eine branche wird digital - Österreichs größte Video- und ...

P.b.b. Verlagspostamt A-1200 Wien, Zlg-Nr.: 02Z030972M
www.immobilien-magazin.at
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eine branche
wird digital
alles mögliche aus 0 und 1: CaFm, rechenzentren, facebook, smart Home, makler-software …
was blieb
Nach zwei Jahren Betrieb der EnergyBase
fragen wir nach, was von den hehren
Marketingversprechen blieb.
was ist
Moskau ist Europas zweitgrößter Büromarkt.
Jetzt besteht auch für Österreicher
wieder eine Chance mitzumischen.
was kommt
03 | 2011
Die Geschäftsführer der neuen Hypo
Alpe Adria-Tochter im Interview und die
ersten zum Verkauf stehenden Objekte.
NUMMER
03
e 5,80

Visualisierung: boessfi lm.com
HIGHEST
LEVEL
ARCHITEKTUR AUF HÖCHSTEM NIVEAU:
MIT DEM VON DOMINIQUE PERRAULT
ENTWORFENEN DC TOWER 1 ENTSTEHT
IN DER VIENNA DC NICHT NUR DAS
MIT 220 METERN HÖCHSTE GEBÄUDE
ÖSTERREICHS, SONDERN AUCH EIN
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liebe leserin,
lieber leser!
wer länger als drei Minuten darüber nachdenkt,
wird schnell erkennen: Es gibt keine
Branche in Österreich, die digitaler ist
als die Immobilienbranche. Das Geschäft
rund um und mit Immobilien quasi als
Urmeter der Digitalisierung Österreichs.
Nein, damit meine ich nicht eine besondere Technikaffinität
der Branchenteilnehmer. Eine solche ist mir offen gestanden
auch noch gar nicht aufgefallen, eher im Gegenteil.
Ich meine damit, dass die Immobilienbranche die digitalen
Zyklen für sich besetzt hat wie keine andere Branche: Das „Zu-
Tode-betrübt-sein“ wechselt praktisch ohne Übergangsphase
in die frühpubertäre „Himmelhoch-jauchzend-Phase“.
Analoge, also fließende Übergänge von einem Zyklus in den
anderen sind die Sache der Immobilienmanager nicht. Von
null auf 100 Prozent im Sekundentakt und wieder retour – so
geht das bei uns.
Das mag einerseits mit der durchaus als flach zu bezeichnenden
Lernkurve mancher Unternehmen der Branche zu tun haben,
die von null auf hundert produzieren und damit einen
Schweinebauchzyklus nach dem anderen generieren. Konkret:
ein Büroflächenüberangebot, das auf eine Phase der Minimalproduktion
folgt. Warum lernt diese Branche nicht dazu? An
den beteiligten Entscheidungsträgern kann es nicht liegen.
Diese sind auch nicht weniger gut als in anderen Wirtschaftsbereichen.
Nein, der Schlüssel liegt aus meiner Sicht in zwei
anderen Phänomenen, die typisch sind für die heimische Immobilienbranche.
Einerseits das weitgehende Fehlen großer
Leitbetriebe. Wer industriell organisierte, große Unternehmen
der Immobilienbranche in Österreich aufzählen möchte, kommt
mit zwei Händen locker aus. Und – wenn wir uns ehrlich
sind – das weitgehende Ausbleiben eines stärkeren Konkurrenz-
kampfes. Das macht irgendwie bequem, ohne dass man es
selbst wirklich bemerken würde.
Und die typischen Feindbilder allein („Die Banken sind
schuld“) machen uns auch nicht wirklich sportlicher. Als
Immofinanz-Chef Eduard Zehetner noch ganz frisch in der
Immobilienbranche war, sagte er einmal ganz undiplomatisch
zu mir: „Ich wundere mich, wie eine so umsatzstarke Branche
derart unprofessionell arbeitet.“
Das hat sich bis heute nicht geändert.
Wie denn auch? Solange der drittgrößte Wirtschaftssektor des
Landes kleingewerblich dominiert ist, wird sich am beschriebenen
digitalen Verhaltensmuster wohl kaum etwas ändern,
herzlichst,
Ihr
Gerhard Rodler
editorial 03 |11
03 |11 immobilien magazin 3

iNHALT
28
T-cenTer
„Man hätte das T-Center auch wirtschaftlicher planen
können“, bestätigt Facility Manager Rebernig-Auersperg.
42
michAeL PiseckY
Ein Technikexperte muss nicht unbedingt selbst auf
facebook sein – das beweist der Chef der s Real.
62
hYPo ALPe AdriA verkAufT objekTe
Die beiden Geschäftsführer der neuen Immo-Tochter Probus
im Interview und exklusiv die ersten Objekte zum Verkauf.
40
Weniger Technik isT mehr
Zwei Jahre nach Bezug der EnergyBase fragen wir nach:
Sind die hehren Ziele wirklich erreicht worden?
48
AkuPunkTur sTATT TrAnsPLAnTATion
Die Hälfte aller immobilienwirtschaftlicher IT-Projekte
scheitert. Hier lesen Sie, warum das so ist.
74
die himbeere ALs energiequeLLe
Was das für Häuser heißt und warum die Solartechnik von
heute am Ende ist, lesen Sie im „Forum Zukunft Immobilie“.
INHALT
ÜberbLick
06 Branchennews
18 Service
22 Investment
HiNTergruNd
THEMA: Digitalisierung
26 Einleitung
28 Objektreportage: T-Center
34 Smart Home – aber teuer
38 CRM als Vermarktungstool
40 EnergyBase – zwei Jahre danach
der immobiLien mAgAZin herAusgeber fAchbeirAT
42 Porträt: Michael Pisecky
48 CAFM
52 Sonderimmobilie Rechenzentren
62 Das Hypo Alpe Adria-Portfolio
66 Moskau: Bulle schlägt Bären
70 Aufsichtsräte: die Macht im Hintergrund
74 Forum Zukunft Immobilie
stefan Artner, Dorda Brugger Jordis; oliver Attensam, Hausbetreuung Attensam; otto bammer, FH Wien; jürg r. bernet, Donau-Universität Krems;
udo bichler, AREALIS Liegenschaftsmanagement; sven bienert, Probus Real Estate; hanna bomba-Wilhelmi, RegioPlan; Anton bondi de Antoni, Bondi Immobilien;
stefan brezovich, ÖRAG; knut drugowitsch, Delta Holding; michael ehlmaier, EHL; bruno ettenauer, CA Immo AG; helmut floegl, Donau-Universität
Krems; margret funk, Immobilien Dr. Margret Funk; michael griesmayr, IC Projektentwicklung; franz haimerl, leitnerleitner; franz jurkowitsch, Warimpex;
ernst kovacs, Raiffeisen evolution; karl-heinz Lehocky, FMA Gebäudemanagement; herbert Logar, Bank Austria Real Invest; franz maier, Atradius Credit
Insurance; Andreas nittel, Pentaplus; eugen otto, Otto Immobilien; Alois reikersdorfer, Remax Austria; bernd rießland, Sozialbau AG; martin sabelko,
ING Real Estate; herwig Teufelsdorfer, Hypo Real Invest; ernst vejdovszky, Sparkassen Immobilien; Lothar Wachter, Wolf Theiss
imPressum
medieneigentümer-, herausgeber- und redaktionsanschrift: Immobilien Magazin Verlag GmbH, Millennium Tower, Handelskai 94–96, 1200 Wien, Telefon: 01/252 54-110,
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Art direktion: Marianne Pratscher Layout: Tobias Oberhammer, Vera Kapfenberger cover: Corbis Abonnements: Hotline 01/252 54-0 (abo@imv-medien.at) vertrieb:
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4 immobilien Magazin 03|11 03|11 immobilien Magazin 5
SOcieTY
84 Autotest
86 Cocktail
90 Die letzte Seite

Überblick
BRANCHE
Phönix auS dEr aSChE odEr
Warum diE SEG WiEdEr im SPiEl iSt
2006 war es die erste wirklich schlechte Nachricht für
die in Champagnerlaune wogende heimische Immobilienbranche.
Damals, als es über die Immofinanz de facto nur
gute Nachrichten in allen Medien gab. Damals, als die Meinl
European Land (heute Atrium) ihre besten Zeiten noch vor
sich hatte. Für einen anderen Player am Kurszettel der Wiener
Börse hat es damals schon nicht gereicht: Die große, börsennotierte
Immobiliengesellschaft SEG wankte und deren Mutter,
die SEG Stadterneuerungs- und Eigentumswohnungsgesellschaft
mbH, war letztlich vor einer Insolvenz nicht mehr
zu retten. Es wurde schließlich ein Zwangsausgleich.
Mitte 2008 war das erledigt und Firmenmitbegründerin und
Frontfrau Silvia Wustinger-Renezeder startete wieder neu
durch. Ein Wiederaufstieg, den Renezeder dem Kapital ihres
Gatten, dem Maschinenbau-Industriellen Hans Wustinger,
und wohl auch einigen seinerzeitigen Lieferanten schuldet.
Diese Phase ist jetzt aber ausgestanden, was Renezeder bleibt,
ist der Blick in die Zukunft. „Im Grunde haben wir in all
den Jahren ja auch voll gearbeitet und die laufenden Projekte
Mainz, Isaac Fulda Allee
Bürogebäude, 7.711 m 2
Wien, Hebbelplatz
Betriebsgebäude 10.000 m 2
Stabile Erträge durch
Investment in stabile Werte
Der immofonds 1 als offener Fonds liefert Erträge aus
Immobilien, welche sich aus den Bewirtschaftungser-
trägen, den Auf- und Abwertungen sowie aus Liquidi-
tätserträgen zusammensetzen. Der Fokus liegt derzeit
auf 22 Gewerbeimmobilien wie Fachmarktzentren, Bürogebäuden,
Hotels und Ärztezentren in stabilen Märkten
wie Österreich und Deutschland. Aktives Bestandsmanagement
garantiert eine optimale Bewirtschaftung der
Gebäude und sichert somit stabile Erträge.
Mag. Andreas Witzani
Vorstand Immo
Kapitalanlage AG
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Der veröffentlichte Prospekt des immofonds 1 in der aktuellen Fassung inklusive sämtlicher
Änderungen seit Erstverlautbarung steht dem Interessenten unter www.immokag.at und in
den Hauptanstalten und Geschäftsstellen der Volksbankengruppe zur Verfügung.
IMMOKAG_februar2011.indd 6 immobilien Magazin 1 03 |11
18.02.2011 7:51:00 Uhr
abgewickelt und abverkauft“, so Renezeder. Jetzt kommen
die ersten in der neuen Ära gestarteten Projekte. Nach den
Turbulenzen hat Renezeder – einst hoch gefeiert – den Weg
in die Immobilienbranche zurückgeschafft. Wenn auch unter
etwas anderen Eigentümer-Verhältnissen. Denn die SEG
steht zu 99,9 Prozent im Eigentum von Hans Wustinger –
und ist ein Dienstleister von der klassischen Projektentwicklung
über Bauträger bis zur Hausverwaltung.
Die Immobilien selbst wiederum befinden sich je nach Objekt
entweder zu 100 Prozent oder jedenfalls zu über 95 im
Besitz der Hans Wustinger Beteiligung GmbH. Wirtschaftlich
waren die zurückliegenden Jahre jedenfalls bereits recht
positiv. Im zurückliegenden, per 30. September zu Ende gegangenen
Geschäftsjahr wies die Bilanz bei einem Umsatz
von rund zehn Millionen Euro einen Gewinn von 1,5 Millionen
Euro aus. Drei Projekte befinden sich gerade eben in
der Vermarktungsphase: fünf Stadtvillen in Wien-Döbling,
14 Luxuswohnungen in Wien-Landstraße und neun Wohnungen
in Hetzendorf.
Polen: mehr Bauaufträge
Die polnische Bauwirtschaft erholt sich allmählich von
der Wirtschaftskrise der vergangenen Jahre. So hätten
die Immobilienfirmen 2010 Baugenehmigungen für 13.400
Mehrfamilienhäuser bekommen, davon knapp 10.900 allein
in der zweiten Jahreshälfte, erklärt der Leiter der Bauaufsichtsbehörde
Robert Dziwinski. Im gesamten Jahr zuvor waren
es nur 5.200 Baugenehmigungen. Auch die Zahl der Bauten
stieg im Vorjahr an.
Nach Angaben des staatlichen Amtes für Statistik (GUS) begannen
die Immobilienfirmen landesweit mit dem Bau von
63.000 Wohnungen, eine Steigerung von 42 Prozent im Jahresvergleich.
Auf gleichem Niveau bleibt dagegen der Bau von
Einfamilienhäusern. Im vergangenen Jahr wurden in diesem
Bereich 101.000 Genehmigungen erteilt, knapp drei Prozent
mehr als 2009. Eine weitere Steigerung in diesem Sektor sei
aber nicht zu erwarten, so Dziwinski.
Bauen im Süden
„Young Cities“ erforscht die Möglichkeiten zur Planung
und zum Bau von energieeffizienten „New Towns“ in
den Ballungsräumen des Südens am Beispiel Iran. Dies umfasst
neben technischen Neuerungen auch die Erforschung
der möglichen Anpassungen von Planungs- und Managementmethoden
sowie der Baupraxis im Partnerland.
Strabag und ECE
entwickeln Filetgrundstück
Die Stadt Köln hat das Filetgrundstück der zukünftigen
MesseCity an die Bietergemeinschaft aus Strabag Real
Estate (SRE) und ECE Projektmanagement vergeben. Somit
wurde das seit 22. September 2009 laufende und in der Domstadt
erstmals durchgeführte europaweite Ausschreibungsverfahren
für ein Grundstück dieser Größenordnung erfolgreich
zu Ende geführt. SRE und ECE wollen das 5,4 Hektar
große Grundstück mit Bürogebäuden, Hotel-, Gastronomie-
und Veranstaltungseinrichtungen bebauen und haben ihre
Pläne heute im Rahmen einer gemeinsamen Pressekonferenz
mit der Stadt Köln präsentiert. Es ist nicht das erste Mal, dass
Strabag und ECE ein erfolgreiches Gespann bilden: In Koblenz
realisieren sie derzeit gemeinsam das Shoppingcenter
Forum Mittelrhein, und in Stuttgart steht das Quartier am
Mailänder Platz, ein Stadtquartier mit Shoppingcenter, Büroflächen
und Wohnungen auf dem Programm. Im Gegensatz
zu diesen beiden Projekten geht es in Köln jedoch vornehmlich
um ein Büro- und Hotelprojekt, das zusätzlich noch
Eventnutzungen beinhaltet. Ein Shoppingcenter ist jedenfalls
nicht geplant.
Property Management
Total Facility Management | Technisches Facility Management | Kaufmännisches
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Europaweit und nah.
Foto: Strabag

Überblick
BRANCHE
8 immobilien Magazin 03 |11
GESiChtSBuCh
rupert Gehmacher Amor, Amor, Amor Eva Gehmacher
gefällt das Matthias Schweger Ashes and
Snow – Feather to Fire Favorited on www.youtube.
com Gregory Colbert has used both still and movie
cameras to explore extraordinary interactions
between humans and animals. Christian Adam erkennt mal
wieder aufs Neue, dass facebook-Kontakte sehr „nett“ sind und
dem täglichen mitteilungsbedürfnis genügen, aber wenns um
was geht, der ernüchternde alltag auch hier einzieht. Christian
Kunz True! Vor etwa einer Stunde Gefällt mir Gefällt mir nicht
mehr · 1 Person wird geladen * Heimo Rollett VORMERKEN!
Steiermarkdorf am Wiener Rathausplatz Seite: 2.336 Personen
gefällt das. Vor 2 Stunden · Gefällt mir Gefällt mir nicht * Andi
Stiedl na bumm schon fast 2. Hmmm wo ist die Zeit bloß hin??
* Veronika Friedl gefällt Porr. Vor 3 Stunden * Jo Eisert lost
im Einbahnwirrwarr @ 1180 vor 4 Stunden via TweetDeck for
iPhone · Schreibe einen Kommentar ... * David Pesantes de
Goigitzer Muito obrigado por tudo, Ronaldo … vor 4 Stunden
· Gefällt mir Gefällt mir nicht mehr 2 Personen gefällt das.
Ronald Goigitzer muito bem tu portugues :) vor 4 Stunden * Jo
Eisert epmedia @ Millennium Tower Johannes just checked in @
epmedia @ Millennium Tower (Vienna, AT) vor 7 Stunden via
Foursquare Gefällt mir Gefällt mir nicht mehr Johannes on
Fachgruppe „housing“ gegründet
Die FIEC, der Verband der Europäischen Bauwirtschaft,
mit 34 nationalen Mitgliedsverbänden in 29 Ländern
hat heute in Brüssel die Fachgruppe „Housing“ gegründet.
Im Mittelpunkt der FIEC-Arbeitsgruppe „Housing“ werden
künftige Wohntrends, die Entwicklung der europäischen
Wohnungsmärkte, das Wohnen im Kontext der Politik der
Europäischen Union sowie rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen
der privaten Wohnungswirtschaft in Europa
stehen. In seiner konstituierenden Sitzung beschäftigte sich
die Arbeitsgruppe mit den Unterschieden in der Verwaltung
und Vergabe von europäischen Fördermitteln. Besonders im
Fokus standen dabei die Fördermöglichkeiten für die energetische
Sanierung durch den Europäischen Fonds für Regionale
Entwicklung (EFRE). Martin Lemke, Vorsitzender der
FIEC-Arbeitsgruppe „Housing“, erklärt: „Es ist erstaunlich,
wie unterschiedlich die Fördersituation in den einzelnen europäischen
Ländern ist."
BREITENWIRKUNG
Die koMMUNikATioNS-kolUMNe
von ronald goigitzer
foursquare Schreibe einen Kommentar ... 2 weitere Beiträge
von Foursquare ansehen * Karl Fichtinger Valentinsgruß Karl is
collecting Butterflies And Roses and needs your help! by Lovely
Butterflies And Roses * Mat Schuh ist jetzt mit Frederik Fuessel
und 21 weiteren Personen befreundet * Unheilig Gebt Unheilig
eure Stimme für den ECHO 2011, denn ihr entscheidet,
wer die begehrte Auszeichnung bekommen wird. Hier voten:
www.unheilig.com Unheilig – Echo Online Votings 2011 * Andrea
Doppler wird an BASCOT 2011 – Das Rennen mit Hut auf der
Trabrennbahn Baden teilnehmen. Gestern um 15: * Pino Lux benötigt
eine antibiotische Thaihühnersuppe ! Gestern um 13:19
* The Who Who be who's Valentine? http://bit.ly/gQR0Jn This
Day in Music Spotlight: Behind the Scenes at Live at Leeds bit.
ly Gestern um 11: * Philipp Kaufmann Ich freue mich auf heute
Abend: Linzer Eiszauber! Mit Freunden einen schönen Abend
genießen um 15:14
PS.: In Amerika werden schon mehr Immobilien über facebook
verkauft als auf großen Immobilienportalen. Ist facebook eine
Gefahr für die Wohnungsmakler? Wie können Sie facebook für
Ihr Unternehmen nützen? Oder twitter, xing, youtube & Konsorten.
Wenn Sie nicht online sind, werden Sie bald offline sein.
http://breitenwirkung.blogspot.com/
Geballte immorent
Die Erste Group Immorent (EGI) ist eine neue Einheit,
die alle Immobiliendienstleistungen der bisherigen
Immorent AG, der Erste Group Bank AG und deren jeweiligen
Tochtergesellschaften in CEE/SEE unter einem Dach
zusammenführt. Die neue Organisation bietet ihren Kunden
damit einen Ansprechpartner, der die gesamte Wertschöpfungskette
im Bereich Immobilien für Gewerbe-,
Wohnbau- und Gemeindeprojekte abdecken kann: Kredit,
Leasing, Investment, Projektentwicklung, Baudienstleistungen
sowie Infrastrukturprojekte.
Die Erste Group Immorent ermöglicht nun Projektentwicklern,
Unternehmen und der öffentlichen Hand den Zugang
zu einem umfassenden Angebot an Immobilien-Dienstleistungen
und Experten über eine zentrale Schnittstelle – vor
Ort in zwölf Ländern. Die neue Managementstruktur Erste
Group Immorent ist seit Januar 2011 in Kraft.
rEality ConSult
PoSitioniErt SiCh nEu
Reality Consult trennt sich von seiner Partnerschaft
mit dem CAFM-Hersteller Planon und setzt den
Schlussstein für den Wandel zur unabhängigen internationalen
Managementberatung für Immobilien- und Facility
Management. Das Unternehmen hat mit Ende 2010 ihre
Planon-Aktivitäten in das Alleineigentum von Planon International
übertragen. Somit bestehen keinerlei kapitalmäßige,
vertriebliche, personelle oder sonstige Verflechtungen
zwischen der Planon Gruppe und Reality Consult.
„Wir verabschieden uns vollständig vom Softwareverkauf,
da wir uns zu einer Managementberatung für Immobilien-
und Facility Management gewandelt haben – und international
tätig sind“, beschreibt Peter Prischl, Geschäftsführer
Reality Consult, den Hintergrund. Die Unabhängigkeit hat
für das Unternehmen deswegen eine wichtige Signalwirkung,
da es neben den beiden Consulting-Teams Frankfurt
und Wien als dritten Geschäftsbereich IT-Solutions anbietet.
Das Know-how aus jahrzehntelanger Praxis in Hunderten
IT-Projekten reicht von der Beratung zur immobilienwirtschaftlichen
IT-Strategie bis hin zum Produktivbetrieb komplexer
Systeme. Die informationstechnologische, fundierte
Kompetenz wird schon durch die vier diplomierten Infor-
angst vor Wohneigentum
Lebten vor zehn Jahren noch zwei Drittel der Paare in
einem gemeinsamen Haushalt, so zeigt die letzte aktuelle
und repräsentative Trendstudie von „Andrea Baidinger, bauen
wohnen immobilien Kommunikationsberatung“ einen signifikanten
Rückgang auf. Nur mehr 57 Prozent der Österreicher
teilen ihre Wohnung mit einem Partner. 30 Prozent dieser Paare
leben in einer Eigentumsimmobilie. Bemerkenswert ist die
Verschiebung des Anteils in den Altersgruppen, das gemein-
„Willkommen
im neuen Zuhause“
Wettbewerbsvorteil für
Immobilientreuhänder
3 Schritte zur Nahversorgungs-Broschüre
n Standort eingeben
n Branchen wählen
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christian ofner, Peter Prischl: immobilienwirtschaftliche iT-beratung.
matiker im Team dokumentiert. Vor Kurzem wechselte
zudem noch Christian Ofner vom CRM-Marktführer Flow-
Fact zu Reality Consult. In den letzten 15 Jahren wurde
bei Reality Consult mit Systemen vieler Hersteller gearbeitet.
So hat das Unternehmen neben Vertriebspartnerschaften
mit Aperture, Graphisoft, Planon und SAP immer wieder als
verantwortlicher Projektmanager IT-Projekte im Immobilien-
und Facility Management mit Produkten wie Archibus, conjectFM,
Domus, IGEL, pitFM, RELion, speedikon und anderen
für seine Kunden durchgeführt.
same Heim wird heute später erworben, Heirat ist immer
weniger ausschlaggebend. Haben sich vor zehn Jahren noch
74 Prozent der bis 30-jährigen Paare für Eigentum entschieden,
so sind es aktuell nur mehr 61 Prozent. Etwa die Hälfte
der Paare teilen sich die Immobilie im Grundbuch zu 50
Prozent. Im Falle einer Trennung wird zu etwa einem Viertel
das Haus oder die Wohnung zum unerfreulichen Streitfall.
Haben 2001 auf die Frage „Würden Sie nochmals mit einem
Partner eine Eigentumsimmobilie erwerben?“ 29 Prozent
mit „Nein“ geantwortet, so würden aktuell bereits 44 Prozent
diesen Vorgang nicht mehr wiederholen.
Foto: reality Consult

Überblick
BRANCHE
10 immobilien Magazin 03 |11
StärkEn und
SChWäChEn
vor einigen Tagen durfte ich an einem Workshop
der FIABCI-Austria, das ist das österreichische
Chapter des Internationalen Verbandes der Immobilienberufe,
teilnehmen. Wir entwickelten
Visionen, Strategien, Ziele und Maßnahmenkataloge.
Es war ein toller Tag ! Während ich üblicherweise immer
eher aus dem sportlichen Bereich in das Management hinein
denke, lernte ich an diesem Tag in die umgekehrte Richtung:
Es ging um „SWoT“: Strengths – Stärken, Weaknesses – Schwächen,
opportunities – Chancen und Threats – Gefahren.
Suche chancen, die zu deinen Stärken passen. Also dachte ich
bei mir: Ich bin ein guter Schwimmer und Radfahrer, aber mein
läuferisches Talent ist eingeschränkt, also schwimme und radle
ich einfach schneller, dann kann ich langsamer laufen. Wir
kennen den Markt, wir kennen die Bedürfnisse, wenn wir auch
dem einen oder anderen nicht gänzlich sympathisch sind, am
Ende sind wir es, die den Menschen ein Dach über dem Kopf
verschaffen und darauf sollten wir uns konzentrieren.
Überwinde Schwächen und wandle sie in chancen um. Es gilt aber:
Während wir uns mit unseren Schwächen beschäftigen, verschwinden
– im besten Fall vorübergehend – unsere Stärken.
Der Trainer von Boris Becker wurde nach dem ersten Wimbledon-Sieg
des jugendlichen Beckers gefragt, wie er denn nun
övi fordert mustermietvertrag
Anlässlich der jüngsten Mietvertragsklauselentscheidung
des Obersten Gerichtshof fordert ÖVI-Präsident Udo
Weinberger die Bundesregierung zu Reformen in der Dauerbaustelle
Wohnrecht auf. Auch die neueste Klauselentscheidung
hinterlässt im Ergebnis große Rechtsunsicherheit. Niemand
kann heute beurteilen, welche mietvertraglichen Vereinbarungen
im Ernstfall durchsetzbar sind. Es ist schon bezeichnend,
wenn nicht einmal so alltägliche Fragen, wie etwa wer für die
Erhaltung der Heizung aufzukommen hat, zu beantworten
sind. Was bleibt, ist eine große Verunsicherung unter den
betroffenen Mietern und Vermietern. „Ziel muss es sein“, präzisiert
Weinberger die Anliegen des ÖVI, „einen ,einfachen‘ Formularmietvertrag
in Gesetzesform zu erarbeiten, der für den
Großteil der Vermietungsfälle zur Anwendung kommen kann.“
Damit soll klargestellt werden, was vereinbart werden kann.
Aus der Rechtsprechung lässt sich dies leider nicht ableiten.
vivico baut für mercedes
DER TRIATHLET
kolUMNe von tHoMaS MallotH
die schwächere Seite von Becker trainieren wolle. Antwort:
„Wozu? Er ist Wimbledon-Sieger.“
Finde Mittel und Wege und setze deine Stärke ein, um dich gegen
externe bedrohungen zu schützen. Für mein Training dachte
ich mir: Trainiere so abwechslungsreich, dass es kaum noch
Situationen gibt, die dich überraschen können. In der Kanzlei
angekommen, änderte ich, was zu ändern war.
baue Schwächen ab und stelle deine Stärken in den Vordergrund.
Tu immer das, was der andere von dir nicht erwartet und erhöhe
täglich deine Stabilität. Durch das Halten des Körpers im
Stütz und natürlich dein neues Kundensicherungsprogramm.
Vor allem aber: Trainiere täglich, der Effekt hält nämlich gerade
einmal drei Tage, dann kannst du wieder von vorne anfangen.
Und noch etwas erkannte ich an diesem Tag: Gemeinsam trainieren
mit guten Freunden macht Sinn und eine Vision haben,
heißt einen unsichtbaren Gedanken sichtbar machen.
So trabte ich genüsslich in den Nachmittag und dachte in die
untergehende Sonne hinein: Und was hat das alles mit Immobilientreuhändern
zu tun?
Meint wie immer herzlichst
Ihr Triathlet
Der Mercedes-Benz Vertrieb Deutschland (MBVD) wird
auch zukünftig im Herzen Berlins ansässig sein – und
zwar in einem nigelnagelneuen Gebäude. Das Objekt dafür
wird die zur CA Immo gehörende Vivico bauen.
Im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg werden die
rund 1.200 Mitarbeiter in dem neuen Gebäude ab Mitte
2013 den Vertrieb und Service der Fahrzeuge der Marken
Mercedes-Benz, smart, Maybach und Fuso in Deutschland
steuern. Der Mietvertrag wurde nun unterzeichnet und gilt
ab 2013 zunächst für zehn Jahre. Auf einer Fläche von insgesamt
26.000 Quadratmetern entstehen somit in direkter
Nachbarschaft der O2-World Büroflächen, ein Mercedes-
Benz Showroom und ein Bistro. Als Architekten wurde das
in Berlin ansässige Büro Gewers & Pudewill beauftragt, das
Gebäude soll nach DGNB zertifiziert werden.
S+B vErkauFt
ZEBra toWEr
Die Union Investment hat sich per Kaufvertrag das rund
18.280 m 2 Büro- und Einzelhandelsfläche umfassende
Class-A-Gebäude Zebra Tower in Warschau für ihren institutionellen
Immobilienfonds Immo-Invest: Europa gesichert. Der
Kaufpreis für den Neubau beträgt rund 76 Millionen Euro.
Verkäufer ist der private Projektentwickler S+B Gruppe AG aus
Österreich, welcher seit mehr als 25 Jahren erfolgreich Immobilienprojekte
in Wien, Prag, Bukarest und Warschau realisiert.
S+B-Chef Reinhard Schertler zum Immobilien Magazin:
„Wir haben noch nie so viel Flächen vermietet wie in den letzten
Monaten. Die Entwicklungen gehen auch voran. Und der
Verkauf des Objektes Zebra Tower ist ein weiterer Erfolg.“
Das 17-geschoßige Gebäude ist derzeit zu 75 Prozent vermietet;
für die freistehenden Flächen besteht seitens des Verkäufers
eine dreijährige Mietgarantie. Mietverträge sind u. a. mit
Samsung, Boston Consulting, der Werbeagentur Cityboard
Media, Bankier.pl, PKO Bank, AIP, TFI Investors und Svenska
Handelsbanken geschlossen. Im EG-Bereich des Gebäudes sind
770 m 2 Einzelhandels- und Gastronomieflächen vorhanden.
Kommunal
Wirtschafts
Forum
Partnerschaft mit Zukunft
Registrierung:
www.kommunalwirtschaftsforum.at
SYMPOS
Veranstaltungsmanagement GmbH
Das Kommunalwirtschaftsforum ist eine Plattform, bei der
Erfahrungsaustausch sowie Best Practice Beispiele und die Vorstellung
und Diskussion innovativer Modelle zum Thema Ausbau der kommunalen
Infrastruktur im Vordergrund stehen.
Mit diesem Forum wird eine jährliche Veranstaltungsreihe installiert, die
nachhaltig dem interdisziplinären Know-how Transfer und dem Networking
dient.
Inhalte des Programms:
T: +43 1 409 79 36-66
E: karin.auer@sympos.at
• Übergeordnete Rahmenbedingungen
• Ausgliederungen und ihre Folgen
• Workshop - „Smart Cities and Regions“
• Umgesetzte Beispiele und ihre Wirkungen für Folgeprojekte
• Lebenszyklus, Kontrolle und Beihilfen
• Podiumsdiskussion „Zukunft und Lösungen“
• Wirtschaftspolitische und steuerrechtliche Betrachtung
• Stabile Finanzen auf allen Ebenen des Staates
• Podiumsdiskussion „Partnerschaft mit Zukunft“
Unter der
Schirmherrschaft
Österreichischer
Städtebund
Initiatorengruppe
Leasing
Foto: S+B

