06.07.2011 Investieren, sanieren, kassieren - estavis.de

Steuern sparen
Investieren, sanieren, kassieren
Von Christoph Rottwilm
Steuern senken kann nicht nur die Bundesregierung, auch mit der Geldanlage ist
das möglich. Die Investition in eine Denkmal- oder Altbauimmobilie ist eines
der letzten Steuerschlupflöcher. Im Idealfall gibt der Staat bis zu 50 Prozent
Zuschuss - für den Kauf teils spektakulärer Objekte.
Hamburg - Der Steuerspartrieb der Deutschen, so heißt es in der Finanzbranche, ist
stärker ausgeprägt als deren Sexualtrieb. Ein Scherz, in dem wohl auch ein Körnchen
Wahrheit steckt: Tatsächlich fanden Anlageofferten in der Vergangenheit stets guten
Absatz, wenn der Investor darauf hoffen durfte, damit seine Steuerschuld zu senken -
oder zumindest in die Zukunft zu verlagern.
Das Problem für die Steuerfüchse unter den Privatanlegern ist jedoch: Es gibt solche so
genannten Steuersparmodelle inzwischen kaum noch. Den letzten geschlossenen
Fonds dieser Art, Film- und Medienfonds zum Beispiel, machte die Bundesregierung
schon im Jahr 2005 den Garaus, als sie den Paragrafen 15b ins
Einkommensteuergesetz einbaute.
Seitdem gehört das Steuernsparen im großen Stil mit speziellen Kapitalanlagen der
Vergangenheit an - beinahe jedenfalls. Eine Ausnahme bildet der Kauf und die
anschließende Sanierung von Denkmalimmobilien oder von Altbauten, die sich in von
den Behörden eigens dafür ausgewiesenen Sanierungsgebieten befinden. Wer sein
Geld in ein solches Projekt steckt, dem winken nach wie vor erhebliche steuerliche
Anreize.
Abgeschrieben werden können beispielsweise, je nachdem, wie die Immobilie genutzt
wird, über einen Zeitraum von bis zu zwölf Jahren bis zu 100 Prozent der Kosten, die für
die Modernisierung aufgewendet werden. Hinzu kommen Abschreibungen auf die
Kosten der Bausubstanz sowie gegebenenfalls auf anfallende Kreditzinsen (siehe
Kasten unten).
Der Staat zahlt bis zu 50 Prozent des Kaufpreises
Die Folge: Unterm Strich kann der Steuereffekt dazu führen, dass der Fiskus einen
erheblichen Teil des Investments finanziert. 25 Prozent bis 35 Prozent der Investition
kommen im Idealfall aus der Staatskasse, so Carsten Leckebusch von der Berliner
Streletzki Gruppe, die sich mit umfangreichen Projekten in diesem Markt betätigt.
Andere Marktteilnehmer sprechen sogar von bis zu 50 Prozent des Kaufpreises, der
über Steuerersparnisse finanziert werde.
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Der Steuerkick taugt zwar kaum zum Renditeturbo, sagen Fachleute. Denn die
Sanierung hebe auch das Preisniveau der Objekte. Dennoch bleiben solche Anreize
unter vermögenden Privatanlegern nicht unbemerkt - zumal hierzulande. Finanzberater
und Vermittler von Kapitalanlagen berichten durchweg von regem Interesse an solchen
Offerten. "Wir verzeichnen eine hohe Nachfrage, die stetig weiter steigt", sagt etwa
Carola Däumlich von der Firma Capital & Denkmal in Cottbus. "Die meisten Käufer sind
allerdings nicht nur durch den Steueraspekt motiviert. Hinzu kommt der Reiz, ein Objekt
mit Geschichte und nostalgischem Flair zu erwerben, statt eines Neubaus, dessen
Qualitäten sich erst noch erweisen
müssen."
Steuervorteile bei Denkmalimmobilien
Ähnliches erlebt Karsten Schütz, Chef der
Kölner Dr. Schütz Immobilien GmbH. "Die
Nachfrage nach Immobilien generell steigt
seit einiger Zeit, denn die Leute suchen
nach sicheren Anlagen", sagt er. "Bei
Denkmalobjekten kommt der Steueraspekt
noch als Bonus obendrauf."
