WH-Betriebsausflug 2000

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nr_2_00.qxd:nr_2_00.qxd 07.02.2008 9:53 Uhr Seite 6 AUS DEN ABTEILUNGEN Hotel Maritim Stuttgart, Salon Hamburg… … und der 11. April, halb zehn bis sechs – so die Koordinaten der heuer zum ersten Mal in dieser Form abgehaltenen Strategiesitzung des Vorstandes zur Entwicklung der europäischen Immobilienmärkte und der Geschäftspolitik der WH im Ausland. Die Teilnehmer: Gesamtvorstand, Leiter, Deskleiter und Research der Auslandsabteilung, Leiter UP, Leiter WHI, Leiter Vorstandssekretariat – und: externe Gäste. Nicht irgendwelche, sondern hochkarätige Experten der Immobilienmärkte ihrer Länder. Als da wären: William Newsom, seines Zeichens Leiter der Bewertungsabteilung von FPDSavills, dem britischen Schätzungsunternehmen, mit dem uns seit Jahren eine intensive Zusammenarbeit verbindet, Monsieur Degryse von DTZ Debenham Winssinger in Brüssel, die Herren Homburg und Stolle, Chefs von Uni-Invest, einem der größten holländischen Immobilienfonds, sowie Paolo Insom von DTZ Debenham Thorpe Mailand. Obwohl nicht ausschließlich der Bewerter-»Riege« angehörig, kann man doch allen externen Gästen eine exzellente Kenntnis »ihrer« Immobilienmärkte nachsagen. Gerade die Sicht der professionellen Investoren, die die Herren von Uni-Invest einbrachten, ermöglichte eine direkte und lebendige Einsicht in die Komplexität der Entscheidungskriterien eines unserer wichtigsten Kunden. Doch dazu später mehr. Was ist nun genau Sinn und Zweck dieser Veranstaltung, die in dieser Form halbjährlich wiederkehren soll? Zuallererst soll sie den Vorstand über die Entwicklungen auf den Immobilienmärkten der Länder, in denen wir tätig sind, auf dem Laufenden halten. Natürlich sind die Entscheider alleine durch die ständige Konfrontation mit Marktgeschehnissen in Form von Finanzierungsanfragen gewissermaßen notgedrungen »auf dem Laufenden«. Den- noch ist eine regelmäßige, umfassende und systematisierte Standortbestimmung der Märkte und ihr Vergleich untereinander unabdingbar, um die geschäftspolitische Marschrichtung feinzusteuern. Zum anderen dient eine solche Zusammenkunft dazu, abseits vom Tagesgeschäft anstehende Sonderthemen zu behandeln: ob und ggf. wie ein neues Land für unser Immobilienfinanzierungsgeschäft erschlossen werden soll/kann, welche Besonderheiten einzelner Märkte bestimmte Finanzierungsformen zulassen oder verbieten, oder einfach nur eine aktuelle und detaillierte Bestandsaufnahme des Auslandsgeschäftes – solches und ähnliches kann im Rahmen einer solchen »kleinen Auslandsklausur« befriedigender angegangen werden als inmitten der Anforderungen des Tagesgeschäftes. Und so eröffnete denn auch eine strukturelle Analyse des Auslandsportfolios sowie dessen Ertragssituation, vorgestellt von Herrn Weil, diesen Tag. Weiter ging es mit Länderberichten zu den mittlerweile neun Ländern unseres Portfolios (kurz: GB, IRL, NL, F, DK, S, L, CH, E) sowie zu dem potenziellen »Beitrittskandidaten« Finnland. Diese vom »Research« der Auslandabteilung erstellten und vorgetragenen Analysen beinhalteten zum Einen die volkswirtschaftlichen Rahmen- 6 daten der einzelnen Länder, zum Anderen die Charakteristika der Immobilienmärkte insbesondere ihrer Metropolen. Aufgrund der Kürze der Zeit konnten diese Berichte nicht detailliert auf alle sektoralen und regionalen Entwicklungen eingehen, sondern konzentrierten sich in der Regel auf den für uns interessantesten Bereich der Büroimmobilienmärkte der wichtigsten Standorte. Nicht, weil der Prophet im eigenen Lande nichts gilt, sondern vielmehr, weil wir als WH uns durchaus nicht einbilden, mit unseren begrenzten Kapazitäten von Stuttgart aus die Immobilienmärkte der Welt bis ins letzte Detail beurteilen zu können, vertieften die Berichte der geladenen Referenten das Bild der Immobilienmärkte einzelner besonders im Mittelpunkt des Interesses stehender Länder. So war das UK, das über die Hälfte unseres gesamten Auslandsgeschäftes ausmacht, einmal mehr Gegenstand reger Diskussion. Die immer mal wieder befürchtete Überhitzung des Londoner Büromarktes will sich nach wie vor einfach nicht einstellen, wie William Newsom, gewürzt mit typisch britischem Humor, eindrücklich belegte. Vor dem Hintergrund einer weiter prosperierenden Wirtschaft und einer steigenden Flächennachfrage ist das Angebot vor allem an »Prime«-Objekten, d. h. hochwertigen Gebäuden
