Ausgabe 9/09 PDF, 3,1MB - Haus und Grund Düsseldorf

Z u v e r l ä s s i g · U n a b h ä n g i g · E r f o l g r e i c h 

Organ des Verbandes Haus und Grund im Regierungsbezirk Düsseldorf e.V. 

Jahrgang 107 / Nr. 9 · Postverlagsort Düsseldorf September 2009 

http://www.hausundgrundddf.de 

Zeitgemäßes Mietrecht für 

effektiven Klimaschutz Seite 2 

Die neuen Beiratsmitglieder 

stellen sich vor . . . . . .Seite 4 

Gratulation . . . . . . . . . . .Seite 5 

Nächster Termin zur 

Bauberatung . . . . . . . .Seite 4 

Die Veräußerung der Immo - 

bilie oder eine Selbstnutzung 

steht bevor! . . . . . . . . . .Seite 5 

Seminartermine . . . . . . .Seite 5 

Aktueller Gartentipp . .Seite 6 

Erlebniswelt Küche Seiten 6-7 

Mieterhöhung bei 

Flächenabweichung in 

Mietwohnung . . . . . . . . .Seite 9 

Schrottimmobilien: BGH 

erleichtert Schadensersatz an - 

sprüche gegen Banken Seite 9 

Termine - Statistik 

Preisausschreiben . . .Seite 10 

Krieg am Gartenzaun - 

Chronologie einer Feindschaft 

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .Seite 12 

Betriebskostenabrechnung 

und Mietminderung . .Seite 14 

Leserreise - Winterzauber mit 

dem Glacier-Express .Seite 14 

Recht + Steuer . .Seite 17 + 18 

Haus und Grund, Oststraße 162 

40210 Düsseldorf 

• Postvertriebsstück, DP AG, Entgelt bezahlt, G 2490 • 

Kommunalwahlen Düsseldorf 2009 

Starke bürgerliche Mehrheit regiert weiter 

Ein bürgerliches Bündnis von CDU 

und FDP wird fünf weitere Jahre die 

Geschicke der Landeshauptstadt be - 

stimmen. Trotz leichter Verluste be - 

hauptete sich die CDU als mit Ab stand 

stärkste Fraktion im Rathaus. Zu den 

Gewinnern gehört neben den GRÜNEN 

vor allem die FDP. So er scheint es folgerichtig, 

dass CDU und FDP mit 52,8 

Prozent der abgegeben Stimmen als 

Träger der absoluten Mehrheit ein bürgerliches 

Bündnis eingehen wollen. 

Was haben die privaten Immo bili - 

eneigentümer in der kommenden Le gis - 

laturperiode nun von der „neuen Stadt - 

regierung“ zu erwarten? Erste Aus - 

künfte darüber geben die ausführlichen 

Antworten, welche uns die Par teien im 

August auf unsere Fragen zu eigen - 

tü merrelevanten Themen gegeben 

haben. An dieser Stelle möchten wir uns 

nachdrücklich bei alle den Par teien und 

Wählergemeinschaften bedanken, die 

unsere zahlreichen Fra gen so geduldig 

und umfangreich beantwortet haben. 

Sie werden es sicherlich bei der 

Lektüre der August-Ausgabe bemerkt 

haben. Leider konnten wir Sie nicht über 

die kommunalpolitischen Vor stel lungen 

der FDP in eigentumspolitischen Fragen 

und deren geplante Umsetzung informieren; 

sah sich doch die FDP als einzige 

(!) der von uns befragten Parteien 

außerstande, auf unsere Fra gen auch 

nur ansatzweise Stellung zu nehmen. 

Wie uns die FDP-Fraktion schriftlich mit- 

teilte, habe man unsere Fragen – auch 

aus Zeitmangel - nicht beantworten können. 

Vornehmlich hätte man eine 

Antwort gehaltvoll und differenziert 

abgeben wollen und für diese Form von 

„Diplom-Arbeit“ müsste man mehrere 

Mitarbeiter beschäftigen. 

Da die anderen Parteien kaum 

Schwierigkeiten bei der Abgabe von 

gehaltvollen Antworten hatten, ist 

davon auszugehen, dass diese be reits 

über die notwendigen „Diplom- 

Mitarbeiter“ verfügen. Es bleibt zu hoffen, 

dass die kommunalpolitischen 

Vorstellungen der FDP nicht so komplex 

sind, als dass sie nur mit Hilfe von 

„diplomierten Mitarbeitern“ einer interessierten 

Öffentlichkeit nahe gebracht 

werden können. 

Diese Befürchtung scheint aber nicht 

zu bestehen, wird aus Kreisen des bürgerlichen 

Bündnisses doch verlautbart, 

dass inhaltliche Differen zen zwischen 

CDU und FDP „nahe Null“ gehen. 

Demzufolge scheint der Blick in die 

Aussagen der CDU zu reichen. Aus der 

Fülle der Antworten seien nur einige, 

die privaten Eigentümer be sonders 

be treffende Fragen herausgegriffen. 

Bezüglich der Dicht heitsprüfung von privaten 

Abwas serleitungen tritt sie für die 

Wahl frei heit der Eigentümer ein, da 

diese die ge setzliche Verantwortung tragen 

und regt an, eine städtische Bera - 

tungs stelle für Grundstückseigen tümer 

einzurichten. Haus und Grund unterstützt 

diese Forderung ausdrücklich, 

denn das bisherige Angebot einer 

In ter net-Seite erfüllt keinesfalls die 

Anforderungen des § 61a LWG an den 

Umfang der Unterrichtungs- und 

Beratungspflicht der Kommune! Er - 

freulich auch hier, dass die CDU Haus 

und Grund mit einbeziehen möchte. 

Bezüglich der Vermietung von Woh - 

nungen an Hartz IV-Empfänger tritt die 

CDU ausdrücklich für die Unterstützung 

zur Führung des eigenverantwortlichen 

Lebens ein, plädiert jedoch auch in 

begründeten Fällen für eine Direkt - 

überweisung der Mieten an Vermieter. 

Bei der Weiterentwicklung der Woh - 

nungs angebote setzt sie auf den Dialog 

mit allen Düsseldorfer Wohnungs - 

baugesellschaften. In Anbe tracht der 

Tatsache, dass sehr viele Hartz IV- 

Empfänger bei privaten Kleinvermietern 

mieten, sollte dieser Dialog auch sehr 

dringend mit den privaten Eigentümern 

gesucht werden. 

