3. Entwicklungstendenzen im Gebiet Graefestraße - Graefe-Kiez

TOPOS
Stadtplanung Landschaftsplanung Stadtforschung
Badensche Straße 29
10 715 Berlin
Tel.: 030 / 864 90 40
Fax: 030 / 864 90 413
eMail: mail@topos-planung.de
Sozialstruktur und Mietentwicklung im
Erhaltungsgebiet Graefestraße
Auftraggeber: Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin
Abteilung für Stadtentwicklung und Bauen
Amt für Stadtplanung und Vermessung
Bearbeitung: TOPOS Stadtforschung
Sigmar Gude
Michael Schwarz
Berlin, Dezember 2005

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Inhaltsverzeichnis
1. Vorbemerkungen 3
1.1. Vorgehensweise 4
1.2. Qualität der Stichprobe 4
1.3. Darstellung der Ergebnisse 5
2. Ergebnisse der Untersuchung 6
2.1. Einwohner und Haushalte 6
2.1.1. Einwohnerentwicklung und Altersstruktur 6
2.1.2. Haushaltsgröße 8
2.1.3. Haushaltstypen 8
2.2. Berufs- und Erwerbsstruktur 9
2.2.1. Erwerbstätigkeit der Personen 9
2.2.2. Erwerbstypen der Haushalte 11
2.2.3. Erwerbstypen nach Nationalität 12
2.3. Einkommen 12
2.3.1. Einkommensentwicklung 12
2.3.2. Einkommen nach Haushaltsgröße 14
2.3.3. Einkommen nach Haushaltstyp 14
2.3.4. Einkommen nach Erwerbstyp 15
2.3.5. Einkommen unterhalb verschiedener Bedarfsgrenzen 16
2.3.6. Einkommen nach Nationalität 17
2.4. Wohndauer und Fluktuation 17
2.5. Herkunft 18
2.6. Arbeitsort und Verkehrsmittelwahl 19
2.6.1. Arbeitsort 19
2.6.2. Verkehrsmittelwahl 19
2.7. Wohnverhältnisse und Wohnungsstruktur 21
2.7.1. Wohnungsgröße 21
2.7.2. Belegung und Wohnflächenverbrauch 21
2.7.3. Modernisierungsgeschehen 22
2.7.4. Ausstattung der bewohnten Wohnungen 23
2.7.5. Mängel der bewohnten Wohnungen 25
2.7.6. Verbesserungswünsche an den Wohnungen 25
2.8. Miete 26
2.8.1. Nettokaltmiete 26
2.9. Mietbelastung 28
2.10. Soziale Netzwerke 29
2.10.1. Freunde, Bekannte und Verwandte 30
1

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
2.10.2. Bewertung der Nachbarschaft 30
2.10.3. Zuzugsempfehlung in das Wohngebiet an Freunde 30
2.11. Umzugsabsichten 30
2.11.1. Wohnungs- und Gebietswechsel 31
2.11.2. Gründe für den Umzug 32
3. Entwicklungstendenzen im Gebiet Graefestraße 35
3.1. Veränderungen nach Einzugsperiode 35
3.2. Sozialstrukturelle Unterschiede nach Ausstattungsstandard 36
3.3. Unterschiede nach Einzugsperiode und Ausstattungsstandard 38
3.4. Entwicklungen im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen 39
3.4.1. Soziale Veränderungen durch Modernisierung 39
4. Schlussfolgerungen 41
4.1. Mietspiegelmittelwert als Belastungsgrenze 43
4.1.1. Belastungsgrenzen und absolute Miethöhen 44
4.1.2. Empfehlung zur Festsetzung der Belastungsgrenzen 45
5. Anhang 46
5.1. Befragungsunterlagen 46
2

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
1. Vorbemerkungen
Am 26. Juli 1995 wurde für das Gebiet Graefestraße im Altbezirk Kreuzberg eine Erhaltungsverordnung
gemäß § 172 BauGB mit 'Milieuschutz' in Kraft gesetzt.
Abb. 1 Abgrenzung des festgesetzten Milieuschutzgebiets Graefestraße
Parallel zur Vorgehensweise in anderen Gebieten wurden 1995 auf der Basis einer
Untersuchung von TOPOS Stadtforschung 1 gebietsspezifische Mietobergrenzen für
den Fall von Modernisierungen bestimmt, bei deren Überschreitung eine Veränderung
der Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung zu erwarten gewesen wäre. Es
ist einhellige Auffassung der Rechtsprechung, dass die sozialen Entwicklungen in
den Gebieten zu beobachten und die Mietbelastungsgrenzen regelmäßig fortzuschreiben
sind. 2
Nach der ersten Untersuchung zur Bestimmung von gebietsspezifischen Mietobergrenzen
im Jahr 1995 wurden weitere Untersuchungen zur Fortschreibung der Mietobergrenzen
in den Jahren 1998 und 2002 durchgeführt. 3 Seitdem liegen keine Daten
über Mietentwicklungen in diesem Erhaltungsverordnungsgebiet vor. Aus diesem
Grund hat das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Anfang Februar 2005
die TOPOS Stadtforschung beauftragt, die Entwicklung der Wohn- und Lebensverhältnisse
im Gebiet Graefestraße festzustellen und zu überprüfen, ob die Voraussetzungen
für den Fortbestand der Erhaltungsverordnung weiter bestehen. Darüber
hinaus soll die Wirksamkeit der Antragsprüfkriterien für deren Vollzug und die sozialen
Erhaltungsziele ggf. fortgeschrieben werden.
Der Auftrag wurde zeitgleich mit einer Untersuchung in den Erhaltungsverordnungsgebieten
Luisenstadt (SO 36) und Bergmannstraße-Nord mit derselben Zielsetzung
erteilt.
1 Gude, S. (TOPOS Stadtforschung): Gebietsmieten im Erhaltungsgebiet Graefestraße 1995. Untersuchung
im Auftrag des Bezirksamts Kreuzberg, 1996.
2 Vgl. Beschluß des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 11.5.1992 (3 UE 174/89)
3 TOPOS Stadtforschung (1998): Sozialstruktur und Mietentwicklung im Erhaltungsgebiet Graefestraße.
Untersuchung im Auftrag des Bezirksamtes Kreuzberg von Berlin - Stadtplanungsamt.
3

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
1.1. Vorgehensweise
Die Untersuchung wurde wie schon die Untersuchungen von 1995, 1998 und 2002
als repräsentative schriftliche Erhebung durchgeführt. Die Erhebungsphase war im
Februar/März 2005. Um für alle Kategorien der Gebietsmietentabelle ausreichend
Fälle für eine statistisch zuverlässige Aussage zu erhalten, wurde eine Stichprobengröße
von mindestens 500 Fragebögen angestrebt. Dieses Ziel wurde mit über 600
verwertbaren Datensätzen übertroffen.
Bei einer schriftlichen Befragungsform sind die ausländischen Haushalte erfahrungsgemäß
unterrepräsentiert, da diese Haushalte seltener den Fragebogen ausfüllen
und zurücksenden als deutsche Haushalte. Um eine Verzerrung der Stichprobe zu
vermeiden und um zuverlässige Aussagen zu den Wohn- und Lebensbedingungen
der im Gebiet lebenden ausländischen Haushalte zu erhalten, wurde daher mit zwei
unterschiedlichen Verteilungsschlüsseln gearbeitet. Von den ca. 8.000 Haushalten im
Erhaltungsgebiet Graefestraße erhielt jeder dritte deutsche Haushalt und jeder ausländische
Haushalt die Befragungsunterlagen. Insgesamt wurden somit gut. 3.500
bewohnte Wohnungen im Gebiet Graefestraße in die Erhebung einbezogen. 4
Neben dem Fragebogen befanden sich in dem verteilten Umschlag ein Anschreiben
vom Bezirk über den Zweck der Untersuchung, ein Erläuterungsschreiben zum Fragebogen
und ein frankierter Rückumschlag. Der Fragebogen (siehe Anlage) enthielt
30 Fragen
• zum Haushalt (Größe, Zusammensetzung, Erwerbstätigkeit, Nationalität, Einkommen,
Einkommensentwicklung, Wohndauer),
• zur Wohnung (Größe, Ausstattung, Miete, Modernisierungszeitpunkt, Mängel) und
• zum Wohngebiet (Verkehrsmittelnutzung, Bewertung des Wohngebiets und der
Nachbarschaft, Umzugsabsicht sowie -gründe).
Mit einem Rücklauf von 609 auswertbaren Fragebögen über die schriftliche Befragung
wurde eine Rücklaufquote von 17,4% erreicht, die für rein schriftliche Befragungen
als durchschnittlich einzustufen ist.
1.2. Qualität der Stichprobe
Tab. 1
Überprüfung der Stich-
EWR
probenqualität anhand der
Altersstruktur der Gebietsbevölkerung
(in %)
5 Stichprobe
30.06.2004 März 2005
von ... bis unter ... Jahren (N=14.825) (n=1.238)
unter 6 5,7 6,5
6 – 15 6,7 7,5
15 – 18 2,1 2,7
18 – 27 12,6 12,3
27 – 45 41,0 40,7
45 – 55 15,1 16,0
55 – 65 8,5 7,0
65 und älter 8,2 7,4
100 100
4 Offensichtlich leer stehende Häuser und Wohnungen (überquellende Briefkästen, Briefkästen ohne
Namensschilder, etc.) wurden in der Erhebung nicht berücksichtigt.
5 Statistisches Landesamt Berlin, melderechtlich registrierte Einwohner am Ort der Hauptwohnung in
Berlin am 30. Juni 2004.
4

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Eine Überprüfung der Stichprobenqualität lässt sich anhand eines Vergleichs zwischen
der in der Stichprobe erfassten Altersstruktur und der des Einwohnerregisters
zum Stichtag 30.06. 2004 durchführen.
Es zeigt sich, dass die Abweichungen der Altersstruktur in der Befragung von der im
Einwohnermelderegister sehr gering sind. Die größte Abweichung betrifft die Altersgruppe
55 bis 65 Jahre mit 1,5 Prozentpunkten. Die Unterschiede bewegen sich für
die vorliegende Aufgabenstellung auf einem Niveau, die eine Gewichtung der Stichprobe
nicht erfordert. Insgesamt ermöglicht die Stichprobe zuverlässige Aussagen
auf die Grundgesamtheit im Untersuchungsgebiet Graefestraße.
1.3. Darstellung der Ergebnisse
Daten und Werte innerhalb des Textes und der Tabellen, die nicht gesondert gekennzeichnet
sind, sind Ergebnisse unserer Haushaltsbefragung. Andere Quellen werden
jeweils gesondert benannt.
Für die Beschreibung von Entwicklungstendenzen werden Vergleiche mit den Untersuchungen
von 1995,1998 und 2002 gezogen. Während die Untersuchung aus dem
Jahr 1993 auf einer interviewergestützten Befragung beruhte, basieren die Ergebnisse
der späteren Untersuchungen ebenfalls auf einer schriftlichen Befragung. Darüber
hinaus werden die Ergebnisse mit denen aus den Untersuchungen in der Luisenstadt
(SO36) und im Gebiet Bergmannstraße-Nord verglichen, die zeitgleich und mit demselben
Untersuchungsdesign durchgeführt wurden.
Zur besseren Übersichtlichkeit ist in den Tabellen auf die Angabe von Fallzahlen
verzichtet worden. Die jeweilige Bezugsgröße ist i. d. R. im Kopf der Spalte mit (n= )
angeben. Insbesondere, wenn mehrere Gruppen miteinander verglichen werden
sollen, sind zusätzliche Spalten mit Fallzahlen hinderlich. Der wesentliche Sinn der
Angabe von Fallzahlen ist die Dokumentation, ob in den einzelnen Zellen ausreichend
Fälle vorhanden sind, um eine statistisch gesicherte Aussage zu machen.
Wir kennzeichnen daher Prozentwerte, die auf weniger als 10 Fällen beruhen, mit
Sternchen (*), um zu zeigen, dass der entsprechende Wert nur als Tendenzaussage
gewertet werden kann. Liegen die Fallzahlen unter 4, wird auf die Ausgabe eines
Wertes verzichtet und nur ein Sternchen (*) eingefügt. Ein Minus (-) kennzeichnet
Merkmalskombinationen, die nicht festgestellt wurden (z.B. Vier- und Mehrpersonenhaushalte
in Einzimmerwohnungen).
Die Prozentwerte in den Tabellen sind stets auf ganze Zahlen gerundet. Durch die
Rundung ergeben sich z.T. geringe Abweichungen innerhalb der Tabellen (z.B. in
den Spalten- oder Zeilensummen) bzw. zwischen den in den Tabellen ausgewiesenen
und im Text genannten Zahlen. Eine derartige Darstellung erfolgt aus Gründen
der Lesbarkeit der Studie: Zudem täuscht in Stichprobenerhebungen eine Angabe
von Nachkommastellen eine Genauigkeit vor, die nicht gegeben ist.
5

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
2. Ergebnisse der Untersuchung
Das erste Kapitel ‚Einwohnerentwicklung und Altersstruktur‘ basiert auf den Daten
des Einwohnermelderegisters vom Statistischen Landesamt. Danach stammen die
meisten Ergebnisse aus der durchgeführten Haushaltsbefragung.
2.1. Einwohner und Haushalte
Im Jahre 2004 waren im Untersuchungsgebiet Graefestraße 14.825 Personen gemeldet.
6 Insgesamt lebten damit ca. 7.800 Haushalte im Gebiet Graefestraße.
2.1.1. Einwohnerentwicklung und Altersstruktur
Die Bevölkerungszahl in dem untersuchten Gebiet ist seit 2001 leicht rückläufig. Dabei
ist der Bevölkerungsrückgang im Zeitraum zwischen 2001 und 2004 von 0,2% pro
Jahr deutlich geringer ausgefallen als der Bevölkerungsverlust im Zeitraum zwischen
1995 und 2001 ( jährlich -1%). Insgesamt liegt die Zahl der Einwohner inzwischen
6,8% unter dem Wert von 1995
Tab. 2
Bevölkerungsentwicklung
Graefestraße
2004 2001 1995
SO 36
2004
Bergmann
2004
Altbezirk
Kreuzberg
2004
EWR EWR EWR EWR EWR EWR
Einwohneranzahl 14.825 14.932 15.907 43.825 11.860 146.367
Deutsche 10.961 10.970 11.460 28.011 8.673 99.709
Ausländer 3.864 3.962 4.447 15.804 3.187 46.658
Ausländeranteil 26,1% 26,5% 28,0% 36,1% 26,9% 31,9%
Die deutsche Bevölkerung hat seit 2001 nur geringfügige Verluste zu verzeichnen.
Zwischen 1995 und 2001 sank sie noch um jährlich 0,7%. Seit 2001 geht die ausländische
Bevölkerung jährlich um 0.8% zurück, das entspricht ca. 30 Personen im Jahr.
Im Zeitraum von 1995 bis 2001 betrug der jährliche Rückgang noch 1,8% (80 Personen).
Der Ausländeranteil im Graefekiez lag Ende 2004 bei 26,1%.
Tab. 3
Altersstruktur
Graefestraße
von ... bis ... unter Jahren 2004 2001 1995
SO 36
2004
Bergmann
2004
Altbezirk
Kreuzberg
2004
(%) EWR EWR EWR EWR EWR EWR
unter 6 5,7 6,0 6,6 6,5 5,3 6,7
6 bis 15 6,7 6,8 8,0 8,8 7,1 9,3
15 bis 18 2,1 2,2 2,3 2,9 2,4 3,0
18 bis 27 12,6 12,3 11,2 13,9 13,3 12,8
27 bis 45 41,0 42,2 44,3 40,2 42,6 36,8
45 bis 55 15,1 13,7 11,7 13,1 14,7 13,6
55 bis 65 8,5 8,6 7,9 8,3 7,7 8,9
65 und älter 8,2 8,1 8,0 6,4 6,9 8,9
100 100 100 100 100 100
Vergleicht man die Altersstruktur im Gebiet Graefestraße mit der Verteilung im Altbezirk
Kreuzberg, so fällt der erhöhte Anteil an jungen Erwachsenen im Alter zwischen
6 Wenn nicht anders dargestellt sind die Datenquellen im folgenden: Statistisches Landesamt Berlin,
melderechtlich registrierte Einwohner am Ort der Hauptwohnung in Berlin am 30. Juni 2004, bzw.
31.12.2001 und 31.12.1995.
6

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
27 und 45 Jahren auf. Deutlich unterdurchschnittlich ist dagegen der Anteil an Kindern
und Jugendlichen unter 18 Jahren.
Abb. 2 Entwicklung der Altersstruktur im Gebiet Graefestraße
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
unter 6 6-15 15-18 18-27 27-45 45-55 55-65 65 und mehr
2001 6,0% 6,8% 2,2% 12,3% 42,2% 13,7% 8,6% 8,1%
2004 5,7% 6,7% 2,1% 12,6% 41,0% 15,1% 8,5% 8,2%
Seit 2001 hat sich der Kinder- und Jugendlichenanteil zwar nur geringfügig vermindert,
in absoluten Zahlen gemessen, beträgt der Rückgang jedoch mehr als 25 Personen
im Jahr (jährlich 1,2%).
Abb. 3 Entwicklung der Bevölkerungsstruktur im Gebiet Graefestraße in
absoluten Zahlen
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
gesamt unter 6 6-15 15-18 18-27 27-45 45-55 55-65 65 und mehr Ausländer
2001 14932 891 1018 327 1840 6307 2044 1290 1215 3962
2004 14825 842 997 317 1861 6081 2245 1264 1218 3864
2001
2004
7
2001
2004

