Ausgabe 10/12, PDF, 7.9 MB - Haus und Grund Düsseldorf
Ausgabe 10/12, PDF, 7.9 MB - Haus und Grund Düsseldorf
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Z u v e r l ä s s i g · U n a b h ä n g i g · E r f o l g r e i c h<br />
G 02490 E<br />
Organ des Verbandes <strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong> im Regierungsbezirk <strong>Düsseldorf</strong> e.V.<br />
Jahrgang 1<strong>10</strong> / Nr. <strong>10</strong> · Postverlagsort <strong>Düsseldorf</strong> Oktober 20<strong>12</strong><br />
http://www.haus<strong>und</strong>gr<strong>und</strong>ddf.de<br />
Seminartermine<br />
Herbst 20<strong>12</strong> . . . . . . . . . .Seite 2<br />
Hier <strong>und</strong> Heute . . . . . . .Seite 3<br />
Termin Bauberatung . . .Seite 3<br />
Brandschutz im<br />
Info-Center . . . . . . . . . .Seite 4<br />
Vermischtes . . . . . . . . .Seite 5<br />
Aktueller Gartentipp . .Seite 6<br />
Altbau - Renovierung<br />
. . . . . . . . . . . . . . . . .Seiten 6-7<br />
Technik/<br />
Veranstaltungshinweis Seite 8<br />
Aktuelle Rechtsprechung<br />
NEU Immobilienmarkt .Seite 9<br />
Termine - Statistik<br />
Veranstaltungen . . . . .Seite <strong>10</strong><br />
Preisausschreiben . . .Seite <strong>10</strong><br />
Politik <strong>und</strong> Wirtschaft<br />
. . . . . . . . . . . . . . . . . . .Seite <strong>12</strong><br />
Steuerrecht . . . . . . . . .Seite 13<br />
Sie fragen - wir antworten<br />
. . . . . . . . . . . . . . . . . . .Seite 14<br />
Leserreise<br />
Winterzauber mit<br />
dem Glacier-Express .Seite 14<br />
Recht + Steuer .Seiten 17 + 18<br />
<strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong>, Oststraße 162<br />
402<strong>10</strong> <strong>Düsseldorf</strong><br />
• Postvertriebsstück, DP AG, Entgelt bezahlt, G 2490 •<br />
Anreizpolitik statt Regelungswut<br />
von Herbert Reul MdEP, Vorsitzender der CDU/CSU-Gruppe im Europäischen Parlament<br />
Am 1. September 20<strong>12</strong> mussten wir<br />
uns endgültig von der Edison schen<br />
Glühbirne verabschieden. Nach 131<br />
Jahren hat uns ein Verbot der<br />
Europäischen Kommission von der<br />
Glühbirne befreit. Denn die Glühlampe<br />
fraß zu viel Energie, <strong>und</strong> Europa soll<br />
Energie sparen. Also verschwindet die<br />
Glühbirne aus den Regalen, ohne dass<br />
die Alternativen ähnlich sicher<br />
(Stichwort Quecksilber) oder ähnlich<br />
günstig in der An schaffung wären. In<br />
der Theorie freuen wir uns aber nicht<br />
nur über eine niedrigere Strom -<br />
rechnung, sondern ganz Europa senkt<br />
den Energie ver brauch dank der<br />
Energie spar lampe, <strong>und</strong> das Klima freut<br />
sich auch noch mit. Leider ist dies eine<br />
schöne Illusion – die Realität sieht<br />
anders aus. Denn trotz solcher<br />
Maßnahmen steigt unser Energie -<br />
verbrauch weiter. Ver antwortlich dafür<br />
sind neue elektrische <strong>Haus</strong>haltsgeräte,<br />
nachts ladende Smartphones sowie<br />
die wachsende Zahl von Spül ma -<br />
schinen <strong>und</strong> Computern. Was wir<br />
durch effizientere Geräte an Energie<br />
einsparen, verbrauchen wir meist<br />
durch die neuen Helfer im Alltag direkt<br />
wieder. Das Glühbirnenverbot ist wohl<br />
nur das bekannteste Beispiel für<br />
Versuche nicht nur der europäischen<br />
Politik, durch strenge Vorgaben <strong>und</strong><br />
Verbote die Bürger zu ihrem Glück zu<br />
zwingen, die aber selten die ge -<br />
wünschten Effekte erzielen. In zu vielen<br />
Bereichen werden viel zu oft Zwangs -<br />
maß nah men vorgeschrieben, anstatt<br />
eine klu ge Anreizpolitik zu betreiben.<br />
Die Peitsche wird dem Zuckerbrot vorgezogen.<br />
Beispiele gibt es zahlreiche. <strong>Haus</strong><strong>und</strong><br />
Gr<strong>und</strong>eigentümer haben sich in<br />
einigen Punkten zu Recht über die<br />
europäische Energieeffizienzrichtlinie<br />
aufgeregt, die im vergangenen Jahr<br />
von der Europäischen Kommission<br />
vorgeschlagen wurde <strong>und</strong> von manchem<br />
Kollegen im Europäischen Par -<br />
lament gerne sogar noch verschärft<br />
worden wäre. Von Zwangs sanie -<br />
rungen von älteren Wohnge bäuden<br />
war zwischenzeitlich die Rede. Ab -<br />
surderweise wurden Gebäu de mit<br />
einem Baujahr vor 20<strong>10</strong> als sanierungsbedürftig<br />
eingestuft. Die EU-<br />
Mitgliedsstaaten wären dann verpflichtet<br />
worden, zur Umsetzung entsprechende<br />
Gesetze zu erlassen.<br />
Wahnwitzige Kosten wären entstanden.<br />
Zum Glück konnte die Richtlinie<br />
im Europäischen Parlament <strong>und</strong><br />
Ministerrat in diesem <strong>und</strong> anderen<br />
Punk ten abgeschwächt werden, auch<br />
wenn das Ergebnis die Verbots- <strong>und</strong><br />
Zwangsfraktion nicht zufrieden ge -<br />
stellt hat. Denn letztendlich ist die<br />
Richtlinie im Ergebnis gut <strong>und</strong> wird<br />
dabei helfen, dass wir unsere Energie<br />
131 Jahre Glühbirne Bild: Peter A©pixelio<br />
in Europa effizienter nutzen. Es wird<br />
nämlich nicht mehr nur auf starre Vor -<br />
gaben gesetzt, sondern der Richtlini<br />
entext lässt viele Freiheiten, um<br />
den EU-Mitgliedsstaaten Anreize wie<br />
Steu ererleichterungen für Sanierungs -<br />
maßnahmen zu ermöglichen. Die<br />
nationalen Gesetzgeber sind jetzt ge -<br />
fragt, diese Freiheiten auch zu nutzen.<br />
Die Energieeffizienzrichtlinie ist nur<br />
ein Beispiel für Gesetzesvorhaben, um<br />
Auf ein Wort …<br />
Steuern, Gebühren, Beiträge …<br />
Liebe Leserinnen,<br />
liebe Leser,<br />
Seit Jahren wird jeder von uns, ob<br />
<strong>Haus</strong>- <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong>eigentümer oder<br />
Mieter, von Vater Staat kräftig zur<br />
Kasse gebeten. Ist das ein notwendiges<br />
Übel oder nur „Abzocke“? Ab -<br />
zocke – ein schlimmer Vorwurf. Doch<br />
B<strong>und</strong>, Länder <strong>und</strong> Kommunen sind<br />
wirklich nicht gerade zimperlich, wenn<br />
es darum geht, Geld von uns zu verlangen<br />
<strong>und</strong> auch zu bekommen.<br />
Insgesamt betrug das Steuerauf -<br />
kommen des Staates im Jahre 2011<br />
laut statistischem Bun des amt ca.<br />
573,4 Milliarden €. Wohl gemerkt – nur<br />
Steuereinnahmen! Dazu kommen weitere<br />
Milliarden an Gebühren <strong>und</strong><br />
Beiträgen, die von uns Steuerbürgern,<br />
aber auch von nicht steuerpflichtigen<br />
Bürgern für die Tä tig keit des Staates<br />
zu leisten sind.<br />
Erschließung- <strong>und</strong> Straßenbaubei -<br />
träge, Müllgebühren, Straßenreini -<br />
gungs gebühren, der Wasserpfennig,<br />
Schmutzwasser-<strong>und</strong> Niederschlags -<br />
gebühren <strong>und</strong> viele andere Gebühren<br />
mehr.<br />
Die Benutzung von Schwimm bä -<br />
dern kostet Geld, Kultureinrichtungen<br />
können in der Regel nur gegen Entgelt<br />
genutzt werden <strong>und</strong> auch notwendige<br />
Verwaltungsangelegenheiten, die für<br />
jeden Bürger zwangsweise anfallen<br />
sind selbstverständlich nur gegen<br />
entsprechende Gebühren zu erledigen:<br />
Ein Reisepass kostet ca. 60 €,<br />
das Parken ist fast nur noch gegen<br />
kräftige Parkgebühr möglich <strong>und</strong><br />
selbst Auskünfte aus dem Melde re -<br />
gis ter kosten in der Regel zwischen<br />
5 <strong>und</strong> <strong>10</strong> Euro. Weitere Millionen ein -<br />
nahmen für die Kommunen fallen bei<br />
der Wertstoffsammlung von Altpapier,<br />
Altglas <strong>und</strong> Elektronikschrott an.<br />
Und es reicht „Vater Staat“ immer<br />
noch nicht. Ständig schafft er neue<br />
Zu ständigkeiten, weitet die bestehende<br />
Staatstätigkeit durch immer mehr<br />
Bürokratie aus <strong>und</strong> muss daher auch<br />
mehr Geld ausgeben, das selbstverständlich<br />
wieder vom Bürger aufzubringen<br />
ist.<br />
Das aktuellste, zugleich unsinnigstes<br />
Beispiel ist das sog. „Betreu -<br />
ungs geld“. Es wird Milliarden aus dem<br />
Staats haushalt verschlingen, aber<br />
wo für? Genau betrachtet soll es dann<br />
für die Nichtinanspruchnahme einer<br />
Einrichtung Geld vom Staat geben!<br />
Mit dergleichen Begründung könnte<br />
ein Bürger, der den öffentlichen Per -<br />
so nennahverkehr nicht in An spruch<br />
nimmt, dafür Geld vom Staat erhalten.<br />
Absurder geht es nicht mehr.<br />
Auf die Anwendung des W<strong>und</strong>er -<br />
heil mittels „Sparen“ zu verzichten,<br />
mit hin unsinniges Ver wal tungshan -<br />
deln zu beenden oder gar Kompe -<br />
tenzen an die Bürger zu rückzugeben -<br />
auf diese Idee kommt „Vater Staat“<br />
natürlich nicht, denn das würde ja seinen<br />
Einfluss mindern.<br />
Eine besonders trickreiche, aber<br />
recht lich höchst zweifelhafte Masche<br />
haben sich nunmehr einige Kom -<br />
munen ausgedacht. Die Winterdienst -<br />
gebühr wird abgeschafft, im Gegenzug<br />
die Gr<strong>und</strong>steuer besonders stark er -<br />
höht. Da eine Gebühr gr<strong>und</strong>sätzlich<br />
zweckgeb<strong>und</strong>en ist, dem Kosten deck -<br />
ungsprinzip unterliegt <strong>und</strong> vom Bürger<br />
voll auf Wirtschaftlichkeit <strong>und</strong> Kos -<br />
tendeckung überprüft werden kann,<br />
können die Winterdienstge bühren<br />
nicht unendlich erhöht werden.<br />
die so genannten „20/20/20 Ziele“ zu<br />
erreichen. Europa hat sich selbst dazu<br />
verpflichtet, bis 2020 20 Prozent weniger<br />
CO2 auszustoßen, einen 20-prozentigen<br />
Anteil von erneuerbaren<br />
Ener gien zu erreichen <strong>und</strong> die<br />
Energieeffizienz um 20 Prozent zu steigern.<br />
Seit 2008 bestimmt dieser<br />
Anspruch die europäische Politik<br />
Fortsetzung auf Seite 2<br />
Die Gr<strong>und</strong>steuer aber ist als Steuer<br />
nicht zweckgeb<strong>und</strong>en <strong>und</strong> kann je<br />
nach Bedarf ohne Überprüfungsmöglichkeit<br />
erhöht werden. Reicht der so<br />
eingenommene Betrag, weil er anderweitig<br />
im „Allgemeinen <strong>Haus</strong>halt“<br />
verbraten wurde, nicht mehr für den<br />
bisherigen Umfang des Winterdienstes<br />
aus, so wird dieser einfach<br />
eingeschränkt. Das Charmante daran<br />
ist, dass sich die Kommune hierfür<br />
noch nicht einmal rechtfertigen<br />
muss.<br />
Warten wir einmal ab, ob dieser<br />
Trick nicht demnächst auch für andere<br />
kommunale Dienstleistungen Be -<br />
deu tung erlangt. Man denke an die<br />
Straßenreinigung <strong>und</strong> die Müllabfuhr.<br />
Per Satzung wird ein Teil dieser Leis -<br />
tungsverwaltung mangels finanzieller<br />
Mittel gestrichen <strong>und</strong> in die Zu stän -<br />
digkeit des Bürgers gegeben, der<br />
dann natürlich auf eigene Kosten für<br />
deren Erledigung Sorge zu tragen hat.<br />
Wahrlich, ein mieses Spiel. Deshalb<br />
fordern wir: Notwendige Steuern, Bei -<br />
träge <strong>und</strong> Gebühren mit Augenmaß,<br />
aber keine „Abzocke“.<br />
Fortsetzung auf Seite 2
Nr. <strong>10</strong> / Oktober 20<strong>12</strong> <strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong> Jahrgang 1<strong>10</strong><br />
Anreizpolitik statt Regelungswut<br />
von Herbert Reul MdEP, Vorsitzender der CDU/CSU-<br />
Gruppe im Europäischen Parlament<br />
Fortsetzung von Seite 1<br />
maßgeblich <strong>und</strong> führt häufig zu mehr<br />
Vorgaben <strong>und</strong> Verboten. Denn leider<br />
sollen diese wohlklingenden Ziele oft<br />
mit Hilfe von Zwangsmaßnahmen<br />
er reicht werden. So betreibt Europa<br />
der zeit beispielsweise eine selbst auferlegte,<br />
besonders ambitionierte<br />
Klima politik, die den Rest der Welt<br />
wenig zu kümmern scheint. Dass da -<br />
mit in einer schweren wirtschaftlichen<br />
Krise die eigene Wett be werbs fähigkeit<br />
gefährdet wird, gerät oft in<br />
Vergessenheit. Weniger wäre hier<br />
manchmal mehr.<br />
Europa ist ein Erfolgsprojekt <strong>und</strong><br />
hat uns unter anderem Frieden,<br />
Wohlstand, den Binnenmarkt <strong>und</strong><br />
Reisefreiheit gebracht. Unsere Zu -<br />
kunft kann nur mehr Europa heißen,<br />
denn gerade in der Finanz- <strong>und</strong><br />
Wirtschaftskrise hat sich gezeigt,<br />
dass in vielen Punkten mehr europäische<br />
Regelungen notwendig sind. Wir<br />
müssen jedoch aufpassen, nicht zu<br />
viele <strong>und</strong>urchdachte Regeln auf europäischer<br />
Ebene zu schaffen, <strong>und</strong> lieber<br />
öfter darüber nachdenken, durch<br />
Anreize ans Ziel zu gelangen. Das<br />
2<br />
Seminartermine - Herbst 20<strong>12</strong><br />
Schönheitsreparaturen<br />
- Übergabe der Mietwohnung<br />
- Schadensersatzansprüche<br />
Ref. Ass. P. Nicolay / Wohnungswirt U. Mecke<br />
Gr<strong>und</strong>lagen des Wohnungseigentums<br />
- Teilungserklärung<br />
- Gemeinschafts-/Sondereigentum<br />
- Aufgaben des Verwalters<br />
- Wirtschaftsplan/Verwaltungsabrechnung<br />
Ref. Ass. U. Thüsing / Wohnungsw. Th. Meyer<br />
Mieterhöhung<br />
- formfehlerfrei ! -<br />
Ref. RA Dr. W. Fliescher / Wohnungsw. T. Meyer<br />
Zeit: jeweils 16.00 bis 18.00 Uhr – Min dest teilnehmerzahl: 8; max. 16 Per so nen<br />
Anmeldung:<br />
Tel. 0211/16905-<strong>12</strong> (Frau Blinne),<br />
Fax: 16905-33 oder E-Mail: info@haus<strong>und</strong>gr<strong>und</strong>ddf.de<br />
Bild: Eva-Maria-Roßmann©Pixelio.de<br />
mag zwar manchmal mühsam sein,<br />
aber die Bürger werden es danken.<br />
Denn mit dem Glühbirnenverbot hat<br />
man sicher nicht mehr Menschen für<br />
Europa gewonnen, dabei wäre gerade<br />
jetzt verstärkt Unterstützung für das<br />
einmalige Projekt Europäische Union<br />
notwendig.<br />
HUG <strong>10</strong>/<strong>12</strong> Herbert Reul MdEP<br />
Infoabend zur Vermeidung von Schimmel- <strong>und</strong><br />
Feuchteschäden in Wohnräumen<br />
am 20.11.<strong>12</strong> von 18:00 - 20:00 Uhr<br />
Ort: Info-Center von <strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong> <strong>Düsseldorf</strong>, Oststr. 162<br />
Bei dieser Veranstaltung werden Ursachen, Wirkung <strong>und</strong> Beseitigung von<br />
Schimmel- <strong>und</strong> Feuchteschäden in Wohnräumen vorgestellt. Es werden mögliche<br />
ges<strong>und</strong>heitliche Auswirkungen auf die Bewohner, Zusammenhänge zwischen<br />
dem Wohnverhalten der Bewohner <strong>und</strong> der Qualität der<br />
Gebäudesubstanz hinsichtlich energetischer Baumängel, sowie die Beseitigung<br />
von Schimmelschäden diskutiert.<br />
Die Veranstaltung wird in Kooperation mit dem Ges<strong>und</strong>heitsamt der Stadt<br />
<strong>Düsseldorf</strong>, der Stadtwerke <strong>Düsseldorf</strong> AG, der Verbraucherzentrale NRW, der<br />
Maler- <strong>und</strong> LackiererInnung <strong>Düsseldorf</strong> <strong>und</strong> der SAGA durchgeführt.<br />
Der Informationsabend ist kostenlos.<br />
Anmeldungen sind unbedingt erforderlich:<br />
Telefon: 0211 - 169 05 91, Fax: 0211 - 171 03 71,<br />
E-Mail: verlag@haus<strong>und</strong>gr<strong>und</strong>ddf.de<br />
Donnerstag,<br />
8. November 20<strong>12</strong><br />
Donnerstag,<br />
15. November 20<strong>12</strong><br />
Donnerstag,<br />
29. November 20<strong>12</strong><br />
Die Anmeldung wird verbindlich, wenn die Teilnahme gebühr vor der Veranstaltung auf das<br />
Konto des Verbandes (Kreissparkasse <strong>Düsseldorf</strong>, BLZ 301 502 00, Kto-Nr. 1 000 280),<br />
überwiesen wurde. In der Teilnah me gebühr i.H.v. 46,22 € zzgl. MwSt. = 55,00 € für<br />
Mitglieder bzw. 78,15 € zzgl. MwSt. = 93,00 € für Nichtmitglieder sind Getränke <strong>und</strong><br />
Seminarunterlagen enthalten.<br />
Sollten Sie als Nichtmitglied bis spätestens 1 Monat nach dieser Veranstaltung un serem<br />
Verband beitreten, so erstatten wir Ihnen den Differenzbetrag der Teilnah me gebühr für<br />
Mitglieder in Höhe von 38,00 €.<br />
VERANSTALTUNGSORT: HAUS UND GRUND DÜSSELDORF UND UMGEBUNG E.V.,<br />
OSTSTRAßE 162, 402<strong>10</strong> DÜSSELDORF, 2. OG.<br />
<strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong><br />
Vergleich der Leuchtkraft von LED,<br />
Glühbirne <strong>und</strong> Halogenlampe<br />
Wie viel Licht gibt eine<br />
LED-Lampe ab?<br />
Dazu muss man erst einmal feststellen,<br />
dass die Lichtmenge in Lu -<br />
men (lm) gemessen wird.<br />
Die Glühbirne<br />
Das vom Aussterben bedrohte<br />
Relikt einer Zeit, die sich durch viel<br />
Wärme <strong>und</strong> verhältnismäßig wenig<br />
Licht auszeichnete, kommt gerade<br />
mal auf r<strong>und</strong> <strong>10</strong> Lumen pro Watt<br />
(Faustregel). Das bedeutet, dass eine<br />
25 Watt Birne 250 lm erzeugt, eine 60<br />
Watt Glühlampe 600 lm <strong>und</strong> ein <strong>10</strong>0<br />
Watt Leuchtmittel mit dem klassischen<br />
Glühfaden ganze <strong>10</strong>00 lm er -<br />
zeugt. Allerdings hat es die Glühbirne<br />
nicht leicht, ihr Licht effektiv zu senden.<br />
Wird das Licht nicht durch einen<br />
Reflektor gebündelt <strong>und</strong> gelenkt,<br />
dann verpufft ein Großteil der mühsam<br />
erzeugten Lichtmenge. Das Licht<br />
versteckt sich dann beispielsweise im<br />
Lampenschirm oder wird von demsel-<br />
Auf ein Wort …<br />
Steuern, Gebühren, Beiträge …<br />
Fortsetzung von Seite 1<br />
Und um das Ganze noch <strong>und</strong>urchschaubarer<br />
zu machen, haben sich<br />
die Politiker aller Couleur entschlossen,<br />
ständig von einer „kommunalen<br />
Unterfinanzierung“ zu sprechen.<br />
In dieses System fest eingeb<strong>und</strong>en<br />
ist der Eigentümer, der bei vielen<br />
Gebühren <strong>und</strong> Beiträgen öffentlichrechtlicher<br />
Art als Gebühren schuldner<br />
unbeschränkt haftet.<br />
Und einfach umziehen geht auch<br />
nicht; Haftungsgr<strong>und</strong>lage ist das<br />
<strong>Haus</strong> gr<strong>und</strong>stück. Auch wenn er bei<br />
der Vermietung seines <strong>Haus</strong>es eine<br />
Reihe dieser Kosten an den Mieter<br />
weitergeben kann, bleibt seine Haf -<br />
tung gegenüber dem Staat bestehen.<br />
Die mietrechtlichen Vereinba rungen<br />
zwischen Vermieter <strong>und</strong> Mie ter<br />
sind für „Vater Staat“ völlig irrelevant.<br />
Woher das Geld kommt, ist ihm<br />
gleichgültig.<br />
Es würde hier zu weit führen, die<br />
Ge samtbelastung des privaten Ei gen -<br />
tümers darzustellen; eine solche<br />
Darstellung werden wir in eine der<br />
nächsten <strong>Ausgabe</strong>n unserer <strong>Haus</strong><br />
<strong>und</strong> Gr<strong>und</strong> Zeitung aufnehmen.<br />
An dieser Stelle möchte ich nochmals<br />
die geplanten <strong>und</strong> teilweise auch<br />
erforderlichen Investitionen des <strong>Haus</strong><strong>und</strong><br />
Gr<strong>und</strong>eigentümers zur Ener -<br />
gieeinsparung ansprechen:<br />
Unbestritten ist, dass wir alle den<br />
Energieverbrauch nachhaltig drosseln<br />
müssen. Die vorhandenen fossilen<br />
Energieressourcen sind endlich <strong>und</strong><br />
irgendwann aufgebraucht. Wind ener -<br />
gie, Fotovoltaik, Biogasanlagen <strong>und</strong><br />
andere alternative Energien sind sinnvoll<br />
weshalb hierfür die technischen<br />
<strong>und</strong> baulichen Voraus set zungen im<br />
Gebäude geschaffen werden müssen.<br />
Das kostet viel Geld, sehr viel Geld.<br />
Und dieses Geld muss der <strong>Haus</strong>- <strong>und</strong><br />
Gr<strong>und</strong>eigentümer aufbringen <strong>und</strong> am<br />
Markt, sprich überwiegend beim<br />
Mieter, refinanzieren . Dies ist nur zum<br />
Teil möglich; Mieterhöhungen im großen<br />
Stil sind angesichts der Ein -<br />
kommensver hält nisse in Deutschland<br />
nicht realisierbar.<br />
ben als abenteuerliche Schattenspiele<br />
an die Decke geworfen. Hierbei handelt<br />
es sich um typische Werte. Die<br />
minimale oder die maximale Ausbeute<br />
kann auch deutlich niedriger bzw.<br />
höher liegen. Die typischen Werte<br />
unterscheiden sich allerdings zum Teil<br />
von der Faustregel. So kommt demnach<br />
die 25 Watt Birne auf nur r<strong>und</strong><br />
230 lm, während die <strong>10</strong>0 Watt Lampe<br />
auf 1450 lm kommen kann. Kfz-<br />
Lampen sind weitaus effektiver.<br />
Die Halogenlampe<br />
Immerhin schafft es die<br />
Halogenlampe, 20 lm pro Watt zu<br />
erzeugen. Das bedeutet, dass ein 20<br />
Watt Halogenstrahler 400 lm, ein 40<br />
Watt Halogenstrahler 800 lm <strong>und</strong> ein<br />
300 Watt Halogenstrahler 6000 lm<br />
absondert, die meist durch einen<br />
Reflektor zielgerichtet gebündelt werden.<br />
Auch hier können typische Werte<br />
<strong>und</strong> Praxiswerte abweichen. Die<br />
Unterschiede zwischen der Licht -<br />
ausbeute von Niedervolt-Halogen -<br />
lampen <strong>und</strong> Hochvolt-Halogenlampen<br />
Und so schließt sich der Kreis:<br />
Wenn der Staat den <strong>Haus</strong>eigentümer<br />
per Gesetz <strong>und</strong> Verordnung zu erheblichen<br />
<strong>und</strong> sehr kostspieligen Inves -<br />
titionen zwingt, muss er andererseits<br />
die finanzielle Realisierbarkeit dieser<br />
Maßnahmen für den privaten Eigen -<br />
tümer ermöglichen!<br />
Und dies funktioniert nur, wenn<br />
