Interne Vermietung zu Marktkonditionen - speedikon FM AG
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Die Stadtwerkszentrale<br />
der SWM GmbH u. ihre Nutzer<br />
Veredelung der Immobilie durch<br />
Services<br />
18.06.2003 SWM, K-KS-IM / We
Standortkonzentration der Stadtwerke München GmbH<br />
Zusammenführung von 28 Standorten<br />
im SWZ München<br />
Neubau Stadtwerkzentrale (SWZ)<br />
• 110.000 m 2 BGF; 90.000 Büro/20.000Werkstätten<br />
• 2.700 Beschäftigte<br />
• 4 Unternehmen<br />
• Externe Mieter (300 Beschäftigte) vom ersten Tag<br />
… mit Potenzial für Betrieb …<br />
• Effektivere Zusammenarbeit<br />
• Flächenreduktion<br />
• Kontinuierliches Effizienzsteigerungs-potenzial<br />
• Konsequente Mieterrolle<br />
… und Immobilien<br />
• <strong>Interne</strong> <strong>Vermietung</strong> <strong>zu</strong> <strong>Marktkonditionen</strong><br />
• Modulares Servicekonzept<br />
• Intranetbasierte Abwicklung und Abrechnung<br />
(SAP, CA<strong>FM</strong>)<br />
• Objektmanager mit ganzheitlicher Performance-<br />
Verantwortung<br />
• Intelligente Verwertung der freiwerdenden Standorte<br />
Ausgangspunkt für Roll-out der Managementansätze auf andere Immobilien
Wandlung <strong>zu</strong>m Service-Dienstleister<br />
Ausgangssituation<br />
Zielset<strong>zu</strong>ng<br />
Keine Nut<strong>zu</strong>ngsvereinbarungen mit <strong>Interne</strong>n Mietern<br />
Mietverrechnung mit pauschalierten Nebenkosten<br />
Keine Serviceleistungen / Servicelevelvereinbarungen<br />
Mit dem Um<strong>zu</strong>g in die Zentrale und der Einführung des Facility Managements einen maximalen<br />
wirtschaftlichen Nutzen für die Stadtwerke München GmbH <strong>zu</strong> erreichen.<br />
Wirtschaftlichkeit:<br />
�Marktgerechte Leistungserbringung<br />
�Verursachergerechte Kostenverrechnung<br />
�Aussagefähiges Controlling<br />
�Öko-Controlling<br />
Kundenausrichtung:<br />
�Einführen von Nut<strong>zu</strong>ngsregelungen<br />
�Verursachergerechte Nebenkostenabrechnung<br />
�Service-Level Vereinbarungen<br />
�Service-Online Katalog mit ergänzenden Dienstleistungen<br />
�Konferenzraumservice<br />
�Service-Desk und Empfangsservice<br />
18.06.2003 SWM, K-KS-IM / We
Berücksichtigung der Betreiberbelange während der Bauphase<br />
Bauliche Maßnahmen<br />
�Raumtiefe
Gebäude Management SWZ<br />
• Betriebsführung/-organisation<br />
– alle Prozesse für die SWZ in Visio<br />
dokumentiert<br />
– Aufbauorganisation innerhalb K-KS-IM<br />
– Definieren von Kennzahlen und Benchmarks<br />
– Sicherstellen einer hochwertigen<br />
Dokumentation<br />
• Infrastrukturelles Gebäudemanagement<br />
– Definierung der Eigen- und Fremdleistungen<br />
– Räumliche und personelle Klärung der<br />
infrastrukturtellen Dienstleistungen<br />
– Erstellen der LV für die Fremdfirmen<br />
• CA<strong>FM</strong> - System<br />
– Evaluation und Einführung eines <strong>FM</strong> - Systems<br />
– Evaluation und Einführung eines Energiemanagements<br />
18.06.2003 SWM, K-KS-IM / We<br />
• Technisches Gebäudemanagement<br />
– Definieren der Eigen- und<br />
Fremdleistungen<br />
– Entwicklung eines Störungsmanagement<br />
– Entwicklung einer<br />
Instandhaltungsstrategie<br />
– Definieren der Anlagen-<br />
/Störmeldungskategorisierung<br />
• Kaufmännisches Gebäudemanagement<br />
