Liegenschaften mit Renditepotential – und es gibt sie ... - Markstein AG

Nr. 13 September 2012
News
Entgegen einer
Überhitzung des
Immobilienmarktes
Der Immobilienmarkt zeigt sich weiterhin unge-
brochen dynamisch. Die FINMA hat deshalb
die Vorgaben für die Immobilienfinanzierung
verschärft. Die Erhöhung des Eigenkapitals für
Finanzinstitute sowie der Eigenmittel bei der
Vergabe von Hypotheken und ein kleinerer An-
teil an Pensionskassengeldern zur Finanzie-
rung sind die Massnahmen. Das erschwert in
vielen Fällen den Kauf von Immobilien. Der Ein-
griff in den Markt soll einer Überhitzung entge-
genwirken. Wie sich das langfristig entwickelt,
ist schwierig zu beurteilen. Die Bremswirkung
kann moderat ausfallen und eine langsame
Verflachung einleiten. Sie kann sich aber auch
drastisch auswirken und zu einer Kehrtwende
führen, welche die Wirtschaft empfindlich trifft.
Wir müssen uns der neuen Situation anpassen
und überlegen, welche Massnahmen zu ergrei-
fen sind. Die sorgfältige und verantwortungs-
volle Beratung unserer Kunden gewinnt zu-
sätzlich an Bedeutung. Letztlich sind wir alle an
einem gesunden und anhaltend stabilen Im-
mobilienmarkt interessiert, der die Bedürfnisse
der Käufer und Investoren erfüllt.
Marco Uehlinger
Geschäftsleiter

PORTFOLIOMANAGEMENT
Steuerliche Vorteile der Immobiliengesellschaften
Die steuerlichen Konsequenzen des direkten Liegenschaftsbesitzes sind vielseitig und oft komplex. Mittels syste-
matischer Planung können vor allem die Steuerbelastung und Haftungsrisiken optimiert werden.
Die Nachfrage nach Renditeimmobilien
ist mangels attraktiver Anlagealterna-
tiven sowie dank günstiger Fremdfinan-
zierungskosten ungebrochen. Ein In-
vestment sollte dennoch gut überlegt
und systematisch angegangen werden.
Dieses Vorgehen ist insbesondere loh-
nenswert, wenn man beabsichtigt, meh-
rere Liegenschaften ins Eigentum zu
nehmen.
Die Besteuerung der Immobilien im Pri-
vatbesitz basiert auf der kantonalen
Steuerschätzung. Diese hält den Eigen-
mietwert (Basis für die Einkommensbe-
steuerung von selbstbewohnten Liegen-
schaften) sowie den steuerlich relevanten
Vermögenswert fest. Bei fremdvermie-
teten Wohnungen stützt die Einkom-
mensbesteuerung auf die Mietzinsein-
nahmen abzüglich der Gewinnungs-
kosten wie Vermietungs-, Verwaltungs-,
Zins- und Unterhaltskosten. Beim Ver-
kauf fällt jeweils die Grundstückgewinn-
steuer an, die je nach Haltedauer unter-
schiedlich hoch ist. Die Steuerbehörden
klassifizieren den systematischen pri-
vaten Immobilienbesitz regelmässig als
selbständigen Nebenerwerb, was zu-
sätzlich die Sozialversicherungspflicht
auslöst.
Als Alternative bieten sich Immobilienge-
sellschaften an; z.B. in Form von Aktien-
gesellschaften. Eigentümerschaft der
Liegenschaften ist dann die Gesell-
schaft, welche durch Aktienbesitz von
Privatpersonen gehalten wird. Die Aktio-
näre haften ausschliesslich mit dem Ge-
sellschaftsvermögen (Aktienkapital) und
nicht mit dem übrigen privaten Vermö-
gen. Die laufenden Gewinne aus den
Mietzinseinnahmen sowie aus allfälligen
Verkäufen bleiben vorerst in der Gesell-
schaft, wo sie im Vergleich zur privaten
Einkommenssteuer tiefer belastet wer-
den und keinen Sozialabgaben unterlie-
gen. Durch diese liquiditätsschonenden
Effekte verbleiben mehr Mittel für Rein-
vestitionen (Sanierung/Zukäufe). Sollte
bei den Anteilsinhabern das Bedürfnis
bestehen, Gewinne zu beziehen, kommt
die privilegierte Dividendenbesteuerung
entgegen.
