Rüdiger Fritsch Die Verwalter-Information

Rechtsanwalt
Rüdiger Fritsch
zugleich Fachanwalt für Mietund
Wohnungseigentumsrecht
Die
Verwalter-Information
von
Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch
Ausgabe 01/2006
Das erwartet Sie in dieser Ausgabe:
Krall, Kalkum & Partner GbR
Rechtsanwälte
zugelassen bei allen Amts- und Landgerichten
Hans Krall
Seniorpartner
Ulrich Kalkum
zugleich Fachanwalt für Arbeitsrecht
Angela Krall
zugleich Fachanwältin für Familienrecht
Michael Kleimt
zugleich Fachanwalt für Verwaltungsrecht
- auch zugelassen beim OLG Düsseldorf -
Jochen Ohliger
zugleich Fachanwalt für Strafrecht
Rüdiger Fritsch
zugleich Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
• Beendigung des Verwaltungsverhältnisses
HansOLG Hamburg:
Keine Berücksichtigung von Umständen nach Abwahlbeschluss
• Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum
OLG Zweibrücken:
Wohnungseigentümer bleibt neben dem Zwangsverwalter Schuldner
• Veräußerungszustimmung durch den Verwalter
OLG Düsseldorf.
Schadensersatzhaftung des Verwalters für verweigerte Zustimmung
• Verjährung von Hausgeldforderungen
BGH:
Kurze Verjährungsfristen für Hausgeldforderungen
KRALL, KALKUM & PARTNER GbR • RECHTSANWALTSKANZLEI
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Beendigung des Verwaltungsverhältnisses
HansOLG Hamburg:
• Keine Berücksichtigung von Umständen als Abwahlgrund,
die nach der Beschlussfassung eintreten
• Pauschaler ersparter Eigenaufwand kann auf 20 % geschätzt
werden
„Umstände, die nach dem Beschluss der Eigentümer über die sofortige Abwahl bzw.
Kündigung des Verwalters eintreten, bleiben im Beschlussanfechtungsverfahren unberücksichtigt.
Der ersparte Eigenaufwand des Verwalters, der für die Zeit zwischen Abwahl und
Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit seine Vergütung begehrt, beträgt geschätzte
20% des ursprünglich vereinbarten Honorars.“
Der Fall:
HansOLG Hamburg, Beschl. v. 15.8.2005 – 2 Wx 22/99
Der Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage beschlossen, dass im Rahmen
der Durchführung einer größeren Sanierungsmaßnahme die Mitglieder des Verwaltungsbeirats
verschiedene Mitspracherechte neben dem Verwalter erhalten sollten.
Der Verwalter führte die Baumaßnahme durch, ohne in jedem Fall den Beirat entsprechend
zu beteiligen. Daraufhin beschloss die Eigentümerversammlung nach Abschluss
der Baumaßnahme die Abwahl und Kündigung des Verwalters aus wichtigem
Grund. Das Amtsgericht gab der hiergegen gerichteten Anfechtung des Verwalters
statt, da das Amtsgericht zu der Auffassung gelangte, dass der Pflichtverstoß
des Verwalters eine fristlose Kündigung und Abwahl nicht rechtfertigte.
Daraufhin beriefen sich die Eigentümer im Beschwerdeverfahren vor dem Landgericht
als weiteren Abwahlgrund darauf, dass der Verwalter die Baumaßnahme selbst
nicht sach- und fachgerecht habe durchführen lassen.
Das Problem:
Umstritten ist, ob Abwahl- bzw. Kündigungsgründe „nachgeschoben“ werden dürfen.
Im vorliegenden Fall stützen sich die Wohnungseigentümer zur Rechtfertigung der
Abwahl auf Gründe, die im Zeitpunkt des Beschlusses überhaupt nicht Grundlage
der Abwahlentscheidung waren.
Teilweise wird vertreten, dass Gründe dann nachgeschoben werden können, wenn
diese vor der Abwahl tatsächlich vorlagen, infolge schuldloser Unkenntnis vom Verwalter-Fehlverhalten
aber nicht Grundlage der Abwahlentscheidung waren (BGH,
Beschl. v. 20.06.2002 – V ZB 39/01).
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Zu Recht wird hierzu die Meinung vertreten, dass ein solches „Nachschieben“ nicht
zulässig sei (OLG Köln, Beschluss vom 22.11.2002 - 16 Wx 153/02; Elzer, ZMR
2001, 418 (424) und Fritsch, ZMR 2005, 829 ff.)
Die Entscheidung des Gerichts:
Das HansOLG Hamburg hat diese offene Frage nun im Sinne der hier vertretenen
Meinung entschieden:
Gründe, die bei der Beschlussfassung überhaupt nicht bekannt waren, sind schlichtweg
nicht Grundlage der Entscheidung gewesen, weshalb eine Prüfung der Rechtmäßigkeit
einer Beschlussfassung unter solchen Aspekten nicht möglich ist.
