altbausanierung und modernisierung - Technische Universität ...

ALTBAUSANIERUNG UND INSTANDSETZUNGSTHEORIE 

MANUSKRIPT ZUR VORLESUNG 

METHODISCHE INSTANDSETZUNG VON BAUWERKEN 

TECHNISCHE 

UNIVERSITÄT 

DARMSTADT 

ALTBAUSANIERUNG UND MODERNISIERUNG 


INSTANDSETZUNGSMETHODIK I – EINFÜHRUNG 

KARSTEN TICHELMANN 

ULRICH GRIMMINGER 

VERSUCHSANSTALT 

FÜR HOLZ- UND 

TROCKENBAU 

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TECHNISCHE 

UNIVERSITÄT 

DARMSTADT 

METHODISCHE INSTANDSETZUNGSTHEORIE VON 

BAUWERKEN 

INHALTSVERZEICHNIS 

1 Allgemeines........................................................................................................... 3 

2 Grundlagen der Instandsetzungsmethodik........................................................... 4 

2.1 Definitionen.............................................................................................. 19 

3 Strukturierung des Sanierungsablaufes ................................................................ 21 

3.1 Zielanalyse................................................................................................ 24 

3.2 Bestandsdokumentation........................................................................... 27 

3.3 Schadensanalyse....................................................................................... 30 

3.4 Bauzustandsbewertung ............................................................................ 32 

EDV-unterstützte Bauzustandsbewertung ............................................... 38 

3.5 Instandsetzungsplanung und Konstruktion ............................................. 42 

3.6 Instandsetzungsausführung ..................................................................... 49 

3.7 Bestandspflege ......................................................................................... 49 

3.7.1 Ausfallstrategie ........................................................................ 52 

3.7.2 Präventivstrategien .................................................................. 52 

Intervallstrategie ...................................................................... 52 

Inspektionsstrategie................................................................. 53 

3.8 Zusammenfassung.................................................................................... 55 

Literaturverzeichnis......................................................................................................... 57 



TROCKENBAU 

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TECHNISCHE 

UNIVERSITÄT 

DARMSTADT 

Methodische Instandsetzung von Bauwerken mit tragenden Holzkonstruktionen 

1 Allgemeines 

Damit die Sanierung eines Gebäudes nicht zum Abenteuer wird und die Sanierungsmaßnahmen 

effektiv und wirtschaftlich durchgeführt werden, bedarf es einer objektspezifischen Planung. Die 

Sanierungsziele und der Bestand müssen individuell erfasst und bewertet werden. Eine präzise 

Planung dieser notwendigen Maßnahmen zur Erhaltung und Instandsetzung der Bausubstanz 

erfordert eine genaue Kenntnis über den detaillierten Ablauf der Sanierung und die fachgerechte 

Ausführung, um unnötigen finanziellen Aufwand oder gar Folgeschäden aus den 

Instandsetzungsmaßnahmen zu vermeiden. 

Hier ist die Praxis häufig hinter den Anforderungen zurückgeblieben. Die "Sanierung der Sanierung" 

ist kein Wortspiel, sondern teilweise traurige Wirklichkeit. In der Mehrzahl aller Fälle dieser 

Schadensgruppe liegt die Ursache darin begründet, dass die nicht fachgerechte erste Sanierung 

ohne detaillierte Vorplanung und ausreichende Grundkenntnisse eines fachgerechten "Sanierungsmanagement" 

erfolgte; dies schließt auch Umnutzungs-, Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen 

mit ein. Für dieses weiterhin anwachsende Aufgabenfeld besteht ein Bedarf an klar 

strukturierten Arbeitshilfen für die Planer und die ausführenden Betriebe. 

Dieser Abschnitt zeigt einen klar strukturierten Leitfaden für das praktische Vorgehen bei der 

Planung und der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen auf. Ziel ist es Methodiken, Strukturen 

und Arbeitshilfen zum fachgerechten Ablauf der Sanierung von Bauwerken mit tragenden 

Holzkonstruktionen nach dem derzeitigen Stand der Kenntnisse aus Wissenschaft und Praxis zu 

erarbeiten. Die Vielzahl der auf die Sanierung einflussnehmenden Faktoren und die in großen 

Mengen anfallenden Daten erfordern eine systematische Vorgehensweise, will man nicht Gefahr 

laufen, wichtige Aspekte zu übersehen und kostenträchtige Einflüsse zu vergessen. Dies ist nicht 

auf denkmalgeschützte Bauwerke beschränkt sondern gilt auch für die breite Masse der "gewöhnlichen 

Altbauten". 

Die Befolgung der wesentlichen Schritte in dem erarbeiteten algorithmischen Ablauf gilt nach 

Ansicht des Verfassers als bestmögliche Vorkehrung zur Reduzierung von Folgeschäden und kann 

als wichtiges Instrumentarium zur Qualitätssicherung von Planungs- und Ausführungsleistungen 

beim Bauen im Bestand angesehen werden. Durch das streng methodische Vorgehen bei der 

Instandsetzung sollen Risiken weitgehend minimiert werden. Erst nach Durchführung der Sanierungsmaßnahmen 

kann endgültig beurteilt werden, ob sämtliche einflussnehmende Faktoren 

ausreichend berücksichtigt wurden. Das folgend dargestellte systematische Vorgehen ist ein 

Hilfsmittel, um alle Aspekte und Einflüsse in der Sanierung zu berücksichtigen, und bildet so eine 

Entscheidungsgrundlage für die Instandsetzungsmaßnahmen. Letztlich bergen die Unwägbarkeiten 

bei der Sanierung eines alten Gebäudes immer noch gewisse Restrisiken, die sich jedoch 

nur mit einem unverhältnismäßigen Planungsaufwand beseitigen ließen. 

Aufgrund der Vielzahl der in der Instandsetzungsmethodik verwendeten Begriffe werden diese 

zur Vermeidung von Missverständnissen in Kapitel 1.2.1 voneinander begrifflich abgegrenzt. 



TROCKENBAU 

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2 Grundlagen der Instandsetzungsmethodik 

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Das Ziel der baulichen Erhaltungsmaßnahmen ist es, die vorhandenen Mängel und Schäden einschließlich 

ihrer Ursachen zu erkennen, dauerhaft zu beheben und damit dem Substanzverzehr 

vorzubeugen Um die wesentlichen Einflüsse dieser Maßnahmen, die Vorgehensweise und die 

verwendete Terminologie zu erklären, werden die Grundlagen der hier herausgearbeiteten Instandsetzungsmethodik 

beschrieben. Die erarbeitete Strukturierung des Sanierungsablaufes verlangt 

teilweise eine erweiterte oder neue Definition der verwendeten Begriffe, da diese in der 

Literatur nicht eindeutig bzw. durchgängig verwendet werden oder für den spezifischen Sachverhalt 

nach Erkenntnis des Verfasser nur unbefriedigend vorhanden sind. 

Der Umfang und die Intensität der baulichen Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen werden 

bestimmt durch den gebäudespezifischen Substanzverzehr. Dieser setzt sich in Anlehnung an 

[21] aus den folgenden Faktoren (→ Abb. 1) zusammen: 

• immaterieller Wertverzehr 

• materielle Abnutzung 

Ein immaterieller Werteverzehr der Bausubstanz lässt sich durch kontinuierliche Modernisierungsmaßnahmen 

entscheidend ausgleichen. Im folgendem ist die materielle Abnutzung von Gebäudeelementen 

in Bauwerken mit tragenden Holzkonstruktionen infolge Verschleiß und Zustandsveränderungen 

(Schäden) Schwerpunkt der weiteren Betrachtung. 

Unter Gebäudeelementen werden die einzelnen konstruktiven Einheiten eines Gebäudes subsumiert, 

wie Bauteile, Verbindungen, Teilkonstruktionen und Einzelelemente (z. B. Fugenabdichtungen, 

Bodenbeläge, Armaturen etc.). Die qualitativen Einflussfaktoren auf das Abnutzungsverhalten 

von Gebäudeelementen sind in Tabelle 1 aufgeführt. 

Die Lebensdauer eines Gebäudeelements oder Gebäudes kann durch den Ersatz von Einzel- oder 

Gruppenkomponenten nahezu beliebig verlängert werden. Diese Vorgehensweise ist im Allgemeinen, 

von individuellen Zielsetzungen abgesehen, durch die "wirtschaftliche Nutzungsdauer" 

begrenzt. Das Ende der Lebensdauer eines Gebäudeelements wird durch seinen Ausfall gekennzeichnet. 

Unter Ausfall wird der vollständige Verlust der Funktions- bzw. Gebrauchstauglichkeit 

verstanden. Der Begriff des "Ausfalls" eines Gebäudeelementes wird nach Abbildung 2 als Schädigungsgrad 

von 100% bzw. Erhaltungsgrad von 0,0 definiert. Der Ausfall bedeutender Gebäudeelemente 

darf nicht in den Zeitraum ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer fallen. 

Unterhalb der "Schadensgrenze" ist die dem Gebäudeelement zugedachte Funktionsfähigkeit 

voll gewährleistet. Verschleiß und Mängel werden bedingt zugelassen, sofern sie die bauteil- 

/baustoffspezifische Schadensgrenze (Toleranzbereich) nicht überschreiten. Eine technische oder 

funktionelle Einschränkung wird nicht zugelassen. Als Beispiel wäre Bläuebefall von verdeckten 

Holzbauteilen zu nennen. 



TROCKENBAU 

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Über den Schädigungsgrad wird der Zustand eines Gebäudeelements beschrieben. Um möglichst 

objektiv vergleichbare Zustandsdaten erfassen zu können, ist die Festlegung von Bewertungsmaßstäben 

erforderlich. Für die Gebäudeelemente werden vier Zustandsklassen definiert und 

allgemeine Kriterien angegeben (→ Tabellen 2a-d). Diese wurden auf vier reduziert, weil sich 

sonst die Klassenmerkmale nicht mehr deutlich genug gegeneinander abgrenzen lassen. Für 

Bauteile aus Holz werden für die einzelnen Zustandsklassen beispielhafte Merkmale angeben, die 

eine Zuordnung erleichtern sollen. 

Wertverlust 

infolge 

wachsender 

Anforderungen 

und Ansprüche 

BAUSUBSTANZVERZEHR 

IMMATERIELLER WERTVERLUST MATERIELLE ABNUTZUNG 

Ausgleich durch 

Wertverlust 

infolge 

neuer, technischwirtschaftlich 

verbesserter 

Gebäudeelemente 

Modernisierungsmaßnahmen 

Abb. 1: Bausubstanzverzehr 

AlterungsbedingteElementveränderungen 

Verschleiß 

durch 

Beanspruchung/ 

Abnutzung 



TROCKENBAU 

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plötzlich 

auftretende 

Zustandsveränderungen 

(Schäden) 

Ausgleich durch Pflege, 

Wartung, Instandhaltungs- und 

Instandsetzungsmaßnahmen




Einflüsse auf das Abnutzungsverhalten und die Lebensdauer 

von Wohngebäuden und deren Gebäudeelemente 

Bauwerks- 

eigenschaften 

Standort- 

einflüsse 

Nutzungs- 

einflüsse 

Schadens- 

einflüsse 

Sonstige 

Einflüsse 

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• Gebäudealter 

• Gebäudegeometrie (Form, Grundfläche, Geschoßzahl, Gliederung, 

• Anzahl der Wohneinheiten) 

• Bauweise (offene/geschlossene Bebauung, etc.) 

• Art der Gebäudekonstruktion 

• System der Lastabtragung, Bauteilanschlüsse, konstruktive Ausführung etc. 

• Lage der Wohnungen im Gebäude 

• Qualität des Bauentwurfs 

• Qualität der Bauausführung 

• Baustoffarten 

• Baustoffqualität (Güte, Verarbeitung, Verträglichkeit, Wartungsbedarf, 

• Streuung der Materialeigenschaften) 

• Reparaturzugänglichkeit 

• Ausstattungsgrad, Ausstattungsstandard 

• Klima (Temperatur, Luftfeuchtigkeit, Schlagregenbelastung, etc.) 

• Verschmutzungen von Luft und Grundwasser 

• Belastungen des Gebäudes (z.B. Verkehrserschütterungen) 

• Bodenbeschaffenheit (Setzungen, Senkungen, Auslaugungen) 

• Art der Nutzung 

• Nutzungsveränderung 

• Nutzungsintensität (Wohnbelegungsdichte, Flächennutzungsverhältnis etc.) 

• Nutzungsdauer 

• Statische/dynamische Belastungen des Gebäudes 

• Einflüsse infolge missbräuchlicher Nutzung 

• Bauphysikalische Schäden 

• Mechanische Schäden 

• Biotische Schäden 

• Chemische Schäden 

• außergewöhnliche Ereignisse (Feuer, Explosion, Sturm, etc.) 

Tab. 1: Einflüsse auf das Abnutzungsverhalten 

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Definition der Zustandsklassen mit beispielhaften Merkmalen für Gebäudeelemente 

von Konstruktionen mit tragenden Holzbauteilen : 

ZUSTANDSKLASSE I 

Allgemeine Kriterien Beispielhafte Merkmale 

• volle Funktionsfähigkeit 

• guter Erhaltungszustand 

• keine oder nur unbedeutende Mängel 

• keine Schäden 

• (Unterhalb der Schadensgrenze) 

Tab. 2a: Definition der Zustandsklasse I 

ZUSTANDSKLASSE II 


• Funktionsfähigkeit vorhanden, teilweise 

beeinträchtigt 

• ausreichender Erhaltungszustand 

• Mängel vorhanden 

• geringe Schäden 

• Tragfähigkeit mit ausreichender Sicherheit gewährleistet 

Tab. 2b: Definition der Zustandsklasse II 



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Forschungs- 

Entwicklungs- und 

Materialprüfanstalt 

El-Lissitzky-Str. 1 

D-64287 Darmstadt 

Tel. 06151 / 16 41 31 

Fax 06151 / 16 24 45 

• geringe Verfärbung an Holzbauteilen 

• höchstens örtlich begrenzte Schwindrisse 

• (Risstiefe < 0.45 h) 

• statisch unbedenkliche Querschnittsschwächung 

• statisch unbedenkliche Verformungen 

• bauphysikalische Mängel, geringe Unterschreitung 

der Mindestanforderungen hinsichtlich 

Wärme-, Schall-, und/oder Brandschutz 

• Wasserablaufspuren 

• Baulicher/chemischer Holzschutz nicht mehr 

ausreichend wirksam 

• lokal begrenzter und statisch unbedenklicher, 

nicht vitaler Schädlingsbefall 

• Formänderung oder Verschiebung einzelner Bauteile 

• Durchfeuchtung von Holzbauteilen 

• geringfügig überschrittene Auflagerpressungen




ZUSTANDSKLASSE III 

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• Funktionsfähigkeit erheblich eingeschränkt 

• mangelhafter Erhaltungszustand 

• schwere Schäden 

• Tragfähigkeit einzelner Bauteile nicht länger 

gewährleistet, jedoch keine akute Gefährdung 

der Standsicherheit 

Tab. 2c: Definition der Zustandsklasse III 

ZUSTANDSKLASSE IV 


• Funktionsfähigkeit erheblich eingeschränkt 

oder nicht mehr vorhanden 

• schwerste Schäden mit hoher Schadensdichte 

• akute Gefährdung der Standsicherheit 

• Bauliche Gefahrenszustände 

Tab. 2d: Definition der Zustandsklasse IV 



TROCKENBAU 

• bauphysikalische Schäden 

• undichte Dachhaut 

• bedeutende Risse und Brüche in Bauteilen 

• z. B. erhebliche Mängel an Elektro-, Klima-, 

und/oder Sanitärinstallation 

• lokaler Schädlingsbefall mit statisch bedenklicher 

Querschnittsschwächung 

• vereinzelte Verbindungen und Anschlüsse 

nicht mehr kraftschlüssig 

• vitaler Schädlingsbefall, jedoch nicht mit echtem 

Hausschwamm 

• großflächige extreme Durchfeuchtung von 

Mauerwerk und Holzbauteilen 

• weitgehend unbrauchbare Haupttragglieder 

schwere globale bauphysikalische Schäden 

• starker globaler Schädlingsbefall 

• bedeutende Querschnittsschwächungen mit 

akuter Minderung der Tragfähigkeit 

• Bruch einzelner Bauteile durch Überlastung 

• gravierende und statisch bedenkliche Formänderung 

der Gesamtkonstruktion 

• starke Zerstörung von Verbindungen, Anschlüssen 

und Auflagern von Haupttraggliedern 

• Befall mit echtem Hausschwamm 

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Abb. 2: Zusammenhang zwischen Erhaltungs- bzw. Schädigungsgrad und Zustandsklasse 



TROCKENBAU 

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Um Aussagen über die Instandsetzungsdringlichkeit treffen zu können, ist neben dem Zustand 

(Schädigungsgrad) auch die technische und funktionellen Bedeutung des Gebäudeelementes für 

das Bauwerk maßgebend. 

