Enddokument_Boka K_deutsch12.indd - Visit Montenegro

Räumliches Konzept
für die touristische Entwicklung der Region Boka Kotorska
Regionaler Tourismus Masterplan
Enddokument
Juni 2003

Impressum
Auftraggeber Auftragnehmer
DEG - Deutsche Investitions- und
Entwicklungsgesellschaft mbH
Belvederestraße 40
50933 Köln
TDCC - Tourism Development
Competence Center
Put Republike 7/III
HR - 20000 Dubrovnik
Kreditanstalt für Wiederaufbau/ Deutsche
Investitions- und Entwicklungsgesellschaft mbH
Krusevac B 8-7
81000 Podgorica
vertreten durch:
Franz-Josef Flosbach, Direktor
Dr. Peter Martin Thimme
Volker Herrmann
Zeljko Uljarevic
Frankfurt am Main, im Juni 2003
AS&P - Albert Speer & Partner GmbH
Architekten, Planer
Hedderichstraße 108 - 110
60596 Frankfurt am Main
Projektkoordination
Stefan Kornmann
Projektbearbeitung
Joachim Müller
Martin Göppert
Svetlana Gavriloviç
Jörg Freudenreich
Valentina Viłnjiå
In Zusammenarbeit mit:
David J. Elsworth, Freier Garten- und Landschaftsarchitekt,
Stuttgart
Creatop GmbH
creative tourism projects
Schillerplatz 1
18055 Rostock
Johann-Friedrich Engel
Dr. Monique Engel

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Es gilt die deutsche Fassung The German version is valid Njemacka verzija je pravosnazna
4

Tourismus Masterplan Montenegro
Inhaltsverzeichnis
Teil I: Das touristische Konzept
1 Einleitung 11
2 Die Ziele des Konzeptes 17
2.1 Marktorientierung und Leitbild 17
2.2 Der Masterplan für Montenegro 17
2.2.1 Der Ansatz 17
2.2.2 Die Ausgangssituation 18
2.2.3 Boka Kotorska 19
2.3 Jobperspektiven und Wohlstand 19
2.4 Nachhaltigkeit der Entwicklung 20
2.5 Die Tourismus-Vision 20
2.5.1 Die Ausgangsüberlegung 20
2.5.2 Das Gebiet wird zur Destination 22
2.5.3 Die Entwicklungsziele 23
3 Die Tourismusstrategie 25
3.1 Die internationale Entwicklung 25
3.1.1 Die Reisemotive 25
3.1.2 Die Trends im Tourismus 25
3.2 Diverse Angebotsstrategien 25
3.2.1 Die Konkurrenzdestinationen 25
3.2.2 Die Ferienhotellerie 26
Regionalkonzept Boka Kotorska
3.3 Konkurrenz oder Kooperation 28
3.4 Die Destination als Markenprodukt 30
3.4.1 Dachmarke und Gebietsmarke 30
3.4.2 Gesamtprodukt und Standards 30
3.4.3 Die Markenpolitik 30
3.4.4 Destinationsmanagement 31
3.5 Die Märkte der Destination 32
3.6 Die Zielgruppen der Destination 32
4 Die Rahmenbedingungen 35
4.1 Das Klima der Boka Kotorska 35
4.2 Die Infrastruktur 36
4.2.1 Die Verkehrsanbindung 36
4.2.2 Die Ver- und Entsorgung 37
5 Das Tourismuspotenzial 39
5.1 Allgemeine Potenzialbewertung 39
5.2 Die Boka Kotorska 40
5.2.1 Kaum erschlossene Vielfalt 41
5.2.2 Der Habsburger Festungsring 42
5.2.3 Badeplatten und Strände 43
5.2.4 Die Potenziale von Tivat 44
5.2.5 Die Potenziale von Herceg Novi 45
5.2.6 Die Potenziale von Kotor und Perast 46
5.2.7 Die Bergdörfer 48
5.3 Das Potenzial im Umfeld der Boka 49
5

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
6 Das Tourismusangebot 51
6.1 Das Angebot in Montenegro 51
6.2 Das Angebot der Boka Kotorska 54
6.3 SWOT-Profil der Boka Kotorska 55
7 Die Marktorientierung 56
8 Zielgruppen und Produkte 57
8.1 Prioritäten und Schwerpunkte 57
8.2 Die letzte Ausbaustufe 58
8.3 Wanderer und Mountainbiker 58
8.4 Umsetzungsmaßnahmen 61
9 Die Zukunftsvision 63
10 Leitbild & Handlungsfelder 65
Teil II: Regionalplanerisches Konzept für die Tourismusentwicklung
in der Boka Kotorska mit Fokus auf Schwerpunktbereiche
11 Das räumliche Planungskonzept 69
11.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung 69
11.2 Ziel 70
11.3 Vorgehensweise 70
12 Raumordnung 71
12.1 Die räumliche Planung in Montenegro 71
6
12.1.1 System der räumlichen Planung in Montenegro 71
12.1.2 Schwierigkeiten der Landes- und 71
Regionalentwicklung sowie des Städtebaus
12.2 Instrumente der räumlichen Planung 71
12.2.1 Physical Plan for Montenegro 71
12.2.2 Staatliche Fachplanung 71
12.3 Raumordnerische Aspekte 72
12.3.1 Grundsätze der Raumplanung 72
12.3.2 Entwicklungsperspektiven 73
12.4 Regional bedeutsame Restriktionsflächen 73
12.4.1 UNESCO Schutzgebiete 73
12.4.2 Nationalparks 73
12.5 Regionales Verkehrssystem 74
12.5.1 Straßenverkehr 74
12.5.2 Busverkehr 75
12.5.3 Luftverkehr 75
13 Modellprojekte Boka Kotorska 77
13.1 Modellprojekt Igalo 80
13.1.1 Touristische Ziele 80
13.1.2 Bestand 80
13.1.3 Konzept / Maßnahmen 84
13.2 Modellprojekt Lazarett 89
13.2.1 Touristische Ziele 89
13.2.2 Bestand 89
13.2.3 Konzept / Maßnahmen 91

Tourismus Masterplan Montenegro
13.3 Modellprojekt Perast 97
13.3.1 Touristische Ziele 97
13.3.2 Bestand 97
13.3.3 Konzept / Maßnahmen 99
13.4 Modellprojekt Gornja Lastva 105
13.4.1 Touristische Ziele 105
13.4.2 Bestand 105
13.4.3 Konzept / Maßnahmen 106
13.5 Modellprojekt Verweilkonzept 113
13.5.1 Touristische Ziele 113
13.5.2 Konzept / Maßnahmen 113
13.5.3 Wanderrouten 116
13.6 Modellprojekt ∏upa, Tivat 118
13.6.1 Touristische Ziele 118
13.6.2 Bestand 118
13.6.3 Konzept / Maßnahmen 119
13.7 Modellprojekt Hangrenaturierung 123
13.7.1 Touristische Ziele 123
13.7.2 Bestand 123
13.7.3 Konzept / Maßnahmen 126
13.8 Modellprojekt Flughafen, Tivat 131
13.8.1 Touristische Ziele 131
13.8.2 Bestand: Flughäfen in Montenegro 131
13.8.3 Entwicklungsperspektiven 131
Luftverkehr Montenegro
13.8.4 Langfristige Vision 132
13.8.5 Konzept / Maßnahmen 132
14 Allgemeine Maßnahmen / Empfehlungen
Regionalkonzept Boka Kotorska
14.1 Ver- und Entsorgungssysteme 137
14.2 Rechtliche Rahmenbedingungen 137
14.3 Gemeindliche Fachberatung und Gestaltungsrichtlinien 137
14.4 Gemeindliche Planungen 137
14.5 Programme zur Altlastensanierung 138
14.6 Förderung von Privatinitiativen 138
15 Gestaltungsrichtlinien 139
15.1 Allgemeines 139
15.2 Gebäude 139
15.2.1 Geschossigkeit 139
15.2.2 Trauflinie 139
15.3 Fassaden 139
15.4 Öffnungen 139
15.4.1 Fenster 140
15.4.2 Türen, Tore 140
15.4.3 Schaufenster / Reklameschilder 140
15.5 Dächer 141
15.5.1 Dachfenster 141
15.6 Balkone 141
15.7 Ornamentik 142
15.8 Baumaterialien 142
15.8.1 Putz 142
15.8.2 Stein 142
15.8.3 Holz 142
7

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
15.9 Höfe und Straßen 142
8
15.9.1 Belag 142
15.9.2 Öffentliche Räume 143
16 Verzeichnisse / Quellen 145
16.1 Literaturverzeichnis 145
16.2 Abbildungsverzeichnis 146
16.3 Planverzeichnis 149
16.4 Tabellenverzeichnis 150
16.5 Studie 150
16..6 Quellenverzeichnis 150
Anhang 151
The cultural and historic heritage of the Boka Kotorska 151

Tourismus Masterplan Montenegro
Regionalkonzept Boka Kotorska
9

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
10

Tourismus Masterplan Montenegro
1 Einleitung
Montenegro ist ein kleines Land (13.800 qkm)
im Südosten Europas. Seine Bevölkerung von
ca. 650.000 Einwohnern besteht aus Montenegrinern
(62 %), Serben (9 %), Albanern
(7 %), Moslems (15 %) und Kroaten (1 %)
[Quelle: Statisticki Godinłak Republike Crne
Gore 1999]. Die Mehrheit ist serbisch-orthodox,
eine große Minderheit islamisch und eine kleinere
Gruppe römisch-katholisch. An der Boka
Kotorska überwiegt der römisch-katholische
und etwas verhaltener der serbisch-orthodoxe
Einfluss. Doch trotz der ethnischen Vielfalt,
trotz der unterschiedlichen Religionen und der
Zugehörigkeit zur Republik Jugoslawien ließ
Montenegro sich nicht unmittelbar in die Balkankonflikte
der 90er Jahre hineinziehen. Dennoch
wurde Montenegro dem internationalen
Embargo gegen Jugoslawien unterworfen.
Die Folgen für die Tourismuswirtschaft waren
verheerend. Der grenzüberschreitende Reiseverkehr
kam für zehn Jahre fast völlig zum Erliegen.
Montenegro verschwand von der Landkarte
der internationalen Urlaubsziele. Zwar zog es
in dieser Zeit die gesamte Nachfrage aus dem
isolierten Serbien auf sich, und die Urlaubsorte
quollen über. Aber die Saison war auf wenige
Wochen beschränkt, und die Anbieter konnten
nur niedrigste Preise erzielen.
Boka
Kotorska
Regionalkonzept Boka Kotorska
Die Einnahmen reichten nicht aus, um die Mitarbeiter
der Branche leistungsgerecht zu bezahlen,
um das Beherbergungswesen sowie die
touristische und öffentliche Infrastruktur instand
zu halten, zu pflegen oder gar den Erfordernissen
der Märkte anzupassen. Dementsprechend
ist das Gesamtangebot veraltet, verschlissen
und störanfällig. Es genügt weder qualitativ Abb. 1.1: Überichtskarte Montenegro
11

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
noch inhaltlich den Erwartungen anspruchsvoller
Gäste. International ist Montenegro qualitativ
nicht wettbewerbsfähig, und es kann lediglich
über günstige Preise abgesetzt werden.
Touristische Belange waren angesichts der Existenznöte
des Landes generell ohne Bedeutung.
So wurde auch das natürliche Potenzial
- die Landschaft und die Strände - wenig
geachtet, geschweige denn erschlossen, gehegt
und aufgewertet. Das hat nicht nur erhebliche
Umweltschäden verursacht, sondern auch der
Attraktivität in den Augen der Besucher geschadet.
Niemand kann Montenegro ohne zwiespältige
Gefühle bereisen. Auf der einen Seite
wird jeder von der wilden Schönheit der Landschaft
in den Bann geschlagen. Auf der anderen
erschrecken einen die hässlichen Narben,
die Industriebetriebe, Straßentrassen, Mülldeponien
und zügelloser Häuserbau hinterlassen.
Das heutige Produkt kann Montenegro nicht zu
dem benötigten Aufschwung durch den Tourismus
als das Zugpferd der Gesamtwirtschaft
verhelfen. Und die Grundlage dieser Tourismuswirtschaft,
das einzigartige Landschafts-
und Naturpotenzial schmilzt - falsch genutzt
oder verschwendet - dahin.
Es bedarf erheblicher Anstrengungen, hoher
Investitionen, eines breiten Konsenses aller
Kräfte der Gesellschaft, der Politik und Verwaltung,
eines durchsetzungsstarken Managements
und der strikten Kontrolle, um das Blatt
zu wenden und die Zukunft zu gestalten. Und es
bedarf einer Vision, die in mühsamen Schritten
umgesetzt werden muss. Das gilt vor allem für
die Boka Kotorska.
12
Natürlich hat P. Coronelli nicht an Tourismusattraktionen
gedacht, als er um 1700 die
Adria beschrieb. Doch er griff mit gutem
Gespür die Orte der süddalmatinisch-montenegrinischen
Küste heraus, die heute noch faszinieren:
Ragusa/Dubrovnik, Dolcigno/ Ulcinj
und die Buch von Cattaro/Kotor.
In der Tat hat die Boka Kotorska als Landschaftsjuwel
seit jeher jeden Reisenden begeistert:
den Franzosen Vialla de Sommieres, den
Briten Gardener und Heinrich Stieglitz. Sie
alle schwärmten von der Bucht mit ähnlichen
Worten und sahen in ihr einen norwegischen
Abb. 1.2: Beschreibung der Adria von P. Cornelli
Fjord mit dem Ambiente der norditalienischen
Seen inmitten einer Bergkulisse, die so grandios
ist wie die Alpen.
Außer Frage steht die am Mittelmeer einzigartige
Schönheit; kritisch ist lediglich, wie man
sie nutzt. Zum Wohle der dort lebenden Menschen,
im wirtschaftlichen Interesse des Landes
oder als ein natürliches Kleinod, das weitgehenden
Schutz verdient?
Derzeit liegen alle diese Nutzungsalternativen
im einäugigen Kampf gegeneinander:
• Auf der Straße rund um die Bucht tost der
schwere Fernverkehr. Für Spaziergänger,
Familien mit Kindern und Radfahrgruppen
ist das Betreten der Straße lebensgefährlich.
Der Tunnel von Budva nach Kotor hat zwar
einen Teil des Straßenringes beruhigt, dafür
die Verkehrsdichte auf dem verbleibenden
Stück Kotor-Risan-Herceg Novi erhöht.
• Zusätzliche Straßen an den Hängen ver-
Abb. 1.3: Trassenbau zerstört die Landschaft

Tourismus Masterplan Montenegro
schandeln die Landschaft und zerstören ihren
Reiz in beängstigender Weise.
• Eine Schiffswerft, eine Ölraffinerie, ein
Zementhafen, die Kriegsmarine in Tivat,
Neubausiedlungen vor den Toren Kotors
und Herceg Novis sowie die Abwässer, die
ungeklärt in die Boka fließen, belasten die
Umwelt. Sie beeinträchtigen die touristische
Qualität und das Image.
• Und der Flughafen Tivat entzieht der Region
das zur Tourismusentwicklung unerlässliche
Grundstückspotenzial.
Die ernüchternde Folge für die Boka Kotorska?
Die internationale Tourismuswirtschaft degradiert
sie zum reinen Ausflugsziel. Das bringt
wirtschaftlich sehr wenig! Weder TUI, noch
Neckermann oder ITS führen einen Standort der
Boka in ihrem Reiseprogramm. Zwar werben
sie mit der Boka Kotorska; doch sie preisen
den Urlaub in Budva, Becici, in Petrovac und
Ulcinj an. Die Hotels in Kotor, Risan, Tivat und
Herceg Novi sind aus Veranstaltersicht unakzeptabel.
Lediglich aus Norwegen finden Gäste
Abb. 1.4: Flughafen Tivat
nach Igalo - mehr auf Grund einer zurückliegenden
Bindung, als wegen der heutigen Qualität,
erklärten deren Betreuer.
Regionalkonzept Boka Kotorska
Abb. 1.5: Überichtskarte Boka Kotorska
13

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
„Zwar unglaublich schön, doch beiseite gelegt
und nicht sonderlich zu empfehlen!“ Diesen
Eindruck gewinnt auch der Leser des ADAC-
Clubmagazins, des mit einer Monatsauflage
von 13,5 Millionen meistgelesenen Blattes in
Deutschland. Die „motorwelt“ schlägt dem Entdeckertyp
eine Rundreise zu den schönsten Plätzen
in Montenegro vor. Sie bindet Kotor, den
Lovcen und Cetinj ein. Die Bucht jedoch bleibt
unbeachtet.
Das mögen Indizien sein, denen die Realität
widerspricht. Denn die Statistik für 2002 entwirft
scheinbar ein anderes Bild.
Abb. 1.6: ADAC-Rundreise durch Montenegro
14
Nimmt man die Boka Kotorska als ein Zielgebiet
- und untergliedert nicht in die drei Gemeinden
Herceg Novi, Kotor und Tivat - , dann
besetzte sie in der Rangfolge aller montenegrinischen
Küstendestinationen - an den Übernachtungen
gemessen - den 1. Platz: vor Budva,
Bar und Ulcinj. Bezüglich der Ausländer fiele
sie auf den 2. Rang zurück.
Entgegen dem statistischen Blick bestätigt aber
das touristische Tagesgeschehen die prekäre
Situation: Herceg Novi, das Zugpferd der Boka
Kotorska, erstickt im Straßenverkehr. Die Badeplatten
am Wasser sind voll von Lärm und
Gedränge - wie die Uferpromenade. Trinkwasser
wird im Hochsommer knapp. Zuweilen fällt
der Strom aus. Zwar ist hin und wieder ein nett
aufgemachtes Privatrestaurant zu finden. Auch
gibt es einige gut geführte Pensionen. Doch das
Gesamtprodukt überzeugt ebenso wenig, wie
die Nachfrage auf seiner Attraktivität beruhen
kann. Sie dürfte eher darauf zurückzuführen
sein, dass die Inlandsgäste bislang keine Alternativen
hatten, dass Ausländer, die sich auskennen,
billigst urlauben konnten und dass die
Qualität der medizinischen Versorgung in Igalo
die Nachfrage stützte.
Tab. 1.1: Übernachtungen Montenegro, 2002
Die Gesamtsituation an der Boka Kotorska verhindert,
dass ihr Potenzial als eine der aussichtsreichsten
Grundlagen für den Aufbau
einer florierenden Tourismuswirtschaft genutzt
werden kann. Darüber hinaus droht die Gefahr,
dass die landschaftlichen und kulturellen Werte
weiter zerstört werden oder verfallen. Hierdurch
könnten alle touristische Perspektiven der Boka
Kotorska gänzlich verkümmern. Einer solchen
Entwicklung muss Einhalt geboten werden. In
den Augen der Bevölkerung muss sich dies
allerdings mit einer Verbesserung der Lebensqualität
und echten Zukunftschancen durch den
Tourismus verbinden.
Es wäre unrealistisch zu glauben, kurzfristig
ließen sich alle Verkehrsprobleme lösen,
Industriebetriebe verlagern, Qualitätsangebote
errichten und die Boka Kotorska in ein hochwertiges
Zielgebiet des internationalen Tourismus
verwandeln, das große Wirtschaftskraft
entwickelt und viele Arbeitsplätze schafft. Die
komplizierte Gesamtsituation erlaubt vorerst
nur, Tourismusinseln zu bilden, die aus sich
heraus leben und neue Marktsegmente ansprechen.
Sie können das Image verbessern und
Impulse ausstrahlen. Sie bewirken aber weder
den großen Durchbruch im Markt, noch können
sie den nachhaltigen Aufschwung einleiten.
Dazu bedarf es einer weit blickenden Zukunftsvision.
Diese kann jedoch nur ein fernes Ziel
aufzeigen, das lediglich in langsamen Stufen
erreicht werden kann. Denn sie erfordert wirtschaftliche
und soziale Eingriffe, die erst dann
vertretbar sind, wenn der Nutzen daraus - für
jeden ersichtlich - die Auswirkungen der Eingriffe
deutlich übertrifft und auch im Einzelfall
mildert. Dafür muss die touristische Qualitätsnachfrage
insgesamt so stark gestiegen sein,

Tourismus Masterplan Montenegro
dass der Druck kostspielige Zusatzinitiativen
begründet und wirtschaftlich trägt.
Zunächst soll die Vision aber bewirken, dass im
Lande alles unternommen wird, das Potenzial
zu erhalten, weitere Schäden an ihm zu vermeiden
und mit Blick auf eine touristische Zukunft
zu stärken und aufzuwerten.
Das Konzept ist folglich unter zwei Aspekten
verfasst und zu lesen:
• Zum einen geht es um die derzeit noch
abstrakte Zukunftsvision und
• zum anderen dagegen um konkrete Einzelprojekte,
die zwar das visionäre Ziel im
Auge behalten und stützen, die aber sofort
und jedes für sich allein realisiert werden
können.
Die Vision setzt bei der Region an, die den
Markt interessiert und die Künstler schon in
der Vergangenheit gefesselt hat. Ihnen sind alle
administrativen Grenzen völlig egal. Sie fasziniert
allein die landschaftliche und kulturhistorische
Vielfalt, die nirgendwo sonst an der
Adria einen derartigen Höhepunkt findet wie in
dieser Region. Hier treffen nicht nur Hochgebirge
und Meer direkt aufeinander; in ihr sind
seit der Antike auch alle Kulturen, die die Adria
prägten, lebhaft präsent.
Regionalkonzept Boka Kotorska
Abb. 1.7: Historische Karten
15

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
16

Tourismus Masterplan Montenegro
2 Die Ziele des Konzeptes
2.1 Marktorientierung & Leitbild
Der Tourismus ist der Haupt-Wirtschaftszweig
Montenegros. Sein Um- und Ausbau nach den
Grundsätzen einer konsequenten Marktorientierung
und Nachhaltigkeit hat die höchste strategische
Bedeutung für den Fortschritt im Land.
Denn der Tourismus kann, gestützt auf die hervorragenden
natürlichen Rahmenbedingungen,
sowohl den Lebensstandard der Bevölkerung
als auch die Leistungsbilanz erheblich verbessern.
Er kann Arbeitsplätze schaffen und die
Existenz der künftigen Generationen sichern.
Tourismus ist der Wirtschaftszweig, in dem
Montenegro nicht nur am schnellsten international
wettbewerbsfähig werden, sondern eine Spitzenstellung
am Mittelmeer einnehmen kann.
Deshalb hat die DEG - Deutsche Investitions-
und Entwicklungsgesellschaft mbH, als Beitrag
zum Stabilitätspakt für Südosteuropa
• im Auftrag des Bundesministeriums für wirtschaftliche
Zusammenarbeit und Entwicklung,
Bonn/Berlin (BMZ) und
• in enger Kooperation mit dem Tourismusministerium
in Podgorica sowie
• mit den Gemeinden und deren Experten
für Montenegro einen Tourismus Masterplan
mit dem Ziel entworfen, eine konzeptionelle
Grundlage für den nachhaltigen Wirtschaftsaufschwung
zu erstellen und die überregionale
Zusammenarbeit zu stärken.
Während der von der Regierung im Jahr 2001
für verbindlich erklärte Masterplan die wesentlichen
Aspekte des Landes als Tourismusdesti-
nation ausführlich, aber allgemein behandelt,
sollen zwei weiterführende Regionalkonzepte
modellhaft anhand praktischer Beispiele aufzeigen,
wie der Masterplan umgesetzt und vertieft
werden kann.
Das Konzept für die „Boka Kotorska“, der
eine dieser beiden regionalen Pläne, soll unter
Berücksichtigung der Auswirkungen auf die
nähere Umgebung
• die Markt- und Qualitätsorientierung des zu
schaffenden Angebotes beschreiben,
• dabei ein touristisches Aufkommen anvisieren,
das über eine möglichst lange Saison
eine gute Auslastung mit steigenden Einnahmen
pro Tag und Gast generiert,
• sowohl das angrenzende Bergland in umweltverträglicher
Weise für den Tourismus
erschließen und den Dörfern Nebenerwerbsquellen
eröffnen
• als auch neue Märkte und Marktsegmente
für das Zielgebiet ansprechen,
• neue Angebote definieren, die auch die anderen
Badedestinationen an der montenegrinischen
Küste aufwerten,
• und im Interesse der gesamten Region die
grenzüberschreitende Kooperation mit den
Nachbarländern fördern.
Einen Schwerpunkt bildet die Erarbeitung eines
visionären Leitbildes für die Boka Kotorska.
Ein solches Leitbild formuliert den Rahmen
und die zukunftsgerichteten Ziele für die Tourismuspolitik
und das Marketing.
Das Leitbild soll - aus der Sicht der Märkte - die
besonderen Reize der Landschaft, die kulturellen
Werte sowie die Besonderheiten der regio-
Regionalkonzept Boka Kotorska
nalen Geschichte und Traditionen zu einem
spezifischen Profil zusammenführen, das für
Außenstehende attraktiv ist. Es soll die USPs
(Unique Selling Points) herausstellen und vorgeben,
in welcher Richtung sich alle Leistungsangebote
der Tourismuswirtschaft langfristig
entwickeln sollten. Insofern sollte das Leitbild
für alle Institutionen, Unternehmen und Person,
die an der Entwicklung der Tourismuswirtschaft
beteiligt sind, den „roten Faden“ bilden.
Ein Leitbild besteht aus mehreren Leitsätzen.
Jeder Satz enthält eine klare, in sich abgeschlossene
Aussage. Die Summe der Leitsätze
ergibt eine vollständige Beschreibung des
gewünschten Weges in die Zukunft der Tourismuswirtschaft.
Das aus den Leitsätzen zusammengesetzte
Leitbild ist mit der komprimierten
Entwicklungs-Strategie für die Boka Kotorska
gleichzusetzen.
Das Hauptziel des Leitbildes besteht darin, der
Destination eine Erfolg versprechende, nachhaltige
Qualität und Identität zu geben und ihr
dauerhafte Perspektiven zu eröffnen.
2.2 Der Masterplan
für Montenegro
2.2.1 Der Ansatz
Der Masterplan für Montenegro folgt einem
integrierten Ansatz. Er behandelt die gegenwärtige
Situation und die Perspektiven der Tourismuswirtschaft,
die Verkehrserschließung, die
Ent- und Versorgungsinfrastruktur sowie die
Institutionen und Organisation. Er bildet die
Grundlage und ist integrierter Bestandteil des
Boka Kotorska Konzeptes.
17

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Insbesondere untersucht der montenegrinische
Tourismus Masterplan für die zurückliegenden
zwei Jahrzehnte
• die Veränderungen im internationalen
Nachfrageverhalten,
• das Entstehen innovativer Angebote als Antwort
darauf,
• den Markteintritt neuer Destinationen,
• den Auftritt osteuropäischer Märkte
• und die Entwicklung der unmittelbaren
Konkurrenzzielgebiete,
• die Folgen der Vertriebskonzentration,
• sowie allgemeine, die Gesellschaft und den
Ferienkonsum wie auch das Freizeitverhalten
charakterisierende Trends.
Er misst an den Forderungen des Marktes
• die Qualität und Ausrichtung des montenegrinischen
Urlaubsproduktes,
• dessen Preis-Leistungsverhältnis und
• die Möglichkeiten zur Optimierung der
Marktposition.
2.2.2 Die Ausgangssituation
Die Position der montenegrinischen Tourismuswirtschaft
ist schwach: Dem Land fehlen
Finanzkraft, ein marktgerechtes Produkt, effizientes
Marketing, ausreichend qualifiziertes
Fachpersonal, risikobereite Investoren und vor
allem zahlungskräftige Gäste.
Die Zahl der Übernachtungen schrumpfte von
knapp 11 Millionen in den 80er Jahren auf derzeit
etwa 3,7 Millionen. Diesen registrierten
18
Nächtigungen ist allerdings eine unbekannte,
wahrscheinlich hohe Zahl nicht registrierter
hinzuzurechnen.
Bis 2002 waren die Auslandsmärkte nahezu
weggebrochen. In den Krisenjahren blieb die
Restnachfrage auf Serbien und Montenegro, auf
sechs Wochen im Hochsommer und die preiswertesten
Beherbergungsarten konzentriert. Seit
der Sommersaison 2002 ist Montenegro zwar
wieder in die westeuropäischen Flugcharterprogramme
einiger großer Reiseveranstalter aufgenommen
worden. Diese stoßen aber wegen
zu kleiner Bettenkapazitäten, wegen unzureichender
Qualität und einer ungenügenden
Angebotsbreite rasch an die Grenzen ihrer
Verkaufsmöglichkeiten.
Dennoch ist die Nachfrage aus dem Ausland in
2002 statistisch um etwas mehr als 30 % gestiegen.
Dafür fiel das Inlandsaufkommen um ca.
16 %, was das Übernachtungsvolumen insgesamt
um 8 % sinken ließ.
Der Inlandsschwund ist zwar leicht erklärlich.
Verständlicherweise nutzten viele Serben die
Chance, erstmals nach langen Jahren wieder ihr
Land zum Urlaub verlassen zu dürfen. Doch der
montenegrinischen Wirtschaft ging dieses Aufkommen
verloren.
Es ist kaum anzunehmen, dass der Zuwachs
aus dem Ausland den Fortfall serbischer Gäste
wirtschaftlich alsbald ersetzen kann. Denn alles
deutet darauf hin, dass auch die Auslandsnachfrage
der günstigen Preise wegen besteht: 46 %
der Ausländer-Nächtigungen kamen durch Osteuropäer
zustande, 27 % durch Ex-Jugoslawen
und nur 22 % aus dem einkommensstärkeren
Westeuropa.
Niedrige Einnahmen, eine schlechte Jahresbelegung
und ein für anspruchsvollere Gäste kaum
zumutbarer Zustand charakterisieren die Hotellerie.
Gerade 2.000-4.000 der 26.000 verfügbaren
Hotelbetten sind für eine internationale
Vermarktung geeignet.
Die beginnenden qualitätsbewussten und einfallsreichen
Privatinitiativen im Bereich der
Kleinhotellerie und Gastronomie spielen quantitativ
noch keine maßgebliche Rolle.
Von den knapp 95.000 Betten der angebotenen
Gesamtkapazität entfallen 26.000 (27,5 %) auf
Hotels, hiervon 82 % auf die offizielle B-Kategorie
( im Vergleich mit 2** Sternen gleichzusetzen),
18.500 auf Campingplätze (19,5 %),
30.000 (31,5 %) auf „sonstige Beherbergungsarten“
(Firmen- und Jugendheime einfachsten
Standards) sowie ca. 20.000 (20 %) auf registrierte
Privatzimmer.
Das Tourismusministerium schätzt die Zahl der
nicht registrierten, aber verfügbaren Privatbetten
auf fast 60.000 und die Zahl der ebenfalls
bereit stehenden aber statistisch nicht erfassten
Betten in Ferienwohnungen auf 90.000. Wird
dies zu Grunde gelegt, dann reduziert sich der
Abb. 2.1: Entwicklung der Übernachtungen

Tourismus Masterplan Montenegro
Hotelanteil auf 10,5 % und der Anteil höherer
Kategorien auf 0,8-1,6 % der Gesamtkapazität
(2.000-4.000 Betten).
Auf dieser Basis kann keine florierende Tourismuswirtschaft
aufgebaut werden - schon gar
nicht ein ertragsstarker Qualitätstourismus, der
Arbeitsplätze schafft. Montenegro braucht eine
Verbesserung der bestehenden Angebote, eine
breit ausgelegte touristische Infrastruktur und
neue Produkte. Diese müssen sowohl quantitativ
und qualitativ den Marktvorstellungen
als auch wirtschaftlich den Erfordernissen des
Landes genügen.
2.2.3 Boka Kotorska
Der Masterplan empfahl die Boka Kotorska zur
Entwicklung eines Tourismuskonzeptes,
• weil dieser Fjord sowohl landschaftlich als
auch kultur-historisch ein Unikat von hohem
Reiz am Mittelmeer darstellt,
• weil das touristische Potenzial der Boka
Kotorska sehr unvollkommen genutzt wird
und offenbar auch verkannt ist,
• weil die Boko Kotorska zu einer der attraktivsten
Adriadestinationen ausgebaut werden
könnte mit erheblichen Wirtschaftseffekten
für die gesamte Region und Montenegro -
aber auch
• weil dieses Potenzial durch planlose Bebauung
und Nutzung bereits stark beeinträchtigt
ist und weiterhin auf das Höchste gefährdet
erscheint und
• weil es gänzlich verloren zu gehen droht,
wenn nicht eine nachhaltige Zukunftsvision
neue Perspektiven eröffnet und einen Hand-
lungsrahmen - und sei es mit sehr langfristiger
Wirkung - festlegt,
• weil die Boka Kotorska als eine der schönsten
Buchten der Welt und die Stadt Kotor
als Weltkulturerbe im gesamteuropäischen
Interesse zu bewahren und nachhaltig zu
entwickeln sind,
• weil die Nachbarschaft zum süddalmatinischen
Dubrovnik und Konavle grenzüberschreitende
Kooperationen in vielen
Tourismusbereichen ermöglicht, was beiden
Destination die Positionierung als einer
außergewöhnlichen, gemeinsamen Tourismusregion
wesentlich erleichtert.
Die Zielvorstellung geht von kurzfristigen
Modellprojekten und einer langfristigen
Gesamtausrichtung der Boka Kotorska auf die
Tourismuswirtschaft aus.
Kurzfristig sollen konzeptionelle Empfehlungen
zu Problemfällen wie dem Gesundheitszentrum
Igalo, die historische Substanz von Perast,
die Hotelkapazitäten von Tivat verbunden mit
zwei oder drei so genannten „Leuchtturmprojekten“
und neuen Ansätzen zur touristischen
Infrastruktur Anregungen zu attraktiven Insellösungen
geben.
Langfristig könnten Tausende von Betten und
Arbeitsplätzen entstehen, wenn konsequent
darauf hingearbeitet wird.
Für die Modellprojekte und die Vision sind
Investoren zu finden. Diese erwarten international
wettbewerbsfähige Konditionen für ihre
Geldanlage, gute Arbeitsbedingungen, realistische
Gewinnaussichten und vor allem Rechtssicherheit.
Bei der Boka Kotorska dürften sie auch
Regionalkonzept Boka Kotorska
auf einem tragfähigen Gesamtkonzept bestehen,
in dessen Umsetzung sie vertrauen dürfen.
2.3 Jobperspektiven
& Wohlstand
Eines der Hauptziele des Masterplanes ist,
die Einkommensverhältnisse und damit den
Lebensstandard in der Region so zu verbessern,
dass es für die Einheimischen erstrebenswert
wird, an dem Schutz, der Pflege und
der Erschließung des touristischen Potenzials
eigeninitiativ mitzuwirken. Auch die Dörfer
im unmittelbaren Hinterland sind einzubinden.
Denn Armut, die schwere Landarbeit und fehlende
Perspektiven haben dazu geführt, dass die
Zahl der ständigen Dorfbewohner schrumpft.
Die Voraussetzungen für bessere Lebensumstände
kann der Tourismus schaffen. So definiert
der `Plan Vila´ der französischen Regierung
30 neue Tourismusberufe und sieht noch mehr
Beschäftigungspotenzial indirekt durch den, als
direkt im Tourismus.
Auch die EU-Kommission (1999/C 178/03)
erklärt, dass die Tourismuswirtschaft am wirkungsvollsten
zu Wachstum und Beschäftigung
beitragen kann, wenn ihr größere Bedeutung
beigemessen würde und die einschlägigen Politikbereiche
stärker integriert würden. Dazu sei
ein sektorübergreifendes Konzept für die Planung,
Entwicklung und Durchführung touristischer
Aktivitäten erforderlich, das die sozialen
Gegebenheiten und die überlegte Nutzung der
Umwelt angemessen einbezieht.
19

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
2.4 Nachhaltigkeit
& Entwicklung
Die Empfehlungen der EU-Kommission konzentrieren
sich auf fünf Erfolgsfaktoren:
• Die Tourismusanbieter sollen sich stärker an
den Gästewünschen orientieren.
• Transparente und gute Rahmenbedingungen
sollen die Wettbewerbsfähigkeit stärken und
den Markt beleben.
• Moderne Infrastrukturen sollen die Leistungseffizienz
der Destinationen steigern.
• Die Humanressourcen sind zu entwickeln.
• Die Nachhaltigkeit der Entwicklung ist zu
fördern und zu sichern.
Zwei dieser Aspekte sind aus der Sicht des
Marktes eng miteinander verknüpft: die Orientierung
an den Gästewünschen und die Nachhaltigkeit
der Entwicklung. Denn „eine schöne,
intakte Natur zu erleben“ gehört heute zu
den drei Hauptbedürfnissen der anspruchsvollen
Reisemärkte (F.U.R. in `Reisemotive´ S.
15/19).
Doch Nachhaltigkeit bedeutet mehr, als die
Natur zu erhalten. Die WTO definiert die Prinzipien
der Nachhaltigkeit, wie folgt:
• Die natürlichen, historischen, kulturellen
und anderen Tourismusressourcen werden
für die fortdauernde Nutzung in der Zukunft
bewahrt, zugleich aber auch zum Vorteil der
heute lebenden Gesellschaft verwendet.
• Der Tourismus ist so zu entwickeln, dass er
lokal oder regional keine ernsthaften ökologischen
oder soziokulturellen Probleme auslöst.
20
• Die ökologische Qualität der Destination
muss erhalten bleiben und muss, wo immer
nötig, verbessert werden.
• Ein hoher Zufriedenheitsgrad der Touristen
ist sicher zu stellen, damit die Destination
marktfähig und im Markt populär bleibt.
• Die Vorteile aus der Tourismuswirtschaft
sind breit gestreut zu verteilen.
Inzwischen erwartet der Markt die Nachhaltigkeit
einer jeden Tourismusentwicklung und eine
intakte Natur als selbstverständlich. Nachhaltigkeit
und eine intakte Natur bedeuten daher
auch keinen Wettbewerbsvorteil. Aber Natur,
Authentizität und eine andersartige Identität zu
erleben, zählt zu den wichtigsten Reisemotiven.
Je intensiver dieses Erlebnis, desto attraktiver
erscheint das Zielgebiet in den Augen des
Marktes.
Die Natursehnsucht drückt sich dabei in zwei
Formen aus:
• als ästhetische Kontemplation einer von der
Zivilisation unberührten Landschaft
• und als Nutzung der Naturkulisse für
Freizeitaktivitäten.
Die gesuchteste Art touristisch-ästhetischen
Genusses bildet das Erlebnis `des Pittoresken´.
Industrialisierte und zersiedelte Landschaften
jedoch, Bauten im funktionalen Einheitsstil,
Abfallberge und verschmutztes Wasser, dichter
Verkehr und wildes Parken der „Blechlawine“
sind nicht `pittoresk´. Sie schrecken ab
und schwächen die Nachfrage.
Denn der Reisende sucht im Urlaub eine Gegenwelt,
in die er seine Phantasien und Bedürfnisse
hineinprojiziert. Alles, was seine Phantasiebilder
stützt, wenngleich realitätsfremd oder sogar
inszeniert, verhilft zum touristischen Erfolg.
Stärker noch wirken authentische Erlebnisse,
denen der Reisende in einer fremden Lebensform,
in alten Traditionen, Speisen, Musik, in
ursprünglichem Ambiente und in der Natur
begegnet.
Aus diesen Erkenntnissen, die langjährige
Marktuntersuchungen erbrachten und jedes Mal
von Neuem erhärten, wurde bereits die zwingende
Forderung der Nachhaltigkeit abgeleitet
- nicht unter ideellen, sondern unter wirtschaftlichen
Aspekten. Hinzu kommt die Möglichkeit
der zusätzlichen Inszenierung, d.h. der theatralischen
Betonung all dessen, was aus der
Sicht der Besucher exotisch anmuten kann: An
der Boka Kotorska kann dies die unendliche
Geschichte sein, die mit der illyrischen Fürstin
Teuta begann und mit der Meuterei von Cattaro
keineswegs endet. Altüberlieferte Feste,
Geschichten und Legenden gehören gleichfalls
dazu.
2.5 Die Tourismus-Vision
2.5.1 Ausgangsüberlegung
Die Boka Kotorska wird über drei Gemeinden
angeboten: Kotor, Herceg Novi und Tivat. Die
Stadt Kotor ist eine Sehenswürdigkeit von europäischem
Rang. Kulturhistorisch hat sie am
meisten zu bieten.
Kotor ist ein Tourismusmagnet - als Ausflugsziel,
wie die Buskolonnen von Dubrovnik bis
Ulcinj beweisen. Doch die geringe Zahl der
Übernachtungen (171.000 davon 12 % Ausländer)
zeigt, dass die Mehrheit der Besucher nur

Tourismus Masterplan Montenegro
ein paar Stunden verweilt. Folglich bleibt wirtschaftlich
wenig hängen.
Herceg Novi wird im Hochsommer zum touristischen
Rummelplatz. Trotz seiner Geschichte
unter den verschiedenen Herren, die der Stadt
drei Festungen hinterließen, erstickt das ererbte
Flair und das subtropische Grün im Straßenverkehr
und Gedränge.
Tivat ist wegen seines Flug- und Marinehafens
bekannt. Vor den Kriegsjahren bewirtschaftete
der Club Mediterranée die der Stadt vorgela-
Abb. 2.2: Historische Zeichnung
gerte Insel Sveti Marko, und er ist heute noch
an ihr interessiert. Daraus - der Club Med hatte
eine „hervorragende Nase“ bei der Wahl seiner
Standorte - kann auf ein hohes Standortpotenzial
geschlossen werden. Doch dieses ergibt
sich nicht von selbst. Die Stadt ist unscheinbar,
eher hässlich modern. Die Qualität der Hotels
ist unakzeptabel. Die so genannten Badestrände
sind ungepflegt und primitiv. Tivat ist eine quirlige
Badedestination, die von der überschäumenden
Ausgelassenheit junger Gäste lebt, nicht
jedoch von ihrer Produktqualität. Tivat dürfte
der Ort sein, dem als erstes die Gäste wegbleiben,
sobald die Einkommensverhältnisse und
Ansprüche in den Quellmärkten der Stadt etwas
angestiegen sind.
Die 3 Städte mögen die Schwerpunkte sein.
Doch die eigentliche Urlaubsattraktivität ergibt
sich aus der umliegenden Landschaft und den
in ihr verborgenen „Schätzen“. Diese Schätze
sind - jeder für sich - keine Highlights im
Sinne der Pyramiden, derentwegen man sich auf
eine Reise begibt. Es sind Überraschungen, die
am Wegesrand warten: orthodoxe Kapellen mit
uralten Wandmalereien, die Renaissance Residenz
eines Granden aus Cattaro, ein in Jahrhunderten
ergrautes Bergbauerndorf, Festungen aus
der Habsburger Zeit, die die Berge wie Ritterburgen
krönen, Almenwiesen und herb duftendes
Macchiagestrüpp - und immer wieder ein atemberaubender
Blick hinunter zur Bucht, die senkrechten
Felswände hinauf in die Wolken oder
über die Bergketten hinweg zu den schneebedeckten
Gipfeln am Horizont. Ob auf der Halbinsel
Lułtica oder zu Füßen des Orjen (1.895
m), ob von der Höhe des Lovåen oder auf der
kleinen Insel Gospa od Skrpjela - faszinierende
Eindrücke begegnen einem auf Schritt und Tritt.
Regionalkonzept Boka Kotorska
Abb. 2.3: Sonnenuntergang an der Boka Kotorska
Abb. 2.4: Relikte aus vergangenen Zeiten
Abb. 2.5: Festung Mamula
21

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Wenn man sie sucht oder wenn man dort hingeführt
wird.
An Sehenswertem ist kein Mangel. Die Auswahl
wäre grenzenlos, würde sie mit Konavle
und Zupoi vernetzt. Die Erschließung ist das
Problem. Denn die stark befahrene Uferstraße
ist lebensbedrohlich und für Radfahrer nicht zu
nutzen. Die Wege abseits von ihr sind nicht zu
finden. Die Konsequenz: der Tourismus bleibt
auf die Schwerpunkte beschränkt, obwohl diese
zum Ausgangspunkt werden könnten.
2.5.2 Das Gebiet wird zur Destination
Einen Touristen kümmern weder die administrativen
Grenzen einer Kommune, eines
Bezirkes oder des Landes. Ihn interessiert ausschließlich,
was ihm geboten wird und was er
in seinem Urlaub sehen, erleben und unternehmen
kann. Danach wählt er seine Feriendestination,
die Urlaubsart und Unterkunft. Legt man
diese Erkenntnis der strategischen Überlegung
zu Grunde, wie die Boka Kotorska am Markt
zu positionieren ist, dann wird rasch erkennbar,
dass Alleingänge der drei Kommunen Kotor,
Herceg Novi und Tivat nicht sinnvoll sind.
Sie müssen gemeinsam auftreten, sich zusammen
unter einem Dach vermarkten, und vor
allem müssen sie gemeinsam die Boka Kotorska
zu einem Gesamtprodukt mit unterschiedlichen
Angebotsfacetten weiterentwickeln.
Denn das Angebot der drei Kommunen - nimmt
man es für sich allein - ist jeweils zu eng und
sehr speziell. Sie sprechen kleinere Marktsegmente
oder gar nur Nischen an:
• Kotor ist zum Besichtigen gut. Ansonsten
bietet es wenig.
22
• Herceg Novi scheint für ältere Gäste (noch)
akzeptabel, die nicht viel mehr als ein Sonnenbad
auf einer Badeplatte suchen sowie -
mit Igalo - für bescheidene Gesundheitstouristen.
• Tivat spricht ausschließlich junge Gäste an,
die mit einfachsten Unterkünften und viel
Vergnügen zufrieden sind.
Was also ist touristisch von Interesse, das -
kurz, mittel- oder langfristig - ausgebaut zu
werden verdient? Der Markt sucht Vielfalt und
eine authentische Regionalidentität! In dieser
Abb. 2.6: Uferstraße (rot) an der Boka Kotorska

Tourismus Masterplan Montenegro
Hinsicht hat das Gebiet der Boka Kotorska
unendlich viel anzubieten, mehr als selbst Eingeweihte
vermuten. Denn herausgeputzt und
touristisch erschlossen ist nichts. Von Kotor
und den Badeplatten abgesehen, ist die Boka
Kotorska touristisch unterentwickelt, nahezu
touristisches Brachland. Doch sie böte - aufwändig
hergerichtet und insgesamt vernetzt -
ein sehens- und erlebenswertes Angebotsmosaik:
• aus guten Bademöglichkeiten,
• aus herrlichen Landschaften,
• aus malerischen Dörfern,
• aus historischen Bauten,
• aus einer subtropischen Flora,
• aus allen Arten Wassersport,
• aus Spazier-, Wander-, Radfahrwegen,
• aus Sport, Kultur und Unterhaltung,
• aus lebendigen Sitten und Gebräuchen.
Und die Boka Kotorska besitzt eine ganz besondere
Identität aus vielen Wurzeln, die jede
für sich markante Spuren hinterließen, aufgewertet
und inszeniert werden sollten.
Der zum Aufbau einer touristischen Infrastruktur
notwendige Aufwand ist wirtschaftlich
nur durch hohe Nutzerfrequenzen zu rechtfertigen.
Also werden zusätzliche Bettenkapazitäten
benötigt. In marktgerechter Qualität und in
größerer Menge.
2.5.3 Die Entwicklungsziele
Die Boka Kotorska soll in Stufen ausgebaut
werden
• zu einer hochwertigen Destination mit einer
unverwechselbaren Identität, deren Kernangebot
ihre Landschaft und kulturelle Vielfalt
darstellen,
• zu einer am Markt orientierten Marke des
Kultur-, Sport-, Bade-, Gesundheits-, Fittness-
und Erlebnistourismus,
• zu einem internationalen Zielgebiet mit insgesamt
10.000-15.000 Hotelbetten der 3 bis
5 Sterne Kategorie
- in Herceg Novi, Tivat und auf der
Halbinsel Lustica in Form
größerer Ferienkomplexe mit bis zu
800 Betten und allen Nebeneinrichtungen,
- in Kotor und in den Dörfern rund um
die Bucht in Gestalt kleiner Familienhotels
mit maximal 100 Betten,
- und zusätzlichen Betten in Pensionen,
in privat vermieteten Zimmern sowie
in Dörfern und auf Bauernhöfen im
gesamten Hinterland.
• mit einer touristischen Infrastruktur, die alle
Sehenswürdigkeiten gleich welcher Art miteinander
vernetzt und ein breites Spektrum
vielseitigster Aktivitäts- und Freizeitalternativen
bereitstellt, um unterschiedlichste
Marktsegmente anzusprechen und eine lange
Saison von April bis November sicherzustellen.
Regionalkonzept Boka Kotorska
23

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
24

Tourismus Masterplan Montenegro
3 Die Tourismusstrategie
3.1 Die internationale
Entwicklung
3.1.1 Die Reisemotive
Die Wertvorstellungen, die Lebensstile und die
Urlaubserwartungen haben sich in den letzten
Jahrzehnten grundsätzlich verändert. Während
früher relativ einfache Bedürfnisse dominierten,
hängt der künftige Urlaub in wachsendem
Maße mit Selbstverwirklichung zusammen. Er
wird durch die Suche nach dem Außergewöhnlichen
geprägt, und die Tourismuswirtschaft
muss sich auf einen Verbraucher mit vielen einander
widersprechenden Wünschen einstellen.
Das zentrale Urlaubsmotiv bleibt zwar die Erholung.
Seit Beginn der 80er Jahre sind jedoch zu
den früheren Hauptmotiven (Baden, Erholen,
Kultur) die Motive Genuss, Geselligkeit, Sport,
Bewegung, Horizonterweiterung und Exotik,
das Erlebnis Natur und die Gesundheit in wachsendem
Maße wichtiger geworden.
Die Urlaubsmotive variieren nach soziodemographischen
Merkmalen (Alter, Bildung, Einkommen),
nach Neigungen (Relaxen, Sport,
Spaß, Kultur), persönlichen und familiären
Zwängen (körperliche Verfassung, Kinder),
nach Destinationen (Mittelmeer, Berge, Städte)
und nach der Urlaubsform (Hotel, Club, Ferienwohnung,
Camping).
Als allgemein gültige Faustregel wünscht sich
der Tourist im Urlaub Kontraste und Gegenwelten,
die sich deutlich von seinem alltäglichen
Lebens- und Arbeitsumfeld unterscheiden.
Er will als „erlebnisorientierter Aussteiger auf
Zeit“ das „ganz Andere erleben“ und fürchtet
vor allem „Langeweile“.
3.1.2 Die Trends im Tourismus
Zusätzlich zu den komplexen Motiv- und Aktivitätsbündeln
wurden im Nachfrageverhalten
vier zentrale Trends festgestellt:
• ein steigendes Anspruchsniveau,
• die Individualisierung der Reisemotive,
• eine zunehmende Flexibilität, sowie
• die Zielgruppendiversifizierung.
3.1.2.1 Steigendes Anspruchsniveau
Reiseerfahrung und weltweite Vergleichsmöglichkeiten
haben große Erwartungen an die
Qualität des Angebotes und ein ausgeprägtes
Preis-Leistungsdenken zur Folge. Der Gast empfindet
Basisleistungen wie Unterkunft, Gastronomie,
Unterhaltung von guter Qualität als
Selbstverständlichkeit. Er erwartet Zusatzleistungen
mit Erlebniswert.
3.1.2.2 Individualisierung
Als Reaktion auf Globalisierung und „Vermassung“
ist die Individualisierung ein entscheidender
Gesellschaftstrend. Den Touristen
sollte daher etwas Einzigartiges vermittelt oder
ermöglicht werden. Häufig wird die Einzigartigkeit
des Erlebten in der authentischen Begegnung
mit fremden Menschen und Kulturen
gesehen.
Regionalkonzept Boka Kotorska
3.1.2.3 Flexibilität und Kurzfristigkeit
Künftig ist eine ununterbrochene Kundenpräsenz
erforderlich - durch Informations- und
Reservierungssysteme statt (nur) Katalogproduktion
und Katalogverteilung.
Die Destinationen müssen ständig den innovativen
Einsatz ihrer Informations- & Kommunikationstechnologien
verbessern, um unmittelbaren
Kontakt zum Markt zu halten und Buchungen
sofort abzuwickeln.
3.1.2.4 Diversifizierung der Zielgruppen:
Die Zugehörigkeit zu sozialen und zu demographischen
Gruppen erweist sich heutzutage
als zu grobes Klassifizierungsmerkmal des touristischen
Marktes. Die klassischen Verfahren
der Marktsegmentierung taugen kaum noch zur
Zielgruppenbestimmung.
So haben sich bislang vertraute Zielgruppen
bereits in viele Untergruppen mit besonderen
Urlaubserwartungen aufgelöst. Diese Zersplitterung
der Zielgruppen zwingt zu einer darauf
abgestimmten Diversifizierung und Spezialisierung
der touristischen Produktpalette. Und sie
zwingt zur ständigen Marktbeobachtung und
Anpassung.
3.2 Diverse Angebotsstrategien
3.2.1 Die Konkurrenzdestinationen
Die traditionellen Konkurrenzdestinationen des
alten Jugoslawiens haben sich kontinuierlich
den Marktveränderungen angepasst und weiterentwickelt.
Sie, ebenso wie die Newcomer-
25

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Ziele, greifen erkennbare Tendenzen auf und
erweitern ihr Angebotssortiment. Dabei setzen
sie zwar teils auf unterschiedliche Schwerpunkte,
befolgen im Wesentlichen aber einheitliche
Grundsätze:
• Nachhaltigkeit der Entwicklung: Neben der
Umweltverträglichkeit beachten sie den
Schutz und die Pflege des Landschaftsbildes,
eine die Ressourcen schonende Energiegewinnung
und die Vermeidung von
Lärmimmissionen. Das soziale Verantwortungsbewusstsein
gewinnt an Bedeutung.
• Konkurrenzabgrenzung: Viele Maßnah-men
greifen auf landestypische Charakteristika
zurück, um über die Betonung der regionalen
Identität ein unverwechselbares Gesamtprodukt
zu bekommen.
• Regionalisierung: Die Regionen werden
unter Berücksichtigung ihrer Verkehrsanbindung,
ihrer landschaftlichen, klimatischen
und kultur-historischen Besonderheiten einander
ergänzend, aber Unterschiede betonend
positioniert.
3.2.2 Die Ferienhotellerie
Die Produktstrategien der internationalen Ferienhotellerie
entsprechen nahezu deckungsgleich
den Entwicklungsprinzipien der Destinationen.
Sie stellen jedoch betriebswirtschaftliche
Aspekte in den Vordergrund der Planung - nicht
dagegen volkswirtschaftliche, ökologische oder
soziale. Die Hoteliers legen ihrer Arbeit ebenfalls
die Veränderungen der Märkte zugrunde.
Dadurch wollen sie ihre Auslastung und die
Gewinne steigern.
26
Zentrale Aspekte hierbei sind:
• Qualität der Unterkünfte als Folge höherer
Ansprüche und des weltweiten Wettbewerbs:
Konzentration auf die oberen Kategorien
und Ausbau des gesamten Freizeit-
und Unterhaltungsbereiches.
• Standardisierung: Zur Erleichterung des
Vertriebs und um die Preis-Leistungstransparenz
herzustellen, werden die Basiskomponenten
der Betriebe (Zimmer,
Einrichtung etc.) standardisiert.
Dieser Trend prägt weltweit sämtliche
Preis-Leistungsniveaus. Sein Erfolg beruht
auf mehreren Vorteilen aus der Sicht des
Kunden: Effizienz, Berechenbarkeit, Vergleichbarkeit,
Vorhersagbarkeit und Kontrolle.
Die Individualisierung der Betriebe
erfolgt über die Wahl des Standortes, die
dekorative Gestaltung und ganz besonders
die Differenzierung und Spezialisierung,
• Differenzierung: Jede Ferienanlage folgt
einem eigenen Konzept, das anhand von
Standort, Grundstücks- und Betriebsgröße
sowie im Hinblick auf die Zielgruppen, Vertriebswege
und technische Infrastruktur das
Kernangebot festlegt.
• Spezialisierung: Die vielfältigen Spezialisierungsstrategien
im Hotelsektor sind kennzeichnend
für den gesamten Ferienmarkt
(Wellness-, Romantik-, Club-, All-Inclusive-,
Single-, FKK-, Tennis-, Gourmet-,
Art-, Boutique-, Golf-, Reit-, Baby- und
Kinderhotels etc.). Sie konzentrieren sich
konsequent auf die Bedürfnisse ausgewählter
Zielgruppen, und sie könnten in absehbarer
Zukunft aus dem klassischen Allzweckhotel
eine Randerscheinung machen.
• Inszenierungen: Außer den Basisstandards
und speziellen Leistungen erwartet der Gast
einen atmosphärischen oder emotionalen
Zusatznutzen, der ungewöhnliche Erfahrungen,
Überraschungen und Anregungen zum
Inhalt haben kann (Ambiente, Erlebnis, Vergnügen,
Spaß, Abenteuer, Einzigartigkeit).
• Service: Gute Arbeitsbedingungen, Perspektiven
und ständiges Training zur Qualifizierung
der Mitarbeiter, um diese mit den
Bedürfnissen des Gastes vertraut zu machen
und ihre Serviceleistung daran auszurichten.
• Komplexe Großbetriebe: Der anspruchsvolle
„hybride“ Tourist erwartet eine Vielzahl
diverser Leistungen und Einrichtungen,
die jederzeit in guter Qualität und ausreichender
Quantität verfügbar sein müssen.
Die ununterbrochene Bereitstellung einer
vielseitigen Leistungspalette ist die Voraussetzung
für eine lange Saison. Sie verursacht
jedoch hohe Investitionen, Instandhaltungs-
und Personalkosten. Die Einrichtungen
müssen wirtschaftlich gerechtfertigt sein.
Das sind sie dann, wenn sie von einer möglichst
großen Zahl von Nutzern in Anspruch
genommen und die Kosten umgelegt werden.
Nur dies sichert die Rentabilität und damit
die Wettbewerbsfähigkeit.
Die zur Rentabilität erforderliche Nutzerfrequenz
und die Notwendigkeit, kostengünstig
zu produzieren, haben zu Kapazitätsballungen
geführt. In der Touristik besteht daher
die Tendenz zu Mega-Kreuzfahrtschiffen,
Großflugzeugen, zu großen Hotels und Feri-