Tatsächlich gehört vor allem die klassische
Steuersparklientel zu den Käufern: Ärzte,
Architekten, Anwälte und andere aus der
oberen Gehaltsklasse. Die Behauptung,
ausgerechnet jene, die materiell ohnehin
ausgesorgt haben, würden auf diese Weise
wieder einmal trickreich die Staatskasse
erleichtern, trifft aber wohl dennoch
bestenfalls die halbe Wahrheit. Denn die
öffentliche Hand profitiert von den
Investitionen ebenfalls, wie Berechnungen
des Bundesverbands der freien Immobilien-
und Wohnungsunternehmen zeigen.
Anleger müssen Feinheiten beachten
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Modernisierungskosten Die Gesamtinvestition in eine
staatlich ausgewiesene Denkmal- oder Altbauimmobilie
setzt sich zusammen aus dem Preis für die
Bausubstanz und den Kosten für die Sanierung und
Modernisierung. Letztere machen in der Regel etwa 50
bis 70 Prozent aus und können, sofern das Objekt als
Kapitalanlage erworben und vermietet wird, verteilt über
zwölf Jahre zu 100 Prozent steuerlich abgeschrieben
werden. In den ersten acht Jahren werden in dem Fall
jeweils 9 Prozent abgeschrieben, danach vier Jahre lang
jeweils 7 Prozent. Für Eigennutzer reduziert sich die
Abschreibungsquote auf 90 Prozent, die über zehn
Jahre abgeschrieben werden können.
Kosten der Altbausubstanz Auch die Kosten für die
Altbausubstanz können abgeschrieben werden, und
zwar je nach Baujahr unterschiedlich. Für Objekte, die
vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, gilt eine
lineare Abschreibung über 40 Jahre (also 2,5 Prozent
pro Jahr). Bei allen anderen wird 50 Jahre lang
abgeschrieben (2 Prozent pro Jahr).
Finanzierungskosten Kapitalanleger, die die Immobilie
vermieten, können auch die Zinsen eines
gegebenenfalls zum Kauf eingesetzten Darlehens von
der Steuer absetzen, und zwar in voller Höhe.
Verkaufserlöse Der Verkauf einer selbstgenutzten
Immobilie ist grundsätzlich steuerfrei. Wird eine
vermietete Immobilie veräußert, so ist der dabei
gegebenenfalls entstehende Gewinn ebenfalls
steuerfrei, sofern sich das Objekt mindestens zehn
Jahre im Besitz des Verkäufers befunden hat. Auch die
Abgeltungssteuer fällt nicht an.
Demnach entstehen den öffentlichen Haushalten durch die Abschreibungsmöglichkeiten
zwar zunächst Verluste von knapp 120 Millionen Euro pro Jahr. Auf der anderen Seite
führen aber die dadurch ausgelösten Investitionen zu steuerlichen Mehreinnahmen von
rund 260 Millionen Euro, so der Verband. Hinzu kommt, dass wertvolle historische
Bausubstanz mit privaten Geldern erhalten wird.
Zudem ist das Steuernsparen mit Denkmalimmobilien keineswegs ein Selbstläufer.
Investieren, sanieren, kassieren - das funktioniert vielmehr nur bei Anlegern, die
bestimmte Voraussetzungen erfüllen und einige Feinheiten beachten. Vor allem die
Einkommensverhältnisse sind entscheidend. So sollte sich der Anleger nicht nur zum
Zeitpunkt des Immobilienkaufs in der höchsten Steuerklasse befinden. Um den

maximalen Effekt zu erzielen, darf er diese vielmehr auch während der gesamten Zeit
der Abschreibungen, über die folgenden bis zu zwölf Jahre also, nicht verlassen. Und
nicht jeder kann sich heutzutage sicher sein, für eine solche Dauer sein Gehaltsniveau
zu halten.
Punkt zwei: Wie überall im Finanzdienstleistungsgeschäft wimmelt es auch am Markt für
Denkmalimmobilien von unseriösen Anbietern und Vertrieben. Wer dort Geld investieren
möchte, sollte sich also zunächst Zeit nehmen und sich sorgfältig über Firmen und
Angebote informieren. Das wiederum ist jedoch kein leichtes Unterfangen - "Schwarzes
Schaf" steht schließlich nur bei den wenigsten Marktteilnehmern auf dem Firmenschild.
