1 Grundsätzliche Aspekte der Beurteilung von ... - Norbert Bogusch

1 Grundsätzliche Aspekte der Beurteilung von
Mängeln
1.1 Mängel und Schäden im Bauwesen
Solange gebaut wird, Mängel und Schäden hat es immer gegeben.
Das wird sich in der Zukunft auch nicht ändern. Ein Bauwerk
ohne Mängel gibt es nicht. Man muss nur lange genug suchen. Es
stellt sich jedoch die Frage der Gewichtung der jeweiligen Mängel.
Mängel und Schäden stellen ein volkswirtschaftliches Problem
dar. Die Bundesregierung erarbeitet jährlich einen Bauschadensbericht,
in dem die besonders im Bauwesen betroffenen Bauteilgruppen
und Schadensursachen differenziert werden.
Anteile der Bauschäden in den jeweiligen Bauteilgruppen:
Bauteil Anteil
Außenwände 25,2 %
Decken und Fußböden 18,6 %
Keller, Abdichtungen und
Dränagen
16,4 %
Dächer 11,0 %
Einbauten (Technik und
8,8 %
Ausbau)
Innenwände 7,7 %
Balkone und Terrassen 6,0 %
Außenanlagen 2,2 %
Gründungen 1,3 %
Sonstiges 2,8 %
Gesamt 100,0 %
Anteile der Bauschadensursachen:
Schadensursache Anteil
Ausführungsmängel 53,6 %
Planungsmängel 17,8 %
Bauüberwachungsmängel 10,9 %
Nutzungsfehler 7,7 %
Natürlicher Verschleiß 5,7 %
Materialfehler 4,3 %
Gesamt 100,0 %
Mängel weist
jedes Bauwerk
auf

Typische Schwachstellen an Gebäuden
Das nachstehende Bild mit anschließender Erläuterung zeigt die wesentlichen Schwachstellen:
1.1 Durchfeuchtete Kelleraußenwände
1.2 Durchfeuchtete Kellerinnenwände
1.3 Durchfeuchtung außen am Bauwerkssockel
1.4 Auflageschäden an Kellerdecken
1.5 Schadhafte Grundleitungen
2.1 – 2.4 Schäden an Fassadenoberflächen
2.5 Risse in der Fassade
3.1 – 3.2 Schadhafte Außenfenster
3.3 Schwachstelle Fenster-
/Wandanschluss
3.4 Schwachstellen an Außentüren
4.1 – 4.2 Schadhafte Dachhaut
4.3 – 4.5 Schäden an Holzdachstühlen
5.1 Schwachstellen am gedichteten Dach
5.2 Schadhafte Dachentwässerung
5.3 – 5.4 Schadhafte Loggien/Dacheinschnitte
5.5 Schwachstelle Balkon
6.1 Abgefaulte Balkenköpfe von
Holzdecken
6.2 Schwachstelle Deckenstuck
6.3 Schadhafter Deckenputz auf
Spalierlatten
6.4 Schwachstelle Holzdielenfußboden
6.5 Schwachstelle Platten /
Terrazzobeläge
7.1 – 7.5 Schadhafte Holzgeschosstreppen
8.1 Schadhafter Wandputz / Tapeten
8.2 Schwachstelle Wandfliesenbeläge
8.3 Inhomogene Innenwände
8.4 Schadhafte Innentüren
9.1 – 9.2 Schwachstelle Heizungsanlagen
9.3 – 9.4 Schadhafte Kaminzüge / Kaminköpfe
10.1 – 10.2 Schwachstelle Bäder / WCs
10.3 Hausanschlüsse
10.4 – 10.5 Elektroinstallationen

