Rüdiger Fritsch Die Verwalter-Information - Immobilien Dittmann KG

Rechtsanwalt
Rüdiger Fritsch
zugleich Fachanwalt für Mietund
Wohnungseigentumsrecht
Die
Verwalter-Information
von
Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch
Das erwartet Sie in dieser Ausgabe:
Ausgabe 07/2006
Krall, Kalkum & Partner GbR
Rechtsanwälte
zugelassen bei allen Amts- und Landgerichten
Hans Krall
Seniorpartner
Ulrich Kalkum
zugleich Fachanwalt für Arbeitsrecht
Angela Krall
zugleich Fachanwältin für Familienrecht
Michael Kleimt
zugleich Fachanwalt für Verwaltungsrecht
- auch zugelassen beim OLG Düsseldorf -
Jochen Ohliger
zugleich Fachanwalt für Strafrecht
Rüdiger Fritsch
• Wohnungseigentumsrecht
BGH:
Geltendmachung von Abwehransprüchen durch die WEG
zugleich Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
• Wohnungseigentumsrecht
OLG Köln:
Janusköpfige Entscheidung zur Müllkostenverteilung nach Köpfen
• Mietrecht
BGH:
Abgeltungsklauseln für Schönheitsreparaturen
bei starrem Fristenplan unwirksam!
• Mietrecht
Kammergericht Berlin:
Vorsicht bei Räumung inhaftierter Mieter ist angebracht
KRALL, KALKUM & PARTNER GbR • RECHTSANWALTSKANZLEI
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Wohnungseigentumsrecht
- 2 -
Kompetenz der rechtsfähigen WEG zur Geltendmachung von
Abwehr- und Beseitigungsansprüchen
„Die teilrechtsfähige WEG ist weder Grundstückseigentümerin, noch Mitglied
der Wohnungseigentümergemeinschaft und daher ohne ermächtigenden Beschluss
nicht zur Geltendmachung von Abwehr- und Beseitigungsansprüchen
aus dem Eigentum berechtigt.“
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BGH, Beschl. v. 30.3.2006 – V ZB 17/06
Der Fall:
Ein Wohnungseigentümer war aufgrund einer entsprechenden Klausel in der Gemeinschaftsordnung
berechtigt, auf einer Sondernutzungsfläche des Daches eine
Mobilfunkstation zu betreiben. Da der Sondernutzungsberechtigte dort aber einen
ganzen „Antennenwald“ installieren ließ, zog die Wohnungseigentümergemeinschaft,
vertreten durch den Verwalter, vor Gericht und verlangte Unterlassung.
Das Problem:
Bei der Geltendmachung von Abwehr- und Beseitigungsansprüchen ist infolge der
sog. zweiten Jahrhundertentscheidung des BGH vom 2.6.2005 zur Teilrechtsfähigkeit
der Wohnungseigentümergemeinschaft sehr fraglich geworden, ob und gegebenenfalls
welche Ansprüche auf Beseitigung von Störungen im Verhältnis der Wohnungseigentümer
der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen und welche nur
den Wohnungseigentümern selbst zustehen. Trifft nämlich der letztere Fall zu, so
könnte die WEG ohne vorherigen Beschluss überhaupt nicht zuständig sein.
Die Lösung des BGH:
Der BGH nimmt, zumindest für die aus dem Eigentum folgenden Abwehr- und Beseitigungsansprüche
(§ 1004 BGB) zu Recht an, dass diese nur dem jeweiligen einzelnen
Wohnungseigentümer zustehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als
Rechtsperson ist nämlich weder selbst Eigentümerin, noch ist sie Mitglied der WEG
(anders entschied noch das OLG Frankfurt – Beschl. v. 6.1.2006).
Mein Tipp:
Sollen Abwehr- und Beseitigungsansprüche durch die Gemeinschaft (also z.B. Ansprüche
auf Unterlassung zweckwidriger Nutzungen, Beseitigung baulicher Veränderungen)
geltend gemacht werden, die auf dem Eigentumsrecht beruhen, ist zuvor der
ermächtigende Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.

Wohnungseigentumsrecht
- 3 -
Janusköpfige Entscheidung zur Müllkostenverteilung nach Köpfen
OLG Köln:
„Auch wenn Müllbeseitigungskosten als Kosten der Nutzung des Sondereigentums
angesehen werden können, darf eine Verteilung der Müllabfuhrkosten
nach dem Verursacherprinzip nur beschlossen werden, wenn eine gesonderte
Erfassung des anfallenden Mülls praktiziert wird.“
OLG Köln, Beschl. v. 1.3..2006 – 16 Wx 223/05
Der Fall:
Die Eigentümerversammlung beschloss, aufgrund der als ungerecht empfundenen
Verteilung der Müllabfuhrkosten nach Miteigentumsanteilen diese nach Köpfen der
Bewohner der jeweiligen Wohnungen abzurechnen.
