I. Erläuterungen zum Mietenspiegel 2012 - Stadt Neumarkt in der ...
I. Erläuterungen zum Mietenspiegel 2012 - Stadt Neumarkt in der ...
I. Erläuterungen zum Mietenspiegel 2012 - Stadt Neumarkt in der ...
Erfolgreiche ePaper selbst erstellen
Machen Sie aus Ihren PDF Publikationen ein blätterbares Flipbook mit unserer einzigartigen Google optimierten e-Paper Software.
Liebe Mitbürger<strong>in</strong>nen und Mitbürger,<br />
Vorwort<br />
<strong>der</strong> <strong>Neumarkt</strong>er Wohnungsmarkt<br />
kommt immer mehr <strong>in</strong> Bewegung<br />
und die Nachfrage wächst ständig<br />
weiter. Der <strong>Stadt</strong> <strong>Neumarkt</strong> i.d.OPf.<br />
ist es wichtig, dass alle Bürger<strong>in</strong>nen<br />
und Bürger e<strong>in</strong> erschw<strong>in</strong>gliches Angebot<br />
für das Wohnen vorf<strong>in</strong>den.<br />
Dies ist e<strong>in</strong>es <strong>der</strong> wichtigsten Grundbedürfnisse<br />
überhaupt und sollte<br />
allen Bürger<strong>in</strong>nen und Bürgern <strong>in</strong><br />
adäquater Form zur Verfügung stehen.<br />
Es ist mir e<strong>in</strong> großes Anliegen, dass Sie<br />
sich alle <strong>in</strong> unserer <strong>Stadt</strong> wohl fühlen und ganz<br />
entscheidend ist dabei die passende Wohnung.<br />
Aber wie viel darf e<strong>in</strong>e Wohnung kosten? In<br />
dieser Frage gehen die Me<strong>in</strong>ungen zwischen<br />
Vermieter und Mieter nicht selten ause<strong>in</strong>an<strong>der</strong>.<br />
Mit dem Mietspiegel, <strong>der</strong> hiermit <strong>in</strong> se<strong>in</strong>er ersten<br />
Auflage ersche<strong>in</strong>t, möchte die <strong>Stadt</strong> <strong>Neumarkt</strong><br />
i.d.OPf. dazu beitragen, e<strong>in</strong>e möglichst<br />
umfangreiche Transparenz für den Mietwohnungsmarkt<br />
und e<strong>in</strong>e gewisse Rechtssicherheit<br />
für Vermieter und Mieter herzustellen. Der<br />
Mietspiegel gibt Ihnen e<strong>in</strong>e verlässliche Auskunft<br />
über die lokalen Mieten und ist e<strong>in</strong>e gute<br />
Orientierungshilfe für die E<strong>in</strong>ordnung des jeweiligen<br />
Mietobjekts. Der aktuelle, qualifizierte<br />
Mietspiegel nach §§ 558c ff. BGB soll genau<br />
diese Transparenz und Hilfestellung leisten und<br />
hat e<strong>in</strong>e Gültigkeit von zwei Jahren. Die Fortschreibung<br />
<strong>der</strong> 1. Auflage wird somit ab dem<br />
Jahr 2014 erarbeitet und veröffentlicht.<br />
Der <strong>Neumarkt</strong>er Mietspiegel<br />
wird Ihnen auch <strong>in</strong> elektronischer<br />
Form unter www.neumarkt.de bereitgestellt.<br />
Me<strong>in</strong> beson<strong>der</strong>er Dank gilt allen<br />
Bürger<strong>in</strong>nen und Bürgern, die als<br />
Mieter mit ihren freiwillige Angaben<br />
e<strong>in</strong>e Datenerhebung möglich gemacht<br />
haben. Herzlich bedanken<br />
möchte ich mich <strong>in</strong>sbeson<strong>der</strong>e<br />
auch bei Frau <strong>Stadt</strong>rät<strong>in</strong> Heßl<strong>in</strong>ger.<br />
Sie hat, stellvertretend für die SPD-<br />
Fraktion, den wichtigen Impuls für den Mietspiegel<br />
gegeben. Darüber h<strong>in</strong>aus möchte ich<br />
mich bei allen bedanken, die bei <strong>der</strong> Erstellung<br />
mitgewirkt haben. Neben dem EMA-Institut für<br />
empirische Marktanalysen darf ich hierbei stellvertretend<br />
für alle Beteiligten ausdrücklich dem<br />
Mietervere<strong>in</strong> Nürnberg und Umgebung E.V.,<br />
dem Haus- und Grundbesitzervere<strong>in</strong> <strong>Neumarkt</strong><br />
sowie dem Mieterhilfe e.V. für Nürnberg und<br />