diese enor men Kosten zu einem großen<br />
Teil von der Allgemeinheit, sprich<br />
dem Staat, übernommen werden.<br />
Und dies bedeutet, B<strong>und</strong>, Länder<br />
<strong>und</strong> Kommunen müssen auf einen<br />
Teil ihrer Ein nahmen verzichten. Soll<br />
heißen, bei anerkannten <strong>und</strong> gesetzlich<br />
geforderten Investitionen, zum<br />
Beispiel zur Ener gieeinsparung, müssen<br />
diese steuerlich voll absetzbar<br />
sein. Da rüber hinaus müssen dem<br />
<strong>Haus</strong>eigentümer Zuschüsse zu den<br />
Kosten aus Steuereinnahmen zufließen.<br />
An ders sind solche Zukunfts -<br />
aufgaben nicht zu bewältigen!<br />
Fensterscheiben<br />
blind beschlagen?<br />
Sanierung ohne<br />
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Und auf manche Dinge, die uns<br />
lieb, aber zu teuer geworden sind,<br />
wer den wir wohl verzichten müssen:<br />
Nicht jede größere Stadt braucht ei -<br />
nen eigenen Zoo, keine Vielzahl von<br />
Opern, Konzertsaal <strong>und</strong> mehrere<br />
The ater. Nicht jeder Stadtteil braucht<br />
ein Hallenbad. Das alles könnten<br />
Kommunen „standort-scharf“ <strong>und</strong><br />
grenz übergreifend auch gemeinsam<br />
betreiben. Erste zaghafte Versuche<br />
einer sog. „interkommunalen Zusam -<br />
menarbeit“ existieren bereits. Zarte<br />
Pflänzchen, die hoffen lassen.<br />
HUG <strong>10</strong>/<strong>12</strong> Ihr<br />
Ingo Apel<br />
ist dagegen recht gering. Eine typische<br />
55 Watt Abblendlicht-Halo -<br />
genlampe kommt auf r<strong>und</strong> 27,5 lm pro<br />
Watt, also auf insgesamt 15<strong>12</strong>,5<br />
Lumen. Die Gasentladungslampe<br />
(Xenon-Licht) ist nicht so effektiv. Bei<br />
<strong>10</strong>0 Watt erzeugt sie zwischen <strong>10</strong>00<br />
<strong>und</strong> 3500 Lumen. Allerdings geht es<br />
hier um die Projektorlampe. Das<br />
Quecksilber-Xenon-Licht, das in<br />
Autos verwendet wird, schafft zwischen<br />
50 <strong>und</strong> <strong>10</strong>0 Lumen. Typischer<br />
Durchschnitt sind hier 3255 Lumen<br />
bei einer 35 Watt Lampe.<br />
Die LED<br />
Hier zeigt die LED, was in ihr steckt.<br />
Mit einem Watt schafft sie durchschnittlich<br />
r<strong>und</strong> 50 Lumen. Es werden<br />
aber auch Werte von 150 Lumen<br />
erreicht <strong>und</strong> das Entwicklungsziel der<br />
EU sind 200 lm/Watt. Das würde<br />
bedeuten, dass eine 5 Watt LED-Lam -<br />
pe so viel Licht erzeugen kann wie eine<br />
<strong>10</strong>0 Watt Glühbirne.<br />
HUG <strong>10</strong>/<strong>12</strong> Tobias H<strong>und</strong>ertmark<br />
BEILAGENHINWEISE:<br />
Teilbeilagen:<br />
Schreinerei Berghausen<br />
Harffstr. 43, 40591 <strong>Düsseldorf</strong><br />
www.schreinerei-berghausen.de<br />
Dresselmann Immobilien<br />
www.dresselmann-immobilien.de<br />
Benrather Marktplatz 4<br />
40597 <strong>Düsseldorf</strong><br />
Impressum<br />
Herausgeber:<br />
Verband <strong>Düsseldorf</strong>er <strong>Haus</strong>-, Wohnungs- <strong>und</strong><br />
Gr<strong>und</strong>eigentümer e.V.<br />
Tel.: 0211-169 05-01<br />
Fax: 0211-169 05-33<br />
Verleger:<br />
<strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong>, Informations- <strong>und</strong><br />
Verlagsgesellschaft mbH<br />
Oststr.162, 402<strong>10</strong> <strong>Düsseldorf</strong><br />
Tel.: (0211) 171 03-70<br />
Fax: (0211) 171 03-71<br />
Redaktion:<br />
Ass. Ingo Apel<br />
Tel.: 0211-169 05-25<br />
Fax: 0211-169 05-33<br />
Klaus-Peter Schröder<br />
Tel.: 0211-171 03-70<br />
Fax: 0211-171 03-71<br />
Oststr. 162, 402<strong>10</strong> <strong>Düsseldorf</strong><br />
Technische Redaktion<br />
Karla Alemanni<br />
Tel.: 0211-179 59 87<br />
Mail: alemanni@haus<strong>und</strong>gr<strong>und</strong>ddf.de<br />
Druck:<br />
Knipping Druckerei <strong>und</strong> Verlag GmbH<br />
Birkenstr. 17, <strong>Düsseldorf</strong><br />
Anzeigenverwaltung:<br />
W M V Werbung Media Verlagsservice e.K.<br />
Postfach 14 05 61, 40075 <strong>Düsseldorf</strong><br />
Euskirchener Str. 5, 40547 <strong>Düsseldorf</strong><br />
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Der Bezugspreis ist bis auf weiteres durch den<br />
Mitgliedsbeitrag abgegolten.<br />
Nicht angeforderte Manuskripte u.ä.<br />
werden nur gegen Freiumschlag zurückgesandt.<br />
Beiträge - auch Anzeigen <strong>und</strong> Beilagen - Dritter<br />
geben nicht notwendig die Auffassung des<br />
Herausgebers bzw. der Redaktion wieder. Für den<br />
Anzeigenteil wird keine Haftung übernommen.<br />
Beiträge, in denen Erzeugnisse von Firmen<br />
besprochen werden, dienen der Information der<br />
Leser, um sie über Neuheiten aufzuklären. Eine<br />
Garantieerklärung für Produkte <strong>und</strong> Firmen ist<br />
damit nicht verb<strong>und</strong>en.<br />
Verbreitete Auflage: 16.408 (2/20<strong>12</strong>)
Nr. <strong>10</strong> / Oktober 20<strong>12</strong> <strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong> Jahrgang 1<strong>10</strong><br />
Hier <strong>und</strong> heute<br />
Besser wohnen in einem Denkmal<br />
Energetische Sanierung von historischen Gebäuden wird gefördert<br />
Das Förderprogramm „KfW-Effizienzhaus Denkmal“ unterstützt Baumaßnahmen<br />
zur Reduzierung von Wärmeverlusten <strong>und</strong> zur Optimierung des<br />
Energiestandards von Gebäuden, die eine städtebauliche, geschichtliche oder<br />
künstlerische Bedeutung haben. (Foto: epr/KfW Bankengruppe)<br />
(epr) Im Altstadtkern vieler Ort -<br />
schaften befinden sich Gebäude vergangener<br />
Epochen. Als Zeitzeugen erinnern<br />
sie an das ursprüngliche Stadtbild<br />
<strong>und</strong> an die Architektur, die damals vorherrschte.<br />
Zahlreiche dieser Bauten<br />
werden auch heute noch bewohnt.<br />
Doch Denkmalschutz, schöne Stuck fas -<br />
saden <strong>und</strong> eine erhaltenswerte Bau -<br />
substanz schützen bekanntlich nicht vor<br />
Energie verlust <strong>und</strong> unzureichender<br />
Däm mung. Eine energetische Sanierung<br />
Der OBI<br />
Renovierungs-Service<br />
Alles aus einer Hand<br />
Der neue Service erleichtert<br />
Renovierungsvorhaben<br />
Egal, ob es ein kleines Renovie -<br />
rungsvorhaben in der Wohnung oder<br />
aber ein großes Ausbauvorhaben der<br />
eigenen vier Wände ist – mit dem<br />
Renovierungs-Service von OBI erhält<br />
der K<strong>und</strong>e von der Ware bis zur<br />
Dienstleistung alles, um sein Vor -<br />
haben bis ins Detail umzusetzen.<br />
Dabei nimmt OBI dem K<strong>und</strong>en<br />
allen Stress ab. Ob es um die Planung<br />
der richtigen Reihenfolge anstehender<br />
Arbeiten oder die zeitgerechte<br />
Anlieferung der benötigten Materialien<br />
geht – die Mitarbeiter des Reno -<br />
vierungs-Service kümmern sich von<br />
Anfang bis Ende um den reibungslosen<br />
Ablauf eines Auftrages.<br />
Zunächst wird beim Vor-Ort-Termin<br />
durch die gemeinsame Inaugen -<br />
schein nahme zusammen mit dem<br />
Handwerker, die exakte Ermittlung<br />
des K<strong>und</strong>enwunsches wie auch durch<br />
die Diskussion verschiedener Lö -<br />
sungsmöglichkeiten die Gr<strong>und</strong>lage für<br />
ein maßgeschneidertes, transparentes<br />
<strong>und</strong> für den K<strong>und</strong>en nachvollziehbares<br />
Angebot gelegt. Auch während<br />
einer laufenden Baumaßnahme<br />
kommt der Projektleiter auf die<br />
Baustelle hinaus, tätigt gegebenenfalls<br />
Zwischenabnahmen <strong>und</strong> begleitet<br />
den Ausbaufortschritt bis hin zur<br />
Endabnahme.<br />
wird aus Sorge vor behördlichen Vor ga -<br />
ben <strong>und</strong> Hürden des Denk malamts<br />
sowie vor nicht kalkulierbaren Kosten<br />
oft nicht in Angriff genommen.<br />
Die Erhaltung denkmalgeschützter<br />
Gebäude liegt im allgemeinen Inte resse.<br />
Der neue Standard „KfW-Effizienzhaus<br />
Denkmal“ unterstützt all diejenigen, die<br />
in einer städtebaulich, geschichtlich<br />
oder künstlerisch be deutenden Immo bi -<br />
lie, die als Denkmal eingestuft wird, le -<br />
ben <strong>und</strong> in einen besseren Ener gie stan -<br />
OBI beauftragt für Arbeiten bei<br />
seinen K<strong>und</strong>en die erforderlichen<br />
Fachbetriebe, die allesamt aus der<br />
Region kommen. Die Handwerks -<br />
unternehmen werden von Mitar bei -<br />
tern der OBI Zentrale in Wermels -<br />
kirchen auf Arbeitsqualität, Zuverläs<br />
sigkeit <strong>und</strong> auf K<strong>und</strong>enfre<strong>und</strong>lichkeit<br />
überprüft. Das stellt sicher,<br />
dass nur die besten Handwerker aus<br />
der Region bei OBI K<strong>und</strong>en arbeiten.<br />
Der K<strong>und</strong>e hat in jedem Fall nur<br />
OBI als Vertragspartner. Das zählt<br />
nicht nur für das Material, sondern<br />
auch für die handwerklichen<br />
Dienstleistungen, auf die OBI dem<br />
K<strong>und</strong>en vier Jahre Gewährleistung<br />
nach VOB gibt.<br />
Der OBI Renovierungs-Service<br />
(ORS) bietet für nahezu alle Sor -<br />
timente des Marktes den geeigneten<br />
Kooperationspartner: von der Bad -<br />
renovierung über Carports bis hin zu<br />
Gartenhäusern <strong>und</strong> der Garten anlage<br />
deckt OBI alles ab, was im Re -<br />
novierungsbereich möglich ist.<br />
Sie sind am OBI Renovierungs-<br />
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Sie uns <strong>und</strong> wir vereinbaren einen<br />
gemeinsamen Termin!<br />
HUG <strong>10</strong>/<strong>12</strong><br />
Ihr OBI Team <strong>Düsseldorf</strong> - Rath<br />
dard investieren wollen. Auch die Sanie -<br />
rung unter „Ensembleschutz“ stehender<br />
Gebäu de fällt unter dieses Programm:<br />
Damit sind Häuser gemeint, deren be -<br />
son ders schöne, einheitliche Fassade<br />
zur Straßenseite zeigt oder Teil des his -<br />
torischen Stadtbildes ist. Besonders<br />
gün stige Darlehen – inklusive Til gungs -<br />
zuschuss – sollen derartige Vorhaben in<br />
Zukunft erleichtern. Im Gegensatz zu<br />
Neubauten dürfen „KfW-Effizienzhäuser<br />
Denkmal“ einen etwa 60 Prozent<br />
schlechteren Ener gieb edarf aufweisen,<br />
um als förderfähig zu gelten. Der erforderliche<br />
Ener giebedarf wird an die erhaltenswerte<br />
Bausubstanz angepasst <strong>und</strong><br />
die Fördervoraussetzungen werden so -<br />
mit erleichtert. Das bedeutet: Während<br />
von einem Neubau ein Jahrespri mär -<br />
ener giebedarf von etwa <strong>10</strong>0 Kilo watt -<br />
stun den pro Quadratmeter Ge bäu de -<br />
nutz fläche erwartet wird, genügen bei<br />
einem denkmalgeschützten Gebäu de<br />
bereits 160 Kilowattst<strong>und</strong>en. Alle Maß -<br />
nahmen zur Reduzierung von Wär me -<br />
verlusten müssen mit den Anfor -<br />
derungen des Denkmalschutzes konform<br />
gehen. Darüber hinaus ist der Ein -<br />
satz erneuerbarer Energien zu prüfen.<br />
Kann der angestrebte Energiebedarf<br />
aufgr<strong>und</strong> zu umfangreicher Auflagen<br />
durch das Denkmalamt nicht erreicht<br />
werden, lohnt sich eine Antragstellung<br />
dennoch. Wichtig ist, dass ein Sach -<br />
verständiger im Vorfeld der Sanierung<br />
bestätigt, dass nachweislich alle zulässigen<br />
Maßnahmen zur Verbes serung der<br />
Energieeffizienz durchgeführt werden.<br />
Mehr unter www.kfw.de/energiesparen<br />
oder www.homeplaza.de.<br />
HUG <strong>10</strong>/<strong>12</strong><br />
<strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong> Vorstand<br />
erneut in den Beirat für<br />
Wohnraumförderung NRW<br />
berufen<br />
Mit Wirkung vom 1. Oktober 20<strong>12</strong><br />
hat der Minister für Bauen, Wohnen,<br />
Stadtentwicklung <strong>und</strong> Verkehr des<br />
Landes NRW, Michael Groschek, den<br />
Vorstand von <strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong><br />
<strong>Düsseldorf</strong>, Ingo Apel, für drei weitere<br />
Jahre in den Beirat für Wohn raum -<br />
förderung bei der NRW.Bank berufen.<br />
Der Beirat für Wohnraumförderung<br />
besteht aus Minister Groschek als<br />
vorsitzendem Mitglied, je einer Vertre -<br />
tung aus dem Finanzministerium, des<br />
Wirtschaftsministeriums <strong>und</strong> des für<br />
Soziales zuständigen Ministeriums.<br />
Dazu kommen neun Mitglieder des<br />
Landtags, drei Vertreterinnen oder<br />
Vertreter der Wohnungswirtschaft,<br />
sowie eine Vertreterin oder ein Ver -<br />
treter der Mieters.<br />
Nächster Termin zur Bauberatung<br />
Die Kommunen sind mit je einer<br />
Vertreterin oder einem Vertreter der<br />
kreisfreien Städte, der Kreise, der<br />
kreisangehörigen Städte sowie der<br />
übrigen kreisangehörigen Gemeinden<br />
vertreten.<br />
In seiner Eigenschaft als Vize -<br />
präsident von <strong>Haus</strong> & Gr<strong>und</strong> NRW vertritt<br />
der <strong>Düsseldorf</strong>er Vorstand seit<br />
mehr als sechs Jahren die Interessen<br />
der nordrhein-westfälischen Woh -<br />
nungs wirtschaft. Der Beirat für Wohn -<br />
raumförderung berät die Gremien der<br />
NRW.BANK bei der Wohnraum för de -<br />
rung in Nordrhein-Westfalen. Er hat da -<br />
bei insbesondere über das Pro dukt -<br />
portfolio Wohnraumförderung <strong>und</strong> die<br />
Berichterstattung gegenüber der Lan -<br />
desregierung zu beraten. HUG <strong>10</strong>/<strong>12</strong><br />
Der nächste Beratungsnachmittag findet statt am Donnerstag. 25.<strong>10</strong>.20<strong>12</strong>. ab 14:00 Uhr in<br />
der Verbands ge schäfts stelle Oststraße 162, I. Oberge schoss. Bitte vereinbaren Sie Ihren<br />
verbindlichen Bera tungstermin nur telefonisch bei unserer Mitarbeiterin Frau Khalki unter<br />
0211 / 169 05-91. Eine Termin ver einbarung über unsere Rechtsberater ist nicht möglich bzw.<br />
nicht verbindlich! Unser Berater, Herr Architekt Andre Turck, Düssel dorf, be rät vor allem zu<br />
den Themen: Neubau <strong>und</strong> Erweiterung; Altbau-Modernisierung <strong>und</strong> Umbau; Nach -<br />
verdichtung; Gr<strong>und</strong>stück; Kauf be ratung, Barrierefreies, generationenübergreifendes Bauen.<br />
Die Erstberatung zu diesen Themen ist für Mitglieder kostenlos. die über die Erst be ra tung<br />
hinausgehenden Dienstleis tungen sind nicht kostenlos, werden aber für Mitglieder von <strong>Haus</strong><br />
<strong>und</strong> Gr<strong>und</strong> Düssel dorf zu Sonder konditionen angeboten.<br />
I. Apel<br />
3
Nr. <strong>10</strong> / Oktober 20<strong>12</strong> <strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong> Jahrgang 1<strong>10</strong><br />
Rauchmelder retten Leben<br />
Rauchmelder: moderne Schutz engel<br />
gegen Feuer <strong>und</strong> Rauch – wenn das<br />
richtige Gerät gewählt, fachmännisch<br />
installiert <strong>und</strong> gewartet wird.<br />
Der Fachmann erklärt einen Rauchmelder.<br />
B<strong>und</strong>esverband Brandschutz-Fachbetriebe e.V. (bvbf)<br />
Monat für Monat kommen in Deutsch -<br />
land r<strong>und</strong> 50 Menschen infolge von <strong>Haus</strong>oder<br />
Wohnungsbränden ums Leben. Die<br />
meisten von ihnen sterben nachts in ihren<br />
eigenen vier Wänden. Dabei fallen sie keineswegs<br />
den Flam men zum Opfer, sondern<br />
atmen hochgiftigen Brandrauch ein,<br />
den sie im Schlaf kaum wahrnehmen können.<br />
Bereits nach wenigen Atemzügen verliert<br />
der Be trof fene das Bewusstsein.<br />
Kurze Zeit später tritt der Tod ein.<br />
Viele der Unglücksfälle muten beson -<br />
ders tragisch an, weil es nur einer kleinen<br />
Sicher heits vorkehrung bedurft hätte, um<br />
die Opfer zu retten: Mo derne Rauchmelder<br />
reagieren zuverlässig <strong>und</strong> frühzeitig auf feinste<br />
Rauch partikel. Ihr lauter Warnton weckt<br />
Schla fen de <strong>und</strong> versetzt sie in die Lage,<br />
sich vor giftigen Gasen <strong>und</strong> Flam men in Si -<br />
cher heit zu bringen. Spezielle Geräte für<br />
Schwer hörige oder Gehörlose senden optische<br />
oder akustische Signale aus. Ist eine<br />
Funk ver bindung zu anderen Meldern vorhanden,<br />
können zeit gleich die Bewoh ner<br />
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benachbarter Woh nungen <strong>und</strong> sogar der<br />
umliegenden Häuser alarmiert werden.<br />
Die Erkenntnis, dass Rauchmelder Le -<br />
ben retten können, hat sich auch in der rotgrünen<br />
Regierungskoalition in Nordrhein-<br />
Westfalen durchgesetzt. Sie will bis zum<br />
Jahresende dem Beispiel von elf deutschen<br />
Landesregierungen <strong>und</strong> dem Rat<br />
von Brandschutzexperten <strong>und</strong> Feuer wehr -<br />
ver bänden folgen <strong>und</strong> eine Ver pflichtung<br />
zum Anbringen von Rauch meldern in<br />
Wohn gebäuden ge setz lich verankern.<br />
Wer es zukünftig unterlässt, die kleinen<br />
Lebensretter ordnungsgemäß zu in stal -<br />
lieren <strong>und</strong> zu warten, gefährdet nicht nur<br />
sich <strong>und</strong> andere, sondern riskiert zudem,<br />
den Schutz durch seine Feuer-, <strong>Haus</strong> rat<br />
oder Gebäudeversicherung zu verlieren.<br />
Angesichts dieser dramatischen Fol gen<br />
ist beim Kauf eines Rauchmelders Sorgfalt<br />
ge boten. Qualitativ hochwertige Geräte<br />
sind mit den Prüfzeichen CE, GS <strong>und</strong> VdS<br />
ge kenn zeichnet <strong>und</strong> zeichnen sich durch<br />
spezifische Leistungs merk male aus, wie<br />
z.B. Schutz vorrichtungen gegen Verun -<br />
reinigungen.<br />
Der Kauf eines Rauch mel ders garantiert<br />
noch keinen ausreichenden Schutz vor den<br />
Gefahren eines <strong>Haus</strong>- oder Woh nungs -<br />
brandes. Wer ruhigen Gewis sens zu Bett<br />
gehen will, weil er sicher ist, alle gebote nen<br />
Schutzmaß nahmen ergriffen zu ha ben, muss<br />
auf das korrekte Anbringen der Geräte ebenso<br />
viel Wert legen wie auf deren Aus wahl.<br />
Das hierfür erforderliche Know-how be sitzt<br />
der Fach handel, bei dem sich der Kun de von<br />
der Planung über die Installation bis hin zur<br />
Wartung in professionellen Hän den weiß.<br />
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im Info-Center<br />
Im Rahmen einer neuen Aus stellung<br />
von November 20<strong>12</strong> bis Fe bruar 2013<br />
<strong>und</strong> eines Informations abends am<br />
Dienstag, 11. Dezember 20<strong>12</strong>, im Info-<br />
Center von <strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong> Düs -<br />
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Gefahren schützen können, die von<br />
Rauch <strong>und</strong> Feuer ausgehen. So ist es<br />
dank moderner Technik möglich,<br />
Rauchmelder in ein funkbasiertes<br />
Brandmeldesystem zu integrieren.<br />
Löst eines der Geräte Alarm aus, werden<br />
vollautomatisch alle weiteren<br />
Maßnahmen in die Wege geleitet, die<br />
den Bewohnern im Brand fall ein<br />
Höchstmaß an Sicher heit garantieren<br />
(Einschalten der Notstromversorgung,<br />
Alarmierung der Feuerwehr etc.). Dank<br />
der praktischen Funkverbindung kann<br />
das System zudem problemlos um<br />
Bewegungs-, Gas- oder Wassermelder<br />
erweitert werden. Weitere Informa -<br />
tions veran stal tungen sind für Anfang<br />
2013 geplant.<br />
Alle weiteren Informationen zu dem<br />
Info-Abend <strong>und</strong> der Ausstellung finden<br />
Sie wie gewohnt in unserem Ver -<br />
anstaltungskalender auf Seite zehn<br />
die ser <strong>Ausgabe</strong>.<br />
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Nr. <strong>10</strong> / Oktober 20<strong>12</strong> <strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong> Jahrgang 1<strong>10</strong><br />
Besondere Gefahren im Herbst<br />
Langsam hält der Herbst Einzug. Die<br />
Tage werden kürzer, das Wetter ungemütlich.<br />
Gerade in der dunklen Jah res -<br />
zeit passieren Unfälle <strong>und</strong> Herbst stürme<br />
beschädigen das Ei gen heim. Die Gr<strong>und</strong> -<br />
ei gentümer-Ver sicherung möch te auf<br />
die sem Weg auf besondere Gefahren<br />
hinweisen.<br />
Stürme<br />
Stürme wehen mittlerweile nicht nur im<br />
Herbst, allerdings häufen sich in dieser<br />
Jahreszeit die Ereignisse. Kommt es dann<br />
durch herabfallende Äste, Dach ziegel<br />
oder umstürzende Bäume zu Personenoder<br />
Sach schäden, ist der Ärger groß <strong>und</strong><br />
hohe Kosten können entstehen. Hier hilft<br />
der richtige Versiche rungsschutz. Kommt<br />
es durch einen Sturm zu Schäden am<br />
Eigen heim, so hilft die Wohngebäude ver -<br />
sicherung. Befindet sich das Gebäude<br />
noch im Rohbau, kommt bei Sturm -<br />
schäden die Bau leis tungsversicherung<br />
zum Einsatz. Geht Wohninventar zu<br />
Bruch, ersetzt die <strong>Haus</strong> ratversicherung<br />
den entstandenen Schaden.<br />
Wichtig: Bei den meisten Ver -<br />
sicherungen liegt ein Sturmereignis ab<br />
Windstärke 8 (Windge schwin dig keiten<br />
zwischen 62 – 74 km/h) vor.<br />
Starkregen<br />
Fällt in kürzester Zeit eine große<br />
Menge an Niederschlägen, so wird dies<br />
in der Meteorologie „Starkregen“ ge -<br />
nannt. Unangenehm sind derartige Re -<br />
gen güsse nicht nur für Passanten, sondern<br />
auch für <strong>Haus</strong>eigentümer, nämlich<br />
dann, wenn durch das Re gen wasser<br />
