Sachwert Magazin ePaper, Ausgabe 131

Immobilien
»Zinsschock und Baupreisexplosion führen
zusammen mit der gleichzeitig zusammengestrichenen
Förderung dazu,
dass kaum noch neue Projekte umgesetzt
werden, weil diese finanziell nicht
mehr darstellbar sind«, prognostiziert
Ludwig Dorffmeister, Fachreferent für
Bau- und Immobilienforschung beim ifo
Institut. Aus seiner Sicht geht es nicht
nur um Inflation und steigende Kosten,
sondern auch darum, dass in dieser Situation
die regulatorischen Anforderungen
die Probleme vergrößern. »Das Grundproblem
besteht darin, dass zu viele Akteure
auf zu vielen Ebenen mitmischen.
Es fehlt der politische Wille, gemeinsam
die Probleme zu lösen«, meint er. Es bedürfe
mehr, damit die Kosten gesenkt
werden können. Zwar hat sich die Bunderegierung
mit einem 14 Punkte umfassenden
Plan auf Entschärfungen, vor
allem bei den Energiestandards geeinigt,
doch ob das kurzfristig hilft, vor allem die
kleineren Betriebe vor dem Aus zu retten,
bleibt abzuwarten. »Wenn man nicht
über ein günstig erworbenes Grundstück
verfügt, sich außergewöhnlich niedrige
Finanzierungskosten gesichert hat oder
für eine zahlungswillige Klientel arbeitet,
kann man heute kaum noch bauen.«
»Zinsschock und Baupreisexplosion
führen zusammen mit
der gleichzeitig zusammengestrichenen
Förderung dazu,
dass kaum noch neue Projekte
umgesetzt werden, weil diese
finanziell nicht mehr darstellbar
sind.«
– Ludwig Dorffmeister
mit sinkenden Immobilienwerten beziehungsweise
Wohnkomfort einhergeht.
Das Besondere an der aktuellen Schieflage
beim Wohnungsneubau ist nach
Ansicht von Ludwig Dorffmeister, dass
diese nicht aufgrund mangelnder Nachfrage
entstanden ist, im Gegenteil. »Es
gab einen jahrelangen Aufschwung, der
durch die inzwischen unzureichende
Finanzierbarkeit vieler Vorhaben abgebrochen
wurde. Die Politik hat die ungünstigen
Entwicklungen bei Zinsen und
Baupreisen nicht ausgeglichen, sondern
ihre Unterstützung sogar deutlich zurückgefahren.
Auch die baulichen Anforderungen
wurden nicht reduziert, sondern
weiter verschärft.« Die Baubranche
hat bis zur Krise gut verdient, aber diese
Reserven werden nicht ewig vorhalten.
Der ifo Experte sieht langfristig zudem
das Problem, dass Arbeitskräfte, die die
Baufirmen im Zuge des Markteinbruchs
freisetzen müssen, dauerhaft in andere
(Industrie-)Branchen abwandern werden.
»Die Arbeitskräfte kommen nicht
zurück und stehen deshalb für die Umsetzung
zukünftiger baulicher Ziele nicht
mehr zur Verfügung«, prognostiziert er.
Das würde bedeuten, dass das nächste
Problem bereits vor der Tür steht.
PREISENTWICKLUNG AUF DEM
WOHNUNGSMARKT
Indes würden die Neubau-Preise dem
recht deutlichen Preisverfall auf dem
Immobilienmarkt bislang trotzen, sagt
Jonas Zdrzalek, projektverantwortlicher
»Die Politik hat die ungünstigen
Entwicklungen bei
Zinsen und Baupreisen nicht
ausgeglichen, sondern ihre
Unterstützung sogar deutlich
zurückgefahren.«
– Ludwig Dorffmeister
Wissenschaftler beim German Real Estate
Index (Greix) in einer Mitteilung. »Dies
könnte daran liegen, dass Verkäufer hier
weniger zu Preisabschlägen bereit sind.
Auch werden die Verkaufspreise oft lange
vor Fertigstellung verhandelt, so dass
sich die Zinserhöhungen aktuell womöglich
noch gar nicht voll in den Preisen
widerspiegeln. Vor allem aber ist das Angebot
an Neubauten drastisch gesunken
und wenn Projekte umgesetzt werden,
dann offenbar hochpreisig.« Der Greix
offenbart einen deutlichen Rückgang
der Marktaktivität. Im Vergleich zum
Boom im Jahr 2021 liegt die Anzahl verkaufter
Eigentumswohnungen in den
Top-7-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt
a. M., Hamburg, Köln, München,
Stuttgart) im Quartalsvergleich derzeit
über die Hälfte niedriger. Besonders dramatisch
ist die Entwicklung im Neubausektor,
wo die Anzahl der Verkäufe um
über 80 Prozent abgestürzt ist. Bereits
seit 2022 bricht die Anzahl verkaufter
Wohnungen über alle Baujahre hinweg
regelrecht ein. MK
Bilder: Depositphotos / Stop war in Ukraine! / JanPietruszka
Ein Ende der Krise sieht Ludwig Dorffmeister
nicht. Die Stornierungen seien
im Vergleich zu früheren Jahren weiter
hoch. Und es kommen aufgrund der derzeitigen
Kostensituation immer weniger
neue Aufträge rein. »Dem Wohnungsneubau
stehen sehr schwierige Zeiten
bevor«, sagt Ludwig Dorffmeister, die
Insolvenzahlen würden weiter steigen
und es sei nicht absehbar, wann sich der
Markt wieder dreht. Die erheblich gestiegenen
Handwerkerkosten machen auch
den Bestandshaltern zu schaffen. Diese
können ihre Mieten wegen der gesetzlichen
Vorgaben zumeist nicht wesentlich
anheben. Damit sinken die finanziellen
Spielräume für Sanierungen und es
droht langfristig ein Qualitätsverlust, der