Geschäftsbericht 2005 - Magdeburger ...

Geschäftsbericht 2005

Inhaltsverzeichnis 

A Allgemeine Unternehmensdaten 

Seite 3 

B Kennzahlen 

Seite 4 

C Lagebericht 

Seite 5-25 

1. Geschäftsverlauf 

1.1 Branchenentwicklung/allgemeine Wirtschaftslage 

1.2 Grundstücks-, Wohnungs- und 

Gewerberaumbestand 

1.3 Mitgliederentwicklung 

1.4 Personal und Organisation 

1.5 Marketing 

1.6 Modernisierung und Instandhaltung 

1.7 Kredite und Fördermittel 

1.8 Leerstand 

1.9 Besondere Ereignisse nach dem Abschlussstichtag 

2. Lage der Genossenschaft 

2.1 Vermögenslage 

2.2 Finanzlage 

2.3 Ertragslage 

3. Voraussichtliche künftige Entwicklung 

4. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung 

D Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung 

Seite 26–28 

E Anhang 

Seite 29–35 

1. Allgemeine Angaben 

2. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und 

Bewertungsmethoden 

3. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinnund 

Verlustrechnung 

3.1 Angaben zur Bilanz 

3.2 Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung 

4. Sonstige Angaben 

F Bericht des Aufsichtsrates 

Seite 36–37 

Geschäftsbericht 2005 • Inhaltsverzeichnis

A Allgemeine Unternehmensdaten 

1. Rechtliche Verhältnisse 

Firma: WG-Magdeburger Wohnungsbaugenossenschaft 

von 1893 eG 

Sitz/Anschrift: Magdeburg, Ulrichplatz 1, 39104 Magdeburg 

Gründung: 27.02.1893 (Bau- und Sparverein) 

Eintragung: GnR Amtsgericht Magdeburg, Reg.-Nr.: 28 

Satzung: Ersteintragung nach Wiedervereinigung am 

5. April 1991; Neufassung vom 7. Juli 2001, mit Eintragung 

am 5. Dezember 2001 

Geschäftszweck: Bewirtschaften, Errichten, Erwerben, 

Betreuen und Veräußern von Bauten in allen Rechts- 

und Nutzungsformen. Die Genossenschaft kann alle im 

Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der 

Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen. Die Genossenschaft 

führt ihre Geschäfte nach den Grundsätzen 

der Wohnungsgemeinnützigkeit im Rahmen der Satzung. 

Geschäftsanteile: Die Höhe eines Geschäftsanteils 

beträgt 30,00 €. 

Haftungsverhältnisse: Die Mitglieder haften der 

Genossenschaft mit den übernommenen Geschäftsanteilen. 

Die Nachschusspflicht ist beschränkt auf eine 

Haftsumme von 1.100,00 € je Mitglied. 

Anzahl der Mitglieder: Am 31.12.2005 hat die Genossenschaft 

6.152 Mitglieder. 

Haftsumme: Die Haftsumme per 31.12.2005 beläuft 

sich auf 6.767.200,00 €. 

2. Organe der Genossenschaft 

Vertreterversammlung: 64 Vertreter zum 31.12.2005 

und sieben Ersatzvertreter 

Aufsichtsrat: Karl Heinz Rädisch (Vorsitzender) 

Dennis Adam (stellv. Vorsitzender) 

Monika Stollberg (1. Schriftführerin) 

Jochen Hoppe (2. Schriftführer) 

Wolfgang Adam 

Günter Walkoff 

Norbert Michalski 

Vorstand: Christian Patzwahl (Vorsitzender des Vorstandes) 

Sandra Wartmann 

Heinz-Dieter Kreutzer (ausgeschieden zum 30.06.2005) 

Prokuristin: Margrit Giechau 

3. Steuerlicher Status 

Ertragsteuern: Steuerbefreite Vermietungsgenossenschaft 

mit partieller Steuerpflicht gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 

10 KStG und § 3 Nr. 15 GewStG. 

Umsatzsteuer: Hinsichtlich der Umsatzsteuer (USt) 

werden die steuerbaren Umsätze der Regelbesteuerung 

unterworfen. 

4. Grundstücks-, Wohnungs- und 

Gewerbebestand 

Grundstücksbestand 

- bebaut 405.351 m² 

- unbebaut 85.169 m² 

Anzahl der Einheiten: 

- Wohnungen 4.697 

davon saniert 3.563 

teilsaniert 197 

unsaniert 330 

zum Verkauf bestimmt 607 

Der Wohnungsbestand gliedert sich in: 

Raumaufteilung Anzahl der Wohnungen 

1-R-Wohungen 192 

2-R-Wohungen 1.972 

3-R-Wohungen 2.096 




Größenklassen Anzahl der Wohnungen 

Wohnfl. bis 39 m² 211 

Wohnfl. 39-48 m² 884 

Wohnfl. 48-65 m² 2.089 

Wohnfl. 65-75 m² 856 

Wohnfl. 75-90 m² 428 

Wohnfl. über 90 m² 229 

Alterstruktur der Wohngebäude Anzahl der Wohnungen 

1903-1918 608 

1919-1932 2.513 

1933-1949 1.168 

1950-1963 384 

1998 24 

- Gewerbliche Einheiten 67 

- Garagen u. Einstellplätze 365 

Wohn-/Nutzfläche in m² insgesamt 289.479 

Geschäftsbericht 2005 • Allgemeine Unternehmensdaten 

3 

A

B Kennzahlenübersicht 

Jahresabschlusskennzahlen 

4 

in 2005 2004 2003 2002 

Bilanzsumme T€ 189.887,9 193.525,4 197.489,2 203.541,6 

Anlagevermögen T€ 179.927,7 183.066,5 185.673,5 192.372,0 

Anlageintensität % 94,8 94,6 94,0 94,5 

Eigenkapital T€ 69.642,9 69.984,0 70.018,0 69.950,8 

Eigenkapitalquote % 36,7 36,2 35,5 34,4 

Anlagevermögen T€ 179.927,7 183.066,5 185.673,5 192.372,0 

lang-/mittelfristiges Umlaufvermögen T€ 679,6 805,4 856,3 947,1 

Anlagendeckungsgrad % 100,9 100,5 100,2 97,5 

Zinsen für langfristiges Fremdkapital T€ 5.972,6 6.245,0 6.590,5 7.888,8 

lang-/mittelfristiges Fremdkapital T€ 112.523,8 115.513,3 118.652,9 130.551,3 

Fremdkapitalkostensatz % 5,3 5,4 5,6 6,0 

Jahresergebnis T€ -362,7 4,3 161,5 936,9 

Cashflow T€ 2.780,2 2.705,5 2.643,0 1.048,5 

Kapitaldienst 

Zinsen T€ 5.972,6 6.245,0 6.590,5 7.888,8 

Tilgung T€ 2.307,4 2.198,6 1.977,9 2.404,1 

Cashflow zur Tilgung % 120,5 123,1 133,6 43,6 

durchschnittliche Wohnfläche m² 285.428 292.892 313.136 321.237 

durchschnittliche Buchwerte der Wohnbauten €/qm Wfl. 501,67 496,35 469,18 468,49 

durchschnittliche Verschuldung €/qm Wfl. 394,23 394,39 378,92 406,40 

Wohnungswirtschaftliche Kennzahlen 

Sollmieten Wohnungen T€ 15.262,9 15.494,0 16.428,8 16.776,7 

durchschnittliche Sollmiete €/qm/Monat 4,46 4,41 4,37 4,35 

Wohn-/Nutzfläche per 31.12. m² 289.479 294.190 304.763 324.309 

Instanthaltungskosten T€ 1.986,8 1.766,4 1.763,7 1.014,5 

je qm Wohn- & Nutzfläche (ohne Rückstellungsbeeinflussungen) €/qm/WNfl. 6,86 6,00 5,79 3,13 

Fremdkapitalzinsen T€ 5.972,6 6.245,0 6.590,5 7.888,8 

je qm Wohn- & Nutzfläche €/qm/Monat 1,72 1,77 1,84 2,07 

Zinsanteil zur Nettoistmiete % 46,6 50,0 51,1 61,5 

Kapitaldienstanteil zur Nettoistmiete % 64,6 67,6 66,4 80,2 

Leerstand am Bilanzstichtag Whg. 946 1.063 1.307 1.432 

Leerstandsquote % 20,1 22,2 26,1 26,3 

Erlösschmälerungsquote % 17,3 20,7 22,8 23,0 

Mieterwechsel Whg. 449 456 579 538 

Neuvermietungen Whg. 521 514 446 462 

Fluktuationsquote % 9,6 9,6 11,5 10,6 

Vergabequote % 116,0 112,7 77,0 85,9 

Geschäftsbericht 2005 • Kennzahlenübersicht

C Lagebericht 

1. Geschäftsverlauf 

Gerd Kleidt (Mitgliedervertreter der 1893) und Sandra Wartmann (Vorstand) bei der 

Besichtigung der von Herrn Kleidt angeregten Straßensanierung der Jerichower Straße 

1.1 Branchenentwicklung/allgemeine 

Wirtschaftslage 

Die konjunkturelle Dynamik im Euroraum war im 

Vergleich zu anderen Wirtschaftsräumen auch im Jahr 

2005 wieder sehr gering. Die Belebung der wirtschaftlichen 

Lage aus dem Jahr 2004 - mit einer Steigerung 

des Bruttoinlandsproduktes um 2,1 % - hat sich 2005 

mit einer Höhe von 1,3 % nicht weiter fortgesetzt. Die 

Binnennachfrage wurde im ersten Halbjahr 2005 durch 

den hohen Ölpreis gedämpft. Weiterhin sind in den 

einzelnen Mitgliedsstaaten recht differenzierte Entwicklungen 

zu beobachten. 

Der wirtschaftliche Aufschwung und die damit verbundenen 

belebenden Impulse in Deutschland, die im Jahr 

2004 zu verzeichnen waren, haben sich im vergangenen 

Jahr nicht weiter fortgesetzt. Deutschland befindet 

sich beim Wirtschaftswachstum innerhalb Europas 

wieder im hinteren Drittel und wird wie im Vorjahr vom 

Außenhandel getragen. 

Erfreulich war die Entwicklung in Sachsen-Anhalt. 

So stieg das Bruttoinlandsprodukt preisbereinigt im 

Jahr 2005 mit 0,9 % im Bundesdurchschnitt. Unter den 

neuen Bundesländern handelt es sich um den höchsten 

Anstieg. Das verarbeitende Gewerbe sowie Handel, 

Gastgewerbe und Verkehr trugen maßgeblich zu 

diesem Wachstum bei. Für das verarbeitende Gewerbe 

in Sachsen Anhalt wurde sogar deutschlandweit die 

höchsten Zuwachsraten registriert. Die Arbeitsproduktivität 

(preisbereinigtes Bruttoinlandsprodukt je 

Erwerbstätigem) ist nominal mit 48.701 € die höchste 

der neuen Bundesländer. 

Die bedeutendste, konsumbeeinflussende Größe in 

Sachsen-Anhalt stellt weiterhin die hohe Arbeitslosigkeit 

dar. Der Arbeitsmarkt wird weiterhin durch die schwachen 

wirtschaftlichen Impulse beeinflusst. Die Verringerung 

der Arbeitslosenquote Sachsen-Anhalts von 

20,7 % auf 18,2 % von Dezember 2004 zum Dezember 

2005 wird zu einem Grossteil von arbeitsmarktpolitischen 

Maßnahmen getragen. Diese leichte Entspannung 

ist zwar ein positives Signal, darf aber nicht über die im 

bundesdeutschen Vergleich immer noch zweitschlechteste 

Quote hinwegtäuschen. Die regionalen Unterschiede 

innerhalb des Landes sind hier erheblich. In der Stadt 

Magdeburg lag die Arbeitslosenquote im Dezember 

2005 mit 16,4 % noch unter dem Landesdurchschnitt in 

Sachsen-Anhalt und deutlich unter dem Wert von 

20,4 % aus dem Dezember 2004. Dies resultiert aus 

einer nominalen Abnahme der Erwerbslosen von 

24.185 auf 19.035 bei gleichzeitiger Reduzierung der 

zivilen Erwerbspersonen von 118.675 auf 116.391. 

Nach Schätzungen des Statistischen Landesamtes 

in Halle beläuft sich die Bevölkerungszahl in Sachsen- 

Anhalt Ende 2005 auf 2,47 Millionen Personen. Der 

Bevölkerungsrückgang schwächt sich damit gegenüber 

dem Vorjahr von 29.000 auf 25.000 Personen ab, eine 

Trendwende ist aber immer noch nicht zu erkennen. In 

der Stadt Magdeburg stieg im gleichen Zeitraum die 

Sven Dobberahn (Geschäftsführer prima GmbH) und Sylvia Beust (Sekretärin des 

Vorstandes) im Archiv der 1893 

Zahl der Bevölkerung mit Hauptwohnsitz von 226.610 

auf 228.775. Vom Amt für Statistik der Landeshauptstadt 

Magdeburg konnte bis zum Zeitpunkt der Berichtserstellung 

aber noch keine Aussage dazu gemacht 

werden, in wieweit die Einführung der Zweitwohnsitzsteuer 

diese Zunahme positiv beeinflusst hat. Von einer 

Stabilisierung der Einwohnerzahlen in Magdeburg kann 

ausgegangen werden. Dies kann auf den Anstieg der 

Zuzugszahlen zurückgeführt werden. Laut City Report 

Geschäftsbericht 2005 • Lagebericht 5 

C

Region Magdeburg von Aengevelt-Research kann dies 

hauptsächlich auf die zunehmende Bedeutung Magdeburgs 

als Universitäts- bzw. Wissenschaftsstadt – mit 

hoher Anziehungskraft für Studenten, Wissenschaftler 

und Forscher – zurück geführt werden. 

Wie in den zurückliegenden Jahren beeinflusst die 

angespannte Arbeitsmarktlage die Nachfragesituation 

auf den ostdeutschen Wohnungsmärkten. Im Zusammenhang 

mit der wirtschaftlichen Entwicklung ist auch 

der demografische Wandel marktbeeinflussend und 

unterstützt den erkennbaren Trend, hin zu kleineren 

Wohneinheiten. Der Prozess der Suburbanisierung 

scheint aufgehalten und ein teilweiser Rückzug aus 

dem Umland nach Magdeburg ist zu erkennen. 

Die Hauptaufgabe der kommenden Jahre in der 

Wohnungswirtschaft in Sachsen-Anhalt und Magdeburg 

wird in der Bereitstellung von bezahlbarem 

Wohnraum, für die individuellen Zielgruppen von den 

jungen Menschen, über Familien, bis hin zur immer 

weiter wachsenden Nachfrage nach Wohnungen für 

ältere Menschen liegen. Dies erfordert aber auch die 

weitere Umsetzung der Stadtumbaukonzepte mit dem 

Hauptgewicht auf Abriss und Rückbau. 

1.2 Grundstücks-, Wohnungs- und 

Gewerberaumbestand 

Die im Sanierungskonzept mit den Gläubigerbanken 

getroffene Vereinbarung hinsichtlich der notwendigen 

Verkäufe von Gebäuden hat die Genossenschaft weiter 

umgesetzt. 

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2005 hat die 

Genossenschaft 3 Kaufverträge für 274 Wohnungen, 

Petra Redlich (Kundenbetreuerin Vermietungsmanagement) im Beratungsgespräch mit 

Katja Rosenhayn und Heiko Hanack 

6 Geschäftsbericht 2005 • Lagebericht 

ein Reihenhaus und 7 gewerblich genutzte Einheiten 

abgeschlossen. Hierbei handelt es sich um Verkäufe 

von Beständen aus den Stadtgebieten östliche Leipziger 

Straße, Eichenweiler und Rothensee. Des Weiteren 

konnte bis zum Zeitpunkt der Berichtserstellung ein 

Kaufvertrag für die Otto-Richter-Straße beurkundet 

werden. Für eine Grundstücksfläche von 11.543 m², 

293 Wohnungen und 8 gewerblich genutzte Einheiten 

sowie einem Erbbaurecht konnte ein Kaufpreis in Höhe 

von 1.650 T€ vertraglich vereinbart werden. 

Leider musste der am 13.07.2005 geschlossene 

Kaufvertrag für das Gebiet Rothensee (274 Wohnungen 

und 6 Gewerbeeinheiten) rückabgewickelt 

werden, da der fällig gestellte Kaufpreis nicht gezahlt 

wurde. Mit der Löschung der Auflassungsvormerkungen 

am 22.03.2006 ist die Rückabwicklung abgeschlossen. 

Für die verbleibenden zwei Grundstücke mit einer 

Grundstücksfläche von 1.544 m² und einer Wohn- 

und Nutzfläche von 501,34 m² sind im Geschäftsjahr 

Kaufpreise in Höhe von 393 T€ eingegangen. Darüber 

hinaus sind aus bereits in 2004 beurkundeten 

Kaufverträgen Kaufpreiszahlungen über 571 T€ der 

Genossenschaft zugeflossen. Die Grundstücksfläche 

von 7.668 m² und 67 Wohnungen sind mit Nutzen- 

Lasten-Übergang im Berichtsjahr 2005 bilanziell 

abgegangen. 

1.3 Mitgliederentwicklung 

Die Genossenschaft hatte am Bilanzstichtag insgesamt 

6.152 eingetragene Mitglieder. Die Anzahl der Mitglieder 

ist damit im Vergleich zum Vorjahr um 69 (1,1 %) 

gesunken, welche überwiegend aus den Wohnungsverkäufen 

der Vorjahre resultieren. 

Auf Grund nicht gezahlter Nutzungsgebühren sowie 

unbekannter Aufenthalte mussten durch den Vorstand 

41 Ausschlüsse ausgesprochen werden. 

Die Zahl der im Geschäftsjahr ausgesprochenen 

Kündigungen (225) liegt wesentlich unter der Zahl der 

im Geschäftsjahr wirksam gewordenen Kündigungen 

(322). Positiv zu werten ist, dass die Genossenschaft 

nach wie vor mehr Mitglieder als Wohnungen hat, was 

darauf schließen lässt, dass die Wohnungsvermietung 

durch die Verpflichtung zur Zeichnung von Genossenschaftsanteilen 

nicht sehr beeinträchtigt wird.

Die Mitgliederentwicklung zeigt deutlich positive Tendenzen, 

was in der nachfolgenden Tabelle verdeutlicht 

wird. 

siehe Tabelle Mitgliederentwicklung 

Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder 

ist trotz gesunkener Mitgliederzahl konstant geblieben. 

Die Zahl der wirksam gewordenen Kündigungen 

hat sich im Vergleich zum Vorjahr um ca. 3 % und die 

Zahl der ausgesprochenen Kündigungen um ca. 17 % 

reduziert, während die Zahl der Zugänge im Vergleich 

zum Vorjahr konstant geblieben ist. Absolut übersteigt 

die Zahl der im Berichtsjahr unterschriebenen Beitrittserklärungen 

die Zahl der eingegangenen Kündigungsschreiben 

um mehr als 150. 

1.4 Personal und Organisation 

Zum Bilanzstichtag beschäftigte die Genossenschaft 24 

Mitarbeiter, darunter zwei Mitarbeiter mit befristeten 

Arbeitsverträgen sowie zwei Vorstandsmitglieder. Darüber 

hinaus wurde eine Praktikantin beschäftigt. 

Es ergibt sich folgende Struktur: 

Funktion Anzahl der Mitarbeiter 

Mitglieder des Vorstandes 2 

Sekretariat 

Kundenbetreuung 

1 

- Servicemanagement 9 

- Vermietungsmanagement 7 

Gebäude- und Projektmanagement 2 

Rechnungswesen und Controlling 5 

Wie im Vorjahresbericht bereits angekündigt, haben 

wir seit dem 1. Februar 2005 einen Haushandwerker 

und seit dem 1. Juni 2005 eine qualifizierte Bilanzbuchhalterin 

eingestellt. Ferner waren bis zum Auscheiden 

Mitgliederentwicklung 

des Vorstandes, Herrn Heinz Kreutzer zum 30. Juni 

2005, drei Vorstandsmitglieder bestellt. 

Darüber hinaus wurde am 1. November 2005 eine 

Mitarbeiterin befristet für ein Jahr als Vertretung für 

eine in Mutterschutz befindliche Mitarbeiterin des 

Bereiches Rechnungswesen eingestellt. Zusätzlich ist 

die Mitarbeiterin für den Einsatz der Datenübernahme 

der in 2006 bevorstehenden Softwareumstellung 

vorgesehen. 

Renate Selle (zuständig für Rechtsfragen) und Bernd Guntermann (Rechtsanwalt) bei 

der Durchsicht von Mieterakten 

Die Genossenschaft hat seit 1991 mit der wohnungswirtschaftlichen 

Anwendersoftware GES gearbeitet. 

Da diese vom Systemhaus nicht weiter gepflegt 

wird, sind die Anwender gezwungen, von der alten 

Software auf eine neue umzustellen, wobei vom Softwarehaus 

ein Nachfolgeprodukt angeboten wird. Die 

1893 hat die Gelegenheit genutzt, zu einem anderen 

Anbieter zu wechseln. Der Entscheidung wurde folgendes 

Anforderungsprofil zugrunde gelegt: Übersichtlichkeit, 

schnelle Verarbeitung, leichtes Handling, 

Anwendungsfreundlichkeit, eine große Auswahl an 

Auswertungen und die Möglichkeit, selbst Auswertungen 

zu entwickeln, Kostenreduzierung und „last but not 

least“ ein zuverlässiger Vertragspartner als Garant für 

einen langfristigen guten Service. 

Zum Jahresende 2005 wurde der Vertrag über das 

Microsoft Business Solution-Navision mit dem integrier- 

Mitgliederentwicklung 31.12.2005 31.12.2004 31.12.2003 

Zahl der Mitglieder 6.152 6.221 6.321 

Abgänge im Geschäftsjahr 447 474 546 

Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder in T€ 2.654 2.655 2.646 

Zahl der wirksam gewordenen Kündigungen im Geschäftsjahr 322 331 409 

Zahl der ausgesprochenen Kündigungen im Geschäftsjahr 225 270 342 

Zugänge im Geschäftsjahr 378 374 254 


C

Mike Lederer (DATEs), Christian Gramm (DATEs), Ingmar Bonath (Abteilungsleiter 

Marketing) und Jörg Segler (DATEs) bei der Abstimmung zum Layout der neuen 

Werbekampagne 

ten „Immobilienmanagement RELion“ abgeschlossen. 

Zum Zeitpunkt der Berichtserstellung haben die vorbereitenden 

Maßnahmen und Probeläufe begonnen. 

Parallel dazu werden die bestehenden Daten auf ihre 

Aktualität hin überprüft und teilweise neu strukturiert. 

Die Umstellung erfolgt am 01.09.2006, innerhalb des 

Geschäftsjahres, jedoch zu einem günstigen Zeitpunkt 

hinsichtlich Betriebskostenabrechnung oder Jahresabschlussarbeiten. 

Nach dem Systemwechsel wird 

die Genossenschaft jährlich voraussichtlich 100 T€ an 

Verwaltungskosten einsparen. 

1.5 Marketing 

Die Hauptaufgabe unserer Marketingaktivitäten 

bestand in den vergangenen Jahren darin, den Bekanntheitsgrad 

unserer Genossenschaft deutlich zu 

erhöhen und „die 1893“ als eigenständige Marke zu 

etablieren. Dies ist gelungen. Darüber hinaus waren 

unsere Werbeaktionen immer darauf ausgerichtet, 

unser Alleinstellungsmerkmal als mit Abstand größter 

Vermieter von innerstädtischen, sanierten Altbauwohnungen 

hervorzuheben. Auch in diesem Bereich haben 

wir deutliche Fortschritte erzielt. Allerdings müssen wir 

uns immer bewusst sein, dass sich in Ostdeutschland 

die überwiegende Anzahl der Wohnungsbaugenossenschaften 

erst ab 1955 gegründet hat. Diese Genossenschaften 

verfügen in der Regel über keine oder nur 

sehr wenige Wohngebäude, die nicht in industrieller 

Bauweise errichtet sind. Deshalb darf es auch nicht verwundern, 

wenn Wohnungssuchende mit dem Wunsch 

nach individueller, gehobener Wohnqualität, wie sie 

am häufigsten in historisch gewachsenen Quartieren 

zu finden ist, sich nicht als erstes an einen genossenschaftlichen 

Vermieter wenden. Wir müssen also weiter 

deutlich und beharrlich herausstellen, dass unsere 


Wohnungen anders und besser sind, als man vielleicht 

spontan vermutet. 

Zum Zeitpunkt der Berichtserstellung erarbeiten wir 

zusammen mit der von uns beauftragten Werbeagentur 

ein neues Werbekonzept für die kommenden zwei 

Jahre. Noch in diesem Sommer werden wir hiermit 

erstmals im öffentlichen Stadtraum und allen Magdeburger 

Printmedien in Erscheinung treten. Der Leitgedanke 

dieses Werbekonzeptes folgt dem allgemeinen 

Trend der Individualisierung und dem Wunsch nach 

Verwirklichung der eigenen Bedürfnisse. Unter dem 

Motto „Freiräume!“ werden wir in vielfältiger Form zum 

Ausdruck bringen, dass wir genau diese individuellen 

Wünsche unserer Kunden kennen, gutheißen und 

erfüllen können. 

Wir sind der Überzeugung, dass die Qualität einer 

Wohnung mit der Angabe der Zimmeranzahl, m² Wfl. 

und einem Hinweis, ob Küche und Bad ein Fenster 

besitzen oder nicht, heute nicht mehr ausreichend 

beschrieben ist. Viel wichtiger scheint uns, glaubhaft zu 

vermitteln, mit der Verlässlichkeit eines guten Freundes 

bei der Suche nach „genau Die will ich haben!“ 

mitzuhelfen. 

1.6 Modernisierung und Instandhaltung 

Auch im Geschäftsjahr 2005 konzentrierten sich unsere 

Aktivitäten in diesem Bereich sowohl auf die Werterhaltung 

der Gebäudesubstanz als auch auf die Wertverbesserung 

der Wohnungen, Gebäude und Außenanlagen. 

Die Kosten der Instandhaltung untergliedern wir 

hierbei inhaltlich in die Bereiche „operativ“ (Beseitigung 

von akuten Mängeln nach Erfordernis) und 

„planmäßig“ (Beseitigung von Mängeln nach Priorität 

bzw. vorbeugende Maßnahmen zur Verhinderung von 

künftigen Mängeln). Die operative Instandhaltung umfasst 

im Wesentlichen anfallende Reparaturleistungen. 

Hier wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr Aufträge 

im Wert von 580 T€ abgewickelt. 

In 2005 wurden erstmalig detaillierte Bestandsaufnahmen 

in einzelnen Quartieren in einer neuen Form 

durchgeführt. Bei diesem von uns als „Quartiersbegehungen“ 

bezeichneten Verfahren sind sowohl technische 

und kaufmännische Mitarbeiter als auch externe

Fachleute und - nicht zuletzt - engagierte Mieter der 

jeweiligen Wohngebiete gleichermaßen beteiligt. 

Wir haben uns dabei das Ziel gesetzt, den Zustand der 

Gebäudesubstanz umfassend zu analysieren, Mängel 

aufzunehmen, kostenseitig zu bewerten sowie die 

Maßnahmen je nach Dringlichkeit im Rahmen unserer 

finanziellen Möglichkeiten zeitlich einzuordnen. Im 

Anschluss werden festgestellte Mängel, welche die Gebäude 

in ihrer Substanz gefährden können, kurzfristig 

beseitigt und Verbesserungsmaßnahmen durchgeführt, 

die mit geringem Aufwand einen spürbaren Vorteil 

bewirken. Die übrigen durchzuführenden Maßnahmen 

werden dokumentiert und in die kurz- und mittelfristige 

Planung aufgenommen. Im Geschäftsjahr 2005 wurden 

die Wohnanlagen Raguhner Straße, Albert-Vater-Straße, 

Leipziger Straße bis Wiener Straße und Kutzstraße bis 

Wilhelm-Niemann-Straße umfassend untersucht. 

Im Ergebnis dieser Quartiersbegehungen wurden 

durch die Genossenschaft kurzfristig Aufträge in Höhe 

von 114 T€ ausgelöst. Maßnahmen wie die Neugestaltung 

des Wohnumfeldes, der Einbau von neuen 

Fenstern und weitere erforderliche Maßnahmen konnten 

witterungsbedingt nicht mehr im Geschäftsjahr 

realisiert werden. Dementsprechend wurden 138 T€ 

in den Rückstellungen für unterlassene Instandhaltung 

berücksichtigt. Diese Maßnahmen wurden im Rahmen 

einer öffentlich beschränkten Ausschreibung bis zum 

Zeitpunkt der Berichterstattung beauftragt. Des Weiteren 

wurden Aktivitäten wie Sperrmüllberäumungen von 

Böden und Kellern sowie gemeinschaftliche Pflege von 

Freiflächen - auch unter Nutzung der städtischen Aktion 

„Magdeburg putzt sich“ – organisiert und begleitet. 

Zur nachhaltigen Verbesserung der Wohnzufriedenheit 

in bewohnten Wohnungen hat die Genossenschaft 

im Berichtsjahr 48 T€ investiert. Mit diesen von uns 

als „Halteinvestitionen“ bezeichneten Maßnahmen 

wurden in diversen Wohnungen auf Wunsch der Mieter 

Bäder neu gestaltet sowie Fußböden und Zimmertüren 

erneuert. 

Ebenso wie im vorangegangenen Geschäftsjahr 

wurden in den Ausbau von Leerwohnungen auch 

in 2005 ca. 1,1 Mio. € investiert. 254 Wohnungen 

konnten mit diesen Mitteln ausgebaut und zur Wiedervermietung 

bereitgestellt werden. Der zur Steuerung 

dieser Prozesse von uns entwickelte „Bauelementekatalog“ 

mit pauschalierten Einheitspreisen für alle teilneh- 

menden Bauunternehmen, hat sich bewährt. Für das 

laufende Geschäftsjahr konnten bis zum Zeitpunkt der 

Berichtserstellung Firmen aller Gewerke in ausreichender 

Anzahl vertraglich gebunden werden. Ergänzend 

hierzu hat die Genossenschaft einen Haushandwerker 

im Bereich Maler- und Bodenbelagsarbeiten eingestellt. 

