Ausgabe 10/12, PDF, 7.9 MB - Haus und Grund Düsseldorf

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Nr. 10 / Oktober 2012 Haus und Grund Jahrgang 110 Die Energiewende vorantreiben Gesetzesnovelle eröffnet Chancen für den KWK-Ausbau (epr) Die Energiewende ist be schlos - sene Sache und wird von der Bundes - regierung mit großem Eifer vo range trie ben. Neben dem Ausstieg aus der Atom energie und dem Aus bau erneuerbarer Energien ist die Nutzung von Effizienz-Technologien auf dem Vor marsch. Dabei gilt die Kraft- Wärme-Kopplung, kurz KWK, als die ideale Part nerin der erneuerbaren Energien, da sie dezentrale Speicher- und Steu - erungsoptionen bietet, die zeitnah sowie markt- und bedarfsgerecht umgesetzt werden können. Allerdings bestehen der - zeit noch einige Hürden, die Inves titionen in und die Umsetzung von KWK- Maßnahmen blockieren. Die No vel le des KWK-Gesetzes eröffnet hier neue Chancen. Um die Energiewende erfolgreich zu meistern, ist ein generelles Um denken not- 8 Sie möchten verkaufen? Rufen Sie an! Tel. 0211 300 34 34 Fax 0211 300 32 00 info@enger-dittrich.de www.enger-dittrich.de wendig. Dazu gehört nicht nur die Umstellung auf erneuerbare Energien, sondern auch die Nutzung möglichst effizienter Technologien. Die KWK kann dies bieten. Durch die gleichzeitige Bereitstellung von Strom und Wärme ermöglicht sie bei einem Nutzungsgrad von bis zu 80 Prozent Primär energieein sparungen von bis zu 30 Prozent. So können sowohl der Brenn - stoffverbrauch als auch der Aus stoß von klimaschädlichem CO 2 stark reduziert werden. Außerdem hat die KWK das Potenzial, dringend benötigte Reserveka - pa zitäten bereitzustellen, die die Gefahr von Strom ausfällen oder -schwankungen drastisch vermindern. Und auch das Stromnetz wird entlastet, weil Strom und Wärme zugleich dort zur Ver fügung stehen, wo sie gebraucht werden. Das KWK- Gesetz sieht vor, dass bis 2020 ein Viertel der Strom ver sorgung durch Kraft-Wärme- Heiz- und Betriebskostenabrechnungen Wirtschaftlichkeitsberechnungen Renditeberechnungen Wertschätzungen Mieterhöhungen H Vermietungen H G Verwaltung G V Verkauf V HGV Verkauf von: � Einfamilienhäusern � Mehrfamilienhäusern � Geschäftshäusern � Gewerbeobjekten � Grundstücken � Wertermittlungen Haus & Grundbesitz Verwaltung-Immobilien GmbH Düsseldorfer Straße 94 · 40545 Düsseldorf Telefon (0211) 5779 90 30 · Fax (0211) 57 79 90 40 Technik Kopp lung abgedeckt wird. Der Bundes - verband Kraft-Wärme-Kopp lung sieht in der vom Bundestag beschlossenen Ge - setzesnovelle eine Redu zierung bestehender Hürden. Ver besserungs bedarf sieht der Verband beispielsweise noch beim Thema Con tracting. Hier setzt er sich für die Gleich stellung von Energieeffi zienz - dienst leis tern und Eigenerzeu gern durch Be freiung von der EEG-Umlage ein, um die Wett be werbs fähigkeit und damit den Aus - bau des Contrac tings zu fördern. Um Investitionshemm nisse abzubauen, hält man zudem eine Vergü tungspflicht für Strom aus kleinen KWK-Anlagen zwischen 50 und 2.000 Kilowatt über ihre gesamte Laufzeit für notwendig. Weitere Inf - ormationen gibt es unter www.bkwk.de . -R-H-M-D- Reimer Hausmeisterdienste Oberrather Str. 22-24 40472 Düsseldorf Fax: 02 11 - 4 84 62 63 HUG 10/12 - Schlüsseldienst/Notöffnung - Treppenhausreinigung - Glasreinigung - Technische Objektbetreuung - Gartenpflege Tel.: 02 11 - 484 62 62 �� www.haus-meister.de �� Seminarveranstaltung des Josef-Humar-Institut e.V. Institut für Wohnungseigentum und Wohnungsrecht Mietrecht aktuell Gesetzgebung und Rechtsprechung 2011 - 2012 Gesetz über die energetische Moderni sie rung von vermietetem Wohnraum und die vereinfachte Durchsetzung von Räu mungstiteln Materiell-rechtliche Regelungen Hubert Blank, RiLG a.O., Mannheim Verfahrensrechtliche Regelungen Elmar Streyl, VRiLG, Krefeld * * * Aktuelle Rechtsprechung zu den Be triebskosten bei Wohnraum Dr. Hans Langenberg, VRiLG a.D., Hamburg * * * Trinkwasserverordnung Praxisrelevante Fragen und geplante Än de rungen RA Frank-Georg Pfeifer, Düsseldorf Praktische Erfahrungen bei der behördli chen Umsetzung der Trinkwasser ver ord nung Dipl.