Zustand 

(Schädigungsgrad) 

GEBÄUDELEMENT 

INSTANDSETZUNGS- 

DRINGLICHKEIT (ISDS) 

technische/funktionelle 

Gewichtung 

Die technische und funktionelle Bedeutung, die einem Gebäudeelement im Bauwerk zukommt, 

wird hier aus den folgenden vier Grundfaktoren ermittelt (→ Kapitel 1.3.5): 

• Beteiligung an der Lastabtragung, 

• Gefahr von Folgeschäden, 

• Bauphysikalische Beeinträchtigung und 

• Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit 

Analog den Festlegungen der Zustandsklassen werden vier InstandSetzungsDringlichkeitsStufen 

(ISDS) definiert. Die Instandsetzungsdringlichkeitsstufe charakterisiert die Priorität mit der ein 

Gebäudeelement instandzusetzen oder auszuwechseln ist. 

ISDS 0 : eventuelle Mängelbeseitigung mittelfristig notwendig, 

Modernisierung langfristig wünschenswert 

ISDS 1 : Unmittelbare Ursachenbeseitigung notwendig, 

Instandsetzung und Modernisierung mittelfristig erforderlich, 

regelmäßige Kontrolle unentbehrlich 

ISDS 2 : Unmittelbare Instandsetzung und Ursachenbeseitigung notwendig 

ISDS 3 : Sofortige Sicherungsmaßnahmen erforderlich, 

Umfangreiche Instandsetzung mit höchster Sanierungsdringlichkeit oder 

Abriss 

Aus der Summation der Instandsetzungsdringlichkeiten der Einzelelemente lässt sich die Instandsetzungsdringlichkeit 

der Bauteilgruppen oder das Gesamtbauwerk beurteilen. Es fehlen derzeit 

nutzbare Aussagen zur methodischen Ableitung der Instandsetzungsdringlichkeit und der Instandsetzungsrentabilität 

von Wohngebäuden, da weder bauwerksspezifische Bewertungsmaß- 



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stäbe noch Gebäude- und Altersstrukturen als auch Gebäudestandards zu unterhaltender Wohngebäude 

erfasst werden. Die Folge ist eine überwiegend improvisierte Instandsetzung nach der so 

genannten Ausfallstrategie (→ Abs. 1.5.7.1). Dies bedeutet, dass nur auf eingetretene Schäden 

reagiert werden kann. 

Ein Verfahren zur Ermittlung der Instandsetzungsdringlichkeit und Erarbeitung von Prioritätenlisten 

wird in Kapitel 1.3.4, "Bauzustandsbewertung" von Altbauten, aufgezeigt. 

Zu einer systematischen Instandsetzungsplanung gehört die Einbeziehung mittel- und langfristiger 

Ziele sowie Informationen über 

• den Gebäudebestand und seinen Zustand, 

• der Abnutzungsgrad und die normative Lebensdauer der Gebäudeelemente, 

• Anfälligkeit gegenüber Ausführungsfehlern und Dauerhaftigkeit einzelner 

Instandsetzungsvarianten, 

• die Kosten für Instandsetzungsarbeiten, 

• die zur Verfügung stehenden Finanzmittel für die Instandsetzungsarbeiten und 

• Auswirkung und Umfang der Folgeschäden nicht rechtzeitig durchgeführter Instand- 

setzungen (→ Tabelle 3). 

Der Zeitpunkt für eine notwendige Instandsetzung kann für die einzelnen Bauteile und Gebäudeelemente 

sehr unterschiedlich sein. Es lassen sich in Anlehnung an [22] grundsätzlich die folgenden 

vier Fälle unterscheiden: 

1. Die Instandsetzung sollte spätestens erfolgen, wenn das Gebäudeelement ausgefallen ist. 

2. Die Instandsetzung sollte erfolgen, bevor das Gebäudeelement die Ausfallgrenze erreicht, 

wenn ein noch schlechterer Gebrauchs- oder Funktionszustand dem Nutzer nicht zumutbar ist 

(unterer akzeptabler Grenzzustand). 

3. Die Instandsetzung kann im Zusammenhang mit Primär-Zielsetzungen wirtschaftlich vorteilhaft 

sein, obwohl noch ein ausreichender Abnutzungsvorrat vorhanden ist. So kann die Instandsetzung 

schon bei geringer Abnutzung sinnvoll werden, wenn durch frühzeitige Instandsetzung 

die Lebensdauer anderer Gebäudeelemente verlängert wird. 

4. Die Instandsetzung kann unterbleiben, obwohl das Gebäudeelement eine hohe Ausfallswahrscheinlichkeit 

birgt oder bereits ausgefallen ist, wenn von den sich daraus ergebenden Folgen 

im Zusammenhang mit den Primär-Zielsetzungen keine Gefährdung ausgeht und/oder keine 

wirtschaftlichen Nachteile zu erwarten sind. 

Der erforderliche Zeitpunkt der Instandsetzung wird maßgeblich von der Größe des "bewerteten 

Ausfallrisikos" bestimmt. Darunter versteht man das Risiko, das von einem geschädigten oder 

ausgefallenen Gebäudeelement für die Baugruppe bzw. das Gesamtbauwerk ausgeht. Das "be- 



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wertete Ausfallrisiko" wird durch drei voneinander unabhängige Faktoren bestimmt. Diese ergeben 

sich aus den Fragestellungen: 

1. Wie hoch ist die Eintrittswahrscheinlichkeit eines Ausfalls? 

2. Wie groß ist der Schaden bzw. wie hoch sind die Instandsetzungs- und Folgekosten? 

3. Welche Gefährdung geht infolge des Ausfalls eines Gebäudeelementes für Leben 

und Umwelt aus? 

Zur Beurteilung des bewerteten Ausfallrisikos und der noch zu erwartenden Restlebensdauer 

eines Gebäudelelements ist die Kenntnis über den weiteren Abnutzungsverlauf erforderlich. 

Um nach Verschleiß oder eingetretener Initialschädigung (durch äußeren Einfluss eingetretene 

Schädigung eines Bauteils) das qualitative Restlebensdauerverhalten abzuschätzen, werden für 

die in Abbildung 3 angegebenen Verläufe exemplarische Ursachenmechanismen für Holzkonstruktionen 

angegeben (→ Tabelle 4). Die dargestellten Verläufe des Restlebensdauerverhaltens 

geben dabei nur die qualitative Entwicklung einer zunehmenden Schädigung wieder. In Abbildung 

4 wird der in periodischen Zyklen ansteigende Schädigungsgrad durch den linearen Verlauf 

der Kurve C approximiert. Für den periodisch zunehmenden Schädigungsgrad kann hier exemplarisch 

die Zersetzung eines Holzbauteils infolge eines Pilzbefalls angeführt werden. Bestimmte 

Pilze erhalten beispielsweise durch den Anfall von Tauwasser an Wärmebrücken innerhalb der 

Winterperiode die notwendigen Lebensbedingungen während sie im Sommer in eine Trockenstarre 

fallen. 

Anhand von Abbildung 5 sollen die wesentlichen, für eine Sicherheitsbetrachtung von Altbauten 

notwendigen, Einflussfaktoren erläutert werden. Das Ende der Lebensdauer eines Bauwerks muss 

gewollt und vorhersehbar eintreten und darf sich keinesfalls plötzlich und unerwartet einstellen. 

Ziel einer Bauzustandsuntersuchung zum Zeitpunkt t insp ist es, Aussagen über die vorhandene 

"Zuverlässigkeit" Δ 11 der Gebäudeelemente oder der Gesamtkonstruktion zu treffen. So liegt die 

primäre Aufgabe von Bauwerksuntersuchungen darin, den kritischen Zeitpunkt t krit abzuschätzen, 

ab dem die Zuverlässigkeit (Sicherheit < 1,0) der Konstruktion nicht mehr gewährleistet 

wird. Bei solchen Aussagen kann es sich nur um probabilistische Einschätzungen handeln, da 

weder die Beanspruchungen (in Umfang, Größe und Kombinationsvielfalt) noch der Bauteilwiderstand 

(Beanspruchbarkeit) bekannt oder exakt ermittelbar sind. So sind z. B. bei Holzbauteilen die 

Holzqualität, die mechanischen Eigenschaften, einflussnehmende geometrische und physikalische 

Imperfektionen nicht genau bestimmbar. 

Die oft gebräuchliche Schlussfolgerung: "die Lastabragung in den vergangenen Jahre sind der 

Nachweis für die Standsicherheit" ist nicht gerechtfertigt. Die Zuverlässigkeit einer Konstruktion 

kann bereits erschöpft sein, selbst wenn diese noch keine gravierende Schädigung aufweist. Der 

Widerstand R (Beanspruchbarkeit) eines Gebäudeelementes kann infolge Alterung, Verschleiß 

oder Schädigung im Laufe der Jahre abfallen. Die Einwirkungen S (Ist-Beanspruchung) bewegen 

sich häufig unterhalb der für dieses Gebäudeelement abgeschätzten zulässigen Grenzbelastung 

S grenz (vorgegebene Grenzbeanspruchbarkeit). 



TROCKENBAU 

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Δ12 = S grenz - S 

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Ein Abfallen der Bauteil-Beanspruchbarkeit der unterhalb ihm zugedachten Einwirkungen bzw. 

Belastungsgrenze (R > S grenz ) führt nicht zwangsläufig zum sofortigen Ausfall, wenn sich die 

Einwirkungen auf einem niedrigem Niveau bewegen. Steigen die Einwirkungen S aufgrund verstärkter 

äußerer Beanspruchungen (z. B. Wind- oder Schneelasten infolge Jahrhundertwetter) 

oder schleichender Nutzungsintensivierung an, kommt es zum Ausfall (t u ), obwohl die Einwirkungen 

die zulässige Grenzbelastung nicht überschritten haben. 

Die Varianten A und B zeigen zwei Möglichkeiten auf, die Zuverlässigkeit Δ 11 eines Gebäudeelements 

zu vergrößern und t u auf der Lebensdauerachse über die wirtschaftliche Nutzungsdauer 

hinaus nach hinten zu verschieben. Der Zeitpunkt t krit stellt hierfür den spätmöglichsten Termin 

dar. 

Variante A beschreibt die Möglichkeit der Verstärkung und Auswechslung. Die Festlegung der 

bautechnischen Maßnahmen hat zur Aufgabe, die Zuverlässigkeit Δ 11 zu vergrößern und den 

Zeitpunkt t krit außerhalb der wirtschaftlichen Nutzungsdauer zu terminieren. Die Instandsetzungsmaßnahmen 

müssen nicht auf das ursprüngliche Ausgangsniveau der Beanspruchbarkeit 

beschränkt bleiben. 

Variante B stellt eine Minderung der Einwirkungen S dar, das Beanspruchungsniveau wird reduziert. 

Mögliche Maßnahmen sind beispielsweise die: 

• Reduzierung der einwirkenden Verkehrslasten durch Nutzungseinschränkungen, 

• Reduzierung der ständigen Lasten (z. B. Entnahme der Deckenfehlbodenfüllung) 

• Beteiligung benachbarter Bauelemente an der Lastabtragung 

Eine solche Vorgehensweise bedingt auch gleichzeitig Maßnahmen, die den weiteren 

Abnutzungsverlauf des Gebäudeelementes reduzieren sowie entsprechende Vorkehrung wie 

regelmäßige Kontrollen. Diese sind erforderlich um eine, wie in Abbildung 5 dargestellte, 

schleichende Nutzungsintensivierung über die festgelegten Beanspruchungen zu verhindern. Nur 

so ist langfristig das Sicherheitsniveau B zu gewährleisten. Bauwerkserhaltungsmaßnahmen nach 

Variante B sind nur in Einzelfällen zweckmäßig. 



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Mögliche Folgeschäden fehlender Instandhaltung 

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primäre Folgeschäden sekundäre Folgeschäden 

• Ausfall oder Funktionsbeeinträchtigung 

weiterer Gebäudeelemente und Verminderung 

der Lebensdauer von Gebäuden oder Elementen 

• Gefährdung der Standsicherheit 

• Bauphysikalische Beeinträchtigungen 

(verminderter Wärmeschutz, etc.) 

• Erhöhte Instandsetzungskosten durch 

verschlechterte Instandsetzungsbedingungen 

Tab. 3: Primäre / sekundäre Folgeschäden 

• Gefährdung von Leben und Umwelt 

• Beschädigung von Sachanlagen durch 

ausfallende Gebäudeelemente 

(Einsturz, herabfallende Elemente, etc.) 