Durch die Durchführung von Schönheitsreparaturen 

im Auftrag unserer Mieter wurde die Palette unserer 

Dienstleistungen erweitert. Insbesondere ältere Mieter 

haben hiervon rege Gebrauch gemacht. 

Allard von Arnim (Bauunternehmer) und Elke Herzog (Abteilungsleiterin Projektmanagement) 

während der Bauberatung zum Projekt Albert-Vater-Straße 

Im Bereich der aktivierungsfähigen Investitionen 

wurden durch uns im abgelaufenen Geschäftsjahr 

Maßnahmen im Wert von 859 T€ umgesetzt. In der 

Innsbrucker Straße 2–6 wurden das Dach, die Fassade, 

die Balkonanlagen und die Treppenhäuser erneuert. 

Alle 24 Wohnungen wurden an die zentrale Warmwasseraufbereitung 

angeschlossen und erhielten neue 

Bäder. Die 17 leeren Wohnungen wurden in diesem 

Zusammenhang ausgebaut und konnten bereits vor 

der Fertigstellung zu 100 % vermietet werden. In der 

Semmelweisstraße 3-11 und in der Leipziger Straße 22 

und 23 wurden Balkonanlagen errichtet. Die im Vorjahr 

begonnenen Sanierungsmaßnahmen in der Schmidtstraße, 

im Westernplan und in der Rosenthalstraße 

wurden von der Genossenschaft abgeschlossen. 

Im Bereich Außenanlagen konnten die seit Jahren 

geplanten 14 Stellplätze in Brückfeld im Berichtsjahr 

errichtet werden. Die Genossenschaft investierte 36 T€ 

in diese Maßnahme, deren Realisierung unter Berücksichtigung 

der Auflagen der Unteren Denkmalschutzbehörde 

erfolgte. Alle Stellplätze sind zum Zeitpunkt der 

Berichtserstellung vermietet. 

Durch den Prüfungsverband Sachsen – Anhalt wurde 

in unserem Auftrag eine technische Sonderprüfung 


C

durchgeführt. Inhaltlich wurden die Planung, Ausschreibung 

und Vergabe, Kosten – Leistungsverhältnis 

sowie die Qualität der Bauausführung für das Projekt 

Innsbrucker Straße untersucht. Im Ergebnis bescheinigt 

der Prüfer, der Genossenschaft die Ordnungsmäßigkeit 

des Verfahrens, das Funktionieren vorhandener 

Kontrollsysteme sowie ein überdurchschnittlich gutes 

Kosten- Leistungsverhältnis. 

1.7 Kredite und Fördermittel 

Die Darlehensstruktur der Genossenschaft wurde im 

Rahmen der Vereinbarungen mit den Gläubigerbanken 

nach dem 7. Oktober 2002 neu gestaltet. Einer der 

wesentlichen Punkte des Sanierungskonzeptes, die 

Leistung von Sondertilgungen in Höhe von insgesamt 

10,1 Mio. €, hat unsere Genossenschaft bereits mit der 

letzten Zahlung im November 2004 vollständig erfüllt. 

Der Kapitaldienst konnte im Vergleich zum Vorjahr von 

ca. 8,4 Mio. € auf ca. 8,3 Mio. € abgesenkt werden. 

Im Geschäftsjahr 2005 wurden bei drei Gläubigerbanken 

6 Darlehen mit einer Restvaluta von 4,4 Mio. € 

prolongiert. Auf Grund des günstigen Zinsniveaus am 

Kapitalmarkt wird sich der Kapitaldienst bei annähernd 

gleicher Tilgungsleistung um ca. 104 T€ p. a. absenken. 

Es wurden Zinsbindungsfristen bis zum Jahr 2015 vereinbart. 

Im Februar konnte ein Darlehen mit auslaufender 

Zinsbindung in Höhe von 729 T€ zurückgeführt werden, 

was die Kapitaldienstbelastung weiter positiv beeinflusst. 

Das zur Sanierung der Objekte Goethestraße/ 

Alexander-Puschkin-Straße und Schmidtstraße abgeschlossenen 

Darlehen in Höhe von 1 Mio. € wurde 

im September mit der Auszahlung des noch offenen 

Restbetrages in Höhe von 49 T€ voll valutiert. Mit der 

einsetzenden Tilgung erhöht sich bei diesem Darlehen 

der Kapitaldienst um 20,8 T€ p. a. 

Die über die vertraglich vereinbarten Förderungen 

gem. § 88 des II. WoBauG sowie den zugrunde 

liegenden Richtlinien aus Mitteln des Landes Sachsen- 

Anhalt bewilligten Baudarlehen sind für die Dauer von 

zehn Jahren, gerechnet ab Erteilung der Bewilligungsbescheide, 

zinslos gewährt worden. Ab dem 11. Jahr 

sollten die Restdarlehen mit dem zu diesem Zeitpunkt 

marktüblichen Zins, höchstens jedoch mit 7 % p. a. 

verzinst werden. Die Tilgungsraten werden sich im Gegenzug 

von 4 % auf 2 %, die Verwaltungskostensätze 

von 0,5 % auf 0,25 % absenken. 


In einem Erlass hat das Ministerium für Bau und 

Verkehr, nach Abstimmung mit dem Ministerium der 

Finanzen, nunmehr Zinskonditionen in Abweichung zu 

den bisherigen Verzinsungsregelungen der Wohnungsbauförderrichtlinie 

festgelegt. 

Danach gilt ab dem Jahr 2007 nach dem Auslaufen 

der Zinsfreiheit generell ein Zinssatz in Höhe von 

2,5 %. Dieser Zinssatz wird bis zum Ablauf des Jahres 

2015 festgeschrieben. Für unsere Genossenschaft 

bedeutet das Planungssicherheit zu zinsgünstigen 

Konditionen für die Zukunft. Auf Grund der guten 

Zinskondition und des gleichzeitigen Absenkens der 

Tilgungsraten und Verwaltungskostensätze um jeweils 

die Hälfte, wird sich der Kapitaldienst für die Baudarlehen 

unwesentlich um ca. 4.700 € p. a. erhöhen. 

Im Bereich Fördermittel wurden die entsprechend 

der Auszahlungspläne fälligen Aufwendungszuschüsse 

in Höhe von ca. 589 T€ seitens der Investitionsbank 

Sachsen-Anhalt für das Jahr 2005 gezahlt. Die noch 

offenen ca. 2,6 Mio. € werden bis zum Jahr 2017 mit 

jährlich abfallenden Beträgen fällig. 

1.8 Leerstand 

31.12.2005 31.12.2004 

gesamt leer Quote gesamt leer Quote 

Kernbestand saniert 3.563 165 4,63 3.543 261 7,37 

Kernbestand teilsaniert 197 92 46,70 223 92 41,26 

Kernbestand unsaniert 330 249 75,45 324 233 71,91 

Kernbestand gesamt 4.090 506 12,37 4.090 586 14,33 

Verkaufsbestand 607 440 72,49 681 477 70,04 

Gesamtbestand 4.697 946 20,14 4.771 1.063 22,28 

* Veränderungen der Bestandszahlen im Kernbestand ergeben sich 

u. a. durch Wohnungszusammenlegung, Wohnungstrennung oder 

Änderung der Nutzungsart. So wurden zum Beispiel die 24 Wohnungen 

der Innsbrucker Straße 2-6 nach ihrer Sanierung aus der Rubrik 

Kernbestand teilsaniert in saniert überführt. 

Der Wohnungsleerstand ist über den Gesamtbestand 

im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter gesunken. Das 

gesetzte Ziel, dass im Geschäftsjahr 2005 im sanierten 

Kernbestand über 95 % der Wohnungen vermietet 

sind, wurde erreicht. Mit einer Reduzierung des Leerstandes 

in diesem Bereich von 261 auf 165 Wohnungen 

beträgt der Leerstand am 31.12.2005 4,63 %.

Lutz Heuer (Prüfungsleiter VdWg) und Margit Giechau (Prokuristin) während der 

Prüfung des Jahresabschlusses 

Dieser Erfolg ist auf ein aktives Vermietungsmanagement 

und den marktgerechten Ausbau der Leerwohnungen 

im abgelaufenen Berichtsjahr zurückzuführen. 

So wurden von den 254 Wohnungen, welche 2005 

ausgebaut wurden, bis zum Zeitpunkt der Berichtserstellung 

249 vermietet. Die Vermietungserfolge sind in 

allen Quartieren des sanierten Kernbestandes erreicht 

worden. Der Bereich östliche Leipziger Straße, mit einer 

Verringerung des Leerstandes um 48 Wohnungen, soll 

hier allerdings besonders herausgehoben werden. 

Die sehr positive Entwicklung wurde auf den 

Gesamtbestand gesehen auch im Jahr 2005 wieder 

durch die noch nicht nachfragegerecht ausgestatteten 

Übersicht über Vermögen und Kapital 

Wohnungen im teilsanierten und unsanierten sowie 

dem Verkaufsbestand gehemmt. 

1.9 Besondere Ereignisse nach dem 

Abschlussstichtag 

Nach dem Abschlussstichtag und bis zum Zeitpunkt der 

Berichtserstellung sind keine besonderen Ereignisse 

eingetreten oder Sachverhalte bekannt geworden, die 

eine Bestandsgefährdung der Genossenschaft zur Folge 

hätten. Alle sonstigen Geschehnisse innerhalb des vorgenannten 

Zeitraumes, die für die Beurteilung der Lage 

der Genossenschaft von Bedeutung sind, werden in 

der Lageberichtserstattung genannt und umfangreich 

erläutert. 

2. Lage der Genossenschaft 

2.1 Vermögenslage 

Der Rückgang an Gesamtvermögen und Gesamtkapital 

beträgt im Vergleich zum Vorjahr 2,0 %. 

Die Vermögenslage des Unternehmens hat sich wie 

folgt entwickelt: 

31.12.2005 31.12.2004 Veränderungen 

T€ % T€ % T€ 

Aktiva 

Anlagevermögen 

Umlaufvermögen 

179.927,7 94,8 183.066,5 94,6 -3.138,8 

lang-/mittelfristig 679,6 0,4 805,4 0,4 -125,8 

kurzfristig 9.266,4 4,8 9.646,3 5,0 -379,9 

Rechnungsabgrenzungsposten 14,2 0,0 7,2 0,0 7,0 

Gesamtvermögen 189.887,9 100,0 193.525,4 100,0 -3.637,5 

Passiva 

Eigenkapital 

Rückstellungen 

69.642,9 36,7 69.984,0 36,2 -341,1 

lang-/mittelfristig 345,7 0,2 345,7 0,2 0,0 

kurzfristig 

Verbindlichkeiten 

683,3 0,4 827,6 0,4 -144,3 

lang-/mittelfristig 112.178,1 59,1 114.438,6 59,0 -2.260,5 

kurzfristig 7.036,5 3,6 7.929,5 4,2 -893,0 

Rechnungsabgrenzungsposten 1,4 0,0 0,0 0,0 1,4 

Gesamtkapital 189.887,9 100,0 193.525,4 100,0 -3.637,5 


C

Beim Anlagevermögen ist ein Rückgang um 3.138,8 T€ 

zu verzeichnen, der auf die planmäßigen Abschreibungen 

(3.092,1 T€) zurückzuführen ist. Weiterhin erfuhr 

das Anlagevermögen eine Schmälerung durch Immobilienverkäufe 

(957,8 T€) und Buchwertabgänge der 

Betriebs- und Geschäftsausstattung in Höhe von 

8,3 T€. Gegenläufig wirken Zugänge in Höhe von 

919,4 T€ aus Modernisierungsmaßnahmen in die 

Immobilienbestände und Neuanschaffungen in der 

Betriebs- und Geschäftsausstattung. 

Anlagenintensität (Anlagevermögen: Bilanzsumme) 

2005 2004 2003 

(%) (%) (%) 

Anlagenintensität 94,8 94,6 94,0 

Bei der Anlagenintensität handelt es sich um einen 

für die Wohnungswirtschaft typischen Prozentsatz. 

Für das Geschäftsjahr 2005 ergibt sich der Anlagendeckungsgrad 

nach folgender Formel: 

Anlagendeckungsgrad = Eigenkapital + lang-/mittelfristiges 

Fremdkapital : Anlagevermögen + lang-/mittelfristiges 


Per 31.12.2005 ist der Anlagendeckungsgrad mit 

100,9 % ermittelt. Damit ist das Anlagevermögen 

durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital 

vollständig gedeckt. 

2005 2004 2003 

(%) (%) (%) 

Anlagendeckungsgrad 100,9 100,5 100,2 

Anett Zimmer (Finanzbuchhaltung), Angelika Pöhlert (Prüfungsassistentin VdWg), 

Cornelia Balarin (Finanzbuchhaltung) und Nicol Neubert (Prüfungsassistentin VdWg) 

im Abstimmungsgespräch zum Jahresabschluss 


Die Eigenkapitalquote (Anteil des Eigenkapitals am 

Gesamtkapital) hat sich wie folgt entwickelt: 

2005 2004 2003 

(%) (%) (%) 

Eigenkapitalquote 36,7 36,2 35,5 

Die Verbesserung hat sich durch die Verringerung 

der Kreditverbindlichkeiten ergeben. 

Das lang- und mittelfristige Fremdkapital hat sich 

insgesamt um 2.260,5 T€ verringert, resultierend im 

Wesentlichen aus den planmäßigen Tilgungen über 

2.307 T€ sowie einen Darlehenszugang (Restvalutierung) 

in Höhe von 49 T€. 

Um den Fremdkapitalkostensatz des Geschäftsjahres 

mit den Vorjahren vergleichen zu können, wurden 

die in Vorjahren aus dem langfristigen Bereich in den 

kurzfristigen Bereich umgegliederten Sondertilgungen 

hinzugerechnet. 

Der Fremdkapitalkostensatz berechnet sich dementsprechend 

nach folgender Formel: 

Fremdkapitalkostensatz (Zinsen für lang-/mittelfristiges 

Fremdkapital : lang-/mittelfristiges Fremdkapital 

zum Stichtag + Sondertilgungen im Geschäftsjahr 

+ umgegliederte Sondertilgung in den kurzfristigen 

Bereich zum Stichtag) 

2005 2004 2003 

(%) (%) (%) 

Fremdkapitalkostensatz 5,3 5,4 5,6 

Der Fremdkapitalkostensatz hat sich auch im Wirtschaftsjahr 

2005 entsprechend unserer Zielstellung aus 

dem Sanierungskonzept weiter verbessert. 

Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind grundsätzlich 

geordnet. 

Zur Vermögenslage wird ergänzend angemerkt, 

dass nach den objektiven Tatsachen im Aufstellungszeitpunkt 

des Jahresabschlusses von der Fortführung 

der Genossenschaft ausgegangen wird und damit die 

Bilanzierung zu Fortführungswerten gemäß § 252 Abs. 

1 Nr. 2 HGB erfolgt.

Finanzlage 

2.2 Finanzlage 

31.12.2005 

T€ 

Anschließend an das erfolgreiche Geschäftsjahr 2004 

konnte auch im Geschäftsjahr 2005 die Liquidität 

weiter verbessert werden, was die oben abgebildete 

Gegenüberstellung kurzfristiger Vermögens- und 

Schuldteile aufzeigt. 