1.2 Definition von Mängeln und Schäden
1.2.1 Gesetzliche Grundlagen
Die Leistungen des Architekten, Fachplaners oder Handwerkers
werden in der Regel im Rahmen eines Werkvertrags erbracht.
Grundsätzlich gilt, dass ein gebrauchsfähiges, mängelfreies Werk
zu liefern ist. Dazu sind folgende gesetzliche Grundlagen zu beachten:
BGB § 633
(1) Der Unternehmer ist verpflichtet, das Werk so herzustellen,
dass es die zugesicherten Eigenschaften hat und nicht mit Fehlern
behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen
oder nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufheben
oder mindern.
VOB/B § 13 Nr.1
Der Auftragnehmer übernimmt die Gewähr, dass seine Leistung
zur Zeit der Abnahme die vertraglich zugesicherten Eigenschaften
hat, den anerkannten Regeln der Technik entspricht und nicht mit
Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu den
gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrag vorausgesetzten
Gebrauch aufheben oder mindern.
1.2.2 Allgemein anerkannte Regeln der Bautechnik
Die VOB, wie auch diverse BGH Urteile zum § 633, bringt die Allgemein
anerkannten Regeln der Bautechnik ins Spiel. Kriterien
dafür sind:
1. Wissenschaftliche Richtigkeit der konstruktiven Ausführung
2. Allgemeine Bekanntheit unter Fachleuten
3. Richtigkeit und Notwendigkeit der konstruktiven Ausführung ist
durch fortwährende praktische Erfahrung belegt; die Ausführung
hat sich bewährt
Was die allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik sind, ist
immer im Einzelfall abzuklären. Dieser unbestimmte Rechtsbegriff
hat nichts mit DIN-Normen, die durch das Deutsche Institut für
Normung e.V. erarbeitet und veröffentlicht werden, zu tun. Der
Anwender der DIN-Normen darf jedoch darauf vertrauen, dass er
nach den allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik arbeitet.

Ist einer der Vertragsparteien der Meinung, die entsprechende
Norm sei nicht allgemein anerkannte Regel der Bautechnik, so
liegt die Beweislast auf seiner Seite. Im privaten Bereich kann es
aus verschiedenen Gründen durchaus sinnvoll sein, z.B. aus wirtschaftlichen
Gründen, von den Allgemein anerkannten Regeln der
Bautechnik abzuweichen. Dazu ist aber immer eine besondere,
klar definierte vertragliche Regelung erforderlich. Liegt eine solche
Regelung nicht vor, so ist die gewöhnliche Beschaffenheit, also
eine Ausführung nach den Allgemein anerkannten Regeln der
Bautechnik als Sollzustand geschuldet.
Jede Abweichung vom Sollzustand stellt einen Mangel dar!
Dabei spielt es keine Rolle, ob dieser Mangel einen Nachteil für
den Bauherrn mit sich bringt oder nicht.
1.2.3 Musterbauordnung
Im öffentlich-rechtlichem Bereich ist der geforderte Sollzustand
aus einer anderen Interessenslage zu sehen. Hier gelten die Landesbauordnungen,
die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich
sind. Wesentliche Forderungen sind in der Musterbauordnung
jedoch bundeseinheitlich geregelt. In diesem Zusammenhang
gilt:
Musterbauordnung (MBO) § 3 (1996)
(1) Bauliche Anlagen ...... sind so anzuordnen, zu errichten und
Instand zu halten, dass die öffentliche Sicherheit oder Ordnung,
insbesondere Leben, Gesundheit oder die natürliche
Lebensgrundlagen nicht gefährdet werden. Die ...... als Technische
Bestimmungen eingeführten technischen Regeln sind zu beachten.
...... Von [ diesen Regeln ] kann abgewichen werden,
wenn mit einer anderen Lösung in gleichem Maße die allgemeinen
Anforderungen des Satzes 1 erfüllt werden.
Weitergehende Forderungen werden durch Behörden nicht gestellt.
Für das Bauamt ist es also unerheblich, ob eine Wand
krumm ist oder nicht. Es schreitet aber ein, wenn die Sicherheit,
z.B. durch morsche Holztreppen oder rostende Eisenkonstruktionen,
gefährdet sein sollte.