Tourismus Masterplan Montenegro
endörfern.
Solche Ferienanlagen (Ferienclubs, `All-
Inclusive´-Hotels) sprechen große Konsumentenkreise
an, weil sie zeitgemäße,
vielfältige und im Vergleich preisgünstige
Freizeitalternativen für Aktivitäten, Entspannung,
Geselligkeit, Genuss und Vergnügen
ermöglichen.
Von der Öffentlichkeit werden Großbetriebe
häufig kritisch gesehen. Sie werden
mit dem so genannten „Massentourismus“
gleich gesetzt und mit allerhand abwertenden
Begriffen belegt: Betonbunker, Hotelkästen
etc. In der Tat erwiesen sich viele der
großen Hotels als typisch für eine unpersönliche,
billige, auf Massenabfertigung eingestellte
Tourismusindustrie, deren Angebot
an den heutigen Wünschen der Märkte vorbeigeht.
Einerseits werden die Mega-Hotels zu Recht
kritisiert - nämlich immer dann, wenn sie
als gesichtslose Fremdkörper die Landschaft
verschandeln und ihren Gast zum Devisen
bringenden „Pax“ degradieren, für den die
Leistung auf dürftige Zimmer, enge Bäder,
nüchterne Hallen, Restaurants mit Kantinencharakter,
eine lieblose Küche und Strand
beschränkt werden kann.
Doch dies ist keine zwingende Konsequenz
aus der Größe. Es ist die Folge eines Angebots-Konzeptes,
das den Markt, die Bedürfnisse
und Wünsche der Gäste missachtet.
Dass es auch anders geht, beweisen Entwicklungen
aus jüngerer Zeit in der Türkei,
in Ägypten und in der Dominikanischen
Republik. So bewertete die Stiftung Waren-
test trotz seiner 2.200 Betten den Ferienkomplex
„Lykia World“ mit „sehr gut“, weil
er eine kommunikative Atmosphäre schafft,
den lokalen Baustil aufgreift und die Erwartungen
zahlreicher, miteinander kompatibler
Zielgruppen bis ins Detail erfüllt.
Regionalkonzept Boka Kotorska
Abb. 3.1: Lyka World, Fethiye, Türkische Ägäis
Abb. 3.2: Mega Seray, Serik, Antalya
27

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
3.3 Konkurrenz
oder Kooperation
Im internationalen Tourismus konkurriert jedes
Zielgebiet mit jedem. Alle Angebote sind über
Veranstalterkataloge und die Internet-Seiten
miteinander vergleichbar. Der Interessent entscheidet
nach persönlichen Auswahlkriterien.
Unter diesen haben der Preis, die Qualität, die
Bandbreite der Leistungen und Möglichkeiten,
das Klima, die Sicherheit, die Sauberkeit sowie
die Bequemlichkeit der Anreise - aber auch
das Image - ein herausragendes Gewicht. Folglich
stehen die Karibik, die Balearen, die Kanarischen
Inseln, Portugal, Ägypten, Tunesien,
Bulgarien, Griechenland, die Türkei und viele
andere Destinationen in unmittelbarem Wettbewerb
zu Montenegro. Angesichts der Deregulation
des Flugverkehrs und vor Ort oftmals sehr
niedriger Kosten, macht es, vom Preis her gesehen,
zuweilen kaum einen Unterschied, ob der
Tourist sich für ein Ziel in der Ferne oder an der
Boka Kotorska entscheidet.
Dies bedeutet für die Anbieter der Boka Kotorska,
dass nicht nur die allgemeinen Tourismus-Tendenzen
zu berücksichtigen sind. Der
weltweite Markt bleibt ständig präsent. An ihm
sind alljährlich das Angebot und die Preise auszurichten.
Und das montenegrinische Angebot
muss sich besonders an dem der kroatischen
Nachbarn jenseits der Grenzen messen. Insoweit
könnte man in den Wettbewerb treten oder
- als bessere Alternative - kooperieren und einander
ergänzen.
Der Blick in einen historischen Atlas offenbart
den Erlebnis trächtigen Reiz einer solchen
Kooperation: Während die Gespanschaft
Dubrovnik-Neretva über eine Reihe sehr schö-
28
ner Inseln verfügt, findet die dramatische Fjordlandschaft
der Boka Kotorska am Mittelmeer
nicht ihresgleichen.
Über Jahrhunderte haben vier Mächte diesen
Abschnitt der Adria-Küste geprägt. Venedig,
das in Cattaro und auf Korzula bis zu Napoleon
die Dinge bestimmte, Ragusa, eine Art feindliche
Schwester Venedigs, die Türken, die diesen
in Herceg Novi als Puffer dienten und die Montenegriner
oben im Bergland.
Beide Regionen sprechen im Sommer vorwiegend
und gleichermaßen Badegäste an. Doch
die Attraktivität ihrer Kooperation liegt weniger
auf dem Gebiet des Badetourismus; sie ergibt
sich aus weitergehenden Gründen. Denn beide
haben ein vitales Interesse,
• an der Verbreiterung ihrer Zielgruppenbasis
über die Badetouristen hinaus, um ihr Hinterland
wirtschaftlich stärker einzubinden -
Abb. 3.3: Historische Karte

Tourismus Masterplan Montenegro
sowie daran,
• die Sommersaison weit in das Frühjahr und
in den Herbst auszudehnen und die Durchschnittserlöse
zu steigern.
• Dazu müssen sie vom Badewetter unabhängige
Leistungen bieten, die nicht nur qualitativ,
sondern auch preislich im Wettbewerb
mithalten können - und
• sie müssen für ihre schnelle, bequeme und
kostengünstige Erreichbarkeit aus den wichtigsten
Märkten Sorge tragen. Das setzt eine
entsprechende Nachfrage und diese quantitativ
und qualitativ ausreichende Angebotskapazitäten
voraus.
Deshalb müssen beide Regionen
• Hotels unterschiedlicher Standards und Spezialisierung
errichten lassen,
• das landschaftliche und kultur-historische
Potenzial erschließen und auf möglichst
viele Nutzergruppen einstellen,
• zusätzliche Angebote aus den Bereichen
Sport & Aktivitäten, Kultur & Kunst, Kongresse
& Schulung, Gesundheit & Fitness,
Erlebnis, Unterhaltung & Abenteuer entwikkeln
und vermarkten.
Zur Umsetzung dieser Ziele werden in jedem
Fall mehrere Jahre und hohe Investitionen benötigt.
Dessen ungeachtet können sie in den
Quellmärkten umso effizienter durchgedrückt
werden, je intensiver die dahinter stehenden
Akteure zusammenwirken, ihre Kräfte bündeln
und ihre Marketingargumente aus der gewonnenen
Angebotsbreite beziehen.
Denn die Alleinstellungschance liegt - abgesehen
von dem identischen Klima - in den Gegensätzen
der Landschaft und in den Akzenten des
kultur-historischen Erbes. Hieraus ergibt sich
die unnachahmliche Eigenart und Vielfalt der
Urlaubs- und Erlebniskulisse. Dieses Potenzial
wird sich dann voll entfalten, wenn das Kernangebot
auf etwa gleich hohem Niveau liegt und
miteinander kompatible Zielgruppen anspricht.
Hinzu kommen wirtschaftliche Synergieeffekte
aus einem wünschenswerten Verbundmarketing,
aus der Steigerung der Nutzerfrequenzen
der öffentlichen Tourismusinfrastruktur sowie
daraus, dass die Boka Kotorska über den Airport
Dubrovnik-Cilipi international angeflogen
werden kann.
Die Kooperation sollte mit der Abstimmung der
Entwicklungskonzepte beginnen, sollte grenzüberschreitende
Tourismus-Aktivitäten und
-Initiativen erleichtern und könnte sogar durch
eine Teilvernetzung der überregionalen Werbung
erste Zeichen setzen. Obwohl die Ausgangslage
noch sehr verschieden ist:
• Die Gespanschaft Dubrovnik-Neretva ist -
trotz vorhandener Schwächen - touristisch
wesentlich weiter entwickelt als die Boka
Kotorska. Dank der Altstadt von Dubrovnik
ist das Ziel weltweit bekannt. Die Hotellerie
bietet durchweg einen wesentlich höheren
Standard.
• Die Masterpläne Kroatiens und der Gespanschaft
sehen vor, Dubrovnik-Neretva nach
den Prinzipien der Nachhaltigkeit zur qualitativ
hochwertigsten Zielregion Kroatiens
auszubauen mit folgenden Schwerpunkten:
- Kapazitätserweiterung im 5, 4 und 3
Regionalkonzept Boka Kotorska
Sterne-Bereich,
- Badetourismus,
- Wandern und Radfahren,
- Golf in Konavle,
- Wassersport aller Art,
- Kultur und Kongresse,
- Wellness-Fitness,
- westeuropäische Märkte,
- Flugcharter-Tourismus.
Folgende Grundsätze sollten alle Kooperationsüberlegungen
leiten und folgende Angebotsschwerpunkte
ausgebaut werden:
• Nachhaltigkeit der Entwicklung und intensive
Pflege der lokalen Identität,
• Qualität der Hotellerie und Gastronomie.
• Golf und Wassersport,
• Grenzquerende Wander- und Radwege,
• Kultur, Festivals und Kunst,
• Gesundheit, Fitness, Wellness.
29

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
3.4 Die Destination
als Markenprodukt
3.4.1 Dachmarke und Gebietsmarke
In der Vermarktung einer Destination hat
sich Markenpolitik bislang nur selten durchgesetzt.
Fast jeder Ort vermarktet sich selbst.
Aufwand und Kräfte werden zersplittert; die
Märkte werden nicht erreicht. Denn jede kleine
Gemeinde glaubt, sie kenne sich selber am
besten. Wichtiger aber ist, dass der Markt sie
kennenlernt, weiß, wie er sie bucht, und was ihn
erwartet. Im Hinblick
• auf die zunehmende Ineffizienz individueller
Vermarktungsbemühungen mit beschränkten
Mitteln,
• auf die unüberschaubare Zahl von Reisezielen,
die miteinander konkurrieren und
die als Folge von Identitätsverlust und vergleichbaren
Urlaubsangeboten weitgehend
austauschbar wurden,
• wegen der Konzentrationsprozesse im Vertrieb,
die dazu führen, dass die Reiseveranstalter
kraft ihrer geballten Marktmacht die
Nachfrage nach ihren Bedürfnissen europaweit
beeinflussen können,
• wobei sie neuerdings wieder den günstigen
Preis zum vorrangigen Entscheidungsmaßstab
nehmen (FVW Nr. 18),
ist zur Marktdurchdringung die Konzentration
aller Mittel einer Region ebenso geboten wie
ihre deutliche Positionierung im Vergleich zur
Konkurrenz. Nur so kann die Abhängigkeit
vom Preiswettbewerb und den allmächtigen
Verkaufsorganisationen verringert werden. Die
30
Großen „Player“ im internationalen Feriengeschäft
- Italien und Spanien - beschreiten diesen
Weg. Das Land stellt die Dachmarke mit einem
starken Logo. Die einzelnen Ferien-Regionen
siedeln sich unter dieser Dachmarke mit einer
eigenen, doch dazu passenden Marke an. Unter
deren Dach - auf der dritten Ebene - gliedern
sich die einzelnen Ortschaften ein.
Die Vorteile dieser Vernetzung:
• Das Land gewinnt durch die Herausstellung
seiner Vielfalt an Attraktivität.
• Die Regionen können ihre Identität gezielt
artikulieren.
• Die Orte können sich konsequent an ihre
Zielgruppen richten, denen ihre spezifische
Leistungspalette entspricht.
• Jeder Werbeauftritt nützt der Gesamtheit
• und löst ohne höheren Aufwand positive
Mitnahmeeffekte aus.
Unter der bestehenden neuen Dachmarke Montenegro
ist daher eine Gebietsmarke „Boka
Kotorska“ zu kreieren.
3.4.2 Gesamtprodukt und Standards
Eine Destination, die zur hochwertigen Marke
werden möchte, muss dem Markt ein Gesamtangebot
aus unverwechselbaren Leistungen in
gleichbleibender und international vergleichbarer
Qualität anbieten. Diese müssen am Kundennutzen
ausgerichtet und transparent bewertet
sein.
Soweit dies die Produkte der Tourismuswirtschaft
- Hotels, Campingplätze & Privatunterkünfte,
Sport- & Freizeiteinrichtungen,
Verkehrsträger - betrifft, ist die Erfordernis
über Standards zu erreichen und sicherzustellen.
Das Tourismusministerium hat daher
im November 2002 neue Beherbergungsstandards
anhand internationaler Vergleichsmaßstäbe
definiert.
3.4.3 Die Markenpolitik
Schwieriger wird der subjektive Erfahrungs-und
Erlebnisbereich. Da jede touristische Leistung
immaterielle Seiten enthält, die weder sichtbar
noch wiederholbar sind, muss das Destinationsmarketing
auf wahrnehmbare und erinnerungsfähige
Elemente abstellen:
• auf den Namen, unter dem die Tourismusregion
bekannt werden soll;
• auf ein Logo, ein Markendesign und ein verbales
Versprechen (Slogan).
Die Markenpolitik der Destination muss zugleich
ideelle Werte vermitteln, insbesondere
einen psychologischen Zusatznutzen.
Denn Konsumenten sind durchweg bereit, für
einen Markenartikel einen höheren Preis zu
bezahlen, als für die gleichwertige Grundleistung
von `namenlosen´ Mitbewerbern anfallen
Abb. 3.4: Logo

Tourismus Masterplan Montenegro
würde. Diese Bereitschaft ist mit dem immateriellen
Wert zu erklären, den der Verbraucher
mit Markenartikeln verbindet.
Zu diesen immateriellen Werten zählen im
internationalen Tourismus
• Prestige: Premium-Destinationen wie die
Toskana, Genfer See, Südtirol;
• Life-Style: Spaß, Erlebnis: Club Mediterranée,
Studiosus, Windrose;
• Lebensfreude: Italien, Brasilien
• Qualität: Schweiz, Mauritius, Seychellen,
die internationalen Hotelketten - `brands´
wie Hyatt, Hilton, Kempinsky;
• Nachhaltigkeit: Skandinavien, Irland,
• Freundlichkeit: Kärnten;
• Sicherheit: Österreich, Deutschland.
Montenegro und auch die Boka Kotorska sind
derzeit kaum bekannt. Sie haben folglich ein
völlig verwaschenes Image. Im Neuanfang liegt
jedoch eine Chance. Das Ziel sollte sein, dass
der Markt Bekanntheit und Image der Destination
Boka Kotorska mit
• dem kulturellen Reichtum des Gebietes,
• mit der wilden Schönheit des Fjordes,
• mit einer hohen Angebotsqualität sowie
• mit Gesundheit, mit Aktivitäten und Er-
lebnissen in der Natur
zu einem pittoresken Bild verbindet.
3.4.4 Destinationsmanagement
Das komplexe Ziel einer nachhaltigen Tourismusentwicklung,
die gleichrangig ökonomische,
ökologische, soziale und kulturelle Ziele
verfolgt, ist nur dadurch zu erreichen, dass sie
mit allen nationalen und kommunalen Institutionen
abgestimmt wird. Dazu gehört auch die
Bearbeitung der Schnittstellen zu allen Berei-
Abb. 3.5: Perast, Boka Kotorska
Regionalkonzept Boka Kotorska
chen der Wirtschaft, der Ausbildung, Umwelt,
Kunst und Kultur. Nicht zuletzt ist die Öffentlichkeit
einzubeziehen. Deren Unterstützung
wird schon deshalb benötigt, weil sie am Ziel
der Nachhaltigkeit mitwirken muss und sich im
wirtschaftlichen Eigeninteresse initiativ beteiligen
soll.
Über die Koordinations-, Informations- und Entscheidungsfunktionen
hinaus sind im Rahmen
der Tourismusentwicklung zahlreiche Aufgaben
zu lösen, die zweckmäßigerweise zusammengefasst
werden, um Kompetenz, Effizienz
und Kontinuität zu gewährleisten:
• die strategische Planung,
• der Ausbau der Tourismusinfrastruktur.
• die grenzüberschreitende Kooperation,
• Qualitätskontrolle der Tourismusprodukte,
• Beratung der privaten Produktentwickler,
• der Aufbau eines Direktvertriebssystems,
• Konkurrenzbeobachtung und -analysen,
• Marktbeobachtung und -analysen,
• Aus- und Weiterbildung,
• Organisation von Veranstaltungen.
Die Fülle der Verantwortungsfelder erfordert
ein durchsetzungsstarkes, professionelles Destinationsmanagement,
das personell und materiell
entsprechend der Bedeutung des Wirtschaftszweiges
Tourismus für die Boka Kotorska konzentriert
und ausgestattet sein muss.
31

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
3.5 Die Märkte der Destination
Die Boka Kotorska ist
• für die Gäste aus West- und Nordeuropa
lediglich ein kulturell und landschaftlich faszinierendes
Ausflugsobjekt,
• für den serbischen und heimischen Markt
dagegen ein Ziel des Badetourismus.
Damit fußt heute der Boka Kotorska Tourismus
hauptsächlich im Binnenmarkt. Denn der Badetourismus
bildet nicht nur hier, sondern weltweit
das mit Abstand wirtschaftlich wichtigste
Marktsegment. Die Binnenmarktbasis ist aber
zu schwach, um den Wirtschaftsaufschwung in
der Region zu bewirken. Die Boka Kotorska
muss zusätzliche Märkte gewinnen, deren Besucher
länger als ein paar Besichtigungsstunden
verweilen.
In Verbindung mit den angrenzenden Küstenregionen
sind aus Gründen der Marketingeffizienz
zunächst deren Märkte anzusprechen - also
West-, Nord- und Osteuropa. Dazu wäre gleichfalls
das Badeangebot richtig.
Doch die Gesamtsituation an der Boka Kotorska
eröffnet dem Ausbau des Badeproduktes
zur Zeit nur sehr bescheidene Chancen. Diese
sind auf wenige Standorte innerhalb und außerhalb
der Bucht reduziert. Denn drei gravierende
Probleme beeinträchtigen die potenzielle
Attraktivität der Boka Kotorska für Badetouristen
in erheblichem Umfang:
• Das Fehlen akzeptabler Strände, künstlicher
Strandalternativen oder einfach nur von
begehbaren Einstiegen ins Wasser.
• Die schlechte Qualität des Wassers innerhalb
der Bucht, das von Abwässern der
32
Stadtkanalisationen und den örtlichen Industriebetrieben
sichtbar belastet ist.
• Die Straßenführung unmittelbar am Ufer der
Boka Kotorska und der dichte, gefährliche
Auto- und Lastwagenverkehr.
Den West- und Nordeuropäer, der rund um
das Mittelmeer ganz andere Badegelegenheiten
kennt, kann eine solche Perspektive nicht locken.
Zu befürchten ist auch, dass die vorhandene
Nachfrage aus dem Binnenmarkt zusammenbricht,
wenn nicht alsbald Qualitätsverbesserungen
spürbar werden.
Für eine eigenständige Marktstrategie fehlen
der Destination gegenwärtig die Kapazitäten
und das Produkt. Die Boka Kotorska muss
daher gleichzeitig vier Schienen beschreiten:
• Den Binnenmarkt durch Optimierung der
Badeinfrastruktur erhalten und ausbauen;
• Sich an die Märkte und Zielgruppen ihrer
Nachbarregionen wenden und sich
• diese durch Insellösungen und Nischenprodukte
in kleinen Schritten erschließen;
• sie kann - langfristig geplant - ihr Potenzial
gründlich sanieren und zur Entwicklung
eines hochattraktiven Zieles mit breitester
Marktakzeptanz nutzen.
3.6 Die Zielgruppen
der Destination
Die Boka Kotorska muss entsprechend der
Marktstrategie auch bezüglich der Zielgruppen
parallel zu einander mehrere Wege verfolgen:
• Als Wichtigstes muss sie ihre heutigen Zielgruppen
aus dem Binnenmarkt pflegen. Sie
verschaffen nicht nur vielen Privatpersonen
die benötigten Zusatzeinnahmen, sondern sie
werden mit wachsendem Einkommen auch
wirtschaftlich interessanter und buchen, da
in der Nähe lebend, direkt.
• Sie muss den Ausflüglern mehr Sehenswürdigkeiten
eröffnen, damit sie länger verweilen
oder häufiger kommen.
• Sie muss für aktive Zielgruppen - Wassersportler,
Wanderer, Kulturinteressierte - Produkte
entwickeln, die das Zielgebiet aufwerten
und nachhaltig erschließen.
• Ferner bietet sie sich für Nischen aus Kultur,
Kunst, Wissenschaft und Politik an.
• Sie muss aber auch zahlungskräftigere Badetouristen
gewinnen. Dieser Bereich erfordert
die meisten Investitionen und Eingriffe
in die aktuelle Situation. Er benötigt zudem
die längste Zeit - doch er garantiert dafür die
größten Wirtschaftseffekte.
• Und sie braucht Untergruppen des Badetourismus,
die das Baden mit anderen Urlaubsaktivitäten
oder -interessen verbinden.
Unterschiedliche Zielgruppen sind nicht ohne
weiteres miteinander verträglich. Dies kann
atmosphärische Störungen in Tivat, Igalo und
Herceg Novi auslösen, deren quirliges Ferienleben
während der Hochsaison nicht jedermann
gefallen wird.
Zielgruppen sind dann unvereinbar, wenn sie
ein stark voneinander abweichendes Urlaubsverhalten
an den Tag legen oder andersartige
Ansprüche an die Ausrichtung und die Qualität
des Angebotes stellen. Differenzen können sich
ferner aus den Vorstellungen zum Geräuschpegel
oder Erscheinungsbild der Urlaubsde-

Tourismus Masterplan Montenegro
stination ergeben. Es könnte sich daher als
sinnvoll erweisen, mit großem Fingerspitzengefühl
getrennte Urlaubssphären zu schaffen und
behutsam auseinander zu halten. Insellösungen
solcher Art haben, da Spannungen zwischen
inkompatiblen Zielgruppen aufgetreten waren,
Urlaubsgebiete harmonisiert und wurden konsequent
von den Veranstaltern und der örtlichen
Tourismuswirtschaft geplant (Mallorca,
Korfu).
Die Verbesserung und Neuausrichtung der
Angebotsstrukturen ist unabdingbar, um zusätzliche
Zielgruppen zu gewinnen. Ebenso sind die
heutigen Zielgruppen auf Dauer nur durch eine
Angebotsverbesserung zu halten.
Mit einer Verbesserung der Lebensstandards in
Ost- und Südost-Europa sind steigende Ansprüche
an den Urlaub zu erwarten. Anzunehmen
ist, dass die Reisemotive dann denen der Westeuropäer
gleichen. Deshalb dürften die heute für
Westeuropäer unakzeptablen, ansonsten aber
noch marktfähigen Unterkunfts- und Freizeitangebote
kontinuierlich an Zuspruch verlieren.
Sie werden, falls nicht qualitativ adaptierbar,
wie in Spanien und Portugal allmählich vom
Markt zu nehmen und abzureißen sein.
Untersuchungen darüber, welche Zielgruppen
aus welchen Gründen die Boka Kotorska derzeit
besuchen, sind nicht vorhanden. Einen Hinweis
Tab. 3.1: Reisemotive, Kroatien und Dubrovnik-Neretva
auf die Gewichtung der maßgeblichen Besucher-Motive
können aber Untersuchungen zu
Kroatien und Dubrovnik-Neretva geben, deren
Klima, Landschaft und kultur-historischer Reiz
gleichwertig sind.
Selbst in Dubrovnik-Neretva mit der weltweit
bekannten historischen Altstadt hält „Baden &
Erholung am Meer“ mit enormen Abstand die
Spitzenposition (84 %).
„Spaß & Vergnügen“, „Naturschönheiten als
Urlaubsrahmen“ sowie „Erlebnisse“ spielen mit
25-35 % eine etwa gleich starke Rolle.
„Kultur“ springt lediglich in Dubrovnik auf
24,7 %, dafür fällt „Sport“ auf 4,5 %, da sich die
kulturelle Anziehungskraft der Altstadt selektiv
auf die Zielgruppen auswirkt.
Deutsche Analysen bestätigen die herausragende
Bedeutung des Badetourismus für ein
Tab. 3.2: Reisemotive, Deutschland
Regionalkonzept Boka Kotorska
Ziel, das die Tourismuswirtschaft als Basis für
seine ökonomische Existenz benötigt.
Die Hauptzielgruppe der Tourismuswirtschaft
bildet der „Badegast“. Obwohl die Boka Kotorska
dieser Zielgruppe nichts Hochwertiges
anbieten kann, sollte sie sich - im Rahmen
ihrer Zukunftsvision - an diesem Gast mit allen
Untergruppen orientieren. Das Potenzial dafür
ist vorhanden. Oder es kann, nach Standorten
diversifiziert, geschaffen werden.
Die oftmals im Zusammenhang mit einer touristischen
Zielgruppen-Planung als zukunftsträchtig
erwähnten Gruppen der „Kultur-“, „Sport-“,
„Themen-“, „Agro-“, „Öko-“ oder „Abenteuer-
Touristen“ spielen bei flächendeckenden Erhebungen
eine untergeordnete Rolle: Kultur &
Abenteuer = 8 %; Urlaub auf dem Bauernhof
= 3 %. Nur der „Thementourismus“ gewinnt
an Bedeutung, sobald das Thema erlebnisstark
inszeniert ist (ca. 30 %).
Deswegen sind diese Nischen natürlich nicht
gänzlich uninteressant. Wenngleich sie wirtschaftlich
unterschiedliche Perspektiven bieten,
können sie doch
• erheblich zum Image der Destination,
• zur Verlängerung der Badesaison und
• zu einer Bereicherung der Basisangebote
beisteuern oder
• in der Zukunft an Bedeutung gewinnen.
So ist laut F.U.R.-Analysen „Fitness“ von 7 %
in 1999 auf 11 % in 2002 und „Wellness“
von 6 % auf 13 % gesprungen. „Wellness“
gehört heute zu den unverzichtbaren Bestandteilen
der touristischen Leistungspalette. Es ist
in Verbindung mit dem hochrangigen Motiv der
„Entspannung und Erholung“ aus einer markt-
33

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
fähigen Angebotspalette nicht mehr wegzudenken.
Auch „Wander-“, „Kultur-“, „Agro-“ und
„Abenteuer-Touristen“ sind frühzeitig durch
geeignete Angebote in die konzeptionellen
Überlegungen zur Produktentwicklung einzubeziehen.
Von ihnen ist am ehesten zu erwarten,
dass sie in der Aufbauphase zufrieden
gestellt werden können und wirtschaftliche Vorteile
in das Hinterland tragen. Doch mit diesen
Nischen-Zielgruppen allein kann die wirtschaftliche
Zukunft der Boka Kotorska nicht gestaltet
werden. Sie sind als wichtige „Entwicklungshelfer“
zu sehen.
Die Hauptzielgruppe der Badetouristen ist ebenfalls
keineswegs homogen. An ihr ist die Zielgruppenzersplitterung
- eine der bedeutendsten
Tendenzen in den internationalen Märkten -
sehr deutlich nachzuvollziehen. Für die Boka
Kotorska, ergeben sich daraus zahlreiche Variationsmöglichkeiten
zur individuellen, an den
unterschiedlichen Standorten und auf spezielle
Zielgruppen ausgerichteten Produktentwicklung.
Die nachfolgende Aufgliederung der
Unterzielgruppen des Badetourismus ist nur als
Denkansatz zu verstehen; er schöpft nicht die
ganze Bandbreite aus.
• Die erste Differenzierung richtet sich nach
den finanziellen Möglichkeiten und Grenzen
der Gäste. Auch innerhalb der sich heraus
kristallisierenden Gruppen der „begüterten
Badetouristen“ und der „weniger begüterten“
müssen weitergehende Spezialisierungen
erfolgen.
• Die zweite richtet sich nach Familienstand
und Alter wie auch danach, ob der Gast
allein oder mit der Familie verreist.
34
• Die dritte Differenzierungsstufe richtet sich
nach den Hauptbedürfnissen der jeweiligen
Gästegruppe - in Ruhe relaxen oder im
fröhlich-lebhaften Gästekreis den Urlaub
durchtanzen - und nach deren persönlichen
Interessen.
• Innerhalb der persönlichen Interessen dominieren
diverse Neigungen, was Raum für die
weitergehende Spezialisierung gibt:
• im Sport - als Tennis-, Golf-, Reit-
oder Wassersportbetrieb;
• bei Familien - für Kinder aller Altersgruppen,
Babys, Jugendliche;
• bezgl. Gesundheit - fokussiert auf
Schönheit, Wellness, Fitness oder
tatsächlich die Rehabilitation.
• Darüber hinaus ist weiter zu differenzieren
nach präferierten Beherbergungstypen sowie
deren Standards. Die genannten Varianten
sind in nahezu jeder Unterkunftsart jeden
Niveaus darstellbar, sei es ein Hotel oder ein
Appartementblock, ein Ferienclub oder das
Bungalow-Dorf.
• Schließlich kann die Zielgruppendifferenzierung
sich am Zahlungssystem orientieren.
Die Varianten von Bed&Breakfast bis
hin zum All-Inklusive-Betrieb sind kaum
überschaubar. Nebenbei erwähnt, gewinnt
der All-Inklusive-Typus rasant Marktanteile,
generiert im Umfeld des Ferienhotels aber
fast kein Geschäft für dort angesiedelte subsidiäre
Familienbetriebe.

Tourismus Masterplan Montenegro
4 Die Rahmenbedingungen
4.1 Das Klima der Boka Kotorska
Die Boka verfügt über alle klimatischen Voraussetzungen
für eine Badesaison von Ende
April bis Anfang November. In dieser Zeit
gleichen die durchschnittlichen mittleren Lufttemperaturen
am Tag denen der Insel Mallorca.
Der Winter ist etwas kühler als in den
drei Vergleichdestinationen. Sie alle haben eine
Abb. 4.1: Lufttemperaturen: Mittlere Tagesmittel C
Abb. 4.2: Wassertemperatur: Mittleres Monatsmittel
schwache, von sehr niedrigen Preisen gestützte
Wintersaison.
Die Wassertemperaturen der Boka sind mit
denen von Mallorca identisch. Von Anfang Mai
bis Ende Oktober übersteigen sie 20°C. Die
Wassertemperaturen von Kreta liegen darüber,
die von Malaga ein wenig darunter; dank eines
riesigen Golf- und hochwertigen Kulturangebotes
baut Andalusien dennoch allmählich eine
akzeptable Wintersaison auf.
Abb. 4.3: Monatlich mittlerer Niederschlag mm
Regionalkonzept Boka Kotorska
Hinsichtlich der Niederschläge fällt die Boka
- wie ganz Montenegro - aus der Rolle. Von
Oktober bis in den März verzeichnet der Standort
eine echte Regenzeit mit den höchsten
Niederschlägen von Europa. Der Vorteil: das
Gebiet ist voll von subtropischem Grün. Und an
den Berghängen trifft der Besucher auf gestaffelte
Vegetationszonen. Die Flora als ein touristisches
Nischenobjekt zwingt sich geradezu
auf.
Die Regenzeit verbürgt am nahe gelegenen Skutari-See
zudem ein grandioses Naturschauspiel,
wenn er und seine Flüsse im Winter und Frühjahr
über ihre Ufer treten.
Bezüglich der durchschnittlichen Anzahl monatlicher
Sonnenstunden liegt das Gebiet der Boka
Kotorska im Sommer gleichauf mit Mallorca
und Malaga. Im Winter, infolge der hohen
Niederschläge leicht erklärt, bietet es weniger
Sonnenstunden als die anderen Mittelmeerdestinationen
an.
Abb. 4.4: Mittlere monatliche Sonnenscheindauer Abb. 4.5: Überschwemmungen während der Regenzeit
35

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
4.2 Die Infrastruktur
4.2.1 Die Verkehrsanbindung
Die sichere Verkehrserschließung eines Zielgebietes,
die Bequemlichkeit, Schnelligkeit und
Kosten der Anreise entscheiden mit über den
Erfolg im Tourismusgeschäft. Danach bestimmt
sich das Engagement der Touroperator ebenso
wie die privat organisierte Ferienreise. Effiziente
Verkehrssysteme sind für die Vermarktung
und Belegung genauso wichtig wie der Ausbau
der touristischen Infrastruktur und marktgerechte
Angebote.
Flugreisende können die Boka Kotorska über
den internationalen Flughafen Dubrovnik-Cilipi
und im Sommer mit Charterprogrammen über
den Flughafen Tivat erreichen. Auch Podgorica
rückt durch den Sozina-Tunnel in vertretbare
Transfernähe.
Während KFZ-Touristen aus Nord- und Mitteleuropa
Montenegro erst nach einer mühsamen
Reise von 2 bis 4 Tagen erreichen, werden
Gäste aus Südost-Europa wegen der Nähe und
Bequemlichkeit immer ihren Wagen nehmen.
Dies ist bei mehreren Personen kostengünstiger
als der Flug, und die ständige Verfügbarkeit
des eigenen Autos gewährt eine höhere Beweglichkeit
vor Ort mit negativen Folgen für das
gesamte Zielgebiet: verstopfte Straßen, überfüllte
Parkplätze, wildes Parken, Umweltschäden
und Verkehrsgefährdung durch zu schnelles
Fahren.
Noch verheerender für die touristische Attraktivität
der Boka Katorska wirkt sich die
Jadranska Magistrale aus, die einzige Nord-
Südverbindung an der östlichen Adria-Küste.
36
Die Konsequenz: Der gesamte internationale
Schwerverkehr, durch Busflotten und Autotouristen
im Sommer verstärkt, rollt von Budva
kommend durch Kotor, durch Risan und Herceg
Novi über die kroatische Grenze. Er unterbindet
jede denkbare Freizeitaktivität auf und entlang
dieser Fernverkehrsader. Nur Perast ist durch
eine Umgehung geschützt.
Derzeit kann das Problem nur auf der Verbindung
Lepetane-Kotor sowie auf den alten Trassen
von Kotor nach Orahovac und von Herceg
Novi nach Bijela (blaugrün) gemindert werden.
Zur Lösung bedarf es einer Verkehrsverbin-
dung, die die gesamte Bucht links liegen lässt,
sowie zusätzlicher Maßnahmen zur Einschränkung
des Ortsverkehrs. Ähnliches wird in allen
hochwertigen Destinationen allmählich durchgesetzt.
Erst derart umwälzende Veränderungen
werden dem Potenzial die volle Entfaltung
erlauben.
Während der Schienenverkehr für den Tourismus
in Montenegro eine Randfunktion einnimmt,
hat die Fährverbindung von Bar nach
Bari und Ancona eine höhere Bedeutung. Für
Besucher aus Italien, vielleicht aus der Schweiz
und Süddeutschland, welche nach Montenegro
Abb. 4.6: Verkehrsanbindung

Tourismus Masterplan Montenegro
wollen, stellt die Kombination von Pkw und
Fähre eine Alternative zur langen Autofahrt entlang
der Küste dar.
4.2.2 Die Ver- und Entsorgung
Die gute und sichere Versorgung mit Telekommunikation,
Energie und vor allem Wasser
ist eine unverzichtbare Voraussetzung für die
Tourismusentwicklung. Heutzutage dürfte sich
kaum ein Großinvestor finden, wenn diese
Infrastrukturleistungen nicht in moderner Qualität
vorhanden oder gewährleistet sind. Denn
sie bestimmen von vornherein die Standortqualität
und das Image. Daher hat die „Weltbank“
vor 20 Jahren den Ausbau der südanatolischen
Strände mit einem Regionalkonzept und der
Fertigstellung der gesamten Infrastruktur initiiert.
Die Kosten wurden von der Weltbank,
vom türkischen Staat sowie von den Investoren
getragen.
Während die montenegrinische Telekommunikation
zufrieden stellend arbeitet, deckt die
Stromversorgung den Bedarf zwar im Wesentlichen
ab - aber doch mit Engpässen in den
Abb. 4.7: Vermüllung der Landschaft
Monaten der Hochsaison (Risan). Noch gravierender
ist das Problem der Wasserversorgung in
Herceg Novi.
Um den Ausbau der Tourismuswirtschaft abzusichern,
sind neben der Versorgung auch die
umweltverträgliche Entsorgung von Abwasser
und Abfall unerlässlich.
Defizite bei der Versorgung sind unmittelbar
spürbar: für Urlaubsgäste genauso wie für die
Bewohner und das Gewerbe vor Ort. Im Tourismus
führen sie unweigerlich zu Reklamationen,
so dass der Reiseveranstalter vorsorglich im
Hinblick auf das Reiserecht eine Warnung ausspricht
und damit zugleich eine Aussage trifft,
die das Image belastet.
Defizite bei der Entsorgung dagegen wirken
häufig erst mittel- und langfristig und werden
Abb. 4.8: Bewertung der Wasserqualität, ADAC
Regionalkonzept Boka Kotorska
deshalb (zumindest bislang) gerne ignoriert:
Kontamination der Badegewässer und „Vermüllung“
der Landschaft. Doch Eindrücke dieser
Art werden von umweltbewussten Touristen als
unerträglich empfunden.
Auch bezüglich der Meerwasserwasserqualität
reagieren die Märkte zunehmend empfindlich.
Die Medien greifen jedes Jahr dieses Thema
auf. Solche Informationen und die „blaue
Flagge“ beginnen das öffentliche Bewusstsein
zu formen.
Noch berichten sie über Montenegro - von der
Landschaft begeistert - positiv und voll Sympathie
als einem neu zu entdeckenden Reiseland.
Und noch liegen nicht die anderen Ortes
üblichen Analysen griffbereit im Journalistenfach;
sie würden offen legen, dass die Müll-
und Abwasserentsorgung an der Boka Kotorska
mit einem ökologischen Bewusstsein nicht zu
vereinbaren ist.
Abb. 4.9: Hinweis Neckermann Katalog, 2003
37

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
38

Tourismus Masterplan Montenegro
5 Das Tourismuspotenzial
5.1 Allgemeine
Potenzialbewertung
Das Land ist klein und jeder Punkt mit dem
Auto in wenigen Stunden erreichbar. Dennoch
ist die Landschaft an Vielseitigkeit nicht zu
übertreffen: zerklüftete Hochgebirge und tiefe
Schluchten, fruchtbare Ebenen und die faszinierende
Adria-Küste. In Montenegro sind die
schönsten Landschaften Europas versammelt.
Ebenso variantenreich ist die Vegetation, der
Höhenlage entsprechend.
Kultur-historische Werte von europäischer
Bedeutung sind wenig anzutreffen; dennoch
sind die vielen orthodoxen Klöster und Kapellen,
die Relikte der Römer, Venezianer und
Habsburger sowie die Zeugnisse der osmanischen
Zeit hochinteressant, da sie die eigentümliche
Geschichte der Montenegriner anschaulich
und vielseitig dokumentieren.
Montenegro zählt zu den eindrucksvollsten und
malerischsten Ländern am Mittelmeer. Man
kann es in 5 touristische Zonen zergliedern, die
Potenzialschwerpunkte für jeweils andere Zielgruppen
besitzen:
1. Die Sandstrandregion von Ulcinj.
2. Die Felsküste und Badebuchten von Tivat
über Budva, Becici, bis Bar und Ulcinj.
3. Der Fjord von Kotor (Cattaro).
4. Der Skutarisee.
5. Das Hochgebirge mit der früheren Hauptstadt
Centinj und drei Nationalparks.
Die Stärken des Potenzials
• Das gemäßigte Mittelmeerklima
• Die pittoreske Vielfalt der Landschaft
• Die einzigartige Boka Kotorska
• Die Wildheit des Hochgebirges
• Die subtropische Flora und Fauna
• Die kultur-historischen Relikte
• Der Sandstrand von Ulcinj
• Der Landesname „Montenegro“.
Abb. 5.1: Fünf touristische Ziele
Regionalkonzept Boka Kotorska
Die Schwächen des Potenzials
Lediglich Badeziele und kleinere Skigebiete
wurden entwickelt. Ansonsten ist das Potenzial
nirgends erschlossen; es fehlt an allem: an
Freizeit- und Aktivitäts-Angeboten, an Wegenetzen,
Leitsystemen, Aussichtsplätzen, Karten,
Unterkünften, Gastronomie Vielfalt, Sport und
Unterhaltung - d.h. an jeglicher Tourismus-
Infrastruktur.
Die Gefährdungen des Potenzials
• Wilde Bautätigkeit überall im Land.
• Planlose Urbanisation (Budva, Sutomore,
Halbinsel Lułtica, Boka Kotorska).
• Fehlende Abfall- und Abwasserentsorgung.
• Heftiger Straßenverkehr rund um die Boka
Kotorska und in den Städten.
• Chaotische Strände, Parkprobleme.
• Unkontrollierte, sogar beworbene Vogeljagd
am Skutarisee, am Łas-See, im Gebirge.
Chancen, die das Potenzial eröffnet
Das Potenzial erlaubt - seiner Vielfalt entsprechend
- ein breit gefächertes Angebotsspektrum,
das auf die unterschiedlichsten Zielgruppen zugeschnitten
ist: die große Zahl der Badetouristen
und zusätzlich wichtige Nischen aus den Bereichen
Sport, Natur, Kultur, Erlebnis, Gesundheit,
Abenteuer, Bildung - wie beispielsweise
Mountainbiker, Wanderer, bis hin zu Gästen,
die sich lediglich ausruhen möchten, und sogar
- mit regionaler Bedeutung - zu Wintersportlern.
39

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
5.2 Die Boka Kotorska
In der Werbung für die Boka Kotorska werden
die historischen Städte Kotor, Perast und Risan,
die beiden Klosterinseln St. Georg und „Frau
vom Felsen“ sowie die eindrucksvolle Fjordlandschaft
betont herausgestellt. Dabei greifen
die Werber oft und gern auf Aussagen längst aus
der Mode gekommener Prominenter zurück. So,
als hätte die Boka Kotorska von heute wenig
mehr zu bieten als alte Zitate.
Das ist sogar richtig. Denn dem Besucher hat
sich das ganze Potenzial der Bucht bislang
nicht geöffnet. Er bummelt durch Kotor und
durch Perast. In Risan hält er nur selten; dass
hier einst die Königin Teuta herrschte und die
Römer ein bescheidenes Mosaik hinterließen,
wen interessiert`s. Denn wirklich zu sehen oder
gar zu erleben ist nichts. Er wird auch nicht entlang
der Uferstraße rasten. Denn an den schönsten
Stellen fehlt dafür der Platz; und fände
er einen, dann ist er vermüllt. Die Boka selbst
stellt sich als Ausflugsziel dar und kann zur Zeit
kaum anderes als Ausflügler erwarten.
Betrachtet man aber das, was an Potenzialen im
Verborgenen wartet, kommt man zu einer entgegengesetzten
Schlussfolgerung:
• Die Zukunft der Tourismuswirtschaft liegt
auch hier am Wasser - und
• sie ist in einer Vorläuferphase über das
Bergpotenzial zu entwickeln.
40
Abb. 5.2: Interessante Besichtungspunkte, Boka Kotorska

Tourismus Masterplan Montenegro
5.2.1 Kaum erschlossene Vielfalt
Entgegen dem ersten Eindruck, den die Vermarktung
vermittelt, besteht das Potenzial der
Boka Kotorska aus einem bunten Mosaik der
ungenutzten Möglichkeiten - zwar ungenutzt,
doch insgesamt bekannt. Das Denkmalamt und
die Planungsbehörden haben alles erfasst und
analysiert, so dass jeder Zeit darauf zurück
gegriffen werden kann (siehe Anhang). Die
knappe Zusammenstellung wichtiger Attraktionen
ist demgegenüber sehr unvollständig. Sie
deuet nur grundsätzlich an, welche Angebotsalternativen
das Potenzial erlaubt.
• Die zahllosen Kirchen, Kapellen und kleinen
Klöster aus dem 13ten bis 18ten Jahrhundert
sind, von außen betrachtet, meist
unscheinbar. Im Inneren sind sie jedoch in
einigen Fällen durch prächtige, uralte Fresken
geschmückt.
• Kotor und Perast breiten vor ihren Besuchern
die ganze Fülle spätmittelalterlichen
Reichtums aus: Kathedralen und Kirchen,
Paläste und gewaltige Festungswerke. Perast
mit dem nostalgischen Charme einer verlassenen
Schönheit; Kotor voll pulsierenden
Lebens, das die Schulen und Fakultäten mit
sich bringen.
• Die Patrizierpaläste an der Straße von Lepetane
bis Kotor und von Kotor nach Orahovac
sind wahre Kleinode aus Gothik, Renaissance
und Barock.
Abb. 5.3: Dokumentation Kirchen und Kapellen
Die archäologischen und kulturhistorischen Werte sind alle
dokumentiert und erfasst, wie die zahllosen Kirchen und
Kapellen
Abb. 5.5: Boka bei Kotor
Um Kotor herum ist die Boka recht dicht besiedelt. Drei
Hauptprobleme: Die Abwasser- und Abfallentsorgung, der
Straßenverkehr.
Regionalkonzept Boka Kotorska
Abb. 5.4: Gotteshaus von innen
Die orthodoxen Gotteshäuser sind von außen fast immer sehr
einfach, im Inneren jedoch häufig prächtig geschmückt
Abb. 5.6: Umgebung Perast
Perast selbst, sehr malerisch gelegen, verfügt als einziger Ort
an der Boka Kotorska über eine Umgehungsstraße
Abb. 5.7: Kotor Abb. 5.8: Perast
Hinter Kotors Festungsmauern pulsiert das Leben... während Perast erweckt werden möchte und... muss
41

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
5.2.2 Der Habsburger Festungsring
Einen einzigartigen Schatz bilden die Forts aus
dem 19ten Jahrhundert. Es dürften fast 20 Bollwerke
sein. Wie ein Ring wurden sie um die
Boka gelegt, in der die Habsburger Flotte verankert
war. Die Festungen sind aus Naturstein
gebaut, da Beton damals unbekannt war, und
sie wirken wie Dinosaurier aus der napoleonischen
Zeit. Gut befestigte, aber ungeteerte Straßen
verbinden sie. Mit wenig Aufwand dürften
sie für Wanderer und Mountainbiker herzurichten
sein. Denn hier erschließt sich ein neuer
touristischer Wert.
• Als Gesamtanlage dürfte diese Festungskette
am Mittelmeer einmalig sein, wenn
nicht gar auf der Welt.
• Da aus Naturstein gebaut, altern die Burgen
mit Patina und Ambiente.
• Damals wurde auf Sicht geschossen mit der
Folge einer jeweils unbeschreiblichen Aussicht
auf die Boka oder die Bergwelt.
• Die (besichtigten) Burgen sind so solide
gebaut, dass sie knochentrocken einer neuen,
friedlichen Nutzung harren.
• Wollte man mit ihrer Hilfe die Boka inszenieren,
ein Laser-Feuerwerk von den Burgen
hielte mit jedem Schauspiel in Luxor, an der
Loire und in Orlando mit.
• Das Problem: Die Burgen sind ungeschützt,
die Steine werden gestohlen.
42
Abb. 5.9: Gut zu erkennen die k.u.k. Straßen zur Burg
Crkvice und ...
Abb. 5.11: Eine kleine k.u.k. Bastion auf der Passstraße
Budva-Kotor und
Abb. 5.13: Herceg Novi besitzt sogar
drei aus wesentlich älterer Zeit
Abb. 5.10: in Sichtweite ein benachbartes Bollwerk des
Befestigungsriegels
Abb. 5.12: das Bilderbuch-Fort auf der Insel Mamula am
Eingang der Boka
Abb. 5.14: Und Frankreichs Planung (La Documentation Francaise et Loisirs) lässt
einen ahnen, wie Festungen selbst deutlich jüngeren Datums touristisch genutzt werden
können.

Tourismus Masterplan Montenegro
5.2.3 Badeplatten und Strände
An natürlichen Stränden hat die Boka Kotorska
im Vergleich zu der montenegrinischen Adria-
Küste wenig zu bieten:
• Häufig müssen die Gäste sich mit Badeplattformen
begnügen, die unmittelbar an
der Hauptverkehrsstraße liegen und die auf
dem Abschnitt von Kotor nach Herceg Novi
stark befahren ist.
• Die „besseren“ Strände bestehen aus schmalen
Kieselstreifen. Sind sie verpachtet, dann
werden sie sauber gehalten. Doch frei
zugänglich sind sie meistens recht unappetitlich.
• Das größte Strandpotenzial befindet sich
südwestlich von Tivat bei Zupa, vor dem
Flughafengelände, an der Halbinsel Prevlaka
und rund um die Insel Sveti Marko.
• Sveti Marko gehörte Jahrzehnte zum Club
Mediterranée, der dort ein Strohhüttendorf
betrieb, das sich auf Wassersport spezialisierte
und konzentrierte.
• Den mit Abstand schönsten Strand, ein Areal
mit Südseefarben und -flair, besitzt das Hotel
Plavi Horizonte, dessen Zustand, Standard
und Preise aber irreparabel auf niedrigstes
Niveau abgestürzt sind.
• Die Halbinsel Lułtica bietet ausbaufähige
Badesituationen. Auf ihr beginnt bereits die
große Grundstücksspekulation.
Abb. 5.15: Kotor - Badeplatte und Kiesstrand mit
angrenzender Straße
Abb. 5.17: Risan - Bootsanleger, Badeplatte und
Kiesstrand
Regionalkonzept Boka Kotorska
Abb. 5.16: Plaπa Markov - gegenüber Perast zwischen
Lepetane und Kotor
Abb. 5.18: Herceg Novi - Kieselstrand „Plaπa ∏alo“
Abb. 5.19: Tivat - Badestrand vor dem Flughafen Abb. 5.20: Die „Horizonte-Bucht“ an der offenen Adria
43

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
5.2.4 Die Potenziale von Tivat
Tivat war Kriegshafen und Industriestadt.
Davon, dass Römer und Venezianer hier ihre
Sommerresidenzen hatten, ist nichts mehr zu
spüren. Die Stadt ist nicht schön, aber lebendig
und an Sommerabenden laut. Doch es gibt
viele Badetouristen, denen ein lebhaft quirliges
Urlaubsambiente gefällt. Davon leben ganze
Industrien. Auch Tivat kann sich in diesem
Sinne entwickeln und große Gästemengen anziehen.
Es kann ein vielseitiges Angebot aufbauen
und muss deshalb nicht billig sein. Das geht
auch ohne eine historische Altstadt. Es bedarf
allerdings der Weitsicht, der Überzeugungskraft
und des Durchsetzungswillens. Denn Tivat
besitzt das größte Potenzial an der Boka Kotorska,
um im Tourismus Arbeitsplätze zu schaffen
und in diesem Wirtschaftszweig zu bestehen.
Der Club Med hat schon vor Jahrzehnten
erkannt, dass die Bucht, in der die Insel Sveti
Marko liegt, ideale Voraussetzungen für Was-
Abb. 5.21: Entwicklungsphasen Tourismus
44
sersport und Badeferien bietet. Strände sind
ebenfalls im Ansatz vorhanden und können
optimiert werden. Zur Verfügung steht heute
das erstklassige Grundstück von ∏upa, dem -
als ferne Zukunftsvision - das Flughafenareal
hinzu addiert werden kann, wenn
• jedermann bewusst wird, dass 10.000 -
15.000 Hotelbetten (grob geschätzt) mehr
Wirtschaftskraft, Wohlstand und Lebensqualität
bringen als der Flug- und Marinehafen
heute und
• wenn die Gesamtnachfrage gestiegen ist.
In einer ersten Phase sind vier Großbetriebe mit
zusammen 1.800 Hotelbetten der internationalen
3-4 Sterne Kategorie auf dem bereit stehenden
Gelände „Zupa“ vorgesehen. Deren Betrieb
kann, das ist sehr zu befürchten, vom Fluglärm
sehr beeinträchtigt werden.
Darüber hinausgehend bieten sich für spätere
Entwicklungsphasen als weitere Standorte an
• die Insel Sveti Marko,
• die Halbinsel Prevlaka,
• das gesamte Flughafengelände
• und der Marinehafen in Tivat.
Abb. 5.22: Marinehafen in Tivat Abb. 5.23: Luftbild Tivat
• Das Feuchtgebiet der Zupa und die ehemaligen
Salinen sollten dagegen zum Naturpark
und Vogelschutzgebiet werden, was
dem ganzen Standort einen natürlichen Qualitätsstempel
gibt.
Tivats wirtschaftliche Zukunft liegt im Ausbau
eines modernen Angebotes für den Badetourismus
im 3 und 4 Sterne Bereich mit variantenreichen
Einrichtungen für Sport und Unterhaltung.
Die Einbindung des heutigen Marinehafens, der
wie ein Keil die Stadt in zwei Teile zerschneidet,
in ein Gesamtkonzept würde als neues Zentrum
der Stadt die Angebotskapazität erweitern,
die Lebensqualität und Urlaubsatmosphäre verbessern.

