Ausgabe 10/12, PDF, 7.9 MB - Haus und Grund Düsseldorf

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Nr. 10 / Oktober 2012 Haus und Grund Jahrgang 110 Mietminderung – Betriebskosten - ausfälle selbst zahlen? Frage: Bei Starkregen drang Wasser in die Sou - terrain-Wohnung ein und erforderte Trocknung und Sanierung der Woh nung. Der Mieter verlangte eine Miet minderung in Höhe von 30 % für die Zeit der Trocknungs- und Sanierungs maßnahme. Nach dem BGH-Urteil vom 06.04.2005, Az.: VII ZR 225/03, bezieht sich die Miet - minderung auf die Brutto miete (Mietzins einschließlich aller Ne ben kos ten). Das bedeutet, die betroffenen Mieter brauchen keine Neben kos ten als Voraus - zahlung oder als Pau schale im Folgejahr für die Mietmin de rung zu zahlen. Nun entsteht die Frage, wer zahlt die Neben - kosten (z.B. Haus strom, Wasser, Ab was - ser, Müllabfuhr, Heizung, Garten arbeiten, Schornstein über prüfung etc.)? Diese Leistungen werden von dem Mieter auch während der Trocknungs- und Sanie - rungs maß nahme in Anspruch genommen. Kön nen die 30 % Min derung der Neben - kosten auf die übrigen Mieter angerechnet werden? Der Ver mieter kann nicht die Betriebskosten bezahlen, die allein während der Zeit der Mietminderung von dem Mieter voll und ganz in An spruch genommen werden. Petra K., Düsseldorf Antwort: Richtig ist, dass eine Mietminderung von der Gesamtmiete (einschließlich Hei z - kosten) zu berechnen ist. Eine jährliche Betriebskostenabrechnung gibt es nur bei der Nettomiete, nicht bei einer vereinbarten Brutto- oder Inklusivmiete. Für die Betriebskostenabrechnung gilt, dass der Vermieter dem Mieter die geminderten Betriebskostenvorschüsse gutschreiben muss, damit nicht im Nach hinein eine Mietminderung aufgehoben wird. Im Klartext: Er zahlt die auf die Minderung entfallenden Betriebs kosten selbst. Es gibt zwar Berech nungs methoden, die zu demselben Er gebnis führen und die vom BGH gebilligt werden: 14 Briefkästen Briefkastenanlagen für außen und innen Beispiel: Nettomiete € 700,00, Betriebskosten - voraus zahlung €€ 150,00, Heizkosten - voraus zahlung € 120,00, Gesamtmiete € 970,00 monatlich. Minderung 20 %, also um € 194,00. Der Mieter zahlt € 776,00. 1. Anrechnung der Minderung auf die Nettomiete, so dass der Vermieter ei ne gezahlte Nettomiete von €€ 506,00 verbucht und volle Be triebs kos ten - vorauszahlung. 2. Anrechnung der Minderung auf die Ge - samtmiete, so dass der Vermieter eine gezahlte Nettomiete von €€ 560,00, ei - ner Betriebskosten vor aus zahlung von € 120,00 und einer Heizkosten voraus - zahlung von € 96,00 verbucht. Bei der Betriebskostenabrechnung muss er aber die Vorschüsse in voller Sollhöhe dem Mieter gutschreiben und darf mit dem Ausfall nicht die anderen Mieter des Hauses belasten. Ergibt die Betriebs - kostenabrechnung einen Nach zahlungs - anspruch des Vermieters, ist auch dieser um den Minderungssatz zu kürzen (nur für den Zeitraum, in dem der Mangel bestand). Beispiel: Die Abrechnung ergibt einen Nach zah - lungsbetrag von € 180,00, der zur Min - derung von 20 % berechtigte Man gel wurde nach drei Monaten behoben. Der Vermieter hat einen Nachzah lungs - an spruch von € 135,00 (€ 180,00: 12 Monate x 9 Monate). Mietminderung – Forderung auch noch nach Mietende? Frage: Es geht um das Recht zur Mietmin derung, Schadenersatz und Verjährung. Soweit ich Ihre Artikel in der Zeitung hierzu verstanden habe, gilt das Recht zur Miet - minderung nur während des Miet ver - hältnisses, was logisch er scheint. Wie verhält es sich nun, wenn ein Mieter nach seinem Auszug a) nach z.B. vier Monaten erfährt, wie Haus und Grund Leserreise Sie fragen - wir antworten auch immer, dass seine bisherige Wohnung tatsächlich 20 % kleiner war, als im Mietvertrag angegeben, b) nach zwei Jahren erfährt, dass die tatsächliche Größe der Wohnung 20 % we niger groß war, als in dem Miet - vertrag benannt. Löst die von dem Mieter erst nach dem Auszug erlangte Kenntnis des Mangels noch einen Schadenersatzanspruch aus? Wenn ja, ab wann