Überblick
BRANCHE HINTEGRUND XXX
ExkluSiv und
noCh ExkluSivEr
Die Wiener Nobelbezirke und das Tiroler Unterland
sind erneut die Sieger beim Ranking der exklusivsten
Wohnregionen, das Dr. Max Huber Realbüro durchgeführt
hat. Mit Durchschnittspreisen für gehobene Lagen zwischen
15 und 17 Euro pro Quadratmeter und Monat für eine 100 m 2
große, bezugsfertige Wohnung führt das Tiroler Unterland
mit den Hauptorten Reith, Kitzbühel und Kirchberg das
Mietranking der Regionen an. Die drei Wiener Bezirke Innere
Stadt, Döbling und Hietzing kommen auf einen Durchschnittspreis
zwischen 11,73 Euro und 14,60 Euro pro Quadratmeter.
Stark aufgeholt hat im Vergleich zu den Vorjahren
die Region Rheintal und Bodenseegebiet: In exklusiven
Wohnlagen ist hier mit Quadratmeterpreisen zwischen neun
und elf Euro zu rechnen.
Und wo befinden sich die exklusivsten Eigentumswohnungen
Österreichs? In dieser Kategorie hat der Bezirk Innere
Stadt Wien (Quadratmeterpreise von 8.000 bis 14.000 Euro)
vor Kitzbühel (7.100 bis 12.000 Euro) und Attersee (4.000 bis
10.000 Euro) knapp die Nase vorne. Die Plätze vier und fünf
gehen auch hier an das Tiroler Unterland: Reith und Kirchberg.
Wer dann immer noch Geld übrig hat, sollte sich doch
endlich eine Ferienimmobilie zulegen. Immerhin 61 Prozent
aller Befragten einer Umfrage von Immobilien.net können
sich die Anschaffung einer Ferienimmobilie in einer österreichischen
Wintersportregion vorstellen, knapp jeder Zehnte
Foto: lenikus
neues designhotel
in Wiener innenstadt
Im Januar 2011 begann der Bau des ersten Designhotels
der Unternehmensgruppe Lenikus. Dieses wird an
der Ecke Kramergasse und Lichtensteg und damit in bester
Innenstadtlage – zwischen Hoher Markt und Lugeck, in unmittelbarer
Nähe des Stephansdoms – entstehen. Nach einer
14-monatigen Bauphase ist die Eröffnung für Anfang 2012
geplant. Einzigartig am Projekt mit Gesamtinvestitionskosten
von rund elf Millionen Euro ist, dass sich Design und
Niedrigenergie symbiotisch miteinander verbinden.
Es handelt sich um ein Niedrigenergiehaus Typ A mit einem
Heizwärmebedarf von weniger als 25 kWh/m²a und einem
außeninduzierten Kühlbedarf von weniger als 0,33 kWh/
m³a. Die Heizung und die Kühlung des Gebäudes erfolgen
über einen Grundwasserbrunnen und eine mechanische
Lüftung mit hocheffizienter Wärmerückgewinnung aus der
Abluft, die Vorwärmung des Warmwassers über die Wärmepumpe
bzw. die Erhitzung im Heizkreislauf, wobei die
Spitzenlastabdeckung über die Fernwärme realisiert wird.
ist bereits stolzer Eigentümer. Die Größe des Ferienobjekts
wird mit 50 bis 80 m 2 Wohnfläche angestrebt. Dabei sollte die
Anschaffung zur persönlichen Erholung mehrheitlich nicht
150.000 Euro übersteigen.
Die können dann wohl nichts in St. Moritz erwerben. Für
Einfamilienhäuser und Villen werden im Schweizer Luxusort
Preise von bis zu 23,5 Millionen Euro erzielt, berichtet Engel
& Völkers. Die Preise je Quadratmeter Wohnfläche erreichen
Spitzenwerte von bis zu 47.000 Euro.
Am exklusivsten: Unfassbare 47.000 euro kostet der Quadratmeter
in St. Moritz am Suvretta-Hang.
Foto: engel & völkers
m Herzen des zehnten Bezirks, dort wo früher Zuckerl
und Schokoladeköstlichkeiten der Wiener Traditionsfi rma
Heller vom Band liefen, entsteht auf 18.000 m2 I der „Heller Park“. Der einzigartige Standort, der von
Davidgasse, Inzersdorfer Straße, Gußriegelstraße und Bernhardtstalgasse
umschlossen wird, wird von der BUWOG zu einem Quartier
mit einzigartigem Charakter entwickelt.
Individuell konzipierte Gebäudekonzepte
Vier renommierte Architektenteams haben im Heller Park auf 5
Bauteile unterschiedliche Konzepte realisiert. Gleichzeitig wurde
das alte Backstein-Fabriksgebäude, das zu den bedeutensten
Industriedenkmälern Wiens zählt, umfassend saniert und auf
den neuesten Stand der Technik gebracht. In diesem Altgebäude
entstehen Bürolofts, die besonders für Kreativberufe geschaffen
sind, sowie ein Pfl egehaus.
Rund um diesen zentralen Baukörper wurden von den Architektenteams
die weiteren Gebäude geplant, dabei wurde besonders darauf
geachtet, die einzelnen Bauteile nicht linear aneinanderzureihen,
sondern individuell zu gruppieren.
Leben und Arbeiten im Heller Park
Schon vor Projektstart war für den Projektbetreiber BUWOG das
Ziel klar defi niert: Der Heller Park soll ein kommunikativer, offener
Ort zum Leben und Arbeiten werden. Dies wird, knapp vor der
Baufertigstellung im Sommer 2011, deutlich sichtbar: Zahlreiche
Grünfl ächen und Promenaden durchspannen das Areal, Spielfl ächen
werden geschaffen, Gemeinschaftsräume entstehen und ein
Großteil der 239 Wohnungen in Eigentum und Miete verfügen über
Loggien, Veranden, Balkone oder Terrassen. Zukünftigen Bewohnern
VON DER ZUCKERLFABRIK
ZUM WOHNTRAUM
BUWOG realisiert den Heller Park.
des Heller Park stehen auf die jeweiligen Bedürfnisse abgestimmte
Miet- und Eigentumskonzepte zur Verfügung: Geförderte Miet- und
Eigentumswohnungen sowie freifi nanziertes Eigentum. Ein Augenmerk
galt bei der Entwicklung des Heller Park auch der Nachhaltigkeit:
Im Bauteil C entsteht ein Passivhaus mit 87 Wohnungen
und einem Supermarkt. Ausreichende Parkmöglichkeiten direkt im
Heller Park bietet eine Tiefgarage.
Infrastruktur in unmittelbarer Nähe
Der Heller Park besticht auch durch seine optimale Infrastruktur.
Zwei Nahversorger sind bereits fi x im Heller Park selbst berücksichtigt,
zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe
ergänzen das Angebot. In der nahen Umgebung (unter 10 Gehminuten)
des Heller Park befi nden sich außerdem zahlreiche Schulen
und Kindergärten. Öffentlich ist der Heller Park mit den Autobuslinien
7A und 65A, den Straßenbahnlinien 1 und 6, der U1 und der
S-Bahn (Matzleinsdorfer Platz) erreichbar.
LERNEN SIE DEN HELLER PARK KENNEN!
TAGE DER OFFENEN TÜR AM 25. UND 26. MÄRZ 2011,
VON 9 BIS 15 UHR
- Besichtigung einer Musterwohnung
- Projektbesichtigung
- Beratung direkt vor Ort
Nähere Informationen erhalten Sie unter:
www.hellerpark.at | www.buwog.at | 01/878 28-1111
12 immobilien Magazin 03 |11 1 Immobilien Magazin 04|10
03 |11 immobilien Magazin 13
Fotos: BUWOG

Überblick
BRANCHE
aSamEr vErkauFt
WiEnErWald
Nein, nicht den ganzen Wienerwald, sondern ein Waldgebiet
im Nordosten Wiens hat die zu Asamer gehörende
GIP Projektentwicklungs GmbH (GIP) an die oberösterreichische
Pilstl Holding verkauft. Die Familie Pilstl erwarb zuletzt
die Hypo Alpe Adria-Anteile am Wiener Palais Equitable. Bei
dem aktuellen Kauf handelt es sich um 140 Hektar Wald samt
Eigenjagd und 50 Hektar Ackerland. Der östliche Speckgürtel
Wiens bietet lukrative Möglichkeiten für langfristige Immobilieninvestitionen.
Für die GIP bedeutet das Geschäft mit der
Pilstl Holding auch eine Bereinigung ihres Portfolios. GIP-Geschäftsführer
Stefan Hödl: „Wir haben mit diesem Paket fast
unser gesamtes Grünland an den Mann gebracht. Damit verbleiben
noch das gewidmete Bauland-Wohngebiet im Ausmaß
von rund 35 Hektar und das ehemalige Flugfeld mit rund
100 Hektar in unserem Bestand. Über diese Flächen laufen bereits
Verhandlungen mit potenziellen Käufern.“ Die GIP gehört
zur Asamer Gruppe und dem Raiffeisenverband Salzburg.
In Kooperation mit der BIG, der Raiffeisen-Holding NÖ-Wien
und ecoplus wird in den Gemeinden Strasshof an der Nordbahn
und Markgrafneusiedl (beide im Bezirk Gänserndorf) Österreichs
flächenmäßig größtes Immobilienprojekt entwickelt.
offene immo-Fonds
nur noch für Privatkunden
Die DekaBank erwartet, dass die klassischen offenen Immobilienfonds
künftig wieder zu einem reinen Privatkundenprodukt
werden. Institutionelle Anleger werden sich
auf speziell nach ihren Bedürfnissen ausgerichtete Fonds konzentrieren.
„Die Marktbedingungen im Jahr 2010 haben die
Schwachpunkte von einigen offenen Immobilienfonds schonungslos
aufgedeckt. Die Zahl der Anbieter von klassischen
Retailprodukten wird sich auf eine einstellige Ziffer reduzieren“,
sagt Matthias Danne, Immobilienvorstand der Deka-
Bank beim „Deka Immobilien Dinner“. Offene Immobilienfonds
kehrten nun zu den Rahmenbedingungen zurück,
unter denen sich das Produkt lange Zeit bewährte.
Foto: iStock
Blitzaktion:
87 millionen Euro eingesammelt
So schnell kann’s gehen. Die IVG hat bei alten und neuen
Investoren in einer Blitzaktion 86,9 Millionen Euro
zum Schuldenabbau und zur Finanzierung eines Parkhauses
eingesammelt. Die Aktien aus der raschen Kapitalerhöhung
um zehn Prozent wurden binnen weniger Stunden platziert
und zu 6,90 Euro zugeteilt. Damit musste das Unternehmen
nur einen Abschlag von weniger als fünf Prozent zum Vortages-Schlusskurs
hinnehmen.
Analysten begrüßten den Schritt, weil er bei der Lösung der
Refinanzierungsprobleme der IVG helfen könne. Das Unternehmen
will sich frühzeitig um die Verlängerung eines
950 Millionen Euro schweren Kredits kümmern, der im kommenden
Jahr ausläuft. Der Plan: Ein Teil wird mit zwei Drittel
des Emissionserlöses außer der Reihe getilgt, Immobilienverkäufe
sollen das Volumen weiter reduzieren. Das verbleibende
Darlehen will die IVG bis 2014 verlängern. Die restlichen
30 Millionen Euro aus der Kapitalerhöhung will die IVG in
ein neues Parkhaus mit 2.500 Plätzen für den Büro- und Hotelkomplex
Squaire stecken, der den Fernbahnhof am Frankfurter
Flughafen überspannt. Das insgesamt 65 Millionen
Euro teure Parkhaus soll im Herbst eröffnet werden und die
Auslastung von Squaire verbessern. Bei dem Milliardenprojekt
waren die Kosten aus dem Ruder gelaufen.
EkZ in österreich sind unproduktiv
Größer heißt nicht unbedingt produktiver! Die österreichischen
Einkaufszentren wachsen kontinuierlich.
So sind im Zeitraum 2006 bis 2010 die 70 wichtigsten Shoppingcenter
des Landes sowohl flächen- (plus fünf Prozent)
als auch umsatzmäßig (plus neun Prozent) gewachsen. Gemessen
jedoch an ihren Quadratmeterumsätzen konnten die
untersuchten Objekte in Summe nur um knapp vier Prozent
und damit unter der Inflation wachsen. Nur rund 30 der
analysierten Objekte konnten in diesem Zeitraum ihre Flächenproduktivität
um mehr als acht Prozent und damit auch
inflationsbereinigt steigern. Das sind die Ergebnisse einer
Studie von RegioPlan.
Foto: iStock
immer mehr kosten
in der nutzungsphase
Lange Zeit geisterte diese Zahl durch Vorträge und Verkaufsgespräche,
jetzt wurde sie in einer umfassenden
Untersuchung nochmals belegt: 90 Prozent der gesamten
Lebenszykluskosten entfallen auf die Nutzungsphase – und
die Tendenz ist steigend. Die rotermund.ingenieure aus Höxter
haben in Zusammenarbeit mit GEFMA, der Fachhochschule
Münster, BayernFM und dem I.BGB (Institut für Baumanagement,
Gebäudedatenmanagement und Bewertung)
mehr als 2.800 Gebäude mit einer Bruttogesamtfläche (BGF)
von über 10,5 Millionen Quadratmeter ausgewertet. Seit Beginn
des FM-Benchmarkings 2003 umfasst die Datenbank
mehr als 35 Millionen Quadratmeter. Über alle erfassten und
ausgewerteten Gebäudetypen sind die Nutzungskoten im
Vergleich zum Vorjahr zum Teil deutlich gestiegen.
So betrug der Anstieg der Nutzungskosten für die Instandhaltung
(Bürogebäude) gegenüber 2009 mehr als 40 Prozent
– ein Indiz, dass wieder mehr in die Substanz der Gebäude investiert
wird oder ein deutlicher Preisanstieg erfolgt ist. Dass
bei zukünftigen Gebäudeplanungen und Projektentwicklun-
gen die Nutzungs- und Lebenszykluskosten deutlich stärker
beachtet werden müssen, zeigen die ausgewerteten Zahlen
sehr eindrucksvoll: Die Nutzungskosten für die Gebäudetypen
Büro, Industrie und Labor liegen pro Jahr deutlich über
100 Euro/m² BGF. Mit Abstand die teuersten Gebäude sind
hierbei die Krankenhäuser/Kliniken mit jährlich 236 Euro/
m² BGF. Erstmals wurden unter dem Titel „fm-benchmarking
goes green“ unter Nachhaltigkeitsaspekten zertifizierte Gebäude
näher untersucht.
Besonders spannend war die Frage, ob die zertifizierten
Gebäude hinsichtlich ihrer Lebenszykluskosten besser abschneiden
als nicht zertifizierte Gebäude. Grundsätzlich
kann diese Aussage bestätigt werden: Zertifizierte Gebäude
nehmen beim Primärenergiebedarf oft eine vordere Position
ein. Interessant ist auch, dass zertifizierte Gebäude
nicht wie oft befürchtet die in der Errichtung teureren
Gebäude sein müssen. Allerdings zeigt sich auch, dass eine
Gebäude zertifizierung nicht zwangsläufig ein Garant für ein
kostenoptimiertes Gebäude sein muss.
14 immobilien Magazin 03 |11 03 |11 immobilien Magazin 15

HINTEGRUND XXX
DIE „REAL VIENNA 2011“
STARTET DURCH
Zahlreiche renommierte Player der Immobilienbranche haben ihre
Teilnahme an der sechsten Ausgabe von 24. bis 26. Mai 2011 in der Messe
Wien fi xiert. Die Vorbereitungen zur „Real Vienna 2011“ laufen national wie
international auf Hochtouren.
D
ie „Real Vienna“, internationale Fachmesse für Gewerbe-
und Industrieimmobilien mit besonderem
Schwerpunkt auf die Länder in den CEE/SEE-Regionen
(Zentral-, Südost- und Osteuropa), nimmt nun
in der intensiven Vorbereitungsphase deutlich Fahrt auf. Für die
sechste Ausgabe, die von 24. bis 26. Mai 2011 in der Messe Wien
über die Bühne geht, haben dieser Tage einige Key Player aus der
heimischen Immobilienbranche ihre Teilnahme fi xiert. Neu an Bord
der Ausstellerschaft für die „Real Vienna 2011“ sind unter anderen
ÖRAG, S + B Gruppe AG, ÖBB Immobilien Management,
Flughafen Wien, Drees & Sommer und PKF hotelexperts. „Alle Beteiligten
an der ‚Real Vienna‘, Organisationsteam wie Aussteller,
scharren bereits in den Startlöchern für die kommende Ausgabe im
Mai“, schildert DI Matthias Limbeck, Geschäftsführer von Veranstalter
Reed Exhibitions Messe Wien. „Durch die positiven Signale
aus der heimischen Immobilienbranche und unsere zusätzlich verstärkte
internationale Vernetzung in den CEE-/SEE-Ländern haben
die Vorbereitungen deutlich an Dynamik gewonnen. Die sechste
‚Real Vienna‘ hat wichtige Signalwirkung und wird entscheidende
Marktimpulse liefern.“
Internationale Verstärkung zeigt Erfolg
Erste Früchte trägt die enge Kooperation des Organisationsteams der
Real Vienna mit den Kollegen von Reed MIDEM, die mit der MIPIM
in Cannes die international führende und weltweit renommierteste
Immobilienfachmesse organisieren. Das Ergebnis der Zusammenarbeit
sind Kontakte zu internationalen Schwergewichten der Branche,
etwa Knight Frank, Jones Lang Lasalle, DTZ oder Polnord. Zugleich
werden neue Zugänge zu Regionen und ‚leading capitals‘ in CEE/
SEE möglich. Das bestehende Sales-Partner-Netzwerk der „Real
Vienna“ wird durch das internationale Netzwerk von Reed MIDEM
in den CEE/SEE-Regionen, vor allem in Ungarn, Rumänien, Russland,
Slowenien, Kroatien, Serbien, der Slowakei und der Ukraine
verstärkt. Auch Polen und Tschechien werden bei der „Real Vienna
1 Immobilien Magazin 04|10
REAL VIENNA
Die 6. Real Vienna 2011 fi ndet von 24. bis 26.
Mai in der Messe Wien statt – internationale
Unternehmen, Städte und Regionen präsentieren
ihre spannendsten Projekte.
2011“ wieder stark vertreten sein. Damit ist die „Real Vienna“ in
der gezielten Aussteller- und Fachbesucheransprache international
so breit aufgestellt wie noch nie zuvor. Zusätzlich steht jenes
Team, das bei Reed MIDEM speziell Investoren betreut, dem „Real
Vienna“-Organisationsteam auch bei der Umsetzung des „Investors
Programme“ hilfreich zur Seite. Rund 500 Top-Investoren, die Interesse
haben, in CEE/SEE-Ländern und Regionen zu investieren,
werden zum Messebesuch eingeladen.
Vielversprechende Mischung aus Business und Networking
Mit einem klassischen Ausstellungsbereich, einem umfangreichen
Fach- und Rahmenprogramm und spannenden Themenschwerpunkten
beleuchtet die „Real Vienna“ die neuesten Entwicklungen und
Trends in der Branche und bietet einen unersetzbaren Mix aus Business,
Erfahrungsaustausch, Networking und Socializing. Hochkarätige
Experten aus der Immobilienbranche treffen mit österreichischen
und internationalen Ausstellern zusammen, die ihre aktuellen Immobilienprojekte
präsentieren. Bei der „Real Vienna 2010“ konnten
insgesamt mehr als 50.000 Leads (= erfolgreiche Kontaktanbahnungen)
generiert werden. Zum hochwertigen Rahmen- und Fachprogramm
der „Real Vienna 2011“ gehören in bewährter Weise die in
Zusammenarbeit mit dem GEWINN-Verlag zusammengestellten und
organisierten „Property Talks“ mit aktuell relevanten Inhalten aus
der Immobilienbranche.
Fachmesse für Gewerbeimmobilien und
Investment mit Fokus auf Zentral- und Osteuropa
24. bis 26. Mai 2011
Messe Wien
www.realvienna.at
Foto: Reed Exhibitions Messe Wien/Ch. Husar
WHERE THE NEW EUROPE IS BUILT.
24 – 26 MAY 2011 MESSE WIEN, VIENNA
WWW.REALVIENNA.COM
In cooperation with:
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Überblick
sErVICE
Überblick Objekte
managEr In moTIon
Job gewechselt? Preise abgestaubt?
Mega-Deal abgeschlossen?
Informieren Sie uns über Ihren erfolg!
Mail an heimo.rollett@imv-medien.at
Die oberösterreichische DELTA – spezialisiert auf Architektur,
Generalplanung, Baumanagement, EDV & IT – erhält
neue Eigentümer. Realisiert wurde der Generationenwechsel
in einer langfristig geplanten Unternehmensnachfolge. Die
Unternehmensgründer, Knut und Otmar Drugowitsch, übergaben
mit Anfang 2011 ihre Eigentümeranteile an der DELTA
Holding GmbH an ein neues achtköpfiges Führungsteam. Der
langjährige Senior-Partner Wilhelm Greiner bleibt weiterhin
Eigentümer und Geschäftsführer der DELTA Holding. Die
neuen Eigentümer der DELTA Holding sind schon seit Jahren
in den Tochtergesellschaften der Gruppe als Geschäftsführer
tätig. Aufgerückt in die neue Eigentümer-Mannschaft sind (in
alphabetischer Reihenfolge) David Greiner, Dieter Greiner,
Arnold Koller, Wolfgang Kradischnig, Konrad Scheibl, Eric
Stefanovic, Rudolf Stürzlinger.
Thomas rEBErnIg-auErspErg, 38, hat per 1. Februar
zusätzlich zur Leitung des Bereichs Facility
Management bei T-Mobile auch das Facility Management
von T-Systems übernommen. Rebernig-
Auersperg ist damit für das gesamte T-Center,
das Gesundheitsmanagement und den Fuhrpark
beider Unternehmen verantwortlich.
Neben dem klassischen Geschäftsbereich Forst/
Holz gewinnt der Bereich Immobilien bei den
Österreichischen Bundesforsten (ÖBf) immer größere
Bedeutung. Mit gErnoT sTrassEr, 40, übernimmt
ein erfahrener Immobilienspezialist den
zukünftigen Wachstumsbereich der Bundesforste.
18 immobilien magazin 03 |11
TErmIn-TIpps
Thomas hussl, 41, ist seit Kurzem bei der Firmengruppe
Seeste für die Projektentwicklung und
Leitung von Großprojekten verantwortlich. Nach
dem Bauingenieurstudium in Zürich war Thomas
Hussl zehn Jahre bei der Strabag im Hochbau in
Berlin und zuletzt als Niederlassungsleiter in der
Slowakei operativ tätig.
Seit kurzer Zeit wird das Property Management
Team von CB Richard Ellis in Wien durch
BarBara sprung, 25, verstärkt, die als selbstständige
Objektbuchhalterin zum Immobiliendienstleister
stieß. Barbara Sprung absolvierte
ein Studium am FHWien-Studiengang Finanz-,
Rechnungs- & Steuerwesen der WKW und startete
ihre Karriere beim Aufzughersteller OTIS.
BEnITa FErrEro-WaldnEr, 62, vormals EU-
Kommissarin und Außenministerin von Österreich,
wurde von den Gesellschaftern der Alpine
Holding GmbH – FCC und Dietmar Aluta-Oltyan
– in den Aufsichtsrat der Alpine Holding berufen.
Derzeit ist Ferrero-Waldner im Aufsichtsrat der
Münchner RE, einer der größten Rückversicherer,
und Mitglied des Aufsichtsrates bei Architekt
Norman Foster.
13. Shopping center SympoSium
Der heurige titel des beliebten events lautet:
Diamonds are forever. Nur echte Werte haben bestand.
Wann? 12. Mai 2011
Wo? Aula der Wissenschaften, Wien
kosten? € 430
www.regioplan.eu
conSenSe 2011
Die Fachmesse für nachhaltiges bauen, Investieren
und betreiben wird immer bedeutender und größer.
Wann? 29. bis 30. juni 2011
Wo? Messe Stuttgart
kosten? € 320
www.messe-stuttgart.de
Fotos: Öbf Archiv, beigestellt
IMMOBILIA
DIE MESSE FÜR
WOHNIMMOBILIEN
wohnimmobilien
für jeden geschmack
die immobilia – neu im mak
Eingang: WEiskirchnErstr. 3,
1010 WiEn
am 21. UnD 22. mai 2011
sa 10–18 Uhr, sO 10–17 Uhr
Eintritt FrEi
www.immobilia-messe.at

ÜBERBLicK
Service
immobilien & Steuern immobilienrecht
Autor
Franz Haimerl
ist seit 1999 Partner bei LeitnerLeitner und Gründer des Wiener Büros. Er ist spezialisiert auf
Real-Estate-Transaktionen für nationale und internationale Investoren (Tax Due Diligence, Steuerberatung
und -gestaltung bei Transaktionen, Finanzierung und Post-Mergers). Des Weiteren berät
er Bauunternehmen einschließlich gemeinnütziger Wohnbauträger.
neue PraxiS der Finanzverwaltung bei leaSing
Die steuerliche Zurechnung eines Leasinggegenstandes
zum Leasingnehmer oder Leasinggeber beinhaltet wesentliche
steuerliche Konsequenzen. Dazu hat sich die Praxis
der Finanzverwaltung für ab 1.1.2011 abgeschlossene Leasingverträge
geändert. Die Änderung gilt gleichermaßen für
immobilien-Leasingverträge.
Die Einkommensteuerrichtlinien (Praxis der Finanzverwaltung)
enthalten umfangreiche Aussagen zur Ausgestaltung
von Leasingverträgen, die für die Zurechnung
von Leasinggegenständen maßgebend sind. Diese wurden
aktuell geändert, wodurch die Leasingwirtschaft
Verträge ab 1.1.2011 im Einzelfall an die neue Verwaltungspraxis
anpassen muss. Nur wenn Leasingverträge
steuerlich als Mietverträge zu qualifizieren sind, wird
der Leasinggegenstand mit allen Konsequenzen dem
Leasinggeber zugerechnet (z. B. Abschreibung, kein Veräußerungstatbestand),
während die Leasingraten beim
Leasingnehmer dem Grunde nach steuerlich abzugsfähig
sind. Bei Teil amortisationsverträgen sehen die Einkommensteuerrichtlinien
bisher folgende Regelung vor:
Das Leasinggut wird noch dem Leasinggeber zugerechnet,
wenn bei voller Risikotragung des Leasingnehmers (Verwertungserlös
geringer als kalkulierte Restamortisation)
der Leasinggeber zumindest zu 25 Prozent am Verwer-
tungsmehrerlös (Verwertungserlös höher als kalkulierte
Restamortisation) beteiligt ist. Damit ist der Leasingvertrag
steuerlich noch als Mietvertrag zu qualifizieren.
Diese ungleiche Chancen/Risikoverteilung kann zu zivilrechtlichen
Problemen führen (insbesondere KSchG). Es
kann daher eine gleichteilige Risikoverteilung erforderlich
sein. An das BMF wurde die Frage herangetragen, ob
die Verwertungschance beim Leasinggeber von zumindest
25 Prozent (siehe eben) zu 12,5 Prozent in das Verwertungsrisiko
verschoben werden kann, ohne steuerlich
eine Änderung der Zurechnung zum Leasingnehmer
zu bewirken bzw. ist es für die steuerliche Zurechnung
zum Leasinggeber ausreichend, wenn der Leasinggeber je
12,5 Prozent Chance und Risiko trägt? Bei gleichteiliger
Risikoaufteilung fordert die Finanzverwaltung nunmehr
folgende Chancen/Risiko-Verteilung:
Der Leasinggeber muss bei gleichteiliger Risikoverteilung
zumindest 25 Prozent des Verwertungsrisikos tragen und
25 Prozent der Verwertungschance erhalten (und nicht
etwa 12,5 Prozent von beiden), damit das Leasinggut weiterhin
dem Leasinggeber zugerechnet und der Leasingvertrag
als Mietvertrag qualifiziert wird.
Bei einseitiger Risikoverteilung gilt die alte Verwaltungspraxis:
Volle Verlusttragung beim Leasingnehmer und
25 Prozent Chancenbeteiligung beim Leasinggeber reicht
für die steuerliche Zurechnung beim Leasinggeber aus.
Die neue Online Zeitung
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20 immobilien Magazin 03|11 03|11 immobilien Magazin 21
Die Autoren
Gregor Famira & Johannes Hysek
Rechtsanwälte der internationalen Anwaltssozietät CMS Reich-Rohrwig Hainz aus
Österreich und CEE informieren Sie über rechtliche Neuerungen vor Ort. Gregor Famira
(Bild li.) koordiniert alle Real-Estate-Agenden der Sozietät für CEE, Johannes Hysek
(Bild re.) ist Experte für Immobilienrecht in Österreich.
KÜndigung wegen verKauF der liegenSchaFt
Reicht allgemein formuliert „Verkauf einer Liegenschaft“
als wichtiger Kündigungsgrund gemäß § 30
Abs 2 Z 13 MRG? AUTOR: JOHANNES HySEk, WIEN
Der OGH (OGH 13.10.2009, 1 Ob 180/09s) befasste sich
mit der Frage, ob eine auf den vertraglich vereinbarten
Kündigungsgrund „Verkauf der Liegenschaft“ gestützte
Kündigung wirksam ist. Der Eigentümer einer Liegenschaft,
der das auf dem Grundstück befindliche Haus
vermietete, vereinbarte im Vertrag den Kündigungsgrund
„Verkauf der Liegenschaft“ (Anm: Mietvertrag wurde vor
der MRN 2001 geschlossen, daher MRG anwendbar). Der
Vermieter kündigte dann das Mietverhältnis gerichtlich
auf, gestützt auf diesen Kündigungsgrund. Der OGH entschied,
dass ein allgemein vereinbarter Kündigungsgrund
nicht ausreicht: Dieser muss bestimmt bezeichnet sein.
Damit meint der OGH nicht, dass der Inhalt des beabsichtigten
Kaufvertrages in den Bestandvertrag aufgenommen
werden muss. Jene Tatsache, die einen Kündigungsgrund
bilden soll, ist konkret im Mietvertrag anzuführen. Der
Mieter muss nicht über den Inhalt eines beabsichtigten
Vertrags über den Verkauf der Liegenschaft informiert,
sondern im Mietvertrag darüber aufgeklärt werden, welcher
konkrete Umstand (z. B. ein ganz bestimmter Fall von
Eigenbedarf) den Kündigungsgrund auslösen soll. Damit
soll eine Umgehung der Kündigungsschutzbestimmungen
nicht dadurch ermöglicht werden, dass im Mietvertrag
der Verkauf der Liegenschaft als wichtiger Umstand für
die Kündigung ohne besonderes Bedürfnis des Vermieters
nach dieser Auflösungsmöglichkeit vereinbart wird.
bulgarien: beSchleunigte enteignungen
Gemäß der jüngsten, noch nicht veröffentlichten Novelle
zum „Gesetz betreffend das kommunale Eigentum“
wird das Enteignungsverfahren in Fällen vereinfacht, in denen
die Enteignung eines Grundstücks der Realisierung eines
großen infrastrukturprojektes dient. Betreffend Projekte, die
auf „Staatlichem Eigentum“ errichtet werden, gilt seit einem
Jahr Ähnliches. AUTOR: GREGOR FAMIRA, CEE
Die Änderung bewirkt, dass künftig Gemeinden, die eine
solche Anlage errichten wollen, unmittelbar nach Zahlung
der Ablöse das Grundstück in Besitz nehmen dürfen,
wenn für das Projekt schon eine Baugenehmigung erteilt
worden ist. Die Enteigneten können weiterhin die Höhe
der Ablöse anfechten, eine solche Anfechtung hemmt
aber nicht mehr die Übertragung des Grundstücks und
damit auch nicht die Fortführung des Projekts.
Polen: beSSerStellungen FÜr hyPotheKenSchuldner
Am 20.2.2011 sind zwei Neuerungen zum polnischen
Grundbuchsgesetz, beide betreffend Hypotheken, in
Kraft getreten. AUTOR: GREGOR FAMIRA, CEE
Erstens wird es künftig möglich sein, forderungsentkleidete
Hypotheken mit neuen Schulden wiederum bis zum
Betrag der Hypothek „aufzufüllen“. Nachrangige Gläubiger
haben kein Recht nachzurücken. Zweitens, und das
wird insbesondere Banken nicht recht sein, hat künftig
der Schuldner ein Recht darauf, dass eine Hypothek nach
unten angepasst wird, wenn entweder ein entsprechender
Teil der Schuld schon zurückgezahlt wurde oder eine
Schuld „exzessiv“ besichert ist. Es ist bislang in Polen wie
auch überall sonst üblich, mit der Hypothek nicht nur die
Schuld selbst, sondern auch allfällige Nebenkosten bei
Nicht-Bezahlung zu bedecken. Die neue Regelung soll dies
zu einem gewissen Grad eindämmen. Welche Über-Besicherung
„exzessiv“ ist, wird die Rechtsprechung weisen;
bisher sind 130 bis 200 Prozent Besicherung im Rahmen
des Üblichen. In der Praxis könnte dies den Markt für zweitrangige
Hypotheken etwas ankurbeln, weil nun erstmals
die Möglichkeit besteht, bei höherrangigen Hypotheken
„die Luft rauszulassen“ – jedenfalls wird der Darlehensgeber
darauf bestehen. Bei erstrangigen Hypotheken ist mit
„nervöserem“ Agieren der Geldgeber zu rechnen, wenn
Zahlungen ausfallen, da notfalls nicht genug „Speck“ vorhanden
ist, um (Neben-)Kosten zu begleichen.