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Die Altersgruppe der 27-45-jährigen verbucht einen Bevölkerungsverlust von 75 Personen
pro Jahr. Das entspricht einem Rückgang von jährlich 1,2 %. Als einzige Altersgruppe
verzeichnen die über 45-jährigen Zuwächse von jährlich 60 Personen
(+1,3% pro Jahr).
2.1.2. Haushaltsgröße
Die durchschnittliche Haushaltsgröße im Untersuchungsbereich Graefestraße beträgt
mit 1,88 Personen nur unwesentlich mehr als in 2002 (1,85).
Tab. 4
Haushaltsgröße
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
Graefestr.
1998
Graefestr.
1995
SO 36 2005 Bergmann
2005
(%) (n=609) (n=730) (n=495) (n=) (n=822) (n=734)
1 Person 47 46 43 42 38 49
2 Personen 31 33 34 35 34 32
3 Personen 12 13 14 10 15 11
4 Personen 8 6 7 7 8 6
5 und mehr Personen 2 2 2 6 4 2
100 100 100 100 100 100
durchschnittliche Haushaltsgröße
1,88 1,85 1,9 2,0 2,08 1,76
Die Haushaltsgrößenstruktur ist stark von der Nationalität abhängig. Die durchschnittliche
Haushaltsgröße beläuft sich bei den deutschen Haushalten auf knapp 1,83, bei
den ausländischen Haushalten auf 2,20 und bei den türkischen Haushalten auf 2,7.
Auffällig ist, dass die deutsch-türkisch gemischten Haushalte mit 2,9 größer sind als
die rein türkischen. Erstere sind in der Regel jünger und haben deutlich mehr kleine
Kinder im Kindergarten- und Grundschulalter.
2.1.3. Haushaltstypen
Der Anteil der Familien mit Kindern liegt bei 24% und hat sich gegenüber 2002 etwas
erhöht.
Tab. 5
Haushaltstypen
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
Graefestr.
1998
SO 36
2005
Bergmann
2005
(%) (n=606) (n=717) (n=633) (n=780) (n=788)
Einpersonen-Haushalt 47 46 43 38 53
Paar ohne Kinder 26 29 31 24 23
Erwachsenenhaushalt 7 ohne
Kinder 4 4 4 12 4
Paar mit Kind(ern) 14 15 17 18 10
- 1 Kind 7 8 10 8 5
- 2 und mehr Kinder 7 6 7 9 5
Erwachsenenhaushalt mit
Kindern 3 1 2 2 2
Alleinerziehende 7 5 4 7 8
100 100 100 100 100
Bemerkenswert ist die deutliche Zunahme der Haushalte mit Kindern bei den deutschen
Haushalten. Während bei ihnen 2002 nur 17% aller Haushalte Kindern unter
18 Jahren hatten, so sind es sind es jetzt bereit ein knappes Viertel (23%). In den
7 Als Erwachsenenhaushalt wird hier ein Haushalt mit mehr als zwei Erwachsenen bezeichnet. Es
kann sich dabei eine Wohngemeinschaft, aber auch um Eltern mit erwachsenen Kindern handeln.
8

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
türkischen Haushalten ist dagegen ein leichter Rückgang der Haushalte mit Kindern
zu beobachten.
Die Haushalte mit Kindern verteilen sich gleichmäßig auf Paare mit einem Kind, Paare
mit zwei und mehr Kindern und Alleinerziehende.
Abb. 4 Haushaltstypen im Gebiet Graefestraße im Vergleich
1998 – 2002 - 2005
Prozent
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Einpersonen-
Haushalt
Paar ohne Kinder
Erwachsenenhaushalt
ohne Kinder
2.2. Berufs- und Erwerbsstruktur
Paar mit Kindern
Erwachsenenhaushalt
mit Kind(ern)
Alleinerziehende
1998
2002
2005
Bei der Betrachtung der Erwerbsstruktur muss die gravierende Veränderung der
rechtlichen Rahmenbedingungen durch das Inkrafttreten der Arbeitsmarktverordnungen,
die unter dem Begriff Hartz gefasst werden, berücksichtigt werden. So werden
jetzt Personen im arbeitsfähigen Alter, die bei der letzten Untersuchung als Sozialhilfeempfänger
erfasst wurden, jetzt überwiegend als Empfänger von Arbeitslosengeld
II (Hartz IV) und damit als arbeitslos gezählt werden. Damit gehören sie auch wieder
zu den Erwerbspersonen.
Daher ist die Beteiligung am Erwerbsleben gegenüber der letzten Untersuchung in
2002 wieder von 71% um 4 Prozentpunkte auf 75% angestiegen und liegt damit am
Berliner Durchschnitt. 8
Die Arbeitslosenquote hat sich erheblich auf nunmehr 24% erhöht. Wir gehen allerdings
davon aus, dass ein Teil dieses Anstiegs auf Hartz, ein weiterer Teil aber auf
die verschlechterte Arbeitsmarktsituation zurückzuführen ist.
2.2.1. Erwerbstätigkeit der Personen
Im Gebiet Graefestraße liegt der Anteil der Personen, die eine Arbeitsstelle (ohne
ABM und Azubis) haben, an allen Personen im Erwerbsalter unter 50%. Der Anteil
der Empfänger von Hartz IV ist mit 9% hoch.
8 Daten des Mikrozensus 2001.
9

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Tab. 6
Stellung im Erwerbsleben
(Personen 15 Jahre u.
älter)
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
SO 36
2005
Bergmann
2005
(%) (n=1.123) (n=1.098) (n=1.650) (n=1.196)
Arbeiter/in 5 6 7 3
Angestellte/r 24 32 21 30
Beamte/r 4 5 2 5
Selbständige/r 16 14 15 19
Rentner/in 10 8 7 6
ABM und Umschulung * 2 1 1
Arbeitslosengeld I
Arbeitslosengeld II
Arbeitslos ohne Unterstüt-
3
9
7
3
12
3
5
zung 9
2
Sozialhilfebezieher/in 1 3 2 1
Student/in 13 14 13 16
Schüler/in 7 3 7 6
Azubi 1 1 3 2
Wehr-/Zivildienst * * * *
Hausfrau/-mann 10 3 3 5 2
sonstige 1* * -
100 100 100 100
Arbeitslose und Sozialhilfeempfänger zusammengenommen umfassten im Jahre
2002 10% der Personen im Erwerbsalter. Dieser Anteil ist nun auf 16 % (Arbeitslosengeld
I 3%, Arbeitslosengeld II 9%, ohne Unterstützung 2% und Sozialhilfeempfänger
2%) angestiegen. Damit haben die Zahl und der Anteil der Transferempfänger
weiter zugenommen.
Innerhalb der Gruppe der Erwerbstätigen hat der Anteil der Selbständigen, wie bereits
in den neunziger Jahren, zugenommen. Diese Erwerbstätigengruppe ist allerdings
sehr heterogen zusammengesetzt. Die Palette reicht von gut verdienenden
Geschäftsinhabern und Freiberuflern bis zu Geringverdienern und verdeckt Arbeitslosen.
Tab. 7
Erwerbspersonen 11
Graefestr.
2005
n.a.
Graefestr.
2002
SO 36
2005
3
2
Bergmann
2005
(%) (n=726) (n=726) (n=1.041) (n=836)
Arbeiter/in 8 9 11 5
Angestellte/r 37 47 32 43
Beamte/r 6 7 3 7
Selbständige/r 25 21 23 27
ABM und Umschulung * 4 26 1
Arbeitslos 12 23 11 1 14
Azubi 2 2 4 3
100 100 100 100
Erwerbsquote 75% 71% 72% 76%
Erwerbslosenquote 24% 12% 28% 16%
9 inkl. Personen ohne Ausbildungsplatz
10 inkl. Personen im Erziehungsurlaub
11 Basis sind hier alle Personen, die einer Erwerbstätigkeit nachgehen bzw. auf der Suche nach einer
solchen sind.
12 Alle arbeitslos gemeldeten inkl. Personen ohne Ausbildungsplatz
10

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Die Bevölkerungsstruktur von Kreuzberg wird durch einen hohen Studentenanteil
geprägt. Der Graefekiez nimmt dabei aber seit längerem keine Spitzenposition mehr
ein. Andere Altbaugebiete in Prenzlauer Berg und Friedrichshain besitzen inzwischen
weitaus höhere Anteile an Studenten.
Durch die Einbeziehung aller Sozialhilfeempfänger im Erwerbsalter in Hartz IV ist die
Erwerbslosenquote 13 nochmals gravierend auf 24 % angestiegen.
Abb. 5 Erwerbsstruktur im Gebiet Graefestraße im Vergleich
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Arbeiter/in
Angestellte/r
Beamte/r
Selbständige/r
Rentner/in
2.2.2. Erwerbstypen der Haushalte
ABM/Umschulung
Arbeitslos
Sozialhilfebezug
Student/in
Schüler/in
Graefestraße SO 36 Bergmann-Nord
Die Eingruppierung der Haushalte nach der Berufstätigkeit in sog. „Erwerbstypen“
wurde aus der Erwerbstätigkeit der im Haushalt lebenden Personen abgeleitet. 14
Die Ergebnisse zeigen, dass 61% der Haushalte über ein Einkommen aus Erwerbstätigkeit
verfügen. Der andere Teil der Haushalte ist auf staatliche Unterstützung oder
Renten angewiesen bzw. weist unsichere Erwerbslagen auf. Der Anteil der Haushalte
mit Erwerbseinkommen hat sich damit gegenüber 2002 um 6 Prozentpunkte verringert.
Wobei sich hinter der Zunahme des Anteils der Selbständigen ca. ein Viertel mit
einer prekären Einkommenslage verbirgt.
13 Anteil der Erwerbslosen an den Erwerbspersonen.
14 Der Haushalt wird nach der höchsten im Haushalt vorkommenden Einkommenserzielung einer
Kategorie zugeordnet. Dabei werden die Arten der Einkommenserzielung folgendermaßen hierarchisiert:
1. Selbständige
2. Beamte
3. Angestellte
4. Arbeiter
5. Rentner
6. Studenten
7. Erwerbslose (Alg I)
8. Erwerbslose (Alg II/Hartz IV)
9. Sozialhilfeempfänger
10. Sonstige
D.h. Wenn wenigstens ein Haushaltsmitglied selbständig ist, wird der Haushalt als Selbständigenhaushalt
geführt. In einem Arbeiterhaushalt wird umgekehrt keines der höher eingestuften Einkommen
aus Selbständigkeit oder als Beamter oder Angestellter erzielt.
Azubi
Hausfrau/-mann
11

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Tab. 8
Haushalte nach Erwerbstypen
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
SO 36
2005
Bergmann
2005
(in %) (n=685) (n=713) (n=780) (n=773)
Selbständigen-Haushalt 23 20 21 26
Beamten-Haushalt 5 6 3 6
Angestellten-Haushalt 27 34 28 33
Arbeiter-Haushalt 6 7 9 4
Rentner-Haushalt 13 8 7 7
Studenten/Azubi-Haushalt 11 15 14 14
Erwerbslosen (Alg. I)/ABM- 5 7 3 3
Haushalt
Hartz IV (Alg. II) -Haushalt 8 13 5
Sozialhilfe-Haushalt 1* 3 2 1*
sonstiger Haushalt * * * 1*
100 100 100 100
In einem relevanten Anteil der Haushalte mit Erwerbseinkommen (29% dieser Gruppe)
sind zwei oder mehr Personen erwerbstätig. Für größere Haushalte ist das Vorhandensein
von zwei Erwerbseinkommen in der Regel unabdingbar, um eine durchschnittliche
Einkommenssituation zu erreichen. Haushalte ab drei Personen - also vor
allem Haushalte mit Kindern - haben in der Regel ein weit unterdurchschnittliches
Einkommen, wenn sie nur auf ein Erwerbseinkommen zurückgreifen können.
2.2.3. Erwerbstypen nach Nationalität
Der deutlichste Unterschied zwischen den deutschen und den ausländischen Bewohnern
zeigt sich in der Erwerbsbeteiligung. So ist die Erwerbsquote bei den Ausländern
geringer, die Arbeitslosenquote und der Anteil von Rentnern aber deutlich
höher. Während die z.B. Erwerbslosenquote bei den deutschen Bewohnern ‚nur‘ 20%
beträgt, liegt sie bei der ausländischen Bevölkerung bei 46%.
2.3. Einkommen 15
Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen der Haushalte im Untersuchungsbereich
Graefestraße beträgt 1.690 Euro und das durchschnittliche Pro-Kopf-
Einkommen 890 Euro. Beide Werte haben sich gegenüber der letzten Untersuchung
von 2002 nicht erhöht. Die Einkommenslage im Gebiet hat sich damit vergleichsweise
verschlechtert, denn es ist den Haushalten im Schnitt nicht einmal gelungen, die
Geldentwertung durch einen Anstieg der Nominaleinkommen zu kompensieren. In
den beiden anderen Gebieten ist dies der Fall gewesen..
2.3.1. Einkommensentwicklung
Das Einkommensniveau im Graefekiez liegt zwischen den beiden anderen Untersuchungsgebieten
Bergmannstraße-Nord und SO 36. Im Vergleich zum Bezirk zeigt
sich eine leichte Besserstellung.
15 Bei der Untersuchung in 2002 haben wir den leicht unterdurchschnittlichen Rücklauf von türkischen
Haushalten nicht so durch eine Korrekturrechnung ausgeglichen, wie wir es diesmal getan haben.
Dies hat sich 2002 vor allem in einem höheren Durchschnittseinkommen ausgewirkt. Ohne Berücksichtigung
der Korrektur liegt das Einkommen heute auf dem gleichen Niveau wie 2002. Wir gehen
daher von einer Stagnation in der Einkommensentwicklung von 2002 auf 2005 aus.
12

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Tab. 9
Nettoeinkommen der
Haushalte im Vergleich
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
Graefestr.
1998
SO 36
2005
Bergmann
2005
Bezirk
Friedrichshain/Kreuz
berg 2004
(%) (n=549) (n=653) (n=639) (n=768) (n=694) 16 / 17
unter 500 € 4 7 5 5 3 5
500 bis u. 900 € 19 16 21 22 20 28
900 bis u. 1.300 € 22 18 19 21 19 20
1.300 bis u. 1.500 € 4 13 14 9 7 10
1.500 bis u. 2.000 € 18 17 16 19 18 16
2.000 bis u. 2.600 € 17 11 11 13 15 10
2.600 € und mehr 15 19 14 12 18 11
100 100 100 100 100 100
Median 18 (Euro) 1.500 1.500 1.320 1.300 1.500
durchschnittliches Haushaltsnettoeinkommen
(Euro) 1.690 1.735 1.525 1.565 1.790 1.435 19
durchschnittliches Pro-Kopf-
Einkommen (Euro) 890 940 795 755 1.030 895
durchschnittliches Äquivalenzeinkommen
20 (Euro) 1.075 1.130 965 930 1.230 1.030
Abb. 6 Einkommensstruktur der Haushalte im Vergleich 1998 –2002 - 2005
Prozent
25
20
15
10
5
0
unter
500€
500 -
900 €
900 -
1.300€
1.300 -
1.500 €
1.500 -
2.000 €
2.000 -
2.600 €
2.600 €
u. mehr
1998
2002
2005
16 Der Vergleich der Einkommensdaten der Befragung mit denen des Mikrozensus ist etwas verzerrt.
In der vorliegenden Befragung stellen die Bewohner einer Wohnung einen Haushalt dar. Im Mikrozensus
ist ein Haushalt eine unabhängig wirtschaftende Einheit ohne Berücksichtigung der Wohnsituation.
Im Konzept des Mikrozensus kann ein Zweipersonenhaushalt in einer Wohnung als zwei
Haushalte geführt werden, wenn eine getrennte Haushaltsführung vorliegt. Dadurch erklärt sich der
im Mikrozensus ausgewiesene höhere Anteil an Einpersonenhaushalten und die geringere durchschnittliche
Haushaltsgröße. Entsprechend ist das ausgewiesene Haushaltseinkommen geringer.
17 Daten für den Bezirk und für Berlin: Statistisches Landesamt Berlin: Mikrozensus April 2004
18 Der Median teilt die Haushalte in der Stichprobe in zwei gleich große Hälften.
19 Berechnung des durchschnittlichen Haushalts- und des Äquivalenzeinkommens des Bezirks durch
TOPOS auf Basis der Ergebnisse des Mikrozensus 2004.
20 Das durchschnittliche Äquivalenzeinkommen wurde in der Untersuchung von 1998 nach einem
anderen Verfahren berechnet. Um die Vergleichbarkeit zu gewährleisten, erfolgte eine neue Berechnung
aus dem Datensatz von 1998 nach dem Verfahren der ‚älteren OECD-Skala‘.
13

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Das durchschnittliche Äquivalenzeinkommen 21 liegt mit 1.075 € deutlich unter dem
Durchschnittswert von Berlin, der sich im Jahr 2004 auf ca. 1.170 € 22 belief.
2.3.2. Einkommen nach Haushaltsgröße
Tab. 10
Durchschnittliches Nettoeinkommen
nach Haushaltsgröße
(Euro)
alle
Haushalte
1 Person 2 Personen
3 Personen
4 Personen
5 u.m.
Personen
Graefestraße 2005 (n=553) (n=262) (n=170) (n=63) (n=31) (n=7)
Haushaltsnettoeinkommen 1.690 1.210 2.085 2.050 2.1905 2.110
Äquivalenzeinkommen 1.075 1.215 1.245 910 770 610
Graefestraße 2002 (n=653) (n=301) (n=211) (n=80) (n=34) (n=12)
Haushaltsnettoeinkommen 1.735 1.200 2.125 2.275 3.010 2.265
Äquivalenzeinkommen 1.130 1.200 1.265 1.005 1.100 625
SO3 2005 (n=742) (n=305) (n=177) (n=52) (n=58) (n=60)
Haushaltsnettoeinkommen 1.565 1.100 1.890 1.265 2.005 2.235
Äquivalenzeinkommen 930 1.100 1.110 720 905 745
Bergmann-Nord 2005 (n=714) (n=324) (n=230) (n=85) (n=42) (n=18)
Haushaltsnettoeinkommen 1.790 1.290 2.350 2.390 2.555 2.190
Äquivalenzeinkommen 1.230 1.290 1.430 1.075 955 620
Die beste Einkommenssituation haben, gemessen am Äquivalenzeinkommen die Ein-
und die Zweipersonenhaushalte. Je größer die Haushalte werden, desto geringer
wird das Äquivalenzeinkommen.
2.3.3. Einkommen nach Haushaltstyp
Die Verteilung der Einkommen nach Haushaltstyp zeigt, dass nur Paare ohne Kinder
einen größeren Einkommenszuwachs zu verzeichnen hatten. Die anderen Haushaltstypen
stagnierten.
Der Abstand der Haushalte mit Kindern gegenüber denen ohne Kinder hat sich nur
geringfügig verringert. Das Äquivalenzeinkommen der kleinen, kinderlosen Haushalte
liegt jeweils über 1.200 Euro. Dagegen haben die Paare mit mehreren Kindern mit
knapp 700 Euro weniger als zwei Drittel des Äquivalenzeinkommens der Einpersonenhaushalte.
Haushalte ohne Kinder haben ein durchschnittliches Äquivalenzeinkommen von
1.230 €, Haushalte mit Kindern kommen auf 790 €. Sobald mehrere Kinder in einem
Haushalt vorkommen, ist das Äquivalenzeinkommen überwiegend weit unterdurchschnittlich.
An dieser Tatsache zeigt sich das ‚Armutsrisiko Kind‘ besonders deutlich.
21 Das Äquivalenzeinkommen ist ein anerkanntes Maß, das die Haushaltseinkommen nach dem
unterschiedlichen Bedarf der Haushaltstypen einordnet. Damit wird die Einkommensstruktur der
Gebiete und anderer Vergleichsgebiete unabhängig von Haushaltstypen und -größen vergleichbar
gemacht. Für die Berechnung des Äquivalenzeinkommens verwendet TOPOS wie der ‚Datenreport‘,
der u.a. vom Statistischen Bundesamt erstellt wird, die Gewichtungsfaktoren der ‚älteren OECD-
Skala‘. Das durchschnittliche Einkommen eines Haushalts wird dabei durch eine aufgrund der Zahl
und des Alters der Haushaltsmitglieder bestimmten Äquivalenzkennziffer geteilt. Dabei wird der erste
Erwachsene eines Haushalts mit 1,0, jede weitere Person über 15 Jahre mit 0,7 und jedes Kind
bis 15 Jahre mit 0,5 gewertet. Ein Paar ohne Kinder hat z.B. die Äquivalenzkennziffer 1,7, ein Paar
mit zwei kleinen Kindern 2,7.
22 Berechnung des durchschnittlichen Berliner Äquivalenzeinkommens durch TOPOS auf Basis der
Ergebnisse des Mikrozensus 2004.
14