Umgebung me<strong>in</strong>en Dank aussprechen.<br />
Ich hoffe, dass <strong>der</strong> aktuelle Mietspiegel <strong>2012</strong><br />
Ihnen beim E<strong>in</strong>gehen von fairen Mietverhältnissen<br />
behilflich se<strong>in</strong> wird.<br />
Mit freundlichen Grüßen<br />
Ihr<br />
Thomas Thumann<br />
Oberbürgermeister<br />
I. <strong>Erläuterungen</strong> <strong>zum</strong> <strong>Mietenspiegel</strong> <strong>2012</strong><br />
Die <strong>Stadt</strong> <strong>Neumarkt</strong> hat zusammen mit dem<br />
EMA-Institut für empirische Marktanalysen auf<br />
Basis e<strong>in</strong>er repräsentativen Mieterumfrage e<strong>in</strong>en<br />
neuen <strong>Mietenspiegel</strong> erstellt. Er basiert auf<br />
knapp 500 Datensätzen, die im Sommer 2011<br />
bei zufällig ausgewählten mietspiegelrelevanten<br />
Haushalten per persönlicher Befragung erhoben<br />
wurden. An <strong>der</strong> Erstellung des <strong>Mietenspiegel</strong>s<br />
hat e<strong>in</strong> begleiten<strong>der</strong> Arbeitskreis aus<br />
Wohnungsmarktexperten mitgewirkt, u.a. mit<br />
Vertretern von Mieter und Vermieter:<br />
1. Haus & Grund <strong>Neumarkt</strong> e.V.<br />
2. Mietervere<strong>in</strong> Nürnberg und Umg. e.V.<br />
3. Mieterhilfe e.V. für Nürnberg und Umg.<br />
Mit <strong>der</strong> Konzeption des <strong>Mietenspiegel</strong>s, <strong>der</strong><br />
repräsentativen Datenerhebung und <strong>der</strong> Auswertung<br />
<strong>der</strong> Daten war das EMA-Institut beauftragt.<br />
Das dem <strong>Mietenspiegel</strong> zugrunde liegende<br />
regressionsanalytische Auswertungsverfahren<br />
ermöglicht detaillierte und mathematisch<br />
abgesicherte Ergebnisse für den Mietwohnungsmarkt<br />
im <strong>Stadt</strong>gebiet von <strong>Neumarkt</strong>.
Der <strong>Mietenspiegel</strong> wurde von <strong>der</strong> Geme<strong>in</strong>de<br />
am 03.05.<strong>2012</strong> als qualifizierter <strong>Mietenspiegel</strong><br />
Der <strong>Neumarkt</strong>er <strong>Mietenspiegel</strong> ist gemäß §§<br />
558c ff. BGB e<strong>in</strong>e Übersicht über die gezahlten<br />
Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum<br />
vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit<br />
und Lage (= ortsübliche Vergleichsmiete).<br />
Die ortsübliche Vergleichsmiete<br />
setzt sich aus Mieten zusammen, die <strong>in</strong> den<br />
letzten vier Jahren neu vere<strong>in</strong>bart o<strong>der</strong>, von<br />
Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geän<strong>der</strong>t<br />
worden s<strong>in</strong>d.<br />
Der <strong>Mietenspiegel</strong> trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge<br />
im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand<br />
transparent zu machen. Er stellt<br />
ke<strong>in</strong>e Preisfestsetzung dar. Streitigkeiten zwischen<br />
Mietvertragsparteien aus Unkenntnis<br />
über das Mietniveau sollen vermieden, Ause<strong>in</strong>an<strong>der</strong>setzungen<br />
über Mietpreise versachlicht<br />
und Kosten <strong>der</strong> Beschaffung und Bewertung<br />
von Informationen über Vergleichsmieten im<br />
E<strong>in</strong>zelfall verr<strong>in</strong>gert werden.<br />
Dieser <strong>Mietenspiegel</strong> gilt nur für Mietwohnungen<br />
und vermietete Häuser (E<strong>in</strong>familien-, Reihenhäuser,<br />
Doppelhaushälften) auf dem freien<br />
Wohnungsmarkt im Wohnflächenbereich zwischen<br />
20 und 140 m². Aufgrund rechtlicher Bestimmungen<br />
fallen nicht <strong>in</strong> den Anwendungsbereich<br />
des <strong>Mietenspiegel</strong>s:<br />
