SWD Städt. Wohnungsgesellschaft Düsseldorf AG - Stadt Düsseldorf

SWD STÄDT. WOHNUNGSGESELLSCHAFT DÜSSELDORF AG
Witzelstr. 54/56
40225 Düsseldorf
Telefon: 0211/ 89 04 - 0
Telefax: 0211/ 89 04 - 132
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E-Mail: info@swd-duesseldorf.de
BETEILIGUNGSVERHÄLTNISSE
gezeichnetes Kapital 9.984.000 EUR
Landeshauptstadt Düsseldorf
Beteiligungsbericht 2008
Landeshauptstadt Düsseldorf 7.389.200 EUR 74,01 %
Stadtsparkasse Düsseldorf 2.594.800 EUR 25,99 %
GESELLSCHAFTSZWECK
Zweck der Gesellschaft ist vorrangig eine sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung der breiten
Schichten der Bevölkerung.
Die Gesellschaft errichtet, betreut, bewirtschaftet und verwaltet Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen. Sie
kann außerdem alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden
Aufgaben übernehmen, Grundstücke erwerben, belasten und veräußern sowie Erbbaurechte ausgeben. Sie kann
Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden und Gewerbebauten, soziale, wirtschaftliche und kulturelle
Einrichtungen und Dienstleistungen bereitstellen. Die Gesellschaft ist berechtigt, Tochterunternehmen zu
errichten, andere Unternehmen zu erwerben oder sich an solchen zu beteiligen.
Die Gesellschaft darf auch sonstige Geschäfte betreiben, sofern diese dem Gesellschaftszweck (mittelbar und
unmittelbar) dienlich sind.
Die Preisbildung für die Überlassung von Mietwohnungen und die Veräußerung von Wohnungsbauten soll
angemessen sein, d.h. eine Kostendeckung einschließlich angemessener Verzinsung des Eigenkapitals sowie
die Bildung ausreichender Rücklagen unter Berücksichtigung einer Gesamtrentabilität des Unternehmens
ermöglichen.
SWD Städt. Wohnungsgesellschaft Düsseldorf AG 273

Landeshauptstadt Düsseldorf
Beteiligungsbericht 2008
ORGANE DER GESELLSCHAFT
Zusammensetzung
des Aufsichtsrates
a) Städtische Aufsichtsratsmitglieder
5 städt.
Vertreter
Ratsherr Hans-Jochem Witzke Vorsitzender
Herr Günter Pruchniewski stv. Vorsitzender
Stadtdirektor Helmut Rattenhuber
Ratsfrau Antonia Frey
Ratsherr Klaus Mauersberger
b) Vorstand
Dipl.-Ing. Jürgen Heddergott
c) Hauptversammlung
274
3 ArbN
Vertreter
1 Vertreter
SSK
Düsseldorf
Städtischer Kapitalvertreter ist der Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Düsseldorf oder ein von ihm
benannter Vertreter.
SWD Städt. Wohnungsgesellschaft Düsseldorf AG

Aktiva
Landeshauptstadt Düsseldorf
Beteiligungsbericht 2008
Veränderung
2008 ´08 -´07 2007 2006
TEUR TEUR TEUR TEUR
A. Anlagevermögen 77.576 -189 77.765 78.081
Immaterielle Vermögensgegenstände 405 114 291 104
Sachanlagen 77.129 -296 77.425 77.918
Finanzanlagen 42 -6 48 60
B. Umlaufvermögen 24.109 547 23.562 24.826
Vorräte 12.645 1.232 11.413 10.830
Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
1.285 508 777 753
Schecks / Bankguthaben 10.178 -1.194 11.372 13.242
C. Rechnungsabgrenzungsposten 500 153 347 298
Bilanzsumme 102.185 512 101.673 103.205
Passiva
Veränderung
2008 ´08 -´07 2007 2006
TEUR TEUR TEUR TEUR
A. Eigenkapital 28.301 -320 28.621 28.579
Gezeichnetes Kapital 9.984 0 9.984 9.984
Kapitalrücklage 12.031 0 12.031 12.031
Gewinnrücklage 5.581 37 5.544 5.488
Bilanzgewinn 705 -357 1.062 1.076
B. Rückstellungen 1.237 -32 1.269 2.148
C. Verbindlichkeiten 72.492 916 71.576 72.246
D. Rechnungsabgrenzungsposten 155 -52 207 232
Bilanzsumme 102.185 512 101.673 103.205
SWD Städt. Wohnungsgesellschaft Düsseldorf AG 275