– Definierung des Verrechnungskonzeptes<br />
bzw. der Verrechnungsarten<br />
– Definierung eines Kostenartenplanes<br />
– Erstellung der Prozessabläufe der<br />
Verrechnung
Prozessmodell Gebäude Management SWZ<br />
Kunde/Kundin<br />
aus dem Strategischen Immobilien-Management<br />
Auftragsstart<br />
Support<br />
Marktanalysen/<br />
-vergleiche<br />
Aus demTechnischen Betrieb<br />
Instandhaltung<br />
Energiemanagement<br />
Störungsmanagement<br />
Aus demFlächenmanagement<br />
Flächen-/Nut<strong>zu</strong>ngsplanung<br />
Einrichtungsplanung<br />
Um<strong>zu</strong>gsplanung<br />
Bereitstellung<br />
Arbeitsplätze<br />
Aus den Infrastrukturelle Dienstleistungen<br />
Hausservice<br />
Dokumentation<br />
Benchmarking Verbesserungen<br />
Mängelbewirtschaftung<br />
Arealservice<br />
Betriebsoptimierung<br />
Raum-/Anlagen-<br />
Zuordnung<br />
Gebäudereinigung<br />
Besprechungs/Konferenzservice<br />
18.06.2003 SWM, K-KS-IM / We<br />
Strategische<br />
Planung<br />
Gewerbevermietung<br />
<strong>Vermietung</strong><br />
Mietnebenkostenverrechnung<br />
Leistungsvereinbarungen<br />
Empfang<br />
Mietabrechnung<br />
Versicherungswesen<br />
Schadenfälle<br />
Bewachung<br />
Sicherheit<br />
Rechnungswesen Beschaffung Archivierung<br />
EDV Applikationen<br />
CA<strong>FM</strong>, EM, ...<br />
Servicedesk<br />
Auftragsende<br />
Kunde/Kundin
Aus<strong>zu</strong>g aus der Nut<strong>zu</strong>ngsregelung<br />
Nut<strong>zu</strong>ngsregelung<br />
für Ergebniscenter:<br />
Muster -<br />
1. Nut<strong>zu</strong>ngsfläche, Nut<strong>zu</strong>ngsbeginn und Laufzeit, Nut<strong>zu</strong>ngsentgelt:<br />
2. Umbaumaßnahmen und Schönheitsreparaturen während der Laufzeit bzw. bei Beendigung, kleine<br />
Instandhaltungen<br />
3.Servicekatalog:<br />
Der beigefügte und im Intranet hinterlegte Servicekatalog ist mit seinen gültigen Preisen, Bestandteil der<br />
Nut<strong>zu</strong>ngsregelung.<br />
Leistungen und Preise sind freibleibend und gelten in der jeweils veröffentlichten Fassung.<br />
4.Sonstige Vereinbarungen:<br />
<strong>Interne</strong> <strong>Vermietung</strong> <strong>zu</strong> <strong>Marktkonditionen</strong><br />
Sonstige Vereinbarungen wurden nicht getroffen und bedürfen ggf. der Schriftform.<br />
18.06.2003 SWM, K-KS-IM / We
Service-Online Katalog<br />
18.06.2003 SWM, K-KS-IM / We
Konferenzraumservice<br />
18.06.2003 SWM, K-KS-IM / We
Öko - Reinigung<br />
3 Schritte <strong>zu</strong>r Öko-Reinigung (ökonomisch und ökologisch optimiert):<br />
Gebäudequalität<br />
Mehraufwand durch falschen<br />
Bodenbelag: bis + 500%<br />
In der SWZ wurden die<br />
baulichen Vorausset<strong>zu</strong>ngen<br />
für eine kostengünstige<br />
Reinigung geschaffen:<br />
- Dezentrale Putzräume<br />
- Einfache Grundrisse<br />
- Reinigungsfreundliche<br />
Farben<br />
- Reinigungsfreundliche<br />
Ausstattung im Sanitärbereich<br />
Reinigungstechnik<br />
Sparpotential Mikrofasern für<br />
Reinigung über dem Boden:<br />
-40%<br />
In der SWZ werden auf<br />
den tatsächlichen Bedarf<br />
abgestimmte Reinigungspläne<br />
erstellt. Gegenüber<br />
der Fremdfirma wird die<br />
optimale Reinigungstechnik<br />
vorgegeben und die<br />
Anwendung überprüft.<br />
18.06.2003 SWM, K-KS-IM / We<br />
