Ausgabe 10/12, PDF, 7.9 MB - Haus und Grund Düsseldorf

Gesetzliche Regelungen und
Rechtsfolgen
Nach § 550 BGB gilt ein Mietvertrag,
der für längere Zeit als ein
Jahr geschlossen wird, für „unbestimmte
Zeit“. Er ist frühestens
zum Ablauf eines Jahres nach
Überlassung des Wohn- oder Geschäftsraumes
kündbar (§§ 550,
578 BGB). Diese Regelung unterscheidet
sich in den Rechtsfolgen
wesentlich von anderen Vorschriften
wie z.B. die Kündigung eines
Mietverhältnisses (§ 568 BGB) und
dem Widerspruch des Wohnraummieters
gegen eine Kündigung (§
574 b Abs. 1 S. 1 BGB), die zu ihrer
Wirksamkeit der Schriftform bedürfen.
Demgegenüber ist ein
Mietvertrag, der nicht den Erfordernissen
der Schriftform entspricht
in vollem Umfang wirksam.
Er gilt lediglich für unbestimmte
Zeit und kann frühestens
zum Ablauf eines Jahres nach
Überlassung der Mietsache gekündigt
werden. Die Rechtsfolgen treten
selbst dann ein, wenn zwischen
den Mietparteien Einigkeit
bestand, ein langfristiges Mietverhältnis
abzuschließen.
Ziel von § 550 BGB ist es, einem
in einen bestehenden Mietvertrag
Gegenstand der
Schriftform
Das Schriftformerfordernis ist
nur gewahrt, wenn sich alle wesentlichen
Vertragsbedingungen,
insbesondere Mietgegenstand,
die Miete einschließlich ihrer vereinbarten
Fälligkeit sowie die
Dauer des Vertrages und die Parteien
aus der Urkunde ergeben.
Das trifft ferner für Vertragsänderungen,
einer Auswechselung des
Mietgegenstandes und des Mieters
sowie für die Beschränkung
des Kündigungsrechts und des
Ausschlusses bestimmter Kündigungsgründe
(BGH, GUT, 2012,
eintretenden Grundstückserwerber
die Möglichkeit zu geben, sich
über den Umfang der auf ihn
übergehenden Rechte und Pflichten
zu informieren (BGH, Beschl.
v. 24.1.2012 – VIII ZR 235/11 – Gewerbemiete
und Teileigentum
(GUT) 2012, 29 f). Damit dient die
Schriftform im Streitfall auch der
Beweiserleichterung.
Eine Mietpartei kann sich bei
mangelnder Schriftlichkeit nur in
Ausnahmefällen auf einen Rechts -
missbrauch (§ 242 BGB) berufen
(BGH, GUT 2012, 30).
29) zu. Was die Konkretisierung
des Zeitpunkts des Vertragsbeginns
angeht, so reicht die Vereinbarung,
dass der Mietvertrag
„mit der künftigen Übergabe der
Mietsache beginnt“ (BGH, Urt. v.
2.5.2007 – XII ZR 178/04 – Das
Grundeigentum 2007, 1375).
Bei einer Nachtragsvereinbarung
ist erforderlich, dass eindeutig
auf alle wesentlichen Vereinbarungen
der ursprünglichen Mietvertragsurkunde
Bezug genommen
wird. Unter diesen Voraussetzungen
kommt selbst dann insgesamt
ein formwirksamer Mietvertrag
zustande, wenn der ursprüngliche
Vertrag wegen mangelnder
rechtzeitiger Annahme nicht
wirk sam abgeschlossen worden ist
(BGH, Urt. v. 29.4.2009 – XII ZR
142/07 – Neue Zeitschrift für Mietund
Wohnungsrecht 2009, 515).
Wird ein Mietvertrag durch einen
Stellvertreter abgeschlossen,
so muss sich eindeutig aus der Unterschrift
ergeben, dass der Abschluss
für eine Mietpartei erfolgt.