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Tab. 11
durchschnittliches Nettoeinkommen
der wichtigsten
Haushaltstypen (Euro)
alle
Haushalte
Einpersonenhaushalt
Paar ohne
Kinder
Alleinerziehende
Paar mit 1
Kind
Paar mit 2
und mehr
Kindern
Graefestraße 2005 (n=553) (n=262) (n=159) (n=42) (n=48) (n=31)
Haushaltsnettoeinkommen 1.690 1.210 2.270 1.590 1.845 1.960
Äquivalenzeinkommen 1.100 1.210 1.335 990 820 690
Graefestraße 2002 (n=653) (n=301) (n=211) (n=80) (n=34) (n=12)
Haushaltsnettoeinkommen 1.735 1.200 2.125 2.275 3.010 2.265
Äquivalenzeinkommen 1.130 1.200 1.265 1.005 1.100 625
SO 36 2005 (n=742) (n=305) (n=177) (n=52) (n=58) (n=60)
Haushaltsnettoeinkommen 1.565 1.100 1.890 1.265 2.005 2.235
Äquivalenzeinkommen 930 1.100 1.110 720 905 745
Bergmann-Nord 2005 (n=647) (n=324) (n=140) (n=68) (n=40) (n=36)
Haushaltsnettoeinkommen 1.690 1.290 2.740 1.445 2.645 2.525
Äquivalenzeinkommen 1.135 1.290 1.635 850 1.200 875
Abb. 7 Äquivalenzeinkommen der Haushaltstypen im Vergleich (Euro)
EURO
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
Einpersonen-
Haushalt
Paar ohne
Kinder
Paar mit einem
Kind
2.3.4. Einkommen nach Erwerbstyp
Paar mit zwei
u.m. Kindern
Alleinerziehende
alle Haushalte
2002
2005
Bis auf die Arbeiter-Haushalte sind die Haushalte, die über ein Einkommen aus Erwerbstätigkeit
verfügen, deutlich besser gestellt als der Gebietsdurchschnitt. Die
Haushalte, die allein auf staatliche Alimentierung angewiesen sind, sind besonders
häufig als einkommensschwach einzustufen. Die beste Einkommenslage haben die
Beamtenhaushalte.
15

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Tab. 12
Graefestraße 2005 SO 36 2005 Bergmannstraße 2005
durchschnittl. Einkommen
der Erwerbstypen (Euro)
HaushaltsÄquivalenzHaushaltsÄquivalenzHaushaltsÄquivalenzeinkommeneinkommeneinkommeneinkommeneinkommeneinkommen Selbständigen-Haushalt 2.085 1.200 1.855 1.075 2.310 1.495
Beamten-Haushalt 3.215 2.015 3.045 1.545 2.780 1.755
Angestellten-Haushalt 1.930 1.250 1.915 1.190 1.980 1.335
Arbeiter-Haushalt 1.675 1.035 1.595 750 1.340 865
Rentner-Haushalt 1.580 990 1.130 825 1.215 1.030
Studenten-Haushalt 915 740 1200 825 1.025 780
Arbeitslosengeld I-Haushalt 930 725 985 495 980 800
Hartz IV-Haushalt 805 560 940 495 1.100 770
Sozialhilfe-Haushalt 1.010* 560* 645 410 530 380
Durchschnitt 1.690 1.075 1.565 930 1.790 1.230
Die Selbständigenhaushalte, in den neunziger Jahren noch Einkommensspitzenreiter,
haben sich im Durchschnitt weiter verschlechtert. Die Ursache liegt in der weiter
wachsenden Zahl von gering verdienenden Selbständigen, die weder im Qualifikationsprofil
bzw. hinsichtlich ihres Betriebskapitals den früheren Selbständigen gleichen,
sondern z.B. zur Vermeidung von Arbeitslosigkeit selbständig werden. Unter diesen
sind offensichtlich sehr viele ausländische, vor allem türkische, Erwerbspersonen, die
früher in dieser Erwerbskategorie kaum vertreten waren. Ausländische Selbständige
verfügen über ein Äquivalenzeinkommen von 800 €.
Die finanzielle Situation der Rentnerhaushalte hat sich in den letzten drei Jahren nicht
verbessert und liegt jetzt deutlicher unter dem Gebietsdurchschnitt.
2.3.5. Einkommen unterhalb verschiedener Bedarfsgrenzen
Der Anteil einkommensschwacher Haushalte ist im Vergleich zu 2002 leicht gestiegen.
Der Anteil der Armutsbevölkerung beträgt nun 16%. Im Vergleich zu SO 36 zeigt
es sich jedoch, dass die Armutsanteile im Graefekiez insgesamt als moderat zu bewerten
sind.
Tab. 13
Haushalte unterhalb verschiedenerEinkommens-
grenzen (%)
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
SO 36
2005
Bergmann
2005
(n=609) (n=653) (n=748) (n=664)
Armutsbevölkerung 23 16% 14% 31% 14%
konvent. Existenzminimum 24 33% 23% 37% 28%
Einkommensgrenzen
§ 9 WoFG 44% 40% 52% 40%
Unter den finanzschwachen Haushalten sind insbesondere Alleinerziehende und
Hartz IV-Empfänger überproportional vertreten.
23 Zur Armutsbevölkerung werden die Haushalte gezählt, deren Äquivalenzeinkommen weniger als die
Hälfte des Berliner Durchschnitts beträgt. Vgl. Statistisches Bundesamt (Hg.): Datenreport 2004.
Bonn 2004, S. 628f. Vgl. auch: Statistisches Landesamt Berlin (2003): Daten über Armut und soziale
Ungleichheit in Berlin. Im jüngsten Armutsbericht der Bundesregierung (2005) wird als ‚Armutsschwelle’
60% des Medians als Grenzwert benutzt. Zur besserer Vergleichbarkeit innerhalb Berlins
wird hier aber weiterhin von dem Grenzwert 50% des arithmetischen Mittels ausgegangen.
24 Das konventionelle Existenzminimum wird definiert als unterste Einkommensgrenze, das einem
Haushalt ermöglicht, am gesellschaftlichen Leben in angemessener Weise teilzunehmen. Dabei
wird vom Haushaltseinkommen die Warmmiete abgezogen. Der verbleibende Betrag muss die folgenden
Grenzwerte je Haushaltsgröße überschreiten: 1 Person 518 €, 2 Personen 740 €, 3 Personen
964 €, 4 Personen 1186 €, 5 Personen 1408€, 6 Personen 1631€.
16

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
2.3.6. Einkommen nach Nationalität
Die festgestellten Einkommensverhältnisse sind wesentlich von der Nationalität der
Haushalte abhängig.
Tab. 14
Einkommen nach Nationalität
alle Haushalte
deutsche
Haushalte
deutsch /
ausländ.
Haushalte
ausländische
Haushalte
türkische u.
türkischdeutsche
Haushalte 25
(n=609) (n=511) (n=57) (n=100) (n=98)
durchschnittliches Haushaltseinkommen
1.690 € 1.740 € 1.715 € 1.495 € 1.495 €
durchschnittliches Äquivalenzeinkommen
1.075 € 1.185 € 765 € 820 € 675 €
Armutsbevölkerung 16% 7% 35% 36% 48%
konventionelles Existenzminimum
33% 28% 47% 51% 64%
Einkommensgrenzen unterhalb
§ 9 WoFG 44% 38% 58% 63% 78%
2.4. Wohndauer und Fluktuation
Die Fluktuation, die ab der 2. Hälfte der neunziger Jahre stark zugenommen hatte,
hat sich in den letzten zwei Jahren leicht reduziert, bleibt insgesamt aber hoch. Entsprechend
ist die durchschnittliche Wohndauer sowohl in der Wohnung als auch im
Gebiet gewachsen.
Tab. 15
Wohndauer der Mieter in
der jetzigen Wohnung
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
Graefestr.
1998
SO 36
2005
Bergmann
2005
(%) (n=691) (n=709) (n=624) (n=822) (n=756)
im Erhebungsjahr eingezogen
26 2 6 3 2 2
1 Jahr vorher 12 19 17 13 16
2 Jahre 11 12 19 12 12
3 bis 5 Jahre 22 23 12 24 24
6 bis 10 Jahre 22 11 17 19 21
mehr als 10 Jahre 31 29 31 29 24
100 100 100 100 100
durchschnittliche Wohndauer
in der Wohnung (Jahre) 9,9 8,4 9,1 9,2 8,5
Weniger als die Hälfte der Haushalte hat in den letzten fünf Jahren ihre Wohnung
bezogen. Vor drei Jahren waren dies noch 60% gewesen. Ein knappes Drittel der
befragten Haushalte lebt seit mehr als 10Jahre in ihrer jetzigen Wohnung. Auch
dieser Wert ist leicht gewachsen.
25 Wir fassen türkische und deutsch-türkische Haushalte zusammen, weil es sich bei den deutschtürkischen
fast ausschließlich um Personen mit Immigrantenhintergrund aus der Türkei handelt.
26 Im Fragebogen wurde das Jahr des Einzugs abgefragt. Die Erhebung für die 98er Studie fand im
März 1998 statt, im Jahr 2002 wurde im Juni, 2005 im Februar/März befragt.
17

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Tab. 16
Wohndauer im Gebiet
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
SO 36
2005
Bergmann
2005
(%) (n=601) (n=701) (n=822) (n=751)
im Erhebungsjahr eingezogen
27 2 5 1 2
1 Jahr vorher 10 15 8 13
2 Jahre 8 10 9 9
3 bis 5 Jahre 18 20 20 21
6 bis 10 Jahre 21 13 16 21
mehr als 10 Jahre 41 37 46 34
100 100 100 100
durchschnittliche Wohndauer
im Gebiet (Jahre) 12,3 11,0 13,6 11,1
Abb. 8 Wohndauer der Haushalte in der Wohnung und im Gebiet
Prozent
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Zuzug 2005 2004 2003 2000 - 2002 1995 - 1999 mehr als 10
Jahre
Wohndauer in der Wohnung
Wohndauer im Gebiet
Die durchschnittliche Wohndauer im Wohngebiet liegt um dreieinhalb Jahre höher als
die Wohndauer in der Wohnung. Entsprechend ist die durchschnittliche Wohndauer
im Gebiet angestiegen. Auch die Stammbevölkerung mit mehr als 10 Jahre Wohndauer
im Gebiet hat zugenommen.
2.5. Herkunft
Der Anteil der Mieter, die vor dem Bezug der jetzigen Wohnung bereits im Altbezirk
Kreuzberg gelebt haben, ist stabil geblieben. Fast 25% wohnte vorher in einem westlichen
Innenstadtbezirk, 6% in einem westlichen Außenbezirk und 7% kommen aus
der östlichen Innenstadt.
Der Anteil von Haushalten, die vorher in einem der östlichen Bezirke von Berlin oder
in einem der fünf östlichen Bundesländer gelebt hat ist mit 7% weiterhin gering. Auch
der Anteil der aus Friedrichshain zugezogenen Bewohner steigt nicht.
27 siehe vorangehende Fußnote
18

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Tab. 17
Herkunft der Haushalte
nach Ortsteilen / Altbezirke
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
SO 36
2005
Bergmann
2005
(%) (n=593) (n=706) (n=822) (n=705)
Kreuzberg 31 31 31 25
Friedrichshain 2 2 4 2
Neukölln 11 10 9 7
Mitte / Wedding / Tiergarten 6 8 7 7
Schöneberg 8 7 3 8
Wilmersdorf / Charlottenburg 6 8 5 5
Außenbezirke West 6 5 5 5
Prenzlauer Berg/ Lichtenberg 2 3 4 3
Pankow / Weißensee * 1* * 1*
Treptow / Köpenick 1 * 1 1*
Marzahn / Hellersdorf /
Hohenschönhausen - - *
Berlin (ohne Bezirksangabe) 11 10 12
Brandenburg 1 1* 1 1*
Ostdeutschland * 1* 1 1*
Westdeutschland 12 20 14 18
Ausland 3 3 5 2
100 100 100
2.6. Arbeitsort und Verkehrsmittelwahl
2.6.1. Arbeitsort
Tab. 18
Graefestr. Graefestr. SO 36 Bergmann
Ort des Arbeitsortes / 2005 2002 2005 2002
Ausbildungsplatzes (%) (n=607) (n=713) (n=809) (n=611)
Wohngebiet 13 10 11 11
Kreuzberg 19 17 25 15
Innenstadt West 15 24 16 22
Innenstadt Ost 14 15 16 17
Außenbezirk Süd 13 15 12 16
Außenbezirk Nord/West 2 4 3 4
Außenbezirk Ost 4 4 5 4
Berlin allgemein 2 5 3 6
Umland 6 5 5 4
100 100 100 100
Der Anteil derjenigen, die ihren Arbeits- bzw. Ausbildungsplatz im Wohngebiet oder
im Altbezirk Kreuzberg haben, ist angestiegen. Die Zunahme ist vor allem durch die
größere Anzahl von Selbständigen verursacht worden, die überproportional in der
Wohnung oder der Wohnumgebung arbeiten.
Die Bedeutung der Innenstadt West als Arbeitsort ist stark zurückgegangen.
2.6.2. Verkehrsmittelwahl
Der Motorisierungsgrad stagniert. Wie bereits vor drei Jahren verfügen knapp zwei
Drittel der Haushalte im Gebiet Graefestraße über kein Auto. Der Anteil der Haushalte
mit mindestens einem Auto ist demnach gering.
19

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Tab. 19
Autobesitz (%)
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
SO 36
2005
Bergmann
2005
(n 601) (n=693) (n=822) (n=739)
kein Auto 61 62 65 61
ein Auto 35 35 32 35
zwei Autos und mehr 4 3 3 3
100 100 100 100
Kfz-Dichte auf 1.000 EW 233 230 199 240
Der Pkw-Besitz liegt aber mit 233 Autos auf 1.000 Einwohner ist geringfügig angestiegen,
liegt aber weiterhin erheblich unter dem Berliner Durchschnitt Durchschnitt
(364 Pkw/1.000 Ew. 28 ). Selbst für innerstädtische Altbauquartiere ist diese Größenordnung
gering.
Abb. 9 Autobesitz der Haushalte Graefestraße
35%
4%
61%
kein Auto
ein Auto
zwei und mehr Autos
Das meistgenutzte Verkehrsmittel sind die öffentlichen Busse und Bahnen (ÖPNV).
Jeder zweite Bewohner im Graefekiez nutzt sie regelmäßig für den Weg zum Ausbildungs-
oder Arbeitsplatz.
Tab. 20
Graefestr. Graefestr. SO 36 Bergmann
Nutzung von Verkehrs- 2005 2002 2005 2005
mitteln (%) (n=603) (n=632) (n=816) (n=679)
Pkw 15 15 15 13
ÖPNV 33 27 28 33
Fahrrad 18 20 13 15
zu Fuß 6 6 8 6
Kombination mit Auto 6 9 12 27
Kombination ohne Auto 22 22 25 5
100 100 100 100
28 Aktuelle Daten zur Entwicklung der Städte, Kreise und Gemeinden, Ausgabe 2004 des
Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung Bonn (BBR), 327 nach StaLa Ende 2002
20

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Nur ein Fünftel der Befragten nutzt das Auto entweder als alleiniges oder in Kombination
mit anderen Verkehrsmitteln für die Fahrt zur Ausbildungs- bzw. Arbeitsstelle.
24% der Bewohner nutzen keine motorisierten Verkehrsmittel, d.h. sie fahren mit dem
Fahrrad und / oder gehen zu Fuß, um zur Arbeit zu gelangen.
2.7. Wohnverhältnisse und Wohnungsstruktur 29
Der Wohnungsbestand im Gebiet Graefestraße beläuft sich auf ca. 8.500 Wohnungen.
Bei der Begehung wurde ein Leerstand von 550 WE, also ca. 6,5%, festgestellt.
30
Die Wohnverhältnisse haben sich seit der letzten Untersuchung 2002 nicht mehr
wesentlich verändert. Aufgrund der geringen Modernisierungsaktivitäten haben sich
weder der Wohnungsspiegel noch der Ausstattungsstandard verändert.
2.7.1. Wohnungsgröße
Der Großteil der Wohnungen (68 %) besitzt eine Wohnungsgröße zwischen 1,5 bis
drei Zimmern. Große, familiengeeignete Wohnungen ab drei Zimmer kommen im
Graefekiez mit 15% relativ häufig vor. Demzufolge fällt die durchschnittliche Zimmer-
und Quadratmeterzahl der Wohnungen für ein Altbauquartier gut durchschnittlich aus.
Tab. 21
Wohnungsspiegel (%)
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
Graefestr.
1998
Graefestr.
1995
SO 36
2005
Bergmann
2005
(n=609) (n=713) (n=634) (n=) (n=815) (n=757)
1 Zimmer 17 20 16 17 14 11
1,5-2 Zimmer 37 33 35 36 37 41
2,5-3 Zimmer 31 32 32 33 34 35
3,5-4 Zimmer 12 11 12 10 10 9
4,5 und mehr Zimmer 3 4 5 4 3 4
100 100 100 100 100 100
durchschnittliche Zimmerzahl 2,4 2,4 2,5 2,3 2,4 2,5
durchschnittliche Größe (m²) 73,8 73,9 76,2 72,0 73,3 75,3
2.7.2. Belegung und Wohnflächenverbrauch
Der Wohnflächenkonsum zeigt nach langer Zeit des stetigen Ansteigens eine leichte
Verringerung.
In der Norm des sozialen Wohnungsbaus, nach der den Haushalten Wohnungen zur
Verfügung stehen sollen, deren Zimmeranzahl gleich oder eins größer ist als die Zahl
der Haushaltsmitglieder, leben 74 % der erfassten Haushalte im Gebiet Graefestraße.
Tab. 22
Belegungssituation
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
Graefestr.
1998
Graefestr.
1995
SO 36
2005
(n=597) (n=707) (n=628) (n=) (n=842)
Bergmann
2005
(%)
(n=757)
gravierend überbelegt 1 2 3 5 3 1
überbelegt 9 5 5 4 10 4
Norm Sozialer Wohnungsbau 74 76 80 80 76 80
unterbelegt 16 18 12 11 11 15
100 100 100 100 100 100
29 In die Befragung konnten nur bewohnte Wohnungen einbezogen werden.
30 Nach Angaben im Wohnungsmarktbericht Berlin 2004 der IBB wird der Leerstand in Berlin auf 5%
geschätzt. Vgl. S. 14
21