Undichte Kanäle 

Haus und Grund Düsseldorf führt Gespräche mit der Stadt 

In unserer Juli-Ausgabe informierten 

wir über die bis Ende 2015 für sämtliche 

Grundstückeigentümer an stehende 

Dicht heitsprüfung der privaten Abwas - 

serkanäle. In diesem Zusam menhang 

wiesen wir auch auf die spezielle Be - 

sonderheit in der Abwassersatzung der 

Landeshauptstadt Düsseldorf hin, wo - 

nach die Ableitungsrohre, je nach durch - 

schnittlicher Lebenserwartung, je nach 

der sich aus dem verwendetem Material 

ergebenden Lebensdauer, zwischen 40 

und 120 Jahren liegt, zwingend zu erneuern 

sind. Diesbezüglich äußerten wir 

öffentlich erhebliche Beden ken gegen die 

Verfassungs mäßigkeit dieser Rege lung, 

über die die Printmedien und das 

Fernsehen ausführlich berichteten. 

Im Nachgang zu diesem Medienecho 

fand auf Wunsch der Stadt ein Ge spräch 

im Rathaus statt, an dem für Haus und 

Grund der Vorstand Ingo Apel und der 

Fachberater Dr. Werner Fliescher teilnahmen. 

Der Erste Beigeordnete der Lan - 

deshauptstadt Düsseldorf, Herr Helmut 

Rattenhuber, betonte mehrfach, dass 

eine Instandsetzung der Ableitungsrohre 

der Grundstückseigentümer für die Lan - 

deshauptstadt Düsseldorf unabhängig 

von der Satzung nur dann in Betracht 

kommt, wenn tatsächlich auch das Ab - 

leitungsrohr einen Defekt aufweise. 

Diese Aussage ist für die Grund - 

stückseigentümer sehr erfreulich zu 

werten. Allerdings fragt man sich, wa rum 

dann die streitige Satzungs regelung 

nicht generell gestrichen werden kann, 

weil sie ins Leere läuft. 

Im Rahmen des Gespräches wurde 

weiterhin vereinbart, bei dieser komplexen 

Thematik in engem Kontakt zu bleiben, 

da in zahlreichen Fällen eine um - 

fangreiche Beratung der Mitglieder notwendig 

sein kann, die gemeinsam mit der 

Landeshauptstadt er reicht werden soll. 

Hier besteht das beiderseitige In te - 

resse, unseriöse Firmen auszuschalten, 

weil hierdurch einerseits die ordnungsgemäße 

Sanierung von Ablei tungs rohren 

und der Schutz des öffentlichen Ei - 

gentums nicht gewährleistet sind, zum 

anderen aber auch unnötige Kosten für 

die Mitglieder verursacht werden. In diesem 

Zusammenhang wurde angedacht, 

die Zugangsvoraussetzungen für Fir men, 

die im Stadtgebiet Kanäle sanieren dürfen, 

abzusenken, um ein größeres An - 

gebot für die Mitglieder und damit auch 

mehr Wettbewerb herbeizuführen. Derzeit 

sind für die Sanierung der Rohre mit 

Inlinern (Einziehung und Auswertung 

eines flexiblen Kunststoffrohres in dem 

ursprünglichen Kanal) lediglich zehn 

Firmen zugelassen. Da hier keine Ar beiten 

am städtischen Eigentum selbst (wie z.B. 

Straßendecke, Bürgersteig oder Kanal) 

durchgeführt werden müssen, könnte hier 

eine geringere Kaution als die bisher veranschlagten 

20.000,00 Euro ausreichen, 

G 02490 E 

Partei Sitze Absolut Prozent 

CDU 39 86693 42,6 % 

SPD 22 47525 23,3 % 

GRÜNE 14 29659 14,6 % 

FDP 9 20820 10,2 % 

DIE LINKE 5 10975 5,4 % 

REP 1 2482 1,2 % 

FREIE WÄHLER 2 4767 2,3 % 

NPD - 627 0,3 % 

ZENTRUM - 91 0,0 % 

um eventuelle Schä den abzudecken. 

Gegebenenfalls sollten auch der Nach - 

weis und die Un terhaltung einer entsprechend 

ausreichenden Haft pflichtver - 

sicherung durch das Unterneh men ausreichen, 

um Zu gang zum städtischen 

Markt zu erhalten. 

Thema war auch die Flexibilisierung 

der Instandhaltung der Rohre durch Zu - 

lassung neuer und ggf. verbesserter Inli - 

nerverfahren sowie die Beachtung der in 

Art. 3 des Grundgesetzes vorausgesetzten 

Verhältnismäßigkeit bei einer Sanie - 

rungsaufforderung. 

Nach seriösen wissenschaftlichen 

Stu dien führt selbst ein undichter Kanal 

nicht zwangsläufig zu einer Ver seuchung 

des Grundwassers, wenn der Grund - 

wasserspiegel mindestens 1,00 Meter 

unterhalb der undichten Stelle liegt. 

Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, 

dass die im häuslichen Abwasser 

enthaltenen Stoffe/Stoffgruppen in der 

Regel biologisch abbaubar sind. So 

wurde in seriösen Untersuchungen bei 

un dichten Kanälen nachgewiesen (z.B. 

„Gefährdungspotenzial undichter Ab - 

was serkanäle, Risiko für Boden- und 

Grundwasser? von Ulrich Hagendorf“), 

dass bereits ca. 10 cm unter der Rohr - 

sohle des undichten Rohres ein Konzen - 

trationsrückgang der biologisch relevanten 

Stoffe um 90 Prozent festzustellen 

war. Allerdings ist auch die spezielle 

Bodenbeschaffenheit unter dem Rohr 

Beim Stadtentwicklungskonzept 

2020+ unterstützt die CDU nachdrück - 

lich die Einbindung privater Eigen tümer 

in die Entwicklungsprozesse 

Die privaten Düsseldorfer Eigen - 

tümer werden das bürgerliche Bündnis 

beim Wort nehmen 

I. Apel 

zu berücksichtigen. Stoffeinträge in das 

Grundwasser durch Undichtigkeiten sind 

dann wahrscheinlich, wenn Grob sand 

oder Kies den Untergrund bilden und 

größere Schäden an den Rohren vorhanden 

sind. 