Bei den Mietpreisangaben im <strong>Mietenspiegel</strong><br />
handelt es sich um monatliche Nettomieten <strong>in</strong><br />
Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Euro/m²),<br />
<strong>in</strong> denen die ortsüblichen Betriebskosten<br />
nicht enthalten s<strong>in</strong>d. Unter <strong>der</strong> Nettomiete<br />
versteht man das Entgelt für die Überlassung<br />
<strong>der</strong> Wohnung e<strong>in</strong>schließlich des Mietausfallwagnisses,<br />
<strong>der</strong> Verwaltungskosten und <strong>der</strong><br />
Aufwendungen für Instandhaltung, jedoch<br />
ohne Möblierungs- und Untermietzuschläge<br />
und ohne jegliche Betriebskosten gemäß §2<br />
Betriebskostenverordnung. Nicht enthalten<br />
s<strong>in</strong>d somit folgende Betriebskosten: Laufende<br />
öffentliche Lasten des Grundstücks (Grund-<br />
Funktion des <strong>Mietenspiegel</strong>s<br />
Mietpreisangaben im <strong>Mietenspiegel</strong><br />
anerkannt und tritt anschließend mit e<strong>in</strong>er Gültigkeit<br />
von 2 Jahren <strong>in</strong> Kraft.<br />
� Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln<br />
geför<strong>der</strong>t s<strong>in</strong>d (sozialer Wohnungsbau);<br />
� Wohnraum, <strong>der</strong> überwiegend gewerblich<br />
o<strong>der</strong> geschäftlich genutzt wird;<br />
� Wohnraum <strong>in</strong> Studenten- und Jugendwohn-,<br />
Alten(pflege)-, Obdachlosenheimen<br />
o<strong>der</strong> <strong>in</strong> sonstigen Heimen, o<strong>der</strong> Wohnungen<br />
bei denen die Mietzahlung zusätzliche<br />
Leistungen abdeckt (z.B. Betreuung<br />
und Verpflegung);<br />
� E<strong>in</strong>zelzimmer o<strong>der</strong> Wohnraum, <strong>der</strong> Teil<br />
<strong>der</strong> vom Vermieter selbst bewohnten<br />
Wohnung ist;<br />
Nicht unmittelbar anwendbar ist <strong>der</strong> <strong>Mietenspiegel</strong><br />
auf nachfolgend aufgelistete beson<strong>der</strong>e<br />
Wohnraumverhältnisse, die bei <strong>der</strong> Datenerhebung<br />
nicht erfasst wurden:<br />
� Dienst- o<strong>der</strong> Werkswohnungen, die an e<strong>in</strong><br />
Beschäftigungsverhältnis gebunden s<strong>in</strong>d;<br />
� möbliert o<strong>der</strong> teilmöbliert vermieteter<br />
Wohnraum (ausgenommen Ausstattung<br />
mit E<strong>in</strong>bauküchen und E<strong>in</strong>bauschränken);<br />
� Untermietverhältnisse;<br />
� Wohnraum, <strong>der</strong> nur vorübergehend – maximal<br />
3 Monate – vermietet ist (z.B. Ferienwohnung);<br />
� nicht abgeschlossener Wohnraum.<br />
steuer), Kosten <strong>der</strong> Wasserversorgung und<br />
Entwässerung, <strong>der</strong> zentralen Heizung und<br />
Warmwasserversorgung, des Aufzugs, <strong>der</strong><br />
Straßenre<strong>in</strong>igung, <strong>der</strong> Müllabfuhr, des Hausmeisters,<br />
<strong>der</strong> Hausre<strong>in</strong>igung und <strong>der</strong> Gartenpflege,<br />
<strong>der</strong> Hausbeleuchtung, <strong>der</strong> Schornste<strong>in</strong>re<strong>in</strong>igung,<br />
<strong>der</strong> hausbezogenen Versicherungen,<br />
<strong>der</strong> laufenden Kosten für Kabelfernsehen<br />
bzw. Geme<strong>in</strong>schaftsantenne und <strong>der</strong> sonstigen<br />
laufenden Betriebskosten. S<strong>in</strong>d Betriebskosten<br />
<strong>in</strong> <strong>der</strong> vere<strong>in</strong>barten Mietzahlung enthalten,<br />
muss <strong>der</strong> geleistete Mietbetrag vor <strong>der</strong> Anwendung<br />
des Mietspiegels um die enthaltenen<br />
Betriebskosten bere<strong>in</strong>igt werden.
