Was tun, wenn der Mieter urlaubsabwesend ist? - Haus und Grund ...

Was tun, wenn der Mieter urlaubsabwesend ist?
Der Mieter fährt in Urlaub. Schön für ihn. Aber was wird in dieser Zeit aus seinen
Pflichten? Wer putzt beispielsweise für ihn das Treppenhaus und wie ist das mit dem
Wohnungsschlüssel? Muss er Ihnen für diese Zeit einen geben, damit Sie im Notfall
in seine Wohnung kommen?
Darf der Vermieter die Wohnung des Mieters betreten?
Was ist, wenn Sie während des Urlaubs des Mieters in seine Wohnung müssen?
Als Vermieter sind Sie nicht berechtigt, die Mietwohnung unbefragt zu betreten. Das
wäre Hausfriedensbruch und berechtigt den Mieter sofort zur fristlosen Kündigung
(Landgericht Berlin, Urt.v. 9. Febr. 1999, Az.: 64 S 305/98, abgedruckt in Grundeigentum
1999, S. 572). Das gilt übrigens unabhängig davon, ob Ihr Mieter in Urlaub
oder schon wieder zu Hause ist. Viele Vermieter glauben, dass ihr Mieter ihnen einen
Notfallschlüssel geben muss, damit sie im Ernstfall in die Wohnung kommen. Das
stimmt aber so nicht. Der Mieter kann Ihnen als Vermieter während seiner urlaubsbedingten
Abwesenheit einen Schlüssel da lassen, er muss das aber nicht. Für diesen
Fall sollte der Mieter dem Vermieter eine Vertrauensperson benennen, bei der
sich für den Gefahrenfall der Schlüssel befindet. Bei Gefahr im Verzug (z.B. Wasseraustritt)
kann das Wohnungstürschloss gebrochen werden.
Laufen wichtige Fristen in der Urlaubszeit weiter? Was ist, wenn Sie Ihrem Mieter
kurz vor Urlaubsbeginn oder während seines Urlaubs beispielsweise die Miete erhöhen
oder ein Kündigungsschreiben zustellen wollen? Beginnt die Frist dennoch zu
laufen oder machen die Fristen mit Ihrem Mieter Urlaub?
Haben Sie Ihr Schreiben per Einwurfeinschreiben verschickt, ist es so: Das gilt erst
mit der Zustellung als zugegangen. Die Frist beginnt also erst dann zu laufen, wenn
der Briefträger das Schreiben in den Briefkasten des Mieters eingeworfen hat. Clevere
Vermieter bedienen sich deshalb der Zustellung mit Zeugen in den Hausbriefkasten.
Das heißt, der Zeuge bestätigt namentlich, dass der Vermieter am (Datum) um
(Uhrzeit) das Original des Schreibens, dessen Inhalt der Zeuge vorher zur Kenntnis
genommen hat, in den Hausbriefkasten des Mieters eingeworfen hat.

Muss der Mieter alle Sicherungen rausdrehen und das Wasser abstellen? Was ist,
wenn es zu einem Kurzschluss oder einem Wasserschaden kommt. Welche Sicherheitsvorkehrungen
muss der Mieter treffen, bevor er wegfährt?
Fährt Ihr Mieter in Urlaub, so gehört zu seiner Obhutspflicht, Vorkehrungen gegen
etwaige Schäden zu treffen. Dabei können Sie allerdings nicht von ihm verlangen,
dass er den Hauptwasserhahn schließt oder alle Wasserleitungen leerlaufen lässt.
Auch muss er nicht sicherheitshalber alle Elektrosicherungen herausdrehen; das wäre
schlichtweg zu viel verlangt. Allerdings: die Spülmaschine muss Ihr Mieter natürlich
abschalten. Kommt es während seiner Abwesenheit nämlich zu einem Wasserschaden,
weil der Zulaufschlauch zu seiner Wasch- oder Geschirrspülmaschine unter
Druck gehalten wurde, muss er Ihnen den entstandenen Schaden ersetzen (OLG
Oldenburg, Urt.v. 18. Okt. 1995, abgedruckt in NJW 1996, S. 194).
Wer putzt während seines Urlaubs das Treppenhaus?
Was ist, wenn Ihr Mieter zwar mit der Treppenhausreinigung dran wäre, aber gerade
in Urlaub ist? Muss er einen Ersatz suchen oder Sie?
Ist Ihr Mieter lt. Mietvertrag zur regelmäßigen Hausreinigung verpflichtet, muss er bei
Urlaub oder Krankheit für Ersatz sorgen. Meist bietet sich ein Tausch mit einem Mitmieter
im Haus an. Kommt Ihr Mieter seiner Pflicht jedoch nicht nach, können sie ihn
deswegen abmahnen und ihm zum Nachholen seiner Pflicht auffordern. Bleibt er
noch immer untätig, können Sie eine Ersatzvornahme vornehmen. Das heißt, Sie
beauftragen ein Reinigungsunternehmen und verlangen von Ihrem Mieter, Ihnen die
Rechnung zu ersetzen. Zudem können Sie den Mieter wegen der unterlassenen
Treppenhausreinigung abmahnen.
Darf der Mieter weniger Betriebskosten vorauszahlen? Was ist, wenn Ihr Mieter
wegen eines längeren Urlaubs weniger Betriebskosten vorauszahlen will?
Darauf müssen Sie sich nicht einlassen. Ist Ihr Mieter längere Zeit abwesend, sinken
automatisch seine verbrauchsabhängigen Betriebskosten für die Wohnung, z.B. die
Kosten für Heizung, Warmwasser, Kalt- und Abwasser. Das liegt in der Natur der
Sache. Wer wenig heizt oder wenig Wasser verbraucht, spart Energie. Das schlägt
sich am Ende in der Betriebskostenabrechnung nieder. Schließlich wird z.B. nach der
Heizkostenverordnung ein Teil der Heizkosten verbrauchsabhängig ermittelt. Deshalb
sinken mit dem reduzierten Verbrauch eben auch die vom Mieter zu tragenden
Kosten. Gleiches gilt für die Wasser- und Abwasserkosten. Soweit diese Betriebskosten
nach Zählerstand verteilt werden, fällt für den verreisten Mieter eben kein
Verbrauch an. An den Wohnflächen abhängigen Grundkosten ändert sich ohnehin
durch die Abwesenheit des Mieters nichts. Deswegen muss er weiter seine Vorauszahlungen
in voller Höhe zahlen. Legen Sie manche Betriebskosten vereinbarungsgemäß
nach einem anderen Verteilerschlüssel um, wie z.B. Personen oder Quadratmeter,
spielt die längere Abwesenheit des Mieters ebenfalls keine Rolle. Nur weil
Ihr Mieter z.B. zwei Monate im warmen Ausland verbringt, darf er nicht seine laufenden
Betriebskostenvorauszahlungen reduzieren.