TROCKENBAU 

• Wirtschaftliche Einbußen 

Mietausfälle 

Erhöhte Verwaltungskosten durch Mieter 

Erhöhte Betriebskosten (Energie, Reinigung, 

Wartung) 

• Beschwerden, Imageverlust 

• Konservierungs- und Stilllegungskosten 

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Abb. 3 : Qualitatives Restlebensdauerverhalten eines Gebäudeelementes nach Initialschädigung 



TROCKENBAU 

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Abb. 4 : Beispielhafte Approximation eines in periodischen Zyklen ansteigenden 

Schädigungsgrades durch einen linearen Verlauf 



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Verlauf 

A 

B 

C 

D 

E 

Exemplarische Ursachenmechanismen 

sofortiger Ausfall nach eingetretener Schädigung 

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• Explosion, Brand, Erdbeben, Bergschäden, Orkanschäden 

• Bauteilversagen (z.B. Bruch) infolge Überlastung 

eingetretene Schädigung bewirkt "exponentiellen" Abfall des 

Erhaltungsgrades 

• Aktiver Schwammbefall von Holzbauteilen 

• Aktiver Insektenbefall von Holzbauteilen 

• Korrosionsschäden an Stahlbauteilen und Verbindungsmitteln 

• ungeschützte, der Witterung ausgesetzte Holzbauteile 

• Verwitterung von Mörtel unter dem Einfluss aggressiver Stoffe 

nach Schädigung "quasi-linearer" Abfall des Erhaltungsgrades 

• Korrosion an Dachentwässerung 

• Korrosion an Installationsleitungen 

• Versprödung von bituminösen Stoffen 

• Anstriche 

• aktive Kriech- oder Setzungseinflüsse 

nach Schädigung mit nahezu "konstantem" Schädigungsgrad über die 

weitere Lebensdauer (Verlauf ähnlich dem des normalen Verschleißes) 

• abgeschlossene Setzung 

• bekämpfter "abgetöteter" Befall 

• einmalige kurzzeitige Überlastung 

• die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigende, jedoch abgeschlossene 

Verformungen (z.B. infolge Kriechen) 

• Risse (inaktiv) 

Querschnittsreduzierung infolge Brandschaden 

Verlauf des Bauteilverhaltens unter "normalem Verschleiß" oder 

Alterung, ohne die normative Lebensdauer beeinträchtigende Einflüsse 

• UV-Belastung von Holzbauteilen 

Versprödung von Dichtstoffen 

Tab. 4: Exemplarische Ursachenmechanismen zur Abschätzung des weiteren 

Schädigungsverlaufes für Holzkonstruktionen 



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Abb. 5: Qualitative "Zuverlässigkeits-Betrachtung" von Gebäudeelementen 



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2.1 Definitionen 

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Sanierung 

(sanieren: lat. = "gesund machen, heilen, retten"; Sanierung: "die Schaffung gesunder 

Verhältnisse") 

Hier: Das Heilen oder Gesundmachen von Gebäuden, Gebäudegruppen und Altstadtbereichen. 

Die Sanierung umfasst die primären Rohbaumaßnahmen, die für die ursprüngliche Standsicherheit, 

Funktions- und Betriebsfähigkeit des Gebäudes erforderlich sind. 

Modernisierung 

(modernisieren: "erneuern, auf einen neuzeitlichen Stand bringen, der Gegenwart anpassen") 

Unter Modernisierung sind alle sekundären, zusätzlichen Ausbaumaßnahmen zu verstehen, die 

nötig sind, um Wohngebäude und Wohnungen an den technischen, hygienischen und wohnkulturellen 

Fortschritt der Gegenwart anzupassen. Zur Modernisierung zahlen im allgemeinen alle 

Maßnahmen, die nach §82a Einkommenssteuerdurchführungsverordnung steuerlich begünstigt 

sind, einschließlich der durch die Modernisierung bedingten Instandsetzungsmaßnahmen und 

Schönheitsreparaturen. Zu Modernisierungsmaßnahmen gehören insbesondere: 

a) Rohbausanierungsmaßnahmen, insbesondere Imprägnierung bzw. Isolierung von Fundament 

und Dach. 

b) Neuaufteilung der vorhandenen Grundrisse, um bessere Grundrisslösungen zu erreichen 

und notwendige Einbauten (Sanitärräume) durchführen zu können. 

c) Umbau bzw. Modernisierung der Treppenanlage zur Vermeidung der Unfallgefahr. 

d) Modernisierung bzw. Neuinstallation der elektrischen Anlagen. 

e) Austausch von Fenstern und Türen unter Beachtung der Architektur des Gebäudes. 

f) Maßnahmen zur Verbesserung des Wärme- und Schallschutzes. 

g) Ausgleich und Egalisierung der vorhandenen Fußböden. 

h) Verlegen neuzeitlicher Bodenbeläge. 

i) Verbesserung und Ausbau der Heizung. 

j) Einbau und Erweiterung von Gemeinschaftsantennenanlagen für Rundfunk und Fernsehen. 

k) Einbau und Erweiterung von Aufzugsanlagen. 

l) Maßnahmen zur Verbesserung der Brandverhütung und Brandbekämpfung (z.B. Schaffung 

von Fluchtwegen innerhalb des Gebäudes, feuerhemmende Bekleidung von Treppenunterseiten 

etc.). 



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Instandhaltung 

(instand: "in gutem Zustand, ordentlich") 

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Instandhaltung ist die Erhaltung des Sollzustandes. Durch pflegende Maßnahmen soll ein Bauwerk 

bzw. Bauteil vor Alterung und Verfall bewahrt werden. 

Instandsetzung 

(instand setzen: "ausbessern, wieder herstellen") 

Instandsetzung ist die Beseitigung baulicher und sonstiger Mängel und Schäden, die durch längeres 

Unterlassen der Instandhaltung oder durch außergewöhnliche Einwirkungen oder Ereignisse 

(Witterung, Einwirkung Dritter) entstanden sind, insbesondere aller Reparaturen und periodischen 

Erneuerungsarbeiten. 



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3 Strukturierung des Sanierungsablaufes 

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Die fachgerechte Instandsetzung eines Altbauobjektes erfordert den folgend für Bauwerke mit 

tragender Holzkonstruktion grob strukturierten Ablauf (→ Abb. 6). Dieser ist in seiner grundsätzlichen 

Vorgehensweise auch auf die Instandsetzung anderer Bauwerke übertragbar. 

Die Planung einer Objektsanierung beginnt mit der Zielanalyse. Sie soll die Grundlage für die 

Planung der Instandsetzungsmaßnahmen bilden. Mit der Zielanalyse wird der angestrebte Soll- 

Zustand definiert. Sie ist folglich unabdingbares Anfangsglied jeder Sanierungsplanung. Dabei gilt 

es primär die unterschiedlichen Zielvorstellungen der Beteiligten zu erfassen. 

Mit der anschließenden Bestandsdokumentation wird das Gebäude vor allem in seinen Maßen 

(Bauaufnahme) und seiner Konstruktion (Bestandsuntersuchung) erfasst. Dabei werden auch 

bauphysikalische und historische Merkmale des Bauwerks erfasst. 

Die Schadensanalyse hat zur Aufgabe vorhandene Schäden möglichst umfangreich zu lokalisieren 

und die Schadensbilder zu erfassen. Die Ermittlung der Schadensursache und die Auswirkung der 

Schäden auf die Bausubstanz sind weitere Schwerpunkte, die in diesem Arbeitsschritt zu klären 

sind. 

Nachdem das Gebäude von allen Seiten 'auf Herz und Nieren abgeklopft' wurde, erfolgt die Bauzustandsbewertung. 

Ihre Aufgabe ist es, die Funktionsfähigkeitsprüfung durchzuführen und die 

Instandsetzungsdringlichkeit einzelner Gebäudeelemente zu ermitteln, zu dokumentieren und 

Prioritäten festzulegen. Hierüber können Aussagen über die Sanierungsdringlichkeit des Gebäudes 

abgeleitet werden. 

Die Ermittlung geeigneter Instandsetzungsverfahren ist eine Teilleistung der Instandsetzungsplanung. 

Es werden verschiedene Sanierungskonzepte erarbeitet, die dazu erforderlichen bautechnischen 

Maßnahmen festgelegt und die entstehenden Kosten ermittelt. Die Rentabilitätsrechnung 

liefert Aufschluss über die Wirtschaftlichkeit der geplanten Maßnahmen. 

Die Instandsetzungsausführung wird begleitet durch die notwendige Überwachung der Ausführungsarbeiten. 

Diese ist erforderlich um Störungen im Ablauf frühzeitig zu erkennen und Alternativen 

zu erarbeiten. Die Betreuung und Koordination der verschiedenen Gewerke ist weiterer 

Hauptbestandteil dieses Arbeitsabschnittes. 

Nach erfolgter Sanierung ist eine fortlaufende Bestandspflege anzustreben. Die Durchführung 

erfolgt zweckmäßiger Weise durch regelmäßige Gebäudeinspektionen der Gebäudeelemente 

anhand von Checklisten. In Abhängigkeit von der Bedeutung der Gebäudeelemente kommen 

unterschiedliche Instandhaltungsstrategien zum Einsatz. 



TROCKENBAU 

21




TECHNISCHE 

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DARMSTADT 

Um die Einzelabläufe in ihren unterschiedlichen Zielsetzungen klar gegeneinander abzugrenzen 

und für deren Notwendigkeit zu sensibilisieren, werden die Schritte Bestandsdokumentation, 

Schadensanalyse und Bauzustandsbewertung getrennt betrachtet. Dem Verfasser ist wohl bewusst, 

dass diese in der Praxis, zwar vom Inhalt getrennten Arbeitsabschnitte, sinnvollerweise 

oftmals zeitlich und örtlich ineinander übergreifen. Jedoch kommt es durch die Vielzahl der hierbei 

anfallenden Datenmengen mit unterschiedlichem Informationsgehalt bei der Auswertung und 

Interpretation der Ergebnisse häufig zu nicht mehr klaren Zuordnungen nach den entsprechenden 

Zielsetzungen der Arbeitsschritte. Weiterhin gewinnen je nach Auflagen und Intention die einzelnen 

Arbeitsabschnitte unterschiedlich an Bedeutung. Aus diesem Grund ist eine strenge Trennung 

in der Darstellung vorgenommen worden. In den Kapiteln 1.3.1-1.3.7 dieses Berichtes werden die 

aufgeführten Einzelschritte weiter differenziert und in Form von algorithmischen Ablaufstrukturen 

dargestellt. Dies soll jedoch nicht über die Komplexität der Einzelschritte hinwegtäuschen. Grundsätzlich 

sollte mit dem im Folgenden beschriebenen Verfahren nur ein im Umgang mit instandsetzungsbedürftiger 

Bausubstanz erfahrener Planer betraut werden. 

Seine Hauptaufgaben liegen in: 

• der Erfassung und Bewertung des Gebäudes 

• der fachgerechten Beratung und Planung, 

• der Kostenermittlung, 

• der Herbeiführung von Genehmigungen, 

• der Organisation und Überwachung der Sanierungsmaßnahmen sowie 

• der Einschaltung weiterer Baufachleute. 



TROCKENBAU 

22




Zielanalyse 

Grundlagenermittlung 

Bauzustandsbewertung 

Funktionsfähigkeit 

überprüfen 

Erfassung der 

Sanierungsaufgabe 

Abb. 6 : Ablaufsystematik der Bauwerkinstandsetzung 

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Ablaufsystematik der Bauwerksinstandsetzung - Gesamtübersicht 

Bestandsdokumentation 

Erfassung der 

baulichen 

Randbedingungen 

Schadens- 

und 

Zustandsanalyse 

Instandsetzungsplanung 

Instandseztungsausführung 

Instandhaltung 

Bestandspflege 

Sichtung/Überprüfung 

der vorhandenen 

Bestandspläne 

Lokalisierung 

der Schäden 

Erarbeiten des 

Prioritätenkataloges 

Überwachung der 

Ausführungsarbeiten 

Soll / Ist-Vergleich 

der 

Ausführungsmaßnahmen 

Regelmäßige 

Gebäudeinspektion 

Bauaufnahme 

Art und Umfang 

der Schäden 

Ursachen 

der Schäden 

Bestimmung der 

Baumaßnahmen 

Ermittlung des 

Soll-Zustandes des Bauwerks 

Photodokumentation 

Maßliche 

Erfassung 

Historisch 

Statisch-konstruktiv 

Bauphysikalisch 

Auswirkungen 

auf die Bausubstanz 

Einstufung in 

Bauzustandsklassen 

Bewertung der erfolgten 

Sanierungsmaßnahmen 

Gebäudewartung 



TROCKENBAU 

23




3.1 Zielanalyse 

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Unabdingbare Voraussetzung für die Erarbeitung eines erfolgreichen Sanierungskonzeptes ist 

eine dem Bauwerk angepasste Zielanalyse (→ Abb. 7). Sie dient allem voran der Klärung der 

Aufgabenstellung, also der Bestimmung des Soll-Zustandes und der Ermittlung des damit verbundenen 

Nutzungsziels sowie der daraus resultierenden Auswirkungen bzw. Anforderungen an das 

Gebäude. Die Zielanalyse ist die Grundlage für die weiterführende Planung und eine weitgehend 

substanzschonende Sanierung. 

Im ersten Schritt ist es notwendig, dass sich der Bauherr mit seinen Zielvorstellungen der Gebäudeveränderung 

auseinandersetzt und in Zusammenarbeit mit einem Architekten folgende Punkte 

klärt: 

I. Was soll geändert werden? 

Der Soll-Zustand ergibt sich zum einen aus den Wünschen und Forderungen des Eigentümers, 

zum anderen aus den Festsetzungen des Bebauungsplans sowie den bundes- und landesrechtlichen 

Bestimmungen. Hierbei gilt es, die gewünschten Vorstellungen, Bedürfnisse und Ansprüche 

des Bauherrn an das Bauwerk zu ermitteln. Als maßgebende Randbedingungen sind zu nennen: 

• die Nutzungsart und Nutzungsintensität mit den resultierenden statischen und bauphysikalischen 

Nutzungsbelastungen 

• Veränderungen des Grundrisses in Abhängigkeit der zulässigen Nutzungsmaße 

• der angestrebte technische Standard 

• der Gestaltung und ökologischen Anforderungen 

II. Was muss geändert oder beseitigt werden? 

Weist die Bausubstanz konstruktive, statische oder bauphysikalische Mängel oder Schäden auf, so 

hat deren Beseitigung und die Erhaltung der Funktions- und Standsicherheit Vorrang. Weiterhin 

gehen mit öffentlich geförderten Sanierungsmaßnahmen auch immer Modernisierungsmaßnahmen 

einher, für die der regional festgeschriebene technische Mindeststandard anzusetzen ist. 

Solche Standardkataloge sind für Modernisierungsmaßnahmen in der Regel verbindlich. Es bleibt 

dennoch unbenommen, einen höheren Ausstattungsstandard als den vorgegebenen vorzusehen. 

Die dadurch entstehenden Folgekosten sind jedoch meist nicht förderungsfähig und müssen vom 

Eigentümer getragen werden. Die Vorgaben solcher Modernisierungskataloge sollten in der Praxis 

so flexibel gehandhabt werden, dass das eigentliche Ziel der Sanierung, die Verbesserung der 

Wohnverhältnisse, erreicht wird. 