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Eine Überbelegung der Wohnungen liegt noch bei 9 % der befragten Haushalte vor.
In diesen Fällen steht den Haushalten ein Zimmer weniger zur Verfügung als Haushaltsmitglieder
vorhanden sind. Dieser Wert ist gegenüber 2002 leicht angestiegen.
Der Anteil unzureichender Wohnverhältnisse, bei denen die Haushalte zwei Zimmer
weniger als Haushaltsmitglieder haben, ist dagegen leicht gesunken. Diese extreme
Unterversorgung mit Wohnraum bildet mit 1 % nur noch eine Ausnahme.
Tab. 23 Belegungsmatrix der Haushalte im Gebiet Graefestraße(%)
Zimmer
Personen
1 2 3 4 > 5 gesamt
(n=597)
1 16 1 * - - 17
1,5-2 23 11 2 1* - 37
2,5-3 7 12 7 4 * 30
3,5-4 1 7 2 2 2 14
4,5 u.m. - 1* 1* * 3
gesamt 47 31 12 8 2 100
Die Unterbelegung, zwei und mehr Räume mehr als Haushaltsmitglieder, ist gegenüber
2002 leicht zurückgegangen. Sie ist höher als in SO 36 und liegt auf dem gleichen
Niveau wie im Bergmannkiez.
Der durchschnittliche Wohnflächenverbrauch ist seit der letzten Untersuchung leicht
zurückgegangen und hat damit den langjährigen Trend durchbrochen. Pro Person
liegt der Wohnflächenkonsum bei durchschnittlich 39,3 m².
Tab. 24
Wohnfläche pro Person
nach Haushaltsgröße
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
Graefestr.
1998
Graefestr.
1995
SO 36
2005
Bergmann
2005
(m²) (n=609) (n=668) (n=627) (n=) (n=) (n=734)
1 Person 55,8 55,9 54,7 51,8 56,3 58,4
2 Personen 43,1 42,4 42,5 41,3 38,8 44,7
3 Personen 32,2 33,7 32,7 30,8 29,4 31,5
4 Personen 22,9 27,1 27,6 25,2 23,3 27,6
5 u. mehr Personen 18,7 20,1 19,4 15,9 19,1 17,8
Durchschnitt m² / Person 39,3 41,6 39,5 37,2 35,4 42,5
Je kleiner die Haushalte sind, desto mehr Pro-Kopf-Wohnfläche verbrauchen sie.
2.7.3. Modernisierungsgeschehen
Nach Angaben der Mieter betrug in den letzten Jahren die jährliche Modernisierungsrate
der Wohnungen ca. 3%. 31
31 Die Haushalte, die nicht wussten, ob in der Wohnung schon eine Modernisierung erfolgt ist, sind
größtenteils erst in den letzten Jahren eingezogen. Es ist also davon auszugehen, dass viele von
diesen Wohnungen ein paar Jahre vor dem Einzug der heutigen Mieter modernisiert wurden
22

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Tab. 25
Jahr der Modernisierung 32
(ohne Dachgeschoss)
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
SO36
2005
Bergmann
2002
(%) (n=609) (n=634) (n=822) (n=617)
unmodernisiert oder Modernisierung
vor 1990 50 52 56 50
1990 - 1994 3 6 6 5
1995 - 1999 9 10 6 14
2000 - 2003 13 16 11 11
2004 - 2005 3 3
weiß nicht 22 16 18 20
100 100 100 100
2.7.4. Ausstattung der bewohnten Wohnungen
Der Ausstattungsstand der bewohnten Wohnungen im Gebiet ist vergleichsweise gut
und hat sich in den vergangenen Jahren weiterhin verbessert.
Tab. 26
bewohnte Wohnungen
nach Ausstattungsstufen 33
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
Graefestr.
1998
Graefestr.
1995
SO 36
2005
Bergmann
2005
(%) (n=609) (n=705) (n=622) (n=) (n=815) (n=786)
1: ohne Bad und SH, WC
außerhalb der Wohnung 1 2 3 5 1 *
2: mit WC, ohne Bad und SH 3 5 9 12 3 4
3: ohne SH, mit Bad u. WC
o. mit SH u. WC ohne Bad 10 12 22 20 13 10
4: mit SH, Bad und WC 86 82 66 65 83 87
100 100 100 100 100 100
86% der Wohnungen im Graefekiez verfügen inzwischen über alle Merkmale des
Vollstandards nach den Kriterien des Berliner Mietspiegels. Der geringe Anteil an
Substandardwohnungen und an einfach ausgestatteten Wohnungen (Ausstattungsstufe
2) ist weiter zurückgegangen.
Die Heizungsausstattung hat sich gegenüber 2002 praktisch nicht mehr berändert.
83% der bewohnten Wohnungen verfügen entweder über eine Etagen- bzw. Zentralheizung
oder eine Nachtspeicherheizung.
Tab. 27
Heizungsausstattung der
Wohnung
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
Graefestr.
1998
Graefestr.
1995
SO 36
2005
Bergmann
2005
(%) (n=609) (n=708) (n=639) (n=) (n=816) (n=794)
Ofenheizung 13 15 22 30 16 11
Etagenheizung 31 33 35 30 27 43
Zentralheizung 53 51 41 40 53 42
sonstige Heizungssysteme 3 2 3 n.a. 3 5
100 100 100 100 100 100
32 Der Umfang der Modernisierung wurde nicht abgefragt. Es ist davon auszugehen, dass eine Reihe
von geringfügigen Standardverbesserungen (z.B. Gegensprechanlage) und reine Instandsetzungsarbeiten
(Renovierung des Treppenhauses, Verputzen, Streichen der Fassade, etc.) mit benannt
worden sind. Dies lässt sich auch daran ablesen, dass der Modernisierungsumfang bei einigen
Wohnungen nicht zum Vollstandard führte
33 Die Ausstattungsstufen entsprechen denen des Berliner Mietpreisspiegels.
23

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Die Wohnung ohne Innentoilette kommt nur noch vereinzelt vor. Ein Bad mit Dusche
und/oder Badewanne ist fast in jeder bewohnten Wohnung (92%) vorzufinden. Zwischenlösungen
wie eine Mobildusche oder eine Dusche ohne einen eigenen Raum
sind fast verschwunden.
Tab. 28
Sanitärausstattung der
Wohnung
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
Graefestr.
1998
Graefestr.
1995
SO 36
2005
Bergmann
2005
(%) (n=609) (n=710) (n=639) (n=) (n=796) (n=712)
Toilette
- Außentoilette 1 2 4 7 1 1*
- Innentoilette 99 98 96 93 99 99
Badezimmer 92 90 85 79 97 91
- mit Dusche 33 36 35 40 45
- mit Wanne 48 66 63 72 60
- gefliestes Bad
außerhalb eines Bades
68 67 65 76 71
- Mobildusche 5 4 5 3 2
- feste Dusche ohne eige-
*
} 7
nen Raum
3 4
* 1
Warmwasserversorgung
- zentrales Warmwasser 27 25 42 33 24
- Durchlauferhitzer 60 63 44 56 65
- Boiler 14 10 12 16 9
- Badeofen 4 2 2 4 2
Bei den übrigen Ausstattungsmerkmalen hat es nur noch marginale Veränderungen
gegeben. 34
Tab. 29
sonstige Ausstattung der
Wohnung
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
Graefestr.
1998
Graefestr.
1995
SO 36
2005
Bergmann
2005
(%) (n=609) (n=702) (n=639) (n=) (n=822) (n=760)
Balkon / Terrasse 45 45 42 39 34 21
Aufzug 15 12 10 n.a. 11 8
Gegensprechanlage 80 80 69 57 77 81
Kabelfernsehen 69 70 58 n.a. 60 63
Doppel-/Verbundglasfenster
Doppel-/Verbundglasfenster
49 49 50 44 44 54
teilweise
25 26 32 30 22 25
verstärkte Elektrosteige-
28 29
leitung
n.a. n.a. 25 28
Einbauküche 30 29 26 n.a. 30 24
Parkett / Holzdielen 58 56
} n.a. } n.a.
50 63
Teppichboden 15 15
21 9
Gäste-WC 5 2 n.a. n.a. 5 9
sonstiges 2 3 4 1 3
34 Die Abnahmen bei den Merkmalen Balkon, Fahrstuhl sind hauptsächlich durch die unterschiedliche
Gewichtung der einzelnen Fragebögen in der 2005 durchgeführten Untersuchung, die sich durch eine
stärkere Gewichtung ausländischer Haushalte ergab, und nicht durch eine tatsächliche Verringerung
entsprechender Wohnungen verursacht.
24

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
2.7.5. Mängel der bewohnten Wohnungen
Wie die meisten Indikatoren der Wohnverhältnisse haben sich auch die Wohnungsmängel
nur gering verändert. Dennoch weisen alle Indikatoren darauf hin, dass die
Zahl der Wohnungsmängel im Steigen begriffen ist. Der Anteil der Wohnungen mit
lediglich leichten Mängeln hat sich verringert, der mit mehreren Mängeln etwas erhöht.
Auch der Anteil der völlig mängelfreien Wohnungen hat sich verringert.
Tab. 30
Wohnungsmängel
(Mehrfachnennungen möglich)
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
SO 36
2005
(%) (n=609) (n=676) (n=822)
Bergmann
2002
(n=)
Schimmel / Feuchtigkeit 14 12 20 12
Fenster undicht 37 29 38 31
Heizungsanlage defekt 9 6 8 6
Sanitäranlage defekt 10 7 8 9
Elektroinstallation defekt 8 8 7 7
sonstige Mängel 9 12 9 14
Wohnung ohne Mängel 37 47% 37% 41%
Als gravierend ist der 14%-Anteil der Wohnungen, die Schimmel oder Feuchtigkeit
aufweisen, einzuschätzen. Die mittelschweren Wohnungsmängel wie eine defekte
Heizung, defekte Sanitäreinrichtungen oder defekte Elektroinstallationen haben sich
in ihren Anteilen praktisch nicht verändert.
Sowohl der Anteil der Wohnungen, die mehrere gravierende Mängel aufweisen als
auch der mit gravierenden Mängeln sind leicht gestiegen.
Tab. 31
Wohnungen nach Mängeln
35
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
Graefestr.
1998
Graefestr.
1995
SO 36
2005
Bergmann
2005
(%) (n=609) (n=676) (n=607) (n=) (n=748) (n=469)
keine / sehr leichte Mängel 66 70 64 56 59 73
leichte Mängel 12 13 20 21 10 10
mehrere Mängel 17 15 13 15 27 15
gravierende Mängel 5 2 4 8 4 2
100 100 100 100 100 100
2.7.6. Verbesserungswünsche an den Wohnungen
Insgesamt werden nur noch wenige Verbesserungswünsche geäußert. Sechs von
zehn Haushalten äußerten keine Modernisierungswünsche.
35 Wenn Mieter nur den Mangel ‚undichte Fenster‘ angegeben haben, wurde dies unter sehr leichte
Mängel eingeordnet. Leichte Mängel sind Wohnungen mit defekten Sanitär- oder Elektroanlagen.
Schwere Mängel bestehen, wenn Feuchtigkeit / Schimmel in der Wohnung oder eine defekte Heizungsanlage
angegeben wurde. Bei ‚unbewohnbaren Wohnungen‘ treten beide schweren Mängel
bzw. ein schwerer und mehrere leichte Mängel auf.
25

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Tab. 32
Graefestr.
Verbesserungswünsche an 2005
der Wohnung
(Mehrfachnennungen möglich) Alle
unterhalb
Vollstandard
Graefestr.
2002
SO 36
2005
Bergmann
2005
(% der Haushalte) (n=670) (n=107) (n=635) (n=822) (n=798)
Modernisierung / Verbesserung
vom Badezimmer 6 12 9 5 6
Bad mit WC / Innentoilette * 1* * *
Dusche / Badewanne 2* 1* * -
Verbesserung Küche 3 -
Gasetagen-/Zentralheizung 4 16 7 7 5
Durchlauferhitzer / Boiler 1* 4* 2 2 2
bessere Fenster 8 11 7 8 8
Gegensprechanlage 3 5* 3 1* 4
Kabelfernsehen * 1* * 1*
Wärme-/Schalldämmung * 2 1* 1*
Elektroerneuerung 3 2 2
Parkettboden / Dielen 2 1 2
Balkon 9 5* 8 7 10
Aufzug 3 2* 4 2 2
sonstiges 9 2* 4 2 9
durchschnittliche Anzahl der
Nennungen 1,0 1,1 1,2 1,0 1,2
Haushalte ohne Verbesserungswünsche
58% 50% 64% 58% 57%
Relevante Äußerungen zu Verbesserungen werden zu Modernisierungen im sanitären
Bereich (vornehmlich Modernisierungsmaßnahmen im Badezimmer), zum Einbau
eines zentralen Heizungssystems (Gasetagen- oder Zentralheizung) oder zu lärm-
und wärmedämmenden Doppel- bzw. Verbundglasscheiben gemacht. Jeder zehnte
möchte einen Balkon haben. Diese Zusatzausstattung wollen mehr Haushalte im
Vollstandard haben als im Teilstandard. Für deren Mieter ist ein zusätzlicher Balkoneinbau
meistens zu teuer.
In Wohnungen unterhalb des Vollstandards wollen 16% der Haushalte eine moderne
Heizungsanlage haben.
Weiterhin existiert aber ein relevanter Teil der Haushalte, der wegen der mit der Ausstattungsverbesserung
einhergehenden Mieterhöhung auf den Vollstandard verzichten
will. So möchte knapp die Hälfte aller Mieter, die nicht in einer Vollstandardwohnung
leben, keine weitere Wohnstandardverbesserung.
2.8. Miete
Die Mieten in sind seit der letzten Erhebung weiter angestiegen. Da der Umfang der
Modernisierungen nicht sehr groß war, erklärt sich der Anstieg im Wesentlichen
durch die Mieterhöhungen im Bestand und bei Neuvermietungen.
2.8.1. Nettokaltmiete
Die durchschnittliche Nettokaltmiete im Gebiet Graefestraße liegt bei 4,74 Euro/m² -
ohne Berücksichtigung der Dachgeschosswohnungen bei 4,62 Euro/m². Dies bedeutet
gegenüber 2002 eine Steigerung von 6%.
In der Entwicklung gab aber deutliche Unterschiede zwischen den vier Größenklassen
im Vollstandard. Während die Kleinstwohnungen bis 40 m² im Schnitt sogar billiger
geworden sind, sind Mietpreis der Wohnungen 40 - 60 m² bzw. ab 90 m² mit je
11% am stärksten gewachsen.
26

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Tab. 33
Gebietsmiete (nettokalt)
Graefestraße 2005 36
(in Euro/m²)
(Spannen) / (Nennungen)
ohne Bad,
ohne SH,
WC außerhalb
der
Wohnung
mit WC, ohne
Bad u. SH
ohne SH, mit
Bad u. WC
oder mit SH
u. WC ohne
Bad
mit SH, Bad
u. WC
Ausstattungsstufe 1 2 3 4
2,47* - 4,42* 5,78
unter 40 m²
(2,32 - 5,70) (3,84 – 9,71)
(1) (-) (4) (37)
- 3,60 4,54 5,35
40 m² bis unter 60 m²
(3,09 - 3,92) (1,16 - 6,96) (2,82 – 7,91)
(10) (12) (81)
- 2,33* 3,69 4,79
60 m² bis unter 90 m²
(2,08– 2,62) (0,81 -5,73) (2,39 -8,06)
(4) (12) (102)
- 2,37* 4,54
90 m² und mehr
- (1,48 - 4,24) (1,98 – 9,02)
(-) (9) (96)
* keine gesicherte Aussage möglich, da zu geringe Fallzahlen
Die Quadratmetermiete der Vollstandardwohnungen in den Gebieten liegt in allen
Kategorien über den Werten der entsprechenden Felder des Berliner Mietspiegels
2005 für Altbauten bis 1918..
Tab. 34
Berliner Mietspiegel 2005
Altbau (nettokalt)
einfache Lage
(in Euro/m²) / (mit Spannen)
ohne Bad,
ohne SH,
WC außerhalb
der
Wohnung
mit WC, ohne
Bad u. SH
ohne SH, mit
Bad u. WC
oder mit SH
u. WC ohne
Bad
mit SH, Bad
u. WC
Ausstattungsstufe 1 2 3 4
unter 40 m²
3,16
(2,60-3,94)
4,97
(3,07 -6,35)
40 m² bis unter 60 m²
2,99
(2,78-3,37)
4,48
(3,11-5,87)
60 m² bis unter 90 m²
2,95
(2,69-3,37)
4,39
(3,06-5,83)
90 m² und mehr
2,80
(2,53 -3,28)
4,12
(2,81-5,90)
36 Im Gegensatz zum Berliner Mietspiegel, der eine Kappung der Extremwerte vornimmt, fließen in die
Gebietsmiete alle erhobenen Mietwerte ein. Sowohl die Durchschnitts- als auch die Spannenwerte
beinhalten das vorgefundene Mietniveau im Untersuchungsgebiet.
27