Vor diesem Hintergrund ist auch mit 

der Stadt zu diskutieren, ob es sich um 

ein undichtes Regenwasserab leitungs - 

rohr oder um einen undichten Misch was - 

serkanal handelt. Undichte Regen an - 

schlussleitungen sind daher nicht als 

so gefährlich einzustufen wie undichte 

Mischwasserkanäle. Dies gilt umso 

mehr, wenn eine Trennkanalisation vorhanden 

ist, bei der das Regenwasser in 

einen eigenen Regenwasserkanal eingeleitet 

wird. 

Festzuhalten ist, dass das Thema 

noch zahlreiche Facetten bietet und wei - 

tere Gespräche mit der Stadt geführt 

werden müssen, um befriedigende Lö - 

sungen für die Grundstücks eigen tümer, 

aber auch die Umwelt zu erarbeiten. 

Oberstes Gebot des städtischen 

Handelns sollte aber auf jeden Fall das 

notwenige Augenmaß und Flexibilität 

bei der Sanierung der Kanäle sein! 

Es ist zu beachten, dass das Geld, 

welches der Grundstückseigentümer für 

die Sanierung betroffener Kanäle ausgibt, 

nicht mehr für eine energetische Sanie - 

rung des Objektes oder wichtige Wohn - 

wertverbesserung zur Verfügung steht. 

HUG 9/09 Dr. W. Fliescher

Nr. 9 / September 2009 Haus und Grund Jahrgang 107 

Zeitgemäßes Mietrecht für 

effektiven Klimaschutz 

Haus & Grund legt Vorschläge vor 

“Das Mietrecht muss vereinfacht 

werden, um die klimaund umweltfreundliche 

Modernisierung vermieteter 

Wohnungen zu erleichtern.“ Das 

fordern die Spitzenverbände der deutschen 

Immobilienwirtschaft (BSI). 

Hauptkritikpunkt ist die Tatsache, dass 

nach geltendem Mietrecht energetische 

Modernisierungs massnah men 

entweder nur unter erheblichem 

Aufwand vorgenommen werden können, 

oder gänzlich unmöglich sind. 

„Ohne Änderungen sind die angestrebten 

klimapolitischen Ziele nicht 

zu erreichen”, erklärte Dr. Rolf Kor - 

nemann, Vorsitzender der BSI Bun - 

desvereinigung und Präsident von 

Haus & Grund Deutschland mit Blick 

auf die Bundestagswahl im Sep - 

tember. 

Wie stark das heutige Mietrecht 

die energetische Sanierung des 

Gebäu de bestands hemmt, zeigt ein 

2 

bestandes von 40 Millionen entspricht! 

Ange sichts dieses geringen Tempos 

er scheint es folgerichtig, dass sich 

nunmehr das das Bundesumwelt - 

minis terium mit den Hemmnissen 

der energetischen Sanierungen durch 

das aktuelle Mietrecht beschäftigt. In 

ei nem aktuellen Forschungsprojekt 

unter dem Titel „Rechtskonzepte zur 

Beseitigung des Staus energetischer 

Sanierungen im Gebäudebestand“ 

sind gerade sehr konkrete Vorschläge 

zu Änderungen des allgemeinen 

Wohnraummietrechts im Sinne der 

Verbesserung der Rechtsposition des 

Vermieters bei Sanierungen erarbei - 

tet und Fachleuten vorgelegt worden. 

Aktuell 

Wichtig! Es geht um Ihre Gewerbemieten 

Haus und Grund beteiligt sich am gewerblichen Mietspiegel der IHK Düsseldorf 

Seit einigen Jahren gibt die IHK zu 

Düsseldorf einen gewerblichen Miet - 

spiegel für die Landeshauptstadt und 

die angrenzenden Kommunen Er krath, 

Haan, Heiligenhaus, Hilden, Langen - 

feld, Mettmann, Monheim am Rhein, 

Ratingen, Velbert und Wülfrath heraus. 

Dieser Mietspiegel gibt einen ers ten 

qualifizierten Überblick über die Mieten 

aller wichtigen Teilmärkte dieser Städte, 

die nach Angaben der Mitglieder des 

Arbeitskreises „Miet spiegel“ für Ein - 

zelhandelsflächen, Büroflächen und 

Lagerflächen im Durchschnitt realisiert 

werden. Die Mitglieder des Arbeits - 

kreises sind Ge werbespezialisten mit 

langjährigen detaillierten Basiskennt - 

nissen der re gionalen und lokalen 

Marktve häl tnisse. Die Kriterien dieses 

Miet spiegel sind: 

Preisangaben: 

Die Angaben beziehen sich auf 

Mietflächen und nur auf Neuver - 

mietung. Sie haben keine direkten 

Auswirkungen auf bestehende Miet - 

verhältnisse. Die Preis an gaben für 

Einzelhandelsflächen beziehen sich 

auf Verkaufsflächen ohne Neben - 

räume. Mietzuschläge für rein ebenerdige 

Geschäfte sind möglich. 

Lagebeurteilung: 

Die Beurteilung einer Objektlage 

kann nur einzelfallbezogen erfolgen. 

Blick auf das Sanierungsvolumen 

der Jahre 2005-2008: Jährlich wurden 

nur ca. 200.000 Wohneinheiten energetisch 

auf gerüstet. Auf diese Weise 

werden bis 2030 knapp 5 Millionen 

Woh nungen energetisch aufgerüstet, 

was 12,5 Prozent des Gesamt- 

Standardisierte De fi ni tionen, was bei 

Einzelhandels flä chen unter einer 1aoder 

1b-Lage zu verstehen ist, exis - 

tieren nicht. Kri terien sind u.a. die 

fußläufige Erreich barkeit, die Fre - 

quenz potenzieller Kunden, die An - 

bindung an den öffentlichen Nah - 

verkehr und die Erreich barkeit von 

Parkplätzen. Für die Landes haupt - 

stadt erfolgt für die wichtigsten 

Einkaufsstraßen in der In nen stadt und 

den Stadtteilen ein Hinweis, wenn es 

sich um eine 1a-Lage handelt. 

Ne benlagen im Sinne dieses Miet - 

spiegels sind Stadtrand- oder Stadt - 

teillagen. 