Überblick
INVESTMENT
IMMo-AKTIENChECK DIE ANAlySE
ATrIuM
5,5
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
Jan 10 Feb 10 Mrz 10 Apr 10 Mai 10 Jun 10 Jul 10 Aug 10 Sep 10 Okt 10 Nov 10 Dez 10 Jan 11 Feb 11
CoNwErT
12,5
12,0
11,5
11,0
10,5
10,0
9,5
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0
S IMMo
5,8
5,6
5,4
5,2
5,0
4,8
4,6
4,4
4,2
4,0
Atrium European Real Estate Ltd. (AT Listing) Austria ATX Fixed (Rebased)
7,5
conwert Immobilien Invest AG Austria ATX Fixed (Rebased)
Jan 10 Feb 10 Mrz 10 Apr 10 Mai 10 Jun 10 Jul 10 Aug 10 Sep 10 Okt 10 Nov 10 Dez 10 Jan 11 Feb 11
Sparkassen Immobilien AG (AT Listing) Austria ATX Fixed (Rebased)
Jan 10 Feb 10 Mrz 10 Apr 10 Mai 10 Jun 10 Jul 10 Aug 10 Sep 10 Okt 10 Nov 10 Dez 10 Jan 11 Feb 11
Legende Charts: Kurse vom 15. Februar 2011. Kurs (rel): relativ zu RLOEST (Datastream). Quelle: Factset. Legende Kasten: Quelle: Erste Group Schätzungen, Factset
5,5
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
12,5
12,0
11,5
11,0
10,5
10,0
9,5
9,0
8,5
8,0
7,0
5,8
5,6
5,4
5,2
5,0
4,8
4,6
4,4
4,2
4,0
CA IMMo
13,0
12,0
11,0
10,0
9,0
8,0
7,0
6,0
3,4
3,2
3,0
2,8
2,6
2,4
2,2
2,0
CA Immobilien Anlagen AG Austria ATX Fixed (Rebased)
Jan 10 Feb 10 Mrz 10 Apr 10 Mai 10 Jun 10 Jul 10 Aug 10 Sep 10 Okt 10 Nov 10 Dez 10 Jan 11 Feb 11
IMMofINANz
Immofinanz AG (AT Listing) Austria ATX Fixed (Rebased)
Jan 10 Feb 10 Mrz 10 Apr 10 Mai 10 Jun 10 Jul 10 Aug 10 Sep 10 Okt 10 Nov 10 Dez 10 Jan 11 Feb 11
wArIMpEx
2,80
2,70
2,60
2,50
2,40
2,30
2,20
2,10
2,00
1,90
1,80
1,70
1,80
Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG Austria ATX Fixed (Rebased)
Jan 10 Feb 10 Mrz 10 Apr 10 Mai 10 Jun 10 Jul 10 Aug 10 Sep 10 Okt 10 Nov 10 Dez 10 Jan 11 Feb 11
KGV K/Bw DIV.-rENDITE K/CAShflow
2010e 2011e 2012e 2010e 2011e 2012e 2010e 2011e 2012e 2010e 2011e 2012e
Atrium 18,4 18,4 17,7 0,78 0,75 0,72 2,6 % 3,0 % 3,4 % 21,0 17,5 16,4
CA IMMo 41,3 14,5 9,0 0,68 0,66 0,62 0,0 % 1,5 % 2,3 % 60,9 21,6 16,9
conwert 24,0 16,2 17,1 0,77 0,75 0,73 2,5 % 2,9 % 2,9 % 34,2 20,0 20,7
Immofinanz 12,8 12,2 11,3 0,67 0,68 0,65 2,9 % 3,0 % 3,0 % 13,7 11,6 11,5
S Immo nm 20,9 7,5 0,74 0,70 0,64 0,0 % 2,0 % 3,0 % 17,8 17,7 10,6
warimpex 29,1 78,5 34,4 1,60 1,55 1,51 0,0 % 0,0 % 0,0 % 12,7 6,7 5,5
Median 24,0 17,3 14,2 0,76 0,73 0,69 1,3 % 2,5 % 3,0 % 19,4 17,6 14,0
13,0
12,0
11,0
10,0
9,0
8,0
7,0
6,0
3,4
3,2
3,0
2,8
2,6
2,4
2,2
2,0
2,80
2,70
2,60
2,50
2,40
2,30
2,20
2,10
2,00
1,90
1,70
ErstE FrühlIngsbotEn von
dEn WIEnEr Immo-aktIEn
aUTOrin: MaRTina VaLEnTa – iMMObiLiEnaKTiEnanaLySTin DER ERSTE GROup
Im Vorfeld der Berichtssaison im März tendierte der
IATX im letzten Monat leicht nach oben, konnte den
ATX jedoch nicht schlagen. Dem internationalen EPRA-
Index war der IATX aber dennoch um eine Nasenlänge
voraus. Die stärksten Titel am Wiener Kurszettel waren
conwert und Warimpex. Nur S Immo und ECO schlossen mit
negativen Vorzeichen.
Die Immofinanz startete die Ausgabe einer neuen Wandel-
anleihe mit Laufzeit 2018 zur Refinanzierung der Wandelanleihen
2014 und 2017. Die genauen Konditionen werden erst
mit Ablauf der Angebotsfrist bekannt gegeben. Die Wandelanleihe
soll mit Wandlungsrechten auf maximal rund 125 Millionen
Aktien verbunden sein, wovon der Großteil aus eigenen
Aktien stammen wird (Rückkaufprogramm bis 12. April). Bestehende
Aktionäre erhalten Bezugsrechte im Verhältnis 23:3,
wobei jedoch kein Bezugsrechtshandel vorgesehen ist. Die
Zeichnungsfrist läuft bis einschließlich 2. März, die Anleihe
soll mit Stichtag 8. März begeben werden. Eine erfolgreiche
Platzierung in diesem Wirtschaftsjahr löst nicht nur die Refinanzierungsfrage
2012, sondern ist auch Voraussetzung für die
erstmalige Ausschüttung einer Dividende von 0,10 Euro.
Die Unicredit erhöhte ihren Anteil an der CA Immo um rund
fünf Prozent auf 16,9 Prozent. Eigentlich hätte die Unicredit
auf bis zu 30 Prozent aufstocken können. Der angebotene Preis
von 12,35 Euro/Aktie lag rund ein Drittel unter dem Buchwert
von 2010 und wurde offensichtlich vom Markt als nicht attraktiv
eingestuft. Es wurde keine Nachfrist für das Angebot gesetzt
und wir erwarten uns keine Nachbesserung des Kaufpreises.
Für die Aktie wird sich dadurch nicht viel ändern, der Streubesitz
sinkt um die angekaufte Stückzahl auf 83,1 Prozent.
Der neue conwert CEO, Volker Riebel, präsentierte in einer Antrittspressekonferenz
seine strategischen Zielsetzungen. Oberste
Priorität hat die Annäherung des Aktienkurses an den NAV.
Weiters will er die Transparenz erhöhen und die Ertragskraft
steigern. Für heuer sind Investitionen von rund 200 Millionen
Euro geplant. Ein Großteil davon wird nach Deutschland fließen,
da der Markt größeres Potenzial bietet als Wiener Zinshäuser.
Auch die Verkaufspipeline ist prall gefüllt, wovon ein
Großteil aus dem ECO-Portfolio stammt. Aktionäre können
sich auch auf eine Dividende von zumindest 0,25 Euro freuen,
eventuell sogar darüber. Kursstützend wirken sich derzeit auch
das bis Mitte 2011 laufende Aktienrückkaufprogramm und Zukäufe
des größten Anteilseigners Petrus Advisers aus.
Bei der S Immo läuft aktuell das Rückkaufprogramm für die
S IMMO INVEST Genussscheine bis 8. April 2011. In diesem
Zusammenhang kann die Gesellschaft bis zu fünf Prozent der
Genussscheine, also max. 161.244 Stück, über die Börse zurückkaufen.
Die Gesellschaft behält sich vor, zurückgekaufte
Genussscheine zur Gänze oder teilweise einzuziehen. Der
Rückkaufkurs ist mit maximal 72,67 Euro je Genussschein begrenzt.
Ein Rückkaufprogramm ist aus unserer Sicht ein sehr
sinnvolles Instrument, da dieser Genussschein aktuell unter
dem ausgewiesenen Rückzahlungswert notiert und damit mit
jedem rückgekauften Schein ein Gewinn realisiert werden
kann. Die bekannt gegebene Höhe von fünf Prozent ist allerdings
aus unserer Sicht wenig, vor allem weil die Strategie bezüglich
der verbleibenden 95 Prozent nach wie vor offen ist.
Mit der nächsten Indexanpassung des ATX im März werden
höchstwahrscheinlich erstmals auch drei Immo-Werte (Immofinanz,
conwert und CA Immo) in den Leitindex aufgenommen
werden. Dies sollte sich positiv auf die Handelsumsätze
der aufgenommenen Aktien auswirken. Die Berichtssaison der
Wiener Immobilienwerte wird am 10. März von der CA Immo
eröffnet. In einem sich weiter verbessernden wirtschaftlichen
Umfeld mit nach wie vor niedrigen Zinsen erwarten wir uns
grundlegend positive Ausblicke seitens der Unternehmen. Gepaart
mit einer weiterhin niedrigen Bewertung mit Abschlägen
von rund 30 Prozent auf die Buchwerte sehen wir weiteres
Aufwärtspotenzial für die Immo-Aktien im Laufe des Jahres.
22 immobilien Magazin 03 |11 03 |11 immobilien Magazin 23

Überblick
INVESTMENT
Geld verdienen mit
Ossi-WOhnunGen
es geht weiter: Nach berlin und Prag soll investment-interessierten
nun Ostdeutschland schmackhaft gemacht werden.
Premium immobilien glaubt jedenfalls an den Markt und bietet ein
eigenes Produkt an. AUTOr: Heimo Rollett
Wobei: Ganz so neu ist der Markt für die Gesellschaft nicht.
„Bereits seit 2004 setzen wir mit lokalen Experten auf diesen
attraktiven Markt“, meint Hannes Schöckler, Vorstand der
Premium Immobilien AG. Ostdeutschland habe sich zu einem
wettbewerbsfähigen Industriestandort entwickelt, der besser
ist als sein Image. Thomas Gindele, Hauptgeschäftsführer der
Deutschen Handelskammer in Österreich: „Ostdeutschlands
Engagement in Forschung und Entwicklung, kompetitive Personal-
und Kapitalkosten sowie attraktive Förderprogramme
schaffen exzellente Rahmenbedingungen für die Wirtschaft.
Vor allem das Angebot an gut qualifizierten Fachkräften bietet
hervorragende Perspektiven auch für Immobilienprodukte.“
Dass Betriebe aber auch wieder rasch abziehen, wenn woanders
bessere Produktionsbedingungen vorgefunden werden,
steht freilich auf einem anderen Blatt Papier.
Niedrige Bewertungen und günstige Mieten verheißen für Anleger
in Immobilien allerdings gute Aussichten. Mietrenditen
von nahezu zehn Prozent machen den Wohnungsmarkt derzeit
zu einem der interessantesten weltweit, verspricht Premium
und bewirbt damit sein neues Produkt: Beteiligungen an einem
Wohnimmobilien-Portfolio, bestehend aus 22 gut vermieteten
Immobilien in sechs deutschen Groß- und Landeshauptstädten.
Abgewickelt wird das Projekt „Wohnportfolio D22“ durch
die ECHO Immobilien Entwicklung GmbH, ein 100-prozentiges
Tochterunternehmen der Premium Immobilien AG mit
FoNdS-ChECk
oFFENE IMMobIlIENFoNdS
24 immobilien Magazin 03 |11
Fondsvolumen
(Mio. €)
Sitz in Berlin. Sie versteht sich als Full-Service-Anbieter. Die
langjährige Erfahrung auf dem deutschen Markt reicht von der
gewissenhaften Liegenschaftsauswahl über die Durchführung
der Wirtschaftlichkeitsberechnung und die Bewertung der
Werthaltigkeit bis hin zur Verwaltung der Objekte. Damit sei
die gute Auswahl rentabler Objekte genauso gewährleistet wie
die umfassende Durchführung aller Hausverwaltungsagenden
sowie die Mieterbetreuung.
Ab 50.000 Euro kann man sich beteiligen, das Ganze funktioniere
wie ein geschlossener Fonds, heißt es in der Pressestelle, bloß
dürfe er sich als solcher aufgrund eines anderen rechtlichen
Status nicht bezeichnen. Das Portfolio hat einen Wert von 11,5
Millionen Euro und einen Vermietungsgrad von 90,5 Prozent.
Die prognostizierte Ausschüttung beträgt jährlich 5,5 Prozent
bis 7,5 Prozent netto, prognostizierte Durchschnittsrendite:
8,3 Prozent netto pro Jahr. Geplante Laufzeit: zehn Jahre.
Real Invest Austria 1.521,32 2003 3,00 0,90 1,01 2,80 3,32 3,85 www.realinvest.at
Real Invest Europe 37,05 2007 3,50 1,50 2,24 –12,83 –9,83 www.realinvest.at
Erste Immobilienfonds 183,52 2008 3,50 1,40 1,14 3,63 www.ersteimmobilien.at
Immofonds 1 224,85 2004 3,25 1,00 1,44 4,77 1,66 2,67 www.immokag.at
Raiffeisen-Immobilienfonds 337,84 2004 3,50 1,15 1,20 3,14 –1,31 0,92 www.raiffeisen.at
SemperReal Estate 103,15 2004 3,00 1,80 1,09 4,84 2,54 3,75 www.semperconstantia.at
legende: teR: Die total expense Ratio gibt die zusätzlich zu dem Ausgabeaufschlag anfallenden Verwaltungskosten des Fonds an.
Fondsbeginn
Ausgabeaufschlag
Verwaltungsgebühr
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11 | 2010
Wien, Wien, nicht du allein! – der große
Überblick über die Immobilienmärkte der
Bundesländer.
10
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11
Wer in der Branche welche Kunstwerke
im Büro hängen hat – und wer sie sogar
zu Hause hortet.
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Promis statt mücken
Unkonventionelle Künstler und
spektakuläre Ästhetik katapultieren das
Andel‘s in Polen in die oberste Liga.
Wie zwei Menschen eine leere Insel
zum teuersten Urlaubs-Hotspot der Welt
entwickelten.
07 | 2010
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alles ist grün, alles nachhaltig. Was bleibt nach dem hype?
Futurama
44 Tonnen Plastikmüll treiben im Pazifik.
Daraus soll nun eine künstliche Insel mit
10.000 Quadratmeter entstehen.
schnÄPPchenjagd
Flatrate
Eine Pauschale für Betriebskosten
könnte Betreiber von Einkaufszentren zu
ökologischen Innovationen animieren.
Auf nach Krisenland! In allen mediterranen
Ländern gibt es Notverkäufe. Aus zahlen
tun sie sich aber meistens nicht.
10 | 2010
NUMMER
10
e 5,80
Flächen
Freiheit statt Legebatterien: Ein Wiener
Büro zeigt einen Ausweg aus dem Wahn
der Flächenoptimierung.

EINLEITUNG THEMA
Wie wunderbar! Die Nachrichtenlage in der
digitalen Industrie ist so dicht, da gibt es
immer was Neues! Haben Sie etwa schon
von der neuesten iPhone-App gehört?
Reuevolle Sünder können jetzt auch unterwegs
ihr Gewissen erleichtern, indem sie ihre Verfehlungen
mittels Beicht-App gestehen.
Zugegeben, das ist nicht die wichtigste Erfindung seit der Abschaffung
des Viertel-Telefons. Hilfreicher für den Alltag ist da
vielleicht die App-Idee von Ikea und Praktiker. Die User können
ein Möbelstück aus dem Katalog auswählen und im Raum (der
ja mittels Kamera auf dem Display angezeigt wird) platzieren.
So lässt sich rasch erkennen, ob das gute Stück adrett im Wohnzimmer
glänzt oder gar nicht reinpasst.
iEigentum ist eine neue iPhone- und Android-App aus Österreich,
die eine kostengünstige Eigentümerbestimmung von
Grundstücken über die GPS-Koordinaten ermöglicht. GPS deshalb,
weil in vielen Gegenden kaum oder keine Anhaltspunkte
zur Abfrage im Grundbuch zur Verfügung stehen.
Und dann gibt es natürlich noch Apps, die das Haus steuern
können. Damit die Waschmaschine von der Liege im Garten
aus gestartet werden kann – dann, wenn der Strom am
günstigsten ist. Oder damit die ängstliche Gattin mittels über
das Smartphone steuerbare Überwachungskameras feststellen
kann, dass die Fenster auch alle zu sind. Da kann man dann
auch gleich im System die Heizung programmieren, damit es
26 Immobilien Magazin 03 |11
Immer was Neues
AUTOR: HEIMO ROLLETT
schön warm ist, wenn man zurückkommt. Rund 40.000 Euro
kostet das dafür nötige BUS-System und die Software (Seite 34)
in einem 500-m 2 -Haushalt. Hoffentlich klappt dann alles auch
so, wie sich die Käufer das vorgestellt haben.
Bei der mit Preisen überhäuften EnergyBase in Wien war das
augenscheinlich der Fall. Als sie geplant wurde, posaunten die
Verantwortlichen hehre Ziele hinaus. Wir haben die Daten
des tatsächlichen Betriebs mit den Versprechungen verglichen
(Seite 40) – sie braucht noch weniger Energie als angenommen.
Eine Erkenntnis der Erbauer lautet dennoch: Weniger
Technik ist oft mehr.
Manchmal reicht ja auch eine Akupunktur statt einer Transplantation
– bei der Einführung eines CAFM-Systems zum Beispiel.
Die vorhandene Software muss nur richtig genutzt werden (Seite
48), genauso wie Makler nicht einfach nur hunderte Bilder ins
Netz stellen können (wenn sie das überhaupt tun). „Die Technik
treibt die Immobilie in eine totale Transparenz und Verortung“,
weiß Michael Pisecky, der sich eingehend mit den Veränderungen
der Makelei durch die Digitalisierung befasst (Seite 42).
Privat hat er’s aber gar nicht so mit der Technik. Er twittert nicht,
in facebook ist sein einziger Kontakt ein Mann, der den gleichen
Nachnamen hat, selbst elektronische Musik mag er nicht. Seine
eigene Wohnung hat er damals weder übers Internet gefunden
noch über einen Makler! Sondern durch Mundpropaganda! Tsss,
und das passiert dem Chef der (nach Re/Max) größten Maklerorganisation.
Na, wie gut, dass sein IT-Leiter ihm jetzt ein iPhone
aufs Aug gedrückt hat – da kann er das rasch beichten …

HinteRgRund ObjektrepOrtage
(F)liegendeR
ToweR in ST. MARx
„Man hätte das T-Center auch wirtschaftlicher planen können“,
so Facility Manager Thomas Rebernig-Auersperg. Bewusst wurde
aber auf moderne Architektur gesetzt. AutOR: MicHael Neubauer
28 immobilien Magazin 03|11 03|11 immobilien Magazin 29
Foto: WSe / Michael Hetzmannseder
THEMA
DIGITALISIERUNG
das T-Center in St. Marx ist zweifellos ein
städtebaulicher Blickfang. Schon von Weitem
sticht einem die außergewöhnliche Skyline des
zwischen Rennweg, Südosttangente und den
historischen Schlachthofhallen angesiedelten
T-Center ins Auge. Das T-Center, so der planende Architekt
Professor Günther Domenig, erinnere ihn an den Flügelschlag
eines Vogels. Ein wohlgemerkt teurer Flügelschlag: Mit rund
200 Millionen Euro Baukosten ist das T-Center Österreichs bisher
teuerstes privates Bauvorhaben.

HinteRgRund ObjektrepOrtage
„ IN DEN vERGANGENEN DREI jAHREN koNNTEN
wIR DIE ERTRäGE AUS DEM BEREIcH
UNTERvERMIETUNG UM 400 PRoZENT STEIGERN.“
THoMAS REBERNIG-AUERSPERG,
Facility MaNager t-MObile uNd t-SySteMS
„Wir sind mit dem Gebäude voll und ganz zufrieden. Unsere
hohen Erwartungen haben sich erfüllt“, meint Thomas Rebernig-Auersperg,
der mit Anfang Februar neben seiner bisherigen
Funktion als Facility Manager von T-Mobile auch sämtliche
„Haus-Agenden“ von T-Systems übernahm. Neben der Facility-
Verantwortung für die 48 T-Mobile-Shops und acht Regionalzentren
ist seine Hauptaufgabe die Verwaltung des T-Centers
an der Wiener Südosttangente mit einer Fläche von mehr
als 80.000 m 2 und über 2.000 Arbeitsplätzen. Von Anfang an
waren die beiden Hauptmieter T-Systems und T-Mobile bei der
Planung des T-Centers eingebunden. „Eine der schwierigsten
Vorgaben war, dass die Miete im neuen T-Center nicht die Miete
im ehemaligen T-Mobile-Haus übersteigen durfte. Ziel war
bei gleichen Kosten alle Standorte der beiden Unternehmen
T-Mobile und T-Systems in ein Gebäude zusammenzufassen“,
erinnert sich Rebernig-Auersperg. Diese Voraussetzung ließ
das Planungsteam um Günther Domenig in erster Linie an ein
Hochhaus denken: Ein Bürokomplex für 3.000 Mitarbeiter hätte
ein Bauvolumen von rund 550.000 m 2 und eine Höhe von
400 Meter ergeben – die doppelte Höhe des Millennium Tower.
Nachdem sich dieses Turmkonzept am Standort St. Marx als
nicht realisierbar erwies, wurde die Entscheidung getroffen,
den Turm umzulegen und einen horizontalen Riegel zu bauen,
der auch in der Lage ist, den Niveauunterschied des Rennweges
auszugleichen.
Das T-Center setzt sich aus vier Körpern zusammen: Dem
Sockelbereich, die öffentliche Zone auf Rennweg-Niveau, dem
13-geschoßigen „Flügel“ und den „Fingern“, wobei sich die
Mehrzahl der Büroflächen in dem als Skulptur ausgeformten
„Flügel“ befindet. Die Hierarchie der beiden letztgenannten
Bauteile „Flügel“ und „Finger“ lässt sich auch an deren Fassadengestaltung
ablesen: Der „Flügel“ beginnt am Rennweg. Bis
60 Meter Höhe empor glänzt er in Alu-Glas-Transparenz. Die
„Finger“ wurden lediglich mit Fassadenplatten verkleidet.
Das Erdgeschoß ist als transparenter Bauteil mit einer Reihe
von öffentlichen Durchgängen zum ehemaligen Schlachthofgelände
gestaltet. Darüber sind im ersten Obergeschoß der
eigentliche Haupteingang und das verglaste Foyer mit Sicherheitskontrollen,
die große Haupttreppe und die Rolltreppen
zur Verteilerebene. Das zweite Obergeschoß geht als verbindende
Ebene durch das gesamte Objekt und ermöglicht den
Zugang zu allen Kernen mit den Liftanlagen. Hier sind auch
das Callcenter, ein großer Besprechungsraum, der intern auch
als Kino bezeichnet wird, ein Veranstaltungssaal für 300 Personen,
der auch extern vermietet wird, sowie ein Café untergebracht,
das auch über eine Treppe von außen erreichbar ist.
Erschlossen ist der 13-geschoßige Flügel über elf Liftsysteme,
deren Konstruktion gleichzeitig als Primärtragstruktur fungiert.
Die Ausstattung der Büros ist farblich in „Steinhaus-
Domenig-Art“-Grau gehalten. Für angenehmes Raumklima
sorgen Kühlbalken in den Decken und Sonnenschutzlamellen
sowie Sonnenschutz aus Gewebe, sogenannte „Soltis Screens“.
„Geheizt wird das gesamte Gebäude mit Fernwärme“, so Rebernig-Auersperg.
Die anfänglich flexibel geplanten Sonnenschutzlamellen
mussten letztlich aus Kostengründen fix montierten,
horizontalen Lamellen weichen. Ausschließlich für das
Vorstands-Besprechungszimmer am Dach wurde eine spezielle
Jalousie entwickelt, die auf Seilen in zwei Ebenen läuft.
Abgesehen von diesem speziellen Sonnenschutz wurde für
die Vorstandsetage eine weitere Besonderheit entwickelt: Um
von dort den Stephansdom bewundern zu können, wurde auf
Wunsch des damaligen Vorstandes dieser Büroteil als auskragendes
„Aquarium“ im „Flügel“ des Centers ausgeführt. Leider
hat damals keiner auf das scheußliche Hochhaus im dritten
Bezirk geachtet, das den Blick von der Vorstands-Auskragung
auf die Innenstadt verschandelt.
PRojEkTDATEN
Planung architektur consult Zt gmbH
Auftraggeber MM liegenschaftsbesitz gmbH
Auftragnehmer porr projekt und Hochbau ag
und Wibeba
Bauzeit jänner 2002 bis Sommer 2004
Bruttogeschoßfläche 134.000 m 2
Grundstücksgröße 21.000 m 2
Zahl der Geschoße fünf untergeschoße
inklusive tiefgarage
erdgeschoß + zwölf Obergeschoße
BRUTToGEScHoSSfLäcHEN
30 immobilien Magazin 03|11 03|11 immobilien Magazin 31
THEMA
DIGITALISIERUNG
BGf-Büronutzungen 97.000 m 2
BGf-Geschäfte, Gastronomie etc. 8.000 m 2
BGf-Garage 29.000 m 2
Gesamtsumme BGf 134.000 m 2
Stellplätze 844
Umbauter Raum 470.000 m 3
Daumen und Finger umfassen jeweils sechs Obergeschoße. Als
Verbindungsbau dient im ersten Obergeschoß eine Eingangshalle
mit Glasdach sowie Innenhöfe und Durchgänge und im
zweiten Obergeschoß eine Fachwerksbrücke zwischen Flügel
und Finger, die als Café genutzt wird. In den fünf Untergeschoßen
befinden sich neben 850 Parkplätzen und Anlieferungszonen
hauptsächlich gebäudetechnische Anlagen. In den Bauteilen
entlang des Rennwegs hingegen schlägt das Herz beider
Unternehmen, das 6.200 m 2 große Rechenzentrum.
Es ist eines der größten Rechenzentren Europas mit höchsten
technischen Standards für Sicherheit und Katastrophenvor-
sorge. Hier wird nicht nur der Gesprächsverkehr und die Ab-
rechnung sämtlicher T-Mobile-Kunden abgewickelt, auch Fremdfirmen,
wie z. B. Magna und die Krankenanstaltengesellschaften,
haben ein Rechenzentrum angemietet. „Ausfälle können wir
uns in diesem sensiblen Bereich nicht leisten“, so Rebernig-
Auersperg. Redundante Systeme sichern das Rechenzentrum
ab. Als große Herausforderung für die Zukunft sieht der Facility
Manager die ökologisch sinnvolle und wirtschaftliche Nutzung
des Gebäudes: „Natürlich hätte man das Gebäude auch

HinteRgRund ObjektrepOrtage THEMA
DIGITALISIERUNG
wirtschaftlicher planen können“, räumt der gebürtige Kärntner
ein. „Wir haben viele großzügige Gänge, Freiflächen,
Sozialräume, die sich aus der Architektur des Gebäudes ergeben.“
Durch intelligente Gebäudeleittechnik sei es gelungen,
den Energieverbrauch im T-Center um mehr als zehn Prozent
zu reduzieren. So wird zum Beispiel die Temperatur in den
Serverräumen – natürlich nach Rücksprache mit den Produzenten
– nicht mehr auf 21 sondern nur mehr auf 23 Grad abgesenkt.
Die Bemühungen tragen nicht nur finanzielle Früchte.
Vor Kurzem wurde das T-Center mit dem ÖkoBusinessPlan
der Stadt Wien ausgezeichnet.
Effizient nutzen heißt für den 38-Jährigen aber auch mit den
zur Verfügung stehenden Flächen verantwortungsbewusst
umzugehen. „Ein Mal im Jahr analysieren wir den Platzbedarf
jeder einzelnen Abteilung, jedes einzelnen Mitarbeiters. Gerade
in der Telekommunikation verändern sich die Rahmenbedingungen
schneller als in anderen Branchen.“ Die Gebäudekonzeption
kommt Restrukturierungen entgegen. „Da schon
in der Planung auf unsere Wünsche eingegangen wurde, können
wir nun im Bedarfsfall schnell und flexibel reagieren.“
Natürlich sind betroffene Mitarbeiter nicht immer erfreut und
so manche Maßnahme führe auch zu Diskussionen. Aber an
wirtschaftlichen Argumenten führe kein Weg vorbei. Durch
derartige Maßnahmen frei werdende und nicht gebrauchte
Flächen werden untervermietet. „Das T-Center war ursprünglich
für 2.000 T-Mobile- und rund 500 T-Systems-Mitarbeiter
ausgelegt. Heute haben hier rund 1.400 T-Mobile- und etwas
über 700 T-Systems-Mitarbeiter ihren Arbeitsplatz, dazu kommen
noch rund bis zu 300 Mitarbeiter von Untermietern“,
rechnet Rebernig-Auersperg.
Die Konzeption des Gebäudes ermögliche eine flexible Nutzung
der Flächen, versichert er – auch wenn einer der Hauptkritikpunkte
an dem Bau die Auslegung auf einen einzigen
Nutzer war. „In den vergangenen drei Jahren konnten wir die
Erträge aus dem Bereich Untervermietung um 400 Prozent steigern.“
Auch die Untermieter seien vom T-Center angetan, be-
Fotos: t-Mobile, archiv
tont der Facility Manager. „Wir haben treue Untermieter. Erst
einer hat uns wieder verlassen.“ Der größte Untermieter ist der
Wiener Krankenanstaltenverbund. „Der KAV ist aber derzeit
auf der Suche nach einem neuen Standort, um alle über Wien
verstreute Abteilungen an einer Stelle zusammenzuführen.
2013/14 wird er uns wohl verlassen.“
Ein Hochsicherheitssystem, bestehend aus Kameras und Sicherheitsschranken,
ermöglicht ausschließlich autorisierten Benutzern
Zutritt in das Innere des Bürokomplexes. 1.000 On- und
Offline-Leser und mehrere Vereinzelungsanlagen kontrollieren
den berechtigten Zutritt von Personen innerhalb des Gebäudes
– ein Service, das auch die Untermieter schätzen. Lediglich
bei öffentlichen Veranstaltungen im 300 Personen fassenden
Veranstaltungsraum ist der Zutritt auch für die Öffentlichkeit
gestattet. „Unsere Zutrittskontrolle dient auch dazu, unsere eigenen
sensiblen Bereiche zu schützen.“ Mehr als 400 Kameras
sorgen für eine Rund-um-die-Uhr-Überwachung der Gebäude,
des Außenbereiches und der Zufahrten.
TrendseTTer ConThaus
Das CONTHAUS-System als Basis für das „digitale“ Büro.
Von der automatischen Anruferkennung im CONT-Manager/
CRM bis zur „rund um die Uhr“ Einsichtnahme für Eigentümer
und Mieter.
Betriebskosten- und Rücklagenabrechnungen einsehen,
Umlaufbeschlüsse voten, Termine checken u.v.a.m. sind im
CONT-WEB möglich – nach Kontrolle und Freigabe durch
die Kanzlei. Ihre Daten bleiben natürlich in der Kanzlei. Der
springende Punkt beim CONTHAUS-Workflow ist, dass die
Abrechnungssoftware keine Insel ist, sondern ein Spektrum
der Gesamtorganisation. CRM und Workflow sind somit keine
Schlagworte, denn der Gesamtbetrieb wird vom Anruf bis
zur Dokumentenablage in Archivierungssystemen mit Beschlagwortung
und integrierten Scan-Verfahren unterstützt.
Komfortabel abrechnen kann man auch mit CONTHAUS:
- CONTFLEX sorgt für steuerlich korrekte und rationalisierte
Vermietung von Eigentumswohnungen
- CONT-FINA erstellt automatisch die Beiblätter für die
EkSt.-Erklärung.
- CONTLOHN erledigt die Gehalts- und Hausbesorger-Lohnabrechnung.
- CONTBANK wickelt den Zahlungsverkehr ab. Und mit
- CONTBUCH wird auch die Kanzleibuchhaltung erledigt.
Und dass das Ganze OHNE Schnittstellenproblematik
funktioniert – beruhigt!
Und APPS? CONTHAUS ist Businesspartner der IBM und
arbeitet auch eng mit dem MANZ-Verlag zusammen. Dadurch
werden die modernsten Tools (z.B. Mietzinsbildung
auf mobilen Tablett-PCs) entwickelt und für den Immobilienmarkt
zur Verfügung gestellt. Die praktischen APPs sind
auf iPad, iPhone und ANDROID für jeden und jederzeit
abrufbar.
Kontakt
CONTAKT-EDV AG
CONTHAUS@CONTAKT.at
1170 Wien, Rosenackerstr. 61
Tel: +43 1 484 72 73
Homepage: www.CONTHAUS.at
32 immobilien Magazin 03|11 03|11 immobilien Magazin 33