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Abb. 10 Mieten der Vollstandardwohnungen (ohne Dachgeschoss) in den
Untersuchungsgebieten von Kreuzberg im Vergleich zum Berliner
Mietspiegel 2005
nettokalt (EURO/m²)
6
5
4
3
2
1
0
unter 40m² 40 bis u. 60m² 60m² bis u. 90m² 90m² und mehr
Gebietsmiete SO 36 Gebietsmiete Graefestraße
Gebietsmiete Bergmann-Nord Mietspiegel einfache Lage
Tab. 35
Gebietsmiete 2005 (nettokalt)
nach Gebietsteilen 37
- ohne Dachgeschoss -
(in Euro/m²)
(Spannen)
(Nennungen)
Bergmann-Nord Graefestraße SO 36
ohne SH, mit
Bad u. WC
oder mit SH
u. WC ohne
Bad
mit SH, Bad
u. WC
ohne SH, mit
Bad u. WC
oder mit SH
u. WC ohne
Bad
mit SH, Bad
u. WC
ohne SH, mit
Bad u. WC
oder mit SH
u. WC ohne
Bad
mit SH, Bad
u. WC
Ausstattungsstufe 3 4 3 4 3 4
* 5,44 4,42* 5,78 4,63* 5,34
unter 40 m²
- (3,59 – 7,24) (2,32 - 5,70) (3,84 – 9,71) (3,10 - 6,63) (2,86 – 7,94)
(2) (24) (4) (37) (4) (52)
3,87 5,36 4,54 5,35 4,37 4,97
40 m² bis unter 60 m² (2,79 – 5,65) (1,87 – 8,00) (1,16 - 6,96) (2,82 – 7,91) (1,87 – 6,53) (1,60 – 7,79)
(15) (115) (12) (81) (13) (101)
3,77 4,97 3,69 4,79 3,50 4,56
60 m² bis unter 90 m² (2,23 - 5,13) (2,20 – 7,40) (0,81 -5,73) (2,39 -8,06) (1,98 – 5,31) (2,29 – 7,59)
(13) (127) (12) (102) (18) (167)
3,34 4,90 2,37* 4,54 2,85 4,30
90 m² und mehr
(2,33 – 5,00) (1,73 –8,83) (1,48 - 4,24) (1,98 – 9,02) (1,84 – 4,44) (1,75 – 9,23)
(10) (86) (9) (96) (18) (89)
Der Gebietsmietspiegel aufgeschlüsselt nach den drei Kreuzberger Gebieten zeigt,
dass die Durchschnittswerte in SO 36 am niedrigsten sind, der Graefekiez in der
Mitte liegt und das Gebiet Bergmannstraße-Nord am teuersten ist.
2.9. Mietbelastung
Die durchschnittliche Mietbelastung unter Berücksichtigung von Wohngeld (bruttokalt)
beläuft sich auf 28,8% des Haushaltsnettoeinkommens. Über ein Viertel der Haushalte
hat eine Brutto-Kaltmietbelastung, die unterhalb von 20% liegt. Fast der gleiche
Anteil muss für die Miete schon über 35% des Haushaltseinkommens aufbringen.
37 vgl. Anmerkung der letzten Fußnote
28

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Tab. 36
Bruttokaltmietbelastung
der Haushalte bei Berücksichtigung
von Wohngeld
(%)
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
Graefestr.
1998
SO 36
2005
Bergmann
2005
(n=568) (n=614) (n=563) (n=726) (n=686)
bis 10% 5 4 3 4 5
10 bis unter 20% 23 24 26 22 23
20 bis unter 25% 19 22 14 14 16
25 bis unter 30% 15 16 15 16 17
30 bis unter 35% 12 13 16 14 13
35% und mehr 27 21 26 30 26
100 100 100 100 100
Durchschnitt 28,8% 27,3% 28,4% 30,0% 28,6
Eine hohe Mietbelastung besitzen insbesondere Einpersonenhaushalte, Alleinerziehende
und einkommensschwache Haushalte. Beispielsweise müssen 60% aller
Haushalte, die unterhalb der Grenzen des konventionellen Existenzminimums liegen,
eine Kaltmietbelastung von über 35% tragen.
Abb. 11 Bruttokaltmietbelastung nach Haushaltstypen im Zeitvergleich
Prozent
35
30
25
20
15
10
5
0
Einpersonenhaushalt
Paar ohne
Kinder
Alleinerziehende
Paar mit
einem Kind
1998 2002 2005
Paar mit
mehreren
Kindern
alle
Haushalte
Der Anteil von Wohngeldbeziehern ist mit 7% ebenso durchschnittlich wie die Höhe
des Wohngeldes mit durchschnittlich 130 Euro.
2.10. Soziale Netzwerke
Die sozialen Netzwerke werden über das Vorhandensein von Freundschaften, Bekanntschaften
und Verwandten sowie die Beurteilung des Zusammenlebens mit der
Nachbarschaft beschrieben.
Zusammengenommen zeigen die Indikatoren eine wieder langsam wachsende Gebietsverbundenheit
und -zufriedenheit. Zwar war die Gebietsbindung auch in den
letzten Jahren relativ hoch. Es hatte sich aber eine abnehmende Tendenz gezeigt,
die allerdings nicht auf den Graefekiez begrenzt war, sondern faktisch alle innerstädtischen
Wohngebiete betroffen hatte.
29

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
2.10.1. Freunde, Bekannte und Verwandte
Die sozialen Netzwerke im Gebiet Graefestraße sind als intensiv einzuschätzen und
bilden ein Potential des Wohngebiets.
Tab. 37
Freunde, Bekannte und
Verwandte (%)
(Mehrfachantworten möglich)
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
SO 36
2005
Bergmann
2005
(n=609) (n=713) (n= ) (n=716)
Freunde 67 64 78 69
Bekannte 63 62 68 66
Verwandte 16 18 27 17
ohne Angabe 12 12 7 10
Es gibt nur sehr wenige Haushalte, die über keine sozialen Netzwerke im Gebiet
verfügen. Der Großteil der Haushalte kann zumindest auf eine dieser wichtigen Personengruppen
zurückgreifen.
2.10.2. Bewertung der Nachbarschaft
84% der Haushalte beurteilen die Nachbarschaft positiv. Die positive Bewertung der
Nachbarschaft hängt nur unwesentlich von sozialen Merkmalen oder von der Wohndauer
ab.
Tab. 38
Graefestr. Graefestr. SO 36 Bergmann
Bewertung der Nachbar- 2005 2002 2005 2005
schaft (%) (n=609) (n=614) (n=822) (n=783)
gefällt 38 39 38 39
gefällt einigermaßen 46 42 42 43
gefällt nicht 6 7 9 5
egal 3 4 4 3
kann ich nicht beurteilen 7 7 7 10
100 100 100 100
2.10.3. Zuzugsempfehlung in das Wohngebiet an Freunde
Zwei Drittel der Bewohner im Gebiet Graefestraße würden ihren Freunden den Zuzug
in ihr Wohngebiet ohne Einschränkung empfehlen. Von einem Zuzug eher abraten
würden nur 12% der Bewohner. Damit liegt die Wertschätzung der Bewohner für
den Graefekiez, die sich in diesen Antworten ausdrückt, unter der im Bermannkiez
aber über der in SO 36. Insgesamt ist die Zustimmung gegenüber 2002 gewachsen.
Tab. 39
Graefestr. Graefestr. SO 36 Bergmann
Empfehlung an Freunden, 2005 2002 2005 2005
ins Wohngebiet zu ziehen (n=683) (n= (n=) (n=)
den Zuzug empfehlen 67 64 59 75
eventuell / teils - teils 21 24 28 18
vom Zuzug abraten 12 11 13 4
100 100 100 100
2.11. Umzugsabsichten
Neben den Umzugsabsichten wurde nach dem Zielgebiet bei einem möglichen Auszug
und nach den Umzugsgründen gefragt.
30

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
2.11.1. Wohnungs- und Gebietswechsel
43% der Haushalte im Gebiet bekundeten aktuell keinen Auszugswunsch. Sie sind
offensichtlich mit der Wohnsituation und mit der Situation im Gebiet zufrieden, jedenfalls
soweit, dass sie deswegen nicht über einen Auszug nachdenken. Ein aktueller
Auszugswunsch liegt bei 18% der Bewohner vor. 40% planen einen Auszug zu einem
späteren Zeitpunkt.
Tab. 40
Absicht, die Wohnung zu
verlassen
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
Graefestr.
1998
SO 36
2005
Bergmann
2005
(%) (n=607 ) (n=702) (n=629) (n=)
keine Auszugsabsicht 43 44 47 47 47
vorhandene Auszugsabsicht 17 18 19 16 12
späterer Zeitpunkt 40 38 34 37 41
100 100 100 100 100
Insgesamt sind diese Anteile gegenüber 2002 nahezu gleich geblieben. Der hohe
Anteil derjenigen, die sich vorstellen können, zu einem späteren Zeitpunkt aus der
Wohnung zu ziehen - hat sich auch in vergleichbaren Untersuchungen in anderen
Stadterneuerungsgebieten gezeigt.
Tab. 41
Gebietswunsch (%)
(Haushalte, die aus ihrer
Wohnung ziehen wollen)
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
SO 36
2005
Bergmann
2005
(n=389) (n=384) (n=483) (n=421)
im Gebiet bleiben 48 49 41 60
Berliner Innenstadtbezirk 25 22 29 11
Berliner Außenstadtbezirk 11 11 6 10
Berliner Umland 2 3 3 2
woanders hinziehen 13 11 17 14
Gegend ist egal 2 4 3 3
100 100 100 100
Von den umzugswilligen Haushalten wollen 47% eine neue Wohnung im Graefekiez
beziehen. Über ein Drittel möchte in ein anderes Wohnquartier in Berlin ziehen.
Insgesamt wollen also über zwei Drittel der Bewohner im Gebiet Graefestraße entweder
weiterhin in der Wohnung oder in einer anderen Wohnung im Gebiet wohnen
bleiben. Damit hat sich der Anteil von Bleibewilligen im Vergleich zu der vorangegangenen
Untersuchung leicht verringert. Insgesamt zeigt dieses Ergebnis dennoch,
dass die meisten Bewohner mit den vorhandenen Wohnverhältnissen zufrieden sind.
Tab. 42
Bleibe- und Wegzugsabsicht
Graefestr.
2005
Graefestr.
2002
SO 36
2005
Bergmann
2005
(%) (n=609) (n=702) (n=852) (n=794)
in der Wohnung oder im
Gebiet bleiben 70 72 68 79
Gebiet verlassen 38 30 28 32 21
100 100 100 100
Die Gruppe der Haushalte, die weder die Wohnung noch das Gebiet verlassen möchten,
unterscheidet sich in einigen Punkten vom Gebietsdurchschnitt. Unter-
38 inkl. der Haushalte, die sofort oder später umziehen wollen und denen das Gebiet egal ist.
31

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
repräsentiert sind die Haushalte mit Kindern. Leicht überdurchschnittlich ist der Rentneranteil,
während Arbeitslose seltener im Gebiet bleiben wollen.
2.11.2. Gründe für den Umzug
Für den Auszugswunsch wurden häufig mehrere Gründe aufgezählt. Die Hälfte der
auszugswilligen Haushalte hat einen einzigen Grund genannt. Im Durchschnitt wurden
1,7 Gründe aufgeführt.
Tab. 43
Auszugsgründe der umzugswilligen
Haushalte
(Mehrfachnennungen möglich)
Graefestr
2005
% der
Haushalte
Graefestr.
2002
% der
Haushalte
SO 36
2005
% der
Haushalte
Bergmann
2005
% der
Haushalte
(%) (n=394) (n=383) (n=487) (n=421)
Wohnung 79 65 43
zu teuer 17 16 14 17
zu klein 21 18 18 24
zu groß 2* 2* 2 2
unzureichende Ausstattung 14 21 13 24
Mängel Haus / Wohnung 13 6 12 8
Eigentumsbildung 4* 2* 1* 3
Zu laut 14 n.a. 10 25
Gegend 53 41 1*
Wohngegend 2* 3 7
Müll / Dreck / Hundekot 7 16 5 5
fehlende Grün- / Freiflächen
2 * 1* 10
Verkehrsaufkommen 5 15 4 9
Sozialstruktur/Nachbarschaft
16 9 15 1*
Ausländer 4 7 6 1*
Angst vor Ge-
4 4 5 1*
walt/Kriminalität
kinderungeeignete Gegend - 6 3 8
ins Grüne / Berlin verlassen 6 4 6 20
private Gründe 9 15 17 11
berufliche Gründe 14 11 10 4
sonstige Gründe 14 2* 11
gesamt
durchschnittliche Anzahl an
Nennungen 1,7 1,7 1,7 1,2
Direkte oder indirekte Mängel der Wohnung werden als wichtigste Auszugsgründe
benannt. Vor allem werden die geringe Wohnungsgröße und die hohe Miete angeführt.
Die unzureichende Ausstattung, die 2002 noch der wichtigste Grund zum Wohnungswechsel
war, hat an Bedeutung verloren.
Unter den gebietsbezogenen Gründen ist die Ablehnung der Sozialstruktur sowie der
engeren und weiteren Nachbarschaft stärker geworden. Dabei ist zwar die direkte
Ablehnung der Ausländer im Gebiet seltener geäußert worden. Dennoch muss man
davon ausgehen, dass Konflikte mit multikulturellen bzw. multiethnischen Hintergrund
zu der Problematik beigetragen haben. Andererseits wird die negative Einstellung
gegenüber Teilen der Nachbarschaft nur von knapp einem Fünftel der auszugeswilligen
Bewohner geteilt.
Die Kritik am schulischen Angebot ist unter den Haushalten mit Kindern in relevantem
Umfang vertreten. Ca. 10% aller befragten Eltern mit Kindern im Gebiet gab an, wegen
der Schule wegziehen zu wollen.
32

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Schließlich sind private und berufliche Gründe, also Gründe, die weder in Mängeln
der Wohnung noch der Wohngegend liegen, weiterhin wichtig für den Entschluss,
Wohnung und Wohngegend zu verlassen.
Bei der Analyse der Sozialstruktur der Umzugswilligen fällt auf, dass sie ein eher
unterdurchschnittliches Einkommen haben. Dies gilt gleichermaßen für die, die nach
einem Umzug im Gebiet wohnen bleiben wollen, wie auch die, die das Gebiet verlassen
wollen. Dazu trägt der hohe Anteil junger, in Ausbildung befindlicher Personen
bei. Aber auch die Berufstätigen unter den Umzugswilligen haben ein leicht unterdurchschnittliches
Einkommen gegenüber allen Berufstätigen im Gebiet. Dies besagt
allerdings nicht, dass im Ergebnis tatsächlich mehr Haushalte mit geringeren Einkommen
Wohnung und Gebiet verlassen. Viele Einkommensschwache werden ihren
Umzugswunsch gerade wegen ihrer geringen Mietzahlungskraft nicht umsetzen können.
Tab. 44
Soziostrukturelle Merkmale nach
Umzugsgründen
Alle Haushalte
Haushalte
mit Umzugswunsch
zu teuer zu klein
Umzugsgrund
unzureichende
Ausstattung
Sozialstruktur
Schule
(n=609) (n=333) (n=66) (n=84) (n=53) (n=80) (n=16)
durchschnittliche Haushaltsgröße 1,88 1,98 2,06 2,39 1,77 2,23 3,06
Anteil an Einpersonenhaushalten 47% 45% 39% 35% 43% 39% 6%
Anteil an Haushalten mit Kindern 23% 27% 34% 46% 19% 36% 82%
Anteil an Haushalten mit Kindern in
31% 36% 33% 14% 26% 71%
familiengeeigneten Wohnraum 39 28%
Studentenanteil 13% 14% 10% 10% 9% 9% 0%
Rentneranteil 11% 7% 7% 1% 22% 5% 0%
Erwerbslosenquote 24% 27% 27% 33% 22% 40% 7%
Anteil an Erwerbshaushalte40 61% 61% 73% 64% 50% 59% 94%
Anteil an ausländischen Haushalten 25% 30% 30% 31% 33% 34% 16%
durchschnittl. Haushaltseinkommen 1.690 € €1.608 €1.485 €1.555 €1.479 €1.717 €2.084
durchschnittl. Äquivalenzeinkommen 1.075 € €990 €912 €836 €988 €931 €941
durchschnittl. Äquivalenzeinkommen
€1.229 €1.018 €1.051 €1.278 €1.209 €1.002
der Erwerbshaushalte 1.265 €
Haushalte unterhalb Armutsschwelle 16% 19% 21% 30% 20% 18% 8%
Anteil an Vollstandardwohnungen 86% 86% 92% 91% 92% 86% 88%
Durch. Nettokaltmiete (Euro/m²) 4,74 €4,86 €5,59 €5,01 €4,75 €4,82 €5,45
Durch. Kaltmietbelastung (brutto) 28,8% 28,5% 35,4% 27,1% 26,4% 27,8% 30,2%
Anteil an Wohngeldempfängern 7% 9% 6% 9% 19% 15% 0%
Durch. Wohnfläche pro Person 39,3m² 35,7 34,2 27,9 41,3 33,0 30,3
Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 54% 56% 58% 61% 58% 53% 18%
Kfz-Dichte (auf 1.000 Einwohner) 233 215 225 175 160 199 200
durchschnittl. Wohndauer (Wohnung) 9,9 9,1 8,0 7,3 15,5 8,0 5,9
sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 17% 30% 38% 37% 34% 39% 18%
Umzugswunsch (Gebiet) 30% 54% 29% 31% 43% 84% 88%
Die Haushalte, die eine zu teure Wohnung als Auszugsmotiv genannt haben, besitzen
neben dem geringen Einkommen ein überdurchschnittlich hohes Mietniveau. Ihre
Quadratmetermiete liegt ca. 20% über dem Gebietsmittel. Da die Einkommenslage
39 Als familiengeeigneter Wohnraum wurden Wohnungen mit mehr als zwei Zimmern angesehen.
40 Dies sind Haushalte, in denen mindestens ein Haushaltsmitglied als Arbeiter, Angestellter, Beamter
oder Selbständiger tätig ist.
33

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
dieser Haushalte unterdurchschnittlich ist, ist ihre Mietbelastung 7 Prozentpunkte
über dem des Gebiets. Der Anteil der Haushalte mit Kindern ist unter ihnen sehr
hoch. Die Neigung, im Zuge des Wohnungswechsels auch das Gebiet zu verlassen
ist sehr gering. Beim Umzugsgrund einer zu kleinen Wohnung ist der Anteil an Haushalten
mit Kindern sehr hoch. Viele dieser Haushalte leben in überbelegten Wohnungen
und somit in beengten Wohnverhältnissen.
Haushalte, die eine bessere Ausstattung wünschen, haben bereits eine überdurchschnittliche
Ausstattung. Unter ihnen sind sehr viele Rentner und andere Ältere mit
langer Wohndauer. Ihre Einkommenssituation ist knapp durchschnittlich. Trotz der
langen Wohndauer und einer geringen Miete wollen viele das Gebiet verlassen.
Befragte, die die Nachbarschaft und Sozialstruktur ablehnen, wollen fast durchweg
auch das Gebiet verlassen. Unter ihnen sind viele Haushalte mit Kindern, viele Erwerbslose
und überdurchschnittlich viele ausländische Haushalte.
34