nr_2_00.qxd:nr_2_00.qxd 07.02.2008 9:53 Uhr Seite 7 in sehr guter Lage, knapp geworden. Die Mieten steigen immer noch und haben im Londoner West End Spitzen von 65 Pfund je square foot jährlich erreicht (das entspricht beim derzeitigen Pfundkurs ca. 94 EURO je m 2 monatlich). Bei dennoch zurückhaltenden und vorsichtigen Bauaktivitäten (es wird vergleichsweise wenig spekulativ gebaut) sowie der Erwartung eines »Soft Landing« der britischen Volkswirtschaft ist eine Trendwende derzeit nicht in Sicht: 2000 wird ein weiteres sehr gutes Jahr für die britische Grundstückswirtschaft werden. Brüssel ist die EU – mit dieser Formel kann man den Büroimmobilienmarkt der belgischen Hauptstadt stark verkürzt charakterisieren. Von ca. 10 Mio. m 2 – etwas mehr als der Frankfurter Büroflächenbestand – sind 50 % vom öffentlichen Sektor, davon wiederum 40 % von internationalen Institutionen wie EU und NATO belegt. Vor kurzem hat die EU damit begonnen, eigene Objekte zu verkaufen und über eine Art langfristiger Erbbaurechtsverträge zurückzumieten. Bei Investoren sind solche »Deals« mit der EU als Mieter natürlich heiß begehrt. Bei finanzierenden Banken nicht minder! Auch die WH will die sich hier bietenden Geschäftsmöglichkeiten nicht ungenutzt lassen und den belgischen Markt – der in seinen rechtlichen und praktischen Aspekten dem französischen sehr ähnlich ist – für sich erschließen. Monsieur Degryse konnte den Vorstand durch die Darstellung der günstigen und stabilen Marktbedingungen hierin nur bestärken. Frisch gestärkt vom Lunchbuffet starteten die Herren Homburg und Stolle ihre Darstellung des holländischen Marktes und der besonderen Situation, vor der börsennotierte Immobilienfonds wie Uni-Invest derzeit stehen. Ist London von einer Überhitzung deutlich entfernt, so kann dies in den Metropolen der Niederlande nicht ausgeschlossen werden. Im seit Jahren boomenden Nachbarland sind gute Objekte in guten Lagen praktisch nicht mehr verfügbar. Die Spitzenmieten sind 1999 nochmals stark gestiegen und reichen inzwischen an die 1.000- Gulden-Grenze je m 2 jährlich (ca. 38 EURO je m 2 monatlich). Die Investitionskonkurrenz hat die Kaufpreise in Höhe getrieben und die Renditen auf unter 6 % gedrückt. In dieser Situation sehen sich Fonds wie Uni-Invest vor die Wahl gestellt, zu überhöhten Preisen zu kaufen und damit ihre Rendite zu verderben – oder eben nicht mehr zu kaufen. Uni-Invest war der erste Fonds in Holland, der Anfang des Jahres seinen Rückzug vom Markt verkündete. Die Strategie lautet: weg vom direkten Immobilienerwerb, hin zum Wachstum über Erwerb von bzw. Fusion mit anderen Grundstücksunternehmen. Und so hört man dieser Tage, dass Uni-Invest nun tatsächlich mit einem anderen, ähnlich großen holländischen Fonds fusioniert. 7 Paolo Insom schließlich stellte Italien als ein Land vor, das trotz der unzweifelhaft vorhandenen Eintrittsbarrieren immer mehr in den Fokus der internationalen Immobilienwirtschaft rückt. Zugestanden, die italienischen Immobilienmärkte (im Wesentlichen Mailand und Rom) weisen im europäischen Vergleich noch erkennbare Mängel an Transparenz und Liquidität auf, bürokratische Hürden erschweren Investitionen, das berühmte »Händeschmieren« spielt nach wie vor eine Rolle. Und zugegeben, für eine ausländische Hypothekenbank ist es aus steuerlichen Gründen sehr aufwendig, in Italien tätig zu werden. Dennoch weist die positive volks- und immobilienwirtschaftliche Entwicklung in eine Richtung, wo man sich als international orientierte Hypothekenbank diesem Land nicht mehr allzu lange verschließen möchte. Ein dichtgepackter Tag, vielerlei Informationen und Eindrücke, neue Akzente im bunten Bild des Auslandsgeschäftes: Grundlagen für strategische und Einzelfallentscheidungen wurden geschaffen. Inzwischen ist übrigens der behutsame Markteintritt in Belgien und Finnland beschlossene Sache... Jutta Maute AUS DEN ABTEILUNGEN
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