Signifikante Steuervorteile resultieren
beim Verkauf von Aktien als Minder-
heitsbeteiligung. Ein Veräusserungsge-
winn wird als steuerfreier Kapitalgewinn
klassifiziert, hingegen würden beim Ver-
kauf von einzelnen Liegenschaften oder
einer Mehrheitsbeteiligung Grundstück-
gewinnsteuern sowie Kosten für die
Handänderung anfallen. Beim Ableben
der Aktionäre fallen nicht die Immobilien,
sondern die Aktien in die Erbmasse, was
den Fortbestand der wirtschaftlichen
Einheit des Immobilienportfolios sichert.
Seit Jahren dürfen wir für private Inve-
storen verschiedene Immobilienportfo-
lios professionell führen. Die Kapitalge-
ber profitieren einerseits von den
aufgezeigten, positiven Steuereffekten
und andererseits von unserem über
Jahre aufgebauten Know-how und da-
mit der nachhaltigen Wertsteigerung
ihres Immobilienportfolios.

VERKAUF
Eigentumswohnungen im Baurecht – eine Spezialität
Die Markstein AG verkauft in Wollerau 24 Wohnungen im Stockwerkeigentum. Der Boden dazu wird im Baurecht abge-
geben. Ein Konstrukt, das für Laien aber viele Fragen aufwirft.
Gemäss geltendem Sachenrecht gehö-
ren Gebäude und Boden grundsätzlich
demselben Eigentümer. Eine Ausnahme
dazu bildet das Baurecht (Art. 779 ff.
ZGB). Das Grundstück ist im Besitz des
Baurechtgebers, das darauf errichtete
Bauwerk gehört dem Baurechtnehmer.
Das Baurecht wird zu einem künstlich
geschaffenen Grundstück, das in Form
einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch
eingetragen wird und somit auch ver-
kauft, verschenkt oder mit Grundpfand-
rechten belastet werden kann.
Das Verhältnis zwischen Baurechtgeber
und Baurechtnehmer wird im öffentlich
beurkundeten Baurechtsvertrag gere-
gelt. Die Modalitäten des Baurechtsver-
trages sind, abgesehen von der Ver-
tragsdauer, im Rahmen der Vertragsfreiheit
frei vereinbar.
Hier die wichtigsten Punkte des Bau-
rechtsvertrags:
�
Die Vertragsdauer: Damit ein Bau-
recht die gesetzlichen Anforderun-
gen erfüllt, muss es mindestens 30
und höchstens 100 Jahre dauern.
Eine spätere Verlängerung nach
�
�
Ablauf der ursprünglich vereinbar-
ten Baurechtsdauer ist jederzeit zu-
lässig, kann jedoch nicht schon im
Voraus vereinbart werden.
Der Preis: Für die Zurverfügungstel-
lung des Bodens wird in der Regel
die Bezahlung eines Baurechts-
zinses vereinbart. Dabei sind die fi-
xen Angaben zum Baurechtszins
sowie allfällige Anpassmechanis-
men schriftlich festgehalten.
Der Heimfall: Der Vertrag enthält
auch konkrete Aussagen zur Rege-
lung bei Ablauf des Vertrages (zu
leistende Entschädigung für die in
Besitz des Grundeigentümers fal-
lende Bauten).
Baurechte sind dort vertretbar, wo der
Einzelne auf das Umgebungsgelände
keinen oder nur geringen Anspruch hat,
somit auch im Stockwerkeigentum. An-
gewendet wird es heute oft im Kanton
Schwyz, unter anderem in der Überbau-
ung Fällmisroos, wo die Markstein AG
24 attraktive Eigentumswohnungen im
Baurecht verkauft. Hier wurde der Bau-
rechtsvertrag, bis 2105 laufend, so aus-
gestaltet, dass der Bauherr der Häuser bei
der Baurechtserrichtung eine Einmalent-
schädigung leistete. Die späteren Besitzer
der Wohnungen leisten dazu jährlich einen
fixen Baurechtszins, der somit für sie kal-
kulierbar ist. Ihr Vorteil liegt im tieferen
Kaufpreis der Wohnung und dem deshalb
tieferen Kapitalbedarf. Ihre zukünftigen
Kosten werden sich aus Hypothekarzins,
Amortisation, Nebenkosten und Bau-
rechtszins zusammensetzen.