Kaum noch attraktive Wohnobjekte in begehrten Lagen
Zwar besteht auch die Möglichkeit ein Projekt auf eigene Faust anzugehen. Durch die
Ersparnis der Vertriebsprovision sowie der Bauträgermarge kann der Kaufpreis in dem
Fall um bis zu 20 Prozent gesenkt werden, sagen Branchenkenner. Unterm Strich geht
die Rechnung jedoch in der Regel nicht auf. Denn die Abstimmung mit den Behörden,
die grundsätzlich bei geförderten Altbausanierungen das letzte Wort haben, sowie die
Koordination von Bau- und Sanierungsarbeiten überfordern viele Laien. Am Ende läuft
der Kosten- und Zeitplan meist völlig aus dem Ruder - und die Rendite stimmt nicht
mehr.
Schließlich: Auch die aktuelle Marktentwicklung macht die Suche nach geeigneten
Objekten nicht gerade leichter. Die hohe Nachfrage seitens der Anleger etwa hat
mancherorts bereits zu rasanten Preisanstiegen geführt, sagen Marktteilnehmer. In
Berlin etwa hätten die Preise allein in den vergangenen drei Jahren um 20 bis 30
Prozent angezogen.
Zudem sind wirklich gute Wohnobjekte in begehrten Innenstadtlagen, die die erhofften
Mieteinnahmen versprechen, nur noch sehr schwer zu bekommen. "In den großen
Städten im Westen Deutschlands, in Hamburg, Köln oder München etwa, findet sich
kaum etwas", berichtet Experte Schütz. "Und auch in den bedeutenden Städten im
Osten wie Leipzig oder Dresden sind die Innenstadtlagen zu großen Teilen saniert."
Die Folge: Die Anbieter der Kapitalanlagen suchen verstärkt außerhalb der Citys nach
Investitionsmöglichkeiten. Das belastet tendenziell die Renditekalkulation, denn das
Mietniveau ist in solchen Lagen in der Regel niedriger.
Branche schwenkt um auf ehemalige Gewerbeobjekte
Zudem rücken mehr und mehr historische, denkmalgeschützte Gewerbeobjekte in den
Fokus der Branche. "Wohnimmobilien in attraktiven Lagen sind inzwischen schwer zu
bekommen", sagt Florian Lanz, Vorstand bei der Immobiliengesellschaft Estavis. "Die
Branche schwenkt daher in Richtung alter Fabriken, Brauereien oder Kasernen, die
saniert und meist in Wohnraum umgewandelt werden." Erforderlich ist dazu ein
aufwendiger Prozess, der sich meist über Monate hinzieht und viel Abstimmung und
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Koordination mit Architekten und Behörden erfordert. Am Ende stehen jedoch oft
Luxuswohnangebote, die sich, glaubt man den Angaben der Branchenvertreter,
verkaufen wie geschnitten Brot.
Ein aktuelles Beispiel ist das "Cumberland Haus" am Berliner Kurfürstendamm, ein 100
Jahre altes Gebäude, das die Firma Profi Partner gerade in einen modernen
Apartmenttempel mit 200 luxuriösen Wohnungen verwandelt. Oder das Projekt
"Spreegold" der Streletzki Gruppe, bei dem ebenfalls im Herzen der Hauptstadt, auf der
Stralauer Halbinsel, aus einer ehemaligen Lippenstiftfabrik ein nobles Wohngebäude mit
114 Einheiten wird.
Im Anfangstadium befindet sich noch ein spektakuläres Vorhaben von Estavis. In Berlin,
in unmittelbarer Nähe der Spree, hat das Unternehmen ein rund 37.600 Quadratmeter
großes Grundstück mit mehreren denkmalgeschützten Gebäuden erworben. Das
gesamte Ensemble auf dem Gelände der ehemaligen "Glanzfilmfabrik Köpenick" soll
saniert und umgebaut werden. In den alten Gebäuden entstehen rund 230 Wohnungen,
zudem sind neue Stadthäuser geplant.
Auch Kapitalanleger sind dabei einmal mehr gefragt - das Projekt hat ein
Gesamtvolumen von rund 65 Millionen Euro.
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