TROCKENBAU 

24




III. Was darf und was darf nicht geändert werden? 

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Es ist die Aufgabe des Planers die Möglichkeiten, aber auch die Grenzen von bauwerksgerechten 

Veränderungen aufzuzeigen. So haben folgende Faktoren maßgeblichen Einfluss auf die Veränderungs- 

und Erhaltungsmaßnahmen: 

• statisch-konstruktive Gesichtspunkte 

• die Bestimmungen des Bebauungsplans 

• die planungsrechtliche Festsetzung nach § 9 Baugesetzbuch (BauGB) und der Bau- 

nutzungsverordnung (BauNVO) 

• Normen, Verordnungen 

• und denkmalschützende Auflagen 

In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten gelten generell Ausnahmebewilligungen von einzelnen 

bauaufsichtlichen Forderungen, welche zum Teil auch für andere Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen 

in Anspruch genommen werden können. Solche Dispense werden individuell 

für jedes Gebäude von der Baubehörde erteilt. Diese Genehmigungen können mit Auflagen 

verbunden werden. Ohne Auflagen ist eine Anhebung bzw. Verbesserung der technischen Ausstattung 

in den Bereichen Sanitär, Heizung und Elektroinstallation. 

IV. Mit welchem Kostenrahmen muss gerechnet werden? 

Die Verträglichkeit der geplanten Baumaßnahmen mit dem zur Verfügung stehenden finanziellen 

Rahmen, innerhalb dessen sich die Kosten für die Instandsetzung bewegen dürfen, ist vom 

Architekten zu prüfen. Es kann sich hierbei nur um eine Kostenschätzung in dem vorgegebenen 

Rahmen nach DIN 276 handeln, da das Potential an versteckten Mängeln nur schwer einzuschätzen 

ist. Eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung durch Gegenüberstellung der abgeschätzten 

Sanierungskosten mit den erwarteten Erträgen (beispielsweise Mieteinnahmen) gibt Aufschluss 

über die erzielbare Rendite, welche in den meisten Fällen mit der eines Neubaus vergleichbar ist. 

Die Lebenserwartung eines fachgerecht sanierten Altbaus entspricht in etwa der eines Neubaus. 

Die Wirtschaftlichkeit eines Altbaus ist jedoch verglichen mit der eines Neubaus günstiger, da die 

Sanierungskosten derzeit noch vorteilhafter abgeschrieben werden können. Weiterhin sind in 

dieser Planungsphase die Möglichkeiten öffentlicher Zuschüsse in Betracht zu ziehen. 



TROCKENBAU 

25




Zielanalyse - Grundlagenermittlung 

Erarbeitung des Soll- 

Nutzungszustandes 

des Gebäudes 

Vergleich mit 

Gebäudeeigenschaften 

Ist - Zustand 

Ermittlung der 

Möglichkeiten und 

Grenzen einer 

gebäudegerechten 

Veränderung/Nutzung 

Abstimmung des 

Anforderungsprofils 

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung 


geplanten Nutzung 

- bauliche Veränderung erforderlich ? 

- Nutzungsänderung ? 

- Veränderung in der Erscheinung 

oder Gestaltung ? 

Was muß geändert werden ? 

Was darf geändert werden ? 

Was darf nicht geändert werden ? 

Möglichst große Annäherung an 

den Soll - Zustand 

Ermittlung des Kostenrahmens 

Abb. 7 : Ablaufsystematik der Zielanalyse 

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- Nutzungsart (privat, gewerblich) 

- Nutzungsbelastung 

(statisch, bauphysikalisch) 

- Nutzungsdauer 

- technischer Standard 

- Gestaltung 

- etc. 

resultierende bauaufsichtliche 

Anforderungen 



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- Sicherung der Standsicherheit 

- Beseitigung von Schäden und Mängeln 

- Erhaltung der Funktionstüchtigkeit 

- Bauaufsichtliche Auflagen 

- Bauphysikalische Anforderungen 

- untergeordnete Grundrißelemente 

- technische Gebäudeausstattung 

- unbedeutende Gestaltungselemente 

- Korrektur stilfremder Elemente 

- statisch-konstruktive Randbedingungen 

- denkmalschützende Auflagen 

- Nutzungseinschränkungen 

- unwirtschaftliche Eingriffe 

gestalterische Entwurfskonzepte 

der Vorplanung 

Erarbeitung der Grundlagen für die 

Finanzierungsplanung des Bauherrn 

26




3.2 Bestandsdokumentation 

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Grundlage für jede weitere Maßnahmenplanung und Voraussetzung für die spätere Auswahl von 

geeigneten Instandsetzungsverfahren sowie die Festlegung des Sanierungsablaufs ist eine umfassende 

Untersuchung des Gebäudebestandes. 

Die Bestandsdokumentation (→Abb. 8) gehört mit zu den wesentlichsten und folgenschwersten 

Architekten- und Ingenieurleistungen. Nur aufgrund einer genauen Untersuchung des Gebäudebestandes 

lässt sich eine gute Entwurfsplanung, eine technisch fehlerfreie Ausführungsplanung, 

eine detaillierte Ausschreibung und eine fachgerechte Objektbetreuung durchführen. 

Die Bestandsdokumentation, als Instrumentarium zur Erfassung des Gebäude-Ist-Zustandes, dient 

dem Beschaffen zuverlässiger Planungsunterlagen und gliedert sich in die Bauaufnahme und die 

Bestandsuntersuchung. Sofern keine hinreichend genauen Planungsunterlagen vorhanden sind, 

werden bei der Bauaufnahme die räumlichen Gegebenheiten des Gebäudes erfasst und in Planzeichnungen 

maßstabgerecht wiedergegeben, so dass die Konstruktion und ihre innere Erschließung 

eindeutig ablesbar ist. Hierfür stehen je nach Anforderungen an die Genauigkeit und den 

Umfang der Bauaufnahme unterschiedliche Verfahren zur Verfügung. Hierbei sind zu nennen: 

• Normales Aufmaß 

• Verformungsgerechtes Aufmaß 

• Photogrammetrie 

• Computerunterstützte Aufmaßverfahren 

Unterstützend sollte immer eine Photo- bzw. Videodokumentation des Gebäudebestandes erfolgen. 

Die Bestandsuntersuchung liefert die über die rein maßliche Erfassung der Bauaufnahme hinausgehenden 

Planungsgrundlagen wie 

1. historische Gebäudedaten (Umfang in Abhängigkeit von denkmalschützenden Auflagen) 

• Gebäudehistorik, Gebäudechronologie 

• Entstehungszeitraum (z.B. über Dendrochronologie → 1.4.3) 

• Aufnahme von Stilelementen 

• Kennzeichnung der Originalsubstanz 

• historische Bauweisen und Konstruktionsprinzipien 

• Vergleiche mit Konstruktionen aus gleicher Zeitepoche und Region 

• Bestimmung und Sicherung historischer Baumaterialien 

• Untersuchung hinsichtlich nachträglicher Um- und Anbaumaßnahmen oder Verfremdungen 



TROCKENBAU 

27




2. statisch-konstruktive Prinzipien 

• Lage des Bauwerks im Gelände 

• System der Lastabtragung, 

• Bauart, Bauweise 

• Dachstuhlkonstruktion 

• Aussteifungssysteme 

• Gründung 

• Dimensionierung der Bauteile 

• Bauteilanschlüsse und Verbindungsmittel 

• Auflagerausbildungen, 

• technischer Standard (Gebäudetechnische Ausrüstung) 

• Installationsführungen 

• Ausbauelemente (Treppen, Fenster, Türen) 

• Ausführung des baulichen Holzschutzes 

3. bauphysikalische/bauchemische Gebäudeeigenschaften 

• Art, Eigenschaften und Qualität der Baumaterialien 

• Schichtenaufbauten der relevanten Gebäudeelemente 

• Wärme-, Schall- und Brandschutzeigenschaften 

• Gebäudeeigenschaften hinsichtlich des Feuchteschutzes 

• innen 

• außen (vertikal/horizontal) 

• energetische Bewertung der Bausubstanz 

• Bewertung des vorhanden chemischen Holzschutzes 

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4. Standorteinflüsse auf das Bauwerk 

• Klimatische Randbedingungen (thermisch, hygrisch, akustisch, optisch, mechanisch) 



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28




Bauaufnahme 

Objektbegehung 

- Globale Einschätzung der Bausubstanz 

und grobe Vorklärung der Modernisierungsund 

Sanierungsdringlichkeit 

- Lokalisierung und Abschätzung von 

Problempunkten 

- etc. 

Photo-/Videodokumentation 

Maßliche Erfassung 

Maßstabsgerechte Planzeichnungen 

der räumlichen Gegebenheiten 

als Grundlage für die Planung 

- Normales Aufmaß 

- Verformungsgerechtes Aufmaß 

- Photogrammetrie 

- Computergestützte Aufmaßverfahren 

falls nicht vorhanden 

Sichtung / Überprüfung 

vorhandener 

Bestandspläne 

Abb. 8: Ablaufsystematik der Bestandsdokumentation 

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Bestandsuntersuchung 

Historische 


- Gebäudehistorik 

- Altersbestimmung der Hölzer 

(Dendrochronologie) 

- Aufnahme der Stilelemente und Kennzeichnung 

der vorhandenen Originalsubstanz 

- Historische Bauweisen und 

Konstruktionsprinzipien 

- Vergleiche mit anderen Konstruktionen aus 

gleicher Zeit und gleicher Gegend 

- Bestimmung der historischen Baumaterialien 

- Spätere Umbauten / Verfremdungen 

- etc.. 

Konstruktive 


- Lage des Bauwerks im Gelände 

- Statisches System der Lastabtragung: 

- Bauweise 

- Dachstuhlkonstruktion 

- Aussteifungssystem 

- Gründung 

- Dimensionierung der Bauteile 

- Anschlüsse und Verbindungsmittel 

- Auflagerausbildungen,... 

- Installationsführungen 

- Technischer Standard 

- Ausbauelemente (Fenster, Türen, Treppen,....) 

- Konstruktiver Holzschutz 

- etc. 

Bauphysikalische/ 

Bauchemische 


- Standorteinflüsse (klimat. Randbedingungen) 

- Eigenschaften der vorgefundenen Baustoffe 

- Schichtenaufbau von Wand, Decke, Dach etc. 

- Energetische Bewertung der Bausubstanz 

- Wärmeschutz 

- Feuchteschutz 

innen / außen (vertikal, horizontal) 

- Schallschutz 

- Brandschutztechnische Eigenschaften 

der Bauteile 

- Vorhandene Brandschutzkonzeption 

- Chemischer Holzschutz 

- etc. 



TROCKENBAU 

29




3.3 Schadensanalyse 

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Das Ergebnis der Instandsetzung kann nur so gut sein wie die am schlechtesten sanierte Stelle. 

Das setzt voraus, dass bei der Planung von Modernisierungs-, Umbau und Instandsetzungsmaßnahmen 

alle schadensverursachenden Mechanismen erkannt und auch beseitigt werden müssen. 

Bei der Untersuchung im Bestand ist somit nicht nur der Ist-Zustand des Gebäudes zu protokollieren, 

sondern es muss auch dem "Warum" der Veränderung gegenüber dem Soll-Zustand 

nachgegangen werden. Allzu oft werden Mängel und Schäden behoben, ohne die eigentliche 

Ursache richtig zu erkennen und diese zu beseitigen. Wiederholungs- und Folgeschäden sind das 

Resultat. Den Schwachpunkten der Konstruktion und den typischen Schadensstellen muss hierbei 

besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden. Dies setzt allerdings eine ausreichende Erfahrung 

und Fachwissen des mit der Sanierungsplanung beauftragten Planers voraus. Wird aus Kostengründen 

oder Unkenntnis auf die erforderlichen Schritte der Schadensanalyse verzichtet, kommt 

es sehr häufig zur Festlegung völlig ungeeigneter Verfahren und Maßnahmen. 

Die Schadensanalyse umfasst im Wesentlichen die Schritte (→Abb. 9) 

• Lokalisierung der Schäden 

• Untersuchung von Art und Umfang der Schäden 

• Dokumentation der Schäden 

• Ermittlung der Schadensursachen 

• Abschätzung der Auswirkungen des Schäden 

Die Suche nach den Schadensursachen muss unter Berücksichtigung der "kausalen Zusammenhänge" 

erfolgen, d. h., die Verknüpfungen der schadensverursachenden Mechanismen müssen 

bis zu ihrem Ursprung zurückverfolgt werden. Dies ist die Grundvoraussetzung für eine einwandfreie 

Ursachenbeseitigung. Das Aufspüren und das Erkennen der eigentlichen Schadensursachen 

erfordert vom Fachmann viel Erfahrung und genaue Sachkenntnis über die bauphysikalischen, 

bauchemischen und baukonstruktiven Zusammenhänge. Gerade bei Schadensanalysen im Altbaubestand 

stellt die Erfassung aller zum Schaden führenden Ursachen und die daraus abgeleitete 

Entwicklung dauerhafter Sanierungskonzepte eine Hauptaufgabe dar. Bestehen Zweifel an der 

Eindeutigkeit einer Schadensursache, sollten im jedem Fall weitere Baufachleute wie Tragwerksplaner, 

Bauphysiker, Bauchemiker oder das ausführende Handwerk hinzugezogen werden. 



TROCKENBAU 

30




Schadens- und Zustandsanalyse 

Lokalisierung der 

Schäden 

Klassifizierung und 

Quantifizierung 

der Schäden 


Schadensursachen 

Auswirkungen 

der Schäden 

Systematische Untersuchung 

und Dokumentation der 

vorhandenen Schäden 

Auswahl von 

Untersuchungsverfahren / 

-methoden 

Schäden infolge: 

- Durchfeuchtung 

- bauphysikalischer Einflüsse 

- mechanischer Einflüsse 

- chemischer Einflüsse 

- biotische Einflüsse 

Standsicherheit 

Gebrauchstauglichkeit 

Bauphysikalische Eigenschaften 

Abb. 9 : Ablaufsystematik der Schadensanalyse 

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Hilfsmittel: 

- Bauzustandserfassungsblätter 

- Checklisten für Schadenshinweise 

- Indikatorkatalog für verdeckte Schäden 



TROCKENBAU 

Untersuchungsmethode richtet sich nach 

den vorgefundenen Randbedingungen: 

- Gebäude noch benutzt ? 

- Erhalt der Gebrauchstauglichkeit erforderlich ? 

- Wirtschaftlichkeit des Verfahrens ? 

- denkmalschützende Auflagen ? 

- etc. 

Untersuchung zerstörungsfrei bzw. 

möglichst zerstörungsarm 

Ziel: So wenig Originalsubstanz 

wie möglich zerstören 

- Visuelle Untersuchung 

- Endoskopie 

- Ultraschall 

- Feuchtemessung 

- Probenentnahme (z.B. Bohrkerne) 

- Rissmarken 

- Thermovisionsmessungen 

- etc. 