II. Anwendung des <strong>Mietenspiegel</strong>s<br />
Die Berechnung <strong>der</strong> ortsüblichen Vergleichsmiete<br />
für e<strong>in</strong>e konkrete Wohnung erfolgt im<br />
<strong>Mietenspiegel</strong> <strong>in</strong> 3 Schritten:<br />
1. Es wird das durchschnittliche Nettomietniveau<br />
(= Basis-Nettomiete) für e<strong>in</strong>e Wohnung<br />
je nach Wohnungsgröße und Baualter<br />
bestimmt (Tabelle 1).<br />
2. Beson<strong>der</strong>heiten bei <strong>der</strong> Ausstattung, <strong>der</strong><br />
Beschaffenheit, <strong>der</strong> Art <strong>der</strong> Wohnung und<br />
<strong>der</strong> Wohnlage werden über Punktwerte berücksichtigt<br />
(Tabelle 2). Diese können auch<br />
als prozentuale Zu- bzw. Abschläge auf das<br />
durchschnittliche Mietniveau aus Tabelle 1<br />
<strong>in</strong>terpretiert werden.<br />
3. Die Ergebnisse aus Tabelle 1 und 2 werden<br />
zusammengefasst, um daraus die ortsübliche<br />
Vergleichsmiete für jede <strong>in</strong>dividuelle<br />
Wohnung zu ermitteln (Tabelle 3).<br />
Schritt 1: Ermittlung des Mietniveaus nach Wohnungsgröße und Baualter<br />
Tabelle 1 bildet die Basis des Mietspiegels.<br />
Sie gibt das durchschnittliche Nettomietniveau<br />
für Wohnungen mittleren Standards und mittlerer<br />
Wohnlage (= Basis-Nettomiete) <strong>in</strong> Abhängigkeit<br />
von Wohnungsgröße und Baualter<br />
<strong>in</strong> Euro/m² und pro Monat wie<strong>der</strong>.<br />
Bei <strong>der</strong> Ermittlung <strong>der</strong> Wohnfläche s<strong>in</strong>d die<br />
gesetzlichen Bestimmungen <strong>der</strong> Wohnflächenverordnung<br />
zu beachten.<br />
Grundsätzlich ist e<strong>in</strong>e Wohnung <strong>in</strong> diejenige<br />
Baualtersklasse e<strong>in</strong>zuordnen, <strong>in</strong> <strong>der</strong> das Ge-<br />
bäude fertig erstellt bzw. die Wohnung bezugsfertig<br />
wurde. Wenn durch An- o<strong>der</strong> Ausbau<br />
nachträglich neuer Wohnraum im Rahmen<br />
e<strong>in</strong>er Gesamtsanierung des Gebäudes geschaffen<br />
wurde (z.B. Ausbau e<strong>in</strong>er Dachgeschosswohnung),<br />
ist für diesen Wohnraum die<br />
Baualtersklasse zu verwenden, <strong>in</strong> <strong>der</strong> die<br />
Baumaßnahme erfolgte. Bauliche Mo<strong>der</strong>nisierungsmaßnahmen,<br />
die den Wohnraum eventuell<br />
<strong>in</strong> e<strong>in</strong>en neueren Alterszustand versetzen,<br />
werden entwe<strong>der</strong> über Zuschläge o<strong>der</strong> wegfallende<br />
Abschläge <strong>in</strong> <strong>der</strong> Tabelle 2 erfasst.<br />
Tabelle 1: Monatliche Basis-Nettomiete nur <strong>in</strong> Abhängigkeit von Wohnfläche und Baualter<br />
Wohnfläche<br />
*)<br />
vor<br />
1949<br />
1949 -<br />
1958<br />
1959 -<br />
1969<br />
Baujahr<br />
1970 - 1978 -<br />
1977 1984<br />
1985 -<br />
1994<br />
1995 -<br />
2002<br />
2003 -<br />
2011<br />
m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m²<br />
30 - < 35 5,50 5,90 6,10 6,30 6,50 6,70 6,90 7,20<br />
35 - < 40 5,30 5,60 5,80 6,00 6,20 6,40 6,60 6,90<br />
40 - < 45 5,10 5,50 5,70 5,90 6,00 6,20 6,40 6,70<br />
45 - < 50 5,00 5,30 5,50 5,70 5,90 6,10 6,30 6,50<br />
50 - < 60 4,90 5,20 5,40 5,50 5,70 5,90 6,10 6,30<br />
60 - < 70 4,70 5,00 5,20 5,40 5,50 5,70 5,90 6,10<br />
70 - < 80 4,60 4,90 5,10 5,30 5,40 5,60 5,80 6,00<br />
80 - 140 4,60 4,80 5,00 5,20 5,30 5,50 5,70 5,90<br />
*) Bei <strong>der</strong> Verwendung <strong>der</strong> Grenzen <strong>der</strong> Wohnflächenklassen gilt die kaufmännische Rundung.<br />
Die durchschnittliche Nettomiete unabhängig von allen Wohnwertmerkmalen beträgt <strong>in</strong> <strong>Neumarkt</strong><br />
<strong>zum</strong> Zeitpunkt <strong>der</strong> Datenerhebung: 5,32 Euro/m 2 .