Ausstattungsbeurteilung: 

Einheitliche und verbindliche Aus stat - 

tungskriterien gibt es nicht. Die 

Beurteilung der Ausstattung von Bü ro - 

flächen erfolgte in Abstimmung mit 

dem Arbeitskreis „Mietspiegel“ nach 

international geltenden Standards. 

Danach wird die Ausstattungsqualität 

nach so genannten A, B und C 

Standards bestimmt. A bedeutet hohe 

Qualität, B mittlere Qualität und C einfache 

Qualität. 

Auch für Lager- und Produktions - 

flächen gibt es keine einheitlichen und 

verbindlichen Ausstattungskriterien. 

Die Ausstattungskriterien wurden in 

Abstimmung mit den Mitgliedern des 

Arbeitskreises „Mietspiegel“ auf der 

In diesem Zusammenhang sind 

auch die wichtigsten vor der BSI erarbeiteten 

Vorschläge 

1. Definition des mietrechtlichen 

Mangels (§ 536 BGB): 

Die Durchführung einer klima- oder 

umweltfreundlichen Modernisierung 

eines Bauwerkes ist mietrechtlich ein 

„Mangel“. Kraft Gesetzes wird die 

Miete für die Zeit der Arbeiten in der 

Regel bis zu 50 oder 100 Prozent 

gemindert. Umweltschützende Bau - 

maß nahmen führen folglich zu einer 

finanziellen Belastung des Vermieters. 

Die BSI regt daher an, die Miet - 

minderung kraft Gesetzes für klimaund 

umweltfreundliche Modernisie - 

rungen auszuschließen. 

2. Duldung von Modernisierungs - 

maßnahmen (§ 554 BGB): 

Mieter sind nicht verpflichtet, energetische 

Sanierungen mit Verweis auf 

Belange des Umweltschutzes zu dulden. 

In der Praxis verhindert dies 

Fortschritte bei der energetischen 

Sanierung des Wohnungsbestandes 

oder verzögert sie dauerhaft. Die BSI 

empfiehlt daher, sämtliche klimaund 

umweltfreunlichen Modernisierungen 

gesetzlich als grundsätzlich duldungspflichtige 

Maßnahmen zu definieren. 

3. Formalien der Mieterhöhung 

(§§ 559, 559b BGB): 

Das Mietrecht ermöglicht Moder - 

nisierungsmieterhöhungen wegen 

nach haltiger Einsparung von Energie 

oder Wasser. Nach herrschender Aus - 

legung dieses Tatbestandsmerkmals 

können die Kosten etwa für Foto vol - 

taikanlagen oder Sonnenkollek toren 

nicht Gegenstand einer Mieterhöhung 

sein, da lediglich der Energieträger 

aus getauscht werde. Deswegen be - 

darf es der gesetzlichen Klarstellung, 

Basis der Erfahrungswerte der 

SEGRO Slough Estates Group, 

Düs sel dorf in den Gruppen Einfach, 

Mittel, Gehoben, festgelegt. 

Einschätzungen und Preise: 

Konkrete Preisangaben und Lage - 

beurteilungen erstellen sachkundige 

Makler, Immobilienberater, Fonds - 

manager und öffentlich bestellte und 

vereidigte Sachverständige. Die An ga - 

ben des Mietspiegels sind nur 

Anhaltspunkte, die eine Einschätzung 

erleichtern sollen. Sie können nicht 

pauschal und ungeprüft auf bestimmte 

Objekte übertragen werden. Es müssen 

vielmehr in jedem Einzelfall die 

konkrete Lage des Objektes, die 

Größe, die Beschaffenheit, die Stra - 

ßenfront usw. berücksichtigt werden. 

Die Daten des „IHK-Gewerbe- 

Miet spiegels“ werden jährlich aktualisiert. 

Mit dem Kalenderjahr 2010 wird 

sich Haus und Grund Düsseldorf an 

der Erstellung beteiligen. Haus und 

Grund Düsseldorf setzt sich seit Jahr - 

zehnten erfolgreich für die wohnungswirtschaftlichen 

Belange seiner Mit - 

glieder ein, wozu seit nunmehr 35 

Jah ren auch die Erstellung der Miet - 

richtwert-Tabelle zählt. Da wir mittlerweile 

eine Vielzahl von Mitgliedern 

verzeichnen, die auch gewerblich 

Flächen vermieten, erscheint es uns 

dass alle klima- oder umweltfreundlichen 

Modernisierungen Mieterhö - 

hungen erlauben. Darüber hinaus ist 

die formell wirksame Modernisie - 

rungsmieterhöhung eine faktisch 

kaum zu meisternde Herausfor de - 

rung. Sie muss im Sinne der Rechts - 

sicherheit für Vermieter und Mieter 

erheblich entbürokratisiert werden. 

4. Streichung gesetzlicher Aus - 

schlusstatbestände (§ 557 BGB): 

Eine Mieterhöhung infolge einer 

energetischen Modernisierung ist für 

viele Mietwohnungen gesetzlich oft 

ausgeschlossen. Dies gilt zum einen 

für Staffelmietvereinbarungen, zum 

anderen für Indexmieten. Mieterhö - 

hungen infolge klima- oder umweltfreundlicher 

Modernisierungen sollten 

auch in diesen Fällen gesetzlich zugelassen 

werden. 

5. Umlage von Betriebskosten 

(§ 556 BGB): 

Betriebskosten kann der Vermieter 

nur auf den Mieter umlegen, wenn sie 

im Mietvertrag vereinbart wurden. 

Dies ist bei Betriebskosten, die infolge 

einer klima- oder umweltfreundlichen 

Modernisierung neu entstehen, regel- 

wichtig, auf diesem Sektor möglichst 

marktnahe Preise abzubilden. 

Dazu benötigen wir eine Vielzahl 

von Gewerbemieten, um die empirische 

Basis des IHK- Mietspiegels wei - 

ter zu verbreitern. Bitte unterstützen 

Sie uns bei dieser Aufgabe durch die 

Abgabe möglichst vieler Erhe - 

bungsbögen. Die komplexe und ar - 

beitsintensive Aufbereitung der Daten 

für den „IHK-Gewerbe-Mietspiegel“ 

ist für uns kein Selbstzweck, sondern 

er dient vor allem dem Nutzen unserer 

Mitglieder. Es geht ja schließlich um 

Ihre Gewerbemieten! 