Tourismus Masterplan Montenegro
5.2.5 Die Potenziale von Herceg Novi
Tivat ist heute nüchtern und funktional, Kotor
ein Spiegelbild venezianischen Einflusses. Dafür
ist Herceg Novi grün. Es war Sitz der unterschiedlichsten
Herren. Vielleicht ist Herceg
Novi wegen seiner Geschichte die vielseitigste
Stadt der Boka Kotorska.
Ihr gegenwärtiges Tourismusaufkommen
besteht aus zumeist älteren Bade- und Kurgästen.
Die Hotels sind veraltet und haben einen
einfachen Standard. Auch die Probleme sind
schnell aufgezählt: unzureichende Wasserversorgung,
Verkehrschaos, hohe Nachfragespitzen
im Sommer, eine unbefriedigende Strandqualität,
keine oder schlechte Tourismusinfrastruktur.
Die Stadt selbst ist voll. Sie erstickt im Strom
der Autos und flanierenden Gäste. Ein Kapazitätsausbau
in der Stadt ist nicht anzuraten -
allenfalls einige Familienpensionen. Die Chance
Herceg Novis liegt in ihrer Lebensart, in ihrem
Charme, in einer Qualitätsoptimierung und dem
folgend in möglich werdenden höheren Preisen:
• Ein besserer Standard der bestehenden
Unterkünfte und aller Leistungen,
• Modernisierung und Erweiterung der Nebeneinrichtungen
in den Hotels,
• eine liebevolle Pflege der Parks,
• ein hervorragendes Sport-, Kultur- und
Unterhaltungsprogramm und
• eine konsequente Verbesserungs- und Aus-
Regionalkonzept Boka Kotorska
bauoffensive im Bereich der Strandpromenade
und aller Badegelegenheiten.
Das Entwicklungspotenzial liegt an den Rändern
und im Umfeld der Stadt:
• im Nachbargebiet von Igalo für Landschaftsgestaltung,
Sportanlagen und Golf,
• im Gesundheitszentrum Igalo selbst,
• an der alten Küstenstraße bis Bijela,
• im Ausbau des kroatischen Prevlaka, was
unmittelbare Impulse abstrahlen wird,
• sowie in den Dörfern der angrenzenden
Berge, auf der Halbinsel Lułtica und
• auf dem Wasser als attraktivstes Zentrum
Montenegros für den Segelsport.
Abb. 5.24: Kunst aus Herceg Novi vom Maler Vojo Stanic Abb. 5.25: Lage der Stadt Herceg Novi
45

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
5.2.6 Die Potenziale
von Kotor und Perast
Die Altstadt von Kotor steht auf der UNESCO-
Liste des Weltkulturerbes. Sie kann und wird als
Sehenswürdigkeit vom generellen Aufschwung
der Tourismuswirtschaft profitieren. Aber als
Standort für Daueraufenthalte besitzt sie selbst
kaum Potenzial. Dies ist eher an der Uferstraße
von Kotor über Prcanj nach Lepetane zu finden,
vorausgesetzt,
• der bereits reduzierte Verkehr auf der Straße
wird energisch weiter gedrosselt,
• die Bademöglichkeiten werden durch Strandaufschüttungen
und landschaftlich gut gestaltete
Aufenthaltsflächen verbessert,
• zum Kapazitätsausbau werden historische
Substanzen wieder verwendet und Neubauten
nach Größe und Stil der traditionellen
Bauweise der Gegend angepasst,
• dieser Küstenstrich und die dahinter liegende
Halbinsel Vrmac werden für Spaziergänger
und Mountainbiker erschlossen.
Vrmac ist für Aktivitäten dieser Art mit allen
Schwierigkeitsgraden besonders gut geeignet.
Sie steigt bis 768 m über das Meer. Von überall
eröffnen sich herrliche Ausblicke auf die
Landschaft. Anzutreffen sind alte Kapellen und
Forts. Verlassene Bergdörfer wie Stoliv und
Lastva sind noch soweit intakt, dass sie ihren
Charakter bewahrten und touristisch genutzt
werden können. Die einst intensive Berglandwirtschaft
hat malerische Strukturen hinterlassen,
die eine unglaubliche Vielfalt subtropischer
Pflanzen zurück erobert und überwuchert.
46
Abb. 5.26: Luftbild Boka Kotorska Abb. 5.27: Halbinsel Vrmac Abb. 5.28: Kapelle bei Stliv mit
verblassenden Fresken aus dem 14.
Jh.
Abb. 5.29: Entwicklungspotenzial von Kotor und Perast

Tourismus Masterplan Montenegro
Kotor besitzt innerhalb der Stadtgrenzen 2
attraktive Grundstücke, die für eine touristische
Nutzung umgewidmet werden könnten.
Perast bietet nicht nur mehrere Entwicklungsalternativen,
sondern erzwingt eine wirtschaftliche
Neuorientierung, soll es nicht gänzlich
verfallen. Hier stellt sich weniger ein Bauplatzproblem
als eine andere kritische Frage:
„Was können die Gäste in Perast selbst und
von Perast aus unternehmen? Der schöne Blick
auf die Bucht und ein Spaziergang durch das
historische Dorf kann nur wenige Gäste kurze
Zeit zufrieden stellen.“
Um eine Initialzündung auszulösen, muss Perast
sich auf ein Produkt konzentrieren, das aus sich
selbst heraus lebt, ein attraktives Image begründet
und weitere Entwicklungsinitiativen nachzieht.
Abb. 5.30: Attraktives Grundstück für ein Hotel-Kongreß-
Komplex in Kotor
Der Parkplatz ließe sich unter die Erde verlegen und für einen
Hotel-Kongreß-Komplex nutzen. Gegenwärtig ist der damit
verbundene Investitionsaufwand allerdings nicht zu vertreten.
Als guter Ansatz dürfte sich für Perast ein -Projekt
wie das der „Gesellschaft für die Entwicklung
Südosteuropas (GESO)“ erweisen. Es sieht
den Umbau des barocken Palastes Smekia in
eine Kombination aus internationalem Schulungszentrum
und Spitzenhotel vor. Im Beirat
der GESO sitzen hochrangige Vertreter der
Wissenschaft, Politik und Wirtschaft. Ein erstes
Schulungszentrum wird in Sarajewo realisiert.
Als zweites ist Perast vorgesehen. Als drittes
wird Belgrad geplant.
Mit einem Magneten wie dem GESO-Projekt
steigen die Chancen, die Aufmerksamkeit auf
Perast zu lenken, die Infrastruktur zu verbessern,
Privatinvestoren zu finden, die sich der
Häuser annehmen, und ortsansässigen Kleinunternehmen
eine touristische Lebensperspektive
zu geben.
Abb. 5.31: Möglicher Standort für ein Hotel
Der Standort der E-Werkruine an der Festungsmauer ist für
ein Hotel ebenfalls hervorragend geeignet. Doch vor solchen
Projekten muss der Nachfragedruck erheblich über eine Sommersaison
von wenigstens 7 Monaten angewachsen sein.
Abb. 5.32: Ansicht Perast
Abb. 5.33: Luftbild Perast
Regionalkonzept Boka Kotorska
47

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Risan besitzt zwar ein einfaches 310-Bettenhotel,
das Teuta, und rühmt sich, die älteste,
schon von den Illyrern bewohnte Stadt an der
Boka Kotorska zu sein. Doch was aus alten
Zeiten übrig blieb, ist wie ein paar Römersäulen
und Kapitelle unter Müll und Dornengestrüpp
vergraben oder hält sich wie einige romantische
Gassen hinter den modernen Fassaden der
Uferpromenade versteckt.
Die Bucht und schmalen Kieselstrände von
Risan verbunden mit den dahinter ansteigenden,
dicht bepflanzten Hängen, aus denen das
Karstgebirge steil bis auf 1.000 m in die Höhe
ragt, besitzt das Potenzial und den Platz für eine
attraktive, vielseitig ausgerichtete Tourismusdestination.
Doch Risans Hafen wird industriell
genutzt: Schmutz, Lärm und Lastwagenverkehr
vereiteln jeden auf Qualität ausgerichteten touristischen
Ansatz.
Risans Tourismuspotenzial wurde verkannt oder
es blieb bewusst außer Acht.
48
5.2.7 Die Bergdörfer
Den Bergdörfern wurden demgegenüber eine
hohe Aufmerksamkeit und sorgfältige Studien
gewidmet. Deren Ziel: die historische Substanz
der Dörfer zu erhalten und den dort lebenden
Menschen zusätzlich zur traditionellen Landwirtschaft
Einnahmequellen aus touristischen
Aktivitäten zu verschaffen.
Dieser Ansatz entspricht den Prinzipien der
Nachhaltigkeit. Seine Verwirklichung erhöht
den Reiz der Boka Kotorska in erheblichem
Maße. Obendrein ist er wirtschaftlich sinnvoll.
Die Erfolge der Toscana, der Provence und von
Mallorca beweisen, dass für derartige Initiativen
eine hohe Nachfrage besteht.
Die Voraussetzung ist allerdings, auch dies
zeigen die genannten Regionen, dass ein Zielgebiet
bekannt ist, Prestige besitzt, bequem und
schnell zu erreichen ist, seiner Lebensart wegen
gesucht wird und dass eine ausreichend große
Basisnachfrage in das Zielgebiet besteht, um
eine breit gefächerte touristische Infrastruktur
zu tragen: Gastronomiealternativen, Kulturprogramme,
elitäre Sportangebote wie Segeln,
Motoryachten, Golf, Tennis, Reiten. Diese Vorbedingungen
müssen erst wachsen, bevor reiche
Privatleute in größerer Zahl ersten Aussteiger-
Pionieren folgen. Dieses Potenzial kann folglich
nur in Stufen realisiert werden: als Wander-
oder Ausflugsziel, später zum Privaterwerb.
Abb. 5.34: Risan Abb. 5.35: Bergdörfer in der Boka Kotorska Abb. 5.36: Bergdörfer in der Boka Kotorska

Tourismus Masterplan Montenegro
5.3 Das Potenzial im
Umfeld der Boka
Wird das Umfeld der Boka Kotorska mit dem
Radius gleichgesetzt, der in einem Tagesausflug
mit dem Auto oder Bus bereist werden
kann, so gehört zum touristischen Umfeld
• im Süden der gesamte Küstenstrich bis
Ulcinj mit Budva, Petrovac, Sveti Stefan
und Stari Bar,
• im Südosten der Skutari-See mit der alten
Hauptstadt Cetinj, dem malerischen Rijeka
Crnojevica und - nicht zu vergessen - mit
dem Lovcen-Nationalpark,
• im Osten und Norden eine kaum besiedelte,
wildromantische Bergwelt, das Rückzugsgebiet
der alten Montenegriner in ihrem
Kampf mit den Osmanen, und
• jenseits der kroatischen und bosnischen
Grenzen die Halbinsel Prevlaka, Konavle,
Dubrovnik sowie auch Trebinje.
Alle Himmelsrichtungen zusammen genommen
bieten eine derartig spannende Vielfalt, dass es
Wochen braucht, alles zu entdecken. Daraus ein
Besuchsprogramm im Frühjahr und im Herbst
zu schmieden, ist nur eine Frage der Organisation
und der Kosten.
Wegen der hohen Erschließungskosten wird
eine breit angelegte, auch grenzüberschreitende
Kooperation empfohlen. Mit Konavle zum Beispiel:
Golf, Wander- und Bikernetze.
Abb. 5.37: Die Burg Zabljak am
Skutari-See
Abb. 5.40: Blick über die Berge vom Mausoleum des Njegos im Lovåen - Nationalpark
Regionalkonzept Boka Kotorska
Abb. 5.38: Rijeka Crnojevica Abb. 5.39: Der Skutari-See
49

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
50

Tourismus Masterplan Montenegro
6 Das Tourismusangebot
6.1 Das Angebot in Montenegro
Das Angebot der montenegrinischen Tourismuswirtschaft
ist weder marktorientiert noch
wettbewerbsfähig. Es lebte in den zurückliegenden
Jahren vom serbischen Markt, dem für
die Sommerferien lediglich die montenegrinische
Küste verblieb, weil das Embargo ihm alle
Alternativen verschloss. Die in jüngster Zeit
wiederkehrenden Westeuropäer kommen wegen
der niedrigen Preise oder aus Neugier und weil
die Reiseveranstalter in Montenegro ein Ziel
mit touristischen Zukunftschancen erblicken.
Dem Land fehlen Finanzkraft, ein marktgerechtes
Produkt, effizientes Marketing, ausreichend
qualifiziertes Fachpersonal, risikobereite Investoren
und vor allem zahlungskräftige Gäste.
Die zahlungskräftigen Gäste sind allerdings
solange nicht zu erwarten, wie die Qualität und
die Vielfalt des Angebotes nicht stimmen. Denn
noch kennzeichnet ein Leistungsbild aus den
70er Jahren das generelle Produkt, obgleich hier
und da einige qualitätsbewusste und phantasievolle
Privatinitiativen spürbar sind. Das allgemeine
Niveau können sie weder quantitativ
noch qualitativ beeinflussen; sie haben Seltenheitswert.
Die Veranstalterkataloge sprechen die Leistungsmängel
an - offen für den, der die verschleiernde
Sprache der Werbung versteht.
Abb. 6.1: Beschreibung Urlaubsland, Veranstalterkatalog
Im Klartext heißt das:
Regionalkonzept Boka Kotorska
• Abends wird es laut, zuweilen unerträglich -
es gibt ein Lärmproblem!
• Die Badestrände sind im Sommer überfüllt
und ebenfalls laut!
• In der Vor- und Nachsaison stehen die
Hotels leer und werden aus wirtschaftlicher
Not mit quirligen Schulklassen gefüllt, was
störend wirken dürfte.
• Der Gast muss mit Baulärm und Bauschmutz
rechnen.
• Die Wasser- und Stromversorgung ist nicht
sicher gestellt.
• Die ärztliche Versorgung ist dürftig.
• Sport- und Unterhaltungsangebote, selbst
Liegestühle am Strand gibt es nur in der
Hochsaison. Vielerorts sind aber Liegestühle
wegen der Betonplatten oder steinigen
Strandqualität unverzichtbar: z. B. in
Sutomore - und fast an der gesamten Boka
Kotorska.
Abb. 6.2: Strandleben in Sutomore
51

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Der TUI-Katalog lässt durchblicken, dass die
Strände häufig verschmutzt sind und dass keiner
der vertraglichen Leistungsträger dafür verantwortlich
ist - sprich, dass deshalb kein Schadensersatzanspruch
entstehen kann.
Abb. 6.3: Beschreibung aus dem TUI-Katalog
ITS weist seinerseits darauf hin, dass die Hoteltechnik
störanfällig und der Service zwar freundlich,
aber unqualifiziert ist.
Abb. 6.4: Beschreibung ITS-Flugreisen, 2003
Hinweise dieser Art sollen in erster Linie Reklamationen
und Schadensersatzzahlungen verhindern.
Sie verallgemeinern aus Vorsicht und
treffen keineswegs in jedem Einzelfall zu. Ohne
triftige Gründe warnt jedoch kein Veranstalter
seine Kunden.
52
Auch das Ausflugsprogramm - eine der beliebtesten
Urlaubsaktivitäten - ist keineswegs
üppig, sondern sehr allgemein und ließe sich
um zahlreiche Varianten erweitern.
Ungeachtet der Hinweise auf gravierende Leistungsmängel
und der Unzulänglichkeiten im
Ausflugsbereich genügt das touristische Kernangebot
- das Beherbergungswesen, dessen Sport-
und Freizeiteinrichtungen - weder höheren
Ansprüchen noch speziellen Interessen, die über
das Baden hinausgehen.
Nach einer Erhebung der TUI bestimmt die
Zufriedenheit des Gastes mit seiner Unterkunft
und den mit dieser verbundenen Leistungen
zu 75 % seine Zufriedenheit mit dem
Urlaub. Sowohl unter diesem als auch unter
Abb. 6.5: Ausflugsprogramm, TUI-Katalog
wirtschaftlichen Aspekten kommt daher dem
Beherbergungswesen die zentrale Bedeutung
im Tourismus zu. Doch bereits die Aufteilung
nach Beherbergungstypen offenbart erhebliche
Schwächen in der Gewichtung des Kernangebotes.
Hinzu kommt, dass auch die als „international
marktfähig“ bezeichneten Hotels mit
insgesamt gerade 2.000-4.000 Betten fast ausnahmslos
veraltet und in schlechtem Zustand
sind. Selbst die Serviceleistung - zwar durchweg
freundlich und bemüht - lässt an Professionalität
zu wünschen übrig.
Einrichtungen für Sport und Unterhaltung, Fitness
und Wellness, Betreuungsleistungen für
Kinder etc. fehlen ganz in nahezu allen Betrieben
des Landes.
Abb. 6.6: Aufteilung Bettenkapazität in Montenegro

Tourismus Masterplan Montenegro
Die Qualitätsstandards der Hotels und die Bandbreite
der Einrichtungen für Urlaubsaktivitäten
aller Art bilden einen zwar wichtigen, jedoch
nicht den einzigen Aspekt zur Bewertung der
Marktorientierung. Das Ambiente eines Ferienhotels,
das sich aus seiner gesamten Gestaltung
ergibt, hat für anspruchsvollere Gäste ebenso
großes Gewicht.
In dieser Hinsicht wurde in den 70er Jahren
an Montenegros Küste ein zukunftsweisendes
Konzept entwickelt: Sveti Stefan, einst ein
Fischernest, wurde renoviert und zu einem
hochwertigen Hoteldorf ausgebaut.
Sveti Stefan erregte internationales Aufsehen.
Es wurde ein Vorbild für zahllose Tourismusprodukte:
Port Grimaud, Puerto Banus,
die Kärntner Bauerndörfer etc. In Montenegro
erfand man diese Idee; doch ökonomisch genutzt
wurde sie in anderen Ländern. Als Spiegelbild
einer in Stein gehauenen Lokalidentität entspricht
das Ambiente in idealer Weise den
Wunschvorstellungen des heutigen Marktes,
den Grundsätzen der Nachhaltigkeit und dem
Selbstverständnis der einheimischen Bevölkerung.
Sveti Stefan wurde zu einer Sehenswürdigkeit
in den Ausflugsprogrammen, die Eintritt
erhebt. In Montenegro blieb das Dorf ein Einzelfall,
von dem das Landesimage noch ein
wenig profitiert, das aber qualitativ auf gerade
3 Sterne abgestürzt ist.
Über Sveti Stefan hinaus gab es weitere Versuche,
architektonische Alternativen zu den
uniformen Hotelbauten der damaligen Zeit zu
finden. Selbst eigenwillige Ansätze wie das Skihotel
bei Roπaj entsprachen selten der örtlichen
Bautradition und fügten sich eben sowenig in
das Landschaftsbild ein.
Zumeist wurden die „üblichen Hotelkästen“ an
die Strände gesetzt. Sie sollten kostengünstig
sein und ihre Funktion erfüllen, d.h. möglichst
vielen Gästen zu möglichst niedrigen Kosten
eine Unterkunft bieten. Typisch waren und
sind: winzige Zimmer, die wegen der Raumhöhe
nicht klimatisiert werden können, einfachste
Nasszellen, große öffentliche Hallen, die zu
Abb. 6.7: Sveti Stefan Abb. 6.8: Skihotel bei Roπaj Abb. 6.9: Plavi Horizonte
Regionalkonzept Boka Kotorska
beheizen oder zu kühlen, erhebliche Kosten verursacht.
Montenegros Angebot prägen anonyme
Hotels, die auch irgendwo sonst auf der Welt
stehen könnten.
Vor Jahrzehnten wurde rund um das Mittelmeer
in ähnlicher Weise geplant. Der Identitätsverlust
führte zur Austauschbarkeit der Zielgebiete,
und die Preise gingen nach unten. Doch
diese zunächst erfolgreiche „Budgetstrategie“
ist längst überholt. Sterile Hotels dieser Art
lassen sich nur noch als Billigware verramschen,
selbst wenn sie, wie beim Plavi Horizonte der
Fall ist, über erstklassige Strandgrundstücke mit
herrlichem Blick auf das Meer verfügen. Diese
Spitzenlage ist oft und insbesondere hier das
einzige Qualitätsattribut.
53

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
6.2 Das Angebot
der Boka Kotorska
Die Bucht von Cattaro verfügt über mehrere
Hotels. Die größten sind das Kurhotel Igalo,
das Plavi Horizonte, das Plaπa in Herzeg Novi,
das Fjord in Kotor, das Teuta in Risan und
das Mimoza in Tivat. Sie weisen aber derartige
Schwächen auf, dass keines von ihnen in das
Pauschalangebot eines der großen Reiseveranstalter
aufgenommen wurde. Der Einstufung in
die „A“ oder „B“-Kategorie zum Trotz ist entweder
der Standard zu niedrig, das Gesamtangebot
viel zu eng, das Rundum-Ambiente
unerträglich oder die Versorgung ist häufig
infrage gestellt.
So bietet das Igalo keinerlei Atmosphäre,
der Durchblick zum Strand ist verbaut, im
unmittelbaren Umfeld können die Gäste nichts
unternehmen. Im Plaπa brach tagelang die Wasserversorgung
zusammen und im Teuta der
Strom. Vor allem aber ist nicht ersichtlich, wie
ein Gast, der Baden oder Sport treiben oder
lediglich ausruhen möchte, in diesen Hotels, im
Mimoza oder Fjord zufrieden gestellt werden
kann. In diesen Hotels und an der Boka Kotorska
fehlt es einfach an allem, was heutzutage
für einen anspruchsvolleren Urlaub unverzichtbar
ist. An anderen Standorten in Montenegro
oder gar in konkurrierenden Ländern findet er
sehr viel bessere Möglichkeiten vor.
Diese bittere Wahrheit springt jedem ins Auge,
der kritisch durch die Hotels und anderen Angebote
streift. Landschaft, Kultur und Geschichte,
die zweifellos Liebhaber finden, reichen nicht
aus, die Basisschwächen zu übertünchen. Das
Hotelangebot ist international nicht marktfähig,
es sei denn, man hat keine andere Wahl - wie
54
über lange Jahre der heimische Markt - oder
die Preise rutschen „ab in den Keller“ - wie für
das Horizonte. Die Statistik erhellt diese harte
Kritik.
Obwohl die Boka Kotorska in allen Programmen
als eine der eindrucksvollsten Sehenswürdigkeiten
der südlichen Adria-Küste herausgestellt
wird, verzeichnet sie einen deutlich geringeren
Ausländeranteil an den Gästen als Budva,
Bar oder Ulcinj. Tivat scheint bei niedrigstem
Niveau mit 40 % die Ausnahme zu bilden, was
auf die jugendliche Gästestruktur und deren auf
Amüsement fokussierten Urlaubsstil zurückzuführen
ist.
Man besucht die Boka, man verweilt dort aber
nicht - als anspruchsvoller Gast. Die verfügbare
Statistik gibt das Aufkommen von gerade
elf Monaten im Jahr 2002 wieder. Unter normalen
Umständen wäre dies nicht ausreichend
repräsentativ. Sie erfasst einen zu kurzen Zeitraum,
der obendrein nach langer Pause unmittelbar
dem Neueinstieg der Reiseveranstalter
folgt. Dennoch erhält das wirtschaftlich nachteilige
Urteil deshalb Gewicht, weil es die Einschätzung
aller Fachleute zusätzlich bestätigt.
Erwähnt werden sollte jedoch, dass kleine Pensionen
wie das Spinnaker in Herceg Novi eine
vorzügliche Leistung zu qualitätsgerechten Preisen
bieten, dass an der Boka zumindest zwei
sehr schöne Restaurants eröffnet wurden und
dass im Bereich des Kunstangebotes Privatinitiativen
hochwertige Akzente setzen. Sogar
im Hinterland kann man auf Familienbetriebe
stoßen - sei es in Virpazar, Rijeka Crnojevica
oder Njegos -, deren Angebot phantasievoll,
landestypisch, hochwertig und fair ist. Es entspricht
exakt dem, was ein zahlungskräftiger
Individualist in seinen Ferien sucht. Doch diese
Ausnahmen sind so gering an der Zahl und
zudem nur von Landeskennern zu finden, so
dass sie weder neue Maßstäbe setzen noch die
Gesamtbewertung verändern. Ohne erhebliche
Anstrengungen zur Verbesserung des Angebotes
auf allen Gebieten bleibt die Boka im Tourismus
ein Ausflugsziel ohne große Effekte für
Arbeitsplätze und Wirtschaft.

Tourismus Masterplan Montenegro
6.3 SWOT-Profil
der Boka Kotorska
Stärken
Die Fjordlandschaft der Boka Kotorska ist eine
einzigartige Sehenswürdigkeit am Mittelmeer.
Sie zählt zu den „schönsten Buchten der Welt“
und bildet einen USP (Unique Selling Propositions)
von hoher Anziehungskraft. Die Boka
Kotorska könnte ähnlich den Schweizer Seen
ein Tourismusmagnet sein. Ihr Reiz beruht auf
dem Gesamtambiente,
• auf den steil aufragenden Felswänden, die
sie wie ein Rahmen umschließen und
• der Altstadt von Kotor, die auf der Liste des
UNESCO-Weltkulturerbes steht,
• auf den Orten Perast, Herceg Novi sowie
auf den malerischen Dörfern am Ufer und in
den sie umgebenden Bergen,
• auf der romantischen Insel Gospe od Škrpjela
sowie auf zahlreichen Kapellen, Kirchen
und uralten Bauten, die unterschiedlichste
Kultureinflüsse aufweisen,
• auf dem Nationalpark Lovcen
• sowie auf der Kette von Festungswerken,
die Habsburg in den Jahren um 1850 rings
um den Fjord angelegt hat.
Zu den Stärken rechnen des Weiteren
• das Sommerklima,
• die Erreichbarkeit für Flugtouristen,
• das medizinische Know-How von Igalo,
• einige Badestrände und -buchten: Župa,
Plavi Horizonte, die Halbinsel Lustica
• und die benachbarten Regionen.
Schwächen
Die Summe aller Schwächen steht derzeit einer
großflächig angelegten Tourismusentwicklung
der Boka Kotorska entgegen. Diese Schwächen
beruhen
• auf der niedrigen Qualität und Monostruktur
fast aller Angebote,
• auf Versorgungsproblemen (Wasser und
Strom) und
• auf erheblichen Entsorgungsschwierigkeiten
(Müll und Abwasser),
• auf dem Fehlen einer vielseitigen Tourismus-
und Erschließungsinfrastruktur,
• jedoch vor allem auf den Auswirkungen von
Industrie, Verkehr, Marine sowie
• auf dem umweltbelastendem Bauen durch
teils planlose private Initiativen wie auch
durch die Öffentliche Hand.
Chancen
Die Boka Kotorsk besitzt das ungewöhnlichste
touristische Entwicklungspotenzial Montenegros.
Es verfügt über alle Voraussetzungen dem
Land zu einer hochattraktiven Alleinstellung zu
verhelfen, wenn
• die Region der Boka sich als ein Gesamtprodukt
positioniert,
• sein Potenzial mit dem von
Dubrovnik-Neretva und von Trebinje verbindet
• und konsequent eine langfristig ausgelegte,
Regionalkonzept Boka Kotorska
nachhaltige Entwicklungsstrategie verfolgt,
die dem Tourismus Vorrang vor allen anderen
Nutzungen einräumt.
Im Bereich der Boka Kotorska - vor allem
in Tivat und auf Lustica - können durchaus
10-15.000 oder mehr Hotelbetten entstehen, die
auf eine lange Saison ausgerichtet sind, eine
etwa ebenso große Anzahl von direkten und
indirekten Arbeitsplätzen schaffen und dem-
entsprechende Wirtschaftseffekte bewirken.
Gefährdungen
Eine derartige Zukunftsoption wird am stärksten
durch den derzeit zu beobachtenden Verschleiß
des Potenzials in Frage gestellt.
Die größte Gefahr droht
• durch einen unkoordinierten, auf kurzfristige
Ergebnisse ausgerichteten, die Charakteristika
der Boka Kotorska missachtenden
Verbrauch der Landschaft -
• durch Häuserbau,
• industrielle Aktivitäten,
• durch Straßenbau und Verkehr;
• durch den Verfall wertvoller Bauten;
• durch Wasserverschmutzung und Landschaftsvermüllung
als Folge der mangelhaften
Entsorgung;
• sowie auch durch das Fehlen einer einheitlich
getragenen Entwicklungsstrategie
und der dazu gehörenden Kooperation, die
langfristige Ziele verfolgt, die notwendigen
Rahmenbedingungen festlegt und in Stufen
durchsetzt.
55

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
7 Marktorientierung
Das vorhandene Potenzial der Boka Kotorska,
insbesondere wenn es zusammen mit den
angrenzenden Regionen betrachtet wird, genügt,
um für nahezu jede Urlaubsvorstellung
ein Angebot zu entwickeln. Zuvor ist allerdings
die Zweckmäßigkeit zu bedenken. Und
die richtet sich nach mehreren Aspekten:
• Welche Zielgruppe soll gewonnen werden?
Welches Nachfragevolumen lässt sie erwarten?
Erscheint sie zahlungskräftig? Wann
verreist sie? Wie kommt man an diese Zielgruppe
heran?
• Was erwartet diese Zielgruppe im Urlaub?
Reicht das Potenzial aus - an den Erwartungen
und am Konkurrenzangebot gemessen -,
und kann es im Zweifelsfall auf das Niveau
der Erwartungen ausgebaut werden?
• Welcher Investitionsaufwand wird für das
angestrebte Ziel benötigt? Mit welchen Eingriffen
und Auswirkungen ist die Investition
verbunden? Sind die ökologischen und
sozialen Folgen im Hinblick auf die wirtschaftlichen
Ziele vertretbar - oder sind sie
es nicht?
• Sind die notwendigen Mittel vorhanden, und
wer bringt sie auf?
• Trägt die vorhandene technische Infrastruktur
das anvisierte Produkt?
56
Das Ergebnis der Summe aller Fragen mündet
zwangsläufig in einem Stufenplan:
• Um hohe Investitionen profitabel zu gestalten,
bedarf es einer Nachfragergruppe, die
hohe Ausgaben tätigen kann, die bereit dazu
ist und über einen langen Zeitraum kommen
dürfte. Diese Gruppe ist anspruchsvoll und
verwöhnt.
• Montenegros bedeutendstes Marktsegment
sind die Badetouristen. Auch unter diesen
ist die Gruppe der Zahlungskräftigen generell
vertreten. Doch um die ganze Boka
Kotorska auf ihre Erwartungen umzustellen,
müssten zahlreiche, sehr kostenintensive
Maßnahmen vorweg getätigt werden:
• Die einwandfreie Abwasserentsorgung
und die Beseitigung aller
Versorgungsprobleme.
• Die Optimierung aller Badestrände
und der Landschaftsgestaltung.
• Die Schaffung einer wettbewerbsfähigen,
attraktiven Aktivitäten-, Freizeit-
und Unterhaltungsinfrastruktur.
• Die Optimierung der gesamten Straßenführung
und Parksituation in den
Städten und rund um die Bucht.
• Die Errichtung modern ausgerichteter
Aufnahmekapazitäten.
Auch ohne Rechenstift wird klar: die völlige
Neuorientierung der gesamten Boka Kotorska
in einem Schritt bleibt ungeachtet ihres hervorragenden
Potenzials Illusion.
Zwar muss das Angebot für anspruchsvolle
Badetouristen ausgebaut werden, will die Boka
Kotorska den Anschluss an das internationale
Feriengeschäft finden; aber mit einer marktgerechten
Qualität und Orientierung kann dies nur
in abgegrenzten Modulen und Stufen realisiert
werden. Folglich müssen in diesem Segment
auf längere Zeit zwei Angebotsschienen nebeneinander
bestehen:
• Das gegenwärtige Produkt, welches ohne
erneuernde Qualitätsaufwertung seine Gäste
allmählich verlieren und somit, dem Lebenszyklus
eines jeden Angebotes folgend, auslaufen
wird.
• Ein hochwertiges, zeitgerechtes Produkt,
dessen Erfolg Nachahmer beflügelt.
Solche Qualitätsmodule können entstehen in
• Tivat - Zupa und Plavi Horizonte
• Herceg Novi - Lazarett, Igalo, Lustica
• Kotor - Perast und in Form von Familienhotels
an der Straße nach Lepetane.
Parallel zum punktuellen Ausbau des Badeproduktes
sind für die Boka Kotorska solche Zielgruppen
von hohem Interesse,
• deren Urlaubs- und Freizeiterwartungen das
Potenzial am besten entspricht,
• für die das Potenzial möglichst kostengünstig
aufbereitet werden kann und
• im Wettbewerbsvergleich eine Ausnahmestellung
einzunehmen verspricht.
Die Analyse führt zu Bergwandern, Mountainbiken,
Tauchen, Segeln, Golf & Kultur.

Tourismus Masterplan Montenegro
8 Zielgruppen und Produkte
8.1 Prioritäten
und Schwerpunkte
Überlegungen zu den wirtschaftlichen Notwendigkeiten
und ein Blick auf die reale Machbarkeit
führen zu dem Ergebnis, dass Montenegro
gesamtstrategisch seine An-strengungen zur
Entwicklung des Bade-Tourismus zunächst auf
die Velika Plaπa von Ulcinj konzentrieren sollte.
Denn wegen des großen Strand-, Grundstücks-
und Naturpotenzials sind dort die durchschlagendsten
Erfolge im internationalen Bademarkt
möglich, zumal der Sozina-Tunnel die Erreichbarkeit
wesentlich verbessert (Vgl. DEG, Regionaler
Tourismus Masterplan Ulcinj).
Das Entstehen eines hochwertigen, modernen
Angebotes mit wachsendem Kapazitätsvolumen
an der Velika Plaπa wird sowohl die
Nachfrage für die derzeit führenden Badeorte
Petrovac, Budva und Becici verstärken als
auch einen qualitativen Optimierungsdruck auf
deren Angebote auslösen. Desgleichen wird die
Boka Kotorska vom zunehmenden Ausflugsverkehr
profitieren. Die steigenden Gästezahlen
im benachbarten Konavle verdichten bereits
die Besucherfrequenzen. Ein erstes Ziel muss
folglich sein, diese Besucher durch attraktive
Freizeit-, Aktivitäts-, Kultur-, Gastronomie-,
Erlebnis- und Unterhaltungsangebote zum längeren
Verweilen und zu höheren Ausgaben zu
bewegen, um stärker an der Wertschöpfung im
Ausflugsbereich zu partizipieren.
Parallel dazu kann punktuell das Badeangebot
an einigen Stellen der Boka Kotorska ausgebaut
werden
• mit kleinen beschaulichen Familienbetrieben
am Straßenabschmitt von Lepetane nach
Kotor. Voraussetzungen hierfür sind eine
weitere Reduzierung des Autoverkehrs und
strikte Geschwindigkeitsbeschränkung verbunden
mit einer Optimierung der Bademöglichkeiten,
mit Strandpromenaden, Spazier-
und Wanderwegen sowie Kinderspielplätzen
für individuell anreisende Familien;
• mit einer Verbesserung der Badesituation in
Herceg Novi;
• mit großen Allround-Anlagen auf dem Zupa
Gelände von Tivat sowie an Stelle des abgewirtschafteten
Plavi Horizonte.
Während hierfür die Privatwirtschaft erhebliche
Investitionen aufbringen muss und zuvor noch
kritische Fragen abgeklärt wissen möchte (Sauberkeit
des Boka-Wassers, Beeinträchtigungen
der Zupa durch Flugbewegungen, Abriss des
Hotels Plavi Horizonte), sollte die Öffentliche
Hand sich in der ersten Aufbauphase an solche
Nischensegmente wenden, deren Aktivierung
die Tourismusentwicklung der Boka und Montenegros
unter mehreren Aspekten fördern kann:
• Image und Bekanntheitsgrad.
• Verlängerung der Saison.
• Wirtschaftsvorteile für kleine Initiativen.
• Aufwertung des Kultur- und Naturerbes.
• Grenzüberschreitende Kooperation.
Denn für anspruchsvollere Badetouristen
erscheint die Boka Kotorska vor der Beseitigung
der im Kapitel 6.3 genannten Schwächen
unattraktiv. Dafür lässt sich das Bergwander-
Mountainbike- und Wassersportpotenzial zur
Gewinnung anderer Zielgruppen nutzen. Die
Regionalkonzept Boka Kotorska
außergewöhnliche Schönheit der Landschaft
und die Einmaligkeit des die Bucht beherrschenden
Festungsnetzes aus den Tagen der k.
u. k. - Monarchie eröffnen sogar die Chance,
für Wanderer und Biker ein am Mittelmeer einzigartiges
Spitzenprodukt zu kreiieren. Über
die weitgehend intakte Eisenbahntrasse, die
zu Habsburger Zeiten Dubrovnik, Trebinje
und Herceg Novi verband, lässt sich zudem
ein grenzüberschreitendes Wegenetz knüpfen,
das ebenfalls Traumlandschaften erschließt und
durch Dörfer führt, in denen kleine und mittelständische
Unternehmen das Angebot tragen
und im lokalen Bereich weiter entwickeln
können.
Die „Yacht“, Europas größtes Segelmagazin,
bezeichnet die Küste von Istrien bis Montenegro
als „perfektes Segelrevier, das bei Urlaubsseglern
hoch im Kurs steht“. Es liegt auf der
Hand, dass die Boka Kotorska - Tivat und
Herceg Novi - unter den montenegrinischen
Alternativen die besten Voraussetzungen für
Marinas bietet. Sie müssen aber mehr sein
als reine Boots-Parkplätze, nämlich lebhafte
Begegnungsstätten mit Ambiente und luxuriösem
Flair (Puerto Bañus, Port Grimaud). So
werden Marinas zur Attraktion und heben das
Image der Destination.
Außer dem Segeln eignet sich die in vielen
Teilen gut geschützte Bucht für andere Wassersportarten
- Wasserski, Jetski, Surfen -, deren
Aktionsradius allerdings von vornherein streng
geregelt werden sollte, damit Lärmbeeinträchtigungen
und Umweltverschmutzung sich in
Grenzen halten oder ganz vermieden werden.
Auch das Gerätetauchen in der Bucht und vor
der Küste kann die Zielgruppe der Taucher faszinieren,
wenn es mit dem Besuch von Wracks
57

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
und dem Verbot der Unterwasserjagd mit Flasche
und Harpune verbunden wird - und sofern
das Wasser ausreichend klar und sauber ist!
Um die Zielgruppe der Golfer für die Boka
Kotorska zu begeistern, müssten mindestens ein
halbes Dutzend Plätze im Angebot stehen. Das
ist ohne entsprechende Hotelkapazitäten wirtschaftlich
nicht realisierbar. In diesem Bereich
zwingt sich deshalb zur Stärkung des Profils
von Herceg Novi und Igalo die Kooperation
mit Konavle auf, wo der regionale Masterplan
ebenfalls den Bau von Golfplätzen vorsieht und
bereits das Investoreninteresse erweckt.
Die Segmente der Wanderer und Biker, der
Segler, Wassersportler und Golfer haben in der
Tourismuswirtschaft nicht die Bedeutung des
„Badegastes“ mit all seinen Untersegmenten.
Doch zur Saisonverlängerung, zur Zielgruppen-
und Angebotsdiversifizierung sowie als imageträchtige
Qualitätsakzente sind sie unverzichtbar.
8.2 Die letzte Ausbaustufe
Um ihr Potenzial voll auszuschöpfen, muss die
Boka Kotorska sich auch im internationalen
Badetourismus mit größeren Kapazitätsvolumina
engagieren. Hier ist eine Vielfalt unterschiedlichster
Angebote gefragt - insbesondere
im Bereich der Ferienhotellerie: familiäre Pensionen
für die Individualtouristen bis zu
modernen Großanlagen mit vielen Freizeit- und
Aktivitätsalternativen, die eine lange Sommersaison
über die Badeperiode hinaus sicherstellen
und die über die Charter- und Vertriebsketten
der Reiseveranstalter breitflächig angeboten
werden. Der besondere Reiz der Boka Kotorska
liegt darin, dass das Bade-Produkt im Fjord
58
als Folge der landschaftlichen Gegebenheiten
anders aussähe als das an der Adria-Küste.
Folglich würde der Ausbau die anderen Badeorte
nicht konkurrieren, sondern ergänzen.
Das Problem: Nur Tivat verfügt über ausreichend
Platz in günstiger Lage zur Bucht, um ein
Großprojekt mit vielen tausend Betten zu realisieren.
Eine Seilbahn zum Lovcen (1.700 m)
würde diesem Standort eine zusätzliche Attraktion
verleihen. Doch dieses Grundstückspotenzial
ist vom Flugplatz belegt. Ihn aufzugeben
und das Areal touristisch zu nutzen, wird erst
in vielen Jahren sinnvoll sein - nämlich dann,
wenn andere Potenziale ausgeschöpft sind, die
Nachfrage weiter steigt und die Transferverbindung
nach Podgorica rasch und bequem ist.
8.3 Wanderer
und Mountainbiker
Im Bereich der Nischensegmente spielen alternative
Tourismusformen, die auf dem natürlichen
und kultur-historischen Erbe aufsetzen,
eine zunehmend wichtige Rolle. Die Europäische
Gemeinschaft stellte fest, dass der
Zuwachs in diesem Geschäftsfeld mit 8 % p.a.
dreimal so hoch ist wie im klassischen Tourismusmarkt.
Danach sollen diese alternativen
Reiseformen in den nächsten 20 Jahren mehr
als 20 % des gesamten Tourismusaufkommens
ausmachen. Die Zielgruppen, die sich für das
natürliche und kultur-historische Erbe interessieren,
erwarten unterschiedlichste Angebote,
um zu lernen, sich zu erholen, etwas zu erleben
und/oder sich körperlich zu betätigen. Als für
sie wünschenswerte Aktivitäten hat die EU-Studie
herausgefiltert:
• Spazierengehen, Wandern, Bergwandern
und Radfahren;
• Landschaften bewundern, Picknicken,
Schwimmen;
• Vögel beobachten;
• Naturparks besuchen;
• am Dorfleben teilnehmen etc.
Diese Zielgruppe erwartet oder bevorzugt
• zu 50 % kleine Beherbergungseinheiten, die
Einheimische betreiben;
• 46 % wandern am liebsten allein mit gutem
Informationsmaterial;
• 41 % mögen lokale Küche und Produkte;
• 41 % wünschen sich Gastfreundschaft.
Der Zielgruppe der Bergwanderer, sie gehört zu
den „besser Verdienenden“, den „besser Ausgebildeten“
und ist zumeist 39-59 Jahre alt,
kann die Landschaft rund um die Boka Kotorska
alles bieten, wonach sie verlangt. Das Produkt
muss nur aufbereitet werden:
• beschilderte und sichere Wanderwege,
• Karten und Beschreibungen,
• Aussichts- und Picknickplätze,
• Raststationen in den Dörfern,
• Erschließung der aller Sehenswürdigkeiten
am Wege.
Die Beherbergungsbasis für dieses Produkt
bilden die bestehenden Unterkünfte an der
Bucht. Weitere können in den Bergdörfern eingerichtet
werden - möglichst in alten Bauernhäusern
im rustikalem Stil.

Tourismus Masterplan Montenegro
Mit Angeboten ähnlicher Art hat die TUI in
Kooperation mit der Alpinschule Innsbruck
weltweit saisonverlängernde Erfolge erzielt.
Doch nicht nur für Bergwanderer ist das Gebiet
hochattraktiv. Die Boka Kotorska als Entwicklungskern
und, daran anknüpfend, ganz
Montenegro könnten sich zum Eldorado der
Mountainbiker aufbauen - als Mittelmeermarktführer
auf diesem Gebiet.
Welche Bedeutung diese Trendsportart inzwischen
erlangt, zeigt die Fülle von Magazinen,
die jeder Kiosk in Deutschland bereit hält, und
eine gründliche Marktanalyse.
Gegenüber den Wanderern sind die Mountainbiker
etwas jünger - im Durchschnitt 30-35
Jahre alt. [Alle Aussagen zum Mountainbiking
sind einer ins Detail gehenden Studie des „Allgemeinen
Deutschen Fahrrad-Clubs“ entnommen,
dem ADFC-Leitfaden `Mountainbiking´
für Planer, Touristiker und Biker, Bremen
2001]. Nach Ausbildung, Berufsstand und Einkommen
liegen sie ebenfalls über dem (bundesdeutschen)
Durchschnitt. Von insgesamt 3
Millionen deutschen Bikern betreibt ca. 1 Million
regelmäßig den Bikesport und fährt ebenso
regelmäßig, häufig sogar mehrmals im Jahr,
zum Biken in den Urlaub. Eine Untersuchung
prognostiziert, dass das Biken im Jahre 2010
zur beliebtesten Bergsportart überhaupt avanciert.
Im Biken wird eine vielseitige, unkomplizierte,
sichere und besonders umweltfreundliche Freizeitbeschäftigung
gesehen, die dem Zeitgeist
entspricht und - das ist für das Bergangebot der
Boka Kotorska wichtig - die sich mit dem Bergwandern
vereinbaren und verbinden lässt.
Regionalkonzept Boka Kotorska
Abb. 8.1: Eine Auswahl der zahlreichen Bike-Magazine
59

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Die Attraktivität des Mountainbikens für die
Boka Kotorska und Montenegro ist mit Daten,
Fakten und Argumenten zu belegen:
• Das Mountainbiken hat sich seit ca. 15
Jahren etabliert und von einer Mode zu einer
populären Reisesportart gemausert.
• Anders als Rad- und Wanderwege erfordert
das Mountainbiken kaum eine zusätzliche
Infrastruktur. Die Mountainbiker meiden
geteerte Straßen und Wege. Sie suchen ungepflasterte,
steinige Pfade in der Natur. Damit
sind Einrichtung und Pflege der Mountainbike-Routen
kostengünstig darstellbar.
• Die Mountainbiker sind konsumfreudige
Gäste, die am Urlaubsort durchweg 20 %
mehr ausgeben als andere Urlauber.
• Mountainbiking gilt als naturnahe und
sozialverträgliche Freizeitaktivität. Aufgrund
der positiven Ökobilanz zählt es zu
den umweltfreundlichsten Freizeitaktivitäten.
Die wenigen Konflikte lassen sich durch
Abb. 8.2: Biken als Bergsportart
60
Lenkungsmaßnahmen und Aufklärung minimieren.
• Mountainbiken verlängert die Sommersaison
und ergänzt das Angebot der Wintersportorte
- insbesondere dann, wenn der
Schnee ausbleibt.
• Im Land der „schwarzen Berge“ kann das
Mountainbiken wegen der „wilden Schönheit“
und abwechslungsreichen, die Biker
herausfordernden Landschaft zu einem zentralen
Entwicklungshebel der Tourismuswirtschaft
werden. Mit seiner Hilfe lässt
sich das ganze Hinterland erschließen.
Bike-Marathons und ähnliche Wettbewerbe
können Montenegro in das Blickfeld
rücken.
• Vergleichbar den Bergwanderern benötigen
Mountainbiker ausgeschilderte Pfade, verlässliche
Karten, Rast-, Unterkunfts- und
Service-Stationen.
• An touristischen Leistungen bevorzugen die
Mountainbiker, auch insoweit den Wanderern
vergleichbar,
- kleine Beherbergungseinheiten, mit
starkem traditionellem Flair;
- lokale Küche und Naturprodukte;
- Kontakt und Gastfreundschaft in persönlicher
Atmosphäre.

Tourismus Masterplan Montenegro
8.4 Umsetzungsmaßnahmen
Dank der engagierten Unterstützung durch einheimische
Fachleute aus den Bereichen Tourismus,
Stadtverwaltung, Kultur und Raumplanung
sowie durch private NGOs (Vereine) wurden
bereits 15 Wanderwege erkundet. Sie können
auch zum Biken benutzt werden. Damit ist
jedoch das Wander- und Bikerpotenzial nicht
entfernt ausgeschöpft. Das Wegenetz kann überall
ausgebaut und verdichtet werden. Während
insoweit das Know-How lokal abrufbereit vorhanden
ist und jederzeit eingesetzt werden
könnte, blieben das Mountainbiken und die
in dieser Sportart liegenden Chancen bislang
unbeachtet. Für diesen Bereich wird zur gezielten
Entwicklung eine internationale Beratung
empfohlen, die bei der Festlegung eines Biking-
Konzeptes, der Bikingrouten, deren Schwierigkeitsgrade,
der kartographischen Erfassung
sowie der Ausstattung und Spezialisierung der
Service-Stationen von vornherein die professionellen
Maßstäbe anlegt, die der Biker erwartet.
Ein spektakulärer Einstieg wären eine erste
Routenführung und Wettbewerbe auf den teils
überwucherten Trassen und Straßen der k.u.k.-
Zeit, die die Festungen rund um die Boka
Kotorska sowie Herceg Novi mit Dubrovnik
und Trebinje verbinden. Dadurch kann erreicht
werden, dass die auf das Mountainbiken spezialisierten
Medien und Unternehmen der Erschließung
der neuen Bikingdestination publizistische
und vielleicht sogar weitergehende Unterstützung
geben.
Die genanntenWanderwege werden im Rahmen
des Verweilkonzepts (Kapitel 13.5.3) näher
beschrieben. Die wesentlichen Sehenswürdigkeiten
an der Boka Kotorska, die über solche
Rad- und Wanderwege vernetzt werden können,
werden im Anhang aufgezählt.
Regionalkonzept Boka Kotorska
Abb. 8.3: Wanderwege entlang der Boka Kotorska
61

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
62

Tourismus Masterplan Montenegro
9 Die Zukunftsvision
Der Begriff „Zukunftsvision“ bedeutet im Kontext
des Tourismuskonzeptes für die Boka
Kotorska ein konkretes Ziel, das allerdings in
weiter Ferne liegt, erst über Stufen in 10-20
Jahren erreichbar ist und eine Vielzahl von
abgearbeiteten Entwicklungsschritten voraussetzt.
Dieses Ziel besteht darin,
• das gesamte Gebiet der Boka Kotorska auf
einen nachhaltigen, hochwertigen Tourismus
als dem Hauptwirtschaftszweig um-
und einzustellen,
• die Tourismuswirtschaft mit allen anderen
Branchen zu vernetzen,
• eine Palette von Tourismusangeboten in
größeren Kapazitäten darzustellen und
• solche Aktivitäten auszulagern oder einzustellen,
die diese Zielsetzung vereiteln, hinauszögern,
beeinträchtigen oder die Umwelt
belasten und/oder
• die das Grundstückspotenzial mit wirtschaftlich
weniger interessanten Nutzungen belegen
oder zu beschädigen drohen.
Zu den zentralen Umsetzungsvoraussetzungen
dieses Entwurfes gehören die generelle Überzeugung
aller Entscheidungsträger von seiner
Zweckmäßigkeit und die Unterstützung der
Öffentlichen Meinung zur konsequenten Neuausrichtung.
Worum geht es? Montenegro ist ein armes
Land. Es besitzt nur wenige natürliche Ressourcen.
Einen Aufschwung der Wirtschaft, -
Arbeitsplätze, höhere Einkommen, eine verbesserte
Lebensqualität - kann Montenegro aus
eigener Kraft nur dann erreichen, wenn alle
gesellschaftlichen Kräfte zusammenwirken und
sich auf den Sektor konzen-trieren, der die
Chance bietet, qualitativ zum internationalen
Wettbewerb gleichzuziehen und auf einigen
Teilsektoren die Marktführerschaft, zumindest
eine Spitzenposition unter den Marktführern
anzustreben. Lediglich eine nachhaltige Tourismusentwicklung
eröffnet dem Land diese
Chance.
Zwar ist Montenegro klein, doch sein Tourismuspotenzial
ist so attraktiv und vielseitig
sowie im Prinzip auch ausreichend groß, dass
die Bevölkerung und die kommenden Generationen
gut davon leben können. Doch es ist
keineswegs groß genug, um Teile davon verschwenderisch
zu vergeuden. Entscheidend ist,
so wenig wie nötig so wirtschaftlich optimal wie
möglich zu nutzen. Mit anderen Worten: Montenegro
muss auf Qualität und größere Kapazitäten
setzen, um die Einnahmen drastisch zu
steigern.
Zentrale Bestandteile einer Gesamtqualität sind
die Schönheit der Landschaft und die Unberührtheit
der Natur. Schäden an Landschaft und
Natur mindern die touristische Qualität, folglich
die Anziehungskraft und damit die Preise.
In den Augen anspruchs-voller Marksegmente
zählen nicht nur offensichtliche Umweltbarbareien
zu den qualitätssenkenden Tatbeständen,
sondern nahezu jeder Aspekt der Moderne:
Autos, Straßen und Verkehr, Jetskis und Fluglärm,
ganz besonders aber Industrieanlagen und
die gesichtslose Zersiedelung der Küste und
Berge.
Montenegro hat die Sicherung der ökologischen
Werte in der Verfassung verankert. Damit
ist die Pflicht rechtlich festgeschrieben, den
Regionalkonzept Boka Kotorska
Schutz von Umwelt und Identitäten in der
Praxis durchzusetzen - nicht nur in Bezug auf
neue Entwicklungsmaßnahmen, sondern auch
zur Beseitigung von Missständen, die aus der
Vergangenheit herrühren.
Dies gilt besonders für die Boka Kotorska.
Vielerlei Eingriffe haben dazu geführt, dass
unmittelbar an der Bucht vorerst eine intensive,
qualitätsorientierte Tourismusnutzung unmöglich
ist. Auch punktuell realisierbare Projekte
werden weder die Qualität noch die wirtschaftlichen
Effekte erreichen, die angesichts der
Landschaft und des kultur-histo-rischen Reichtums
erzielbar gewesen wären.
Die Neuorientierung geht daher davon aus,
• dass alle Industrieanlagen an der Boka
Kotorska, der Kriegsmarinestandort und der
Flughafen Tivat ebenso wie der Durchgangsfernverkehr
allmählich ausgelagert oder still
gelegt werden,
• dass alle Entsorgungsprobleme vorrangig
beseitigt werden,
• dass alle Baumaßnahmen, gleich ob öffentlich
oder privat, nicht nur landschafts- und
umweltverträglich zu gestalten sind, sondern
sich auch nach der regionalen Bautradition
richten.
63

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
64

Tourismus Masterplan Montenegro
10 Leitbild & Handlungsfelder
Das Leitbild für die Boka Kotorska
• fasst die Grundsätze und Ziele des Tourismus
Konzeptes für die regionale Entwicklung
zusammen und
• formuliert zugleich den Rahmen und „roten
Faden“ für alle Maßnahmen zum touristischen
Aufbau des Gebietes.
Die Bedeutung der Tourismuswirtschaft
Der Tourismus ist der wichtigste Wirtschaftszweig
von Montenegro. Er soll es in aufeinander
abgestuften, sozial verträglichen Schritten
auch für die Boka Kotorska werden.
Die Fjordlandschaft, Lustica, das kultur-his-torische
Erbe und die zentrale Lage inmitten
einer weitgehend unberührten Gebirgswelt
bilden nicht nur im Landes-, sondern auch
im Mittelmeervergleich ein einzigartiges Entwicklungspotenzial.
Es kann zur Gewinnung
der unterschiedlichsten Zielgruppen eingesetzt
werden und besitzt daher grundlegende Bedeutung
für die Vielfalt, das Niveau und den
Ausbau des touristischen Angebotes von Montenegro
sowie für das Image des Landes.
Dementsprechend wertvoll ist das Potenzial für
ein hochwertiges Angebot. Daher ist es von
allen Störfaktoren zu befreien, zu regenerieren
und sorgsam einzusetzen. Die nachhaltige Tourismusentwicklung
hat Vorrang vor allen anderen
Nutzungsarten.
Die Ziele der Tourismuswirtschaft
Die Tourismuswirtschaft der Boka soll
• Arbeitsplätze sichern und schaffen,
• der Bevölkerung und den künftigen Generationen
dauerhafte Lebensperspektiven eröffnen,
• einen Beitrag zur Verbesserung der Staatsfinanzen,
des Einkommens und der Lebensqualität
in Montenegro leisten,
• die Faktoren der regionalen Identität betonen
und weiterentwickeln sowie
• die Potenziale der Landschaft, der Kultur,
Geschichte und Natur erhalten, nützen, pflegen
und fördern.
Das Prinzip der Nachhaltigkeit
Die Maßnahmen zur touristischen Entwicklung
finden dort ihre Grenzen, wo sie
• sozial unverträglich werden, d.h. Arbeitsplätze
oder Existenzen bedrohen, ohne einen
angemessenen Ausgleich sicher zu stellen,
• die Lebensqualität der Einwohner oder der
Gäste vermindern
• die Umwelt gravierend beeinträchtigen oder
verändern,
• bedrohte Tier- oder Pflanzenarten gefährden,
• die Landschaft zerstören oder ökologisch
belastende Eingriffe vornehmen.
Alle Ressourcen werden nur insoweit genutzt,
als sie sich regenerieren lassen.
Regionalkonzept Boka Kotorska
Die Boka wird Marke und Gesamtprodukt
Die Boka Kotorska wird zu einem touristischen
Gesamtprodukt, das die drei Gemeinden Herceg
Novi, Tivat und Kotor gemeinsam gestalten.
Alle Angebotsfacetten werden miteinander vernetzt.
Ihre besondere Identität beziehen sie aus
der Fjordlandschaft und der mit ihr verbundenen
Kulturgeschichte.
Die Boka Kotorska wird unter einer Gebietsmarke
vermarktet (unterhalb der Dachmarke
„Montenegro“). Diese verknüpft Angebotsvielfalt,
Qualität, Nachhaltigkeit und Erlebnisintensität
• mit der einzigartigen Landschaft,
• mit dem kultur-historischen Erbe,
• mit dem Festungsring um die Bucht.
Der Aufbau von Gesamtprodukt und Marke
Die Boka Kotorska kann nur in allmählichen
Stufen zu einem marktorientierten, international
wettbewerbsfähigen, herausragenden Markenprodukt
aufgebaut werden.
• Zunächst sind das Basisangebot zu verbessern
und Belastungen der Umwelt einzustellen:
Strandoptimierung, Anlegen und Pflege
von Spazierwegen, Sport- und Spielplätzen,
ein touristisches Leitsystem, Verbesserung
der Unterkunftsstandards, Reorganisation
der Müllbeseitigung und Abwasserentsorgung,
die Lösung aller Versorgungsprobleme,
Abstellen nächtlicher, lauter
Lärmemissionen.
• Parallel dazu sind Sofortmaßnahmen zu
empfehlen, die jeden unerlaubten oder der
65

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
66
Zielsetzung des Tourismus Konzeptes entgegenstehenden
Eingriff in das Potenzial
unterbinden - insbesondere jede Form der
planlosen Grundstücksentwicklung sowie
von Beschädigungen der Landschaft, der
historischen Bausubstanzen (k. u. k.-Forts)
oder Natur.
• Zur Verlängerung der Sommersaison, zur
wirtschaftlichen Belebung des unmittelbaren
Hinterlandes aber auch um solche Zielgruppen
mit zeitgeistgerechten Angeboten
für Montenegro zu gewinnen, die auf den
heutigen Leistungsstandard weniger achten
als auf das Außergewöhnliche im Bereich
ihrer Individualinteressen, sollte mit der
Einrichtung eines Wander-, Radler- und
Mountainbike-Netzes als Teil einer zukunftsorientierten
Tourismus-Infrastruktur begonnen
werden.
Diese Netze sollten die Habsburger
Festungswerke - einen weltweiten USP - die
Bergbauerndörfer, und so viele Sehenswürdigkeiten
als möglich miteinander verbinden
und die vom Markt gewünschten Schwierigkeitsgrade
aufweisen. Die professionelle
Planung des Biker-Netzes in Verbindung mit
den dramatischen Landschaften, den Forts
und Dörfern sollte ein grenzüberschreitendes
Produkt schaffen, das als Wettkampfarena
europaweite Publizität für Montenegro
erzielt.
• Trotz erheblicher Standortschwächen als
unmittelbarer Folge industrieller Nutzung
sollten punktuell zusätzliche Angebote an
der Boka Kotorska entstehen. Die Richtung
geben die Modellprojekte des Tourismus
Konzeptes vor:
• Das größte Kapazitätspotenzial besitzt
Tivat mit dem Zupa-Gelände, wobei
Beeinträchtigungen durch den nahe
gelegenen Flughafen zu befürchten
sind.
• Herceg Novi kann die Auslastung der
vorhandenen Unterkunftskapazitäten
durch eine Verbesserung der Sport- u n d
Freizeitinfrastruktur beim
Gesundheitszentrum Igalo stützen.
• Perast bietet sich als ein weiterer
Schwerpunkt mit den Standbeinen
Seminare, Erholung, Kultur und
ruhige Wassersportarten an.
• Weitere Ufer- und Küstenabschnitte
kommen für eine Entwicklung infrage,
insbesondere jene, die der schwere
Durchgangsverkehr nicht berührt
(Kotor-Lepetane) oder abseits
gelegene Buchten auf Lustica.
• Die Boka Kotorska besitzt das interessanteste
Segelrevier Montenegros. Marinas in
Tivat und Herceg Novi sollten als At-traktionen
gesehen und geplant werden.
• Langfristig sollte Tivat ein touristischer
Schwerpunkt werden. Als einziger Ort an
der Boka verfügt Tivat über ausreichend
dimensionierte Grundstücksareale, um Tausende
von Betten in marktgerechten Großanlagen
zu bauen und entsprechende Effekte
für die Volkswirtschaft auszulösen. Voraussetzung
hierfür ist,
- dass die Flugaktivitäten von Tivat auf
Podgorica und Cilipi umgestellt
werden und die Transferzeit trotz
längerer Anreise akzeptabel bleibt,
- dass die anderen Badedestinationen
des Landes sich weiter entwickelt
haben und die Nachfrage verstärkten,
- dass die Badequalität der Boka
Kotorska gewährleistet ist.
Die Zielvorstellung für Tivat bewegt sich im
3-Sterne-Bereich. Sie fußt auf den traditionellen
Angebotssäulen des Badetourismus:
Erholung, Unterhaltung, Genuss und Aktivitäten.
5 Highlights kann das an sich unansehnliche
Tivat kreiieren:
- Den besten Strand der Boka durch
Optimierung der gegenwärtigen
Situation verbunden mit Wassersportaktivitäten
in abgegrenzten Zonen;
- ein ferienfreundliches Stadtzentrum
an Stelle des heutigen Marinestützpunktes
inmitten der Stadt;
- eine Seilbahn zum Lovcen,
- ein Natur- und Vogelpark bei den
still gelegten Salinen,
- ein Radlerparadies auf Lustica.
Das Kernangebot
Ungeachtet aller Vielseitigkeit der Angebotsfacetten
muss die Boka Kotorska über einen
Angebotskern verfügen, der das Image und tunlichst
eine Alleinstellung prägt. Um unverwechselbar
zu sein und auch künftig zu bleiben,
muss dieser Angebotskern sich mit den örtlichen
Charakteristika verzahnen.