1.2.4 Weitere Begriffe
Folgende weitere Begriffsdefinitionen sind von Bedeutung:
Der Stand der Technik ist das gegenwärtig technisch Machbare
und spiegelt den Entwicklungsstand fortschrittlicher Verfahren
wider. Die praktische Langzeitbewährung fehlt aber noch. Die
Ausführung solcher neuen Bauverfahren bedarf grundsätzlich
spezieller vertraglicher Vereinbarungen. Die Ausführung von
Kunststoff modifizierten bituminösen Dickschichtbeschichtungen
(KMB) an Kelleraußenwänden ist ein aktuelles Beispiel für ein
neues Verfahren nach dem Stand der Technik, was in der Literatur
derzeit entsprechend kontrovers diskutiert wird.
Eine bauaufsichtliche Zulassung sagt nichts über die allgemeine
Tauglichkeit einer Bauweise aus. Sie ist aber hinsichtlich öffentlicher
Belange unbedenklich und wurde nur in soweit überprüft.
Eine bauaufsichtliche Zulassung ist daher nur für neue Bauweisen
oder Bauprodukte von Bedeutung.
Bei Hersteller-Richtlinien (Merkblätter) handelt es sich um keinen
geschützten oder reglementierten Begriff. Es ist die Frage zu
stellen, ob es im Einzelfall eine bessere Regelung gibt. Oftmals ist
dies nicht der Fall; dann sollte gemäß diesen Richtlinien verfahren
werden. Viele Hersteller machen ihre Garantiezusagen von der
Beachtung ihrer Richtlinien abhängig.
1.2.5 Bauschäden
Ein Bauschaden ist die negative Veränderung des Zustands des
Bauteils bzw. die negative Veränderung einer Bauteileigenschaft
aufgrund eines oder mehrerer vorliegender Mängel. Aber nicht
jeder Mangel zieht einen Bauschaden nach sich. Er bleibt oftmals
als verdeckter Mangel unerkannt.
Weitere Ursachen für Bauschäden sind:
• Unsachgemäße Nutzung
• Ungewöhnliche Umstände (z.B. Unwetter, Sturmschäden)
• Unvorhersehbare Umstände (Unfälle, Explosionen)

1.3 Die geschuldete Leistung
Grundsätzlich schuldet der Auftragnehmer dem Bauherrn ein
mängelfreies Werk, geregelt im BGB und der VOB. In der Praxis
ist dies jedoch nur eingeschränkt zu realisieren. Die Erwartungen
des Bauherrn sind nicht selten praxisfremd und es werden schon
geringste Abweichungen von der Norm, wie Kratzer, Unebenheiten,
Farbabweichungen etc. bemängelt. Der Sachverständige
sollte hier ein gesundes Augenmaß an den Tag legen, was aber
nicht dazu führen soll, dass berechtigte Mängel akzeptiert werden.
Dem Sachverständigen kommt hier oftmals die Rolle eines Vermittlers
zu.
Es ist auch zu differenzieren, ob es sich im Einzelfall und einen
Neubau, oder gar ein Fertighaus, handelt oder um Sanierungsmaßnahmen
im Bestand.
Nicht zu unterschätzen sind aktuelle gesetzgeberische Maßnahmen.
Zum einem werden die Ansprüche des Konsumenten weiter
gestärkt. Zum anderen werden die Anforderungen an die Qualifikation
der Handwerksbetriebe zurückgefahren. Diesbezüglich
seien Aufhebung des Meisterzwangs für eine Vielzahl von Baugewerken
und der so genannte „kleine Gesellenbrief“ erwähnt.
Grundsätzlich ist zu bedenken, dass, wenn seitens der Bauherren
besonders hohe Anforderungen an das zu erstellende Werk gestellt
werden, diesbezügliche Sondervereinbarungen schriftlich fixiert
werden müssen. Das gilt selbstverständlich auch für den Fall,
wenn die einschlägigen Baubestimmungen nicht in vollem Umfang
(sofern dies gesetzlich zulässig ist) eingehalten werden brauchen.
Zu bedenken ist auch, dass ein besonders niedriges Preisniveau
den Auftragnehmer nicht dazu berechtigt auch das Qualitätsniveau
herabzusetzen oder gar Fachregeln außer Acht zu lassen.