Der stichtagsbezogene Liquiditätsstatus hat sich 

zum 31.12.2005 im Vergleich zum Bilanzstichtag des 

Vorjahres um 664,9 T€ verbessert. 

Die Genossenschaft hatte am Jahresende liquide 

Mittel in Höhe von 3.978,20 T€, von denen 2.447,3 T€ 

höherverzinslich angelegt waren. 

Für das laufende Geschäftsjahr stand der Genossenschaft 

am Jahresende ein Kontokorrentkreditrahmen 

über 800 T€ zur Verfügung, der im Berichtsjahr nicht in 

Anspruch genommen werden musste. 

31.12.2004 

T€ 

Veränderungen 

T€ 

Flüssige Mittel 3.978,2 4.393,6 -415,4 

abzüglich Treuhandkonten -124,8 -279,4 154,6 

Finanzmittelfonds 3.853,4 4.114,2 -260,8 

unfertige Leistungen 4.922,0 4.608,2 313,8 

zzgl. kurzfristig verfügbare Vorräte, Forderungen und 

sonstige Vermögensgegenstände 

377,6 648,2 -270,6 

abzgl. kurzfristig abzuwickelnde Rückstellungen -683,3 -827,6 144,3 

fällige weitere Verbindlichkeiten -6.912,0 -7.650,2 738,2 

Nettogeldvermögen 1.557,7 892,8 664,9 

Entwicklung des Cashflow 

Helmut und Marlies Kretschmer (Mitglieder der 1893 seit Februar 1968) bei der 

Übergabe ihrer neuen Wohnung durch Kerstin Hinke (Kundenbetreuerin Servicemanagement) 

Zum Bilanzstichtag bestehen noch Verfügungsbeschränkungen 

für standortbezogene Modernisierungen 

in Höhe von 502,2 T€, die in weitere standortbezogene 

Investitionen einfließen werden. 

Der Cashflow ist unter Bereinigung des Jahresergebnisses 

von wesentlichen zahlungsunwirksamen 

bzw. aperiodischen Geschäftsfällen ermittelt worden. 

Jahresüberschuss (+)/-fehlbetrag (-) -362,7 4,3 161,5 

Planmäßige Abschreibungen 3.092,1 3.084,4 3.088,0 

Veränderungen lang- und mittelfristiger Rückstellungen 0,0 0,0 0,0 

Investionszulage für Herstellungskosten 0,0 -198,0 0,0 

Gewinn (-) aus dem Abgang von Gegenständen des AV -12,3 -135,5 -674,2 

Verlust (+) aus dem Abgang von Gegenständen aus dem AV 117,5 75,2 20,0 

Erträge aus Ausbuchung von Verbindlichkeiten -202,8 -267,9 -64,5 

Abschreibungen auf Forderungen 148,4 143,0 112,2 

Cashflow 2.780,2 2.705,5 2.643,0 

Planmäßige Tilgung -2.307,4 -2.198,6 -1.977,9 

Cashflow nach planmäßiger Tilgung 472,8 506,9 665,1 

2005 

T€ 

2004 

T€ 

2003 

T€ 


C

Christine Mund (zuständig für Betriebskosten) prüft zusammen mit Sylvia Hausendorf 

(Mitarbeiterin SWM) die Betriebskostenabrechnungen 

Die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gesichert. Aus 

dem positiven Cashflow konnten die planmäßigen 

Tilgungen des Jahres problemlos erbracht werden und 

darüber hinaus zur Finanzierung von weiteren Bestandsinvestitionen 

beitragen. 

Kapitaldienstdeckung (Zinsen und Planmäßige 

Tilgung : Jahressollmiete abzüglich Erlösschmälerung) 

2005 2004 2003 

(%) (%) (%) 

Kapitaldienstdeckung 64,6 67,6 66,4 

Die Kapitaldienstfähigkeit war für das Geschäftsjahr 

gegeben. 

2.3 Ertragslage 

Die Verteilung des Jahresergebnisses auf die einzelnen 

Geschäftsfelder bzw. Ergebnissparten soll die nachfolgende 

Übersicht vermitteln: 

Ertragslage 


Das wirtschaftliche Ergebnis der Hausbewirtschaftung 

hat sich in 2005 im Vergleich zum Vorjahr um 

172,2 T€ verbessert. Ursächlich dafür sind im Wesentlichen 

die um 241,2 T€ niedrigeren Zinsaufwendungen. 

Gegenläufig wirkt insbesondere das um 

240,7 T€ niedrigere Sollmietenaufkommen, das aus 

den in 2003 bis 2005 getätigten Verkäufe resultiert. 

Diesen Mindereinnahmen stehen die um 566,5 T€ 

geringere leerstandsbedingten Erlösschmälerungen 

gegenüber. Die Aufwendungen für Instandhaltung 

stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 543,3 T€, 

beeinflusst durch die buchhalterische Behandlung der 

Rückstellung für unterlassene Instandhaltung. 

Das Finanzergebnis ergibt sich aus Zinserträgen in 

Höhe von 60,4 T€ aus Festgeldanlagen, denen Bereitstellungszinsen 

in Höhe von 0,3 T€ gegenüberstehen. 

Im neutralen Ergebnis sind im Wesentlichen die Aus- 

Ingrid Schremmer (Mitglied der 1893 seit Februar 1999) und Silke Bogel (Kundenbetreuerin 

Vermietungsmanagement) bei der Wohnungsabnahme in der Bauhausstraße 

buchung von verjährten Verbindlichkeiten in Höhe von 

202,8 T€ sowie Straßenausbaubeiträge in Höhe von 

112,4 T€ eingeflossenen. Im außerordentlichen Bereich 

ist ausschließlich die Zuführung an den Besserungsfonds 

erfasst. 

Hausbewirtschaftung -426,0 -598,2 -677,7 

Vertrieb von Verkaufsgrundstücken -27,8 -9,8 -5,2 

Bautätigkeit -13,9 14,9 0,0 

sonst. ordentliche Geschäftsvorfälle -48,3 -46,1 -73,8 

Finanzergebnis 60,1 70,6 54,3 

neutrales Ergebnis 104,9 579,4 1.106,2 

Außerordentlicher Bereich -11,7 -6,5 -242,3 

Jahresergebnis -362,7 4,3 161,5 


T€ 

2004 

T€ 

2003 

T€

Das Ergebnis der Geldrechnung der Hausbewirtschaftung 

weist einen positiven Wert aus und leitet 

sich wie folgt ab: 

wirtschaftlicher Verlust (-) 

aus der Hausbewirtschaftung 

planmäßige Abschreibungen 

auf Wohnbauten (+) 


T€ 

2004 

T€ 

2003 

T€ 

-426,0 -598,2 -677,7 

2.998,5 2.983,6 2.958,8 

Abschreibungen auf Mietforderungen (+) 119,6 133,7 90,4 

in den Gemeinkosten 

enthaltene weitere Abschreibungen (+) 

93,6 100,8 129,2 

Planmäßige Tilgung (-) -2.307,4 -2.198,6 -1.977,9 

Geldrechnungsmäßiger Gewinn 478,3 421,3 522,8 

Die Hausbewirtschaftung als dominierende Ergebnissparte 

konnte in der Geldrechnung einen Überschuss 

in Höhe von 478,3 T€ erwirtschaften. Insofern ist die 

Innenfinanzierung aus dem Kerngeschäft gegeben. 

Übersicht zu ausgewählten Ertragskennziffern 

Die dargestellten Ertragskennziffern beziehen sich 

ausschließlich auf Wohneinheiten. 

2005 2004 2003 

(€/m²) (€/m²) (€/m²) 

Durchschnittliche Sollmiete 4,46 4,41 4,37 

Durchschnittliche Istmiete 3,69 3,49 3,37 

Maßgeblichen Anteil an der positiven Entwicklung 

haben zum einen die umlagewirksamen Modernisierungsmaßnahmen 

in einzelnen Quartieren. Andererseits 

konnten mit dem Ausbau von über 250 Leerwohnungen 

attraktive Räumlichkeiten, mit für unsere Genossenschaft 

festgelegten Zielmieten, der Vermietung zugeführt werden. 

Ferner wirken sich die Verkäufe von Mietobjekten 

mit Nutzen-Lasten-Übergang positiv auf unsere Mietentwicklung 

aus, da in den Verkaufsobjekten noch verhältnismäßig 

niedrige Mieten vereinbart waren. 

Dementsprechend entwickelte sich die Erlösschmälerungsquote 

weiter positiv. Auch die im Sanierungskonzept 

mit den Gläubigerbanken getroffene Vereinbarung 

hinsichtlich der notwendigen Verkäufe von 

Gebäuden, die nicht zu unserem Kernbestand zählen, 

wirken positiv, da die Verkaufsobjekte einen hohen 

Leerstand zu verzeichnen haben. 

2005 2004 2003 

% % % 

Erlösschmälerungsquote 17,3 20,7 22,8 

Personalaufwand zu den 

durchschnittlichen 

Verwaltungseinheiten (VE) 

2005 2004* 2003* 

€/VE €/VE €/VE 

304,47 

289,70 

265,85 

Sachaufwand zu den 

durchschnittlichen 

Verwaltungseinheiten (VE) 145,13 154,64 145,85 

Summe 449,60 443,34 411,70 

* Die Vorjahreswerte wurden entsprechend angepasst. 

Die unter dem Punkt 1.4 genannten Personalmaßnahmen 

beeinflussen die Verwaltungsaufwendungen 

kostenerhöhend. Gegenläufig wirken die zum 30.06. 

bzw. 30.09.2005 auf Grund wesentlicher Personal- und 

Strukturänderungen wirksam gewordenen fünf Kündigungen. 

Die leicht gestiegenen Personalaufwendungen 

konnten durch die betriebsbedingten Kündigungen 

noch nicht egalisiert werden. Erst im Geschäftsjahr 

2006 wird eine merkliche Reduzierung der Personalkosten 

zu erwarten sein. 

Des Weiteren resultiert die Erhöhung der Personalaufwendungen 

pro VE aus der mit dem Verkauf 


C

von Wohneinheiten einhergehenden Absenkung der 

durchschnittlichen Anzahl der kostenaufnehmenden 

Verwaltungseinheiten. 

Für die Ermittlung der Kennzahlen wurden die 

Personalkosten, bereinigt um die Rückstellungsbeeinflussung 

aus Urlaubsüberhängen, internen Jahresabschlusskosten 

und Abfindungen, sowie die sächlichen 

Verwaltungsaufwendungen berücksichtigt. 

Im Jahr 2005 hat die Genossenschaft umfangreiche 

Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen 

durchgeführt. Einzelheiten wurden unter dem vorangegangenen 

Kapitel Modernisierung und Instandhaltung 

umfangreich erläutert. 

2005 2004 2003 

(€/m²) (€/m²) (€/m²) 

Kosten der Instandhaltung/ 

Sanierung 9,96 12,54 6,05 

3. Voraussichtliche künftige Entwicklung 

Die nachfolgend abgebildeten Tabellen geben einen 

Einblick in die voraussichtliche künftige Entwicklung 

unserer Genossenschaft. Ausgangspunkt der Darstellung 

ist die auf die Planungsannahmen des Sanierungskonzeptes 

aus dem Jahr 2002 angepasste mittelfristige 

Wirtschafts- und Finanzplanung für die Jahre 2005- 

2010. Die enthaltenen Werte beziehen sich wie auch 

im Vorjahr ausschließlich auf den Kernbestand der 

Genossenschaft und das Kerngeschäft der Hausbewirtschaftung 

und sind für die nachfolgenden Jahre bis 

2010 entsprechend unseres Erkenntnisstandes weiter 

fortgeschrieben worden. Zum besseren Verständnis des 

Zahlenwerkes sind folgende Erläuterungen notwendig: 

Die laufenden Instandhaltungsaufwendungen bleiben 

über den gesamten Planungszeitraum auf konstant 

hohem Niveau. Wie schon in den Vorjahren gehen 

wir auch weiterhin davon aus, ca. zwei Drittel unserer 

Gesamtausgaben im Bereich Instandhaltung für den 

marktgerechten Ausbau von Leerwohnungen und die 

nachhaltige Verbesserung von Anlagen und Einrichtungen 

in unseren Häusern verwenden zu können. 

Im Bereich Verwaltungskosten ergeben sich mit 

Einführung unserer neuen Software Reduzierungen ab 

dem Geschäftsjahr 2007. Des Weiteren werden in den 


Jahren 2007 – 2009 insgesamt drei Mitarbeiter in den 

Altersruhestand gehen, deren Stellen voraussichtlich 

nur teilweise und mit geringeren Personalkosten neu 

besetzt werden. Gegenläufig wird sich auswirken, dass 

wir künftig unsere Investitionen in die Aus- und Weiterbildung 

unserer Mitarbeiter nachhaltig verstärken 

wollen. Ein detailliertes Personalqualifizierungskonzept 

ist in Vorbereitung. Für Schulungsmaßnahmen halten 

wir ein Budget in Höhe von insgesamt ca. 8 – 10 % der 

Lohn- und Gehaltskosten für angemessen. 

Für die im Vorjahresbericht noch als „nicht kurzfristig 

realisierbar“ eingeschätzten Verkäufe der Wohnquartiere 

Otto-Richter-Straße und Rothensee gab es 

im abgelaufenen Geschäftsjahr mehr Interesse als von 

uns erwartet. Die Otto-Richter-Straße ist zwischenzeitlich 

verkauft. Für 2006 wird mit Besitzübergang ein 

Kaufpreis von 1.650 T€ zur Auszahlung an die Genossenschaft 

fällig. Der Geldzufluss aus dem Verkauf des 

Quartiers Rothensee ist für das Jahr 2007 eingeplant. 

Hier steht zum Zeitpunkt der Berichtserstellung ein 

Verkauf an einen zahlungsfähigen Investor vermutlich 

unmittelbar bevor. 

Die Sanierungsarbeiten unserer teilsanierten Restbestände 

sollen bis Ende 2008 abgeschlossen sein und 

ausschließlich aus Eigenmitteln finanziert werden. 

Die Sanierung unserer bis dato noch unsanierten 

Bestände in Stadtfeld Ost soll in fünf Bauabschnitten 

in den Jahren 2007 – 2012 durchgeführt werden. In 

Fortschreibung unserer Vorjahresplanung haben wir 

den hierfür vorgesehenen Aufwand zeitlich geringfügig 

verlängert. Ausschlaggebend war unser Bestreben, 

möglichst viel eigenes Kapital einzusetzen und nicht 

nur von der Bauqualität sondern auch von der Nutzungsidee 

anspruchsvolle Projekte zu realisieren (siehe 

Diana Schuldt (Kundenbetreuerin Servicemanagement) mit Jürgen Tschentscher 

(Mieter) vor dessen Bioladen in der Freiherr-vom-Stein-Straße

hierzu auch Teil 4 des Lageberichtes). Die insgesamt 

benötigten Investitionsmittel belaufen sich unverändert 

auf ca. 15 Mio. €. 

Auf Grund der vorgenannten Maßnahmen wird die 

Sollmiete vorausschauend bis zum Jahr 2010 auf ca. 