Schäden an den eigenen vier Wänden,<br />
z.B. an den Boden belägen, Tapeten <strong>und</strong><br />
Wandan strichen, entstehen. In solchen<br />
Fällen hilft auch oftmals die Wohnge bäu -<br />
deversicherung, nämlich dann, wenn<br />
diese Leistungs er wei terungen durch den<br />
Vertrag mitversichert sind. Hier sollte der<br />
eigene Versicherungsschutz überprüft<br />
werden. Tritt der Schaden durch eindringendes<br />
Regenwasser als direkte Folge<br />
aus einem Sturm schaden am Gebäude<br />
ein, hilft ebenfalls die Wohngebäudever -<br />
siche rung.<br />
Anders verhält es sich, wenn durch<br />
Starkregenfälle der Boden so aufgeschwemmt<br />
wird, dass er das Wasser<br />
Vermischtes<br />
Kostenlose Versicherungsberatung<br />
<strong>und</strong> Vorsorgeanalyse bei <strong>Haus</strong> & Gr<strong>und</strong><br />
nicht mehr aufnehmen kann, <strong>und</strong> es<br />
da durch zu Überschwemmungen, z.B.<br />
durch Überflutung von Keller räu men,<br />
kommt. In solchen Fällen empfiehlt sich<br />
eine Elementarschaden versicherung, die<br />
in der Regel in Ver bindung mit der <strong>Haus</strong> -<br />
rat- oder Wohn gebäudever si che rung ab -<br />
geschlossen werden kann.<br />
Laub<br />
Nasses Laub auf der Straße oder auf<br />
dem Gehweg kann für eine ungewollte<br />
Rutschpartie sorgen. Werden Pas san ten<br />
zu Fall gebracht, können mögliche Fol -<br />
gen Prellungen, aber auch Brüche sein.<br />
Immobilienbesitzer sind verpflichtet,<br />
ihrer Sorgfaltspflicht nachzukommen<br />
<strong>und</strong> Gehwege regelmäßig von herabgefallenen<br />
Blättern zu befreien, damit keine<br />
Gefahr für Passanten entsteht. Kommt<br />
es doch zu einem Unfall, können Scha -<br />
dens ersatz- <strong>und</strong> Schmerzens geld forde -<br />
rungen auf den Eigentümer zukommen.<br />
Es berät Sie Herr Kappen<br />
Nachbarrecht<br />
Die freiliegende Giebelwand nach Abriss des angrenzenden <strong>Haus</strong>es<br />
Im Urteil vom 27. Juli 20<strong>12</strong> (Az.: V ZR<br />
2/<strong>12</strong>) befasste sich der B<strong>und</strong>esgerichtshof<br />
mit einem häufig vorkommenden Sach ver -<br />
halt des Nachbarrechts.<br />
Sachverhalt<br />
Klägerin <strong>und</strong> Beklagte waren Eigen -<br />
tümer nebeneinander liegender Gr<strong>und</strong> -<br />
stücke, die mit aneinander grenzenden<br />
Ge bäuden mit einer gemeinsamen Giebel -<br />
wand bebaut waren.<br />
Die Beklagte ließ ihre Gebäude abreißen,<br />
wodurch die Giebelwand des <strong>Haus</strong>es<br />
der Klägerin freigelegt wurde.<br />
Die Klägerin forderte die Beklagte auf,<br />
u.a. die Kosten für die Wärme däm mung,<br />
den Außenputz sowie die Besei ti gung der<br />
Risse im Putz zu übernehmen <strong>und</strong> verlangte<br />
darüber hinaus, auch weitere Gut ach ter<strong>und</strong><br />
Rechts an waltskosten. Damit obsiegte<br />
die Klägerin.<br />
Begründung<br />
Bei einer Giebelwand handelt es sich<br />
nämlich um eine gemeinschaftliche Grenz -<br />
ein richtung im Sinne von § 921 BGB.<br />
Die Gr<strong>und</strong>stücksgrenze verläuft hier in<br />
der Mitte der Wand. Die Wand steht jeweils<br />
zur Hälfte auf dem Gr<strong>und</strong>stück von Kläger<br />
<strong>und</strong> Beklagten.<br />
Es handelt sich daher um eine Nach -<br />
barwand, die auch halbscheidige Giebel -<br />
Kalk <strong>und</strong> Rost ?<br />
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mauer oder Kommunmauer genannt wird,<br />
die dazu bestimmt ist, von jedem der beiden<br />
Nachbarn in Richtung auf sein eigenes<br />
Gr<strong>und</strong>stück benutzt zu werden.<br />
Für eine solche Giebelwand gelten ne -<br />
ben etwaigen landesrechtlichen Vorschrif -<br />
ten insbesondere §§ 921 <strong>und</strong> 922 BGB.<br />
Durch den Abriss des <strong>Haus</strong>es der Be -<br />
klag ten wurde die Giebelwand freigelegt<br />
<strong>und</strong> ist damit der Witterung ungeschützt<br />
aus gesetzt.<br />
Die Wärme isolierende Funktion ging<br />
durch den Abriss des <strong>Haus</strong>es verloren.<br />
Dies verstößt gegen § 922 Satz 3 BGB,<br />
wo nach ohne Zustimmung des Nachbarn<br />
Grenzanlagen nicht beseitigt werden dürfen,<br />
solange einer der Nachbarn an dem<br />
Fort bestand dieser Einrichtung ein<br />
Interesse hat. Damit wird nicht nur die<br />
Substanz der Grenz einrichtung geschützt.<br />
Diese Vorschrift will auch die Auf he -<br />
bung oder Minderung des Bestimmungs -<br />
zwecks der Einrichtung <strong>und</strong> deren Brauch -<br />
barkeit in dem bisherigen Umfang für diesen<br />
Zweck zum Nachteil des Nachbarn<br />
verhindern.<br />
Dagegen wird aber verstoßen, wenn<br />
durch den Abriss des Nachbarhauses<br />
die Be stands- <strong>und</strong> Funktionsfähigkeit<br />
der ge meinsamen Giebelmauer derart<br />
beeinträch tigt wird, dass der andere<br />
Nachbar ge zwungen wird, sich durch bau-<br />
<strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong> <strong>Düsseldorf</strong><br />
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uns auf Sie!<br />
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Um sich gegen derartige Haf tungs an -<br />
sprüche abzusichern, unbedingt eine<br />
ent sprechende Versiche rung abschließen!<br />
Handelt es sich um ein ver mietetes<br />
Wohnhaus, ist die <strong>Haus</strong>- <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong> be -<br />
sitzerhaftpflicht versiche rung der richtige<br />
Versiche rungs schutz, bewohnt der Ei -<br />
gen tü mer selbst das <strong>Haus</strong>, die Privat -<br />
haft pflichtversicherung.<br />
Übrigens: Passanten müssen im<br />
Herbst mit rutschigem Laub rechnen, so<br />
entschied das Landgericht Coburg (Az.<br />
14 O 742/07), denn dem Gr<strong>und</strong> stücks -<br />
eigentümer ist nicht zuzumuten, ständig<br />
Laub zu fegen. Die Laub be sei tigung<br />
muss lediglich in einem zumutbaren<br />
Rah men erfolgen.<br />
Bodenfrost<br />
Im Herbst ist ebenfalls mit Bo den frost<br />
zu rechnen, in höheren La gen so gar mit<br />
Schneefall. In diesen Situa tio nen müssen<br />
nicht nur Auto fahrer oder Radfahrer<br />
mit glatten Straßen rechnen, sondern<br />
auch Pas san ten besonders in den frühen<br />
Mor genst<strong>und</strong>en mit rutschigen Geh we -<br />
gen. Das Unfallrisiko steigt. Gr<strong>und</strong> -<br />
sätzlich trifft Immobilieneigen tümer eine<br />
Räum- <strong>und</strong> Streupflicht, die bei vermietetem<br />
Eigentum auch auf die Mieter<br />
übertragen werden kann. Wird der<br />
Verpflichtung nicht nachgekommen <strong>und</strong><br />
ein Sturz ist die Folge, muss der<br />
<strong>Haus</strong>eigentümer unter Umstän den haften.<br />
Gut, wenn für solche Scha densfälle<br />
durch eine Haftpflicht versicherung vorgesorgt<br />
wurde.<br />
Gr<strong>und</strong>eigentümer Versicherung VVaG<br />
www.gr<strong>und</strong>vers.de HUG <strong>10</strong>/<strong>12</strong><br />
liche Maß nahmen erst wieder eine<br />
Nutzungs mög lichkeit zu verschaffen, die<br />
ihm die Mauer bisher geboten hat.<br />
Denn durch den Abriss des angebauten<br />
<strong>Haus</strong>es entfällt der bisherige Schutz gegen<br />
Witterungseinflüsse, so dass die nunmehr<br />
freigelegte Giebelwand nicht mehr ausreichend<br />
als <strong>Haus</strong>abschluss nutzbar ist.<br />
Zwar beschränkt § 922 Satz 3 BGB<br />
nicht das Recht des Gr<strong>und</strong>stücks ei gen tü -<br />
mers, sein <strong>Haus</strong> abzureißen.<br />
Er muss jedoch diejenigen Maßnahmen<br />
treffen, die zur Verhinderung oder Beseiti -<br />
gung der Auswirkung des Abrisses auf das<br />
Nutzungsinteresse des Nachbarn geboten<br />
sind.<br />
Dabei handelt es sich gerade nicht um<br />
Unterhaltungskosten im Sinne von § 922<br />
Satz 2 BGB, die von beiden Nachbarn<br />
gleichmäßig zu tragen wären.<br />
Hier musste daher die Beklagte sowohl<br />
für das Aufbringen des Außenputzes als<br />
auch für das Anbringen der notwendigen<br />
Wärme däm mung Sorge tragen, so dass<br />
die Klä gerin Erstattung der mit der Durch -<br />
setzung dieser Forderung angefallenen<br />
Kosten einschließlich Sachverständigen -<br />
kosten <strong>und</strong> Rechtsanwaltskosten verlangen<br />
kann.<br />
Denn gerade mit der Giebelwand ist<br />
anders als mit der Grenzwand von vornhe -<br />
rein der Anbau des Nachbarhauses be -<br />
zweckt.<br />
Die Gr<strong>und</strong>sätze zum nachträglichen<br />
Anbau an eine Grenzwand sind hier nicht<br />
übertragbar, da anders als die Nach bar -<br />
wand die Grenzwand vollständig auf einem<br />
Gr<strong>und</strong>stück steht <strong>und</strong> nicht halbscheidig<br />
mittig auf der Gr<strong>und</strong>stücksgrenze.<br />
Da erst durch den Abriss des <strong>Haus</strong>es<br />
der Beklagten die Notwendigkeit entstand,<br />
die Giebelwand nunmehr zu sanieren <strong>und</strong><br />
zu dämmen, hatte die Beklagte auch die<br />
vollen Kosten zu übernehmen.<br />
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WEG – Einladung zur Eigentümerversammlung<br />
In seinem Urteil vom 20. Juli 20<strong>12</strong> (Az.:<br />
V ZR 235/11) bestätigt der B<strong>und</strong>es ge -<br />
richtshof seine bisherige Recht sprec hung<br />
(Beschluss vom 23. September 1999, Az.:<br />
V ZB 17/99), wonach die fehlende Ein -<br />
ladung eines Wohnungseigen tümers zur<br />
Eigentümerversammlung die gefassten<br />
Beschlüsse allenfalls anfechtbar, nicht<br />
aber nichtig macht.<br />
Denn nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG ist<br />
ein Beschluss nur dann nichtig, wenn er<br />
gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf<br />
deren Einhaltung rechtswirksam nicht<br />
ver zichtet werden kann.<br />
Solche unabdingbaren Rechts vor -<br />
schrif ten ergeben sich aus den zwingenden<br />
Be stim mungen <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong>sätzen des<br />
Woh nungse igentumsgesetzes einerseits<br />
oder aus den Normen des übrigen Privatoder<br />
öf fentlichen Rechts, insbesondere<br />
aus §§ 134, 138 BGB zur Sitten wi drigkeit<br />
<strong>und</strong> aus § 56 Satz 2 ZVG hinsichtlich des<br />
Zu schlagsbeschlusses in der Zwangs ver -<br />
steigerung.<br />
Die im § 24 WEG geregelte Ein be ru -<br />
fung zur Eigentümerversammlung ist je -<br />
doch dispositives Recht, kann mithin<br />
durch eine Vereinbarung abgeändert werden<br />
<strong>und</strong> enthält keine Form vor schrift, so<br />
dass die Nichtbeachtung nicht zur<br />
Nichtigkeit der Wohnbeschlüsse, die in<br />
der Versammlung gefasst wurden, son -<br />
dern nur zu deren Anfechtbarkeit führt.<br />
Lediglich bei besonders schwerwiegen -<br />
den Ausnahmefällen kann die Nicht ein -<br />
ladung eines Wohnungseigentümers zur<br />
Nichtigkeit der in der Eigentümer ver sam m -<br />
lung gefassten Beschlüsse führen, etwa<br />
dann, wenn ein Eigentümer in böswilliger<br />
Weise gezielt von der Teilnahme an der<br />
Eigentümerversammlung ausgeschlossen<br />
werden soll.<br />
Ein solcher Ausnahmefall liegt aber<br />
dann nicht vor, wenn der Verwalter rechtsirrig<br />
annimmt, der Eigentümer einer Garage<br />
sei nicht zur Versammlung einzuladen, da<br />
es sich nur um einen Rechtsirrtum handelt.<br />
HUG <strong>10</strong>/<strong>12</strong> U. Beisheim<br />
MEHR ALS<br />
raum UND gut<br />
5
Nr. <strong>10</strong> / Oktober 20<strong>12</strong> <strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong> Jahrgang 1<strong>10</strong><br />
Schöne Renovierung<br />
Neuer Glanz in alter Villa<br />
Familie Peters hatte sich mit dem<br />
Erwerb eines 1890 erbauten <strong>Haus</strong>es<br />
im Stuttgarter Süden einen Traum er -<br />
füllt. Vor dem Einzug musste das denkmalgeschützte<br />
Gebäude im Innen -<br />
bereich von Gr<strong>und</strong> auf saniert werden.<br />
So kamen zunächst die Handwerker.<br />
Das in fast allen Räumen verlegte, <strong>12</strong>0<br />
Jahre alte Massivholzparkett wurde<br />
geschliffen <strong>und</strong> neu geölt. Im Kinder -<br />
zimmer lag dagegen noch ein ab -<br />
genut z tes Laminat vom Vorbesitzer.<br />
„Für uns war klar, dass wir auch hier<br />
Echtholz haben wollen. Dieser natürliche<br />
Belag passt einfach zu dieser Ju -<br />
gend stilvilla, ganz anders als das<br />
Kunst produkt Laminat“, so der Bau -<br />
herr Karl Peters.<br />
Der beauftragte Parkettleger überzeugte<br />
die Familie, aufgr<strong>und</strong> der vielen<br />
Vorteile auf vollflächig geklebtes Par -<br />
kett zu setzen. Dazu rät auch die Ini -<br />
tiative pik Parkett im Klebeverb<strong>und</strong>.<br />
„Nur so kann der Bodenbelag nicht<br />
mitschwingen <strong>und</strong> der Trittschall wird<br />
auf ein Minimum reduziert. Auch<br />
Bobby-Car-Fahrten hört man ein<br />
Stock werk tiefer kaum noch“, weiß<br />
Michael Schanbacher, Geschäftsführer<br />
des ausführenden Betriebs. Außerdem<br />
lassen sich beschädigte Elemente problemlos<br />
austauschen <strong>und</strong> ersetzen.<br />
Größere Kratzer oder Verfärbungen<br />
werden einfach abgeschliffen. Die hö -<br />
heren Anschaffungskosten für einen<br />
Der Garten im Oktober<br />
Wer im nächsten Jahr Neues im<br />
Garten blühen, wachsen <strong>und</strong> reifen<br />
sehen möchte, hat noch einmal richtig<br />
viel zu tun. Denn im Herbst ist die<br />
beste Pflanzzeit. Und in der späten<br />
Oktobersonne ist die Gar ten arbeit<br />
richtig angenehm.<br />
Bereiten Sie Ihren Garten nun endgültig<br />
auf den Winter vor: Beete werden<br />
abgeräumt <strong>und</strong> langfristig auf das<br />
nächste Jahr vorbereitet.<br />
• Unkraut jäten<br />
Höchste Zeit, um Unkraut zu jäten<br />
<strong>und</strong> den Boden aufzulockern – vor<br />
allem im Staudenbeet. Unkraut verliert<br />
jetzt seinen Samen: durch eine<br />
rechtzeitige Bekämpfung ersparen<br />
Sie sich im Frühjahr viel Arbeit.<br />
• Kompost umsetzen<br />
Vergessen Sie nicht, Ende Oktober<br />
noch einmal den Kompost umzu-<br />
6<br />
Echtholzboden zahlen sich so langfristig<br />
aus <strong>und</strong> der Wert der Immobilie<br />
steigt. „Uns hat zudem überzeugt,<br />
dass Parkett im Vergleich zu Laminat<br />
ein echtes Naturprodukt ist, das auch<br />
für ein angenehmes Raum klima sorgt“,<br />
unterstreicht Karl Peters.<br />
Bauherren <strong>und</strong> Renovierer sollten bei der Parkett-Verlegung auf einen Profi setzen<br />
<strong>und</strong> nur geprüfte Parkettleger beauftragen. Denn dann stimmen die<br />
Beratung, die Ausführung <strong>und</strong> auch das Ergebnis.<br />
(PD-Foto: Initiative pik Parkett im Klebeverb<strong>und</strong>)<br />
setzen. Vorher fallendes Laub zu -<br />
sam menrechen <strong>und</strong> einjährige<br />
Pflan zen auf den Kompost werfen.<br />
Den reifen Kompost kann man<br />
gleich auf Beeten <strong>und</strong> Baums chei -<br />
ben verteilen.<br />
• Boden pflegen<br />
Auf gut gepflegtem Boden können<br />
Sie jetzt schon neue Pflanzflächen<br />
fürs nächste Jahr vorbereiten: Kalk<br />
reguliert den pH-Wert des Bodens<br />
<strong>und</strong> beugt Moos <strong>und</strong> Rasenfilz vor.<br />
Kohlenstaub, Ruß <strong>und</strong> Holzasche<br />
bereichern den Boden mit Stick -<br />
stoff. Je mehr Stickstoff im Boden<br />
vorhanden ist, desto weniger müssen<br />
Sie düngen.<br />
• Bäume pflegen<br />
Ernten Sie nun ein letztes Mal. Hat<br />
es schon Frost gegeben, lassen Sie<br />
das Obst erst am Baum auftauen.<br />
Fallobst gründlich entfernen: Einige<br />
Altbau - Renovierung<br />
R<strong>und</strong> um wohlfühlen: Im neuen Kinderzimmer von Familie Peters wurde das alte<br />
Laminat entfernt <strong>und</strong> durch vollflächig verklebtes Parkett ersetzt – so wie es sich<br />
für eine Jugendstilvilla gehört.<br />
(Foto: Initiative pik – Parkett im Klebeverb<strong>und</strong>)<br />
Auch von der schnellen, professionellen<br />
Verlegung war die Familie begei-<br />
�� �� �� �<br />
Gartentipp<br />
stert. Das alte Laminat entfernten die<br />
Handwerker in wenigen Minuten. An -<br />
schließend wurde der Untergr<strong>und</strong> ge -<br />
säubert <strong>und</strong> gr<strong>und</strong>iert. Die Profis verspachtelten<br />
danach den Boden, um ei -<br />
ne ebene Fläche zu erhalten. Die Par -<br />
kett dielen verklebte der Fachmann<br />
voll flächig auf den Untergr<strong>und</strong>. Zum<br />
Schluss wurde der Belag noch ge -<br />
schliffen <strong>und</strong> die Oberfläche mit Öl<br />
bearbeitet – fertig. Die Arbeiten waren<br />
in wenigen Tagen abgeschlossen <strong>und</strong><br />
verursachten kaum Dreck oder Staub.<br />
Zudem kamen nur lösemittelfreie <strong>und</strong><br />
sehr emissionsarme Klebestoffe zum<br />
Einsatz. Diese sind völlig unbedenklich<br />
für die Handwerker sowie die Be -<br />
wohner.<br />
„Alles hat bestens geklappt <strong>und</strong> das<br />
Ergebnis ist einmalig. Es ist ein ganz<br />
besonderes Gefühl über das Eichen holz<br />
zu gehen <strong>und</strong> mit der Hand darüber zu<br />
streichen“, freut sich der Bau herr. Das<br />
Parkett war nach Abschluss sofort<br />
begehbar <strong>und</strong> das Kinder zim mer konnte<br />
umgehend eingerichtet werden. Sehr<br />
zur Freude der Eltern <strong>und</strong> des<br />
Nachwuchses, die sich in ihrem neuen<br />
Domizil mehr als wohlfühlen.<br />
Unter www.initiative-pik.com be -<br />
steht die Möglichkeit, die Reno vie -<br />
rungs arbeiten bei Familie Peters in<br />
einem anzusehen. Auf der Website<br />
erhalten Bauherren zudem weitere<br />
interessante Informationen zur vollflächigen<br />
Klebung von Parkett.<br />
HUG <strong>10</strong>/<strong>12</strong><br />
Schädlinge nutzen am Bo den liegenden<br />
Früchte zum Überwintern <strong>und</strong><br />
könnten von dort aus den Baum im<br />
nächsten Frühjahr befallen.<br />
Pfirsich-, Quitten- <strong>und</strong> Birnenbäu -<br />
men tut eine nicht zu dicke Mulch -<br />
schicht gut.<br />
• Bäume <strong>und</strong> Sträucher schneiden<br />
Krankes, altes <strong>und</strong> totes Holz<br />
können Sie jetzt schneiden. Gehen<br />
Sie vorsichtig <strong>und</strong> sorgfältig an<br />
die Arbeit, z.B. niemals bei Frost<br />
schneiden, dann splittert das Holz<br />
leicht <strong>und</strong> die W<strong>und</strong>en schwächen<br />
die Pflanze. Nach dem Schnitt müssen<br />
W<strong>und</strong>ränder <strong>und</strong> Schnittflächen<br />
versorgt werden: dazu Splitter <strong>und</strong><br />
Erhebungen glätten. Anschließend<br />
die W<strong>und</strong>e mit Verschlussmasse<br />
sauber, glatt <strong>und</strong> dicht verschließen.<br />
Tipp: Dichte Sträucher alle drei Jahre<br />
auslichten. HUG <strong>10</strong>/<strong>12</strong><br />
Fenster <strong>und</strong> <strong>Haus</strong>türen:<br />
Dämmung verpackt in schickem Design<br />
Schön für das Auge,<br />
gut für den Geldbeutel<br />
Mit gesetzlichen Vorgaben zum<br />
Energiesparen wird Wärmedämmung<br />
zu einem immer wichtigeren Thema für<br />
Bauherren. Vor allem Fenster <strong>und</strong><br />
<strong>Haus</strong>türen spielen dabei eine wichtige<br />
Rolle, weil sie am anfälligsten für<br />
Wärmeverluste sind. Moderne Lö -<br />
sungen beseitigen dieses Problem <strong>und</strong><br />
sehen außerdem noch gut aus.<br />
Wie sich nicht mehr zeitgemäße<br />
Fenster <strong>und</strong> <strong>Haus</strong>türen auf den Geld -<br />
beutel auswirken, haben Fachleute<br />
anhand von Messungen errechnet. So<br />
betragen die <strong>Ausgabe</strong>n bei herkömmlichem<br />
Isolierglas <strong>und</strong> durchschnittlichen<br />
Heizpreisen etwa 24 Euro pro Jahr <strong>und</strong><br />
Quadratmeter. Die Kosten übersteigen<br />
somit nach spätestens zehn Jahren<br />
bereits den eigentlichen Neuwert.<br />
Besser angelegt ist das Geld in einen<br />
kompletten Austausch.<br />
Zu einer solchen Sanierungsmaß -<br />
nahme gehören Fenster mit extra stark<br />
gedämmten Profilen <strong>und</strong> Wär me -<br />
schutzverglasung aus zwei oder drei<br />
Scheiben. Darüber hinaus sollten hochdämmende<br />
Aluminium-Türen mit einem<br />
speziellen Randverb<strong>und</strong> eingesetzt<br />
werden. Das sorgt dafür, dass die kostbare<br />
Wärme in den eigenen vier<br />
Wänden bleibt <strong>und</strong> nicht nach draußen<br />
verloren geht. Die Energie ver luste an<br />
diesen kritischen Stellen werden<br />
dadurch um bis zu 80 Prozent verringert.<br />
Geld sparen ist schön <strong>und</strong> gut, doch<br />
die Optik darf natürlich nicht zu kurz<br />
kommen. Schließlich soll gerade die<br />
<strong>Haus</strong>tür auch ein Blickfang sein. Bei der<br />
vielfältigen Angebotspalette der Her stel -<br />
ler sind in Designfragen der Phantasie<br />
fast keine Grenzen ge setzt. Egal ob<br />
schlicht <strong>und</strong> elegant oder mit aufsehenerregenden<br />
Verzie rungen – für jeden<br />
Geschmack ist et was dabei. Selbiges<br />
gilt für die große Farbauswahl, die sich<br />
auch auf mo derne Fenster erstreckt.<br />
Mit beispielsweise roten oder gelben<br />
Aluminiumverblendungen auf der<br />
Außenseite bietet sich ein enormer<br />
gestalterischer Spielraum. Die Innen -<br />
