Die Umsetzung der WEG-Finanzierung Chancen - Risiken - Strategien

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© Arbeitsgruppe –Energie & Betriebswirtschaft Holding AG www.AGEB-AG.de info@AGEB-AG.de Michael Eschenbrenner BBA 

Inhalte des Referates: 

WEG – Finanzierung 

in der Umsetzung 

Chancen - Risiken – Strategien 

Referent: Michael Eschenbrenner 

1. Kurzbeschreibung der AGEB - AG 

2. Ausgangspunkt einer Modernisierung, Eigentümerstrukturen, 

Problemstellungen 

3. Rechtssituation im Zuge der Novellierung des WEG - Rechts 

4. Grundproblematiken des Kreditgebers 

5. Umsetzungsstrategie zum Abbau der kognitiven Dissonanzen 

bei der Bank und den Eigentümern, ( § 559, BGB) 

6. Verwaltervergütung bei Modernisierungsmaßnahmen 

7. Woran scheitern Modernisierungsmaßnahmen am häufigsten 

8. Fazit 


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Zur AGEB – AG 

Spezialdienstleister 

Bauphysik, Wirtschaftlichkeitsberechnung, WEG – Finanzierung, Projektmanagement 

Markführer in Deutschland im Segment der WEG – Finanzierung 


Wohnanlage in Stuttgart Gärtringen 

WEG mit 112 WE 

14 Baukörper = 14 unterschiedliche KfW Bewertungen 

Bausumme 2,6 Mio. Euro 

Finanzierungsart = Einzelfinanzierung ! 

Finanzierungsverhandlung mit 86 Banken und somit mit 

86 Fachberatern die alle unterschiedliche Empfehlungen 

hatten. 


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Bauzeitenplan Konzept 1 

Verantwortlicher Projektleiter musste 

- Regionalen Bezug der Handwerksbetriebe, BGB § 648a (110% Sicherheiten), 

Liquiditätsplanung beim beantragen und Abrufen der KfW – Gelder. 

86 Banken 



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Bedarfsbetrachtung des Gemeinschaftseigentums 

Was will die WEG? Energetisch modernisieren: 

� Dämmung der Gebäudehülle 

� Dämmung des Daches od. der OG-Decke 

� Dämmung der Kellerdecke 

� Austausch der Heizanlage 

� Erneuern alter Fenster und Türen 

Tief-/ Garage bauen oder sanieren 

Balkon um-/ oder anbauen 

Sonstige Baumaßnahmen: 

� Fahrstuhl, altengerechtes Wohnen 

� Sanitär ( z.B. Wasserleitungen) 

� etc. 


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Differenzierung der Bedürfnisse und wirtschaftliche Interessen 

WEG = Heterogene Strukturen 

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Eigentümerbetrachtung: 

Selbstnutzer : wohnt schon lange in der Anlage (Rentner) 

Selbstnutzer : hat gerade erst die Wohnung gekauft 

Selbstnutzer : will aktuell verkaufen 

Selbstnutzer : allein erziehend gerade frisch getrennt 

Selbstnutzer : usw. 

Kapitalanleger : will nur Rendite 

Kapitalanleger : will eine Altersabsicherung erreichen 

Kapitalanleger : Ferienwohnung 

Kapitalanleger : Wohnung ist an die eigene Kinder vermietet 

Kapitalanleger : usw. 


Wohnanlage ab 15 WE 

Modernisierungsumfang und deren Kosten 

Baujahr um 1970 modernisiert wird: 

Aussenwanddämmung, Dachdämmung (auch Flachdach) 

Kellerdeckendämmung, Fenstererneuerung, 

Heizungserneuerung mit Solaranlage, teilweise BHKW, 

Balkonsanierung 

Gemittelte Investitionsgröße = 18.000,-- € - 28.000,-- € / WE 

Problemstellungen 

1. Angst vor der absoluten Summe 

2. Bedenken, über die eigene Kreditwürdigkeit 

3. Fehlendes kaufmännisches Grundverständnis 

4. Ich bin dagegen weil mein Nachbar dafür ist ! 

5. Ich habe genügend Eigenkapital, ich brauche keine 

Finanzierung, soll doch jeder selber gucken wo er bleibt. 