beginnt die Verjährung und welche Verjährung gilt, 6 Monate oder 3 Jahre? Hermann W., Düsseldorf Antwort: Der Anspruch des Mieters auf Rück - zahlung zu viel gezahlter Miete bei Ab - weichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohn - fläche um mehr als 10 % nach unten, be - ruht auf ungerechtfertigter Berei cherung, weil die Miete wegen dieses Mangels geringer war, als vereinbart. Dieser An - spruch kann also auch noch nach Be - endigung des Mietverhält nis ses geltend gemacht werden und verjährt nach Ablauf von drei Jahren nach dem Beginn des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter von den den Anspruch begründeten Tatsachen (hier also der Abweichung der Wohn fläche) Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahr läs sig - keit erlangen musste. Die nach Auszug erlangte Kenntnis des Mieters von der Ab weichung kann u.E. keinen Schadens - er satzanspruch mehr auslösen. Kellerräume als Wohnung vermietbar? Frage: Wir haben einen ehemaligen Keller als Wohnung ausgebaut (Raumhöhe zwischen 1,80 m bis 1,90 m, Küche, Bad mit Dusche, 4 Räume, Flur, separater Ein - gang). Dürfen wir den Keller vermieten? Die einen sagen ja, die anderen nein. In dem besagten Haus haben die Mieter einen eigenen Schuppen. Es sind in den Mietverträgen keine Keller räume angegeben worden. Wir würden den ausgebauten Keller gerne an Stu denten o.Ä. vermieten . Dürfen wir das nun oder nicht? Susanne W., Ratingen Antwort: Mietrechtlich ist die Sache kein Pro - blem, denn es gilt der Grundsatz der Vertrags freiheit (vgl. BGH, Az.: VIII ZR 39/09). Natürlich darf der Mieter nicht getäuscht werden, sondern muss wissen, was er mietet. Man darf – überspitzt ausgedrückt – auch einen desolaten Zustand einer Wohnung vermieten. Anders sieht es nach der Landes - bauordnung NRW aus. Hier müssen Auf enthaltsräume mindestens 2,40 m lichte Höhe haben. Lichte Höhe bedeutet Endzustand. Wenn eine Bauge - nehmigung vorliegt, gilt Bestands - schutz. Ansonsten kann bei einem „Schwarzbau“ eine Beseitigungsan ord - nung erlassen werden. Dann wird die Sache auch mietrechtlich ein Problem, weil dann der Mieter mindern oder fristlos kündigen kann und im Übrigen Scha densersatzansprüche anmelden kann. Fazit: Die Finger davon lassen. Wahl zum Verwaltungsbeirat – auch Ehemann einer Eigentümerin? Frage: Der Ehemann einer Wohnungs eigen - tümerin (Alleineigentum) wurde von der Eigentümerversammlung einstimmig zum Verwaltungsbeirat gewählt. Be nötigt er zur Ausübung seiner Aufgaben eine Vollmacht der Ehefrau? Genügt der Nach - weis der Gütergemeinschaft (Zu ge winn am Eigentum)? Martin W., Düsseldorf Antwort: Wenn der gewählte Beirat nicht dem Kreis der Wohnungseigentümer angehört, entspricht seine Wahl nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Ver wal tung, weil nach § 29 WEG nur Woh nungseigentümer bestellt werden sollen. Die Wahl ist aber nur anfechtbar und nicht nichtig. Wird der Bestel lungs be schluss also nicht angefochten, wird er bestandskräftig. Der Ehemann ist als Person gewählt worden. Er benötigt keine Vollmacht der Ehefrau, der Woh - nungseigentümerin. Er wird ja auch nur intern zur Unterstützung des Verwalters tätig, der die Person kennt. Ein Nach weis des Güterstands ist nicht erforderlich. Es kann ordnungsgemäßer Ver wal tung entsprechen, dass die Ge mein schaft für ihn eine Haftpflicht ver sich er ung abschließt, wenn durch die Amts tä tigkeit Vermö gens - schäden der Gemein schaft drohen. Winterzauber mit dem Glacier-Express Mindestteilnehmerzahl: 25 Personen Bei Nichterreichen kann die Reise bis vier Wochen vor Reisebeginn abgesagt werden. Info-Coupon Bitte senden Sie mir/uns unverbindlich Info-Material über die Leserreise der Haus und Grund Düsseldorfer Bauzeitung “Winterzauber mit dem Glacier-Express” Coupon bitte ausschneiden und senden an oder telefonisch anfordern bei: DNV-Touristik GmbH , Heubergstraße 21, 70806 Kornwestheim Telefon: (07154) 13 18 -29 oder -30, Telefax: (07154) 13 18 33, E-Mail: info@dnv-tours.de Name: _____________________________________________________________________ Vorname: ___________________________________________________________________ Straße: ______________________________________________________________________ PLZ/Ort: ____________________________________________________________________ Telefon: _____________________________ Telefax: _____________________________ Veranstalter: DNV-Touristik GmbH Nischann Brehmstraße 30a • 40239 Düsseldorf Telefon 0211/632360 Liebe Mitglieder, der Glacier-Express verbindet mit dem Engadin und dem Mattertal zwei der mondänsten Urlaubsregionen der Welt. Und dies auch im schneereichen Winter, der die gewaltigen Viertausender in eine faszinierende Zuckerbäckerlandschaft verwandelt. Im Februar und im März, wenn die Frühjahrssonne die Schneekristalle zum Glitzern bringt, beginnt in der Schweizer Bergwelt eine der schönsten Jahreszeiten. Meist ist die Luft klar, der Himmel azurblau mit kleinen Schäfchenwolken und die Sicht auf die majestätischen Gipfel fantastisch. – Man muss kein Wintersportler sein, um der Faszination dieser Landschaft zu erliegen. Starten Sie diese Reise von einem deutschen Bahnhof Ihrer Wahl und fahren Sie mit dem komfortablen Regelzug in den Winterzauber der Schweizer Berge. 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Frage: Mein Mieter möchte sich auf seine Kos ten einen Kaminofen ins Wohnzimmer stellen, um bei der Gasheizung zu sparen. Dafür muss im vorhandenen Schornstein ein Edelstahlrohr eingezogen werden. Wenn der Mieter nun nach 5 Jahren oder längerer Zeit ausziehen würde, wie hoch wäre meine Ent schädigung für das Zurück - bleiben der Edelstahlrohre anzusetzen und wann ist das Rohr abgewohnt? Wilhelm K., Meerbusch Antwort: Eine Entschädigung schuldet der Ver - mieter nach § 552 BGB nur dann, wenn er die Ausübung des Weg nahmerechts nach § 539 Abs. 2 BGB durch den Mieter abwenden will. Ansonsten besteht eine Rückbaupflicht des Mieters. Der Ver mie - ter kann also verlangen, dass der Mieter bauliche Änderungen bei Auszug rück - gängig macht, es sei denn, das Ver langen verstößt gegen Treu und Glauben. Es bietet sich also an, eine Vereinbarung mit dem Mieter zu treffen, wonach ihm die Baumaßnahme gestattet wird, er aber verpflichtet ist, beim Auszug den alten Zustand wiederherzustellen. Will allerdings der Vermieter das Edelstahlrohr be - halten, kommt es in der Tat auf die Höhe der angemessenen Entschädigung an, auf die der Mieter einen Anspruch hätte. Die Berechnung ist umstritten. Nach herrschender Mei nung (Stau dinger/ Emme - rich, zu § 552 BGB) ist vom ursprünglichen Zeitwert der Einrichtung im Augenblick ihrer Verbindung mit der Miet - sache auszugehen. Davon sind Abzüge für den Wertverlust durch die Abnutzung zu machen und die vom Mieter ersparten Kosten für die Wiederherstellung des früheren Zustands. Damit bleibt meistens praktisch nichts übrig. Nach einer Mindermeinung (der BGH hat hierzu noch keine Entscheidung getroffen) soll es dagegen auf den Wert der Einrichtung für den Vermieter beim Auszug ankommen. Dann kommt es in der Tat auf die Le bens - dauer des Edelstahlrohrs an. Die richtet sich nach der Qualität des Edelstahlrohrs. Die voraussichtliche Lebensdauer kann daher nur ein Fachmann anhand der eingebauten Qualität beurteilen. HUG 10/12 U. Mecke Inklusivleistungen • Bahnfahrten 2. Klasse Düsseldorf- Basel-Düsseldorf • alle Sitzplatzreservierungen • Fahrt von Chur nach Tirano und zurück nach Chur mit dem Bernina-Express • Fahrt von Chur nach Brig im Panoramawagen des Glacier- Express • Fahrt von Brig nach/von Zermatt nach Brig mit der Schmalspurbahn • 2 x Übernachtung in Chur im ***-Sterne Hotel • 2 x Übernachtung in Brig im ***-Sterne Hotel • 4 x Halbpension (Frühstück und Abendessen) • 1 x Mittagessen im Glacier-Express • deutschsprachige Reiseleitung ab/bis Basel • Gepäcktransfer Chur: Bahnhof-Hotel-Bahnhof • Gepäcktransfer Brig: Bahnhof- Hotel-Bahnhof • Infomaterial (1 x je Zimmer)
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