I. Erläuterungen zum Mietenspiegel 2012 - Stadt Neumarkt in der ...

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Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger, Vorwort der Neumarkter Wohnungsmarkt kommt immer mehr in Bewegung und die Nachfrage wächst ständig weiter. Der Stadt Neumarkt i.d.OPf. ist es wichtig, dass alle Bürgerinnen und Bürger ein erschwingliches Angebot für das Wohnen vorfinden. Dies ist eines der wichtigsten Grundbedürfnisse überhaupt und sollte allen Bürgerinnen und Bürgern in adäquater Form zur Verfügung stehen. Es ist mir ein großes Anliegen, dass Sie sich alle in unserer Stadt wohl fühlen und ganz entscheidend ist dabei die passende Wohnung. Aber wie viel darf eine Wohnung kosten? In dieser Frage gehen die Meinungen zwischen Vermieter und Mieter nicht selten auseinander. Mit dem Mietspiegel, der hiermit in seiner ersten Auflage erscheint, möchte die Stadt Neumarkt i.d.OPf. dazu beitragen, eine möglichst umfangreiche Transparenz für den Mietwohnungsmarkt und eine gewisse Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter herzustellen. Der Mietspiegel gibt Ihnen eine verlässliche Auskunft über die lokalen Mieten und ist eine gute Orientierungshilfe für die Einordnung des jeweiligen Mietobjekts. Der aktuelle, qualifizierte Mietspiegel nach §§ 558c ff. BGB soll genau diese Transparenz und Hilfestellung leisten und hat eine Gültigkeit von zwei Jahren. Die Fortschreibung der 1. Auflage wird somit ab dem Jahr 2014 erarbeitet und veröffentlicht. Der Neumarkter Mietspiegel wird Ihnen auch in elektronischer Form unter www.neumarkt.de bereitgestellt. Mein besonderer Dank gilt allen Bürgerinnen und Bürgern, die als Mieter mit ihren freiwillige Angaben eine Datenerhebung möglich gemacht haben. Herzlich bedanken möchte ich mich insbesondere auch bei Frau Stadträtin Heßlinger. Sie hat, stellvertretend für die SPD- Fraktion, den wichtigen Impuls für den Mietspiegel gegeben. Darüber hinaus möchte ich mich bei allen bedanken, die bei der Erstellung mitgewirkt haben. Neben dem EMA-Institut für empirische Marktanalysen darf ich hierbei stellvertretend für alle Beteiligten ausdrücklich dem Mieterverein Nürnberg und Umgebung E.V., dem Haus- und Grundbesitzerverein Neumarkt sowie dem Mieterhilfe e.V. für Nürnberg und Umgebung meinen Dank aussprechen. Ich hoffe, dass der aktuelle Mietspiegel 2012 Ihnen beim Eingehen von fairen Mietverhältnissen behilflich sein wird. Mit freundlichen Grüßen Ihr Thomas Thumann Oberbürgermeister I. Erläuterungen zum Mietenspiegel 2012 Die Stadt Neumarkt hat zusammen mit dem EMA-Institut für empirische Marktanalysen auf Basis einer repräsentativen Mieterumfrage einen neuen Mietenspiegel erstellt. Er basiert auf knapp 500 Datensätzen, die im Sommer 2011 bei zufällig ausgewählten mietspiegelrelevanten Haushalten per persönlicher Befragung erhoben wurden. An der Erstellung des Mietenspiegels hat ein begleitender Arbeitskreis aus Wohnungsmarktexperten mitgewirkt, u.a. mit Vertretern von Mieter und Vermieter: 1. Haus & Grund Neumarkt e.V. 2. Mieterverein Nürnberg und Umg. e.V. 3. Mieterhilfe e.V. für Nürnberg und Umg. Mit der Konzeption des Mietenspiegels, der repräsentativen Datenerhebung und der Auswertung der Daten war das EMA-Institut beauftragt. Das dem Mietenspiegel zugrunde liegende regressionsanalytische Auswertungsverfahren ermöglicht detaillierte und mathematisch abgesicherte Ergebnisse für den Mietwohnungsmarkt im Stadtgebiet von Neumarkt.
Der Mietenspiegel wurde von der Gemeinde am 03.05.2012 als qualifizierter Mietenspiegel Der Neumarkter Mietenspiegel ist gemäß §§ 558c ff. BGB eine Übersicht über die gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (= ortsübliche Vergleichsmiete). Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich aus Mieten zusammen, die in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind. Der Mietenspiegel trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen. Er stellt keine Preisfestsetzung dar. Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien aus Unkenntnis über das Mietniveau sollen vermieden, Auseinandersetzungen über Mietpreise versachlicht und Kosten der Beschaffung und Bewertung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall verringert werden. Dieser Mietenspiegel gilt nur für Mietwohnungen und vermietete Häuser (Einfamilien-, Reihenhäuser, Doppelhaushälften) auf dem freien Wohnungsmarkt im Wohnflächenbereich zwischen 20 und 140 m². Aufgrund rechtlicher Bestimmungen fallen nicht in den Anwendungsbereich des Mietenspiegels: Bei den Mietpreisangaben im Mietenspiegel handelt es sich um monatliche Nettomieten in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Euro/m²), in denen die ortsüblichen Betriebskosten nicht enthalten sind. Unter der Nettomiete versteht man das Entgelt für die Überlassung der Wohnung einschließlich des Mietausfallwagnisses, der Verwaltungskosten und der Aufwendungen für Instandhaltung, jedoch ohne Möblierungs- und Untermietzuschläge und ohne jegliche Betriebskosten gemäß §2 Betriebskostenverordnung. Nicht enthalten sind somit folgende Betriebskosten: Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grund- Funktion des Mietenspiegels Mietpreisangaben im Mietenspiegel anerkannt und tritt anschließend mit einer Gültigkeit von 2 Jahren in Kraft. � Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert sind (sozialer Wohnungsbau); � Wohnraum, der überwiegend gewerblich oder geschäftlich genutzt wird; � Wohnraum in Studenten- und Jugendwohn-, Alten(pflege)-, Obdachlosenheimen oder in sonstigen Heimen, oder Wohnungen bei denen die Mietzahlung zusätzliche Leistungen abdeckt (z.B. Betreuung und Verpflegung); � Einzelzimmer oder Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist; Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietenspiegel auf nachfolgend aufgelistete besondere Wohnraumverhältnisse, die bei der Datenerhebung nicht erfasst wurden: � Dienst- oder Werkswohnungen, die an ein Beschäftigungsverhältnis gebunden sind; � möbliert oder teilmöbliert vermieteter Wohnraum (ausgenommen Ausstattung mit Einbauküchen und Einbauschränken); � Untermietverhältnisse; � Wohnraum, der nur vorübergehend – maximal 3 Monate – vermietet ist (z.B. Ferienwohnung); � nicht abgeschlossener Wohnraum. steuer), Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung, des Aufzugs, der Straßenreinigung, der Müllabfuhr, des Hausmeisters, der Hausreinigung und der Gartenpflege, der Hausbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, der hausbezogenen Versicherungen, der laufenden Kosten für Kabelfernsehen bzw. Gemeinschaftsantenne und der sonstigen laufenden Betriebskosten. Sind Betriebskosten in der vereinbarten Mietzahlung enthalten, muss der geleistete Mietbetrag vor der Anwendung des Mietspiegels um die enthaltenen Betriebskosten bereinigt werden.
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Seite 6 und 7: Tabelle 2, Teil 2: Abschläge für
Seite 8: Anwendungsbeispiel für eine exempl

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