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REMAX CITY-Immobilien informiert
24 RessSo r t
Fakten/News/Urteile zum Immobilienmarkt von
REMAX CITY-Immobilien – Ihr zertifiziertes Makler- und
Gutachterbüro seit 1983
Die Koalitionsverhandlungen ergaben das bei Modernisierungsmieterhöhungen die bisher
umlegbaren Kosten in Höhe von 11% auf 8% p.A. reduziert werden sollen, allerdings nur in
Gebieten in denen die eingeschränkte Kappungsgrenze (BGB §558 Abs. 3) gilt und das ist
im Kreis Heidenheim derzeit nicht der Fall.
Fragen an Günther Bosch, Inhaber von REMAX-City-Immobilien
herr Bosch, wie war die immobilien-wertentwicklung
im landkreis
heidenheim?
Es ist nicht möglich, über den gesamten
Landkreis eine übergreifende
Werteinschätzung abzugeben.
Als seit 1983 tätiger Immobilienmakler
und Wertgutachter mit
inzwischen über 1550 vermittelten
Kaufverträgen sehe ich große
Unterschiede in der Wertentwicklung.
Dies hängt immer in starkem
Maße davon ab, um welche Art von
Immobilie es sich handelt und in
welchem Preissegment sie sich bewegt.
Entscheidende Faktoren sind
natürlich auch der Ort und die Lage
innerhalb des Ortes.
Können sie das etwas näher
ausführen?
Fangen wir beim Preissegment an:
Immobilien im unteren bis mittleren
Preissegment (50 - 250T) haben
den höchsten prozentualen Wertzuwachs
gehabt, sofern sie sich in gefragten
Ortschaften befinden. Hier
konnten wir seit 2010 eine Preissteigerung
von zum Teil bis zu 70%
feststellen. Dies trifft vor allem auf
renovierungsbedürftige EFH in gefragten
Lagen sowie auf zentral gelegene
Wohnungen zu.
wie schaut es bei höherpreisigen
immobilien aus?
Bei Wohnhäusern ab 400T spielt der
Ort sowie spezielle Lage innerhalb
des Ortes eine noch größere Rolle.
Das heißt, bei weniger gefragten Lagen/Orten
ist die Wertentwicklung
deutlich geringer. Hier ergab sich
ein Zuwachs von ca. 15% seit 2010.
Bei Häusern ab 400T in gefragten
Ortschaften und guten Lagen konnten
wir in den letzten 8 Jahren eine
Preissteigerung von ca. 30% feststellen,
in Spitzenlagen noch deutlich
darüber.
herr Bosch, wie sah es bei eigentumswohnungen
in den letzten
Jahren aus?
Hier kommt zusätzlich zum Ort und
zur Lage ein weiteres wichtiges Kriterium
hinzu. Bei zentralen und zentrumsnahen
Wohnungen, die einigermaßen
altersgerecht sind oder
mit vertretbarem Aufwand dazu
umgebaut werden können und die
im Gebäude einen Aufzug haben,
war ebenfalls seit 2010 eine Wertsteigerung
von ca. 50% festzustellen.
Können sie Beispiele für
gefragte ortschaften nennen?
Generell haben wir natürlich für
die Stadt Heidenheim die meisten
vorgemerkten Käufer. Hierbei
gibt es aber auch große Nachfrageunterschiede,
je nachdem, in
welchem Stadtteil sich die Immobilie
befindet und um welche Art
von Immobilie es sich handelt. Unmittelbar
danach kommt die Stadt
Herbrechtingen. Hier haben wir für
Häuser und Wohnungen im mittleren
unteren und mittleren Preissegment
zum Teil über 300 vorgemerkte
Interessenten. Steinheim,
Nattheim, Königsbronn und manche
Teile von Giengen sind ebenso
stark gefragt. Allerdings weniger
in Teilorten der obigen Gemeinden.
Da sinkt die Nachfrage zum Teil
signifikant.
herr Bosch, was sind die gründe
für diese wertentwicklung?
Durch die sinkenden Finanzierungszinsen
ist trotz höherer Kaufpreise
die effektive mtl. Finanzierungsbelastung
für den Käufer niedriger
als vor 2010 für eine ähnliche Immobilie.
Ferner nimmt speziell bei
Immobilien des unteren und mittleren
Preissegments die Zahl der
100% Finanzierung (ohne Eigenkapital)
deutlich zu.
Beinhaltet die wertentwicklung
der letzten Jahre auch risiken?
Die steigenden Preise der Vergangenheit
beruhen auf steigender
Nachfrage, allerdings ist die Angebotsmenge
dazu nicht mit angestiegen,
speziell in den letzten 1-2 Jahren
sogar spürbar gefallen. Betrachtet
man den Markt seit 2010 noch
etwas genauer, dann kann man feststellen,
dass der größte Preisanstieg
in den letzten ca. 24 Monaten stattgefunden
hat.
warum ist das angebot zurück
gegangen herr Bosch?
Viele Verkäufer, die eigentlich
Ihre Immobilie veräußern möchten,
sind mit einer Realverzinsung
des Verkaufserlöses unter Hinzuziehung
der momentanen Inflationsrate
in Höhe von minus 2%
p.A. nicht bereit zu verkaufen und
vermieten lieber und oder schieben
die Verkaufsentscheidung auf
Zeiten steigender Guthabenverzinsung.
Bei einer Zinserhöhung würde
die Nachfrageseite darunter leiden.
In einer solchen Situation ist
aber auch leider wahrscheinlich,
dass die Zahl der Angebote deutlich
zunimmt.
wie sieht es für die zukunft aus?
Was nun die mittel- bis langfristige
Wertentwicklung von Immobilien
im Raum Heidenheim angeht, so ist
diese sicherlich in starkem Maße
abhängig von der regionalen wirtschaftlichen
Entwicklung und den
Folgen der Altersdemografie, die
vermutlich den Raum Heidenheim
laut Statistik überdurchschnittlich
treffen wird. Es wird aber auch
künftig wieder große Unterschiede
im Wertverlauf geben, immer abhängig
von der Art und der Lage der
Immobilie. Näheres dazu in einer
der nächsten Ausgaben.
RE/MAX City Immobilien
Günther Bosch
Makler und Gutachter
seit 1983
Hauptstraße 49
89522 Heidenheim
Telefon 07321 305120-0
www.remax-heidenheim.de
guenther.bosch@remax.de