Rüdiger Fritsch Die Verwalter-Information

- 2 -
Beendigung des Verwaltungsverhältnisses
HansOLG Hamburg:
• Keine Berücksichtigung von Umständen als Abwahlgrund,
die nach der Beschlussfassung eintreten
• Pauschaler ersparter Eigenaufwand kann auf 20 % geschätzt
werden
„Umstände, die nach dem Beschluss der Eigentümer über die sofortige Abwahl bzw.
Kündigung des Verwalters eintreten, bleiben im Beschlussanfechtungsverfahren unberücksichtigt.
Der ersparte Eigenaufwand des Verwalters, der für die Zeit zwischen Abwahl und
Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit seine Vergütung begehrt, beträgt geschätzte
20% des ursprünglich vereinbarten Honorars.“
Der Fall:
HansOLG Hamburg, Beschl. v. 15.8.2005 – 2 Wx 22/99
Der Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage beschlossen, dass im Rahmen
der Durchführung einer größeren Sanierungsmaßnahme die Mitglieder des Verwaltungsbeirats
verschiedene Mitspracherechte neben dem Verwalter erhalten sollten.
Der Verwalter führte die Baumaßnahme durch, ohne in jedem Fall den Beirat entsprechend
zu beteiligen. Daraufhin beschloss die Eigentümerversammlung nach Abschluss
der Baumaßnahme die Abwahl und Kündigung des Verwalters aus wichtigem
Grund. Das Amtsgericht gab der hiergegen gerichteten Anfechtung des Verwalters
statt, da das Amtsgericht zu der Auffassung gelangte, dass der Pflichtverstoß
des Verwalters eine fristlose Kündigung und Abwahl nicht rechtfertigte.
Daraufhin beriefen sich die Eigentümer im Beschwerdeverfahren vor dem Landgericht
als weiteren Abwahlgrund darauf, dass der Verwalter die Baumaßnahme selbst
nicht sach- und fachgerecht habe durchführen lassen.
Das Problem:
Umstritten ist, ob Abwahl- bzw. Kündigungsgründe „nachgeschoben“ werden dürfen.
Im vorliegenden Fall stützen sich die Wohnungseigentümer zur Rechtfertigung der
Abwahl auf Gründe, die im Zeitpunkt des Beschlusses überhaupt nicht Grundlage
der Abwahlentscheidung waren.
Teilweise wird vertreten, dass Gründe dann nachgeschoben werden können, wenn
diese vor der Abwahl tatsächlich vorlagen, infolge schuldloser Unkenntnis vom Verwalter-Fehlverhalten
aber nicht Grundlage der Abwahlentscheidung waren (BGH,
Beschl. v. 20.06.2002 – V ZB 39/01).
2