Landeshauptstadt Düsseldorf
Beteiligungsbericht 2008
Gewinn- und Verlustrechnung
Veränderung
2008 ´08 -´07 2007 2006
TEUR TEUR TEUR TEUR
1. Umsatzerlöse 42.226 530 41.696 41.328
2. Bestandserhöhung/-minderung 1.204 598 606 -717
3. sonstige betriebliche Erträge 447 -591 1.038 1.025
43.877 537 43.340 41.636
4. Materialaufwand 33.881 638 33.243 30.330
5. Personalaufwand 3.318 280 3.038 3.232
6. Abschreibungen 1.968 84 1.884 2.236
7. sonstige betriebliche Aufwendungen 2.140 -74 2.214 2.693
8. Erträge aus anderen Wertpapieren und
Ausleihungen des Finanzanlagevermögens
2 0 2 2
9. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 415 22 393 261
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 1.219 -73 1.292 1.287
11. Ergebnis der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit
1.769 -295 2.064 2.121
12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 1.025 80 945 986
13. sonstige Steuern 1 -1 2 2
14. Jahresüberschuss/-fehlbetrag 742 -376 1.118 1.133
15. Einstellung in andere Gewinnrücklagen 37 -19 56 57
16. Bilanzgewinn 705 -357 1.062 1.076
276
SWD Städt. Wohnungsgesellschaft Düsseldorf AG

LAGEBERICHT 2008
1. Geschäfts- und Rahmenbedingungen
Landeshauptstadt Düsseldorf
Beteiligungsbericht 2008
1.1 Wirtschaftliche Entwicklung und die Lage auf dem Düsseldorfer Wohnungsmarkt
Die SWD Städt. Wohnungsgesellschaft Düsseldorf AG ist zum Zweck gegründet worden, vorrangig zu einer sicheren und
sozial verantwortbaren Wohnungsversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung beizutragen. Die Preisbildung für die
Überlassung von Mietwohnungen soll eine Gesamtrentabilität des Unternehmens ermöglichen.
Als Geschäftsfelder werden derzeit die Bewirtschaftung des eigenen und des von der Stadt Düsseldorf angepachteten
Wohnungsbestandes sowie wieder verstärkt der Wohnungsneubau für den Eigenbestand betrieben. Daneben werden im
Rahmen von Geschäftsbesorgungsverträgen Fremdbestände verwaltet.
Die Gesellschaft verwaltet zurzeit 7.603 von der Stadt Düsseldorf gepachtete, 1.055 im Eigenbestand sowie 318 im
Fremdbestand befindliche Wohnungen, die weitgehend in Düsseldorf liegen.
Der Düsseldorfer Wohnungsmarkt gehört mit Köln und Bonn zur sog. Rheinschiene mit nahezu ausgeglichenen
Wohnungsmärkten und einem stabilen Nachfrageverhalten. Strukturelle Vermietungsprobleme sind in diesen Lagen derzeit
nicht zu erkennen.
Die Einwohnerzahl in Düsseldorf stieg wiederum leicht an. Zum 31.12.2007 lebten im Stadtgebiet 585.054 Bewohner im
Stadtgebiet, zum 31.12.2008 waren es bereits 586.850 – somit eine Steigerung um 0,3 %.
Die Stadt Düsseldorf hat zur Unterstützung ihres Stadtentwicklungskonzeptes Düsseldorf 2020+ die InWIS Forschung &
Beratung GmbH aus Bochum beauftragt, eine Expertise ‚Wohnen’ zu erstellen. Bei deren Wohnungsbedarfsprognose zum
Jahre 2020 kommt die InWIS in ihrer Hauptvariante zum Ergebnis, dass bis dahin rd. 28.000 Wohnungen neu errichtet
werden müssten. Bei Fortschreibung der derzeitigen Fertigstellungen würde lediglich eine Anzahl von etwa 15.000
Wohnungen erreicht. Hieraus ergäbe sich ein Nachfrageüberhang von ca. 13.000 Wohnungen im Jahre 2020. Auch das
Pestel-Institut kommt in einer im März 2009 veröffentlichten Studie zu dem Ergebnis, dass bis zum Jahre 2025 bundesweit
ein Neubaubedarf an ca. 400.000 Wohnungen bestünde, dem eine Bautätigkeit von weniger als 200.000 Wohnungen
gegenüber stände. Lt. Pestel-Institut ist die neue Wohnungsknappheit bereits in nahezu allen Großstädten spürbar und werde
die regional bestehenden Wohnungsknappheiten verschärfen bzw. in gegenwärtig ausgeglichenen Märkten neue
Knappheiten entstehen lassen. Entsprechend dieser Studie ist in der Rheinschiene mit einem erheblichen Wohnungsbedarf
bis zum Jahre 2025 zu rechnen.
Die InWIS kommt in ihrer Studie u. a. zu der Schlussfolgerung, dass in Bezug auf die Haushaltsentwicklung der Trend zu
Kleinhaushalten weiter anhalten wird – Wachstum bei Singles und älteren Haushalten – und Familienhaushalte weiter auf
dem Rückzug sein werden. Der stärkste Nachfrageanstieg wird vor dem Hintergrund des demographischen Wandels für das
Geschosswohnungssegment erwartet. Durch einen erheblichen Rückgang der geförderten Wohnungsbestände durch Auslauf
der Bindungsfristen werde die Versorgung der einkommensschwachen Haushalte mit adäquatem Wohnraum zu einer
wichtigen sozialpolitischen Aufgabe der Kommune.
Vor dem vorgenannten Hintergrund halten wir an unserer eingangs getätigten Aussage, dass wir den Düsseldorfer
Wohnungsmarkt im Jahr 2008 nahezu ausgeglichen einschätzen, fest. Dies stellt sich auch in unserer Leerstandsquote dar,
die einen strukturellen Leerstand mit Vermietungsproblemen lediglich in Höhe von 0,12 % ausweist. Die absolute
Leerstandsquote in Höhe von 3,42 % ist für den Düsseldorfer Wohnungsmarkt nicht charakteristisch und beruht weitgehend
auf den zum Abriss und Verkauf bestimmten Objekten mit gewolltem Leerstand, da diese Objekte freigezogen werden sollen.
Beabsichtigt ist, diese Objekte in den Eigenbestand zu übernehmen, abzureißen und durch Wohnungsneubau zu ersetzen.
Neben einer geringen Leerstandsquote können wir in den letzten Jahren zurückgehende Forderungsverluste verzeichnen. Wir
führen dies auf das konsequente Forderungsmanagement unserer Gesellschaft u. a. auch in Zusammenarbeit mit der Stadt
Düsseldorf – hier der Fachstelle für Wohnungsnotfälle und der ARGE – zurück. Wir haben im Jahre 2008 zwei weitere
Mieterbüros eingerichtet, bei denen Mietschuldner vor Ort beraten werden.
Die im Jahr 2008 zu verzeichnende allgemeine Wirtschafts- und Finanzkrise hat bisher keine direkten Auswirkungen auf
unser Unternehmen. Falls jedoch – wie erwartet – im Jahre 2010 die Arbeitslosenzahl deutlich ansteigt, werden eventuell
wieder höhere offene Forderungen zu erwarten sein. Wir werden dieser zu erwartenden Entwicklung mit der Beobachtung
SWD Städt. Wohnungsgesellschaft Düsseldorf AG 277