Tourismus Masterplan Montenegro
Diese Charakteristika sind bekannt: Die atemberaubende
Fjord- und Gebirgslandschaft, die
Einflüsse einer zweieinhalbtausendjährigen
Geschichte sowie die der katholischen und
der serbisch-orthodoxen Kunst. Insoweit hebt
sich die Identität der Boka Kotorska von ihren
unmittelbaren Nachbarn ab; sie kann aus dieser
Andersartigkeit neue Eindrücke für ihre Besucher
gewinnen.
Aufbauend auf diesen Charakteristika
• bleibt die Boka Kotorska für ihr derzeitiges
Zielpublikum eine Destination des eher
anspruchslosen Badetourismus und
• bemüht sich - getrennt davon und zukunftsorientiert
- um die Angebotssegmente Kultur,
Bergwandern, Mountainbiken, Segeln und
Wassersport mit dem
• finalen Ziel, auch im qualitativen Mittelfeld
des populären Badetourismus Fuß zu fassen
und einen Schwerpunkt zu setzen.
• Untrennbarer Bestandteil des Kernangebotes
sind die Nachhaltigkeit und das umweltverantwortliche
Bewusstsein.
Die Zielgruppen
Die Hauptzielgruppen der Boka sind
• die Stammgäste aus Serbien,
• die Ausflugstouristen aus den benachbarten
Destinationen,
• die Nischen der Segler, Mountainbiker,
Bergwanderer und Kunstliebhaber sowie
• - im Verlaufe der kommenden Jahre - die
Badetouristen und deren Untergruppen aus
ganz Europa.
Sektorübergreifendes Destinationsmanagement
Zur Umsetzung des Tourismus Konzeptes ist
eine einheitliche Steuerung der Entwicklung
ebenso unerlässlich, wie eine integrative Koordination
und Information aller vom Tourismus
betroffenen gesellschaftlichen Kräfte.
Ein solches Destinationsmanagement muss alle
Gemeinden der Boka Kotorska zusammenfassen.
Und es muss berechtigt sein, sektorübergreifend
maßgeblichen Einfluss auf alle
Aspekte zu nehmen, die die Tourismuswirtschaft
im gesamten Gebiet berühren.
Denn zum einen ist die Umsetzung des regionalen
Tourismus Masterplans mit erheblichen
ökonomischen, ökologischen, sozialen und kulturellen
Auswirkungen verbunden. Zum anderen
greift die Neuausrichtung in unterschiedliche
Interessen ein und wird auch Konflikte auslösen.
Zur Klärung dieser voraussehbaren Konflikte
werden über das Destinationsmanagement
hinaus je nach Bedeutung des einzelnen Falles
verantwortliche Entscheidungsinstanzen auf
kommunaler, regionaler und nationaler Ebene
erforderlich sein.
Schließlich wird ein schlagkräftiges Destinationsmanagement
als Kontroll- und Schutzinstitution
gebraucht. Denn dem Potenzial drohen
vor allem deshalb Gefahren, weil individuelle
Aktionen wiederholt Eingriffe und irreparablen
Schäden verursachen, die die Ziele des Konzeptes
und damit dessen Erfolg in Frage stellen
können.
Regionalkonzept Boka Kotorska
Die Einbindung des Hinterlandes
Als Ziel von Bergwanderern und Mountainbiker
soll die Boka Kotorska auch das ganze Hinterland
für diese Zielgruppen erschließen.
Die touristische Infrastruktur
Benötigt werden dafür eine touristische Infrastruktur
und effizientes Marketing.
- Ein Netz von Rad- und Wanderwegen, das
von der Boka aus das Hinterland überzieht
und als Zukunftsvision ganz Montenegro
erschließt,
- Nischenangebote, die Kultur-, Landschafts-
und Naturerlebnisse mit Aktivitäten verbinden
- und die sich auf örtliche Familien und
Kleinbetriebe des Beherbergungswesens, der
Gastronomie und anderer Service-Leistungen
stützen.
Optimierung der Wirtschaftseffekte
Die wirtschaftlichen Vorteile des Tourismus
sollen im Wesentlichen einheimischen Unternehmen
zugute kommen - in erster Linie kleinen
und mittelständischen Betrieben.
• Ziel ist daher, dass sich möglichst viele
Bürger in diesem Wirtschaftszweig auf der
Grundlage der Gesetze und festgelegten
Konzepte engagieren. Der Möglichkeiten
gibt es viele - rund um die Boka Kotorska
sowie im Hinterland, die große Anlagen
nicht vertragen, sondern deren Reiz im lokalen
Flair und in der familiären Atmosphäre
67

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
68
besteht.
Privatinitiativen sollten von der Öffentlichen
Hand unterstützt werden - durch zinsgünstige
Aufbaudarlehen, Information, Training,
Beratung und Marketing.
• Darüber hinaus wird das Engagement internationaler
Investoren und touristischer Großunternehmen
gebraucht - insbesondere beim
Bau größerer Anlagen in Tivat, Herceg Novi
und auf Lustica.
Denn die internationalen Investoren bringen
die Professionalität, das Management,
die Finanzmacht und Vertriebseffizienz mit.
Nur sie sind ausreichend stark, um Charterketten
aufzulegen, profitabel zu steuern und
neue Märkte flächendeckend zu erschließen.
Gewinnung von Investoren
Um internationale Großinvestoren zu gewinnen,
bedarf es eines attraktiven Rahmens, der
mehrere Voraussetzungen bereit hält:
• Rechtssicherheit unter allen Aspekten;
• Investitionsanreize, die im internationalen
Vergleich mithalten können;
• Realistische Gewinnaussichten;
• Eine effiziente Ver- und Entsorgungsin-frastruktur;
• Ein Investoren freundliches Klima, Vertrauen
in die Verwaltung und in das politische
System sowie ein zukunftsträchtiges
Image als touristisches Ziel.
Einbindung der Öffentlichkeit
Im Zentrum der Tourismuswirtschaft stehen die
Menschen:
• Seien es die Gäste, die ihre Erwartungen
und Bedürfnisse erfüllt sehen möchten.
• Seien es die Einheimischen, die vom Tourismus
leben wollen und
• sich auf die Gäste einstellen müssen.
Angesichts der tiefgreifenden Veränderungen,
die der Tourismus verlangt und mit sich bringt,
ist die Öffentlichkeit in den gesamten Entwicklungsprozess
fortlaufend einzubinden. Damit
sie einerseits Verständnis aufbringt und andererseits
konstruktiv und kritisch mitwirkt. Denn
es geht auch um ihr Verhalten, ihre Identität, ihr
Selbstverständnis und den Schutz ihrer natürlichen
Umwelt.
Grenzüberschreitende Kooperation
Die Attraktivität der Boka Kotorska kann
dadurch gesteigert werden, dass die Nachbarregionen
Konavle/Dubrovnik und Trebinje
eingebunden werden - als Quellmärkte für
Tagesbesucher aber auch als Ausflugsziel. Und
zur Ausweitung des Bergwander- und Mountainbike-Netzes
sowie des Kultur-, Golf- und
Segelangebotes. Daher liegt eine grenzüberschreitende
Kooperation im wirtschaftlichen
Interesse aller Beteiligten.
Unerlässlich ist darüber hinaus die grenzüberschreitende
Kooperation im Orjen Nationalpark
zum Schutz und zur Weiterentwicklung des
Erlebnispotenzials.
Sicherung und Vorgehen
Zur Umsetzung des Regionalkonzeptes für die
Boka Kotorska bedarf es zunächst der sichernden
und einleitenden Schritte.
• Ein striktes Bauverbot außerhalb der ausgewiesenen
Baugebiete.
• Eine verbindlicher Beschluss über das Tourismus
Konzept durch die zuständigen politischen
Gremien.
• Aufbau und Organisation eines effizienten
Destinationsmanagements.
• Festlegung der Rechtsgrundlagen zur Umsetzung
des Konzeptes.
• Planung der Mountainbike-, Rad- und Wanderangebote
sowie die Erstellung einer
Prioritätenliste.

Tourismus Masterplan Montenegro
11 Regionalplanerisches
Konzept für die Tourismusentwicklung
in der Boka
Kotorska mit Fokus auf
Schwerpunktbereiche
11.1 Ausgangslage und
Aufgabenstellung
Die Boka Kotorska (Bucht von Kotor) liegt
an der nördlichen montenegrinischen Küste nur
wenige Kilometer südlich der Grenze zu Kroatien.
Dieses an der Adriaküste einmalige Buchtensystem
erstreckt sich ca. 20 km landeinwärts
zwischen den Halbinseln Prevlaka und Lułtica.
Sie setzt sich zusammen aus vier kleineren miteinander
verbundenen Buchten (Herceg Novi,
Tivat, Risan, Kotor) und Meeresengen.
Die Boka Kotorska stellt eine der schönsten
Buchten Europas dar und ist ein einzigartiger
Naturraum, mit einem äußerst sensiblen Landschafts-
und Ortsbild. Für eine nachhaltige
Raumnutzung wird ein langfristig tragfähiges
Konzept erforderlich, das einerseits den ökonomischen
und sozialen Bedürfnissen der Bewohner
Rechnung trägt, andererseits die natürlichen
Ressourcen und Potenziale erhält. Der einzigartige
Naturraum der Boka Kotorska soll erhalten,
gepflegt und ausgebaut werden.
Im Hinblick auf die Entwicklung des Tourismus
ergibt sich eine wechselseitige Problematik,
da aufgrund der Topographie und der natürlichen
Gegebenheiten Flächen für Neubebauung
generell nur sehr eingeschränkt vorhanden sind,
denn die Küste besteht aus einem sehr schmalen
Landstreifen. Vom Hinterland ist sie getrennt
durch hohe und ungewöhnlich steile Karstgebirge,
z.B. Orjen 1.895 m und Lovåen 1.749
m. Deshalb besteht die Aufgabe zum einen
darin, geeignete neue Tourismusentwicklungsflächen
(insbesondere Hotelstandorte) auszuweisen,
zum anderen sind die traditionellen
Ortsbilder möglichst unverfälscht zu erhalten
bzw. zu restaurieren - wobei den Bedürfnissen
der Bevölkerung nach erforderlichen Funktionen
(z.B. Supermärkte, Gewerbegebiete) in
angemessenem Umfang Rechnung zu tragen
ist.
Die Ortschaften in der Boka Kotorska sind in
der Regel noch sehr intakt und ausgesprochen
sehenswert. Insbesondere Kotor, Perast, kleine
Orte entlang der Küste zwischen Kotor und
Tivat sowie der alte Ortskern von Herceg Novi
bieten sich als attraktive Reiseziele an. Weiterhin
befinden sich mehrere Bergdörfer in der
Boka Kotorska. Obwohl malerisch gelegen,
sind sie zum Großteil verlassen und zerfallen.
Problematisch ist die ungesteuerte Siedlungsentwicklung,
die allerdings derzeit noch keine
so extremen Auswüchse wie z.B. in Budva aufweist,
so dass durch regionalplanerische Steuerung
hier lenkend eingegriffen werden kann.
Innerhalb der Ortslagen stehen häufig alte, renovierungsbedürftige
Gebäude, die einer fach-
und denkmalgerechten Sanierung bedürfen. Aus
planerischer Sicht sollen konzeptionelle Wege
aufgezeigt werden, wie diese Problematik gelöst
werden kann, um die historischen Kerne, die
unverzichtbarer Bestandteil einer Tourismusstrategie
sind, lebendig zu erhalten.
Eine zentrale Aufgabenstellung der regionalen
Betrachtung wird die Siedlungsbegrenzung sein.
Gleichzeitig sind für Neubauten bzw. Neubau-
Regionalkonzept Boka Kotorska
flächen Vorschläge zu erarbeiten, wie diese mittels
einer landschaftsgerechten Architektur in
den Naturraum verträglich eingebettet werden
können.
Weiterhin erscheint die tourismusbezogene
Infrastruktur (insbesondere Gastronomie) innerhalb
der historischen Ortslagen ausbaubedürftig.
Renovierungen und Erweiterungen
müssen stadtbildverträglich erfolgen. Hierzu
kann die vorhandene Altbausubstanz herangezogen
werden.
Es gibt zur Zeit nur wenige große Hotelanlagen
in der Boka Kotorska, die trotz ihres „Beton-
Platten-Stils“ das Gesamtbild nicht übermäßig
beeinträchtigen. Besonders wichtig erscheint,
dass neue Anlagen landschaftsschonend eingebunden
und auf ausgewählte Standorte konzentriert
werden. Dieser Aufgabenstellung kommt
in dem Regionalkonzept eine hohe Bedeutung
zu, da die Tourismusstrategie im Bereich der
Boka Kotorska eine Erweiterung der Kapazitäten
um rund 10.000-15.000 Betten vorsieht.
Neben den großen Hotels existieren eine Vielzahl
kleiner Privatpensionen und Zimmer in Privathäusern,
deren Entwicklung im Sinne einer
nachhaltigen und ausgewogenen Ökonomie
(klein-/mittelständische Größenordnung) mitbetrachtet
werden sollten. Auch hierfür werden
Flächenpotentiale erforderlich sein, die auch
innerhalb der Ortslagen liegen können und
somit zur Revitalisierung der Orte beitragen
würden.
Spezifische Potenziale bieten sich im Hinblick
auf das Thema „Gesundheit“ (Stichwort
Gesundheitsinstitut Igalo), die insbesondere zur
Verlängerung der Saison eine besondere Bedeutung
erlangen können.
69

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Problematisch ist in weiten Teilen der Boka
Kotorska die Verkehrssituation. Nahezu überall
verläuft eine Straße direkt am Ufer, so dass eine
touristische Nutzung hier stark eingeschränkt
ist. Auch die Hauptstraße (die sog. „Magistrala“),
welche die Ortschaften untereinander
verbindet, verläuft entlang der Bucht, teilweise
als Ortsumgehung. Im Zuge einer wirtschaftlichen
Entwicklung und Öffnung der Grenzen ist
mit steigendem Verkehr zu rechnen, wobei speziell
der Lkw - Verkehr zu Konflikten führen
wird. Die Ortschaften leiden weiterhin unter
der sehr problematischen Situation des ruhenden
Verkehrs (Parken).
11.2 Ziel
Das Ziel der Studie ist die Ausarbeitung eines
regionalplanerischen Konzepts zur Tourismusentwicklung
und ihrer städtebaulichen Umsetzung
unter Berücksichtigung der ökologischen
Grenzen als Modell für andere Bereiche.
Es wurde vorgesehen, neben der Erstellung des
Gesamtkonzeptes mehrere Schwerpunktbereiche
ausgewählt, für die vertieft exemplarische
Lösungen aufgezeigt wurden. Durch die Auswahl
von bestimmten Typologien (z.B. große
Hotelanlage in freier Landschaft, Hotel innerhalb
der Siedlung, alter Ortskern, Gebiet für
kleine Hotels / Pensionen), die modellhaft bearbeitet
werden, kann die Anwendung der Inhalte
des „Tourismus Masterplans für Montenegro“
dargestellt werden.
Ein zentraler Aspekt für den Tourismus ist
die Frage der Wasserqualität (Abwasserbeseitigung).
Zu diesem Thema bestehen landesweite
Vorstellungen, die jedoch noch nicht abschließend
ausgearbeitet sind.
70
11.3 Vorgehensweise
Die Bearbeitung der Studie erfolgte in Zusammenarbeit
mit Fachkräften aus den jeweilig
relevanten Themengebieten, welche die spezifische
Aufgabenstellungen (Tourismusstrategie,
Raumplanung, Landschaftsplanung, Golfplanung)
bearbeiteten. In mehreren Aufenthalten
vor Ort wurden zudem lokale Fachkräfte,
Akteure und interessierte Bürger in die Konzepterstellung
eng mit einbezogen oder als Auftragnehmer
mit involviert.
Die Aussagen der Studie stützen sich auf verschiedene
Informationsquellen, z.B.:
• Gespräche mit Vertretern relevanter Institutionen
(Ministerien, Verwaltungen, Organisationen),
• Analyse vorliegender Unterlagen,
• Bestandsaufnahmen und Analysen vor Ort,
• Expertengespräche und -beiträge zu relevanten
Themenfeldern,
• für das Regionalkonzept erstellte Untersuchungen.
Die Bearbeitung erfolgte in drei Phasen bestehend
aus:
• der Bestandsaufnahme- und Analysephase:
hier fand eine Bestandsaufnahme auf der
regionalen Ebene statt und die 8 Modellprojekte
wurden definiert und vertiefend untersucht.
• der Konzeptphase: hier fanden Konzeptdiskussionen
mit Planern und Entscheidungsträgern
vor Ort statt und die
Entwicklungsmöglichkeiten der jeweiligen
Modellprojekte wurden eingehend disku-
tiert.
• der Ergebnisphase: mit einer Endabstimmung
der Planungen.
In jeder Phase wurden die gewonnenen Erkenntnisse
und die daraus abgeleiteten Konzepte den
Akteuren vor Ort zur Überprüfung vorgestellt.
Die zu diesen Zeitpunkten vorgebrachten Anregungen,
Kritiken und Veränderungsvorschläge
wurden anschließend geprüft und wo empfehlenswert
in die Konzepte integriert, bzw. die
Konzepte wurden entsprechend angepasst. In
mehreren Workshops des Planungsteams und
einbezogener Fachleute wurden die Strategien
und Inhalte der Pläne überarbeitet.
In der Ergebnisphase fanden bei in einer Reihe
von öffentlichen Terminen in den jeweiligen
Gemeinden - Herceg Novi, Tivat und Kotor -
abschließende Präsentationen statt, in der eine
Abstimmung der Konzepte mit den lokalen Entscheidungsträgern
und Diskussionen der Planungsdetails
erfolgte.

Tourismus Masterplan Montenegro
12 Raumordnung
12.1 Die räumliche Planung in
Montenegro
12.1.1 System der räumlichen Planung
in Montenegro
Montenegro weist ein durchstrukturiertes
System räumlicher Planungen auf, das in seinen
Grundzügen auf der raumplanerischen Organisation
Jugoslawiens beruht. Die Planungsebenen
und Zuständigkeiten sind grundsätzlich auf
zwei administrative Ebenen bezogen:
• Der Ebene der Republik
• Der Ebene der 21 Kommunen (entspricht in
etwa den deutschen Verbandsgemeinden)
Auf jeder Ebene ist die parlamentarische Zustimmung
zu den räumlichen Planungen erforderlich.
Die einzelnen Plänen weisen einen unterschiedlichen
Stand der Aktualität auf.
12.1.2 Schwierigkeiten der Landes- und
Regionalentwicklung sowie des
Städtebaus
Zum grundsätzlichen Problem der Veralterung
übergeordneter Planungen kommen folgende
weitere Problemfelder:
• Vollzugsdefizite räumlicher Planung;
• Konfrontation mit Investoren einerseits -
Mangel an ernsthaften ausländischen Investoren
andererseits;
• Wechsel der Zuständigkeiten im Zuge des
Transformierungs- und Privatisierungsprozesses;
• Durch raschen Wechsel von Gemeinderegierungen
ist keine kontinuierliche städtebauliche
Planung möglich, da die meisten
Gemeinderegierungen dazu neigen, zunächst
ihre eigene Klientel zufriedenzustellen: als
Beispiel ist die bauliche Entwicklung in
Budva augenscheinlich.
12.2 Instrumente der räumlichen
Planung
12.2.1 Physical Plan for Montenegro
Der „Physical Plan for Montenegro“ - der
übergeordnete räumliche Rahmenplan für die
Entwicklung der Republik - wurde nach dem
Erdbeben 1979 erstellt und seitdem nicht mehr
grundsätzlich überarbeitet. Daher sind die meisten
räumlichen Inhalte heute nicht mehr aktuell.
Dies gilt insbesondere für Zielaussagen über
die industrielle Entwicklung und die Verflechtung
mit den Nachbarländern/-regionen Bosnien-Herzigowina
und Kosovo.
Die Aussagen über die räumliche Entwicklung
des Tourismus in der Küstenregion können
dagegen in ihren Grundzügen als weiterhin
gültig angesehen werden. So wurden im „Modell
Prostornog razvoja Turizma“ („Modell für
die räumliche Entwicklung des Tourismus“)
drei Kategorien touristischer Zentren und ihre
jeweils wünschenswerte Ausstattung mit touristischer
Infrastruktur festgelegt:
• „Touristicki Centar I. Ranga“: Budva
Regionalkonzept Boka Kotorska
• „Touristicki Centar II. Ranga“: Herceg Novi,
Kotor, Bar, Ulcinj, u.a.
• „Touristicki Centar III. Ranga“: weitere
kleine Orte
Diese Klassifizierung entspricht weitgehend
dem tatsächlichen heutigen Stellenwert dieser
Orte. So ist Budva mit deutlichem Abstand
der Toursimusschwerpunkt Montenegros - mit
den entsprechenden Problemen (z.B. Massenandrang
im Sommer, hohe Verkehrsbelastung,
ausufernde Bebauung).
12.2.2 Staatliche Fachplanung
Für Planungen und Investitionen auf Uferstandorten
in der Boka Kotorska spielt die „Morsko
Dobro“ (Fachbehörde für Meeresgüter) eine
wichtige Rolle.
Die Benutzung, Förderung und der Schutz der
Meeresgüter in Montenegro werden durch das
Gesetz „Morskom Dobru“ geregelt. Als Meeresgüter
gelten dabei alle im Meer befindlichen
Güter sowie die Meeresküste, Häfen und Badeorte.
Die Meeresküste wird durch eine Linie definiert,
welche die höchsten Wellen beim „stärksten
Wellengang“ erreichen. Regelungsgegenstand
des „Morskom Dobru“ sind die Flächen, die von
dieser Linie bis 6 Meter entfernt liegen. Weiterhin
gehören Flächen für die Schifffahrt und die
Seefischerei sowie Flächen, die mit der sonstigen
Nutzung des Meeres in Verbindung stehen,
zum Regelungsgegenstand. Abweichend davon
kann die Regierung Montenegros die Breite
einzelner Gebiete festlegen. Ein Großteil der
Standorte für touristische Entwicklung in der
71

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Boka Kotorska ist dadurch zum Regelungsgegenstand
mit einbezogen worden.
Die Meeresgüter sind Staatseigentum. Es kann
Privaten, unter bestimmten Voraussetzungen,
zur Nutzung überlassen werden. Ein öffentliches
Unternehmen („Morsko Dobro“) bestimmt,
auf Grundlage eines Gesetzes, die Nutzungszeit
und die Höhe der Pacht.
Die Meeresgüter werden durch „Morsko Dobro“
verwaltet. Sie schließen einen Vertrag mit dem
Nutzer der Meeresgüter ab. Das Entgelt wird
zweckgebunden zum Schutz und zur Entwicklung
der Meeresgüter bzw. für Infrastrukturprojekte
eingesetzt.
Abb. 12.1: Planungsebenen in Montenegro
72
Privatpersonen können, nach Zustimmung der
für das Bauwesen zuständigen Verwaltungsstelle
(Raumordnungsministerium), Bauobjekte
erstellen. Das Raumordnungsministerium entscheidet
über die Zustimmung im Benehmen
mit der Gemeinde und im Einklang mit dem
Fachplan (Morsko Dobro). Die Objekte fallen
dann unter den Regelungsgegenstand der „O
Morskom Dobru“.
12.3 Raumordnerische Aspekte
12.3.1 Grundsätze der Raumplanung
In Montenegro unterliegt planerisches Handeln
bestimmten Grundsätzen. Diese sind u.a.:
• Grundsatz des zeitgleichen Planens: die
Erstellung und Koordinierung der verschiedenen
Plänen und Planungsebenen soll in
den gleichen Zeiträumen erfolgen. Planphasen
sollen ebenenübergreifend eingehalten
werden.
• Grundsatz der Kontinuität der Planung: Planungen
sollen im Rahmen der sich stets
verändernden sozio-ökonomischen und fachlichen
Entwicklungen analysiert und gegebenenfalls
angepasst werden.
• Grundsatz der Realitätsnahe: Planungen
sollen den reellen Tatsachen und dem realistischen
Bedarf und den Möglichkeiten
entsprechen und nicht das Ergebnis von
Wunschdenken sein.
• Grundsatz der Flexibilität: Planungen sollen
flexibel und anpassungsfähig sein, um aktuelle
Erkenntnisse und Fachbeiträge auch im
nachhinein integrieren zu können.
• Grundsatz der umfassenden Planung: Planungen
sollen alle für das Plangebiet und die
Zielvorstellung relevante Belange berücksichtigen
und möglichst strategisch integrieren.
• Grundsatz der Genauigkeit: Planungen, Zielvorgaben
und Maßnahmen sollen immer auf
genau definierbare Räume bezogen werden.
• Entwicklungsgrundsatz: genaue Analysen

Tourismus Masterplan Montenegro
und Erkenntnisse vergangener Entwicklungen
führen zu einer besseren Planung
zukünftiger Entwicklungen.
• Grundsatz der demokratischen Planung:
betroffene Bürger und Träger öffentlicher
Belange sind in die Planung und Realisierung
der Planung zu beteiligen.
12.3.2 Entwicklungsperspektiven
Die vorhandenen Pläne und Programme zur
räumlichen Entwicklung sind zu einem großen
Teil nicht mehr aktuell bzw. nicht realisierbar.
Es bedarf einer Aktualisierung und Fortschreibung
der Stadtentwicklungspläne. Die Entwicklungspläne
haben eine Gültigkeit von 20 Jahren.
Der Stadtenwicklungsplan für Herceg-Novi ist
im Jahr 2000 ausgelaufen. Die Gemeinde arbeitet
derzeit an der Aktualisierung des Entwicklungsplans.
Dabei fließen verschiedene
Untersuchungen und Studien (z.B. Verkehr)
mit ein. Nach Auskunft des Stadtplanungsamtes
Kotor wird derzeit über einen Stadtenwicklungsplan
für Perast beraten.
Die Tourismusstrategie sieht die Erstellung
neuer Übernachtungskapazitäten in Hotelbetten
vor. Daneben ist mit einer weiterhin anhaltenden
Nachfrage nach Siedlungsflächen für kleinere
Privatpensionen und Ferienhäuser zu rechnen.
Vor diesem Hintergrund sind im Bereich der
Raumordnung folgende Handlungsfelder relevant:
• raumverträgliche Standorte an der Boka
(z.B. Lazarett).
• Ausarbeitung einer nachhaltigen Planung
zur Tourismusentwicklung und ihrer städtebaulichen
Umsetzung unter Berücksichti-
gung der ökologischen Grenzen als Modell
für andere Bereiche.
• Verhinderung des Entstehens von Siedlungsbändern
entlang der Küste durch die
Ausweisung und Entwicklung grüner Pufferzonen.
• Bewältigung von Konflikten zwischen Industrie
und Tourismus, insbesondere durch
Modernisierung und Emissionsreduzierung
der Anlagen.
• Wiederaufforstungsprogramme.
12.4 Regional bedeutsame
Restriktionsflächen
12.4.1 UNESCO Schutzgebiete
In Montenegro sind zahlreiche Naturobjekte
durch internationale Konventionen, Gesetze und
Pläne geschützt. Insgesamt sind hiervon 28%
der Gesamtfläche Montenegros betroffen.
Die Stadt Kotor wurde 1979 von der UNESCO
in ihr Verzeichnis gefährdeter Objekte des universellen
Kulturerbes aufgenommen. Ebenfalls
wurde die Bucht von Kotor-Risan im gleichen
Jahr von der UNESCO in ihr Register universelles
Kulturerbe eingetragen. Zudem gehört
die Boka Kotorska zu den „schönsten Buchten
der Welt“. [vgl. Bulatovic, M. et. al.: Montenegro
der ökologische Staat, S. 108]
Das Naturschutzgesetz der Republik Montenegro
erstreckt sich auf:
• Naturdenkmale (z.B. Schluchten),
• Naturreservate (z.B. Standorte von Pflanzen
und Tieren),
Regionalkonzept Boka Kotorska
• Meeresumfeld (z.B. Strände)
• Denkmale gestalteter Natur und
• andere Naturobjekte von ausnehmenden
Wert,
deren Erhaltung im Interesse des Staates ist.
Durch eine besondere Verfügung des staatlichen
Instituts für Naturschutz stehen 52 einzelne
Pflanzenarten und 314 Tierarten unter
Naturschutz. [vgl. Bulatovic, M. et. al.: Montenegro
- der ökologische Staat, S. 108]
12.4.2 Nationalparks
Nationalpark Lovåen
Aufgrund des kulturgeschichtlichen Erbes
wurden 6.400 ha des Berges Lovåen, östlich der
Boka Kotorska, als Nationalpark ausgewiesen.
Abb. 12.2: Nationalpark Lovåen
73

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Nationalpark Orjen
Das hohe und ungewöhnlich steile Karstgebirge
um den 1.895 m hohen Berg Orjen liegt im
nördlichen Abschnitt der Boka Kotorska und
erstreckt sich bis über die Grenze zu Bosnien
und Hercegowina. Der Nationalpark ist ca. zur
Hälfte auf dem Gebiet der Republik Montenegros
und zur Hälfte auf dem Gebiet Bosnien -
Herzegowinas.
Nationalpark Skutari See (Skadar See)
Zum Nationalpark wurde der Skutari See 1983
erklärt. Mit einer Länge von 40 km beträgt
seine Oberfläche bei niedrigem Wasserstand
370 kmÞ. In dem See leben mehr als 40 Fischarten
von denen manche einzigartig in der Welt
sind. 270 Vogelarten leben an dem See, der
bekannteste davon ist der Pelikan. Die Pflanzenwelt
ist sehr üppig sowie vielseitig und auch
kulturhistorisch bieten die Uferregionen einige
Sehenswürdigkeiten.
Nationalpark Biograder Höhe
Mit 80 vorhandenen Baumarten auf eine Fläche
von ca. 5.400 ha ist der Nationalpark Biograder
Höhe neben Peruçica in Bosnien der einzige
Urwald Europas.
Nationalpark Durmitor
Im äußersten Norden Montenegros liegt der
Nationalpark Durmitor. Der geschützte Bereich
des landschaftlich wertvollen Bergmassivs
beträgt ca. 39.000 ha. Neben Wiesen und
unüberschaubaren Wälder gelten die 19 Bergseen
als Hauptattraktion.
74
12.5 Regionales Verkehrssystem
12.5.1 Straßenverkehr
Der Straßenverkehr in Montenegro wird über
Landstraßen („Magistrala“) abgewickelt, Autobahnen
gibt es in Montenegro nicht. Die wichtigsten
Verbindungen für den Fernverkehr sind
die Küstenstraße sowie die Verbindung von
der Küste zur Hauptstadt Podgorica und weiter
nach Belgrad.
Die Straßen in Montenegro sind in einem guten
Zustand, die Hauptstraßen sind asphaltiert und
haben zwei Fahrspuren. Die wichtigste Verbindungen
für den Fernverkehr, die Adriamagistrale
und die Verbindung von der Küste zur
Hauptstadt Podgorica unterscheiden sich gegenüber
den übrigen Hauptstraßen lediglich durch
einen breiteren Querschnitt. Die schmäleren
Nebenstraßen sind asphaltiert, hin und wieder
aber auch durch kurze Schotterabschnitte unterbrochen.
12.5.1.1 Fernverkehrsstraßen
Von der kroatischen Grenze führt die Küstenstraße
nach Boka Kotorska über Herceg Novi
auf der Nordwestseite der Bucht bis Kamenari
an die Engstelle (Verige Kanal), zu den inneren
Buchten von Risan und Kotor. Hier wird
die Küstenstraße unterbrochen und durch eine
Fährverbindung ersetzt. Von der Fähre führt
die Küstenstraße nach Südosten an Tivat vorbei
nach Budva und weiter zur südmontenegrinische
Küste. Die Küstenstraße ist bis auf einen
dreispurigen Abschnitt zwischen Bar und Ulcinj
zweispurig.
Die Küstenstraße wird an der Boka Kotorska
oberhalb der Orte geführt. In Herceg Novi und
Tivat hat sich die Siedlung teilweise über die
Straße hin ausgedehnt. Entlang der Küste verläuft
die Straße mit Ausnahme von Budva
ebenfalls oberhalb der Orte. Sie ist insbesondere
an der Küste zwischen Budva und Bar
durch viele Kurven und große Steigungen bzw.
Gefälle gekennzeichnet. Langsame und große
Fahrzeuge können nur schwer überholt werden,
es bilden sich häufig längere Schlangen. Die
Durchschnittsgeschwindigkeit liegt bei ca. 30
bis 40 km/h.
12.5.1.2 Hauptstraßen
An die beschriebenen Fernverkehrsstraßen sind
mehrere Hauptstraßen angeschlossen, die das
Straßennetz ergänzen. Alternativ zur Autofähre
über die Boka Kotorska führt eine Uferstraße
am Ufer der inneren Buchten entlang. Diese
schmale Straße liegt teilweise unmittelbar am
Wasser und durchquert verschiedene Siedlungen.
Aufgrund der Tatsache, dass sie von vielen
Lastwagen als Alternative zu Fähre bevorzugt
wird, ist das Lkw-Aufkommen und die damit
verbundene Verkehrsbelastung verhältnismäßig
hoch.
12.5.1.3 Straßennetz - Planung
Von den Straßeninfrastruktur-Planungen des
montengrinischen Verkehrsministeriums sind
drei Projekte von besondere Bedeutung für die
Tourismusentwicklung in der Boka Kotorska
und entlang der Küste. Es handelt sich hierbei
um
• eine Brücke über die Boka Kotorska („Verige
Bridge“) anstelle der Fähre,
• den Sozina-Tunnel und

Tourismus Masterplan Montenegro
• die Verbindungstraße zwischen Risan,
Grahovo und Nikłiå.
Verige Brücke
Entlang der Küste ist von der kroatischen
Grenze bis zur Grenze nach Albanien langfristig
eine Schnellstraße vorgesehen, die parallel
zu Küstenstraße führt. In diesem Zusammenhang
ist eine Brücke über den Verige Kanal
geplant. Diese neue Brücke soll die bestehende
Fährverbindung von Kamenari nach Lepetane
ersetzen. Die Spannweite der Brücke beträgt ca.
970 m.
Für die abschließende Beurteilung des Projekts
aus Sicht der Raumordnung, der Umweltverträglichkeit
und des Landschaftsbildes liegen
derzeit nicht genügend Informationen vor. Es
kann jedoch davon ausgegangen werden, dass
der einmalige landschaftliche Charakter der
Boka Kotorska durch das Brückenprojekt eine
grundsätzliche und starke Veränderung erfahren
wird.
Sozina Tunnel
Durch den Bau des Sozina Straßentunnels und
den Anschluss an bestehende Straßen soll eine
schnelle Verbindung zwischen Bar und Virpazar
durch das Pastrovici Gebirge an bestehende
Straßen hergestellt werden. Die Gesamtlänge
des Tunnels beträgt 4,2 km. Die Verbindung ist
als Autobahn geplant.
Die Entfernung zwischen Podgorica (Flughafen)
und dem südlichen Küstenabschnitt Montenegros
(zwischen Bar und Ulcinj) würde
gegenüber der kurvenreichen Streckenführung
über Petrovac um ca. 20 km verkürzt. Dabei
kann von einer Fahrzeitverkürzung von 20 bis
30 Minuten ausgegangen werden.
Verbindungsstraße zwischen Risan, Grahovo
und Nikłiå.
Im Zuge des Ausbaus der Straßenverbindung
zwischen der Boka Kotorska und dem Landesinneren,
der 1982 begonnen hat, wurden in
den letzten Jahren Vorbereitungen in Form von
Erdarbeiten getroffen für eine zusätzliche Teilstrecke,
die Nikłiå mit dem Küstenort Morinj
ab dem Abzweig nach Risan verbinden soll.
Die neue Strasse wird weitgehend dreispurig
ausgebaut. Vier Tunnels, eine Brücke und zwei
Rastplätze sind vorgesehen.
Ein Teil der Straßenstrecke führt am Hang
der Bucht von Risan entlang und bewirkt eine
erhebliche Beeinträchtigung des Landschaftsbildes
der Boka Kotorska. Dies steht im klaren
Gegensatz zur touristischen Ausrichtung der
Bucht. Vorschläge zur „Reperatur“ des Landschaftsbildes
werden als Modellprojekt in dieser
Studie näher betrachtet.
Durch den sehr hohen Lkw-Anteil, das Alter der
Fahrzeuge und die bewegte Topografie ist der
gesamte Verkehr zum Langsamfahren gezwungen.
Es fehlt (auch aufgrund der Kurvigkeit der
Straße) an geeigneten, sichern Überholmöglichkeiten.
Dadurch sinkt die Reisegeschwindigkeit
erheblich. Dem könnte teilweise begegnet
werden, indem auf geraden Steigungsstrecken
durch den Bau einer dritten Spur das Überholen
ermöglicht wird. Auf einzelne Teilstrecken
um Budva sind entsprechende Arbeiten bereits
erfolgt. Ein genereller Ausbau der Küstenstraße
Regionalkonzept Boka Kotorska
auf drei Spuren scheint aufgrund der Topografie
jedoch nicht realistisch.
Die Küstenstraße wird teilweise durch die Orte
geführt. Anzustreben sind Ortsumgehungen, da
sie nicht nur die Kapazität der Küstenstraße und
die durchschnittliche Reisegeschwindigkeit auf
ihr erhöhen, sondern auch die Aufenthaltsqualität
in den Orten verbessern.
12.5.2 Busverkehr
Der Linienbusverkehr weist im Regionalverkehr
im Bereich der Küste eine dichte Netzstruktur
und eine hohe Bedienfrequenz auf, die
Busflotte ist jedoch mit wenigen Ausnahmen
völlig veraltet. Auf den Langstrecken (Boka-
Ulcinj) ist die Verbindung mit einer täglichen
Verbindung als sehr schlecht einzustufen. Voraussetzung
einer Benutzung durch den Individualtourismus
ist die generelle Modernisierung
der Busflotte, eine Renovierung veralteter Busbahnhöfe
sowie eine Verbesserung der Fahrgastinformation
zwecks Reisevorbereitung und
vor Ort.
12.5.3 Luftverkehr
Aufgrund der großen Entfernung Montenegros
zu den westeuropäischen Herkunftsländern und
des gänzlichen Fehlens leistungsfähiger Schnellstraßenverbindungen
nach Montenegro ist das
Flugzeug das wichtigste Vekehrsmittel für die
Anreise west- und nordeuropäischer Touristen
nach Montengro. Mittelfristig ist im Zuge
der allgemeinen Entwicklung auch mit einer
Zunahme der tourismusbezogenen Flugverkehre
aus Polen, Tschechien, Ungarn sowie weiteren
Ländern zu rechnen. Der kurzfristige und qual-
75

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
titätsvolle Ausbau der Luftverkehrsanbindung
Montenegros ist eine Grundvoraussetzung für
die Wiederbelebung und Entwicklung eines
internationalen und gehobenen Tourismus in
Montenegro.
Flughäfen
Montenegro verfügt über zwei internationale
Verkehrsflughäfen: Podgorica und Tivat. Ein
weiterer Flugplatz mit einer 1.800 m langen
Landebahn in Beranje bei Ulcinj ist außer
Betrieb. Bis 1990 wurde der Bereich um die
Boka Kotorska überwiegend vom etwa 60 km
entfernt liegenden Flughafen Åilipi - Dubrovnik
aus angedient.
Podgorica Airport
Podgorica Airport liegt 6 km südlich des Stadtzentrums
Podgorica und ist direkt an die wichtigst
Nord-Süd Verbindungsstraße des Landes
angebunden. Die Destinationen des mittleren
Küstenabschnittes (Budva, Petrovac, Sutomore,
Bar) sind innerhalb von eineinhalb Stunden auf
der Straße erreichbar.
Bis zur Bucht von Kotor benötigen Reisebusse
von Podgorica Airport auf der Küstenroute
über Budva ca. zwei Stunden. Der Tourismusschwerpunkt
Herceg Novi ist dagegen wesentlich
besser von Åilipi-Dubrovnik erreichbar.
Tivat Airport
Tivat Airport liegt unmittelbar südlich von Tivat
und ist direkt an die Küstenstraße angebunden.
Die nördliche Einflugschneise führt über die
Bucht von Tivat und Herceg Novi.
76

Tourismus Masterplan Montenegro
13 Modellprojekte
Boka Kotorska
Flughafen Tivat
Igalo
Gornja Lastva
Lazarett Herceg Novi
Perast
Hangstraße ∏upa Tivat
Regionalkonzept Boka Kotorska
77

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
78
Plan 13.1: Model Projects

Tourismus Masterplan Montenegro
Plan 13.2: Regional Aspects
Regionalkonzept Boka Kotorska
79

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
13.1 Modellprojekt Igalo
13.1.1 Touristische Ziele
Die Stadt Herceg Novi ist eines der bevölkerungsreichsten
und zugleich frequentiertesten
Urlaubszentren an der Boka Kotorska. Angesichts
drängender Probleme ist es längerfristig
im internationalen Wettbewerb vom Niedergang
als Feriendestination bedroht.
Die wichtigsten Probleme sind
• eine schwierige Verkehrssituation infolge
von engen Straßen, Durchgangsfernverkehr,
fehlenden Parkraum,
• teilweise mangelhafte Qualität der Hotels,
die kaum über Freizeitangebote und Platz
dafür verfügen,
• fehlende öffentliche Freiflächen für Sport
und Freizeitaktivitäten, fehlende öffentliche
Parks,
• eine unzureichende Ver- und Entsorgungsinfrastruktur
(Wasser, Abwasser, Müll),
• eine Uferpromenade mit turbulentem Kirmescharakter
als einzige Urlaubsattraktion
für die große Masse der Gäste und
• verschmutzte Strände und kostenpflichtige
Betonplatten als „Badestrand“.
Mit dem Institut Igalo wird das in der Vergangenheit
bekannteste Produkt Herceg Novis
aufgegriffen. Es zählte zu den 100 besten
Betrieben auf dem weltweiten Gesundheitsmarkt.
Dank seiner Größe und Einrichtungen,
der ganzjährigen Öffnungszeiten und Bekanntheit
sowie seiner Funktion als Arbeitgeber
und künftig auch als denkbarer Ausbildungs-
80
betrieb ist das Institut von großer wirtschaftlicher
Bedeutung für die Region. Das Institut
wird jedoch von den oben genannten Rahmenbedingungen
des Umfeldes maßgeblich beeinträchtigt.
Das zentrale Ziel des hier vorliegenden Modellprojektes
ist die Einbindung des Igalo Institutes
in die touristische Qualitätsstrategie der Boka
Kotorska und die grenzüberschreitende Kooperation.
Eine Neugestaltung des Umfeldes des
Igalo Instituts dient der Verbesserung seiner
Marktakzeptanz und folglich auch seiner Rentabilität
und der Erhöhung der Attraktivität Herceg
Novis durch Optimierung des Freizeitangebotes.
Weiterhin stellt die Neugestaltung des Umfeldes
die erste Entwicklungsstufe der Boka Kotorska
„Zukunfts-Vision“ dar und beinhaltet die
Errichtung von Bade-, Sport- und Grünflächen
und die Festlegung einer integrierten Raum-
Entwicklungsstrategie. Diese Strategie dient
dazu, Vorhaben zu verhindern, die negative
Auswirkungen auf die Standort-, Gewässer- und
Schlammqualität haben könnten. Statt dessen
fördert sie Vorhaben, welche dem ankommenden
Besuchern einen ersten positiven Eindruck
von Montenegro vermitteln.
13.1.2 Bestand
Das Gesundheitsinstitut liegt inmitten des dicht
bebauten und architektonisch sehr heterogenen
Gebietes Igalo der Stadt Herceg Novi. Das
Gebiet wird auf der einen Seite vom Ufer der
Boka Kotorska begrenzt, auf der anderen von
einer niedrigen, zum Teil bebauten Hügelkette,
die ca. 400 m landeinwärts liegt. Vom Ufer
steigt das Gelände zur Hauptstraße, der „Magi-
strala“, welche die Küstenortschaften der Boka
Kotorska untereinander verbindet, zum Teil
steil hinauf. Das Gebiet liegt direkt an der
Küstenmagistrale. Von dort beträgt die Entfernung
zum Flughafen Åilipi (Dubrovnik, Kroatien)
30 Minuten.
Die Gebäudestruktur besteht zum Großteil aus
Stadthäusern mit zwei bis vier Geschossen. Es
befinden sich jedoch auch Wohnhochhäuser mit
jeweils ca. 12 Geschossen im unmittelbaren
Umfeld des Instituts. Zum Teil werden diese
Hochhäuser zur Patientenunterkunft von dem
Institut genutzt.
Das Umfeld Igalo umfasst das Gelände des
Medizinischen Instituts, dem Uferbereich der
Boka Kotorska sowie das Tal des Flusses Sutorina
und dessen Mündung ins Meer. Zusammen-
Abb. 13.1: Stadtteil Igalo

Tourismus Masterplan Montenegro
gefasst bilden die 3 Bereiche einen wichtigen
Landschaftsraum, der über Jahrzehnte eine negative
Entwicklung über Jahrzehnte erfahren hat.
Ausserdem gibt es eine Reihe von Umweltproblemen
verursacht durch Verkehr und Abwasser.
Das Potenzial für eine Optimierung des Freizeitsangebotes
mit ganzjähriger Nutzbarkeit ist
noch nicht ausgeschöpft
13.1.2.1 Das Igalo Institut
Das Institut besteht aus mehreren Gebäuden, die
in zwei Bauphasen eingeteilt werden können.
Die Bauten der Phase 1 sind integriert in den
umgebenden Gebäudebestand und bieten ein
desolates Erscheinungsbild. Sie bestehen im
Wesentlichen aus mehrgeschossigen Scheibenbauten
aus Beton im Stile der 60er.
Die Phase 2 besteht aus einem Hauptgebäude mit
Patientenzimmer, Therapieräume und Gastronomie,
das von einem öffentlichen Hallenbad
ergänzt wird. Das Ensemble entspricht der typi-
Abb. 13.2: Hauptzufahrt Igalo Institut Phase 2
schen Architektur der 80er Jahre und liegt als
Solitär inmitten der umgebenden Bebauung.
Das Hauptgebäude hat ca. 10 Geschosse und ist
in drei Flügeln aufgeteilt.
Die Freiflächen des 1986 erbauten, bemerkenswerten
Institutes und „Mediterranean Health
Centre“ (Phase 2) bedürfen einer Renovierung
und Neuentwicklung. Die unmittelbare Umgebung
des Hauses wird regelmäßig durch Autoverkehr
und mangelnde Parkplätze paralysiert.
Das Institut hat wegen einer viel befahrenen
Straße und großer Privatgrundstücke keinen
direkten, großzügigen Zugang zum Meer. Wichtige
Maßnahmen sind deshalb der Rückbau der
Straße, die Umleitung des Verkehrs und die
Errichtung von Parkplätzen. Dem Institut fehlen
auch behindertengerechte Einrichtungen. Das
Management des Institutes plant die Errichtung
von Therapiebecken und andere behindertengerechte
Einrichtungen am Strand.
Die Außenanlagen des Gebäudes wirken langweilig
und leer. Das Gebäude sollte deshalb eine
Aufwertung durch Neugestaltung der Wege,
Plätze, Dachflächen und Terrassen sowie eine
stellenweise neue Bepflanzung erfahren. Der
Parkplatzbereich am Haupteingang des Instituts
und die Fläche jenseits der Magistrale soll
komplett neugestaltet werden. Hier gilt es, eine
Wegeverbindung und eine optische Beziehung
zwischen Institut und dem kleinen Tal herzustellen.
Auf einem Hügel unmittelbar neben dem Hauptgebäude
Phase 2 befindet sich die „Villa Galeb“,
eine ehemalige Tito-Villa, die auch als Therapiezentrum
vom Institut genutzt wird. Die
Villa besteht im Wesentlichen aus einem weitläufigen
2-geschossigen Atriumhaus auf einem
Regionalkonzept Boka Kotorska
Hügel. In den oberen Geschossen befinden sich
Schlafzimmer, im Erdgeschoss sind die Gesellschaftsräume
als auch die Privaträume Titos. In
den Untergeschossen sind Therapieräume und
ein Hallenbad untergebracht. Das Gebäude liegt
eingebettet in einem Kiefern- und Zedernwald
und ist von Gärten und Terrassen umgeben. Ein
Treppenweg führt zur einer Rasenfläche an der
Uferstraße hinunter. Diese liegt jedoch brach
und wird zudem durch eine intensive Nutzung
in den Sommermonaten schwer belastet.
Neben den Institutsnutzungen befinden sich
im unmittelbaren Umfeld Wohn- und Dienstleistungsgebäude,
vor allem Restaurants und
Cafés für Touristen, Institutsbesucher und Einwohner.
Die Straßen im Gebiet sind vorwiegend Wohnstraßen
und bereits vom hohen Fahrzeugaufkommen
schwer belastet. Die Parkplatzsituation
ist vor allem in den Sommermonaten als chaotisch
zu bezeichnen und die Straßen sind beiderseits
von parkenden Fahrzeugen gesäumt.
Obwohl die Wohngebiete von verschiedenen
Fußwegen erschlossen sind, sind diese oft
von Treppenwegen unterbrochen und somit für
Fahrräder als auch für Kinderwagen und Gehbehinderte
schwer passierbar.
Die am Institut vorbei führende und parallel
zum Ufer verlaufende Straße ist durch ihre
Rolle als Zufahrt zur Innenstadt stark frequentiert.
Sie ist beidseitig bebaut und ständig mit
Fahrzeugen zugeparkt. Fußgänger können nur
mühsam diese enge Straße überqueren und insgesamt
bietet der Straßenraum durch das Verkehrsaufkommen
keine Aufenthaltsqualität. Im
Ganzen ist die Situation für Fußgänger in Igalo
kaum zumutbar.
81