-Geol. Thomas Westhoff, Gesundheitsinge nieur, Gesundheitsamt Düsseldorf Hausverwaltungen | Hausmeister | Immobilien, -management | Architekten Kompetenz, Vertrauen, Verantwortung � Hausverwaltung � WEG � Modulverwaltung � Vermietung � Verkauf Haus- und Grundbesitz macht Sinn. Aber bitte mit ordentlicher Verwaltung. 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Mittag - essen und Seminarunterlagen) beträgt 300,- € (für Mitgliedsverbände und -vereine des Zentralverbandes der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. 270,-€; für Mitglieder des Josef- Humar-Instituts e.V. 200,- €. Weitere Informationen erhalten Sie unter: www.page-it.josef-humar-institut.de, oder fordern sie unter www.jhi-institut@tonline.de, telefonisch unter 0211-4543408 an bzw. wenden sich direkt an das Josef- Humar-Institut e.V., Postfach 10 27 65, 40018 Düsseldorf. |Ingenieure �� Sparen Sie sich Zeit und Ärger! Geben Sie Ihre Hausverwaltung in bewährte Hände. Wir übernehmen Ihre kompletten Verwaltungsaufgaben. Auch Einzelaufträge - z. B. Nebenkostenabrechnung - führen wir für Sie aus. Stefan Lother Immobilienfachwirt (IHK/TÜV) Am Haushof 8, 40670 Meerbusch Tel. 0 21 59 / 8 15 30 92, Fax 0 21 59 / 8 15 30 93 E-Mail: lother@hausverwaltung-am-rhein.de Sie sind an einer professionellen Verwaltung Ihrer Immobilie interessiert? 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Nr. 10 / Oktober 2012 Haus und Grund Jahrgang 110 Aktuelle Rechtsprechung Zahlungsverzug nach Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen – bei Nichtzahlung der Mieterhöhung Kündigung Zahlt der Mieter die vom Vermieter er - höhten Betriebskostenvorauszahlungen nicht, kann ihm bei entsprechendem Zahlungsrückstand fristlos gekündigt werden. Eine auf Zahlungsverzug ge - stützte fristlose Kündigung scheitert nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kün di gung auf Zahlung der erhöhten Be triebskosten verklagt hat. Der Fall: Die Klägerin ist Mieterin einer Woh - nung der Beklagten. Die Grundmiete be - trug zunächst € 331,91 zzgl. Betriebs - kos tenvorauszahlungen von € 56,55 und Vorauszahlungen auf Heiz- und Warm - was serkosten von € 26,53. Letzt ge nan nte wurden in den folgenden Jahren mehrfach erhöht. Ab November 2003 zahlte die Klägerin die Erhöhungs beträge und Teile der Grundmiete nicht. Die Beklagten kündigten wegen der im Zeitraum No - vember 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Rückstände das Mietverhältnis fristlos. Ein Kündigungs grund war allerdings nur dann gegeben, wenn man die Erhöhungsbeträge der Betriebskosten - vorauszahlung berück sichtigte. Die Klägerin hat die Beklagten auf Zahlung von Schadenersatz wegen mehrerer Mängel in Anspruch genommen. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage u.a. die Zahlung von Miet rückständen und Räumung und Heraus gabe der Wohnung verlangt. In beiden Instanzen ist die Klage abgewiesen worden. Der Widerklage ist weitgehend statt gegeben worden. Insbesondere ist die Klägerin zur Räumung und Heraus gabe der Wohnung verurteilt worden. Zur Begründung hat das Landgericht aus geführt, dass die Kündigung nicht des halb ausgeschlossen sei, weil sich der Mietrückstand teilweise aus Mieter höhungen wegen der An pas - sung von Betriebskostenvoraus zah - lungen errechne. Mit der vom BGH hinsichtlich der Verurteilung zur Räumung zugelassenen Revision verfolgte die Klägerin ihr Wider klageabweisungs be - gehren weiter. Das Urteil: Der 8. Senat des BGH wies mit seinem Urteil vom 18.07.2012, Az.: VIII ZR 1/11, die Revision zurück. Die Kün digung eines Wohnraummietverhältnis ses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrück - stands mit Beträgen, um die der Ver - mieter die Betriebskosten voraus zah - lungen gem. § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöht hat, setze nicht voraus, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist. Ein solches Erfordernis ergebe sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Die Interessen des Mieters würden es nicht gebieten, den Schutz bereich des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB da hin gehend auszuweiten, dass der Ver mieter vor Erhebung einer Zahlungs - Vermieten VM1 D-Holthausen, schöne Dachgeschosswohnung, 5. OG, mit leichten Schrägen, 3 Zi. KDB, kein Balkon, kein Aufzug ca. 60 qm ab 1.12.2012 zu vermieten. KM 480,- € zuzügl. NK, 3 KM Kaution. weitere Informationen unter: verlag@hausundgrundddf.de VM2 Wohnen im Grünen, schöne 2-Raum- Wohnung in kleinem Mehr - familienhaus mit Balkon, Keller, Gartennutzung in Klein-Eller zu vermieten. Das Haus steht ruhig gelegen in zweiter Bau-Reihe. KM 530,- € zuzügl. NK, 3 KM Kaution. Stellplatz kann ebenfalls für 80,- € angemietet werden. Weitere Informationen unter: verlag@hausundgrundddf.de kla ge nicht kündigen könne. Dem stehe schon der Ausnahmecharakter dieser Vorschrift entgegen, die für eine restriktive Handhabung spreche. Der Mieter sei dadurch geschützt, dass im Rahmen des Kündigungsprozesses geprüft werden müs se, ob der Vermieter gem. § 560 Abs. 4 BGB bei den Vorauszahlungen eine Anpassung auf die verlangte Höhe vornehmen durfte. Die Anpassung der Vorauszahlungen sei nur insoweit begründet, als sie auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruhe. Der Mieter könne durch Einsicht in die Abrech - nungsunterlagen nachprüfen, ob die An - passung gem. § 560 Abs. 4 BGB gerechtfertigt sei oder nicht und welches Pro - zessrisiko er eingehe, wenn er nicht zah - le. Sollte ihm der Vermieter die Ein sicht nicht ermöglichen, könne der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. In diesem Fall sei eine auf Zahlungs - verzug gestützte Kündigung ausgeschlossen. Allerdings müsse das Zurück - behaltungsrecht vor dem Aus spruch der Kündigung erhoben werden. Heizkosten-Abrechnungsdienst speziell für kleine Wohn-/Nutzeinheiten Ralf Lippke Homberger Straße 16 a 40882 Ratingen Telefon: 02102-913950 Mobil: 0172/28 14 968 E-Mail: Lippke.Ratingen@web.de Interessiert? Bitte rufen Sie mich an! Benötigung der Mietwohnung für berufliche Zwecke als Kündigungs - grund des Vermieters In einem zweiten Urteil vom 26.09.2012, Az.: VIII ZR 330/11, hat sich der Bundesgerichtshof mit der Fra ge befasst, ob die Absicht des Ver mieters, die Mietwohnung zu rein beruflichen Zwecken zu nutzen, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Miet - verhältnisses darstellen kann. Der Fall: Die Beklagten sind Mieter einer Woh - nung des Klägers in Berlin. Mit Schrei ben vom 02. November 2009 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zum 30. April 2010 und begründete dies da mit, dass seine Ehefrau beabsichtige, ihre Anwalts - kanzlei nach Berlin in die von den Be - klagten gemietete Wohnung zu verlegen. Die Beklagten widersprachen der Kün - digung und machten Härtegründe geltend. Das Urteil: Das Amtsgericht hat die Räu mungs - klage des Klägers abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewiesen. K1 Garagen G1 - 10/12 Suche Nähe D-Staufenplatz Garage oder abgeschlossenen Lagerraum als Abstellplatz. Angebote an verlag@hausundgrundddf.de Kaufen Suche Stadtwohnung 4 Zi KDB mit Dachterrasse, Aufzug, gerne Frie - drichstadt, Altstadt, Derendorf oder Pempelfort. Bis 200.000,- Euro. Ange - bote an verlag@hausundgrundddf.de K2 Suche Appartement, ca. 35 - 40 qm zentral gelegen mit guter Verkehrsan - bindung. Bis 45.000,- Euro. Angebote an verlag@hausundgrundddf.de Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Klägers hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohn raum - mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass auch dann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 1 BGB* vorliegen kann. Die ses ist aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohn zwecken. Das gilt umso mehr, wenn sich – wie hier nach dem Vortrag des Klägers revisionsrechtlich zu unterstellen ist – die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Woh - nung in demselben Haus befinden. Der Bundesgerichtshof hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, da dieses zu den für die Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung maßgeblichen Umständen keine Fest stel lungen getroffen und nicht geprüft hat, ob Här - tegründe nach § 574 BGB** vorliegen. *§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnis ses hat. … (2) Ein berechtigtes Interesse des Ver - mieters an der Beendigung des Miet - verhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1. der Mieter seine vertraglichen Pflich - ten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2. der Vermieter die Räume als Woh nung für sich, seine Familienan gehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwer tung des Grundstücks gehindert und da - durch erhebliche Nachteile erleiden würde; … **§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung (1) Der Mieter kann der Kün digung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietver hält nisses verlangen, wenn die Beendigung des Miet - verhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen An ge hörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdi gung der berechtigten In - te ressen des Ver mieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündi gung berechtigt. (2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht be schafft werden kann. HUG 10/12 U. Mecke Immobilienmarkt Verwalten VW1 - 10/12 Kleine, persönlich geführte Haus verwaltung für 19-Parteien- Objekt im Zentrum von Düsseldorf gesucht. Angebote und Referenzen bitte an: verlag@hausundgrundddf.de Hausmeister Suche Hausmeistertätigkeit / Kurierfahrer zu verlässiger, handwerklich geschick ter Mann, 57 J., sucht nach langjähriger Fir men zu gehörig keit (we gen Ge schäfts schlie ßung) neue berufliche Heraus forderung. Gerne als Hausmeister oder Kurierfahrer. Füh rer - schein vorhanden. An gebote bitte an: E-Mail: verlag@haus undgrundddf.de Rechtsprechung kurz gefasst Zahlungsverzug Zahlt der Mieter erhöhte Betriebs kos - tenvorauszahlungen nicht, braucht der Vermieter vor einer fristlosen Kün digung den Mieter nicht auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten zu verklagen. (BGH, Urteil vom 18.07.2012, Az.: VIII ZR 1/11). Minderungsirrtum Der eine Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht mangels Verschuldens, wenn der Mieter bei An - wendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des Min derungsrechts nicht bestehen. (BGH, Urteil vom 11.07.2012, Az.: VIII ZR 138/11). Tierische Vollstreckung Befinden sich Tiere auf dem zu räumenden Grundstück, muss der Ge - richts vollzieher diese wegbringen und möglicherweise auch unterbringen, selbst wenn dadurch hohe Kosten ent - stehen. (BGH, Beschluss vom 04.04.2012, Az.: I ZB 19/11). Modernisierungsverhinderung Ein Mieter kann sich gegen eine Be - sitzstörende Maßnahme des Ver mieters (hier vorliegend Modernisie rungs maß - nahme außerhalb der ge mieteten Woh - nung) zumindest so lange mit einer einstweiligen Ver fü gung wehren, bis die Maßnahme ordnungsgemäß gem. § 554 Abs. 3 S. 1 BGB ihm gegenüber angekün digt ist, es sei denn, die Ankün - di gung ist ausnahmsweise entbehrlich, weil die Maßnahme entweder nur mit unerheblichen Einwirkungen auf die vermietete Sache verbunden ist oder gar nur der Erhaltung der Mietsache dient. (LG Berlin, Beschluss vom 12.03.2012, Az.: 63 T 29/12). Teilbetriebskostenabrechnung § 556 Abs. 3 S. 3 BGB steht einer Nachforderung