und Sparverein eG Geschäftsbericht 2011 - WBS Wuppertal

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Wohnungsbewirtschaftung Modernisierung Im Berichtsjahr wurde als Maßnahme zur energetischen Verbesserung des Bestandes die Schloßstraße 41/45/49 und die Meckelstraße 12 von Einzelheizungen auf Zentralheizung (Brennwerttechnik) mit Warmwasserbereitung umgestellt. 81 Wohnungen wurden im Berichtsjahr in ihrem Wohnwert verbessert. Dies reicht von der Komplettmodernisierung bis zur Erneuerung sämtlicher Türen. Die Modernisierungen erfolgen möglichst bei einem Mieterwechsel, um die Beeinträchtigung gering zu halten. Insgesamt im Geschäftsjahr aufgewandte Modernisierungskosten belaufen sich auf 1.025 T€, davon wurden Kosten in Höhe von 238 T€ aktiviert. Instandhaltung In die allgemeine Instandhaltung des Wohnungsbestandes wurden im Berichtsjahr 1.669 T€ (Vorjahr: 1.656 T€) investiert; das sind umgerechnet auf jeden Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche im Jahr 2011 € 19,59 (Vorjahr € 19,43) Bausubstanzerhalt und Neubau Für Instandhaltungs-, aktivierte Modernisierungs- und Neubaukosten wurden im Jahr 2011 3.217 T€ (Vorjahr 2.613 T€) ausgegeben! Kostenart 2011 2010 Erlösschmälerungen 232.677,90 € 278.787,94 € Forderung aus Vermietung Kosten Miet- und 50.990,54 € 69.539,61 € Räumungsklagen Abschreibung uneinbring- 0,00 € 0,00 € licher Forderungen 64.731,26 € 71.254,49 € Personalwesen Die zu leistende Arbeit hat auch in diesem Jahr durch neue gesetzliche Vorgaben und den schwierigen Wohnungsmarkt zugenommen. Es sind neben dem Vorstand 5 kaufmännische Angestellte (ab 1.7. 2011 4) und 2 technische Angestellte in der Verwaltung tätig. Zur Kontrolle der Verkehrssicherungspflichten (Unterstützung der technischen Abteilung) ist eine 400 €- Kraft beschäftigt. Die Ausbildung im Verbund wurde weiter fortgeführt, da diese von den 5 beteiligten Wohnungsunternehmen weiterhin als wichtiger Bestandteil zur Gewinnung von Personalressourcen angesehen wird. Dies insbesondere vor dem Hintergrund der geringeren Anzahl von Schulabgängern in den Folgejahren. Der Vorstand dankt allen Mitarbeitern für die im Jahre 2011 geleistete vorbildliche Arbeit. Vermögens- und Finanzlage Die Bilanzsumme erhöhte sich mit den aktivierten Investitionen, abzüglich Abschreibungen um 145 T€ auf 32.795 T€. Hinsichtlich der Vermögensstruktur enthält die Bilanz zum 31.12.2011 29.490 T€ (89,9 %) langfristig gebundenes Vermögen, insbesondere Grundstücke des Anlagevermögens. Auf das übrige Umlaufvermögen und die Rechnungsabgrenzungsposten entfallen 3.305 T€ (10,07 %). Die Kapitalstruktur weist 19.912 T€ (60,71 %) langfristige, 2.009 T€ (6,12 %) kurzfristige Fremdmittel sowie 10.875 T€ (33,16 %) Eigenkapital (Vorjahr: 33,95 %). Die langfristigen Vermögenswerte sind zum Bilanzstichtag fristgerecht mit Eigenkapital und langfristigem Fremdkapital finanziert. Die Liquidität war über das ganze Jahr 2011 gegeben. Die Genossenschaft konnte ihre finanziellen Verpflichtungen jederzeit erfüllen. Die Zahlungsbereitschaft ist unter Einbeziehung der Finanzplanung auch für das Jahr 2012 gesichert. 9