Fotos: Gira Giersiepen GmbH & co. KG
hintergrund Smart Home
ScHnIcKScHnAcK – oDER
MEHR LEBEnSqUALITäT
Theoretisch kann das moderne Heim schon wie in einem Science-
Fiction-Film vernetzt und von überall aus gesteuert werden.
Praktisch kostet das einen Haufen Geld. Und: Man muss es wollen …
AutOr: micHael Neubauer
Die Waschmaschine schaltet sich automatisch zu
den günstigsten Stromtarifzeiten an. Mit dem Abschließen
der Tür aktiviert sich die Alarmanlage.
Bei Wind oder Regen werden die Fenster automatisch
geschlossen. Scheint die Sonne zu stark, werden
Sonnensegel gesetzt. Vernetzte Gebäudetechnik ist – wenn
es nach den Anbietern geht – keine Zukunftsmusik mehr. In der
Industrie herrscht Aufbruchstimmung: „Immer mehr Konsumenten
legen Wert darauf, die Möglichkeiten der modernen Technik
zu nutzen.“ Vollmundig wird gesteigerte Sicherheit, mehr Komfort,
höhere Flexibilität, effizienterer Energieeinsatz und mehr
Möglichkeiten im Bereich der Unterhaltung versprochen.
Intelligentes Wohnen heißt, dass sämtliche Geräte im Haus –
zum Beispiel Heizung, Beleuchtung, Lüftung und Sicherheitstechnik
– vernetzt sind, um miteinander zu kommunizieren.
Die gesamte Haustechnik wird visualisiert und auf Bildschirmen
dargestellt, die fix an der Wand montiert oder tragbar
sein können. Die Bewohner haben jederzeit Überblick über die
aktuelle Situation und können Programmierungen per Touch-
pad vornehmen bzw. ändern. Im Zeitalter des Internet versteht
es sich fast von selbst, dass alle Funktionen auch online und
von Smartphones gesteuert werden können.
Ohne Bus-system geht gar nichts
Intelligentes Wohnen setzt in der Regel ein Bus-System wie z. B.
nach europäischer Norm EN 50090 voraus, worauf die Automation
der Elektrotechnik im Gebäude aufbaut. Der allgemeine
Standard für Gebäudeautomation in Gewerbe- und Wohnbauten
ist KNX. Während bei technischen Geräten die Energieversorgung
und die Steuerfunktion miteinander verbunden
sind, trennt KNX diese beiden Funktionen. So sind über KNX
alle Geräte miteinander verbunden, um Daten auszutauschen.
Unabhängig vom Hersteller können also alle angeschlossenen
Geräte in der „gleichen Sprache“ kommunizieren.
Idealerweise sind im Smart Home sämtliche Lichtquellen mit
dem Bus-System verbunden. Auf diese Weise kann die komplette
Beleuchtung eines Hauses zentral gesteuert werden. Wie
diese Steuerung dann im Detail erfolgt, ist jedem Nutzer selbst
überlassen: Im Zusammenhang mit Bewegungssensoren kann
das Licht bei Betreten eines Raumes selbstständig angehen. Einzelne
Räume können ab einer bestimmten Uhrzeit automatisch
beleuchtet werden. Das Licht im Wohnzimmer wird automatisch
gedimmt, sobald der Fernseher eingeschaltet wird. Einzelne
Lichtquellen (etwa in einem größeren Raum) können über
das Touchpanel mit den Bedienelementen der Haussteuerung
von überall aus ein- oder ausgeschaltet oder (bei farbigem Licht)
die Beleuchtung verändert werden. Das Bus-System gewährleistet
alle Stromkreise auch nachträglich leicht verändern zu
können. Ein zentraler Ein/Aus-Schalter, der es ermöglicht, beim
Verlassen der Wohnung alle Stromverbraucher außer Tiefkühler
und Kühlschrank vom Netz zu trennen; eine Funktion, die sich
natürlich auch per Handy aktivieren lässt. Alle Geräte, die im
Stand-by-Modus laufen würden, sind somit ausgeschalten.
Haustür und Garage können zum Beispiel via Fingerprint-Steuerung
geöffnet werden. Der Fingerabdruck jeder autorisierten
Person wird einmalig einprogrammiert. Ab diesem Zeitpunkt
genügt es, seinen Finger auf das Touchpad zu halten, um Zutritt
zu erlangen. Doch damit nicht genug. Man kann auch
für jeden Zutrittberechtigten exakte Zutrittszeiten festlegen
und bestimmen, in welchen Räumen sie sich aufhalten können.
Auch das Mobiltelefon kann als Steuerung für Türen und
Garagen genutzt werden: Das Schloss erkennt via Bluetooth-
Modul die Handys der berechtigten Personen und öffnet automatisch,
wenn sich eine autorisierte Person der Tür nähert. Bei
Bedarf kann auch dem Nachbarn mittels eines einmalig gültigen
Codes der Zutritt ermöglicht werden; z. B. wenn man auf
Reisen ist und jemand nach dem Rechten sehen soll. In diesem
Fall dient das Handy des Nachbarn genau ein Mal als Schlüssel.
Heizung und Klima sind beim intelligenten Wohnen ebenfalls
automatisch geregelt. Sensoren messen, ob ein Fenster geöffnet
ist, und senken in diesem Fall die Heizung ab. Für jedes
Zimmer kann ein eigenes Heizprofil programmiert werden, das
der Nutzung des jeweiligen Raumes entspricht. Das Badezimmer
soll beispielsweise morgens und abends wohltemperiert
sein, untertags kann die Heizung aber reduziert werden. Auch
die Warmwasseraufbereitung kann in Abhängigkeit von der
Tageszeit unterschiedlich programmiert werden: Heißes Badewasser
muss in vielen Haushalten untertags nicht zur Verfügung
stehen, sondern nur morgens und abends; dazwischen
genügt meist handwarmes Wasser. Intelligente Heizungssteuerung
bedeutet beispielsweise auch: Während des Skiurlaubs
kann die Wohnung ruhig sechs Tage lang auf ein Minimum
temperiert sein, denn am siebten Tag schaltet man sie vor der
Heimreise einfach wieder über Internet oder Mobiltelefon ein.
Inzwischen ist es auch möglich, dass ein Haus die Temperatur
automatisch anpasst, wenn der Bewohner das Gebäude verlässt
oder nach Hause kommt, erklärt Alexander Klapproth,
Leiter des iHomeLab der Hochschule Luzern.
Mittels eines Datennetzwerkes, das sich durch das ganze Haus
zieht, können alle Daten in jedem Raum flexibel abgerufen werden.
Das bedeutet, jedes Familienmitglied kann in jedem Raum
Internet, Audio und Video nutzen, wenn das entsprechende
Endgerät in dem betreffenden Zimmer vorhanden ist. Die Video-
und Audiodateien (Filme, Musik) werden dabei auf einem zentralen
Server gespeichert und sind somit immer flexibel abrufbar.
autOmatisiert Oder intelligent
thema
digitalisierung
Die Komponente, die den Unterschied zwischen einem automatisierten
und einem intelligenten Haus ausmacht, ist die
Software, die das System steuert und kontrolliert. Hier wird der
Unterschied sichtbar, die Grenze gezogen, wie viele Protokolle
beherrscht werden: Mit wie vielen Komponenten verschiedener
Hersteller ist es in der Lage zu kommunizieren? Wie gut sind die
Fähigkeiten des Systems, die von den Sensoren gesammelten
Informationen korrekt zu interpretieren
03 |11 immobilien Magazin 35

uBriK hintergrund beZeicHNuNG Smart Home
anwendungen leerrohre
die grafik zeigt vereinfacht und symbolisch die Ausstattung mit Leerrohren
und die Anwendungen, die so bei Bedarf künftig vernetzt werden können.
Beispiele für kOnkrete
anwendungen vernetzten wOhnens
Zentrale Steuerung der gesamten Haustechnik
Fernzugriff auf die Haustechnik über internet
flexible multimedia-Verkabelung bzw. -Vernetzung
(tV/Video/audio, Kommunikation, Pc)
einfacher Zugriff auf multimedia-content
in jedem raum
Sicherheits-check beim Verlassen der Wohnung /
des Hauses
automatisches erkennen der Hausbewohner
anwesenheitssimulation
temperaturreduzierung beim Verlassen der Wohnung /
des Hauses
intelligentes Heizungs- / Klima- / Heißwassermanagement
Service-information von Geräten auf das mobiltelefon
energieeinsparung z. b. durch
– dezentrale Heizungs- und lüftungsregelung
– intelligente lichtsteuerung
automatisches / wetterabhängiges Öffnen / Schließen
von Fenstern etc.
36 immobilien Magazin 03 |11
und wie einfach lässt es sich vom Eigentümer oder Installateur
konfigurieren und bedienen? Wie gut ist es in der Lage, die Gewohnheiten
der Einwohner zu erlernen? Wie einfach ist das
System verwaltbar und erweiterbar? Und nicht zuletzt: Weiß
es, wann es sinnvoll ist, einzugreifen oder passiv zu bleiben?
Wie stabil und gut ist die Funktion des Systems über einen sehr
langen Zeitraum gewährleistet?
Aber wie mache ich mein Haus intelligent? Basis für ein intelligentes
Gebäude ist eine geeignete elektrotechnische Infra-
struktur. Neben den Leitungen für das Stromnetz, muss bei
der Planung auch an die Datenleitungen für die Gebäudesteuerung
und für die Multimedia- sowie Kommunikationstechnik
gedacht werden. Um nachträgliche Änderungen und Erweiterungen
möglichst einfach zu gestalten, bietet sich der Einsatz
von Installationskanälen oder Leerrohren an. Denn nur
so kann die elektrotechnische Anlage ohne großen Aufwand
geändert und angeglichen werden. So passt sich beim intelligenten
Wohnen das Haus jederzeit an die Bedürfnisse der Bewohner
an. Doch auch da haben es die Kosten in sich. „Für
unser 500-m 2 -Haus haben wir die normalen Installationen mit
20.000 Euro veranschlagt. Weitere 40.000 Euro müssen wir
für das Bus-System und die Software einplanen“, rechnet ein
nicht genannt werden wollender privater Bauherr vor. „Ohne
Server – aber die kosten im Moment ja eh nix mehr.“ Die Umrüstung
mit Vernetzungstechnik wie KNX lohnt sich wegen
des Aufwands vor allem bei einer Grundsanierung. Aber gerade
die Einbindung ist eine Herausforderung, denn der Großteil
der Häuser wird nicht neu gebaut, sondern steht bereits. „Das
Problem dabei ist, die dort vorhandene Technik zu vernetzen,
denn die Geräte sind größtenteils heterogen, sie haben
unterschiedliche Schnittstellen, sodass eine Interoperabilität
fehlt. Zudem ist ein bestimmter Service meist auch an ein bestimmtes
Gerät gebunden. Das heißt, er kann nicht übertragen
werden, sodass ein Mehrwert durch eine geräteübergreifende
Nutzung nicht möglich ist“, so Sahin Albayrak vom Innovationszentrum
Connected Living in Berlin.
Um auch bestehende Häuser nachzurüsten, forscht das
iHomeLab an weiteren Technologien: Der Funkstandard Zig-
Bee soll künftig die Geräte per Funk vernetzen. So müssten
keine Leitungen mehr gelegt werden. Eine weitere Hürde stellt
die Kompatibilität der Geräte dar. Es ist nicht einfach möglich,
jeden Fernseher oder Backofen mittels KNX oder ZigBee
zu vernetzen. Zudem erfordert jede Neuanschaffung einen
speziell ausgebildeten Techniker, der das Gerät in das System
integriert. Aber auch dem wird bereits entgegengewirkt. „Wir
arbeiten an einer Lösung, bei der der Verbraucher selbst zum
Systemintegrator wird“, erläutert Albayrak. Die Technologie
soll automatisch Geräte erkennen und sie in das System integrieren.
Bis dahin bleibt jedem selbst überlassen, ob es sich bei
dem „intelligenten Wohnen“ um eine Erleichterung oder bloß
um technisch-verspielten Schnickschnack handelt.
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hintergrund Vermarktung
VeRMaRKtunGSVoRteil
DuRCh SoftwaRe
„ kommen.
Kunden gewinnen, behalten und gezielt bearbeiten – und dadurch mehr
fürs Geschäft herausholen: CRM-Software soll helfen, sich auf die richtigen
Dinge zu konzentrieren. AutOr: Lars grosenick, ceo FLowFact und Vorstand der impLius ag
Da wir uns auf zirka 21 Immobilienportalen
mit Hunderten tagesaktuellen Angeboten
präsentieren, sparen wir mit dem einfachen
Einstellen der Objekte in die Portale sehr
viel wertvolle Zeit. Mit unserem CRM ist
auch ein vollautomatischer, intelligenter Objekt- und Interessentenvergleich
möglich. Das hilft uns, den Interessenten sehr
schnell ein ihren Vorstellungen genau entsprechendes Angebot
zu unterbreiten“, erläutert Thomas Aigner. Die Aigner Immobilien
aus München führte Ende der 90er-Jahre CRM (Customer
Relationship Management) zur Verbesserung der internen Organisation
ein.
Wie agierte der klassische Vermarkter noch vor einem Jahrzehnt?
Er saß vor seiner Akte, sortierte seine Karteikarten bestenfalls alphabetisch
und gab ein Vermögen aus, um samstags in der regionalen
Tageszeitung mit den besten Objekten präsent zu sein. War
er kurzfristig erkrankt, so hatten klassischerweise seine Kunden
das Nachsehen: Akte nicht auffindbar, die meisten Informationen
in seinem Kopf gespeichert und die Mitarbeiter ratlos.
Erst die Einführung von CRM-Systemen, also Systemen für das
Kundenbeziehungsmanagement, verschlankte im Laufe der
letzten Jahre Büroorganisation, Dokumentenmanagement und
Ablauforganisation gleichermaßen. Durch professionelle Datenhaltung
– eine Adresse ist verknüpft mit Telefonaten, Objekten,
Mails & Co. – wurde der Fokus auf profitable und dauerhafte
Kundenbeziehungen gesetzt. Die schnelle und automatisierte
Einstellung der Immobilienangebote in die Online-Portale
und auf die Homepage war endlich gewährleistet. Heute ist,
wie Thomas Aigner zeigt, CRM auf einer neuen Ebene ange-
38 immobilien Magazin 03 |11
Automatisierte Prozesse für die Bereiche Vertrieb,
Marketing und Controlling erleichtern den Arbeitsalltag des
Immobilienvermarkters und ermöglichen den Blick auf das
Wesentliche: die Kunden.
OpeRAtives cRM – tAgesgeschäft
So erfolgt das Erfassen und Bereitstellen der Kundendaten für das
Tagesgeschäft pragmatisch in den Eingabemasken, die mit den
notwendigen Datensätzen automatisch verknüpft werden. Wichtige
Informationen zum Aufbau der Beziehungsebene – vom
Finanzstatus („Finanzierung geklärt“ bis hin zu „wartet auf Auszahlung
der Erbschaft“) bis hin zu gesundheitlichen Präferenzen
(„Asthmaerkrankung, sucht ausschließlich autofreies Wohnen“)
– stehen per Klick bereit. Hier kommen schnelle Eingabehilfen,
transparente Kontakthistorien, automatisierte Dokumentenvorlagen
für Korrespondenzen und Exposés sowie die Abbildung
kompletter Geschäftsprozesse als wesentliche Unterstützung
des Arbeitsalltags im Büro zum Zuge. „Wir benötigen kein Verwaltungsprogramm,
in dem man Immobilien anlegt und Interessenten
Exposés schickt. Sondern wir nutzen unsere CRM-
Software, um den kompletten Interessenten-Prozess abzubilden:
vom E-Mail-Marketing bis hin zur Nachbetreuung“, erklärt Udo
Schlögl von Neptunreal in Wien. „Wir bedienen unsere Interessenten
entsprechend ihrer Profile laufend und punktgenau mit
passenden Objekten – und machen sie hiermit zu Kunden.“
cRM Als AlleinstellUngskRiteRiUM
Und wer schon einmal Kunde ist, der könnte es ja auch
bleiben … Kundenbindungsinstrumente sind integriert und
können zielgerichtet umgesetzt werden, etwa das Objekttracking.
Hier werden alle Aktivitäten, die für das Objekt
des Auftraggebers angelegt sind – sei es der Exposéversand,
geführte Telefonate oder E-Mails –, automatisch mit diesem
Objekt verknüpft. Und zwar nicht nur in der Software, sondern
auch auf der Vermarkter-Homepage. Dadurch kann per
Knopfdruck jeder Vorgang dokumentiert werden. Der Kunde
wiederum loggt sich lediglich in seinen passwortgeschützten
Bereich ein, klickt sein Objekt an und sieht direkt, wie hart
sein Makler arbeitet und welche Dokumente hinterlegt sind,
um sich „just in time“ über den Vermarktungsstand seiner
Immobilie zu informieren.
AnAlytisches cRM – UnteRnehMenssteUeRUng
Außerdem gibt es noch das analytische CRM. Dies beginnt beim
einfachen Reporting und endet bei Anwendungen, die Daten
aus unterschiedlichen Systemen kombinieren. Seine Funktionen
ermöglichen die Auswertung und den Vergleich der gesammelten
Informationen – sowohl für einzelne Kunden als auch
bezogen auf Märkte, Vertriebsgebiete oder Kundengruppen.
„Wir nutzen unser CRM als Steuerung für die Unternehmensstrategie
und überprüfen hierüber die Mitarbeiter hinsichtlich
der gesetzten Unternehmensziele. Die Software ist vollständig
in das strategische Vertriebskonzept eingebettet“, erklärt Aigner.
Die Mitarbeiter werden für ihre eigenen Aktivitäten sensibilisiert,
um Erkenntnisse über ihren geschäftlichen
Einsatz und ihre Erfolge aufzeigen zu können.
Tagesaktuell können über dieses
Controlling-Instrument Statusberich-
te laufender Aktivitäten bei der Objektvermittlung abgerufen
werden. So kann frühzeitig eingegriffen werden, falls beispielsweise
die Kosten für die Vermarktung bestimmter Objekte aus
dem Ruder laufen.
Und was kommt als Nächstes? Kollaboratives CRM (= Mitmach-
CRM) geht einen Schritt weiter. Der Kunde pflegt sein Profil online
selbst und kann einen Großteil der Interaktion mit dem
Vermarkter von hier führen. Damit wird der Kunde der Zukunft
selbstbewusster, selbstständiger und autonomer; Prozesse
endgültig transparenter.
Fotos: istock

Hintergrund XXX HaustecHnik
WEnigEr TEchnik
isT mEhr
Als die EnergyBase geplant wurde, posaunten die Verantwortlichen hehre Ziele
hinaus. Zwei Jahre danach ziehen wir Bilanz und fragen nach: Wurden die Ziele
erreicht? Wie viel trägt die Technik zum Energiesparen bei? AutOr: Heimo Rollett
mit Preisen überhäuft, in allen Medien hochgelobt,
in aller Munde sowieso: Die EnergyBase
hat zumindest dem Image der Stadt
Wien gutgetan, bevor sie überhaupt bezogen
werden konnte. Doch mit Vorschusslorbeeren
kann man auch nicht heizen. Was sind die Erkenntnisse
nach zwei Jahren Echt-Betrieb? Wie fühlen sich die Mieter?
„80 Prozent der Flächen sind vermietet“, sagt Gregor Rauhs von
der Wirtschaftsagentur Wien zum Status quo. Unterschiedliche
Firmen, alle mit einem Konnex zum Thema Technik, finden
sich in dem 9.200 m 2 Gesamtfläche umfassenden Gebäude.
Vom Softwareunternehmen bis zum Entwickler von Logistiklösungen
für Tankstellen – und natürlich die beiden FH-Studiengänge
des bfi und des Technikum Wiens, die je 700 bis 800 m 2
belegen. Somit konnte die Vermietung im letzten Jahr von 40
auf 80 Prozent gesteigert werden. „Wir hören recht wenig von
den Mietern – das ist als Vermieter immer ein gutes Zeichen“,
interpretiert Rauhs, was auch mit einer Studie (eines anderen
Bauträgers, der die EnergyBase als Vergleichsobjekt verwendet
hat) belegt ist: Die Mieter fühlen sich sehr wohl.
Und das nicht nur, weil sie Kosten sparen. In der Tat schafft
es das Gebäude nämlich, die damals in allen Marketingaktivitäten
angekündigten 25 Kilowattstunden/m 2 /Jahr an Endenergieverbrauch
zu unterbieten. Ein normales, neues Bürohaus
braucht zum Vergleich ca. 15 Kilowattstunden/m 2 /Jahr allein
für die Beleuchtung! Mit der Stromproduktion aus der PV-An-
THEMA
DIGITALISIERUNG
lage generiert die EnergyBase 22 Prozent des Stroms selbst, der
Rest wird aus dem Netz zugekauft. Ein Blick in die tatsächlichen
Verbrauchsdaten der letzten beiden Jahre bestätigt dann
auch: Es wurden 23,23 Kilowattstunden/m 2 /Jahr verbraucht,
also klar unter den angepeilten 25.
Aber nicht nur wegen der daraus resultierenden niedrigen Betriebskosten
dürften sich die Mieter wohlfühlen – 2,10 Euro
pro Quadratmeter inklusive Heizung und Kühlung sind de
facto pro Monat zu bezahlen. Auch das Raumklima passt. Die
Zuluft, die im Winter, erst nachdem sie durch die mit Pflanzen
ausgestatteten Glaskobel gleitet und so mit Feuchtigkeit
angereichert wurde, in die Büros geleitet wird, versprüht mindestens
ebenso ein Wohlfühlklima. Das Konzept funktioniere
gut, so Rauhs, wenngleich er es nicht für zukunftstauglich
hält. „Das ist nicht der Weisheit letzter Schluss. Die Pflege der
Pflanzen ist aufwendig und kostet.“ Außerdem stecke hier auch
recht viel Technik drinnen – und je komplexer, desto fehleranfälliger.
Wenn man Pflanzen auf fahrbaren Töpfen im Sommer
auf der Terrasse und im Winter im Büro stehen hat, würde man
wahrscheinlich denselben Effekt günstiger erzielen.
Zwar macht die Technik und die digitale Steuerung ein so
energieschonendes Haus erst möglich, Rauhs räumt aber auf
mit dem Vorurteil, dass es sich bei der EnergyBase um ein mit
Technik vollgestopftes Haus handle. „In Wahrheit steckt da
nicht so viel Technik dahinter: Die Brunnenanlage, die Bauteilaktivierung
zum Heizen und Kühlen (um Akustikprobleme zu
Fotos: beigestellt
vermeiden, sind übrigens Paneele standardmäßig in den Räumen)
und die Lüftungsanlage – das war’s. Das gesamte Haustechnikkonzept
ist sehr zentral aufgebaut, braucht daher nicht
viel Fläche und verschlingt bei der Wartung wenig Kosten.
„Wenn es kein richtiges Architekturkonzept gibt, ist die Technik
nur Schadensminimierung“, meint Rauhs. Die markante
Fassade schafft es nämlich erst dank der genauen Ausrichtung
des Gebäudes, dass im Sommer das Sonnenlicht frontal auf die
Solarpaneele einfällt und keine Verschattung notwendig ist.
Im Winter hingegen, wenn die Sonne tiefer steht, wird die entstehende
Wärme in einer Art Pufferraum zwischen den Fenstern
und dem dann verwendeten Sonnenschutz gebunkert,
abgesaugt und kontrolliert über die Räume verteilt.
Wenn all die Hausaufgaben der grundlegenden Gebäudeoptimierung
erledigt sind, kann man sich um das weitere Fein-
Tuning kümmern, das bei normalen Gebäuden vernachlässigt
wird. Kaum jemanden schert etwa die Optimierung der Mess-,
Steuerungs- und Regeltechnik. Aber selbst da ergaben Messungen
in der EnergyBase noch Optimierungspotenzial. LEDs waren
bei der Planung noch nicht ausgereift, verglühen bei der
Fluchtwegsbeleuchtung noch herkömmliche Leuchtkörper
massenhaft Energie. Die sind leicht austauschbar. Das Interessante,
stellt Rauhs fest, sei aber, dass 50 Prozent der Energie für
die Notbeleuchtung gar nicht von der Glühbirne verbraucht
wird, sondern vom Apparat dahinter. „Das ist zwar auf die
Gesamtkosten des Gebäudes gering, aber dennoch ein kleiner
Einsparungsbeitrag.“
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40 immobilien Magazin 03|11 03|11 immobilien Magazin 41

HiNTERGRUND PORTRÄT
alle Fotos: Jana Madzigon
WeiTblick
Dass ein erfolgreicher Makler nie selbst gemakelt haben muss,
und ein Technikexperte nicht unbedingt selbst auf facebook
sein muss, beweist Michael Pisecky von der s Real. AUTOR: Michael neubaueR
Wer als Vorbereitung für ein Porträt von
Michael Pisecky, dem Geschäftsführer von
s Real, das Internet bemüht, wird enttäuscht.
Wenn man dem Internet Glauben
schenkt, scheint es nur den Manager
Michael Pisecky zu geben. Über den Privatmann ist nichts zu
erfahren – ein Grund mehr sich mit dem s Real-Geschäftsführer
auseinanderzusetzen.
„Anders als viele andere Branchenkollegen habe ich selbst aktiv
nie gemakelt. Ich glaube aber, dass ich aufgrund meiner langjährigen
Tätigkeit in der Branche mittlerweile auch etwas vom
Makeln verstehe“, lächelt Michael Pisecky, Geschäftsführer des
größten oder – je nach Messung – nach Re/Max zweitgrößten
Maklers s Real verschmitzt. Wie viele berufliche Schritte erfolgte
auch der Wechsel in die s Real nicht geplant. Vor knapp mehr als
zehn Jahren war Pisecky in der S-Bausparkasse für den Vertrieb
zuständig. Im Zuge eines Projekts in der Sparkassengruppe, das
Immobiliengeschäft stärker in die Sparkassen-Filialen zu integrieren,
wechselte er im Jahr 2000 zur Tochter der S-Bausparkasse,
in das Management der s Real. Ein Knochenjob. In zehn Jahren
wurden Umsatz, Ergebnis und Mitarbeiter verdoppelt.
von pop bis klassik
Ausgleich und Entspannung findet der Manager beim Musikhören
und beim Sport. „Musik hat einen hohen Stellenwert in
meinem Leben“, meint Pisecky. Das Hauptaugenmerk liegt auf
der Musik der 60er-, 70er- und 80er-Jahre und Klassik. Daher sind
auch die drei CDs, die er auf eine einsame Insel mitnehmen würde,
aus unterschiedlichsten Musikrichtungen: Dire Straits, Brothers
In Arms, das erste Klavierkonzert op. 23 in b-Moll von Pjotr
Iljitsch Tschaikowski und Best Of Austria 3 von Austria 3. Mit
der digitalen Musik hat der passionierte Ö1-Hörer und Jazz-Fan
nichts am Hut. „Musik muss man mit Instrumenten, nicht mit
Computern spielen können.“ Neben den Ö1-Journalen hört Pisecky
am liebsten Jazz-Sendungen, Konzerte und Symphonien.
„Opern höre ich lieber live.“ Der Klassik-Fan spiele aber „leider“,
wie er betont, selbst kein Instrument. Versuche seien zwar getätigt
worden, seien aber mäßig erfolgreich verlaufen. „Dafür spielen
aber meine Frau und meine Töchter.“ An welchem Instrument er
sich versucht hat, will der Immobilienprofi aber nicht verraten.
ramsau und hochkönig
Privat wohnt Pisecky – noch nicht – in seiner Traumimmobilie.
Seine jetzige Wohnung hat er über Mundpropaganda gefunden.
„Ein Arbeitskollege gab den Tipp.“ Pisecky liebt den Blick in die
Ferne – sowohl beim Wohnen als auch in der Freizeit. „Ein schöner
Ausblick macht für mich eine Immobilie interessant. Ich liebe
freie Sicht.“ Daher kann sich Pisecky sowohl für eine Wohnung
mit einer Dachterrasse „mit schönem Blick“ als auch ein abgelegenes
einsames Haus – „am besten ein Blockhaus in einer schönen
Gegend, Luxus muss nicht sein“ – begeistern. Voraussetzung:
„Ein schöner Blick auf eine Berglandschaft. Meer muss nicht
sein.“ Das Haus im Grünen wird wohl nach dem Berufsleben Realität.
Schon heute zieht es den sportlichen Immobilienmanager,
wann immer es geht, in die Natur. Im Sommer stehen Radfahren,
Wandern und Laufen auf dem Programm, im Winter Skifahren,
Tourengehen und Langlaufen. Zu seinen Lieblingsgebieten zählt
das Skigebiet Hochkönig und die Ramsau – „fürs Langlaufen ideal“.
Kraft tankt Pisecky beim Wandern. „Berge sind mir wichtig.“
Ein Mal im Jahr geht es mit einer Wanderrunde auf Tour. „Im Vorjahr
waren wir am Winnebacher Weißkogel, vor vier Jahren am
Großglockner.“ Vom Fußball hat Pisecky, wie er bereitwillig preisgibt,
keine Ahnung. „Das ist für manche wirklich erschreckend.“
Er kenne die Namen der Klubs. Bei einer WM oder EM werde hin
und wieder ein Spiel angesehen – sofern die Österreicher spielen.
„Das tun sie ja aber selten bis nie.“ Auch im Urlaub zählt für Pisecky
der Zeitfaktor. „Wir haben kein bevorzugtes Urlaubsgebiet.
42 immobilien Magazin 03|11 03|11 immobilien Magazin 43
ThEma
digiTalisiErung