seite kann mit farbigen Dekorfolien<br />
beschichtet werden, was den Räu men<br />
eine völlig neue Ausstrahlung verleiht.<br />
Wer einen traditionelleren Stil bevorzugt,<br />
greift einfach auf Kunst stofffenster<br />
in Holzoptik zurück. Diese erzeugen<br />
das natürliche Flair von echtem Holz,<br />
müssen aber nicht regelmäßig gestrichen<br />
oder lasiert werden.<br />
Wer den Austausch seiner alten<br />
Fenster <strong>und</strong> Türen in Erwägung zieht,<br />
sollte sich an Handwerksprofis wenden.<br />
Betriebe wie die der M&R-Gruppe bieten<br />
nicht nur eine große Auswahl, son-<br />
Aus alt mach neu: Fenster mit extra stark gedämmten Profilen <strong>und</strong><br />
Wärmeschutzverglasung aus zwei oder drei Scheiben sorgen dafür, dass 80<br />
Prozent weniger Energie verloren gehen. Bild: M&R-Gruppe<br />
dern auch eine kompetente Beratung<br />
sowie einen schnellen <strong>und</strong> fachgerechten<br />
Einbau.<br />
Weitere Informationen auf www.mrgruppe.de.<br />
HUG <strong>10</strong>/<strong>12</strong><br />
(Foto: Hannelore Louis©PIXELIO)
Nr. <strong>10</strong> / Oktober 20<strong>12</strong> <strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong> Jahrgang 1<strong>10</strong><br />
Altbau - Renovierung<br />
Energiesparendes Vlies für kalte Zimmerwände<br />
Schneller aufgeheizte Wohnräume durch Entkopplung des Mauerwerks<br />
KlimaTec Thermovlies von Erfurt ist ein energetisches Innenwandsystem aus<br />
atmungsaktiven Textilfasern, das den Wohnraum vom kalten Mauerwerk entkoppelt.<br />
(Foto: epr/Erfurt)<br />
(epr) Jene Mieter <strong>und</strong> Eigentümer<br />
können sich glücklich schätzen, deren<br />
<strong>Haus</strong> von außen mit einer zusätzlichen<br />
Wärmedämmung ausgestattet<br />
ist <strong>und</strong> dadurch den erforderlichen<br />
Energieaufwand mindert. Denn effektive<br />
Sparmaßnahmen im Innenbereich<br />
waren bislang eher aufwändig, bauphysikalisch<br />
umstritten <strong>und</strong> kostenintensiv.<br />
Für viele <strong>Haus</strong>halte in Be -<br />
stands bauten sind also behagliche<br />
Raum temperaturen nach wie vor mit<br />
hohen Energiekosten zur (Mit-)Er wär -<br />
mung kalter Außenwände verb<strong>und</strong>en.<br />
Besonders in nicht permanent be -<br />
woh nten Bereichen müssen die Heiz -<br />
körper von Wohnzimmer <strong>und</strong> Co be -<br />
reits einige St<strong>und</strong>en vor ihrer Nutzung<br />
eingeschaltet werden.<br />
Eine ebenso einfache wie effektive<br />
Lösung für dieses Anheizproblem gibt<br />
es nun aus dem Baumarkt: Eine drei<br />
Millimeter starke <strong>und</strong> dabei atmungsaktive<br />
Untertapete aus Thermovlies<br />
ermöglicht die bedarfsgerechte <strong>und</strong><br />
dadurch energiesparende Temperie -<br />
rung der Wohnräume. Hiermit tapezierte<br />
Wandflächen können anschließend<br />
die Wärmeenergie der Raumluft in<br />
hohem Maße reflektieren. Dieser Effekt<br />
ist mit dem barfüßigen Wechsel von<br />
einem Steinboden auf einen Tep -<br />
pichbelag vergleichbar. Das physikalische<br />
Prinzip dieses Innenwand -<br />
systems basiert auf der Erhöhung der<br />
Wandoberflächenthermik durch eine<br />
Entkopplung der kalten Außenwand<br />
vom Wohnraum. Das geschieht mit<br />
Hilfe dieses Thermovliesmaterials, das<br />
die Wärme in nur sehr geringem Maße<br />
leitet. So stehen r<strong>und</strong> 80 Prozent der<br />
Heizenergie direkt der Raumlufter -<br />
wärmung zur Verfügung <strong>und</strong> müssen<br />
nicht erst in das kalte Mauerwerk investiert<br />
werden. Die atmungsaktiven<br />
Wandflächen können wie gewohnt mit<br />
Raufaser oder Tapeten überklebt <strong>und</strong><br />
gestrichen werden. Die Technische<br />
Hochschule Aachen bestätigt: Auch<br />
als Ergänzung zu klassischen Wär me -<br />
dämm-Ver bun dsystemen kann mit<br />
Außen kompakt, innen eindrucksvoll<br />
Kaminofen überzeugt durch Fassungsvermögen, Regelung<br />
<strong>und</strong> Speichermasse<br />
Dieser Kaminofen beweist wahre Größe. Mit seinem eindrucksvollen Innenraum<br />
bei extrem kompakten Außenmaßen ist er ein echtes Raumw<strong>und</strong>er.<br />
(Foto: epr/RIKA)<br />
(epr) Das Feuer fasziniert die<br />
Menschen seit Jahrtausenden. Es<br />
schenkt Wärme, Geborgenheit, Ener -<br />
gie, Entspannung. Zudem ist das<br />
Heizen mit Holz sehr umweltfre<strong>und</strong>lich,<br />
weil dieses CO 2-neutral verbrennt.<br />
Gute Gründe, um sich für<br />
einen Kaminofen zu entscheiden.<br />
Trotz allem werden sich nicht viele<br />
Menschen mit einem Modell anfre<strong>und</strong>en<br />
können, das zwar eine gute<br />
Leistung erbringt, aber durch seine<br />
klobigen Maße die liebevolle<br />
Einrichtung des Zuhauses stört. Wer<br />
Funktion <strong>und</strong> Optik in Einklang bringt,<br />
hat daher klar die Nase vorn.<br />
Wahre Größe hat nichts mit Aus -<br />
maßen zu tun. Diesem Motto folgt<br />
RIKA, der österreichische Ofenher -<br />
steller, mit dem Kaminofen IMPOSA.<br />
Mit seinem eindrucksvollen Innen -<br />
raum bei extrem kompakten Außen -<br />
abmessungen ist er ein echtes Raum -<br />
w<strong>und</strong>er. Selbst große Holzscheite<br />
nimmt der Ofen problemlos auf. Dank<br />
der einfachen Luftzufuhrregelung<br />
kann die Heizleistung des Scheit -<br />
holzofens IMPOSA beliebig eingestellt<br />
werden. Um noch mehr aus dem eingelegten<br />
Brennstoff herausholen zu<br />
können, ist das Modell ab sofort auch<br />
mit der einzigartigen Rikatronic³-<br />
Regelung ausgestattet. Sie führt in<br />
jeder Phase der Verbrennung die<br />
exakt benötigte Luftmenge zu. Da -<br />
durch wird der Glutstock gestreckt,<br />
sodass sich die Wärmeabgabe <strong>und</strong> -<br />
speicherung verlängern. So kann eine<br />
besonders hohe Energieeffizienz mit<br />
bis zu 50 Prozent Brennstoffersparnis,<br />
im Vergleich zu herkömmlichen<br />
Kaminöfen ohne Rikatronic³-Steue -<br />
rung im Praxisbetrieb, erreicht werden.<br />
Der IMPOSA Rikatronic³ benötigt<br />
dazu einen Stromanschluss. Sollte es<br />
doch einmal zu einem Stromausfall<br />
kommen, kann der Ofen weiterhin<br />
manuell betrieben werden. Ein weiterer<br />
Vorteil der Rikatronic³-Regelung:<br />
Sie reduziert die bei der Verbrennung<br />
entstehenden Emissionen auf ein<br />
absolutes Minimum. Darüber hinaus<br />
überzeugt der Kaminofen IMPOSA<br />
Rikatronic³ mit einer außergewöhnlichen<br />
Speichermasse. Sie sorgt für<br />
eine lang anhaltende Abgabe von<br />
besonders angenehmer Strahlungs -<br />
wärme. Gespeichert wird diese von<br />
einer dicken Steinschicht, die den<br />
Ofen umgibt <strong>und</strong> wahlweise in den<br />
Varianten Speck- oder Sandstein<br />
erhältlich ist. Wer sich für dieses Mo -<br />
dell entscheidet, kann sich also guten<br />
Gewissens zurücklehnen <strong>und</strong> mit<br />
Familie <strong>und</strong> Fre<strong>und</strong>en viele St<strong>und</strong>en<br />
lang wohlige Wärme genießen. Mehr<br />
Informationen unter www.rika.at oder<br />
www.homeplaza.de. HUG <strong>10</strong>/<strong>12</strong><br />
KlimaTec Thermovlies lässt sich einfach wie eine Tapete an der Wand anbringen<br />
<strong>und</strong> ist in Baumärkten <strong>und</strong> über Malerbetriebe erhältlich.<br />
(Foto: epr/Erfurt)<br />
KlimaTec Ther mo vlies ein wesentlich<br />
schnelleres Aufheizen der Raumluft<br />
<strong>und</strong> damit eine deutliche Heizkos ten -<br />
einsparung erzielt werden. Entschei -<br />
dende Para me ter hierfür sind unter<br />
anderem die Mauerwerkstruktur <strong>und</strong> -<br />
stärke, Raum größe, Fensterflächen,<br />
Heiz technik <strong>und</strong> die Anzahl der Au ßen -<br />
wände. Mehr unter www.erfurt-klimatec-com.<br />
HUG <strong>10</strong>/<strong>12</strong><br />
Es werde Licht<br />
Schwedenöfen verbreiten Helligkeit <strong>und</strong> Wärme<br />
Moderne Schwedenöfen sind so sicher, dass man sie problemlos im<br />
Kinderzimmer aufstellen kann. (Foto: epr/Contura)<br />
(epr) Immer häufiger sieht man in<br />
der Nachbarschaft fein säuberlich<br />
aufgeschichtete Brennholzstapel. Der<br />
Trend geht zum Kaminofen, <strong>und</strong> zwar<br />
zu einem, der nicht nur behagliche<br />
Wärme im Raum verbreitet, sondern<br />
auch den freien Blick aufs Feuer<br />
gestattet. Besonders gern genießt<br />
man dies, wenn das gute Stück nicht<br />
nur bis ins Letzte funktional ist, sondern<br />
auch durch auffallend apartes<br />
Design besticht. Mit diesen Ei gen -<br />
schaften empfehlen sich die beliebten<br />
Schwedenöfen von Contura. Die<br />
großzügig gestalteten Glasflächen der<br />
630-Serie beispielsweise bringen das<br />
Feuer optisch voll zur Geltung <strong>und</strong><br />
erhellen so den Wohnraum. Contura<br />
630 lässt sich auf einem Drehteller im<br />
Raum platzieren <strong>und</strong> erlaubt so eine<br />
maximale Feuersichtbarkeit. Ein Wär -<br />
mespeichermagazin bietet über einen<br />
Zeitraum von bis zu 15 St<strong>und</strong>en<br />
anheimelnde Wärme. Die Kaminöfen<br />
mit dem Umweltsiegel „Nordischer<br />
Schwan“ können recycelt werden,<br />
ohne dass giftige Substanzen in die<br />
Umwelt gelangen. Sie heizen mit<br />
erneuerbarer Energie: sauber, wirtschaftlich<br />
<strong>und</strong> umweltschonend. Ein<br />
Kaminofen mit Zertifizierung ist CO 2 -<br />
neutral <strong>und</strong> steigert die natürliche<br />
Gr<strong>und</strong>wärme im Gebäude, sodass die<br />
Heizungsanlage entlastet wird. Das<br />
zahlt sich aus – für den Besitzer<br />
ebenso wie für die Umwelt! Mehr<br />
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7
Nr. <strong>10</strong> / Oktober 20<strong>12</strong> <strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong> Jahrgang 1<strong>10</strong><br />
Die Energiewende vorantreiben<br />
Gesetzesnovelle eröffnet Chancen für den KWK-Ausbau<br />
(epr) Die Energiewende ist be schlos -<br />
sene Sache <strong>und</strong> wird von der B<strong>und</strong>es -<br />
regierung mit großem Eifer vo range trie ben.<br />
Neben dem Ausstieg aus der Atom energie<br />
<strong>und</strong> dem Aus bau erneuerbarer Energien ist<br />
die Nutzung von Effizienz-Technologien<br />
auf dem Vor marsch. Dabei gilt die Kraft-<br />
Wärme-Kopplung, kurz KWK, als die ideale<br />
Part nerin der erneuerbaren Energien,<br />
da sie dezentrale Speicher- <strong>und</strong> Steu -<br />
erungsoptionen bietet, die zeitnah sowie<br />
markt- <strong>und</strong> bedarfsgerecht umgesetzt<br />
werden können. Allerdings bestehen der -<br />
zeit noch einige Hürden, die Inves titionen<br />
in <strong>und</strong> die Umsetzung von KWK-<br />
Maßnahmen blockieren. Die No vel le des<br />
KWK-Gesetzes eröffnet hier neue<br />
Chancen.<br />
Um die Energiewende erfolgreich zu<br />
meistern, ist ein generelles Um denken not-<br />
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wendig. Dazu gehört nicht nur die<br />
Umstellung auf erneuerbare Energien, sondern<br />
auch die Nutzung möglichst effizienter<br />
Technologien. Die KWK kann dies bieten.<br />
Durch die gleichzeitige Bereitstellung<br />
von Strom <strong>und</strong> Wärme ermöglicht sie bei<br />
einem Nutzungsgrad von bis zu 80 Prozent<br />
Primär energieein sparungen von bis zu 30<br />
Prozent. So können sowohl der Brenn -<br />
stoffverbrauch als auch der Aus stoß von<br />
klimaschädlichem CO 2 stark reduziert werden.<br />
Außerdem hat die KWK das<br />
Potenzial, dringend benötigte Reserveka -<br />
pa zitäten bereitzustellen, die die Gefahr<br />
von Strom ausfällen oder -schwankungen<br />
drastisch vermindern. Und auch das<br />
Stromnetz wird entlastet, weil Strom <strong>und</strong><br />
Wärme zugleich dort zur Ver fügung stehen,<br />
wo sie gebraucht werden. Das KWK-<br />
Gesetz sieht vor, dass bis 2020 ein Viertel<br />
der Strom ver sorgung durch Kraft-Wärme-<br />
Heiz- <strong>und</strong> Betriebskostenabrechnungen<br />
Wirtschaftlichkeitsberechnungen<br />
Renditeberechnungen<br />
Wertschätzungen<br />
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Kopp lung abgedeckt wird. Der B<strong>und</strong>es -<br />
verband Kraft-Wärme-Kopp lung sieht in<br />
der vom B<strong>und</strong>estag beschlossenen Ge -<br />
setzesnovelle eine Redu zierung bestehender<br />
Hürden. Ver besserungs bedarf sieht<br />
der Verband beispielsweise noch beim<br />
Thema Con tracting. Hier setzt er sich für<br />
die Gleich stellung von Energieeffi zienz -<br />
dienst leis tern <strong>und</strong> Eigenerzeu gern durch<br />
Be freiung von der EEG-Umlage ein, um die<br />
Wett be werbs fähigkeit <strong>und</strong> damit den Aus -<br />
bau des Contrac tings zu fördern. Um<br />
Investitionshemm nisse abzubauen, hält<br />
man zudem eine Vergü tungspflicht für<br />
Strom aus kleinen KWK-Anlagen zwischen<br />
50 <strong>und</strong> 2.000 Kilowatt über ihre gesamte<br />
Laufzeit für notwendig. Weitere Inf -<br />
ormationen gibt es unter www.bkwk.de .<br />
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Gesetz über die energetische Moderni<br />
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Aktuelle Rechtsprechung zu den<br />
Be triebskosten bei Wohnraum<br />
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des Zentralverbandes der Deutschen<br />
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Nr. <strong>10</strong> / Oktober 20<strong>12</strong> <strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong> Jahrgang 1<strong>10</strong><br />
Aktuelle Rechtsprechung<br />
Zahlungsverzug nach Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen<br />
– bei Nichtzahlung der Mieterhöhung Kündigung<br />
Zahlt der Mieter die vom Vermieter er -<br />
höhten Betriebskostenvorauszahlungen<br />
nicht, kann ihm bei entsprechendem<br />
Zahlungsrückstand fristlos gekündigt<br />
werden. Eine auf Zahlungsverzug ge -<br />
stützte fristlose Kündigung scheitert nicht<br />
daran, dass der Vermieter den Mieter<br />
nicht vor Ausspruch der Kün di gung auf<br />
Zahlung der erhöhten Be triebskosten verklagt<br />
hat.<br />
Der Fall:<br />
Die Klägerin ist Mieterin einer Woh -<br />
nung der Beklagten. Die Gr<strong>und</strong>miete be -<br />
trug zunächst € 331,91 zzgl. Betriebs -<br />
kos tenvorauszahlungen von € 56,55 <strong>und</strong><br />
Vorauszahlungen auf Heiz- <strong>und</strong> Warm -<br />
was serkosten von € 26,53. Letzt ge nan nte<br />
wurden in den folgenden Jahren mehrfach<br />
erhöht. Ab November 2003 zahlte<br />
die Klägerin die Erhöhungs beträge <strong>und</strong><br />
Teile der Gr<strong>und</strong>miete nicht. Die Beklagten<br />
kündigten wegen der im Zeitraum No -<br />
vember 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen<br />
Rückstände das Mietverhältnis<br />
fristlos. Ein Kündigungs gr<strong>und</strong> war allerdings<br />
nur dann gegeben, wenn man die<br />
Erhöhungsbeträge der Betriebskosten -<br />
vorauszahlung berück sichtigte. Die<br />
Klägerin hat die Beklagten auf Zahlung<br />
von Schadenersatz wegen mehrerer<br />
Mängel in Anspruch genommen. Die<br />
Beklagten haben im Wege der Widerklage<br />
u.a. die Zahlung von Miet rückständen<br />
<strong>und</strong> Räumung <strong>und</strong> Heraus gabe der<br />
Wohnung verlangt. In beiden Instanzen ist<br />
die Klage abgewiesen worden. Der<br />
Widerklage ist weitgehend statt gegeben<br />
worden. Insbesondere ist die Klägerin zur<br />
Räumung <strong>und</strong> Heraus gabe der Wohnung<br />
verurteilt worden. Zur Begründung hat<br />
das Landgericht aus geführt, dass die<br />
Kündigung nicht des halb ausgeschlossen<br />
sei, weil sich der Mietrückstand teilweise<br />
aus Mieter höhungen wegen der An pas -<br />
sung von Betriebskostenvoraus zah -<br />
lungen errechne. Mit der vom BGH hinsichtlich<br />
der Verurteilung zur Räumung<br />
zugelassenen Revision verfolgte die<br />
Klägerin ihr Wider klageabweisungs be -<br />
gehren weiter.<br />
Das Urteil:<br />
Der 8. Senat des BGH wies mit seinem<br />
Urteil vom 18.07.20<strong>12</strong>, Az.: VIII ZR 1/11,<br />
die Revision zurück. Die Kün digung eines<br />
Wohnraummietverhältnis ses durch den<br />
Vermieter wegen eines Zahlungsrück -<br />
stands mit Beträgen, um die der Ver -<br />
mieter die Betriebskosten voraus zah -<br />
lungen gem. § 560 Abs. 4 BGB einseitig<br />
erhöht hat, setze nicht voraus, dass der<br />
Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage<br />
in Anspruch genommen <strong>und</strong> rechtskräftig<br />
zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt<br />
worden ist. Ein solches Erfordernis<br />
ergebe sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3<br />
BGB noch aus einem schutzwürdigen<br />
Interesse des Mieters. Die Interessen des<br />
Mieters würden es nicht gebieten, den<br />
Schutz bereich des § 569 Abs. 3 Nr. 3<br />
BGB da hin gehend auszuweiten, dass der<br />
Ver mieter vor Erhebung einer Zahlungs -<br />
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kla ge nicht kündigen könne. Dem stehe<br />
schon der Ausnahmecharakter dieser<br />
Vorschrift entgegen, die für eine restriktive<br />
Handhabung spreche. Der Mieter sei<br />
dadurch geschützt, dass im Rahmen des<br />
Kündigungsprozesses geprüft werden<br />
müs se, ob der Vermieter gem. § 560<br />
Abs. 4 BGB bei den Vorauszahlungen<br />
eine Anpassung auf die verlangte Höhe<br />
vornehmen durfte. Die Anpassung der<br />
Vorauszahlungen sei nur insoweit begründet,<br />
als sie auf einer auch inhaltlich korrekten<br />
Abrechnung beruhe. Der Mieter<br />
könne durch Einsicht in die Abrech -<br />
nungsunterlagen nachprüfen, ob die An -<br />
passung gem. § 560 Abs. 4 BGB gerechtfertigt<br />
sei oder nicht <strong>und</strong> welches Pro -<br />
zessrisiko er eingehe, wenn er nicht zah -<br />
le. Sollte ihm der Vermieter die Ein sicht<br />
nicht ermöglichen, könne der Mieter ein<br />
Zurückbehaltungsrecht geltend machen.<br />
In diesem Fall sei eine auf Zahlungs -<br />
verzug gestützte Kündigung ausgeschlossen.<br />
Allerdings müsse das Zurück -<br />
behaltungsrecht vor dem Aus spruch der<br />
Kündigung erhoben werden.<br />
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gr<strong>und</strong> des Vermieters<br />
In einem zweiten Urteil vom<br />
26.09.20<strong>12</strong>, Az.: VIII ZR 330/11, hat sich<br />
der B<strong>und</strong>esgerichtshof mit der Fra ge<br />
befasst, ob die Absicht des Ver mieters,<br />
die Mietwohnung zu rein beruflichen<br />
Zwecken zu nutzen, ein berechtigtes<br />
Interesse an der Beendigung des Miet -<br />
verhältnisses darstellen kann.<br />
Der Fall:<br />
Die Beklagten sind Mieter einer Woh -<br />
nung des Klägers in Berlin. Mit Schrei ben<br />
vom 02. November 2009 kündigte der<br />
Kläger das Mietverhältnis zum 30. April<br />
20<strong>10</strong> <strong>und</strong> begründete dies da mit, dass<br />
seine Ehefrau beabsichtige, ihre Anwalts -<br />
kanzlei nach Berlin in die von den Be -<br />
klagten gemietete Wohnung zu verlegen.<br />
Die Beklagten widersprachen der Kün -<br />
digung <strong>und</strong> machten Härtegründe geltend.<br />
Das Urteil:<br />
Das Amtsgericht hat die Räu mungs -<br />
klage des Klägers abgewiesen. Die hiergegen<br />
gerichtete Berufung des Klägers<br />
hat das Landgericht zurückgewiesen.<br />
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Die vom B<strong>und</strong>esgerichtshof zugelassene<br />
Revision des Klägers hatte Erfolg.<br />
Der unter anderem für das Wohn raum -<br />
mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des<br />
B<strong>und</strong>esgerichtshofs hat entschieden,<br />
dass auch dann, wenn der Vermieter die<br />
vermietete Wohnung ausschließlich für<br />
seine berufliche Tätigkeit oder die eines<br />
Familienangehörigen nutzen will, ein<br />
berechtigtes Interesse an der Beendigung<br />
des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 1<br />
BGB* vorliegen kann. Die ses ist aufgr<strong>und</strong><br />
der verfassungsrechtlich geschützten<br />
Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten<br />
als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* gesetzlich<br />
geregelte Eigenbedarf des Vermieters<br />
zu Wohn zwecken. Das gilt umso mehr,<br />
wenn sich – wie hier nach dem Vortrag<br />
des Klägers revisionsrechtlich zu unterstellen<br />
ist – die selbst genutzte Wohnung<br />
des Vermieters <strong>und</strong> die vermietete Woh -<br />
nung in demselben <strong>Haus</strong> befinden.<br />
Der B<strong>und</strong>esgerichtshof hat die Sache<br />
an das Berufungsgericht zurückverwiesen,<br />
da dieses zu den für die Beurteilung<br />
der Wirksamkeit der Kündigung maßgeblichen<br />
Umständen keine Fest stel lungen<br />
getroffen <strong>und</strong> nicht geprüft hat, ob Här -<br />
tegründe nach § 574 BGB** vorliegen.<br />
*§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des<br />
Vermieters<br />
(1) Der Vermieter kann nur kündigen,<br />
wenn er ein berechtigtes Interesse an<br />
der Beendigung des Mietverhältnis ses<br />
hat. …<br />
(2) Ein berechtigtes Interesse des Ver -<br />
mieters an der Beendigung des Miet -<br />