Wir werden der Oktober-Ausgabe 

einen entsprechenden Erhebungs - 

bogen beilegen, den Sie bitte – soweit 

Sie Gewerbe-Vermieter sind – ausfüllen 

und uns entweder per Fax, per 

Post zusenden oder persönlich zurükkgeben. 

Weitere Bögen erhalten Sie 

in unserer Verbandsgeschäftsstelle in 

der Oststraße. Selbstverständlich können 

Sie Ihre Daten auch online ab - 

geben. Ihre Angaben bleiben unter 

Verschluss und sind Dritten nicht 

zugänglich! Die Daten werden lediglich 

statistisch für die Fortschreibung 

des IHK-Mietspiegels vertraulich ausgewertet. 

I. Apel 

mäßig nicht der Fall. Die Betriebs - 

kostenverordnung, auf die in fast allen 

Mietverträgen verwiesen wird, kennt 

moderne Anlagen zur Energiege - 

winnung nicht (beispielsweise Solar - 

anlagen). Die Umlage von Betriebs - 

kosten, die infolge klima- oderumweltfreundlicher 

Modernisierungen neu 

entstehen, sollte daher auf einseitige 

Erklärung des Vermieters zulässig 

sein. 

Beilagenhinweis: 

FENSTERWORLD 

www.fensterworld.de 

(s.a. Anzeige auf Seite 15) 

(Teilbeilage) 

Manuela Brandt, Rechtsanwältin 

{s. a. Anzeige auf Seite 11) 

www.ra-brandt.com (Teilbeilage) 

Impressum 

Herausgeber: 

Verband Düsseldorfer Haus-, Wohnungsund 

Grundeigentümer e.V. 

Tel.: 0211-169 05-01 

Fax: 0211-169 05-33 

Verleger: 

Haus und Grund, Informations- und 

Verlagsgesellschaft mbH 

Oststr.162, 40210 Düsseldorf 

Tel.: (0211) 171 03-70 

Fax: (0211) 171 03-71 

Redaktion: 

Ass. Ingo Apel 

Tel.: 0211-169 05-25 

Fax: 0211-169 05-33 

Klaus-Peter Schröder 

Tel.: 0211-171 03-70 

Fax:0211-171 03-71 

Oststr. 162, 40210 Düsseldorf 

Technische Redaktion 

Karla Alemanni 

Tel.: 0211-179 59 87 

Mail: alemanni@hausundgrundddf.de 

Druck: 

Knipping Druckerei und Verlag GmbH 

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Tel.: (0211) 9 91 76-0 

Fax: (0211) 9 91 76-50 

Mail: info@wmv-werbung.de 

www.wmv-werbung.de 

Der Bezugspreis ist bis auf weiteres durch 

den Mitgliedsbeitrag abgegolten. 

Nicht angeforderte Manuskripte u.ä. 

werden nur gegen Freiumschlag zurückgesandt. 

Beiträge - auch Anzeigen und 

Beilagen - Dritter geben nicht notwendig die 

Auffassung des Herausgebers bzw. der 

Redaktion wieder. Für den Anzeigenteil wird 

keine Haftung übernommen. 

Beiträge, in denen Erzeugnisse von Firmen 

besprochen werden, dienen der Information 

der Leser, um sie über Neuheiten aufzuklären. 

Eine Garantieerklärung für Produkte und 

Firmen ist damit nicht verbunden. 

Verbreitete Auflage: 15.913 (2/2009)


Neue Mitglieder im 

Beirat von Haus und 

Grund Düsseldorf 

Mitgliederversammlung wählt neue junge Vertreter 

Auf der Jahreshauptversammlung 

von Haus und Grund Düsseldorf 

Ende Juni 2009 wurden „die Weichen 

für die Zukunft“ gestellt. Die Versam - 

mlung wählten aus ihrer Mitte zwei 

junge Mitglieder in den Verbands- 

Beirat. 

Die beiden neuen Beiratsmitglieder 

sind trotz ihrer jungen Jahre bereits 

ausgewiesene Fachleute auf dem 

Gebiet der Immobilienwirtschaft. 

Herr Diplom-Bauingenieur Leif 

Steffens ist 36 Jahre alt. Aus bil - 

dungsbegleitend arbeitete er bereits 

neben dem Studium der Bauin - 

genieurswissenschaften im Ausland 

an gewerblichen Projekten. Nach dem 

Studium war er als Projektleiter für 

gewerbliche Objekte in Hamburg 

tätig. 

Seit nunmehr sechs Jahren ist er 

als Prokurist bei der Steffens Heim - 

Diplom-Bauingenieur Leif Steffens 

bau Wohnungs-GmbH tätig. Herr 

Steffens ist verheiratet und hat zwei 

Kinder. 

Herr Diplom-Kaufmann Richard 

Alexander Schmitz, LL. M., ist 29 

Jahre alt. 

Gratulation 

Dr. jur. Detlef Frormann 

Ganz herzlich gratulieren wir Herrn 

Dr. jur. Detlef Frormann, stellvertretender 

Vorsitzender des Verwaltungs - 

rates des Verbandes Haus und Grund 

Düsseldorf, zur Vollendung seines 55. 

Lebensjahres 

Neben dem Studium der Betriebs - 

wirtschaftslehre mit den Schwer - 

punkten strategisches Mana gement 

Diplom-Kaufmann 

Richard Alexander Schmitz, LL. M. 

und Controlling, absolvierte er berufsbegleitend 

den Masterstudiengang 

„Real Estate Law”. Nach erster 

Beruferfahrung bei der KPMG-Consul - 

ting Düsseldorf war er fast fünf Jahre 

bei der Deutschen Telekom AG im 

Bereich Konzernstrategie und -politik 

in Bonn tätig. 

Seit Jahresbeginn 2007 ist Herr 

Ralf Schmitz geschäftsführender 

Gesellschafter des Familien unter - 

nehmens, Schmitz Wohnungsbau - 

gesellschaft in Kempen. Das Fami - 

lienunternehmen mit einer Tradition 

von 140 Jahren ist spezialisiert auf 

den Bau exklusiver Eigentums - 

wohnungen und Einfamilienhäuser in 

Düsseldorf und Umgebung sowie 

Berlin. 

Haus und Grund Düsseldorf freut 

sich, mit den Herren Schmitz und 

Steffens zwei junge Fachleute für die 

Mitarbeit im Verbandsbeirat gewonnen 

zu haben. 

