Ausgabe 10/12, PDF, 7.9 MB - Haus und Grund Düsseldorf

Nr. 10 / Oktober 2012 Haus und Grund Jahrgang 110
Aktuelle Rechtsprechung
Zahlungsverzug nach Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen
– bei Nichtzahlung der Mieterhöhung Kündigung
Zahlt der Mieter die vom Vermieter er -
höhten Betriebskostenvorauszahlungen
nicht, kann ihm bei entsprechendem
Zahlungsrückstand fristlos gekündigt
werden. Eine auf Zahlungsverzug ge -
stützte fristlose Kündigung scheitert nicht
daran, dass der Vermieter den Mieter
nicht vor Ausspruch der Kün di gung auf
Zahlung der erhöhten Be triebskosten verklagt
hat.
Der Fall:
Die Klägerin ist Mieterin einer Woh -
nung der Beklagten. Die Grundmiete be -
trug zunächst € 331,91 zzgl. Betriebs -
kos tenvorauszahlungen von € 56,55 und
Vorauszahlungen auf Heiz- und Warm -
was serkosten von € 26,53. Letzt ge nan nte
wurden in den folgenden Jahren mehrfach
erhöht. Ab November 2003 zahlte
die Klägerin die Erhöhungs beträge und
Teile der Grundmiete nicht. Die Beklagten
kündigten wegen der im Zeitraum No -
vember 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen
Rückstände das Mietverhältnis
fristlos. Ein Kündigungs grund war allerdings
nur dann gegeben, wenn man die
Erhöhungsbeträge der Betriebskosten -
vorauszahlung berück sichtigte. Die
Klägerin hat die Beklagten auf Zahlung
von Schadenersatz wegen mehrerer
Mängel in Anspruch genommen. Die
Beklagten haben im Wege der Widerklage
u.a. die Zahlung von Miet rückständen
und Räumung und Heraus gabe der
Wohnung verlangt. In beiden Instanzen ist
die Klage abgewiesen worden. Der
Widerklage ist weitgehend statt gegeben
worden. Insbesondere ist die Klägerin zur
Räumung und Heraus gabe der Wohnung
verurteilt worden. Zur Begründung hat
das Landgericht aus geführt, dass die
Kündigung nicht des halb ausgeschlossen
sei, weil sich der Mietrückstand teilweise
aus Mieter höhungen wegen der An pas -
sung von Betriebskostenvoraus zah -
lungen errechne. Mit der vom BGH hinsichtlich
der Verurteilung zur Räumung
zugelassenen Revision verfolgte die
Klägerin ihr Wider klageabweisungs be -
gehren weiter.
Das Urteil:
Der 8. Senat des BGH wies mit seinem
Urteil vom 18.07.2012, Az.: VIII ZR 1/11,
die Revision zurück. Die Kün digung eines
Wohnraummietverhältnis ses durch den
Vermieter wegen eines Zahlungsrück -
stands mit Beträgen, um die der Ver -
mieter die Betriebskosten voraus zah -
lungen gem. § 560 Abs. 4 BGB einseitig
erhöht hat, setze nicht voraus, dass der
Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage
in Anspruch genommen und rechtskräftig
zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt
worden ist. Ein solches Erfordernis
ergebe sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3
BGB noch aus einem schutzwürdigen
Interesse des Mieters. Die Interessen des
Mieters würden es nicht gebieten, den
Schutz bereich des § 569 Abs. 3 Nr. 3
BGB da hin gehend auszuweiten, dass der
Ver mieter vor Erhebung einer Zahlungs -
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kla ge nicht kündigen könne. Dem stehe
schon der Ausnahmecharakter dieser
Vorschrift entgegen, die für eine restriktive
Handhabung spreche. Der Mieter sei
dadurch geschützt, dass im Rahmen des
Kündigungsprozesses geprüft werden
müs se, ob der Vermieter gem. § 560
Abs. 4 BGB bei den Vorauszahlungen
eine Anpassung auf die verlangte Höhe
vornehmen durfte. Die Anpassung der
Vorauszahlungen sei nur insoweit begründet,
als sie auf einer auch inhaltlich korrekten
Abrechnung beruhe. Der Mieter
könne durch Einsicht in die Abrech -
nungsunterlagen nachprüfen, ob die An -
passung gem. § 560 Abs. 4 BGB gerechtfertigt
sei oder nicht und welches Pro -
zessrisiko er eingehe, wenn er nicht zah -
le. Sollte ihm der Vermieter die Ein sicht
nicht ermöglichen, könne der Mieter ein
Zurückbehaltungsrecht geltend machen.
In diesem Fall sei eine auf Zahlungs -
verzug gestützte Kündigung ausgeschlossen.
Allerdings müsse das Zurück -
behaltungsrecht vor dem Aus spruch der
Kündigung erhoben werden.