Das Ergebnis einer Begutachtung kann prinzipiell zu folgenden
Ergebnissen führen:
1. Mangel ist deutlich erkennbar und muss nachgebessert werden
2. Der Mangel ist zwar vorhanden aber von geringer Bedeutung
und /oder nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand zu beheben,
es handelt sich somit um einen hinnehmbaren Mangel.
Hierfür wird in der Regel ein Minderwert festzulegen sein.
3. Der Mangel ist hinzunehmen (ohne weiteren Ausgleich) da es
sich nur um eine Bagatelle handelt.
4. Das Werk ist mangelfrei.
1.4 Nachzubessernde Mängel
Mängel, die die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen, sind
grundsätzlich nachzubessern. Dabei spielen der dabei zu erbringende
Aufwand und die Frage, ob es sich um technische oder optische
Mängel handelt, keine Rolle.
Inwieweit die Mängelbeseitigung im Einzelfall durchsetzbar ist, ist
letztlich nur gerichtlich festzustellen.
1.5 Hinnehmbare Mängel
Seitens der Juristen wird vielfach bestritten, dass es hinnehmbare
Mängel überhaupt gibt. Die tägliche Praxis des Bausachverständigen
zeigt jedoch, dass vielfach von Bauausführenden und auch
von Bauherrn auf hinnehmbare Mängel und auf eine Minderung
der Bauleistung und deren Vergütung abgehoben wird.
Hier sind stets die Bedeutung der Lage, der gebrauchsüblichen
Betrachtungsposition des Betrachters und übliche Belichtungsverhältnisse
abzuwägen.
Oftmals liegt eine so genannte „Unverhältnismäßigkeit“ des
Aufwands zur Mängelbeseitigung vor. Dabei kann zum einem der
Aufwand der Mängelbeseitigung drastisch von dem Wert der
Bauleistung abweichen oder die Mängelbeseitigung für den Bauherrn
hinsichtlich der Begleiterscheinungen (Lärm, Dreck, Einschränkung
der Nutzung etc.) unzumutbar werden.

Darüber hinaus ist es oft so, dass sich vorhandene (meist optische)
Mängel nicht wirklich nachbessern lassen und sogar eine
„Verschlechtbesserung“ zu erwarten ist.
In allen vorgenannten Fällen ist meist beiden Seiten mit einer
pragmatischen Lösung hinsichtlich der Regelung der Mängelbeseitigung
besser gedient.
1.6 Hinzunehmende Mängel
Die Einzelfrage ob ein Mangel vorliegt oder nicht, ist interpretationsbedingt.
Es stellt sich regelmäßig die Frage der Grenze zwischen
dem was zu bemängeln und dem was gerade noch zu akzeptieren
ist. Hier liegt natürlich ein Ermessensspielraum vor, der
je nach Interessenslage unterschiedlich gesehen werden wird.
Auch wird der einzelne Sachverständige die jeweilige Sachlage
unterschiedlich beurteilen.
1.7 Die Abgrenzungsproblematik
Der Sachverständige steht also ständig vor der Problematik der
Abgrenzung der festgestellten Mängel hinsichtlich ihrer Bedeutung.
Hierbei ist prinzipiell zwischen optischen und technischen
Mängeln zu Unterscheiden.
1.7.1 Optische Mängel
Oftmals handelt es sich bei den reklamierten Mängeln um „optische
Mängel“. Naturgemäß sind optische Anforderungen an Bauleistungen
besonders schwer zu definieren. Hier gehen daher die
Ansichten vielfach auseinander. Gerade hinsichtlich der optischen
Erscheinung von Bauleistungen neigen Handwerker dazu, leichtfertige
Zugeständnisse im Rahmen der Auftragsverhandlungen zu
machen. In der Praxis ist zu empfehlen diesbezügliche Vergleichsmuster
als Vertragsgrundlage zu fertigen.
Es stellt sich bei optischen Mängeln die Frage, welche Störwirkung
Farbabweichungen, Unebenheiten, kleinere Beschädigungen
oder Schmutzungen haben. Es gilt hier der Grundsatz, dass diese
Unregelmäßigkeiten oder Abweichungen unter gebrauchsüblichen
Bedingungen zu begutachten sind. Das gilt insbesondere für den
üblichen Abstand des Betrachters zum Objekt und die einfallenden
Lichtverhältnisse.