- Durchbiegungen 

- Risse in Holz, Mauerwerk, Beton (Länge, Tiefe, Art) 

- Durchfeuchtungen in Holz, Mauerwerk, Beton 

- Schädlingsbestimmung 

- Korrosionsgrad/Verwitterungstiefe 

- etc. 

Untersuchungen: 

- vor Ort 

- im Labor 

- mit Vergleichswerten 

31




3.4 Bauzustandsbewertung 

TECHNISCHE 

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Aufbauend auf den Ergebnissen der Bestands- und Schadensanalyse wird die Bauzustandsbewertung 

durchgeführt (Abb. 10). Im ersten Schritt wird die noch vorhandene Qualität und der Zustand 

der einzelnen Bauteile und Gebäudeelemente analysiert und bewertet (individuelle Zustandsbewertung). 

Jedes für das Bauwerk bedeutende Gebäudeelement muss einer Bewertung 

einschließlich der technischen Beurteilung der Funktionsfähigkeit unterzogen werden. Diese erstreckt 

sich unabhängig vom Schädigungsgrad auf die statisch-konstruktiven wie auch auf die 

bauphysikalischen und gestalterischen Anforderungen an das Gebäudeelement. Besonderes Gewicht 

erhält die Funktionsfähigkeitsprüfung, wenn es sich um hochbeanspruchte, für die Standsicherheit 

maßgebende Bauteile, wie Stützen, Unterzüge, Sparren handelt. Ablauf und Inhalte der 

Funktionsfähigkeitsprüfung ist in Abb. 11 dargestellt. 

Die maßgebenden Kriterien in der Bewertung sind der Schädigungsgrad, die Funktion und die 

weitere Lebenserwartung des Bauteils. Je nach Grad und Auswirkung der einzelnen Bauteilschäden 

wird die Instandsetzungsdringlichkeit der Einzelbauteile und des Gesamtbauwerks ermittelt. 

Die Bauzustandsbewertung schätzt den Ist-Zustand eines Gebäudes ein und legt die 

Reihenfolge der erforderlichen bautechnischen Maßnahmen fest. 

Der globalen Bauzustandseinschätzung auf Grundlage der einzelnen Bauteilschäden wird häufig 

ein zu geringer Stellenwert beigemessen. Mängel und Bagatelleschäden an Einzelbauteilen sind 

häufig Ausgangspunkt für schwerwiegende Zerstörungen am Gesamtbauwerk. Die durch Bauteilschäden 

erforderlichen Sanierungsmaßnahmen müssen daher im Zusammenhang mit ihren Auswirkungen 

auf das Gesamtgebäude betrachtet werden. 

Die Schadensanalyse und Bauzustandsbewertung müssen genauer und detaillierter werden, um 

zukünftig die Planung und Kostenberechnung effektiver und sicherer als bisher durchführen zu 

können. Unterstützend kommt hinzu, dass die Untersuchungsverfahren für die Bestands- und 

Zustandsuntersuchungen zunehmend zerstörungsfrei bzw. zerstörungsarm durchgeführt werden 

können. Solche Verfahren ermöglichen eine substanzschonende Untersuchung und helfen 

Belästigungen zu vermeiden. Der Einsatz solcher Untersuchungen sollte kompetenten Baufachleuten 

vorbehalten bleiben, die über eine entsprechende Geräteausstattung und Erfahrungen in 

deren Anwendung verfügen. 



TROCKENBAU 

32




Bauzustandsbewertung 

Auswertung von 

Schadens- und 

Zustandsuntersuchung 


überprüfen 

Abschätzung der 

Restlebensdauer 

Ermittlung der lokalen 


Ermittlung der globalen 


Bewertung des Bauzustandes und 

der vorgefundenen Schäden der 

Einzelbauteile oder Teilkonstruktionen 

Abschätzung der vorhandenen Funktionsfähigkeit 

der Gebäudeelemente 

Soll-Ist-Vergleich 

Bewertung der vom Soll-Zustand 

abweichenden Einzelbauteile 

Bewertung der Gesamtbauzustandes 

(globale Bauzustandseinschätzung) 

Abb. 10 : Ablaufsystematik der Bauzustandsbewertung 

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TROCKENBAU 

- Schädigungsgrad der Bauteile: 

- kein Schaden (0 %) 

- 

- völlig zerstört (100 %) 

Ablauf Funktionsfähigkeitsprüfung 

1 Standsicherheit 

2 Brandschutz 

3 Wärme- und Feuchteschutz 

4 Schallschutz 

5 Nutzungsanforderungen 

6 Standard 

- Beteiligung an der Lastabtragung 

- Gefahr von Folgeschäden 

- Bauphysikalische Auswirkungen 

- Einschränkung der 

Nutzungsmöglichkeit 

Einfluss und Auswirkungen auf die 

Gebrauchstauglichkeit und Standsicherheit 

des Gesamtbauwerks 

Einstufung in 

Bauzustandsklassen 

Ermittlung der ISDS 

0 - Modernisierung langfristig erwünscht 

1 - unmittelbare Ursachenbeseitigung 

notwendig 

2 - unmittelbare Instandsetzung und 

Ursachenbeseitigung notwendig 

3 - Gebäude nicht standsicher 

sofortige Sicherungsmaßnahmen 

erforderlich 

33




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TROCKENBAU 

1 - Funktionsfähigkeitsprüfung Standsicherheit Beispiel Holzkonstruktionen 

Bauteile, Verbindungen 

tragend 

Ermittlung der Beanspruchbarkeit 

der Bauteile/Verbindungen 

- Festigkeitssortierung visuell (DIN 4074) 

- ggf. weitergehende Ermittlung von 

Holzeigenschaften (Rohdichte, 

Elastizitätsmodul) 

Annahme zulässiger Festigkeitsund 

Formänderungswerte 

Standsicherheits- und Gebrauchstauglichkeitsnachweis 

der Bauteile 

und Verbindungen 

1. Ermittlung des Kraftflusses und realistische 

Systemwahl 

2. Wahl verträglicher Lastannahmen 

(DIN 1055) 

3. Tragfähigkeitsnachweise (DIN 1052) 

4. ggf. Anwendung von Forschungs- und 

Untersuchungsergebnissen 

Werden weitergehende Anforderungen 

an das Bauteil/Konstruktion gestellt ? 

nein 

ja 

Funktionsfähigkeitsprüfung 

abgeschlossen 

ja nein 

Abb. 11 a : Ablaufsystematik der Funktionsfähigkeitsprüfung (Standsicherheit) 

ja 


erfüllt ? 

Bauteile, Verbindungen 

nicht tragend 

Erfüllt das Bauteil/Konstruktion die 

gestellten Anforderungen 

Brandschutz 

siehe 2 


Brandschutz 

Wärme-/Feuchteschutz 

siehe 3 


Wärme- und Feuchteschutz 

Schallschutz 

siehe 4 


Schallschutz 

nein 

Erarbeitung von 

Kompensationsmaßnahmen 

34




2 - Funktionsfähigkeitsprüfung Brandschutz 


Ist-Zustandes 


vorhandenen 

Eigenschaften 


Soll-Zustandes 

Soll-Ist Vergleich 

- Baustoffklassen, Feuerwiderstandsklassen 

- Nutzung 

- Bewertung des brandschutztechnischen Risikos 

- Brandabschnittsunterteilung 

- Ausbildung der Rettungswege 

Rettungswegekonzept 

- Ausbildung von 

Installationsschächten/Durchbrüchen 

- Löschwasserversorgung 

auf Grundlage von: 

- DIN-Normen (4102) 

- Prüfzeugnissen, Gutachten 

- Untersuchungen/Erfahrungen 

DIN-Normen (4102) 

Landesbauordnungen “Bestandsschutz” 

Sonderverordnungen/Richtlinien 

z.B. Schulhaus-Richtlinie, 

Krankenhausrichtlinie, Hochhausrichtlinie 

Beanspruchung/Anforderung 

contra 

Beanspruchbarkeit/Ist-Zustand 

erfüllt 

Nachweis durch z.B. 

DIN 4102, allg. bauaufsichtliche 

Prüfzeugnisse, allg. bauaufsichtliche 

Zulassungen 

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nicht 

erfüllt 

Abb. 11 b : Ablaufsystematik der Funktionsfähigkeitsprüfung (Brandschutz) 



TROCKENBAU 

- Materialbestimmung/Rohdichte 

- Baustoffklasse der verwendeten. Baustoffe 

- Feuerwiderstandsklasse der Bauteile 

- Anschlüsse der Bauteile, Schächte 

- Schichtung der Bauteile (Hohlräume) 

Analogiebetrachtung 

Baustoffuntersuchungen 

Anforderung an: 

- Baustoffklassen 

- Feuerwiderstandsklassen 

- Rettungswege 

- Feuerwehrzufahrten 

- Löschwasserversorgung 

- Brandabschnitte 

Erstellung eines 

Brandschutzkonzeptes 

Brandschutztechnische Maßnahmen z.B.: 

- Verbesserung des Feuerwiderstandes 

von Bauteilen 

- Anordnung nichtbrennbarer Oberflächen 

- Verbesserung des brandschutztechnischen 

Raumabschlusses (z.B. Rauchdichtheit) 

- Bilden von Brandabschnitten 

35




TECHNISCHE 

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3 - Funktionsfähigkeitsprüfung Wärme- und Feuchteschutz 


Ist-Zustandes der 

Außenbauteile und des 

Gebäudes 


vorhandenen 

Eigenschaften 



Prüfung/Bewertung 


- winterlicher Wärmeschutz 

- sommerlicher Wärmeschutz 

- gesamtenergetisches Verhalten 

- Luftdichtheit 

auf Grundlage von: 

- Erfahrungen, Abschätzungen, Messungen 

- DIN-Normen (4108) 

- Prüfzeugnissen 

- Berechnungen 

- Laboruntersuchungen 

Energieeinsparverordnung 

DIN-Normen z.B. DIN 4108 

vereinbarte Standards (Niedrigenergie-, 

Passivhausstandard) 

Rechnerischer Nachweis 


contra 


erfüllt 

Nachweis erbracht 

nicht 

erfüllt 

Abb. 11 c : Ablaufsystematik der Funktionsfähigkeitsprüfung (Wärme- und Feuchteschutz) 



TROCKENBAU 

- Wärmeleitfähigkeit der Baustoffe ( λ) 

- Diffusionsfähigkeit (s d, 

μ) 

- Rohdichte 

- Klimabedingungen 

- Bauteilschichtungen 

- k-Wert der Fenster 

- Gebäudeausrichtung 

- Wärmebrücken und Leckagen 

- Lage des Gebäudes, Verschattung 

- Analogiebetrachtung 

- Messung der Innen-, Außen- und 

Oberflächentemperaturen 

- Thermovision 

- Wärmeflussmessung 

- Luftdichtheitsmessung 


- k-Werte der Außenbauteile 

- Luftdichtheit der Gebäudehülle 

- zulässige Wärmebrücken 

- Tauwasserfreiheit 

- Speicherfähigkeit 

- g-Wert der Verglasung 

- Verschattung 

Bauliche Maßnahmen 

z.B. gemäß Ausführungsbeispielen 

Nr....... - Nr..... 

36





Ist-Zustandes 


vorhandenen 

Eigenschaften 



Prüfung/Bewertung 


Luft- und Trittschalldämmung von 

- Außen- / Trennbauteilen 

- Flankierenden Bauteilen 

Luftschalldämm-Maß 

Trittschallpegel 

DIN 4109, 

DIN 4109, Bbl. 2 

VDI 4100 

vereinbarte Standards 


contra 


erfüllt 

Nachweis erbracht 

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nicht 

erfüllt 

Abb. 11 d : Ablaufsystematik der Funktionsfähigkeitsprüfung (Schallschutz) 



TROCKENBAU 

- Baustoffe 

- Dicke 

- Rohdichte ( ρ), 

(flächenbezogene Masse) 

- Bauteilschichtungen 

- Schalldämm-Maße von Einbauten 

(Fenster, Türen, etc.) 

- Anschlussausbildung 

- Ausführungsqualität 

(Dichtheit, Fugenfreiheit, etc.) 

- Lage des Gebäudes 

(zu Lärmquellen, Nachbargebäuden) 

- Erfahrungen, Abschätzungen, 

Analogiebetrachtungen 

- DIN-Normen (4109, Bbl.1) 

- Prüfzeugnisse 

- Berechnungen (nach DIN 4109 Bbl.1) 

- Messungen am Bau 

- Prüfstandsmessungen 


- Luftschalldämm-Maße der Außenbauteile 

- Luftschalldämm-Maße der Trennbauteile 

- Luftschalldämm-Maße von Einbauten in 

Außen- und Trennbauteilen 

(Fenster, Türen, etc.) 

- Trittschallpegel von Decken 

- Körperschallentkopplung 

- Geräusche aus haustechnischen Anlagen 

und Sanitärinstallationen 

Bauliche Maßnahmen 

z.B. gemäß Ausführungsbeispielen 

Nr....... - Nr..... 

37




EDV-unterstützte Bauzustandsbewertung 

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Um den hohen Anforderungen an die Schadensanalyse und Bauzustandsbewertung mit vertretbarem 

Aufwand gerecht werden zu können, benötigt der mit der Sanierung betraute Planer 

konkrete Hilfsmittel, welche die notwendigen Vorgehensweisen und Abläufe klar strukturieren. 

Dies ist bei der Vielzahl von anfallenden Daten zwingend erforderlich, soll nicht die Dauer der 

Erfassung unnötig ausgedehnt und die Vollständigkeit der aufgenommenen Daten in Frage gestellt 

werden. 

Hierzu bietet sich eine EDV-unterstützte Schadenserfassung an, die nicht nur als umfassender 

Leitfaden dient, sondern zusätzlich die ermittelten Ergebnisse auswertet und dokumentiert. Die 

Vorgehensweise und eine im Rahmen dieses Forschungsvorhabens erarbeitete Struktur werden 

im folgendem exemplarisch beschrieben: 

In der Primärzielsetzung einer computergestützten Schadenserfassung und Bauzustandsbewertung 

liegt es die Reihenfolge vorzugeben, in der die Baugruppen betrachtet werden und somit 

das systematische Vorgehen zur Erfassung aller Schäden zu strukturieren. Die Schadensbeschreibung 

ist Aufgabe des Prüfers, dem das Programm dabei verschiedene Hilfsmittel zur Verfügung 

stellt. 

Bei der Schadenslokalisierung, Klassifizierung und Quantifizierung wird hierarchisch vom "Ganzen 

zum Detail" vorgegangen. Im ersten Schritt werden die vorhandenen Bauteilgruppen betrachtet. 