Personalverhalten<br />
Durch Reinigung auf Sicht<br />
weniger Zeitaufwand: bis - 20%<br />
Über 90% der<br />
Reinigungs-kosten sind<br />
Personal-kosten. Die<br />
Reinigungsqualität ist vor<br />
allem von Motivation und<br />
Schulung des Personals<br />
abhängig. Ein aktives<br />
Coaching und Controlling<br />
durch den Hausservice<br />
soll durchgeführt werden
Objektmanager, allg., kfm. 2 MAer<br />
Vermieter-/Eigentümerrolle:<br />
•<strong>Vermietung</strong>/Mieterbetreuung,<br />
•Budget-/Ergebnisverantwortung<br />
•zentrale Servicelevelverantwortung<br />
Servicedesk 2,5 MA<br />
Melde- u. Verteilzentralezentrale für Störungen<br />
Entgegennahme von Meldungen und Störungen per Telefon<br />
Erfassen der Störungsmeldungen im SAP u. Weiterleitung<br />
Das SWZ Team:<br />
18.06.2003 SWM, K-KS-IM / We<br />
GBM - Leitung / DL Verträge 1 MA(Arch./Ing.) *<br />
Flächenmanagement / Dokumentation 1 MA (Arch.) *<br />
Instandhaltung/ Mängel/ Energieman. 1 MA (Ing.)<br />
Betreiberrolle technisch/infrastrukturrel<br />
/Einkaufskompetenz:<br />
•Controlling von internen/externen Dienstleistern<br />
•Führung/Kontrolle der Dokumentation<br />
•Führung des baulichen/technischen Flächenmanagements<br />
•Um<strong>zu</strong>g u. Umbau<br />
•Führung des Energiemanagements und MSR/GLT<br />
•Controlling der Aufwandszahlen<br />
•Systembetreuung EDV - Managementebene<br />
Hausservice<br />
Gruppenleiter/-in 1 MA<br />
Mitarbeiter/-in 7 MA<br />
Services u. Qualitätssicherung:<br />
•Gewährleistung der Verkehrssicherheit<br />
•Führung/Kontrolle des Reinigungs-/Arealservice<br />
•Serviceleistungen u.a.: Kopier-/Putzräume, Besprechungs-/<br />
Seminarräume, Störungsbehebung
EDV - Systeme und ihre Funktionen bei IM für SWZ<br />
Management Info / /<br />
Büroautomation<br />
Berichte / / Kennzahlen<br />
Portfoliomanagement<br />
Flächen, Bedarf Angebot<br />
Kauf, Verkauf,<br />
Besitzverhältnisse<br />
Projekte Bau<br />
Baumanagement<br />
Bau Budget<br />
Bau Kosten<br />
F+R<br />
FIBU: Kredit/Deb.<br />
Anlagenbuchhaltung<br />
BEBU: Aufwand,<br />
Kostenrechnung,<br />
Einkauf<br />
Objekt-<br />
Bewirtschaft.<br />
Mietwesen. An- Verm.<br />
Verträge, NK,<br />
Bewirtschaftungsvert<br />
Flächenmgnt<br />
Belegung<br />
<strong>FM</strong> Pläne,Netze,<br />
Raumbuch,Flächenanal.<br />
Belegung, Planung<br />
Personen, Organisation<br />
Aufträge-<br />
Meldungen<br />
Aufwand, Kostenerfassung<br />
Führung / Kennzahlen<br />
Betrieb<br />
Betrieb<br />
Instandhaltung<br />
Instandhaltung<br />
Period. Massn. Anlageninfo<br />
Serviceverträge<br />
Infrastrukturelle<br />
Dienste<br />
Reinigung<br />
Pläne Dokumente<br />
CAD, Dokumentenverwaltung,<br />
Archiv<br />
SAP CO SAP PM<br />
Speedikon CA<strong>FM</strong><br />
18.06.2003 SWM, K-KS-IM / We<br />
Steuerung<br />
Kernprozesse<br />
Supportprozesse
Wer eröffnet Aufträge<br />
und schließt diese in PM<br />
eigenverantwortlich ab ?<br />
Service-Desk Objektmanager GLT-Zentrale<br />
Kostentopf-PM<br />
alles, was Kosten<br />
verursacht<br />
(Umbauten, Umzüge,<br />
Instandset<strong>zu</strong>ngen,<br />
etc.)<br />
18.06.2003 SWM, K-KS-IM / We<br />
Verrechnungswege<br />
Abrechnung über fremde Kst.<br />
Rechnung an Kunden<br />
Abrechnung über Nebenkosten<br />
Auswertungen für GEP, Preiskalkulation, etc.