6. Suche nach Argumenten warum man nicht modernisieren 

sollte (Dämmung = Schimmel !!!) 


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WEG 


Vor der WEG – Reform 2007 

Gesamtschuldnerische Haftung jedes Eigentümers für die 

Verbindlichkeiten der WEG 

Zulässig nur das Finanzierungsinstrument: 

1. Sonderumlage (also alles auf einmal bezahlen) 

2. Oder Rücklagen ansparen 

Beschlusskompetenzen lagen bei Modernisierungsmaßnahmen fasst immer bei 

100% der Eigentümer mussten zustimmen, oder von den Kosten befreit werden. 

Konsequenz: so gut wie keine Modernisierung 

(meistens nur dringende Reparaturen) 


WEG – Reform 2007 

Was hat sich geändert ? 


Bank 

Bank 

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Das Sicherheitskonzept 

der AGEB-AG 

WEG – Reform 2007 


Problemstellung der Bank: 

Teilrechtsfähigkeit des 

Gemeinschaftseigentums 

Damit auch das Recht Kreditgeschäfte einzugehen. 

WEG § 10 Abs. 6 

Beschlusskompetenz: einfache Mehrheit 

(keine gesamtschuldnerische Haftung) 

Recht ja, aber nicht für jede Baumaßnahme! 

1. Wirtschaftlich Zwangslage einzelner durch Sonderumlage z.B. 

2. Vorzugsweise „notwendige“ Maßnahmen nach WEG § 22 Abs. 3 

3. Wirtschaftlichkeitsgebot ist besonders einzuhalten 

4. Sonderstatus der WEG „kein Insolvenzrecht“ 

5. Gläubigerstatus der WEG ZVG § 10 Abs.1 Nr. 2 (5%) 

Das Sicherheitskonzept 

der AGEB-AG 

Aufgabenstellung der WEG: 

� Kreditwunsch 

� keine Grundpfandrechtliche Absicherung 

� kein Einblick in die Bonitäts/- und Vermögensstruktur der WEG 

� keine permanente Kontrolle des Darlehensnehmers und deren Verwalter 

� keine praktische Handhabe bei Liquiditätsstörungen 

� keine ausreichende Marge für den Aufwand und das Risiko 


Bank 

Bank 

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Die richtige Vorgehensweise 

1. Kostenfreie Erstberatung vor Ort + Erstanalyse: 

(Ziel: Grundeinigkeit der WEG) Keine Motivation sondern Lösung ! 

� Projektbegehung mit dem Beirat und Verwalter 

� vereinfachte Baukostenermittlung 

� erste Wirtschaftlichkeitsberechnung (Selbstnutzer / Vermieter) 



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Anzahl der möglichen Variationen: 



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??? 

Anzahl der möglichen Variationen: 

… mehr als 1.500 



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Die richtige Vorgehensweise 

1. Erstberatung vor Ort + Erstanalyse: 

(Ziel: Grundeinigkeit der WEG) keine Motivation sondern Lösung! 

� Projektbegehung mit dem Beirat und Verwalter 

� vereinfachte Baukostenermittlung 

� erste Wirtschaftlichkeitsberechnung (Selbstnutzer / Vermieter) 

2. Finanzwirtschaftliche Grundlagen: 

� Echtkostenermittlung (Einholen von Handwerkerangeboten) 

� Bauphysik Wirtschaftlichkeitsberechnung 

� Prüfung der Finanzierbarkeit (Schufa-Verbraucherauskunft, 

vereinfachte Selbstauskunft) 

� Prüfung der Hausverwaltung 

� Auswertung der Daten und Prüfbericht der Audit WPG 

� WEGA – Tool ® 

3. Beschlussfassung: 

� Auswahl der beteiligten Firmen 

� Annahme der Finanzierungskonditionen der Bank 

� Festsetzung der geplanten Baumaßnahme 

4. Umsetzung 


Verwaltervergütung 

Welche Leistungen muß von der Verwaltung erbracht werden ? 