Im Falle einer feststellbaren Schädigung werden dann die einzelnen Teilkonstruktionen genauer 

begutachtet und die vorhandenen Schäden detailliert beschrieben. Nach Bestimmung der Schadensart 

werden vom Prüfer der Schädigungsgrad, der globale Schadensumfang sowie die weitere 

Schadensentwicklung abgeschätzt. Durch diese Klassifizierung der Schäden durch den Prüfer und 

eine Berücksichtigung der Auswirkungen eines Bauteilausfalls auf die Baugruppe durch das Programm 

lässt sich die Instandsetzungsdringlichkeit der Einzelbauelemente ableiten sowie der Zustand 

der Baugruppen und letztendlich des gesamten Gebäudes beurteilen. 

Die Zielsetzungen der computergestützten Bauzustandbewertung sind folgende: 

1. Hilfsmittel einer systematischen Substanzuntersuchung 

2. Checkliste zur Lokalisierung von Schäden 

3. Gedankenstütze zum Aufspüren möglicher verdeckter Schäden oder Ermittlung typischer 

Schwachpunkte 

4. Dokumentation der lokalisierten Schäden 

5. Qualitative und quantitative Bewertung des Schadens 

6. Auswahl der Untersuchungsmethodik zur Schadensbewertung 

7. Ermittlung des Auswirkung eines Schadens auf das Bauteil/Baugruppe 



TROCKENBAU 

38




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8. Wichtung der Einzelbauteile hinsichtlich 

• Einfluss auf Standsicherheit 

• Risiken von Folgeschäden 

• Bauphysikalische Auswirkung 

• Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit 

9. Ableitung der lokalen und globalen Sanierungsdringlichkeit 

10. Planungsgrundlage für die Erarbeitung des Instandsetzungsablaufes 

Die computergestützte Bauzustandsbewertung unterstützt die Schadenserfassung in Form einer 

Checkliste. Die Checklisten sind hierarchisch in drei Hauptebenen mit jeweils angegliederter Hilfsebene 

unterteilt (→ Abb. 12). Ziel dieser Struktur mit 3 Ebenen ist, dass eine tiefergehende Abfrage 

nur dann erfolgt, wenn dies notwendig ist. Somit wird eine unnötige Abfrage von nicht 

relevanten, ungeschädigten Gebäudeelementen und der damit verbundene Durchlauf von Ebene 

2 und 3 unterdrückt. 

Die Reihenfolge der Erfassung der Bauteile folgt der Bauwerksbegehung: 

• von "außen nach innen" 

• von "unten nach oben". 



TROCKENBAU 

39




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Datenblatt mit vorgegebenen Wichtungsfaktoren 

Ausgabe: 

Baugruppe 

Schäden vorhanden ? 

Indikatorliste "Schäden" 

Teilkonstruktionen 

Bestimmung der Schadensart 

Indikatorliste "Schadensart/Untersuchungsverfahren" 

Bauteile/Einzelelemente 

Schadensbewertung: qualitative/quantitative Einschätzung 

1. Schadensdokumentation des Bestandes 

2. Zustandsbewertung lokal/global 

3. Ableitung der Sanierungsdringlichkeit 

EBEN E 1 

Abb. 12 : Datenhierarchie und Gliederung der "EDV-unterstützten Schadensdokumentation 

und Bauzustandbewertung" 



TROCKENBAU 

EBEN E 2 

40 

EBEN E 3




1. Ebene 

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In der ersten Ebene werden die Bauteilgruppen und deren Bauart erfasst. So wird z.B. bei Außenwänden 

zwischen Fachwerk und Mauerwerk unterschieden. Das Vorhandensein von Schäden an 

Bauteilgruppen wird geprüft. Dabei wird die Schadenssuche durch die in Hilfsebene 1 für die 

jeweiligen Bauteilgruppen abfragbaren typischen konstruktions-, material- und baugruppenabhängigen 

Schwachstellen und Schadensindikatoren unterstützt. Sind an einer Bauteilgruppe Schäden 

vorhanden, so wird eine für diese Gruppe spezifische zweite Hauptebene aufgerufen. 

2. Ebene 

In der zweiten Hauptebene sind die Teilkonstruktionen der Gruppe und mögliche Schäden wie 

Risse, Verformungen, biotischer Befall, etc. aufgelistet. Es erfolgt eine detaillierte Schadensbeschreibung 

mit Bestimmung der Art des Schadens. Hilfsebene 2 gibt hierzu Verfahren und Untersuchungsmethoden 

zur Schadensbestimmung und Ermittlung des Schadensumfangs vor. 

3. Ebene 

In Hauptebene 3 werden die Schäden der Bauteile und Einzelelemente vom Prüfer qualitativ und 

quantitativ eingeschätzt. 

1. Klassifizierung der Schadensart 

Bei der Klassifizierung der Schadensart wird der prognostizierte weitere Verlauf des Schadensprozesses 

(z.B. linear, exponentiell, etc.) und damit die Restlebensdauer des Bauteils beurteilt. 

2. Abschätzen des lokalen Schädigungsgrads 

Über den lokalen Schädigungsgrad wird die Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit des einzelnen 

Bauelements abgeschätzt, (z.B. Querschnittsreduzierung eines Balkenkopfes der Holzbalkendecke 

1. OG, abgeschätzter Schädigungsgrad 20%) 

3. Abschätzen des globalen Schädigungsgrads 

Der globale Schädigungsgrad gibt an, wie viel Bauteile eines Typs die gleichen Schäden aufweisen. 

(z.B. globaler Schädigungsgrad 30% bedeutet: 30% aller Balkenköpfe der Holzbalkendecke 

1.OG weisen einen lokalen Schädigungsgrad von 20% auf) 

Zusätzlich wird in einer Datenbank für jedes Einzelbauteil in Abhängigkeit von seiner "Bedeutung" 

für die Gesamtkonstruktion ein Wichtungsfaktor vorgegeben. Dieser setzt sich aus vier 

Grundfaktoren zusammen, welche die beim Ausfall des Bauteils möglichen Schadensaus- 



TROCKENBAU 

41




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wirkungen ausdrücken sollen. Diese Grundfaktoren beschreiben Eigenschaften des Gebäudeelements 

und wurden entsprechend ihrer unterschiedlichen Bedeutung beispielhaft gewichtet: 

GRUNDFAKTOREN 

(0 ≤ Gf i ≤ 1) 

Beteiligung an der Lastabtragung 

(Gf) WICHTUNG 

(LA) dreifach 

Gefahr von Folgeschäden (FS) zweifach 

Bauphysikalische Beeinträchtigung 

Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit 

(BB) zweifach 

(NE) einfach 

Daraus bestimmt sich der Wichtungsfaktor (W f ) eines Bauteils zu: 

(3⋅LA + 2 ⋅FS + 2 ⋅BB + 1⋅NE) W fi = 

8 

mit (0 ≤ W ≤ 1) 

fi 

Aus dem weiteren Schadensfortschritt, dem lokalen und globalen Schädigungsgrad sowie dem 

jeweiligen Wichtungsfaktor wird durch den beschriebenen Algorithmus die lokale Instandsetzungsdringlichkeit 

für ein Einzelbauteil abgeleitet. Über den elementspezifischen Wichtungsfaktor 

und die darin erhaltenen Grundfaktoren ist berücksichtigt, dass die Instandsetzung eines Gebäudeelementes, 

das erst geringe Schäden aufweist, dringlicher sein kann als die eines Gebäudeelementes, 

das schwere Schäden aufweist oder bereits ausgefallen ist. Die Dringlichkeit einer 

Instandsetzung ist u. a. davon abhängig, welche Folgeschäden bei Unterlassung der Instandsetzung 

entstehen und welche Gefahren und Kosten von diesen primären oder sekundären Folgeschäden 

ausgehen. Als Beispiel lassen sich Bauteile mit hoher Bedeutung für die Standsicherheit 

nennen. Aus den "Mittelwerten" der Instandsetzungsdringlichkeiten der zu den jeweiligen Baugruppen 

gehörenden Einzelelemente wird zuletzt die Bauzustandsklasse der Baugruppen bestimmt. 

Ein ausführliches Schadensprotokoll dokumentiert die erfassten Schäden und deren Bewertung. 

Anhand der Instandsetzungsdringlichkeiten lässt sich ein Prioritätenkatalog ableiten. 

3.5 Instandsetzungsplanung und Konstruktion 

Ziel dieser Planungsebene ist die möglichst effektive Organisation und Koordination der einzelnen 

Bauabläufe. Die Instandsetzungsplanung (→ Abb. 18) ist die Phase zwischen Bauzustandsbewer- 



TROCKENBAU 

42




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tung und Instandsetzungsausführung und dient somit der unmittelbaren Vorbereitung für die 

Bauausführung. Die Ziele dieser Planungsebene sind: 

• Vergabe von Prioritäten innerhalb der notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen 

• Erarbeitung eines Sanierungskonzeptes 

• Festlegung und technische Beschreibung 

der Instandsetzungsmaßnahmen 

• Festlegung des Instandsetzungsablaufs 

• Erwirkung behördlicher Genehmigungen 

• Erstellung einer Kostenübersicht 

• Ausschreibung und Vergabe der 

Baumaßnahmen 

Bevor bauteilbezogen Einzelsanierungsmaßnahmen geplant werden können, müssen aufbauend 

auf der Auswertung der Bauzustandsbewertung globale Planunungsziele erarbeitet werden. 

Grundlage hierfür ist die Erstellung eines Prioritätenkataloges, in dem alle notwendigen Instandsetzungs- 

und Modernisierungsarbeiten ihrer Dringlichkeit entsprechend angeordnet werden, 

damit die Durchführung der notwendigen Maßnahmen, unter Berücksichtigung des finanziellen 

Rahmens, auch in mehreren Ausführungsstufen vorgesehen werden kann. 

Höchste Priorität haben Instandsetzungsmaßnahmen, die für die Erhaltung der Bausubstanz und 

der Erhaltung bzw. Wiederherstellung der Standsicherheit des Gebäudes oder einzelner Gebäudeteile 

notwendig sind. Es folgen in der Dringlichkeit Maßnahmen, die den Erhalt der Gebrauchs- 

und Funktionstüchtigkeit sicherstellen. Baumaßnahmen zur Anpassung an zeitgemäße bauphysikalische 

Anforderungen müssen differenziert betrachtet werden. Baumaßnahmen, die lediglich 

eine Anpassung an heute übliche technische Standards bzw. Anforderungen (WSVO, Schall, 

Brand) bewirken sind im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen abzuhandeln, während z. B. 

das Entfernen diffusionsdichter Anstriche oder die Beseitigung von Wärmebrücken, die zu Tauwasseranfall 

im Bereich von Holzbauteilen führen, notwendige Instandsetzungsmaßnahmen darstellen, 

die zur langfristigen Sicherung und zum Erhalt der Bausubstanz notwendig sind. 

Modernisierungsmaßnahmen und gestalterische Veränderungen sind vornehmlich unter wirtschaftlichen 

Gesichtspunkten zu betrachten. Für die Planung dieser Maßnahmen sollte der Bauherr 

gemeinsam mit seinem Steuerberater eine Kosten-Nutzen-Rechnung durchführen und Vorgaben 

für die hierfür zu verwendenden Kosten machen. 

Sind die Prioritäten und der globale Umfang der erforderlichen und gewünschten Instandsetzungs- 

und Modernisierungsmaßnahmen geklärt, können Einzelsanierungsmaßnahmen bauteilbezogen 

geplant werden. Die, unter Berücksichtigung der Randbedingungen, erarbeiteten 

Sanierungsmaßnahmen bzw. Sanierungsabläufe werden unter Beachtung folgender maßgeblichen 

Einflussfaktoren festgelegt: 



TROCKENBAU 

43




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• Praxistauglichkeit 

• Wirtschaftlichkeit 

• Instandsetzungsaufwand 

• Dauerhaftigkeit der Maßnahme 

• Substanzverträglichkeit und denkmal-pflegerische Aspekte 

• ökologische Kriterien 

Auch muss bei der Auswahl der einzelnen Instandsetzungsmethoden die Empfindlichkeit gegenüber 

Ausführungsfehlern beachtet werden. In dem zur Ausführung kommenden Sanierungskonzept 

sollte weiterhin vorgesehen sein, wie das Wohngebäude in Zukunft auf seinen baulichen 

Zustand hin zu überwachen ist und welche Unterhaltungs- und Instandhaltungs-maßnahmen in 

welchen Zeitabständen vorgenommen werden müssen. 

Bezüglich des zugrunde zu legenden Sicherheitskonzeptes muss überprüft werden, ob die nach 

alten Normen bemessenen Bauteile für die weitere Nutzung noch hinreichend dimensioniert sind. 

Die pauschale Aussage, was 100 Jahre ohne Schaden überdauert hat, überdauert noch weitere 

100 Jahre, muss als nicht zutreffend bezeichnet werden, da durch veränderte Nutzung oder 

durch veränderte Umweltbedingungen erheblich größere Beanspruchungen der Einzelbauteile 

auftreten können. 

Bei der Bestimmung der Einzelsanierungsmaßnahmen sollten schon in der Planungsphase Baupraktiker 

d. h. Handwerker, gegebenenfalls auch Sonderfachleute oder Vertreter der Industrie, 

die spezielle Produkte für die Instandsetzung vertreiben und der Planer gemeinsam über die vom 

Planer vorgeschlagenen Detaillösungen beraten. Auf keinen Fall darf der Planer sich ausschließlich 

auf Firmenvertreter oder Herstellerangaben verlassen, da diese in der Regel kritische Punkte und 

Grenzen der auf Produkten der jeweiligen Firma aufbauenden Sanierungskonzepte nicht mitteilen. 

Zuverlässige Auskünfte hierzu erhält der Planer vom Verarbeiter, wobei er eine eigenständige 

Bewertung der Risiken auf jeden Fall vornehmen muss. Diese Risiken können darin bestehen, 

• dass das gewählte Instandsetzungsverfahren neu und somit noch nicht erprobt 

bzw. bewährt ist, 

• dass bei der Anwendung der gewählten Materialien, insbesondere bei der Anwendung von 

2-Komponenten-Materialien besonders qualifizierte Baufachleute am Werk sein und die erforderlichen 

Randbedingungen präzise eingehalten werden müssen, 

• dass Werkstoffverträglichkeiten nicht gegeben sind, 

• dass unvorhergesehene Einflüsse infolge Bauablauf, Witterung etc. auftreten. 

Die Planung des Sanierungsablaufs wird wesentlich von der Frage beeinflusst, ob die geplanten 

Sanierungsmaßnahmen genehmigungspflichtig sind oder nicht. Generell muss bei denkmalgeschützten 

Gebäuden eine denkmalpflegerische Zustimmung eingeholt werden. Diese denkmalpflegerische 

Zustimmung ersetzt nicht eine gegebenenfalls erforderliche Genehmigung der Bauaufsichtsbehörden. 