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Ein Verkehrs- und Parkleitsystem oder gar eine
zusammenhängende Beschilderung bezüglich
Parkplätze und Ortsziele ist nicht vorhanden.
Öffentliche Parkplätze außerhalb des Straßenraums
sind nur in geringer Zahl vorhanden.
Es befinden sich zwar private Parkplätze in
Igalo, diese sind allerdings für das Fahrzeugaufkommen
nicht ausreichend.
Hinter der ersten Gebäudereihe am Ufer verläuft
die Straße „Pet Danica“. Sie dient vorwiegend
als Fußgängerpromenade und führt bis zum
Stadtteil Melinje, östlich der Altstadt Herceg
Novis. Zusätzlich erschließt sie die angrenzenden
Wohngebäude und Restaurants in Igalo.
Dies vermindert beträchtlich die Qualität als
Wegeraum für Spaziergänger.
Die Rasenfläche zwischen der Villa Galeb und
der Promenade mit einer willkürlich wirkenden
Wegeführung sollte als Park zeitgemäß
neugestaltet werden. Die alten Bodenbeläge,
die mangelnden Beleuchtung, die unattraktiven
fliegenden Bauten sowie die fehlende Straßenmöbilierung
sind durch neue Materialien zu
Abb. 13.3: Baustruktur in Igalo
82
ersetzen. Die Fortsetzung der Promenade bis
zur Mündung der Sutorina kann die Attraktivität
des Strandes erhöhen. Im Bereich der verlängerten
Promenade muss die störende Nutzung
(Werkstätten usw.) entfernt sowie der Strand
verbreitert und repariert werden.
Im Gebiet sind neben kleinen privaten Vorgärten
auch vereinzelt öffentliche Grünflächen zu
finden. Entlang der Straßen wachsen Palmen
und Hecken. Eine zugrunde liegende Struktur
oder ein Grünkonzept ist nicht erkennbar. Vorhandene
Grünflächen, prächtige Solitärbäume
und schöne Hecken sind auf jeden Fall zu erhalten
und sollen in die neue Konzeption integriert
werden.
Das Hauptgebäude von Phase 2 grenzt im Nordosten
an eine große Grünfläche (Waldpark) an.
Diese ist dicht mit Bäumen bewachsen und
stellt die einzige zusammenhängende Grünzone
in dem Siedlungskörper dar.
Landeinwärts der Magistrale ist das Gelände
im Bereich des Instituts sehr hügelig. Obwohl
größtenteils mit Wohnhäusern bebaut, sind noch
unbebaute Bereiche und verschiedene Brachflächen
vorhanden. Gegenüber der Hauptzufahrt
zu Phase 2 des Instituts befindet sich
die Bauruine einer Basketballarena, welche das
Landschaftsbild erheblich verschlechtert. Eine
weitere Beeinträchtigung des Landschaftsbildes
wird durch die willkürlichen Baustrukturen
und Nutzungen als auch durch die provisorisch
wirkenden Erschließungsstraßen in dem Gebiet
verursacht. Inmitten dieser Bebauung befindet
sich zudem eine städtische Mülldeponie.
13.1.2.2 Sutorina Tal
Der Stadtteil Igalo liegt im nordöstlichen
Bereich der Mündung des Sutorina-Flusses. Das
Tal wird nach Südwesten hin von dem Steilhang
der Prevlaka Halbinsel begrenzt. Nach Norden
und Nordosten steigen bewaldete Hügel sukzessiv
an. Der Sutorina Fluss wurde in früheren
Jahrzehnten in ein künstliches Betonbett verlegt
wurde, um Überschwemmungen und Uferübertretungen
zu verhindern.
Abb. 13.4: Promenade Abb. 13.5: „Waldpark“ an Phase 2

Tourismus Masterplan Montenegro
Das Tal gilt als ökologisch hoch sensibel. Es
ist die Quelle des Schlammes und des Mineralwassers,
die im Institut zur Behandlung verwendet
werden. Um 1960 wurde der Fluss in
ein Betonbett versetzt, das den natürlichen,
mäandrierenden Fluss zerstörte. Dadurch wurde
die Geschwindigkeit des Flusses erhöht und
demzufolge der Mineralgehalt des ins Meer
geschwemmten Schlammes reduziert. Ein
großes Problem ergibt sich durch die sehr
schwachen Meeresströmungen sowie durch die
geringe Wassertiefe in diesem Teil der Bucht.
Eine schnelle Sedimentierung im Meer durch
das beschleunigte Geschiebe des Sutorinas
gefährdet das gesamte ökologische Gleichgewicht
und die Peloiden. Genauso kritisch zu
sehen ist die Tatsache, dass benachbarte Siedlungen
und Privathäuser häufig ohne Baugenehmigung
bauen und das Grundwasser durch
Klärgruben mit Abwasser verunreinigen. Direkt
im Mündungsbereich haben sich verschiedene
kleine Gewerbebetriebe angesiedelt. Ferner hat
sich ein Wohngebiet auf der Südseite der Mündung
etabliert. Hier, mittlerweile von Bebauung
dicht umgeben, befindet sich die Trinkwasserquelle
des Instituts.
Das frühere Feuchtgebiet am Delta des Flusses
wurde teilweise entwässert, ohne dass eine bauliche
Entwicklung stattfand. Gelegentlich fließt
der Sutorina bei starken Regenfällen über sein
Betonkorsett, somit wären auch Retentionsflächen
notwendig. Nicht nur wegen der Umweltproblematik
ist das Tal mit seinen stellenweise
vom Hang beschatteten Bereichen und feuchten
Böden als eine ungeeignete Baufläche zu klassifizieren.
Der früher landwirtschaftlich genutzte
Teil des Tales liegt weitgehend brach und einige
der Gewächshäuser werden nicht mehr betrieben.
Durch Privatisierung sind die Flächen nun
in den Händen von vielen Landbesitzern.
Ein Teil dieser Flächen direkt am Siedlungsrand
war einst für Sportanlagen (Tennis) vorgesehen.
Die Anlagen sind jedoch nie fertiggestellt
worden, es sind nur Fundamente der Platzinfrastruktur
zu sehen. Ein Fußballplatz mit Vereinsheim
liegt direkt am Flussufer, wenige hundert
Meter vom Strand entfernt. Nach Osten schließt
Regionalkonzept Boka Kotorska
der alte Dorffriedhof mit gotischer Kapelle an.
Beide Areale werden durch eine ehemalige
Bahntrasse mit Böschung von den Uferflächen
abgeschnitten.
Der Strand erstreckt sich von der Flussmündung
bis zur Höhe des Instituts (Phase 1). Im
Durchschnitt ist der Strand nur ca. 6 - 10 Meter
breit und insgesamt ungepflegt. Die angrenzenden
Freiflächen sind ungestaltet und werden
in den Sommermonaten intensiv von Strandbesuchern
genutzt. Die Freiflächen des Instituts
sind nicht klar von den öffentlichen Freiflächen
getrennt.
Die Müllentsorgung ist mangelhaft und die
städtische Mülldeponien sind überlastet. Am
Rande des Siedlungsgebietes zum Tal hin ist
eine städtische Mülldeponie vorzufinden. Wie
in Gesamt-Montenegro sind jedoch wilde Müllkippen
auch im Sutorina Tal anzutreffen.
Eine zuverlässige Wasserversorgung der Bevölkerung
ist nicht gewährleistet. Vorwiegend im
Sommer kommt es zu Engpässen und tagsüber
zu einem Ausfall der Versorgung, bzw. zu
Abb. 13.6: Das Sutorina Tal vom Norden Abb. 13.7: Grünfläche unterhalb der Villa Galeb Abb. 13.8: Übergang von Phase 2 ins Sutorina Tal
83

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
einer Versorgung für nur wenige Stunden. Das
Institut verfügt über ein eigenes Reservoir zur
Bedarfsdeckung. Es ist jedoch auch hier aufgrund
von technischen und organisatorischen
Mängeln zu Versorgungsausfällen gekommen.
13.1.2.3 Besonderheiten
Der Küstenabschnitt vor Igalo bietet einen
der wenigen größeren, zusammenhängenden
Strandflächen in der Boka Kotorska. Zudem
sind im Sutorina Tal die einzigen noch unbebauten
Flächen der Gemeinde Herceg Novi zu
finden, die in ebenen Gelände liegen.
13.1.3 Konzept / Maßnahmen
Die Entwicklung des Umfelds des Gesundheitsinstituts
Igalo dient zwei Hauptzielen. Zum
einen soll die wirtschaftliche Basis des Igalo
Instituts durch die Attraktivierung des Umfeldes
gestärkt werden. Zum anderen soll der besonderen
Rolle des Sutorina Tals als Tor zu Montenegro
entsprochen und durch eine ansprechende
und einladende Landschaftsgestaltung umgesetzt
werden.
Die Entwicklung basiert auf der Erstellung eines
umfassenden Landschaftskonzepts. Dadurch
werden alle Belange der Umwelt und Ökologie
zusammen mit gestalterischen Aspekten berücksichtigt.
Ein großer Landschaftspark soll entstehen,
der sich als Entree für Einreisende aus
Kroatien und als angenehmes Ambiente für
Kurgäste, Urlauber und Einwohner zugleich
präsentiert. Hauptmerkmale dieses neuen Erholungsraumes
sind Sport- und Freizeiteinrichtungen,
z.B. ein Golfplatz, sowie Fuß- und
Radwege entlang des renaturierten Flusses. Alle
84
Maßnahmen müssten hinsichtlich hydrologischer
Aspekte gründlich untersucht werden.
Das Sutorina Tal sollte unter Schutz gestellt
werden.
Das Konzept sieht hierfür folgende Inhalte vor:
• Von dem Abzweig nach Njivice bis zum
Institut wird die Magistrale mit Bäumen
beidseitig zur einladenden Allee umgestaltet,
um sich als grünes Element in dem
Landschaftsraum darzustellen.
• Sie erhält einen parallel verlaufenden Geh-
/Radweg.
• Am Eingang zum Igalo Gebiet wird ein
mit Bäumen akzentuierter Kreisel errichtet.
Dieser dient einerseits dazu, die Verkehrsströme
zu leiten, andererseits um den Eingang
des Gebietes als Tor zu Igalo und
Montenegro zu betonen. Zudem wird die
Geschwindigkeit des Verkehrs hierdurch
vermindert. Ab dem Kreisel dürfen nur
Anlieger sowie Benutzer der geplanten
Sportanlagen und des Parkplatzes fahren.
Dadurch wird der gesamte Bereich verkehrsberuhigt.
• Der für ca. 300 Autos ausgelegte Parkplatz
dient den Strandbesuchern sowie den Besuchern
von Sport- und Kulturveranstaltungen.
• Eine Besonderheit an der neugestalteten
Straße ist das „Welcome to Montenegro“
Center. Dieses Center, mit Ausblick auf das
neue und grüne Igalo, dient den aus Kroatien
kommenden Touristen als Informationsquelle.
13.1.3.1 Das Igalo Institut
Am Gebäude (Phase 2) werden die vorhandenen,
unattraktiven Dachflächen und Terrassen
als Sonnenterrassen und Gründächer erneuert,
möbliert und bepflanzt.
Neue Spazier-, Rad- und Wanderwege, Rasensport-
und Liegeflächen mit Gastronomie sowie
Unterhaltungsmöglichkeiten werden angeboten.
Von dem kleinen Waldpark an der Nordostseite
des Institutes erreicht man über eine filigrane
Fußgängerbrücke aus Stahl das auf der anderen
Straßenseite liegende Tal. Damit entsteht eine
Fußgängerverbindung mit dem geplanten Golfplatz.
Das Tal wird parkähnlich gestaltet und
bepflanzt. Die vorhandene Baustellenruine der
Sporthalle soll abgerissen und auch die Mülldeponie
soll entfernt werden.
Mit dem weitgehenden Rückbau der Durchgangsstraße
vor dem Institut ist die Möglichkeit
für eine attraktive Badelandschaft gegeben.
Die Fläche vor dem Gebäude wird als Platz
Abb. 13.9: Beispiel einer Fußgängerbrücke

Tourismus Masterplan Montenegro
Plan 13.3: Development Concept
Regionalkonzept Boka Kotorska
85

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
gestaltet. In einem von dem Weg abgeschirmten
Bereich zwischen der Villa Galeb und dem
Institut werden Außentherapiebecken gebaut,
welche die bereits vorhandenen Einrichtungen
ergänzen. Vom Platz aus führt ein mit „Kneipp“-
Anlagen ausgestatteter Weg durch eine dem
Institut gehörenden Grünfläche zur Promenade
und zum Wellnessbereich am Strand. Diese
neue Therapiefläche bietet Hydro-Massage mit
Meerwasser (Wellenbad) auf einer neu aufgefüllten,
nur vom Institut genutzten Strandfläche.
Die Villa Galeb wird umgestaltet und für Seminare
und Kleinkonferenzen genutzt. Mit neugestaltetem
Gelände bietet sie sich als Standort in
einem grünen Erholungspark mit spektakulärer,
exotischer Vegetation und Fauna internationalen
Besucher an.
Der gesamte Strandbereich zwischen dem Institut
und der Mündung des Flusses Sutorina ist als
„Waterfront Development“ zu verstehen. Die
Promenade, Pet Danica, ist hierbei ein wesentliches
Element, denn sie verläuft ab Igalo an
Abb. 13.10: Detail - Turm an der Promenade
86
der Altstadt von Herceg Novi vorbei und führt
bis zum Stadtteil Melinje. Sie bietet sich somit
als Aufenthaltsraum und Spazierweg an und
bildet die Hauptachse des Gebietes. Sie wird zur
Flussmündung verlängert und als große Geste
beidseitig mit Bäumen (Platanen, dachförmig
geschnitten) bepflanzt. Sie erhält einen attraktiven
Start-/Endpunkt in Form eines Turmes
(oder andere Landmarke) mit Platz in Nähe
der Mündung des Sutorina Flusses. Der Turm
würde künftig den Abschluss einer wunderschönen
Promenade bilden, die sich von Igalo bis
zum neuen Hotel Lazarett in Melinje erstreckt.
Nachts phantasievoll beleuchtet stellt der Turm
ein Wahrzeichen für das neue Igalo dar.
Entlang der Promenade werden vorhandene
Badeplatten verbessert und neue Bademöglichkeiten
geschaffen. Der Strand wird erneuert und
verbreitert. Es werden eine Arena, verschiedene
Plätze, Sitzgelegenheiten, Kioske, Spielbereiche
usw. als „Stationen“ vorgesehen und
das Ganze einheitlich mit modernen Materialien
und Möblierung ausgestattet. Für junge
Leute wird ein Skateboard und Inline Skate
Track angeboten.
Im Umfeld des Instituts wird durch Umgestaltungsmaßnahmen
im Straßenraum und in den
öffentlichen Grünanlagen eine Erhöhung der
Aufenthaltsqualtität für Institutsbesucher, Touristen
als auch Anwohner erzielt. Die Fläche
zwischen der Villa Galeb und der Promenade
wird als Rasenterrasse gestaltet und dient als
Liegefläche zum Sonnenbaden. Die Kernzone
und die Strandbereiche werden attraktiviert und
durch einheitliche Gestaltungselemente, z.B.
Leuchten, Bänke, Belege gestaltet.
Privaten Bauherren wird eine fachliche Beratung
von seiten der Gemeinde gegeben, um zu
gewährleisten, dass sich Neu- oder Umbauten
in die städtebauliche Struktur passen und sich
nicht nachteilig auf das Gesamtbild auswirken.
13.1.3.2 Landschaft / Freiraum / Grün
Das Hauptelement in der neugestalteten Flussebene
des Sutorinas ist die große Wiese (the
Great Meadow). Sie entsteht, nachdem alle
künstlichen Erdhügel, Halden, Dränagen, Beton-
und Müllreste entfernt werden und die Fläche
neumodelliert wird. Die elliptische Form der
Wiese passt sich dem Flussmäander an. Obwohl
als Retentionsfläche nach heftigen Regenfällen
vorgesehen, ist die Wiese eine schöne große
Freifläche, die je nach Jahreszeit mit Wiesenblüten
übersät sein wird oder im Sommer
für Veranstaltungen, wie „Open-Air“ Konzerte,
Zirkus oder Flohmärkte benutzt werden kann.
Am Rande der Wiese werden historisch-kulturelle
Objekte wie die kleine Kapelle mit
Friedhof in die Gestaltung integriert und als
Kulturdenkmal gepflegt. Die ehemalige Eisenbahnstrecke
und Brücke bekommt eine besondere
Inszenierung, evtl. mit alter Lokomotive.
Dieser schöne Bahndamm mit Natursteinmauern
und Böschungen soll als Kulturdenkmal
gepflegt und als Wander- und Radweg ausgebaut
werden, von dem aus das ganze Tal überblickt
werden kann. Ein attraktives Wegesystem
wird im Sutorina Tal angelegt, das zum Spazieren,
Joggen, Wandern und Fahrrad fahren einlädt.
Unmittelbar neben der großen Wiese auf einer
trockenen, evtl. erhöhten Fläche, sind Sportanlagen
vorgesehen. Diese beinhalten ein Groß-

Tourismus Masterplan Montenegro
spielfeld mit Kampfbahn (8-bahnige Rundbahn
und komplette Leichtathletikeinrichtungen), die
für nationale und internationale Veranstaltungen
geeignet sind. Ein Sportplatzgebäude mit
Zuschauertribüne, Tennisplätze, Volley-, Hand-
und Basketballplätze ergänzen die Sporteinrichtungen.
Zur Renaturierung des Flusses sind verschiedene
Maßnahmen vorzunehmen. Ziel ist es,
das ursprüngliche mäandrierende Flussbett wiederherzustellen.
Die Betonwände werden so
weit wie möglich entfernt und durch natürliche,
bepflanzte Böschungen ersetzt. Entlang des
Ufers gibt es Spazierwege. Die Mineralwasserquelle
erhält eine besondere Gestaltung.
Die Errichtung eines Golfplatzes trägt zur Aufwertung
des gesamten Tales bei und dient
der Sicherung und dem Erhalt des Landschaftraumes.
Der großzügig bemessene 18-Loch
Platz hat eine Fläche von ca. 120 Hektar
und nimmt somit einen großen Teil des Tales
in Anspruch. Östlich des Golfplatzes werden
Abb. 13.11: Detail - „The Great Meadow“
Flächen für landwirtschaftliche Nutzung, für
Anbau in Gewächshäusern und für ein Gartencenter
ausgewiesen. Im Rahmen der Renaturierung
des Sutorinas wird der Betoncharakter
des Flusses durch eine Aufweitung des betonierten
Flussbettes in Form von kleinen Seen
überspielt. Geschickt platzierte Schwellen und
Steine im Flusslauf sowie die Bepflanzung
am Ufer ergänzen das Bild eines natürlichen
Wasserlaufes.
Die Mülldeponie am Siedlungsrand wird
geschlossen und das Gelände renaturiert. Die
Wasserversorgung als auch die geordnete
Abfall- und Abwasserentsorgung muss sichergestellt
werden.
Regionalkonzept Boka Kotorska
13.1.3.3 Besonderheiten / Potenziale
Das international bekannte Gesundheitsinstitut
Igalo ist der größte Arbeitgeber der Stadt Herceg
Novi. Die wirtschaftliche Basis des Instituts
hängt entscheidend von der Qualität und Verfügbarkeit
des in den Therapien eingesetzten
Schlammes ab. Dieser Schlamm entsteht aus
mitgeschwemmten, organischen Stoffen aus
dem Sutorina Fluss und dem anschließenden
Sedimentierungsprozesse im Ablagerungsgebiet
in der Bucht. Die bestehende Kanalisierung
des Flusslaufes wirkt sich nachteilig auf
die Schlammentstehung aus, da weniger Sedimente
mitgetragen werden. Ein weiteres Problem
für die Schlammqualität resultiert aus der
Siedlungstätigkeit im Talraum und dem Fehlen
Abb. 13.12: Entwurfsskizze Sutorina Golfplatz
87

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
88
Plan 13.4: Landscape Plan

Tourismus Masterplan Montenegro
13.2 Modellprojekt Lazarett
13.2.1 Touristische Ziele
Die Stadt Herceg Novi benötigt zur Reorientierung
ihres Tourismusangebotes und zur Etablierung
als Ganzjahresziel neue, marktorientierte
Produkte.
Ihre gravierenden Strukturprobleme (vgl. Igalo)
wird die Stadt nur lösen können, wenn sie
anhand von attraktiven Modellen vorführen
kann, dass grundlegende Änderungen generell
die Qualität verbessern und machbar sind.
Herceg Novi verfügt über kein Hotelangebot
im 4-Sterne Segment. Durch eine Umnutzung
und Umgestaltung der historischen Gebäudeanlage
des sogenannten „Lazaretts“ kann beispielhaft
vorgeführt werden, welche Maßnahmen
und Rahmenbedingungen erforderlich sind, um
eine neue Qualität zu erreichen.
Das Lazarett ist als Anlage für die Neuplatzierung
im 4 Sterne Segment besonders geeignet,
denn es kann auf 7 Produktsäulen aufbauen:
• sein Flair aus der k.u.k.-Zeit,
• die Lage unmittelbar an der Boka Kotorska,
• das mit Bäumen bewachsene Grundstück,
• den eigenen feinen Kiesstrand,
• die kleine, eigene Marina,
• die fußläufige Anbindung zur Stadt durch
den Stadtpark oder entlang der Promenade.
Die siebte Säule wird von den folgenden erzielbaren
Leistungsschwerpunkten dargestellt:
• Erholung, Baden
• Wellness/Fitness, Gesundheit,
• Wassersport und Gastsegler,
• Kunst- und Kulturveranstaltungen,
• Seminare,
• Gastronomie.
Ziel der Planung ist die Umnutzung des Lazaretts
in eines der attraktivsten Spitzenhotels der
montenegrinischen Küste, das Qualitäts- und
Erlebnisstandards demonstriert und historische
Bausubstanzen wirtschaftlich und atmosphärisch
sinnvoll nutzt. Das Entwicklungskonzept
wird verschiedene Zielgruppen ansprechen und
mehrere Produktstandbeine entwickeln, womit
ein ganzjähriger Betrieb und die Funktion als
Ausbildungsstätte möglich sind.
Von maßgeblicher Bedeutung hierbei ist die
Aufwertung des Küstenabschnittes (Stadtteil)
Melinje, um innerhalb Herceg Novis eine Art
„Qualitätsinsel“ für anspruchsvollere Marktsegmente
zu schaffen, von der aus die gesamte
Neuorientierung der städtischen Tourismuswirtschaft
allmählich angegangen werden kann.
Hierzu wird ein sehenswerter Endpunkt an der
Uferpromenade als Gegenpol zum Institut Igalo
geschaffen und damit die gesamte Promenade
als Spazierweg entlang der Küste aufgewertet.
13.2.2 Bestand
13.2.2.1 Melinje
Der Stadtteil Melinje liegt ca. 2 km von der Altstadt
Herceg Novis entfernt und erstreckt sich
entlang des Ufers auf einer Gesamtbreite von
ca. 500 m, zwischen dem Stadtpark Savinska
Dubrava und einem bewaldeten Hügel namens
Lalovina. Die Magistrale von Herceg Novi
nach Tivat/Kotor durchschneidet das Gebiet ca.
Regionalkonzept Boka Kotorska
150m landeinwärts und stellt eine wesentliche
Querungsbarriere für die Bewohner, der dahinter
liegenden Wohnbebauung, dar.
Von unmittelbaren Interesse für die touristische
Entwicklung ist das Gebiet in dem Streifen zwischen
der Magistrale und dem Ufer. Die Baustruktur
ist sehr divers, die Gebäude reichen
von 2 bis 7 Geschosse und auch die vorhandenen
Nutzungen sind sehr heterogen. Neben
privaten Pensionen, kleinen Hotels, Cafés und
Restaurants befinden sich Wohnhäuser, Lager-
und Gewerbehallen, eine Feuerwehr als auch
Gebäude, die vom Militär genutzt werden. Das
Gebiet besteht vorwiegend aus Altbauten und es
sind mehrere Baulücken und leer stehende, verfallene
Gebäude vorzufinden. Insgesamt bedarf
die Mehrheit der Gebäude einer gründlichen
Sanierung. Das bebaute Gebiet wird zudem von
einem betonierten Bach/Regenwasserkanal in
zwei Bereiche getrennt.
Am östlichen Ende Melinjes mündet die Uferpromenade
Herceg Novis, die Pet Danica, in
einen städtebaulich ungestalteten Wendeplatz.
Abb. 13.13: Melinje Gebiet und Bach/Regenwasserkanal
89

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
An diesem Platz steht ein zerfallenes Gebäudeensemble
leer. Der Großteil der Bebauung
wird über die Promenade erschlossen, die bis
auf wenige Ausnahmen einseitig (landeinwärts)
bebaut ist. Die Promenade überquert den o.g.
Bach/Regenwasserkanal über eine baufällige
Brücke. Diese war einst für den Fahrzeugverkehr
gesperrt. Sie wurde von Bewohnern des
Gebietes jedoch wieder zugänglich gemacht.
Die Grundstücke entlang der Promenade sind
sehr tief und erstrecken sich zum Teil zu der
parallel verlaufenden Magistrale, bzw. einer
davor liegenden Wohnstraße. Insgesamt ist das
Gebiet locker und offen bebaut. Nur entlang der
Promenade ist eine (lückenhafte) Straßenraumkante
vorhanden. Die Grundstücke des Gebietes
weisen einen hohen Grünanteil auf. Neben
Rasenflächen sind Nutzgärten vorzufinden. Insgesamt
wirkt das Gebiet durchgrünt und wird
auf beiden Enden von bewaldeten Hügeln eingerahmt.
Palmen und größere Bäumen sind entlang
der Promenade vorzufinden.
Die Pet Danica erschließt das Gebiet von Osten.
Am o.g. Wendeplatz führt sie zur ehemaligen
90
Küstenstraße hoch, die um den Lalovina Hügel
führt. Kurz vorher gabelt sie sich und führt über
eine Schleife zur Magistrale. Im Gelenk dieser
Schleife befindet sich eine ehemalige Villa mit
Gartenanlagen, die zur Zeit vom Militär genutzt
wird. Etwa 50 Meter westlich der Brücke über
den Bach/Regenwasserkanal stößt eine kleine
Wohnstraße auf die Promenade und verbindet
diese über eine weitere Brücke mit der Magistrale.
Melinje kann in ca. zehn Minuten Fahrweg über
die Magistrale oder über die Hauptstraße aus
der Altstadt erreicht werden. Zu Fuß oder mit
Fahrrad kann es bequem, mit schönen Ausblick
auf die Boka Kotorska, über die Uferpromenade
erreicht werden. Weiterhin führt im Westen ein
Weg durch den Stadtpark, Savinska Dubrava.
13.2.2.2 Das Lazarett
Abb. 13.14: Melinje von Lalovina Hügel Abb. 13.15: Lazarett
Das sogenannte „Lazarett“ befindet sich am
westlichen Rande Melinjes. Das Gebäudeensemble
stammt aus dem Anfang des 18.
Jahrhunderts und wurde ursprünglich als Qua-
rantänestation von der Republik Venedig errichtet.
Die zwei Hauptgebäude, die in einem
Quadrat angeordnet sind, bilden ein introvertiertes
Ensemble um vier Innenhöfe. Die Gebäude
sind vorwiegend 2-geschossig, bestehen aus
Naturstein und sind mit Ziegel bedeckt. Östlich
neben dem Hauptgebäude steht ein neueres
Gebäude parallel zum Ufer. Dieses, obwohl
ebenfalls 2-geschossig, ist verputzt und gehört
nicht zu dem ursprünglichem Ensemble. Die
Gebäude sind von Bäumen und Rasenflächen
umgeben. Zurzeit befindet sich das Ensemble
im Privatbesitz und wird als Wohn- und Gewerberaum
(u.a. Bootswerkstatt) genutzt.
Die Pet Danica führt im Westen um das Lazarett
vorbei. Sie ist in diesem Bereich für
den Fahrzeugverkehr zugänglich und dient zur
Erschließung der angrenzenden Wohnbebauung.
Zwischen der Promenade und der Westseite
des Hauptgebäudes liegt eine Grünfläche brach.
Am Ufer befindet sich eine kleine Marina. Im
Osten grenzt ein kleiner Kiesel-/Sandstrand an
das Ensemble an. Dieser Strand endet an der
Mündung des Bach/Regenwasserkanals. Zwischen
Ufer und Hauptgebäude liegt eine Terrasse,
von der aus zwei Kaianlagen in das
Wasser ragen. Nördlich des Lazaretts, auf der
gegenüberliegenden Seite der Pet Danica, befindet
sich eine Ansammlung von 1-geschossigen
Gewerbehallen.
In Melinje ist der Strand nur lückenhaft vorhanden.
Neben dem o.g. Strand am Lazarett ist nur
noch im östlichen Bereich ein zusammenhängender
Strand von wenigen Meter Breite verfügbar.
Ansonsten sind die Bademöglichkeiten
auf Badeplattformen, die jedoch wenig einladend
sind, beschränkt. Entlang des Ufers sind
mehrere Cafés mit Terrassen vorzufinden.

Tourismus Masterplan Montenegro
13.2.3 Konzept / Maßnahmen
Das Entwicklungskonzept verfolgt das Hauptziel,
das ehemalige Lazarett in eine 4-Sterne
Hotelanlage umzuwandeln. Hierzu ist es von
maßgeblicher Bedeutung, dass das Umfeld
gleichzeitig aufgewertet wird, um als Standort
die geforderte Attraktivität für eine solche
Hotelanlage zu erhalten. Eine Umnutzung des
Lazaretts muss somit einhergehen mit einer
Entwicklungskonzeption für den Stadtteil Melinje,
um abträgliche Entwicklungen im Umfeld
zu vermeiden. Das Hotel soll als Anker für die
touristische Entwicklung Melinjes dienen und
als interessanter Endpunkt einer umgestalteten
Uferpromenade Besucher anlocken. Das Konzept
sieht hierzu folgende Inhalte vor.
13.2.3.1 Uferpromenade Pet Danica
Das Rückgrat des Gebietes bleibt die Uferpromenade.
Es soll das Ziel verfolgt werden, die
Promenade zu einem attraktiven Weg für Fußgänger
zu entwickeln. An verschiedenen Stellen
sollen hierzu markante Punkte entstehen, die als
Verweilräume und Anziehungspunkte dienen.
Melinje als östlichen Endpunkt der Promenade
kommt eine solche Funktion zu. Es wird empfohlen,
dass die Gemeinde Herceg Novi ein
Gestaltungskonzept für die gesamte Promenade
von Igalo bis Melinje erstellt. Hierin
sollen Angaben zu Bodenbelag, Bepflanzung,
Möbilierung, den zugelassenen angrenzenden
Nutzungen und Gestaltungsempfehlungen für
angrenzenden Gebäude enthalten sein.
Die Promenade wird entsprechend den o.g.
Empfehlungen umgestaltet und aufgewertet.
Durch Baumpflanzungen wird der Wegeraum
betont und gleichzeilig wird Sonnenschutz für
Passanten geboten. Engstellen werden behoben
und unästhetische Anlagen entlang des Weges
werden saniert oder entfernt, z.B. ungenutzte
Terrassen und Badeplattformen, kaputte Geländer,
Straßenbeleuchtung, usw.
Am Ende der Promenade - am Fuß des Lalovina
Hügels - wird ein städtischer Platz ausgebildet.
Stufen zum Ufer laden zum Sitzen ein,
ein Kai dient als Aussichtspunkt und als Bootsanlegestelle.
Der Platz wird von einem Neubau
mit Café/Restaurant begrenzt. Das gegenüberliegende,
zurzeit leer stehende Gebäudeensemble
wird saniert und zu einem kleinem 2-3
Sterne Hotel mit ca. 40-50 Betten umgebaut.
Ein Neubau und ein Pool im hinteren Grundstücksbereich
werden hierfür vorgesehen. Somit
erhält die Promenade einen belebten Endpunkt.
Zur Erschließung des Cafés und Hotels als auch
der angrenzenden Bebauung ist der Platz von
der Küstenstraße über eine Stichstraße erreichbar.
Zufahrtzeiten werden beschränkt, um zu
Abb. 13.16: Strand in Melinje
Regionalkonzept Boka Kotorska
gewährleisten, dass die Promenade den Fußgängern
vorbehalten bleibt.
Der Strand in diesem Bereich wird saniert und
durch die Anlage eines künstlichen Strandes
um ca. 20 m Breite erweitert. Das vorhandene
Strandcafé wird umgebaut und ergänzt, um auch
öffentliche Sanitäreinrichtungen für Strandbesucher
zur Verfügung zu stellen.
Die baufällige Brücke über den Bach wird
saniert oder durch eine neue Brücke ersetzt. Der
Bachlauf wird umgestaltet und erhält eine ästhetische,
naturnahe Gestaltung, um als attraktiver
Blickfang zu wirken.
Die Gebäude entlang der Promenade sollen
saniert werden. Hierbei wird empfohlen, dass
die Gemeinde Gestaltungsrichtlinien erstellt,
um zu gewährleisten, dass die traditionelle
Architektur der Region erhalten bleibt und
auch Neubauten sich architektonisch in das Gesamtensemble
einpassen. Die Gemeinde sollte
den Bauherren kostenlose fachliche Beratungen
anbieten.
Abb. 13.17: Detail - Platz an der Promenade
91

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Bei der Umnutzung von Wohngebäuden und
bei Neubauten wird der Nutzungsschwerpunkt
in Melinje auf kleine Privatpensionen und Ferienwohnungen
gelegt. Um die Grundstücke entlang
der Promenade zu erschließen, ohne die
Promenade dafür zu beanspruchen, wird eine
neue Stichstraße von hinten herangeführt.
Entlang der Magistrale und der vorhandenen
inneren Wohnstraße werden zwei Neubaukomplexe
mit Ferienwohnungen errichtet. Diese
schließen die vorhandenen Baulücken und
tragen zu einer weiteren Belebung des Quartiers
bei. In dem hinteren Bereich entsteht auf einer
vorhandenen Freifläche eine öffentliche Eventfläche,
z.B. für Quartiersfeste, Open-Air Theater,
Spielen. Langfristig wird die zurzeit vom
Militär verwendete Villa für kulturelle Zwecke
oder als Bed & Breakfast Inn umgenutzt.
Die gewerblich genutzten Hallen gegenüber
des Lazaretts werden entfernt und durch vier
Punkthäuser und einem Zeilenbau ersetzt. Die
3-geschossigen Punkthäuser sind mit jeweils
sechs Ferienwohnungen ausgestattet. Der Zei-
92
lenbau nimmt im Erdgeschoss Einzelhandelsnutzungen
auf (Boutiquen, Bäckerei, Reisebüro)
sowie in den oberen Geschossen jeweils sechs
Ferienwohnungen. Auf der verbleibenden
Fläche entsteht ein Parkplatz mit ca. 68 Stellplätzen,
der für die Gäste des Lazarett Hotels
zur Verfügung steht.
13.2.3.2 Das Lazarett
Das Lazarett wird zu einem 4-Sterne Hotel mit
insgesamt 150 Betten umgebaut, welches auf
einer Gesamtgrundstücksfläche von ca. 1,2 ha
zusätzlich eine Hotelmarina, ein Wellnessbereich
und Seminarräume anbietet. Hierzu wird
die Bausubstanz des Hauptgebäudes saniert
und entsprechend modernisiert. Das hier entwickelte
Nutzungskonzept basiert auf den vorhandenen
Möglichkeiten hinsichtlich Zielgruppen
und Ganzjahresbetrieb.
Das Konzept sieht vor, dass die vorhandene Zeilenbebauung
neben dem Hauptgebäude durch
einen Neubau ersetzt wird. Der Neubau an der
Promenade soll zum Wasser ausgerichtet sein.
Abb. 13.18: Detail - Ferienwohnungen Abb. 13.19: Detail - Neubau und Pool
Zusammen bilden der Neubau und das historische
Hauptgebäude einen introvertierten Hotelbereich,
um eine begrünte Terrasse mit Pool.
Im Erdgeschoss des Hauptgebäudes sind öffentliche
Gästeräume, z.B. Restaurant, Lounge,
Rezeption, Seminarräume und Veranstaltungshalle
vorgesehen. In den oberen Geschossen
befinden sich die Gästezimmer. Die Innenhöfe
des Hauptensembles werden mit Glas überdacht
um sowohl Verweil- und Begegnungsräume als
auch die Rezeption und Restaurantbereiche aufzunehmen.
Sie bieten auch eine interessante
Kulisse für Kunstausstellungen und Empfänge.
Der Haupteingang mit Auffahrtsschleife befindet
sich mittig am nördlichen Gebäudetrakt,
erschlossen durch die Pet Danica. Am Ufer entsteht
ein Restaurant-/Loungeterrasse mit Stufen
zum Wasser sowie Blick auf die Hotelmarina.
Der Neubau bildet durch seine Winkelform eine
klare Straßenraumkante entlang der Pet Danica
und schirmt den Innenhof des Hotels von der
Außenwelt ab. Im Erdgeschoss sind ein Wellnesszentrum,
ein Café/Bistro mit Terrasse zum
Pool und ein Indoor Pool geplant. In den oberen
Geschossen befinden sich auf 4 Etagen die
Gästezimmer, die alle Meerblick haben.
Zwischen dem Neubau und dem Hauptgebäude
erstreckt sich die Pool-/Gartenlandschaft und
die Uferterrasse. Im Anschluss an den Neubau
wird der bestehende Strand saniert und erweitert.
Durch sehr dichte Baumpflanzungen ist ein
Sichtschutz gegenüber der Promenade gewährleistet.
Eine mit Natursteinen gestaltete Mole
bildet den Abschluss des Strandes und kann
zum Sonnenbaden genutzt werden. Das Gegenpendant
bildet die Hotel eigene Marina am südlichen
Ende der Uferpromenade.

Tourismus Masterplan Montenegro
I-IV Geschossigkeit
Regionalkonzept Boka Kotorska
Plan 13.5: Framework
93

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Das Lazarett bietet einen Auftakt zum Stadtteil
Melinje und dient als Anker für die touristische
Entwicklung. Um den besonderen Charakter
des Gebietes weiterhin hervorzuheben,
wird anstelle der vorhandenen Straßenkreuzungen
ein repräsentativer Verkehrskreisel errichtet.
Dieser bremst nicht nur den Verkehr entlang
der Hauptstraße und erleichtert dabei die Zu-/
Abfahrt zum Hotel sondern betont insgesamt
den Eingang des Gebietes.
In ca. 50 m Entfernung vom Kreisel zweigt
von der Pet Dancia ein Fußweg ab. Der Fußgängerübergang
wird durch ein Baumtor besonders
betont, womit die Wegeverbindung leicht
erkennbar gemacht wird. Eine Treppenanlage
führt von der Straße durch eine Grünanlage zu
der Promenade hinunter.
Durch die Maßnahmen in Melinje entsteht der
zweite Endpunkt der Uferpromenade Herceg
Novis, der mit dem Turm am Sutorina Fluss
Abb. 13.20: Detail - Kreisel und Fußweg
94
in Igalo seinen Auftakt hat. Beide Pole stellen
sich als lohnende Ziele für Spaziergänge am
Wasser dar und betonen den zusammenhängenden
Küstenabschnitt der Stadt Herceg Novi.

Tourismus Masterplan Montenegro
Regionalkonzept Boka Kotorska
Plan 13.6: Hotel Detail
95

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Plan 13.7: Hotel Lazaret Ground Floor
96

Tourismus Masterplan Montenegro
13.3 Modellprojekt Perast
13.3.1 Touristische Ziele
Der Ort Perast und die beiden vorgelagerten
Inseln Sveti Juraj und Gospa od Skrpjela zählen
zu den herausragenden Sehenswürdigkeiten von
Montenegro, mit schönen Gebäuden und hochinteressanten
Kulturschätzen. Hinzu kommt die
malerische Lage, so dass Ort und Inseln zu den
am meisten fotografierten Objekten Montenegros
gehören und sie deshalb auch das Image
des Landes im Ausland prägen.
Doch die sich hieraus ableitenden Chancen
werden bislang wenig genutzt. Zwar wird Perast
besucht, doch die Gäste besichtigen und ziehen,
ohne Geld auszugeben, rasch weiter.
Das hat verschiedene Gründe:
• abgesehen von der ‚Villa Perast‘, einem
kleinen B-Hotel mit 37 Betten bietet der Ort
keine Unterkünfte;
• trotz einer leistungsstarken Umgehungsstraße
stört der Verkehr, insbesondere das
Flächen fressende Parken;
• das Museum ist für die meisten Touristen
langweilig und die Öffnungszeiten nicht
besucherfreundlich, die Schatzkammer der
Kirche ist meist geschlossen;
• für Freizeitaktivitäten gibt der Ort nichts
Erwähnenswertes her. Rad- oder Wandertouren
von Perast entlang der Küste sind
wegen der stark befahrenen Straße lebensgefährlich.
Das touristische Entwicklungsziel ist es, Perast
als Identitätsträger sowie als landesweites Aus-
flugsziel in die touristische Strategie einzubinden.
Es soll ein gepflegtes Erholungsziel
geschaffen werden, das Dank seines kulturhistorischen
Ambientes einzigartig ist und das
sich wirtschaftlich ausreichend attraktiv darstellt,
um
• die Bürger von Perast für ein Engagement
im Tourismus und am Ausbau des Angebotes
zu interessieren und
• um die wertvolle Bausubstanz des Ortes zu
erhalten und teils auch zu renovieren.
Der Erhalt der bestehenden Wohnnutzung ist
ein primäres Ziel, um dem Ort seine gewachsene
Identität zu erhalten und ihn nicht als Freilichtmuseum
zu missbrauchen. Gleichsam wird
die Attraktivität für Tagesbesucher ausgebaut,
um die Aufenthaltsdauer zu verlängern, damit
das örtliche Gewerbe zusätzliche Einnahmen
erzielt.
Weiterhin werden vernetzte Aktivitäts- und
Erlebnisprogramme entwickelt, so dass Perast
die Entwicklung weiterer touristischer Initiati-
Abb. 13.21: Perast - Uferansicht
Regionalkonzept Boka Kotorska
ven in der Boka Kotorska stimuliert oder die
Vernetzung unterstützt.
13.3.2 Bestand
13.3.2.1 Perast
Die Stadt Perast liegt am Ufer der inneren Bucht
von Kotor, gegenüber der Meerenge Verige.
Zurzeit besteht die Bevölkerung aus ca. 300 Personen.
Die Entfernung zur Stadt Kotor beträgt
ca. 14 km, zu Herceg Novi ca. 31 km. Die
Lage am Steilhang bedingt die Ausdehnung und
Siedlungsstruktur der Stadt. Sie erstreckt sich
auf eine Länge von ca. 1 km entlang des Ufers.
Landeinwärts ist die Bebauung aufgrund der
steilen Topographie auf eine Ausdehnung von
nur wenigen hundert Meter beschränkt. Abgesehen
von der Bebauung entlang der Uferstraße
und der ehemaligen Hauptstraße ist die Stadt
am Hang errichtet. Die Grundstücke sind vielfach
nur über Treppen erschlossen. Im oberen
Bereich wird der Siedlungskörper durch die
Abb. 13.22: Perast - Uferstraße
97

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Magistrale begrenzt, die parallel zur Küste verläuft.
In der Baustruktur und der Architektur ist
zu erkennen, dass Perast ihre Blütezeit als
Seefahrerstadt in der Barockzeit erlebte. Aufgrund
der historischen Bedeutung der Stadt
stehen viele Gebäude unter Denkmalschutz.
Zum Großteil stammen die heutigen Bauten
aus dem 18./19. Jh. Sie sind im Durchschnitt
3-geschossig, traufständig zur Straße und aus
Naturstein gebaut. Am dichtesten bebaut ist
die Stadt entlang der ehemaligen Hauptstraße.
Hier bilden die Gebäude eine fast durchgängige
Raumkante und verleihen der sehr engen Straße
den Charakter einer ruhigen Gasse. Die Hauptstraße
verläuft parallel zum Ufer und führt
durch Engstellen, vorbei an einer Vielzahl von
98
kleinen Höfen, Gärten und Plätzen. Sie ist verwinkelt
und in kleine Abschnitte unterteilt, die
öfters von einem Plätzchen oder einem Blick
auf die Boka Kotorska betont werden. Treppenwege
zweigen von der Hauptstraße ab und
führen zu höherliegenden Häusern. An verschiedenen
Stellen entlang des Weges sind kleine,
historische Kapellen zu finden. Oft liegen sie an
kleinen, intimen Plätzen, des Öfteren sind sie
aber nur in unscheinbaren Nischen versteckt.
Entlang der Hauptstraße wie auch an verschiedenen
Stellen am Hang befinden sich ehemalige
Paläste der Seefahrerfamilien. Aufgrund ihrer
Größe, ihrer höheren Geschossigkeit und durch
ihre wesentlich repräsentativeren Fassadengestaltung
ragen sie aus der übrigen Baustruktur
heraus. Zum Teil stehen sie jedoch leer oder
sind zerfallen. Oberhalb der Stadt, am Hang
über der Magistrale befindet sich eine Burgruine.
Insgesamt ist die Stadt in einem mit Laub-/
Nadelbäumen und Sträuchern dicht bewachsenen
steinigen Hang eingebettet. Zwischen den
Gebäuden, insbesondere in den Hanglagen, sind
vielfach private Gärten zu finden, die der Stadt
einen sehr grünen Charakter verleihen. Einzelne
Treppenwege sind so dicht bewachsen, dass sie
nicht mehr begehbar sind.
Der Mittelpunkt der Hauptstraße und der Stadt
wird von dem Kirchplatz gebildet. Auf drei
Seiten von Gebäuden gefasst, wird der Platz zum
Wasser hin von eine Reihe Palmen gesäumt.
Am Ufer wird die Platzfläche als Parkplatz
genutzt. Die Fläche ist mit Steinplatten belegt
Abb. 13.23: Perast - Hauptstraße Abb. 13.24: Perast - Kirchplatz Abb. 13.25: Perast - Treppenwege

Tourismus Masterplan Montenegro
und mit Sitzbänken gestaltet. Aufgrund der
Lage am Steilhang sind nur wenige größere
ebene und offen zugängliche Freiflächen vorhanden.
Demzufolge wird dieser Platz zum
Spielen, Verweilen und auch für Veranstaltungen
genutzt. Grünflächen, die sich zum Spielen
eignen, sind nur außerhalb der Stadt zu finden.
Vor der ersten Gebäudereihe verläuft die Uferstraße.
Obwohl nicht Teil der ursprünglichen,
barocken Stadtstruktur wurde sie unter der Herrschaft
Österreichs als Ergänzung zu der für den
Verkehr zu engen Hauptstraße gebaut. Im Zuge
ihrer Entstehung schnitt diese neue Uferstraße
die vielfach entlang der Hauptstraße liegenden
Bootsanlegebuchten vom Wasser ab. Dadurch
entstanden die Plätze und Höfe zwischen der
Uferstraße und der Hauptstraße.
Die Stadt ist für den motorisierten Verkehr im
Wesentlichen nur über die Uferstraße zugänglich.
Eine Wohnstraße zweigt zwar von der
Magistrale unterhalb der Burgruine ab. Sie ist
aber sehr steil und als Sackgasse ausgebildet.
Ansonsten bestehen die Gassen aus Treppenwegen,
die der Topographie angepasst sind und
der Stadt eine organische Struktur verleihen.
Die Treppenwege verbinden die Hauptstraße
mit der Bebauung am Hang als auch mit der
Magistrale. Vielfach sind diese Wege jedoch
durch Hoftore gesperrt und somit nicht öffentlich
zugänglich. Die Hauptstraße ist mit einem
Querschnitt von ca. 2,5m für den Fahrzeugverkehr
zu eng.
Das Parken wird durch die eng stehenden
Gebäude und den steilen Hanglagen erschwert.
Oft werden die kleinen Höfe entlang der Hauptstraße
für Stellplätze genutzt. Daneben werden
Fahrzeuge auf jeglichen freien Flächen abge-
stellt. Auch entlang der Magistrale oberhalb
der Stadt werden Fahrzeuge ageparkt, was zu
gefährlichen Ein- und Ausparkmanövern führt.
Vor der Burgruine befindet sich eine asphaltierte
Fläche, die zum Parken genutzt werden
kann, die jedoch fußläufig schlecht erreichbar
ist.
Die Versorgung mit Wasser und Strom ist derzeit
nur für die bewohnten Häuser gewährleistet.
Es existiert jedoch kein Abwassersystem. Nach
vorliegenden Informationen sind die bewohnten
Häuser mit septischen Tanks ausgestattet.
Angesichts der Tatsache, dass viele Gebäude
unter Denkmalschutz stehen und das Ensemble
in seiner Gesamtheit nicht beeinträchtigt werden
soll, müssen neue Infrastruktureinrichtungen
unsichtbar (unterirdisch) verlegt werden.
13.3.2.2 Besonderheiten
Vor Perast liegen die beiden Klosterinseln Sveti
Djordje und Gospa od Skrpjela. Letzere ist
durch das Versenken von Schiffen über Jahrhunderte
künstlich geschaffen worden. Auf
Abb. 13.24: Perast - Hof
Regionalkonzept Boka Kotorska
Sveti Djordje befindet sich die lange Zeit bedeutendste
Benediktinerabtei der Boka Kotorska.
13.3.3 Konzept / Maßnahmen
Die Entwicklung der Stadt Perast unterliegt
besonderen Herausforderungen. Zum einen sind
dies der Erhalt der historisch wertvollen und
unter Denkmalschutz stehenden Gebäude der
Stadt, die eine Umnutzung und einen Umbau nur
unter bestimmten Auflagen erlauben. Zum anderen
sind die Entwicklungsmöglichkeiten durch
Neubauten oder neuen städtischen Funktionen
aufgrund der steilen topographischen Verhältnisse
und der dichten Stadtstruktur begrenzt.
Der schlechte Zustand vieler Treppenwege und
Gebäude, die fehlende Ver- und Entsorgungsinfrastruktur
und die Tatsache, dass eine Vielzahl
von Gebäude leer stehen, erschweren die Investitionsbereitschaft.
Die Struktur, die Lage und
die Geschichte der Stadt geben vor, dass Perast
als kulturelles und architektonisches Highlight
der Boka Kotorska entwickelt wird und nicht
Abb. 13.27: Perast - Klosterinseln
99

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
der Versuch unternommen wird, ein touristisches
Standardangebot herzustellen.
In Anbetracht der o.g. Herausforderung ist eine
Entwicklung in sukzessiven Schritten ratsam,
welches die Potenziale der Stadt erschließt und
diese nutzt, um ein individuelles Konzept zu
realisieren. Die Förderung von privaten Eigeninitiativen
der Grundstücksbesitzer spielt hierbei
eine große Rolle. Die Stadt muss durch eine
nachhaltige Entwicklungsstrategie diese Initiativen
lenken. Hierzu ist die Entwicklung eines
kurzfristigen Aufbauplanes und einer Zukunftsvision
im Rahmen der Strategie für die Boka
Kotorska erforderlich.
Das hier folgende Konzept ist ausgerichtet auf
eine behutsame Entwicklung Perasts, um die
Attraktivität der Stadt als touristisches Ziel
zu erhöhen. Entscheidend hierbei ist, dass das
historisch wertvolle und zum Teil unter Denkmalschutz
stehende Gebäudeensemble nicht
beeinträchtigt wird. Denn neben der besonderen
landschaftlichen Lage ist dies das Hauptpotenzial
der Stadt. Das Konzept sieht hierzu
folgende Inhalte vor.
Der anfängliche Entwicklungsschwerpunkt wird
auf die Uferpromenade und die Hauptstraße
gelegt.
• In dieser Uferzone sind die Gebäude aufgrund
des ebenen Geländes leicht erreichbar
und erlebbar. Hier werden die touristische
Nutzungen hauptsächlich angesiedelt.
• In den höher liegenden und schwerer zugänglichen
Hanglagen befinden sich die privaten
Grundstücke und Wohnhäuser der Bevölkerung
und nur vereinzelte touristische Nutzungen.
100
• Wenn die touristische Umnutzung der
Uferzone abgeschlossen ist und eine Nachfrage
nach weiteren touristischen Nutzungen
besteht, werden Anlagen am Hang auf
ihre Eignung als Hotel oder Pension untersucht.
Die Hauptstraße wird saniert und mit einheitlichen
Bodenbelag, Beleuchtung und Bänken
zu einem attraktiven Wegeraum umgestaltet.
Entlang der Hauptstraße wird insbesondere die
Umnutzung von Gebäuden für die Gastronomie,
Einzelhandel (Boutiquen) und für Privatpensionen
unterstützt. Der Besucher wird die
Hauptstraße als eine abwechslungsreiche Folge
von Engstellen, Gassen, Höfe und Gärten erleben,
die zum Entdecken anregen.
Die Uferstraße wird zu einer Fußgängerpromenade
umgebaut. Auch sie erhält hierzu eine
Neugestaltung des Bodenbelags mit Kopfsteinpflaster,
eine einheitliche Beleuchtung, Bäume
und Sitzbänke. Sie wird für den Fahrzeugverkehr
gesperrt, bzw. wird die Zufahrt nur unter
bestimmten Bedingungen oder zu bestimmten
Zeiten erlaubt. Die Funktion als Fußgängerpromenade
wird durch gestalterische Mittel betont,
z.B. Baumtore und Kreisel an den Ortseingängen,
Poller, Mischfläche, Bodenbelag, Begrünung.
Das Ziel hierbei ist, die beiden Straßen
im Verbund mit den Treppenwegen zu einem
System von Plätzen und Wegen anzulegen, das
zum Verweilen und Entdecken anregt. An verschiedenen
Stellen zweigen die sanierten Treppenwege
von der Hauptstraße ab und laden dem
neugierigen Besucher dazu ein, die höher liegenden
Bereiche der Stadt zu erforschen.
Der Mittelpunkt dieses Systems wird von dem
Kirchplatz gebildet. Dieser wird am Ufer erwei-
tert, um eine rechteckige Grundfigur zu erhalten
und wird entsprechend des Platz-/Wegesystems
umgestaltet. Eine zweite Baumreihe am Ufer
gliedert die Fläche in einen inneren und einen
äußeren Platz. Von hier aus werden Boote zu
den Klosterinseln und zu den am Stadtrand liegenden
Parkplätze verkehren. Der Platz soll
weiterhin für Feste und Veranstaltungen als
auch zum Spielen genutzt werden. Am östlichen
Platzrand wird ein Café angesiedelt, am
westlichen Rande eine kleine Pension (Inn).
Um die Besucher durch den Ort und dessen
Geschichte zu führen wird ein Geschichtspfad
angelegt. An markanten Stellen werden Stelen
errichtet, die Geschichtsdaten, Anekdoten und
Kurioses über Perast und dem jeweiligen Standpunkt
berichten. So kann der Besucher sich
von einer Stele zur nächsten bewegen und
auf eigene Faust die Stadt entdecken. Parallel
hierzu wird ein Kunstpfad der Moderne eingerichtet
und entsprechend dem Geschichtspfad
inszeniert.Die Errichtung von neuen
Hotelbauten, um das touristische Potenzial
Perasts auszuschöpfen, ist im Konzept nicht
Abb. 13.28: Perast - Ehemalige Fabrik

Tourismus Masterplan Montenegro
Regionalkonzept Boka Kotorska
Plan 13.8: Development Concept
101

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
vorgesehen. Da die Errichtung eines Neubaus
einen deutlichen Eingriff in die historische
Stadtkulisse darstellen würde sowie aufgrund
der Tatsache, dass die für größere Hotelanlagen
benötigten Freizeit- und Dienstleistungsangebote
in Perast nicht geboten werden können,
z.B. Strand, mehrere Hotelpools, usw. Anstatt
dessen sieht das Konzept den Umbau von bestehenden
Gebäuden zu kleineren Stadthotels vor,
die dem Wochenendgast einen gepflegten Aufenthalt
in einer kulturell besonders interessanten
Stadt bieten. Aufgrund ihrer Größe und der
Tatsache, dass der Denkmalschutz eine Veränderung
nur im begrenzten Maß zulässt, eignen
sich nur wenige der vorhandenen traditionellen
Häuser für einen solchen Umbau zu Hotelnutzungen.
Die ehemalige Fabrik westlich des Kirchplatzes
bietet sich zum Umbau in ein Stadthotel an. Das
Gebäudeensemble besteht aus einem Palastbau
direkt an der Uferstraße, der nach hinten mit
einem Anbau verbunden ist. Über eine barocke
Kapelle hinweg sind diese beiden Gebäude mit
102
einem Neubau verbunden. Dieser ist um ca.
15 m hinter einer Freifläche von der Uferpromenade
zurückgesetzt. Die historische Bauten
sind 3-4-geschossig, der Neubau 3-geschossig.
Das Konzept sieht vor, dass der Neubau und
die oberen Geschosse des vorderen Palastes
für Gästezimmer genutzt werden. Die unteren
Geschosse des vorderen Gebäudes als auch
Bereiche des hinteren Palastes nehmen zusätzlich
Restaurant, Empfang, Serviceräume, usw.
auf. Insgesamt ist eine Kapazität von ca. 50-100
Betten erreichbar. Im Gelenk des Ensembles
wird vor der Kapelle ein Platz angelegt, der
als repräsentativer Vorplatz und als Treffpunkt
genutzt werden kann. Dieser wird von einem
Brunnen und Bäumen zu der Uferpromenade
hin abgegrenzt. Die anschließende Freifläche
kann optional als Hotelterrasse und Garten
oder als Parkplatz für ca. 22 Pkw der Gäste
gestaltet werden. Dies kann von der Realisierung
von Gästeparkplätzen am Stadtrand abhängig
gemacht werden.
Östlich des Kirchplatzes bietet sich ein weiterer
ehemaliger Palast zum Umbau in ein klei-
nes Stadthotel an. Dieser besteht aus mehreren
Gebäuden, die sowohl von der Hauptstraße als
auch von der Uferpromenade zugänglich sind.
Betont wird das Ensemble durch ein turmartiges,
höheres Gebäudeteil mit 4 Geschossen
und einem saalartigen Anbau. Das verfallene
Ensemble wird entkernt und umgebaut, um eine
Kapazität von ca. 20-30 Betten zu erreichen.
Am westlichen Ende der Promenade wird das
Stadtmuseum in einen neu gestalteten Platz eingebettet.
Dieser dient als Auftakt zu dem Platz-/
Wegsystem und lädt mit einem Brunnen und
Bäumen zum Verweilen ein. Hier entsteht das
dritte Stadthotel. Am hinteren Platzrand wird
ein 3-geschossiger, L-förmiger Palast zu einem
ca. 20 Betten Hotel umgebaut. Das Gebäude
erhebt sich über den Platz, ist aber von diesemgetrennt
durch eine Mauer. Hinter dieser
entsteht ein privater Hotelgarten, der als Eingangsbereich
und Frühstücksterrasse genutzt
wird.Neben diesen drei Stadthotels wird das
Gästebettenangebot von mehreren kleineren Privatpensionen
vorwiegend entlang der Hauptstraße
ergänzt. Diese werden von einzelnen,
Abb. 13.29: Detail - Hotel in ehemaliger Fabrik Abb. 13.30: Detail - Hotel Ost
Abb. 13.31: Detail - Hotel am Museumsplatz

Tourismus Masterplan Montenegro
Regionalkonzept Boka Kotorska
Plan 13.9: Development Plan
103

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
privaten Bauherren errichtet. Um zu gewährleisten,
dass die Belange des Denkmalschutzes
berücksichtigt werden, erhalten die Bauherren
fachliche Beratung seitens der Gemeinde. Weitere
Anregungen z.B. in Form von Steuervergünstigungen
für entsprechende Umbauten
sollten staatlicher Seite in Erwägung gezogen
werden.
Entlang der Uferpromenade werden mehrfach
Verweilmöglichkeiten angeboten, z.B. Cafés,
Sitzbänke, öffentliche Gärten und Plätze. Zudem
werden zwei neue Marinas errichtet für Boots-
/Jachttouristen. Weiterhin werden am östlichen
Stadtrand neue, natürlich gestaltete Badeplattformen
errichtet. Diese bilden die Uferzone
eines neuen Parks am Stadtrand. Neben Picknick-Plätzen,
einem Café und einem Platz als
Auftakt zur Promenade bietet der Park auch die
entsprechenden Sanitär- und Umkleideräume
für den Strandbesuch.Ein wesentliches Element
des Entwicklungskonzeptes ist das Parkraumkonzept.
Um den Aufenthalt für Besucher
möglichst angenehm zu gestalten und um das
Geschichtserlebnis entsprechend authentisch zu
Abb. 13.32: Detail - Kirchplatz, Stadtpark und Burg
104
machen, ist es unabdingbar, dass die Stadt vom
Autoverkehr frei gehalten wird. Um dies zu
erreichen werden an beiden Enden der Stadt
als auch oberhalb der Magistrale Sammelparkplätze
errichtet. Diese werden so gestaltet, dass
sie sich in die Landschaft einfügen und nicht die
Uferansicht als Fremdkörper beeinträchtigt. Um
ihre Akzeptanz zu erhöhen werden sie bewacht
und beide Uferparkplätze werden ferner jeweils
mit einem Informations-Café und einer Bootsanlegestelle
ausgestattet. Hier können Besucher
auf die Boote zu den Klosterinseln und dem
Kirchplatz warten.
Im Westen entsteht auf einer vorhandenen
Fläche ein Parkplatz für ca. 60 Fahrzeuge.
Bei Bedarf kann an dieser Stelle sogar ein
2-geschossiges Parkdeck entstehen. Die Zufahrt
erfolgt über die Uferstraße, die in einem Kreisel
mündet. Dieser betont den Eingang zur Stadt
und bietet eine Wendemöglichkeit. Am östlichen
Stadtausgang befindet sich der zweite
Parkplatz. Aufgrund der Topographie liegt
dieser jedoch 50 Meter östlich der Abzweigung
der Uferstraße von der Magistrale und bietet
Abb. 13.33: Gelände - Parkplatz Nord
ca. 150 Stellplätze. Der Parkplatz oberhalb der
Magistrale bedient sowohl die Stadt als auch die
Burgruine und hat ca. 125 Stellplätze. Er kann in
Abschnitten realisiert werden und dient auch den
Einwohnern der Stadt als Dauerparkplatz.Die
Parkplätze werden gestalterisch in das Landschaftsbild
integriert und durch den Einsatz
von Rasengittersteinen wird der Versiegelungsgrad
reduziert. Durch entsprechende Grünanlagen
stellen sie attraktive Parkräume dar. Die
Baukosten im flachen Gelände betragen nach
Auskunft einer für den Regionalplan erstellten
Studie ca. 42 Euro/qm Rasengitterstein und ca.
17 Euro/qm Grünanlage.Um die Erreichbarkeit
des Parkplatzes als auch der Burgruine zu erhöhen,
wird ein deutlich sichtbarer Fußgängerüberweg
an der Magistrale errichtet. Der zu
einem am Hang liegenden Stadtpark führt .
Diese terrassierte Gartenanlage bietet neben
dem Café mit Aussichtsterrasse auch kleine
ruhige Nischen und Sitzplätze. Vom Stadtpark
führen Treppenwege in die Stadt und zum Ufer
hinunter.
Die Burgruine wird als Freilufttheater mit
Gastronomie umgebaut. Die Boka Kotorska
bietet dem Theaterbesucher eine wunderbare
Naturkulisse. Perast wird in das Verweilkonzept
der Boka Kotorska eingebunden. Stadtfeste,
Theatertage in der Burgruine, Tagesveranstaltungen
(z.B. Geisterwanderung durch Perast)
bieten dem Besucher ein Programm von Aktivitäten
in einer historischen Atmosphäre vor
wunderbarer Naturkulisse. Wichtig hierbei ist,
dass gemeinsame Veranstaltungen mit Nachbargemeinden
(z.B. ein Bootsrennen gegen
Risan) geboten werden. Diese müssen koordiniert
werden, um möglichst vorteilhaft für alle
Gemeinden zu sein (s. Kap. Verweilkonzept).