Der Kostenartenplan für den Kostensammler PM<br />
Kostenart Ausw ertekriterium Erläuterung<br />
Zuordnung nach II.BV<br />
bzw . GE<strong>FM</strong>A<br />
A Betriebs- und Nebenkosten<br />
umlagefähig Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks Grundsteuer II.BV 1<br />
Kosten der Wasserversorgung Kosten des Wasserverbrauchs, Grundgebühren und<br />
Zählermiete, Kosten einer Wasseraufbereitungsanlage<br />
einschließlich der Aufbereitungsstoffe<br />
II.BV 2<br />
Kosten der Entw ässerung Gebühren für die Haus- und<br />
Grundstücksentw ässerung, Kosten des Betriebs einer<br />
entspr. nichtöffentlichen Anlage<br />
II.BV 3<br />
Heizkosten Betrieb der zentralen Hei<strong>zu</strong>ngsanlage, Betrieb der<br />
zentralen Brennstoffversorgungsanlage, Reinigung und<br />
Wartung von Etagenhei<strong>zu</strong>ngen<br />
II.BV 4<br />
Warmw asserkosten Zentrale Warmw asserversorgungsanlage, Lieferung<br />
von Warmw asser, Reinigung und Wartung von<br />
Warmw assergeräten<br />
II.BV 5<br />
Kosten verbundener Hei<strong>zu</strong>ngs- und<br />
Warmw asserversorgungsanlagen<br />
Zentrale Hei<strong>zu</strong>ngsanlagen, Lieferung von Wärme II.BV 6<br />
Auf<strong>zu</strong>gskosten Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung,<br />
Überw achung und Pflege der Anlage, Regelmäßige<br />
Prüfung der Betriebsbereitschaft und<br />
Betriebssicherheit, Einstellung, Reinigung der Anlage<br />
II.BV 7<br />
Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr Kosten für die öffentliche Straßenreinigung und<br />
Müllabfuhr oder Kosten entsprechender nicht<br />
öffentlicher Maßnahmen<br />
II.BV 8<br />
18.06.2003 SWM, K-KS-IM / We
Verrechnungsmodell NK beinhaltet 4 Verrechnungsarten<br />
Umlagefähige<br />
Verwaltungskosten<br />
Personalkosten,<br />
Sachkosten, Steuern,<br />
Versicherungen etc.<br />
Umlagen aus<br />
Allgemeinflächen<br />
Anlagen- und<br />
Raumbezogene Kosten<br />
Umlagen aus<br />
allgemeinem IGM<br />
Telefonzentrale, Empfang,<br />
Sicherheit etc.<br />
Umlageschlüssel nach<br />
Mietflächenanteil<br />
Vermietbare<br />
Flächen<br />
Vermietete<br />
Flächen<br />
Kosten<strong>zu</strong>ordnung auf<br />
Anlagen-Kostenstellen<br />
Mietfläche als Basis<br />
Anlagen-Kosten<br />
Verbrauchskosten<br />
- Strom<br />
- Wärme<br />
- Kälte<br />
- Wasser<br />
Kosten des<br />
Betreibens<br />
- Entstörungskosten<br />
- Wartungskosten<br />
- Instandset<strong>zu</strong>ngen<br />
Raumbezogene Kosten<br />
Raumbezogene<br />
Verbrauchskosten,<br />
Raumbezogene<br />
Servicekosten<br />
Direkte Kosten<strong>zu</strong>ordnung<br />
nach Anlagen-Raum-Matrix/<br />
Nutzer-Raum-Matrix<br />
Verrechnungsarten 1 und 2 Verrechnungsart 3 Verrechnungsart 4<br />
M i e t e r<br />
18.06.2003 SWM, K-KS-IM / We<br />
Differenzierung nach<br />
Anlagen / Räumen<br />
Abrechnungen von<br />
Eigenleistungen<br />
Abrechnung der<br />
Fremdleistungen von<br />
EVU ´s etc.<br />
Abrechnung der<br />
Fremdleistungen von<br />
Wartungsfirmen etc.<br />
Service - Kosten<br />
Konferenzservice, Um<strong>zu</strong>g<br />
Direkte Auftragsabrechnung