I. Apel 

Auf der Mitgliederversammlung 

vom 9. Juni 1998 wurde der 

Geschäftsführer des Vereins 

Creditreform in Düsseldorf in den 

Beirat und am 5. Juni 2000 in den 

Vorstand von Haus und Grund 

Düsseldorf gewählt. Seit dem 27. Juni 

2001 unterstützt Herr Dr. Frormann 

als stellvertretender Vorsitzender des 

Verwaltungsrates die Interessen des 

privaten Haus- und Grundeigentums 

mit Rat und Tat. 

Neben seinen vielfältigen Aufgaben 

ist Herr Dr. Frormann Vorstand der 

Creditreform AG und auch als ehrenamtlicher 

Richter beim Verwaltungsgericht 

Düsseldorf tätig. 

Wir danken Herrn Dr. Frormann für 

seine sehr engagierte Mitarbeit im 

Interesse aller Mitglieder unseres 

Verbandes und wünschen ihm 

Gesundheit und Wohlergehen für die 

kommenden Jahre. 

I. Apel 

Internes 

Umfang der 

Schönheitsreparaturen 

Erneut hat der BGH mit Urteil vom 

18.02.2009 (Az.: VIII ZR 210/08) eine für 

den Vermieter nachteilige Entscheidung zu 

den Schönheitsreparaturen gefällt. Danach 

wird auch im preisfreien Wohnraum der 

Umfang der auszuführenden Schönheits re - 

paraturen durch § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. 

Berechnungs verord nung begrenzt. 

Diese Vorschrift regelt im sozialen Woh - 

nungsbau folgendes: Schönheits repa raturen 

umfassen das Tapezieren, An strei chen oder 

Kalken der Wände und Decken, das Strei - 

chen der Fußböden, der Heiz körper einschließlich 

Heizrohre, der Innen türen sowie 

der Fens ter und Außentüren von innen. 

Dieser Vorschrift liegt der Gedanke 

zugrunde, dass eine Belastung des Mie ters 

mit Schönheitsreparaturen nur hinsichtlich 

solcher Arbeiten gerechtfertigt sein kann, 

mit denen eine typischerweise vom Mieter 

verursachte Abnutzung des de ko rativen 

Erscheinungsbildes in der gemieteten 

Wohnung beseitigt wird. Daher ist diese 

Vorschrift ebenso im freien Wohnungsbau 

anwendbar. 

Die Entscheidung des BGH ist jedoch 

weitreichender. Eine formularvertragliche 

Erweiterung dieser o.g. Arbeiten über den in 

§ 28 Abs. 4 Satz 3 der II. Berechnungs - 

verordnung geregelten Umfang hinaus ist 

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danach wegen unangemessener Benach - 

tei ligung des Mieters gemäß § 307 BGB 

unwirksam. Wird dem Mieter daher durch 

For mularklausel auch der Anstrich der 

Fenster von außen aufgebürdet oder aber 

der An strich der Balkone oder Loggien, 

wird er dadurch unangemessen benachteiligt 

mit der Folge, dass die Klausel insgesamt 

un wirksam ist. Erneut hat der BGH 

insofern auch betont, dass eine geltungserhaltende 

Reduktion unzulässig ist. Die 

Unwirksam keit der Verpflichtung des Mie ters 

zum Außenanstrich der Fenster oder der 

Loggia führt nicht dazu, dass der Mieter 

Fenster und Loggia insgesamt nicht zu streichen 

habe, dass aber die Überwälzung der 

Schönheits reparaturen im übrigen wirksam 

sei. Die in unzulässiger Weise ausgeschaltete 

Ver pflichtung des Mieters zur Vornahme 

von Schön heits reparaturen kann nicht im 

Wege der Klauselkontrolle in eine zulässige 

Ver pflichtung inhaltlich umgestaltet werden. 

Die unzulässige Erweiterung des 

gegenständlichen Umfangs der Schön - 

heitsreparaturverpflichtungen zieht daher 

die Unwirksamkeit der gesamten Vor - 

nahmeklausel nach sich. Es handelt sich 

nämlich um eine einheitliche Rechts pflicht 

des Mieters zur Vornahme von Schön - 

heitsreparaturen, die sich nicht in Ein zel - 

maßnahmen oder Einzelaspekte auf - 

spalten lässt, sondern deren Aus ge staltung 

durch den Mietvertrag insgesamt zu 

bewerten ist. 

Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund 

unzulässiger Ausgestaltung, sei es ihrer 

zeitlichen Modalität, wie beispielsweise bei 

starren Fristen, ihrer Aus füh rungsart oder 

ihres gegenständlichen Um fangs in ihrer 

Gesamtheit als übermäßig dar, ist die 

Verpflichtung insgesamt unwirksam. Eine 

Aufspaltung der Klausel in einen wirksamen 

und einen unwirksamen Teil ist daher 

nicht möglich. Dies hat zur Konsequenz, 

dass Klau seln in älteren Mietverträgen, 

wonach die Schönheitsreparaturen nicht 

nur den Um fang des o.g. § 28 Abs. 4 Satz 

3 der II. Berechnungsverordnung umfassen, 

sondern z.B. auf den Außenanstrich 

der Fenster oder der Wohnungsein gangs - 

tür oder auch Balkone, Loggien oder sogar 

Garagen erweitert wird, unzulässig sind. 

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist 

sodann vielmehr der Vermieter verpflichtet, 

während der Mietzeit das Objekt entsprechend 

instand zu halten und damit auch 

die Schönheitsreparaturen auszuführen, 

zumal der Mieter nach § 538 BGB 

Veränderungen und/oder Verschlechte - 

rungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen 

Gebrauch herbeigeführt 

werden, nicht zu vertreten hat. 

Nur bei einer übermäßigen, über den 

vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehenden 

Abnutzung, mithin einer Verschlech - 

terung, kann der Mieter zum Schaden - 

ersatz verpflichtet werden. 

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4 

Nächster Termin zur Bauberatung 

Service nur für Mitglieder 

Der nächste Beratungsnachmittag findet statt am Donnerstag. 24. September 2009 ab 14:00 Uhr in der Verbandsgeschäftsstelle Oststraße 162, I. Obergeschoss. Bitte vereinbaren Sie Ihren verbindlichen 

Beratungstermin nur telefonisch bei unserer Mitarbeiterin Frau Khalki unter 0211 / 169 05-91. Eine Terminvereinbarung über unsere Rechtsberater ist nicht möglich bzw. nicht verbindlich! Unser 

Berater, Herr Architekt Andre Turck, Düsseldorf, berät vor allem zu den Themen: Neubau und Erweiterung; Altbau-Modernisierung und Umbau; Nachverdichtung; Grundstück; Kaufberatung, Barrierefreies, 

generationenübergreifendes Bauen. 