„Nachgeschobene“ Gründe ermöglichen allenfalls eine neuerliche Beschlussfassung
über die Beendigung des Verwaltungsverhältnisses.
Fazit:
Die Entscheidung ist zu begrüßen.
Könnten Wohnungseigentümer gegebenenfalls noch in II. oder III. Instanz angebliche
weitere „Verfehlungen“ des gekündigten Verwalters nachschieben, so würde nämlich
der auch auf das Verwaltungsverhältnis anzuwendende Rechtsgedanke des § 626
BGB durch die Hintertür ausgehebelt.
Hiernach sind die Eigentümer nämlich verpflichtet, nach Bekanntwerden einer Verfehlung
des Verwalters alsbald zu entscheiden, ob der Verwalter abgemahnt oder
gar gekündigt werden soll. Warten die Wohnungseigentümer längere Zeit zu ohne
Maßnahmen zu ergreifen, so kann ein Fehlverhalten dem Verwalter nach langer Zeit
nicht mehr vorgeworfen werden.
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Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum
OLG Zweibrücken:
• Der Zwangsverwalter von Wohnungseigentum tritt nicht an die
Stelle des Wohnungseigentümers, sondern nur neben diesen
• Für rückständige Hausgelder während der Dauer der Zwangsverwaltung
haften daher Verwalter und Wohnungseigentümer
„Im Falle der Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum tritt der Zwangsverwalter
nur neben den Wohnungseigentümer mit der Folge, dass dieser neben dem
Zwangsverwalter für Hausgeldansprüche haftet und nur insoweit befreit wird, wie der
Zwangsverwalter Zahlungen leistet.“
OLG Zweibrücken, Beschl. v. 27.7.2005 – 3 W 167/04
Der Fall:
Die Wohnungseigentümer nehmen eine Sondereigentümerin wegen nicht gezahlter
Hausgelder gerichtlich in Anspruch. Diese hält sich für nicht zahlungsverpflichtet, da
über ihr Sondereigentum die Zwangsverwaltung angeordnet ist.
Das Problem:
Oftmals steht der Verwalter vor dem Problem, dass bei angeordneter Zwangsverwaltung
gleichwohl das laufende Hausgeld nicht gezahlt wird.
Dies kann u.a. daran liegen, dass keine ausreichende Deckung der Masse vorhanden
ist.
Bislang stand die Rechtslehre auf dem Standpunkt, dass im Falle der Zwangsverwaltung
allein der Zwangsverwalter die Rechte und Pflichten aus dem Wohnungseigentum
ausübe.
Die Entscheidung des Gerichts:
Das OLG Zweibrücken weist zutreffend darauf hin, dass das ZVG keine ausdrückliche
Bestimmung enthält, wonach der Zwangsverwalter (etwa so im Falle der Insolvenz)
wirtschaftlich komplett an die Stelle des Schuldners trete.
Daher sei eine gesonderte Inanspruchnahme des Eigentümers auch bei angeordneter
Zwangsverwaltung auf Zahlung von Hausgeld zulässig.
Fazit:
Die Entscheidung ist zutreffend.
Folge ist auch, dass neben dem Zwangsverwalter auch der Eigentümer zur Versammlung
zu laden ist!
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Veräußerungszustimmung durch den Verwalter
OLG Düsseldorf:
• Der Verwalter hat bei zweifelhafter Rechtslage unverzüglich die
Entscheidung der Eigentümerversammlung über die Versagung
oder Gewährung der Veräußerungszustimmung einzuholen
• Unterlässt der Verwalter dies, so haftet er dem Veräußerer auf den
entstehenden Schaden
„Der Verwalter haftet dem Veräußerer von Wohnungseigentum im Falle vereinbarter
Veräußerungszustimmung auf den entstehenden Verzögerungsschaden, wenn es
der Verwalter unterlässt, bei unsicherer Rechtslage eine Entscheidung der Eigentümerversammlung
herbeizuführen.“
OLG Düsseldorf, Beschl. v. 10.5.2005 – I-3 Wx 321/04
Der Fall:
Der Verwalter war gemäß Gemeinschaftsordnung zur Zustimmung zur Veräußerung
des Wohnungseigentums verpflichtet.
Der Veräußerer hatte sich in einem Vergleich dazu verpflichtet, seinem Rechtsnachfolger
bestimmte Pflichten aufzuerlegen. Der Verwalter war der Auffassung, dass der
ihm zur Erteilung der Zustimmung vorgelegte Kaufvertrag dem nicht hinreichend
nachkomme und verweigerte (nach anwaltlicher Beratung!) die Zustimmung.
Daraufhin verklagte der Veräußerer den Verwalter auf Ersatz des Verzögerungsschadens
(Zinsverluste und Anwaltsgebühren).
