Heute sagt Anton: Grundbuch aufräumen! - Aktuelles

Heute sagt Anton: Grundbuch aufräumen!
– Grundbuchberichtigung bei Veränderungen/Löschung alter Eintragungen –
I. Fall
Die Erblasserin ist im Jahr 2009
verstorben und hat ihren Neffen
Anton durch notarielles Testament
zum Erben eingesetzt.
Im Nachlass befindet sich das
Siedlungshaus der Erblasserin,
eingetragen im Grundbuch von
Schönstedt Blatt 301.
In der Eigentümerspalte des
Grundbuches ist (noch) die Erblasserin
E als Eigentümerin eingetragen.
In Abt. II des Grundbuches
sind verschiedene alte
Rechte vermerkt:
� lfd. Nr. 1: Reichsheimstättenvermerk;
� lfd. Nr. 2: Nießbrauchsrecht
für die vor 20 Jahren
vorverstorbene Mutter der
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ER
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ImmoTips 1/2010
Erblasserin, löschbar gegen
den Nachweis des Todes der
Berechtigten;
� lfd. Nr. 3: Rückauflassungsvormerkung
zugunsten der
vor 20 Jahren vorverstorbenen
Mutter der Erblasserin.
In Abt. III des Grundbuches sind
ebenfalls verschiedene Rechte
eingetragen:
� lfd. Nr. 1: DM 3.000,00 Darlehen
für Straßenbaukosten
zugunsten der Gemeinde
Schönstedt, eingetragen am
01.11.1953;
� lfd. Nr. 2: DM 1.000,00
Grundschuld nebst 8 % Zinsen
seit dem 11.11.1995 für
William Moneymaker, geb.
am 10.12.1890, Denver;
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� lfd. Nr. 3: DM 10.000,00
Grundschuld nebst 12 %
Zinsen für die Sparkasse
Schönstedt in Schönstedt,
die Erteilung eines Grundschuldbriefes
ist ausgeschlossen.
Anton möchte das Haus verkaufen.
Er hat auch sofort einen
Käufer, der Nachbar möchte es
für seine Tochter.
Anton geht zum Notar und gibt
den Kaufvertrag in Auftrag. Dabei
fragt Anton, ob er zunächst
als Erbe im Grundbuch eingetragen
werden muss, bevor er verkaufen
kann. Er habe gehört, das
notarielle Testament reiche dem
Grundbuch als Nachweis aus.
II. Grundbuchberichtigung
Nach jedem Erbfall sollte zwingend
die Grundbuchberichtigung
herbeigeführt werden. Für
die rechtssichere Gestaltung
eines Verkaufes ist die vorherige
Grundbuchberichtigung
notwendig.
Anton hat zwar grundsätzlich
Recht, wenn er meint, dem
Grundbuchamt könne auch
der Nachweis eines notariellen
Testamentes ausreichend sein.
§ 40 Abs. 1 GBO lässt an sich
den Verkauf und die Übertragung
des Eigentums auf einen
Käufer auch ohne Voreintragung
des Erben zu.
Trotzdem entspricht es der notariellen
Sorgfalt, vor der Durchführung
eines Kaufvertrages
über den Verkauf der Immobilie
die Voreintragung des Erben herbeizuführen.
Wird auf die Voreintragung
des Erben verzichtet,
entsteht nämlich eine rechtliche
Lücke derart, dass der Käufer
nicht wirksam Eigentümer wird,
sollte sich zu einem späteren
Zeitpunkt eine andere Erbfol-
ge herausstellen. Dafür wäre es
schon ausreichend, wenn nur
später noch ein zeitlich jüngeres
Testament der Erblasserin E auftauchen
würde, mit dem nicht
Anton, sondern z.B. die Nichte
Gisela eingesetzt wurde.
Ohne Voreintragung von Anton
könnte Gisela dann zu einem
beliebigen späteren Zeitpunkt
die Grundbuchberichtigung zu
ihren Gunsten beantragen. Der
Käufer K wäre nur scheinbar
eingetragen, unabhängig von
der erfolgten Kaufpreiszahlung
und gleichgültig, wie lange er
im Objekt bereits wohnt.
Mit Voreintragung des Erben
entsteht das Problem nicht. Der
Käufer kann sich dann, wenn sich
eine andere Erbfolge herausstellen
sollte, auf seinen guten Glauben
an den im Grundbuch voreingetragenen
Anton berufen.