Landeshauptstadt Düsseldorf
Beteiligungsbericht 2008
unserer offenen Forderungen und der weiteren Intensivierung des Forderungsmanagements entgegentreten.
Als eine der ersten Maßnahmen aus den Empfehlungen des Stadtentwicklungskonzeptes sind für zwei Musterquartiere
Zielvereinbarungen zur integrierten Quartiersentwicklung zwischen den betroffenen Wohnungsgesellschaften und der Stadt
Düsseldorf abgeschlossen worden. In beiden Quartieren ist die SWD mit ca. 600 Wohnungen überproportional vertreten. Bei
den zu bearbeitenden Musterquartieren handelt es sich um das Schwietzke-Gelände mit dem anschließenden Wohngebiet in
Mörsenbroich (Siedlung Säckinger Straße) und dem Wohnquartier Wersten Süd-Ost. Ziel dieser integrierten
Quartiersentwicklung ist, mit allen Beteiligten zur Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität durch integriertes Handeln
beizutragen.
Die SWD wird sich in diesen Prozess aktiv einbringen, da sie in beiden Quartieren der größte Wohnungsanbieter ist. Wir
erhoffen uns aus dieser integrierten Handlungsweise eine deutliche Verbesserung der Wohnzufriedenheit in den beiden
Quartieren. Des Weiteren sehen wir in diesen Projekten eine Absicherung unserer Investitionen in den Bestand, die wir in den
nächsten Jahren in diesen Quartieren vornehmen wollen.
Das Hamburger Forschungsunternehmen F & B veröffentlichte 2008 Ergebnisse aus der Untersuchung von nahezu 500
Mietspiegeln in Deutschland. Düsseldorf verzeichnet bei dieser Untersuchung ein hohes Mietniveau mit 7,45 EUR/m²/Monat
netto Kaltmiete. Höhere Mieten werden demnach lediglich in sechs anderen Städten gefordert.
Die SWD liegt mit ihrer durchschnittlichen Nettokaltmiete in Höhe von 5,08 EUR/m²/Monat deutlich unter diesem Mietniveau.
Dies zeigt zum einen, dass wir hier noch ein Mieterhöhungspotenzial haben und zum anderen, dass wir mit einem derzeitigen
Bestand von 27,1 % öffentlich geförderten Wohnungen unserer satzungsgemäßen Aufgabe nachkommen.
Um unsere Mieter bei der Gestaltung der Miete nicht zu überfordern, werden wir die Betriebskosten zwingend im Auge
behalten müssen. Letztendlich ist für den Mieter die Gesamtmiete ausschlaggebend. Unsere Bemühungen zur Senkung der
Betriebs- und Heizkosten werden wir zukünftig weiter intensivieren. Im Bereich der Abfallbeseitigungsgebühren sind über
verschiedene Maßnahmen bereits erhebliche Reduzierungen erreicht worden.
Wir haben im Jahre 2008 unsere Portfolioanalyse um die Ergebnisse aus den Energieausweisen erweitert. Hierdurch können
wir nach einer Prioritätenliste die Wohngebäude bearbeiten, die den höchsten Energieverbrauch aufweisen. Unsere
Aufwendungen für energetische Modernisierungen werden weiterhin auf einem sehr hohen Niveau verbleiben und in den
nächsten Jahren verstärkt werden.
1.2 Hausbewirtschaftung
Wir bewirtschafteten im Geschäftsjahr 2008:
Wohnungen Gewerbliche Einheiten Garagen / Stellplätze
31.12.2008 31.12.2007 31.12.2008 31.12.2007 31.12.2008 31.12.2007
Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl
Eigenbestand 1.055 1.055 14 14 628 645
Pachtbestand 7.603 7.497 166 161 1.195 1.077
Verwalteter Bestand 318 319 182 181 39 41
Gesamt 8.976 8.871 362 356 1.862 1.763
Wohnfläche Nutzfläche
m² m² m² m²
Eigenbestand 72.736 72.736 3.334 3.381
Pachtbestand 441.591 430.953 13.474 13.026
Verwalteter Bestand 19.580 19.753 16.713 16.754
Gesamt 533.907 523.442 33.521 33.161
278
SWD Städt. Wohnungsgesellschaft Düsseldorf AG

