GPP Marktbericht 2017/Q1-4 Investment/Bürovermietung

LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
MARKTBERICHT INVESTMENT/BÜROVERMIETUNG 2017/Q1-4
INVESTMENT
MÜNCHEN
Der Markt für gewerbliche Immobilieninvestments in
München erreichte im Jahr 2017 ein Transaktionsvolumen
von ca. 5,9 Mrd. €. Dies bedeutet einen Umsatzrückgang
um ca. 9 % gegenüber dem herausragenden Jahr 2016.
13 Deals mit Kaufpreisvolumina über 100 Mio. € machten
einen Anteil von ca. 47 % am Gesamtumsatz aus.
INVESTITIONSOBJEKTE
Die Quartale waren, bis auf die Monate April bis Juni, im
Verhältnis ausgeglichen stark. Das 4. Quartal konnte nicht
die Agilität der letzten Jahre aufweisen, da einige größere
Transaktionen in 2018 verschoben wurden. Zu den größten
Transaktionen des Jahres zählten der Verkauf des Projektes
„Kap-West“ (Friedenheimer Brücke) an die Allianz
im 1. Quartal mit ca. 225 Mio. €, sowie der Übergang der
Immobilie „Karstadt am Hauptbahnhof“ von RFR an die
Signa Holding für deutlich über 300 Mio. €. Im Jahr 2017
war wieder über alle Assetklassen hinweg eine konstant
hohe Nachfrage vorhanden und der Wettbewerb dementsprechend
hoch. Mit ca. 59 % Marktanteil am gesamten
Transaktionsvolumen waren Büroobjekte in 2017 erneut
die gefragteste Assetklasse. Der Anteil an Portfolioverkäufen
lag 2017 unter 10 %. Die Netto-Spitzenrendite für
Büroimmobilien war im Jahresverlauf erwartungsgemäß
weiterhin unter Druck und betrug zum Jahresende 3,00 %.
KÄUFER UND VERKÄUFER
Der Investmentmarkt in München war auch in 2017 im
Wesentlichen durch nationale Investoren, deren Anteil
ca. 65 % am Umsatzgeschehen ausmachte, geprägt.
Somit wurden auch ca. 35 % durch ausländisches Kapital
abgedeckt. Internationale Investoren taten sich vor
allem bei den Deals jenseits der 100 Mio. € Marke hervor.
Knapp 50 % dieser Großdeals wurde mit Beteiligung von
internationalen Investoren getätigt. Auf Käuferseite waren
erneut Fonds, vor allem die Offenen Fonds/Spezialfonds
und Pensionsfonds am stärksten vertreten. Jedoch nicht
mehr so dominant wie in den vergangenen Jahren. Das
gleiche Bild zeichnet sich auf der Verkäuferseite ab.
AUSBLICK
Für das Jahr 2018 ist kein Trend zu einer Verschlechterung
der Marktsituation in Sicht. Die ersten Monate des Jahres
lassen bereits ein hohes Transaktionsvolumen erwarten,
da einige großvolumige Deals im finalen Stadium über die
Jahresgrenze vertagt wurden. Für das Gesamtjahr wird
ein gewerbliches Transaktionsvolumen zwischen 5,5 und
6,0 Mrd. € in der Landeshauptstadt München erwartet.
Transaktionsvolumen München
(in Mrd. €)
5-Jahres-Mittel (2013-2017):
ca. 5,4 Mrd. €
4,2 5,0 5,5 6,5 5,9 5,5
2013 2014 2015 2016 2017 2018
BÜROVERMIETUNG
MÜNCHEN
Mit einem Flächenumsatz von ca. 878.600 m² erzielte
der Münchener Büromarkt ein überdurchschnittlich
gutes Ergebnis. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet
dies eine Steigerung von 15 %. Dabei entfielen
ca. 108.000 m² auf Eigennutzer. Eine reine Vermietungsleistung
von 770.600 m² bedeutet dennoch ein außerordentlich
gutes Ergebnis.
FLÄCHENUMSATZ
Wie bereits im Vorjahr, sorgte auch 2017 die BMW AG,
diesmal als Eigennutzer, mit der Erweiterung des Forschungs-
und Innovationszentrums, für den größten Vermietungsdeal.
In mehreren Bauabschnitten werden, in
einer der größten Projektentwicklungen Europas, in den
nächsten Jahren insgesamt ca. 157.000 m² Bürofläche
realisiert. Die im Flächenumsatz erfassten 74.000 m²
(1. BA) werden bereits 2019 fertiggestellt. Weitere Großabschlüsse
waren die Anmietungen der Deutschen
Pfandbriefbank im „Business Campus Garching“ mit
ca. 14.000 m² und der Publicis Pixelpark GmbH in der Projektentwicklung
„Atlas“ in der Rosenheimer Straße mit
ca. 13.000 m². Insgesamt wurden acht Anmietungen jenseits
der 10.000 m² Marke registriert, wodurch dieses Flächensegment
in 2017 am umsatzstärksten war. Bei den
einzelnen Teilmärkten setze sich der Teilmarkt Stadt Nord
mit einem Marktanteil von 21,5 % klar an die Spitze.
MIETEN
Aufgrund des immer knapper werdenden Angebots ist
die Durchschnittsmiete im Vergleich zu 2016 deutlich
gestiegen. Mit einer Steigerung um 9 % lag diese bei
16,90 €/m²/Monat. Die Spitzenmiete hat dagegen leicht
nachgegeben und lag bei 35,00 €/m²/Monat. Dies lag zum
(in 1.000 m 2 , inkl. Eigennutzer) (in €/m 2 mtl. nettokalt)
5-Jahres-Mittel (2013-2017):
ca. 717.760 m 2
608 584 755 764 878 700
2013 2014 2015 2016 2017 2018
einen am Mangel an Produkten im hochpreisigen Segment
und zum anderen an zwei Großanmietungen mit einem
Mietzins knapp unterhalb der Spitzenmiete.
FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND
Der Leerstand ist erneut drastisch zurückgegangen und
lag Ende des Jahres bei nur noch 580.000 m², was einer
Leerstandsquote von 2,5 % für das Stadtgebiet inklusive
Umland entsprach. In einzelnen zentralen Lagen konnte so
gut wie überhaupt kein Leerstand verzeichnet werden.
AUSBLICK
München steuert kurzfristig auf eine Vollvermietung zu.
Dies liegt an der konstant hohen Nachfrage nach Büroflächen
und an der immer noch geringen Fertigstellungspipeline.
Erst ab dem Jahr 2020 ist mit einer spürbaren
Entspannung zu rechnen.
TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
STADT NORD / 189.000 m² / 16,40 €/m²/Monat
ZENTRUM WEST / 110.000 m² / 18,70 €/m²/Monat
ZENTRUM / 105.000 m² / 28,20 €/m²/Monat
TOP-3-VERTRÄGE
Flächenumsatz München Mieten München
1. DEUTSCHE PFANDBRIEFBANK AG
Parkring 28-32 / ca. 14.000 m²
2. PUBLICIS PIXELPARK GMBH
Rosenheimer Straße 143a-d / ca. 13.000 m²
3. GEWOFAG GMBH
Gustav-Heinemann-Ring 109-115 / ca. 13.000 m²
32,00
32,50
34,45
32,50
35,25
14,90 15,10 14,60 15,00 15,50
2012
2013
Spitzenmiete
35,00
Durchschnittsmiete
16,90
2014 2015 2016 2017
20 21
WWW.GERMANPROPERTYPARTNERS.DE