14,6 Mio. € steigen. Die angenommene Leerstandsquote 

liegt im sanierten Bereich bei 4 % ab dem Jahr 

2007. Die unsanierten Objekte werden weiterhin Leerstandsquoten 

von 70-80 % aufweisen, die sich nach 

Abschluss der geplanten Baumaßnahmen auf ebenfalls 

4 % verringern werden. Forderungsausfälle auf Grund 

nicht gezahlter Mieten erwarten wir in Höhe von ca. 

1 % der Brutto-Sollmiete. 

Im Betrachtungszeitraum sind insgesamt Investitionen 

in Höhe von 8,9 Mio. € für die Gebäude- und 

Wohnumfeldsanierung vorgesehen. Davon sollen ca. 

5,45 Mio. € aus neu aufzunehmenden Krediten und 

ca. 3,45 Mio. € aus Eigenmitteln finanziert werden. 

Die abgebildeten Darlehen sind im Jahr der Valutierung 

jeweils zu 50 % und ab dem folgenden Jahr zu 

100 % mit einem Zinssatz von 5 % in der Wirtschafts- 

und Finanzplanung berücksichtigt. Es ergibt sich 

dennoch eine stetig sinkende Zinsbelastung auf Grund 

planmäßiger Tilgungsleistungen. 

Unter Berücksichtigung aller vorgenannten Prämissen 

ergeben sich die folgenden Planzahlen für die 

Jahre 2006 – 2010: 

Wirtschaftsplanung 2006–2010 

Angaben in T€ Stand 31.03.06 

Fläche in m² 257.556,00 

Anzahl WE/GE Kernbestand 4.133 

2006 2007 2008 2009 2010 

Sollmiete 14.100 14.200 14.300 14.400 14.600 

Aufwendungszuschuß 518 430 324 244 207 

Erlösschmälerung 1.470 1.370 1.170 1.100 1.000 

in % 10,43 9,65 8,18 7,64 6,85 

nicht umlagefähige BK 440 390 350 330 300 

Netto-Istmiete 12.708 12.870 13.104 13.214 13.507 

Instandhaltung (incl. Ausbauinvestitionen) 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 

Verwaltungskosten (incl. Vermietungsmanagement) 2.200 2.100 2.100 2.100 2.100 

Zinsen 5.780 5.660 5.560 5.490 5.437 

AfA 3.060 3.060 3.100 3.150 3.210 

Jahresüberschuss/ -fehlbetrag (-) -332 50 344 474 760 

Finanzplanung 2006–2010 

Angaben in T€ Stand 31.03.06 

Fläche in m² 257.556,00 

Anzahl WE/GE Kernbestand 4.133 

2006 2007 2008 2009 2010 

Sollmiete 14.100 14.200 14.300 14.400 14.600 

Aufwendungszuschuß 518 430 324 244 207 

Erlösschmälerung (incl. Mietausfall) 1.470 1.370 1.170 1.100 1.000 

in % 10,43 9,65 8,18 7,64 6,85 

nicht umlagefähige BK 440 390 350 330 300 

Netto-Istmiete 12.708 12.870 13.104 13.214 13.507 

Instandhaltung (incl. Ausbauinvestitionen) 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 

Verwaltungskosten (incl. Vermietungsmanagement) 2.200 2.100 2.100 2.100 2.100 

Kapitaldienst 8.200 8.210 8.265 8.355 8.455 

Überschuss Kerngeschäft 308 560 739 759 952 

- Investitionen 350 1.050 2.000 2.500 3.000 

+ Darlehensvalutierungen 0 750 1.200 1.500 2.000 

+ Verkaufserlöse 1.640 800 0 269 0 

Finanzmittelüberschuss/ -bedarf (-) 1.598 1.060 -61 28 -48 

Nettogeldvermögen am 31.12. des Vorjahres 1.558 3.156 4.216 4.155 4.183 


Nettogeldvermögen am 31.12 des Geschäftsjahres 3.156 4.216 4.155 4.183 4.135 

C

4. Risiken und Chancen der künftigen 

Entwicklung 

Wohnungsleerstand 

Die Genossenschaft bewirtschaftete zum Abschlussstichtag 

insgesamt 4.697 Wohnungen von denen 946 

Wohnungen nicht vermietet waren. Die Leerstandsquote 

betrug somit 20,14 % und liegt deutlich über der 

vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und 

Uwe Jordan (Haushandwerker) und Regina Bugaisky (Mieterin in Brückfeld) während 

der Malerarbeiten in der Wohnung der Familie 

Immobilienunternehmen e.V. als bestandsgefährdend 

eingestuften Schwelle von 15 %. Trotzdem sind wir der 

Auffassung, dass durch den Wohnungsleerstand keine 

Bestandsgefährdung, nicht mal eine Entwicklungsbeeinträchtigung 

für unsere Genossenschaft ausgeht. 

Zum Verständnis dieser Auffassung ist eine genauere 

Betrachtung der Wohnungsleerstände erforderlich. 

Der Wohnungsbestand der Genossenschaft ist von 

uns in vier Bereiche unterteilt: Kernbestand saniert, 

Kernbestand teilsaniert, Kernbestand unsaniert und 

Verkaufsbestand. Im sanierten Kernbestand bewirtschaftete 

die Genossenschaft zum Abschlussstichtag 

3.563 Wohnungen, das sind 75,9 % des Gesamt- und 

87,1 % des Kernbestandes des Unternehmens. Nur 

in diesem Teilsegment unseres Wohnungsbestandes 

betreiben wir ein aktives Vermietungsmanagement. 

Hier konnte der Leerstand innerhalb der letzten zwei 

Jahre von 9,29 % (31.12.2003) über 7,37 % (31.12. 

2004) auf 4,63 % (31.12. 2005) gesenkt werden. 

Dieser positive Trend setzt sich auch im Zeitraum der 

Berichtserstellung fort. Bis zum Jahresende soll eine 

Leerstandsquote von unter 4 % erreicht werden. Dieses 

Ziel scheint uns mit heutigem Kenntnisstand realistisch. 

Hätte die Genossenschaft ausschließlich diesen Woh- 


nungsbestand, wäre weder von einer Bestandsgefährdung 

(≥15 %) noch von einer Entwicklungsbeeinträchtigung 

(≥10 %) die Rede. Unter der Herausrechnung 

rein umzugsbedingter Leerstände (

Deckungsbeitrag zu erwarten ist. Rein theoretisch 

könnte es sich die Genossenschaft sogar leisten, diese 

Objekte zu verschenken, wofür es sofort Abnehmer 

gäbe, ohne die langfristigen Unternehmensziele 

nachhaltig zu gefährden. Eine solche Maßnahme wäre 

unternehmerischer Unsinn und wird deshalb von uns 

nicht in Erwägung gezogen, hätte aber eine sofortige 

Senkung der Gesamtleerstandsquote auf nur noch 

12,37 % zur Folge. 

Uwe Braune (Abteilungsleiter Servicemanagement) mit Alfred Koch (Mitglied der 

1893 seit Januar 1973) bei einem Treffen in der Martin-Andersen-Nexö-Straße 

Unter Herausrechnung unserer noch vollständig 

unsanierten Restbestände würde sich die vorgenannte 

Quote weiter auf 6,83 % reduzieren. Zum unsanierten 

Kernbestand zählen insgesamt 330 Wohnungen mit 

einer Leerstandsquote von 75,45 % zum Bilanzstichtag. 

Diese Liegenschaften befinden sich zu 98 % in ausgezeichneter 

Lage im Stadtteil Stadtfeld Ost und könnten 

ohne Schwierigkeiten für einen Preis von deutlich über 

200 €/m² an Investoren veräußert werden. Dies kommt 

für uns deshalb nicht in Betracht, weil wir dieses, sich 

geschlossen in unserem Eigentum befindliche Quartier, 

nicht scheibchenweise an unterschiedliche Konkurrenten 

verteilen wollen. Vielmehr gehen wir davon aus, 

hier in den nächsten fünf Jahren finanziell tragbare 

Sanierungen durchzuführen und die Wohnungen anschließend 

zu Mieten im oberen Preissegment vollständig 

vermieten zu können. 

Aus diesen bewusst in Kauf genommenen Wohnungsleerständen 

eine Entwicklungsbeeinträchtigung 

oder Bestandsgefährdung ableiten zu wollen, ist in 

etwa dasselbe, als wenn man einem Bauträger und 

Projektentwickler, der in nennenswertem Umfang 

baureife Grundstücksreserven in 1A-Lage besitzt, eine 

verminderte Bonität zuspräche, nur weil diese aktuell 

noch keine Rendite erwirtschaften. Unsere Grundstücke 

mit zurzeit noch unsanierten Gebäudebeständen sind 

für uns keine wirtschaftliche Belastung, sondern eine 

stille Reserve und genossenschaftseigenes Entwicklungspotenzial. 

Die Gebäude in der Amsdorf/Helmstedter Straße, 

Nachtweide und Warschauer Straße sind als teilsanierter 

Kernbestand eingeordnet. Hier befinden sich insgesamt 

197 Wohnungen (4,2 % des Gesamtbestandes) 

mit einer Leerstandsquote von 46,7 % zum Bilanzstichtag. 

Auf Grund der geringen Fremdkapitalbelastung 

sind diese Liegenschaften nicht nur kostendeckend, 

sondern können durchaus in die Kategorie „Cashcow“ 

eingeordnet werden. 

Der Leerstand in diesen Objekten hat sich in den 

letzten Jahren kaum verändert, die Amsdorf/Helmstedter 

Straße ist sogar das Quartier mit der geringsten 

Fluktuationsrate im gesamten genossenschaftlichen 

Bestand. Die restlichen Sanierungsarbeiten können 

mit einem vertretbaren finanziellen Aufwand durchgeführt 

werden und nach abgeschlossener Vollsanierung 

sehen wir gute Vermietungschancen. Das am Anfang 

des abgelaufenen Geschäftsjahres noch als teilsaniert 

eingestufte Gebäude Innsbrucker Straße 2-6 ist seit 

Abschluss der Baumaßnahmen zu 100 % vermietet. 

Die Sanierung aller zurzeit noch teilsanierten Objekte 

soll bis Ende 2008 abgeschlossen sein. Diese zeitliche 

Streckung erfolgt nur deshalb, weil wir auf die Inanspruchnahme 

neuer Kredite verzichten und die Maßnahmen 

ausschließlich mit angespartem Eigenkapital 

finanzieren wollen. 

Keiner der untersuchten Bestandsbereiche mit 

prozentual hohem Leerstand hat derzeit negative 

Auswirkungen auf die wirtschaftliche Lage der Genos- 

Diana Marth (Mitglied der 1893 seit Juli1996) und Brunhilde Kühn (Kundenbetreuerin 

Servicemanagement) vor Ort bei der Aufnahme einer Schadensmeldung 


C

senschaft, eher das Gegenteil trifft zu. Ohne diese Bestände 

hätte die Genossenschaft eine Leerstandsquote 

von 4,63 %. Ein Kennwert, der deutlich zum Ausdruck 

bringt: Keine Entwicklungsbeeinträchtigung, keine 

Bestandsgefährdung. Wie kann sich jetzt das Vorhandensein 

von Vermögensgegenständen negativ 

auf die Bewertung eines Unternehmens auswirken, 

wenn deren Fehlen sich nicht positiv, weder auf die 

aktuelle Wirtschafts- und Finanzlage noch auf die 

Entwicklungsmöglichkeiten auswirkt? Die Antwort 

auf diese Frage liegt unserer Überzeugung nach auf der 

Hand: Gar nicht! 

Bei der Bewertung von Risiken und Chancen im 

Bereich Wohnungsleerstand kommen wir deshalb 

zu Ergebnissen, die sich nur scheinbar im Widerspruch 

zu allgemein anerkannten Benchmark- 

Analysen befinden: Die mit hohen Leerständen 

belasteten Wohnungsbestände der Genossenschaft 

bieten eher Chancen als Risiken bei der künftigen 

Steigerung unseres unternehmerischen Erfolges. 

Durch die Verkaufsbestände können der Genossenschaft 

Finanzmittel zugeführt werden, die wir sinnvoll 

für weitere Investitionen und den Aufbau von 

Liquiditätsreserven verwenden können. Durch die 

schrittweise Fortführung der Investitionen in die 

noch teil- bzw. unsanierten Restbestände wird sich 

die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft weiter 

nachhaltig verbessern lassen. Dies gilt nicht zuletzt 

auch deswegen, weil hier, anders als in der Vergangenheit, 

weitest gehend keine Sanierungen im 

bewohnten Bestand mit den damit verbundenen 

Mehrkosten und notwendigen Kompromissen bei 

der Maßnahmenabstimmung durchgeführt werden 

müssen. Der hohe Vermietungsstand in den bereits 

sanierten Objekten unserer Genossenschaft zeigt 

die hohe Attraktivität unseres Immobilienportfolios. 

Gleichzeitig liegt aber hier auch ein Risiko für 

die Zukunft. Die erreichten Vermietungserfolge 

sind nun noch geringfügig zu steigern und dürfen 

nicht zu einer überheblichen Selbsteinschätzung 

führen, dass sich unsere Wohnungen künftig „von 

alleine“ vermieten werden. 


Verschuldung 

Der hohe Verschuldungsgrad der Genossenschaft 

wurde in den Lageberichten der vergangenen Jahre 

immer als eines der größten vorhandenen Risiken für 

die weitere positive Entwicklung unseres Unternehmens 

bewertet. An dieser grundsätzlichen Feststellung 

hat sich auch bis zum Zeitpunkt der Berichtserstellung 

nichts Wesentliches verändert. Bei langfristiger Betrachtung 

liegt aber im planmäßigen, kontinuierlichen 

Abbau unserer Kreditverbindlichkeiten bei gleichzeitiger 

Sicherung der nachhaltigen Ertragskraft unserer 

Wohnungsbestände auch eine der größten Chancen, 

die sich unserer Genossenschaft bietet. 

Zum Bilanzstichtag beliefen sich unsere Verbindlichkeiten 

gegenüber Kreditinstituten auf insgesamt 

113 Mio. €. Setzt man diese Zahl ins Verhältnis zu unseren 

ausschließlich im Kernbestand befindlichen Wohnungen, 

ergibt sich eine durchschnittliche Verschuldungsquote 

von 440 € je m² Wfl. Berücksichtigt man 

weiterhin die noch ausstehenden Investitionsbedarfe 

für die Fertigstellung unserer bis dato noch unsanierten 

Objekte mit einem voraussichtlichen Investitionsvolumen 

in Höhe von 15 Mio. € und einem Fremdkapitalanteil 

von 50 %, ergibt sich eine fiktive Verschuldung 

von ca. 120 Mio. € und eine Verschuldungsquote von 

470 € je m² Wfl. 