Schritt 2: Zu-/Abschläge je nach Wohnungsart, Ausstattung, Beschaffenheit und<br />
Neben Wohnfläche und Baualter bee<strong>in</strong>flussen<br />
auch Beson<strong>der</strong>heiten bei <strong>der</strong> Art des Gebäudes<br />
bzw. <strong>der</strong> Wohnung, <strong>der</strong> Ausstattung, <strong>der</strong><br />
Beschaffenheit und <strong>der</strong> Wohnlage den Mietpreis<br />
e<strong>in</strong>er Wohnung. Tabelle 2 weist Punktwerte<br />
für das Vorhandense<strong>in</strong> beson<strong>der</strong>er,<br />
nicht standardgemäßer Wohnwertmerkmale<br />
aus. Tabelle 2 enthält nur Wohnwertmerkmale,<br />
die sich im Rahmen <strong>der</strong> Auswertungen als<br />
mietpreisbee<strong>in</strong>flussend herausgestellt haben.<br />
Wohnlage<br />
Maßgeblich s<strong>in</strong>d auch nur Merkmale, die vom<br />
Vermieter gestellt werden. Hat e<strong>in</strong> Mieter e<strong>in</strong>zelne<br />
Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen<br />
- ohne dass die Kosten hierfür vom Vermieter<br />
erstattet wurden -, so gelten diese<br />
Ausstattungsmerkmale als nicht vorhanden.<br />
Bei den ausgewiesenen Zu- und Abschlägen<br />
handelt es sich jeweils um durchschnittliche<br />
Punktwerte h<strong>in</strong>sichtlich Qualität und Zustand!<br />
Tabelle 2, Teil1: Zuschläge für positive Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis bee<strong>in</strong>flussen<br />
Positive Wohnwertmerkmale nach Art, Ausstattung, Beschaffenheit und<br />
Lage des Wohnraums<br />
durch Mieter ausschließlich selbst nutzbarer, umzäunter Garten vorhanden 6<br />
3-Scheiben-Wärmeschutzfenster 6<br />
Aufzug <strong>in</strong> Gebäuden bis e<strong>in</strong>schließlich 4. Obergeschoss 6<br />
zusätzliche Feuerungsanlage für feste Brennstoffe (z.B. Kachelofen, offener<br />
Kam<strong>in</strong>, Schwedenofen) neben Zentralheizung vorhanden<br />
Wohnlage mit Vorteilen: m<strong>in</strong>destens 2 <strong>der</strong> folgenden 4 Merkmale müssen zu-<br />
treffen:<br />
- <strong>der</strong> durchschnittliche Lärmpegel bei offenem Fenster (Verkehr, Industrielärm,<br />
Fluglärm) ist sehr niedrig<br />
- die Bebauung ist offen bis frei (z.B. E<strong>in</strong>-/Zweifamilienhäuser)<br />
- E<strong>in</strong>kaufsmöglichkeiten für den speziellen Bedarf (E<strong>in</strong>kaufszentren, Innenstadt)<br />
s<strong>in</strong>d maximal 500 m entfernt<br />
- die fußläufige Entfernung zu e<strong>in</strong>er Grünanlage o<strong>der</strong> e<strong>in</strong>em Park (m<strong>in</strong>destens<br />
Fußballplatzgröße) beträgt maximal 200 m<br />
barrierefreie Wohnung (<strong>in</strong>sb. Wohnung stufenlos erreichbar, beidseitig Hand-<br />
läufe im Treppenhaus, Haus-/Wohnungstürenbreite m<strong>in</strong>d. 90 cm, Türen<br />
<strong>in</strong> <strong>der</strong> Wohnung m<strong>in</strong>d. 80 cm breit, bodengleiche Dusche)<br />
Maisonette-Wohnung <strong>in</strong> Mehrfamilienhaus 3<br />
hochwertige Sanitärausstattung: zusätzlich zur Standardausstattung (<strong>in</strong>sb. Bo-<br />
den/Wand im Nassbereich ganz gefliest, Lüftungsmöglichkeit (Fenster,<br />
Ventilator, Lüftungsanlage), Badewanne und separate E<strong>in</strong>zelduschkabi-<br />
ne) muss e<strong>in</strong>es <strong>der</strong> folgenden 2 Ausstattungsmerkmale vorhanden se<strong>in</strong>:<br />
Fußbodenheizung o<strong>der</strong> Bidet<br />
überwiegend hochwertiger Fußboden (Parkett- o<strong>der</strong> Fliesen-/Kachelboden) 3<br />
Entfernung <strong>zum</strong> Rathaus beträgt weniger als 0,5 km (Pkw-Fahrstrecke) 1<br />
Punktsumme <strong>der</strong> Zuschläge =<br />
