smartLiving_Magazin-Ausgabe 02/2017

Immobilien
smartLiving.
MAGAZIN
URLAUB IN DEN EIGENEN VIER
WÄNDEN Was beim Kauf einer
Ferienimmobilie beachtet werden
sollte und welche Stolpersteine es gibt
Ein Häuschen am Bodensee, eine Ferienwohnung im Allgäu,
eine Bungalow in Cannes, eine Finca auf Mallorca:
Immer mehr Menschen träumen von einer Ferienimmobilie,
in der sie jederzeit Urlaub machen können. Einem Domizil,
das ganz auf ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist und genau
dort steht, wo man sich am Wohlsten fühlt. Damit verbunden
ist für viele nicht nur deutlich mehr Lebensqualität, als dies
ein beliebiges Ferienhaus aus dem Reiseprospekt bieten kann.
Ein eigenes Ferienobjekt eröffnet auch ansonsten ganz neue
Möglichkeiten: Viel häufiger Urlaub zu machen beispielsweise,
als das ansonsten der Fall wäre.
Rund 200.000 Euro geben die Deutschen im Schnitt für ihr Ferienheim
aus. Diesen Wert hat vor einiger Zeit das Online-Portal
Fewo-Direkt zusammen mit dem Maklerhaus Engel & Völkers
in einer Umfrage ermittelt. Die Analyse zeigt dabei auch,
dass eine Ferienimmobilie keinesfalls nur ein Hobby
für Reiche ist. Etwa die Hälfte der Besitzer verfügt im Monat
über ein Haushaltsnettoeinkommen von bis zu 4000 Euro
und gehört damit zur Mittelschicht. Lehrer, Bankangestellte
und Handwerksmeister kaufen ebenso Ferienimmobilien wie
Unternehmer, Vorstände und Prominente. Die kleine Landhaus
mit Gärtchen in der Uckermark für 20.000 Euro findet
dabei ebenso seine Abnehmer wie die Luxusvilla auf Sylt für
20 Millionen Euro.
Doch während die teuren Häuser und Villen oftmals komplett
mit Eigenkapital bezahlt werden, müssen sich viele Besitzer
von nicht ganz so kostspieligen Ferienimmobilien das Kapital
für die eigene Urlaubsadresse von der Bank leihen. Zwei von
drei Häusern oder Wohnungen an Urlaubsorten werden laut
Studie kreditfinanziert, meist zu etwa 50 Prozent. Die Zeiten
dafür sind indessen günstig: Billiger als derzeit waren Darlehen
selten zuvor, weshalb Ferienimmobilien derzeit Hochkonjunktur
haben.
Allerdings gilt es beim Kauf und der Finanzierung von Ferienimmobilien
einiges zu beachten, damit der Traum von den eigenen
vier Wänden am Urlaubsort nicht durch zu viele Stolpersteine
zum Albtraum wird. Denn bereits innerhalb von
Deutschland ist die Finanzierung von Ferienhäusern und
-Wohnungen mitunter nicht so einfach, wie sich das viele
vielleicht vorstellen. Zahlreiche Banken stehen einem solchen
Vorhaben mit großer Skepsis und Ablehnung gegenüber, insbesondere
dann, wenn sich das Objekt in einer vom Wohnort
weit entfernten Region befindet. Ein typisches Beispiel dafür
sind Immobilien an der Nordsee oder der Ostsee, deren Finanzierung
von vielen Hausbanken in Süddeutschland mit
Verweis auf mögliche Unwägbarkeiten schlicht verweigert
wird. Vielfach bleibt dann nur noch die Möglichkeit, die Ferienimmobilie
über ein Geldinstitut vor Ort zu finanzieren. Der
Vorteil dabei ist: Die regionalen Banken kennen den Markt
wesentlich besser und sind daher eher zur Darlehensvergabe
bereit. Allerdings kann es andererseits sein, dass sie im Gegenzug
entsprechende hohe Anforderungen an die Bonität
des Käufers stellen.
Zur Finanzierung einer Auslandsimmobilie dient als
Sicherheit fast immer eine deutsche Immobilie
Deutlich schwieriger gestaltet sich das Thema Immobilienfinanzierung
derweil im Ausland. Die meisten Käufer würden
eine solche Anschaffung am liebsten über ihre Hausbank finanzieren.
Aber dort hält sich das Interesse meist in Grenzen.