In den Verkaufsgesprächen Fällmisroos
heisst es für uns, den Kaufinteressenten
die Wohnungen mit ihren verschie-
densten Varianten vorzustellen. Doch
ebenso wichtig ist es, ihnen die Grund-
sätze des Baurechts aufzuzeigen und
auf ihre Fragen kompetent einzugehen.
Dass für Objekte im Baurecht erfah-
rungsgemäss eher ein eingeschränkter
Käufermarkt besteht, ist nicht von der
Hand zu weisen. Weil Boden ein nicht
vermehrbares Gut ist, wird das Bau-
recht zukünftig sicher vermehrt ange-
wendet. Wichtig ist dabei, dass der
Baurechtvertrag für beide Parteien fair
und transparent ausgestaltet wird.

PROJEKTMANAGEMENT
Durchführung von Architekturwettbewerben
Die wichtigsten Bauherrenentscheide erfolgen nicht während der Projektierung
oder Realisierung, sondern ganz am Anfang der Entwicklungsplanung.
Sobald das Bauherrenbedürfnis klar definiert ist, müssen als Basis für das gesamte
Projekt die konzeptionellen Weichenstellungen getroffen werden.
Seit über 100 Jahren sind Architektur-
wettbewerbe ein bewährtes Mittel, um
einen optimalen architektonischen Ent-
wurf zu erhalten, welcher dem Raumbe-
dürfnis des Bauherren entspricht. Dabei
erstaunt es immer wieder, wie vielfältig
räumliche Lösungsansätze für die gleiche
Aufgabe sein können. Ein Quervergleich
der verschiedenen Wettbewerbsbeiträge
erlaubt es, die Vor- und Nachteile der un-
terschiedlichen Vorschläge zu erkennen
und gegeneinander abzuwägen. Dazu
braucht es ein professionelles Beurtei-
lungsteam, welches das Trennen von
Wichtigem (z.B. generelles Konzept,
städtebauliche Einordnung, Wirtschaft-
lichkeit, Nutzungsneutralität, Erweiter-
barkeit usw.) vom eher Unwichtigen (z.B.
Darstellung, Fassadengestaltung usw.)
souverän beherrscht.
Da Architekturwettbewerbe in Abhän-
gigkeit der Rahmenbedingungen und
der jeweiligen Bauaufgabe auf verschie-
dene Arten durchgeführt werden kön-
nen, sind im Vorfeld einige relevante Fra-
gen zu beantworten:
�
Welche Wettbewerbsform ist pas-
send? (Ideenwettbewerb, Studien-
�
�
�
�
�
auftrag, Projektwettbewerb, Investo-
renwettbewerb usw.)
Wird ein Verfahren gemäss Submis-
sionsdekret vorgeschrieben?
Wie viele Teilnehmer sind sinnvoll?
Soll das Verfahren auf Einladung, selek-
tiv oder offen durchgeführt werden?
Sind die Rahmenbedingungen ein-
deutig genug für einen anonymen
Wettbewerb? Oder sind noch Unklar-
heiten vorhanden, so dass ein beglei-
tetes Verfahren notwendig wird, wel-
ches Zwischenbesprechungen mit
der Jury ermöglicht.
Soll eine Prüfung des Wettbewerbab-
laufs durch den SIA erfolgen?
Aktuell begleitet die Markstein AG fünf
Architekturwettbewerbe mit ganz unter-
schiedlichen Bauaufgaben. Unsere
Dienstleistungen umfassen den gesam-
ten Prozess: Beginnend mit der Erstel-
lung der Wettbewerbsgrundlagen, über
die Anfrage möglicher Jurymitglieder
und Architekten, der Durchführung von
Präqualifikationen, Fragebeantwortun-
gen, Zwischenbesprechungen sowie der
Jurierung bis zum Verfassen des Jurybe-
richts.