Bestandserhalt und -pflege
Landeshauptstadt Düsseldorf
Beteiligungsbericht 2008
Folgende Instandsetzungsmaßnahmen und Modernisierungen wurden im Jahre 2008 fertig gestellt bzw. begonnen:
Diepenstraße 12 – 20:
Die im Jahre 2007 bereits begonnenen Maßnahmen wurden Anfang 2008 endgültig fertig gestellt. Diese Wohnungen
erhielten erstmalig eine Zentralheizung, die durch einen Gasbrennwertkessel mit Brauchwassererwärmung versorgt wird. Die
Fenster wurden ausgetauscht und durch moderne Kunststofffenster mit Wärmeschutzverglasung ersetzt. Die Fassaden, der
Dachboden und die Kellerdecke erhielten Wärmedämmung. Mit den vorgenommenen Maßnahmen erreicht das Haus das
Neubauniveau der derzeitigen Energieeinsparverordnung.
Sonnenstraße 60 – 62:
Hier wurden die Balkonanlagen erneuert.
Knechtstedenstraße 47 – 51:
An diesen Häusern wurden die Balkongeländer erneuert und die Balkone instand gesetzt.
Selikumstraße 4 – 8 und 9 – 13:
Erneuerung der Balkonanlagen.
Schmiedestraße 20 – 30:
Die Häuser wurden mit einem Fassadenvollwärmeschutz versehen. Daneben wurden die Außenanlagen, Vordächer und
Briefkastenanlagen erneuert.
Säckinger Straße 10 – 38:
Hier wurde mit dem ersten Bauabschnitt der Großmodernisierung im Bereich Mörsenbroich begonnen. An dem o. g.
Häuserblock wurde eine Wärmedämmung der Fassaden, der Dachböden und der Kellerdecken vorgenommen, alte
Fensteranlagen wurden ausgetauscht und Balkontüren erstmalig eingebaut. Daneben erfolgte der erstmalige Anbau von
Balkonen.
Weiterhin haben wir – wie den letzten Jahren begonnen – die Sanierung unserer Entwässerungsgrundleitungen in
Grundwasserschutzgebieten weitergeführt. Die mit dem Umweltamt abgestimmte Prioritätenliste konnte in 2008 abgearbeitet
werden. Die verbliebenen Objekte in Grundwasserschutzzonen werden wir in den nächsten Jahren sanieren.
Neben den vorgenannten größeren Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten für unsere Wohngebäude haben wir im
Wirtschaftsjahr 2008 auch weiterhin umfassend unsere Wohnungen und Gebäude instand gehalten.
Für die Bestandserhaltung (Instandhaltung, -setzung, Modernisierung von Leerwohnungen bei Mieterwechsel) wurden
einschließlich der größeren Maßnahmen rd. 10,5 Mio. EUR verausgabt. Im Vorjahr wurden hierfür 10,1 Mio. EUR aufgewandt.
Der unverändert hohe Aufwand von 20,32 EUR/m²/Jahr zeigt, dass wir den Wohnungsbestand permanent instand setzen und
durch Modernisierungen weiter verbessern.
Neubaumaßnahmen
Im Jahre 2008 wurde das Bauvorhaben Theodor-Mommsen-Straße 4 in Düsseldorf-Golzheim begonnen. Wir errichten dort 10
2-Zimmer-Wohnungen in der Größe von ca. jeweils 70 m² und 24 Tiefgaragenstellplätze. 14 Stellplätze werden als
Quartiersgarage mit einer Unterstützung der Stadt Düsseldorf errichtet. Sämtliche Wohnungen sind barrierefrei, und das Haus
verfügt über einen Aufzug. Die Wohnungen sollen an Mitglieder einer Seniorengruppe zum Thema ‚Wohnen in Gemeinschaft’
vermietet werden. Die Gruppenfindung ist derzeit noch im Gange. Mit der Fertigstellung des Objektes wird im Oktober 2009
gerechnet.
Neben diesem Projekt wurde ein Grundstück in Düsseldorf-Itter, Im Besental, von der Stadt Düsseldorf erworben. Für dieses
Projekt mit 143-Zimmer-Wohnungen in der Größe zwischen 70 und 110 m² nebst einer Tiefgarage soll im August 2009 mit
den Bauarbeiten begonnen werden. Der Bauantrag für dieses Projekt wurde Ende 2008 eingereicht.
SWD Städt. Wohnungsgesellschaft Düsseldorf AG 279