verhältnisses liegt insbesondere vor,<br />
wenn<br />
1. der Mieter seine vertraglichen Pflich -<br />
ten schuldhaft nicht unerheblich verletzt<br />
hat,<br />
2. der Vermieter die Räume als Woh nung<br />
für sich, seine Familienan gehörigen<br />
oder Angehörige seines <strong>Haus</strong>halts<br />
benötigt oder<br />
3. der Vermieter durch die Fortsetzung<br />
des Mietverhältnisses an einer angemessenen<br />
wirtschaftlichen Verwer tung<br />
des Gr<strong>und</strong>stücks gehindert <strong>und</strong> da -<br />
durch erhebliche Nachteile erleiden<br />
würde; …<br />
**§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters<br />
gegen die Kündigung<br />
(1) Der Mieter kann der Kün digung<br />
des Vermieters widersprechen <strong>und</strong> von<br />
ihm die Fortsetzung des Mietver hält nisses<br />
verlangen, wenn die Beendigung des Miet -<br />
verhältnisses für den Mieter, seine Familie<br />
oder einen anderen An ge hörigen seines<br />
<strong>Haus</strong>halts eine Härte bedeuten würde, die<br />
auch unter Würdi gung der berechtigten In -<br />
te ressen des Ver mieters nicht zu rechtfertigen<br />
ist. Dies gilt nicht, wenn ein Gr<strong>und</strong> vorliegt,<br />
der den Vermieter zur außerordentlichen<br />
fristlosen Kündi gung berechtigt.<br />
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn<br />
angemessener Ersatzwohnraum zu<br />
zumutbaren Bedingungen nicht be schafft<br />
werden kann.<br />
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Rechtsprechung kurz gefasst<br />
Zahlungsverzug<br />
Zahlt der Mieter erhöhte Betriebs kos -<br />
tenvorauszahlungen nicht, braucht der<br />
Vermieter vor einer fristlosen Kün digung<br />
den Mieter nicht auf Zahlung der erhöhten<br />
Betriebskosten zu verklagen.<br />
(BGH, Urteil vom 18.07.20<strong>12</strong>, Az.:<br />
VIII ZR 1/11).<br />
Minderungsirrtum<br />
Der eine Kündigung begründende<br />
Zahlungsverzug entfällt nicht mangels<br />
Verschuldens, wenn der Mieter bei An -<br />
wendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte<br />
erkennen können, dass die tatsächlichen<br />
Voraussetzungen des Min derungsrechts<br />
nicht bestehen.<br />
(BGH, Urteil vom 11.07.20<strong>12</strong>, Az.:<br />
VIII ZR 138/11).<br />
Tierische Vollstreckung<br />
Befinden sich Tiere auf dem zu räumenden<br />
Gr<strong>und</strong>stück, muss der Ge -<br />
richts vollzieher diese wegbringen <strong>und</strong><br />
möglicherweise auch unterbringen,<br />
selbst wenn dadurch hohe Kosten ent -<br />
stehen.<br />
(BGH, Beschluss vom 04.04.20<strong>12</strong>,<br />
Az.: I ZB 19/11).<br />
Modernisierungsverhinderung<br />
Ein Mieter kann sich gegen eine Be -<br />
sitzstörende Maßnahme des Ver mieters<br />
(hier vorliegend Modernisie rungs maß -<br />
nahme außerhalb der ge mieteten Woh -<br />
nung) zumindest so lange mit einer<br />
einstweiligen Ver fü gung wehren, bis die<br />
Maßnahme ordnungsgemäß gem. § 554<br />
Abs. 3 S. 1 BGB ihm gegenüber<br />
angekün digt ist, es sei denn, die Ankün -<br />
di gung ist ausnahmsweise entbehrlich,<br />
weil die Maßnahme entweder nur mit<br />
unerheblichen Einwirkungen auf die vermietete<br />
Sache verb<strong>und</strong>en ist oder gar<br />
nur der Erhaltung der Mietsache dient.<br />
(LG Berlin, Beschluss vom<br />
<strong>12</strong>.03.20<strong>12</strong>, Az.: 63 T 29/<strong>12</strong>).<br />
Teilbetriebskostenabrechnung<br />
§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB steht einer<br />
Nachforderung von Betriebskosten (hier<br />
Gr<strong>und</strong>steuer) nicht entgegen, wenn de -<br />
ren Geltendmachung innerhalb der re -<br />
gel mäßigen Verjährungs frist von drei<br />
Jah ren erfolgt.<br />
(LG Berlin, Urteil vom 14.05.20<strong>12</strong>,<br />
Az.: 67 S 344/11).<br />
Blumenkasten<br />
Der Vermieter kann die Anbringung<br />
eines Blumenkastens auf der Außen seite<br />
des Balkons untersagen, wenn dafür<br />
vernünftige Gründe bestehen. Diese liegen<br />
in ihrer, den Mietern oder der All ge -<br />
meinheit gegenüber bestehenden Ver -<br />
kehrs sicherungspflicht. An ders, als bei<br />
der Benutzung von Fensterbänken oder<br />
von Balkon brüstungen, auf denen Bal -<br />
konkästen, Blumenkübel oder Blumen -<br />
töpfe selbst abgestellt werden können,<br />
stellt das Aufhängen von Balkon käs ten<br />
in Halterungen außerhalb der Balkon -<br />
IMMOBILIENANZEIGEN:<br />
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30 Zeichen je Zeile inkl. Leerzeichen,<br />
brüstung eine potenziell nicht unerheblich<br />
größere Verkehrsge fähr dung dar.<br />
(LG Berlin, Urteil vom 03.07.20<strong>12</strong>,<br />
Az.: 65 S 40/<strong>12</strong>).<br />
Mietsicherheit<br />
Der Vermieter kann ohne ausdrückliche<br />
anderweitige Vereinbarung mit For -<br />
derungen, die nicht aus dem Miet ver häl -<br />
t nis stammen, gegenüber dem An spruch<br />
des Mieters auf Kautions rück zahlung<br />
auch dann nicht aufrechnen, wenn die<br />
Kaution am Ende des Miet ver hältnisses<br />
nicht für Forderungen des Ver mieters<br />
aus dem Mietverhältnis be nötigt wird.<br />
(BGH, Urteil vom 11.07.20<strong>12</strong>, Az.:<br />
VIII ZR 36/<strong>12</strong>).<br />
WOHNUNGSEIGENTUM<br />
Tagesmuttertätigkeit<br />
Die Unterlassung einer Tagesmut ter -<br />
tätigkeit in einer vermieteten Eigen tums -<br />
wohnung kann von dem vermieteten<br />
Wohnungseigentümer jedenfalls dann<br />
verlangt werden, solange diese Nut -<br />
zungsart durch bestandskräftigen Eigen -<br />
tümerbeschluss untersagt worden ist.<br />
Wohnungseigentümern bleibt es unbelassen,<br />
einen Antrag auf Zu stimmung zur<br />
Nutzung einer Woh nung zum Betrieb<br />
einer entgeltlichen Tagespflegestätte für<br />
Kleinkinder zu stellen, über den dann<br />
unter Be ach tung der Wertung des § 22<br />
Abs. 1 a BImSchV (zumutbarer Kinder -<br />
lärm) abgestimmt werden muss.<br />
(BGH, Urteil vom 13.07.20<strong>12</strong>, Az.:<br />
V ZR 204/11)<br />
Verwalterbestellung<br />
Bei der Bestellung des Verwalters<br />
haben die Wohnungseigentümer, wie bei<br />
der Abberufung, einen Beur tei lungs -<br />
spiel raum. Zum Verwalter einer WEG<br />
darf unabhängig von der Rechtsform nur<br />
bestellt werden, wer über ausreichende<br />
finanzielle Mittel verfügt <strong>und</strong> ausreichende<br />
Sicherheit im Haftungsfall bietet. Be -<br />
steht bei objektiver Betrachtung Anlass,<br />
die Bonität des in Aussicht genommenen<br />
Verwalters zu prüfen, müssen die<br />
Wohnungseigentümer die Bestellung<br />
zurückstellen, bis sie Unterlagen oder<br />
andere Erkenntnisse haben, die eine entsprechende<br />
Entscheidung erlauben.<br />
(BGH, Urteil vom 22.06.20<strong>12</strong>, Az.:<br />
V ZR 190/11)<br />
Protokollerfordernisse<br />
Macht die Teilungserklärung die Gül -<br />
tigkeit von Eigentümerbeschlüssen von<br />
der Unterzeichnung des Protokolls<br />
durch zwei Wohnungseigentümer ab -<br />
hängig, so muss das Protokoll von zwei<br />
verschiedenen natürlichen Personen<br />
unterzeichnet werden, die entweder<br />
selbst Wohnungseigentümer sind oder<br />
für sich oder für andere Wohnungs -<br />
eigentümer handeln.<br />
(BGH, Urteil vom 30.03.20<strong>12</strong>, Az.:<br />
V ZR 178/11)<br />
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Stadtwerken <strong>Düsseldorf</strong>, der Maler- <strong>und</strong> LackiererInnung <strong>Düsseldorf</strong>, dem<br />
Ges<strong>und</strong>heitsamt <strong>und</strong> der Serviceagentur Altbausanierung stattfindet?<br />
Antwort: a. Entstehung <strong>und</strong> Vermeidung von Wohnungsbränden<br />
b. Ursache <strong>und</strong> Sanierung von Feuchte- <strong>und</strong> Schimmelschäden<br />
c. Schutz vor Graffitischäden<br />
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Brandschutz<br />
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Vorträge im Info-Center<br />
Do., 25.<strong>10</strong>.20<strong>12</strong>, Beginn 18 Uhr, Dauer ca. 2 St<strong>und</strong>en<br />
Energetische Sanierung – von der Planung bis zur Umsetzung<br />
Referent: Herr Akke Wilmes, EnergieAgentur.NRW / SAGA<br />
Di, 20.11, 18 – 20 Uhr Infoabend<br />
Ursache <strong>und</strong> Sanierung von Feuchte- <strong>und</strong> Schimmelschäden<br />
Verbraucherzentrale NRW, Stadtwerke <strong>Düsseldorf</strong>, Ges<strong>und</strong>heitsamt,<br />
Maler- <strong>und</strong> LackiererInnung <strong>Düsseldorf</strong>, SAGA<br />
Do., 29.11.20<strong>12</strong>, Beginn 18 Uhr, Dauer ca. 2 St<strong>und</strong>en<br />
Dämmung mit dem Schwerpunkt Brandschutz – was ist zu beachten <strong>und</strong> wann<br />
ist ein Lüftungskonzept notwendig?<br />
Referent: Herr Akke Wilmes, EnergieAgentur.NRW / SAGA<br />
Di., 11.<strong>12</strong>.20<strong>12</strong>, Beginn 18 Uhr<br />
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Fritz Manke GmbH, EPS Vertriebs GmbH<br />
Beratungssprechst<strong>und</strong>en mit Ingenieuren der Serviceagentur<br />
Altbausanierung zum Thema<br />
„Altbaumodernisierung“<br />
Do., 25.<strong>10</strong>.20<strong>12</strong> (13 - 17 Uhr)<br />
Do., 29.11.20<strong>12</strong> (13 - 17 Uhr)<br />
Do., 13.<strong>12</strong>.20<strong>12</strong> (13 - 17 Uhr)<br />
Beratungssprechst<strong>und</strong>en mit Baufachleuten der<br />
Verbraucherzentrale NRW zum Thema<br />
„Barrierefreheit = Wohnen mit Komfort - Mehrwert für Alt <strong>und</strong> Jung“<br />
Mo., 29.<strong>10</strong>.20<strong>12</strong> (14 - 17 Uhr)<br />
Mo., 26.11.20<strong>12</strong> (14 - 17 Uhr)<br />
Mo., 17.<strong>12</strong>.20<strong>12</strong> (14 - 17 Uhr)<br />
Die Teilnahme an den Veranstaltungen ist kostenfrei.<br />
Anmeldungen sind unbedingt erforderlich:<br />
Telefon: 0211 - 169 05 91, Fax: 0211 - 171 03 71,<br />
E-Mail: verlag@haus<strong>und</strong>gr<strong>und</strong>ddf.de<br />
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Tel.: 0211-169 05 91 - Fax: 0211-171 03 71<br />
E-Mail: verlagr@haus<strong>und</strong>gr<strong>und</strong>ddf.de<br />
Geöffnet: Mo.-Mi.. 8.00 Uhr bis 17.00 Uhr<br />
Do. 8.00 Uhr bis 18.00 Uhr<br />
Fr. 8.00 Uhr bis 13.00 Uhr<br />
Energetische Sanierungen für Wohnungseigentümergemeinschaften erleichtern<br />
Für Wohnungseigentümergemein schaf -<br />
ten liegt die Hürde für energetische Sanie -<br />
rungen zu hoch. Um dieses Poten zial besser<br />
auszuschöpfen, schlägt das ifs Städte -<br />
bauinstitut vor, eine Erleich te rung im Woh -<br />
nungseigentumsgesetz (WEG) vorzusehen.<br />
Von den r<strong>und</strong> 3 Millionen Mehr fami -<br />
lien häusern in Deutschland sind etwa 20<br />
Prozent in Wohnungseigentum aufgeteilt.<br />
Sie unterfallen damit dem Wohnungs ei -<br />
gen tumsgesetz (WEG). Die Entscheidung,<br />
energetische Sanierungsmaßnahmen am<br />
Gemeinschaftseigentum der Gebäude<br />
durch zuführen, bedarf der Beschluss fas -<br />
sung durch die Wohnungseigentümerge -<br />
meinschaft. Nach § 22 Abs. 2 WEG sind<br />
für solche Modernisierungen drei Viertel<br />
aller stimmberechtigten Wohnungseigen -<br />
2011 2011 2011 2011 20<strong>12</strong> 20<strong>12</strong> 20<strong>12</strong> 20<strong>12</strong> 20<strong>12</strong> 20<strong>12</strong> 20<strong>12</strong> 20<strong>12</strong><br />
Sept. Okt. Nov. Dez. Jan. Febr. März April Mai Juni Juli Aug.<br />
Basis 2005 = <strong>10</strong>0 111,1 111,1 111,1 111,9 111,5 1<strong>12</strong>,3 1<strong>12</strong>,6 1<strong>12</strong>,8 1<strong>12</strong>,6 1<strong>12</strong>,5 1<strong>12</strong>,9 113,3<br />
b) lt. IT NRW - Information <strong>und</strong> Technik NRW<br />
Verbraucherpreisindex für NRW<br />
tü mer <strong>und</strong> mehr als der Hälfte aller Mit ei -<br />
gentumsanteile erforderlich. Diese Hürde<br />
ist nach Auffassung des ifs-Städte bau ins -<br />
tituts zu hoch. Sie sollte hinsichtlich der<br />
stimmberechtigten Wohnungseigentümer<br />
auf zwei Drittel gesenkt werden.<br />
Ein solcher Schritt könne im Rahmen<br />
des jetzt zur Beratung im B<strong>und</strong>estag <strong>und</strong><br />
B<strong>und</strong>esrat anstehenden Gesetzes über<br />
die energetische Sanierung von vermietetem<br />
Wohnraum (Mietrechtsänderungs ge -<br />
setz) erfolgen, dass das WEG bereits redaktionell<br />
anpasst.<br />
Nach Schätzung der KfW Banken grup -<br />
pe würden sich ca. 5 bis 7 Prozent der Zu -<br />
sagen im Programm „Energie effi zient Sa -<br />
nie ren“ auf Wohnungseigentü mer ge mein -<br />
schaften oder Wohnungsei gen tümer be zie -<br />
hen. Die Antragstellung in diesem Pro -<br />
gramm könne sowohl durch einzelne WEG-<br />
Mitglieder als auch durch eine an trag -<br />
stellende Gemeinschaft, in der Re gel ver -<br />
treten durch den WEG-Verwal ter, er fol gen.<br />
Für die einzelnen Woh nungs ei gen tü mer<br />
oder die Wohnungsei gen tümer ge mein -<br />
schaft sei dabei eine An tragstellung in der<br />
Kredit- oder Zuschuss variante möglich.<br />
Das ifs Städtebauinstitut empfiehlt die<br />
gemeinsame Antragstellung durch die<br />
Wohnungseigentümergemeinschaft, wie<br />
sich aus nachfolgenden Abbildungen er -<br />
gibt. Die Anträge gehen hierbei gebündelt<br />
für Kredite an ein Kreditinstitut bzw. für<br />
Zuschüsse direkt an die KfW. Dadurch<br />
wird das Verfahren vereinfacht <strong>und</strong><br />
beschleunigt. ifs<br />
2011 2011 2011 2011 20<strong>12</strong> 20<strong>12</strong> 20<strong>12</strong> 20<strong>12</strong> 20<strong>12</strong> 20<strong>12</strong> 20<strong>12</strong> 20<strong>12</strong><br />
Sept. Okt. Nov. Dez. Jan. Febr. März April Mai Juni Juli Aug.<br />
Basis 2005 = <strong>10</strong>0 1<strong>10</strong>,8 1<strong>10</strong>,5 1<strong>10</strong>,4 111,2 1<strong>10</strong>,8 111,5 111,9 1<strong>12</strong>,1 111,8 111,7 1<strong>12</strong>,1 1<strong>12</strong>,6<br />
Basis 2000 = <strong>10</strong>0 119,3 118,9 118,8 119,7 119,3 <strong>12</strong>0,0 <strong>12</strong>0,4 <strong>12</strong>0,7 <strong>12</strong>0,3 <strong>12</strong>0,2 <strong>12</strong>0,7 <strong>12</strong>1,2<br />
Basis 1995 = <strong>10</strong>0 <strong>12</strong>7,4 <strong>12</strong>7,0 <strong>12</strong>6,9 <strong>12</strong>7,9 <strong>12</strong>7,4 <strong>12</strong>8,2 <strong>12</strong>8,7 <strong>12</strong>8,9 <strong>12</strong>8,5 <strong>12</strong>8,4 <strong>12</strong>8,9 <strong>12</strong>9,5<br />
Basis 1991 = <strong>10</strong>0 142,8 142,4 142,3 143,3 142,8 143,7 144,2 144,4 144,1 143,9 144,4 145,1
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Nr. <strong>10</strong> / Oktober 20<strong>12</strong> <strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong> Jahrgang 1<strong>10</strong><br />
Kommentar<br />
Geld zurück für Gasverbraucher?<br />
Gasgr<strong>und</strong>versorgungsverordnung:<br />
Mark Twain hätte bei der Lektüre dieses<br />
Wortes zwischendurch eine Pause für<br />
ein Erfrischungsgetränk eingelegt. Ob<br />
die Richter am Oberlandesgericht Düs -<br />
seldorf der Durst überkam, als sie sich in<br />
ihrer Entscheidung vom 13. Juni 20<strong>12</strong><br />
mit der GasGVV befassten, ist nicht<br />
über liefert. Wie auch immer, die Be ru -<br />
fungs entscheidung sorgt in der Erd gas -<br />
branche für einige Unruhe.<br />
Jenseits der GasGVV, so die Richter<br />
des OLG <strong>Düsseldorf</strong>, verlange die Erd -<br />
gas binnenrichtlinie der Europäischen<br />
Union von den Energieversorgungs -<br />
unternehmen, im Umgang mit den End -<br />
verbrauchern Mindeststandards zu wahren.<br />
So müsse der Versorger anlässlich<br />
einer Preiserhöhung seine K<strong>und</strong>en stets<br />
<strong>und</strong> individuell darauf hinweisen, dass<br />
sie ein Sonderkündigungsrecht hätten.<br />
Unterlässt der Versorger diesen Hinweis,<br />
ist seine Preisanhebung unwirksam.<br />
Gask<strong>und</strong>en dürfen sich nicht zu früh<br />
freuen, der Versorger hat gegen das Ur -<br />
teil Revision eingelegt. Der B<strong>und</strong>es ge -<br />
richtshof wird nach Auffassung mancher<br />
Experten aber berücksichtigen müssen,<br />
Wirtschaftsministerium will<br />
höhere Schornsteinfegergebühren<br />
<strong>Haus</strong> & Gr<strong>und</strong>: Mögliche Preissenkungen nicht konterkarieren<br />
Das B<strong>und</strong>eswirtschaftsministerium<br />
plant, die Schornsteinfegergebühren ab<br />
Anfang 2013 zu erhöhen. Darauf macht<br />
der <strong>Haus</strong>eigentümerverband <strong>Haus</strong> &<br />
Gr<strong>und</strong> Deutschland mit Bezug auf den<br />
Verordnungsentwurf zur Änderung der<br />
Kehr- <strong>und</strong> Überprüfungsordnung aufmerksam.<br />
„Mögliche Preissenkungen<br />
durch das Monopol-Aus auf dem<br />
Schorn steinfegermarkt dürfen nicht<br />
durch Gebührenerhöhungen konterkariert<br />
werden“, forderte <strong>Haus</strong> & Gr<strong>und</strong>-<br />
Präsident Rolf Kornemann in Berlin.<br />
Nach Berechnungen des Verbandes<br />
stiegen die Gebühren beispielsweise für<br />
ein Einfamilienhaus um etwa zehn Euro<br />
je Feuerstättenschau. Dies entspreche<br />
einer Erhöhung um 50 Prozent. Betroffen<br />
wären die Eigentümer von insgesamt<br />
r<strong>und</strong> 15 Millionen Heizungsanlagen.<br />
Ende dieses Jahres fällt das Monopol<br />
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dass die Entscheidung aus <strong>Düsseldorf</strong><br />
wohl der Auffassung der EU-Kom mi s -<br />
sion <strong>und</strong> des Europäischen Gerichts ho -<br />
fes entspricht. Bestätigt sich das Urteil,<br />
wird es unangenehm für die Versorger.<br />
Da sie ihre K<strong>und</strong>en nur in den seltensten<br />
Fällen über das Sonderkündigungsrecht<br />
aufklärten, wäre eine Vielzahl von Preis -<br />
er höhungen der Vergangenheit unwirksam.<br />
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Bezirksschornsteinfeger erledigt<br />
werden mussten, können <strong>Haus</strong>ei gen -<br />
tümer dann jedes zugelassene Unter -<br />
nehmen beauftragen. Den bevollmächtigten<br />
Bezirksschorn stein fegern bleiben<br />
einige hoheitliche Aufgaben, wie beispielsweise<br />
die Feuerstättenschau <strong>und</strong><br />
die Führung der Kehrbücher. „Die Be -<br />
seitigung dieses Monopols sollte tendenziell<br />
zu geringeren Kosten für die<br />
<strong>Haus</strong> eigentümer führen. Uns drängt sich<br />
der Eindruck auf, dass mit der neuen<br />
Verordnung mögliche Einkommens ein -<br />
bußen der Schornsteinfeger auf Kosten<br />
der Eigentümer <strong>und</strong> Mieter teilweise<br />
kompensiert werden sollen“, sagte<br />
Kornemann. Es sei zudem sehr ungewöhnlich,<br />
dass das B<strong>und</strong>eswirtschafts -<br />
ministerium seine Erhöhungspläne mit<br />
keiner Silbe begründe.<br />
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Deutsche Wirtschaft weiter auf Kurs<br />
Während Teile des Euroraums in der<br />
Rezession stecken, erweist sich die<br />
Kon junktur in Deutschland als re lativ<br />
robust. Risiken für die Zukunft bestehen<br />
trotzdem.<br />
Spanien <strong>und</strong> Italien sind definitionsgemäß<br />
– zwei aufeinanderfolgende<br />
Quar tale mit schrumpfendem Brutto in -<br />
lands pro dukt – im zweiten Quar tal 20<strong>12</strong><br />
in die Rezession gerutscht. Frankreich<br />
stagnierte be reits im dritten Quartal in<br />
Folge. Im Lichte dieser Schwäche deutscher<br />
Haupt handelspartner im Euroraum<br />
zeigt sich die deutsche Konjunktur überraschend<br />
robust. Nach einem Wachstum<br />
von 0,5 Prozent zum Vorquartal im ers -<br />
ten Quartal 20<strong>12</strong> legte die Wirtschaft<br />
hierzulande im abgelaufenen Quartal er -<br />
neut um 0,3 Prozent zu.<br />
Nach wie vor gibt auch die Zu sam -<br />
mensetzung des deutschen Wirt schafts -<br />
wachstums wenig Anlass zur Sorge. So -<br />
wohl der private als auch der staatliche<br />
Konsum bleiben Treiber des Auf -<br />
schwungs. Der private Kon sum, in den<br />
letzten zwei Dekaden häufig stagnierend<br />
oder gar rückläufig, stieg im zweiten<br />
Vierteljahr um 0,4 Prozent an. Dies zeugt<br />
im Gegensatz zu früheren Auf schwün -<br />
gen von einer intakten Binnenkonjunktur.<br />
Diese po sitive Auswirkung des privaten<br />
Kon sums hängt mit der steigenden Zahl<br />
an Erwerbstätigen zusammen, die im<br />
zweiten Quartal bei 41,6 Millionen Per -<br />
sonen lag. Solange der Arbeits markt stabil<br />
bleibt oder gar eine weiter zunehmende<br />
Anzahl an Erwerbs tätigen vermeldet<br />
wird, können wei terhin positive Wachs -<br />
tumsbeiträge vom Konsum erwartet<br />
wer den. Der größte Teil des Zu wachses<br />
des Brutto inlandsproduktes (BIP)<br />
stammt aktuell allerdings aus dem<br />
Außen handel. Im Vorjahresvergleich<br />
wurden 4,7 Prozent mehr Waren <strong>und</strong><br />
Dienst leistungen exportiert, der Import<br />
legte hingegen lediglich um 2,9 Prozent<br />
zu. Die im zweiten Quartal erfolgte Ab -<br />
wertung des Euro dürfte für diese starke<br />
Performance mitverantwortlich sein; eine<br />
Abwertung der Gemein schafts währung<br />
macht in Europa produzierte Waren für<br />
Käufer außerhalb Europas in deren<br />
Währung preiswerter.<br />
Ein Wermutstropfen im Gesamtbild<br />