Gemäß unseren eigenen „Guidelines“ für die Kredit- 

Neuaufnahme soll die Fremdkapitalbelastung unserer 

Liegenschaften den Grenzwert von 400 € je m² Wfl. 

nicht überschreiten. Bei planmäßiger Fortführung der 

Tilgungsleistungen wird dieser Grenzwert ohne Berücksichtigung 

der Restinvestitionen erstmals im Geschäfts- 

Margot Kanter (Neumieterin in der Röntgenstraße) zusammen mit Christin Rusche 

(Kundenbetreuerin Vermietungsmanagement)

Jens Kuske (Kundenbetreuer Vermietungsmanagement) bei der Wohnungsbesichtigung 

mit Nicole Steffens (Neumitglied seit Februar 2006) 

jahr 2009 und mit Berücksichtigung der Restinvestitionen 

erstmals im Geschäftsjahr 2012 unterschritten. Der 

Effekt der sich jährlich erhöhenden Tilgungsleistungen 

durch eingesparte Zinsen kann sich in den darauf folgenden 

Jahren weiter erheblich verstärken, so dass sich 

für die Genossenschaft neue Investitionsmöglichkeiten 

für die künftige Sicherung und Verbesserung ihrer Wohnungsbestände 

ergeben. 

Eine Verschuldungsquote von 400 € je m²/Wfl. liegt 

zwar deutlich über dem Branchendurchschnitt ostdeutscher 

Wohnungsunternehmen, aber auch deutlich unter 

den regelmäßig von privaten Investoren aufgenommenen 

Finanzierungsmitteln, wenn diese z. B. von uns 

unsanierte Liegenschaften erwerben und anschließend 

sanieren; und zwar am selben Standort an dem auch 

wir agieren. Demzufolge bewerten also auch Banken 

heutzutage die Kapitaldienstfähigkeit von Immobilienportfolios 

nicht ausschließlich nach überregionalen 

Standorteinschätzungen sondern ebenfalls – und nach 

unserer Beobachtung mit langsam wieder ansteigender 

Tendenz – nach individuellen, projektbezogenen 

Ertragskrafterwartungen. 

Der GdW sieht es als ein die Entwicklung beeinträchtigendes 

Merkmal an, wenn das Verhältnis von 

Fremdkapitalzinsen zu Ist-Miete die Quote von 40 % 

übersteigt. Oberhalb einer Quote von 50 % geht man 

von einer Bestandsgefährdung aus. Im Umkehrschluss 

handelt es sich um ein gesundes Verhältnis, wenn die 

40 % Marke unterschritten wird. 

Im abgeschlossenen Geschäftsjahr sank in unserer 

Genossenschaft diese Kennzahl erstmalig unter die 

50 % Marke und wurde bei Auswertung unseres 

Jahresabschlusses mit 46,6 % ermittelt. Unter Berück- 

sichtigung des zum Jahresende erreichten Vermietungsstandes 

und bei linearer Fortschreibung aller übrigen 

Parameter werden wir erstmalig im Geschäftsjahr 2011 

die 40 % Marke unterschreiten können. Hierbei sind 

noch nicht berücksichtigt die in der Vergangenheit 

stets realisierten Mieterhöhungspotenziale im Rahmen 

der Neuvermietung, Mieterhöhungspotenziale bei 

Bestandsmietern, die zurzeit noch deutlich unter dem 

genossenschaftlichen Durchschnitt liegende Mietpreise 

zahlen, mögliche Senkungen der Kapitalkosten durch 

Prolongationen ehemals hoch verzinster Darlehen sowie 

die Erhöhung der Vermietungsquote durch Fertigstellung 

bisher teilsanierter Gebäude und die weitere Senkung 

des Wohnungsleerstandes im bereits sanierten Bereich. 

Bei günstiger Entwicklung aller vorgenannten Bereiche 

kann bis zum Jahr 2015, ohne allgemeine Anhebung der 

Sollmiete und ohne das Erschließen anderer – eigenkapitalähnlicher 

– Finanzierungsmöglichkeiten, ein Verhältnis 

von Kapitalkosten zu Ist-Miete von unter 30 % erreicht 

werden. Spätestens bis dahin sollte die Genossenschaft 

aber auch wieder über ausreichende Finanzierungsspielräume 

verfügen, um sich den dann geltenden Anforderungen 

des Marktes aktiv stellen zu können. 

Karola Kaluza (Kundenbetreuerin Servicemanagement) mit Dr. Volker Dobrowolny 

(Mieter in Stadtfeld) in seiner neu eingerichteten Küche 

Negative Auswirkungen können sich ergeben, wenn 

der Kapitalmarkt künftig wieder deutlich und anhaltend 

anzieht. Dieses Risiko darf nicht unterschätzt werden 

und deswegen werden wir die Kapitalmarktentwicklung 

auch weiterhin sehr intensiv beobachten und jede 

Möglichkeit nutzen, zumindest das Zinsänderungsrisiko 

durch unterschiedliche Vertragslaufzeiten über einen 

möglichst breiten zeitlichen Korridor zu verteilen. Auch 

die Nutzung von Zinssicherungsinstrumenten und die 

Umschuldung einzelner Kreditportfolien können künftig 

helfen, Risiken zu minimieren. 


C

Nach überschlägigen Berechnungen kann sich die 

Genossenschaft im Jahre 2015 einen durchschnittlichen 

Fremdkapitalkostensatz für alle Kredite in Höhe von 

6,5 % leisten, ohne die dann bereits erreichte durchschnittliche 

Tilgungsquote von über 3,5 % zu verändern. 

Eine Kapitalkostenquote oberhalb der 50 % 

Marke würde sich dann erst bei durchschnittlichen 

Fremdkapitalkosten von mehr als 7,5 % p. a. ergeben 

und das auch nur unter der Voraussetzung, dass Mieterhöhungsspielräume 

weiterhin nicht vorhanden sind. 

Zinsänderungen in der vorgenannten Größe hat es 

in vergleichbaren vergangenen Zeiträumen durchaus 

gegeben, bisher aber immer einhergehend mit Angebotsengpässen 

und entsprechenden Preissteigerungen 

am Wohnungsmarkt. Diese Kausalität ist nach unserer 

Einschätzung auch für künftige Perioden wahrscheinlich, 

da nur in Zeiten hoher Renditeerwartungen und expansiver 

Märkte so viel Kapital nachgefragt wird, dass auch 

die Zinsen in erheblichem Umfang steigen können. 

Instandhaltungsstaus 

Solange ein Bauteil, ein Bauelement oder eine 

technische Einrichtung in seiner Funktion nicht 

beeinträchtigt und zum bestimmungsmäßigen 

Gebrauch geeignet ist, gibt es auch keinen 

Instandhaltungsstau. Solange regelmäßig ein 

bestimmter Betrag für die laufende Instandhaltung 

der Gebäude ausgegeben wird – ein 

Betrag von 7,50 € je m² wird allgemein als 

angemessen angesehen – ist mit deren Entstehung 

auch nicht zu rechnen. Solange keine 

Die langjährige Genossenschafterin Elfriede Thomas nimmt die Glückwünsche 

von Lutz Jaenicke (Kundenbetreuer Servicemanagement) zum 80-sten Geburtstag 

entgegen 


Gesine Brock (Kundenbetreuerin Vermietungsmanagement) bei detailierten Absprachen 

mit Elsbeth Wagner zum Ausbau Ihrer Wohnung 

Instandhaltungsstaus bestehen und mit deren 

Entstehung auch nicht zu rechnen ist, gibt es 

keine Notwendigkeit zur Bildung von Rückstellungen 

oder Rücklagen zur späteren Finanzierung 

unterlassener Instandhaltung. 

Diese Schlussfolgerungen erweisen sich spätestens 

dann als Irrtum, wenn sich im Rahmen eines Mieterwechsels 

herausstellt, dass der Zuschnitt oder die 

Ausstattung einer Wohnung, der Zustand eines Treppenhauses 

oder die Gestaltung der Außenanlagen nicht 

mehr zeit- und marktgerecht sind und zur Behebung 

dieses Mangels keine ausreichenden Budgetreserven 

vorhanden sind. 

Inhaltlich ist der Begriff des „Instandhaltungsstaus“ 

auch irreführend, da es sich eher um „Investitionsstaus“ 

handelt. Buchhalterisch sind solche Aufwendungen 

aber regelmäßig in der Kontenklasse 8 des 

wohnungswirtschaftlichen Kontenrahmens unter 

„Kosten der Instandhaltung“ abzubilden. Selbst im 

Rahmen detaillierter betriebswirtschaftlicher Auswertungen 

findet eine Analyse dieser Betriebsausgaben 

eher formal – Wirtschaftseinheiten/Gewerke – und nur 

selten inhaltlich – bringt was/bringt nichts – statt. 

Dies erhöht die Gefahr der Nichtbeachtung oder Verdrängung 

und hat darüber hinaus den fatalen Nebeneffekt, 

dass ein Unternehmen, welches jährlich 7,50 €/m² 

für das „Flicken“ und „in-Funktion-halten“ unmoderner 

Bauteile ausgibt, genauso bewertet wird, wie ein Unternehmen, 

welches die gleichen Beträge dafür verwendet, 

energiesparende Heizkesselanlagen einzubauen, 

„Nasszellen“ in „Wellness-Bäder“ zu verwandeln und 

aus „Freianlagen“ „Erlebnisbereiche“ zu machen.

Eine andere bilanzielle Darstellung ist meistens nur 

dann möglich, wenn gleich ein ganzes Gebäude oder 

eine Wirtschaftseinheit umfassend neu gestaltet wird. 

Dann wiederum handelt es sich um eine aktivierungsfähige 

Werterhöhung, deren vorangegangener Wertverlust 

- insbesondere in Ostdeutschland, nur 15 Jahre 

nach der DM-Eröffnungsbilanz und dem damaligen 

Viehweger-Erlass – durch Abschreibungen noch nicht 

ausreichend abgebildet wurde. Wir vertreten deshalb 

den Standpunkt, dass in unserem wohnungswirtschaftlichen 

Buchwerk die Einführung einer Kontengruppe 

„Kosten für Marktwert erhaltende bauliche Maßnahmen“ 

sowie „Anspar-Rückstellungen für unterlassene 

Marktwert erhaltende bauliche Maßnahmen“ dringend 

zu empfehlen ist. Hierdurch würden vorhandene 

Risiken transparenter und Maßnahmen zur Risikominimierung 

und Schaffung künftiger Stärken leichter 

abzubilden sein. 

Wolfhardt Dehnhardt (Systemadministrator) und Stefan Sävke (speed Ware GmbH) 

während der Präsentation neuer Software 

Die durch Instandhaltungs- bzw. Investitionsstaus 

verursachten Risiken für die künftige Entwicklung 

wohnungswirtschaftlicher Unternehmen – auch solcher 

Unternehmen, die in jüngster Vergangenheit von internationalen 

Investmentgesellschaften erworben wurden 

– sind groß. Auch in unserer Genossenschaft sind diese 

Risiken vorhanden und nicht zu unterschätzen. Deshalb 

untersuchen wir regelmäßig und systematisch unseren 

Gebäudebestand nicht nur auf aktuell vorhandene 

Mängel, sondern auch auf Übereinstimmung mit den 

von uns erwarteten Anforderungen neuer Mieter, kurz-, 

mittel- und langfristig. Unternehmensintern unterscheiden 

wir nicht mehr nach den klassischen Kategorien 

„Instandhaltung“ und „Modernisierung“. Auch die rein 

buchhalterisch/bilanziell relevante Zuordnung in „Auf- 

wand“ oder „Aktivierung“ hat keine ausschlaggebende 

Bedeutung im Rahmen von uns als notwendig angesehener 

Investitionsentscheidungen. Unsere gesamten 

Ausgaben für bauliche Maßnahmen ordnen, budgetieren 

und analysieren wir nach folgenden Kategorien: 

Ausgaben für die Wiederherstellung eines vertragsgemäß 

geschuldeten Zustandes 

Ausgaben für die Verbesserung eines vertragsgemäß 

geschuldeten Zustandes 

Ausgaben zur Erhöhung der Wohnzufriedenheit 

Ausgaben zur Anpassung an veränderte Wohnbedürfnisse 

Ausgaben zur vorzeitigen Anpassung an sich künftig 

verändernde Wohnbedürfnisse 

Wir hoffen, uns mit dieser Einstellung auf die vorgenannten 

Risiken ausreichend eingestellt zu haben, um 

für die Zukunft Wettbewerbsvorteile gegenüber unseren 

Mitbewerbern und somit Chancen zur Verbesserung 

der künftigen Entwicklung zu erhalten. 

Altersstruktur 

Unsere Gesellschaft altert. Der Altersdurchschnitt 

der Mitglieder unserer Genossenschaft ist überdurchschnittlich 

hoch. Das genossenschaftliche 

Miteinander gestaltet sich oft dort besonders 

schwierig, wo unterschiedliche Generationen 

und damit unterschiedliche Wertevorstellungen 

aufeinander treffen. 

Die Verknüpfung der drei vorgenannten Aussagen 

verdeutlicht eine der größten Herausforderungen, der 

sich nicht nur unsere Genossenschaft, sondern die 

gesamte genossenschaftlich organisierte Wohnungswirtschaft 

und große Teile der übrigen Anbieter von 

Wohnraum künftig zu stellen haben. Welche Wohnung 

ist auch altengerecht aus Sicht der Alten? Wie kann verhindert 

werden, dass ganze innerstädtische Quartiere 

„vergreisen“, weil insbesondere Familien mit Kindern 

sich mehr und mehr in Stadtrandgebiete zurückziehen? 

Wie erhalte ich einen gesunden Mix von Jung und Alt 

in meinen Wohngebieten und – auch wenn es sich 


C

Michael Zenß (Kundenbetreuer Servicemanagement) und Hans-Joachim Busch 

(Mitgliedervertreter der 1893) streichen die Wäschepfähle in der Helmholtzstraße 

pietätlos anhört – wie komme ich an neue Mieter, 

wenn die alten gestorben sind? Diese und viele ähnlich 

lautende Fragen gilt es in naher Zukunft zu beantworten, 

mit schlüssigen Konzepten und funktionierenden 

Projekten. 

Für Genossenschaften kommt erschwerend hinzu, 

dass deren Organvertreter und handelnde Personen 

schon auf Grund der basisdemokratischen Strukturen 

ihrer Gesellschaftsform, einem gewissen Zwang 

zur Harmonie ausgesetzt sind. Leicht erliegt man der 

Versuchung, nur das umzusetzen, was die geringsten 

Widerstände erwarten lässt. Für die Bewältigung der 

vorgenannten Aufgaben wird es aber für uns und 

andere Genossenschaften erforderlich sein, die genossenschaftlichen 

Grundprinzipien einer starken und 

trotzdem offenen Solidargemeinschaft auf den Prüfstand 

zu bringen, diese neu zu bewerten und weiter 

zu entwickeln. Hierzu sind Phantasie und Enthusiasmus 

genauso notwendig, wie Verständnis und Beharrlichkeit. 

Wir stellen uns dieser Aufgabe und den damit 

verbundenen Risiken, indem wir den intensiven inhaltlichen 

Dialog mit unseren Mitgliedern aufnehmen 

und diesen mit konkreten, aus unserer Sicht zukunftsweisenden 

Projekten begleiten und veranschaulichen 

wollen. Unter der Überschrift „U 14 - ein Haus für Kids“ 

planen wir den Umbau und die umfassende Sanierung 

eines unserer Gebäude, ausschließlich ausgerichtet 

auf die Bedürfnisse und Wünsche von Kindern und 

deren Eltern. In zeitlich enger Abfolge sollen danach 

ein Projekt für „Menschen in der zweiten Lebenshälfte“ 

und ein „Mehrgenerationenhaus“ realisiert werden. Die 

beiden letztgenannten Vorhaben befinden sich noch in 

der Phase der Ideenfindung, sind aber Teil eines ganz- 


heitlichen Ansatzes, mit dem wir die Fragestellungen 

zu unserer künftigen Wohnungs- und Nutzerstruktur 

angehen. 