Punktwert<br />
Zuschlag Übertrag<br />
6<br />
5<br />
3<br />
3
Tabelle 2, Teil 2: Abschläge für negative Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis bee<strong>in</strong>flussen<br />
Negative Wohnwertmerkmale nach Art, Ausstattung, Beschaffenheit und<br />
Lage des Wohnraums<br />
E<strong>in</strong>zelöfen (Gas, Öl, Holz/Kohle, Elektrospeicher) als Grundheizungsausstat-<br />
tung<br />
lediglich Rohboden/Estrich vom Vermieter gestellt o<strong>der</strong> überwiegend <strong>in</strong> den<br />
letzten 15 Jahren nicht mo<strong>der</strong>nisierte PVC/L<strong>in</strong>oleum-Böden vorhanden<br />
Entfernung <strong>zum</strong> Rathaus beträgt mehr als 3 km (Pkw-Fahrstrecke) 4<br />
ke<strong>in</strong>e zeitgemäße Elektro<strong>in</strong>stallation, (z.B. ke<strong>in</strong> gleichzeitiger Betrieb leistungs-<br />
starker Geräte möglich, Leitungen vor 1960 verlegt, nur e<strong>in</strong>e Sicherung<br />
für Elektroherd, max. 2 Steckdosen pro Raum o<strong>der</strong> ke<strong>in</strong>e FI-Schalter)<br />
überwiegend E<strong>in</strong>scheibenverglasung, Kastenfenster o<strong>der</strong> aufklappbare Doppel-<br />
fenster<br />
fensterloser Küchenbereich 3<br />
we<strong>der</strong> Rollläden noch Fensterläden an <strong>der</strong> überwiegenden Anzahl <strong>der</strong> Fenster 3<br />
m<strong>in</strong>destens e<strong>in</strong> Wohnraum, Küche, Bad ohne fest <strong>in</strong>stallierte Heizungsversor-<br />
gung (an die Wand geschraubtes Heißluftgebläse nicht ausreichend!)<br />
we<strong>der</strong> Kabel-, Satelliten- noch Geme<strong>in</strong>schaftsantennenanschluss wird gestellt 3<br />
Wohnung ab 4. Obergeschoss, nur ohne Aufzug erreichbar 3<br />
Wohnlage mit Nachteilen: m<strong>in</strong>destens e<strong>in</strong>es <strong>der</strong> folgenden 4 Merkmale muss<br />
zutreffen:<br />
- die Hauptwohnräume s<strong>in</strong>d schattseitig (nach Norden) ausgerichtet.<br />
- die Räume s<strong>in</strong>d überwiegend schlecht belichtet (tagsüber ist meist elektri-<br />
sches Licht erfor<strong>der</strong>lich),<br />
- die Wohnung liegt <strong>in</strong> überwiegend gewerblich genutztem Gebiet (Industrie-<br />
/Gewerbegebiet)<br />
- die Entfernung zur nächsten Haltestelle von öffentlichen Verkehrsmitteln be-<br />
trägt mehr als 500 m<br />
Anmerkung:<br />
Punktwert<br />
Abschlag Übertrag<br />
16<br />
Punktsumme <strong>der</strong> Abschläge =<br />
Tabelle 2 enthält e<strong>in</strong>ige Bestandteile, die <strong>in</strong>sbeson<strong>der</strong>e auch bei Häusern vorkommen (z.B. Zuschlag<br />
für Garten, zusätzliche Feuerungsanlage, offene Bebauung). Deshalb ist Tabelle 1 auch für<br />
vermietete Häuser anwendbar und es gibt für diesen Gebäudetyp ke<strong>in</strong>e eigene Bewertungstabelle.<br />
Schritt 3: Ermittlung <strong>der</strong> ortsüblichen Vergleichsmiete<br />
In Tabelle 3 wird aus den Ergebnissen <strong>der</strong> Tabellen 1 und 2 die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete<br />
ermittelt.<br />
6<br />
3<br />
3<br />
3<br />
2
Tabelle 3: Berechnungsschema zur Ermittlung <strong>der</strong> Vergleichsmiete<br />
Zeile Beschreibung des Vorgangs Ergebnis<br />
A aus Tabelle 1: Basis-Nettomiete aus Wohnfläche und Baujahr<br />
B aus Tabelle 2: Punktsumme <strong>der</strong> Zuschläge – Punktsumme <strong>der</strong> Abschläge =<br />
C<br />
Umrechnung <strong>der</strong> Punktedifferenz <strong>der</strong> Zu-<br />
/Abschläge <strong>in</strong> Euro/m 2 :<br />
D durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichs-<br />
miete pro m 2 : (Euro/m 2 )<br />
E durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichs-<br />
miete: (Euro)<br />
–<br />
Ergebnis A x Ergebnis B : 100 =<br />
x : 100<br />
Ergebnis A ± Ergebnis C =<br />
±<br />
Ergebnis D x Wohnfläche =<br />
A: Wählen Sie die Basis-Nettomiete <strong>in</strong> Tabelle 1 aus und übertragen Sie diese <strong>in</strong> Tabelle 3.<br />
B: Ermitteln Sie jeweils getrennt die Punktsumme aller Zu- bzw. Abschläge <strong>in</strong> Tabelle 2 und übertragen<br />
Sie diese <strong>in</strong> Tabelle 3. Ziehen Sie anschließend von <strong>der</strong> Punktsumme <strong>der</strong> Zuschläge die<br />
Punktsumme <strong>der</strong> Abschläge ab. Die Punktedifferenz (Ergebnis B) kann auch e<strong>in</strong>en negativen<br />
Wert annehmen, wenn die Abschläge überwiegen. Die Punktsumme entspricht <strong>der</strong> Höhe <strong>der</strong><br />
prozentualen Zu-/Abschläge auf die Basis-Nettomiete <strong>in</strong> Tabelle 1.<br />
C: Rechnen Sie die Punktedifferenz <strong>in</strong> Euro/m 2 um, <strong>in</strong>dem Sie die Basis-Nettomiete (Ergebnis A)<br />
mit <strong>der</strong> Punktedifferenz (Ergebnis B) multiplizieren und anschließend durch 100 teilen. Der resultierende<br />
Zu-/Abschlagsbetrag kann wie<strong>der</strong>um negativ se<strong>in</strong>.<br />
D: Berechnen Sie die durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichsmiete pro m 2 (Ergebnis<br />
D), <strong>in</strong>dem Sie die Summe (bzw. im Falle e<strong>in</strong>es negativen Abschlagbetrags e<strong>in</strong>e Differenz) aus<br />
Basis-Nettomiete (Ergebnis A) und dem Zu-/Abschlagsbetrag (Ergebnis C) bilden.<br />
E: Berechnen Sie die durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichsmiete (Ergebnis E), <strong>in</strong>dem<br />
Sie die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete pro m 2 und Monat (Ergebnis D) mit<br />
<strong>der</strong> Wohnfläche <strong>der</strong> Wohnung multiplizieren.<br />
Mietpreisspannen: Bei dem <strong>in</strong> Tabelle 3<br />
(Zeile E) ermittelten konkreten Vergleichwert<br />
handelt es sich um die durchschnittliche ortsübliche<br />
Vergleichsmiete, die für e<strong>in</strong>e Wohnung<br />
bestimmter Größe, Art, Ausstattung,<br />
Beschaffenheit und Lage im Schnitt pro Monat<br />
gezahlt wird.<br />
Die Auswertung zeigt allerd<strong>in</strong>gs, dass die<br />
Mietpreise von gleichen Wohnungen erheblich<br />
differieren können. Dies liegt <strong>zum</strong> e<strong>in</strong>em<br />
an <strong>der</strong> Vertragsgestaltungsfreiheit des Wohnungsmarktes<br />
und <strong>zum</strong> an<strong>der</strong>en an qualitativen<br />
Unterschieden <strong>der</strong> Wohnwertmerkmale<br />
sowie nicht erfassten Wohnungskriterien, die<br />
x<br />
den Mietpreis ebenfalls mit bestimmen.<br />
Die Miete e<strong>in</strong>er konkreten Wohnung gilt dann<br />
als ortsüblich, wenn sie <strong>in</strong>nerhalb e<strong>in</strong>er<br />
Spannbreite von Mietpreisen liegt, <strong>in</strong> <strong>der</strong> sich<br />
zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse<br />
bef<strong>in</strong>den. Diese 2/3-Spanne beläuft<br />
sich <strong>in</strong> <strong>Neumarkt</strong> im Schnitt auf � 15 Prozent<br />
um die ermittelte durchschnittliche ortsübliche<br />
Vergleichsmiete <strong>in</strong> Tabelle 3. Abweichungen<br />
von <strong>der</strong> ermittelten durchschnittlichen ortsüblichen<br />
Vergleichsmiete im Rahmen <strong>der</strong><br />
Spannen s<strong>in</strong>d <strong>in</strong>sbeson<strong>der</strong>e anhand nicht im<br />
Mietspiegel aufgeführter Wohnwertmerkmale<br />
zu begründen.
