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06.07.2011 Investieren, sanieren, kassieren - estavis.de

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Der Steuerkick taugt zwar kaum zum Renditeturbo, sagen Fachleute. Denn die<br />

Sanierung hebe auch das Preisniveau <strong>de</strong>r Objekte. Dennoch bleiben solche Anreize<br />

unter vermögen<strong>de</strong>n Privatanlegern nicht unbemerkt - zumal hierzulan<strong>de</strong>. Finanzberater<br />

und Vermittler von Kapitalanlagen berichten durchweg von regem Interesse an solchen<br />

Offerten. "Wir verzeichnen eine hohe Nachfrage, die stetig weiter steigt", sagt etwa<br />

Carola Däumlich von <strong>de</strong>r Firma Capital & Denkmal in Cottbus. "Die meisten Käufer sind<br />

allerdings nicht nur durch <strong>de</strong>n Steueraspekt motiviert. Hinzu kommt <strong>de</strong>r Reiz, ein Objekt<br />

mit Geschichte und nostalgischem Flair zu erwerben, statt eines Neubaus, <strong>de</strong>ssen<br />

Qualitäten sich erst noch erweisen<br />

müssen."<br />

Steuervorteile bei Denkmalimmobilien<br />

Ähnliches erlebt Karsten Schütz, Chef <strong>de</strong>r<br />

Kölner Dr. Schütz Immobilien GmbH. "Die<br />

Nachfrage nach Immobilien generell steigt<br />

seit einiger Zeit, <strong>de</strong>nn die Leute suchen<br />

nach sicheren Anlagen", sagt er. "Bei<br />

Denkmalobjekten kommt <strong>de</strong>r Steueraspekt<br />

noch als Bonus obendrauf."<br />

Tatsächlich gehört vor allem die klassische<br />

Steuersparklientel zu <strong>de</strong>n Käufern: Ärzte,<br />

Architekten, Anwälte und an<strong>de</strong>re aus <strong>de</strong>r<br />

oberen Gehaltsklasse. Die Behauptung,<br />

ausgerechnet jene, die materiell ohnehin<br />

ausgesorgt haben, wür<strong>de</strong>n auf diese Weise<br />

wie<strong>de</strong>r einmal trickreich die Staatskasse<br />

erleichtern, trifft aber wohl <strong>de</strong>nnoch<br />

bestenfalls die halbe Wahrheit. Denn die<br />

öffentliche Hand profitiert von <strong>de</strong>n<br />

Investitionen ebenfalls, wie Berechnungen<br />

<strong>de</strong>s Bun<strong>de</strong>sverbands <strong>de</strong>r freien Immobilien-<br />

und Wohnungsunternehmen zeigen.<br />

Anleger müssen Feinheiten beachten<br />

© manager magazin 2011<br />

Alle Rechte vorbehalten<br />

Vervielfältigung nur mit Genehmigung <strong>de</strong>r manager magazin Verlagsgesellschaft mbH<br />

Seite 2 von 4<br />

Mo<strong>de</strong>rnisierungskosten Die Gesamtinvestition in eine<br />

staatlich ausgewiesene Denkmal- o<strong>de</strong>r Altbauimmobilie<br />

setzt sich zusammen aus <strong>de</strong>m Preis für die<br />

Bausubstanz und <strong>de</strong>n Kosten für die Sanierung und<br />

Mo<strong>de</strong>rnisierung. Letztere machen in <strong>de</strong>r Regel etwa 50<br />

bis 70 Prozent aus und können, sofern das Objekt als<br />

Kapitalanlage erworben und vermietet wird, verteilt über<br />

zwölf Jahre zu 100 Prozent steuerlich abgeschrieben<br />

wer<strong>de</strong>n. In <strong>de</strong>n ersten acht Jahren wer<strong>de</strong>n in <strong>de</strong>m Fall<br />

jeweils 9 Prozent abgeschrieben, danach vier Jahre lang<br />

jeweils 7 Prozent. Für Eigennutzer reduziert sich die<br />

Abschreibungsquote auf 90 Prozent, die über zehn<br />

Jahre abgeschrieben wer<strong>de</strong>n können.<br />

Kosten <strong>de</strong>r Altbausubstanz Auch die Kosten für die<br />

Altbausubstanz können abgeschrieben wer<strong>de</strong>n, und<br />

zwar je nach Baujahr unterschiedlich. Für Objekte, die<br />

vor <strong>de</strong>m 1. Januar 1925 errichtet wur<strong>de</strong>n, gilt eine<br />

lineare Abschreibung über 40 Jahre (also 2,5 Prozent<br />

pro Jahr). Bei allen an<strong>de</strong>ren wird 50 Jahre lang<br />

abgeschrieben (2 Prozent pro Jahr).<br />

Finanzierungskosten Kapitalanleger, die die Immobilie<br />

vermieten, können auch die Zinsen eines<br />

gegebenenfalls zum Kauf eingesetzten Darlehens von<br />

<strong>de</strong>r Steuer absetzen, und zwar in voller Höhe.<br />

Verkaufserlöse Der Verkauf einer selbstgenutzten<br />

Immobilie ist grundsätzlich steuerfrei. Wird eine<br />

vermietete Immobilie veräußert, so ist <strong>de</strong>r dabei<br />

gegebenenfalls entstehen<strong>de</strong> Gewinn ebenfalls<br />

steuerfrei, sofern sich das Objekt min<strong>de</strong>stens zehn<br />

Jahre im Besitz <strong>de</strong>s Verkäufers befun<strong>de</strong>n hat. Auch die<br />

Abgeltungssteuer fällt nicht an.<br />

Demnach entstehen <strong>de</strong>n öffentlichen Haushalten durch die Abschreibungsmöglichkeiten<br />

zwar zunächst Verluste von knapp 120 Millionen Euro pro Jahr. Auf <strong>de</strong>r an<strong>de</strong>ren Seite<br />

führen aber die dadurch ausgelösten Investitionen zu steuerlichen Mehreinnahmen von<br />

rund 260 Millionen Euro, so <strong>de</strong>r Verband. Hinzu kommt, dass wertvolle historische<br />

Bausubstanz mit privaten Gel<strong>de</strong>rn erhalten wird.<br />

Zu<strong>de</strong>m ist das Steuernsparen mit Denkmalimmobilien keineswegs ein Selbstläufer.<br />

<strong>Investieren</strong>, <strong>sanieren</strong>, <strong>kassieren</strong> - das funktioniert vielmehr nur bei Anlegern, die<br />

bestimmte Voraussetzungen erfüllen und einige Feinheiten beachten. Vor allem die<br />

Einkommensverhältnisse sind entschei<strong>de</strong>nd. So sollte sich <strong>de</strong>r Anleger nicht nur zum<br />

Zeitpunkt <strong>de</strong>s Immobilienkaufs in <strong>de</strong>r höchsten Steuerklasse befin<strong>de</strong>n. Um <strong>de</strong>n

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