Die mit diesen Projekten zu gewinnenden Erkenntnisse 

und Erfahrungen werden sich voraussichtlich 

richtungweisend auf unsere künftige Unternehmensstrategie 

auswirken. Auch hier sehen wir neben den 

genannten Risiken große Chancen für unsere Genossenschaft, 

sich als ein „besserer“ Vermieter zu behaupten 

und die Vorteile genossenschaftlichen Wohnens 

lebendig und erlebbar zu machen. 

Forderungsverkäufe/Umschuldungen 

In der Risikoanalyse des Lageberichtes zum Geschäftsjahr 

2004 haben wir unter anderem auf Risiken 

hingewiesen, die dadurch entstehen könnten, dass 

von unseren Gläubigerbanken gewährte Kredite an 

bestimmte Investorengruppen verkauft werden, die 

lediglich an einer kurzfristigen Gewinnabschöpfung 

interessiert sind. Auch wenn uns zum damaligen Zeitpunkt 

keine Hinweise auf bevorstehende oder geplante 

Forderungsverkäufe vorlagen, die unser Unternehmen 

betrafen, sahen wir hierin eine latente und nicht 

kalkulierbare Gefahr, die den Fortbestand der Genossenschaft 

gefährden könnte. Für diesen hypothetischen 

Pessimismus sehen wir mit heutigem Kenntnisstand 

keine Veranlassung mehr. 

Keiner der uns gewährten Kredite kann aus 

Bankensicht als „non performed“ angesehen werden. 

Zins- und Tilgungsleistungen erfolgen pünktlich und 

die von uns gewährten Besicherungen sind aufgrund 

der gestiegenen Ertragskraft der Objekte ausreichend. 

Innerhalb der vereinbarten Zinsbindungszeiträume ist 

es deshalb für uns nicht über die Maßen bedeutend, an 

wen wir die vereinbarten Zahlungen leisten. Sonderkündigungsrechte 

sehen wir nicht. Nach Auslaufen der 

jeweils vereinbarten Vertragszeiten, sehen wir heute 

durchaus Möglichkeiten der Umfinanzierung, wenn die 

Verhandlungen mit aktuellen Forderungsinhabern nicht 

zu Ergebnissen führen, die in Einklang mit den langfristigen 

Vorstellungen und Zielen unserer Genossenschaft 

stehen. Unter Nutzung heute üblicher Zinssicherungssysteme 

können wir uns in bestimmten Fällen auch 

schon bis zu zwei Jahre im Voraus auf solche Gegebenheiten 

einstellen.

Unsere Gläubigerbanken haben im abgelaufenen 

Geschäftsjahr und bis zum Zeitpunkt der Berichtserstellung 

deutlich zuerkennen gegeben, dass sie an 

einer Aufrechterhaltung unserer Geschäftsbeziehungen 

auf partnerschaftlicher Ebene nachhaltiges Interesse 

haben. Von insgesamt drei Instituten wurde die grundsätzliche 

Bereitschaft auch für Neuabschlüsse signalisiert. 

Darüber hinaus haben sich Finanzierungsinstitute 

aus dem Versicherungs- und dem Investmentbereich für 

eine künftige Zusammenarbeit mit uns ausgesprochen. 

In einem Fall erhielten wir ein verbindliches Finanzierungsangebot 

im deutlich zweistelligen Millionenbereich. 

Andere Banken, die sich in der Vergangenheit 

bereits sehr stark in Ostdeutschland und Sachsen-Anhalt 

engagiert haben, haben mit Hinweis auf Klumpenrisiken 

und den erst sehr kurzen Zeitraum seit Verabschiedung 

unseres Sanierungskonzeptes noch keine 

konkreten Angebote unterbreiten können. Allerdings 

wurde uns auch hier mitgeteilt, dass man die jüngsten 

wirtschaftlichen Fortschritte unserer Genossenschaft als 

sehr positiv bewertet, was wir wiederum nicht überbewerten 

wollen. 

Im Ergebnis und als Zusammenfassung der vorgenannten 

Ereignisse sehen wir die künftige Entwicklung 

der Finanzierungsstruktur unseres Unternehmens 

wieder besonnen optimistisch. Diese Einstellung stützt 

sich auch auf unsere Beobachtung und Auswertung des 

Verhaltens internationaler Finanz- und Investmentgesellschaften 

und -organisationen, die Deutschland und 

insbesondere den deutschen Immobilienmarkt wieder 

entdeckt und wieder in Bewegung gebracht haben, 

wenn auch mit differenziert zu betrachtenden Auswirkungen. 

Klaus Kümmel (Mitgliedervertreter der 1893) mit Frau Christa und Enkel Enrico 

zusammen mit Christian Patzwahl (Vorstandsvorsitzender) in ihrer Wohnung in der 

Gartenstadt Westernplan 

In Bezug auf die Geschehnisse in unserer nationalen 

Bankenlandschaft meinen wir, eine weitgehende 

Parallelität zu den Entwicklungen unseres eigenen 

Unternehmens zu erkennen, die man wie folgt skizzieren 

könnte: 

Chance/Wachstum → Unvorsicht/Risiko → 

Krise/Stillstand → Sanierung/Vorsicht → 

Konsolidierung/Erfolg 

Wir selber sehen uns hier bereits im Stadium der Konsolidierung 

ohne dabei die im Zeitraum der Sanierung 

schätzen gelernte Vorsicht aufzugeben. 

Magdeburg, den 27. April 2006 

Patzwahl Wartmann 

Vorstand Vorstand 


C

D Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung 

Aktiva Bilanz zum 

A. Anlagevermögen 

26 Geschäftsbericht 2005 • Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung 

Geschäftsjahr Vorjahr 

€ € € 

I. Immaterielle Vermögensgegenstände 21.822,00 29.200,00 

II. Sachanlagen 

1. Grundstücke und grundstücksgleiche 

Rechte mit Wohnbauten 178.575.816,77 181.263.029,07 

2. Grundstücke mit Geschäfts und anderen Bauten 272.978,33 724.891,25 

3. Grundstücke ohne Bauten 924.860,67 869.871,19 

4. Betriebs- und Geschäftsausstattung 132.231,00 179.905.886,77 179.523,00 

Anlagevermögen insgesamt: 179.927.708,77 183.066.514,51 

B. Umlaufvermögen 

I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke 

und andere Vorräte 

1. Grundstücke ohne Bauten 148.365,40 148.365,40 

2. Grundstücke mit fertigen Bauten 493.226,97 594.353,01 

3. Unfertige Leistungen 4.922.032,90 4.608.167,26 

4. Andere Vorräte 3.240,00 5.566.865,27 2.090,00 

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 

1. Forderungen aus Vermietung 184.819,00 255.887,04 

2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 37.039,86 44.746,79 

3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.305,42 1.305,42 

4. Sonstige Vermögensgegenstände 177.796,61 400.960,89 403.176,30 

III. Flüssige Mittel 

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 3.978.167,76 4.393.596,67 

C. Rechnungsabgrenzungsposten 

Andere Rechnungsabgrenzungsposten 14.198,26 7.156,15 

Bilanzsumme 189.887.900,95 193.525.358,55

31. Dezember 2005 Passiva 

A. Eigenkapital 


€ € € 

I. Geschäftsguthaben 

- der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 201.291,92 177.650,29 

- der verbleibenden Mitglieder 2.653.928,00 2.654.519,33 

- aus gekündigten Geschäftsanteilen 0,00 1.440,00 

Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 14.757,00 € 2.855.219,92 (19.206,67) 

II. Ergebnisrücklagen 

1. Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG 55.847.363,01 55.847.363,01 

2. Gesetzliche Rücklage 1.234.852,95 1.234.852,95 

- davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 0,00 € (440,00) 

3. Andere Ergebnisrücklagen 10.068.184,71 67.150.400,67 10.064.295,49 

- davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt: 3.889,22 € (145.352,83) 

III. Bilanzgewinn/Bilanzverlust (-) 

1. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag (-) -362.695,68 4.329,22 

2. Einstellung in Ergebnisrücklagen 0,00 -362.695,68 440,00 

Eigenkapital insgesamt: 69.642.924,91 69.984.010,29 

B. Rückstellungen 

Sonstige Rückstellungen 1.029.043,21 1.173.300,44 

C. Verbindlichkeiten 

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 113.206.172,54 115.638.518,05 

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 13.065,87 18.959,99 

3. Erhaltene Anzahlungen 4.855.213,23 4.996.837,38 

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 131.309,30 123.694,17 

5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 963.601,77 1.467.939,06 

6. Sonstige Verbindlichkeiten 45.195,12 119.214.557,83 122.099,17 

- davon aus Steuern: 6.097,12 € (11.529,56) 

- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 0,00 € (32.668,79) 

D. Rechnungsabgrenzungsposten 1.375,00 0,00 

Bilanzsumme 189.887.900,95 193.525.358,55 

Geschäftsbericht 2005 • Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung 27 

D

Gewinn- und Verlustrechnung 

für die Zeit vom 01.01.2005 bis 31.12.2005 

28 Geschäftsbericht 2005 • Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung 


€ € € 

1. Umsatzerlöse 

a) aus der Hausbewirtschaftung 18.030.638,61 18.049.934,63 

b) aus Verkauf von Grundstücken 104.051,13 55.011,70 

c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 

2. Veränderungen des Bestandes an zum 

Verkauf bestimmten Grundstücken mit 

12.236,86 18.146.926,60 6.087,16 

fertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 212.739,60 -387.016,73 

3. Andere aktivierte Eigenleistungen 8.016,36 37.228,17 

4. Sonstige betriebliche Erträge 581.653,06 1.264.788,59 

5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen 

und Leistungen 

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 7.354.042,15 6.906.671,65 

b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 4.650,06 895,05 

c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 7.248,34 7.365.940,55 1.118,36 

6. Rohergebnis 

7. Personalaufwand 

11.583.395,01 12.117.348,46 

a) Löhne und Gehälter 1.244.847,17 1.294.674,18 

b) soziale Abgaben 

8. Abschreibungen 

auf immaterielle Vermögensgegenstände des 

246.377,09 1.491.224,26 247.560,04 

Anlagevermögens und Sachanlagen 3.092.112,92 3.084.432,01 

9. Sonstige betriebliche Aufwendungen 1.062.566,76 921.175,35 

10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 60.436,67 84.263,62 

11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 5.973.948,48 6.259.330,88 

12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 23.979,32 394.439,62 

13. Steuern vom Einkommen und Ertrag 0,15 -0,20 

14. Sonstige Steuern 374.993,14 383.616,76 

15. Ausgleichsbetrag an den Besserungsfonds -11.681,71 -6.493,84 

16. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag (-) -362.695,68 4.329,22 

17. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss 

in die Ergebnisrücklagen 440,00 

18. Bilanzgewinn 3.889,22

E Anhang für das Geschäftsjahr 2005 

1. Allgemeine Angaben 

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und 

Verlustrechnung (GuV) entspricht der Verordnung über 

Formblätter für Wohnungsunternehmen in der Fassung 

vom 6. März 1987. Das Formblatt ist um spezifische 

Posten des DMBilG erweitert worden. 

Die GuV ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt 

worden. 

2. Erläuterungen zu den Bilanzierungsund 

Bewertungsmethoden 

Bei der Bewertung gehen wir von der Fortführung der 

Unternehmenstätigkeit gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB 

aus. Im Einzelnen wurden folgende Bilanzierungs- und 

Bewertungsmethoden angewendet: 

Anlagevermögen 

Immaterielle Vermögensgegenstände 

Immaterielle Vermögensgegenstände wurden zu fortgeführten 

Anschaffungskosten bewertet. Die immateriellen 

Vermögensgegenstände wurden mit 20 % p. a. 

abgeschrieben. Davon ausgenommen sind immaterielle 

Werte bis 410,00 €, die im Jahr der Anschaffung 

wie geringwertige Wirtschaftsgüter mit 100 % p. a. 

abgeschrieben werden. 

Sachanlagen 

Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten 

Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertet. 

Im Jahr 2005 wurden wieder Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen 

durchgeführt. Das Sachanlagevermögen 

wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungs- 

kosten – vermindert um planmäßige Abschreibungen 

– angesetzt. 

Aus der im Geschäftsjahr 2005 bilanzierten Antragstellung 

auf erhöhte Investitionszulage nach § 3a InvZulG 

ergibt sich ein höherer Auszahlungsanspruch in Höhe 

von 65 T€, der in vollem Umfang ertragswirksam unter 

„Sonstige betriebliche Erträge“ ausgewiesen wurde. 

Darin sind 39 T€ für förderfähige Herstellungsarbeiten 

an Wohnbauten enthalten. 

Eigene Bauleistungen sind im Geschäftsjahr in Höhe 

von 8.016,36 € angefallen, diese umfassen die auf 

Basis von Stundennachweisen der angestellten Projektbetreuer 

für deren Überwachungs- u. ä. Tätigkeiten 

aktivierten Arbeitsleistungen zzgl. 20 % Gemeinkosten 

auf die angefallenen Arbeitsleistungen. 

Gegenstände des Sachanlagevermögens werden linear, 

entsprechend folgender voraussichtlicher Nutzungsdauer, 

abgeschrieben (Restbuchwertmethode): 

Wohnbauten 

Jahre 

40, 50 bzw. 80 

Geschäftsbauten 10, 25 bzw. 40 

Garagen 10 bzw. 30 

Außenanlagen 10, 40 bzw. 50 

Des Weiteren werden Wohnbauten mit einem Abschreibungssatz 

von 2 bzw. 2,5 % linear abgeschrieben (typisierte 

AfA). Für Einbauküchen wird eine Nutzungsdauer 

von 10 Jahren angesetzt und über diesen Zeitraum 

linear abgeschrieben. 

Betriebs- und Geschäftsausstattung wird nach den 

geltenden AfA-Sätzen abgeschrieben. 

Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Jahr des 

Zuganges voll abgeschrieben. 

Erbbaurechte werden linear über die Vertragsdauer (30 

Jahre) abgeschrieben. 

Außerplanmäßige Abschreibungen gemäß § 253 Abs. 

2 Satz 3 HGB auf den niedrigeren beizulegenden Wert 

am Abschlussstichtag waren nicht notwendig. 

Geschäftsbericht 2005 • Anhang 29 

E


Grundstücke ohne Bauten 

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke ohne Bauten 

wurden entsprechend vernünftiger kaufmännischer 

Beurteilung bewertet. Abschreibungen gemäß § 253 

Abs. 3 HGB waren nicht notwendig. 

Grundstücke mit fertigen Bauten 

Entsprechend § 253 Abs. 3 HGB erfolgte die Bewertung 

auch für die Grundstücke mit fertigen Bauten. Durch 

Verkauf hat sich der Bestand an zum Verkauf bestimmten 

Grundstücken um 101.126,04 € verringert. 

