Rüdiger Fritsch Die Verwalter-Information - Immobilien Dittmann KG

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Mietrecht - 4 - Abgeltungsklauseln bei starrem Fristenplan sind unwirksam BGH: „Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Vereinbarung über die die Übernahme der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen selbst unwirksam ist.“ 4 BGH, Urt. v. 5.4.2006 – VIII ZR 178/05 Das Problem: Nach der neuen Rechtsprechung des BGH ist es nicht zulässig, dem Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung und dem Beginn des Mietverhältnisses formularmietvertraglich eine zeitlich „starre“ Renovierungspflicht (früher übliche Klausel: Bad und Küche alle 3 Jahre; Wohnräume alle 5 Jahre; Nebenräume alle 7 Jahre) aufzuerlegen. Problematisch war in diesem aber, ob eine an eine „starre“ Renovierungsklausel anknüpfende Quotenklausel, die für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses vor dem jeweiligen Ablauf der vereinbarten Fristen eine zeitanteilige Geldzahlung des Mieters vorsah, wirksam sein konnte. Der BGH hat dies überraschend im Jahre 2004 positiv entschieden, weshalb nach der bisherigen Rechtsauffassung der Mieter trotz unwirksamer Renovierungsklausel für das laufende Mietverhältnis zur Erfüllung der Schlussrenovierungs-Quotenklausel verpflichtet sein konnte! Die Entscheidung des BGH: Nicht ganz unerwartet hat der BGH seine Rechtsprechung zur Quotenabgeltungsklausel aufgegeben und ganz im Sinne seiner neuen Rechtsprechung zur Unwirksamkeit „starrer“ Renovierungsfristen entschieden, dass eine unwirksame Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter quasi automatisch auch zur Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel im Mietvertrag führt. Mein Tipp: Die Starrheit der Fristenbestimmung kann nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH bereits dann durchbrochen werden, wenn eine „weiche“ und verklausulierte Formulierung dem Mieter eine wenn auch fernliegende Möglichkeit zum Abweichen vom Fristenplan einräumt. Für den Vermieter hat die Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen aber zur Folge, dass er sich durchaus berechtigten Ansprüchen des Mieters auf vermieterseitige Durchführung der Schönheitsreparaturen ausgesetzt sehen kann. Im Gegenzug steht dem Vermieter jedoch aufgrund der Verkehrssitte der Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung um einen Zuschlag i.H.v. 0,70 EUR/qm gem. § 28 Abs. IV II. BV zu.
Mietrecht - 5 - Vorsicht bei der Räumung inhaftierter Mieter ist angebracht Kammergericht Berlin: „Befindet sich der Mieter in Strafhaft, kann ihm ein Räumungsurteil nicht wirksam unter seiner Wohnanschrift zugestellt werden.“ 5 KG Berlin, Urt. v. 15.08.2005 – 13 U 121/04 Der Fall: Da der Mieter die Miete für mehr als zwei Monate nicht zahlte, verklagte ihn der Vermieter auf Räumung und erstritt, da der Mieter sich bei Gericht nicht meldete, ein sog. Versäumnisurteil. Daraufhin veranlasste der Mieter die Zwangsräumung der Wohnung. Kurz darauf legte der Mieter beim Landgericht Berufung mit der Begründung ein, dass ihn weder die Kündigung, noch das Versäumnisurteil ordnungsgemäß zugegangen seien, da er sich während der letzten vier Monate in Haft befunden habe. Das Problem: Grundsätzlich kann es dem klagenden Vermieter egal sein, ob sich sein Mieter gerade in der Mietwohnung aufhält oder nicht. Wer seine Wohnung längere Zeit nicht nutzt (z.B. für eine Urlaubsreise, berufliche Abwesenheit oder infolge Krankheit) muss gleichwohl die Miete zahlen und dafür sorgen, dass ihn seine Post auch erreicht. Problematisch ist allerdings, dass der BGH im Falle einer Inhaftierung des Mieters davon ausgeht, dass die an den Mieter vermieteten Räume ihre „Wohnungseigenschaft“ im Sinne der zivilprozessualen Zustellungsvorschriften verliert. Die Lösung des KG Berlin: Das Kammergericht nimmt eine ganz pragmatische Haltung ein: zwar war das Gericht der Auffassung, dass die Zustellung des Urteils nicht wirksam war, aufgrund der zwischenzeitlich erfolgten Räumung der Wohnung und wegen der nach wie vor gegebenen Mietrückstände sah das Gericht aber keine Veranlassung das Räumungsurteil aufzuheben. Mein Tipp: Reagiert der Mieter weder auf eine wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene Kündigung, noch auf eine eingereichte Räumungsklage, sollte sich der Vermieter vergewissern, ob der Mieter nicht eventuell einen staatlich verordneten Zwangsaufenthalt in einer Haftanstalt genießt. Hier kann ein Rechtsanwalt die nötigen Erkundigungen einziehen und die nötigen Zustellungen dann bei der betreffenden Justizvollzugsanstalt bewirken.
Seite 1 und 2: Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch zugle
Seite 3: Wohnungseigentumsrecht - 3 - Janusk

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