der konjunkturellen Lage ist hingegen<br />
der Rückgang der Bruttoanlage in ves -<br />
titionen um 1,5 Prozent im Ver gleich zum<br />
Vorjahr. Insbesondere be troffen von diesem<br />
Rückgang war der Bereich „Aus rüs -<br />
tungen“, der um 3,1 Prozent zurückging.<br />
Die Bauinves ti tionen gingen um 1,2 Pro -<br />
zent zurück. Vor dem Hintergr<strong>und</strong> der<br />
ak tuell historisch niedrigen Zinsen, die<br />
investitionsfördernd wirken sollten, ist<br />
diese Entwicklung als bedenklich zu<br />
wer ten. Das monatlich erscheinende<br />
KfW-ifo-Mittelstandsbarometer, das die<br />
Stim mung <strong>und</strong> die Erwartungen mittelständischer<br />
Betriebe erfasst, lässt auch<br />
für die kommenden Monate keine Bes -<br />
se rung erwarten. Das Baro meter fiel im<br />
Berichts monat August zum sechsten<br />
Mal in Folge <strong>und</strong> er reichte in etwa die<br />
„Null linie“, bei der vom Mittelstand für<br />
die mittlere Zu kunft keine positiven kon-<br />
junkturellen Impulse mehr zu erwarten<br />
sind.<br />
Insgesamt ist für die nähere Zu kunft<br />
aber weiterhin kein dramatischer Ab -<br />
sturz in eine Rezession, wie zuletzt im<br />
Jahr 2009, zu erwarten. Die Auftrags ein -<br />
gänge des verarbeitenden Gewerbes, für<br />
Produzenten von Vor leistungs- sowie<br />
Investitionsgütern zei gen sich seit zwei<br />
Jahren stabil mit einem Indexwert, der<br />
jeweils um einen Stand von r<strong>und</strong> 1<strong>10</strong><br />
Punkten pendelt. Zu Beginn der Krise<br />
2009, genau genommen bereits im<br />
November <strong>und</strong> Dezember 2008, fielen<br />
diese Indi ka toren für den Auftrags -<br />
eingang auf Werte von r<strong>und</strong> 80 Punkten<br />
ab <strong>und</strong> zeigten so die bevorstehende<br />
Krise an. Die Wachstumsprognosen für<br />
das Jahr 20<strong>12</strong> zeigen dies ebenso: je<br />
nach prognostizierendem Institut liegen<br />
die Erwartungen für Deutschland zwischen<br />
einem Plus von 1,2 Prozent<br />
(OECD) <strong>und</strong> 0,7 Prozent (ifo-Institut).<br />
HUG <strong>10</strong>/<strong>12</strong> Torsten Weidemann<br />
Trinkwasser: Bürokratieabbau bei Legionellenprüfung<br />
<strong>Haus</strong> & Gr<strong>und</strong> fordert zügige Zustimmung des B<strong>und</strong>esrates<br />
Das B<strong>und</strong>esges<strong>und</strong>heitsministerium<br />
will private Vermieter von einer Reihe<br />
bürokratischer Pflichten im Zuge der<br />
Legionellenprüfung von Trinkwasser an -<br />
lagen entlasten. Darauf weist der<br />
Eigentümerverband <strong>Haus</strong> & Gr<strong>und</strong><br />
Deutschland unter Hinweis auf geplante<br />
Änderungen der Trinkwasserverordnung<br />
hin. „Die Länder, die diese Lasten seinerzeit<br />
in die Verordnung geschrieben hatten,<br />
sollten ihren Fehler korrigieren <strong>und</strong><br />
den Änderungsvorschlägen zügig zu -<br />
stim men“, forderte Verbandspräsident<br />
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Rolf Kornemann in Berlin. Dann hätten<br />
Vermieter bis Ende 2013 Zeit, ihre An -<br />
lagen erstmalig prüfen zu lassen. Nach<br />
aktueller Rechtslage endet diese Frist<br />
bereits am 31. Oktober 20<strong>12</strong>.<br />
Seit November 2011 sind Vermieter<br />
von Wohnungen verpflichtet, ihre Trink -<br />
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m te Größe überschreiten – den Ges<strong>und</strong> -<br />
heitsbehörden zu melden <strong>und</strong> jährlich<br />
auf Legionellen überprüfen zu lassen.<br />
Die neue Verordnung sieht nun vor, dass<br />
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Urteile vorzustellen.<br />
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ist <strong>und</strong> wird auch sicherlich in der Zukunft<br />
eines der steuerlichen Streit the men sein.<br />
Kaum ein Jahr vergeht, ohne dass sich<br />
das oberste deutsche Fi nanzgericht mit<br />
der Thematik auseinanderzusetzen hat.<br />
Der einzige Un terschied von Jahr zu Jahr<br />
dabei: Manchmal entscheiden die Richter<br />
für <strong>und</strong> manchmal gegen den Steuer -<br />
pflichtigen.<br />
Im Rückblick auf das Jahr 2011 ist leider<br />
eine Ent scheidung zugunsten des<br />
Fiskus zu verzeichnen. Mit Urteil vom<br />
03.03.2011 (Az: IV R <strong>10</strong>/08) entschied der<br />
B<strong>und</strong>esfinanzhof, dass ein gewerblicher<br />
Gr<strong>und</strong>stückshandel auch dann zu bejahen<br />
sein kann, wenn weniger als vier<br />
Objekte veräußert werden. Voraus set -<br />
zung für den gewerblichen Gr<strong>und</strong> stücks -<br />
handel ist in diesen Fällen, dass aufgr<strong>und</strong><br />
objektiver Umstände feststeht, dass der<br />
Gr<strong>und</strong>besitz bereits mit der unbedingten<br />
Absicht erworben oder bebaut worden<br />
ist, ihn innerhalb kurzer Zeit wieder zu<br />
verkaufen.<br />
Auch wenn das Urteil der obersten<br />
Finanzrichter profiskalisch ausfällt, darf<br />
der Fiskus bei Vorliegen einer eventuellen<br />
Verkaufsabsicht nicht direkt in Richtung<br />
gewerblichen Gr<strong>und</strong>stücks handels tendieren.<br />
Der B<strong>und</strong>esfinanzhof stellt in seiner<br />
oben genannten Ent scheidung<br />
nämlich ebenso klar, dass der Be reich<br />
der privaten Vermögensver waltung bei<br />
Nichtüber schreiten der 3-Objekt-Grenze<br />
nicht schon dann verlassen wird, wenn<br />
der Steuerpflichtige beim Erwerb oder bei<br />
der Bebauung der infrage stehenden Im -<br />
mobilie lediglich eine bedingte Veräu ße -<br />
rungsabsicht gehabt hat. Voraussetzung<br />
für den gewerblichen Gr<strong>und</strong>stückshandel<br />
bei weniger als vier Objekten ist daher,<br />
dass von Beginn an eine unbedingte<br />
Absicht zur Veräuße rung der Immobilie<br />
bestanden hat.<br />
In einschlägigen Fällen sollte eine entsprechende<br />
Beweisvorsorge ge troffen<br />
werden, die es dem Finanzamt ermöglicht<br />
lediglich eine bedingte Ver äußerungs -<br />
absicht zu erkennen. Siche rlich ist dies in<br />
der Praxis immer schwieriger als in der<br />
Theorie, dennoch ist eine entsprechende<br />
Indizienkette unumgänglich, um dem<br />
Verdacht des gewerblichen Gr<strong>und</strong> stücks -<br />
handels zu entgehen.<br />
Richterspruch Nr. 2:<br />
Herstellungskosten vs.<br />
Erhaltungsaufwand<br />
Mit Urteil vom 07.<strong>12</strong>.20<strong>10</strong> (Az: IX R<br />
14/<strong>10</strong>) hat der B<strong>und</strong>esfinanzhof folgenden<br />
Leitsatz aufgestellt: „Ob eine Bau -<br />
maßnahme nach § 255 Abs. 2 HGB zu<br />
Herstellungsaufwand führt, ist für einzelne<br />
Gebäudeteile gesondert zu prüfen,<br />
wenn diese Gebäudeteile in verschiedenen<br />
Nutzungs- <strong>und</strong> Funktionszusam men -<br />
hängen stehen. Der einheitliche Nut -<br />
zungs- <strong>und</strong> Funktionszusammen hang<br />
mehrerer Gebäudeteile eines Gesamt -<br />
gebäudes kommt auch in der baulichen<br />
Ver bindung der einzelnen Baulichkeiten<br />
zum Ausdruck. Er entfällt, wenn ein<br />
Gebäudeteil einem deutlich kürzeren wirtschaftlichen<br />
Verbrauch als die übrigen<br />
unterliegt. Es führt zu Herstellungskosten,<br />
wenn in einem Gebäude mit drei Woh -<br />
nungen <strong>und</strong> Nebenräumen eine Wohnung<br />
sowie eine Garage neu hergestellt werden.“<br />
§ 255 Abs. 2 HGB definiert dabei<br />
gr<strong>und</strong>sätzlich, dass Herstellungskosten<br />
alle Aufwendungen sind, die durch den<br />
Verbrauch von Gütern <strong>und</strong> die In an -<br />
spruchnahme von Diensten für die<br />
Herstellung eines Vermögensge gen -<br />
standes, seine Erweiterung oder für eine<br />
über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende<br />
wesentliche Verbesserung<br />
entstehen.<br />
Aus der vorgenannten, höchstrichterlichen<br />
Entscheidung kann daher subsumiert<br />
werden, dass sofort abziehbare<br />
Erhaltungsaufwendungen nicht vorliegen,<br />
wenn ein hinsichtlich seiner Größe <strong>und</strong><br />
Funktion bedeutsamer Gebäudeteil abgerissen<br />
<strong>und</strong> neu errichtet wird. Der Gr<strong>und</strong><br />
für den Abriss ist dabei zweitrangig.<br />
Richtersprüche Nr. 3:<br />
Drei Urteile zum Vorsteuerabzug bei<br />
Dach sanierung für Fotovoltaikanlagen<br />
In drei verschiedenen Urteilen hat sich<br />
der B<strong>und</strong>esfinanzhof zum Vor steuer ab -<br />
zug im Hinblick auf das Immobiliendach<br />
geäußert, wenn auf diesen eine<br />
Photovoltaikanlage installiert werden soll.<br />
Im ersten Urteil vom 19.07.2011 (XI R<br />
29/<strong>10</strong>) geht es um den Vorsteuerabzug im<br />
Zusammenhang mit der Neuein deckung<br />
eines Scheunendaches. Darin stellen die<br />
obersten Finanzrichter klar, dass die<br />
Aufwendungen für die neue Eindeckung<br />
des Daches, auf dem eine unternehmerisch<br />
genutzte Photovol taikanlage installiert<br />
wird, im Umfang des unternehmerischen<br />
Nutzungsanteils an der gesamten<br />
Scheune zum Vor steuerabzug berechtigen.<br />
Zur Ermittlung der konkreten Vor -<br />
steuerhöhe komme laut B<strong>und</strong>es fi nanz hof<br />
ein Um satzschlüssel im Wege der sachgerechten<br />
Schätzung in Be tracht. Der<br />
B<strong>und</strong>esfinanzhof möchte dabei einen fik -<br />
tiven Vermie tungs umsatz für den inneren<br />
Teil der Scheune sowie einen fiktiven<br />
Vermietungsumsatz für die Photovoltaik-<br />
Dachfläche ermitteln <strong>und</strong> gegenüberstellen.<br />
Ganz ähnlich hat der B<strong>und</strong>es fi nanz hof<br />
am selben Tag zum Vorsteuerabzug bei<br />
einem Carport entschieden (XI R 21/<strong>10</strong>):<br />
„Der Betreiber einer Photovol taik anlage<br />
kann einen Carport, auf dessen Dach die<br />
Anlage installiert wird <strong>und</strong> der zum<br />
Unterstellen eines privat ge nutzten PKW<br />
verwendet wird, insgesamt seinem<br />
Unternehmen zuordnen <strong>und</strong> dann aufgr<strong>und</strong><br />
der Unterneh menszu ordnung in<br />
vollem Umfang zum Vor steuerabzug aus<br />
den Herstellungskosten des Carports<br />
berechtigt sein (…)“<br />
Es gilt jedoch zu bedenken, dass für<br />
die private Verwendung des Carport eine<br />
unentgeltliche Wertabgabe zu versteuern<br />
ist. Ebenso ist Voraus set zung für den<br />
Vorsteuerabzug, dass die unternehmerische<br />
Nutzung des ge sam ten Carport<br />
mindestens <strong>10</strong> % be trägt.<br />
Last but not least haben die obersten<br />
Finanzrichter in einer weiteren Ent schei -<br />
dung des selben Datums (Az: XI R 29/09)<br />
erkannt, dass auch der Vor steuerabzug<br />
aus den Herstellungskosten eines Schup -<br />
pens, auf dessen Dach eine Photo -<br />
voltaikanlage installiert ist <strong>und</strong> der nicht<br />
anderweitig genutzt wird, nur im Umfang<br />
der unternehmerischen Nutzung des<br />
gesamten Gebäudes beansprucht werden<br />
kann. Auch hier muss die unternehmerische<br />
Nutzung mindestens <strong>10</strong>% be -<br />
tragen. Die Relation der unternehmerischen<br />
Nutzung soll anhand der oben<br />
bereits erwähnten, fiktiven Vermie tungs -<br />
umsätze ermittelt werden.<br />
Richterspruch Nr. 4:<br />
Nachträgliche Werbungskosten bei<br />
Vermietung <strong>und</strong> Verpachtung<br />
Das Thema nachträgliche Werbungs -<br />
kosten bei Vermietung <strong>und</strong> Verpachtung<br />
ist derzeit in aller M<strong>und</strong>e. Gr<strong>und</strong> dafür<br />
sind anhängige Verfahren vor dem Bun -<br />
desfinanzhof. Zudem haben sich bereits<br />
mehrere Richter in dieser Sache antifiskalisch<br />
geäußert, weshalb die Erfolgs -<br />
aussichten der Verfahren außerordentlich<br />
gut sind. Darin geht es um die Frage, ob<br />
Schuldzinsen nach dem Ver kauf der<br />
Immobilie noch als nachträgliche Wer -<br />
bungs kosten steuermindernd abgezogen<br />
werden dürfen, wenn der Ver kaufserlös<br />
nicht zur vollständigen Dar lehenstilgung<br />
ausgereicht hat.<br />
Im hier vorgestellten Urteil ist der Sach -<br />
verhalt jedoch ein anderer: Hier geht es<br />
darum, dass ein Immobilien verkäufer nach<br />
der Veräußerung noch bestimmte handwerkliche<br />
Tätigkeiten an der Im mo bilie<br />
ausgeführt hat. Konkret handele es sich in<br />
dem entschiedenen Einzelfall um die<br />
Entfernung eines Öltanks, da die Immobilie<br />
seit geraumer Zeit eine Gasheizung hatte.<br />
Der Kläger versuchte die Kosten der<br />
Tankentfernung als nachträgliche Wer -<br />
bungs kosten bei den Ein künften aus Ver -<br />
mietung <strong>und</strong> Verpach tung steuermindernd<br />
zum Abzug zu bringen.<br />
Auch wenn das Urteil des hier erkennenden<br />
Finanzgerichts Köln vom<br />
30.03.2011 (9 K 3079/<strong>10</strong>) gegen den<br />
Steuerpflichtigen ausfällt, muss es als<br />
richtig bezeichnet werden. Das Stich wort<br />
lautet: Veranlassungszusam menhang!<br />
Die Entfernung des Öltanks hing nämlich<br />
nicht mit den seinerzeitig erzielten<br />
Einkünften aus der Vermietung zu -<br />
sammen, sondern vielmehr mit dem Ver -<br />
kauf der Immobilie. Dement spre chend<br />
könnte eine steuerliche Berücksich ti gung<br />
nur im Rahmen eines privaten Ver -<br />
äußerungsgeschäftes stattfinden. Liegt<br />
ein privates Veräußerungsgeschäft je -<br />
doch nicht vor, muss auch der Aufwand<br />
für die Entfernung des Öltanks als Privat -<br />
vergnügen eingestuft werden.<br />
In ähnlich gelagerten Fällen sollte<br />
daher tunlichst darauf geachtet werden,<br />
dass jegliche noch zu tätigenden Investi -<br />
tio nen so weit wie möglich vor (<strong>und</strong> schon<br />
gar nicht nach) dem Veräußerungs zeit -<br />
punkt stattfinden, damit ein Veranlas -<br />
sungszusammenhang zu den Einkünften<br />
aus Vermietung <strong>und</strong> Verpachtung hergestellt<br />
werden kann.<br />
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Richterspruch Nr. 5:<br />
Eigenheim als Schonvermögen<br />
Bereits mehrfach in den letzten Jah ren<br />
hat der B<strong>und</strong>esfinanzhof eine sehr unerfreuliche<br />
Entscheidung im Hinblick auf<br />
das Immobilienvermögen von bedürftigen<br />
Angehörigen getroffen. Zum Hinter gr<strong>und</strong>:<br />
Unterhaltsleistungen an Angehörige können<br />
bis zu einem Höchstbetrag als außergewöhnliche<br />
Belastung steuermindernd<br />
abgesetzt werden. Eine gr<strong>und</strong>legende<br />
Voraussetzung ist jedoch, dass die unterstützte<br />
Person kein eigenes Vermögen<br />
besitzt bzw. sich das eigene Vermögen<br />
auf nicht mehr als 15.500 € beläuft.<br />
Da ein entsprechendes Eigenheim re -<br />
gelmäßig diese Grenze übersteigt, wür de<br />
insoweit eine steuerliche Berück sich ti gung<br />
von Unterstützungs leis tungen ausscheiden.<br />
Im Sozial recht hingegen ist dies<br />
nicht so: Hier wird ein angemessenes<br />
<strong>Haus</strong>gr<strong>und</strong>stück bei der Ermittlung des<br />
eigenen Ver mögens eines Unterhaltsem -<br />
pfängers nicht berücksichtigt. Dagegen<br />
stellt sich nun jedoch (abermals) der<br />
B<strong>und</strong>es finanzhof mit Urteil vom<br />
30.06.20<strong>10</strong> (VI R 35/09) <strong>und</strong> verlangt, dass<br />
auch ein eigengenutztes Wohnhaus als<br />
Vermögen des Unterhaltsempfängers mit<br />
dem Verkehrswert zu berücksichtigen ist.<br />
Kaum zu glauben, aber wahr: Die<br />
Finanzverwaltung vertritt hier eine steuerzahlerfre<strong>und</strong>lichere<br />
Meinung als das<br />
oberste Finanzgericht der Republik. Nach<br />
der bisherigen Verwaltungsauf fassung ist<br />
nämlich ein angemessenes <strong>Haus</strong> gr<strong>und</strong> -<br />
stück bei der Ermittlung der Vermögens -<br />
grenze von 15.500 € nicht zu berücksichtigen.<br />
Aktuell hat nochmals die Ober -<br />
finanz direktion Münster mit Schreiben<br />
vom 20.04.2011 (Az: Kurzinfo ESt<br />
<strong>10</strong>/2011) klargestellt, dass die bisherige,<br />
für den Steuerpflichtigen vorteilhafte<br />
Verwaltungsauffassung nach Abstim -<br />
mung der obersten Finanzbehörden des<br />
B<strong>und</strong>es <strong>und</strong> der Länder im Vorgriff auf<br />
eine geplante gesetzliche Klarstellung<br />
weiter angewandt werden soll.<br />
Wer daher in einem Praxisfall in diesem<br />
Bereich Probleme bekommt, sollte<br />
tunlichst die zuständige Ober -<br />
finanzdirektion einschalten, damit diese<br />
den Finanzbeamten zur Anwendung der<br />
Verwaltungsauffassung bewegt. Sofern<br />
ein entsprechender Praxissachverhalt<br />
jedoch vor Gericht endet, wird der Steu -<br />
er pflichtige im Hinblick auf die bereits<br />
vorliegenden Urteile des Bun desfi nanz -<br />
hofes keine Chance auf Erfolg haben.<br />
Richterspruch Nr. 6:<br />
Steuerfalle beim Denkmalschutz<br />
Wenn eine Immobilie unter Denk mal -<br />
schutz steht, kann auch für Baumaß nah -<br />
men an der eigengenutzten Immobilie<br />
eine steuerliche Begünstigung eingestrichen<br />
werden. So kann der Steuer pflich -<br />
tige entsprechende Aufwendungen im<br />
Kalenderjahr des Abschlusses der<br />
Baumaßnahme <strong>und</strong> in den neun folgenden<br />
Kalenderjahren jeweils bis zu 9% wie<br />
Sonderausgaben abziehen. Dies gilt<br />
jedoch nur, soweit das Gebäude in dem<br />
jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohn -<br />
zwecken genutzt wird.<br />
Aktuell hatte der B<strong>und</strong>esfinanzhof darüber<br />
zu entscheiden, ob eine solche<br />
Eigennutzung auch bei der unentgeltlichen<br />
Überlassung einer Wohnung zur<br />
alleinigen Nutzung an ein Kind gegeben<br />
ist. Dazu urteilen die Richter des<br />
B<strong>und</strong>esfinanzhofes in ihrer Entschei dung<br />
vom 18.01.2011 (Az: X R 13/<strong>10</strong>) zunächst<br />
sehr erfreulich: „Eine Nutzung zu eigenen<br />
Wohnzwecken (…) kann auch dann angenommen<br />
werden, wenn der Eigentümer<br />
die Wohnung einem einkommensteuerlich<br />
zu berücksichtigenden Kind, also einem<br />
Kind im Sinne des § 32 EStG, unentgeltlich<br />
zur alleinigen Nut zung überlässt.“<br />
Der zunächst wohlklingende Leitsatz<br />
der Entscheidung täuscht jedoch über<br />
einen deutlich negativen Beigeschmack<br />
hinweg. So stellen die Richter nämlich<br />
klar, dass der Begriff der „Nutzung zu<br />
eigenen Wohnzwecken“ nicht entsprechend<br />
den damaligen Regelungen zur<br />
Eigenheimzulage auszulegen ist. Bei der<br />
Eigenheimzulage war ein Objekt nämlich<br />
auch förderungswürdig, wenn eine un -<br />
entgeltliche Überlassung an Ange hö rige<br />
stattfand. Im Falle von Kindern war dabei<br />
deren einkommensteuerliche Berück -<br />
sichtigung irrelevant. In Bezug auf den<br />
Sonderausgabenabzug für Denkmal -<br />
schut zimmobilien will der B<strong>und</strong>es fi nanz -<br />
hof eine steuerliche Berück sich tigung<br />
jedoch nur zulassen, wenn das Kind auch<br />
ansonsten einkommensteuerlich als Kind<br />
zu berücksichtigen ist.<br />
Argumentativ ist die vorgenannte<br />
Entscheidung der obersten Finanzrichter<br />
nicht überzeugend. Leider muss jedoch<br />
auch hier gelten: Ist ein Urteil noch so<br />
schlecht, der BFH hat immer Recht.<br />
Richterspruch Nr. 7:<br />
Der Mittelpunkt des Arbeitszimmers<br />
Auch nach der Entscheidung des Bun -<br />
desverfassungsgerichtes taucht die steu -<br />
erliche Problematik r<strong>und</strong> um das häusliche<br />
Arbeitszimmer immer wieder in der<br />
Rechtsprechung auf. Zahl reiche Ver fahren<br />
sind zu dieser Thematik anhängig, worauf<br />
explizit noch bei den Ein spruchsem -<br />
pfehlungen Anfang des kommenden<br />
Jahres eingegangen wird. An dieser Stelle<br />
sei jedoch auf ein Urteil des Finanzgerichts<br />
Münster vom 22.02.2011 (Az: 1 K 3351/08<br />
E) hingewiesen. Darin wird geklärt, wie der<br />
Mittelpunkt der gesamten Tätigkeit in<br />
Bezug auf das häusliche Arbeitszimmer<br />
ermittelt werden soll.<br />
Die Richter stellen klar, dass sich bei<br />
Ausübung mehrerer Tätigkeiten der<br />
Mittel punkt der Gesamttätigkeit nach de -<br />
ren qualitativem Schwerpunkt be stimmt.<br />
Das Gesamtbild der Tätigkeiten wird<br />
dabei durch den Hauptberuf geprägt,<br />
auch wenn dieser inhaltlich mit ei ner<br />
Nebentätigkeit verb<strong>und</strong>en ist, die Haupt -<br />
tätigkeit jedoch weit überwiegt.<br />
Im Urteilsfall ging es um einen Lehrer<br />
der ebenso als nebenberuflicher Schrift -<br />
steller tätig war. Der qualitative Mittel -<br />
punkt lag jedoch nach Meinung der<br />
Richter in der Schule <strong>und</strong> damit außerhalb<br />
des häuslichen Arbeitszimmers.<br />
Richterspruch Nr. 8:<br />
Doppelter Mietaufwand bei der<br />
doppelten <strong>Haus</strong>haltsführung<br />
Im Rahmen der doppelten <strong>Haus</strong> -<br />
haltsführung können die Mietzahlungen<br />
für die Zweitwohnung am Beschäfti -<br />
gungsort regelmäßig nur insoweit steuermindernd<br />
berücksichtigt werden, wie die<br />
aufgewendeten Kosten dem Durch -<br />
schnittsmietpreis einer 60 qm Wohnung<br />
entsprechen.<br />
In einem aktuellen abgeurteilten Fall<br />
vor dem B<strong>und</strong>esfinanzhof forderte ein<br />
Kläger jedoch eine höhere Steuer min -<br />
derung, da er im Hinblick auf den ge -<br />