INVESTMENT
Liegenschaften mit Renditepotential –
und es gibt sie noch
Im heutigen Marktumfeld ist es schwierig, Mehrfamilienhäuser mit nachhalti-
gen Renditen zu erwerben. Wer jedoch das Potential erkennt und die Risiken
einer Neupositionierung auf sich nimmt, kann auch heute noch Anlageobjekte
mit langfristigen Renditen kaufen.
Aufgrund historisch tiefen Zinssätzen
und fehlenden Alternativen werden Ren-
diteliegenschaften heute zu höchsten
Preisen gehandelt. Oft wird der Zustand
der Objekte jedoch beim Erwerb nicht
mitberücksichtigt und ältere Liegen-
schaften wechseln die Hand zu Brutto-
renditen wie neue. Hier droht Gefahr,
dass die Rechnung langfristig nicht auf-
geht, weil der aufgestaute Unterhalt der
Liegenschaft die zukünftigen Erträge
gleich wieder verschlingt. Aber trotzdem
gibt es sie, die Liegenschaften mit Ren-
ditepotential:
In diesem Jahr durften wir bereits mehr
als 15 ältere Mehrfamilienhäuser für insti-
tutionelle und private Auftraggeber in der
Deutschschweiz verkaufen, welche aus
verschiedenen Gründen (z.B. Strategie-
konflikte, keine personellen Ressourcen,
mangelnde Risikobereitschaft etc.) das
Potential ihrer Liegenschaften nicht sel-
ber ausschöpften.
In der dargestellten Liegenschaft wurde
durch die Käuferschaft eine klare Strate-
gie ausgearbeitet. Beim Kauf betrug die
Bruttorendite 5.4%. Hier lag das Poten-
tial in den tiefen Mietzinsen der Anlage.
Das Objekt wurde unmittelbar nach dem
Erwerb einer Totalsanierung unterzogen.
Die Mietzinse der bestehenden Mieter
wurden nach der Sanierung gemäss ge-
setzlicher Möglichkeiten erhöht. Die frei-
gewordenen Wohnungen, welche solche
Sanierungen jeweils mit sich bringen,
wurden zu Marktmietzinsen vermietet.
Neu erzielt der Eigentümer eine Brutto-
rendite von über 6.0% und eine nachhal-
tige Nettorendite von 5.25%.
Markstein AG verkauft jedes Jahr zwi-
schen 15 und 25 Renditeliegenschaften in
der ganzen Deutschschweiz. Ob ältere
Mehrfamilienhäuser, geplante Neubaupro-
jekte, Gewerbeliegenschaften oder auch
Grundstücke, der Verkauf von Anlageob-
jekten ist eines unserer Kerngeschäfte.

NEWS
10 Jahre Markstein
Was es vor 5 Jahren vom Himmel
schüttete, das lachte dieses Jahr
die Sonne um die Wette mit den
freudigen Gesichtern der Mark-
stein-Mitarbeiter im Biergarten in
Baden.
Und so zeigten die Stossgebete gen
Himmel ihre gewünschte Wirkung. Bei
strahlendem Sonnenschein und som-
merlichen Temperaturen wurde am
15. Juni 2012 im Biergarten Baden
mit gutem Essen, auserlesenen Weinen
und exklusiven Zigarren bis in die
späten Nachtstunden gefeiert.
PERSONELLES
Wir gratulieren
5 jähriges Jubiläum
Stephan Grylka
Projektleiter Projektmanagement
Beatrice Kaufmann
Immobilien Verkäuferin
10 jähriges Jubiläum
Andrea Uehlinger
Immobilien Verkäuferin
Marco Uehlinger
Geschäftsleiter
Jutta Mauderli
Wir begrüssen
Eintritte
Susanne Weiss
Ursula Knopf
Assistentin
Leiterin Portfoliomanagement Cynthia Mathis
Bestandene Prüfungen
Janine Keller
Immobilienvermarkterin mit eidg. FA
Marketing und Kommunikation
Lernende
Alessandra Martellosio
Assistentin
Markstein AG
Stadtturmstrasse 10
Postfach, 5401 Baden
Telefon +41 (0)56 203 10 50
Telefax +41 (0)56 221 62 72
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