HiNTERGRUND PORTRÄT
„ ich glaubE nichT, dass man ETwas
gEschEnkT bEkommT. vor allEm nichT
bEi immobiliEn.“
Es zieht uns immer wieder nach Salzburg und in die Obersteiermark.
Urlaubsgebiete, die in relativ kurzer Zeit erreichbar sind.“
Gern würde er in der Stadt arbeiten und am Land leben. Beides
unter einen Hut zu bringen, sei schwierig. Auch hier kommt
wieder der Faktor Zeit ins Spiel „Natürlich kommt es dabei auch
darauf an, wie lange man in die Stadt braucht.“ Seine derzeitige
Arbeitssituation erlaube einen Wechsel aufs Land – noch – nicht.
„Ich will nicht zwei Haushalte führen. Noch nicht. Vielleicht
fünf Jahre vor der Pension. Das kann ich mir gut vorstellen.“
Teleworking ist für ihn kein Thema. „Das passt nicht mit meiner
Position zusammen. Das ist mit einer Managementfunktion
nicht kompatibel. Ich möchte, dass mich Mitarbeiter sehen. Ich
möchte für meine Mitarbeiter persönlich da sein.“
privaT nEin, bEruflich ja
Social-Media-Plattformen wie facebook oder twitter nutzt Pisecky
privat nicht. „Ich bin in der E-Mail-Generation hängen
geblieben. Beruflich setze ich mich mit diesen Kommunikationsmitteln
auseinander.“ Einziges Zugeständnis: „Mein IT-Leiter
hat beschlossen, dass ich ein iPhone bekomme.“ Natürlich habe
er zahlreiche Apps installiert, „aber nicht zur Unterhaltung“.
Der Bergwanderer und Motorradfahrer, der eine Suzuki V-Strom
sein Eigen nennt, findet zwar Kompass, Wasserwaage oder Taschenlampe
durchaus praktisch, dennoch dominieren beruflich
nutzbare Apps, wie zum Beispiel Immo-Apps als Zugang zu den
wesentlichen Immobilienplattformen.
Die zunehmende Digitalisierung in der Branche sieht Pisecky kritisch.
„Die Technik treibt die Immobilie in eine totale Transparenz
und Verortung. Zunehmend sind auch weitergehende Infrastrukturdarstellungen
rund um die Immobilien gefragt. Früher gab es
das Inserat in der Zeitung. Heute ist das Internet Hauptmedium
für Makler als auch Interessenten. Hier sind fünf bis 15 Bilder im
Netz bereits Standard. Die Bilder werden nun durch Filme ersetzt.
Wir selbst haben 150 Filme online, tausende Zugriffe auf YouTube
und bei jeder Immobilie eine eigene Diashow. Es stellt sich dabei
nur die Frage: Was bringt es aber dem Kunden? Wenn ich von einer
Wohnung zehn oder zwölf Bilder sehe, habe ich schon einen
sehr guten Eindruck von einer Wohnung. Was bringt mir dann
noch ein Film mehr an Information? Viel wichtiger wären Pläne
und Aufstellung. Die Lage des Hauses, die Himmelsrichtung. Wie
liegt die Wohnung – das wäre interessant. Diese Infos bereitzustellen
liegt nicht an der Technik, sondern am Makler.“ Ein höheres
Maß der Visualisierung hält Pisecky für möglich – aber nicht unbedingt
für wünschenswert und bringt vor allem Sicherheitsbe-
denken ins Spiel: „Visualisierung endet beim Thema Verortung.
Da wird es spannend. Plattformen wollen immer mehr Verortung
– wollen dem Kunden quasi in Vogelperspektive alles zeigen. Das
ist zwar wunderschön. Wenn wir das aber zulassen, haben wir
Makler bald kein Geschäft mehr. Wir bereiten die Informationen
auf, der Interessent geht direkt zum Abgeber und die machen ihren
Deal – und wir sind nicht dabei. Das geht nicht“, formuliert
es Pisecky hart.
onlinE kosTET gEld
Kopfzerbrechen bereiten Pisecky in diesem Zusammenhang natürlich
auch die ständig steigenden Kosten. „Die online-mäßige
Aufbereitung kostet eine Menge Geld. Hier müssen wir noch
besser werden“, ist Pisecky selbstkritisch. „Wir sind als Makler
gefordert, eine Immobilie im Sinne des Verkäufers umfassend
aufzubereiten. Dies betrifft sowohl die Schriftlichkeit als auch
die Visualisierung. Gleichzeitig ist es aber auch für uns wichtig,
dass nicht jeder Interessent gleich bei dieser Immobilie vor der
Tür steht und dort anklopft. Wir sind gut beraten, wenn wir vom
Interessenten und vom Abgeber eine Provision bekommen. Weil
wir sonst unseren Job nicht ordentlich machen können. Der
Verkäufer beschäftigt einen Makler, damit er eben nicht die
44 immobilien Magazin 03|11 03|11 immobilien Magazin 45
ThEma
digiTalisiErung

HiNTERGRUND PORTRÄT
michaEl pisEcky
ganz PeRsönlich
Welches Buch liegt auf ihrem Nachttisch?
Matthias horx: „zukunftsperspektiven“.
Mit wem würden Sie gerne einen Abend verbringen?
Mit der eu-Kommission. gerne würde ich mit den Mitgliedern
der eu-Kommission diskutieren, warum die eu-Politik
zu einer Politik der interessenvertretung geworden, sich
die Politik immer mehr vom bürger abwendet und ob nicht
irgendwann einmal das system kollabiert.
Welche Musik hören Sie denn gerne?
Das hauptaugenmerk liegt auf der Musik der 60er-, 70er-
und 80er-Jahre, Jazz und Klassik.
ihre Lieblingsimmobilie?
Da habe ich mehrere. ein schöner ausblick macht für mich
eine immobilie interessant. ich liebe freie sicht.
Welchen Revolutionär bewundern Sie?
ich bin der Meinung, Revolutionen bringen selten etwas
besseres, meist bringen sie etwas Ähnliches. Die Franzosen
hatten vor der Revolution einen König und haben nachher
einen Kaiser bekommen. Die Ägypter haben hosni Mubarak
nach haus geschickt, dafür haben sie jetzt eine Militärregierung,
die hatten sie aber mit Muhammad anwar el sadat
und Mubarak auch vorher. Revolutionen ändern wenig, eher
bewegungen. Daher bewundere ich eher Personen, die in
diese Richtung gehen, wie zum beispiel Mahatma gandhi.
investieren Sie selbst in immobilien?
Ja. ich habe selbst Wohnungen gekauft.
Was tun Sie zu wenig?
loben. ich lobe zu wenig. ich bemühe mich, aber ich
komme immer wieder darauf, dass ich zu wenig lobe. Viele
Probleme entstehen auch aus Mangel an lob oder an
Kommunikation mit den Mitarbeitern.
Sport?
im sommer: Radfahren, Wandern und laufen. im Winter
skifahren, Tourengehen und langlaufen.
„ ich möchTE auch noch
Einmal um diE wElT rEisEn.“
Interessenten vor der Tür stehen hat.“ Viele Abgeber wollen
nicht angetroffen werden. „Auch Interessenten können
penetrant werden und Druck auf den Verkäufer ausüben.“ Bei
Bauträgern hingegen sehe die Sache anders aus.
Hart ins Gericht geht Pisecky mit Doku-Soaps wie „Die Schnäppchenhäuser
– Der Traum vom Eigenheim“ oder „mieten, kaufen,
wohnen“. „Diese Sendungen sind alle ein bisschen zu schnell
gemacht. Die Kunden werden auf Wege geführt, die für die Branche
nicht hilfreich sind. Würde man so etwas gut recherchiert
drehen, wäre es nicht mehr fernsehgerecht. Der Teufel steckt im
Detail. So einfach, wie das dargestellt wird, ist ein Immobilienkauf
nicht.“ Vor allem von sogenannten Schnäppchenkäufen
hält Michael Pisecky sowohl privat als beruflich nichts. „Was
es gibt, sind Gelegenheiten. Zum Beispiel Immobilien, die aufgrund
ihrer Lage besonders selten sind. Aber jede Immobilie hat
ihren Preis. Alles hat seinen Preis. Ich glaube nicht, dass man
etwas geschenkt bekommt. Vor allem nicht bei Immobilien.“
Privat möchte Pisecky in Zukunft mehr zur Ruhe kommen. „Ich
renne privat in der gleichen Geschwindigkeit wie in der Firma.
Ich möchte gerne mehr innehalten können, reflektieren, ruhiger
und gelassener werden. Tempo rausnehmen und entschleunigen.“
Beruflich sieht es anders aus. Da möchte Pisecky in den
nächsten Jahren ordentlich Gas geben. „In den vergangenen
zehn Jahren haben wir in der s Real sowohl Umsatz als auch Ergebnis
verdoppelt. Das haben wir auch in den kommenden drei
Jahren vor.“ In der Wirtschaftskammer werde derzeit intensiv
an einem Maßnahmenpaket zur Qualitätssteigerung gearbeitet.
„Wir müssen die Qualität der Dienstleistung verbessern.“ Die
unsägliche Diskussion um die Kürzung der Mieterprovision
habe wieder gezeigt, dass „… wir kein gutes Image haben und
es kaum jemanden gibt, der für die Makler Partei ergreift und
sich einsetzt. In zwei bis drei Monaten werden die Arbeiten abgeschlossen
sein.“ Dieses Paket möchte er dann auch bei der
s Real umsetzen. Trotz seiner beruflichen Pläne will der Immo-
Manager seine Work-Life-Balance so halten, „wie sie aktuell ist
und genug vorsorgen, dass ich nicht bis 70 arbeiten muss. Ich
möchte auch noch einmal um die Welt reisen, zu einer Zeit, in
der ich noch in der Lage dazu bin.“
46 immobilien Magazin 03|11 03|11 immobilien Magazin 47

Hintergrund XXX SoftwarE
foto: iStock
AkUPUnktUr StAtt
trAnSPlAntAtIon
Software gibt es viele. Die Implementierung von Hausverwaltungs-
und Facility-Management-Programmen erfordert einen umfassenden
Auswahl- und Entscheidungsprozess. Externe Unterstützung kann
man da gut gebrauchen. AutOrin: Erika HofbauEr
Beschleunigung und Vereinfachung von Prozessen
steht immer an erster Stelle, wenn es um die Implementierung
von neuer Software in Unternehmen
geht. Die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG)
lädt derzeit Anbieter ein, Programme für optimale
Abläufe und Abrechnungen in der Hausverwaltung zu präsentieren.
Bis Sommer soll die Ausschreibungsphase abgeschlossen
sein, in spätestens zwei Jahren soll die Lösung dann voll implementiert
sein – und reibungslos laufen. Denn das neue System
soll alle Anforderungen abdecken, so BIG-Sprecher Ernst
Eichinger. Dazu gehören vor allem „klassische“ Planungs- und
Abrechnungselemente, die im Hausverwaltungsmanagement
auftreten: von der Instandhaltungsplanung über Betriebskostenabrechnung
bis zu Fuhrpark- und Umzugsmanagement. Bis
dato, so Eichinger, wurden diese Aufgaben „auf verschiedenen
Systemen gelöst. Jetzt soll alles aus ,einem Guss‘ sein.“
Gerade drei oder vier können ansprüche erfüllen
Und genau dieser Auswahl- und Entscheidungsprozess muss
wohldurchdacht sein. Peter Prischl, Geschäftsführer von Reality
Consult, der als unabhängiger Managementberater jahrelange
Erfahrung mit IT-Systemen hat (siehe auch News, Seite
9), weiß um die oft verwirrenden Ansprüche: „Für das Facili-
ty Management gibt es im deutschsprachigen Raum etwa 60
Anbieter, von Bedeutung sind etwa ein Dutzend, die Anforderungen
an internationale Standardsoftware können gerade
drei oder vier erfüllen.“ Möglicherweise liegt es auch an der
Vielschichtigkeit des Begriffs und der Anwendungsmöglichkeiten,
die es schwierig machen, gestellte Ansprüche zu erfüllen.
Prischl: „Ein IT-System zur Unterstützung des Facility Managements
wird als Computer Aided Facility Management (CAFM)
System bezeichnet und muss, strategisch gesehen, zu eben
dieser Verbesserung der Produktivität des Kerngeschäfts beitragen.
Da aber das Kerngeschäft in jedem Unternehmen anders
definiert ist, muss auch ein CAFM-System flexibel sein.“ Dabei
geht es immer um die Unterstützung von Menschen mit einem
möglichst produktiven Arbeitsplatz. Unternehmen brauchen
daher Software, welche diese Produktivität sicherstellt, indem
alle erforderlichen Prozesse automatisiert, rationell und qualitätsgesichert
ablaufen.
vorhandene software oft ausreichend
Am Beginn jedes Projektes steht die Bedarfserhebung, wobei
„wir besonders auf eine nahtlose Abstimmung mit der Unternehmensstrategie
achten“, so Consulter Prischl. Als nächstes
wird geprüft, inwieweit dieser Bedarf mit bereits vorhandener
48 immobilien Magazin 03|11 03|11 immobilien Magazin 49
theMa
diGitalisierunG

Hintergrund SoftwarE theMa
diGitalisierunG
Software abgedeckt werden kann: „Zur Überraschung unserer
Klienten ist dies öfter als gedacht der Fall. Man braucht nicht
immer eine Herz-Lungen-Transplantation, eine Akupunktur
erfüllt oft auch den Zweck.“ Nach der optimalen Software-
Auswahl verantworte man als Projektmanager auch die Implementierung
des Systems bis zur Produktivsetzung. Prischl:
„Aus Erfahrung wissen wir, dass nahezu die Hälfte aller immobilienwirtschaftlichen
IT-Projekte scheitert. Unsere Projekterfolgsrate
liegt bei über 99 Prozent“, erklärt Berater Prischl einen
möglichen Zusammenhang mit einer „erfolgsabhängigen
Honorarkomponente, die dem Klienten die Erfüllung seiner
Anforderungen garantiert“.
falsche aufMerksaMkeit
Von Kundenseite wird viel zu viel Aufmerksamkeit auf die Frage
„Welche Software?“ gelegt. Viel wichtiger, so Berater Prischl,
wäre eher die Frage, was erreicht werden soll – und wie mit den
Daten umgegangen werden soll. Eine intensive Zusammenarbeit
mit der Geschäftsleitung und eine systematische Ableitung
aus der Unternehmensstrategie verhindere zusätzliche Bürokratie
bei der Implementierung, so Prischl weiter: „Ohne Aufsetzen
der CAFM-Einführung als Projekt mit einem professionellen
Projektmanagement versanden die meisten Initiativen, denn
der Softwarekauf ist nur ein kleiner Teil. Professionelles Datenmanagement
überfordert erfahrungsgemäß viele Unternehmen
– da können gute Berater entscheidende Beiträge leisten.“
foto: iStock
projekte in der praxis
Die Anforderungen an Softwarelösungen werden immer komplexer,
weiß Walter Seierl, Prokurist der Gebäudeverwaltung
Rustler Gruppe, um die wachsende Schwierigkeit, Geschäftsprozesse
abzubilden und die damit verbundene „Bürokratie“ der
Software zu überlassen: „Innerhalb von Einzellösungen wird es
aber immer wichtiger, dass diese miteinander vernetzt werden
können, da viele Teilprozesse ineinander greifen und Datenredundanz
vermieden werden sollte.“ Und Facility Manager
Michael Moshammer ergänzt: „Bei allen Softwarelösungen gibt
es einen ständigen Veränderungsbedarf, weil sich die Anforderungen
laufend ändern und mögliches Automatisierungspotenzial
erkannt und ausgeschöpft werden soll.“ Ein gutes System
ist nur so lange gut, als es gut bedient werden kann, lautet die
Devise. Hochkomplexe Lösungen können kleinere Organisationen
schnell überfordern. Daher setze man seit Jahren schon
auf die Software „EASY Pro“ der Firma Andromeda. Seierl: „Diese
Anwendung wird und wurde mit tatkräftiger Unterstützung
der Anwender der Hausverwaltung entwickelt. Damit werden
die Themenbereiche kaufmännische Verwaltung, Vorschreibung,
Abrechnung und Schlüsselmanagement abgedeckt. Ein
Immobilien-Informationstool sorgt für die Bereitstellung aller
immobilienrelevanten Informationen, angefangen von Versicherungen
bis zu Spezialwünschen der Auftraggeber.“
zwischentitel
Nicht weniger wichtig, so der Rustler-Manager, ist das
Dokumentenmanagementsystem „Saperion“. Damit erfolgt
die digitale Erfassung aller immobilienrelevanten Dokumente
und gleichzeitig die Abarbeitung der in den Immobilien anfallenden
Tätigkeiten („elektronischer Akt“): „Dieses Tool ermöglicht
es uns als Hausverwaltung, den Auftraggebern Einsicht in
ausnahmslos alle Tätigkeiten der Hausverwaltung Rustler über
das Internet-Tool ,RNS‘ – Rustler Net Service – zu geben.“ Die
operativen Tätigkeiten zu den Facility Services werden innerhalb
der Rustler Gruppe durch „Planon“, einer Standardsoftware
eines der CAFM-Anbieters, unterstützt. Facility Manager
Moshammer: „Damit ist es dem Facility Management möglich,
alle Arbeitsabläufe prozessorientiert abzubilden. Das ist ein
wichtiger Beitrag zur Qualitätssicherung.“ Der Anwendungsschwerpunkt
dieser Software liegt im Bereich Energiemanagement,
Instandhaltung und der Organisation und Dokumenta-
tion der Soforthilfe. Gerade im Aufbau befindet sich das CRM
(Customer Relationship Management)-Programm „Update“.
Damit will die Rustler Gruppe die Betreuung der Kunden und
den Akquisitionsprozess verbessern (siehe Seite 38).
praktikable bedienunG wird sich durchsetzen
Auf bewährte Software verlässt sich die Immobilienverwaltung
Dr. Gerhard Stingl. Geschäftsführer Karl Bruzek setzt bei der
elektronischen Bearbeitung und Archivierung von Dokumenten
wie Stammdatenerfassung, Wohnbeitragsvorschreibung
und Abrechnung auf die Software von Real Data. („Das Programm
ist schon sehr lange am Markt und wird von vielen großen
Verwaltungen verwendet.“) Mit entsprechenden Schnittstellen
habe man im Unternehmen vor etwa acht Jahren
begonnen, eine eigene Datenbank aufzubauen, die einerseits
eine verlässliche Dokumentenverwaltung und Archivierung
und andererseits aber auch eine aktive Bearbeitung und Evidenzierung
ermögliche, so Bruzek. Verwendet wird dafür das
Archivierungsprogramm „Saperion“. Über dieses System werden
auch alle Bereiche der Liegenschaftsentwicklung, Instandhaltungsplanung
und des Flächenmanagements abgewickelt.
Sämtliche Verrechnungsthemen wie etwa Betriebskostenabrechnungen,
Eigentümerabrechnungen, Rückstandsmanagement
erfolgen im Wesentlichen über das Programm „Real
Data“, wobei durch „diverse Schnittstellen eine enge Verknüpfung
dieser beiden Systeme besteht“, so Bruzek.
In Zukunft, ist sich Immobilienmanager Bruzek sicher, wird der
Erfassung und vor allem auch der Verwaltung von Daten immer
größere Bedeutung zukommen. Jene Systeme werden sich durchsetzen,
die vor allem auch in der Bedienung praktikabel sind.
Bruzek: „Zu bedenken ist hier, dass das beste EDV-Programm nur
so gut ist wie die User, die dieses auch anwenden müssen.“ Insbesondere
im Dienstleistungssektor bestehen hier viele Chancen,
aber auch die Gefahr, dass letztendlich die eigentliche Dienstleistung
auf der Strecke bleibt, ist Bruzek skeptisch.
flexibilität dank einheitlicher basis
„Wir sind mit den Programmen und vor allem ihrem praktischen
Einsatz sehr zufrieden“, sieht Erich Fuchs, Geschäftsführer
der BUWOG Facility Management, derzeit „keinen
Veränderungsbedarf“. Denn die eingesetzte Hausverwaltungssoftware
(Microsoft Dynamics NAV, NAVTechFM, RELion,
„aus erfahrunG wissen wir, dass nahezu
die hälfte aller iMMobilienwirtschaftlichen
it-projekte scheitert.“
peter prischl, rEality ConSult
Easy-Archiv) wurde erst implementiert: „Wir haben natürlich
bei unserer Entscheidung für diese Programme detailliert geprüft,
ob alle unsere Anforderungen umfassend erfüllt sind.“
Bei der BUWOG ist man auch zuversichtlich, dass die Programme
die nötige Flexibilität bieten, um sie laufend im Hinblick
auf mögliche künftige Anforderungen zu adaptieren und zu
erweitern: „Hier ist es sicher ein Vorteil, dass das gesamte EDV-
System auf Microsoft basiert und damit auch hinsichtlich der
weiteren Entwicklungsarbeit große Sicherheit gegeben ist“,
bevorzugt Fuchs den oft umstrittenen Hersteller. Ein gutes
EDV-System für Hausverwaltungs- und Facility-Management-
Unternehmen muss insbesondere im Bereich Reports und
Abrechnungen investortauglich sein, formuliert der BUWOG-
Manager die Anforderungen.
von der MietwohnunG bis zur wGG-einheit
Außerdem sei eine große Variabilität wichtig, denn „immerhin
müssen damit Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Vorsorgewohnungen
oder WGG-Wohnungen verwaltet werden“.
Für alle Bereiche muss ein Vergleich mit Benchmarks unkompliziert
möglich sein und einfache Bedienung, „die auch keine
langwierigen Einschulungen erfordert, ist ein absolutes Muss“,
verlangt Fuchs funktionierende Programme. Eine wesentliche
Arbeitserleichterung, die gleichzeitig auch die Bearbeitung von
Kundenanfragen enorm beschleunigt, ist bei der BUWOG die
Tatsache, dass schon beim automatischen Rechnungslauf seit
Kurzem alle Rechnungen eingescannt werden: „Bei Rückfragen
kann man diese dann gleich mitsamt Abrechnungen und
ähnlichen Daten- und Korrespondenzerfordernissen an den
Kunden weiterleiten.“
Sinnstiftend und nachhaltig ist offensichtlich seit Jahren schon
die immobilienrelevante Software bei der ÖRAG. Thomas
Lang, Hausverwaltungs-Vorstand des Immobilienunternehmens:
„Unsere Datenverwaltung wie Buchhaltung, Zinslisten,
Betriebskostenabrechnung und Mahnwesen ist schon lange als
integriertes System in Betrieb.“ Auch das Datenmanagement
(„elektronischer Akt“), das gesicherte Kundenportal sowie die
tagesaktuellen Objektdaten werden über Softwarelösungen, die
schon jahrelang installiert sind, abgewickelt. Die technische
Software für den FM-Bereich läuft über eigene Systeme: Technische
Hausdaten und Wartungserfordernisse sowie Terminverwaltung
werden per E-Mail an die jeweiligen Techniker zur
Bearbeitung automatisch weitergeleitet.
50 immobilien Magazin 03|11 03|11 immobilien Magazin 51

Hintergrund XXX recheNzeNtreN
KüHLen Kopf
beWaHRen
Rechenzentren: Kühlen oder nicht kühlen? Wasser statt Luft?
IT-Verantwortliche haben immer mehr Wahlmöglichkeiten
für die Hochsicherheits-Immobilien. AutOr: Michael Neubauer
Foto: iStock
G
anz Kronstorf steht Kopf, alle in der 3.150 Seelen
Gemeinde in Oberösterreich reden nur mehr
von Google. Nicht von der Website, vom Konzern.
Dieser plant dort nämlich eines seiner
wichtigsten Rechenzentren. 2008 kaufte Google
an der Enns ein 75 Hektar großes Grundstück. Ursprünglich
waren zwölf Standorte in ganz Europa im Rennen, das Investment
für die Server-Farm soll sich dem Vernehmen nach in
einem dreistelligen Millionenbereich bewegen. Als Pluspunkte
für Kronstorf werden von Google der wirtschaftsfreundliches
Umfeld und andere Floskeln angegeben. In Wahrheit sei der
ausschlaggebende Grund ein anderer gewesen, so berichtet ein
Insider dem Immobilen Magazin: das Kraftwerk war es, das direkt
neben dem neuen digitalen Zentrum der Welt stehen wird.
Dabei geht es noch immer um null oder eins. Doch heute
führen Rechenzentren Millionen Zahlenoperationen in Millisekunden
durch. Immer mehr Prozesse werden digital verarbeitet,
Supercomputer und Rechenzentren bekommen immer
größere Bedeutung. IT-Trends wie Cloud Computing oder Virtualisierung,
aber auch die fortschreitende Durchdringung aller
Geschäftsprozesse mit IT setzen immer höhere Rechenzentrumskapazitäten
voraus. IT-Verantwortliche müssen sich daher
immer öfter mit der Optimierung ihrer Anlagen und auch der
Immobilien beschäftigen. Eine ganzheitliche Betrachtung des
Data Centers – von den einzelnen Applikationen bis hin zum
Serverschrank und der Immobilie – ist der Schlüssel dazu.
Nur die Hälfte für die Server
Von dem Strom, der in ein Rechenzentrum eingespeist wird,
kommen nur etwa 50 Prozent bei den Servern an. Die andere
Hälfte verbrauchen Kühlung, Stromverteilung und die sonstige
Infrastruktur. Experten gehen davon aus, dass mindestens
rund 20 Prozent der Gesamtenergiekosten auf das Konto der
Kühlung gehen. Es sind auch Installationen in Betrieb, bei
denen der Anteil der Kühlung am Gesamtstromverbrauch bei
über 60 Prozent liegt. Zum anderen stellt die Projektierung der
Kühlung eine besondere Herausforderung dar, denn es handelt
sich meist um mittel- bis langfristige Investitionen, die über
mehrere IT-Generationen in Betrieb sein werden. Fehlplanungen
können hier große Löcher in IT-Budgets reißen.
Wichtig ist es, die Verteilung der kalten Luft zu optimieren.
Es gibt eine Reihe unterschiedlicher Ansätze: Hier ist zunächst
der reine Umluftbetrieb mit oder ohne indirekte freie Kühlung
zu nennen, der ohne Frischluftzufuhr von außen auskommt.
Oder die direkte freie Kühlung, eine Variante der Kühlung mit
Außenluft. Auch natürliche Ressourcen lassen sich miteinbeziehen,
beispielsweise Oberflächen- oder Brunnenwasser.
Besonders effizient sind direkt an das Rack angereihte, flüssigkeitsbasierte
Kühllösungen. Solche Liquid Cooling Packages
(LCP) bilden mit dem Serverschrank eine strömungstechnische
Einheit. Die kalte Luft kommt dorthin, wo man sie wirklich benötigt.
Luftkurzschlüsse und das „Vorbeiströmen“ der Luft an
den Servern sind ausgeschlossen. Durch diesen gezielten Einsatz
der Kaltluft kann die Vorlauftemperatur erhöht werden.
Davon profitiert das gesamte System. Wird der Kühlkreislauf
durch den Einsatz von LCPs beispielsweise mit bis zu 21 Grad
temperiertem Wasser betrieben, arbeitet er bis zu einer Außentemperatur
von 19 Grad Celsius alleine durch freie Kühlung.
Die Raumklimatisierung mit Luft-/Wasser-Wärmetauschern
benötigt dagegen Wassertemperaturen von acht bis 15 Grad
Celsius, deren Erzeugung entsprechend energieaufwendig ist.
Neubau alS CHaNCe
Der effiziente Umgang mit Energie stand beim Neubau des
TILAK-Rechenzentrums in Hall in Tirol im Vordergrund: Kühlung
mit Brunnenwasser, modulare USV-Systeme (unterbrechungsfreie
Stromversorgung) und intelligentes Datenmanagement
halfen bei der Umsetzung. „Vor zehn Jahren stand mehr die
Klimatisierung an sich als die Energieeffizienz im Vordergrund.
Aber durch die steigenden Lasten ist sie immer mehr Thema
geworden. Und bei einem Neubau versucht man natürlich so
energieeffizient wie möglich zu bauen“, berichtet Romed Giner,
Leiter der Abteilung Informationstechnik der TILAK, der Tiroler
Landeskrankenanstalten. „Unsere Informationssysteme müssen
permanent zur Verfügung stehen. Dazu gehören das Patientenmanagementsystem,
das klinische Informationssystem, das OP-
Dokumentationssystem, die medizinischen Bildverarbeitungslösungen
und die betriebswirtschaftlichen Anwendungen“,
erklärt Giner. So wurde jetzt ein neues Rechenzentrum errichtet,
das den hohen Anforderungen an die IT gerecht wird.
Ein eigenes Gebäude mit ausreichend Platz, außerhalb des
Hochwasserbereiches, eine vernünftige Energieanbindung und
eine gute Anbindung an das Datennetz waren die Rahmenbedingungen.
Erfüllt hat all diese Punkte ein Areal des Psychiatrischen
Krankenhauses in Hall in Tirol. „Während der Planungsphase
haben wir einen Partner gefunden, der ebenfalls einen
zweiten Rechenzentrumsstandort haben wollte. Daher haben
52 immobilien Magazin 03|11 03|11 immobilien Magazin 53
tHeMa
diGitaliSieruNG

Hintergrund recheNzeNtreN
wir auf 400 m 2 Rechnernettofläche erweitert“, erzählt Giner.
Von dieser Fläche nützt die TILAK zirka 160 m 2 . Die übrige
Fläche teilen sich ein Rechenzentrum und diverse andere Landesinstitutionen.
Bei der Ausstattung der IT-Strukturen wie
Racks, Klimatisierung und USV hat sich die TILAK Rittal – einen
Hersteller von Schaltschrank- und Klimatisierungssystemen
sowie Server- und Netzwerkschränke – als bewährten Partner
ins Boot geholt. Aufgrund ausreichend vorhandenen Brunnenwassers
konnte in Hall vollständig auf eine mechanische Kühlung
verzichtet werden, im Winter wird das System durch Free
Cooling ergänzt. Und das bringe eindeutig Kostenvorteile, so
Giner: „Wir kühlen zwei Drittel im Jahr mit Brunnenkälte und
ein Drittel mit Free Cooling. Und wenn man rechnet, dass die
Brunnenkälte rund die Hälfte der mechanischen Kälte kostet
und das Free Cooling ca. ein Viertel, muss man diese Techniken
einfach nützen.“
Auch die USV und die Software zur Überwachung des reibungslosen
Ablaufs im Rechenzentrum kommen aus dem Hause Rittal.
RiZon, die neue gemeinsam mit Microsoft entwickelte Software,
lässt sich an den Microsoft System Center Operations Manager
anbinden und ermöglicht es, eine Verbindung zwischen Applikationen
und Servern auf der einen und der IT-Infrastruktur auf
der anderen Seite zu schaffen. Für Giner ein wichtiger Aspekt:
„Man kann schneller reagieren und verschiedene Thematiken
über längere Zeit überwachen und kontrollieren.“
Telehouse Europe geht einen anderen Weg. Hier wird nicht gekühlt,
sondern die Wärme gezielt genutzt. Mit der in seinem
neuen Rechenzentrum Telehouse Docklands West in London
entstehenden Abwärme werden über 1.000 Wohneinheiten
beheizt. So will man nicht nur die CO 2 -Emissionen des neun-
die tiLAK (tiroler Landeskrankenanstalten) setzen bei ihrem neuen rechenzentrum auf Liquid Cooling.
stöckigen Gebäudes um rund 1.100 Tonnen pro Jahr senken,
sondern auch an die neun Megawatt Heizleistung für das umliegende
Wohnviertel, die Docklands, produzieren. „Das neue
Telehouse-West-Datenzentrum eröffnet einen innovativen Weg,
wie entstehende Abwärme eingefangen und für andere Zwecke
weiterverwertet werden kann“, sagt Bob Harris, Technical Services
Director bei Telehouse Europe. Die Energieeinsparungen
vergleicht er mit 3.000 ständig kochenden Wasserkesseln. Die
hohe Energieeffizienz habe schließlich auch dazu beigetragen,
dass die Londoner Verwaltung den Bau des neuen Rechenzentrums
genehmigt habe. Die Abwärme wird gratis abgegeben.
Im Gegenzug bekommt Telehouse kaltes Wasser. Auch andere,
neue Konzepte werden für die Datenzentren aus dem Boden gestampft.
Meerwasser muss etwa zur Kühlung herhalten.
KüHleN Mit MeerwaSSer
In Mauritius entsteht derzeit die erste auf der Sea Water Air
Conditioning (SWAC) Technologie basierende Anlage für die
Kühlung von elektronischen Datenanlagen. Dieses Green Data
Center wird sich auf 10.000 m 2 erstrecken und Wasser aus bis
zu 1.000 Metern Tiefe pumpen. Es ist die letzte einer Reihe
von Anlagen, die über die ganze Welt verteilt sind und Tiefenwasser
verwenden, um Gebäude und elektronische Daten
zu kühlen und zu klimatisieren. Die Kühlanlage besteht aus
einem Wärmeaustauscher und zwei Schleifen aus Rohren und
Pumpen: eine aus „Tiefenwasser“ und die andere aus „Kühlwasser“.
Aus ökologischer Sicht bleiben einige Fragen unbeantwortet.
Das Wasser, das mit einer Temperatur von weniger
als fünf Grad Celsius gepumpt wird, wird anschließend mit
einer weitaus höheren Temperatur, das heißt 20 Grad Celsius
wärmer als zuvor, ins Meer zurückgespült.
Foto: beigestellt
11 tippS zuM eNerGieSpareN
die unternehmensberatung gartner hat elf empfehlungen
zum energiesparen in unternehmen entwickelt. Wer sich
daran hält, könne – so das Versprechen – über eine Million
Kilowattstunden an energie sparen. nach den erkenntnissen
von gartner werden in rechenzentren (rZ) zwischen 35 und
bis zu 50 Prozent der gesamten energie für die Kühlung aller
Systeme benötigt. in einem data-Center, das konsequent eine
„grüne“ Politik verwirklicht, ließe sich hingegen der Stromverbrauch
für die temperierung der gerätschaft auf 15 Prozent
drücken. grund für diese diskrepanz ist nach den Worten von
Paul Mcguckin, research Vice President bei gartner, ein sehr
„ineffizientes design der Kühl- und rechnersysteme“. Sogar in
kleinen rechenzentren belaufe sich diese Verschwendung pro
Jahr auf mehr als eine Million Kilowattstunden.
tipp 01: löCHer StopfeN
Stopfen Sie löcher in installationsböden: Doppelböden
sollten genau darauf untersucht werden, wo wegen Kabelkanälen,
verlegter leitungen, rohren etc. „undichte“ Stellen
sind, aus denen unkontrolliert kalte luft in das rechenzentrum
strömt und sich mit Warmluft vermischen kann.
tipp 02: bleNdeN aNbriNGeN
ungenutzte einschübe in Server­racks sollten mit
ab deckungen versehen werden, um den Stromverbrauch der
Ventilatoren zu reduzieren. ist ein rack nicht komplett gefüllt,
kann ausströmende warme luft eines Servers sich mit der
kalten luft vermischen, die auf die zu kühlenden Systeme
geblasen wird – was den Kühlungseffekt reduziert.
tipp 03: iNeffizieNte KüHlSySteMe optiMiereN
Gerade ältere Klimaanlagen funktionieren nach dem
Prinzip, dass bei ihnen die Kühlung von räumen und die
entfeuchtung der luft in getrennten einheiten operieren oder
unkoordiniert geregelt wird.
tipp 04: uNterbodeN aufräuMeN
Der raum im unterboden eines rechenzentrums sollte
im besten Fall leer sein. Nur so kann sich die dort strömende
kalte luft optimal verbreiten und muss nicht mit erhöhtem
energieaufwand durch den unterboden geblasen werden.
tipp 05: effizieNte Kalt- uNd warMGäNGe
in gut entworfenen rechenzentrum­Designs stehen sich in
einem Gang immer entweder die zu kühlenden Seiten von Systemen
gegenüber (Kaltgang) oder diejenigen, die die verbrauchte
heiße luft abgeben (Warmgang). eine rack­anordnung, in denen
kalte und warme luftströme
stärker voneinander getrennt
werden, gehört für die meisten
Organisationen zu den effizientesten
best Practices.
tipp 06: wärMebildKaMera
Wer ganz konsequent die temperaturverhältnisse
diagnostizieren will, macht Fotos mit der Wärmebildkamera.
Diese Fotos zeigen genau, wo in einem rechenzentrum ungewollte
hotspots auftreten.
tipp 07: eiNKapSeluNG voN warM- uNd KaltGäNGeN
Wer die aus dem unterboden einströmende kalte luft bereits
sauber von der warmen abluft der rechenzentrum­Komponenten
trennt, kann weitere effekte erzielen, wenn er die racks
quasi einhaust (containment). Die butcher curtains werden
direkt vor und hinter den racks aufgehängt. Mit dieser Methode
zirkuliert luft gezielt nur im direkten bereich der racks.
tipp 08: rauf Mit der teMperatur iM reCHeNzeNtruM
Manche it­Verantwortliche kühlen die rechenzentren
auf 15 bis 16 Grad. laut american Society of heating, refrigerating,
and air­conditioning engineers (ashrae) ist auch
eine umgebungstemperatur von bis zu 26,6 Grad celsius
noch akzeptabel. aber schon allein die heraufsetzung der
temperatur auf knapp 24 Grad celsius würde den energieverbrauch
erheblich senken.
tipp 09: lüfter Mit reGulierbarer GeSCHwiNdiGKeit
Verwenden Sie Kühlsysteme, deren lüfter Sie an den aktuellen
bedarf anpassen können. eine Geschwindigkeitsverringerung
um zehn Prozent kann bereits zu einer Stromersparnis
um 27 Prozent führen. Verringert man die Geschwindigkeit um
20 Prozent, werden rund 49 Prozent weniger Strom benötigt.
tipp 10: freiluftKüHluNG NutzeN
it­Verantwortliche sollten zudem unbedingt das Konzept
der freien Kühlung in erwägung ziehen. hierbei wird die kühle
außentemperatur zur Kühlung des rechenzentrums genutzt.
abhängig vom Standort eines rechenzentrums können bis zu
8.000 Stunden pro Jahr kostenfrei gekühlt werden.
tipp 11: Modulare KüHluNGSStrateGie
legen Sie neue rechenzentren auf modulare Kühlsysteme
aus: traditionelle Kühlmethoden im rechenzentrum haben ausgedient.
Dem einsatz modularer Kühlkonzepte gehört die zukunft.
54 immobilien Magazin 03|11 03|11 immobilien Magazin 55
tHeMa
diGitaliSieruNG
Foto: iStock

Hintergrund XXX
Only a handful of European real estate
companies have such a long history or
such a wide-ranging know-how.
In many ways, UBM could be called a record breaker. Particularly
with respect to the number of projects that have been successfully
completed over the years. Or the number of countries where UBM
now has representation through its own subsidiaries. Not forgetting
the consistency of the company in real estate development, from
the initial idea to the market product. Or the history of the company.
For the past 138 years, the company has been a market success.
In this time, the political map of Europe has shifted many times.
UBM has stood the test of time through economic crises and despite
the recent disappearance of several highly prominent players
in the property sector. On this long tradition of reliability and consistency,
UBM has built its property businesses up to the present
day. It has created, and continues to create, sustainable values in
the truest sense.Sustainable construction - this notion was already
a given for UBM, even when this catchphrase was not as yet on
everyone’s lips – with consistency from the initial idea through to
dIverSIty In property developMent -
froM InItIAl ConCept to MArket prodUCt
UBM – A CoMpAny
wIth Strong foUndAtIonS
over 138 yeArS old.
the market product. Consistent and reliable construction that uses
resources wisely is not a result of ecological-social ideals or a fear of
climate change, rather it lies in the expectation of rising energy costs
and in a taxation system that will be environmentally-focused in the
foreseeable future. Sustainability, from both an environmental and a
financial perspective, is no passing trend at UBM. Sustainability is a
company tradition.
A Story thAt SpeAkS for ItSelf
UBM, originally Union Baumaterialen, was founded on 3rd March
1873. In the very same year, UBM shares were listed on the Vienna
Stock Exchange. Following the historic listing, purchasing, selling,
parcelling and evaluation of property, the takeover and construction
of all types of real estate and other matters became the company’s
line of business. The property development business at UBM has
thus flourished for almost 138 years. As early as 1912, the construction
company Porr obtained the majority shareholding in UBM. With
the disintegration of the monarchy, Austria initially became the focal
point of the company. At the start of the 1920s, a number of residential
and commercial properties were built. As the 1990s arrived,
project development and project management were pushed forward
and globalisation encouraged. Since then, UBM has been in a position
to continuously expand its market position, from both a regional
and economic perspective, and thanks to its consistent diversification
strategy, is successfully active in all asset classes.
138 years of experience are a valuable asset that benefit both users
and investors. The fact that UBM shares have been listed constantly
on the stock exchange since the company was founded is proof of its
rock-solid business policies. This particular quality is something rarely
found at this distinctive level in other property developers in Europe.

one CoMpAny, 13 CoUntrIeS And All ASSet ClASSeS
dIverSIfICAtIon:
UBM hAS A SolId fUndAMent
Standing on one foot can be uncomfortable and usually not all that
safe. It’s good to have as many feet as possible to stand on, and
these feet should be as diverse as they come. This is especially true
when the economy is going through turbulent times. Only companies
with broadly based regional and asset class policies can fully
exploit the opportunities that are currently presenting themselves.
Which is indeed the case with UBM, and this is a good tradition.
The company has a European-wide position thanks to its own perfectly
networked strong and local subsidiaries in Bulgaria, Germany,
France, Croatia, Poland, Romania, Russia, Switzerland, Slovakia,
the Czech Republic, the Ukraine and Hungary, enabling it to fully exploit
the regional potential and the national synergies. Each country
has its own dynamic. UBM not only understands the local market,
but also has the corresponding awareness and sensitivity to allow it
to grasp and analyse the differences in the individual countries and
to fully utilise the knowledge thus obtained. In the interests of investors,
UBM also exploits the variable development of sectoral cycles.
According to each market environment, international clientele
are offered not only residential and commercial properties, but also
hotels, commercial real estate and logistics buildings. With UBM,
assessment decisions can thus be made from a solid foundation.
The right timing is critical to the success or failure of a transaction.
Drawing on its wealth of experience of cycles from its 138year
market presence, UBM has been able to accumulate specialist
knowledge, which helps the company to accurately detect trends
in good time and to thus minimise risk as much as possible. This
is also what UBM understands by sustainability – over 138 years
experience. The main capability of UBM is its skilled exploitation of
market fluctuations. The current diverse investment opportunities
thus guarantee continuous growth.
Sustainable diversification drives UBM but also affects asset clas-
ses. The company can rely on its excellent know-how, gained con-
sistently over the years, in building hotels, retail properties, offices
and commercial buildings, as well as high-class residential projects
in many countries throughout Europe.
the top rentAl CoMpAny In UBM offICe BloCkS
A UBM Core BUSIneSS: BUIldIng
BUSIneSS pArkS And offICe BloCkS
Its exceptionally lengthy expertise in the core business of building
offices and business parks also puts UBM in a position to launch
new projects, even in economically trying times – which it always
completes successfully.
One current example of this classic counter-cyclical investment is the
Poleczki Business Park. Whereas in Poland a number of projects were
halted during the downturn, UBM and its project partner CA Immo
were not deterred, not even here. The Poleczki Business Park is located
on around 140,000 m2 of ground close to Warsaw airport and right
next to the motorway bypass that is currently under construction. The
project is the largest of its kind across the whole of Poland. Following
a construction period of barely two years, the first construction phase,
consisting of two blocks of buildings with an exceptional rental potential,
was completed at the end of 2010. The anchor tenant ARiMR, an
agency of the Polish Department of Agriculture, moved into a surface
area of 16,500 m2 . The modern business quarter with a total useful area
of 200,000 m2 should be completed by 2017. For the first construction
phase, the investments run to around 110 million Euros and the entire
construction project is valued at approximately 250 million Euros. The
excellent rentals for the initial construction phase thus give impressive
confirmation of the consistent strategy pursued by UBM. As a result,
the second construction phase was launched earlier than planned in
January 2011. This covers a further useful area of 23,000 m2 .
This second construction phase, which ecologically corresponds to
the initial construction phase, will be executed as a visible sign of environmentally-friendly
and sustainable construction in order to obtain
LEED certification. The project has also already caused an international
stir. At the „Europe & Africa Property Awards 2010“ in London,
the Poleczki Business Park received the first prize in the category
„Highly Commended Best Mixed Use Development“. The „Europe
& Africa Property Award“ has taken place every year since 2001 in
conjunction with the international news network group Bloomberg
Television, with currently 19 categories, and aims to reward exceptional
achievements in the real estate sector all over the world. However,
UBM is also an experienced, competent and therefore successful
partner in revitalisation projects. One concrete example of the
redevelopment of former commercial buildings is the CONCOR project
in Dornach, Germany. In 2007, the UBM subsidiary Münchner
Grund acquired the former office block belonging to DYWIDAG, via a
project company, which altogether constituted an area of 29,900 m2 .
The property is located in the Dornach business park in Aschheim,
to the north-east of Munich and is situated directly opposite the new
Munich-Riem trade fair centre. As the first step in this property development
project, the six-storey building dating from 1978, with a
cross-shaped ground plan, is being completely revitalised from the
ground up by the German UBM subsidiary and will be ready this
year.Partial gutting of the building means that the requirements for
many different types of tenancy and flexible office structures can
also be satisfied (open plan office space, combined and individual
offices). Alongside the construction of a new infrastructure and installation
of state of the art technology, the facades and ribbon windows
in the 31,500 m² gross floor area are also replaced for reasons
of energy consumption. In addition, the conventional heating system
is converted to geothermics – an ecological highlight, which is also
noticeable in the significantly lower operating costs. At present, the
Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB – German Society
for Sustainable Construction) is performing an audit for certification
of the CONCOR as a green building.
The second phase of development was initiated just recently with
the construction of a parking block with 210 parking places. The
project should be completed by September 2011. Given that rentals
are running well, planning is already underway for phase three, the
construction of an office building with an approximately 10,000 m2 gross floor area. Additional reserves are available and as a whole,
the plot allows for expansion to a gross floor area of 95,000 m2 .

A leAder In the developMent of SUCCeSSfUl hotel BUIldIngS
At hoMe In the hotel BUSIneSS
The development of hotel properties is one of the core competen-
cies of UBM. Over the last few decades, the developer has built up
the know-how in combining the requirements of running a hotel with
highly architectural demands and translating this into economically viable
results. At present, UBM has participated in 11 hotels with over
2,800 rooms in France, Germany, Switzerland, Poland and Austria. One
further building with 200 rooms is run as a lease. The Pipeline project
is flourishing: Developments in Russia, Poland, Germany and Holland
are underway at various stages.
Good examples of successful UBM hotel projects are the Dream
Castle Hotel and the Magic Circus Hotel in Paris. Both 4-star establishments
are located right next to Disneyland Paris, one of the most
popular family travel destinations in Europe. Paris city centre is only
35 minutes away by public transport. For this reason, the hotels are
continuously occupied and have performed well, even throughout
the recession. A fundamental to their success is that the design and
dAtA And fACtS on the MAgIC CIrCUS hotel, pArIS
operAtor: Vienna International
owner: UBM (50 %), Warimpex (50%)
396 rooms and suites with wired or wireless internet access
Playzone and entertainment for children
Themed restaurant and bar with terrace and a focus on
traditional European cuisine
Spa and beauty zone with indoor swimming pool
8 conference rooms and a foyer for events with a maximum
capacity of 250 people
300 free parking places
Free shuttle bus every 15 minutes to the Disney parks and
railway station
architecture fit perfectly with the public magnet that is Disneyland.
As it is usually families with children who visit the parks, the organisation
of space gives precedence to the special requirements of the
location, with family rooms including four or more beds and excellent
catering services. The Dream Castle hotel is modelled on French
castles of the 17th century. The story of the Three Musketeers is a
major theme throughout the design of the hotel. The Magic Circus
hotel offers 396 colourful rooms and suites and the theme in this
hotel is the circus. Both hotels are also the perfect place for seminars,
conferences and banquets. A total of 17 flexible conference
rooms are available, guaranteeing occupancy outside of the holiday
season. For 2011, the Euro Disney management team expect plenty
of new business from the Toy Story Playland theme park, which was
opened at the end of 2010. The rooms in the Magic Circus hotel also
offer WLAN Internet access. This is available in the lobby and conference
rooms of the Dream Castle hotel. The rooms in the Dream
Castle hotel also offer high-speed cable access.
dAtA And fACtS on the dreAM CAStle hotel, pArIS
operAtor: Vienna International
owner: UBM (50 %), Warimpex (50%)
397 rooms and suites with wired or wireless internet access
Playzone and entertainment for children
2 restaurants and a bar with terraces
Spa and beauty zone with indoor swimming pool
9 conference room for events with a maximum capacity
of 300 guests
310 free parking places
Free shuttle bus every 15 minutes to the Disney parks
and railway station
UBM has also had across-the-board success in Europe with its hotel
projects. The InterContinental Hotel in Warsaw, built by UBM between
2001 and 2003, is located in the western area of the Palace of Culture,
right in the heart of the Polish capital. The hotel is especially striking
due to its unique construction and the wide opening in the main body.
Despite the dominance of the neighbouring Palace of Culture, this makes
the hotel into a landmark and attracts the attention of passers-by.
The property has a five-storey ground floor base and a 40-storey tower.
The Intercontinental has all the amenities of a modern hotel. The swimming
pool and spa, at 150 m high, offer a legendary view of Warsaw.
To improve economic viability, a section of the hotel is operated as
long-stay apartments. As the hotel management team are highly flexible
and sales-focussed, the Intercontinental has become the market
leader in Warsaw.
dAtA And fACtS on the InterCont hotel, wArSAw
operAtor: IHG InterContinental Hotels Group
owner: UBM (50 %), Warimpex (50%)
328 rooms and suites, 76 long-stay apartments
Beauty and Wellness Centre with a swimming pool and fitness
studio
2 restaurants, 2 bars, a café

Regardless of whether they are in
Western or Eastern Europe - retail
real estate developed by UBM
simply sells better.
For example, UBM has designed the “regional shopping centre” real
estate model for the Polish market. A commercial partner assisted
in the development, delivering a more powerful appeal, which later
guarantees a high occupancy rate. Another feature of the so-called regional
shopping centres is a higher rate of locally supplied goods. The
resultant independence from the economy makes the developments
interesting first of all with respect to the investment, which has the
objective of securing long-term stable returns. In the case of projects
with a useful area between 15,000 and 25,000 m2 , investment levels
vary between 20 and 40 million Euros. Regional shopping centres are
also an ideal extension of the portfolio due to their size.
The first regional shopping centre was developed in Gdansk together
with a local partner. The real property is conveniently situated
at the north-west gateway to the city. The catchment area are highly
populated suburbs and the surrounding small towns. 7,000 m2 usable
area covering 1st structural element was completed in the middle
of 2010; 20,000 m2 large 2nd stage is under construction and should
be ready in August 2011. A similar shopping centre is already under
construction in Lublin, a project in Sosnowiec near Katowice is at
the planning stage.
dAtA And fACtS on the ShoppIng Centre, gdAnSk
owner: UBM (60%), Credo (40 %)
Building permit January 2010
Completions of 1st stage: May 2010
Completion of 2nd stage: August 2010
Size of the plot of land: 70,000 m²
Usable area: 27,000 m²
Lessee: Nomi specialist construction and garden store,
Piotr & Pawel Premium Supermarket and many others.
A regIonAl ApproACh And InternAtIonAl
know-how fInd the BeSt retAIl loCAtIonS
good ShoppIng –
At & wIth UBM
“CIne novA“ provides evidence that UBM is also well acquainted
with retail real properties in Western Europe. The specialist store
and entertainment centre in Wiener Neustadt has been an uninterrupted
success story since 1997. At that time UBM Realitätenentwicklung
AG began projects development on about 50,000 m2 large real property at Stadionstraße 42. After 1997 – following the
completion of the first stages of construction, the first specialist
stores were opened, one of the four construction sites was left undeveloped
to reserve the space for other (developments) concepts.
This construction site was finally filled with a unique entertainment
centre for Wiener Neustadt and neighbourhood in 1999. Since then,
the customers have at their disposal the total of 5 facilities, 33 tops,
customers car park of large dimensions with about 600 parking places
with an optimum access possibilities through its own roundabout.
The specialist store area houses branch shops operating nationally
and internationally, which have been the tenants of the Centre either
since 1998, or at least for many years. A very attractive mix of branches
combined with minor fluctuation could be implemented due to
careful area management.
A multiplex cinema and entertainment centre can be considered an
attraction for the entire region. The cinema centre with the total of 8
cinema theatres and about 1,600 seats is located on the 1st floor of
this building. The ground floor constitutes the leisure meeting point
for the Wiener Neustadt. Along the mall in the form of a horseshoe
one can reach various restaurants and bars. The Games & Fun Arena,
Billiard-Centre, and BRUNSWICK-Bowling facility with 23 lanes
make it a perfect offer.
“Cine Nova“ gains the highest publicity value because of its adjust-
ment to the needs of various customers. The use of sales outlets du-
ring the day in combination with long opening times of entertainment
branches during evening hours leads to the activation of the entire
real property from 9 a.m. until late night hours. Not only the turnover
calculations of the tenants represented in the Centre, but also the
analysis of shopping flows by Chamber of Commerce of Lower Austria
bring very good results for Wiener Neustadt city, and thus also for
“Cine Nova Center“ , and allow to expect an excellent development
for the location during next years.
ConverSIon of logIStICS CentreS to
MUltI-fUnCtIonAl BUIldIngS
relIABle SUCCeSS
In wArehoUSeS
Irrespective whether they are
warehouses, logistics centres or commercial
properties of another type:
UBM can build them.
This can also be illustrated by one of other current projects, Regens-
dorf Logistics Centre, clearly demonstrated in Switzerland. Regensdorf
is not only one of the largest towns in Zurich Lowlands, but also an
attractive place to live.
In order to strengthen its importance as a place of business, a situatio-
nal analysis was conducted and based on it a strategy for business de-
velopment was worked out. The main objective of this master plan was
the reassessment of the employment place and developing the promotion
of the location for a better positioning of Regensdorf. Furthermore,
conditions should be created to attract new companies again
to Regensdorf and to retain the firms which are based here. The new
construction of the Logistics Centre for DHL exactly makes sense for
this plan and could already considerably contribute to the revitalization
of the location. From a local hub for Zurich and the surrounding area it
would become a central hub for entire Switzerland. DHL was already
represented in Regensdorf, but the hall at Bahnstraße has become too
small. Instead of the existing 12,000 m2 the entrepreneurs will have at
their disposal the total of over 33,500 m2 for offices and goods handling
in the new building. In relation to work place areas and building services
infrastructure the building could be designed even more efficiently.
The investor and operator is UBM Swiss AG, 100 % daughter company
of UBM AG. The completion of the project took place in January 2008.
Another exAMple of the ConSIStenCy In reAl property
developMent IS thIS projeCt
Chitila directly at the north-west outskirts of Bucharest. Here UBM con-
structed Chitila Logistics Park (CLP), conveniently situated directly at
“Centura“ bypass in north-west of Bucharest in an indirect vicinity of
A1, the motorway in the direction of Pitesti and the international airport
Otopeni. The project completed in 2009 covers 45,000 m2 of the most
modern logistics and office areas on the plot of land of about 93,000 m2 .
On the part of UBM a great value is put on the quality of building and
flexibility in respect of the tenant-specific requirements for modern logistics
areas. Numerous big companies have already recognized the potential
of this location and leased areas in the park on a long-term basis.
A quite different set of tasks was again excellently performed by UBM
during the conversion of the football stadium with rich tradition in the
city of Salzburg. In 2003 the lights went out for the last time at Lehener
Stadium, this was followed by the move to the modern competition
arena in the outskirts of the city. The green area is almost original. Nowadays
the former “holy” lawn is at the disposal of the community as
the public park. The Viennese builder UBM was responsible for the
commercial part of this building project.
UBM developed a multifunctional building with 12,000 m 2 usable area
in the place of the west tribune on 5,400 m 2 large part of the plot. The
core piece of the complex now houses the municipal library, further-
more offices, retail shops and the outstanding panoramic bar. The
structure protrudes 32 meters high, floating above the football field and
symbolizes the box of a football reporter.
dAtA And fACtS on the wArehoUSe, regenSdorf
Plot size: 33,476 m2 Office: 4,692 m2 total gross area
Logistics terminal: 7,827 m2 total gross area
Parking level: 2,147 m2 total gross area
Undeveloped areas (paved): 20,000 m2 fUnCtIonAl zoneS:
hAndlIng hAll (terMInAl): suitable for Dangerous Goods,
Handling and short storage
delIvery zone: ground-level, gate-less roofing with conveyers
constructed immediately as the number of tenants increases
(secured from weather conditions, roofed ground zone
15 m wide and 82/88 m long: headroom 4.3 m) – 44 long
haul loading docks with adjustable frames, 1 Castordock,
7 Sprinterdocks, 1 PUDDock with scissor lifts

HinteRgRunD HyPO AlPe ADriA
1,7-MIllIARDEn-PoRTfolIo
wIRD AbvERkAufT
Die beiden Geschäftsführer der neu gegründeten Probus Real Estate GmbH, der für
die Immobilienveräußerung zuständigen Tochter der Hypo Alpe Adria, sprechen im
Immobilien Magazin exklusiv über das 1,7-Milliarden-Euro-Portfolio. AutOR: HeimO rOllett
Dass die Bank viele immobilien besitzt, war ja bekannt, aber dass es
gleich so viele sind … von wie vielen Objekten sprechen wir denn?
Bienert: Wie viele es genau waren, war ja früher auch gar nicht
so klar. Jetzt wissen wir, dass es über 700 sind. Wir befinden uns
derzeit in einer Portfolioanalyse, mittels der alle Objekte genau
beleuchtet werden. Da sind wir mitten in der evaluierung, aber wir
haben bereits einen guten Überblick gewonnen und können Prioritäten
setzen und weitere Strategien erarbeiten.
HerBeck: Und wenn Sie das Portfolio betrachten, wird rasch klar,
dass es hier kluge Strategien braucht, um unser Ziel zu erreichen:
die Objekte erlösoptimal zu verkaufen. Über 700 Objekte verschiedenster
Art sind es: von vollvermieteten class A Office Buildings
über einkaufszentren, Wohnobjekten, aber auch Wiesen, küstenstreifen
bis hin zu einer Art Friedhofsgebäude.
Das bedeutet, die Bank trennt sich komplett von allen immobilien?
HerBeck: Die Bank will sich grundsätzlich vom immobilienbesitz
trennen, soweit sie dadurch nicht Wertsteigerungspotenzial verliert.
Dass der Verkauf natürlich eine gewisse Zeit braucht, ist klar.
Also auch vom Development?
HerBeck: immobilienentwicklungen sind definitiv kein Geschäftsfeld
der Bank mehr. Wo aber entwicklungen Sinn machen, damit ein
optimaler Verkaufspreis erzielt werden kann, werden wir das natürlich
anstreben. in solchen Fällen könnte es also hier und da auch
eine Zusammenarbeit mit anderen Projektentwicklern geben.
Wie sieht die Zusammenarbeit mit anderen aus der Branche aus?
greifen Sie auf Makler zurück?
Bienert: Unsere Aufgabe ist es, strukturierte Verkaufsprozesse mit
voller transparenz und nachvollziehbarkeit zu organisieren. Wir sind
in kontakt mit den investoren. Da der Sitz der Gesellschaft in Wien
ist, ist die kommunikation mit nationalen und internationalen investoren
auch leichter als von klagenfurt aus. Wenn ein makler andere
interessenten ins Spiel bringt und das förderlich ist, dann gerne.
Abgeberprovisionen sind aber nicht vorgesehen.
Wie groß ist das team? Haben Sie auch neue Mitarbeiter oder nur
welche aus dem Hypo-Stammteam?
HerBeck: Wir haben derzeit 20 mitarbeiter, ein Drittel davon stammt
aus bestehenden Hypo Alpe Adria-mitarbeitern. Der rest ist neu rekrutiert
worden. Wir sind wirklich gut aufgestellt. Vier mitarbeiter sind
im team für die Verkaufsstrukturierung und dann gibt es noch vier
Asset management teams. Die betreuen jene Objekte, die wir als noch
nicht unmittelbar verkaufbar identifiziert haben und an denen noch
gearbeitet werden muss, um einen optimalen Preis zu erzielen.
Können Sie schon sagen, welche Art von Objekten in naher Zukunft
auf den Markt kommen wird?
Bienert: es werden hauptsächlich Office- und Shopping-Objekte
sein, soviel ist schon klar. Für die ersten Objekte haben wir den
Prozess bereits organisiert und aufgesetzt – z. B. haben wir festgelegt,
wie wir an interessenten herantreten, haben die Datenräume
eingerichtet etc.
beigestellt
liewehr,
andrea HerBeck
sven Bienert
Stefan
war als Geschäftsführerin von Post.immobilien in den
ist ein international anerkannter immobilienexperte
letzten vier Jahren für das immobilienportfolio des
und leitete zuletzt als Director den Bereich real
Studio
konzerns der Österreichischen Post AG zuständig. estate Advisory der kPmG Österreich.
Fotos:
die ersten oBjekte am markt
das immobilien magazin zeigt exklusiv einen ersten einblick in das umfangreiche portfolio der Hypo alpe adria.
BüroBjekt Hyperium
SkOPJe, mAZeDOnien
Facts: neues class A Office, an internationale Unternehmen
vermietet (15 Prozent über zehn Jahre laufzeit, 51 Prozent zwischen
fünf und zehn, 34 Prozent unter fünf Jahre), 12.258 m 2
vermietbare Fläche, leerstand: 6,36 Prozent
struktur: Asset oder Share Deal
BürooBjekt castellum
ZAGreB, krOAtien
Facts: Größe: 2.476 m 2 Grundstück, 5.222 m 2 nettofläche,
55 Prozent leerstand, 2001 renoviert. Beschreibung: zentrumsnahe,
Bahnhof, nationaltheater und Hauptplatz in unmittelbarer
nähe; ausgezeichnete Anbindung an öffentlichen Verkehr,
insges. 68 Parkplätze.
struktur: Asset Deal
ekZ stadtpark center spittal
SPittAl, ÖSterreicH
Facts: lage zwischen Bahnhof, Schulzentrum und Stadtpark,
drei Geschoße mit ca. 14.200 m 2 vermietbarer Fläche, im eG
und 1. OG befinden sich 40 Shops mit Flächen zwischen 40 und
2.000 m 2 , im 2. OG sind Büros und lager. Vermietungsstand:
99 Prozent, Ankermieter: H&m, Spar, Hervis, c&A.
struktur: Asset oder Share Deal
BürooBjekt Hyperion
HAmBUrG, DeUtScHlAnD
Facts: Vorteilhafte mikrolage in St. Pauli am Anfang der
reeperbahn, gute Verkehrsanbindung, 4.339 m 2 (ohne tiefgarage),
sieben Geschoße, tiefgarage, vollvermietet, Gastronomie
im erdgeschoß, in der regel zwei mieter pro etage, mieter sind
rechtsanwaltskanzleien, Werbeagenturen, Dienstleister.
struktur: Asset oder Share Deal
64 immobilien Magazin 03|11 03|11 immobilien Magazin 65
Fotos: beigestellt

Hintergrund Markt
Bär SChLägt BULLEn
Moskaus Büromarkt ist der zweitgrößte Europas – noch vor London.
Er ist größer als alle CEE-Büromärkte zusammen. Und er brummt wieder.
AutOrin: Erika HoFbauEr
Foto: iStock
So manches läuft in Russland anders. Die Geschäftswelt
zum Beispiel. Was im westlichen Börsen-
Universum als Symbol für eine Hausse gilt, ist in
Russland Zeichen der Stärke: der Bär. Gerade erwacht
er aus seinem Winterschlaf und zeigt, dass er es mit
einem Bullen allemal aufnehmen kann. Denn in Moskau wird
wieder eifrig gebaut.
Neben Polen war Russland jenes Land, das in den Reports
diverser Analysten in der Krise immer wieder ganz oben war.
Trotzdem litt es. „Der Büromarkt in der russischen Hauptstadt
ist wohl der volatilste in Europa und nach Paris der
zweitgrößte, noch vor London“, beschreibt Andreas Ridder,
Geschäftsführer von CB Richard Ellis (CBRE), den Aufwärtstrend
in der Ost-Metropole. 2010 war alles andere als leicht.
03 |11 immobilien Magazin 67

Hintergrund Markt
Die Nachfrage nach Büroflächen hatte sich auf dem Niveau
von 2009 eingependelt. Das Flächenangebot fiel im vergangenen
Jahr von 1,6 Millionen m² (2009) auf rund 950.000 m²,
die Leerstandsrate – in Moskau immer schon ein „Problemfall“
– verlor im Jahresabstand um drei Prozentpunkte und landete
bei 17 Prozent. Auch die Mieten blieben relativ stabil (Class A:
zwischen 600 und 900 Dollar pro Quadratmeter und Jahr,
Class B: 300 Dollar pro Quadratmeter und Jahr).
Der russische Bär gähnte einmal kräftig und richtet sich nun
langsam auf: Es wird wieder vermehrt investiert – das Geld
kommt nach wie vor aus Russland selbst, aber Developer,
Planer und Berater werden gerne aus dem Ausland beauftragt.
Besonders positiv hat der Markt die Investitionen in Büroprojekte
registriert: Diese haben sich 2010 mit rund 1,5 Milliarden
Euro gegenüber 2009 mit 520 Millionen Euro fast verdreifacht.
Und das Beste: 38 Prozent der Objekte sind im Class-A-Segment
angesiedelt (zum Vergleich 2009: 22 Prozent). 2011 sollen
800.000 m² an neuer Bürofläche auf den Markt kommen.
Nachfrage steigt
Auch heimische Immobilienunternehmen können in Moskau
wieder aufatmen. Markus Neurauter, Sprecher der Geschäftsführung
bei Raiffeisen evolution: „Wir konnten 2010 einen
allgemein positiven Trend am russischen Markt hinsichtlich
Wachstum und der Nachfrage nach qualitativ hochwertigen
Büroflächen feststellen. Die meisten Unternehmen suchen
nun neue, repräsentative Flächen in guter Lage, die Class A
entsprechen.“ Die Nachfrage steigt also und nun heißt es flott
handeln: „Aufgrund der Einstellung von Projekten in den letzten
Jahren gilt es, rasch Flächen auf den Markt zu bringen.“
Und auch Georg Folian, für die Russlandagenden der Warimpex
AG zuständig, gibt sich optimistisch: „Die rasche Entwicklung
der Industrie und des Handels vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen
Entwicklung und des großen russischen Absatzmarkts
und die Ansiedelung zahlreicher internationaler Firmen
und Produktionsstätten haben zu einer starken Nachfrage nach
Büro-Immobilien geführt.“ Dabei will sich die Warimpex nicht
auf die russische Hauptstadt konzentrieren: „Natürlich ist Moskau
traditionell ein starker Markt, aber Russland bietet Immobilien-Investoren
zahlreiche weitere Alternativen. St. Petersburg
sowie große Sekundärstädte wie Ekaterinburg weisen eine gute
Infrastruktur auf. Diese Städte sind jeweils das Tor zu großen
regionalen Märkten und bieten somit auch für Büroprojekte
großes Entwicklungspotenzial“, ist Folian überzeugt.
abläufe Nicht kalkulierbar
Und der Atem muss manchmal lang sein, gilt doch Moskau als
„Markt mit eigenen Gesetzmäßigkeiten“. Raiffeisen-Manager
Neurauter: „Projektentwicklungen in Russland verlangen prinzipiell
sehr viel Zeit und Ausdauer, da Abläufe oft unterschied-
raiffeisen evolution kann aufatmen: die Zukunft am Moskauer Markt und damit für das Leninskiy Prospekt sieht wieder besser aus.
Foto: raiffeisen evolution
lich und nicht kalkulierbar sind. In Russland ist die Abwicklung
aller Vorgänge sehr bürokratisch und mit sehr großem
Interpretationsspielraum verbunden. Die Mühlen mahlen hier
noch sehr langsam.“ Als „Ausländer“ habe man es daher nicht
notwendigerweise leichter, so Neurauter, denn man muss sich
erst mit allem vertraut machen und ein Gefühl entwickeln,
was umsetzbar ist und was absolute „no gos“ sind. Eine eigene
Niederlassung ist freilich auch eine Möglichkeit. Raiffeisen
evolution-Sprecher Neurauter sieht vor allem die Baubranche
damit gut vertreten: „Viele heimische Unternehmen haben
Niederlassungen in Russland und sind sehr aktiv. Unser Unternehmen
ist in Moskau und St. Petersburg mit eigenen Büros
vor Ort. Wir entwickeln in erster Linie Gewerbeimmobilien.“
Aktuell hat Raiffeisen evolution zwei Projekte laufen: Leninskiy
Prospekt 119 in der russischen Hauptstadt mit gut 17.000 m²
Bürofläche in einem aufstrebenden Geschäftsviertel. In St. Petersburg
entwickelt das Unternehmen gerade ein Mixed-Use-
Development mit 65.000 m² Bruttogeschoßfläche – San Gally
Park. „Wir werden hier an einem hervorragend gelegenen
Standort am Ligovskiy Prospekt einen Business-Komplex von
internationalem Format realisieren“, verweist Neurauter stolz
auf die Bauphase.
Russland ist für heimische Immobilienunternehmen ein Markt
mit Zukunft und Potenzial – wenn man sich auf ihn einlassen
will. Neurauter: „In den letzten Monaten wurden viele Großprojekte
wie z. B. Nagatino i-Land, W Plaza, Taurus BC, Imperia
Tower etc. abgeschlossen. Unseren Marktbeobachtungen zufolge
wurden über 20.000 m² Bürofläche im dritten Quartal vermietet.
Verschiedene Projekte wie z. B. Udalzova Plaza und Nakhimov
etc. sind auf Schiene. Wir gehen davon aus, dass Moskau
in den nächsten Jahren diverse Rankings anführen wird. Russland
ist einer der Zukunftsmärkte – alleine schon wegen der
Olympischen Spiele, die 2014 in Sotschi über die Bühne gehen
werden.“ Ähnlich sieht dies auch Warimpex-Manager Folian:
„Auf Basis der Erfahrung der letzten Jahre gehen wir davon aus,
dass sich der russische Markt – auch beflügelt durch die steigenden
Rohstoffpreise – weiterhin gut entwickeln wird.“
50 Milliardäre
Für nachhaltigen Aufschwung würde auch eine betuchte
Moskauer Oberschicht sorgen, ist sich Immobilienmanager
Neurauter sicher: „In Moskau alleine leben laut Forbes 50
Milliardäre, die wichtige Konzerne führen und damit auch
die Entwicklung des Landes mittragen.“ Sie sind freilich an
Gewinnen interessiert, fangen mit Bullen aber relativ wenig
an – höchstens im Stierkampf.
investitionen in Moskau
68 immobilien Magazin 03 |11 03 |11 immobilien Magazin 69
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0 %
Anzahl
an transaktionen
office
retail
269
155
131
862
1.011
445
117
277
265
664
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217
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248
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929
53
51
139
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520
73
60
66
509
1.460
2006 2007 2008 2009 2010
35 25 49 27 28
industrie
Hotel
Wohnung
Mixed-use
Übersicht wichtige Büroprojekte 2010 und 2011
Angaben in
Millionen Euro
2010:
nagatino i-Land Phase i 150.000 m²
Preobrazhenskaya pl., 8 75.000 m²
Marr Plaza 22.000 m²
Legenda on tsvetnoy 30.000 m²
Summit BC 18.000 m²
2011:
imperia tower 70.000 m²
Olympia BC 44.000 m²
trio BC 33.000 m²
Aurora BP phase iii 10.000 m²
Quelle: CbrE
Quelle: CbrE

Hintergrund XXX Die AR-Files
Die MAcht
iM hintergrUnD
Sie sind die wahren Mächtigen hinter den Unternehmen: die Aufsichtsräte.
Wir stellen in einer Serie die einzelnen Personen vor. AutOren: eRikA HoFbAueR unD Heimo Rollett
weitere FunKtionen:
Vorstand der Privatstiftung zur
Verwaltung von Anteilsrechten
Verwaltungsrat: Wiener Privatbank SE
Aufsichtsratsvorsitzender der
Wiener Börse AG
Aufsichtsratsvorsitzender der CEESEG AG
Aufsichtsratsvorsitzender der
Wienerberger AG
Aufsichtsratsvorsitzender
Österreichisches Verkehrsbüro AG
Aufsichtsrat card complete
Service Bank AG
Verwaltungsrat UniCredit S.p.A
Aufsichtsratsvorsitzender der
Allgemeine Baugesellschaft – A. Porr
Aktiengesellschaft
Aufsichtsrat Porr Projekt und
Hochbau Aktiengesellschaft
Aufsichtsrat Porr Technobau und
Umwelt Aktiengesellschaft
Franz PrucKner
Friedrich KadrnosKa
(Vr-Vorsitzender)
30-jährige Tätigkeit im Bankbereich prägen den
Lebenslauf von Friedrich Kadrnoska. Zuletzt war er
stellvertretender Vorstandsvorsitzender der Bank
Austria Creditanstalt AG. Seine Mitgliedschaften in
Vorständen und Aufsichtsräten sind eine fast nicht
enden wollende Liste.
Franz Pruckner ist Vorstandsvorsitzender der Sparkasse
Waldviertel-Mitte Bank AG und Geschäftsführer
der Zwettler Leasing Gesellschaft mbH.
Außerdem ist er Vorstand in zwei Privatstiftungen.
Pruckner begann als Rechtsanwalt und war dann
„Geschäftsführer einer GmbH mit Gewerbeberechtigung
,Immobilientreuhänder‘“ – wie es kryptisch
in seinem Lebenslauf steht. Jedenfalls absolvierte er
den Hochschullehrgang Technik und Recht im Liegenschaftsmanagement
an der TU Wien und auch
einen Executive MBA an der Donau-Uni.
Johannes Meran
(Vr-Vorsitzender)
Man weiß nicht viel über den mächtigen Mann bei der conwert. Auf Presseanfragen
wird lieber der CEO in den Vordergrund gestellt. Meran jedenfalls ist 1972
geboren und in der Steiermark und in Deutschland aufgewachsen und ging dann
auf die London School of Economics und die Harvard Business School. Seine erste
berufliche Station war bei Roland Berger, danach wechselte er zur Investmentbank
Goldman Sachs in den M&A-Bereich. Von 2003 bis 2009 arbeitete er für den
Private-Equity-Fonds Cognetas, einem Fonds, der sich auf Mehrheitsbeteiligungen
im europäischen Mittelstand konzentriert. In dieser Funktion habe er mehrere
Portfoliounternehmen dieser Investmentgesellschaft auf Aufsichtsrats- und Beiratsebene
mitbegleitet, so Meran bei der Hauptversammlung letzten Oktober.
Im Oktober 2009 war er dann Mitgründer von Petrus Advisers – eine Investmentgesellschaft,
die sich auf den österreichischen und den benachbarten CEE-Raum
konzentriert. Petrus Advisers identifiziert und führt Eigenkapitalinvestments ab
20 Millionen Euro durch – so die Eigenbeschreibung – und zielt dabei auf strategische
Erneuerung in Zusammenarbeit mit dem bestehenden Managementteam.
weitere FunKtionen:
Vorstandsvorsitzender Österreichisches
Verkehrsbüro AG
Aufsichtsrat der Wienerberger AG
Aufsichtsrat: DDSG –
Blue Danube Schiffahrt GmbH
Aufsichtsrat: Kärnten Verkauf Incoming GmbH
Aufsichtsrat: Motel One Central &
East Europe GmbH
Stv.-Vorsitzender des Aufsichtsrats:
Verkehrsbüro Business Travel GmbH
Aufsichtsratsvorsitzender der Verkehrsbüro
Hotellerie GmbH
Stv.-Vorsitzender des Aufsichtsrats der
Verkehrsbüro-Ruefa Reisen GmbH
Geschäftsführer der Fontana Sporthotel
Gesellschaft mbH, Ruefa Reisen
Direktbuchung GmbH und Verkehrsbüro
Finanzmanagement GmbH
harald claus nograseK
Im Mai 2009 schied Verwaltungsratsmitglied
Winfried Kallinger aus, an seiner Stelle folgte der
Vorstandschef des Verkehrsbüros Harald Claus
Nograsek. In Graz 1958 geboren, Studium, dann
Bankenlaufbahn bei diversen österreichischen
Instituten. Im September 2004 wechselte Harald
Nograsek als Vorstandsdirektor zur Österreichisches
Verkehrsbüro AG. Im Mai 2007 wurde er zum
Generaldirektor des Unternehmens ernannt.
70 immobilien Magazin 03|11 03|11 immobilien Magazin 71

Hintergrund Die AR-Files
reinhard MadlencniK
weitere FunKtionen:
Mitglied des Aufsichtsrats der Lenzing AG
weitere Mandate in nicht börsennotierten
Unternehmen
helMut BernKoPF
Ein bekannter Name in der Immobilienwirtschaft.
Madlencnik trat nach seinem Betriebswirtschaftsstudium
1985 in die BA-CA Gruppe ein. 2003 wurde er zum
stellvertretenden Ressortleiter Immobilien bestellt und
übernahm 2006 die Leitung dieses Ressorts.
(stv. ar-Vorsitzender)
Bernkopf kommt aus dem Bankenbereich. Er startete 1994 seine
internationale Laufbahn im Firmenkundenbereich der Bank Austria.
Die Leitung der Kreditsyndizierung in London und die Berufung
in den Vorstand der HVB Bank Romania waren einige Stationen
seiner Karriere. Von 2005 bis 2006 leitete er als General Manager
der Bank Austria die Region Zentral- und Osteuropa, danach wurde
er in den Vorstand der International Moscow Bank berufen und zog
im September 2008 in den Vorstand der UniCredit Bank Austria AG
ein, wo er das Firmenkundengeschäft und den Bereich Investment
Banking verantwortet.
Fotos: beigestellt, Archiv
wolFgang ruttenstorFer
detleF BierBauM
weitere FunKtionen:
Aufsichtsratsvorsitzender der IVG Immobilien AG
Mitglied des Aufsichtsrats der Douglas Holding AG
regina PrehoFer
Bierbaum wurde 1991 in den Kreis der Mitinhaber (persönlich haftender
Gesellschafter) des Bankhauses Sal. Oppenheim berufen und
war für das Asset Management verantwortlich, bevor er bis Ende
März 2010 in den Aufsichtsrat von Sal. Oppenheim Deutschland
wechselte. Seine mittlerweile über 40-jährige Erfahrung in der internationalen
Finanzindustrie macht ihn heute zum gefragten Berater
zahlreicher Unternehmen und Institutionen.
Auch ein bekanntes Gesicht in Österreichs Wirtschaft. Prehofer startete
in der Österreichischen Kontrollbank AG, dann kam die Creditanstalt,
später Bank Austria. Im September 2008 wechselte Regina Prehofer in
den Vorstand der BAWAG P.S.K., wo sie bis September 2010 das gesamte
Privat- und Firmenkundengeschäft der Bank in Österreich führte.
Im Herbst 2010 schied Prehofer überraschend und vorzeitig aus dem
BAWAG-Vorstand aus. Sie soll ab Oktober 2011 Vizerektorin an der
Wirtschaftsuniversität Wien werden.
(ar-Vorsitzender)
Ruttenstorfer ist ja als OMV-Boss bestens der Öffentlichkeit bekannt.
Seit 1976 arbeitet er bei dem Erdölkonzern. Ruttenstorfer wurde 1992
zum Vorstandsmitglied gewählt und übte diese Funktion bis 1997 aus.
Zwischen 1997 und 1999 war Ruttenstorfer Staatssekretär im Bundesministerium
für Finanzen. Anfang 2000 kehrte er als stellvertretender
Generaldirektor (Bereich Finanzen und Erdgas) zurück. Seit 2002 ist er
Vorstandsvorsitzender und Generaldirektor der OMV.
weitere FunKtionen:
Mitglied des Verwaltungsrats der Schweizer
Gesellschaft Roche Holding Ltd.
Vorsitzender des Aufsichtsrats der Vienna
Insurance Group AG
Mitglied des Aufsichtsrats der Telekom Austria AG
72 immobilien Magazin 03|11 03|11 immobilien Magazin 73
Foto: omV Aktiengesellschaft 2010

Die HiMbeere
alS eNergiequelle
Trotz fallender Modulpreise ist der mit Solarzellen produzierte Strom noch nicht
konkurrenzfähig. Deshalb wird mit Hochdruck an neuen Typen von Solarzellen
geforscht, die billiger herzustellen sind als die heute den Weltmarkt dominierenden
Zellen aus kristallinem Silizium. AUTOR: Michael Neubauer
Nach rund 20 Jahren Forschung und Entwicklung
wird nun die dritte Generation der Dünnschicht-Fotovoltaik
langsam marktreif. Unternehmen
wie Konarka and Plextronics haben
den Fortschritt der organischen Fotovoltaik
(OPF) vorangetrieben. Dyesol, EPFL, G24i, Mitsubishi und
Peccell arbeiten erfolgreich an Farbstoff-Solarzellen (Dye sensitized
Solar Cells – DSC). Noch liegen die Wirkungsgrade der
OPF und der DSC deutlich unter jenen der herkömmlichen
Fotovoltaik, die rund 20 Prozent erreicht. Dennoch – so sind
sich die Experten weltweit sicher – werden sie in Zukunft eine
wichtige Rolle in Märkten und bei Anwendungen spielen,
die für herkömmliche Fotovoltaik nicht oder nur schwer erschlossen
werden können. Zum Beispiel im Markt der elektronischen
Kleingeräte, zur mobilen Stromversorgung und in der
gebäudeintegrierten Fotovoltaik.
Wenn Michael Grätzel Studenten zeigen will, wie Farbstoffsolarzellen
funktionieren, lässt er sie Himbeeren auspressen.
Der Saft, ein Spritzer Jodlösung, eine Löffelspitze Zahnpasta,
alles eingefasst in zwei mit Zinnoxid beschichtete Glasplatten,
schon fließt Strom – fertig ist die Grätzelzelle. Der
Foto: iStock
74 immobilien Magazin 03 |11
Forum
ZukunFt ImmobIlIe
Professor an der Eidgenössischen Technischen Hochschule
von Lausanne machte 1991 mit einem Aufsatz in „Nature“
Furore, in dem er eine Solarzelle beschrieb, die die Fotosynthese
imitieren und „einen ökonomisch realistischen Wirkungsgrad“
erreichen könne. Erste Produkte, die auf der Grätzelzelle basieren,
sind bereits am Markt zu finden.
Die chinesische Firma Mascotte verkauft Rucksäcke und Umhängetaschen,
in die Solarmodule aus Farbstoffzellen eingelassen
sind. Sie werden in Großbritannien bei G24i produziert
und versorgen MP3-Player und Handys unterwegs mit Strom.
Auch das E-Book-Lesegerät von Sony kann man seit Kurzem in
eine Solarschutzhülle kleiden.
FÜnF mAl bIllIGer
„In Nischenanwendungen wie Batterieladegeräten könnten
Farbstoffsolarzellen schon heute ihre Stärken ausspielen“, sagt
Solarexperte Philip Drachman vom Marktforschungsunternehmen
Greentech Media. Gelingt der Grätzelzelle der Sprung in
die Großproduktion, könnte dies ein Meilenstein der Fotovoltaik
werden. Denn sie lässt sich unter wenig Energieaufwand
einfach produzieren. Eine Fertigungslinie kostet laut Aussage
des australischen Herstellers Dyesol fünf Mal weniger als eine
Produktionseinheit für Siliziumzellen. Auch die benötigten
Farbstoffe sind preiswerter als hochreines Silizium. Die
Produktion üblicher Solarmodule
kostet heute weit über einen
US-Dollar pro Watt, Farbstoffzellen
sollen in einigen Jahren
für weniger als 50 Cent
herstellbar sein. Künftig
sollen sich die Solarmodule
an Handys, Sonnenblenden,
Hausfassaden und Autos schmiegen.
Hyundai tüftelt an einem Solar-
Autodach aus Grätzelzellen. Sony experimentiert
mit bunten Solarleuchten. Und Dyesol will
ab Ende 2011 mit dem Metallhersteller Corus Stahlelemente
für Fassaden anbieten, auf die Farbstoffzellen lackiert sind.
Wände und Dächer würden so zu Stromlieferanten.
DÜnnFIlm-SIlIZIum
Bis die Farbstoffsolarzelle Marktreife erreicht, wird an der
Optimierung der Dünnfilm-Silizium-Fotovoltaik gearbeitet.
Sie soll mehr leisten und weniger kosten. Dies ist das Ziel
des Forschungsprojekts PEPPER, das unter der Leitung von
Oerlikon Solar mit 9,4 Millionen Euro von der Europäischen
Kommission gefördert wird. Insgesamt sollen 16,7 Millionen
Euro in die Erforschung neuer Produktionstechnologien für
Dünnfilm-Silizium-Fotovoltaik investiert werden.
Ziel ist es, innerhalb der nächsten drei Jahre die Leistung der
Dünnfilm-Silizium-Technologie zu erhöhen und gleichzeitig
die Produktionskosten für diese Technologie zum Beispiel
durch geringeren Materialverbrauch zu senken. Außerdem
sollen die Umweltauswirkungen des entsprechenden Modulherstellungsverfahrens
durch deutlich umweltschonendere
Produktionsverfahren reduziert werden.
umFASSenDer ForSCHunGSVerbunD
Um diese Ziele zu erreichen, sollen die Einflüsse von Glas, Gas,
transparentem, leitfähigem Oxid (TCO) und der Siliziumabscheidung
im Rahmen des Produktionsverfahrens untersucht
werden. Wissenschaftliche Partner im Forschungsverbund
sind das Photovoltaics Applications Centre der Universität
von Northumbria (UK), das Plasma Technology Laboratory der
Universität von Patras (Griechenland) und das photovoltaics
and thin film electronics laboratory der École Polytechnique
Fédérale de Lausanne (Schweiz). Zu den industriellen Partnern
gehören Bosch Solar Thin Film, das griechische Unternehmen
HelioSphera und die Linde Gruppe.
Foto: beigestellt
WeltWeIt erSte AutobAHn mIt leDS
Na, bitte, hiermit sollte der Beweis wohl erbracht sein:
LEDs schaffen mehr als man denkt. Jetzt werden auf einem
der meistbefahrenen Autobahnabschnitte in den Nieder-
landen durch die Umstellung auf LED-Beleuchtung die
Sicher heit und die Energieeffizienz gleichermaßen gesteigert.
In Zusammenarbeit mit dem Rijkswaterstaat (RWS, der
niederländischen Autobahnbehörde), dem Transportunternehmen
Gebroeders van der Lee und dem Beratungsunternehmen
Spectrum hat Philips auf einem sieben Kilometer
langen Abschnitt der A44 LED-Beleuchtung installiert.
Behörden wie der RWS suchen zunehmend nach Beleuchtungslösungen,
die den Energieverbrauch reduzieren und
gleichzeitig Normen entsprechen, die für die Sicherheit
der Autofahrer sorgen sollen. Man entschied sich für hoch
energieeffiziente Leuchten, die weißes LED-Licht mit Dimm-
barkeit verbinden. So können die Beleuchtungsstärke und
der Energieverbrauch außerhalb von Spitzenzeiten dynamisch
auf ein sicheres und wirtschaftliches Maß reduziert
werden. Sobald der Verkehr wieder zunimmt, wird die Beleuchtungsstärke
automatisch wieder erhöht.
Rund 60 Prozent der für niederländische Straßen und Wasserwege
verwendeten elektrischen Energie werden für die Beleuchtung
benötigt. Die Installation auf der A44 wird jährlich
etwa 180.000 Kilowattstunden einsparen. Dies entspricht dem
Energieverbrauch von 50 durchschnittlichen Haushalten.
03 |11 immobilien Magazin 75
Foto: Philips

76 immobilien Magazin 03 |11
Forum
ZukunFt ImmobIlIe
ZeIt Zum AuFräumen ...
„unSere erFAHrunG ZeIGt, DASS SICH bIS
Zu 80 ProZent DeS VorHAnDenen
oPtImIerunGSPotentIAlS InnerHAlb
WenIGer tAGe IDentIFIZIeren unD DurCH
orGAnISAtorISCHe bZW. mInImAl
InVeStIVe mASSnAHmen Heben läSSt,
WelCHe SICH WIeDerum InnerHAlb
WenIGer monAte bereItS AmortISIeren.“
MarTiN VOiGT, heaD OF cONSulTiNG , FirST FaciliTy
Kommt ihnen dieses Bild nicht auch bekannt vor? Die Kinder
haben den ganzen Tag zusammen gespielt, hatten viel Spaß zusammen,
haben gefeiert – aber kurz nachdem die Freunde das
Haus verlassen haben, tritt eine gewisse Ernüchterung ein, denn
es geht nun darum, dass das Spielzeug wieder in die Kästen
sortiert wird und eventuell fehlende Teile jetzt ergänzt werden.
Vor einer nahezu identischen aufgabe stehen heute einige asset
Manager, die in ihre liegenschaften – insbesondere in cee- und
See-ländern – eine Struktur bringen müssen, die nicht selten in
der Markteuphorie vor einigen Jahren auf der Strecke geblieben ist.
Dabei sind die Gründe, diese basisinformationen nun nachträglich
zu erfassen, ebenso gut wie dringlich, denn dass die Märkte in den
genannten ländern eng und hart umkämpft sind, ist sicher kein
Geheimnis mehr. Vielmehr geht es heute darum, in den bestandsimmobilien
Mieter zu halten, welche beispielsweise von eigentümern
spekulativ gebauter immobilien mit Dumpingmieten umworben
werden, wenn gleichzeitig die eigenen Mietzinskalkulationen
eine weitere reduzierung beispielsweise aufgrund fondspolitischer
rahmenbedingungen unmöglich machen. einen „Königsweg“ aus
dieser Situation gibt es meist nicht, aber durchaus individuelle
lösungsansätze, die schnell und unkompliziert die Situation für
eigentümer und Nutzer gleichermaßen positiv beeinflussen.
im Facility Management consulting der first facility setzt man beispielsweise
darauf, schnelle, aber gleichzeitig langfristige ergebnisse
zu schaffen. Martin Voigt, head of consulting, dazu: „unsere
erfahrung zeigt, dass sich bis zu 80 Prozent des vorhandenen
Optimierungspotenzials innerhalb weniger Tage identifizieren und
durch organisatorische bzw. minimal investive Maßnahmen heben
lässt, welche sich wiederum innerhalb weniger Monate bereits
amortisieren.“ Die restlichen 20 Prozent anzugehen, sieht
Voigt dabei aber aus Sicht eines asset Managers meist nicht ökonomisch
darstellbar: „Wir können sicher technisch und bauphysikalisch
nachweisen, dass es Sinn macht, eine Fassade thermisch
zu sanieren – der finanzielle aufwand für den eigentümer steht
Die Rubrik Forum Zukunft immobilie ist eine Verlagsserie.
Gemeinsam mit Partnern werden dabei zukunftsweisende
Trends, innovationen und Visionen vorgestellt.
meist aber im krassen Gegensatz zu den amortisationszeiten.“
Typischerweise setzen Voigt und sein Team darauf, innerhalb von
zwei bis drei Tagen eine immobilie je nach Wunsch einem Facility
Management- oder energie-audit zu unterziehen. Der eigen-
tümer erhält dann direkt im anschluss den auditbericht mit einem
konkreten Maßnahmenkatalog, welchen er entweder mit
seiner eigenen betriebsführung umsetzen kann oder auch die
Wiener berater mit der umsetzung beauftragen kann. „Gerade in
den ländern Osteuropas stellen wir immer wieder fest, dass das
Thema energieoptimierung bei den dortigen Planern eine untergeordnete
rolle gespielt hat“, resümiert Voigt. So sind mehr als
großzügig eingeregelte hydraulische Systeme oder Steuerungen
mit unglaublich großen regelbereichen die häufigsten ursachen
für derartig hohe betriebskosten, die von den first facility-beratern
gefunden werden. Genau hier nennt Voigt aber auch den
ansatzpunkt für Gegenmaßnahmen: „Wir erleben es immer wieder,
dass planerische auslegungen von manchen betriebsführern
quasi als ,Gesetz‘ gesehen werden, das nicht verändert werden
darf. Dabei ist es meist mit wenigen Mausklicks getan, die Programmierung
einer regelung an den tatsächlichen bedarf, den
kein Planer vorhersehen konnte, anzupassen.“
aber nicht nur die technischen Systeme werden von den Facility-
Management-beratern betrachtet – auch kaufmännisch gibt es
meist noch ausreichend Potenziale. „hier bewährt es sich, dass
wir von anfang an einen westlich geprägten Qualitätsgedanken
mit lokalem Know-how kombinieren“, weiß Patrick Schiel, leiter
des bereichs real estate Management bei first facility.
in ländern, in denen das Thema „hausverwaltung“ grundsätzlich
neu ist, musste aufbauarbeit in organisatorischer wie personeller
hinsicht geleistet werden. Dies macht sich aber nun für die Kunden
bezahlt. So konnte beispielsweise kürzlich eine lokal bestehende
rechtsnorm positiv für den Kunden genutzt werden und so eine
sechsstellige steuerliche einsparung pro Jahr generiert werden.
Schiel freut sich zu recht: „Für uns natürlich ein toller erfolg, der
nur durch unsere lokalen Mitarbeiter und deren spezifische Kenntnisse
der jeweiligen gesetzlichen rahmenbedingungen in den
ländern möglich war.“ aber auch mit der erfahrung und den Daten,
die in der Wiener Zentrale zusammenlaufen, können Kunden
unterstützt werden. „Wir verfügen über einen sehr großen Pool an
benchmark-Daten aus den einzelnen ländern und können diesen
bei unseren beratungen anonymisiert sehr gut einsetzen, um Kunden
die Situation ihrer immobilien am jeweiligen Markt transparenter
zu machen“, sieht Schiel weitere Vorteile der first facility.
Für den eigentümer muss es darum gehen, die notwendige Transparenz
mit geringem aufwand und zu vertretbaren Kosten zu
schaffen. Gleichzeitig darf aber die Nutzerzufriedenheit zu keinem
Zeitpunkt negativ beeinflusst werden – ein Spagat, der möglich ist.
Es gibt Immobilienjobs,
die Sie bei uns nicht finden.
Die meisten anderen schon.
www.immojobs.at
Die größte Plattform für
Immobilienjobs in Österreich.