planten Familiennachzug direkt eine entsprechend<br />
größere Wohnung am Be -<br />
schäftigungsort angemietet hatte. Das<br />
Finanzamt strich die Werbungskosten<br />
jedoch auf den Durchschnittsmietpreis<br />
einer 60 qm Wohnung zusammen.<br />
Die erfreuliche Entscheidung des Bun -<br />
desfinanzhofes mit Urteil vom 13.07.2011<br />
(VI R 2/11): „Wegen eines Umzugs geleistete<br />
doppelte Miet zah lungen können<br />
beruflich veranlasst <strong>und</strong> deshalb in voller<br />
Höhe als Werbungs kosten abziehbar<br />
sein. Die Vorschriften über den Abzug<br />
notwendiger Mehrauf wen dungen wegen<br />
einer aus beruflichem Anlass begründeten<br />
doppelten <strong>Haus</strong>haltsführung stehen<br />
dem allgemeinen Werbungskostenabzug<br />
umzugsbedingt geleisteter Mietzahlungen<br />
nicht entgegen.“<br />
Unter dem Strich ließen die obersten<br />
Finanzrichter der Republik also sämtliche<br />
Mietzahlungen als Werbungskosten allgemeiner<br />
Art zu. Die Begrenzung der<br />
Mietzahlung im Rahmen der doppelten<br />
<strong>Haus</strong>haltsführung bleibt jedoch dem<br />
Gr<strong>und</strong>e nach bestehen.<br />
Ebenso weisen die obersten Richter<br />
ausdrücklich darauf hin, dass die Miet auf -<br />
wendungen nur zeitanteilig zu berücksichtigen<br />
sind. Für die neue Familien wohnung<br />
gilt der Werbungskostenabzug daher bis<br />
zum Umzugstag <strong>und</strong> für die bisherige<br />
Woh nung ab dem Umzugstag, längstens<br />
bis zum Ablauf der Kündi gungsfrist des<br />
bisherigen Mietverhältnis ses.<br />
Richterspruch Nr. 9:<br />
Abschreibung bei Mietereinbauten<br />
Mit Urteil vom 06.<strong>10</strong>.2011 (Az: 6 K<br />
552/09) hat das Sächsische Finanzgericht<br />
entschieden: „Erfolgt der Umbau einer<br />
Bäckerei zu einem Antiquitätengeschäft,<br />
der vorwiegend die technischen Ein -<br />
richtungen wie die Heizungsleitungen,<br />
den Heizungskessel, die Elektroinstal -<br />
lationen sowie die Fenster betrifft, auf<br />
Kosten des Mieters, der wirtschaftlicher<br />
Eigentümer des Umbaus wird, sind die<br />
Umbau-Aufwendungen als materielle,<br />
dem Mieter zuzurechnende Wirtschafts -<br />
güter zu aktivieren.“<br />
Was sich im zuvor zitierten Leitsatz<br />
eher langweilig anhört, kann in der Praxis<br />
einen Steuerunterschied von Tausenden<br />
von Euro zugunsten des Bürgers ausmachen.<br />
Die Folge der vorgenannten<br />
Entscheidung ist nämlich, dass sich die<br />
Abschreibung nicht nach den Regeln für<br />
Gebäude be standteile, sondern nach den<br />
Gr<strong>und</strong>sätzen für Mietereinbauten ermit -<br />
telt, die regelmäßig eine kürzere Nut -<br />
zungsdauer haben.<br />
Christoph Iser<br />
Steuerberater<br />
HUG <strong>10</strong>/<strong>12</strong> www.Steuerempfehlung.de<br />
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nach bestem Wissen <strong>und</strong> Gewissen,<br />
jedoch ohne jede Gewähr, da aufgr<strong>und</strong> der<br />
Dynamik des Rechtes eine Haftung nur im<br />
Rahmen einer Individualberatung übernommen<br />
werden kann.<br />
gültig vom 11. 01. bis 26. 01. 2008<br />
13
Nr. <strong>10</strong> / Oktober 20<strong>12</strong> <strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong> Jahrgang 1<strong>10</strong><br />
Mietminderung – Betriebskosten -<br />
ausfälle selbst zahlen?<br />
Frage:<br />
Bei Starkregen drang Wasser in die Sou -<br />
terrain-Wohnung ein <strong>und</strong> erforderte<br />
Trocknung <strong>und</strong> Sanierung der Woh nung.<br />
Der Mieter verlangte eine Miet minderung<br />
in Höhe von 30 % für die Zeit der<br />
Trocknungs- <strong>und</strong> Sanierungs maßnahme.<br />
Nach dem BGH-Urteil vom 06.04.2005,<br />
Az.: VII ZR 225/03, bezieht sich die Miet -<br />
minderung auf die Brutto miete (Mietzins<br />
einschließlich aller Ne ben kos ten). Das<br />
bedeutet, die betroffenen Mieter brauchen<br />
keine Neben kos ten als Voraus -<br />
zahlung oder als Pau schale im Folgejahr<br />
für die Mietmin de rung zu zahlen. Nun entsteht<br />
die Frage, wer zahlt die Neben -<br />
kosten (z.B. <strong>Haus</strong> strom, Wasser, Ab was -<br />
ser, Müllabfuhr, Heizung, Garten arbeiten,<br />
Schornstein über prüfung etc.)? Diese<br />
Leistungen werden von dem Mieter auch<br />
während der Trocknungs- <strong>und</strong> Sanie -<br />
rungs maß nahme in Anspruch genommen.<br />
Kön nen die 30 % Min derung der Neben -<br />
kosten auf die übrigen Mieter angerechnet<br />
werden? Der Ver mieter kann nicht die<br />
Betriebskosten bezahlen, die allein während<br />
der Zeit der Mietminderung von dem<br />
Mieter voll <strong>und</strong> ganz in An spruch genommen<br />
werden.<br />
Petra K., <strong>Düsseldorf</strong><br />
Antwort:<br />
Richtig ist, dass eine Mietminderung von<br />
der Gesamtmiete (einschließlich Hei z -<br />
kosten) zu berechnen ist. Eine jährliche<br />
Betriebskostenabrechnung gibt es nur bei<br />
der Nettomiete, nicht bei einer vereinbarten<br />
Brutto- oder Inklusivmiete. Für die<br />
Betriebskostenabrechnung gilt, dass der<br />
Vermieter dem Mieter die geminderten<br />
Betriebskostenvorschüsse gutschreiben<br />
muss, damit nicht im Nach hinein eine<br />
Mietminderung aufgehoben wird. Im<br />
Klartext: Er zahlt die auf die Minderung<br />
entfallenden Betriebs kosten selbst. Es gibt<br />
zwar Berech nungs methoden, die zu demselben<br />
Er gebnis führen <strong>und</strong> die vom BGH<br />
gebilligt werden:<br />
14<br />
Briefkästen<br />
Briefkastenanlagen<br />
für außen <strong>und</strong> innen<br />
Beispiel:<br />
Nettomiete € 700,00, Betriebskosten -<br />
voraus zahlung €€ 150,00, Heizkosten -<br />
voraus zahlung € <strong>12</strong>0,00, Gesamtmiete<br />
€ 970,00 monatlich. Minderung 20 %,<br />
also um € 194,00. Der Mieter zahlt<br />
€ 776,00.<br />
1. Anrechnung der Minderung auf die<br />
Nettomiete, so dass der Vermieter ei ne<br />
gezahlte Nettomiete von €€ 506,00<br />
verbucht <strong>und</strong> volle Be triebs kos ten -<br />
vorauszahlung.<br />
2. Anrechnung der Minderung auf die Ge -<br />
samtmiete, so dass der Vermieter eine<br />
gezahlte Nettomiete von €€ 560,00, ei -<br />
ner Betriebskosten vor aus zahlung von<br />
€ <strong>12</strong>0,00 <strong>und</strong> einer Heizkosten voraus -<br />
zahlung von € 96,00 verbucht.<br />
Bei der Betriebskostenabrechnung muss<br />
er aber die Vorschüsse in voller Sollhöhe<br />
dem Mieter gutschreiben <strong>und</strong> darf mit<br />
dem Ausfall nicht die anderen Mieter des<br />
<strong>Haus</strong>es belasten. Ergibt die Betriebs -<br />
kostenabrechnung einen Nach zahlungs -<br />
anspruch des Vermieters, ist auch dieser<br />
um den Minderungssatz zu kürzen (nur<br />
für den Zeitraum, in dem der Mangel<br />
bestand).<br />
Beispiel:<br />
Die Abrechnung ergibt einen Nach zah -<br />
lungsbetrag von € 180,00, der zur Min -<br />
derung von 20 % berechtigte Man gel<br />
wurde nach drei Monaten behoben.<br />
Der Vermieter hat einen Nachzah lungs -<br />
an spruch von € 135,00 (€ 180,00:<br />
<strong>12</strong> Monate x 9 Monate).<br />
Mietminderung – Forderung auch noch<br />
nach Mietende?<br />
Frage:<br />
Es geht um das Recht zur Mietmin derung,<br />
Schadenersatz <strong>und</strong> Verjährung. Soweit<br />
ich Ihre Artikel in der Zeitung hierzu verstanden<br />
habe, gilt das Recht zur Miet -<br />
minderung nur während des Miet ver -<br />
hältnisses, was logisch er scheint. Wie verhält<br />
es sich nun, wenn ein Mieter nach<br />
seinem Auszug<br />
a) nach z.B. vier Monaten erfährt, wie<br />
<strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong> Leserreise<br />
Sie fragen - wir antworten<br />
auch immer, dass seine bisherige<br />
Wohnung tatsächlich 20 % kleiner war,<br />
als im Mietvertrag angegeben,<br />
b) nach zwei Jahren erfährt, dass die tatsächliche<br />
Größe der Wohnung 20 %<br />
we niger groß war, als in dem Miet -<br />
vertrag benannt.<br />
Löst die von dem Mieter erst nach dem<br />
Auszug erlangte Kenntnis des Mangels<br />
noch einen Schadenersatzanspruch aus?<br />
Wenn ja, ab wann beginnt die Verjährung<br />
<strong>und</strong> welche Verjährung gilt, 6 Monate<br />
oder 3 Jahre?<br />
Hermann W., <strong>Düsseldorf</strong><br />
Antwort:<br />
Der Anspruch des Mieters auf Rück -<br />
zahlung zu viel gezahlter Miete bei Ab -<br />
weichung der tatsächlichen Wohnfläche<br />
von der vertraglich vereinbarten Wohn -<br />
fläche um mehr als <strong>10</strong> % nach unten, be -<br />
ruht auf ungerechtfertigter Berei cherung,<br />
weil die Miete wegen dieses Mangels<br />
geringer war, als vereinbart. Dieser An -<br />
spruch kann also auch noch nach Be -<br />
endigung des Mietverhält nis ses geltend<br />
gemacht werden <strong>und</strong> verjährt nach Ablauf<br />
von drei Jahren nach dem Beginn des<br />
Jahres, in dem der Anspruch entstanden<br />
ist <strong>und</strong> der Mieter von den den Anspruch<br />
begründeten Tatsachen (hier also der<br />
Abweichung der Wohn fläche) Kenntnis<br />
erlangt hat oder ohne grobe Fahr läs sig -<br />
keit erlangen musste. Die nach Auszug<br />
erlangte Kenntnis des Mieters von der<br />
Ab weichung kann u.E. keinen Schadens -<br />
er satzanspruch mehr auslösen.<br />
Kellerräume als Wohnung vermietbar?<br />
Frage:<br />
Wir haben einen ehemaligen Keller als<br />
Wohnung ausgebaut (Raumhöhe zwischen<br />
1,80 m bis 1,90 m, Küche, Bad mit<br />
Dusche, 4 Räume, Flur, separater Ein -<br />
gang). Dürfen wir den Keller vermieten?<br />
Die einen sagen ja, die anderen nein. In<br />
dem besagten <strong>Haus</strong> haben die Mieter<br />
einen eigenen Schuppen. Es sind in den<br />
Mietverträgen keine Keller räume angegeben<br />
worden. Wir würden den ausgebauten<br />
Keller gerne an Stu denten o.Ä. vermieten<br />
. Dürfen wir das nun oder nicht?<br />
Susanne W., Ratingen<br />
Antwort:<br />
Mietrechtlich ist die Sache kein Pro -<br />
blem, denn es gilt der Gr<strong>und</strong>satz der<br />
Vertrags freiheit (vgl. BGH, Az.: VIII ZR<br />
39/09). Natürlich darf der Mieter nicht<br />
getäuscht werden, sondern muss wissen,<br />
was er mietet. Man darf – überspitzt<br />
ausgedrückt – auch einen desolaten<br />
Zustand einer Wohnung vermieten.<br />
Anders sieht es nach der Landes -<br />
bauordnung NRW aus. Hier müssen<br />
Auf enthaltsräume mindestens 2,40 m<br />
lichte Höhe haben. Lichte Höhe bedeutet<br />
Endzustand. Wenn eine Bauge -<br />
nehmigung vorliegt, gilt Bestands -<br />
schutz. Ansonsten kann bei einem<br />
„Schwarzbau“ eine Beseitigungsan ord -<br />
nung erlassen werden. Dann wird die<br />
Sache auch mietrechtlich ein Problem,<br />
weil dann der Mieter mindern oder fristlos<br />
kündigen kann <strong>und</strong> im Übrigen<br />
Scha densersatzansprüche anmelden<br />
kann.<br />
Fazit: Die Finger davon lassen.<br />
Wahl zum Verwaltungsbeirat –<br />
auch Ehemann einer Eigentümerin?<br />
Frage:<br />
Der Ehemann einer Wohnungs eigen -<br />
tümerin (Alleineigentum) wurde von der<br />
Eigentümerversammlung einstimmig zum<br />
Verwaltungsbeirat gewählt. Be nötigt er<br />
zur Ausübung seiner Aufgaben eine<br />
Vollmacht der Ehefrau? Genügt der Nach -<br />
weis der Gütergemeinschaft (Zu ge winn<br />
am Eigentum)?<br />
Martin W., <strong>Düsseldorf</strong><br />
Antwort:<br />
Wenn der gewählte Beirat nicht dem Kreis<br />
der Wohnungseigentümer angehört, entspricht<br />
seine Wahl nicht den Gr<strong>und</strong>sätzen<br />
ordnungsgemäßer Ver wal tung, weil nach<br />
§ 29 WEG nur Woh nungseigentümer<br />
bestellt werden sollen. Die Wahl ist aber nur<br />
anfechtbar <strong>und</strong> nicht nichtig. Wird der<br />
Bestel lungs be schluss also nicht angefochten,<br />
wird er bestandskräftig. Der Ehemann<br />
ist als Person gewählt worden. Er benötigt<br />
keine Vollmacht der Ehefrau, der Woh -<br />
nungseigentümerin. Er wird ja auch nur<br />
intern zur Unterstützung des Verwalters<br />
tätig, der die Person kennt. Ein Nach weis<br />
des Güterstands ist nicht erforderlich. Es<br />
kann ordnungsgemäßer Ver wal tung entsprechen,<br />
dass die Ge mein schaft für ihn<br />
eine Haftpflicht ver sich er ung abschließt,<br />
wenn durch die Amts tä tigkeit Vermö gens -<br />
schäden der Gemein schaft drohen.<br />
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Kaminofen des Mieters –<br />
Entschä di gung bei Auszug?<br />
Frage:<br />
Mein Mieter möchte sich auf seine Kos ten<br />
einen Kaminofen ins Wohnzimmer stellen,<br />
um bei der Gasheizung zu sparen. Dafür<br />
muss im vorhandenen Schornstein ein<br />
Edelstahlrohr eingezogen werden. Wenn<br />
der Mieter nun nach 5 Jahren oder längerer<br />
Zeit ausziehen würde, wie hoch wäre<br />
meine Ent schädigung für das Zurück -<br />
bleiben der Edelstahlrohre anzusetzen<br />
<strong>und</strong> wann ist das Rohr abgewohnt?<br />
Wilhelm K., Meerbusch<br />
Antwort:<br />
Eine Entschädigung schuldet der Ver -<br />
mieter nach § 552 BGB nur dann, wenn er<br />
die Ausübung des Weg nahmerechts nach<br />
§ 539 Abs. 2 BGB durch den Mieter<br />
abwenden will. Ansonsten besteht eine<br />
Rückbaupflicht des Mieters. Der Ver mie -<br />
ter kann also verlangen, dass der Mieter<br />
bauliche Änderungen bei Auszug rück -<br />
gängig macht, es sei denn, das Ver langen<br />
verstößt gegen Treu <strong>und</strong> Glauben. Es bietet<br />
sich also an, eine Vereinbarung mit<br />
dem Mieter zu treffen, wonach ihm die<br />
Baumaßnahme gestattet wird, er aber<br />
verpflichtet ist, beim Auszug den alten<br />
Zustand wiederherzustellen. Will allerdings<br />
der Vermieter das Edelstahlrohr be -<br />
halten, kommt es in der Tat auf die Höhe<br />
der angemessenen Entschädigung an,<br />
auf die der Mieter einen Anspruch hätte.<br />
Die Berechnung ist umstritten. Nach herrschender<br />
Mei nung (Stau dinger/ Emme -<br />
rich, zu § 552 BGB) ist vom ursprünglichen<br />
Zeitwert der Einrichtung im<br />
Augenblick ihrer Verbindung mit der Miet -<br />
sache auszugehen. Davon sind Abzüge<br />
für den Wertverlust durch die Abnutzung<br />
zu machen <strong>und</strong> die vom Mieter ersparten<br />
Kosten für die Wiederherstellung des früheren<br />
Zustands. Damit bleibt meistens<br />
praktisch nichts übrig. Nach einer<br />
Mindermeinung (der BGH hat hierzu noch<br />
keine Entscheidung getroffen) soll es<br />
dagegen auf den Wert der Einrichtung für<br />
den Vermieter beim Auszug ankommen.<br />
Dann kommt es in der Tat auf die Le bens -<br />
dauer des Edelstahlrohrs an. Die richtet<br />
sich nach der Qualität des Edelstahlrohrs.<br />
Die voraussichtliche Lebensdauer kann<br />
daher nur ein Fachmann anhand der eingebauten<br />
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RECHT + STEUER Informationen zur Zeitung <strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong>“<br />
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Trittschallschutz in der Eigentumswohnung<br />
Informationen zur Zeitung „<strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong>“ <strong>10</strong>/20<strong>12</strong><br />
Achtung, Stolperfalle<br />
Fußgänger müssen gründlich auf den Gehweg achten<br />
Aus dem Inhalt<br />
Seite<br />
Achtung, Stolperfalle 37<br />
Ein Streitpunkt: Katzen<br />
des Nachbarn auf dem<br />
Gr<strong>und</strong>stück 37<br />
Gefürchteter<br />
Elektrosmog 38<br />
Denn dadurch wird der Eigentümer<br />
in seiner Freiheit, was<br />
die künftige Ausgestaltung seines<br />
Sondereigentums betrifft,<br />
nicht eingeschränkt.<br />
Es gibt eben keinen allgemeinen<br />
Anspruch auf Beibehaltung<br />
eines vorhandenen Trittschallschutzes.<br />
Es gibt lediglich einen Anspruch<br />
darauf, dass sich der<br />
Tritt schall im Rahmen der<br />
schallschutztechnischen Mindestanforderungen<br />
hält.<br />
Dies gilt insbesondere dann,<br />
wenn sonstige Umstände, aufgr<strong>und</strong><br />
deren von einem gegenüber<br />
den Anforderungen der<br />
DIN 4<strong>10</strong>9 höheren schallschutztechnischen<br />
Standard der<br />
Wohnanlage auszugehen ist,<br />
nicht vorliegen.<br />
Austausch des Teppichbodens<br />
veranlasst hat.<br />
Denn der Wohnungseigentümer<br />
hat nach § 14 Nr. 2 WEG<br />
für die Einhaltung der in § 14<br />
Nr. 1 WEG bezeichneten Pflichten<br />
durch diejenigen Personen<br />
zu sorgen, denen er die Wohnung<br />
zur Benutzung überlässt.<br />
In seinem Urteil vom<br />
01.06.20<strong>12</strong> (Az.: V ZR 195/11)<br />
hat der BGH ausführlich zum<br />
Trittschallschutz in der Eigentumswohnung<br />
Stellung bezogen.<br />
Dem lag folgender Sachverhalt<br />
zugr<strong>und</strong>e:<br />
Fehler vermeiden:<br />
Schriftform gilt für alle<br />
wesentlichen<br />
Mietvertragsabreden<br />
38<br />
Schlafen im<br />
Hobbyraum? 39<br />
Teure Renovierung<br />
Mieter 39<br />
schwerend hinzu, dass das Unfallopfer<br />
auch einen anderen,<br />
besser ausgeleuchteten Weg<br />
hätte benutzen können.<br />
Trittschallschutz in<br />
der Eigentumswohnung 40<br />
(Oberlandesgericht Thüringen,<br />
Aktenzeichen 4 U <strong>10</strong>40/<strong>10</strong>)<br />
durchführt. Es liege an der Passantin<br />
selbst, auf ihren Weg zu<br />
achten: „Gr<strong>und</strong>sätzlich muss<br />
der Straßenbenutzer sich (…)<br />
den gegebenen Straßenverhältnissen<br />
anpassen <strong>und</strong> die Straße<br />
so hinnehmen, wie sie sich ihm<br />
erkennbar darbietet.“ Im konkreten<br />
Fall komme noch er-<br />
Wenn jemand auf Bürgersteigen,<br />
auf <strong>Haus</strong>treppen <strong>und</strong> in<br />
Fluren von Wohnanlagen stolpert<br />
<strong>und</strong> verunglückt, stellt sich<br />
schnell die Frage, ob ein Gr<strong>und</strong>stückseigentümer<br />
seine Verkehrssicherungspflicht<br />
verletzt<br />
haben könnte. Ob also der Untergr<strong>und</strong><br />
zu glatt, zu rutschig<br />
oder zu uneben war. Doch die<br />
Gerichte gehen hier in der<br />
Regel durchaus mit Augenmaß<br />
vor <strong>und</strong> erwarten von den<br />
Verkehrs sicherungspflichtigen<br />
nicht mehr als das Zumutbare.<br />
So war es auch, als eine Frau auf<br />
einem Gehweg stürzte. Hier<br />
hatten sich zwei Gehwegplatten<br />
ge lockert <strong>und</strong> waren von Unbekannten<br />
entfernt worden, so<br />
dass eine Vertiefung entstand.<br />
Darüber stolperte die Passantin.<br />
Das zuständige Gericht stellte<br />
sich nach Information des Infodienstes<br />
Recht <strong>und</strong> Steuern der<br />
LBS auf die Seite des Verkehrssicherungspflichtigen.<br />
Man könne<br />
von niemandem erwarten,<br />
dass er laufend Kontrollen<br />
Bei einem Verstoß gegen § 14<br />
Nr. 1 WEG könnte der Wohnungseigentümer<br />
zwar sowohl<br />
nach § 15 Abs. 3 WEG als auch<br />
nach § <strong>10</strong>04 Abs. 1 BGB Unterlassung<br />
<strong>und</strong> Beseitigung der Beeinträchtigung<br />
verlangen.<br />
Ein solcher Anspruch besteht<br />
hier jedoch aus mehreren Gründen<br />
nicht.<br />
Die Kläger sind Eigentümer<br />
einer Eigentumswohnung im<br />
1. OG eines bereits 1966 errichteten<br />
Gebäudes.<br />
Die darüber liegende Wohnung<br />
der Beklagten war, als die<br />
Kläger ihre Wohnung erwarben,<br />
im Wohnzimmer <strong>und</strong> im Flur<br />
mit Teppichboden ausgelegt.<br />
Nachdem die langjährige<br />
Mie terin ausgezogen war, wurden<br />
stattdessen Laminat im<br />
Wohnzimmer <strong>und</strong> Fliesen im<br />
Flur auf dem vorhandenen Parkettfußboden<br />
mit einer Schallschutzmatte<br />
verlegt. In den<br />
übrigen Räumen befand sich<br />
weiterhin unverändert Fliesenbelag.<br />
Da die dem Wohnungseigentümer<br />
beim Gebrauch seines<br />
Sondereigentums obliegenden<br />
Pflichten entsprechend<br />
§ 14 Nr. 1 WEG nicht verletzt<br />
wurden, wurde die Revision des<br />
Klägers zurückgewiesen.<br />
Damit hat der BGH seine<br />
Rechtsprechung im Wohn -<br />
raum mietrecht auch auf<br />
das Wohnungseigentumsrecht<br />
über tragen.<br />
lich die Ausstattung der Wohnung.<br />
Damit werden nachhaltige<br />
Auswirkungen auf die Gebäudesubstanz<br />
nicht vorge -<br />
nom men, wenn insbesondere<br />
in den unter dem Belag befindlichen<br />
Estrich <strong>und</strong> die Ge -<br />
schoss decke nicht eingegriffen<br />
wird.<br />
In diesem Fall bleiben die Anforderungen<br />
an den Schallschutz<br />
unverändert, da bauliche<br />
Veränderungen des Gebäudes<br />
nicht vorgenommen wurden.<br />
Der Austausch des vorhandenen<br />
Bodenbelags durch einen<br />
anderen rechtfertigt daher<br />
nicht die Heranziehung der zurzeit<br />
der Durchführung der Maßnahme<br />
geltenden <strong>Ausgabe</strong> der<br />
DIN 4<strong>10</strong>9.<br />
Es verbleibt vielmehr dabei,<br />
dass die bei Errichtung des Objektes<br />
geltende DIN-Norm zugr<strong>und</strong>e<br />
zulegen ist.<br />
Dabei spielen insbesondere<br />
etwaig vorhandene Erwartungen<br />
der Wohnungseigentümer,<br />
aufgr<strong>und</strong> der Renovierungsarbeiten<br />
seien die nunmehr geltenden<br />
Schallschutzwerte einzuhalten,<br />
keine Rolle.<br />
HUG <strong>10</strong>/<strong>12</strong> U. Beisheim<br />
Für die Beurteilung der<br />
Schallschutzwerte ist in der Regel<br />