Die Erstberatung zu diesen Themen ist für Mitglieder kostenlos. Ein Erstgespräch dauert in der Regel 30 Minuten. Bitte bedenken Sie, dass in dieser Beratung wichtige Punkte nur angerissen werden 

können und Vieles einer tiefergehenden Betrachtung bedarf. Deshalb besteht für jeden Interessenten die Möglichkeit, eine weiterreichende Beratung des Architekten vor Ort zu nutzen, um die entwickelten 

Ideen zu konkretisieren und gegebenenfalls auch umzusetzen. Diese über die Erstberatung hinausgehenden Dienstleistungen sind nicht kostenlos, werden aber für Mitglieder von Haus und Grund 

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Die Veräußerung der Immobilie oder 

eine Selbstnutzung steht bevor 

Immer dann wenn eine Vermie - 

tungsimmobilie veräußert werden soll 

oder auch die Vermietung enden soll 

und im Anschluss eine Selbst nutzung 

geplant ist, muss aus steuerlicher 

Sicht Obacht gegeben werden. 

Für die steuerliche Abzugsfähigkeit 

von Aufwendungen ist es nämlich von 

enormer Bedeutung, in welchem Zu - 

sam menhang die Aufwendungen ge - 

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tätigt wurden. Daraus folgt, dass Auf - 

wendungen, die für eine vermietete 

Immobilie während der Vermietung 

getätigt werden nicht als Werbungs - 

kosten bei den Einkünften aus Ve r - 

mie tung und Verpachtung abgezogen 

werden können, wenn der Auf wand 

ursächlich durch den ge planten 

Verkauf oder eine bevorstehende 

Selbstnutzung bedingt sind. 

Selbst wenn die Veräußerung oder 

Selbstnutzung lediglich geplant ist, es 

im Endeffekt jedoch nicht dazu 

kommt, können aufgrund der Veräu - 

SEMINARTERMINE Herbst 2009 

Renovierungspflicht des Mieters? 

Stand der aktuellen Rechtsprechung 

ße rungs- bzw. Selbstnutzungsabsicht 

getätigte Aufwendungen nicht im 

Rahmen der Werbungskosten bei 

Ver mietung und Verpachtung zum 

Abzug gebracht werden. Falls es sich 

beim Im mobilienverkauf um ein steuer 

pflich tiges Veräußerungsgeschäft 

han delt, besteht ggf. noch die 

Möglichkeit, die Aufwendungen in diesem 

Rahmen steuerlich zu berück - 

sichtigen. In allen anderen Fällen (insbesondere 

der Selbstnutzung) scheidet 

eine steuerliche Berücksichtigung 

jedoch vollends aus. 

In der Praxis ist daher immer 

darauf zu achten, dass sämtliche 

Aufwendungen auch im Zusam men - 

hang mit der steuerpflichtigen Ver - 

mietung oder Verpachtung stattfinden. 

Nach Meinung der Münchener Richter 

ist hiervon sogar grundsätzlich auszugehen, 

wie einem Bundes finanzhof- 

Urteil (Az: IX R 15/96) zu entnehmen 

ist. Bestenfalls sollte eine zeitliche 

Nähe zur Veräußerung möglichst nicht 

gegeben sein, damit das Finanzamt 

erst gar keinen Zusam men hang mit 

der Veräußerung an nimmt oder es 

kann konkret dargelegt werden, 

warum ein Zusammenhang mit der 

Vermietung gegeben ist. Auf jeden 

Fall muss auf eine vertragliche 

Vereinbarung, die zu einem anderen 

Ergebnis führt, tunlichst verzichtet 

werden. 

Christoph Iser 

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Die Anmeldung wird verbindlich, wenn die Teilnahmegebühr vor der Veranstaltung auf 

das Konto des Verbandes (Kreissparkasse Düsseldorf, BLZ 301 502 00, Kto-Nr. 

1 000 284, überwiesen wurde. In der Teilnahmegebühr i.H.v. 46,22 € zzgl. MwSt. = 

55,00 € für Mitglieder bzw. 78,15 € zzgl. MwSt. = 93,00 € für Nichtmitglieder sind 

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Mindestteilnehmerzahl: 8 Personen; max. 16 Personen 

Anmeldung unter Tel. 0211 / 1 69 05-12 (Frau Blinne) oder per Fax: 1 69 05-33 

Die Anmeldung wird verbindlich, wenn die Teilnahmegebühr in Höhe von 210,08 € zzgl. MwSt. 39,92 € = 250,00 € für Mitglieder bzw. 

294,12 € zzgl. MwSt. 55,88 € = 350,00 € für Nichtmitglieder vor der Veranstaltung auf das Konto des Verbandes (KSK 

Düsseldorf, BLZ 301 502 00, Kto.-Nr. 1 000 284) überwiesen wurde. In der Teilnahmegebühr sind sämtliche Getränke, Imbiss und 

Seminarunterlagen enthalten. 

Sollten Sie als Nichtmitglied bis spätestens 1 Monat nach dieser Veranstaltung unserem Verband beitreten, so erstatten wir Ihnen den 

Differenzbetrag der Teilnahmegebühr für Mitglieder in Höhe von 100 €. 

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5


It´s so easy... 

...mit der neuen Öffnungsunterstützung 

(epr) Die Küche ist das Herzstück 

eines jeden Zuhauses. Hier trifft sich die 

ganze Familie. Hier werden Lieb lings - 

gerichte gekocht, die Enkelkinder hören 

alte Geschichten von früher, während 

sie Omas selbst gemachten Pudding 

verputzen, und die Eltern philosophieren 

bei einem Glas Wein bis spät in die 

Nacht. Nirgendwo sonst im Haus passiert 

so viel wie hier. Aber auch in keinem 

anderen Raum entsteht so viel Ar - 

beit wie hier: Töpfe und Pfannen sind 

fast täglich im Einsatz, Essensreste verteilen 

sich auf Arbeits flächen, dreckiges 

Geschirr wartet auf ein reinigendes 

Schaumbad in der Spüle und die Le - 

bensmittel in der Einkaufstasche müssen 

noch ihren Platz im Schrank finden. 