TOP TEN
TOP TEN
Die Top Ten sind eine Serie, in der das immobilien Magazin
zehn ausgewählte führende Unternehmen der österreichischen
immobilienbranche in ihrem Geschäftsjahr begleitet.
Die Verlagsserie berichtet monatlich über die Aktivitäten
und Neuigkeiten der Player.
cONwErT
TraNsParENz gEwiNNT
Der Wettbewerb um internationales Kapital wächst. Wer heutzutage
am Kapitalmarkt nicht mit offenen Karten spielt, gerät immer
mehr ins Hintertreffen. Der Wert von börsennotierten Immobilien-
AGs kann jedoch durch ein transparentes Auftreten positiv beeinflusst
werden. Um nicht aus dem Raster von Investoren zu fallen,
müssen sich Unternehmen den gestiegenen Transparenzanforderungen
von Kapitalgebern stellen und effektive Kontrollmechanismen
entwickeln.
Welchen Stellenwert Corporate Governance für Investoren tatsächlich
hat, zeigt eine Umfrage von McKinsey aus dem Jahr 2002
unter 200 institutionellen Investoren mit weltweiten Investments.
Mehr als 50 Prozent der Befragten haben Corporate Governance
als ebenso wichtig angesehen wie Finanzkennzahlen. Gleichzeitig
gaben sie an, bei hervorragenden Corporate-Governance-Strukturen
einen Aufschlag von bis zu 30 Prozent auf den Unternehmenswert
zu zahlen.
Dass gute Corporate Governance sich positiv auf die Wertentwicklung
von Immobilien-AGs auswirkt, hat Dr. Nicolas Kohl in
seiner Dissertation an der deutschen Immobilienakademie IREBS
empirisch nachgewiesen. Dafür hat Kohl die Marktbewertung von
Immobilien-AGs in Großbritannien, Frankreich, den Niederlanden
und Deutschland untersucht.
Die Analyse von Kohl zeigt, dass die Transparenz als Komponente
der Corporate Governance bei Immobilienunternehmen eine
besonders wichtige Rolle spielt. Um Investoren und Aktionäre
mit den nötigen Informationen für die Entscheidungsfindung zu
versorgen, sollten die Unternehmen in ihren Geschäftsberichten
detaillierte Informationen zu ihren Immobilien, Beteiligungen
und zu den lokalen Immobilienmärkten, in denen sie sich bewegen,
veröffentlichen. Trotz der positiven Wirkung von Corporate
Governance auf den Unternehmenswert, muss auch klar sein,
dass sie natürlich nicht die Schwächen eines schlechten Geschäftsmodells
oder Fehler des Managements ausgleicht.
Allerdings kann Corporate Governance das Vertrauen der Investoren
stärken, dem Unternehmen den Zugang zum Kapitalmarkt
erleichtern und idealerweise die Kapitalkosten reduzieren. Diese
Vorteile möchte natürlich auch die conwert nutzen, um im Wettbewerb
um internationales Kapital weiterhin bestehen zu können.
ÜbEr fOlgENdE TOP-TEN-UNTErNEhmEN
wird hiEr bErichTET:
BAi
immofinanz
Colliers
JPi
Süba
conwert
BiG
Hypo Real invest
Dr. Volker Riebel ist Vorsitzender des Geschäftsführenden
Direktoriums der conwert immobilien invest SE
Ziel ist es, dass sich unser Börsenwert und der Net Asset Value
annähern und der Abschlag perspektivisch in eine Prämie umgewandelt
wird. Ein Abschlag signalisiert häufig, dass der Kapitalmarkt
nicht volles Vertrauen in die Bewertung des Immobilienportfolios
hat oder dem Management nicht voll und ganz vertraut.
Beidem kann nur mit Transparenz begegnet werden. Bei Kennzahlen
zum Immobilienportfolio sind wir bei der conwert bereits
äußerst transparent. Arbeiten müssen wir an weiteren Corporate
Governance Themen. Beispielsweise wird es bei uns in Zukunft
keine Related-Party-Geschäfte mehr geben, um Interessenkonflikte
von vornherein zu vermeiden. Zudem führen wir gerade ein neues
Compliance-Management-System ein und überarbeiten unsere
bestehenden Compliance-Richtlinien.
Ziel ist eine offene und transparente Kommunikationspolitik.
Nur so können Immobilien-AGs das Vertrauen der Investoren gewinnen.
Corporate Governance trennt die Spreu vom Weizen bei
Immobilien-AGs. Daher sind Corporate Governance und Transparenz
für mich zwei der wichtigsten Themen. Eine transparente
Unternehmensstruktur und eine nachvollziehbare Strategie haben
oberste Priorität, um die Attraktivität der conwert-Aktie zu steigern
und neue Werte für die Aktionäre zu schaffen.
Foto: conwert
Ehl immObiliEN vErmiETET
2
1.200 m2bÜrOflächE im EUrO Plaza
Boehringer Ingelheim mietet im Euro Plaza eine beträchtliche
Bürofläche an. EHL evaluierte für das pharmazeutische
Unternehmen den Wiener Büromarkt und unterzog anhand des
mieterspezifischen Anforderungsprofils mehrere Standorte
und Objekte einer eingehenden Prüfung. Zudem war die
optimale Infrastruktur ausschlaggebend, die durch eine
Vielzahl an Nahversorgern sichergestellt ist und der Möglichkeit
der unkomplizierten Anmietung von Konferenzräumlichkeiten
abgerundet wird.
30 JahrE sÜba: EiNE ErfOlgs-
gEschichTE - aUch fÜr diE zUkUNfT
Die SÜBA feiert ihr 30 jähriges Bestehen und ist aktiver denn
je! Der renommierte Bauträger, der mittlerweile über 200 Projekte
realisiert hat, ist darauf spezialisiert, sowohl Vorsorgeprojekte
für namhafte Investoren, als auch Top-Appartements für
Eigennutzer zu errichten. Ausgesuchte Standorte in den bevorzugten
Bezirken Wiens zeichnen die Projekte der SÜBA aus
und sorgen nicht nur für optimale Lebensqualität, sondern auch
für nachhaltige Wertbeständigkeit durch hohe Bauqualität, die
von renommierten Baufirmen und Partnern verlässlich realisiert
wird. Die Verkaufserfolge sprechen für sich – beinahe alle Projekte
sind bereits vor Baufertigstellung komplett verwertet!
Vor wenigen Monaten wurde wieder ein neues Bauvorhaben in
absoluter Cottagelage geboren: „Paulina“ liegt in herrlicher
Aussichtslage am Fuße des Wilhelminenberges und bietet 30
Appartements in allen Größen. Wenn sich die Gelegenheit bietet,
realisiert SÜBA auch Bauvorhaben in den Bundesländern.
Im Projekt „Vicino“ in Schladming – dem Austragungsort der
Schi-WM 2013 – sollen nächstes Jahr 26 Appartements für individuelle
Nutzungszwecke entstehen. Von der Ferienwohnung
bis zur reinen Kapitalanlage können hier alle Interessen bedient
werden - und das umgeben von herrlicher Berglandschaft!
Ehl immObiliEN vErmiTTElT
hiETziNgEr kai 85 aN dEN Öbsv
Der Österreichische Blinden- und Sehbehindertenverband
verlegt seine Niederlassung in den 13. Bezirk an den Hietzinger
Kai 85. Das rund 1.200 m 2 umfassende Objekt wird
als zentrale Serviceeinrichtung genutzt, in dem auch die
neue Hörbibliothek für Blinde- und Sehbehinderte errichtet
werden soll. Die Adresse bietet optimale Verkehrsanbindung
durch die U4, verfügt über ausreichend Garagenplätze und
liegt in unmittelbarer Nähe zum Schlosspark Schönbrunn.
EHL Immobilien war mit dem Verkauf der Liegenschaft beauftragt.
Parallel baut SÜBA wieder einige Projekte für institutionelle Anleger
wie zum Beispiel einen großvolumigen Wohnbau in Wien
Floridsdorf und zwei ausgesuchte Projekte in Wien 3 und Wien 13.
Zur Realisierung 2012 und 2013 hat SÜBA bereits jetzt schon
eine bemerkenswerte Anzahl von Projekten in Planung, unter
anderem in Wien 23 (Kanitzgasse), Wien 16 (Hertlgasse), Wien
17 (Neuwaldegger Straße), Wien 18 (Bäckenbrünnlgasse) und
ein umfangreiches Investorenprojekt in Wien 14; Linzer Straße.
Alle diese Projekte werden noch dieses Jahr begonnen und in
den nächsten 12-24 Monaten fertig gestellt. Das jetzt schon fix
projektierte Volumen ist jedoch niemals genug! Der Bauträger
akquiriert weiterhin Liegenschaft um Liegenschaft, um den erfolgreichen
Weg damit weiterhin zu sichern.
78 immobilien Magazin 03 |11 03 |11 immobilien Magazin 79
sÜba
Foto: AnnA BlaU
Foto: EHL
Foto: SÜBA

TOP TEN
cOlliErs JPi
2 iNdividUEllE vErmarkTUNgskONzEPTE fÜr NachhalTigEN vErkaUfsErfOlg:
ErfOlgsfakTOr wiENEr iNNENsTadT: lUxUriÖsE flagshiP-sTOrE
kONzEPTE UNd wOhNimmObiliENvErmiTTlUNg
Die Wiener Innenstadt ist zum Erfolgspflaster für Colliers geworden:
Gleich vier neue Stores ergänzen das ohnehin schon
reichhaltige Portfolio im Retailbereich und auch in der Wohnungsvermittlung
konnte ein Spitzenpreis erzielt werden.
camPEr flagshiPsTOrE
Zum Ausbau der Positionierung des spanischen Trendlabels hat
man sich bei Camper mit der Unterstützung von Colliers dazu
entschieden, einen markanten Punkt Wiens zu besetzen: Der
Flagship-Store Ecke Graben und Trattnerhof besitzt zwar nicht
die größte Fläche, allerdings die erfolgversprechende exponierte
Lage in der Wiener Innenstadt, um entsprechende Aufmerksamkeit
zu generieren.
bOsE ExPEriENcE cENTEr
Am unteren Ende der Mariahilfer Straße wurde schon Ende
2010 das Bose Experience Center als erster Markenstore der
Hifi-Marke in Österreich eröffnet. Der Fokus dieses Flagship
Stores ist schon im Namen zu erkennen: Interessenten und
Kunden werden dazu eingeladen, die Marke Bose zu testen,
auszuprobieren und kennen zu lernen.
NEUE filialE fÜr JUwEliEr wagNEr
Ecke Graben und Tuchlauben entsteht auf 420 m 2 am zukünftigen
Eingang zum Luxusquartier Tuchlauben die neue Filiale
des Wiener Juweliers Wagner. Absolute Top-Lage, zwei Eingänge
(Graben und Tuchlauben) und die Integration einer Rolex-
Boutique sind die Erfolgsgarantien bei dieser Filialergänzung.
Haus-Manager ab
lUxUshErrENbOUTiqUE amicis iN dEN ErsTE baNk flächEN
250 m 2 exklusive Marken – und das nur für Herren: Colliers vermittelt
Amicis den dritten Shop in den Erste Bank Flächen. Luxuslabels
wie Yves Saint Laurent, Dior oder Marc Jacobs werden
an diesem Standort, direkt gegenüber des neu entwickelten Luxusquartiers,
zukünftig an den Mann gebracht. Amicis stellt damit
eine Bereicherung in der Gesamtentwicklung des Standortes dar.
vErkaUfsErfOlg fÜr dachgEschOsswOhNUNg im 1. bEzirk
Einen schönen Erfolg konnte auch die Wohnungsabteilung von
Colliers feiern: Mit einem Quadratmeterpreis von € 14.000,-
konnte kurz vor Jahreswechsel eine 82 m² große Dachgeschosswohnung
in der Nibelungengasse für eine Kundin verkauft
werden.
Kostenlose Präsentation!
Software zur Immobilienverwaltung
E 800,–
4910 Tumeltsham, Hannesgrub 26, Tel.: +43 / 77 52 / 81 0 40
1050 Wien, Wimmergasse 33, Tel.: +43 / 1 / 54 55 260
www.schweighofer.com
Foto: Colliers
JP immObiliEN gENEriErT diE lUxUsmarkE „Palais PriNciPE“
Anders als die anderen: Das ist die Maxime bei JP iMMOBiLiEN
für die Vermarktung des immobilienportfolios. Für das Projekt am
Hohen Markt 12 in Wiens innenstadt wurde eine eigene Marke
generiert und konsequent umgesetzt: Das Palais Principe ist dabei
mehr als nur eine immobilie von vielen, es ist ein Ort des Erlebens
und Lebensstils – und das auf einem sehr hohen Niveau.
kENNE dEiNE ziElgrUPPEN UNd ihrE aNsPrÜchE.
Was erwarten sich Käufer - insbesondere im Luxussegment?
Eine Frage, die allzu oft sehr einfach (und so gesehen zu einfach)
mit „Dienstleistung“ beantwortet wird, ohne dabei Inhalte
und Werte zu definieren.
JP IMMOBILIEN geht hier einen konsequent anderen Weg: Den
neben den Basisinformationen, die für einen Käufer relevant
sind, geht es in erster Linie um die Vermittlung des Lebensgefühls,
das der Käufer mit „seiner“ Immobilie mit erwirbt.
EigENsTäNdigE vErmarkTUNgssTraTEgiE.
Auf Basis des luxuriösen Alltags in der Immobilie ‚Palais Principe’
wird das Leben in Wien durch die enthusiastische Auseinandersetzung
einer fiktiven Bewohnerin mit ganz konkreten Orten,
Institutionen, Ereignissen, Accessoires und Produkten der Stadt
lebendig - Geschichte wird mit zeitgenössischen Benefits der
Metropole Wien zu einem, für das Palais Principe typischen,
Lebensstil verknüpft. Handgefertigte, Samt gefütterte Holzboxen
aus amerikanischem Nussholz - geschützt durch ebenfalls
handbezogene, hochwertig geprägte Samt-Schuber in einer für
eine Luxusimmobilie ungewöhnlichen Farbgebung (Light-Blue),
beinhalten neben den notwendigen Hardfacts (Ausstattungsbeschreibungen
und Grundrissvarianten) ein eigens, für die möglichen
Käufer mit Liebe zum Detail gestaltetes Image-Buch,
das die exklusiven Features der Immobilie auf charmante und
ungewöhnlich kreative Weise kommuniziert - exklusiv in seiner
Machart - aber immer auch mit einem kleinen Augenzwinkern.
kONsEqUENT iN allEN kaNälEN – miT ErfOlg.
Zusätzlich zu diesem außergewöhnlichen Vermarktungsansatz
für potenzielle Käufer wurden zielgruppenrelevante Medien genützt
- klassische Inserate in zielgruppenspezifischen Medien,
die visuell angepasste Inszenierung im Web, Teilnahme an Luxusmessen
und Events.
Für Martin Müller, Geschäftsführer Immobilienberatung & Marketing
bei JP Immobilien, lässt sich der Erfolg einer exklusiven,
außergewöhnlichen Herangehensweise in der Immobilienvermarktung
in klaren Zahlen ablesen: „Das Nachdenken über
individuelle Vermarktungsansätze für und die konsequente Umsetzung
von Strategien ist für uns ein Erfolg - im Palais Principe
konnten wir dadurch bereits 65 % Vorverwertung erzielen“.
80 immobilien Magazin 03 |11 03 |11 immobilien Magazin 81
Fotos: JPI

immOfiNaNz
bUsiNEss Park viENNa -
NEUE kONzErNzENTralE dEr immOfiNaNz grOUP
Ende März ist es soweit. Die iMMOFiNANZ Group öffnet die
Pforten ihrer neuen Unternehmenszentrale im Business Park
Vienna. Das neue Headquarter des Unternehmens, wird zentrale
Drehscheibe für die Weiterentwicklung und Portfoliooptimierung
der kommenden Jahre. im Süden der Stadt am Wienerberg
gelegen, zählt die Flagship-immobilie zu den größten Büro- und
Geschäftsstandorten Wiens.
Das Herzstück des Business Park Vienna ist der vom italienischen
Architekten Massimiliano Fuksas entworfene Vienna Twin Tower.
Die Konstruktion der 138 bzw. 126 m hohen, voll verglasten Türme
überzeugt mit funktionaler Ästhetik. Die Büroflächen erfüllen
alle Ansprüche einer topmodernen Premiumimmobilie – und bieten
zudem einen grandiosen Ausblick über die Stadt Wien auf das
im Süden gelegene Wiener Becken. Die vermietbare Fläche des
gesamten Business Parks beträgt rund 202.000 m².
allEs UNTEr EiNEm dach
Neben einem topmodernen Tagungszentrum, dem Vienna Twin
Conference Center überzeugt die Mall vor der Bürotür mit einem
Postamt und Filialen der wichtigsten österreichischen Banken
sowie vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten und zahlreichen
Dienstleistern die Besucher.
82 immobilien Magazin 03 |11
Selbstverständlich wird im Business Park Vienna auch großer
Wert auf Gastronomie und Entertainment gelegt. TWIN LIFE,
die Gastro- und Entertainmentzone im Sockelbereich des Vienna
Twin Tower, präsentiert sich auf zwei Ebenen als attraktive
Kulinarik- und Freizeitwelt.
Ein ausgewogener Branchenmix bietet Kulinarisches für jeden
Geschmack. Großzügige, exklusive Lounge-Bereiche laden sowohl
tagsüber als auch abends zum Entspannen ein. Ein modernes
Sicherheitssystem rundet den hohen Qualitätsanspruch,
den die Besucher und Mieter des Business Parks Vienna an den
Standort haben, ab.
iNfOs aUf EiNEN blick:
Büro Business Park Vienna: 120.000 m²
Gastronomie und Shopping: 11.000 m²
Kino: 7.500 m²
Hotel: 12.000 m²
Tiefgaragenplätze: rd. 2.000
Turmhöhen: 138 und 126 m
Anzahl der Geschoße: 35 und 32
Fläche pro Geschoß: ca. 800 m² bis 1.600 m²
Vienna Twin Conference Center: 1.100 m²
Fotos: Accedo
Weltweit leiden 30 %
der Menschheit unter
akutem Wassermangel.
Who
cares?
Österreich
Ohne Wasser kein Leben. Vor allem in Entwicklungsländern
sterben jeden Tag tausende Menschen an
den Folgen von Wasserknappheit, verschmutztem
Wasser und fehlenden sanitären Anlagen. CARE
Österreich kämpft seit 25 Jahren für eine bessere
Wasserversorgung in Afrika, Asien und Lateinamerika
und hilft Menschen in den betroffenen Gebieten,
sich selbst zu helfen.
Helfen auch Sie mit: PSK 1.236.000, BLZ 60.000
www.care.at
03 |11 immobilien Magazin 83
WIEN NORD

SOCiETy AUToTEST
MEHR RoTE AMpEln!
Seit 2009 ist der Tesla Roadster als erstes ernst zu nehmendes Elektroauto
auf dem Markt. Mit Heinz Fletzberger, Vorstand der SÜBA AG, schauen wir
uns an, was man von ihm lernen kann. AUTOR: PETEr JAKAdoFSKy
Die aktuellen Versuche der Autoindustrie, sich
dem Thema Elektroauto in großserientauglichen
Dimensionen anzunähern, sind bisher einigermaßen
enttäuschend. Im Verhältnis zum Benzinmotor
geringe Reichweiten, schwache Fahrleistungen
und beliebiges Design hinterlassen einen schalen
Steckbrief Heinz fletzberger
geboren 1965 in Wien
verheiratet, zwei Kinder
Ausbildung in der Finanzbehörde, beim Steuerberater
Wechsel in die Immobilienbranche
Fachhochschule für Immobilienwirtschaft an der
TU Wien
Vorstand der SÜBA AG
Geschmack auf den Zungen der Autoliebhaber. Tesla hat das
genau erkannt und mit seinem Modell Roadster ein Auto auf
den Markt gebracht, das Lust auf die Elektrifizierung macht. In
Amerika, vor allem in Kalifornien ist der Tesla Roadster schon
zum Kultfahrzeug geworden, das auch George Clooney oder
Arnold Schwarzenegger fahren.
Heinz Fletzberger, Vorstand der SÜBA AG, ist in seiner Karriere
sehr viel Auto gefahren und steigt trotz Stau und aggressiver
Radfahrer auch in der Stadt gerne in sein Auto.
„Ich habe beim Autofahren schon immer eine gewisse Entspannung
verspürt“, erklärt der sympathische Mittvierziger.
In den Tesla Roadster einzusteigen bedarf zunächst jedoch
eher einer Verspannung, denn das Auto ist als waschechter
Sportwagen sehr flach gebaut und der Innenraum recht
eng geschnitten. Man sitzt in dünn gepolsterten Schalensitzen
und hat ein winziges Lederlenkrad vor sich, umgeben
von den üblichen Lenkstockhebeln und Schaltern für Heizung
und Licht. Auch einen Zündschlüssel und ein Zündschloss
findet man, nur dem Umdrehen des Schlüssels folgt
nicht das Startgeräusch eines Verbrennungsmotors, sondern
ein sympathisch-synthetischer Dreiklang, ähnlich dem
Geräusch eines vollständig hochgefahrenen Computers.
Sieht so vertraut aus, aber was dann kommt, ist tatsächlich
eine neue Dimension: Von einem leisen Säuseln begleitet
zoomt sich der Tesla Roadster durch die Straßen, dass einem
die Luft wegbleibt! Null auf hundert in weniger als vier Sekunden!
Kein hysterisches Kreischen peitscht einem den Puls auf
180, alles geht ganz entspannt. Das Auto liegt straff auf der
Straße und folgt jeder winzigen Drehung am Lenkrad ohne
Zeitverzögerung. Optisch wie akustisch wird eine Assoziation
zu Science-Fiction-Filmen hervorgerufen, in denen die Helden
völlig cool ihre Raumschiffe mit aberwitziger Geschwindigkeit
durch die Galaxien steuern. „Der geht besser als mein 2,7-Liter-Sechszylinder-Diesel
mit Allrad“, meint Heinz Fletzberger
erstaunt, was aber kein Wunder ist, denn sie haben in etwa
das gleiche Drehmoment von 400 Newtonmeter – nur beim
Elektromotor von Drehzahl null weg!
84 immobilien Magazin 03 |11 03 |11 immobilien Magazin 85
Foto: Werksfoto
Die Art dieses geräuschlosen bodennahen Dahingleitens ist für
Heinz Fletzberger und alle anderen auch eine neue Perspektive
im automobilen Kurz- und Mittelstreckenbetrieb. Man bekommt
bei Langsamfahrt das Gefühl, man sei unsichtbar, denn
Fußgänger nehmen den geräuschlosen Tesla Roadster nicht
wahr. Und plötzlich beginnt man sich auch auf rote Ampeln
zu freuen, weil die Beschleunigung bei Grün so Freude macht.
Die gute Laune zaubert ein leises Lächeln aufs Gesicht von
Heinz Fletzberger, der beim Test kurz seinem Berufsalltag entfliehen
kann. Wobei der Job auch Spaß macht. Die SÜBA zählt
mit mehr als 25 Jahren Tätigkeit am Immobilienmarkt zu einem
der etabliertesten und beständigsten Bauträger in ganz Österreich.
Sie entwickelt seit vielen Jahren hauptsächlich Wohnprojekte
– und die gehen ja derzeit bestens. „Über mangelnde
Nachfrage können wir uns nicht beklagen“, erklärt er, „eher ist
das Angebot an Grundstücken oder umbaufähigen Projekten
ein Engpass geworden.“ Seine reiche Erfahrung an realisierten
Bauprojekten lässt den 1965 in Wien geborenen Fletzberger zuversichtlich
in die Zukunft blicken. Sein eingespieltes Team von
20 Mitarbeitern und seine langjährigen Projektpartner aus dem
Bau- und Baunebengewerbe sind Garant für zufriedene private
wie institutionelle Kunden. In etlichen skurrilen Geschichten
schildert er eindringlich das Alltagsleben eines Bauträgers im
täglichen Kampf mit den Unwägbarkeiten seiner Bauprojekte,
in denen schon einmal die Wurzeln von Bäumen einen Bauaufschub
von einem Jahr hervorrufen können.
Plaudernd stromen wir durch das Wiener Becken und zoomen
uns über kleine Nebenstraßen, um das gummibandartige Beschleunigungserlebnis
auszukosten. „Ein Auto war übrigens
einmal der Grundstein zu meiner ersten Eigentumswohnung“,
erzählt der begeisterte Tennisspieler. Bei einer Verlosung unter
den Abonnenten einer Tagezeitung hatte er einen Oldtimer
gewonnen, den er nach einigen Ausfahrten mit horrendem
Benzinverbrauch verkaufte und den Verkaufserlös umgehend
in eine Eigentumswohnung steckte. Aus dieser wurde mittlerweile
ein Haus am Stadtrand von Wien, was uns zur Frage
bringt, ob der Tesla Roadster Heinz Fletzberger zum Alltagsauto
reichen würde? Mit 350 Kilometern Reichweite könnte er den
Weg von seinem Zuhause ins Büro im 4. Wiener Bezirk gut eineinhalb
Wochen lang ohne Nachladen zurücklegen. Das klingt
doch schon sehr praxisnahe, weil auch die Ladezeiten in der
Realität (je nach Anschlussmöglichkeiten) bereits bei sechs bis
acht Stunden liegen. Schwerer wiegt sicher, dass der zweisitzige
Tesla nicht genug Platz für die erst unlängst gewachsene
Familie von Heinz Fletzberger bietet. Aber daran arbeitet Tesla
bereits: Im kommenden Jahr wird der Tesla S, eine hinreißend
gezeichnete viertürige Sportlimousine auf den Markt kommen,
mit der sich der süchtig machende Zoom-Effekt an den roten
Ampeln auch mit der ganzen Familie genießen lässt.
tecHniScHe Daten teSla roaDSter
tecHnik
E-Motor Frontmittel-
Treibstoff Strom
Synchron-Motor
Getriebe Einstufen-Getriebe
Leistung (kW/PS) 215/288
Drehmoment (Nm) 400
Spitze (km/h) 201
0–100 km/h (sec) 3,7
Reichweite bis zu 340 km
CO 2 -Emission kombiniert 0
Daten
Länge/Breite/Höhe (cm) 394/185/112
Gewicht (kg) 1.225
Preis in Euro ab 100.800,–
(abzgl. Förderung!)

Society cocktail
CoCktail
Winter 2011
ImmobIlIenball
Hofburg
„Wien trifft Berlin“ hieß es beim heurigen immobilienball
– dieser stand zum ersten Mal unter einem
Motto. Über 2.200 deutsche und österreichische
Besucher tanzten und feierten beim traditionellen
treffpunkt der immobilienbranche. Für die mitternächtliche
krönung des abends sorgte der fulminante
liveauftritt der Rock 'n' Roll-legende Peter kraus.
an der Spitze der Ehrengäste standen heuer der
Vizepräsident des immobilienverband Deutschland,
Jürgen Michael Schick, und die Wiener Wirtschaftskammer-Präsidentin
Brigitte Jank.
Fotos: Jana Madzigon
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Erfahrung als
Marktführer im
Fertighausbau ist ELK
der richtige Partner
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Michael Ryba
Geschäftsführung ELK-Projektbau GmbH
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Telefon: 01/688 00 36

Society cocktail
PWc und ulI
Immotalk
Von Pwc und dem Urban land institute (Uli) wurde die aktuelle
Studie „Emerging trends in Real Estate Europe 2011“ präsentiert.
am Podium sprachen dazu Eduard Zehetner (immofinanz),
karin Schmidt-Mitscher (Unicredit) sowie Ulrich Steinmetz
(RREEF Germany) und Rudi Schicker (SPÖ Wien). Moderiert
wurde die Runde von Wolfgang Vejdovsky (Pwc).
1
SPatenStIcH
bbc 1 PluS
Die österreichische Bilfinger Berger Baugesellschaft wird mit dem
Bratislava Business center 1 Plus (kurz BBc 1 Plus genannt)
erstmals für die ca immo tätig. 1 Bernhard H. Hansen (ca
immo), Klaus Weichselbaum (RlB Niederösterreich-Wien) und
Ludger Koch (Bilfinger Berger) führten den Spatenstich aus.
Fotos: Pwc Österreich
WeISSe flecken
fH kufSteIn
„Periphere Regionen – Weiße Flecken der investorenlandkarte?“
war das leitthema des 13. kufsteiner
immobiliendialogs an der FH kufstein. Unter der
leitung der Professoren achim Johannis und Michael
trübestein diskutierten Fachreferenten und Gäste über
mögliche investitionsziele – und deren Gefahren.
real eState aWard
donau-unI kremS
Studierende des Universitätslehrgangs „Real Estate“
waren Gäste der S iMMo Germany in Berlin. Ziel der
Woche war es, ein Wohnimmobilienportfolio mit gewerblichen
Flächenanteilen zu optimieren. Prämiert wurde
das Siegerprojekt mit dem mit 1.000 Euro dotierten
Real Estate award 2011.
In lInz begInnt'S
ruStler
Stolz präsentierten Robert Wegerer, Martin troger sowie
Michael Moshammer das neue Unternehmen und stellten
das linzer team, bestehend aus Gerald Ebner, astrid
Pfennig, Martin Sigl und Norbert Sulzer, vor. Nach der
Büroweihe hieß landtagsabgeordnete Elisabeth Manhal
Rustler als neuen arbeitgeber herzlich willkommen.
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borders
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Business & Logistics Park
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Magazin 89
Fotos: beigestellt

Die letzte Seite
Vor lauter Hunger habe ich das Papiersackerl mit dem gelben
Ströck-Logo einfach zerrissen. Hastig zwei Scheiben runtergeschnitten.
Die Butter war noch hart, ich habe sie blockartig
abgefertigt. Ein Biss, noch einer – und die Welt war wieder in
Ordnung. Ich liebte Olivenbrot mit Butter!
Leider waren meine Zähne anderer Meinung. Nämlich als
es plötzlich einen Mordskracher machte und ein stechender
Schmerz von den Backenzähnen in die umgebende Kieferregion
ausstrahlte. Ich liebte Olivenbrot – nicht aber Olivenkerne.
Gott sei Dank wurde es kein Geschäft für meinen (durchaus
empfehlenswerten) Zahnarzt. Dennoch rätselte ich dahin, wie
sich ein kompletter Olivenkern in das Brot verirren kann. Also
setzte ich ein E-Mail an Ströck auf und klickte auf „absenden“.
Fünf Minuten später kam eine Antwort. Verwirrt ob der raschen
Antwort schon nach fünf Minuten, stellte ich fest, dass es sich
um eine automatische Meldung handelte, die mir die möglichst
schnelle Behandlung meines Anliegens garantierte.
E-Mail Nummer zwei, ein Tag später: Schon nach dem ersten
Satz nickte ich selbstgefällig wie ein provinzieller Lehrer, der
einen Fehler in der Hausübung seines Schülers gefunden hat.
Ströck entschuldigte sich bei mir. Ich nahm die absolut ehrlich
klingende und ausführliche Entschuldigung an. Nicht
nur das – mir wurde in der E-Mail auch noch erklärt, dass so
ein Vorfall unter keinen Umständen vorkommen darf und
ich mit meiner Beschwerde bei der Verbesserung des Olivenbrotes
half. Schließlich könnten sie zum gleichen Preis auch
Oliven eines anderen Anbieters einkaufen. Am Ende wurde
90 immobilien Magazin 03|11
Machen Sie Fehler!
AUtOR: Heimo rollett
ich gebeten, meine Postadresse bekannt zu geben. Das tat ich.
Die nächsten – kernlosen – Olivenbrote gingen dank der mir
zugesandten Gutscheine aufs Haus.
Warum ich Ihnen diese Geschichte erzähle? Weil ich sie gerne
erzähle, auch der Dame, die unlängst bei mir angerufen hat.
„Stiegl Ambulanz“, hat sie sich vor zwei Wochen bei mir gemeldet
und ich wusste: Oje, die pudelt sich jetzt auf, weil ich in
der letzten Ausgabe des Immobilien Magazins an dieser Stelle
schlecht über die Gastwirtschaft im alten AKH geschrieben
habe. Keine Spur davon.
Höflich erklärte sie mir den Grund des Anrufs: „Meine Aufgabe
ist es, bei solchen Artikeln herauszufinden, was nicht gepasst
hat.“ Entwaffnend offen gab sie Fehler z. B. aufgrund des Leihpersonals
während der WM zu, entschuldigte sich, unterstrich
abermals, dass es ihr leidtue und den Gast natürlich nicht interessiert,
ob das Leihpersonal schuld ist oder nicht und so weiter.
Ich fühlte mich verstanden und war begeistert. Wir begannen
zu tratschen. Das Telefonat dauerte nicht nur länger als die
vollkommen unnötigen Anrufe von PR-Agenturen, ob man denn
die Presseaussendung per E-Mail eh bekommen habe … nein, es
war auch viel energiebringender und produktiver. Schließlich
erzählte ich auch noch enthusiastisch vom Olivenkern im Brot.
Als ich aufgelegt hatte, fuhr mir der versöhnliche Gedanke
durch den Kopf: Fehler passieren, man muss sie nur unmittelbar
wieder gutmachen. Das wirkt dann länger als man glaubt.
Der verdammte Olivenkern erschreckte mich immerhin schon
vor 13 Jahren.
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