Der Grund ist die Komplexität der Finanzierung. Im Ausland
gelten oft vollkommen andere Regeln, insbesondere im Hinblick
auf die Absicherung der Finanzierung. Grundschulden
lassen sich dort nicht eintragen und im Ernstfall würde sich
die Vollstreckung schwierig gestalten. Meist besteht die einzige
Möglichkeit darin, eine in Deutschland befindliche Immobilie
als Sicherheit heranzuziehen. Ansonsten sind die meisten
Banken nicht bereit, ein Immobiliendarlehen zu gewähren.
Vielen Kaufinteressenten bleibt daher keine andere Wahl, als
sich vor Ort auf die Suche nach einem Finanzierungspartner
zu machen. Meist ist dieser schnell gefunden, wobei jedoch
Vorsicht geboten ist. Im Ausland sind Immobiliendarlehen oft
vollkommen anders konzipiert, teilweise ist noch nicht einmal
eine Tilgung vorgesehen. Ebenso werden die Zinsen nur
selten festgeschrieben, was ein erhöhtes Risiko gegenüber einer
steigenden Zinsbelastung zur Folge hat. Zudem sind die
Darlehensverträge oftmals nur in der jeweiligen Landessprache
verfügbar. Wer solche Verträge dennoch einfach unterschreibt,
geht ein hohes Risiko ein. Es ist daher unbedingt zu
empfehlen, sich die Darlehensdokumente und auch den Notarvertrag
übersetzen und ausführlich erläutern zu lassen.
Ein weiterer Aspekt, der beim Kauf einer Ferienimmobilie berücksichtigt
werden sollte, ist die steuerliche Betrachtung.
Um den finanziellen Aufwand möglichst gering zu halten,
wollen viele Besitzer solcher Immobilien ihre Darlehensraten
steuerlich geltend machen, indem sie das Ferienhaus oder die
Wohnung vermieten. Wird das Urlaubsdomizil gleichzeitig
aber auch selber genutzt, ist der Fiskus je nach Sachverhalt
häufig nicht mehr dazu bereit, die Zinsbelastung als steuerlich
absetzbar anzuerkennen. Falls doch, können die Kosten nur
anteilig ohne die Eigennutzungszeiten verrechnet werden.
Daher ist es in solch einem Fall umso wichtiger, sich zuvor
Rat beim Steuerexperten zu holen. Andernfalls könnte es
leicht passieren, dass die Rechnung hinterher nicht aufgeht.
Große Summen lassen sich beim Vermieten von Ferienimmobilien
ohnehin eher selten erzielen. Für eine solide Rendite
reicht es aber in den meisten Fällen. Knapp drei Prozent vom
Kaufpreis nimmt der durchschnittliche Vermieter laut der
Studie von Fewo-Direkt im Jahr vor Steuern ein, wenn das
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Haus auf Kredit gekauft wurde. Im Schnitt kann eine Ferienimmobilie
demnach rund 24 Wochen im Jahr für durchschnittlich
14.000 Euro in Summe vermietet werden. Auf der
anderen Seite stehen laut Statistik jährliche Ausgaben von
knapp 8.500 Euro, die sich für das Darlehen, die Vermittlung an
Mieter sowie Kosten für Handwerker und Gärtner addieren.
Der entscheidende Erfolgsfaktor ist auch im Falle einer Ferienimmobilie
die Lage. Ein Urlaubsdomizil mit unverstelltem
Blick aufs Meer oder eine Almhütte am Sonnenhang ist wesentlich
gefragter als ein Objekt an der Hauptstraße. Zudem
garantiert eine gute Lage, dass eine Ferienimmobilie ihren
Wert behält oder dieser sogar steigt. In Deutschland werden
die Chancen auf einen Wertanstieg als gut eingeschätzt. Denn
trotz höherer Preise gehen Experten davon aus, dass das eigene
Land ein beliebtes Urlaubsziel bleiben wird. In jedem Fall
gilt auch beim Erwerb einer Ferienimmobilie die alte Weisheit:
„Den Gewinn macht man beim Kauf.“ Der Rat der Experten
lautet daher, vor dem Kauf möglichst umfassend die
Preise beobachten, was im Zeitalter der Digitalisierung am
einfachsten über die einschlägigen Verkaufsportale im Internet
geht. Wie hoch sind die Preise für vergleichbare Objekte?
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Interessenten relativ schnell ein Gefühl für den jeweiligen
Markt entwickeln.
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