Tourismus Masterplan Montenegro
13.4 Modellprojekt Gornja Lastva
13.4.1 Touristische Ziele
In den Küstengebirgen von Montenegro befinden
sich zahlreiche Bergdörfer. Viele sind
bereits völlig verlassen und verfallen, fast alle
leiden unter der Landflucht, nachdem
• die Landwirtschaft in den Bergen kaum noch
ein Auskommen bietet,
• es zumeist an einer Ver- und Entsorgungsinfrastruktur
fehlt,
• und die Kinder und Jugendlichen Schulen
und Abwechslung vermissen.
Vergleichbar den Vorbildern auf Mallorca, in
der Provence und der Toskana soll angestrebt
werden, die Dorfsubstanz dadurch zu erhalten,
dass Privatinvestoren alte Häuser kaufen und
als ihr Feriendomizil renovieren. Hierdurch und
durch touristische Programme entsteht Beschäftigung
für die lokale Bevölkerung.
Gornja Lastva wurde als Modell ausgewählt,
weil es ein regionstypisches, fast verlassenes
Bergdorf in zentraler Lage mit herrlichem Ausblick
auf die Boka Kotorska ist. Das unten
aufgeführte Konzept stellt die modellhafte Einbindung
eines Bergdorfes in die touristische
Qualitätsstrategie für die Boka Kotorska, als
Ausflugsziel und zur Bereicherung der Angebotsvielfalt
dar.
Es wird angestrebt, die Bergdörfer zu erhalten
und durch touristische Nutzungen Zusatzeinahmen
für die dort lebenden Dorfbewohner zu
schaffen.
Insgesamt werden Angebote für Zielgruppen
entwickelt, die der Hektik entlang der Küste
entgehen wollen und landschaftsverbundene
Unterkünfte bzw. Ferienhäuser suchen.
13.4.2 Bestand
Das Bergdorf Gornja Lastva liegt am Bergrücken
Vrmac ca. 300 m oberhalb der Stadt
Tivat. Eine Straße führt von der Magistrale
zum Dorf, die Entfernung beträgt ca. 3 km.
Ursprünglich war Gornja Lastva ein Bauerndorf,
dessen Bevölkerung Landwirtschaft in den
umliegenden Berghängen betrieb, z.B. Olivenanbau,
Obstanbau, Bienenzucht. In den letzten
Jahrzehnten nahm die Bevölkerung des Dorfes
aus diversen Gründen stetig ab. Zurzeit sind
nur noch sechs Häuser ganzjährig bewohnt,
ca. 10 weitere Häuser werden als Ferien- und
Wochenendhäuser genutzt.
Das Dorf liegt fast unsichtbar am Hang. Eine
zugrunde liegende Dorfstruktur ist nicht erkennbar.
Die Häuser des Dorfes bilden unregelmäßige
Gruppierungen und Zeilen. Sie werden
über Fuß- und Treppenwege erschlossen, die
sehr organisch verlaufen.
Die traditionelle Bauweise besteht aus Gebäuden,
deren Mauern aus flachen, grob behauenen
Steinen errichtet worden sind. Traditionell
wurden die Dächer mit Steinplatten bedeckt.
Im Zuge von Modernisierungen wurden diese
jedoch vielfach durch Tonziegel und zum
Teil durch Wellblech ersetzt. Die Häuser sind
2-geschossig und haben eine kleine Grundfläche.
Das Wohngebäude wird i.d.R. durch
Nebengebäude ergänzt, z.B. für Viehhaltung.
Die Häuser, die größtenteils aus dem 19. Jh.
stammen, haben kleine Nutzgärten und Hofflächen.
Obwohl die Bausubstanz beispielhaft
für die traditionelle Bauweise der Bergdörfer
Regionalkonzept Boka Kotorska
der Boka Kotorska ist, besteht kein Denkmalschutz.
Von den ca. 50 Gebäuden des Dorfes steht
der Großteil leer oder sie sind nur noch in
ihren Außenmauern erhalten. Eine Versorgung
mit Strom, Wasser und Telefon ist nur für die
bewohnten Häuser vorhanden. Aber auch diese
besitzen keine moderne Gebäudetechnik. Oberhalb
des Dorfes befindet sich ein Wasserreservoir,
das von Tanklastern gefüllt wird. Die
Häuser werden über oberirdisch verlegte Wasserschläuche
versorgt. Die Abwasserentsorgung
geschieht mittels septischen Tanks. Die vorhandene
Ver- und Entsorgungsinfrastruktur ist
nicht ausreichend, um alle Gebäude im Falle
ihrer Reaktivierung zu bedienen.
Abb. 13.34: Terrassenweg
105

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Der Mittelpunkt des Dorfes wird von der Kirche
mit dem dazugehörenden Pfarrhaus und einem
kleinem Dorfplatz gebildet. Hinter der Kirche
befindet sich die Olivenpresse des Dorfes. In
der Nähe ist das Dorfgemeinschaftshaus, welches
früher als Schule und Theatersaal genutzt
wurde. Zur Zeit wird die ehemalige Schule als
Gaststube genutzt, das Theater als Lagerraum.
Das Gelände um das Dorfgemeinschaftshaus ist
terrassiert. Es dient als Spielwiese sowie zum
Boule spielen und Verweilen. Am oberen Rand
des Dorfes ist ein Dorffriedhof.
Insgesamt ist der Grünanteil im Dorf sehr hoch,
so dass die Häuser in einer Parklandschaft eingebettet
zu sein scheint. Neben Wiesen und
Rasenflächen ist das Dorfgelände durch Bäume
und dicht bewachsene Fußwege geprägt.
Die Fußwege sind zum Teil sehr steil und
uneben. Vielfach sind sie zugewachsen und nur
mit Mühe begehbar. Im Durchschnitt sind sie
max. 2 m breit. Das Dorf ist über eine asphaltierte
Straße erreichbar. Diese ist bis Gornja
Lastva ohne Einschränkung befahrbar. Am süd-
106
östlichen Ortsrand befindet sich eine Wendeschleife
am ‚Haupteingang‘ zum Dorf. Auf
Höhe des Friedhofes zweigt die einzig befahrbare
Dorfstraße ab und führt zur Kirche. Die
Straße besteht jedoch aus groben Schotter und
ist somit nur eingeschränkt befahrbar.
Mehrere Fußwege führen aus dem Dorf in
die umliegende Landschaft des Vrmac Bergrückens.
Diese Wege sind jedoch nicht ausgeschildert
und es bestehen keine Wanderkarten,
die das Wegesystem und mögliche Ziele darstellen.
13.4.3 Konzept / Maßnahmen
Viele Ursachen, die zur Abwanderung der
Bevölkerung aus Gornja Lastva und den anderen
Bergdörfer der Boka Kotorska führten (Bedeutungsverlust
der Landwirtschaft, Arbeitsplatzmangel,
gestiegene Wohnansprüche, mangelnde
öffentliche Infrastruktur, Freizeitangebot) sind
immer noch von Bestand. Eine erfolgreiche
Reaktivierung des Dorfes als Bauerndorf ist
nicht zu erwarten. Auch Vorschläge, diese Orte
als Ferienorte mit Bauerndorf-Erlebnis umzunutzen,
sind in Anbetracht der aktuellen Tourismusentwicklungen
unrealistisch.
Das Hauptpotenzial Gornja Lastvas ist in der
landschaftlichen Lage und dem rustikalen, traditionellen
Charme des Dorfes zu sehen.
Das hier vorgestellte Entwicklungskonzept für
Gornja Lastva beinhaltet die modellhafte Umgestaltung
alter Bauernhäuser für eine touristische
Nutzung sowie die Errichtung von neuen Hausmodellen
im ‚alten Stil‘. Das Ziel hierbei ist,
Gornja Lastva in das Gesamttourimusprodukt
Boka Kotorska zu positionieren und als Modell
bekannt zu machen. Langfristig wird Gornja
Lastva als Standort für ruhig aber zentral gelegene
Ferienwohnungen in traditioneller, rustikaler
Umgebung entwickelt. Der angestrebter
Markt hierbei ist der anspruchsvolle, europäische
Feriengast. Das Konzept sieht hierzu folgende
Inhalte vor:
Bestehende Häuser werden saniert und als Ferienwohnungen
nach modernen Wohnanforderungen
ausgebaut. Wo die engen Grundrisse
Abb. 13.35: Ortstypische Steinbauweise Abb. 13.36: Bewohntes Haus Abb. 13.37: Dorfgemeinschaftshaus

Tourismus Masterplan Montenegro
Regionalkonzept Boka Kotorska
Plan 13.10: Building Analysis
107

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
es erforderlich machen, werden die Häuser um
Anbauten ergänzt oder zwei Altbauten werden
zu einer neuen Einheit zusammengefügt. Hierbei
wird auf die Erhaltung der traditionellen
Architektursprache besonders Wert gelegt. Neu-
und Anbauten passen sich in der Materialwahl,
Kubatur und Erscheinung an die traditionelle
Architektur an. Eine (zu erstellende) gemeindliche
Gestaltungsrichtlinie hilft den Bauherren
dabei, eine angepasste Architektur zu verwirklichen.
Um den Betrieb der Ferienwohnungen wirtschaftlicher
zu gestalten, werden einzelne
Abb. 13.38: Detail - Ferienwohnungen/Gruppe
108
Häuser zu Gruppen zusammengefasst. Jede
Wohneinheit erhält dabei einen eigenen Freibereich
(Terrasse/Garten) und hat einen separaten
Eingang. Jeder Gruppe zugeordnet ist ein
Haus für den Verwalter (Housekeeper), der als
Ansprechpartner für die Gäste zur Verfügung
steht. Daneben übernimmt er die Fertigstellung
der Wohnung vor der Gästeankunft, wie z.B.
Endreinigung, Reparaturarbeiten und Gartenarbeiten.
Durch diese Einrichtung ist zudem
gewährleistet, dass das Dorf von einer kleinen
Bevölkerung dauerhaft bewohnt wird und die
Bevölkerung Einkommensmöglichkeiten vor
Ort hat. Weiterhin ermöglicht dies dem Be-
sucher, sich mit den Einheimischen und ihrer
Lebensweisen anzufreunden.
Um die Reaktivierung anzustoßen und um
Gornja Lastva in der Boka Kotorska bekannt zu
machen, werden Grundstücke für die Errichtung
von 23 neuen Häusern ausgewiesen. Diese
Häuser sind in ihrer Ausrichtung und Architektur
der traditionellen Bauweise angepasst. Sie
unterscheiden sich jedoch geringfügig in der
Größe. Ein wesentlicher Unterschied ist aber
die Tatsache, dass ein Großteil dieser Neubauten
mit dem Auto erreicht werden kann. 11
Häuser werden westlich der Kirche errichtet.
Hier sind die erforderlichen Freiflächen vorhanden,
die mittels einer neuen Wohnstraße
erschlossen werden. Am Ende dieser Straße
werden Stellplätze für die Häuser angelegt. Das
Abb. 13.39: Terrassenweg

Tourismus Masterplan Montenegro
Regionalkonzept Boka Kotorska
Plan 13.11: Land-Use Proposal
109

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Abstellen von Fahrzeugen im Straßenraum wird
untersagt, um das traditionelle Ortsbild möglichst
zu erhalten. Der Straßenquerschnitt wird
dementsprechend auf ca. 3,0 m reduziert. Weitere
Häuser befinden sich entlang der Zugangsstraße
und werden von dieser erschlossen. Fünf
der Neubauten haben keinen direkten Straßenzugang
und sind in dem zentralen Grünbereich
integriert. Insgesamt runden die Neubauten die
Ortsränder ab, ohne sich nachteilig auf das Ortsbild
auszuwirken.
Im Dorfzentrum wird der Kirchplatz umgestaltet,
um als Treff- und Aussichtspunkt zu dienen.
Das Gebäudeensemble um die Kirche wird
saniert und für Touristen zugänglich gemacht.
Besichtigungen der Olivenpresse lassen Besuchern
das Erlebnis der Olivenölherstellung
und somit ein Einblick in das ehemalige Dorfleben
erfahren. Neben dem Pfarrhaus wird auf
den Grundmauern eines Altbaus ein Dorfladen
errichtet. Hierin integriert sind öffentliche Toilettenanlagen
für Tagesbesucher, bzw. Wanderer
und Radfahrer. Das Dorfgemeinschaftshaus
wird zu einem Restaurant/Café umgebaut, das
Abb. 13.40: Kirchplatz Abb. 13.41: Aussichtsplatz
110
als ergänzendes Angebot für die Feriengäste
zur Verfügung steht und für Veranstaltungen
genutzt werden kann.
Das Entwicklungskonzept ist als Langzeitstrategie
zu sehen. Ein unabdingbarer erster Schritt
ist das Feststellen der Rechtsgrundlagen für
den Verkauf verfallener Bauernhäuser, deren
Eigentümer unbekannt sind. In den nächsten
Jahren wird das Dorf durch kleine, gezielte
Maßnahmen eng in das Verweilkonzept der
Boka Kotorska eingebunden. Hierzu werden
lokale Initiativen zur Schaffung von einfachen
Touristenangeboten gefördert. Aufgrund seiner
Lage wird Gornja Lastva als Wegepunkt in das
Wander-/Fahrradwegesystem etabliert. Hierzu
wird eine Fahrradstation für den Verleih und
Service von Mountainbike Rädern eingerichtet.
Das Dorfhaus mit Restaurant und Café dient
als Rastplatz für Radfahrer und Wanderer und
bietet ländliche Spezialitätengastronomie mit
örtlichen und regionalen Produkten. Der Dorfladen
und die hierzu gehörenden Sanitäranlagen
dienen den Tagesbesuchern.
Weiterhin wird durch die Durchführung von
regionstypischen Festen und speziellen Veranstaltungen
sowie die Integration Gornja Lastvas
in den Veranstaltungskalender aller Gemeinden
der Boka Kotorska die Positionierung des
Dorfes innerhalb der Region gefördert.

Tourismus Masterplan Montenegro
Regionalkonzept Boka Kotorska
Plan 13.12: Tourist Attractions
111

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Plan 13.13: Floor Plan Proposal
112

Tourismus Masterplan Montenegro
13.5 Modellprojekt
Verweilkonzept
13.5.1 Touristische Ziele
Die touristischen Möglichkeiten und Sehenswürdigkeiten
der Boka Kotorska sind sowohl
Einheimischen als auch Besuchern nicht ausreichend
bekannt und zum Teil nicht zugänglich.
Um Tages- und Kurzurlauber anzuziehen,
müssen die Attraktionen in einem Gesamtkonzept
gebündelt werden, um zu einem interessanten,
vielseitigen Gesamtprodukt zu kommen, in
dem sich die einzelnen Standorte ergänzen.
Das heutige Potenzial für Baden, Radfahren
und Wandern rund um die Bucht kann aufgrund
des sehr hohen Verkehrsaufkommen auf der
Magistrale und der mangelhaften Wasserqualität
praktisch nicht genutzt werden.
Die Infrastruktur für Wassersportarten - wie
Bootsfahren, Surfen und Segeln - ist nicht gut
ausgebaut, gleichermaßen ist auch das heutige
Angebot noch äußerst gering. Lediglich die
Abb. 13.42: Buchtenlandschaft der Boka Kotorska
Gastronomieangebote beginnen sich zu entwikkeln.
Das Ziel dieses Modellprojekts ist der Aufbau
eines Erlebnisnetzes, durch das der Gast angeregt
wird, längere Zeit an der Boka Kotorska
zu verweilen - auch in der Vor- und Nachsaison.
Es gilt alle geeigneten Gegebenheiten zu
erkunden und neu zu inszenieren, um vor allem
die Besucher zu interessieren und ‚festzuhalten‘.
Die Vernetzung der gesamten in der Boka
Kotorska und der näheren Umgebung vorhandenen
Tourismusangebote ist nötig, um die
Besuchsdauer in der Boka auszudehnen und darüber
höhere Einnahmen vom einzelnen Besucher
zu erzielen.
Gleichzeitig werden Impulse zur Nutzung und
Bewahrung der kulturhistorischen und landschaftlichen
Potenziale gesetzt. Es entsteht eine
Notwendigkeit zur Integration der Bauwerke in
die Landschaft und Anpassung an den traditionellen
Stil.
Das Verweilkonzept schafft ein diversifiziertes
Gesamtangebot für unterschiedliche Zielgrup-
Regionalkonzept Boka Kotorska
pen und Jahreszeiten und dient damit der Verlängerung
der Saison.
13.5.2 Konzept / Maßnahmen
Abb. 13.43: Altstadt Herceg Novi Abb. 13.44: Fischerdorf
Um die oben dargestellten Ziele zu verwirklichen,
ist die Entwicklung eines umfassenden
Angebotspools für Touristen erforderlich, der
vielfältige Möglichkeiten zur Betätigung und
zum Erleben enthält. Dieser Angebotspool muss
auch dem Gast dargelegt werden, z.B. als Informationsmaterial
und im Internet. Der Entwurf
eines solchen Verweilkonzept (Attraction Network)
sieht hierzu folgende Inhalte und Maßnahmen
vor.
Die Sehenswürdigkeiten der Boka Kotorska
werden unter kulturhistorischen, landschaftlichen
und touristischen Aspekten aufgelistet und
bewertet sowie miteinander in einem System
vernetzt (siehe Anhang). Solche Systeme sind
z.B. ein Festungswanderweg, der die Festungen
der k.u.k. Zeit verbindet. Die Festungen werden
gesichert, gesäubert und es werden Informationstafeln
errichtet. Bei Nacht werden beson-
113

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
ders exponierte Festungen beleuchtet, um das
Netzwerk der Anlagen um die Boka Kotorska
sichtbar zumachen. Es werden thematische
Wanderungen zu den Festungen angeboten, z.B.
eine Führung durch Darsteller im historischen
Gewand. Auch die Einrichtung von historischen
Vereinen, welche Geschichtsereignisse darstellen
und somit dem Besucher näher bringen,
wird angeregt.
Ein wesentliches Element des vernetzten Verweilkonzeptes
ist die Erstellung eines Wander-
und Spazierwegekonzepts mit markanten Zielen
(Landschaftselemente) sowie Unterkunfts- und
Einkehrmöglichkeiten (Gasthäuser, Hütten).
Strecken mit unterschiedlichen Längen als auch
Anforderungsprofilen werden angelegt. Hierzu
ist die Sanierung, der Bau und die Beschilderung
von geeigneten Routen und Zielen erforderlich.
Zusätzlich werden Wanderkarten und
-führer hergestellt.
Ein Höhenwanderweg z.B. ermöglicht den
ambitionierten Wanderern, die Boka Kotorska
auf einer 3-tägigen Rundwanderung zu erleben.
114
Gleichfalls bietet eine „Boka Kotorska Mountain-Bike
Tour“ dem Mountainbike-Fahrer die
Möglichkeit, in mehreren Etappen die Buchtenlandschaft
zwischen Herceg Novi und dem
Lovåen zu erleben (vgl. Kapitel 8.3). Beide
Wege führen zum Teil auf historischen, von
den Österreichern errichteten Straßen entlang.
Ein Fahrradrundweg („Lułtica Biking Tour“)
führt um die Lułtica Halbinsel, gleichzeitig
werden kleinere Wanderwege Besuchern Möglichkeiten
für Tagesausflüge bieten. Die Skurda
Schlucht in der Nähe von Kotor wird für Kletterer
erschlossen.
Um die Routen zu erkunden, zu entwickeln
und instand zuhalten wird die Einrichtung
von Vereinen/Organisationen unterstützt. Diese
organisieren auch besondere Veranstaltungen
und übernehmen die Ausbildung von Wanderführern.
Angebots-, Produkt- und Erlebnisalternativen
werden entwickelt, um die Netzelemente zu
ergänzen und zu verbinden. Wanderhütten und
Gasthäuser entlang der o.g. Wege dienen z.B.
als Versorgungsstation und Ausflugsziele als
auch als Erwerbsmöglichkeit für die Bevölkerung.
Ein weiteres wesentliches Element in
diesem Zusammenhang ist z.B. die Einrichtung
einiger - für Einwohner als auch für
Besucher attraktiver - Bootsverbindungen zwischen
den einzelnen Orten/Sehenswürdigkeiten.
Diese entlasten die Magistrale von Touristenverkehr
und bieten dem Besucher ein Ausflugserlebnis.
Insbesondere die Bootsverbindung mit
der Halbinsel Lułtica als auch eine regelmäßige
Rundfahrt um die Boka Kotorska wird ausgebaut.
Die Rundfahrt dient weiterhin dazu, die
bedeutendsten Orte miteinander zu verbinden
(Herceg Novi, Tivat, Perast, Kotor). Die Boote
müssen regelmäßig und zuverlässig verkehren,
um als Element in die Wanderwege integriert
und von den Nutzern angenommen zu werden.
Um Besuchern dazu anzuregen die Bootsverbindungen
in Anspruch zunehmen sind moderne
Fahrkartenkonzepte erforderlich. So können
gleich bei der Zimmerreservierung ermäßigte
Boka Kotorska Bootspässe bestellt werden.
Abb. 13.45: Berglandschaften Abb. 13.46: Bergdorf Donji Stoj Abb. 13.47: Blütenpracht in Gornja Lastva

Tourismus Masterplan Montenegro
Regionalkonzept Boka Kotorska
Plan 13.14: Attraction Network
115

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Es wird weiterhin ein Badeplatzkonzept entwikkelt.
In ihm werden die am besten geeigneten
Standorte für Bademöglichkeiten identifiziert
und an diesen Standorten ansprechende Anlagen
errichtet (z.B. Plattformen, künstliche
Strände, Sanitäreinrichtungen). Diese Standorte
können von den Bootsverbindungen erschlossen
werden.
Es werden Maßnahmen zur Förderung einer
gehobenen lokalen Gastronomie, in „spannenden
Gebäuden“ (Identität als Gourmetmeile
rund um die Boka) unterstützt und die landwirtschaftlichen
Potenziale in den Bergen (insbesondere
auf der Halbinsel Lułtica) als Attraktion
in die Systeme eingegliedert (rustikale Landgasthöfe
mit eigenen Produkten, „Tiere zum
Anfassen“). Verstärkt wird auf den Ausbau von
regional abgestimmten kulturellen Aktivitäten
geachtet.
Abb. 13.48: Bergwandern
116
Informations- und Schulungsprogramme dienen
dazu, die Pensionsbetreiber und Beschäftigten
des Dienstleistungsgewerbes mit den Anforderungen
und Inhalten des modernen Tourismusangebotes
vertraut zumachen. Unerlässlich ist die
Ausbildung von Touristenführern, welche die
international üblichen Fremdsprachen beherrschen.
Durch ihre Tätigkeit kann dem Besucher
bereits in den Anfangsphasen der touristischen
Entwicklung ein Einblick in die Boka Kotorska
gegeben werden, seine Neugierde geweckt
und durch eine persönliche, freundliche Betreuung
einen Anreiz für weitere Besuche gegeben
werden.
Von entscheidender Bedeutung ist die Notwendigkeit
des kooperativen Zusammenarbeitens
der einzelnen Gemeinden. Veranstaltungen
müssen zeitlich und thematisch aufeinander
abgestimmt sein, um die Potenziale maximal
auszuschöpfen. Konflikte zwischen den einzelnen
Veranstaltungen sind möglichst zu vermeiden.
Hierzu ist die Erstellung eines gemeinsamen
Veranstaltungskalenders erforderlich, anhand
dessen die Veranstaltungen zeitlich koordiniert
und bekannt gemacht werden können.
Ein erster Schritt, der zudem mit relativ geringem
Aufwand verbunden ist, besteht in der
Ausweisung von Wanderwegen.
13.5.3 Wanderrouten
Die nachfolgende Auswahl deutet lediglich
an, welche Wandermöglichkeiten an der Boka
Kotorska bestehen. Örtliche Wandervereine
bestehen bereits und sind durchaus in der
Lage, weitere Hinweise zu geben und bei
der Einrichtung eines Wandernetzes zu helfen.
Solche privaten Intitiativen sollten gefördert
werden. Wanderwege können durchweg auch
von Mountainbikern benutzt werden. Oftmals
geben diese jedoch „wilderen Strecken“ den
Vorzug.
Herceg Novi
1. Sutorina: 4 km durch schöne alte, teils noch
bewohnte Bergbauerndörfer.
2. Bijela: Halbtageswanderung zu einer Kirche
aus dem XII Jahrhundert mit schönen Fresken.
3. Kuti: Halbtageswanderung zu einer frühromanischen
Kirche.
4. Zlijebi: Anstrengende Ganztagestour durch
alte Dörfer teils auf der Trasse der k.u.k.-
Straßen zu deren Forts mit herrlicher Aussicht
auf Bucht und Berge.
Risan, Perast und Kotor
5. Risan: leichte Halbtages-Bergtour
6. Orahovac: leichte Halbtagestour zu einer
Kapelle aus dem XIII Jhdt. mit Fresken.
7. Fort Vrmac: Halbtagestour von Kotor.
Halbinseln Vrmac und Lustica
8. Lastva, Stoliv: Ganztagestour durch alte
Dörfer, schöne Vegetation und Aussicht.
9. Lustica: Ganztagestour: alte Dörfer, Fluchttürme,
Ölmühlen und Kirchen und gute
Bademöglichkeiten.
Grabalj
10. Vranovici: Ganztagestour, verlassene
Dörfer, Kirchenruinen und Badebuchten.
11. Podlasta: Ganztagestour, Alte Dörfer, ein
orthodoxes Frauenkloster mit sehr schönen
uralten Fresken.

Tourismus Masterplan Montenegro
Regionalkonzept Boka Kotorska
Abb. 13.49: Wandermöglichkeiten an der Boka Kotorska
117

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
13.6 Modellprojekt ∏upa, Tivat
13.6.1 Touristische Ziele
Eine qualitative und quantitative Neuorientierung
Tivats ist von strategischer Bedeutung für
die touristische Gesamtentwicklung der Boka
Kotorska und Montenegros. Hier können nicht
nur zahlreiche direkte und indirekte Arbeitsplätze
und Investitionsmöglichkeiten geschaffen
werden, sondern langfristig sollen sich auch
Besuchermengen konzentrieren, deren Anzahl
den Komplementärangeboten rund um die Boka
Kotorska und in den angrenzenden Bergen wirtschaftliche
Nutzungsfrequenzen sichert.
Die Stadt Tivat selbst ist touristisch völlig
unattraktiv. Ihr Hotel- und Freizeitangebot,
insbesondere die Bademöglichkeiten, sind für
anspruchsvollere Gäste inakzeptabel, so dass
sich die Nachfrage auf einkommensschwache
Segmente und das Produkt auf überschäumenden
Urlaubstumult konzentriert. Die traditionellen
Wirtschaftssäulen Marine und Industrie sind
weggefallen. Der Flughafen hat als Arbeitgeber
und Wirtschaftsfaktor nur eine relativ geringe
Bedeutung, belastet Tivat jedoch mit Fluglärm.
Doch Tivat besitzt ein ausbaufähiges Potenzial:
• der Club Med führte über Jahrzehnte auf der
vorgelagerten Insel Sv. Marko erfolgreich
ein Clubdorf mit 1.000 Betten, das auf Wassersport
spezialisiert war. Dies weist auf
eine hohe Standortqualität hin.
• Die ∏upa verfügt über bestens geeignete
Grundstücksflächen für ein Großprojekt.
• Das an die ∏upa angrenzende Flughafenge-
118
lände bietet langfristig Ausbauoptionen.
Tivat muss in die touristische Strategie eingebunden
und zu einem künftigen Tourismusschwerpunkt
entwickelt werden. Hierdurch wird
ein quantitativer und qualitativer Ausbau der
montenegrinischen Bettenkapazitäten erreicht,
wodurch Beiträge zur Stabilisierung der Gesamtwirtschaft,
zur Schaffung von Arbeitsplätzen
und zur Hebung des Lebensstandards erzielt
werden.
Hierzu ist die Entwicklung einer langfristigen
Vision und eines realistischen Stufenplanes für
Tivat mit der ∏upa als attraktives Einstiegsprojekt
erforderlich. In diesem Sinne wird ein
mehrgliedriger touristischer Großkomplex als
Hauptdestination der Boka Kotorska
• im 3-4 Sterne Segment,
• mit insgesamt ca. 1.800 Betten,
• in vier aufeinander abgestimmten Betrieben
• mit einer erheblich verbesserten städtischen
Bade- und Freizeitinfrastruktur
vorgesehen.
13.6.2 Bestand
Das ∏upagelände liegt ca. 1 km südöstlich
der Innenstadt Tivats. Landeinwärts wird das
Gelände von der Magistrale Tivat/Budva
begrenzt. Insgesamt erstreckt sich das großflächige
Areal auf einem Küstenabschnitt von ca.
1 km und ist in drei Bereiche gegliedert. In dem
nordwestlichen Bereich befindet sich die sogenannte
∏upa Halbinsel, ein ehemalig militärisch
genutztes Gelände. Hier befinden sich
mehrere leer stehende Gebäudereste, die allesamt
in sehr schlechtem Zustand sind. Auf einer
Anhöhe der Halbinsel steht das ehemalige Zentralgebäude,
die sogenannte ‚Villa ∏upa‘. Das
Gebäude stammt ursprünglich aus der Renaissance.
Durch die Nutzung der österreich-ungarischen
und später durch die jugoslawische
Armee wurde die Villa stark verändert und ist
heute nur noch als Ruine erhalten. Auf der
Nordseite der Halbinsel befindet sich ein kleiner
Strand. Die Halbinsel ist durch Bäume und
Sträucher fast zugewachsen.
Im Anschluss an die Halbinsel ist das Gelände
flach und von Bäumen sowie brachliegenden
Wiesen gekennzeichnet. Hier befinden sich
diverse Nutzungen, u.a. die Sporthalle der
Stadt Tivat, eine Zementfabrik, leer stehende
Gewerbehallen und eine ehemalige Fabrik
namens Raçica. Zum Teil werden diese Anlagen
als Lagerflächen verwendet aber insgesamt
macht das Areal einen desolaten Eindruck. Die
Zementfabrik ist zwar in Betrieb, die ehemalige
Fabrik mit Ziegelgebäude produziert jedoch seit
Jahrzehnten nicht mehr.
Abb. 13.50: Die ∏upa Halbinsel vom Wasser

Tourismus Masterplan Montenegro
Diese Gebäude sind im frühen 20. Jh. entstanden
und verfallen zurzeit. Das Grundstück der
Sporthalle entspricht einer Brachfläche und die
Zufahrt sowie die Parkplätze sind völlig ungestaltet.
Am Ufer befindet sich die Villa Verona, ein
zweigeschossiges Gebäude, das ursprünglich
aus dem Mittelalter stammt. Die Villa besteht
aus einem Mittelbau mit Zeltdach und zwei
Flügeln mit Satteldächer. Hiervon ist der südliche
Flügel verfallen. Das restliche Gebäude
wird privat genutzt. Die Villa ist umgeben
von Zypressen sowie Orangen- und Zitronenbäumen.
Neben der Villa befindet sich ein kleines
Autocamp. Südlich der Villa, weiterhin im
Uferbereich der Fabrikanlagen, liegt eine Bootswerft,
die jedoch eher einem Schiffsfriedhof
gleicht. Ausgeschlachtete und halb versenkte
Bootsrümpfe liegen im Wasser und stören das
Landschaftsbild erheblich.
Im Anschluss an das Fabrikgelände erhebt sich
ein zweiter Hügel. Dieser ist zurzeit ungenutzt,
befindet sich jedoch in Privatbesitz und ist
mit einer Mauer abgegrenzt. Zwischen diesem
Hügel und der Magistrale liegt das Gelände
brach. Östlich des Hügels erstreckt sich ein
Mischgebiet mit Wohnhäusern und kleinen
Gewerbebetrieben.
Das Areal wird von der Magistrale und mehreren
kleineren Stichstraßen erschlossen. Diese
Straßen sind in einem sehr schlechten Zustand
und zum Teil unbefestigt. Informationen zu
dem Ver- und Entsorgungssystem auf den ehemaligen
Militärflächen sind nicht erhältlich.
Es ist aber davon auszugehen, dass die Infrastruktur
erneuert werden muss. Die Gemeinde
Tivat plant die Verlegung von Frischwasser-
und Abwasserleitungen für das ganze südöstliche
Stadtgebiet. Der Zeitpunkt der Realisierung
ist jedoch aufgrund der fehlenden finanziellen
Möglichkeiten unklar. Die Wohngebäude in
dem Gebiet sind mit septischen Tanks ausgestattet.
Abb. 13.51: ∏upa - Industriebrachen Abb. 13.52: ∏upa - Sporthalle der Gemeinde
Regionalkonzept Boka Kotorska
13.6.3 Konzept / Maßnahmen
Die landschaftliche Lage, die günstige Verkehrsanbindung
und die Verfügbarkeit von größeren
flachen Flächen stellen die besonderen
Potenziale des ∏upas dar. Diese in der Boka
Kotorska einmalige Kombination von Standortvorteilen
bedingt die Zielvorstellung, auf
diesem Areal einen touristischen Großkomplex
im 3-4 Sterne Segment mit insgesamt 1.800
Gästebetten herzustellen. Eine Verbesserung
der gesamten Strand- und Badesituation der
Boka Kotorska, die Anlage von Grün- und Freiflächen
(auch zur Abgrenzung vom Umfeld)
und die Planung der gesamten Infrastruktur
sind wesentliche Elemente der Zielvorgabe. Das
Konzept sieht hierzu folgende Inhalte vor:
Auf dem Gelände werden insgesamt vier Hotelanlagen
errichtet. Jede Anlage spricht eine
eigene Zielgruppe an, womit eine Abdeckung
eines sehr breiten Marktsegmentes ermöglicht
wird. Aufgrund des großzügig dimensionierten
Areals ist eine hohe landschaftliche Qualität
und Gestaltung realisierbar. Gleichzeitig ist
eine geringe bauliche Dichte und eine deutliche
Abgrenzung der Anlagen möglich. Der vorhandene,
alte Gebäudebestand wird hierbei auf
seine Verwendbarkeit (Halle als Hallensportplatz,
Fabrik als Hotelbau usw.) überprüft. Die
beiden Hügel im Norden und Süden des Plangebietes
werden als markante Elemente in die
Planung integriert. Insgesamt erstreckt sich die
Entwicklung zwischen diesen beiden Polen, die
jeweils über ein markantes architektonisches
Element verfügen und somit den Küstenabschnitt
prägen.
Auf der ∏upa Halbinsel werden die vorhandenen
ehemals militärisch genutzten Bauten ent-
119

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
120
Plan 13.15: Land-Use Proposal

Tourismus Masterplan Montenegro
fernt und zum Teil durch Neubauten ersetzt.
Anstelle des verfallenen Zentralgebäudes entsteht
ein moderner zur Bucht hin orientierter
Hotelneubau. Mit einem vorgelagerten Restaurantgebäude,
Terrasse und Poolfläche ist dieses
Hotel „Villa ∏upa“ für ca. 450 Betten ausgelegt.
Das Hotelgelände beträgt ca. 2,8 ha und
erhält eine formale Landschaftsgestaltung, die
das Hauptgebäude auf der Kuppe betont. Der
vorhandene Baumbestand wird weitestgehend
erhalten. Wege und Terrassen führen zu Sitznischen
am Ufer, von wo aus die Boka Kotorska
erlebt werden kann. Am Ufer unterhalb
der Restaurantterrasse entsteht ein kleiner privater
Hotelstrand. Der Charakter der Anlage
entspricht insgesamt der eines ruhigen, verborgenen
Gartens.
Das bestehende Gebäude am Nordufer der Halbinsel
wird saniert und als Restaurant genutzt.
Der Strand wird gereinigt und der Küstenabschnitt
als Park der Bevölkerung Tivats zugänglich
gemacht. Die Uferpromenade von Tivat
findet hier ihren Endpunkt. Der Park wird
über die Magistrale erschlossen und dient auch
dem angrenzenden Wohngebiet als Grünfläche.
Durch landschaftsarchitektonische Maßnahmen
und Pflanzungen wird gewährleistet, dass der
private Hotelbereich abgegrenzt ist.
Angrenzend an das Hotel ∏upa entsteht eine
Hotelanlage im 3-Sterne Segment mit einer
Kapazität von ca. 800 Betten auf einer ca.
4,4 ha großen Fläche. Die Anlage wird als
ein großzügig angelegtes Feriendorf für Familienurlaub
konzipiert. Die Zimmertrakte dieses
Park-Hotels umschließen eine zentrale Grünfläche
mit Poollandschaft, Restaurantterrassen,
Spielplätze, Baumhaine und Wiesen. Im Mittelpunkt
der beiden Seitenarme befindet sich
der zentrale Empfang und Servicebereich als
auch der Durchgang zu den Sportflächen. Diese
liegen auf der der Straße zugewandten Seite des
Hotels und sind in eine Parklandschaft eingebettet.
Hier sind auch die Parkplätze und die
Zufahrten zu dem Hotel.
Im Uferbereich des Park Hotels erstrecken sich
natürlich gestaltete Poolbereiche, welche als
Regionalkonzept Boka Kotorska
begrünte Lagunenlandschaft gestaltet sind. Die
Villa Verona wird saniert und dient als Restaurant
mit kleinen Anlegestelle für Boote den
Hotelgästen als auch der Öffentlichkeit.
Am südlichen Abschluss des Gebietes entsteht
auf einer ehemaligen Fabrikfläche von ca. 3,4
ha das dritte Hotel am Ufer. An exponierter
Stelle, auf dem südlichen Hügel errichtet, bildet
das Hotel mit einer Kapazität von ca. 400 Betten
den Gegenpol zum Hotel Villa ∏upa im Norden.
Die Wohntrakte des Hotels, genannt „Raçica
Bonici“, folgen im Halbkreis dem Geländeverlauf
des Hügels und bieten eine ungehinderte
Aussicht auf die Boka Kotorska. Unterhalb des
Hügels werden die ehemaligen Fabrikanlagen
entfernt und durch großzügige Pool- und Strandlandschaften
ersetzt. In die Konzeption ist die
Erhaltung des Zentralgebäudes der ehemaligen
Raçica Fabrik vorgesehen. Das geschichtlich
und architektonisch interessante Gebäude kann
für die Rezeption, Erlebnisgastronomie, und
für Veranstaltungen genutzt werden und bietet
hierfür ein reizvolles Ambiente. Aufgrund der
Abb. 13.53: Detail - Hotel Villa ∏upa Abb. 13.54: Detail - Park Hotel Abb. 13.55: Detail - Hotel Raçica Bonici
121

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Rolle, die die Fabrik als erste Industrieanlage
Tivats spielte, ist eine Erhaltung von Teilen der
Anlage wünschenswert. Die Möglichkeit der
Weiternutzung muss jedoch im Einzelnen und
im Detail überprüft werden.
Als Endpunkt des neugestalteten Uferbereiches
entsteht ein Wassersportzentrum. Hier werden
alle modernen Wassersportarten von Segeln
bis Tauchen angeboten und mit Schulungseinrichtungen
ergänzt. Dieses Angebot steht den
Hotelgästen als auch der Öffentlichkeit zur Verfügung.
Auf der Rückseite des Hügels ist eine Hotelanlage
konzipiert, welche auf den Markt des
aktiven Sporturlaubers ausgelegt ist. Dieses
„Sportsmen‘s Hotel“ greift vorhandene Konzeptüberlegungen
und die bereits bestehende
Funktion Tivats als Trainingslager für Sportmannschaften
aus aller Welt auf und ergänzt das
Angebot durch moderne, international wettbewerbsfähige
Einrichtungen. Zusammen mit der
benachbarten gemeindlichen Sporthalle werden
hier Sport- und Trainingsanlagen von Fußball
bis Tennis und Schwimmen angeboten. Hierzu
wird die bestehende Sporthalle saniert, in
eine ansprechende Landschaftsgestaltung integriert
und durch eine moderne Schwimmhalle
ergänzt.
Von den Sportanlagen des Park Hotels im
Norden über die gemeindliche Sporthalle bis
zu den großflächigen Tennis- und Fußballanlagen
am südlichen Abschluss wird somit ein
Landschaftsstreifen als Sport- und Aktivitätsband
entwickelt. Durch eine parkähnliche Landschaftsgestaltung
dient dieser Streifen als grüne
Pufferzone zu den Ferienanlagen am Wasser.
122
Ergänzend zu dem Hotelangebot werden die
Salinen im östlichen Bogen dieses Küstenabschnittes
zu einem ornithologischen Park
(Flamingos) entwickelt und dienen als Vogelschutzgebiet
und Tourismusattraktion in der
Vor- und Nachsaison.
Von der Magistrale führen drei Straßen in das
Gebiet. Die Zufahrt zu dem Hotel Villa ∏upa
und dem Park Hotel erfolgt über die nördlichste
Straße. An einem mit Bäumen bepflanzten
Kreisel wird der Verkehr auf die jeweiligen
Ziele verteilt. An der gemeindlichen Sporthalle
führt eine Straße als Achse an dem Park Hotel
vorbei zur Villa Verona und zur Bootsanlegestelle.
Von dieser Achse zweigt eine Straße zu
dem südlichen Hügel ab, wo sie sich gabelt und
den Hügel beidseitig umfährt. Am südlichen
Gebietsrand erschließt eine Straße die Sportanlagen
und führt zu dem Wassersportzentrum
am Ufer. Diese Straße ist breit dimensioniert,
um den Transport von Booten zu und von den
Anlegestellen zu ermöglichen.
Die zentrale Straße, die das Gebiet von Norden
nach Süden erschließt und die Hotels miteinander
verbindet wird als Mischfläche ausgelegt
und dient gleichermaßen dem Fußgänger und
Radfahrer als Wegeverbindung zu den Hotels.
Ab der neuen Schwimmhalle wird auch die zentrale
Achse zur Villa Verona als Mischfläche
und Promenade ausgelegt. Insgesamt wird auf
sämtlichen Straßen zwischen dem Sportband
und dem Ufer die Priorität auf den Fußgänger
gelegt. Fußwege durchziehen das Gebiet und
verbinden es mit der Uferpromenade.
Abb. 13.56: Detail - Sportsmen‘s Hotel Abb. 13.57: Detail - Villa Verona

Tourismus Masterplan Montenegro
13.7 Modellprojekt
Hangrenaturierung
13.7.1 Touristische Ziele
Die Schneisen, die der Straßenbau vor allem
in jüngster Vergangenheit in die Bergflanken
oberhalb von Risan geschlagen hat, zerstören
die Landschaft in so erheblichem Maße, dass
darüber nicht nur die Boka Kotorska an Attraktivität
verliert, sondern der Anspruch des Landes,
der „erste ökologische Staat“ zu sein, allgemein
sichtbar ad absurdum geführt wird.
Die neue Straßentrasse wurde in die Berghänge
gebaut, wobei das anfallende Bodenmaterial
unkontrolliert Hang abwärts abgelagert
wurde. Neben der Beeinträchtigung des Landschaftsbildes
resultieren aus dem Eingriff größere
Erosionsgefahren.
Eine qualitative Aufwertung der Boka Kotorska
ist ohne eine effiziente Renaturierung der
Narben kaum denkbar. Das generelle Ziel ist
der Erhalt der landschaftlichen Schönheit der
Boka Kotorska als das wesentlichste Tourismuspotenzial,
die u.a. durch massive Zerstörungen
im Zuge des Straßenbaus beeinträchtigt
wird.
Daher soll eine modellhafte Integration von
Infrastrukturanlagen (insbesondere Straßen) in
das Landschaftsbild durch Renaturierungsmaßnahmen
erarbeitet werden, vor dem Hintergrund
der natürlichen, eindrucksvollen Schönheit der
Boka Kotorska als das entscheidende Besuchsmotiv
der Touristen und der UNESCO-Anforderung.
13.7.2 Bestand
Ort des Modellprojektes ist eine ca. 7 km lange
im Rohbau befindliche Straße in den Ausläufern
des Orjen-Massivs oberhalb der Risanskizaliv-Bucht
an der Boka Kotorska. Orjen ist
das höchste Gebirgsmassiv der Adriaküste; der
höchste Punkt ist 1.894 m. Als küstennahes
Gebirge mit unberührten Tälern, einzigartigen
Felsformationen und botanischen Seltenheiten
bietet das Massiv alle Charakteristiken mediterraner
Felslandschaften und Gebirgshochebenen.
Mit seinem bis in den Mai hinein vom Schnee
bedeckten Hochgebirge ist das Orjen-Massiv
durchaus mit anderen berühmten Küsten mit
gebirgigem Hinterland, wie z.B. Costa del Sol
und Sierra Nevada in Spanien, zu vergleichen.
Außerdem gibt es eine Vielzahl an Kulturdenkmälern.
Der Ausbau dieser neuen Straße dient
daher der touristischen Verbindung zwischen
Abb. 13.58: Landschaftszerstörung
durch die Hangstraße
Regionalkonzept Boka Kotorska
der Boka Kotorska und dem bergigen Hinterland.
Im Zuge des Straßenausbaus zwischen Risan
an der Boka Kotorska und Grahovo und Nikłiå
im Landesinneren, der 1982 begonnen hat,
wurden in den letzten Jahren Vorbereitungen in
Form von Erdarbeiten getroffen für eine zusätzliche
Teilstrecke, die Nikłiå mit dem Küstenort
Morinj ab dem Abzweig nach Risan verbinden
sollte. Die neue Straße wird weitgehend dreispurig
ausgebaut und hat ein Gefälle von über
6%. Vier Tunnels, eine Brücke und zwei Rastplätze
sind vorgesehen.
13.7.2.1 Problematik
Mit dem Ausbau der Strecke, hauptsächlich
zwischen Sopot und Morinj, sind große Landschaftsschäden
entstanden. Straßenbauarbeiten
in den steilen, karstigen Hängen führen zwangs-
123

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
läufig zu schwer heilbaren Narben in der Landschaft.
Das durch den Einschnitt im Hang
gewonnene Aushubmaterial oberhalb von Risan
ist von gelblicher Farbe und kontrastiert stark
mit dem grauen, verwitterten Kalkstein des
natürlichen Gebirges. Es wird 15 bis 20 Jahre
dauern bis die neue Straßentrasse farblich in den
Hang integriert ist. Der Schaden ist in diesem
Teil der Bucht weithin sichtbar. Das Problem
ist nicht nur ein ästhetisches, es gibt außerdem
Anzeichen, dass das ausgehobene Material sich
den steilen Hang hinab bewegt, so dass einige
Häuser unterhalb der Erd- und Steinmasse
bedroht sind. Das Problem der Erosion nach
schweren Regenfällen ist deshalb akut. Es sollten
verschiedene Maßnahmen für die Stabilisierung
und Bepflanzung des Hanges untersucht
werden, unter Berücksichtigung ingenieurbiologischer
Methoden der Hangsicherung und der
Bepflanzung.
124
13.7.2.2 Naturgegebenheiten
Bei dem ca. 7 km langen Neubau der Hangstraße,
entstehen umfangreiche Einschnitte (bergseitig)
bzw. Schüttungen (küstenseitig) auf einer
Höhe von über 500 bis ca. 800 m NN. Die
Geologie des betreffenden Gebietes ist von kretazischen
(kreidezeitlichen) Gesteinen des alpidischen
Dinarischen Gebirges geprägt. Auf dem
Kalkgestein haben sich mediterrane Braunerden
und hämatitreiche Terrae rossae entwickelt,
welche für die Begrünung leider nicht zur Verfügung
stehen. Die Vegetation muss vorwiegend
auf Rohböden aus Kalkgestein und -schutt
etabliert werden.
Das Gebiet befindet sich in einer der niederschlagsreichsten
Gegenden Europas. Im nahen
Orjen-Massiv beträgt der Jahresniederschlag ca.
5.000 mm! Die Sommermonate können durchaus
sehr trocken sein, große Regenmengen sind
vor allem im Herbst und Frühjahr zu verzeichnen.
Die Temperaturen entsprechen an der
Küste submediterranen Verhältnissen, im gebir-
Abb. 13.59: Ansicht der Böschungen Abb. 13.60: Ansicht der Trasse
gigen Hinterland sind kalte Winter keine Seltenheit.
Hinsichtlich der Begrünung ist besonders die
hohe Zahl endemischer Spezies der Berg-
und Küstenregion von Bedeutung, denn es
sollen nach Möglichkeit gebietsheimische,
autochthone Arten verwendet werden. Das
betreffende Gebiet liegt pflanzensoziologisch
betrachtet im Carpinetum orientalis, einer submediterranen
Assoziation, die ihren Namen der
Orient-Hainbuche verdankt; diese Wälder sind
meist degradiert.
13.7.2.3 Standortproblematik
• Hohe Niederschläge im Winter können zu
starker Erosion und Abspülung von Komponenten
führen.
• Trockenzeit im Sommer kann zu Ausfällen
im Vegetationsbestand führen.
• Steile Böschungen
Steile Böschungslagen bedeuten hohe Erosions-
und Rutschungsgefahr. Je steiler die
Böschungen sind, desto weniger Niederschlag
erreicht die Oberfläche, desto weniger
Wasser dringt abflussbedingt in den
Boden ein und desto größer sind Dürre-
und Erosionsgefahr. Starke Strahlungswerte
d.h. die Einstrahlung auf den Böschungen -
vor allem bei südexponierten Lagen - erreichen
im Sommer extreme Werte und führen
zu starker Aufheizung des Bodens und zu
hohen Wasserverlusten.
• Böschungexposition
Südlich exponierte Hänge sind heißer und
trockener und daher schwieriger zu begrü-

Tourismus Masterplan Montenegro
Regionalkonzept Boka Kotorska
Plan 13.16: Planned Road
125