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
3. Entwicklungstendenzen im Gebiet Graefestraße
Für die anstehenden Planungsentscheidungen sind Informationen über die sozialstrukturellen
Entwicklungstendenzen im Gebiet Graefestraße notwendig. Dazu werden
Analysen zur Veränderungen nach Einzugsperiode und nach Ausstattungsstandard
bzw. Modernisierungsstand durchgeführt.
3.1. Veränderungen nach Einzugsperiode
Ein Vergleich der Haushalte nach Zuzugsjahren gibt Aufschlüsse auf stattfindende
demographische und soziale Veränderungsprozesse im Graefekiez.
Die Fluktuation ist wie in anderen Altbauquartieren in der zweiten Hälfte der 90er
Jahre hoch gewesen, ist aber in den letzten Jahren etwas schwächer geworden.
58% der Befragten besitzen eine Wohndauer im Gebiet von mehr als 10 Jahren. Der
Anteil dieser ‚Stammbevölkerung‘ ist damit sehr hoch.
Tab. 45
alle Haus- Zuzug vor Zuzug Zuzug Zuzug in
Soziostrukturelle Merkmale der halte 1990 zwischen zwischen 2003 u.
Haushalte nach Einzugsperiode in
1990 - 1999 2000 -2002 später
das Gebiet (n=609) (n=190) (n=174) (n=119) (n=116)
Anteil an allen Haushalten 100% 32% 28% 18% 19%
durchschnittliche Haushaltsgröße 1,88 2,04 1,96 1,68 1,65
Anteil an Einpersonenhaushalten 47% 39% 44% 56% 56%
Anteil an Haushalten mit Kindern 23% 25% 28% 16% 17%
Anteil an Haushalten mit Kindern in
familiengeeigneten Wohnraum 41 28% 26% 31% 31% 33%
Studentenanteil 13% 5% 10%* 24% 31%
Rentneranteil 11% 21% 7%* 3%* *
Erwerbslosenquote 24% 24% 25% 24% 17%
Anteil an Erwerbshaushalten 42 61% 59% 69% 59% 61%
Anteil an ausländischen Haushalten 25% 27% 27% 17% 26%
durchschnittl. Haushaltseinkommen 1.690 € 1.750 € 1.745 € 1.580 € 1.485 €
durchschnittl. Äquivalenzeinkommen 1.075 € 1.045 € 1.090 € 1.085 € 1.035 €
durchschnittl. Äquivalenzeinkommen
der Erwerbshaushalte 1.265 € 1.180 € 1.310 € 1.380 € 1.220 €
Haushalte unterhalb Armutsschwelle 16% 16% 16% 9% 16%
Anteil an Vollstandardwohnungen 86% 81% 88% 87% 92%
durch. Nettokaltmiete (Euro/m²) 4,74 3,94 4,99 5,32 5,19
durch. Kaltmietbelastung (brutto) 28,8% 25,6% 29,4% 31,2% 31,7%
Anteil an Wohngeldempfängern 7% 12% 7% 3% 4%
durch. Wohnfläche pro Person 39,3m² 40,3m² 38,7m² 39,7m² 39,9m²
Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 54% % 55% 61% 69%
Kfz-Dichte (auf 1.000 Einwohner) 233 316 218 209 154
Wohndauer (Wohnung) Jahre 9,9 20,0 7,5 3,6 1,3
sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 17% 16% 19% 20% 10%
Umzugswunsch (Gebiet) 30% 24% 35% 35% 28%
Normalerweise ist zu erwarten, dass die Haushalte mit einer langen Wohndauer im
Gebiet sich signifikant von denen mit mittlerer bzw. denen mit einer kurzen Wohndauer
unterscheiden. Die Differenzen sind aber im Graefekiez gering.
41 Als familiengeeigneter Wohnraum wurden Wohnungen mit mehr als zwei Zimmern angesehen.
42 Dies sind Haushalte, in denen mindestens ein Haushaltsmitglied als Arbeiter, Angestellter, Beamter
oder Selbständiger tätig ist.
35

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Unter den Haushalten, die schon vor 1990 im Gebiet gewohnt haben, sind erwartungsgemäß
sehr viele ältere Bewohner. Trotzdem ist auch der Anteil an Haushalten
mit Kindern noch hoch. Insgesamt ist aber die Abweichung von Gebietsdurchschnitt
in den meisten Merkmalen gering. Deutlich günstiger als der Durchschnitt ist die
Quadratmetermiete.
Die Haushalte, die in den 90er Jahren zugezogen sind, entsprechen ebenfalls weitgehend
dem Gebietsmittel. Allerdings ist der Kinderanteil überdurchschnittlich, der
Rentneranteil gering und Erwerbstätigkeit hoch. Die Bereitschaft, das Gebiet zu verlassen,
ist leicht erhöht.
Da die Wohnungsmobilität stark mit der Haushaltsgröße zusammenhängt, sind nach
2000 verstärkt kleine Haushalte in den Graefekiez gezogen, Haushalte mit Kindern
kommen deutlich selten vor. Das Einkommensniveau ist trotz des sehr hohen Studentenanteils
von einem Drittel durchschnittlich. Mieten und Mietbelastung liegen
über dem Durchschnitt.
Insgesamt unterscheiden die Gruppen nach der Wohndauer im Gebiet recht wenig.
Zwar sind Alters- und Haushaltsstruktur in der zu erwartenden Weise unterschiedlich,
die anderen Indikatoren variieren aber wenig. In der Auswirkung auf die soziale Gesamtstruktur
bedeutet das eine geringe Veränderung und eine sehr hohe Konstanz.
Die soziostrukturelle Entwicklung kann somit als stabil eingeschätzt werden, es sind
weder Aufwertungs- noch Abwertungstendenzen zu beobachten. Im Berliner Vergleich
ist das Gebiet sozialstrukturell zwar als unterdurchschnittlich einzuschätzen.
Es ist jedoch kein Problemgebiet und die aktuelle Entwicklung weist keine gebietsspezifische
Zunahme von problematischen sozialen Lagen auf. Die allgemeine Zunahme
von Arbeitslosigkeit und die Einführung der Regelungen nach Hartz IV haben
den Graefekiez aufgrund der Ausgangslage einer höheren Arbeitslosigkeit vor Ort
insgesamt überdurchschnittlich getroffen.
3.2. Sozialstrukturelle Unterschiede nach Ausstattungsstandard
Die Entwicklungstendenzen unterscheiden sich in den nach Ausstattungsqualität
unterschiedenen Wohnungsbeständen. Im Folgenden sollen daher die Wohnungsbestände
mit einer Ausstattung unterhalb des Vollstandards und die voll ausgestatteten
Wohnungen betrachtet werden.
Anders als in SO 36 sind die Teilstandardwohnungen im Schnitt kleiner und liegen
häufiger in der hinteren Gebäudesubstanz. Entsprechend überwiegen in diesen
Wohnungen auch die kleinen und kinderlosen Haushalte. Jüngere Personen sind
überdurchschnittlich vertreten. Erstaunlicherweise ist aber auch der Rentneranteil
überproportional. Schwächer vertreten sind folglich die mittleren Jahrgänge.
Der Einkommensunterschied zwischen den Gruppen im Teil- und im Vollstandard ist
mit knapp 200 € beim Äquivalenzeinkommen erheblich. Die Arbeitslosigkeit ist im
Teilstandard sehr hoch.
Die Bevölkerung im Teilstandard ist entsprechend empfindlich gegen zusätzliche
Mietbelastungen, die durch Modernisierungsmaßnahmen ausgelöst werden. Der Bestand
an nicht modernisierten Wohnungen dient weiterhin vor allem der Versorgung
der finanziell Schwächeren im Gebiet und ist von daher unverzichtbar. Dies zeigt sich
auch am Anteil armer Haushalte, der mit einem Drittel doppelt so hoch ist wie der
Gebietsdurchschnitt.
36

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Tab. 46
Soziostrukturelle Merkmale der
Haushalte nach Wohnungsausstattung
alle Haushalte
2005
Sub- und
Teilstandardwohnungen
Vollstandardwohnungen
(ohne Dachgeschoss)
alle modernisiert
nach 1990 43
(n=609) n=106 (n=493) (n=152)
Anteil an allen Haushalten 100% 15% 81% 22%
durchschnittliche Haushaltsgröße 1,88 1,84 1,90 1,78
Anteil an Einpersonenhaushalten 47% 50% 46% 46%
Anteil an Haushalten mit Kindern 23% 14% 25% 22%
Anteil an Haushalten mit Kindern in
11% 31% 32%
familiengeeigneten Wohnraum 44 28%
Studentenanteil 13% 12% 13% 13%
Rentneranteil 11% 16% 10% 6%
Erwerbslosenquote 24% 46% 21% 15%
Anteil an Erwerbshaushalten 45 61% 40% 64% 74%
Anteil an ausländischen Haushalten 25% 27% 23% 23%
durchschnittl. Haushaltseinkommen 1.690 € €1.357 €1.720 €1.851
durchschnittl. Äquivalenzeinkommen 1.075 € €884 €1.086 €1.230
durchschnittl. Äquivalenzeinkommen
€1.070 €1.268 €1.387
der Erwerbshaushalte 1.265 €
Haushalte unterhalb Armutsschwelle 16% 33% 13% 10%
Anteil an Vollstandardwohnungen 86% 0% 100% 100%
durch. Nettokaltmiete (Euro/m²) €4,74 €3,35 €4,81 €4,82
durch. Kaltmietbelastung (brutto) 29,3% 26,0% 29,4% 31,0%
Anteil an Wohngeldempfängern 7% 9% 8% 7%
durch. Wohnfläche pro Person 39,3m² 36,3 39,2 43,4
Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 54% 65% 51% 49%
Kfz-Dichte (auf 1.000 Einwohner) 233 137 248 255
Wohndauer (Wohnung) Jahre 9,9 13,7 9,4 9,4
sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 17% 18% 17% 10%
Umzugswunsch (Gebiet) 30% 29% 31% 25%
Abbildung 12, in der die Einkommensstruktur dargestellt wird, zeigt die unterschiedliche
Einkommensstruktur der Haushalte im Teilstandard und der im Vollstandard
deutlich. Ca. ein Drittel im Teilstandard ist arm gegenüber etwa einem Siebtel im
Vollstandard. Auffällig ist aber, dass die Struktur im Teilstandard nochmals geteilt
scheint zwischen einer großen Gruppe armer Haushalte und einer zweiten, die ein
knapp durchschnittliches Einkommen hat.
Die Strukturmerkmale der Haushalte in Vollstandardwohnungen, die vier Fünftel aller
Haushalte ausmachen, ähneln folglich denen des Gebietsdurchschnitts. Die durchschnittliche
Finanzlage dieser Haushalte liegt geringfügig oberhalb des Durchschnitts.
43 In dieser Auswertung wurden nur die Altbauwohnungen einbezogen, bei denen die Haushalte das
Modernisierungsjahr (zwischen 1990 und 2005) angeben konnten.
44 Als familiengeeigneter Wohnraum wurden Wohnungen mit mehr als zwei Zimmern angesehen.
45 Dies sind Haushalte, in denen mindestens ein Haushaltsmitglied als Arbeiter, Angestellter, Beamter
oder Selbständiger tätig ist.
37

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Abb. 12 Einkommensstruktur der Haushalte im Vergleich 46
Anteil in Prozent
30
25
20
15
10
5
0
40% 50% 60% 75% 90% 100% 110% 125% 150% 175% 200% >200%
alle Haushalte Haushalte im Teilstandard
Diese Unterschiede treten bei den Haushalten, die in modernisierten Vollstandardwohnungen
leben, noch deutlicher hervor. Im Vergleich zur Gesamtheit ist die Erwerbslosenquote
unterdurchschnittlich, der Anteil an Erwerbshaushalten höher, das
durchschnittliche Äquivalenzeinkommen um 50 Euro über dem Durchschnitt. Die
Anteile an einkommensschwachen Haushalten sind geringer.
Die Quadratmetermieten, die sie zahlen, liegen kaum über dem Gebietsdurchschnitt.
Ihre überdurchschnittliche Mietbelastung resultiert aus einem hohen Flächenkonsum.
Insgesamt zeigt sich, dass die Teilstandardwohnungen die zentrale Funktion auf dem
Wohnungsmarkt übernehmen, dem ärmeren Teil der Bevölkerung eine bezahlbare
und in diesem Rahmen durchaus akzeptable Wohnqualität zu bieten.
3.3. Unterschiede nach Einzugsperiode und Ausstattungsstandard
Tab. 47
Soziostrukturelle Merkmale
der Haushalte nach Ausstattungsstandard
und
Einzugsperiode in Altbauwohnungen
Zuzug vor
1990
Sub- und Teilstandardwohnungen Vollstandardwohnungen
Zuzug
zwischen
1990 - 1999
Zuzug
zwischen
2000 - 2002
Zuzug in
2003 u.
später
Zuzug vor
1990
Zuzug
zwischen
1990 - 1999
Zuzug
zwischen
2000 - 2002
Zuzug in
2003 u.
später
(n=45) (n=24) (n=22) (n=14) (n=130) (n=161) (n=116) (n=153)
Anteile an allen Haushalten 6% 3% 3% 2% 19% 24% 18% 23%
Einpersonenhaushalte (Anteil) 42% 63% 41% 64% 42% 41% 52% 51%
Haushalte mit Kindern (Anteil) 11% 21% 23% 0% 21% 30% 26% 19%
Erwerbshaushalte 39% 58% 14% 54% 60% 67% 70% 66%
Äquivalenzeinkommen (€) €1.180 €772 €546 €771 €1.191 €1.117 €1.132 €1.046
Haushalte unter Armutsgrenze 28% 29% 50% 36% 5% 19% 5% 15%
Nettokaltmiete (Euro/m²) €2,54 €4,03 €4,07 €4,35 €3,93 €4,86 €5,40 €5,34
46 Die Einkommensstruktur ist auf Basis der durchschnittlichen Äquivalenzeinkommen der Haushalte
im prozentualen Vergleich zum Berliner Durchschnitt (1.200 Euro) dargestellt. Haushalte mit einem
Einkommen bis zu 50% des Durchschnitts werden als arm bezeichnet, 50% - 75% gilt als prekäres
Einkommen, oberhalb von 200% gelten die Haushalte als reich. Vgl. Armuts und Reichtumsbericht
der Bundesregierung, Berlin 2001.
38

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Die sozialen Prozesse in den beiden Wohnungsteilmärkten (Voll- und Teilstandardwohnungen)
präzisieren die schon aufgezeigten Entwicklungstendenzen. Hierbei sind
die Zuzüge in die Wohnung, nicht wie oben ins Gebiet ausschlaggebend.In beiden
Wohnungsbeständen haben die Haushalte mit der längsten Wohndauer die beste
soziale Lage. In zufrieden stellenden Wohnsituationen bleiben Haushalte mit stabiler
sozialer Struktur offensichtlich lange wohnen.
Bei den Zuwanderern nach 1989 unterscheiden sich beide Bestände allerdings erheblich.
In den Teilstandard ziehen Haushalte mit sehr geringen Einkommen, während
im Vollstandard Haushalte mit eher überdurchschnittlichen Einkommen zuwandern.
Die Mietenstruktur folgt in beiden Teilmärkten dem Muster, nach dem die Mieten
umso höher sind, je geringer die Wohndauer ist.
3.4. Entwicklungen im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen
Von zentraler Bedeutung für die weitere Entwicklung des Gebiets sind die soziostrukturellen
Entwicklungen, die sich in den Häusern abspielen, in denen modernisiert
wird bzw. wurde. Aus den Erfahrungen in den Häusern, die bisher erneuert worden
sind 47 , kann abgelesen werden, welche soziostrukturellen Veränderungstendenzen
durch den Modernisierungsprozess ausgelöst werden.
3.4.1. Soziale Veränderungen durch Modernisierung
Im Zuge der Modernisierung hat ein spürbarer Bewohnerwechsel stattgefunden. In
ca. 30% der modernisierten Wohnungen sind die Haushalte in der Wohnung geblieben
(Altmieter). Dieser numerisch geringe Wert erklärt sich dadurch, dass die meisten
Modernisierungen schon weit zurückliegen und in den letzten Jahren die Modernisierungsaktivität
gering war. Der Anteil der Altmieter hat sich gegenüber der letzten
Untersuchung durch normale Fluktuation in den Bestandshäusern um 7 Prozentpunkte
verringert.
Die Ergebnisse für den Graefekiez zeigen nicht das Ergebnis der Luisenstadt, wo die
Nachfolgemieter ein sehr geringes Einkommensniveau hatten. Dies Ergebnis wich
deutlich von allen unseren vorhergehenden Untersuchungen seit 1990 in Milieuschutz-
oder Sanierungsgebieten ab, in denen stets ein überdurchschnittliches Einkommen
für die Nachfolgemieter festgestellt wurde. Im Graefekiez ist das Einkommen
der Nachfolgemieter zwar noch überdurchschnittlich, liegt aber schon deutlich
unter dem der Erstmieter. Offensichtlich ist die Nachfrage nach modernisierten Wohnungen,
die ja in der Regel sehr hohe Mieten haben, nicht mehr so hoch, dass sich
die Vermieter die solventesten Mieter aussuchen können.
47 Grundlage sind die Haushalte, in denen die Mieter angegeben haben, dass in ihrer Wohnung in den
vergangenen Jahren eine Modernisierung durchgeführt wurde.
39