von Betriebskosten (hier Grundsteuer) nicht entgegen, wenn de - ren Geltendmachung innerhalb der re - gel mäßigen Verjährungs frist von drei Jah ren erfolgt. (LG Berlin, Urteil vom 14.05.2012, Az.: 67 S 344/11). Blumenkasten Der Vermieter kann die Anbringung eines Blumenkastens auf der Außen seite des Balkons untersagen, wenn dafür vernünftige Gründe bestehen. Diese liegen in ihrer, den Mietern oder der All ge - meinheit gegenüber bestehenden Ver - kehrs sicherungspflicht. An ders, als bei der Benutzung von Fensterbänken oder von Balkon brüstungen, auf denen Bal - konkästen, Blumenkübel oder Blumen - töpfe selbst abgestellt werden können, stellt das Aufhängen von Balkon käs ten in Halterungen außerhalb der Balkon - IMMOBILIENANZEIGEN: Bitte geben Sie bei der Kontaktaufnahme mit Haus und Grund Düsseldorf immer die Nummer des Inserats an (z.B. „M1“ oder „VM1“). Informations- und Verlagsgesellschaft mbH Oststr. 162 40210 Düsseldorf Tel.: 0211-1690591 Fax: 0211-1710371 E-Mail: verlag@hausundgrundddf.de 30 Zeichen je Zeile inkl. Leerzeichen, brüstung eine potenziell nicht unerheblich größere Verkehrsge fähr dung dar. (LG Berlin, Urteil vom 03.07.2012, Az.: 65 S 40/12). Mietsicherheit Der Vermieter kann ohne ausdrückliche anderweitige Vereinbarung mit For - derungen, die nicht aus dem Miet ver häl - t nis stammen, gegenüber dem An spruch des Mieters auf Kautions rück zahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Miet ver hältnisses nicht für Forderungen des Ver mieters aus dem Mietverhältnis be nötigt wird. (BGH, Urteil vom 11.07.2012, Az.: VIII ZR 36/12). WOHNUNGSEIGENTUM Tagesmuttertätigkeit Die Unterlassung einer Tagesmut ter - tätigkeit in einer vermieteten Eigen tums - wohnung kann von dem vermieteten Wohnungseigentümer jedenfalls dann verlangt werden, solange diese Nut - zungsart durch bestandskräftigen Eigen - tümerbeschluss untersagt worden ist. Wohnungseigentümern bleibt es unbelassen, einen Antrag auf Zu stimmung zur Nutzung einer Woh nung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestätte für Kleinkinder zu stellen, über den dann unter Be ach tung der Wertung des § 22 Abs. 1 a BImSchV (zumutbarer Kinder - lärm) abgestimmt werden muss. (BGH, Urteil vom 13.07.2012, Az.: V ZR 204/11) Verwalterbestellung Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer, wie bei der Abberufung, einen Beur tei lungs - spiel raum. Zum Verwalter einer WEG darf unabhängig von der Rechtsform nur bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet. Be - steht bei objektiver Betrachtung Anlass, die Bonität des in Aussicht genommenen Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die Bestellung zurückstellen, bis sie Unterlagen oder andere Erkenntnisse haben, die eine entsprechende Entscheidung erlauben. (BGH, Urteil vom 22.06.2012, Az.: V ZR 190/11) Protokollerfordernisse Macht die Teilungserklärung die Gül - tigkeit von Eigentümerbeschlüssen von der Unterzeichnung des Protokolls durch zwei Wohnungseigentümer ab - hängig, so muss das Protokoll von zwei verschiedenen natürlichen Personen unterzeichnet werden, die entweder selbst Wohnungseigentümer sind oder für sich oder für andere Wohnungs - eigentümer handeln. (BGH, Urteil vom 30.03.2012, Az.: V ZR 178/11) HUG 10/12 U. Mecke Abs.: ............................................... .......................................................... Vorname Name .............................................. ........................................................... Straße PLZ/Ort .............................................. .......................................................... Tel.: E-Mail: Immobilienangebote/ -gesuche und Mietangebote: 1 Zeile (30 Zeichen) 4,20 Euro netto/ 5,00 Euro inkl. MwSt Mietgesuche und Nachmietersuche 1. Zeile (30 Zeichen) 2,52 Euro netto/ 3,00 Euro inkl. MwSt 9
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