Anwendungsbeispiel für e<strong>in</strong>e exemplarische Wohnung<br />
Schritt Wohnwertmerkmale Konkrete Angaben Tabellenwerte<br />
Tabelle 1 Wohnfläche 84 m 2<br />
Baujahr 1964<br />
Tabelle 2 Positive Merkmale � Parkettboden<br />
� Wohnlage mit Vorteilen<br />
� selbst nutzbarer Garten vorhanden<br />
Negative Merkmale � alte Doppelfenster<br />
� ke<strong>in</strong>e Fensterläden/Rollläden<br />
5,00 Euro/m 2<br />
Zuschlag Abschlag<br />
Punktsumme <strong>der</strong> Zuschläge bzw. <strong>der</strong> Abschläge 14 6<br />
Ermittlung <strong>der</strong> durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete:<br />
Zeile Beschreibung des Vorgangs Ergebnis<br />
A aus Tabelle 1: Basis-Nettomiete aus Wohnfläche und Baujahr 5,00<br />
B aus Tabelle 2: Punktsumme <strong>der</strong> Zuschläge – Punktsumme <strong>der</strong> Abschläge =<br />
C<br />
Umrechnung <strong>der</strong> Punktedifferenz <strong>der</strong> Zu-<br />
/Abschläge <strong>in</strong> Euro/m 2 :<br />
D durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichs-<br />
miete pro m 2 : (Euro/m 2 )<br />
E durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichs-<br />
miete: (Euro)<br />
14 – 6 8<br />
Ergebnis A x Ergebnis B : 100 =<br />
Auskunft und Beratungsstellen<br />
5,00 x 8 : 100 0,40<br />
Ergebnis A ± Ergebnis C =<br />
5,00 ± 0,40 5,40<br />
Ergebnis D x Wohnfläche =<br />
5,40 x 84 454<br />
� <strong>Stadt</strong> <strong>Neumarkt</strong> i.d.OPf., Rathausplatz 1, 92318 <strong>Neumarkt</strong> i.d.OPf., Tel: 09181/255 107, <strong>in</strong>-<br />
fo@neumarkt.de<br />
� Haus- und Grundbesitzervere<strong>in</strong> <strong>Neumarkt</strong> e.V., Pöll<strong>in</strong>ger Hauptstr. 11, 92318 <strong>Neumarkt</strong><br />
i.d.OPf., Tel: 09181/463055, <strong>in</strong>fo@haus-und-grundbesitzervere<strong>in</strong>-neumarkt.de<br />
� Mieterhilfe e.V. Beratungsstelle <strong>Neumarkt</strong>, Klostergasse 22, 92318 <strong>Neumarkt</strong> i.d.OPf., Tel:<br />
09181/296253, vere<strong>in</strong>@mieterhilfevere<strong>in</strong>.de<br />
� Mietervere<strong>in</strong> Nürnberg und Umgebung e.V., Schlehengasse 10, 90402 Nürnberg, Tel:<br />
0911/22 029, <strong>in</strong>fo@mietervere<strong>in</strong>-nuernberg.de<br />
Impressum<br />
Herausgeber: <strong>Stadt</strong> <strong>Neumarkt</strong> i.d.OPf., Rathausplatz 1, 92318 <strong>Neumarkt</strong> i.d.OPf.<br />
Datenerhebung und Mietspiegelerstellung: EMA-Institut für empirische Marktanalysen, Waltenhofen<br />
2, 93161 S<strong>in</strong>z<strong>in</strong>g<br />
Copyright beim Herausgeber: Alle Rechte vorbehalten. Es ist <strong>in</strong>sbeson<strong>der</strong>e nicht gestattet, ohne<br />
ausdrückliche Genehmigung des Herausgebers die Daten des Mietspiegels o<strong>der</strong> Teile daraus zu<br />
vervielfältigen und <strong>in</strong> elektronischen Systemen zu speichern und anzubieten.<br />
3<br />
5<br />
6<br />
3<br />
3<br />
12