Landeshauptstadt Düsseldorf
Beteiligungsbericht 2008
Für das Projekt Langenfelder Straße 5 – 15 wurde ebenfalls der Bauantrag im Jahre 2008 eingereicht. Hier konnten mit zwei
privaten Pflegediensten Mietvorverträge für das komplette Gebäude geschlossen werden. Beabsichtigt ist hier, 28
Gruppenwohnplätze in 7 Gruppenwohnungen und 13 Kleinwohnungen für Behinderte zu errichten. Die Häuser werden mit
drei Aufzügen ausgestattet. Sämtliche Räume sind barrierefrei und die Gruppenwohnungen zusätzlich behindertengerecht
ausgestattet. Mit dem Bau wurde im Mai 2009 begonnen.
Mit den Planungen für ein weiteres Neubauprojekt an der Krefelder Straße mit 19 Wohnungen und einem Gemeinschaftsraum
wurde im Jahre 2008 begonnen. Beabsichtigt ist hier ebenfalls, 2-Zimmer-Wohnungen für Senioren in Form einer
Wohngruppe Räumlichkeiten anzubieten. Es ist beabsichtigt, dieses Projekt im September 2009 zu beginnen.
2. Geschäftsentwicklung
2.1 Vermögenslage
Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr nur geringfügig verändert. Sie ist um ca. 300 TEUR auf nunmehr ca. 102
Mio. EUR gestiegen.
Nachfolgend wird die Bilanzstruktur nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen dargestellt:
280
Aktiva
Langfristig gebundenes Vermögen
Kurzfristig gebundenes Vermögen
31.12.2008 31.12.2007 Veränderung
TEUR % TEUR % TEUR
77.576
24.609
75,9
24,1
77.764
23.909
Gesamtvermögen 102.185 100,0 101.673 100,0 512
Passiva
Langfristig verfügbare Mittel
Kurz- und mittelfristig
verfügbare Mittel
76.641
25.544
75,0
25,0
76.368
25.305
Gesamtkapital 102.185 100,0 101.673 100,0 512
Langfristig gebundenes Vermögen
Langfristig verfügbare Mittel
77.576
- 76.641
77.764
- 76.368
Unterdeckung 935 1.396 - 461
SWD Städt. Wohnungsgesellschaft Düsseldorf AG
76,5
23,5
75,1
24,9
- 188
700
273
239
- 188
- 273

2.2 Finanzlage
Landeshauptstadt Düsseldorf
Beteiligungsbericht 2008
Die Gesellschaft war im Berichtsjahr 2008 jederzeit zahlungsfähig. Die flüssigen Mittel zum 31.12.2008 betragen
10,18 Mio. EUR – somit ca. 1,2 Mio. EUR weniger als im Vorjahr. Grund hierfür sind im Wesentlichen die um ca.
1,2 Mio. EUR gegenüber dem Vorjahr gestiegenen Vorräte.
Dabei hat sich der Finanzmittelfonds wie folgt entwickelt:
Cash Flow
- aus laufender Geschäftstätigkeit
- für Investitionstätigkeit
- für Finanzierungstätigkeit
Veränderung Finanzmittelfonds
(= Flüssige Mittel)
Finanzmittelfonds am 1.1.
2008 2007 Veränderung
TEUR TEUR TEUR
2.826
- 1.773
- 2.247
- 1.194
11.372
1.656
- 1.554
- 1.972
- 1.870
13.242
1.170
- 219
- 275
EK X 100 x
Bilanzsumme 27,01% 27,11% 26,65% 28,00%
Flüssige Mittel x
Umsatzerlöse p.M. 289% 329% 345% 297%
676
- 1.870
Finanzmittelfonds am 31.12. 10.178 11.372 - 1.194
Sonstige finanzielle Leistungsindikatoren
Kennzahl Definition 2008 2007 2006 2005
Eigenkapitalquote
Liquiditätsreserve
Leerstandsquote
(gesamt)
Leerstandsquote
(struktureller Leerstand)
Fluktuationsquote
Erlösschmälerung
2.3 Ertragslage
Leerwohnungen (LW)
Wohnungen ges. 3,42% 2,93% 3,48% 3,49%
LW > 3 M X 100
Wohnungen ges. 0,12% 0,08% 0,28% 0,36%
Anz. Künd. X 100
Wohnungen ges. 8,71% 9,18% 9,44% 9,37%
Sollmiete, Umlagen,
Übern.BK,HK,MM+Ko.Streub. 986 TEUR 875 TEUR 734 TEUR 832 TEUR
Die Ertragslage war im Wirtschaftsjahr 2008 weiterhin positiv. Trotz der Pachtzahlungen, die erstmals die 10 Mio. EUR-Marke
überschreiten, und höheren Aufwendungen gegenüber dem Ergebnis aus 2007 – insbesondere auch für den Bereich der
Instandhaltung – wird ein Ergebnis vor Steuern von 1.768 TEUR erreicht. Dieses liegt unter dem guten Vorjahresergebnis und
dem Ansatz im Wirtschaftsplan.
Für die Verschlechterung gegenüber dem Wirtschaftsplan um 291 TEUR haben maßgeblich höhere Rückstellungen im
Bereich Personal für nicht genommenen Urlaub und Überstunden, die höhere Pachtzahlung in Höhe von 260 TEUR und um
440 TEUR höhere Aufwendungen im Bereich der Instandhaltung beigetragen. Das Mietsoll konnte im Vergleich zum
Wirtschaftsplan um 631 TEUR bzw. um 883 TEUR gegenüber dem Vorjahr erhöht werden.
Das Ergebnis nach Steuern liegt deutlich unter den Ergebnissen der Vorjahre. Die Auswirkungen der
Unternehmenssteuerreform 2008 führen in unserer Gesellschaft zu einer erheblich höheren Gewerbesteuerbelastung. Durch
die Hinzurechnung des Pachtaufwandes und der Instandhaltungskosten für den Pachtbestand entsteht uns ein um ca.
480 TEUR höherer Gewerbesteueraufwand, der voll ergebniswirksam ist.
SWD Städt. Wohnungsgesellschaft Düsseldorf AG 281