Genehmigungspflichtige Instandsetzungs- und Umbaumaßnahmen sind: 



TROCKENBAU 

44




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• Fassadenrenovierung, wenn Farbe oder Gestaltung wesentlich verändert werden 

• Änderung der Dachneigung 

• Dachausbau 

• Einbau von Dachgauben, Dachterrassen, Veränderung der Dachfenster Umnutzung 

• Veränderungen an tragenden Bauteilen 

• Abbruch größerer Gebäudeteile 

• Veränderungen an der Abwasseranlage 

Dagegen können ohne behördliche Genehmigungen die folgenden Instandsetzungs- 

maßnahmen durchgeführt werden: 

• Reine Instandsetzungs- oder Unterhaltungsarbeiten 

• Schönheitsreparaturen; hierzu gehört auch der Neuanstrich der Fassade, wenn Farbe oder 

Gestaltung nicht verändert werden. 

• Neueindeckung des Daches, sofern Farb- und Materialcharakter nicht verändert werden. 

• Erneuerungen von Fenstern und Türen 

• Abbruch von Gebäudeteilen bis zu einer in der jeweils gültigen Bauordnung festgelegten 

Größe. 

• Entfernen von nichttragenden Wänden 

• Erneuerung der Ver- und Entsorgungsleitungen 

• Modernisierung der Wohnungen (Einbau von Bädern, soweit hierfür keine tragenden Wände 

versetzt oder geändert werden müssen, Einbau einer Zentralheizung, bzw. Etagenheizung) 

Bei genehmigungspflichtigen Baumaßnahmen ist bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung darauf zu 

achten, dass zum Teil erhebliche Folgekosten durch behördliche Anforderungen an den Ausbaustandard 

gestellt werden. Zu nennen sind insbesondere der Brand-, Schall- und Wärmeschutz, 

die den jeweils zum Zeitpunkt der Umbaumaßnahme gültigen gesetzlichen Bestimmungen entsprechen 

müssen. Des Weiteren werden Forderungen nach zusätzlichen Stellplätzen im Altbaubestand 

meistens schwer zu erfüllen sein, so dass zusätzlich zu den Baukosten hohe Ablösesummen 

für nicht vorhandene Stellplätze erforderlich werden. 

Wenn alle Randbedingungen der Instandsetzungsmaßnahmen bekannt sind, können in Absprache 

mit dem Bauherrn Sanierungskonzepte entwickelt werden. Dabei sollten mehrere Varianten 

geplant werden, für die jeweils die Kosten zu ermitteln sind. Die voraussichtlich entstehenden 

Kosten werden in dieser Planungsphase aufgrund von Erfahrungswerten geschätzt und können 

jeweils nur die Größenordnung, in der sich die Instandsetzungsmaßnahme abspielen wird, darstellen. 

Detaillierte Kostenplanung ist erst nach der Auswertung der Angebote der Handwerker 

möglich. 

Nicht ausschließbare Restrisiken müssen auch bei der Kostenermittlung der Sanierungsmaßnahmen 

Eingang finden. Mit entsprechend umfangreicher Schadensanalyse und Bauzustandsuntersuchung 

ist es ausreichend, die Mehraufwendungen mit 10% der Gesamtkosten zu veranschlagen. 



TROCKENBAU 

45




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Ein weiteres schwerwiegendes Problem stellt in der Planung des Sanierungsablaufs meistens die 

Nutzung der Gebäude dar. Umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen in bewohnten Gebäuden 

sind oft nur durch Umsetzen von Mietern innerhalb des Gebäudes, oder falls dies nicht möglich 

ist, durch Umzug der Mieter möglich. Diese Einflüsse sind planerisch nur sehr schwer erfassbar, so 

dass oft als einziger Ausweg das Aufteilen der Sanierungsmaßnahmen in einzelne Bauabschnitte 

übrig bleibt. Durch diese teils wesentliche Verlängerung der Baumaßnahme entstehen jedoch 

neue Risiken in der Kostenplanung. Kostensteigerungen bedingt durch Preissteigerungen oder 

unwirtschaftlich kleine Bauabschnitte sind oft nicht vermeidbar. 

Bauherr und Planer müssen gemeinsam vor Beginn der Festlegung der bautechnischen Maßnahmen, 

unter Einbeziehung aller bis dahin gewonnenen Erkenntnisse ein gebäudebezogenes 

Sanierungskonzept entwickeln. Hierbei sollten mehrere Alternativen berücksichtigt werden, damit 

bei eventuell auftauchenden Schwierigkeiten sofort Strategien für die Bewältigung dieser Probleme 

bereitstehen. 

Erst wenn alle bautechnischen Maßnahmen festgelegt sind, eine grobe Kostenplanung erstellt ist 

und die Zeit- und Terminabläufe für die Baumaßnahme festgelegt sind, ist es sinnvoll mit Ausschreibungen 

und der Erstellung von Leistungsverzeichnissen zu beginnen. 

Eine Ausschreibung für die Instandsetzung eines Altbaus unterscheidet sich grundsätzlich von der 

zur Erstellung eines Neubaus. Vorgefertigte Formulierungen und standardisierte Detaillösungen 

sind in den allermeisten Fällen nicht vorhanden und auch nicht sinnvoll. Der Planer hat die Aufgabe, 

Detaillösungen ingenieurmäßig zu konstruieren, einen verständlichen, detailliert beschriebenen 

Positionstext zu erstellen und zur Erläuterung den Handwerkern Skizzen und Detailzeichnungen 

zur Verfügung zu stellen. Diese detailliert erstellten Leistungsverzeichnisse sind unabdingbare 

Grundlage für eine gute Ausführungsqualität und für die umfassende Erfassung der 

entstehenden Kosten, da keine Streitereien mit ausführenden Handwerkern über Mehrleistungen 

entstehen können. Durch die vorherige Abstimmung mit den Baupraktikern hat der Planer die 

Möglichkeit sehr präzise bis ins Detail gehend, seine Vorstellungen der Sanierung mit großer Akzeptanz 

der Ausführenden umzusetzen. 

Der letzte entscheidende Schritt vor Beginn der Bauausführung ist die Vergabe der Baumaßnahmen. 

Hierbei ist wiederum besondere Sorgfalt erforderlich. Planer und Bauherr sind verpflichtet, 

sich der Qualifikation der ausführenden Betriebe zu versichern. 

Kriterien hierfür sind: 

• Prüfzeugnisse, 

• Zeugnisse über Zusatzqualifikationen, 

• wobei sicherzustellen ist, dass die Handwerker, die über diese Zusatzqualifikation verfügen 

auch an der Bauausführung beteiligt sind 

• Referenzobjekte. 

Des Weiteren muss sichergestellt sein, dass die mit der Ausführung zu beauftragenden Unternehmen 

über die erforderlichen Kapazitäten verfügen und auf eventuell auftretende Schwierig- 



TROCKENBAU 

46




TECHNISCHE 

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keiten, sei es Mehrarbeiten oder Terminverschiebungen entsprechend flexibel reagieren können. 

Nachfragen bei den Unteren Denkmalbehörden oder bei der Handwerkskammer können Aufschluss 

über die Leistungsfähigkeit von Handwerksbetrieben geben. 

Ausschlaggebend bei der Vergabe sollte auf keinen Fall nur der Angebotspreis sein. Die Erfüllung 

der oben genannten Kriterien ist von entscheidender Bedeutung für das Gelingen der Sanierungsmaßnahmen 

und einen langfristigen Erfolg. Es sollte eine Nachkalkulation von dem Planer 

gemacht werden, um sicherzustellen, dass ein realistischer Preis von den Unternehmen angeboten 

wird. Durch die Überprüfung kann sichergestellt werden, dass Kampf- oder Dumping-Preise 

nicht als Maßstab für die Bauerteilung der Angebotspreise herangezogen werden. Es ist zwar 

vordergründig erfreulich, wenn für die Bauausführung außergewöhnlich günstige Preise angeboten 

werden, jedoch muss im Einzelfall die Ursache hierfür ermittelt werden. Ist zum Beispiel eine 

Auftragslücke Grund für ein günstiges Angebot, muss geprüft werden, ob die Ausführung auch 

tatsächlich in diesen für das Unternehmen günstigen Zeitraum fällt. Wenn dies nicht zu gewährleisten 

ist und der Unternehmer zwischenzeitlich lukrativere Aufträge annehmen kann, wird es 

mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu Unzufriedenheit und zu Qualitätsverlusten in 

der Ausführung kommen. 



TROCKENBAU 

47




Sanierungs- und Instandsetzungsplanung 

Erarbeitung eines 

Prioriätenkataloges 

Bestimmung 

von möglichen 

Einzelmaßnahmen 

(bauteilbezogen) 

Planung des Sanierungsablaufs, 

Koordination der 

Einzelmaßnahmen 

Bewertung der 

Sanierungskonzepte 

Festlegung bautechnischer 

Maßnahmen 

Genehmigungsverfahren 

falls erforderlich 

Ausführungsplanung 

Ausschreibung und 

Vergabe 

erforderliche Baumaßnahmen 

nach ihrer Dringlichkeit anordnen 

- fachgerechter Einsatz der 

Materialien und Verfahren 

- Abstimmung mit Baupraktikern 

Kostenermittlung und 

Wirtschaftlichkeitsprüfung 

Prüfung: Sind genehmigungspflichtigeInstandsetzungsmaßnahmen 

durchzuführen 

Bewertung nach: 

- Praxistauglichkeit 

- Wirtschaftlichkeit 

- Instandsetzungsaufwand 

- Ausführungsrisiken 

- denkmalpflegerischen Aspekten 

- ökologischen Gesichtspunkten 

- gestalterischen Aspekten 

Bauteilbezogene Festlegung der 

Instandsetzungsmaßnahmen 

- Bauablaufplanung 

- Logistik 

- Zeit-/Terminplanung 

- Kostenplanung 

Qualifikation der 

ausführenden Unternehmen 

Abb. 18 : Ablaufsystematik der Instandsetzungsplanung 

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Maßgebende Prioritäten: 

1. Wiederherstellung und Sicherung 

der Standsicherheit 

2. Erhalt der Gebrauchs- und 

Funktionstüchtigkeit 

3. Anpassung an bauphysikalische 

Anforderungen 

4. Erneuerung des techn. Standards 

(Modernisierung) 

5. Gestalterische Veränderungen 

Auswahl nach: 


- Wirtschaftlichkeit 

- zulässige Gewichte 


- Anfälligkeit gegen Ausführungsfehler 

- trockene Bauweise 

- Dauerhaftigkeit 

- Bauökologie 

- Substanzverträglichkeit 

Erarbeitung eines dem Bauwerk 

angepaßten Sanierungsablaufs 

Ausarbeitung mehrerer Varianten 

und/oder Staffelung der 

Bauausführung in mehrere 

Durchführungsstufen 

Detail- und 

Ausführungsplanung 

Puffer für evt. Umplanung 

vorsehen 

- beim Erkennen verdeckter Schäden 

und vorher nicht bekannter statisch/ 

konstruktiver Randbedingungen 

- bei Abweichungen von getroffenen 

Annahmen 



TROCKENBAU 

48




3.6 Instandsetzungsausführung 

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Es ist die Aufgabe des Planers, kontinuierlich die Instandsetzungs- und Umbaumaßnahmen zu 

überwachen und einen ständigen Soll/Ist-Vergleich zwischen Planung und Ausführung durchzuführen 

(→Abb. 19). 

Eine weitere Hauptaufgabe besteht in der Koordination und Betreuung der verschiedenen Gewerke. 

Bei nahezu allen Instandsetzungsverfahren ist der Erfolg wesentlich von der handwerklichen 

Sorgfalt abhängig. Eine häufige Baustellenpräsenz, verbunden mit einer ständigen Kommunikation 

mit den ausführenden Handwerkern, ist für den mit der Überwachung betrauten Planer 

unabdingbar; denn trotz aller Erkundungen durch Bestands- und Zustandsanalyse kann der Altbau 

ein großes Überraschungspotential in sich bergen, so dass versteckte Schäden und Mängel 

erst während der eigentlichen Instandsetzungsarbeiten durch deren Freilegung erkennbar werden. 

Damit auch solche Unwägbarkeiten, die im Verlauf der Sanierung auftreten, reproduzierbar 

bleiben, ist der Baufortschritt unbedingt in allen wesentlichen Schritten in Form eines Bautagebuches 

zu dokumentieren. Nach abgeschlossener Sanierung ist eine Bewertung der erfolgten 

Maßnahmen zu empfehlen. Durch eine Nachuntersuchung werden Aufschlüsse über den fachgerechten 

Einsatz der verwendeten Materialien und eingesetzten Verfahren gewonnen. 

3.7 Bestandspflege 

Die Frage nach dem Erfolg und der Dauerhaftigkeit der erfolgten Sanierung kann nur anhand 

regelmäßiger Kontrollen beantwortet werden. Durch kontinuierliche Gebäudeinspektionen lassen 

sich frühzeitig Indikatoren für sich ankündigende Schäden erkennen; somit kann das Schadensausmaß 

eingedämmt und dadurch auch die Instandsetzungskosten reduziert werden. Der 

Zusammenhang zwischen den entstandenen Bauschäden und einer mangelhaften Bestandspflege 

wird leider noch nicht ausreichend erkannt. Aus diesem Grunde sollten solche Inspektionen mindestens 

an den wesentlichen Bauteilen und den typischen Gebäudeschwachpunkten anhand von 

Checklisten durchgeführt werden. 

Regelmäßige und systematische Kontrollen zur Ermittlung des Bauwerkszustandes von Wohnungsbauten 

gelten im Allgemeinen als unrentabel. Für die Wartung und Instandhaltung von 

Kraftfahrzeugen werden jährlich ca. 5%-10% des Eigenwertes aufgewendet. Für die regelmäßige 

Gebäudeinspektion als präventive Maßnahme Mängel und Schäden zu lokalisieren und somit 

dem vorzeitigen Verfall und folglich auch Wertverlusten vorzubeugen, gelten jährliche Aufwendungen 

von 1-2% des Verkehrswertes des Gebäudes als nicht tolerierbar. Inspektive Gebäudewartung 

ist für bedeutsame Gebäude-Elemente sinnvoll und mit Sicherheit auch rentabel, zieht 

man Schadensfolgekosten mit in Betracht. 



TROCKENBAU 

49




TECHNISCHE 

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Grundsätzlich werden folgende Instandhaltungsstrategien unterschieden, deren Anwendbarkeit 

auf die Bauwerkserhaltung im Folgenden erläutert wird: 

1. Ausfallstrategie 

2. Präventivstrategie 

2.1 Intervallstrategie 

2.2 Inspektionsstrategie 

Die Ausfallstrategie beruht auf dem Prinzip, dass eine Instandsetzung erst dann vorgenommen 

wird, wenn der Abnutzungsvorrat erschöpft ist, also das Gebäudeelement die Ausfallgrenze erreicht 

hat. Instandgesetzt wird bedarfsweise, da die Abnutzungsverläufe und die wahrscheinlichen 

Ausfallzeitpunkte nicht ermittelt wurden. 