die DIN 4<strong>10</strong>9 heranzuziehen.<br />
Es handelt sich dabei zwar lediglich<br />
um rechtlich unverbindlicheMindestanforderungen,<br />
die zur Vermeidung unzumutbarer<br />
Belästigungen an den<br />
Schallschutz im Hochbau gestellt<br />
werden.<br />
Dennoch kommt der DIN<br />
4<strong>10</strong>9 ein erhebliches Gewicht<br />
zu, soweit es um die Bestimmung<br />
dessen geht, was die<br />
Wohnungseigentümer an Beeinträchtigungen<br />
durch Luft<strong>und</strong><br />
Trittschall zu dulden haben.<br />
Die Kläger machten in der gerichtlichen<br />
Auseinandersetzung<br />
geltend, dass es in der Wohnung<br />
seit der Entfernung des<br />
Teppichbodens zu unzumutbaren<br />
Lärmbelästigungen durch<br />
Tritt- <strong>und</strong> Luftschall komme.<br />
Sie verlangten deshalb von<br />
den Beklagten, ihre Wohnung<br />
mit einer verbesserten Trittschalldämmung<br />
zu versehen.<br />
HUG <strong>10</strong>/<strong>12</strong> LBS<br />
MEHR MITGLIEDER FÜR<br />
HAUS- UND GRUND<br />
DÜSSELDORF!<br />
Dabei weist das Gericht darauf<br />
hin, dass der Vortrag der<br />
Kläger, die Luftschallübertragung<br />
überschreite durch den<br />
nunmehr aufgebrachten Bodenbelag<br />
die DIN-Norm 4<strong>10</strong>9<br />
um 1 dB, nicht ausreicht, zumal<br />
das menschliche Gehör eine<br />
solche Änderung des Schallpegels<br />
um 1 bis 2 dB nicht wahrnehmen<br />
kann.<br />
Ein Streitpunkt: Katzen des Nachbarn auf dem Gr<strong>und</strong>stück<br />
Rechtliche Gr<strong>und</strong>lagen<br />
Unser kleines<br />
Dankeschön für jedes neu<br />
geworbene Mitglied:<br />
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Nachdem die Kläger in den<br />
Vorinstanzen erfolglos geblieben<br />
waren,vwrfolgten sie ihr<br />
Klageziel aufgr<strong>und</strong> der zugelassenen<br />
Revision beim BGH – vergeblich<br />
– weiter.<br />
Fazit:<br />
Zusammenfassend lassen sich<br />
aus den zum Teil abweichenden<br />
Rechtsansichten über die Beeinträchtigungen<br />
von Nachbarkatzen<br />
folgende generelle Aussage treffen:<br />
In der Regel hat der Nachbar ein<br />
Betreten seines Gr<strong>und</strong>stücks<br />
durch ein bis zwei Katzen zu dulden.<br />
Je nach den Besonderheiten<br />
der jeweiligen Örtlichkeit kann<br />
dies ausnahmsweise auch für eine<br />
Außenfläche wie z.B. einegrößere<br />
Dachterrasse gelten. In ländlichen<br />
Gebieten sind ebenfalls Verschmutzungen<br />
durch Katzenkot<br />
in geringem Umfang hinzunehmen.<br />
Das gilt allerdings nicht für<br />
extreme Verschmutzungen. Diese<br />
Aussagen stehen unter dem Vorbehalt<br />
der in vielen Fällen sehr<br />
differenzierten Sachverhalte, die<br />
für die jeweilige rechtliche Beurteilung<br />
entscheidend sind.<br />
HUG <strong>10</strong>/<strong>12</strong> Dr. H.-H. Gather<br />
im gesamten Wohngebiet <strong>und</strong><br />
auf den angrenzenden Feldern,<br />
Weiden <strong>und</strong> Brachflächen zu<br />
bewe gen, dürfte hier das Auftreten<br />
ex tremer Verschmutzungen<br />
durch Katzenkot geringer sein als<br />
bei enger städtischer Bebauung.<br />
Geringfügige Beschmutzungen<br />
sind im ländlichen Bereich in der<br />
Regel hinzunehmen (i.d.S. LG Oldenburg,<br />
in: a.a.O.). Die Ansicht<br />
ist allerdings umstritten (vgl. die<br />
Hinweise in LG Bonn, NZM<br />
20<strong>10</strong>, 515, 516).<br />
Nachbarn zu dulden (vgl. LG<br />
Bonn, Urt. v. 6.<strong>10</strong>.2009 – 8 S<br />
142/09 – Neue Zeitschrift für<br />
Miet- <strong>und</strong> Wohnungsrecht<br />
(NZM) 20<strong>10</strong>, 515 <strong>und</strong> die umfangreichen<br />
Hinweise auf Rechtsprechung<br />
a.a.O. 515).<br />
Abweichend von dieser generellen<br />
Aussage differenziert das<br />
LG Oldenburg (Urt. v. 29.7.2011<br />
– 8 S 578/<strong>10</strong> – NZM 20<strong>12</strong>, 440)<br />
bezügl. der Duldungspflicht nach<br />
den konkreten örtlichen Verhältnissen.<br />
So sollen im ländlichen<br />
Bereich mit größeren <strong>Haus</strong>gr<strong>und</strong>stücken<br />
<strong>und</strong> überwiegender Einfamilienhausbebauung,<br />
die eine<br />
Nähe zur Tierhaltung fördern,<br />
großzügigere Maßstäbe anzulegen<br />
seien als in städtisch verdichteten<br />
oder stadtnahen Wohngebieten.<br />
Da Katzen im ländlichen Bereich<br />
die Möglichkeit haben, sich<br />
In zahlreichen Entscheidungen<br />
hat sich die Rechtsprechung mit<br />
der streitigen Frage befasst, ob<br />
<strong>und</strong> inwieweit ein Eigentümer<br />
freilaufende Katzen auf seinem<br />
Gr<strong>und</strong>stück zu dulden hat.<br />
Recht liche Gr<strong>und</strong>lagen sind<br />
§ <strong>10</strong>04 Abs. 1 BGB, der dem Eigentümer<br />
bei Beeinträchtigung<br />
seines Eigentums einen Beseitigungs-<br />
<strong>und</strong> Unterlassungsanspruch<br />
einräumt sowie die aus<br />
dem Gr<strong>und</strong>satz von Treu <strong>und</strong><br />
Glauben (§ 242 BGB) entwickelten<br />
Gesichtpunkte des nachbarrechtlichenRücksichtnahmegebots<br />
<strong>und</strong> des nachbarschaftlichen<br />
Gemeinschaftsverhältnisses.<br />
Mit r<strong>und</strong> 15.000 Mitgliedern ist<br />
<strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong> <strong>Düsseldorf</strong><br />
schon heute eine starke Gemeinschaft.<br />
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Darüber hinaus gibt es keinen<br />
allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung<br />
eines vorhandenen,<br />
die Mindestanforderungen<br />
über schreitenden Trittschallschutzes.<br />
Nur in Ausnahmefällen kann<br />
ein höheres Schutzniveau, als es<br />
durch die DIN 4<strong>10</strong>9 festgelegt<br />
wird, bestehen, wenn dies beispielsweise<br />
bereits in der Gemeinschaftsordnung<br />
festgelegt<br />
wurde.<br />
Da jeder Wohnungseigentümer<br />
nach § 13 Abs. 1 WEG in<br />
der Wahl des Bodenbelages frei<br />
ist, können andere Wohnungseigentümer<br />
keinen Anspruch<br />
auf Beibehaltung der dadurch<br />
geschaffenen Schallsituation erheben.<br />
Soweit es das Betreten des<br />
Wohn- <strong>und</strong> Außenbereichs einer<br />
Wohnung wie Dachterrasse <strong>und</strong><br />
Verschmutzungen durch Katzenhaltung<br />
im selben <strong>Haus</strong> betrifft,<br />
wird darin gr<strong>und</strong>sätzlich eine Beeinträchtigung<br />
gesehen, bei der<br />
keine nachbarliche Duldungspflicht<br />
besteht (vgl. LG Bonn,<br />
a.a.O.).<br />
Dabei ist jedoch stets - ebenso<br />
wie im Mietrecht (vgl. u.a. BGH<br />
vom 07.07.20<strong>10</strong> Az.: VIII ZR<br />
85/09) – die DIN-Norm maßgeblich,<br />
die zum Zeitpunkt der<br />
Errichtung des Objekts Geltung<br />
hatte.<br />
Der zu gewährende Schallschutz<br />
richtet sich im vorliegenden<br />
Fall nach der DIN 4<strong>10</strong>9,<br />
<strong>Ausgabe</strong> 1962, weil das <strong>Haus</strong><br />
1966 erbaut wurde, <strong>und</strong> die späteren<br />
Änderungen der Werte,<br />
wie sie durch die Neufassung<br />
der DIN 4<strong>10</strong>9 im Jahre 1989<br />
vorgenommen wurden, ohne<br />
Auswirkungen bleiben. Anderenfalls<br />
wäre der Eigentümer einer<br />
Eigentumswohnung zur<br />
Vermeidung ansonsten drohender<br />
Ansprüche der übrigen Eigentümer<br />
gehalten, bei einer<br />
Erhöhung des Schutzniveaus<br />
den vorhandenen Schallschutz<br />
durch nachträgliche<br />
Maßnahmen zu verbessern.<br />
Eine solche Verpflichtung<br />
kennt das Gesetz aber nicht.<br />
Gr<strong>und</strong>aussagen der<br />
Rechtsprechung<br />
Nach überwiegender Ansicht<br />
der Gerichte hat ein Eigentümer<br />
das Betreten seines Gr<strong>und</strong>stücks<br />
durch ein oder zwei Katzen seines<br />
Unsere Bitte:<br />
Wir wollen diese Leistungen für<br />
Sie künftig weiter ausbauen. Unterstützen<br />
Sie uns bei der Mitgliederwerbung<br />
<strong>und</strong> stärken Sie<br />
unsere Arbeit. Sprechen Sie Eigentümer<br />
aus Ihrem Bekannten<strong>und</strong><br />
Fre<strong>und</strong>eskreis an <strong>und</strong> werben<br />
Sie diese als neue Mitglieder<br />
für uns. Tel.: 0211-16905-22.<br />
Dies gilt selbst dann nicht,<br />
wenn der Belag über lange Zeit<br />
in der Wohnung belassen wurde,<br />
<strong>und</strong> wenn der Schallschutz<br />
mit diesem Belag höher war.<br />
Der Austausch des Bodenbelags<br />
betrifft jedoch ausschließ-<br />
In der Begründung wird<br />
zunächst ausgeführt, dass Maßstab<br />
für die sich zwischen den<br />
Wohnungseigentümern hinsichtlich<br />
des Schallschutzes ergebenden<br />
Pflichten § 14 Nr. 1<br />
WEG ist, wonach jeder Wohnungseigentümer<br />
verpflichtet<br />
ist, von den in seinem Sondereigentum<br />
stehenden Gebäudeteilen<br />
nur in solcher Weise Gebrauch<br />
zu machen, dass dadurch<br />
keinem der anderen<br />
Wohnungseigentümer über das<br />
bei einem geordneten Zusammenleben<br />
unvermeidliche Maß<br />
hinaus ein Nachteil erwächst.<br />
Hierbei ist unbeachtlich, dass<br />
die beanstandeten Beeinträchtigungen<br />
durch die Schallimmissionen<br />
nicht von der Beklagten<br />
als Eigentümerin selbst verursacht<br />
wurden, sondern von der<br />
jetzigen Mietpartei, die den
Gesetzliche Regelungen <strong>und</strong><br />
Rechtsfolgen<br />
Nach § 550 BGB gilt ein Mietvertrag,<br />
der für längere Zeit als ein<br />
Jahr geschlossen wird, für „unbestimmte<br />
Zeit“. Er ist frühestens<br />
zum Ablauf eines Jahres nach<br />
Überlassung des Wohn- oder Geschäftsraumes<br />
kündbar (§§ 550,<br />
578 BGB). Diese Regelung unterscheidet<br />
sich in den Rechtsfolgen<br />
wesentlich von anderen Vorschriften<br />
wie z.B. die Kündigung eines<br />
Mietverhältnisses (§ 568 BGB) <strong>und</strong><br />
dem Widerspruch des Wohnraummieters<br />
gegen eine Kündigung (§<br />
574 b Abs. 1 S. 1 BGB), die zu ihrer<br />
Wirksamkeit der Schriftform bedürfen.<br />
Demgegenüber ist ein<br />
Mietvertrag, der nicht den Erfordernissen<br />
der Schriftform entspricht<br />
in vollem Umfang wirksam.<br />
Er gilt lediglich für unbestimmte<br />
Zeit <strong>und</strong> kann frühestens<br />
zum Ablauf eines Jahres nach<br />
Überlassung der Mietsache gekündigt<br />
werden. Die Rechtsfolgen treten<br />
selbst dann ein, wenn zwischen<br />
den Mietparteien Einigkeit<br />
bestand, ein langfristiges Mietverhältnis<br />
abzuschließen.<br />
Ziel von § 550 BGB ist es, einem<br />
in einen bestehenden Mietvertrag<br />
Gegenstand der<br />
Schriftform<br />
Das Schriftformerfordernis ist<br />
nur gewahrt, wenn sich alle wesentlichen<br />
Vertragsbedingungen,<br />
insbesondere Mietgegenstand,<br />
die Miete einschließlich ihrer vereinbarten<br />
Fälligkeit sowie die<br />
Dauer des Vertrages <strong>und</strong> die Parteien<br />
aus der Urk<strong>und</strong>e ergeben.<br />
Das trifft ferner für Vertragsänderungen,<br />
einer Auswechselung des<br />
Mietgegenstandes <strong>und</strong> des Mieters<br />
sowie für die Beschränkung<br />
des Kündigungsrechts <strong>und</strong> des<br />
Ausschlusses bestimmter Kündigungsgründe<br />
(BGH, GUT, 20<strong>12</strong>,<br />
eintretenden Gr<strong>und</strong>stückserwerber<br />
die Möglichkeit zu geben, sich<br />
über den Umfang der auf ihn<br />
übergehenden Rechte <strong>und</strong> Pflichten<br />
zu informieren (BGH, Beschl.<br />
v. 24.1.20<strong>12</strong> – VIII ZR 235/11 – Gewerbemiete<br />
<strong>und</strong> Teileigentum<br />
(GUT) 20<strong>12</strong>, 29 f). Damit dient die<br />
Schriftform im Streitfall auch der<br />
Beweiserleichterung.<br />
Eine Mietpartei kann sich bei<br />
mangelnder Schriftlichkeit nur in<br />
Ausnahmefällen auf einen Rechts -<br />
missbrauch (§ 242 BGB) berufen<br />
(BGH, GUT 20<strong>12</strong>, 30).<br />
29) zu. Was die Konkretisierung<br />
des Zeitpunkts des Vertragsbeginns<br />
angeht, so reicht die Vereinbarung,<br />
dass der Mietvertrag<br />
„mit der künftigen Übergabe der<br />
Mietsache beginnt“ (BGH, Urt. v.<br />
2.5.2007 – XII ZR 178/04 – Das<br />
Gr<strong>und</strong>eigentum 2007, 1375).<br />
Bei einer Nachtragsvereinbarung<br />
ist erforderlich, dass eindeutig<br />
auf alle wesentlichen Vereinbarungen<br />
der ursprünglichen Mietvertragsurk<strong>und</strong>e<br />
Bezug genommen<br />
wird. Unter diesen Voraussetzungen<br />
kommt selbst dann insgesamt<br />
ein formwirksamer Mietvertrag<br />
zustande, wenn der ursprüngliche<br />
Vertrag wegen mangelnder<br />
rechtzeitiger Annahme nicht<br />
wirk sam abgeschlossen worden ist<br />
(BGH, Urt. v. 29.4.2009 – XII ZR<br />
142/07 – Neue Zeitschrift für Miet<strong>und</strong><br />
Wohnungsrecht 2009, 515).<br />
Wird ein Mietvertrag durch einen<br />
Stellvertreter abgeschlossen,<br />
so muss sich eindeutig aus der Unterschrift<br />
ergeben, dass der Abschluss<br />
für eine Mietpartei erfolgt.<br />
Schließt der Mieter mit einem<br />
Untermieter ein Untermietverhältnis<br />
ab, so erfordert § 550 BGB<br />
nicht den Hinweis darauf, das es<br />
sich um einen Untermietvertrag<br />
handelt (BGH, Urt. v. 21.11.2007 –<br />
XII 149/05 – Börstinghaus/ Eisenschmid,<br />
MietPrax, Arbeitskommentar,<br />
§ 550 BGB Nr. 23).<br />
Hinweis:<br />
Ein Verstoß gegen die Schriftform<br />
wirkt sich besonders nachteilig<br />
für den Vermieter bei Gewerberaummietverträgen<br />
aus. Da<br />
sie die Gr<strong>und</strong>lage für die berufliche<br />
oder gewerbliche Tätigkeit<br />
des Mieters, bilden werden sie in<br />
der Regel langfristig abgeschlossen.<br />
Findet er ein Objekt zu günstigeren<br />
Bedingungen, so kann er<br />
die gemieteten Geschäftsräume<br />
gem. § 580 a Abs. 2 BGB spätestens<br />
am Werktag eines Kalendervierteljahres<br />
zum Ablauf des<br />
nächsten Vierteljahres - also mit<br />
einer Frist von r<strong>und</strong> sechs Monaten<br />
– vorzeitig kündigen.<br />
Aus Gründen der Rechtssicherheit<br />
<strong>und</strong> zur Vermeidung von<br />
Streitigkeiten ist zu empfehlen,<br />
bei dem Formerfordernis nicht<br />
zwischen wesentlichen <strong>und</strong> unwesentlichen<br />
Abreden zu unterscheiden.<br />
Gr<strong>und</strong>sätzlich sollte<br />
daher bei allen mietvertraglichen<br />
Vereinbarungen die Form beachtet<br />
werden.<br />
HUG <strong>10</strong>/<strong>12</strong> Dr. H.-H. Gather<br />
Der Fall: Ein Eigentümer<br />
im Raum Hamburg investierte<br />
gut <strong>10</strong>0.000 Euro, um eine<br />
Wohnung zu renovieren. Unter<br />
anderem ließ er ein Nussbaum-<br />
Parkett verlegen sowie Küche<br />
<strong>und</strong> Sanitäreinrichtungen erneuern.<br />
Er habe sich von den<br />
aufwändigen Arbeiten versprochen,<br />
eine spürbar höhere Miete<br />
erzielen zu können. Das gelang<br />
ihm jedoch nicht, weswe-<br />
HUG <strong>10</strong>/<strong>12</strong> LBS<br />
(Finanzgericht Hamburg, Aktenzeichen<br />
1 K 14/<strong>10</strong>)<br />
Das Urteil: Das zuständige<br />
Finanzgericht hinterfragte besonders<br />
genau, wie es denn um<br />
die geplante Vermietung bestellt<br />
gewesen sei. Der Eigentümer<br />
legte dar, er habe ein entsprechendes<br />
Hinweisschild im<br />
Vorgarten angebracht, einen<br />
möglichen Mieter durch die<br />
Wohnung geführt <strong>und</strong> einen<br />
Makler beauftragt. Das reichte<br />
den Finanzrichtern als Nachweis<br />
aus. Das Argument des Fiskus,<br />
er habe nicht alles Zumutbare<br />
getan, könne man nicht<br />
nachvollziehen.<br />
Normalerweise verbietet sich<br />
die volle steuerliche Absetzbarkeit<br />
von Renovierungsmaßnahmen<br />
in der selbst genutzten<br />
Eigentumswohnung. Wer sein<br />
Heim verschönert, darf nicht<br />
ohne weiteres auf die Unterstützung<br />
der Allgemeinheit hoffen.<br />
Doch es gibt nach Auskunft<br />
des Infodienstes Recht <strong>und</strong><br />
Steuern der LBS eine Ausnahme:<br />
Hatte der Eigentümer ursprünglich<br />
vor, das Objekt zu<br />
vermieten, kann er später Werbungskostenabzug<br />
geltend machen,<br />
auch wenn er selbst eingezogen<br />
ist.<br />
gen er die Dreizimmer-Wohnung<br />
schließlich selbst bezog.<br />
Trotzdem machte er gegenüber<br />
dem Fiskus Werbungskosten<br />
geltend. Die Begründung: Zum<br />
entscheidenden Zeitpunkt, bei<br />
der Beauftragung <strong>und</strong> Durchführung<br />
der Renovierungsarbeiten,<br />
habe er noch eine feste Vermietungsabsicht<br />
besessen. Das<br />
Finanzamt bestritt dies.<br />
Fehler vermeiden: Schriftform gilt für alle wesentlichen Mietvertragsabreden<br />
Fiskus förderte ausnahmsweise Arbeiten in eigener Wohnung<br />
Der Fall: Eine Frau litt seit<br />
vielen Jahren unter einer ausgesprochenen<br />
Empfindlichkeit<br />
gegenüber Elektrosmog. Das<br />
äußerte sich durch Migräneanfälle<br />
<strong>und</strong> das Auftreten von Tinnitus.<br />
Schon in ihrer alten Mietwohnung<br />
hatte sie Maßnahmen<br />
dagegen ergriffen. Das tat<br />
sie auch, als sie in eine neue Eigentumswohnung<br />
umzog. Sie<br />
investierte r<strong>und</strong> 17.000 Euro,<br />
um ihr Objekt gegenüber den<br />
Das Urteil: Die Kölner Finanzrichter<br />
stellten sich gegen<br />
den Fiskus <strong>und</strong> entschieden, die<br />
volle Summe könne steuerlich<br />
geltend gemacht werden. Ein<br />
privat eingereichtes ärztliches<br />
Gutachten <strong>und</strong> die Stellung -<br />
nahme eines Ingenieurbüros für<br />
Baubiologie reichten hier als Bestätigung<br />
aus. Außerdem beweise<br />
die Abschirmung bereits der<br />
vorherigen Mietwohnung, dass<br />
die Frau offensichtlich unter einer<br />
hartnäckigen Empfindlichkeit<br />
gegenüber Elektrosmog leide.<br />
HUG <strong>10</strong>/<strong>12</strong> LBS<br />
Teure Renovierung Mieter<br />
Der Fall: Eine Familie litt<br />
offensichtlich unter erheblicher<br />
Platznot innerhalb ihrer Eigentumswohnung.<br />
Anders ist es<br />
kaum zu erklären, dass zum<br />
Übernachten zwei der drei Kinder<br />
in einen Raum im Untergeschoss<br />
der Wohnanlage aus-<br />
Das Urteil: Der B<strong>und</strong>esgerichtshof<br />
bemängelte, dass die<br />
Familie nicht die Einwilligung<br />
der Eigentümergemeinschaft<br />
eingeholt habe. Das könne<br />
durch den Kontakt zur Behörde<br />
nicht ausgeglichen werden. In<br />
der schriftlichen Begründung<br />
der Entscheidung hieß es: “Es<br />
entspricht allgemeiner Rechtsprechung<br />
<strong>und</strong> Literatur, dass<br />
die Nutzung eines in der Teilungserklärung<br />
als Teileigentum<br />
<strong>und</strong> Hobbyraum ausgewiesenen<br />
Raums zu (nicht nur vorüberge-<br />
HUG <strong>10</strong>/<strong>12</strong> LBS<br />
henden) Wohnzwecken unzulässig<br />
ist.”<br />
Robustere Naturen bemerken<br />
in der Regel gar nichts davon.<br />
Aber manche Menschen reagieren<br />
sehr stark auf Radio-, Fernseh-<br />
<strong>und</strong> Mobilfunkwellen. Ihnen<br />
bleibt nichts anderes übrig,<br />
als sich mit aufwändigen Abschirmmaßnahmen<br />
davor zu<br />
schützen. Ein kleiner Trost für<br />
die Betroffenen: Nach Auskunft<br />
des Infodienstes Recht <strong>und</strong> Steuern<br />
der LBS können die <strong>Ausgabe</strong>n<br />
dafür unter Umständen<br />
steuerlich abgesetzt werden.<br />
(Finanzgericht Köln, Aktenzeichen<br />
<strong>10</strong> K 290/11)<br />
Nachbarimmobilien abzuschirmen<br />
<strong>und</strong> Geräte mit hoher magnetischer<br />
Strahlung durch besser<br />
geeignete Elektrogeräte auszutauschen.<br />
Den Betrag machte<br />
sie in ihrer Steuererklärung als<br />
außergewöhnliche Belastung<br />
geltend. Das zuständige Finanzamt<br />
verweigerte dies, weil die<br />
medizinische Notwendigkeit<br />
der Maßnahmen nicht ausreichend<br />
nachgewiesen sei.<br />
Ein Hobbyraum ist kein<br />
Wohnraum. Daran müssen sich<br />
die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft<br />
unbedingt<br />
halten. Wenn einer von ihnen<br />
die Bestimmungen der Teilungserklärung<br />
grob verletzt<br />
<strong>und</strong> zum Beispiel Familienmitglieder<br />
dauerhaft in dem “Hobbyraum”<br />
übernachten lässt,<br />
kann ihm das nach Information<br />
des Infodienstes Recht <strong>und</strong><br />
Steuern der LBS untersagt werden.<br />
(B<strong>und</strong>esgerichtshof, Aktenzeichen<br />
V ZA 1/11)<br />
quartiert wurden. Dieser Raum<br />
war eigentlich als Teileigentum<br />
<strong>und</strong> Hobbyraum der Familie<br />
ausgewiesen. Als die neue Art<br />
der Nutzung bekannt wurde,<br />
forderte die Gemeinschaft die<br />
Eltern auf, dies abzustellen.<br />
Doch sie waren nicht dazu bereit<br />
<strong>und</strong> verwiesen darauf, dass<br />
sie immerhin eine behördliche<br />
Genehmigung dafür erhalten<br />
hätten. Gestört werde dadurch<br />
ohnehin niemand nachhaltig.<br />
Finanzgericht erkannte<br />
Abschirm maßnahmen steuerlich an<br />
Wohnungseigentümer bekam Ärger mit den Nachbarn<br />
Gefürchteter Elektrosmog<br />
Schlafen im Hobbyraum?<br />
RECHT + STEUER Informationen zur Zeitung „<strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong>“ <strong>10</strong>/20<strong>12</strong><br />
RECHT + STEUER Informationen zur Zeitung „<strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong>“ <strong>10</strong>/20<strong>12</strong><br />
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