praxis
a) Zeitraum der Gültigkeit des Wirtschaftsplanes
Nach § 28 WEG ist vom Verwalter ein Wirtschaftsplan für das Kalenderjahr
aufzustellen. Damit er auch über das Jahr hinaus seine Gültigkeit behält,
sollte der Zeitraum durch Versammlungsbeschluss erweitert werden.
Beschlusstext: (als zusätzliche Zeile im Beschluss über den Wirtschaftsplan)
“Vorsorglich wird hiermit festgelegt, dass die vorgelegten Gesamt- u. Einzelwirtschaftspläne
2005 auch ab 01.01.2006 fällig werden und bis zur Versammlung im Jahr 2006 gültig
bleiben.“
b) Jahressumme fällig stellen
Da der BGH die ORGA-/Zitterbeschlüsse, die einer Regelung nach dem Gesetz
oder der Gemeinschaftsordnung entgegen stehen und die auf eine
Dauerwirkung abstellen, am 20.09.2000 (Az.: V ZB 58/99) aus formalen
Gründen für nichtig erklärt hat, kann man sich mit einem kleinen „Kunstgriff“
helfen. Derartige Beschlüsse sind zwar wie bisher innerhalb eines Monats
ab Beschlussfassung anfechtbar, aber eben nicht nichtig.
Damit die Gemeinschaft bei ihrem Schuldner schneller zum Geld kommt,
sollte der jeweilige Wirtschaftsplan als Jahressumme fällig gestellt werden,
damit bei einem Rückstand gleich die Summe für ein Jahr (12 Monate) eingeklagt
werden kann.
Beschlusstext:
„Die Eigentümer schulden das Hausgeld aus diesem beschlossenen Wirtschaftsplan als
Jahressumme. Die monatlichen Zahlungen - fällig bis zum 3. eines jeden Monats - stellen
nur Ratenzahlungen dar.
Gerät ein Eigentümer in Höhe von zwei Hausgeldraten in Verzug, so entfällt die Stundung;
das Hausgeld in Höhe der Jahressumme gem. gültigem Einzelwirtschaftsplan 2005 (und /
oder die Sonderumlage) ist ohne weitere Mahnung sofort zu zahlen.“
3. Qualifizierte Verwaltung
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Einen guten, qualifizierten Verwalter, der neben beratender Überzeugungskraft
auch über eine übersichtliche Buchhaltung und ein funktionierendes
Mahnwesen verfügt, ist sein Geld allemal wert. Die Wohnungseigentümer
suchen oft den „billigsten“ Verwalter aus und übersehen dabei ihr eigenes
Haftungsrisiko, wenn der Verwalter später in einer ungeordneten Buchhaltung
die entstandenen Zahlungsrückstände nicht einmal erkennt oder untätig
bleibt.
Für gerichtliche Maßnahmen ist dem Verwalter eine Klagevollmacht durch
Mehrheitsbeschluss der Versammlung zu erteilen ( § 27 Abs. 2 Ziff. 5
WEG ).
In diesem Fall ist gleichzeitig zu klären,
• ab welcher Höhe bei Zahlungsrückstand geklagt werden soll ?
• ob die Klage im Namen der (restlichen) Eigentümer (dann sind alle diese
Miteigentümer am Verfahren beteiligt) erfolgen soll ?
• ob der Verwalter die Zahlungsklage im eigenen Namen (Prozessstandschaft)
einreichen soll ?
Diese Möglichkeit kann zur Bündelung und Zeitersparnis empfehlenswert
sein, da in diesem Fall nur der Verwalter - und nicht alle restlichen Miteigentümer
- am Verfahren beteiligt sind. Wenn der Verwalter für die Zahlungsklage
aber seinen Namen hergeben soll, bedarf es natürlich auch seiner
Zustimmung, die er nur erteilen wird, wenn er durch die Eigentümer
von der Haftung (Anwaltstätigkeit, Ausgang des Verfahrens etc.) - soweit
gesetzlich möglich - und den daraus entstehenden Kosten freigestellt wird.
4. Belegprüfung durch den Verwaltungsbeirat
Eine Kontrolle der Geldverwaltung des Verwalters sollte der Verwaltungsbeirat
im Rahmen seiner Prüfung zur Jahresabrechnung sehr ernst nehmen.
Ein „kontrolliertes Vertrauen“ gegenüber dem Verwalter, dem die Eigentümergemeinschaft
ihr Barvermögen oftmals in Millionenhöhe zur Verwaltung
anvertraut, ist zu empfehlen. Die meisten Wohnungseigentümer verlassen
sich dabei auf die Prüfung durch den Verwaltungsbeirat.
Bei der „Belegprüfung“ zur Jahresabrechnung sollte der Beirat beachten:
• Nur Originalbelege und Kontoauszüge akzeptieren.
• Vom Verwalter einen „STATUS“ (Abstimmung der Buchhaltungszahlen im
Abgleich zum parallel geführten Bankkonto) als Schnell-Check verlangen.
• Zahlungsrückstände (aufzudecken durch einen Vergleich: Wirtschaftsplansumme
gegenüber gezahlten Hausgeldern), ihre Ursache sowie die dazu
vom Verwalter eingeleiteten Maßnahmen erläutern lassen.
Was tut sich bei Gericht ?
Ist die Zahlungsklage beim zuständigen Amtsgericht (Abt. Wohnungseigentum)
eingereicht, beginnt der „Schuldnerschutz“. Die Gerichte sind völlig
überlastet. Zahlungsklagen dauern oft 3 bis 8 Monate bis zur Entscheidung
und noch einmal weitere 1 bis 2 Monate, bis ein vollstreckbarer Titel vorliegt.