All diese Aufgaben zu managen ist 

manchmal gar nicht so einfach. 

Die neue Öffnungsunterstützung für 

Schubkästen und Auszüge des Be - 

schlägeherstellers Blum bringt da 

Erleichterung. Auch ohne Einsatz der 

Hände lassen sich mit „Servo-drive“ 

Küchenschubladen leicht und einfach 

öffnen. Und dank „Blumotion“ schließen 

sie sich wieder sanft und leise. 

Einkaufstüten sind somit schnell ausgeräumt 

und Lebensmittel im Nu im 

Schrank verschwunden, Geschirr und 

Besteck sind schnell zur Hand oder 

flott beiseite geräumt. Kurzes An tip pen 

oder leichtes Ziehen genügt – und 

schon öffnen sich Schubladen au - 

tomatisch. Ein kleiner Hebel gibt dabei 

den Impuls, indem er von hinten den 

6 

Erlebniswelt Küche 

Natürliche Materialien sind wieder 

gefragt in Haus und Wohnung: Holz 

und Stein kehren zurück ins heimische 

Bad, ins Wohnzimmer und natürlich 

auch in die Küche. Gerade Spülen 

in Na tur steinoptik sind hier beliebte 

Highlights. Schock hat diesen Trend 

erkannt und ein ganz neues Material 

entwickelt – Cristastone. Es verblüfft 

optisch wie haptisch durch seinen 

einzigartig realistischen Natur stein - 

cha rakter und durch seine funktionalen 

Eigenschaften. 

Vor allem Liebhaber des Land haus- 

Stils sind von Cristastone begeistert. 

Lebhaft strukturiert ist die Farbe 

„Terrazza“ mit kontrastierenden Kör - 

nungen in Grau-, Beige- und Schwarz - 

tönen. Deshalb präsentiert Schock 

die drei Cristastone-Modelle Puro, 

Grando und Titanos mit ihrer klaren, 

reduzierten Form in dem neu en 

Material. 

Cristastone wurde speziell für die 

hohen Anforderungen in der Küche 

entwickelt und zeichnet sich aus 

durch seine extreme Strapazier fähigkeit, 

seine Fleckenresistenz und 

Reinigungs freund lichkeit. Die nicht 

nur sichtbar, sondern auch fühlbar 

strukturierte Oberfläche ist zudem 

lebensmittelecht und besteht mit 

Leichtigkeit den täglichen Küchen- 

Härtetest mit Rotwein und Kaffee, 

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Wer kennt das nicht? Im Backofen 

stapeln sich Töpfe und Pfannen, die 

neue Espressomaschine passt nicht 

mehr auf die Arbeitsplatte, und beim Zu - 

sammenziehen mit dem Partner ver - 

doppelt sich das Geschirr – die Kü chen - 

schränke sind voll und platzen aus allen 

Nähten. Dabei hat die Küche häufig 

leere Ecken und Winkel. Will man die 

ver schenkten Flächen nutzen, gibt es 

nur eine Möglichkeit: durch dachte Auf - 

bewahrungs-Ideen von Profis einsetzen 

und den Platz von Schränken und 

Schubladen clever nutzen! 

INTELLIGENTE SCHUBKÄSTEN UND 

AUSZÜGE 

Küchenfachleute planen heutzutage 

Küchen so, dass viele verschiedene 

Ar beitsschritte und unterschiedliche 

Be we gungen harmonisch ablaufen 

können. Auch die leichte Zu gäng - 

lichkeit zu den Kochutensilien und 

Lebensmitteln, Geschirr oder Reini - 

gungsmitteln wird bedacht. Die Spe - 

zialisten von almaKÜCHEN halten eine 

Auszug in Bewegung setzt. Dabei 

spielt es keine Rolle, ob die 

Schubladen schwer, leicht, breit oder 

schmal sind. Außerdem können sie in 

jeder Position angehalten werden. Die 

neue Öffnungsunterstützung macht 

die Küche zum beliebten Arbeitsplatz: 

Abfälle lassen sich sauber und 

bequem entsorgen, Lebensmittel, 

Töpfe und Küchengeräte können 

„freihändig“ aus den Schränken 

genommen werden. Küchennutzer 

Intelligente Schubkästen und Auszüge 

Reihe von innovativen Lösungen 

bereit, durch die eine Küche zum perfekt 

organisierten Raum wird. Durch 

einen speziellen Unterschrank wird der 

Raum unter der Spüle sinnvoll aus - 

genutzt: Der bequem bedienbare 

Frontauszug mit Spülen aus schnitt enthält 

eine Großraumlade, welche die 

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Dank „Servo-drive“ geht die Arbeit in der Küche leichter von der Hand. Ein kleiner 

Hebel gibt den Impuls und Schubkästen öffnen sich automatisch. Mit 

„Blumotion“ schließen sie sich wieder sanft und leise. (Foto: epr/Blum) 

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Funktion problemlos deaktiviert werden. 

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sätzen sowie optimaler Aufteilung bieten 

sie Platz für Besteck, Gewürze und 

andere Kochinstrumente. Für das Kü - 

chen modell 2040 gibt es ein exklusives 

und individuell erweiterbares Ablage - 

system. Das Kochkit ist in den Küchen - 

block integriert und direkt am Kochfeld 

platziert; so befinden sich Kräuter, Ge - 

würze, Öle und Kochutensilien in un - 

mittelbarer Reichweite. 

DURCHDACHTE SCHRANK- UND 

ECKSYSTEME 

Schrank- und Ecksysteme sorgen 

als innovative Innenraum-Lösungen 

Der Garten im September 

Voll im Trend: 

Spüle in Natursteinoptik 

Cristastone® – Der Stoff, aus dem die neuen Spülen sind 

Stilvolle Ablagen 

dafür, dass alles seinen Platz hat und 

die Utensilien nicht durcheinander 

geraten. Eckschränke eignen sich perfekt 

für die Ausnutzung des „Toten 

Winkels“ und bieten bequemen 

Zugang zu Besteck und Kleinteilen, zu 

• Im Obstgarten beginnt die Haupterntezeit. Äpfel und Birnen nicht zu früh pflücken. