06.07.2011 Investieren, sanieren, kassieren - estavis.de

Der Steuerkick taugt zwar kaum zum Renditeturbo, sagen Fachleute. Denn die
Sanierung hebe auch das Preisniveau der Objekte. Dennoch bleiben solche Anreize
unter vermögenden Privatanlegern nicht unbemerkt - zumal hierzulande. Finanzberater
und Vermittler von Kapitalanlagen berichten durchweg von regem Interesse an solchen
Offerten. "Wir verzeichnen eine hohe Nachfrage, die stetig weiter steigt", sagt etwa
Carola Däumlich von der Firma Capital & Denkmal in Cottbus. "Die meisten Käufer sind
allerdings nicht nur durch den Steueraspekt motiviert. Hinzu kommt der Reiz, ein Objekt
mit Geschichte und nostalgischem Flair zu erwerben, statt eines Neubaus, dessen
Qualitäten sich erst noch erweisen
müssen."
Steuervorteile bei Denkmalimmobilien
Ähnliches erlebt Karsten Schütz, Chef der
Kölner Dr. Schütz Immobilien GmbH. "Die
Nachfrage nach Immobilien generell steigt
seit einiger Zeit, denn die Leute suchen
nach sicheren Anlagen", sagt er. "Bei
Denkmalobjekten kommt der Steueraspekt
noch als Bonus obendrauf."
Tatsächlich gehört vor allem die klassische
Steuersparklientel zu den Käufern: Ärzte,
Architekten, Anwälte und andere aus der
oberen Gehaltsklasse. Die Behauptung,
ausgerechnet jene, die materiell ohnehin
ausgesorgt haben, würden auf diese Weise
wieder einmal trickreich die Staatskasse
erleichtern, trifft aber wohl dennoch
bestenfalls die halbe Wahrheit. Denn die
öffentliche Hand profitiert von den
Investitionen ebenfalls, wie Berechnungen
des Bundesverbands der freien Immobilien-
und Wohnungsunternehmen zeigen.
Anleger müssen Feinheiten beachten
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Modernisierungskosten Die Gesamtinvestition in eine
staatlich ausgewiesene Denkmal- oder Altbauimmobilie
setzt sich zusammen aus dem Preis für die
Bausubstanz und den Kosten für die Sanierung und
Modernisierung. Letztere machen in der Regel etwa 50
bis 70 Prozent aus und können, sofern das Objekt als
Kapitalanlage erworben und vermietet wird, verteilt über
zwölf Jahre zu 100 Prozent steuerlich abgeschrieben
werden. In den ersten acht Jahren werden in dem Fall
jeweils 9 Prozent abgeschrieben, danach vier Jahre lang
jeweils 7 Prozent. Für Eigennutzer reduziert sich die
Abschreibungsquote auf 90 Prozent, die über zehn
Jahre abgeschrieben werden können.
Kosten der Altbausubstanz Auch die Kosten für die
Altbausubstanz können abgeschrieben werden, und
zwar je nach Baujahr unterschiedlich. Für Objekte, die
vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, gilt eine
lineare Abschreibung über 40 Jahre (also 2,5 Prozent
pro Jahr). Bei allen anderen wird 50 Jahre lang
abgeschrieben (2 Prozent pro Jahr).
Finanzierungskosten Kapitalanleger, die die Immobilie
vermieten, können auch die Zinsen eines
gegebenenfalls zum Kauf eingesetzten Darlehens von
der Steuer absetzen, und zwar in voller Höhe.
Verkaufserlöse Der Verkauf einer selbstgenutzten
Immobilie ist grundsätzlich steuerfrei. Wird eine
vermietete Immobilie veräußert, so ist der dabei
gegebenenfalls entstehende Gewinn ebenfalls
steuerfrei, sofern sich das Objekt mindestens zehn
Jahre im Besitz des Verkäufers befunden hat. Auch die
Abgeltungssteuer fällt nicht an.
Demnach entstehen den öffentlichen Haushalten durch die Abschreibungsmöglichkeiten
zwar zunächst Verluste von knapp 120 Millionen Euro pro Jahr. Auf der anderen Seite
führen aber die dadurch ausgelösten Investitionen zu steuerlichen Mehreinnahmen von
rund 260 Millionen Euro, so der Verband. Hinzu kommt, dass wertvolle historische
Bausubstanz mit privaten Geldern erhalten wird.
Zudem ist das Steuernsparen mit Denkmalimmobilien keineswegs ein Selbstläufer.
Investieren, sanieren, kassieren - das funktioniert vielmehr nur bei Anlegern, die
bestimmte Voraussetzungen erfüllen und einige Feinheiten beachten. Vor allem die
Einkommensverhältnisse sind entscheidend. So sollte sich der Anleger nicht nur zum
Zeitpunkt des Immobilienkaufs in der höchsten Steuerklasse befinden. Um den