Es macht selbstverständlich einen Unterschied ob der Fassadenputz
direkt neben der Klingelanlage oder unter dem Dach eines
mehrstöckigen Hauses zu beurteilen ist. Die Ebenheit einer Wand,
Decke oder Fußbodens ist nur dann bei Streiflicht zu beurteilen,
wenn eine derartige Beleuchtungssituation regelmäßig vorliegt.
Ein weiterer bedeutender Aspekt ist die Frage der Bedeutung des
zu beurteilenden Bereichs. Es macht einen Unterschied ob ein
Putzriss auf der Wand einer repräsentativen Eingangshalle vorhanden
ist oder auf der deren Rückwand in einem Abstellraum.
Für die Abgrenzung der Gewichtung festgestellter optischer Mängel
ist eine von Oswald entwickelte Matrix hilfreich.
Es wird hier nach zwei Aspekten Unterschieden:
• Gewicht des optischen Erscheinungsbildes
• Grad der optischen Beeinträchtigung

Der Sachverständige kann nach entsprechender Würdigung des
festgestellten Zustands einer Bauleistung zu folgenden Ergebnissen
gelangen:
1. Der Mangel ist nicht hinnehmbar und muss in jedem Fall nachgebessert
werden. Kostenaspekte spielen dabei keine Rolle.
2. Der Mangel ist hinnehmbar. Bei unverhältnismäßig hohen
Mängelbeseitigungskosten kann dieser Mangel durch einen
festzulegenden Minderwert abgegolten werden.
3. Der Mangel stellt eine Bagatelle dar und ist ohne Ansatz eines
Minderwerts hinzunehmen.
Diese Matrix ist in soweit anzuwenden, als es darum geht, festzustellen
ob ein Mangel hinnehmbar ist oder nicht und durch einen
Minderwert abgegolten werden kann. Die Abgeltung durch einen
Minderwert kommt aber nur zum Tragen, wenn die Mängelbeseitigung
einen unverhältnismäßig hohen Aufwand erfordern würde.
Sind diese Mängel jedoch leicht behebbar, so müssen sie selbstverständlich
abgestellt werden.
1.7.2 Technische Mängel
Hinsichtlich technischer Mängel steht eine weitere von Oswald
entwickelte Matrix zur Verfügung. Die Systematik ist mit der Matrix
für die optischen Mängel vergleichbar.
Es wird hier wiederum nach zwei Aspekten Unterschieden:
• Bedeutung des Merkmals für die Gebrauchstauglichkeit
• Grad der Beeinträchtigung der Funktion

Die möglichen Schlussfolgerungen der sachverständigen Würdigung
sind wiederum mit den optischen Mängeln vergleichbar.
Dazu folgendes Beispiel:
Gemäß DIN 1053 ist bei Vorsatzschalen eine Fußpunktabdichtung
einzubauen. Eine mangelhafte Ausführung oder gar gänzliches
Fehlen dieser Abdichtung wird auf der Wetterseite, bei geringen
Dachüberständen und besonders saugfähigem Steinmaterial anders
einzuordnen sein als der gleiche Umstand auf einer gut geschützten
dem Wetter abgewandten Seite und bei Verwendung
von nur gering Wasser saugenden Verblendsteinen.