Ertragslage Die Ertragslage wird von der Hausbewirtschaftung bestimmt. In der Aufgliederung der Gewinn- und Verlustrechnung stellt sich der Jahresfehlbetrag für das Jahr 2011 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar: Das Hausbewirtschaftungsergebnis verringert sich gegenüber dem Jahr 2010 um 202 T€. Für das Risiken und Chancen der zukünftigen Entwicklung Durch rückläufige Nachfrage und die Fluktuation von ca. 11,12 % muß die Genossenschaft sich weiter stark anstrengen, den gesamten Wohnungsbestand möglichst vollständig vermietet zu halten. Das ist bei einer durchschnittlichen Leerstandsquote von 2,39 % im Berichtsjahr auch weitestgehend gelungen. Aufgrund von Erlösschmälerungen und Abschreibungen auf Mietforderungen entstehen zwar Belastungen der Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage, diese Ertragseinbußen sind aber nicht bestandsgefährdend. Das Unternehmen muß außer der Unterhaltung und Verbesserung des Wohnungsbestandes weiter gezielte Außenwerbung (Bus/Plakate/Anzeigen) betreiben, damit sich der Bekanntheitsgrad steigert. Der Internetauftritt mit seinen Wohnungsangeboten und Informationen hat daran einen großen Anteil, denn die inzwischen überwiegende Zahl der Kontakte wird über das Internet hergestellt! Ein Risikomanagement ist eingerichtet. In verschiedenen Bereichen werden Risikoindikatoren ermittelt, die Frühwarninformationen liefern 10 Kostenart 2011 (T€) 2010 (T€) Hausbewirtschaftung Beteiligungs- - 204 2 und Finanzergebnis 12 12 neutrales Ergebnis 0 0 Ergebnis vor Umsatzsteuer abzgl. Steuern vom - 192 14 Einkommen und Ertrag 0 0 Jahresüberschuß - 192 14 Jahr 2012 erwarten wir nach unserem Wirtschaftsplan wieder ein positives Ergebnis. Wir rechnen mit können. Der Aufsichtsrat wird regelmäßig über die wichtigsten Bereiche der Genossenschaft informiert. Um Planungssicherheit bei einzelnen Projekten (Neubau/Großmodernisierungen etc.) setzen wir das System OPI – Operative Planungsund Investitionsrechnung ein. Für die Bewertung der einzelnen Wirtschaftseinheiten im Vergleich zum Gesamtbestand gibt es eine Portfolioanalyse. Schließlich kann die Genossenschaft durch einen strategischen Wirtschafts- und Finanzplan vorausschauend planen und z. B. die Auswirkung von Fremdkapitalaufnahme in den Folgejahren oder aber die Entwicklung der Eigenkapitalquote ersehen. Die zukünftige Entwicklung der Stadt Wuppertal, kann leider nicht uneingeschränkt positiv eingeschätzt werden. Der Trend des Bevölkerungsrückganges hat sich zwar etwas verlangsamt, aber es bleibt bei der Verstetigung. Migranten, die inzwischen circa ein Viertel der Wohnbevölkerung ausmachen, können dies nicht nennenswert auffangen. Die Haushaltssicherung schränkt die Kommune zu- einem Überschuß von ca. 340 T€. Die Ertragslage ist als nachhaltig gesichert anzusehen. sätzlich erheblich ein. Es verbleiben jedoch auch Projekte, die die Attraktivität der Stadt und damit die Attraktivität für potentielle Mietinteressenten verbessern helfen. Dazu gehört das Projekt „Ansiedlung IKEA“ mit einem angegliederten Fachmarktzentrum. Das Gelände, auf dem sich zur Zeit noch die Fertighausausstellung befindet, soll vollständig geräumt werden. In dieses Projekt sollen bis 2014 100 Millionen Euro investiert werden. 300 neue Arbeitsplätze sollen geschaffen werden. Durch das integrierte Konzept, soll eine unkoordinierte Gewerbeansiedlung vermieden werden, die man in anderen Städten bei ähnlichen Ansiedlungen schon beobachtet hat. Natürlich will man einen Teil des „Möbelumsatzes“ wieder in die Stadt bringen, der aktuell überwiegend in den umliegenden Städten gemacht wird. Gleichzeitig erhofft man sich, seitens der Stadt, auch Umsätze für andere Branchen. Die „Junior-Uni“ will einen Neubau in Unterbarmen errichten. Das Grundstück wurde inzwischen von der ausschließlich privaten Organisation erworben. Ein sehr großer
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Seite 20 und 21: D. Sonstige Angaben 1. Es bestanden
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