Schließt der Mieter mit einem
Untermieter ein Untermietverhältnis
ab, so erfordert § 550 BGB
nicht den Hinweis darauf, das es
sich um einen Untermietvertrag
handelt (BGH, Urt. v. 21.11.2007 –
XII 149/05 – Börstinghaus/ Eisenschmid,
MietPrax, Arbeitskommentar,
§ 550 BGB Nr. 23).
Hinweis:
Ein Verstoß gegen die Schriftform
wirkt sich besonders nachteilig
für den Vermieter bei Gewerberaummietverträgen
aus. Da
sie die Grundlage für die berufliche
oder gewerbliche Tätigkeit
des Mieters, bilden werden sie in
der Regel langfristig abgeschlossen.
Findet er ein Objekt zu günstigeren
Bedingungen, so kann er
die gemieteten Geschäftsräume
gem. § 580 a Abs. 2 BGB spätestens
am Werktag eines Kalendervierteljahres
zum Ablauf des
nächsten Vierteljahres - also mit
einer Frist von rund sechs Monaten
– vorzeitig kündigen.
Aus Gründen der Rechtssicherheit
und zur Vermeidung von
Streitigkeiten ist zu empfehlen,
bei dem Formerfordernis nicht
zwischen wesentlichen und unwesentlichen
Abreden zu unterscheiden.
Grundsätzlich sollte
daher bei allen mietvertraglichen
Vereinbarungen die Form beachtet
werden.
HUG 10/12 Dr. H.-H. Gather
Der Fall: Ein Eigentümer
im Raum Hamburg investierte
gut 100.000 Euro, um eine
Wohnung zu renovieren. Unter
anderem ließ er ein Nussbaum-
Parkett verlegen sowie Küche
und Sanitäreinrichtungen erneuern.
Er habe sich von den
aufwändigen Arbeiten versprochen,
eine spürbar höhere Miete
erzielen zu können. Das gelang
ihm jedoch nicht, weswe-
HUG 10/12 LBS
(Finanzgericht Hamburg, Aktenzeichen
1 K 14/10)
Das Urteil: Das zuständige
Finanzgericht hinterfragte besonders
genau, wie es denn um
die geplante Vermietung bestellt
gewesen sei. Der Eigentümer
legte dar, er habe ein entsprechendes
Hinweisschild im
Vorgarten angebracht, einen
möglichen Mieter durch die
Wohnung geführt und einen
Makler beauftragt. Das reichte
den Finanzrichtern als Nachweis
aus. Das Argument des Fiskus,
er habe nicht alles Zumutbare
getan, könne man nicht
nachvollziehen.
Normalerweise verbietet sich
die volle steuerliche Absetzbarkeit
von Renovierungsmaßnahmen
in der selbst genutzten
Eigentumswohnung. Wer sein
Heim verschönert, darf nicht
ohne weiteres auf die Unterstützung
der Allgemeinheit hoffen.
Doch es gibt nach Auskunft
des Infodienstes Recht und
Steuern der LBS eine Ausnahme:
Hatte der Eigentümer ursprünglich
vor, das Objekt zu
vermieten, kann er später Werbungskostenabzug
geltend machen,
auch wenn er selbst eingezogen
ist.
gen er die Dreizimmer-Wohnung
schließlich selbst bezog.
Trotzdem machte er gegenüber
dem Fiskus Werbungskosten
geltend. Die Begründung: Zum
entscheidenden Zeitpunkt, bei
der Beauftragung und Durchführung
der Renovierungsarbeiten,
habe er noch eine feste Vermietungsabsicht
besessen. Das
Finanzamt bestritt dies.
Fehler vermeiden: Schriftform gilt für alle wesentlichen Mietvertragsabreden
Fiskus förderte ausnahmsweise Arbeiten in eigener Wohnung
Der Fall: Eine Frau litt seit
vielen Jahren unter einer ausgesprochenen
Empfindlichkeit
gegenüber Elektrosmog. Das
äußerte sich durch Migräneanfälle
und das Auftreten von Tinnitus.