Maßgeblicher Unterschied in
den beiden Varianten ist, dass
die Möglichkeit eines gutgläubigen
Erwerbes den guten Glauben
an das Eigentum des Verkäufers
voraussetzt, welches
durch die Eintragung des Verkäufers
im Grundbuch dokumentiert
ist. Nicht geschützt
wird dagegen der Glaube nur
an die Verfügungsbefugnis, die
der Verkäufer ohne Voreintragung
unter Hinweis z.B. auf eine
Testamentsurkunde anführt.
III. Abt. II/III
Der oben beschriebene Sachverhalt
zeigt, wie sinnvoll es außerdem
ist, auch Grundbücher
aktuell zu halten, insbes. erledigte
Rechte auch auszutragen.
Im beschriebenen Fall wird
Anton eine Menge Probleme
haben:
Zu Abt. II des Grundbuches
müssen eine Reihe Dinge erledigt
werden:

� Für den Reichsheimstättenvermerk
ist (nur) ein Löschungsantrag
des Eigentümers
erforderlich.
� Für das eingetragene Nießbrauchsrecht
zugunsten der
vor 20 Jahren verstorbenen
Mutter der Erblasserin benötigt
Anton nur eine Sterbeurkunde
nach der vor 20 Jahren
vorverstorbenen Mutter.
� Wegen der Rückauflassungsvormerkung
zugunsten
der Mutter wird das schon
schwieriger. Ein solches
Recht ist gegen den Nachweis
des Todes des/der Berechtigten
nicht löschbar.
Es wird eine Löschungsbewilligung
des Erben der vor
20 Jahren vorverstorbenen
Mutter notwendig. Wenn die
Erbfolge damals anders war
als die offenbar vorausgegangene
Übertragung, kann
die Klärung große Schwierigkeiten
bereiten.
Zu Abt. III des Grundbuches
entsteht große Sucharbeit:
� Das zu lfd. Nr. 1 für die Gemeinde
Schönstedt eingetragene
Darlehen ist im Ergebnis
eine Hypothek. Da im Grundbuch
nichts über einen Briefausschluss
vermerkt ist, wird
ein Hypothekenbrief existieren.
Benötigt wird eine Löschungsbewilligung
und der
Hypothekenbrief. Oft ist so
etwas schon vor Jahrzehnten
dem Eigentümer übersandt/
ausgehändigt worden, ohne
dass eben die Löschung
vollzogen wurde. Im Zweifel
muss wegen des verloren
gegangenen Hypothekenbriefes
das Aufgebotsverfahren
zur Kraftloserklärung
durchgeführt werden.
� Noch schwieriger wird es bei
der Grundschuld, die seit dem
Jahr 1955 für William Moneymaker,
geb. 10.12.1890, Denver,
eingetragen ist. Anton
wird sich auf die Suche nach
den Erben des Berechtigten
machen müssen, benötigt
von diesen die Erbnachweise
in grundbuchlicher Form, eine
Löschungsbewilligung und
wiederum den Grundschuldbrief.
� Einfacher ist das Ganze wegen
der dann noch eingetragenen
Grundschuld für
die Sparkasse Schönstedt in
Schönstedt. Wenn dort die
Löschungsunterlage schon
ausgehändigt worden war,
wird nur die Erteilung einer
Zweitschrift ausreichend
sein. Ein Grundschuldbrief
kann nicht verloren gegangen
sein, da im Grundbuch
vermerkt ist, dass die Grundschuld
brieflos eingetragen
wurde.
IV. Empfehlung
Anton sagt: Auch Grundbücher
müssen aktualisiert gehalten
werden. Veränderungen im
Eigentum müssen eingetragen
sein. Wer sich Grundbesitz als
Vermögenswert zurechnet,
will darüber auch verfügen
können.
Altrechte können den Vermögenswert
von Grundbesitz im
Zweifel komplett, schlechtestenfalls
über Jahre hinaus blockieren.
Es empfiehlt sich dringend,
Altrecht jeder Art nach
deren sachlicher Erledigung
zum Erlöschen zu bringen.
Ausnahmen haben an sich nur
Sinn, wenn noch einigermaßen
aktuelle Grundschulden für
deutsche Banken oder Sparkassen
eingetragen bleiben, um
die Möglichkeit einer erneuten
Verwendung als Sicherheit
vorzuhalten. Auch dies macht
aber keinen Sinn, wenn nach
der Lebensplanung mit einer
solchen Verwendung in überschaubarem
Zeitraum nicht zu
rechnen ist.
Von: Dr. H.-P. Ensenbach, Rechtsanwalt
und Notar, ENSENBACH
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