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
126
nen als nördlich exponierte Bereiche. Zu
beachten ist auch die Hauptwindrichtung
und die sich daraus ergebende Windexponiertheit
des Geländes; Wind wirkt stark
austrocknend.
• Physikalische Substrateigenschaften,
Böden
Skelettreicher Boden bedeutet einen geringen
Feinkornanteil (Schluff, Ton) mit entsprechend
eingeschränkter Wasserspeicher-Kapazität;
diese ist im porösen Kalk ohnehin nicht besonders
groß.
Die Nährstoffgehalte bedeuten, dass Ca und
Mg in kalkreichen Böden ausreichen dürften;
Gehalte an N, P und K sind hinsichtlich
Gesteinschemismus und fehlendem Humusgehalt
voraussichtlich sehr gering. Geringe
Nährstoffspeicherfähigkeit d.h. Kationenaustauschkapazität
- also die Fähigkeit des Bodens,
Nährstoffe pflanzenverfügbar zu binden - ist
aufgrund geringer bzw. fehlender aktiver Tonminerale
und Humusanteile niedrig.
Das mikrobielle Bodenleben ist nicht oder nur
schwach ausgebildet.
Die durchwurzelbare Bodenschicht ist wahrscheinlich
flachgründig, der verfügbare Wurzelraum
daher sehr begrenzt.
Besonders wichtig ist die Korngrößenverteilung
des zu begrünenden Bodensubstrates. Sie
ist hauptverantwortlich für die Wasser- und
Nährstoffspeicherkapazität. Reine Felsen lassen
sich nur punktuell oder linear im Bereich von
Ritzen, Fugen und Spalten begrünen; Schotter
und Geröll kann nur dann in befriedigendem
Umfang begrünt werden, wenn ein ausreichender
Feinanteil (Ton-, Schluff- und Sandfraktion,
also Bodenpartikel < 2 mm) enthalten ist. Am
besten begrünbar sind bindige Substrate.
• Durch eingeschränkte Zugänglichkeit
kommt nur die Nassansaat, evt. unter Einsatz
von Schlauchverlängerungen, in Frage.
Die zu begrünenden Böschungen weisen somit
sehr ungünstige Standorteigenschaften auf. Sie
lassen sich als trocken und nährstoffarm, steril,
flachgründig, strahlungsexponiert, erosionsgefährdet
und schwer zugänglich charakterisieren,
weshalb in rekultivierungstechnischer Hinsicht
von Extremflächen gesprochen werden muss,
die nur mit Hilfe einer speziellen, standortspezifischen
‚Begrünungsrezeptur‘ in einen
funktionierenden Pflanzenstandort umgewandelt
werden können. Genaue Aussagen sind an
Hand von Bodenanalysen möglich.
13.7.3 Konzept / Maßnahmen
Die im Rahmen des Straßenneubaus notwendigen
Einschnitte und Dämme sowie die damit
verbundenen Eingriffe in die Landschaft und
den Naturhaushalt machen eine anschließende
Begrünung der entstehenden Böschungen erforderlich.
Ziel der Begrünung ist - neben der
ingenieurbiologischen Böschungssicherung -
die ästhetische und floristische Einbindung des
Verkehrsweges in die bestehende Naturlandschaft
sowie die Schaffung ökologischer Ausgleichsflächen.
In der Konsequenz sollen submediterrane,
magere Gras- und Krautfluren gebietsheimischer
Herkunft auf Kalk etabliert werden. Wenn
und wo möglich, sollen auch Gehölze durch
Aussaat angepflanzt werden. Hierbei ist zu
beachten, dass eine dichte Rasenvegetation -
sofern hier eine solche binnen kurzer Zeit überhaupt
möglich ist - den Aufwuchs von Gehölzen
oft weitgehend unterdrückt.
13.7.3.1 Begrünungstechnik
Konventionelle Ansaatmethoden sind aufgrund
der anzutreffenden Boden- und Geländeverhältnisse
nicht möglich. Die Begrünung der
Böschungen ist nur mittels Hydroseeding-
Abb. 13.61: Hydroseeding Arbeiten Abb. 13.62: Hydroseeding Ergebnisse

Tourismus Masterplan Montenegro
Regionalkonzept Boka Kotorska
Plan 13.17: Landscaping Proposal
127

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Technik (Nassansaat) unter Einsatz spezieller
Rezepturen möglich. Diese enthalten ein Komponentengemisch
aus Saatgut, Düngemitteln,
Bodenverbesserungs- und Mulchstoffen, Bodenklebern
und ggf. weiteren Additiven. Sämtliche
Mittel werden im Mischungstank eines Spezialfahrzeugs
(2000 bis 5000 Liter Kapazität),
dem Hydroseeder, unter Zufuhr von Wasser
mit Hilfe eines Rührwerks zu einer homogenen
Suspension aufgemischt. Dazu wird der Hydroseeder
auf einem geländegängigen Lkw und ein
Team aus 3 bis 5 Arbeitern plus Vorarbeiter
aus dem Bereich Landschaftsbau oder ähnlich
benötigt. Ferner wird ein Tankfahrzeug zum
Transport von Wasser, ein Lkw zum Transport
der Zuschlagstoffe und ein geeigneter Lagerplatz
benötigt. Die so vorbereitete Rezeptur
wird mit Hochdruckkanonen auf die zu begrünende
Fläche gleichmäßig in einem Arbeitsgang
aufgesprüht. Als Alternative bietet sich
auch der Einsatz einer Helikopterbegrünung an.
Dazu wird eine Spezialmaschine (Minihydroseeder)
für Flugbegrünung benötigt.
Diese Maßnahmen können in Zusammenarbeit
mit lokalen Firmen durchgeführt werden.
Die Suspension entmischt sich auch während
des Vorgangs der Ausbringung nicht, weil ein
Rührwerk im Mischungstank des Hydroseeders
ein Absetzen schwerer Komponenten verhindert.
Mit dieser Technik wird selbst auf
extremen Standorten eine Vegetationsdecke etabliert.
An besonders steilen Stellen und bei starken
Niederschlagsphasen kommen der Einsatz von
Erosionsschutzmatten z.B aus Jute oder Kokosfasern
oder Mulchschichten in Frage. Die Matten
werden je nach Bodenverhältnissen mit Erd-
128
nägeln befestigt. Durch sogenannte Sandwich-
Begrünungsmatten werden Saatgutmischung,
Mulchsubstrat mit Düngemittel, Armierungsgewebe
und Naturfaservlies in Schichten
zusammengewebt, um das Aufbringen der verschiedenen
Komponenten auf erosionsgefährdeten
Flächen zu vereinfachen.
13.7.3.2 Begrünungstermin
Ungünstig sind Ansaaten kurz vor oder während
der trocken-heißen Saison, weil dann die Gefahr
von großflächigen Dürreschäden während der
sensiblen Entwicklungsphase besteht. Der beste
Zeitpunkt liegt immer kurz vor Beginn der
feuchten, kühleren Saison oder in derselben,
sofern nicht starke Niederschläge den Ansaaterfolg
vereiteln.
13.7.3.3 Begrünungsrezeptur als Antwort auf
die Standortproblematik
Eine erfolgreiche Begrünung der Böschungen
ist nur durch die Applikation einer möglichst
genau auf den Standort zugeschnittenen Rezeptur
möglich. Die voraussichtlich ungünstigen
Eigenschaften des zu begrünenden, eher groben
Rohbodenmaterials und steile Böschungslagen
führen zu schwierigen, extremen Standortbedingungen,
weshalb vorab unbedingt einige
repräsentative Bodenanalysen und eine Standortbewertung
vor Ort durch Fachpersonal erforderlich
sind.
Voraussetzung für die erfolgreiche Etablierung
einer standortgerechten und dauerhaften Trokkenrasen-Gesellschaft
und von Gehölzfluren ist
also die genaue Kenntnis der standörtlichen
Gegebenheiten. Daraus lassen sich Spen-
derflächen für die Saatgutgewinnung und
Begrünungsrezepturen ableiten, die den ingenieurbiologischen,
ökologischen und ästhetischen
Anforderungen entsprechen. Der vorliegende
Rohboden bedarf verschiedener Komponenten,
um der Vegetationsdecke hinreichende Lebensbedingungen
zu bieten. Dazu zählen:
1. Standortgerechtes Saatgut. Aufgrund der
besonderen klimatischen Bedingungen und
der hohen Anzahl endemischer Arten in dem
Gebiet ist die Ausbringung von gebietsheimischem
Saatgut zu favorisieren. Unbedingt
zu empfehlen ist auch die Beimischung von
Ammengräsern.
2. Ein mineralischer Startdünger, der den
akuten Nährstoffmangel des Rohbodens in
der wichtigen Keim- und Entwicklungsphase
ausgleicht; dieser muss in jedem Falle
so bemessen sein, dass Auswaschungsverluste
möglichst begrenzt werden.
3. Ein organischer Langzeitdünger auf der
Basis mikrobieller Pilzbiomasse, der eine
langsam fließende, mittel- und längerfristige
Nährstoffquelle darstellt und auf die Bedürfnisse
magerer Rasengesellschaften abgestimmt
ist:
4. Ein flüssiger, organischer Spezialdünger als
Träger der wichtigen Makronährelemente
Stickstoff und Phosphor. Diese Komponente
dringt aufgrund ihres flüssigen Charakters
weiter in den Wurzelraum ein und deponiert
die Nährstoffe damit in tieferen Bodenlagen.
So werden die Wurzeln angeregt, die lebenswichtigen
Nährstoffe und Wasser in größeren
Tiefen zu suchen. Dies hat eine stärkere
und intensivere Durchwurzelung und damit

Tourismus Masterplan Montenegro
eine erhöhte Sicherungsleistung und Dürretoleranz
zur Konsequenz.
5. Ein mineralisches Bodenverbesserungsmittel
auf Tonmineralbasis, das die Nährstoff-
und Wasserspeicher-Kapazität des Bodens
erhöht.
6. Ein Bodenfestiger auf Polymerbasis, der
oxidativ aushärtet und für ca. 8-12 Monate
eine wasserdurchlässige, erosionshemmende
Bodenschicht ausbildet sowie Saatgut und
die übrigen Komponenten auf der
Böschungsoberfläche fixiert.
7. Erosionsschutzfasern, die die Wirkung des
Bodenfestigers durch ihre armierende Wirkung
unterstützen und verstärken.
8. Mulchfasern organisch-pflanzlicher Herkunft,
die den Boden bedecken und die Keimlinge
vor extremen Witterungseinflüssen
wie starker Sonneneinstrahlung, Schlagregen,
Wind und Frost schützen. Die Mulchfasern
tragen außerdem zur Humusbildung
bei.
13.7.3.4 Verwendung von gebietsheimischem
Saatgut
Um die Aussaat ubiquitärer und genetisch einheitlicher
Zuchtsorten und Allerweltsarten zu
vermeiden, sollte die Begrünung mit gebietsheimischem
Saatgut durchgeführt werden. Hierbei
werden selektierte Vegetationsbestände in der
Umgebung bzw. der floristischen Region der
Begrünungsfläche zu definierten Zeitpunkten
beerntet. Das Saatgut wird in einem speziellen
Verfahren aufbereitet und mittels Nassansaat
mit weiteren Komponenten aufgebracht. Der
besondere Vorteile gegenüber dem Ausbringen
von Handelssaatgut ist vor allem, dass die ausgebrachten
Arten der nächsten Umgebung entstammen.
Sie sind an Boden und Standort seit
Jahrtausenden angepasst und sind keinerlei kulturbedingten
Selektionsprozessen unterworfen.
Durch dieses Verfahren sind angesiedelte Pflanzen
identisch mit den regional angestammten
Sippen. Sie sind gebietsheimisch oder autochthon.
Eine Florenverfälschung durch Einbringen
fremder Herkünfte ist ausgeschlossen.
Abb. 13.63: Veronica Abb. 13.64: Angelica Abb. 13.65: Thymus
Regionalkonzept Boka Kotorska
Mit dem Saatgut von Gräsern und Kräutern
und deren Stängeln und Pflanzenteilen werden
auch Diasporen von Bodenlebewesen, Moosen,
Pilzen etc. aufgebracht. Die Folge ist eine
schnellere Reife der neuen Pflanzengesellschaft
und damit eine größere Stabilität. Dadurch wird
nicht nur eine Fläche begrünt, es wird eine Biozönose
initiiert.
Außerdem werden nur Arten ausgebracht, die
tatsächlich im selben Naturraum wie die Begrünungsfläche
vorkommen und reproduktionsfähige
Bestände aufweisen. Arealverändernde
Florenverfälschungen durch gebietsuntypische
Arten sind damit ausgeschlossen. Gleichzeitig
erübrigt sich das aufwendige Überprüfen, ob
die Art in dem Gebiet vorkommt oder nicht.
Es werden auch Pflanzenarten angesiedelt,
deren Saatgut nicht produziert wird oder an
die bei der Zusammenstellung der Artenliste
schlichtweg nicht gedacht wurde. Für die Etablierung
gebietstypischer Bestände spielen aber
gerade diese Arten eine nicht unbedeutende
Rolle.
129

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
13.7.3.5 Vorgehensweise für die zu
begrünenden Flächen
Die Saatgutgewinnung Vorort erfordert einen
gewissen Vorlauf.
• Auswahl geeigneter Spenderflächen, die
pflanzensoziologisch der Zielgesellschaft
entsprechen.
• Beernten der Spenderflächen in definierten,
meist mehreren Schnittzeitpunkten.
• Beprobung des Druschgutes und Ableitung
der Aufwandmenge.
• Bereitstellung des Druschgutes
• Lieferung zur Baustelle und Ausbringung
im Hydroseeding-Verfahren.
13.7.3.6 Beimischung von Ammengräsern
Ammengräser sind robuste, raschkeimende und
schnellwachsende, aber kurzlebige Arten, die
dem Saatgut zugesetzt werden. Diese Gräser
zeigen eine stark ausgeprägte Wurzelmassebildung
und bilden so rasch ein bodenkonservierendes,
vor Erosion schützendes Wurzelwerk.
Die langfristig zu etablierenden Arten können
sich unter den Ammenpflanzen - im Schutze vor
Wind, Spät- und Frühfrösten, Sonneneinstrahlung
und Hitze - ungestört entwickeln und nach
deren Absterben rasch ausbreiten. Da Ammengräser
ohnehin nach spätestens 2 Vegetationsperioden
verschwinden, kann hier problemlos
auf gewöhnliches Handelssaatgut zurückgegriffen
werden.
130
13.7.3.7 Beimischung von Gehölzsaatgut
Sollen Gehölzsamen standortheimischer Arten
zugemischt werden, ist zu beachten, dass dies
aufgrund der Konkurrenzsituation durch die
Krautschicht weder auf Oberböden noch auf
bindigen Rohböden sinnvoll ist. Auf nicht
oder wenig bindigen Rohböden funktionieren
Gehölzansaaten in der Regel gut, vorausgesetzt,
die Krautschicht erreicht nicht zu rasch zu
große Deckungsgrade. Generell sind daher die
Ziele eines raschen und zuverlässigen Erosionsschutzes
(verlangt eine rasch dicht werdende
Bekrautung) und einer erfolgreichen Gehölzansaat
(verträgt keine dichte Krautschicht) nur
begrenzt miteinander vereinbar.
13.7.3.8 Verwendung von jungen
Gehölzen (Setzlingen)
Auf etwas flacher liegenden Gebieten wird es
möglich, junge Gehölze zur Aufforstung anzupflanzen.
Auch werden autochthone Pflanzen
der potenziellen natürlichen Vegetation verwendet,
die Vor Ort von Stecklingen und Saatgut
gezogen werden.
In der Nähe der neuen Straße zwischen Risan
und Grahovo befinden sich zwei große Karstfelder,
die vorübergehend als Baumschule für
die Anzucht von qualitativem Pflanzenmaterial
genutzt werden können.
Für die Anzucht sind Pflanzgefäße aus Kokos
empfehlenswert. Solche Gefäße begleiten die
Pflanze vom Saatkorn oder Ableger bis hin
zum unmittelbaren Einsatz im vorgesehenen
Bodenbereich. Durch die Verwendung der
Pflanzengefäße aus Kokos (zwischen 0,5 und
400 Liter Volumen; Haltbarkeit ca. 3 Jahre;
100% Verrottungsfähigkeit) besteht eine höhere
Anwuchswahrscheinlichkeit.
13.7.3.9 Ausbau von ‚Nestern‘ (Gnijezda)
Es wird vorgeschlagen an wichtigen Stellen, wie
z.B. an Rastplätzen mit schöner Aussicht, Terrassen
zur Böschungsbefestigung aus Naturstein
in traditioneller Bauweise zu bauen. ‚Nester‘
oder Pflanztaschen in abgetreppten Natursteinmauern
werden mit Humus gefüllt und mit
jungen Gehölzen bepflanzt.

Tourismus Masterplan Montenegro
13.8 Modellprojekt
Flughafen, Tivat
13.8.1 Touristische Ziele
Weder der Flughafen noch der Marinehafen
können heute einen entscheidenden Beitrag
zur Wirtschaft Tivats leisten, geschweige denn
deren Zukunft gestalten. Weiterhin müssen für
die langfristige Wirtschaftsplanung folgende
Punkte beachtet werden:
• Sobald der Sozina-Tunnel fertiggestellt und
das Tourismusangebot an Montenegros Südküste
stärker ausgebaut ist, wird sich das
Flugaufkommen von Tivat nach Podgorica
verlagern. Sinkende Flugfrequenzen und
steigende Personalkosten führen zur Unwirtschaftlichkeit
des Flughafens Tivat.
• Der Hafen wird langfristig für die Marine
nicht mehr von entscheidender Bedeutung
sein.
Gleichzeitig fehlen einerseits ausgedehnte,
zusammenhängende Flächen für die Errichtung
eines touristischen Großangebotes an der
Boka Kotorska. Andererseits ist das Flughafengelände
bestens für die touristische Nutzung
mit mehreren tausend Gästebetten in mittlerer
Qualität bei großzügiger Raum/Bettenrelation
geeignet. Insgesamt böte sich hier ein großes
Potenzial für die wirtschaftliche Entwicklung
und Aufwertung der gesamten Region.
13.8.2 Bestand: Flughäfen in
Montenegro
Montenegro verfügt über zwei internationale
Verkehrsflughäfen: Podgorica und Tivat. Bis
1990 wurde der Bereich um die Boka Kotorska
überwiegend vom etwa 60 km entfernt liegenden
Flughafen Åilipi - Dubrovnik aus angedient.
Vom Flughafen Podgorica sind die Destinationen
im mittleren Küstenabschnitt (Budva,
Petrovac, Sutomore, Bar) innerhalb von eineinhalb
Stunden auf der Straße erreichbar. Die
Fahrzeit an das Südende der montenegrinischen
Küste - Ulcinj und die Velika Plaπa - übersteigt
bei ungünstigen Verkehrsverhältnissen
die zumutbare maximale Transferzeit von zwei
Stunden. Bei Fertigstellung des Sozina-Tunnels
würde sich der Transfer von Podgorica zu
diesen südlichen Destinationen um etwa eine
halbe Stunde verkürzen.
Bis zur Bucht von Kotor benötigen Reisebusse
auf der Küstenroute über Budva ca. zwei Stunden
von Podgorica. Der Tourismusschwerpunkt
Herceg Novi ist dagegen wesentlich besser von
Åilipi - Dubrovnik erreichbar.
13.8.3 Entwicklungsperspektiven
Luftverkehr Montenegro
Die Reaktivierung und nachhaltige Entwicklung
des Tourismus in Montenegro und der
Ausbau des Luftverkehrs nach Montenegro sollten
schrittweise und aufeinander abgestimmt
erfolgen. So ist zu gewährleisten, dass einerseits
die erforderliche Kapazität und Qualität für eine
Anreise per Flugzeug bereitgestellt und ande-
Regionalkonzept Boka Kotorska
rerseits die ökonomische Tragfähigkeit berücksichtigt
wird.
Für Montenegro empfiehlt sich eine Konzentration
auf einen internationalen Flughafen.
Der Küstenbereich Montenegros und der
Bereich um Dubrovnik, Kroatien sind unter
Aspekten der Anreise als eine Region zu sehen.
Auch bei einer wesentlichen Steigerung des
touristischen Flugverkehrs nach Montenegro
und Südkroatien ist nicht davon auszugehen,
dass alle drei Flughäfen der Region - Podgorica,
Tivat und Dubrovnik - mit einer hohen
Frequenz angeflogen werden. Aus touristischen
und ökonomischen Gründen ist es daher sinnvoll,
sich auf zwei Flughäfen in der Region
zu konzentrieren. Die Tourismusstrategie empfiehlt
die Konzentration auf Podgorica in Montenegro
und Åilipi - Dubrovnik in Südkroatien.
Der Ausbau des Flughafens Podgorica empfiehlt
sich auch deshalb, weil er als Flughafen
der Hauptstadt ganzjährig Bedeutung hat und
neben touristischen Verkehren auch Geschäftsreisende
bedient. Des weiteren sind hier keine
Tourismusorte vom Fluglärm betroffen.
Denn bei vielen Flughäfen an der Mittelmeerküste
wird die Belastung der Tourismusorte
und Strände durch Fluglärm zu einem ernsten
Problem. Der Flughafen Tivat liegt unmittelbar
südlich der Stadt. Die nördliche Einflugschneise
führt über die Bucht von Tivat und
Herceg Novi.
131

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
13.8.4 Langfristige Vision
Die langfristigen Planungen zum Ausbau des
Flughafens von Podgorica zum Zentralflughafen
von Montenegro und der Bau des Sozina-Tunnels
könnten Tivat ein völlig neues und vielversprechendes
Entwicklungspotenzial eröffnen.
Langfristig bietet sich dadurch die Option,
den Flughafen Tivat zurück zu bauen und das
Gelände anderweitig zu nutzen. Gleichzeitig
bliebe Åilipi - Dubrovnik als Zweitflughafen.
Für Montenegros Tourismuswirtschaft und den
Standort Tivat brächte dies erhebliche Vorteile
im internationalen Wettbewerb - wie das Beispiel
von Mallorca zeigt. Denn die Konzentration
des Flugaufkommens auf einen Flughafen
bei wachsender Bettenkapazität bedeutet, dass
größere Flugzeuge eingesetzt, mehr Fluganbindungen
geboten und dass die Flugfrequenz
erhöht werden kann. Erreichbar wird somit:
• eine bessere Marktdurchdringung,
• eine kostengünstigere und bequemere
Erreichbarkeit und
132
• eine höhere Standortqualität von Tivat ohne
Fluglärm.
Hier würde sich für Tivat die großartige Aussicht
eröffnen, das direkt an die Boka Kotorska grenzende
Flughafengelände zum weiteren Ausbau
des Tourismus nutzen zu können, wodurch
wesentlich mehr Wirtschaftskraft und Arbeitsplätze
geschaffen würden, als Tivat heute
seinem Flughafen verdankt.
Militärhafen
Eine außerordentliche Entwicklungschance
bietet auch die eventuelle Aufgabe des mitten
in der Stadt gelegenen Militärhafens. Das Areal
durchtrennt das Stadtgebiet wie ein Keil, womit
die Herstellung einer durchgehenden Uferpromenade
bzw. eine städtische Uferentwicklung
für touristische Nutzung unmöglich wird. Die
industriellen Areale stehen zudem im Gegensatz
zu einer touristischen Orientierung der Boka
Kotorska.
Das Militär hat sich bereit erklärt, sich von
mehreren Standorten zurückzuziehen. Bei einer
Abb. 13.66: Flughafen Tivat Abb. 13.67: Marinehafen Tivat
Aufgabe des Marinehafens würde das Areal
im Sinne des Tourismus als auch der Stadtplanung
neu entwickelt. Soweit architektonisch
und atmosphärisch attraktiv, würden bestehende
Gebäude umgenutzt.
Das Marineareal würde damit zum zweiten Zentrum
der Stadt werden. Neben der Entwicklung
zu einem Treffpunkt des urbanen Feriengeschehens
(Cafés und Restaurants, Straßentheater,
Shopping, Tanz und Kneipen, Bummeln, Pensionen)
wird auch die Errichtung von modernem,
zentral gelegenen und gut erschlossenem
Wohnraum möglich. Durch diese Innenentwicklung
bleiben Flächen außerhalb des Siedlungsgebietes
für die Erhaltung der Landschaft
oder für die optimale touristische Entwicklung
frei.
Die Hafenfunktion wird in veränderter Form
erhalten und zur größten Marina des Landes
mit allen Nebenbetrieben, mit Segelschule,
Tauchbasis und Ausflugsverkehr entwickelt.
Als touristischer Anziehungspunkt können ein
Erlebnishafen mit Museumsschiffen, Aquarium
oder Open-Air Amphitheater eingerichtet
werden.
13.8.5 Konzept / Maßnahmen
Das hier dargestellte Flächenmodell dient als
Anstoß für die Entwicklung einer langfristigen
zukunftsträchtigen Nutzungsvision für das Flughafenareal
und die angrenzenden Flächen. Mit
dem Schwerpunkt auf einer touristischen Entwicklung
der Flächenpotenziale werden weiterhin
Aspekte der Stadtentwicklung als auch der
Landschaftserhaltung behandelt. Das Konzept
sieht hierfür folgende Inhalte vor.

Tourismus Masterplan Montenegro
Regionalkonzept Boka Kotorska
Plan 13.18: Land-Use Plan
133

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Der Bereich um die Bucht von Tivat, ausgehend
vom ∏upa Areal bis zu den Salinen, wird
als zusammenhängender Landschaftsraum verstanden.
Durch eine sich ergänzende Anordnung
von Flächennutzungen wird das Potenzial
dieses Landschaftsraums optimal entfaltet.
Es entsteht ein Nutzungsband entlang des Ufers.
Am ∏upa Gelände beginnt das Band mit der
Umnutzung des heutigen Areals als Standort für
vier Hotelanlagen mit insgesamt 1.800 Betten.
Im Anschluss nach Südosten folgt eine Fläche
für Stadterweiterungen, vorwiegend Wohnnutzungen.
Daran angrenzend beginnt das Flughafengelände.
Das Flughafengelände wird in mehreren Zonen
unterteilt, die durch Grünzäsuren gegliedert
sind. Die Zäsuren ermöglichen eine stufenweise
Realisierung und die nicht störende Anordnung
von unterschiedlichen Nutzungen. Weiterhin
wird dadurch verhindert, dass ein ununterbrochenes,
kilometerlanges Siedlungsband entlang
der Magistrale entsteht. Hier können Gewerbe-
oder Technologie und Dienstleistungsparks
Abb. 13.68: Detail - Kleinhotels und Golfresort
134
Stadtpark
Stadthotel
angesiedelt werden. Am südlichen Ende des
Geländes entsteht eine Fläche von ca. 27 ha
für die Anlage eines Freizeitparks. Sämtliche
Nutzungen profitieren von der guten Verkehrsanbindung
und der hervorragenden landschaftlichen
Lage.
Der Freizeitpark ergänzt das touristische Angebot
in einem Bereich, der bisher in der gesamten
Küstenregion nicht erschlossen ist. Aufgrund
der zentralen und der verkehrsgünstigen Anbindung
wird ein großes Einzugsgebiet angesprochen.
Die Anreise aus der Dubrovnik Region,
der südmontenegrinischen Küste als auch aus
dem Landesinneren erfordert nur wenige Stunden.
In das langfristige Entwicklungskonzept
werden möglichst weitere Freizeitprojekte eingebunden,
um durch entstehende Synergieeffekte
große Vorteile zu erreichen. Mögliche
Projekte sind z.B. eine Seilbahn zum Berg
Lovåen.
Auf den brachliegenden Landwirtschaftsflächen,
gegenüber dem heutigen Flughafengebäude,
entsteht eine großzügig dimensionierte
Golf Resort Hotels
Abb. 13.69: Detail - Resort Inseln (Sveti Marko)
Golf-Resort Anlage. Auch die Anlage profitiert
von der günstigen Lage und der Nähe zu den
o.g. Parks. Am heutigen nördlichen Ende der
Stadt-/Landebahn entsteht eine Fläche für kleinere
Betriebe des Beherbergungswesens (kleinere
Hotels und private Pensionen).
Die Insel Sveti Marko, die einst als Club Med
Anlage international bekannt war, wird reaktiviert
und wieder als hochwertiges (mindestens
4 Sterne) Club Hotel genutzt. Die davor liegende
Halbinsel, derzeit vom Militär genutzt,
wird als hochwertige Resort Anlage entwickelt.
Eine neue Brücke verbindet die Insel mit der
Halbinsel.
Im Gelenk der Bucht, zwischen der o.g. Halbinsel
und der Fläche für Kleinhotels, entsteht ein
öffentlicher Park mit Strand- und Wiesenflächen.
Neben Parkplätzen werden auch Sanitäranlagen
und ein einfaches Gastronomieangebot
errichtet. Über eine neue Straße werden dieser
Uferpark als auch die dahinter liegenden Resort
Hotels erschlossen.
Abb. 13.70: Detail - Stadterweiterungsflächen
Zupa
Stadterweiterung

Tourismus Masterplan Montenegro
Die Saline südlich der Halbinsel wird erhalten
und in das Landschaftskonzept eingebunden.
Diese für Vögel sehr bedeutende Fläche wird
unter Naturschutz gestellt und als Vogelschutzgebiet
ausgewiesen. Es ist ein System
von Wegen und Aussichtsstellen vorgesehen,
um das Gelände für Besucher zugänglich zu
machen. Am Rande der Saline wird ein zentrales
Park- und Informationsgebäude mit Parkplätzen
errichtet. Hier können sich die Besucher
informieren und sich auf Wunsch geführten
Gruppen anschließen.
Zwischen der Saline, dem Uferpark und den
Flächen des umgenutzten Flughafens wird die
Landschaft von Entwicklung frei gehalten. Es
entsteht ein Landschaftspark der mit Fuß- und
Radwegen durchzogen ist und neben naturbelassenen
Flächen auch inszenierte Landschaftselemente
beinhaltet. In Verbindung mit dem
Uferpark stehen somit den Einwohnern Tivats
als auch der Bevölkerung der Boka Kotorska
ein großflächiger Landschaftsraum als Erholungs-
und Freizeitfläche zur Verfügung.
Abb. 13.71: Detail - Freizeitpark
Freizeitpark
Abb. 13.72: Detail - Saline
Saline
Landschafts-
park
Regionalkonzept Boka Kotorska
Abb. 13.73: Landschaftsraum Tivat
135

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
136

Tourismus Masterplan Montenegro
14 Allgemeine Maßnahmen/
Empfehlungen
Die o.g. Projekte dienen als Modelle für weitere
Projekte, um die Anwendungen der Inhalte
des „Tourism Masterplans für Montenegro“ zu
demonstrieren. Für die touristische Entwicklung
der Boka Kotorska sind jedoch projektübergreifend
eine Reihe von Maßnahmen erforderlich,
um die gestellten Entwicklungsziele zu erreichen.
14.1 Ver- und Entsorgungssysteme
Ein entscheidendes Hindernis bei der Entwicklung
der Boka Kotorska in touristischer Hinsicht
stellen die unzureichenden Ver- und Entsorgungssysteme
dar. Die dauerhaft zuverlässige
Versorgung mit Wasser ist entscheidend, um
die geforderten Qualitätsstandards zu erreichen.
Interkommunale und interregionale Projekte
und Maßnahmen sind erforderlich, um die Versorgung
zu sichern.
Auch der umweltgerechte Umgang mit Abwasser
und Abfällen muss gewährleistet werden.
Systeme müssen installiert werden, um Abfälle
und Müll entsprechend zu beseitigen. Wilde
Müllkippen als auch öffentliche Müllkippen
ohne entsprechende technische Infrastruktur in
freier Landschaft schaden der Umwelt und der
Attraktivität der Boka Kotorska in touristischer
Hinsicht erheblich. Durch die Bereitstellung
von Abfalleimern an öffentlichen Plätzen und
ihre regelmäßige Leerung sowie eine Information
der Bevölkerung, zwecks der Bewusstseinsteigerung
für das Problem, können erste
positive Schritte sein.
14.2 Rechtliche Rahmen-
bedingungen
Ein großes Hindernis hinsichtlich einer gesteuerten
und zielgerichteten Entwicklung stellen die
allgegenwärtigen Gebäude dar, die ohne Baugenehmigung
errichtet oder verändert wurden.
Ein Problem stellt nicht nur die Tatsache dar,
dass illegal errichtete Gebäude oft die für die
langfristige Entwicklung strategische Standorte
beanspruchen und Naturräume belegen. Auch
für potenzielle Investoren ist das Risiko unkalkulierbar,
dass illegale, unpassende Bauten in
der unmittelbaren Nachbarschaft zu einer Investition
die vorhandene Standortqualität reduzieren
und damit die Investition gefährden. Eine
Rechtssicherheit muss bezüglich der ausgewiesenen
Nutzungen und baulichen Gestaltung
innerhalb eines Gebietes gewährleistet sein.
14.3 Gemeindliche Fachberatung
und Gestaltungsrichtlinien
Auch die mangelnde architektonische Qualität
vieler Bauten und deren unzureichende städtebauliche
Integration steht im Widerspruch
zu einer zielgerichtete Aufwertung des touristischen
Produktes Boka Kotorska. Hier sind
Beratungsleistungen seitens der Fachplaner und
der Gemeinde erforderlich, um ungewollte Entwicklungen
möglichst früh zu vermeiden. Denkbare
Modelle wären kostenlose Beratungen für
Bauherren bezüglich der Architektur als auch der
städtebaulichen Einbindung von Seiten des Planungsamtes.
Auch Workshops, die gezielt aktuelle
Fragestellungen behandeln (z.B. Umbau
von bestehenden Gebäude für touristische Nutzung,
Anlage von Stellplätzen, traditionelle
Baustile, Gebäudeinfrastruktur, usw.) bei denen
Regionalkonzept Boka Kotorska
Fachplaner mit interessierten Bauherren zusammengebracht
werden, sind denkbar.
Die Aufstellung von Gestaltungsrichtlinien seitens
der Gemeinde ist ein wesentliches Element
in fast allen Modellprojekten. Hiermit kann die
Gemeinde die von ihr gewünschte städtebauliche
und architektonische Gestaltung darstellen,
die zu einer homogenen und attraktiven
Entwicklung führen kann. Auch Aspekte des
Denkmalschutzes und der Integration von traditionellen
Baustilen können präsentiert werden.
Es ist jedoch erforderlich, dass eine möglichst
große Akzeptanz der Richtlinien innerhalb der
Bevölkerung und der Bauherren erreicht wird.
Hierzu ist eine frühzeitige Beteiligung der
Bürger als auch die Information der Öffentlichkeit
durch Veröffentlichung und Bereitstellung
der Richtlinien erforderlich. Das Planungsamt
sollte Bauherren in der Einhaltung der Richtlinien
(kostenlos) beraten und deren Einhaltung
auch kontrollieren.
14.4 Gemeindliche Planungen
Um zu gewährleisten, dass sich neue Projekte
und Baumaßnahmen in das Gesamtentwicklungskonzept
einfügen, ist es von besonderer
Wichtigkeit, dass die Gemeinden im Voraus
planerische Zielvorstellungen und Maßnahmenpläne
entwickeln. Nur anhand von vorliegenden
Planungen können die Gemeinden
Baugesuche und Anfragen von Investoren
bewerten und diskutieren. Besitzt die Gemeinde
eine Strategievorstellung, kann sie mit dem
Investor gemeinsam die Realisierungsmöglichkeiten
seines Konzeptes erörtern und gegebenenfalls
Alternativen anbieten. Somit kann
sie bei einer eventuell notwendigen Ablehnung
137

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
eines Projektes ein Angebot für die Realisierung
an einer anderen Stelle oder in anderer
Form anbieten.
Hierzu ist die finanzielle und personelle Reaktivierung
der planerischen Institutionen erforderlich
und empfehlenswert. Gleichsam ist die
Bevölkerung in die Planungen zu involvieren.
Durch eine erhöhte Bürgerbeteiligung sowie
mehr Informationen kann eine erhöhte Akzeptanz
innerhalb der Bevölkerung gegenüber den
Plänen erreicht werden.
Als Beispiel einer solchen Planung wird empfohlen,
dass die Gemeinde Herceg Novi ein
Gestaltungskonzept für die gesamte Promenade
von Igalo bis Melinje erstellt. Hierin
sollen Angaben zu Bodenbelag, Bepflanzung,
Möblierung, den zugelassenen angrenzenden
Nutzungen und Gestaltungsempfehlungen für
angrenzenden Gebäude enthalten sein.
14.5 Programme zur Altlasten-
sanierung
Aufgrund von ehemaligen Nutzungen ist an
einigen Standorten in der Boka Kotorska (z.B.
frühere Industrie- und Werftanlagen auf dem
∏upaareal in Tivat) von einer Kontamination
des Bodens und dem Vorhandensein von Altlasten
auszugehen. Der Verdacht auf das Bestehen
von Altlasten ist ein entscheidendes Hemmnis
bei der Projektinvestition. Um die Investitionsbereitschaft
zu fördern, ist das Aufstellen
von Programmen zur Erfassung, Kartierung und
Sanierung von Altlastenstandorten erforderlich.
Es wird empfohlen, auf der gemeindlichen als
auch auf regionaler und Staatsebene Möglichkeiten
der Finanzierung, Förderung und Durch-
138
führung solcher Programme zu Untersuchen.
Weiterhin sollen Modelle zur Unterstützung
eines Investors bei der Beseitigung von Altlasten
bedacht werden um gegebenenfalls kooperativ
zu agieren.
14.6 Förderung von Privat-
initiativen
Zum Großteil muss die Entwicklung des touristischen
Angebotes in der Boka Kotorska von
innen, d.h. durch lokale Akteure unternommen
werden. Privatinitiativen sind unerlässlich als
Impuls, wie auch als Ergänzung zu einer touristischen
Entwicklung vielerorts. Die schrittweise
Umnutzung von Gebäudebestand und die Investition
in kleine Dienstleistungseinrichtungen
(Cafés, Restaurants, Einzelhandel, Tourismusattraktionen)
stellt vielerorts das Hauptpotenzial
dar. Privatinitiativen sind durch fachliche Beratung
seitens der Gemeinde zu unterstützen und
es sind Programme und Modelle einzusetzen,
durch die Privatinvestoren gefördert werden
(Steuerermäßigungen, günstige Kredite, zeitlich
befristete Befreiungen von Steuerlast). Weiterhin
sind seitens der Gemeinden die Durchführung
von „Ortsentwicklungsprogrammen“
denkbar, um in historischer Umgebung Maßnahmen
zu koordinieren und um touristische
Unterkünfte zu implementieren. Diese Programme
können Beratungsleistungen in baulichen
und touristischen Aspekten bis hin zu
finanziellen Leistungen beinhalten.
Weiterhin sind kleine, lokale Projekte aufzustellen
und zu fördern, die zur Verbesserung
des touristischen Dienstleistungsangebot führen,
z.B. Studenten als Touristenführer.

Tourismus Masterplan Montenegro
15 Gestaltungsrichtlinien
15.1 Allgemeines
Die Landschaft der Boka Kotorska stellt das
Hauptpotenzial für eine touristische Entwicklung
dar. Es ist von entscheidender Bedeutung,
dass dieses Landschaftsbild möglichst intakt
bleibt und nicht durch negative Entwicklungen
nachhaltig beeinflusst wird. Neben der natürlichen
Landschaft wird das Landschaftsbild der
Boka Kotorska von der Kulturlandschaft in
Form von Dörfern, Städten, Häuser und Straßen
gebildet. Neubauten als auch Umbaumaßnahmen
an bestehenden Gebäuden sollten so gestaltet
sein, dass das ortstypische Bild der Boka
Kotorska nicht wesentlich verändert wird.
Durch die Aufstellung von Gestaltungsrichtlinien
können die Gemeinden den Bauherren
beratend zur Seite stehen, um eine für die Boka
Kotorska typische Architektur und einen homogenen
Städtebau zu erreichen. Weiterhin dienen
die Richtlinien als Vorlage für eventuell zu
erstellende Gestaltungssatzungen.
Im Folgenden werden einige mögliche Aspekte
einer solchen Gestaltungsrichtlinie dargestellt.
15.2 Gebäude
15.2.1 Geschossigkeit
Gebäude der Boka Kotorska weisen keine einheitliche
Geschossigkeit auf. Zwei und dreigeschossige
Gebäudehöhen sind aber am meisten
anzutreffen. Dabei sind die Geschosshöhen der
Altbauten (mit ca. 3 m) höher als die der Neubauten.
Neubauten sind in ihrer Höhe den beste-
henden Gebäuden des Umfeldes anzupassen
damit sie sich in das städtebauliche Ensemble
einfügen. Aus städtebaulichen und gestalterischen
Gründen können abweichende Geschossigkeiten
angewandt werden.
15.2.2 Trauflinie
In der Regel sind die Gebäude in den Ortschaften
der Boka Kotorska traufständig zur
Straße angeordnet. Durch ähnliche Gebäudehöhen
ergibt sich hierdurch ein durchgehendes,
einheitliches Bild im Straßenraum. Die
leicht unterschiedlichen Höhen der Gebäude
bewirkten eine interessante und belebte Trauflinie.
Neubauten und Umbauten sind wie bei
der Geschossigkeit dem Umfeld anzupassen
und somit im Allgemeinem traufständig zur
Straße anzuordnen. Wie bei der Geschossigkeit
kann nur aus besonderen städtebaulichen
und gestalterischen Gründen hiervon abgewichen
werden.
15.3 Fassaden
Traditionell sind die Fassaden der historischen
Gebäude schlicht und zurückhaltend in ihrer
Gestaltung. Meist sind die Außenmauern aus
Stein und es werden selten mehrere Materialien
verwendet. Gebäude aus der k.u.k.-Zeit sind oft
in einem blassen Gelb verputzt. Durch Fenster
und Türöffnungen erhalten sie eine einfache
symmetrische Struktur und Rhythmus. In der
Regel sind die Fassaden horizontal geschichtet,
zuweilen wird die Geschossigkeit durch
horizontale Bänder betont. Die Anordnung der
Innenräume ist leicht anhand der Fassade bzw.
der Fensteröffnungen abzulesen.
Regionalkonzept Boka Kotorska
Neu- und Umbauten sollen ähnlich ruhige und
zurückhaltende Fassadengestaltungen erhalten.
Die symmetrische Anordnung der Fenster und
Türöffnungen spielt hierbei eine besondere
Rolle.
15.4 Öffnungen
15.4.1 Fenster
Fenster sind traditionell vertikal angeordnet und
meist ca. 1 m breit. Sturzriegel, Gewände und
Brüstungsriegel sind aus Kalkstein. Die Fensterrahmen
sind aus Holz und die Fensterflächen
durch Sprossen unterteilt. An den Fenstern
der oberen Geschosse sind oft Holzläden angebracht.
Schmückende, emporkragende Giebel
und Fensterbretter betonen oftmalig die Öffnung
und sind häufig weiß gestrichen. Aufgrund
der Tatsache, dass sich traditionell Lager-
und Wirtschaftsräume und keine Wohnräume
im Erdgeschoss befanden, sind die Fenster in
den Erdgeschossen kleiner und weniger in der
Zahl als in den oberen Geschossen. Sie sind
Abb. 15.1: Ortstypische Fassade
139

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
oft mit Eisenstäben gesichert und haben keine
Fensterläden. In den Erdgeschossen als auch in
Zwischengeschossen sind auch liegende Fenster
vorzufinden.
Insbesondere an Gebäuden, die innerhalb eines
historischen Ensembles stehen sind die Fenster
in ihrer Größe und Anordnung an die traditionelle
Bauweise anzupassen. In Umbauten sind
gleichermaßen vertikal angeordnete Fenster einzusetzen
und die vorhandene Fensteröffnungen
nicht wesentlich zu verändern. Großflächige,
horizontale Fenster (Panoramafenster) sind an
Gebäuden in historischen Ensembles oft nicht
passend und beeinträchtigen die Gesamterscheinung.
Die Fenster der oberen Geschosse sind
vorzugsweise mit Fensterläden aus Holz auszustatten.
Es sind Fensterrahmen aus Holz
zu bevorzugen. Kunststoffrahmen sind aus
Gründen des Energiesparpotenzials und des
minimierten Wartungsaufwandes aber auch einsetzbar
(falls keine Denkmalschutzbelange entgegensprechen).
Bei Neubauten können größere
Fenster Verwendung finden oder es können
mehrere Fenster enger zusammenstehen, um die
Abb. 15.2: Ortstypisches Fenster
140
Fensterfläche zu erhöhen. Sie sind aber vertikal
anzuordnen und symmetrisch in die Fassade
zu integrieren. Holzläden sollten angebracht
werden. Bei Neubauten aus Stein sind die Fenster
in Steinzargen einzufassen.
15.4.2 Türen, Tore
Türöffnungen sind traditionell mit Steinzargen
gefasst. Oft sind die Türöffnungen durch dekorativ
gestaltete Gewände und Bögen betont.
Die Türblätter bestehen im Allgemeinem aus
horizontalen Holzbrettern, die i.d.R. im sog.
„Dubrovnik Grün“ lackiert sind. Schlösser und
Beschläge sind aus geschmiedetem Eisen.
An Neu- und Umbauten sind Türen und Tore
aus Holz einzusetzen. Aluminiumrahmen und
Glastüren sind nicht zu verwenden, da sie
dem mediterranem Charme der Boka Kotorska
widersprechen. Rollläden/Rolltore sind nicht
passend. Die traditionellen Farben sind zu verwenden.
15.4.3 Schaufenster / Reklameschilder
Geschäftsnutzungen befinden sich vorwiegend
im Erdgeschoss. Aufgrund der oft kleiner
dimensionierten Fensteröffnungen in traditionellen
Gebäude bieten die Fassaden wenige
Möglichkeiten, repräsentative Schaufenster einzurichten.
Die Fensterdimensionen in Altbauten
sind dennoch beizubehalten und keine größere
Öffnungen herzustellen. Wo möglich können
Tür- und Toröffnungen als Schaufenster genutzt
werden. Der Einsatz von Sprossenfenstern ist
zu empfehlen.
Abb. 15.3: Traditionelle Tür Abb. 15.4: Tür als Schaufenster

Tourismus Masterplan Montenegro
Bei Neubauten können größere Schaufensterflächen
in den Erdgeschossen hergestellt werden.
Diese müssen jedoch in ihrer Anordnung in die
übrige Fassade integriert werden und dürfen das
Erdgeschoss nicht als fremdes Element erscheinen
lassen.
Reklameschilder sind zurückhaltend herzustellen.
Schilder aus Holz und geschmiedeten Eisen
fügen sich wesentlich besser in das traditionelle
Ortsbild ein und sind immer vor Leuchtreklamen
und großformatigen Kunststofftafeln zu
bevorzugen.
15.5 Dächer
Dächer sind traditionell als Sattel- oder Zeltdächer
ausgelegt und mit Tonziegeln gedeckt.
Heute werden Dächer oft mit Teerpappe (Bitumen)
oder Zink gedeckt und es sind diverse
Dachformen vorzufinden.
Bei Umbauten sind die traditionellen Dachformen
zu erhalten und bei Neubauten sind Satteldächer
zu bevorzugen. Die Dächer sind mit
Tonziegeln zu decken, die in der Farbe den
Dächern der Umgebung angepasst sind.
15.5.1 Dachfenster
Dachfenster sind traditionell in Dachgauben
untergebracht. Die Gauben sind bündig mit der
Außenwand und üblicherweise mittig in der
Fassade angeordnet. Ausschnitte in der Dachfläche
sind nicht üblich.
Neue Dachfenster sind straßenseitig in Gauben
zu integrieren. Nur auf der Straße abgewandten
(nicht einsehbaren) Seite des Hauses können
auch Loggien und moderne Dachfenster angebracht
werden.
15.6 Balkone
Balkone sind allgemein klein gehalten und nur
wenig breiter als die dahinter liegende Türöffnung.
Die Plattform wird häufig von seitlich
angebrachten Konsolen getragen. Die Steinelemente
sind meist verziert. Die Brüstung besteht
Abb. 15.5: Ortstypische Dachformen Abb. 15.6: Ortstypische Gaube
Regionalkonzept Boka Kotorska
oft aus gereihten Steinbalustern und ist nur sehr
selten völlig geschlossen.
Balkone zur Straße sind in ihrer Dimension und
Gestaltung den traditionellen, kleinen Balkonen
anzupassen. Größere Balkone können jedoch
auf der von der Straße abgewandten Seite des
Gebäudes hergestellt werden, um ihre Nutzbarkeit
zu erhöhen.
Steinbaluster sind an traditionellen Gebäuden
zu erhalten und nicht durch moderne Metallgeländer
zu ersetzen. Bei Neubauten oder Bauten
der Moderne sind historisierende Baluster nicht
anzuwenden sondern eine der modernen Architektur
entsprechende Brüstung.
Abb. 15.7: Traditioneller Balkon
141

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
15.7 Ornamentik
Obwohl im Allgemeinen die Gebäude in den
Ortschaften der Boka Kotorska schlicht gehalten
sind, steigt der Grad der Ornamentierung
bei den Bauten von wohlhabenden Kaufleuten
und bei den historischen Palästen. Hier sind
typische Schmuckelemente des Barocks vorzufinden.
Insbesondere an den Gebäuden aus der
k.u.k.-Zeit wurden Trauflinien und Gebäudeecken
oft durch den Einsatz von Ornamenten
betont.
Bei der Sanierung von Altbausubstanz sind
diese Ornamente möglichst zu erhalten. Bei
Neubauten ist auf historisierende Elemente
zugunsten einer schlichten Architektur zu verzichten.
Abb. 15.8: Ortstypische Fassadenfarbe
142
15.8 Baumaterialien
15.8.1 Putz
Gebäude aus der k.u.k.-Zeit wurden oft mit
einem hell gelben Putz versehen. Gebäudeecken
und Wandöffnungen wurden durch
weiße Anstriche der Kanten hervorgehoben.
Bei Umbaumaßnahmen sollte ein Putz gewählt
werden, der der ursprünglichen Farbe entspricht.
Bei Neubauten sind Farben einzusetzen, die in
das Gesamtbild des Ortes passen. In der Regel
sind die Farben Weiß und Hellgelb zu bevorzugen.
Ausnahmen, die das Gesamtensemble
nicht beeinträchtigen und die zu dem mediterranem
Ambiente passend sind, können verwendet
werden.
15.8.2 Stein
Stein ist traditionell das Hauptbaumaterial der
Boka Kotorska. Die Gebäude wurden aus ein-
Abb. 15.9: Steinfassade mit Treppe
heimischen Steinsorten errichtet. Die Fugen
sind mit Kalkmörtel ausgefüllt. Dekorative Elemente
wurden aus Stein von der Insel Korkula
eingeführt. Die Außenmauern sind als Schalenbauweise
hergestellt, mit einer Füllung aus
Bruchstein. Die Steine der Außenseite sind
regelmäßig geformt und sorgfältig geschichtet.
Die Mauerfugen der Häuser der Reichen sind
i.d.R. exakter ausgeführt als die der ärmeren
Bürger.
Bei Umbaumaßnahmen sind diese Steinmauern
möglichst originalgetreu zu erhalten, um den
Charakter des Gebäudes zu erhalten. Ortsuntypische
Steinsorten sind sowohl bei Umbauten
als auch bei Neubauten nicht zu verwenden.
15.8.3 Holz
Neben den Dachkonstruktionen, Türen und Fensterläden
werden des Öfteren Terrassen mit
Holzkonstruktionen überdacht. Holzgeländer
sind jedoch nicht typisch und es sollte zugunsten
von Steingeländer darauf verzichtet werden.
15.9 Höfe und Straßen
15.9.1 Belag
Die Straßen der historischen Ortskerne sind in
der Regel mit Pflastersteinen belegt. Insbesondere
in den Fußgängerzonen der Altstädte sind
glatte und rechteckige Pflastersteine zu einem
ebenen Plattenbelag ausgebildet. Über die Zeit
wurden diese glatt poliert und wirken wie ein
Fußboden. Bei Umbaumaßnahmen ist darauf
zu achten, dass dieser Belag möglichst erhalten
wird.