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Tab. 48
Soziostrukturelle Merkmale der
Haushalte in modernisierten Vollstandardwohnungen
im Altbau
alle Haushalte
alle Mieter
modernisierter
Whg.
Altmieter 48 Erstmieter 49 Nachfolgemieter
50
(n=699) (n=259) (n=80) (n=90) (n=89)
Anteil an allen Haushalten 100% 42% 13% 14% 15%
durchschnittliche Haushaltsgröße 1,88 1,88 2,02 1,67 1,94
Anteil an Einpersonenhaushalten 47% 45% 40% 54% 41%
Anteil an Haushalten mit Kindern 23% 22% 24% 19% 24%
Anteil an Haushalten mit Kindern in
30% 26% 33% 32%
familiengeeigneten Wohnraum 51 28%
Studentenanteil 13% 11% 6% 14% 12%
Rentneranteil 11% 10% 19% 7% 5%
Erwerbslosenquote 24% 18% 23% 13% 19%
Anteil an Erwerbshaushalten 52 61% 68% 63% 72% 68%
Anteil an ausländischen Haushalten 25% 23% 32% 12% 26%
durchschnittl. Haushaltseinkommen 1.690 € €1.869 €1.814 €1.907 €1.887
durchschnittl. Äquivalenzeinkommen 1.075 € €1.194 €1.092 €1.320 €1.194
durchschnittl. Äquivalenzeinkommen
€1.375 €1.260 €1.474 €1.392
der Erwerbshaushalte 1.265 €
Haushalte unterhalb Armutsschwelle 16% 10% 12% 12% 8%
Anteil an Vollstandardwohnungen 86% 100% 100% 100% 100%
durch. Nettokaltmiete (Euro/m²) €4,74 €5,00 €4,34 €5,19 €5,36
durch. Kaltmietbelastung (brutto) 28,8% 29,0% 24,4% 31,5% 30,8%
Anteil an Wohngeldempfängern 7% 7% 16% 4% 2%
durch. Wohnfläche pro Person 39,3m² 40,4 38,2 45,6 38,2
Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 54% 51% 43% 55% 54%
Kfz-Dichte (auf 1.000 Einwohner) 233 285 287 288 281
Wohndauer (Wohnung) Jahre 9,9 9,9 18,2 6,8 5,2
sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 17% 13% 14% 10% 16%
Umzugswunsch (Gebiet) 30% 28% 29% 18% 37%
Die Haushalte, die bereits vor der Modernisierung in der Wohnung gelebt haben,
besitzen eine deutlich geringere Miete als Haushalte, die erst nach der Modernisierung
eingezogen sind. Die Differenz beträgt ca. 0,80 bis 1,00 Euro pro Quadratmeter.
Diese Differenz ist gegenüber der Untersuchung von 2002 leicht gesunken.
48 Altmieter: Haushalte, die bereits vor Modernisierungsbeginn in der jetzigen Wohnung gelebt haben.
49 Erstmieter: Haushalte, die als erste Mieter direkt nach Abschluss der Modernisierung in die jetzige
Wohnung eingezogen sind.
50 Nachfolgemieter: Haushalte, die erst einige Zeit nach Abschluss der Modernisierung in die jetzige
Wohnung gezogen sind.
51 Als familiengeeigneter Wohnraum wurden Wohnungen mit mehr als zwei Zimmern angesehen.
52 Dies sind Haushalte, in denen mindestens ein Haushaltsmitglied als Arbeiter, Angestellter, Beamter
oder Selbständiger tätig ist.
40

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
4. Schlussfolgerungen
Moderate Strukturveränderungen
Nach Zeiten stärkerer soziostruktureller Wandlungsprozesse in Berliner Innenstadtwohngebieten
ist nunmehr eine stärkere Kontinuität der Bevölkerungsstrukturen zu
beobachten. Diese Gesamtentwicklungstendenz wirkt sich natürlich nicht auf alle
Gebiete gleichmäßig aus. Der Graefekiez aber ist ein Beispiel für eine besonders
starke Kontinuität und geringe Veränderungstendenzen.
Die stärkste Veränderung im Gebiet ist das Resultat einer externen, auf ganz Berlin
sich auswirkenden Zunahme der Arbeitslosigkeit. Entsprechend der allgemeinen
Entwicklung der Arbeitslosigkeit hat es auch im Graefekiez eine Zunahme von Arbeitslosenhaushalten
gegeben. Damit hat sich die soziale Situation im Gebiet Graefestraße
leicht verschlechtert. Weitgehend konstant geblieben ist die Relation zu
anderen Berliner Wohngebieten. Der Graefekiez ist weiterhin ein sozialstrukturell
leicht unterdurchschnittlich zu bewertendes Gebiet.
Durch Zuzüge ins Gebiet gibt es praktisch keine soziostrukturellen Veränderungen
Die Haushalte, die in den verschiedenen Zeitabschnitten seit 1990 ins Gebiet zugezogen
sind, unterscheiden sich in ihrer Sozialstruktur kaum.
Insgesamt geht die geringe Veränderungsintensität der Sozialstruktur mit einer geringen
Investitionsneigung der Hauseigentümer im Gebiet einher. Seit 2002 sind nur 4%
des Wohnungsbestandes vom Teilstandard auf den Vollstandard angehoben worden.
Dieser Modernisierungsumfang ist deutlich geringer als in den anderen Zeitabschnitten
seit 1990.
Wohnungspolitische Funktion des Teilstandards
Wie insgesamt auf dem Berliner Wohnungsmarkt sind die Mieten im Graefekiez im
preiswerten Segment der Vollstandardwohnungen deutlich angestiegen. Die im Gebiet
verbliebenen Teilstandardwohnungen werden so noch wichtiger für die Wohnungsversorgung
der einkommensschwächeren Bevölkerung.
Konstanz sozialer Problemlagen
Die festgestellten soziostrukturellen Entwicklungstendenzen sind auf der einen Seite
als stabil einzuschätzen. Die Veränderungsprozesse wirken sich nicht wesentlich auf
die Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung aus. Vielmehr finden Austauschprozesse
statt, die für ein derartiges Altbauquartier charakteristisch sind, aber weder
auf eine wanderungsbedingte Abwertung noch auf eine Aufwertung des Gebiets
schließen lassen.
Auf der anderen Seite weisen einige sozialstrukturelle Daten auf soziale Problemkonstellationen
hin. Insbesondere die Erwerbslosenquote im Gebiet ist mit 24% deutlich
überdurchschnittlich und zeigt damit ein erhebliches Problempotenzial.
Ein zusätzlicher sozialer Unsicherheitsfaktor, der mit der Umstellung der Arbeitsförderung
Anfang 2005 entstanden ist, stellt die Gruppe der Empfänger von Arbeitslosengeld
II (Hartz IV) dar. Zu diesen gehört im Gebiet ca. jeder zehnte Haushalt. Damit
stellen sie quantitativ einen relativ geringen Teil der Bevölkerung. Trotzdem birgt
diese Veränderung einiges an zusätzlichem sozialem Konfliktpotenzial. Die deutlichen
Einkommenseinbußen, die der größte Teil von ihnen hinnehmen muss, ist für
sich bereits eine Quelle sozialer Unzufriedenheit. Zudem droht noch einem erheblichen
Teil von ihnen der Umzug, weil ihre aktuellen Mieten über den von der Senatsverwaltung
verkündeten Höchstgrenzen liegen, die noch im Rahmen von Hartz IV
erstattet werden.
41

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Positiv anzusehen sind die weichen Strukturmerkmale. Über zwei Drittel der Haushalte
haben vor, im Gebiet weiter wohnen zu bleiben. Von den Haushalten, die das
Gebiet verlassen möchten, möchte nur ein kleiner Teil dies kurzfristig realisieren.
Auch das Zusammenleben im Gebiet wird nur von einem kleinen Bewohneranteil als
problematisch bewertet. In anderen innerstädtischen Altbauquartieren mit einer ähnlichen
Ausgangslage fallen die Vergleichswerte schlechter aus.
Diese Situationsbeschreibung macht insgesamt deutlich, dass das Gebiet Graefestraße
weiterhin Unterstützung bei der Fortsetzung des Konsolidierungs- und Stabilisierungsprozess
benötigt. Dabei kann das Instrumentarium des Milieuschutzes hilfreich
sein.
Zwar kann das Instrument Milieuschutz nur im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen
seine Wirkung entfalten, die aber in der letzten Zeit im Umfang zurückgegangen
sind. Trotzdem ist das Instrument geeignet, eine geordnete städtebauliche Entwicklung
zu unterstützen. Prinzipiell kann mit dem Instrument Milieuschutz für den Graefekiez
weitergearbeitet werden, da die Anwendungsvoraussetzungen weiter bestehen
und:
• ein Aufwertungsspielraum noch besteht,
Im Gebiet verfügen noch 14% der Wohnungen nicht über den Vollstandard. Zudem
können weiterhin modernisierungsbedingte Aufwertungsinvestitionen vorgenommen
werden (z.B. über die Ausstattung von Zusatz- und Sondermerkmalen),
so dass sich der Aufwertungsspielraum nicht auf den unmodernisierten Bestand
beschränkt. Das Mietniveau der unmodernisierten Wohnungen ist trotz der kontinuierlichen
Mietanstiege vielfach immer noch so günstig, so dass sich aus der Differenz
zwischen der jetzigen Miete und einer in diesem Gebiet erzielbaren Miete
noch erhebliche Finanzierungsspielräume ergeben.
• ein relevantes Verdrängungspotential vorhanden ist.
In den Wohnungen unterhalb des Vollstandards wohnen Haushalte mit einer unterdurchschnittlichen
Einkommenslage. Dabei handelt es sich in Bezug auf andere
demographische und soziale Merkmale um gebietstypische Haushalte, wie z.B.
Haushalte mit Kindern. Das Einkommen von knapp der Hälfte dieser Haushalte
liegt unterhalb der Einkommensgrenzen, das sie berechtigt, eine Sozialwohnung,
1. Förderweg zu beziehen. Die Kaltmietbelastung, die sie nach der Modernisierung
zu erwarten haben, würde bei den meisten dieser Haushalte über dem liegen,
was derartige Haushalten mit geringen Einkommen in der Regel noch tragen
können.. 53
Auch Mieter von Vollstandardwohnungen sind in Gefahr, aufgrund modernisierungsbedingter
Mieterhöhungen verdrängt zu werden, wenn in diesen Wohnungen
weitere mietpreisrelevante Zusatzausstattungen eingebaut werden. Der Anteil
der Mieter mit geringen Einkommen ist auch im Vollstandard hoch. Ca. ein Drittel
dieser Haushalte sind entsprechend der oben dargestellten Kriterien der Berliner
Senatsverwaltung arm.
53 Es gibt keine festen Mietbelastungsquoten, die Haushalte nicht überschreiten. Der Entscheidungsprozess,
welche Miete im Einzelfall von einem Haushalt akzeptiert wird, wird jeweils aus der jeweiligen
Situation des Haushalts entschieden. Daher gibt es auch keine Berechnungsmethode, die verdrängungsgefährdete
von nicht-verdrängungsgefährdeten Haushalten exakt unterscheiden könnte.
Es lassen sich aber Wahrscheinlichkeitswerte berechnen, die angeben, in welchem Umfang Haushalte
einer bestimmten Einkommensgruppe bei bestimmten Miethöhen aus dem Gebiet verschwinden.
Auf dieser Basis lassen sich dann Aussagen über zukünftige Entwicklungen im Gebiet bei steigenden
Mieten ableiten. Die in diesem Gutachten festgelegten Mietgrenzen (vgl. Tab 49 und 50)
stellen solche Belastungsgrenzen dar, oberhalb derer der Anteil gebietstypischer Haushalte mit geringen
Einkommen deutlich und signifikant geringer werden.
42

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Das Fortbestehen der Verdrängungsgefahr zeigt sich zum einen darin, dass überdurchschnittlich
häufig Wohnungen nach der Modernisierung von einkommensstarken
Mietern angemietet werden 54 . Zum zweiten geben Mieter mit geringen
Einkommen im Vollstandard besonders häufig eine zu hohe Miete als Auszugsgrund
an. 55
• ein Aufwertungsdruck weiter besteht.
Aufgrund der abgeschwächten Wohnungsnachfrage in Berlin hat sich der Aufwertungsdruck
abgeschwächt, besteht aber weiter. Das Gebiet Graefestraße besitzt
eine hohe Lagegunst im Stadtgefüge von Berlin und das Gebiet zeichnet sich
durch eine gute Verkehrsanbindung mit den öffentlichen Verkehrsmitteln aus. Der
Fortbestand des Aufwertungsdrucks zeigt sich vor allem in der Mietentwicklung,
die dazu geführt hat, dass die Mieten im Gebiet inzwischen erheblich über den
Mietspiegelwerten liegen.
4.1. Mietspiegelmittelwert als Belastungsgrenze
Es wird daher empfohlen, bei der Festsetzung der Belastungsgrenze auf den Berliner
Mietspiegel, Mittelwert, Altbau bis 1918, einfache Lage zurückzugreifen.
In der Vergangenheit wurde stets die nach der Mietspiegelmethode berechnete Gebietsmiete
als die Grenze bestimmt, die im Zuge von Modernisierungsinvestitionen
nicht überschritten werden sollten. Diese Gebietsmiete lag lange Zeit unter dem Mietspiegelmittelwert.
In dieser und der letzten Untersuchung von 2002 zeigte es sich
jedoch, dass die Gebietsmiete den Mietspiegelmittelwert übersteigt.
Diese Entwicklung liegt u.a. daran, dass der Berliner Mietwohnungsmarkt nicht homogen
ist, sondern in mehrere Marktsegmente zerfällt. So lässt sich ein spezielles
Segment für Mieter mit nicht-deutscher Herkunft bzw. sozialen Probleme identifizieren.
Die Mietpreise in diesem Segment liegen deutlich höher als in anderen vergleichbaren
Marktsegmenten. Dieses Marktsegment ist aufgrund der hohen Anteile
nicht-deutscher Bevölkerung im Untersuchungsgebiet groß und beeinflusst dadurch
den regionalen Wohnungsmarkt stark. Dadurch wird der jeweilige Durchschnittswert
angehoben.
Eine mietpreissteigernde Wirkung hat zudem die nach wie vor hohe Fluktuation im
Gebiet. Im Zuge von Wohnungswechseln werden die Mietpreise stets stärker angehoben
als bei bestehenden Mietverhältnissen.
Beide Ursachen haben dazu geführt, dass die Mietpreise im Gebiet deutlich über den
Mietspiegelmittelwerten liegen.
Das Ziel der Erhaltungssatzung ist es, die gegebene Sozialstruktur im Gebiet weitestgehend
zu erhalten. Dieses Ziel soll u.a. dadurch erreicht werden, dass die Mieten
nach Erneuerung noch von allen Bevölkerungsgruppen gezahlt werden können.
Dazu soll zum einen der Mietanstieg so begrenzt bleiben, dass er auch von einkommensschwachen
Mietern getragen werden kann. Die Mieten sollten aber auch nicht
deutlich über den Marktmieten liege, die in Berlin üblicherweise für eine Wohnung
gleicher Art und Qualität gezahlt werden, weil dadurch ein Sog aus dem Gebiet erzeugt
wird. Bei einer solchen Entwicklung steht die Gefahr, dass gerade einkommensstarke
Mieter Wohnung und Gebiet verlassen, wenn in Gebieten mit hoher
54 Vgl. Tab. 46, Einkommen der Mieter, die in eine nach 1990 modernisierte Wohnung eingezogen
sind, Tab. 47, Einkommen der Mieter, die nach 2000 in eine Vollstandardwohnung eingezogen sind,
und Tab. 68, Einkommen der Erstmieter und der Nachfolgemieter.
55 Ein Viertel der Mieter mit einem Einkommen bis zu 75% der durchschnittlichen Äquivalenzeinkommens
(prekäres Einkommen) geben als Umzugsgrund ‚zu hohe Miete’ an, wenn ihre Miete über
dem Gebietsdurchschnitt liegt.
43

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Wohnqualität Wohnungen zu niedrigeren Mietpreisen angeboten werden, da diesen
Mietern ein Ausweichen in solche Bestände möglich ist .
Eine Verringerung der Anteile dieser Gruppe würde aber die Bevölkerungsmischung
deutlich verändern, die in der Begründung der Erhaltungsverordnung als besondere
Gebietsqualität bezeichnet wurde.
Durch die Festlegung der Mietspiegelmittelwerte als Belastungsgrenze soll sichergestellt
werden, dass weder strukturell notwendige Teile der Gebietsbevölkerung aus
dem Wohngebiet verdrängt werden, noch untragbare soziale Härten in der Wohnbevölkerung
entstehen.
Tab. 49
Belastungsgrenzen
Graefestraße
(Euro / nettokalt)
mit Sammelheizung,
Bad und WC
Miete entsprechend Berliner
Mietspiegel 2005, Altbau bis
1918, einfache Lage
unter 40 m ² 4,97
40 m² bis unter 60 m ² 4,48
60 m ² bis unter 90 m ² 4,39
90 m ² und mehr
4,12
4.1.1. Belastungsgrenzen
und absolute
Miethöhen
Für einen Mieterhaushalt
sind Quadratmetermieten,
insbesondere die Nettokaltmiete
pro Quadratmeter
ein wichtiger Vergleichswert
bei der Bewertung
eines Mietangebots.
Wichtiger als die Quadratmetermieten
sind aber die
Gesamtmieten, die die Haushalte zu zahlen haben. Dabei ist die Bruttowarmmiete die
entscheidende Größe, denn das ist die Summe, die monatlich aufgebracht werden
muss. In der Tabelle 50 sind daher modellhaft die absoluten Mieten (bruttowarm),
getrennt nach Haushaltsgröße, dargestellt, die sich aus den Belastungsgrenzen
(Mietspiegelmittelwert) bei einem durchschnittlichen Wohnflächenverbrauch ergeben
würden. Zum Vergleich sind die Bruttowarmmieten angegeben, die im Rahmen von
Hartz IV höchstens erstattet werden 56 .
Bei der modellhaften Berechnung von Gesamtmieten muss eine Annahme über die
Wohnungsgröße getroffen werden, die die Haushalte bewohnen. Dafür haben wir die
durchschnittlichen Wohnungsgrößen nach Haushaltsgröße zugrunde gelegt.
56 Die Ausnahmetatbestände bleiben hier unberücksichtigt.
44