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Das Rechtspflegevereinfachungsgesetz sollte Abhilfe schaffen. Danach kann
gem. § 46a WEG gegen den Zahlungsrückständigen am Ort der Wohnanlage
auch ein Mahnbescheid beantragt werden. Diese Lösung beschleunigt
das Verfahren aber nur, wenn der Schuldner nicht Widerspruch einlegt -
ansonsten läuft es doch nur über den langwierigen Weg der mündlichen
Verhandlung.
Außerdem sind nach § 45 WEG Entscheidungen eines Amtsgerichts unterhalb
eines Wertes von € 600,- für die nächst höhere Instanz (Landgericht)
gesperrt.
Der Amtsrichter soll gem. § 44 WEG eine mündliche Verhandlung anzusetzen.
Dazu sind bei einer Klage in Namen der Eigentümer ggf. mit einer Abschrift
der Klage zunächst einmal alle Eigentümer zum Verhandlungstermin
einzuladen. Die mündliche Verhandlung bietet Gelegenheit, Einzelheiten
und unterschiedliche Begründungen sowie Ausreden (z.B. keine ordnungsgemäße
Versammlung oder Beschlussfassung, Zweifel an der Zuständigkeit
des Verwalters, mögliche bauliche Veränderungen, die evtl. keine Zahlungspflicht
begründen etc.) zu erörtern. Evtl. verzögert sich die gerichtliche
Entscheidung durch neue Schriftsätze und weitere Verhandlungstermine.
Der Titel ist noch längst kein Geld !
Liegt endlich eine vollstreckbare Ausfertigung des Titels vor, stellt sich nur
zu oft heraus, dass schon andere Gläubiger Konten, Möbel und Auto etc.
des Schuldners gepfändet haben und die Eigentümergemeinschaft das
Nachsehen hat.
Die Banken
Vorrangig befriedigen sich die finanzierenden Banken aus den sofort vollstreckbaren
Verträgen. Dadurch hat die Eigentümergemeinschaft selbst bei
einer Zwangsversteigerung der Wohnung wegen Überschuldung des zahlungsrückständigen
Miteigentümers kaum eine Chance und geht leer aus.
Bis zur Zwangsversteigerung haben es die Banken nicht eilig, evtl. zahlen
sie gerade nur die seit Pfändung der Wohnung entstehenden Betriebskosten
an die Gemeinschaft. Die bereits entstandenen Zahlungsrückstände aus
der Vorzeit interessieren die Banken gar nicht.
Ausfrieren ?
Ist die Wohnung vom schuldenden Miteigentümer selbst bewohnt, gibt es
kaum eine Möglichkeit, ihn für seine Verbrauchskosten und die Zahlungsrückstände
zur Kasse zu bitten. Er bleibt einfach wohnen, wo soll er denn
auch sonst hin?
So gewährt die Eigentümergemeinschaft auch noch unfreiwillig Sozialhilfe.
Die Rechtsprechung billigt zwar zwischenzeitlich die Möglichkeit des sog.
„Ausfrierens“ (Unterbrechen der Heizungs- und Wasserversorgung) zu (KG
Berlin, Az: 24 W 7/01 und 24 W 94/01), doch ist dies technisch zumeist
nicht möglich.
Ein mieser Trick !
Ärgerlich wird es für die restlichen Miteigentümer bei folgender Sachlage:
Der zahlungsrückständige Miteigentümer hat seine Wohnung vermietet. Eine
Mietpfändung aus einem langwierig erstrittenen Titel ist nicht möglich,
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weil Vermieter und Mieter schon längst einen Darlehensvertrag abgeschlossen
haben, der den Darlehensgeber berechtigt, das Darlehen über die Miete
„abzuwohnen“.
Die Zeit heilt Schulden !
Bisher konnte die Eigentümergemeinschaft mit einem Titel in den nächsten
30 Jahre immer wieder versuchen, ihr Geld vom Schuldner zu bekommen.
Dies hat sich durch die neue Gesetzgebung geändert. Bei „Wohlverhalten“
des Schuldners erlässt das Gericht die Schulden nach Ablauf von fünf Jahren.
Wie sich die neue Regelung für Eigentümergemeinschaften auswirkt,
bleibt abzuwarten.
Nicht den Mut verlieren !
Wir wissen, dass es trotz unserer „Vollkasko-Mentalität“ keine totale Sicherheit
gibt. Aus dem Grund müssen die Wohnungseigentümer selbst Vorsorge
treffen.
1. Auswählen eines Profi-Verwalters mit Fachkenntnissen und übersichtlicher
Buchhaltung, die die Zahlungsrückstände sofort erkennt und verfolgt.
Sein Wissen und sein Zeiteinsatz kostet zwar etwas mehr, doch wird dadurch
das Risiko für Zahlungsausfälle für die einzelnen Wohnungseigentümer
gemindert.
2. Ausreichende hohe Wirtschaftspläne und Instandhaltungsrücklagen.
3. Festlegen der Fälligkeitsfristen für Zahlungen in Versammlungsbeschlüssen.
4. Erteilen einer Klagevollmacht für den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss
der Versammlung, die ihn verpflichtet, Zahlungsrückstände im Namen
der Eigentümer oder im eigenen Namen ab einer bestimmten Höhe sofort
einzuklagen.
Umsichtige Ursachenvermeidung geht also vor „Recht bekommen“ – denn :
„Auf See und bei Gericht bist Du in Gottes Hand !“
© Uwe A. Stein, Januar 2005
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