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Benötigung der Mietwohnung für
berufliche Zwecke als Kündigungs -
grund des Vermieters
In einem zweiten Urteil vom
26.09.2012, Az.: VIII ZR 330/11, hat sich
der Bundesgerichtshof mit der Fra ge
befasst, ob die Absicht des Ver mieters,
die Mietwohnung zu rein beruflichen
Zwecken zu nutzen, ein berechtigtes
Interesse an der Beendigung des Miet -
verhältnisses darstellen kann.
Der Fall:
Die Beklagten sind Mieter einer Woh -
nung des Klägers in Berlin. Mit Schrei ben
vom 02. November 2009 kündigte der
Kläger das Mietverhältnis zum 30. April
2010 und begründete dies da mit, dass
seine Ehefrau beabsichtige, ihre Anwalts -
kanzlei nach Berlin in die von den Be -
klagten gemietete Wohnung zu verlegen.
Die Beklagten widersprachen der Kün -
digung und machten Härtegründe geltend.
Das Urteil:
Das Amtsgericht hat die Räu mungs -
klage des Klägers abgewiesen. Die hiergegen
gerichtete Berufung des Klägers
hat das Landgericht zurückgewiesen.
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Die vom Bundesgerichtshof zugelassene
Revision des Klägers hatte Erfolg.
Der unter anderem für das Wohn raum -
mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofs hat entschieden,
dass auch dann, wenn der Vermieter die
vermietete Wohnung ausschließlich für
seine berufliche Tätigkeit oder die eines
Familienangehörigen nutzen will, ein
berechtigtes Interesse an der Beendigung
des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 1
BGB* vorliegen kann. Die ses ist aufgrund
der verfassungsrechtlich geschützten
Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten
als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* gesetzlich
geregelte Eigenbedarf des Vermieters
zu Wohn zwecken. Das gilt umso mehr,
wenn sich – wie hier nach dem Vortrag
des Klägers revisionsrechtlich zu unterstellen
ist – die selbst genutzte Wohnung
des Vermieters und die vermietete Woh -
nung in demselben Haus befinden.
Der Bundesgerichtshof hat die Sache
an das Berufungsgericht zurückverwiesen,
da dieses zu den für die Beurteilung
der Wirksamkeit der Kündigung maßgeblichen
Umständen keine Fest stel lungen
getroffen und nicht geprüft hat, ob Här -
tegründe nach § 574 BGB** vorliegen.
*§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des
Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen,
wenn er ein berechtigtes Interesse an
der Beendigung des Mietverhältnis ses
hat. …
(2) Ein berechtigtes Interesse des Ver -
mieters an der Beendigung des Miet -
verhältnisses liegt insbesondere vor,
wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflich -
ten schuldhaft nicht unerheblich verletzt
hat,
2. der Vermieter die Räume als Woh nung
für sich, seine Familienan gehörigen
oder Angehörige seines Haushalts
benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung
des Mietverhältnisses an einer angemessenen
wirtschaftlichen Verwer tung
des Grundstücks gehindert und da -
durch erhebliche Nachteile erleiden
würde; …
**§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters
gegen die Kündigung
(1) Der Mieter kann der Kün digung
des Vermieters widersprechen und von
ihm die Fortsetzung des Mietver hält nisses
verlangen, wenn die Beendigung des Miet -
verhältnisses für den Mieter, seine Familie
oder einen anderen An ge hörigen seines
Haushalts eine Härte bedeuten würde, die
auch unter Würdi gung der berechtigten In -
te ressen des Ver mieters nicht zu rechtfertigen
ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt,
der den Vermieter zur außerordentlichen
fristlosen Kündi gung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn
angemessener Ersatzwohnraum zu
zumutbaren Bedingungen nicht be schafft
werden kann.
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Rechtsprechung kurz gefasst
Zahlungsverzug
Zahlt der Mieter erhöhte Betriebs kos -
tenvorauszahlungen nicht, braucht der
Vermieter vor einer fristlosen Kün digung
den Mieter nicht auf Zahlung der erhöhten
Betriebskosten zu verklagen.
(BGH, Urteil vom 18.07.2012, Az.:
VIII ZR 1/11).
Minderungsirrtum
Der eine Kündigung begründende
Zahlungsverzug entfällt nicht mangels
Verschuldens, wenn der Mieter bei An -
wendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte
erkennen können, dass die tatsächlichen
Voraussetzungen des Min derungsrechts
nicht bestehen.
(BGH, Urteil vom 11.07.2012, Az.:
VIII ZR 138/11).
Tierische Vollstreckung
Befinden sich Tiere auf dem zu räumenden
Grundstück, muss der Ge -
richts vollzieher diese wegbringen und
möglicherweise auch unterbringen,
selbst wenn dadurch hohe Kosten ent -
stehen.
(BGH, Beschluss vom 04.04.2012,
Az.: I ZB 19/11).