Das Problem:
Viele Verwalter sind der Auffassung, ihnen vorgelegte Kaufverträge auf deren juristische
Richtigkeit hin prüfen zu müssen. Dies ist falsch. Der Verwalter hat nur zu prüfen,
ob in der Person des Erwerbers wichtige Gründe liegen, die eine Versagung der
Veräußerungszustimmung rechtfertigen. Sonstige Gründe spielen keine Rolle.
Ferner meinen viele Verwalter aufgrund der Regelung in der Gemeinschaftsordnung
bzw. gemäß dem Wortlaut des § 12 WEG allein für die Zustimmung zuständig zu
sein. Dies ist falsch. Die oberste Kompetenz hat die Eigentümerversammlung, die
den Verwalter durch Beschluss zu einem bestimmten Verhalten anweisen kann.
Die Entscheidung des Gerichts:
Folgerichtig mein das OLG Düsseldorf, dass der Verwalter die Frage der Zustimmung
eine gegebenenfalls einzuberufenden außerordentlichen Eigentümerversammlung
hätte zur Beschlussfassung vorlegen müssen.
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Verjährung von Hausgeldforderungen
BGH:
• Laufende Hausgeldzahlungen sind wiederkehrende Leistungen
i.S.d. § 197 BGB a. F. und verjährten demnach binnen 4 Jahren
„Der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung laufenden Hausgelds
ist auf regelmäßig wiederkehrende Leistungen i.S.d. § 197 BGB a.F. gerichtet.“
Der Fall:
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BGH, Urt. v. 24.6.2005 – V ZR 350/03
Die Eigentümerversammlung beschloss am 26.6.1996 den Wirtschaftsplan 1997.
Am 3.6.2002 stellte die Eigentümergemeinschaft gerichtlichen Zahlungsantrag wegen
nicht gezahlter Hausgelder aus dem Jahr 1997.
Das Problem:
Nach früherer Rechtsauffassung bestand für Zahlungsverpflichtungen im Rahmen
der Wohnungseigentümergemeinschaft keine spezielle gesetzliche Regelung, weshalb
man nach bisheriger Rechtsmeinung von einer Verjährungsfrist von grundsätzlich
30 Jahren ausging (Regelverjährung § 195 BGB a.F.).
Die Entscheidung des Gerichts:
Der BGH vertritt zu Recht die Auffassung, Hausgeldzahlungen laufende Beiträge,
wie etwa auch Mietzahlungen, darstellen.
Infolgedessen ging der BGH in dem (hier nach altem Recht) zu entscheidenden Fall
von der kurzen Verjährungsfrist des § 197 BGB a.F. von 4 Jahren aus, weshalb die
Ansprüche der Gemeinschaft am 31.12.2001 verjährt waren.
Fazit:
Bitte beachten – aktuelle Rechtslage:
Laufende Hausgelder verjähren nach § 195, 199 Abs. I BGB n.F. binnen 3 Jahren
nach dem Ende des Fälligkeitsjahres!
Beispiel: Hausgelder des Jahres 2005 verjähren nach neuem Recht somit mit dem
Ablauf des 31.12.2008.

Impressum
Hinweise:
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1. Wir sind Mitglied in folgenden Anwaltskammern:
Rechtsanwaltskammer Düsseldorf
Freiligrathstr. 25, 40479 Düsseldorf
Bundesrechtsanwaltskammer (BRAK)
Littenstr. 9, 10179 Berlin
2. Unsere amtlichen Berufsbezeichnungen:
Hans Krall: Rechtsanwalt
Ulrich Kalkum: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Arbeitsrecht
Angela Krall: Rechtsanwältin, zugleich Fachanwältin für Familienrecht
Michael Kleimt: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Jochen Ohliger: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Strafrecht
Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Dr. Svenja Kahlke: Rechtsanwältin
Henrike Breidenbach: Rechtsanwältin
- sämtliche Berufsbezeichnungen verliehen in der Bundesrepublik Deutschland -
3. Zulassung:
Wir sind als Rechtsanwälte zugelassen beim Amtsgericht Solingen.
Wir sind vertretungsberechtigt vor allen Amts- und Landgerichten.
Rechtsanwalt Michael Kleimt ist auch zugelassen beim Oberlandesgericht Düsseldorf.
4. Angaben zu berufsrechtlichen Regelungen:
Unsere Tätigkeit unterliegt folgenden berufsrechtlichen Bestimmungen:
- Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO),
- Berufsordnung für Rechtsanwälte (BORA),
- Fachanwaltsordnung (FAO),
- Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung (BRAGO) –Altfälle-,
- Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) –ab dem 01.07.2004-,
- Standesregelung der Rechtsanwälte in der Europäischen Gemeinschaft.
Den jeweiligen Text sowie weitere Angaben können Sie unter der Homepage
der Bundesrechtsanwaltskammer abrufen: www.brak.de
5. Umsatzsteueridentifikationsnummer:
Unsere Umsatzsteueridentifikationsnummer lautet: DE120878559
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