Landeshauptstadt Düsseldorf
Beteiligungsbericht 2008
Die Gesamtertragslage wird aus der nachstehenden Aufstellung deutlich:
- Umsatzerlöse aus der
Hausbewirtschaftung einschl. der
Veränderungen des Bestandes an
unfertigen Leistungen
- Umsatzerlöse aus der Betreuungs­
tätigkeit einschl. der Veränderungen des
2008 2007
Ergebnisauswirkung
TEUR TEUR TEUR
43.238 42.116 1.122
Bestandes an unfertigen Leistungen
192 186 6
- Zinserträge und Erträge aus
Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens 417 395 22
- Sonstige betriebliche Erträge 447 1.038 - 591
Summe Erträge 44.294 43.735 559
- Aufwendungen für bezogene
Lieferungen und Leistungen 33.881 33.243 - 638
- Personalaufwand
3.318 3.038 - 280
- Abschreibungen auf das
Anlagevermögen 1.968 1.884 - 84
- Sonstige betriebliche Aufwendungen 2.140 2.214 74
- Zinsaufwand 1.219 1.292 73
- Steuern 1.026 946 - 80
Summe Aufwendungen 43.552 42.617 - 935
Jahresüberschuss 742 1.118 - 376
3. Nachtragsbericht
Es sind nach dem 31. Dezember 2008 keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die die Ertrags-, Vermögens-
oder Finanzlage materiell beeinflussen könnten.
4. Erklärung nach § 312 Abs. 3 AktG
Die Gesellschaft hat für Rechtsgeschäfte mit Aktionären angemessene Gegenleistungen erhalten. Maßnahmen auf
Veranlassung oder im Interesse der Aktionäre zum Nachteil der Gesellschaft wurden im abgelaufenen Wirtschaftsjahr nicht
getroffen.
5. Finanzierung
Die im Jahre 2007 abgeschlossenen Zins-Swap-Vereinbarungen zur Zinssicherung der zur Prolongation anstehenden
Darlehen in Höhe von 12,3 Mio. EUR wurden im Berichtjahr voll umfänglich gegen die vorhandenen Darlehen gestellt und
damit die Darlehen prolongiert. Diese Vereinbarung wurde für den Zeitraum vom 31.01.2008 bis zum 01.12.2019
abgeschlossen. Da den Zins-Swap-Vereinbarungen Darlehensgeschäfte in gleicher Höhe entgegenstehen, ist die
Gesellschaft Risiken aus diesem Derivatgeschäft nicht ausgesetzt.
Auswirkungen der Finanzmarktkrise – und damit schlechterer Zugang zu Finanzierungsmitteln – kann die Gesellschaft bislang
nicht verzeichnen. Im Jahre 2008 wurden keine weiteren Darlehen aufgenommen, da eine günstigere Zinsentwicklung
abgewartet werden sollte. Anfang 2009 sind uns weitere Darlehen zugesagt worden. Wir verzeichnen lediglich bei den
Konditionen eine Verschlechterung durch einen erhöhten Risikozuschlag in der Bankmarge.
282
SWD Städt. Wohnungsgesellschaft Düsseldorf AG