Das Problem:
Im Gefolge der sog. Kaltwasserentscheidung des BGH zur Beschlusskompetenz der
Wohnungseigentümer zur verbrauchsabhängigen Erfassung und Abrechnung der im
Sondereigentum anfallenden Kaltwasser- und Entwässerungskosten (BGH, Beschl.
v. 25.9.2003 – V ZB 21/03) ist umstritten, ob die Kosten der Müllbeseitigung ebenfalls
durch Mehrheitsbeschluss abweichend von § 16 Abs. 2 WEG abgerechnet werden
dürfen.
Die Lösung des OLG Köln:
Einerseits ist die Entscheidung des OLG Köln für alle Beiräte und Wohnungseigentümer
erfreulich, da sie aussagt, dass die Müllkosten sehr wohl zur Nutzung des
Sondereigentums zu rechnen sind, also nach der neueren Rechtsprechung des BGH
verbrauchsorientiert abweichend von den Miteigentumsanteilen abgerechnet werden
können. Allerdings führt das OLG weiter aus, dass Voraussetzung hierfür aber auch
eine verbrauchsabhängige Erfassung des vom jeweiligen Sondereigentum „produzierten“
Mülls erforderlich ist. Dies dürfte aber in den wenigsten WE-Anlagen derzeit
der Fall sein.
Mein Tipp:
Gerade in größeren WE-Anlagen sollte der Verwalter mit dem Beirat prüfen, ob nicht
die Einführung eines Verfahrens zur Erfassung des individuellen Müllvolumens möglich
und finanziell lohnend ist, da es heute schon mehrere Anbieter solcher Systeme
gibt. In diesen Fällen könnte dann eine „verursachungsorientierte“ Abrechnung beschlossen
werden können.
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Mietrecht
- 4 -
Abgeltungsklauseln bei starrem Fristenplan sind unwirksam
BGH:
„Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle
verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Vereinbarung über die
die Übernahme der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
selbst unwirksam ist.“
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BGH, Urt. v. 5.4.2006 – VIII ZR 178/05
Das Problem:
Nach der neuen Rechtsprechung des BGH ist es nicht zulässig, dem Mieter unabhängig
vom Zustand der Wohnung und dem Beginn des Mietverhältnisses formularmietvertraglich
eine zeitlich „starre“ Renovierungspflicht (früher übliche Klausel: Bad
und Küche alle 3 Jahre; Wohnräume alle 5 Jahre; Nebenräume alle 7 Jahre) aufzuerlegen.
Problematisch war in diesem aber, ob eine an eine „starre“ Renovierungsklausel
anknüpfende Quotenklausel, die für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses
vor dem jeweiligen Ablauf der vereinbarten Fristen eine zeitanteilige Geldzahlung
des Mieters vorsah, wirksam sein konnte. Der BGH hat dies überraschend
im Jahre 2004 positiv entschieden, weshalb nach der bisherigen Rechtsauffassung
der Mieter trotz unwirksamer Renovierungsklausel für das laufende Mietverhältnis
zur Erfüllung der Schlussrenovierungs-Quotenklausel verpflichtet sein konnte!
Die Entscheidung des BGH:
Nicht ganz unerwartet hat der BGH seine Rechtsprechung zur Quotenabgeltungsklausel
aufgegeben und ganz im Sinne seiner neuen Rechtsprechung zur Unwirksamkeit
„starrer“ Renovierungsfristen entschieden, dass eine unwirksame Überbürdung
der Schönheitsreparaturen auf den Mieter quasi automatisch auch zur Unwirksamkeit
der Quotenabgeltungsklausel im Mietvertrag führt.
Mein Tipp:
Die Starrheit der Fristenbestimmung kann nach der aktuellen Rechtsprechung des
BGH bereits dann durchbrochen werden, wenn eine „weiche“ und verklausulierte
Formulierung dem Mieter eine wenn auch fernliegende Möglichkeit zum Abweichen
vom Fristenplan einräumt. Für den Vermieter hat die Unwirksamkeit der Überbürdung
der Schönheitsreparaturen aber zur Folge, dass er sich durchaus berechtigten
Ansprüchen des Mieters auf vermieterseitige Durchführung der Schönheitsreparaturen
ausgesetzt sehen kann. Im Gegenzug steht dem Vermieter jedoch aufgrund der
Verkehrssitte der Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter ein Anspruch
auf Zustimmung zur Mieterhöhung um einen Zuschlag i.H.v. 0,70 EUR/qm gem. § 28
Abs. IV II. BV zu.