Schon in ihrer alten Mietwohnung
hatte sie Maßnahmen
dagegen ergriffen. Das tat
sie auch, als sie in eine neue Eigentumswohnung
umzog. Sie
investierte rund 17.000 Euro,
um ihr Objekt gegenüber den
Das Urteil: Die Kölner Finanzrichter
stellten sich gegen
den Fiskus und entschieden, die
volle Summe könne steuerlich
geltend gemacht werden. Ein
privat eingereichtes ärztliches
Gutachten und die Stellung -
nahme eines Ingenieurbüros für
Baubiologie reichten hier als Bestätigung
aus. Außerdem beweise
die Abschirmung bereits der
vorherigen Mietwohnung, dass
die Frau offensichtlich unter einer
hartnäckigen Empfindlichkeit
gegenüber Elektrosmog leide.
HUG 10/12 LBS
Teure Renovierung Mieter
Der Fall: Eine Familie litt
offensichtlich unter erheblicher
Platznot innerhalb ihrer Eigentumswohnung.
Anders ist es
kaum zu erklären, dass zum
Übernachten zwei der drei Kinder
in einen Raum im Untergeschoss
der Wohnanlage aus-
Das Urteil: Der Bundesgerichtshof
bemängelte, dass die
Familie nicht die Einwilligung
der Eigentümergemeinschaft
eingeholt habe. Das könne
durch den Kontakt zur Behörde
nicht ausgeglichen werden. In
der schriftlichen Begründung
der Entscheidung hieß es: “Es
entspricht allgemeiner Rechtsprechung
und Literatur, dass
die Nutzung eines in der Teilungserklärung
als Teileigentum
und Hobbyraum ausgewiesenen
Raums zu (nicht nur vorüberge-
HUG 10/12 LBS
henden) Wohnzwecken unzulässig
ist.”
Robustere Naturen bemerken
in der Regel gar nichts davon.
Aber manche Menschen reagieren
sehr stark auf Radio-, Fernseh-
und Mobilfunkwellen. Ihnen
bleibt nichts anderes übrig,
als sich mit aufwändigen Abschirmmaßnahmen
davor zu
schützen. Ein kleiner Trost für
die Betroffenen: Nach Auskunft
des Infodienstes Recht und Steuern
der LBS können die Ausgaben
dafür unter Umständen
steuerlich abgesetzt werden.
(Finanzgericht Köln, Aktenzeichen
10 K 290/11)
Nachbarimmobilien abzuschirmen
und Geräte mit hoher magnetischer
Strahlung durch besser
geeignete Elektrogeräte auszutauschen.
Den Betrag machte
sie in ihrer Steuererklärung als
außergewöhnliche Belastung
geltend. Das zuständige Finanzamt
verweigerte dies, weil die
medizinische Notwendigkeit
der Maßnahmen nicht ausreichend
nachgewiesen sei.
Ein Hobbyraum ist kein
Wohnraum. Daran müssen sich
die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft
unbedingt
halten. Wenn einer von ihnen
die Bestimmungen der Teilungserklärung
grob verletzt
und zum Beispiel Familienmitglieder
dauerhaft in dem “Hobbyraum”
übernachten lässt,
kann ihm das nach Information
des Infodienstes Recht und
Steuern der LBS untersagt werden.
(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen
V ZA 1/11)
quartiert wurden. Dieser Raum
war eigentlich als Teileigentum
und Hobbyraum der Familie
ausgewiesen. Als die neue Art
der Nutzung bekannt wurde,
forderte die Gemeinschaft die
Eltern auf, dies abzustellen.
Doch sie waren nicht dazu bereit
und verwiesen darauf, dass
sie immerhin eine behördliche
Genehmigung dafür erhalten
hätten. Gestört werde dadurch
ohnehin niemand nachhaltig.
Finanzgericht erkannte
Abschirm maßnahmen steuerlich an
Wohnungseigentümer bekam Ärger mit den Nachbarn
Gefürchteter Elektrosmog
Schlafen im Hobbyraum?
RECHT + STEUER Informationen zur Zeitung „Haus und Grund“ 10/2012
RECHT + STEUER Informationen zur Zeitung „Haus und Grund“ 10/2012
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