6. Ausblick, Chancen und Risiken
Landeshauptstadt Düsseldorf
Beteiligungsbericht 2008
Bestandsgefährdende Risiken, welche die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage negativ beeinflussen könnten, sind derzeit
nicht erkennbar.
Die Finanzierung unserer Vorhaben und Objekte ist langfristig gesichert. Klumpenrisiken bei der Zinsfestschreibung sind
durch die vorgenommene Prolongation der Darlehen vermieden worden. Im Rahmen eines aktiven Zinsmanagements werden
die Prolongationstermine und -volumen überwacht und ggf. bei passenden Konditionen über Forward-Darlehen abgesichert.
Unsere Bestandsobjekte werden permanent instand gehalten und weiterentwickelt, um den Bestand zu verbessern und
zeitgemäßen Ansprüchen gerecht zu werden. Hierzu haben wir eine Portfolioanalyse erstellt und diese im Jahre 2008 durch
die energetischen Werte aus den Ergebnissen der Energieausweise weiter fortgeschrieben. Hierdurch ist uns ein aktives
Portfoliomanagement möglich, um den Bestand weiterzuentwickeln und die Wirtschaftlichkeit unserer Investitionen zu
hinterleuchten. Diese erweiterte Portfolioanalyse dient uns auch dazu, energetisch besonders negative Bestände zu
identifizieren und energetisch zu optimieren. Bei der energetischen Modernisierung von Bestandsgebäuden streben wir
heutigen Neubaustandard an. Bei Neubauten wird die derzeitige Energieeinsparverordnung i. d. R. um mindestens 30 %
unterschritten. Bei unseren Neubauten setzen wir vermehrt auf regenerative Energien oder alternative Energien wie z. B.
Geothermie und Solarthermie.
Mit diesen energetischen Verbesserungen wollen wir dem Risiko der stetig steigenden Betriebs- und Heizkosten und dem
damit verbundenen Risiko von fallenden Grundmieten, da die Bruttomieten nicht mehr bezahlbar sind, begegnen.
Die Stadt Düsseldorf beabsichtigt, uns aus ihrem Haushalt 8 Mio. EUR an Mitteln im Jahre 2009 zur Verfügung zu stellen, um
damit den kommunalen Wohnungsbestand energetisch zu verbessern. Ein entsprechender Ratsbeschluss ist noch im Juni
2009 zu erwarten. Wir werden – in Abstimmung mit dem Umweltamt – insbesondere die ehemals öffentlich geförderten
Bestände aus den 60er Jahren energetisch ertüchtigen, da diese in den nächsten Jahren aus der Bindung fallen und somit
Marktmieten gefordert werden müssen.
Die durch Fluktuation entstehenden Wohnungsleerstände nutzen wir dazu, durch Einzelmodernisierungen die Wohnungen
heutigen Wohnbedürfnissen anzupassen. Dies führt dazu, dass unsere Wohnungen permanent verbessert und heutigen
Standards gerecht werden. Die derzeitige Vermietungssituation und die Prognosen zur Zukunftsentwicklung für den Standort
Düsseldorf und die Rheinschiene lassen eine stabile Nachfrage – insbesondere nach Wohnungen im unteren Preissegment –
erwarten.
Die für die Jahre 2010 und 2011 prognostizierte zunehmende Arbeitslosigkeit durch die weltweite Wirtschafts- und
Finanzkrise wird zu Problemen bei der Zahlungsfähigkeit unserer Mieter führen. Daher werden wir die Mietforderungen
besonders beobachten und durch ein aktives Forderungsmanagement den Mietausfällen entgegenwirken.
Unser struktureller Leerstand bewegt sich nach wie vor auf einem sehr niedrigen Niveau mit 0,12 %. Ebenso ist die
Fluktuationsquote in den letzten beiden Jahren rückläufig.
Objekte mit gering ausgestatteten Wohnungen, die nicht mehr zeitgemäß sind, werden wir nicht mehr weiter vermieten und in
steigendem Umfange vom Markt nehmen. Auch durch diese Maßnahmen werden wir unser Portfolio zeitgemäßen
Ansprüchen anpassen. Bei einer Vielzahl der zum Abbruch vorgesehenen Wohnhäuser beabsichtigen wir, diese von der
Stadt Düsseldorf zu erwerben und anschließend die Grundstücke einer Neubebauung mit modernen Wohnanlagen
zielgruppenorientiert zuzuführen. Um auch den wirtschaftlich schlechter dastehenden Bevölkerungsgruppen ein
angemessenes Wohnungsangebot anbieten zu können, werden wir auch weiterhin – zumindest zu 50 % – öffentlich
geförderte Wohnungen errichten.
Für den abgängigen Wohnungsbestand in Düsseldorf-Benrath, Am Wald/Forststraße/Hoxbach-straße, haben wir im Rahmen
eines Gutachterverfahrens Anfang 2009 Architekturentwürfe eingeholt und durch eine Jury auswählen lassen. Wir
beabsichtigen, dieses Grundstück von der Stadt Düsseldorf zu erwerben und dort in den nächsten Jahren ca. 70 neue
Wohnungen zu errichten; dies neben unseren bereits in Arbeit befindlichen Neubauvorhaben.
Aufgrund des allgemein niedrigen Neubauniveaus und der nachgebenden Rohstoffpreise rechnen wir in naher Zukunft für
unsere beschlossenen Projekte nicht mit gravierenden Baupreiserhöhungen. Der Preis für Baustahl liegt derzeit wieder auf
dem Niveau von vor ca. zwei Jahren.
Wir haben im Geschäftsjahr 2008 den Körperschaftsteuererhöhungsbetrag auf unsere EK02-Bestände in Form einer
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Landeshauptstadt Düsseldorf
Beteiligungsbericht 2008
Einmalzahlung abgeführt; zukünftige Ausschüttungen aus den EK02-Beständen würden daher nicht mehr zu
Mehrbelastungen i. S. d. § 38 KStG führen.
Aus der Unternehmenssteuerreform 2008 haben wir negative Einflüsse auf unsere Steuerquote. Da Miet- und
Pachtzahlungen sowie die bei den angepachteten Objekten anfallenden Instandhaltungskosten bei der
Gewerbesteuerberechnung hinzu gerechnet werden, führt dies für uns zu einer erheblich höheren Steuerbelastung.
Insgesamt liegt unsere Steuerquote derzeit bei gut 58 %. Die zukünftige steuerliche Behandlung von Schuldzinsen und die
Zinsschranke werden wir weiterhin intensiv im Auge behalten müssen, um nicht weitere negative Einflüsse auf das
Jahresergebnis nach Steuern hinnehmen zu müssen.
Nach den für die Geschäftsjahre 2009 bis 2013 aufgestellten Wirtschafts- und Finanzplänen kann weiterhin mit einer positiven
Entwicklung gerechnet werden.
Mit unseren qualifizierten und engagierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern wird unsere Gesellschaft auch zukünftig den
Ansprüchen unserer Kunden und der Gesellschafter gerecht werden.
284
SWD Städt. Wohnungsgesellschaft Düsseldorf AG