Mietrecht
- 5 -
Vorsicht bei der Räumung inhaftierter Mieter ist angebracht
Kammergericht Berlin:
„Befindet sich der Mieter in Strafhaft, kann ihm ein Räumungsurteil nicht wirksam
unter seiner Wohnanschrift zugestellt werden.“
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KG Berlin, Urt. v. 15.08.2005 – 13 U 121/04
Der Fall:
Da der Mieter die Miete für mehr als zwei Monate nicht zahlte, verklagte ihn der
Vermieter auf Räumung und erstritt, da der Mieter sich bei Gericht nicht meldete, ein
sog. Versäumnisurteil. Daraufhin veranlasste der Mieter die Zwangsräumung der
Wohnung. Kurz darauf legte der Mieter beim Landgericht Berufung mit der Begründung
ein, dass ihn weder die Kündigung, noch das Versäumnisurteil ordnungsgemäß
zugegangen seien, da er sich während der letzten vier Monate in Haft befunden habe.
Das Problem:
Grundsätzlich kann es dem klagenden Vermieter egal sein, ob sich sein Mieter gerade
in der Mietwohnung aufhält oder nicht. Wer seine Wohnung längere Zeit nicht
nutzt (z.B. für eine Urlaubsreise, berufliche Abwesenheit oder infolge Krankheit)
muss gleichwohl die Miete zahlen und dafür sorgen, dass ihn seine Post auch erreicht.
Problematisch ist allerdings, dass der BGH im Falle einer Inhaftierung des
Mieters davon ausgeht, dass die an den Mieter vermieteten Räume ihre „Wohnungseigenschaft“
im Sinne der zivilprozessualen Zustellungsvorschriften verliert.
Die Lösung des KG Berlin:
Das Kammergericht nimmt eine ganz pragmatische Haltung ein: zwar war das Gericht
der Auffassung, dass die Zustellung des Urteils nicht wirksam war, aufgrund der
zwischenzeitlich erfolgten Räumung der Wohnung und wegen der nach wie vor gegebenen
Mietrückstände sah das Gericht aber keine Veranlassung das Räumungsurteil
aufzuheben.
Mein Tipp:
Reagiert der Mieter weder auf eine wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene Kündigung,
noch auf eine eingereichte Räumungsklage, sollte sich der Vermieter vergewissern,
ob der Mieter nicht eventuell einen staatlich verordneten Zwangsaufenthalt
in einer Haftanstalt genießt. Hier kann ein Rechtsanwalt die nötigen Erkundigungen
einziehen und die nötigen Zustellungen dann bei der betreffenden Justizvollzugsanstalt
bewirken.

Impressum
Hinweise:
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1. Wir sind Mitglied in folgenden Anwaltskammern:
Rechtsanwaltskammer Düsseldorf,
Freiligrathstr. 25, 40479 Düsseldorf
Bundesrechtsanwaltskammer (BRAK),
Littenstr. 9, 10179 Berlin
2. Unsere amtlichen Berufsbezeichnungen:
Hans Krall: Rechtsanwalt
Ulrich Kalkum: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Arbeitsrecht
Angela Krall: Rechtsanwältin, zugleich Fachanwältin für Familienrecht
Michael Kleimt: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Jochen Ohliger: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Strafrecht
Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Dr. Svenja Kahlke: Rechtsanwältin
Henrike Breidenbach: Rechtsanwältin
- sämtliche Berufsbezeichnungen verliehen in der Bundesrepublik Deutschland -
3. Zulassung:
Wir sind als Rechtsanwälte zugelassen beim Amtsgericht Solingen.
Wir sind vertretungsberechtigt vor allen Amts- und Landgerichten.
Rechtsanwalt Michael Kleimt ist auch zugelassen beim Oberlandesgericht Düsseldorf.
4. Angaben zu berufsrechtlichen Regelungen:
Unsere Tätigkeit unterliegt folgenden berufsrechtlichen Bestimmungen:
- Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO),
- Berufsordnung für Rechtsanwälte (BORA),
- Fachanwaltsordnung (FAO),
- Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung (BRAGO) –Altfälle-,
- Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) –ab dem 01.07.2004-,
- Standesregelung der Rechtsanwälte in der Europäischen Gemeinschaft.
Den jeweiligen Text sowie weitere Angaben können Sie unter der Homepage
der Bundesrechtsanwaltskammer abrufen: www.brak.de
5. Umsatzsteueridentifikationsnummer:
Unsere Umsatzsteueridentifikationsnummer lautet: DE120878559
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