06.07.2011 Investieren, sanieren, kassieren - estavis.de
06.07.2011 Investieren, sanieren, kassieren - estavis.de
06.07.2011 Investieren, sanieren, kassieren - estavis.de
Erfolgreiche ePaper selbst erstellen
Machen Sie aus Ihren PDF Publikationen ein blätterbares Flipbook mit unserer einzigartigen Google optimierten e-Paper Software.
Der Steuerkick taugt zwar kaum zum Renditeturbo, sagen Fachleute. Denn die<br />
Sanierung hebe auch das Preisniveau <strong>de</strong>r Objekte. Dennoch bleiben solche Anreize<br />
unter vermögen<strong>de</strong>n Privatanlegern nicht unbemerkt - zumal hierzulan<strong>de</strong>. Finanzberater<br />
und Vermittler von Kapitalanlagen berichten durchweg von regem Interesse an solchen<br />
Offerten. "Wir verzeichnen eine hohe Nachfrage, die stetig weiter steigt", sagt etwa<br />
Carola Däumlich von <strong>de</strong>r Firma Capital & Denkmal in Cottbus. "Die meisten Käufer sind<br />
allerdings nicht nur durch <strong>de</strong>n Steueraspekt motiviert. Hinzu kommt <strong>de</strong>r Reiz, ein Objekt<br />
mit Geschichte und nostalgischem Flair zu erwerben, statt eines Neubaus, <strong>de</strong>ssen<br />
Qualitäten sich erst noch erweisen<br />
müssen."<br />
Steuervorteile bei Denkmalimmobilien<br />
Ähnliches erlebt Karsten Schütz, Chef <strong>de</strong>r<br />
Kölner Dr. Schütz Immobilien GmbH. "Die<br />
Nachfrage nach Immobilien generell steigt<br />
seit einiger Zeit, <strong>de</strong>nn die Leute suchen<br />
nach sicheren Anlagen", sagt er. "Bei<br />
Denkmalobjekten kommt <strong>de</strong>r Steueraspekt<br />
noch als Bonus obendrauf."<br />
Tatsächlich gehört vor allem die klassische<br />
Steuersparklientel zu <strong>de</strong>n Käufern: Ärzte,<br />
Architekten, Anwälte und an<strong>de</strong>re aus <strong>de</strong>r<br />
oberen Gehaltsklasse. Die Behauptung,<br />
ausgerechnet jene, die materiell ohnehin<br />
ausgesorgt haben, wür<strong>de</strong>n auf diese Weise<br />
wie<strong>de</strong>r einmal trickreich die Staatskasse<br />
erleichtern, trifft aber wohl <strong>de</strong>nnoch<br />
bestenfalls die halbe Wahrheit. Denn die<br />
öffentliche Hand profitiert von <strong>de</strong>n<br />
Investitionen ebenfalls, wie Berechnungen<br />
<strong>de</strong>s Bun<strong>de</strong>sverbands <strong>de</strong>r freien Immobilien-<br />
und Wohnungsunternehmen zeigen.<br />
Anleger müssen Feinheiten beachten<br />
© manager magazin 2011<br />
Alle Rechte vorbehalten<br />
Vervielfältigung nur mit Genehmigung <strong>de</strong>r manager magazin Verlagsgesellschaft mbH<br />
Seite 2 von 4<br />
Mo<strong>de</strong>rnisierungskosten Die Gesamtinvestition in eine<br />
staatlich ausgewiesene Denkmal- o<strong>de</strong>r Altbauimmobilie<br />
setzt sich zusammen aus <strong>de</strong>m Preis für die<br />
Bausubstanz und <strong>de</strong>n Kosten für die Sanierung und<br />
Mo<strong>de</strong>rnisierung. Letztere machen in <strong>de</strong>r Regel etwa 50<br />
bis 70 Prozent aus und können, sofern das Objekt als<br />
Kapitalanlage erworben und vermietet wird, verteilt über<br />
zwölf Jahre zu 100 Prozent steuerlich abgeschrieben<br />
wer<strong>de</strong>n. In <strong>de</strong>n ersten acht Jahren wer<strong>de</strong>n in <strong>de</strong>m Fall<br />
jeweils 9 Prozent abgeschrieben, danach vier Jahre lang<br />
jeweils 7 Prozent. Für Eigennutzer reduziert sich die<br />
Abschreibungsquote auf 90 Prozent, die über zehn<br />
Jahre abgeschrieben wer<strong>de</strong>n können.<br />
Kosten <strong>de</strong>r Altbausubstanz Auch die Kosten für die<br />
Altbausubstanz können abgeschrieben wer<strong>de</strong>n, und<br />
zwar je nach Baujahr unterschiedlich. Für Objekte, die<br />
vor <strong>de</strong>m 1. Januar 1925 errichtet wur<strong>de</strong>n, gilt eine<br />
lineare Abschreibung über 40 Jahre (also 2,5 Prozent<br />
pro Jahr). Bei allen an<strong>de</strong>ren wird 50 Jahre lang<br />
abgeschrieben (2 Prozent pro Jahr).<br />
Finanzierungskosten Kapitalanleger, die die Immobilie<br />
vermieten, können auch die Zinsen eines<br />
gegebenenfalls zum Kauf eingesetzten Darlehens von<br />
<strong>de</strong>r Steuer absetzen, und zwar in voller Höhe.<br />
Verkaufserlöse Der Verkauf einer selbstgenutzten<br />
Immobilie ist grundsätzlich steuerfrei. Wird eine<br />
vermietete Immobilie veräußert, so ist <strong>de</strong>r dabei<br />
gegebenenfalls entstehen<strong>de</strong> Gewinn ebenfalls<br />
steuerfrei, sofern sich das Objekt min<strong>de</strong>stens zehn<br />
Jahre im Besitz <strong>de</strong>s Verkäufers befun<strong>de</strong>n hat. Auch die<br />
Abgeltungssteuer fällt nicht an.<br />
Demnach entstehen <strong>de</strong>n öffentlichen Haushalten durch die Abschreibungsmöglichkeiten<br />
zwar zunächst Verluste von knapp 120 Millionen Euro pro Jahr. Auf <strong>de</strong>r an<strong>de</strong>ren Seite<br />
führen aber die dadurch ausgelösten Investitionen zu steuerlichen Mehreinnahmen von<br />
rund 260 Millionen Euro, so <strong>de</strong>r Verband. Hinzu kommt, dass wertvolle historische<br />
Bausubstanz mit privaten Gel<strong>de</strong>rn erhalten wird.<br />
Zu<strong>de</strong>m ist das Steuernsparen mit Denkmalimmobilien keineswegs ein Selbstläufer.<br />
<strong>Investieren</strong>, <strong>sanieren</strong>, <strong>kassieren</strong> - das funktioniert vielmehr nur bei Anlegern, die<br />
bestimmte Voraussetzungen erfüllen und einige Feinheiten beachten. Vor allem die<br />
Einkommensverhältnisse sind entschei<strong>de</strong>nd. So sollte sich <strong>de</strong>r Anleger nicht nur zum<br />
Zeitpunkt <strong>de</strong>s Immobilienkaufs in <strong>de</strong>r höchsten Steuerklasse befin<strong>de</strong>n. Um <strong>de</strong>n