Bei den Präventivstrategien (Intervall- wie auch der Inspektionsstrategie) handelt es sich um statistische 

Verfahren, die bei einer vorbeugenden Instandhaltung zur Anwendung kommen. 

Bei der Intervallstrategie wird der wahrscheinliche Zeitpunkt des Eintritts eines Schadens oder 

Ausfalls abgeschätzt und eine zwangsläufige Instandsetzung mit ausreichendem Sicherheitsabstand 

vor dem Schaden oder Ausfall (vollständiger Funktionsverlust) ausgeführt. Nach der Inspektionsstrategie 

werden die Gebäudeelemente in elementspezifischen Intervallen Kontrollen 

unterzogen. Anhand der Inspektionsergebnisse sind im Bedarfsfall, also kurz vor Verlust der 

Funktionsfähigkeit, die Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen. 



TROCKENBAU 

50




Kontinuierlicher wirtschaftlicher 

und zeitlicher Soll / Ist-Vergleich 

Angleichung der Kosten- bzw. 

Zeitplanung 

- bei Erkennen versteckter 

Schäden 

- evt. bei Schlechtwetterperioden 

- etc. 

Sanierungsausführung 

Baustelleneinrichtung/ 

Baustellenorganisation 

Bauüberwachung 

- häufige Baustellenpräsenz 

- Kommunikation mit 

ausführenden Handwerkern 

Ablaufdokumentation 

(Baustellentagebuch) 

Freigabe der Arbeiten / 

Vorleistungen und Abnahmen 

Bewertung der erfolgten 

Sanierungsmaßnahmen 

- fachgerechter Einsatz der 

Materialien und Verfahren 



- Dauerhaftigkeit 

Abb. 19 : Ablaufsystematik der Instandsetzungsausführung 

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TROCKENBAU 

Kontinuierlicher technischer 

Soll / Ist-Vergleich 

- Vergleich der geplanten 

Sanierungsmaßnahmen mit 

den ausgeführten Instandsetzungsarbeiten 

- Erkennen versteckter Schäden 

- etc. 

51




3.7.1 Ausfallstrategie 

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Die Ausfallstrategie darf nur bei untergeordneten Gebäudeelementen angewandt werden, sie ist 

jedoch heute bei Elementen mit hohen Anforderungen an die Zuverlässigkeit leider die Praxis. 

Dies kann nur zugelassen werden, wenn eine ausreichende Vorwarnzeit besteht, also rechtzeitig 

und eindeutige Indikatoren vorhanden sind, bevor ein Ausfall zu einer Gefährdung von Menschen 

oder Sachanlagen führen kann. Auch die Gefahr von Folge- oder irreparablen Schäden ist 

hier mit einzubeziehen. Ein Vorteil dieser Strategie besteht darin, dass keine Kosten für die Planung 

vorbeugender Instandsetzungmaßnahmen entstehen. 

Den Vorteilen der Auffallstrategie stehen folgende Nachteile gegenüber: 

• Die Lebensdauer von Elementen und somit auch die Nutzungsdauer von Gebäuden können 

sich bei Anwendung dieser Methode verringern, da Schäden nicht rechtzeitig entgegengewirkt 

werden kann. 

• Es können schwerwiegende Folgeschäden entstehen. 

• Instandsetzungen müssen häufig unter Zeitdruck durchgeführt werden. Diese Tatsache hat im 

Allgemeinen Auswirkungen auf die Qualität und die Instandsetzungskosten, es kommt häufig 

zu improvisierten Instandsetzungen. 

• Die Instandsetzungsarbeiten fallen diskontinuierlich an, somit kann keine mittel- und langfristige 

Finanzplanung durchgeführt werden. 

• Eine geforderte Zuverlässigkeit eines Gebäudeelementes kann nicht gewährleistet werden. 

3.7.2 Präventivstrategien 

Intervallstrategie 

Bei Anwendung der Intervallstrategie, also zur Planung kontinuierlicher vorbeugender Instandsetzungen 

sind als Voraussetzung Informationen notwendig über 

• die erwartete Nutzungsdauer des Gebäudes 

• das voraussichtliche Abnutzungsverhalten der einzelnen Gebäudeelemente 

• Definition des unteren akzeptablen Zustandes der einzelnen Gebäudeelemente 

Bei einer präventiven Instandsetzung wird die Lebensdauer bzw. der Abnutzungsvorrat eines 

Gebäudeelements nicht vollständig ausgenutzt. Hieraus ergibt sich die Problematik der Präventivstrategie. 

Lässt sich die erwartete Nutzungsdauer eines Gebäudes noch vorgeben, so fehlen Angaben 

zum Lebensdauer- und Verschleißverhalten von Baustoffen und Bauteilen unter den verschiedenen 

Umgebungs- und Nutzungsbedingungen. Zu komplex ist weiterhin das Zusammenwirken 

der einzelnen Gebäudeelemente, die Vielzahl Randbedingungen im Gebäudebestand und 

zu gering die Ausfalldichte (Streuung um die mittlere Lebenserwartung), um solche Aussagen mit 

ausreichender Zuverlässigkeit treffen zu können, welche für einen wirtschaftlichen Einsatz der 



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Intervallstrategie bei der Bauwerkserhaltung notwendig wären. Weiterhin ist die Anwendung dieser 

Methode nur sinnvoll, wenn die Gefahren, die von Schäden ausgehen oder die Schadensbeseitigungskosten 

höher zu bewerten sind als der Wert einer vorzeitigen Auswechslung des Gebäudeelementes. 

Diese Strategie findet beispielsweise primär Anwendung in der Wartung von 

Automobilen oder Flugzeugen, weniger dagegen bei der Instandhaltung von Wohnbaubeständen. 

Inspektionsstrategie 

Die Inspektionsstrategie ist ebenfalls ein präventives Verfahren der Instandsetzung, mit dem Unterschied 

zur Intervallstrategie, dass der Verschleißzustand der Gebäudeelemente bzw. bei eingetretenen 

Schädigungen der Schädigungsgrad durch Gebäudekontrollen ermittelt wird. Solche 

Inspektionen beschränken sich nicht nur auf die visuelle Untersuchung die sog. "Inaugscheinnahme", 

sondern schließen auch eine Zustandsfeststellung durch Messen und Prüfen unter Verwendung 

von entsprechenden Geräten und Verfahren ein. Die Inaugscheinnahme der Bausubstanz 

ist nur eine - wenn auch unabdingbare - der anwendbaren Untersuchungsmethoden der 

Inspektion. 

Wegen der Vielzahl möglicher Untersuchungsmethoden für zu inspizierende Gebäudeelemente 

werden in Kapitel 1.4 Empfehlungen gegeben, welche Untersuchungsmethoden üblicherweise 

und welche im Besonderen anzuwenden sind und Messgerätegeräte und Hilfsmittel dabei zum 

Einsatz gelangen. 

Ziel der Gebäudeinspektionen ist die regelmäßige Ermittlung des Ist- bzw. Gebrauchszustandes. 

Weiterhin soll eine Aussage über den bisherigen wie über den zukünftigen Abnutzungsverlauf 

bedeutender Gebäudeelemente getroffen werden, um daraus Prognosen über die Restlebensdauer 

treffen zu können. Solche Inspektionen sollen Aussagen zu weiteren Inspektionsintervallen 

oder ggf. zum Zeitpunkt, Art und Umfang einer wirtschaftlichen Instandsetzung bestimmter 

Bauteile oder Bauteilgruppen ermöglichen. Diese Vorgehensweise bietet weiterhin den Vorteil, 

dass mögliche Indikatoren für Schäden festgestellt werden können. Die Inspektion besteht aus 

den Teilvorgängen Planung, Durchführung, Kontrolle und Auswertung der Inspektionsergebnisse. 

Als Bewertungsmaßstäbe können die in Kapitel 1.2 angegebenen Kriterien verwendet werden-. 

Die Abstände der Inspektionsintervalle von Bauteilen sollten in Abhängigkeit von der Ausfallswahrscheinlichkeit 

definiert und festgelegt werden. Ist die Schädigung eines Bauteils erkannt und 

mit einer Schadensintensivierung zu rechnen, so ist der jeweilige Bauteilzustand durch Inspektionen 

zu verfolgen. Dabei richten sich die Kontrollintervalle nach dem Schädigungsgrad und dem 

weiteren Verlauf des Schadensfortschritts (z.B. hier exponentieller Abfall des Erhaltungsgrades) 

und verkürzen sich im Bedarfsfall mit zunehmender Schädigung (→ Abb. 20). Vor Erreichen des 

abschätzbaren akzeptablen Grenzzustandes oder wenn das Verhältnis von Kontroll- 



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DARMSTADT 

/Inspektionskosten zu den Instandsetzungskosten nicht mehr wirtschaftlich ist, wird das Bauteil 

instandgesetzt oder ausgetauscht. 

Die Zugänglichkeit, die Kontrollmöglichkeiten und die Abstände der Wartungsintervalle müssen 

in Abhängigkeit von der zu erwartenden Lebensdauer und der Ausfalldichte der Bauteile festgelegt 

werden. Maßgebend für die Inspektionsintervalle sind 

• die Kosten des Bauteils/Baugruppe 

• Sensibilität des Bauteils/Baugruppe 

• Auswirkung einer eingetretenen Schädigung 

• Auswirkung auf die Standsicherheit und Gebrauchstauglichkeit 

• Einfluss auf benachbarte Bauteile/Baugruppen 

• Gefahr von Folgeschäden 

Nach dem von Pareto [42] formulierten Prinzip, verursacht bei jedem instandzuhaltendem Gebäudebestand 

immer ein kleiner Teil der Elemente den größeren Teil der Instandsetzungskosten. 

Nach Untersuchungen von Krug [35] verursachen in etwa 15% der Gebäudeelemente 55% der 

Instandsetzungskosten. Dies Ergebnis bestätigt das von Pareto formulierte Prinzip. In Anlehnung 

daran wurden in [42] nach relativen Kostengruppen klassifiziert, um Aussagen zur wirtschaftlichen 

Instandhaltung zu erhalten. Wenn bekannt ist, welche Gebäude-Elemente ein höheres 

Ausfallrisiko während ihrer Lebensdauer in sich bergen als andere, so ist das möglicherweise hilfreich 

für Entscheidungen, ob und wie oft ein Element zu inspirieren ist und welche Aufmerksamkeit 

ihm bei der Instandsetzungsplanung zu widmen ist. Dies alleine kann jedoch nicht ausreichend 

sein. Selbst wenn diese Gebäudeelemente eindeutig bestimmbar wären, sind die Aussagen 

aber für eine sachgerechte Einschätzung der einzelnen Gebäudeelemente dennoch unbefriedigend. 

Neben den reinen Instandsetzungskosten können diese eine weit höhere Instandhaltungsbedeutung 

besitzen, schließt man die aus einer unterlassenen Wartung und Instandhaltung resultierenden 

Folgeschäden mit ein. Wird das von den Instandsetzungskosten her unbedeutende 

Gebäudeelement "Fugenabdichtung" nicht gewartet oder gar bei Funktionsverlust nicht instandgesetzt, 

können die Auswirkungen auf das Gesamtgebäude und somit die Schadensfolgekosten 

gravierend sein. Bei der Klassifizierung und einer Bewertung der Gebäudeelemente sind neben 

der Berücksichtigung von Instandsetzungs- und Schadensfolgekosten weitere Faktoren wie Gefährdung 

von Leben u.a. unbedingt notwendig, so wie dies bei dem vorgestellten Verfahren der 

EDV-unterstützten Bauzustandsbewertung Eingang gefunden hat. 



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3.8 Zusammenfassung 

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Für eine bauwerksgerechte Bestandspflege muss eine der Bedeutung der Gebäudeelemente angepasste 

Erhaltungsstrategie zum Einsatz kommen. Wenn keine Gefährdung für Leben oder hohe 

Sachwerte besteht, ist die Entscheidung, ob ein Gebäudeelement vorbeugend oder erst dann 

instandgesetzt wird, wenn es gebrauchs- oder funktionsuntüchtig geworden ist, davon abhängig 

zu machen, welche Art der beschriebenen Strategien die wirtschaftlichste ist und damit minimale 

Instandsetzungs- und Schadenfolgekosten verursacht. 

Die Intervallstrategie sollte gegenwärtig nur bei solchen Gebäudeelementen Anwendung finden, 

bei deren Ausfall hohe Schadensfolgekosten im Verhältnis zu den Instandsetzungskosten auftreten 

können und eine Gefahr der Personengefährdung oder hohe Sachverluste nicht ausgeschlossen 

werden können. 

Der Einsatz der Ausfallstrategie sollte auf untergeordnete Gebäudeelemente, von deren Schädigung 

keine Gefahr von Folgeschäden ausgeht, beschränkt bleiben. In bestimmten Fällen kann 

diese Methode auch für Elemente mit vorzeitiger und eindeutiger Ankündigung von Schäden 

angewendet werden. 

Grundsätzlich ist die inspektive Bestandspflege die an besten geeignetste. Zur Reduktion des 

Inspektionsumfanges wird in Anlehnung an [34] folgendes Vorgehen vorgeschlagen. Es sind 

folgende Gebäudeelemente von den Inspektionen auszunehmen 

1. bei denen während der angestrebten Nutzungsdauer kein nennenswerter Funktionsverlust zu 

erwarten ist (z.B. Fundamente eines Gebäudes), 

2. bei denen die Abnutzung bzw. der Zustand weder direkt noch indirekt mit vertretbaren Aufwand 

ermittelt werden kann (z.B. in der Konstruktion oder im Erdreich eingeschlossene Versorgungsleitungen), 

3. bei deren Ausfall oder Versagen keine primären oder sekundären Folgeschäden entstehen 

(z.B. Bodenbeläge). 

Insgesamt müssen unsere Gebäude "wartungs- bzw. inspektionsfreundlicher" erstellt werden. 

Dies muss schon in der Neubau- wie auch in der Sanierungsplanung Berücksichtigung finden. 

Was in der Konstruktion und Wartung von Flugzeugen oder Automobilen nahezu bis zur Perfektion 

vorangetrieben wurde, ist bei der Großzahl unserer Bauwerke, vor allem in Wohnungsbauten, 

missachtet worden. Hier gilt es, die Kluft zwischen der Instandhaltungspraxis und dem technisch 

Möglichen zu schließen. 

Fazit: 

Weiterhin müssen Bauherrn für die Notwendigkeit der Einhaltung der einzelnen Ablaufschritte 

sensibilisiert werden. Wie die Erfahrung leider allzu oft zeigt, können die entstehenden Kosten 

infolge oberflächlicher Vorplanung aus falsch verstandener Sparsamkeit ein Vielfaches der fachgerechten 

Planungs- und Ausführungskosten betragen. 



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1 2 n 

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1 2 3 

Abb. 20 : Zusammenhang zwischen den Kontrollintervalle und dem Verlauf des Schadensfortschritts 

i 



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