Bau / Anlagen / Instrumente für wirtschaftlichen Betrieb<br />
Bauliche Vorausset<strong>zu</strong>ng (Beispiele) Einfluss auf Betriebskosten<br />
• Raumtiefen < 6 m für Tageslichtnut<strong>zu</strong>ng<br />
• Natürliche Belüftung der Räume<br />
• Eindeutige Zuordnung Nut<strong>zu</strong>ngszonen <strong>zu</strong><br />
Anlagen<br />
• Günstige Wartungsverträge im Rahmen der LV<br />
• Mess- und Zählkonzept <strong>zu</strong>r<br />
Betriebsoptimierung<br />
• Gebäudeleittechnik mit Bacnet*<br />
• Detailliertes Raumbuch<br />
• Optimierte Flächen für die Post- und<br />
Warenlogistik<br />
• Optimierte Flächen für die Gebäude-reinigung<br />
und Entsorgung<br />
• Eindeutige Kennzeichnungssystematik für<br />
Anlagen<br />
*Übertragungsprotokoll<br />
18.06.2003 SWM, K-KS-IM / We<br />
Günstige Energie- und Instandhaltungskosten<br />
Verbrauchsorientierte Erfassung/Verrechnung<br />
Effizientes Flächenmanagement<br />
Günstige Reinigungskosten<br />
Technische Bewirtschaftung
Benchmarks <strong>zu</strong>r SWZ<br />
Energiekosten<br />
Einheit Bemerku SWZ Oscar 01 Oscar 01 UBS UBS GMG Mittelwert<br />
Kriterium vollklimatisieunklimatisier Suglio HauptsitzKulturzentrum<br />
Energie ro/m 2 NGF*a] 14,06 24,10 15,90 15,71 20,28 11,40 16,91<br />
Wärme ro/m 2 NGF*a] 6,07 11,90 7,20 4,29 2,80 6,45<br />
Elektrizität ro/m 2 NGF*a] 7,44 10,80 7,70 11,43 7,20 8,91<br />
Wasser ro/m 2 NGF*a] 0,56 1,40 1,00 0,80 1,40 1,03<br />
Energieverbrauchswerte<br />
Einheit Bemerku SWZ HVB HHO HVB Eis 3 SIA 380/4 SIA 380/4 SIA 380/1 IWU<br />
Kriterium 1998 1995 san. Zielwert 2 Grenzwert 2II Verwaltungiedrigenergie<br />
Energie gesamthaft Wh/m 2<br />
BGF*a] 157 177 340<br />
Wärme für Heizzwecke Wh/m 2<br />
BGF*a] 51 99 73 55<br />
Wärme für Kühlzwecke Wh/m 2 BGF*a] 43<br />
Elektrizität Wh/m 2 BGF*a] 63 78 231 25 50<br />
Wasser [m 3 /MA*a] 9 17 36<br />
Primärenergie Wh/m 2 BGF*a] 253 136<br />
Gebbäudereinigung<br />
Einheit Bemerku SWZ Oscar 01 Oscar 01 UBS BBR BBR ZBWB GMG SWM SWM<br />
Kriterium vollklimatisieunklimatisier Suglio Zielwert 95Richtwert 95 94 KulturzentrumMüllerstr. 99Blumenstr. 9 hho<br />
Gebäudereinigung ro/m 2 NGF*a] 13,12 11,00 13,60 23,93 5,83 8,23 5,60 7,30 15,04 14,86<br />
Gebäudesicherheit<br />
Einheit Bemerku SWZ Oscar 01 Oscar 01 UBS GMG IFG/Wahlen Mittelwert<br />
vollklimatisieunklimatisier Suglio Kulturzentrum 1995<br />
Gebäudesicherheit ro/m 2 NGF*a] 5,82 9,80 6,40 24,61 8,30 4,19 9,85<br />
Betrieb/Wartung/Instandhaltung<br />
Einheit Bemerku SWZ Oscar 01 Oscar 01 UBS UBS hvb IFG/Wahlen Mittelwert<br />
Kriterium vollklimatisieunklimatisier Suglio TOBI TOBI TOBI hho 1995<br />
MT HAT NT HAT MT NT HAT HAT NT<br />
Unge-/geplante Instandharo/m 2 NGF*a] NT 21,20 10 10,05 13,75<br />
MT 15,85 26,07 12,48<br />
HAT 30,70 31,41 40,00 20,00<br />
Hausservice<br />
Einheit Bemerku SWZ UBS GMG<br />
Kriterium Suglio Kulturzentrum<br />
Hausservice ro/m 2 BGF*a] 2,84 5,23 3,90<br />
Arealservice<br />
Einheit Bemerku SWZ UBS GMG IFG/Wahlen<br />
Kriterium Suglio Kulturzentrum 1995<br />
Arealservice ro/m 2 BGF*a] 2,43 4,62 3,10 0,84<br />
18.06.2003 SWM, K-KS-IM / We
Change language