Tourismus Masterplan Montenegro
Die Gehwege der Ortskerne sind oft mit Bruchsteinen
gepflastert. Diese bieten dem Fußgänger
einen rutschfesten Untergrund und sind möglichst
fortzuführen.
Höfe können unterschiedliche Beläge haben.
Meist sind grobe Pflasterungen aus grauem oder
rotem Stein anzutreffen.
Asphalt ist als Belag in den Ortskernen und
insbesondere auf privaten Flächen (Höfe) nicht
ortstypisch. Er sollte nur in Straßen der Ortskerne
eingesetzt werden, wo dies aus verkehrstechnischen
Gründen erforderlich ist. Ansonsten
sind Straßen mit ortstypischen Kopfsteinpflaster
auszuführen.
Parkplätze und Stellplätze sind ebenfalls mit
Kopfsteinpflaster oder mit Verbundsteinen zu
belegen.
15.9.2 Öffentliche Räume
Bei der Gestaltung der öffentlichen Räume ist
auf die Verwendung von einheitlichen Elementen
(Sitzbänke, Blumen- und Pflanzge-
Abb. 15.10: Ortstypische Materialien
fäße, Mauern, Beschilderung und Beleuchtung),
welche die Herstellung eines zusammenhängenden
Ortsbildes unterstützen, zu achten. Hierbei
sind ortstypische Materialien (z.B. Steinmauern)
zu verwenden oder es sind möglichst ästhetische
Materialien, die im Einklang mit dem
touristischen Gesamtziel stehen (z.B. Straßenleuchten
aus Gusseisen) einzusetzen.
Bei der Anlage von Grünflächen und beim
Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern sind
einheimische Arten zu verwenden.
Abb. 15.11: Ortstypische Pflasterung
Regionalkonzept Boka Kotorska
Abb. 15.12: Ortstypischer Straßenbelag
143

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
144

Tourismus Masterplan Montenegro
16 Verzeichnisse / Quelle
16.1 Literaturverzeichnis
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F.U.R.: Trendstudie 2000 - 2010, Forschungsgemeinschaft
Urlaub und Reisen e.V., Hamburg
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F.U.R.: Reiseanalyse-Kurzfassung 2000: Forschungsgemeinschaft
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Huffadine in Resort Design: Resort Design -
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Kommission der Europäischen Gemeinschaften:
Mitteilung der Kommission an den Rat,
das Europäische Parlament, den Wirtschafts-
und Sozialausschuss und den Ausschuss der
Regionen, Sechstes Umweltaktionsprogram,
Brüssel, 2001
La Documentation Francaise: „Atlas de France,
Tourisme et Loisirs“, Paris 1997
Letuniå, Boπo: The Restoration of Dubrovnik
1979 - 1989, Dubrovnik 1990
Marco Polo (Hrsg.): Die Generalkarte, Dalmatinische
Küste, Mitte und Süd, Deutschland
1997
Marco Polo (Hrsg.): Shell Eurokarte Slovenija
- Hrvatksa Bosna I Hercegoina -Jugoslavija
- Makedonija Shqiperia, 1997
Milat, Aljoła: „Korcula, Stadt und Insel“, Korcula
1999
Mohoroviçiå, Andre: Architecture in Croatia,
Zagreb 1994
Schmidt, H. u. Barth E.-W.: Hafenhandbuch
Mittelmeer - Teil III C Adria Süd, München
1999
Secrétariat d‘Etat au Tourism: Les Vacances
d‘été des Francais, Paris 1999
The European Spatial Development
Perspective(Hrsg.): Comments and recommendations
from the European Consultative
Forum on the Environment and Sustainable
Development, January 1999
THR Barcelona: Strategic Marketing Plan,
2001
Tomas: Studie 1994
Tomas: Studie 1997
Tomas: Studie 2001
Regionalkonzept Boka Kotorska
Touristischer Bund ∏upa Dubrovaçka (Hrsg.):
Riviera Dubrovnik, Zagreb 1990
Travirka, Antun: Dubrovnik, Zadar 1999
Valbonne, Jean: Schönes Europa, Jugoslawien,
Stuttgart 1986
Vleeschouwer, Olivier de: Außergewöhnliche
Hotels, Reihe: Modernes Wohnen, Paris
1998
WTO - World Trade Organisation: Sustainable
Tourism
WTO - World Trade Organisation: Compendium
of Tourism Statistics
145

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
16.2 Abbildungsverzeichnis
Abb. 1.1: 11
Übersichtskarte Montenegro
Abb. 1.2: 12
Beschreibung der Adria von P. Cornelli
Abb.1.3: 12
Trassenbau zerstört die Landschaft
Abb. 1.4: 13
Flughafen Tivat
Abb. 1.5: 13
Übersichtskarte Boka Kotorska
Abb.1.6: 14
ADAC-Rundreise durch Montenegro
Abb. 1.7: 15
Historische Karten
Abb. 2.1 18
Entwicklung der Übernachtungen
Abb. 2.2: 21
Historische Zeichnung
Abb. 2.3: 21
Sonnenuntergang an der Boka Kotorska
Abb. 2.4: 21
Relikte aus vergangenen Zeiten
Abb. 2.5: 21
Festung Mamula
Abb. 2.6: 22
Uferstraße (rot) an der Boka Kotorska
Abb. 3.1: 27
Lyka World, Fethiye, Türkische Ägäis
Abb. 3.2: 27
Mega Seray, Serik, Antalya
146
Abb. 3.3: 28
Historische Karte
Abb. 3.4: 30
Logo
Abb. 3.5: 31
Perast, Boka Kotorska
Abb. 4.1: 35
Lufttemperaturen: Mittleres Tagesmittel
Abb. 4.2: 35
Wassertemperatur: Mittleres Monatsmittel
Abb. 4.3: 35
Monatlich mittlerer Niederschlag mm
Abb. 4.4: 35
Mittlere monatliche Sonnenscheindauer
Abb. 4.5: 35
Überschwemmungen während der Regenzeit
Abb. 4.6: 36
Verkehrsanbindung
Abb. 4.7: 37
Vermüllung der Landschaft
Abb. 4.8: 37
Bewertung der Wasserqualität, ADAC
Abb. 4.9: 37
Hinweis Neckermann Katalog, 2003
Abb. 5.1: 39
Fünf touristische Ziele
Abb. 5.2: 40
Interessante Besichtungspunkte,
Boka Kotorska
Abb. 5.3: 41
Dokumentation Kirchen und Kapellen
Abb. 5.4: 41
Gotteshaus von innen
Abb. 5.5: 41
Boka bei Kotor
Abb. 5.6: 41
Umgebung Perast
Abb. 5.7: 41
Kotor
Abb. 5.8: 41
Perast
Abb. 5.9: 42
Gut zu erkennen die k.u.k. Straßen zur Burg
Crkvice und ...
Abb. 5.10: 42
in Sichtweite ein benachbartes Bollwerk des
Befestigungsriegels
Abb. 5.11: 42
Eine kleine k.u.k. Bastion auf der Passstraße
Budva-Kotor und
Abb. 5.12: 42
das Bilderbuch-Fort auf der Insel Mamula am
Eingang der Boka
Abb. 5.13: 42
Herceg Novi besitzt sogar drei aus wesentlich
älterer Zeit
Abb. 5.14: 42
Und Frankreichs Planung (La Documentation
Francaise et Loisirs) lässt einen ahnen, wie
Festungen selbst deutlich jüngeren Datums touristisch
genutzt werden können.
Abb. 5.15: 43
Kotor - Badeplatte und Kiesstrand mit angrenzender
Straße

Tourismus Masterplan Montenegro
Abb. 5.16: 43
Plaπa Markov - gegenüber Perast zwischen
Lepetane und Kotor
Abb. 5.17: 43
Risan - Bootsanleger, Badeplatte und Kiesstrand
Abb. 5.18: 43
Herceg Novi - Kieselstrand „Plaπa ∏alo“
Abb. 5.19: 43
Tivat - Badestrand vor dem Flughafen
Abb. 5.20: 43
Die „Horizonte-Bucht“ an der offenen Adria
Abb. 5.21: 44
Entwicklungsphasen Tourismus
Abb. 5.22: 44
Marinehafen in Tivat
Abb. 5.23: 44
Luftbild Tivat
Abb. 5.24: 45
Kunst aus Herceg Novi vom Maler Vojo Stanic
Abb. 5.25: 45
Lage der Stadt Herceg Novi
Abb. 5.26: 46
Luftbild Boka Kotorska
Abb. 5.27: 46
Halbinsel Vrmac
Abb. 5.28: 46
Kapelle bei Stliv mit verblassenden Fresken aus
dem 14. Jh.
Abb. 5.29: 46
Entwicklungspotenzial von Kotor und Perast
Abb. 5.30: 47
Attraktives Grundstück für ein Hotel-Kongreß-
Komplex in Kotor
Abb. 5.31: 47
Möglicher Standort für ein Hotel
Abb. 5.32: 47
Ansicht Perast
Abb. 5.33: 47
Luftbild Perast
Abb. 5.34: 48
Risan
Abb. 5.35: 48
Bergdörfer in der Boka Kotorska
Abb. 5.36: 48
Bergdörfer in der Boka Kotorska
Abb. 5.37: 49
Die Burg Zabljak am Skutari-See
Abb. 5.38: 49
Rijeka Crnojevica
Abb. 5.39: 49
Der Skutari-See
Abb. 5.40: 49
Blick über die Berge vom Mausoleum des
Njegos im Lovåen - Nationalpark
Abb. 6.1: 51
BeschreibungUrlaubsland,
Veranstalterkatalog
Abb. 6.2: 51
Strandleben in Sutomore
Abb. 6.3: 52
Beschreibung aus dem TUI-Katalog
Regionalkonzept Boka Kotorska
Abb. 6.4: 52
Beschreibung ITS-Flugreisen, 2003
Abb. 6.5: 52
Beschreibung ITS-Flugreisen, 2003
Abb. 6.6: 52
Aufteilung Bettenkapazität in Montenegro
Abb. 6.7: 53
Sveti Stefan
Abb. 6.8: 53
Skihotel bei Roπaj
Abb. 6.9: 53
Plavi Horizonte
Abb. 8.1: 59
Eine kleine der zahlreichen Bike-Magazine
Abb. 8.2: 60
Biken als Bergsportart
Abb. 8.3: 61
Wanderwege entlang der Boka Kotorska
Abb. 12.1: 72
Planungsebenen in Montenegro
Abb. 12.2: 73
Nationalpark Lovåen
Abb. 13.1: 80
Stadtteil Igalo
Abb. 13.2: 81
Hauptzufahrt Igalo Institut Phase 2
Abb. 13.3: 82
Baustruktur Igalo
Abb. 13.4: 82
Promenade
Abb. 13.5: 82
„Waldpark“ an Phase 2
147

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Abb. 13.6: 83
Das Sutorina Tal vom Norden
Abb. 13.7: 83
Grünfläche unterhalb der Villa Galeb
Abb. 13.8: 83
Übergang von Phase 2 ins Sutorina Tal
Abb. 13.9: 84
Beispiel einer Fußgängerbrücke
Abb. 13.10: 86
Detail - Turm an der Promenade
Abb. 13.11: 87
Detail - „The Great Meadow“
Abb. 13.12: 87
Entwurfsskizze Sutorina Tal
Abb. 13.13: 89
Melinje Gebiet und Bach / Regenwasserkanal
Abb. 13.14: 90
Melinje von Lalovina Hügel
Abb. 13.15: 90
Lazarett
Abb. 13.16: 91
Strand in Melinje
Abb. 13.17: 91
Detail - Platz an der Promenade
Abb. 13.18: 92
Detail - Ferienwohnungen
Abb. 13.19: 92
Detail - Neubau und Pool
Abb. 13.20: 94
Detail - Kreisel und Fußweg
Abb. 13.21: 97
Perast - Uferansicht
148
Abb. 13.22: 97
Perast - Uferstrasse
Abb. 13.23: 98
Perast - Hauptstrasse
Abb. 13.24: 98
Perast - Kirchplatz
Abb. 13.25: 98
Perast - Treppenwege
Abb. 13.26: 99
Perast - Hof
Abb. 13.27: 99
Perast - Klosterinseln
Abb. 13.28: 100
Perast - Ehemalige Fabrik
Abb. 13.29: 102
Detail - Hotel in ehemalige Fabrik
Abb. 13.30: 102
Detail - Hotel Ost
Abb. 13.31: 102
Detail - Hotel am Museumsplatz
Abb. 13.32: 104
Detail - Kirchplatz, Stadtpark und Burg
Abb. 13.33: 104
Gelände - Parkplatz Nord
Abb. 13.34: 105
Terrassenweg
Abb. 13.35: 106
Ortstypische Steinbauweise
Abb. 13.36: 106
Bewohntes Haus
Abb. 13.37: 106
Dorfgemeinschaftshaus
Abb. 13.38: 108
Detail - Ferienwohnungen/Gruppe
Abb. 13.39: 108
Terrassenweg
Abb. 13.40: 110
Kirchplatz
Abb. 13.41: 110
Aussichtsplatz
Abb. 13.42: 113
Buchtenlandschaft der Boka Kotorska
Abb. 13.43: 113
Altstadt Herceg Novi
Abb. 13.44: 113
Fischerdorf
Abb. 13.45: 114
Berglandschaften
Abb. 13.46: 114
Bergdorf Donji Stoj
Abb. 13.47: 114
Blütenpracht in Gornja Lastva
Abb. 13.48: 116
Bergwandern
Abb. 13.49: 117
Wandermöglichkeiten an der Boka Kotorska
Abb. 13.50: 118
Die ∏upa Halbinsel vom Wasser
Abb. 13.51: 119
∏upa - Industriebrachen
Abb. 13.52: 119
∏upa - Sporthalle der Gemeinde
Abb. 13.53: 121
Detail - Hotel Villa ∏upa

Tourismus Masterplan Montenegro
Abb. 13.54: 121
Detail - Park Hotel
Abb. 13.55: 121
Detail - Hotel Racica Bonici
Abb. 13.56: 122
Detail - Sportsmen‘s Hotel
Abb. 13.57: 122
Detail - Villa Verona
Abb. 13.58: 123
Landschaftszerstörung durch die Hangstraße
Abb. 13.59: 124
Ansicht der Böschungen
Abb. 13.60: 124
Ansicht der Trasse
Abb. 13.61: 126
Hydroseeding Arbeiten
Abb. 13.62: 126
Hydroseeding Ergebnisse
Abb. 13.63: 129
Veronica
Abb. 13.64: 129
Angelica
Abb. 13.65: 129
Thymus
Abb. 13.66: 132
Flughafen Tivat
Abb. 13.67: 132
Marinehafen Tivat
Abb. 13.68: 134
Detail - Kleinhotels und Golfresort
Abb. 13.69: 134
Detail - Resort Inseln (Sveti Marko)
Abb. 13.70: 134
Detail - Stadterweiterungsflächen
Abb. 13.71: 135
Detail - Freizeitpark
Abb. 13.72: 135
Detail - Saline
Abb. 13.73: 135
Landschaftsraum Tivat
Abb. 15.1: 139
Ortstypische Fassade
Abb. 15.2: 140
Ortstypisches Fenster
Abb. 15.3: 140
Traditionelle Tür
Abb. 15.4: 140
Tür als Schaufenster
Abb. 15.5: 141
Ortstypische Dachformen
Abb. 15.6: 141
Ortstypische Gaube
Abb. 15.7: 141
Traditioneller Balkon
Abb. 15.8: 142
Ortstypische Fassadenfarbe
Abb. 15.9: 142
Steinfassade mit Treppe
Abb. 15.10: 143
Ortstypische Materialien
Abb. 15.11: 143
Ortstypische Pflasterung
Abb. 15.12: 143
Ortstypischer Straßenbelag
Regionalkonzept Boka Kotorska
16.3 Planverzeichnis
Plan 13.1: 78
Model Projects
Plan 13.2: 79
Regional Aspects
Plan 13.3: 85
Development Concept
Plan 13.4: 88
Landscape Plan
Plan 13.5: 93
Framework
Plan 13.6: 95
Hotel Detail
Plan 13.7: 96
Hotel Lazaret Ground Floor
Plan 13.8: 101
Development Concept
Plan 13.9: 103
Development Plan
Plan 13.10: 107
Building Analysis
Plan 13.11: 109
Land Use Proposal
Plan 13.12: 111
Tourist Attractions
Plan 13.13: 112
Floor Plan Proposal
Plan 13.14: 115
Attraction Network
Plan 13.15: 120
Land-Use Proposal
149

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Plan 13.16: 125
Planned Road
Plan 13.17: 127
Landscaping Proposal
Plan 13.18: 133
Land Use Plan
16.4 Tabellenverzeichnis
Tab. 1.1: 14
Übernachtungen Montenegro, 2002
Tab. 3.1: 33
Reisemotive, Kroatien und Dubrovnik-Neretva
Tab. 3.2: 33
Reisemotive, Deutschland
16.5 Studien
Studien, die im Rahmen des Regionalplanes
und unter der Koordination von AS&P - Albert
Speer & Partner in Auftrag gegeben wurden,
sind erstellt worden von:
- PS Golf Consulting, Volker Püschel
Mettmann-Metzkausen
Golfplatzstudie Standort Igalo
- Erdeviçki ∏ivanko, dipl. ing.
Herceg Novi
Studija O Izgradnji Parking Prostora U Perastu,
2002
- Miłoviå Sneπana, dipl. ing. pejz. arh.
Herceg Novi
Ozelenjavanje kosine puta u izgradnji
150
Program: stabilizovanja, saniranja i ozelenjavanja
terena, 2002
16.6 Quellenverzeichnis
Abb. 1.1: Nicolo Carnimeo, Montenegro - a
timeless Voyage
Abb. 1.2: P. Coronelli, 1696
Abb. 1.6: ADAC motorwelt, Nr.2 / 2003, S. 70
Abb. 2.1: Tourismusministerium Bulletin 20002,
Nr. 13-14
Abb. 2.2: Vialla de Sommières, Paris 1820
Abb. 3.3: Pierre Duval, Géographie Universelle,
Paris 1661
Abb. 4.1: Deutscher Wetterdienst, Klimadaten
in Europa, Bd. 2
Abb. 4.2: Deutscher Wetterdienst, Klimadaten
in Europa, Bd. 2
Abb. 4.3: Deutscher Wetterdienst, Klimadaten
in Europa, Bd. 2
Abb. 4.4: Deutscher Wetterdienst, Klimadaten
in Europa, Bd. 2
Abb. 4.7: Neckermann Sommer 2003, Preise &
Informationen
Abb.4.9: ADAC-motorwelt Nr. 3/2003
Abb.5.32: Branislav Strugar, „Crna Gora in Picture
Postcards
Abb. 5.35: Zoran Petrovic: „Le village dans
Boka Kotorska“
Abb. 5.36: Zoran Petrovic: „Le village dans
Boka Kotorska“
Abb. 6.1: Neckermann Flugreisen Sommer
2003, Preisteil
Abb. 6.3: TUI-Kroatien, Slowenien, Montenegro
2003
Abb. 6.4: ITS-Flugreisen Sommer 2003
Abb. 6.5: ITS-Flugreisen Sommer 2003
Tab. 1.1: Tourismusministerium Bulletin 20002,
Nr. 13-14

Tourismus Masterplan Montenegro
Anhang
The cultural and historic heritage of
the Boka Kotorska
compiled by: Ilja Lalocevic
M.A.B. Arch, director
REGIONAL INSTITUTE FOR THE PROTEC-
TION OF CULTURAL HERITAGE, KOTOR
Kotor
1. KOTOR RAMPART
Fortified complex consists of two parts. One
consists of ramparts which surround the old
urban core with five bastions and three town
gates, and the other consists of fortifications
which climb along the eastern and southern
slope of St John‘s hill and meet in the fortress at
the top, including even the church of our Lady
of Health into a unique complex. Total length of
the ramparts is over 4 km, thickness 2-15 m and
height reaches 20 m in places. They were being
constructed during a long period from the 13th
to the 19th century. They are in need of conservation
and restoration works; ramparts as they
are today are a unique example of medieval fortify-cation
architecture in the Mediterranean.
2. COMPLEX OF ST.FRANCIS MONAS-
TERY, A MEDIEVAL GRAVE-YARD
The complex consists of the foundations of St
Francis church - the legacy of queen Jelena, the
wife of king Uroš, St Katherine chapel, mona-
stery buildings, 137 tombs and foundations of
the surrounding wall with towers, as well as
the remains of Venetian defensive edifices. The
complex is situated in front of the south town
gate. The church was built in the 13th century.
The site has not been conserved. Of particular
interest are tombstones with inscriptions and
coats of arms of medieval noble families of
Kotor and craftsmen, as well as the whole
archaeological complex.
3. SAINT TRYPHON CATHEDRAL
The church is a Romanesque three-nave basilica
with three apses on the eastern side and
two belfries, linked with a porch, on the western
side. The cathedral is situated in the town core
on the square bearing the same name. It was
erected in 1166 but it was en-larged several
times during centuries. It has been completely
restored. Beautiful triforium in the apse, rosette
on the western façade, fragments of fresco paintings
from the 14th century, stone ciborium
with gilded silver altar plate and reliquary with
a rich collection of church valuables are exceptionally
interesting.
4. SAINT LUCAS CHURCH
The church is a special coastal type of a Romanesque
one nave church with a dome close to
Byzantine style. Above the entrance there is a
late Baroque three parts spinning wheel belfry.
Next to the northern wall St Spiridon chapel
was added. The church is located in the town
core on the square bearing the same name. It
was built in 1195, and it has been completely
restored. The inscription about the construction
Regionalkonzept Boka Kotorska
of the church placed above the entrance, fresco
paintings from the end of the 12th century, floor
covered with marble tombstones, iconostasis
which is the work of art of mostly local school
of painting and Italian-Cretan iconostasis in St
Spiridon chapel are of particular interest.
5. SAINT MARY‘S CHURCH
The church is a one-nave church with a dome,
semicircular apse and a late Baroque belfry on
the eastern side. It is situated on the square near
the northern town gate. It was constructed in the
first half of the 13th century. The remains of an
early Christian basilica and the 6th century baptistery,
fragments of fresco paintings from the
14th c. and a rich stone plastic are particularly
interesting.
6. SAINT NICHOLAS CHURCH
The church is an example of the eclectic architecture
with reminiscences of medieval Byzantine
churches. It has got a massive octagonal
dome and two belfries with octagonal boxes for
bells. It is located on St Lucas square. It was
built between 1902 and 1909. The church has
been completely restored. Mosaic representation
of St Nicholas in the timpani above the
entrance and rich iconostasis - work of Franz
Ziegler - with silver decorations adorn the
church.
151

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
7. FRANCISCAN MONASTERY WITH
SANTA CLARA CHURCH
The complex consists of St Clara church with
belfry and monastery building concentrated
around an enclosed atrium. It is situated in
the street leading from the main town square
towards the northern gate. The complex was
built between the 14th and 18th century. Altar
of white and red marble - work of Francesco
Cabianca from 1708, precious library with
20000 books (numerous incunabula and manuscripts)
and the collection of artistic paintings
and icons are particularly interesting.
8. FRANCISCAN MONASTERY WITH
SAINT FRANCIS CHURCH
The complex consists of the remains of the
church, belfry, cloister and parts of residential
buildings in vicinity. It is situated near the
southern town gate immediately upon entering
the town. It was erected in 1668. It has been a
ruin for a very long time now. It is possible that
parts of the stone plastic were brought from the
older monastery outside the town ramparts.
9. BISHOPRIC
Bishopric is located between St Tryphon cathedral
and Drago palace with which it is connected
on upper floors whilst the street separates
them on the ground level. The complex of buildings
was being constructed between the 13th
and the 19th century. It has been completely
restored. It houses rich archival material and
artistic objects.
152
10. SERBIAN ORTHODOX TREASURY
The building is located immediately next to St
Nicholas cathedral church. It has been completely
restored. Rich collections of icons and
paintings, textile, silver, rare books, documents,
manuscripts and photographs are particularly
interesting. The library has got about 6000 titles
whilst the Archives of the Serbian Orthodox
Church contain 14 archival funds.
11. HISTORICAL ARCHIVES
The building of the Historical archives is located
in the town core on St Tryphon square. The
building was built in the 19th century. It has
been completely restored. The archives stores
152 funds with total length of about 760 m as
well as 37 collections with total length of about
18 m. The oldest document dates back to 1309.
12. DRAGO PALACE
The palace is an outstanding example of flowery
Gothic-Renaissance building with rich
plastic decoration: coats of arms, timpani with a
relief, leafy capitals, lion consoles, biforia, triforia
and so on. The palace is situated in the
town core on St Tryphon square. It dates back
to the period between the 15th and the 17th century.
It has been completely restored. It houses
the Regional Institute for the Protection of Cultural
Heritage - Kotor.
13. PIMA PALACE
The palace is one of the most representative
aristocratic palaces of Kotor. It is situated on
a small square between the main town square
and the Cathedral. It dates back to the period
between the 14th and 17th century. It has been
partly restored after the earthquake. It has got
an impressive façade with a porch and a decorative
balcony that is the longest one on the
eastern coast of the Adriatic Sea, family‘s coat
of arms above the entrance and other architectural
plastic are exceptionally interesting.
14. BYZANTINE PALACE
This is one of the most representative Baroque
palaces of Kotor. It is located on the main town
square. It was built in the 17th century and
it has been completely restored. Rich Baroque
architectural stone plastic, portals, well, balustrades
and a preserved authentic wooden ceiling
of Renaissance style adorn the building.
15. GRGURINA PALACE
The palace belongs to the most precious monuments
of Kotor Baroque architecture. It is located
on the square in the town core. It was
erected in the 17th century and it has been completely
restored. The palace has got all the characteristics
of a representative baroque palace
with preserved authentic architectural disposition.
It houses the Maritime museum which has
got rich collections of moveable heritage.
16. BUCA PALACE COMPLEX
Present-day buildings with numbers 322, 333,
and 324 belong to the complex of the medieval
palace of Buca family show the techniques

Tourismus Masterplan Montenegro
of construction and the characteristics of the
Romanesque-Gothic style, as well as later
rebuilding with the elements of mature Gothic,
renaissance and baroque. The palace dates back
somewhere between the 13th and the 14th century
and it belongs to the most precious monuments
of Kotor from the period of its greatest
rise.
17. BESKUCA PALACE
The palace was constructed in 1776 on the
remains of several smaller medieval houses. It
has got exceptionally nice Gothic portal with
richly decorated Bizanti family coat of arms.
18. LOMBARDIC PALACE
Lombardic palace is a part of the unique town
quarter built during the time of the reconstruction
of the town after the 1667 earthquake.
It represents a typical example of a Baroque
palace of the time. Both Petar I and Petar II
Petrovic Njegoš often stayed in the palace. It is
located on St Lucas square.
19. VENETIAN MILITARY HOSPITAL
The hospital was built in 1769 in a strict,
military style, without characteristic Baroque
details, apart from the frame made of decorative
stones around the main entrance. Today
it houses the Cultural center where precious
archaeological findings are exhibited found
during restoration works after the earthquake. It
is located in the street that connects the northern
and the southern town gate.
20. PHARMACY (GRUBONJA PALACE)
Grubonja palace was built in the 16th century.
The characteristics of the Renaissance are
visible in the profiling of the windows whose
sills are worn by lion head shaped consoles. A
plate with a relief on which there is a Gothic
monogram IHS and a scull with bones through
which crawl snakes whilst around it there are
a mouse, a lizard and a turtle, gives reason to
believe that Kotor pharmacy had been located
there. It is first mentioned in 1326 what makes
it one of the oldest town pharmacies in Europe.
21. SQUARE OF ARMS
The main town gate - the sea gate - leads directly
to the main town square. It was definitively
formed during the 18th and 19th century. It
is surrounded by Renaissance-Baroque palaces
and buildings of civil architecture: Town guard
tower, Prince‘s (Provost‘s) palace, old Town
hall, Arsenal, Bizanti palace and others. On the
square there is also a Clock tower built in 1602
on the site of the medieval Tower of torture. On
the square there was also a Municipal loggia
and St Jacob church destroyed probably at the
beginning of the 19th century.
22. MEDIEVAL STREET FROM GREEN
MARKET („ŠKALJARSKA PJACA“) TO
„GURDIC“ (FRESH WATER SOURCE NEAR
THE SOUTHERN TOWN GATE)
This street was once the main town communication
which used to connect the northern
and the southern town gate. It is framed by
the houses with preserved elements of Roma-
Regionalkonzept Boka Kotorska
nesque, Gothic, Renaissance and Baroque buildings,
so that one can follow here the continuity
of construction from the 13th to the 18th century.
The whole street is an example of a preserved
medieval urban town pattern.
Orahovac
23. SAINT GEORGE CHURCH
The church is situated on an exceptional location,
i.e. on a high rock above the settlement. It
is mentioned for the first time in 1446, although
many characteristics suggest that it might have
been built between the 13th and the 14th century.
Present day look dates back to 1883 when
the church was enlarged, and the previous one
was turned into an altar. It was restored in 1983.
The older part of the church has got significant
fresco paintings from the 16th and the 17th century,
as well as the traces of an older fresco
layer.
24. BAJO‘S TOWER
The tower belonged to a famous chief of outlaws
Bajo Nikolic Pivljanin. Historical data link
him to this area somewhere around 1670. The
tower is situated near the sea, on an isolated
place, near the settlement of Dražin Vrt. Defensive
character of the building is visible in the
massive simplicity of architecture, loopholes
and remains of the surrounding wall and prison
later turned into a cistern.
153

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
Perast
25. Perast is situated on an exceptional natural
position opposite the Verige strait, on the very
sea shore. Although we follow its history from
the Neolith, Illyric-Roman period and settling
of the Slavs, through the Venetian rule, its extraordinary
prosperity is related to the period between
the 17th and 18th century when, thanks
to seamanship, it reached an enviable economic
and cultural height. That is the time when flowery
noble families‘ palaces are built so that
urban core of Perast represents the most complete
and style wise purest complex of Baroque
buildings on the astern coast of the Adriatic
Sea, what makes it, together with the baroque
church of St Nicholas, Zmajevic bishopric with
the church of the Lady of Rosario and Holy
Cross fortress, a monument of culture of exceptional
importance for this region. During the
most recent researches, fragments of objects
from the 13th and the 14th century have been
found which testifies to considerable age of the
settlement.
26. THE ISLET AND THE CHURCH OF OUR
LADY OF THE ROCK
On the artificial islet, built by tenacious inhabitants
of Perast, there is a shrine dedicated to
Our Lady. It is the church of Our Lady of the
Rock. The church has got the octagonal dome
and round Baroque belfry; whilst the interior
is decorated by oil on canvas paintings placed
in richly gilded frames - capital work of Tripo
Kokolja, a painter from Perast. The central
place on the luxurious altar is occupied by the
icon representing Our Lady - work of Lovro
Marinov Dobricevic from the 15th century. Of
154
particular value is the collection of some 2000
silver, relief decorated votive plates (Ex Voto).
Next to the church there is a building which
houses collections of church objects and works
of art. The complex was built in the period between
the 16th and 18th century.
27. ISLET AND CHURCH St GEORGE
On the islet bearing the same name opposite
Perast there is the church of St George, on the
place where in the 12th century there had been a
Benedictine monastery with a church dedicated
to the same patron. Present day look of the islet
surrounded by walls, with a one nave church
with the rectangular apse and the bell tower and
a courtyard with a residential building, is the
result of numerous later reconstructions conditioned
by earthquakes and wars. The whole
church floor is covered by tombs of the families
from Perast with preserved relieves, inscriptions
and coats of arms.
28. BIRTH HOUSE OF TRIPO KOKOLJA
Birth house of Tripo Kokolja is a one-floor
stone house of traditional coastal architecture.
In it, in 1661 was born one of the most prominent
representatives of domestic Baroque painting,
Tripo Kokolja His greatest artistic project
is the monumental artistic decoration of the
interior of the church of Our Lady of the Rock.
29. MARINE SCHOOL MARTINOVIC
In this house, from 1697 until 1698, were educated
chosen Russian noblemen for the future
fleet of Tsar Peter the Great. The training was
being done by the celebrated seaman Marko
Martinovic, who prolonged a Perastine marine
tradition since it is known that as early as in the
16th century there had been a private marine
school in Perast, the oldest on the Adriatic Sea.
30. THE CHURCH OF OUR LADY
The church of the Birth of Our lady is located
on a spacious churchyard next to the Orthodox
graveyard o the prominent site above Perast. It
was built in 1757 and reconstructed in 1864. It
houses a collection of icons from the period between
the17th and the 19th century, as well as
a collection of church books from the 19th century.
Risan
31. Urban core of Risan represents a historicalambient
unit formed by the square „21. novembar“
and the street Gabela. The square is located
at the crossroads where two main routes meet
- parallel to the seashore and vertical to it and
the street Gabela is the main communication
between the commercial center on the shore
and the hinterland. Of particular interest is the
authentic street cover made of large pebbles, diagonally
divided in many fields. The objects of
residential architecture that enclose the Square
or go along Gabela Street have got architectural
and ambient value of preserved special solutions
and façade treatment.

Tourismus Masterplan Montenegro
32. SAINT PETER AND PAUL CHURCH
The complex consists of: the church of St Peter
and Paul with a churchyard in front, a small
church of St Archangel Michael, as well as
town graveyard between them. The church is a
three nave one with a dome on the cube-shaped
pedestal with octagonal drum. In front of the
main entrance there is a three stories tall belfry
with ground-floor open arcades. The church
houses valuable icons, church books, objects
made of silver and textile and so on. The church
was built in 1796.
33. BANJA MONASTERY
The monastery complex consists of St George‘s
church, two buildings and a graveyard in the
immediate vicinity. Present day church was
built on the remains of Nemanja‘s legacy. The
monastery has got a rich treasury in which
the collection of icons of Boka Kotorska Bay
School of painting is o particular importance as
well as epitrachelion which, according to tradition,
had belonged to St Sava.
34. IVELIC PALACE
The Baroque Ivelic palace was built in a paved
courtyard enclosed by a stone wall with round
little towers on the corners. It is characterized
by richly decorated façade with even entrances,
repetition of symmetrical openings and double
balcony with beautiful stone balustrade. Unfortunately,
it is in extre-mely neglected state. It
belonged to the noble family Ivelic.
35. ARCHAEOLOGICAL SITE „CARINE“
On the archaeological site Carine remains of
several big public buildings were uncovered
which could have belonged to Roman Forum,
as well as extensive moveable archaeological
material. Especially important are „aretin“ and
„gnathia“ ceramics because they confirm strong
commercial links between the classical Risan
and Italian cities. The site dates back to the
period from the 2nd century B.C. to the 4th century
A.D.
36. CLASSICAL VILLA WITH MOSAICS
Risan mosaics cover the floor of a noble 2nd
century A.D. Roman villa. Mosaic decoration
has been preserved in four rooms. It was made
of small stone cubes in technique „opus teselatum“.
It is geometrical motifs that prevail partly
mixed with stylized plant decorations. The most
beautiful part of the mosaic represents a figural
composition of the God Hypnos, which is at
the same time the only mosaic representation
of Hypnos in Yugoslavia. Conservation-restoration
works were done several times but they
are still needed.
37. LIPCI ROCK
Lipci cave is located in the middle of a natural
amphitheater above the village of Lipci, on the
northern side of Risan Bay. The ceiling of the
original cave has partly fallen down so that
prehistoric drawings became visible showing
scenes of deer hunt, a symbolic sign of the
rising sun - swastika and others, done in thick
spreading of paint on the stone. The majority of
Regionalkonzept Boka Kotorska
scientists agrees that the drawings belong to the
early Bronze age, 2000-1700 B.C.
Dobrota
38. SAINT EUSTACHE CHURCH
The complex consists of the church with the
belfry, parish priest house, courtyard with access
staircase and graveyard with tombs of famous
sea captains‘ families from Dobrota. The church
was built in 1773. Baroque style of the building
is particularly evident in the luxurious interior
decoration, like artistically decorated altars,
cycle of 12 big paintings on canvas which cover
the ceiling, rich church inventory and so on.
The church possesses collections of moveable
monumental fond, of which the collection of
Dobrota lace is of exceptional value. The church
has been completely restored apart from the
attractive belfry which was seriously damaged
in the earthquake and later even by lightning.
39. SAINT MATHEWS CHURCH
The complex consists of the church, belfry,
parish priest house, enclosed courtyard and
access staircase with the rampart and graveyard.
The church was built during the 17th and the
18th century by the donations of the families
from Dobrota, on the site of the original 13th
century church destroyed in the 1667 earthquake.
Present day monumental Baroque look
is complemented by the rich interior: marble
altars, artistic paintings and sculptures, as well
as numerous precious ritual silver and textile
objects.
155

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
40. SAINT ELIAS CHURCH
Saint Elias church has grown into the rock on
which it is located and with a big stone cross
on a rock in the sea makes a harmonious union.
It is supposed that it was built in the 13th century.
Although of small dimensions, the church
has got all the characteristics of the Romanesque
style. It was built of broken stone and the
roof cover is of stone plates. Restoration works
were done in 1987.
41. „CENTRAL COMMISSION“
Historical importance of this building is in the
fact that the Meeting for the Unification of
Montenegro and Boka Kotorska Bay took place
in this building on October 29th 1813, as well
as the meeting of the Provincial council and
Central commission. Here, all important decisions
were made of the judicial organization
„Provisional government of the united provinces
of Montenegro and Boka Kotorska Bay“,
during the time whilst Kotor was still under the
rule of the French general Gauthier. This is the
place where Peter I Petrovic Njegoš often resided.
42. DABINOVIC PALACE
Dabinovic palace was built at the beginning of
the 18th century as a representative Baroque
palace during the time of the economic rise of
seagoing families from Dobrota. Unfortunately,
the palace was very much damaged in the 1979
earthquake and restoration works have not yet
been undertaken so that it is in a very poor
state.
156
43. TRIPKOVIC PALACE
This palace is one of the most impressive and
most beautiful Baroque palaces in Boka Kotorska
Bay. Together with the terraced garden, surrounding
wall with rich arcade portal, annex
and the tower it makes the unique complex. It
was made of the cut stone with richly profiled
architectural detail. It dates back to the second
half of the 18th century. In the 1979 earthquake
the palace was seriously damaged. Restoration
works are underway.
44. IVANOVIC PALACE
Ivanovic palace complex consists of the main
building with an annex, auxiliary buildings,
cistern and terraced garden around which there
is a wall with a portal, and above it is the
family coat of arms. The palace was built in the
18th century by brothers Ivanovic, famous sea
captains Marko and Jozo who were decorated
by Venice and declared knights of St Mark‘s
because of their victory over the Turks in 1756.
Njegoš resided with this family and on that
occasion he dedicated a song to his hosts.
45. KAMENAROVIC PALACE
A representative Kamenarovic palace, of harmonious
proportions and sustained noble architectural
detail, conceived as a unit consisting of
two identical symmetric parts. It is furnished by
period furniture, paintings, mirrors, library and
various antiques. It dates back to the 17th century.
46. CHURCH OF OUR LADY, Škaljari
This church was mentioned for the first time
about 1600 but built-in fragments of Romanesque
stone plastic suggest its even older age.
Old tombs at the old Škaljari graveyard surrounding
the church are especially interested.
47. CHURCH OF OUR LADY HELPER OF
THE CHRISTIANS, Muo
The church is located on an elevated, paved
and enclosed plateau. It was built in 1864 in
the New-Byzantine style with the octagonal
dome. The church houses a precious 16th century
organ, as well as a rich collection of votive
plates (Ex Voto).
48. SAINT KUZMA AND DAMJAN, Muo
Old parish church of Muo, built in 1778 next to
the remains of a far earlier one, from the 13th
century, which was turned into a sacristy. In the
floor of the church there are several very old
tombs. The church is located high on the hillside
next to the remains of older houses where
there had used to be the original settlement
before its inhabitants moved to the shore of the
Bay.
Prcany
49. TEMPLE OF OUR LADY
The temple of Our Lady is a monumental Baroque
three nave church with a dome which
ends in lantern. Its façade with Doric and Corinthian
columns, as well as the rich articulated

Tourismus Masterplan Montenegro
Baroque staircase is especially impressive. The
church possesses extremely precious collections
of silver and textile, as well as paintings and
sculptures of famous artists. It was being built
during a long time span from 1790 to 1908according
to the project of Bernardin Macaruzzi.
50. OLD PARISH CHURCH
The old parish church is situated high on the
hill side where once there had been the original
settlement. It is not known exactly when it was
built, but was first mentioned in 1399. The
church and the old graveyard in front of it are
surrounded by a defensive wall with loopholes.
51. FRANCISCAN MONASTERY WITH
SAINT NICHOLAS CHURCH
The monastery complex consists of St Nicholas
church and three monastery wings which
enclose a cloister. The church was built in
1728-1735 and he monastery in 1735 and 1769.
The monastery had for many years been the
center of culture and education since there used
to be elementary school, marine school, pharmacy
and rich library, as well as collections
of paintings, textile and metal. It is of particular
interest that in the monastery courtyard in
1848 took place a great People‘s meeting of
the „people of Boka Kotorska Bay“, which sent
the historic message to Croatian parliament stating
that it did not accept the unification of
Boka with Croatia and Slavonia, but possibly
and under special conditions with all the South
Slavic countries.
52. REMAINS OF St THOMAS CHURCH-
The pre-Romanesque church of S Thomas dates
back to the 8th - 9th century. The uncovered
remains point out to this: parts of architecture,
capitals, several fragments of columns, as well
as a stone plate with the triple interlaced ornament.
53. „THREE SISTERS“ PALACE
This palace is one of rare Gothic style monuments
of profane architecture, but at the same
time it is the oldest house in Prcanj and among
the oldest preserved ones in the Boka region.
It is interesting both because of characteristic
style, pointed arches and Buca family coat of
arms, and because of the romantic legend related
to its past.
54. BESKUCA PALACE
Beskuca palace is a representative example of a
Baroque palace in Prcanj. The characteristics of
the style are recognized equally in the architectural
conception. The palace has got a historical
importance because Petar II Petrovic Njegoš
used to stay. The palace was built in the 18th
century.
55. LUKOVIC STREET
Lukovic Street consists of a row of ten houses
of the same fraternity built in the 17th and the
18th century. An old pavement draws in the
main front of the houses from the main street
from which it is separated. The facades are
carefully done; balconies with Baroque shaped
balustrades, preserved original height and interior
disposition of rooms, whilst in the cour-
Regionalkonzept Boka Kotorska
tyards of the houses there are auxiliary houses,
cisterns and gardens. Within this complex there
is the church of Our Lady of Carmen in which
there are tombs of Lukovic fraternity.
Stoliv
56. SAINT BASIL CHURCH
Saint Basil church dates back to the 15th century.
Its architecture is extremely simple, but
fresco paintings inside are fascinating. These
paintings are and extraordinary mixture of iconographic
and style elements of the eastern and
western themes. Although the contents of the
frescoes and their disposition is mostly in accordance
with eastern - orthodox - iconography on
them there are Roman catholic saints, as well
as Latin and Cyrillic inscriptions. The representation
of St Tryphon with the model of the
town of Kotor under his patronage is particularly
interesting. Both the church and the paintings
have been conserved.
57. SAINT ELIAS CHURCH
On the slopes of the mount Vrmac, surrounded
by chestnut forest, there is an extremely picturesque,
untouched, rural unit called Upper Stoliv.
St Elias church occupies the most prominent
position in it, dominating the area with its high
belfry. The church was enlarged in 1566 that
means that it is certainly considerably older.
Three altar paintings of Josip Tominac are preserved
in the church.
157

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Upper Grbalj
57. SACRAL COMPLEX IN SUTVARA
Sacral complex in Sutvara consists of St
Barbara‘s church and St Georg‘s church, as
well as a big village graveyard around them. St
Barbara‘s church was built in 1847 on the foundations
of an older church. St George‘s church
is small, but it houses a well-preserved and
conserved iconostasis of Boka Kotorska Bay
School of painting from 1825.
58. ST DIMITRIJE IN NALJEŽICI
Saint Dimitrije church was built maybe as early
as in the 16th century. It is small, with simple
architecture, but it houses a gilded iconostasis
and engraved emperor‘s gate. This is the work
of Hristifor Rafailovic from 1842.
59. ST GEORGE‘S CHURCH IN ŠIŠICI
Saint George‘s church dates back to the 17th
c. It is small with semicircular apse and open
parvis. Extremely valuable paintings were painted
by Dimitrije daskal in 1699. The cycle of 14
scenes from the life of St George is very important,
and it is considered to be one of the most
extensive one in the Orthodox iconography of
nearby regions.The iconostasis is also the work
of the masters from Boka Kotorska School of
painting. Reconstruction and conservation have
been done both on the architecture and on paintings.
158
60. SACRAL COMPLEX IN PELINOVO
In the enclosed sacral complex on Pelinovo
meadow there are churches of Holy Trinity and
St Nicholas. Holy Trinity is a cathedral church.
It is of representative look and dimensions. It
was built in 1859 on the foundations of an old
one. Inside there is an iconostasis painted by
Nikola Aspiotis. St Ni-cholas church was built
maybe as early as in the 14th century. It is small
and of simple architecture. Dimitrije daskal‘s
paintings from 1718 represent an exceptional
value. It covers the whole of the interior even
extending to the façade. Apart from usual scenes
and representations, menology occupies the largest
painted surface, and not less important are
three fresco inscriptions with information about
the painting of the church. Works on the building
were done during 1987-88.
61. ST GEORGE‘S IN PRIJERADI
St George‘s church is and it differs from the
traditional type of village church by having the
parvis with the upper floor. In that parvis, up
to 1881, there had been the elementary school
and in the period between 1846 and 1849 the
famous assistant of Vuk Karadžic, Vuk Vrcevic
had been teaching. The church was badlz
damaged in the earthquake and it has not zt
been restored.
62. ST JOHN‘S CHURCH IN GOROVICI
Saint John‘s church is a small church and of
simple architecture. In it there is a very good
quality iconostasis, work of painters from Boka
Kotorska School of painting from1830, which
has not been conserved.
Lower Grbalj
63. ST NICHOLAS CHURCH IN BIGOVA
Saint Nicholas church was built on still visible
remains of a monastery destroyed in the 14th
century. It is small, without significant architectural
characteristics, apart from the parvis,
which was added later and it has got the upper
floor with outside staircase, where a monk used
to live. The church has got the iconostasis
- work of Boka Kotorska School of painting
which has been recently conserved. The continuity
of this place of cult, as well as old tombs
around the church, require more detailed scientific
researches.
64. ST. ARCHANGEL MICHAEL, Kovaci
Saint Archangel Michael church, with its representative
look stands out from the traditional
type of village churches in this area. On a prominent
position, bigger in size, and it has got
a dome and a spinning wheel belfry for three
bells. It was built in 1868 on the foundations of
an earlier 15th century church.
65. ASSUMPTION OF THE MOST HOLY
MOTHER OF GOD , Visnjeva
The church of the Assumption of the Mother of
God is the most beautiful church in Grbalj. It
is big, of harmonious proportions, with a dome
and triple spinning wheel belfry. The architectural
harmony between the church and the

Tourismus Masterplan Montenegro
accompanying ensemble like a big enclosed village
cistern, paved plateau with a stone bench,
surrounding wall with access staircase and the
gate and, especially the staircase for the upper
floor which goes all along the northern side,
with vaults underneath, starting from the entrance
to the church to the apse, are great attractions
of the church. It dates back to the 18th
century. Richly decorated three-floor icono-stasis
is the work of Tripo Dabovic from 1791,
while the icons were painted by a Greek painter
from Corfu, Tit.
66. ST JOHN, Zagora
Saint John the Theologian church is a small
one, with simple local architecture. Its value is
a well-preserved iconostasis painted by Georgije
Daskalovic from Risan School Rafailovic-
Dimitrijevic in 1803. The church was built on
the foundations of an earlier place of worship.
67. CASSOCK OF THE MOTHER OF GOD
CHURCH, Krimovice
This church dates back to the 18th century. It
is of modest architectural characteristics but it
houses a valuable iconostasis painted by Hristofor
Rafailovic.
Herceg Novi
68. THE OLD TOWN CORE
The old urban core of Herceg Novi is surrounded
with a system of fortifications that conceives
of residential, sacral and public buildings.
This is a particular building cjelina which exi-
stence can be followed since late Middle Ages
through great buildings of Venetian rule and
typical Otoman defensive architecture, to buildings
from the beginning of XX century. Besides
monumental values of particular buildings
such as churches, this architecture has ambient
value which can be recognized in many slope
streets.
69. ŁPANJOLA FORT
The fort is situated on a hill above Herceg Novi
as an autonomous fortification. In 1548. Ottomans
built the fort of today size and volume,
after destroying the older Spanish fort from
1538-39. The fort had been in use until the
beginning of XX century.
70. „FORTE MARE“ FORT
The fort was the initiative point of medieval
town founded by Bosnian king Tvrtko I. It
was radically reconstructed under the Ottomans
domination. In the beginning of XVIII c. it
was reconstructed again, now by Venece. Its
name originates since that period while its today
appearance origins since Austrian rule. Forte
Mare is one of the most important fortified
points of Herceg Novi.
71. KARACA FOUNTAIN
The Karaca fountain is situated near the East
gate of town of Herceg Novi. Its position at
the entrance of town shows its architectonic
design (with approaching stone paved path,
open square space with strong streams flowing
Regionalkonzept Boka Kotorska
from both its sidewalls with recipient and covered
drain canal) but also that this fountain had
been one of the great importance in town rich
in fountains. It also represents a small but significant
part of town urbanism during the Ottoman
rule (XVI-XVIII c.).
72. KANLI TOWER (BLOODY TOWER)
The fort is situated at the ending north dominant
point of perimeter of town of Herceg Novi and
in fortification technical terminology is called
citadel-the last defended strong point. It is very
likely that it existed in Middle Ages, but its
today originates since XV and XVI c. Inside the
fort the old cistern used as a prison during XVI
and XVII c. is still preserved. On the walls are
steel preserved numerous drawing of boats, etc.
The fort was adopted 1979. after disaster earthquake.
It became open summer stage but a new
purpose partly disturbed its authenticity.
73. SACRAL COMPLEX IN TOPLA AND
SCHOOL OF NJEGOŁ
Fortified sacral complex in Topla includes
two churches, resident house and surrounding
cemetery. The house has a great historical value
since that in it in 1812. future Vladika Petar
II Petrovic Njegoš had been attending literacy
classes with a monk Josif Tropovic. The church
of Holy Salvation (Raise of Christ) was built
in 1709-1713. Iconostas is work of greek painters
of XIX c. Small church of St. George was
built at the end of XVII c. above remains of
an ottoman mosque. Iconostas is considered to
be work of painters of Boka Kotorska painting
159

Regionalkonzept Boka Kotorska Tourismus Masterplan Montenegro
school. Both churches have numerous valuable
icons, silver bowls and old printed books.
74. SAVINA MONASTERY
Monastery complex consists of three churches,
guest house, cemetery and a paved path with
fence walls. Church of St. Sava was built in
XV c. Small church of Raise of Holy Mother
was built in XV c. There are three visible layers
of fresco painting: the oldest is considered to
be done by Lovro Marinov Dobricevic (XV
c.) Next layer was painted XVI c. and partly
over painted in 1831. by Aleksije Lazovic. Big
church of Raise of Holy Mother was built since
1776-1799. and builder was Nikola Foretic from
Korcula. Woodcut gilded iconostas from the
end of XVIII c. is work of priest Simeon Lazovic
and his son Aleksije both from Bijelo Polje.
Treasury of Savina Monastery is one of the
most precious collections in country. Numerous
icons of Boka Kotorska, Italo-Crete and Russian
painting schools as well as charters, church
books, artistic embroiders, master peaces of
goldsmith workshops etc.
75. ST. ANTHONY MONASTERY
The complex consists of a church, a school and
small old cemetery. Church of St. Anthony was
built next to Franciscan monastery in 1687. in
baroque style.
76. ST. DOMENICA, Kamenari
The church has an exquisite position on the top
of small hill above Kamenari. It was built in
160
1867. c. in the place of a smaller and older
church from the end of XVII c. partly under
the ground level. According to its architectonic
expression this church is very like the big
church of Savina monastery. Iconostas is mostly
work of a local painter Špiro Ðuranovic from the
end of XIX c. Many valuable icons and books
are treasured in the church, as well as an original
russian plastanica. A local cemetery is next
to church.
79. ASCENSION OF MADONNA, Bijela
Today church was built in 1824. It has a dome
and a characteristic bell tower, which all make
it very much like Savina monastery. Its greatest
value is preserved apside of an older church,
which, according to its style characteristics
belongs to romanesque period. Authentic fresco
paintings dated in XII c. have been discovered
inside the church. The church has a great collection
of numerous valuable icons, books and
other religious issues. On the plain just above
this church exists another one dedicated to cult
of St. Vraci and beside it an old local cemetery.
80. CHURCH OF HOLY TRINITY, KUTI
Church is located on an elevated plain above village
Kuti. It was built in 1836. in the place of an
older church. It has representative appearance,
with dome and bell tower that resembles one
in front of Savina monastery. Many valuable
sacral books are treasured in the church. It had
been severely damaged in 1979. earthquake, but
renovation was com-pleted successfully.
81. CHURCH OF ST. TOMA‘S, Kuti
In village Kuti exist remains of an old preromanesque
church of St. Tomah‘s. There are
no certain records of time of its building, but
according to style characteristics of its architecture
and discovered stone decorative fragments,
church can be dated in XV c. Another preserved
stone parapet board, a masterpiece of preromanesque
art of our region, indicates existence of
a stone iconostas in this church. Preserved fragments
of fresco painting in church indicate that
it was whole fresco painted at the end of XI c.
82. ST. SERGEY AND VAKH, Podi
Parochial church of St. Sergey and Vakh is
among the finest architectonic monuments on
our coast. There is not any known written
source about the time of its originate, but
according to its architectonic characteristics can
be dated in XV c. Emphasased vertical dimension
and whole shaping of the church indicate
gothic influences, while its architectonic concept
resembles monuments of Raška school of
designing. Iconostas, work of Simeon and Aleksije
Lazovic from Bijelo Polje, is from beginning
of XIX century.
83. ST. STEPHAN‘S, Sucepan
Church, as it looks today, originates from XIX
c. In the same place existed much older church
that was, according to discovered preromanesque
stone fragments, dated in X-XI c. Preserved
parapet board decorated with low relief
with tripartite interlace, vegetal ornaments and
scenes of griphons. Many valuable icons, books

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and other sacral issues are treasured in the
church.
84. ST. TOMAH‘S CHURCH, TREBESIN
Church of St. Tomah‘s, remains of destroyed
church of St. Petar‘s and a cemetery are placed
on a wide plain in the middle of Trebesin village.
Church of St. Tomah‘s was built in 1778.
It posses valuable sacral issues and books.
Remains of walls, floor, apside and casna trpeza
are preserved, indicating history that is yet to be
researched.
85. MAMULA FORT, Lastavica Island
In 1853. Austrian authorities built Mamula fort
on small island Lastavica, at the entrance of
Boka Kotorska bay. Even it is one of the biggest
and one of the most preserved austrian
fortresses it was never used to military purposes
but for notorious war prison. Its main characteristics
are monumentality, extremely precise
stone cut bricklaying as well as perfect functionality
of shaping.
86. MANASTERY ON ∏ANJICE ISLAND
Fortified monastery complex with church of
Vavedenje Bogorodice is on little island Žanjice
at the enterance in Boka Kotorska bay. Small
church was built probably in XV c. Interior
as well as exterior was decorated with fresco
painting, still remaining in some places. Beside
church there are resident-economic rooms,
cistern and a small garden. Complex is fortified
with defence walls and a cirrcle tower with puskarnice.
It is still under the constraction.
87. ST. TRIPHON‘S, KLINCI
Church of St. Triphon‘s is situated on a local
cemetery on a small hill above village Klinci.
It is just assumed that date of its building is
between end of XVI c. and beginning of XVII
c. Its appearance and proportions make it very
modest little church. The most interesting thing
about it are remains of fresco painting preserved
in the lower parts of interior walls, dated in
the beginning of XVII c.
88. ST. PETKA‘S, MRKOVI
It is assumed that church of St. Petka was built
about 1600. So far its look had been changed
several times. The most important thing about
this church is its zivopis, painted in 1704.
by local painter Dimitrije Daskal. Particularly
imortant is a set of 17 scenes of St. Petka‘s, one
of the most detailed series of life and miracles
of this saint in Balkan. Iconostas was painted
and carved also by Dimitrije Daskal same years
as the fresco painting.
89. ST. GEORGE‘S, RADOVANICI
Church of St. George‘s is on a plain outside the
village Radovanici. It is small in size, simple
shaped and modest in decoration. What distinguishes
it from other village churches is very
precious old iconostas from 1751. A famous
painter Rafail Dimitrijevic painted it.
Tivat
Regionalkonzept Boka Kotorska
90. PREVLAKA PENINSULA
In 1221. on Prevlaka peninsula in southeast part
of Boka Kotorska bay, in the place of former
benedictine monastery, Sava Nema-njic situated
a residence of new founded Zeta Episcopy
and built monastery of St. Michael Archangel,
which will in next centuries be a spiritual center
of wide surrounding area called Miholjski Zbor.
In 1262. after the order of Episcope Neofit
a famous manus-cript called Ilovacka krmcija
was written in there. In the middle of XV century
monas-tery was abended. So far, in the
medevial monastery complex were discovered
remains of three naves church and monastery
buildings north and south of church. During
archeological researches on Prevlaka peninsula
remains of an antiant building with floor
mosaics, early bizantine buildings and numerous
architec-tonic stone deoration fragments were
found.
91. HOLY TRINITY, Prevlaka
Church of Holy Trinity was built by countess
Katarina Vlastelinovic in 1883. with remains of
ruins of old monastery of St. Michael. In this
new church some spolije with preromanesque
decoration motive were built in. Next to church
is grave of countess Vlastelinovic.
92. OUR LADY, Radovici
Church of Assumption of Lady (Our Lady) is
situated in a hill in the middle of village Radovici.
Today appearance originates from 1843.
Its first mentioning in historic sources is 1594.
161

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but it considers earlier church on same place.
Church with a dome and bell tower with a porch
resembles Savina monastery. Iconostas originates
from the end of XIX c. assumed to be
work of Greek painter Nikola Aspiotis. Around
church is a local cemetery.
93. LADY OF ANGELS, Verige
Church of Lady of Angels is on a stone crest
in Verige, the narrowest part of Boka Kotorska
bay. Besides sacral it also has military importance.
Defense wall around church with small
gun hole windows and same windows on the
church witness to that. The wall also surrounds
cistern and lately added priprata. Church was
built in 1585. Today it is in very bed condition
and out of function.
94. ST. PITER‘S, Bogdacici
Church of St. Piter‘s is on a surrounded plain
on Gradac hill and can be approached with
wide stairs. Date of building of today church
is not known, but remains of former church
from 1268-69. are built in it. Record of building
of older church is a Cyrillic sign in old
Slavic language above the main portal. Discovered
remains of that church are two side transepts
and in one of them, south, remains of
fresco paintings according to its style characteristics
dated in XIII c.
162
95. PIMA-PASKVALI COMPLEX
Complex conceives of family Paskvali palace,
accessory building next to it, approaching path
with columns and grapes and surrounding
defense wall to sea side with entering portal and
a circle corner watchtower. Complex has characteristics
of representative resident complex
belonging to a famous aristocratic family. Next
to complex is small church of St. Antony‘s with
year 1373. written on its bell tower, with coat of
arms of Paskvali family and a distih written in
Latin were bosnian king Tvrtko is mentioned.
In interior there are remains of fresco painting
with remains of late interventions.
96. VERONA-BIZANTI PALACE
Fortified Verona-Bizanti palace is on very sea
coast on a wide open place called Racica. At
first it belonged to a Kotor aristocratic family
Bizanti, and after, in the beginning of XVIII
c. it belonged to Verona family from Prcanj.
Its position and its centric composition with
a tower in the middle and two wings in both
sides, little port and big wide yard, several wells
in the back are characteristics of resident complexes
of famous Kotor aristocratic families.
97. BUCA-LUKOVIC COMPLEKS
Summer houses of one of the most famous
Kotor aristocratic families, Buca, is placed on
a sea side. Its today appearance is result of a
few major reconstructions and the latest includes
building of contemporary summer stage in
the middle of old garden. The oldest part of the
complex is a tower with roofed logia on the
top (XV c.) and beside it a monumental gate.
Two existing buildings are result of partition of
earlier palace. Little church in baroque style is
dedicated to St. Michael. Remains of a paved
path with columns, pergola and decorated portal
is on the west side of defense tower.