Modernisierungsverhinderung
Ein Mieter kann sich gegen eine Be -
sitzstörende Maßnahme des Ver mieters
(hier vorliegend Modernisie rungs maß -
nahme außerhalb der ge mieteten Woh -
nung) zumindest so lange mit einer
einstweiligen Ver fü gung wehren, bis die
Maßnahme ordnungsgemäß gem. § 554
Abs. 3 S. 1 BGB ihm gegenüber
angekün digt ist, es sei denn, die Ankün -
di gung ist ausnahmsweise entbehrlich,
weil die Maßnahme entweder nur mit
unerheblichen Einwirkungen auf die vermietete
Sache verbunden ist oder gar
nur der Erhaltung der Mietsache dient.
(LG Berlin, Beschluss vom
12.03.2012, Az.: 63 T 29/12).
Teilbetriebskostenabrechnung
§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB steht einer
Nachforderung von Betriebskosten (hier
Grundsteuer) nicht entgegen, wenn de -
ren Geltendmachung innerhalb der re -
gel mäßigen Verjährungs frist von drei
Jah ren erfolgt.
(LG Berlin, Urteil vom 14.05.2012,
Az.: 67 S 344/11).
Blumenkasten
Der Vermieter kann die Anbringung
eines Blumenkastens auf der Außen seite
des Balkons untersagen, wenn dafür
vernünftige Gründe bestehen. Diese liegen
in ihrer, den Mietern oder der All ge -
meinheit gegenüber bestehenden Ver -
kehrs sicherungspflicht. An ders, als bei
der Benutzung von Fensterbänken oder
von Balkon brüstungen, auf denen Bal -
konkästen, Blumenkübel oder Blumen -
töpfe selbst abgestellt werden können,
stellt das Aufhängen von Balkon käs ten
in Halterungen außerhalb der Balkon -
IMMOBILIENANZEIGEN:
Bitte geben Sie bei der Kontaktaufnahme mit Haus und Grund Düsseldorf immer die Nummer des Inserats an (z.B. „M1“ oder „VM1“).
Informations- und Verlagsgesellschaft mbH
Oststr. 162
40210 Düsseldorf
Tel.: 0211-1690591 Fax: 0211-1710371
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30 Zeichen je Zeile inkl. Leerzeichen,
brüstung eine potenziell nicht unerheblich
größere Verkehrsge fähr dung dar.
(LG Berlin, Urteil vom 03.07.2012,
Az.: 65 S 40/12).
Mietsicherheit
Der Vermieter kann ohne ausdrückliche
anderweitige Vereinbarung mit For -
derungen, die nicht aus dem Miet ver häl -
t nis stammen, gegenüber dem An spruch
des Mieters auf Kautions rück zahlung
auch dann nicht aufrechnen, wenn die
Kaution am Ende des Miet ver hältnisses
nicht für Forderungen des Ver mieters
aus dem Mietverhältnis be nötigt wird.
(BGH, Urteil vom 11.07.2012, Az.:
VIII ZR 36/12).
WOHNUNGSEIGENTUM
Tagesmuttertätigkeit
Die Unterlassung einer Tagesmut ter -
tätigkeit in einer vermieteten Eigen tums -
wohnung kann von dem vermieteten
Wohnungseigentümer jedenfalls dann
verlangt werden, solange diese Nut -
zungsart durch bestandskräftigen Eigen -
tümerbeschluss untersagt worden ist.
Wohnungseigentümern bleibt es unbelassen,
einen Antrag auf Zu stimmung zur
Nutzung einer Woh nung zum Betrieb
einer entgeltlichen Tagespflegestätte für
Kleinkinder zu stellen, über den dann
unter Be ach tung der Wertung des § 22
Abs. 1 a BImSchV (zumutbarer Kinder -
lärm) abgestimmt werden muss.
(BGH, Urteil vom 13.07.2012, Az.:
V ZR 204/11)
Verwalterbestellung
Bei der Bestellung des Verwalters
haben die Wohnungseigentümer, wie bei
der Abberufung, einen Beur tei lungs -
spiel raum. Zum Verwalter einer WEG
darf unabhängig von der Rechtsform nur
bestellt werden, wer über ausreichende
finanzielle Mittel verfügt und ausreichende
Sicherheit im Haftungsfall bietet. Be -
steht bei objektiver Betrachtung Anlass,
die Bonität des in Aussicht genommenen
Verwalters zu prüfen, müssen die
Wohnungseigentümer die Bestellung
zurückstellen, bis sie Unterlagen oder
andere Erkenntnisse haben, die eine entsprechende
Entscheidung erlauben.
(BGH, Urteil vom 22.06.2012, Az.:
V ZR 190/11)
Protokollerfordernisse
Macht die Teilungserklärung die Gül -
tigkeit von Eigentümerbeschlüssen von
der Unterzeichnung des Protokolls
durch zwei Wohnungseigentümer ab -
hängig, so muss das Protokoll von zwei
verschiedenen natürlichen Personen
unterzeichnet werden, die entweder
selbst Wohnungseigentümer sind oder
für sich oder für andere Wohnungs -
eigentümer handeln.
(BGH, Urteil vom 30.03.2012, Az.:
V ZR 178/11)
HUG 10/12 U. Mecke
Abs.: ............................................... ..........................................................
Vorname Name
.............................................. ...........................................................
Straße PLZ/Ort
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