Stufe 1 : MEA – Liste, Heizkostenabrechnung, Baupläne, Beiratsdiskussionen, 

: Kellergespräche, bis zur Eigentümerversammlung 1 

Aufwand : ca. 39 Std. x 75,-- € = 

Stufe 2 : Bankgespräche, Baubegehungen zur Angebotsabgabe, 

: Beiratsdiskussionen, Kellergespräche, Eigentümerversammlung 2 


Stufe 3 + 4 : Bankgespräche, Baubegehungen/Qualitätsüberwachung, Abnahmen 

: Angebotsabgabe, Beiratsdiskussionen, Kellergespräche, kaufmännische 

: Integration der Kapitaldienstzahlungen ( Finanzierung und EK – Zahler) 



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Verwaltervergütung 

Welche Leistungen muß von der Verwaltung erbracht werden ? 

Stufe 1 bis 4 = 176 Std. 

Gesamtstunden 175 Std. x 75,-- € = 13.125,-- € netto 

Nebenkosten / Fahrgeld pauschal = 1.000,-- € netto 

_____________________________________________________________ 

Gesamtsumme = 14.125,-- € netto 

MwSt. 19 % = 2.683,75 € 

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Gesamtsumme incl. MwSt. = 16.808,75 € 

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Woran scheitern Modernisierungsmaßnahmen am häufigsten 

Was sollte unbedingt beachtet werden! 

1. Die WEG muss die Modernisierung wollen und als Chance sehen, nicht als Last ! 

(keine Überzeugungsarbeit muss mehr geleistet werden) 

2. Handlungsnotwendigkeit muss für alle Erkennbar sein! 

3. Informationsprozedere „Konzept der AGEB“ muss bis zur ETV eingehalten 

werden! 

4. Beiräte müssen für die Modernisierung sein und sich in der Versammlung deutlich zu Wort 

melden. 

5. Sondereigentümerversammlung nur für die Modernisierungsmaßnahme! 

6. In der Versammlung sollte der Verwalter nur kurz die einleitenden Worte sagen ( Begrüßung und 

dann die Diskussion zwischen der WEG und den Vertretern der AGEB leiten 

7. Abstimmungsprozedere umdrehen: 1 wer ist gegen die Umsetzung 2 wer enthält sich 

Feststellung das die restlichen Eigentümer dafür sind. 


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Gesamtfazit 

Kosten Nutzen Dilemma 

Schritt 1 Kostenermittlung 

Schritt 2 Kostendifferenzierung z.B. auch 

nach § 559 BGB (Sowiesokosten) 

Schritt 3 Wirtschaftlichkeitsberechnung 

Schritt 4 Diversifikation der 

Wirtschaftlichkeitsberechnung unter 

Berücksichtigung 

•Umlageoptionen auf den Mieter 

•Steuerliche Aspekte (z.B. § 9 EStG) 

•Fördermittel / Zuschüsse 


Rechtlich ist die WEG – Finanzierung akzeptiert gemäß der herrschenden 

Meinung. Aber Formal muss sie richtig beschlossen werden. 

Größtes Sicherheitsrisiko ist im Verwalter der Zukunft zu sehen, wenn dieser 

einen säumigen Eigentümer nicht schnell genug in Anspruch nimmt. ( deshalb 

die Einstiegsprüfung und die Dauerprüfung durch WP) 

Umsetzung einer Modernisierung mit Finanzierung sollte mit 

Spezialdienstleistern erfolgen die: 

- Über Wirtschaftlichkeiten beraten 

- Haftungsproblematiken den Eigentümern aufzeigen, 

- Bonität und Kapitaldienstfähigkeiten prüfen 

- Die Finanzierung dauerhaft prüfen ( 10 Jahre ) 

- Juristische Sicherheiten gewährleisten durch RKB und Baukostensicherheiten. 


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Die WEG – Finanzierung In Kooperation: 

Audit WPG – Karlsruhe Stuttgart GmbH 

www.Audit-WPG.de 

Arbeitsgruppe – Energie & Betriebswirtschaft Holding AG 

www.AGEB-AG.de 

www.WEG-Finanzierung.de 

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit 


Dieses Referat wurde initiiert von: 

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