Unternehmenskennzahlen
Betriebswirtschaftliche Kennzahlen
Landeshauptstadt Düsseldorf
Beteiligungsbericht 2008
2004 2005 2006 2007 2008
Eigenkapitalquote 27,1% 28,0% 26,6% 27,1% 27,7% Grafik
Fremdkapitalquote 72,9% 72,0% 73,4% 72,9% 72,3%
Anlagenintensität 76,4% 77,2% 75,7% 76,5% 75,9% Grafik
Anlagendeckung I 35,5% 36,2% 35,2% 35,4% 36,5% Grafik
Anlagendeckung II 106,8% 105,6% 102,4% 105,6% 99,4%
Liquidität ersten Grades 61,6% 68,1% 86,5% 66,9% 53,9%
Liquidität zweiten Grades 70,0% 76,0% 91,4% 71,5% 60,6%
Eigenkapitalrentabilität 3,3% 4,1% 4,1% 4,1% 2,6%
Gesamtkapitalrentabilität 2,2% 2,4% 2,3% 2,4% 1,9% Grafik
Umsatzrentabilität 6,5% 7,2% 7,6% 7,6% 5,7%
Materialintensität 76,9% 75,3% 72,8% 72,8% 78,0%
Personalintensität 6,8% 7,1% 7,8% 7,8% 7,6%
Cash-Flow (TEUR) 4.677 1.742 5.487 1.656 2.826
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
100,0%
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
27,1%
28,0%
26,6% 27,1% 27,7%
2004 2005 2006 2007 2008
76,4%
77,2% 75,7% 76,5% 75,9%
2004 2005 2006 2007 2008
Eigenkapitalquote
Anlagenintensität
SWD Städt. Wohnungsgesellschaft Düsseldorf AG 285

Landeshauptstadt Düsseldorf
Beteiligungsbericht 2008
286
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
36,2%
35,5% 35,2%
35,4%
36,5%
2004 2005 2006 2007 2008
2,2%
2,4%
2,3%
2,4%
1,9%
2004 2005 2006 2007 2008
SWD Städt. Wohnungsgesellschaft Düsseldorf AG
Anlagendeckung I
Gesamtkapitalrentabilität

Leistungskennzahlen
520.000
515.000
510.000
505.000
500.000
495.000
1,0%
0,8%
0,6%
0,4%
0,2%
0,0%
10,0%
9,5%
9,0%
8,5%
8,0%
Verwaltete Flächen (ohne Stellplätze/Garagen) in m 2
503.030 503.635 501.151
503.689
514.327
2004 2005 2006 2007 2008
0,54%
Verwaltete Flächen (ohne Stellplätze / Garagen)
Nicht gewollter (struktureller) Leerstand
0,36%
0,28%
0,08%
0,12%
2004 2005 2006 2007 2008
9,20%
9,37%
nicht gewollter (struktureller) Leerstand
Fluktuationsquote
9,44%
9,18%
8,71%
2004 2005 2006 2007 2008
Fluktuationsquote
Landeshauptstadt Düsseldorf
Beteiligungsbericht 2008
SWD Städt. Wohnungsgesellschaft Düsseldorf AG 287

Landeshauptstadt Düsseldorf
Beteiligungsbericht 2008
Haushaltswirkungen
Leistungen Städt. Wohnungsgesellschaft Düsseldorf AG an die Stadt:
12 Mio. EUR
288
9 Mio. EUR
6 Mio. EUR
3 Mio. EUR
0 Mio. EUR
0,63
0,64
in Mio. EUR
0,79
0,80 0,79
2004 2005 2006 2007 2008
Pacht und Erbbauzinsen Dividende
SWD Städt. Wohnungsgesellschaft Düsseldorf AG