Unfertige Leistungen 

Die unfertigen Leistungen beinhalten noch nicht 

abgerechnete Betriebskosten sowie Heizkosten für den 

Zeitraum 2005. Die Bewertung der noch abzurechnenden 

Kosten erfolgte zu Anschaffungswerten, soweit 

nicht auf Grund von Leerstand und anderen Risiken 

Abwertungen notwendig waren. 

Andere Vorräte 

Die Heizmaterialien wurden zu Anschaffungskosten 

bewertet. Diese wurden durch Anwendung des Durchschnittspreisverfahrens 

ermittelt. 

Forderungen und 

sonstige Vermögensgegenstände 

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände 

wurden mit dem Nennwert unter Berücksichtigung 

von Wertberichtigungen angesetzt. 

30 Geschäftsbericht 2005 • Anhang 

Flüssige Mittel 

In den flüssigen Mitteln sind Verfügungsbeschränkungen 

für standortbezogene Modernisierungen in Höhe von 

502.190,07 € enthalten. Darüber hinaus bestehen treuhänderische 

Verwaltungen in Höhe von 124.832,31 €. 

Ergebnisrücklagen 

Die Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG hat 

sich zum Vorjahr nicht verändert. 

Die gesetzliche Rücklage bleibt zum Vorjahr unverändert, 

da auf Grund des ausgewiesenen Jahresfehlbetrages 

eine Zuweisung gemäß § 39 der Satzung nicht 

möglich ist. 

Die anderen Ergebnisrücklagen haben sich wie folgt 

entwickelt: 

Bilanzansatz zum 31.12.2004 10.064.295,49 € 

Zuführung des in 2004 entstandenen 

Bilanzgewinn gemäß § 28 Buchstabe I 

i.V.m. § 38 Abs. 2 der Satzung 3.889,22 € 

Bestand am 31.12.2005 10.068.184,71 € 

Rückstellungen 

Rückstellungen wurden insgesamt nach vernünftiger 

kaufmännischer Beurteilung gemäß § 249 HGB gebildet. 


Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Rückzahlungsbetrag 

angesetzt.

3. Erläuterungen zur Bilanz und zur 

Gewinn- und Verlustrechnung 

3.1 Angaben zur Bilanz 

Die Entwicklung der einzelnen Positionen des Anlagevermögens 

ist in dem nachfolgenden Anlagespiegel 

dargestellt. 

Anlagespiegel 

Anschaffungs-/ 

Herstellungskosten 

31.12.2004 

Buchwert 

31.12.2004 

Zugänge des 

Geschäftsjahres 

Abgänge des 


Umbuchungen im 


Anschaffungs-/ 

Herstellungskosten 


Abschreibungen 

kumuliert 


Abschreibungen im 

Geschäftsjahr 

Buchwert 


€ € € € € € € € € 

I. Immaterielle 

Vermögensgegenstände 134.510,20 29.200,00 160,00 467,82 0,00 134.202,38 112.380,38 7.465,60 21.822,00 

II. Sachanlagen 

1. Grundstücke und 

grundstücksgleiche 

Rechte mit Wohnbauten 

2. Grundstücke mit 

Geschäfts- und 

anderen Bauten 

Grundstücke 

Gebäude 

Gesamt 

Grundstücke 

Gebäude 

Gesamt 

39.801.250,48 

198.297.662,79 

238.098.913,27 

300.489,82 

795.228,75 

1.095.718,57 

35.887.488,27 

145.375.540,80 

182.263.029,07 

300.489,82 

424.401,43 

724.891,25 

0,00 

895.091,86 

895.091,86 

0,00 

0,00 

0,00 

539.058,68 

1.264.603,71 

1.803.662,39 

67.197,56 

559.893,54 

627.091,10 

-69.599,48 

0,00 

-69.599,48 

0,00 

0,00 

0,00 

39.192.592,32 

197.928.150,94 

237.120.743,26 

233.292,26 

235.335,21 

468.627,47 

3.807.376,81 

54.737.549,68 

58.544.926,49 

0,00 

195.649,14 

195.649,14 

354,45 

2.998.105,96 

2.998.460,41 

0,00 

22.944,72 

22.944,72 

35.385.215,51 

143.190.601,26 

178.575.816,77 

3. Grundstücke ohne Bauten 869.871,19 869.871,19 0,00 14.610,00 69.599,48 924.860,67 0,00 0,00 924.860,67 

4. Betriebs- und 

Geschäftsausstattung 558.043,26 179.523,00 24.155,79 77.705,94 0,00 504.493,11 372.262,11 63.242,79 132.231,00 

Sachanlagen Gesamt 240.622.546,29 183.037.314,51 919.247,65 2.523.069,43 0,00 239.018.724,51 59.112.837,74 3.084.647,92 179.905.886,77 

Anlagevermögen Gesamt 240.757.056,49 183.066.514,51 919.407,65 2.523.537,25 0,00 239.152.926,89 59.225.218,12 3.092.112,92 179.927.708,77 


1893 GB_2005_Tabelle2.indd 2 31.05.2006 13:47:36 

233.292.26 

39.686,07 

272.978,33 

C

E 

Unfertige Leistungen 

Die Position „Unfertige Leistungen“ beinhaltet 

4.922.032,90 € (Vorjahr 4.608.167,26 €) noch 

nicht abgerechnete Betriebskosten. 

Forderungen 

Die Übersicht der Forderungen stellt sich 

folgendermaßen dar: 

Forderungen Insgesamt in € 

Sonstige Vermögensgegenstände 

In der Position „Sonstige Vermögensgegenstände“ sind 

folgende Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst 

nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen: 

Kapitalertragsteuer/SolZ 

für das Geschäftsjahr 16.264,76 

Kapitalertragsteuer/SolZ für 2004 25.018,51 


€ 

Sonstige Rückstellungen 

In den „Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende Beträge 

mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten. 

Rückstellungen für/zur: € 

Rückstellung für Rechtsstreitigkeiten 28.815,38 

Betriebskosten 314.875,58 

Prüfungskosten 40.000,00 

Verwaltungskosten 40.468,06 

Interne Jahresabschlusskosten 44.150,00 

Abführungen entsprechend WoGenVermG 345.697,62 

unterlassene Instandhaltung 166.681,40 


davon mit einer Restlaufzeit 

von mehr als 1 Jahr in € Insgesamt in € 


davon mit einer Restlaufzeit 

von mehr als 1 Jahr in € 

Forderungen aus Vermietung 184.819,00 18.386,36 255.887,04 32.481,48 

Forderungen aus Verkauf 

von Grundstücken 37.039,86 18.710,62 

44.746,79 29.242,46 

Forderungen aus anderen 

Lieferungen und Leistungen 1.305,42 0,00 1.305,42 0,00 

Sonstige Vermögensgegenstände 177.796,61 920,33 403.176,30 920,33 

Gesamtbetrag 400.960,89 38.017,31 705.115,55 62.644,27 

In den „Verbindlichkeiten“ sind keine Beträge größeren 

Umfangs enthalten, die nach dem Abschlussstichtag 

rechtlich entstehen. 

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten entsprechend 

der Laufzeit ergibt sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel. 

Die Fristen der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit 

gewährten Pfandrechte und andere Rechte stellen 

sich wie folgt dar: 

1893 GB_2005_Tabelle2.indd 1 31.05.2006 13:47:36

Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2005 

Verbindlichkeiten Insgesamt unter 1 Jahr davon Restlaufzeit 

1 bis 5 Jahre 


gegenüber Kreditinstituten 


gegenüber anderen 

Kreditgebern 


aus Vermietung 

Verbindlichkeiten aus 

Lieferungen und 

Leistungen 

Sonstige Verbindlichkeiten 

Erhaltene Anzahlungen 

Gesamt 

113.206.172,54 

(115.638.518,05) 

13.065,87 

(18.959,99) 

131.309,30 

(123.694,17) 

963.601,77 

(1.467.939,06) 

45.195,12 

(122.099,17) 

4.855.213,23 

(4.996.837,38) 

119.214.557,83 

(122.368.047,82) 

Hinweis: Klammerzahlen = Ist Vorjahr 

über 5 Jahre Gesichert 

€ € € € € 

3.508.068,64 

(3.545.115,28) 

3.300,12 

(5.764,87) 

89.702,92 

(83.907,10) 

963.601,77 

(1.467.939,06) 

45.195,12 

(122.099,17) 

4.855.213,23 

(4.996.837,38) 

9.465.081,80 

(10.221.662,86) 

Die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 

sind durch Grundpfandrechte gesichert. 

3.2 Angaben zur Gewinn- und 

Verlustrechnung 

Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung beinhalten 

bereinigt um die Erlösschmälerungen wesentliche 

Beträge: 

Mieten, Pachterlöse etc. 12.848.372,18 

Aufwendungszuschüsse 589.434,49 

Umlagen 4.592.831,94 

€ 

11.087.595,41 

(10.457.100,07) 

9.765,75 

(13.195,12) 

41.018,15 

(39.787,07) 

0,00 

(0,00) 

0,00 

(0,00) 

0,00 

(0,00) 

11.138.379,31 

(10.510.082,26) 

98.610.508,49 

(101.636.302,70) 

0,00 

(0,00) 

588,23 

(0,00) 

0,00 

(0,00) 

0,00 

(0,00) 

0,00 

(0,00) 

98.611.096,72 

(101.636.302,70) 

Sonstige betriebliche Erträge 

113.206.172,54 

(115.632.024,21) 

0,00 

(0,00) 

0,00 

(0,00) 

0,00 

(0,00) 

0,00 

(0,00) 

0,00 

(0,00) 

113.206.172,54 

(115.632.024,21) 

In den „Sonstigen betrieblichen Erträgen“ sind folgende 

wesentliche, zum Teil periodenfremde, Beträge 

enthalten: 

Auflösung von Rückstellungen 104.662,95 

Auflösung von Wertberichtigungen 30.009,60 

Erträge aus Ausbuchungen von 

Verbindlichkeiten 202.791,62 

Erlöse aus Versicherungsentschädigungen 94.145,97 

Investitionszulage 2004-2005 

(Auszahlung Sicherheitsabschlag) 65.210,00 


€ 

E

Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 

Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung beinhalten 

wesentliche Beträge für: 

Betriebskosten 5.232.737,89 

Instandhaltung 1.986.805,28 

Vertriebskosten 100.797,76 

Sonstige betriebliche Aufwendungen 

In den „Sonstigen betrieblichen Aufwendungen“ sind 

folgende wesentliche, zum Teil periodenfremde, 

Beträge enthalten: 

Sächliche Aufwendungen 636.950,18 

Abschreibungen auf Forderungen 

(direkt, indirekt) 148.361,75 

Straßenausbaubeträge 112.411,48 

Verlust aus Abgang Anlagevermögen 

incl. Nebenkosten 118.825,02 

Sonderposten – Ausgleichsbetrag an den 

Besserungsfonds 

Der Ausgleichsbetrag an den Besserungsfonds ergibt 

sich aus dem mit allen Gläubigerbanken am 

7. Oktober 2002 verabschiedeten Sanierungskonzept 

2003 – 2012 und der damit verbundenen Vereinbarung 

zur Begründung eines Besserungsfonds. Dementsprechend 

wurde ein fiktiver Jahresüberschuss in Höhe von 

19.469,52 € ermittelt. Zum Ausgleich für Forderungs-, 

Zins- und Vorfälligkeitsentschädigungsverzichte wurden 

60 % des fiktiven Jahresüberschusses, das sind 

11.681,71 €, lt. Vereinbarung als Ausgleichsbetrag 

dem Besserungsfonds zugeführt. 


€ 

€ 

4. Sonstige Angaben 

Sonstige finanzielle Verpflichtungen 

Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene 

finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der 

Finanzlage von Bedeutung sind. 

Diese entstehen, wie bereits unter dem Sonderposten 

erwähnt, durch das verabschiedete Sanierungskonzept 

2003 – 2012. Hierbei sind Forderungsverzichte und 

Verzichte auf Vorfälligkeitsentschädigungen in einen 

Besserungsfonds in Höhe von 5.659.299,90 € aufgenommen 

worden. 

Zu der noch bestehenden finanziellen Verpflichtung aus 

dem Jahr 2004, in Höhe von 5.410.551,06 €, wurde im 

abgeschlossenen Geschäftsjahr ein Ausgleichsbetrag 

über 11.681,71 € zugeführt. 

Die noch zu berücksichtigende finanzielle Verpflichtung 

reduziert sich auf 5.398.869,35 €. 

Angaben der durchschnittlichen 

Arbeitnehmerzahl 

Arbeitnehmer 

Qualitätsmanagement 11 

Kundenbetreuung 17 

Auszubildende 0 

Gesamt 28 

Außerdem wurden zeitweilig Aushilfen beschäftigt.

Mitgliederbewegung 

Zahl der Mitglieder Anzahl der Geschäftsanteile Haftsumme in € 

Bestand am 01.01.2005 6.221 89.302 6.843.100,00 

Zugang 378 7.281 415.800,00 

Zwischensumme: 6.599 96.583 7.258.900,00 

Abgänge durch: 

Sterbefälle 38 359 41.800,00 

Übertragungen 22 411 24.200,00 

Kündigungen 322 5.596 354.200,00 

Ausschlüsse 41 852 45.100,00 

Sterbefälle in früheren Jahren 18 258 19.800,00 

Korrektur früherer Jahre 6 121 6.600,00 

Bestand am 31.12.2005 6.152 88.986 6.767.200,00 

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder 

sind im Geschäftsjahr um 591,33 € gesunken. 

Die Haftsumme hat sich im Geschäftsjahr um 

75.900,00 € vermindert. 

Name und Anschrift des zuständigen 

Prüfungsverbandes 

Verband der Wohnungsgenossenschaften 

Sachsen-Anhalt e.V. 

Olvenstedter Straße 66 

39108 Magdeburg 

Mitglieder des Vorstandes 

Christian Patzwahl 

Sandra Wartmann (ab 01.01.2005) 

Heinz-Dieter Kreutzer (bis 30.06.2005) 

Mitglieder des Aufsichtsrates 

Karl Heinz Rädisch (Vorsitzender) 

Dennis Adam (Stellvertreter) 

Monika Stollberg (1. Schriftführerin) 

Jochen Hoppe (2. Schriftführer) 

Günter Walkhoff 

Wolfgang Adam 

Norbert Michalski 

Vorschlag an die Vertreterversammlung zur 

Behandlung des Jahresfehlbetrages: 

Unter Beachtung des § 48 Genossenschaftsgesetz wird 

der Vertreterversammlung nach gemeinsamer Beratung 

von Vorstand und Aufsichtsrat der Vorschlag unterbreitet, 

den im Jahr 2005 entstandenen Jahresfehlbetrag 

von 362.695,68 € gemäß § 34 Abs. 1 Buchstabe d) 

i. V. m. § 41 Satzung durch die Entnahme aus der Sonderrücklage 

gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG zu decken. 

Magdeburg, 05.04.2006 Patzwahl Wartmann 

Vorstand Vorstand 


E

Herausgeber: 

Magdeburger 

Wohnungsbaugenossenschaft von 1893 eG 

Ulrichplatz 1 

39104 Magdeburg 

Tel.: 0391 6292-0 

Fax: 0391 6292-222 

Gestaltung: 

DATES Medien Verlag GmbH 

Druck: 

Grafisches Centrum Cuno GmbH & Co. KG

Geschäftsbericht 2005 - Magdeburger ...

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