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
Tab. 50
Gesamtmieten bei Anwendung
der Belastungsgrenzen
nach Haushaltsgröße
(€)
DurchschnittlicheWohnungsgröße
(m²)
Mieten bei
durchschnittlicherWohnungsgröße
57
Mietgrenzen
im Rahmen
von Alg II
(Hartz IV)
1 Person 55,8 358 360
2 Personen 86,3 545 444
3 Personen 96,6 584 542
4 Personen 91,7 555 619
5 u. mehr Personen 97,2 588 705
Beim Vergleich mit den Bruttowarmmieten, die im Rahmen von Hartz IV im Land
Berlin höchstens erstattet werden, zeigt es sich, dass die Mieten entsprechend der
Belastungsgrenzen bei den Einpersonenhaushalten und den Haushalten ab vier
Personen die Höchstfördermieten bei Hartz IV unterschreiten. Bei den Zwei- und
Dreipersonenhaushalten liegen sie allerdings darüber. Eine Ursache ist der relativ
hohe Wohnflächenkonsum der Zwei- und Dreipersonenhaushalten, wobei dies auch
ein Ergebnis der Wohnflächenstruktur in einem Altbauwohngebiet ist. Altbauwohnungen
sind bei gleicher Zimmerzahl fast immer deutlich größer als Neubauwohnungen.
Bei den großen Haushalten beruht das Unterschreiten der Höchstfördermieten bei
Hartz IV dagegen auf eher kleinen Wohnungen. Fast alle der erfassten Fünf und
mehr Personenhaushalte und mehr als die Hälfte der Vierpersonenhaushalte leben in
überbelegten Wohnungen (vgl. Tab. 23).
4.1.2. Empfehlung zur Festsetzung der Belastungsgrenzen
Als Belastungsgrenzen für die Nettokaltmiete nach der Modernisierung, deren Überschreitung
ein Indikator für eine sozialstrukturverändernden Effekt darstellt, schlagen
wir folgende Mietwerte vor:
Tab. 51
Vorschlag zur Festsetzung
der Belastungsgrenzen für
das Gebiet Graefestraße
(nettokalt) / (in Euro / m²)
mit Sammelheizung,
Bad und WC
Belastungsgrenze
2002
Vorschlag
2005
Unter 40 m² 4,94 4,97
40 m² bis unter 60 m² 4,28 4,48
60 m² bis unter 90 m² 4,10 4,39
90 m² und mehr 3,93 4,12
57 Durchschnittliche Wohnfläche multipliziert mit der durchschnittlichen Bruttowarmmiete der Größenklasse
des Mietspiegels 2005, Altbau bis 1918, einfache Lage (1 Person: 55,8 x 6,41 = 358) Die
Bruttowarmmiete entsprechend Mietspiegel wurde gebildet aus der Nettokaltmiete zuzüglich 1,18 €
kalte Betriebskosten und 0,75 € warme Betriebskosten, die als Durchschnittswerte in der Untersuchung
zum Mietspiegel 2005 festgestellt worden sind.
45

Abschlussbericht Sozialuntersuchung Graefestraße 2005
5. Anhang
5.1. Befragungsunterlagen
• Erläuterungshinweise zum Ausfüllen des Fragebogens
• Fragebogen Wohn- und Lebensverhältnisse Kreuzberger Erhaltungsgebiete
46

Hinweise zum Ausfüllen des Fragebogens:
Wohn- und Lebensverhältnisse Kreuzberger Erhaltungsgebieten
Zum Ausfüllen des Fragebogens benötigen Sie ca. 15 Minuten.
• Der Fragebogen braucht nicht vom Haushaltsvorstand, sondern
kann von einem erwachsenen Haushaltsmitglied ausgefüllt werden.
Beim Fragebogen gibt es zwei verschiedene Arten von Antwortmöglichkeiten:
� sind Kästchen zum Ankreuzen,
[....] sind 'Platzhalter', in denen Text oder Zahlen eingegeben werden
sollen.
Zu den einzelnen Fragen:
Frage - Nr. Bemerkungen
Frage 3: Bitte tragen Sie ein, in welchem anderen (Alt)Bezirk Berlins, Bundesland oder
Land Sie vor Ihrem Einzug in Ihr derzeitiges Wohngebiet gewohnt haben.
Frage 5: Bitte geben Sie an, wie viele Zimmer (z.B. Wohn-, Schlaf-, Kinderzimmer, etc.) Ihre
Wohnung hat. Bad, Küche und Flur sollen nicht dazu gezählt, sondern extra angekreuzt
werden.
Frage 7: Bitte tragen Sie die monatliche Miete für Ihre Wohnung ein. Für die genaue Angabe
der Betriebs- und Heizkosten sehen Sie bitte in Ihrem Mietvertrag bzw. Ihrem
letzten Mieterhöhungsschreiben nach. Unter Nettokaltmiete versteht man die Miete
ohne Betriebs- und Heizkosten. Wenn möglich, geben Sie bitte Betriebs- und
Heizkosten jeweils gesondert an. Wenn Sie die Betriebskosten nicht kennen, tragen
Sie bitte die Kaltmiete ein. Wenn Sie Ihren Mietbetrag nur einschließlich der
Heizkosten kennen, notieren Sie den Betrag bitte bei Warmmiete.
Frage 8: Wenn eine Modernisierung in Ihrer Wohnung durchgeführt wurde, geben Sie bitte
an, in welchem Jahr dies stattgefunden hat. Falls nicht modernisiert wurde oder
Ihnen nichts über eine Modernisierung bekannt ist, können Sie die Fragen 9 und
10 überspringen und mit Frage 11 fortfahren.
Frage 9: Die Einstufung ‚vor / während der Modernisierung‘ bezieht sich auf die Arbeiten in
Ihrer Wohnung., ob also während Sie in der Wohnung gewohnt haben, Bauarbeiten
durchgeführt wurden. ‚Erster Mieter nach der Modernisierung‘ sind Sie, wenn
Sie nach Beendigung der Modernisierung in die Wohnung gezogen sind, ohne
dass vorher ein anderer Mieter die modernisierte Wohnung bewohnt hat. Die Einstufung
‚Einige Zeit nach der Modernisierung eingezogen‘ gilt dann, wenn Sie wissen,
dass nach Beendigung der Modernisierung mindestens ein anderer Mieter in
dieser Wohnung gewohnt hat.
Frage 10: Wenn es in Zusammenhang mit der Modernisierung Probleme mit dem Vermieter
oder Eigentümer der Wohnung gegeben hat, beschreiben Sie bitte kurz, welcher
Art die Schwierigkeiten waren.
Fragen 11: Wenn ein Ausstattungsmerkmal vorhanden ist, das nach Ihrem Einzug eingebaut
wurde, geben Sie bitte an, ob es von Ihnen oder vom Vermieter eingebaut wurde.
Frage 12: Bitte geben Sie an, ob und wenn ja welche Verbesserung Sie sich auch dann
wünschen würden, wenn sich dadurch die Miete in einem zulässigen Rahmen erhöhen
würde.
1

Frage 13: Bitte benennen Sie die baulichen Mängel in Ihrer Wohnung (nicht des Hauses).
Bitte geben Sie sämtliche Mängel und Defekte an (Mehrfachnennungen möglich).
Frage 20: Kreuzen Sie bitte für jedes Haushaltsmitglied, das 15 Jahre und älter ist, in einer
eigenen Spalte an, in welcher beruflichen oder Ausbildungs-Situation sich die
Haushaltsmitglieder zur Zeit befinden.
Frage 22: Falls Sie Wohngeld erhalten, tragen Sie hier bitte den monatlichen Betrag ein.
Wenn Sie Wohngeld beantragt aber noch keinen Bescheid erhalten haben, kreuzen
Sie bitte "Wohngeld beantragt" an. Wenn Sie Arbeitslosengeld II (Hartz IV)
erhalten, tragen Sie beim Wohngeld nichts ein.
Frage 23: Mit dieser Frage bitten wir Sie um die Angabe, über welche Einkünfte Sie monatlich
verfügen. Uns ist klar, dass diese Frage von vielen ungern beantwortet wird.
Da die gesamte Umfrage freiwillig ist, können Sie natürlich auch diese Frage bei
der Beantwortung auslassen und lediglich die anderen Fragen beantworten. Beachten
Sie aber bitte, dass die Wirksamkeit und die Überzeugungskraft dieser
Untersuchung sehr stark davon abhängt, dass wir die finanziellen Verhältnisse der
Bewohner darlegen können. Die Anonymität der Umfrage, die wir Ihnen im Anschreiben
zugesichert haben – und zu der wir auch gesetzlich verpflichtet sind –
gibt Ihnen zudem die Sicherheit, dass niemand von Ihren Angaben erfährt.
Bitte geben Sie an, welche Einkünfte Ihnen im Januar 2005 zur Verfügung standen.
Rechnen Sie bitte alle regelmäßigen monatlichen Einkünfte zusammen. Berücksichtigen
Sie neben Einkommen aus Arbeit auch Kindergeld, Renten und
Pensionen, regelmäßige Einkünfte aus Vermögen oder auch Unterhaltszahlungen,
die Sie oder Ihre Kinder erhalten. Wohngeld rechnen Sie hier bitte nicht dazu, weil
es schon mit der Frage 22 erfaßt wird.
Frage 24: Bitte vergleichen Sie Ihr jetziges Einkommen mit Ihrem monatlichen Durchschnittseinkommen
des letzten Jahres und geben an, ob das Einkommen jetzt
höher (verbessert) oder niedriger (verschlechtert) oder gleich geblieben ist.
Frage 29: Wenn Sie zum Auszug aus Ihrer Wohnung entschlossen sind, geben Sie uns bitte
den Grund an, der für die Entscheidung der wichtigste war. Egal, ob Sie z.B. wegen
Ihrer Wohnungssituation oder wegen der Situation im Wohngebiet ausziehen
wollen oder welche anderen Gründe Sie für einen Umzug haben.
Vielen Dank!
Wenn Sie noch weitere Fragen haben sollten, wenden Sie sich
telefonisch an einen Mitarbeiter der TOPOS Stadtforschung.
(864 90 427)
2

Fragebogen Wohn- und Lebensverhältnisse Kreuzberger Erhaltungsgebiete
Straße: [......................................................................................] Hausnummer: [.............]
Wohnung im: Vorderhaus � Hinterhaus � Seitenflügel � Dachgeschoss �
Fragen zur Wohnung
1. Seit wann wohnen Sie in dieser Wohnung? seit 19 [...........]
seit 20 [...........]
2. Wann sind Sie in diese Wohngegend gezogen? 19 [...........]
3. Wo haben Sie davor gewohnt?
4. Sind Sie Mieter, Untermieter oder Eigentümer
der von Ihnen genutzten Wohnung?
5. Wieviele Zimmer und welche anderen Räume
hat Ihre Wohnung?
Räume zwischen 6 und 10 qm als halbe Zimmer angeben!
20 [...........]
- im (Alt)Bezirk Kreuzberg �
- anderer Altbezirk Berlins �
[...................................................]
- anderes Bundesland / Land �
[...................................................]
- Mieter �
- Untermieter �
- Eigentümer �
- Zimmer [...........]
- Küche �
- Badezimmer �
6. Wieviele Quadratmeter hat Ihre Wohnung? qm [.................]
7. Wie viel Miete zahlen Sie monatlich für Ihre
Wohnung?
Die Nettokaltmiete, Betriebskosten und Heizkosten
sofern möglich bitte getrennt ausweisen!
Weitergehende Erklärungen zu der Zusammensetzung
der Miete finden Sie im Erläuterungsschreiben.
8. Wurde Ihre Wohnung in den letzten Jahren
vom Eigentümer modernisiert?
9. Wann sind Sie in diese Wohnung eingezogen?
10. Hat es im Zusammenhang mit der Modernisierung
Konflikte mit dem Eigentümer gegeben?
Bitte Konflikte kurz beschreiben.
EURO
Nettokaltmiete [...............]
+ Betriebskosten [...............]
= Kaltmiete [...............]
+ Heizkosten [...............]
= Warmmiete [...............]
- ja, 19 [.........] / 20 [.........]
bitte weiter mit Frage 9
- nein ��
- weiß nicht ��
bitte weiter mit Frage 11
- vor / während der Modernisierung �
- als erster Mieter nach der Modernisierung �
- einige Zeit nach der Modernisierung �
- keine �
- ja �
[....................................................................]
[....................................................................]

TOPOS Stadtforschung Fragebogen Luisenstadt (SO 36) Seite 2
11. Über welche Ausstattung verfügt Ihre Wohnung?
Bitte geben Sie an, ob das Ausstattungsmerkmal schon bei Ihrem Einzug
in der Wohnung vorhanden war oder ob es erst nach Ihrem Einzug
von Ihnen (in Selbsthilfe) oder vom Vermieter eingebaut wurde.
beim Einzugvorhanden
nach Einzug
vom
Mieter eingebaut
nach Einzug
vom
Vermieter
eingebaut
a) Heizungssystem
- Ofenheizung (Kohle/Öl) � � �
- Gasetagenheizung � � �
- Zentralheizung � � �
- sonstige [......................................................] � � �
b) Sanitärausstattung
Toilette:
- Außentoilette � � �
- Innentoilette � � �
Badezimmer:
- mit Dusche � � �
- mit Badewanne � � �
- überwiegend gefliest � � �
außerhalb eines Bades:
- mobile Dusche oder Badewanne � � �
- fest installierte Dusche / Badewanne (in der Speisekammer) � � �
Warmwasserversorgung
- Kohle-Badeofen � � �
- großer Elektroboiler � � �
- Gas- / Elektrodurchlauferhitzer � � �
- zentrale Warmwasserversorgung � � �
c) sonstige Ausstattungsmerkmale
- Balkon � �
- Fahrstuhl � �
- Gegensprechanlage � �
- Kabelfernsehen � � �
- Doppel-/Verbundglasfenster � � �
- teilweise Doppel- / Verbundglasfenster � � �
- Einbauküche � � �
- Teppichboden � � �
- Parkettboden und / oder Dielen � � �
- verstärkte Elektrosteigeleitung (moderne Elektroinstallation) � �
- Gäste-WC � � �
- sonstige [..........................................................] � � �
12. Durch eine Verbesserung der Ausstattung Ihrer
Wohnung, würde die Miete steigen. Welche
Ausstattungsmerkmale sollte Ihre Wohnung
trotz der damit verbundenen Mieterhöhung
zusätzlich erhalten?
13. Welche Mängel hat Ihre Wohnung?
Mehrfachnennungen sind möglich
- keine �
- zusätzlich: �
[....................................................................]
[....................................................................]
- keine �
- Feuchtigkeit / Schimmel �
- Fenster undicht �
- Heizung / Ofen defekt �
- Sanitär defekt �
- Elektro defekt �
- sonstige [..................................................]

TOPOS Stadtforschung Fragebogen Luisenstadt (SO 36) Seite 3
Fragen zur Verkehrsnutzung
14. Wo befindet sich Ihr Arbeitsplatz / Ausbildungsplatz?
15. Welche Verkehrsmittel benutzen Sie hauptsächlich
auf dem Weg zu Ihrem Arbeitsplatz /
Ausbildungsplatz?
- im Wohngebiet �
- in Kreuzberg �
- in anderen Bezirken Berlins �
[..............................................]
- im Umland �
- Auto �
- Busse/Bahnen �
- Fahrrad �
- zu Fuß �
16. Verfügt Ihr Haushalt über ein Auto? - ja, Anzahl [............]
- nein �
Fragen zum Haushalt
17. Wieviele Personen leben in der Wohnung? Anzahl [............]
Person Sie selbst 2. Person 3. Person 4. Person 5. Person 6. Person
18. Geburtsjahr [............] [............] [............] [............] [............] [............]
19. Geschlecht
� m
� w
� m
� w
� m
� w
� m
� w
� m
� w
20. Berufliche Stellung
(nur Personen über 15 Jahre)
Arbeite/r � � � � � �
Angestellte/r � � � � � �
Beamte/r � � � � � �
Selbständige/r � � � � � �
Rentner/in � � � � � �
Sozialhilfeempfänger/in � � � � � �
Arbeitslose:
ohne Arbeitslosengeld � � � � � �
Arbeitslosengeld I � � � � � �
Arbeitslosengeld II (Hartz) � � � � � �
ohne Ausbildungsplatz � � � � � �
ABM � � � � � �
Umschulung � � � � � �
Student/in � � � � � �
Auszubildende/r � � � � � �
Schüler/in � � � � � �
Hausfrau/-mann � � � � � �
Zivi/Wehrpflichtiger � � � � � �
sonstiges [.......................] � � � � � �
21. Welche Nationalitäten sind in Ihrem Haushalt
vertreten?
Bitte geben Sie alle Nationalitäten der in der Wohnung
lebenden Personen an (Anmerkung: doppelte Staatsbürgerschaft
bitte als zwei Nationalitäten notieren)
� m
� w
- deutsch �
- türkisch �
- sonstige �
[........................................................]
[........................................................]

TOPOS Stadtforschung Fragebogen Luisenstadt (SO 36) Seite 4
22. Erhalten Sie Wohngeld?
Falls Sie Wohngeld erhalten, dann geben Sie bitte den
Betrag an.
23. Bitte geben Sie Ihr Netto-
Haushaltseinkommen (ohne Wohngeld)
vom Januar 2005 an.
Bitte berücksichtigen Sie die Einkommen aller Haushaltsmitglieder
bei Ihrer Angabe.
Gemeint sind sämtliche Einkommen außer dem
Wohngeld, z.B. Lohn oder Gehalt, Unterhaltszahlungen,
Rente, öffentliche Unterstützungen, Kindergeld
etc.
24. Hat sich Ihr Haushaltseinkommen gegenüber
dem letzten Jahr verändert?
Fragen zur Nachbarschaft
25. Wie beurteilen Sie die Nachbarschaft im
Haus?
Bitte nur die zutreffendste Beschreibung ankreuzen
26. Haben Sie Freunde, Bekannte oder Verwandte
in der Umgebung?
mehrere Antworten sind möglich
Fragen zum Wohngebiet
27. Würden Sie einem Bekannten oder Freund
raten in dieses Wohngebiet zu ziehen?
28. Haben Sie vor, aus Ihrer Wohnung auszuziehen?
29. Wenn Sie jetzt oder später ausziehen wollen,
welcher Grund ist ausschlaggebend für diese
Entscheidung?
30. Möchten Sie, wenn Sie aus Ihrer Wohnung
ausziehen, in der Gegend wohnen bleiben,
woanders hinziehen oder ist Ihnen die Gegend
egal?
Vielen Dank für Ihre Mitarbeit!
- nein �
- Wohngeld ist beantragt �
- ja, monatlich € [...............]
Netto-Haushalts-Einkommen �
€ [............................]
- gleich geblieben �
- verschlechtert �
- verbessert �
- Das Zusammenleben gefällt mir. �
- Zusammenleben ist einigermaßen gut. �
- Das Zusammenleben gefällt mir nicht. �
- Das Zusammenleben ist mir egal. �
- Kann ich nicht beurteilen. �
- Freunde �
- Bekannte �
- Verwandte �
- ja �
- eventuell �
- nein �
- ja �
- jetzt nicht aber später �
- eigentlich nicht �
[...................................................................]
[...................................................................]
[...................................................................]
- im Wohngebiet bleiben �
- in einen Berliner Innenstadtbezirk ziehen �
- in einen Berliner Außenstadtbezirk ziehen �
- ins Berliner Umland ziehen �
- woanders hinziehen �
- Die Gegend ist mir egal �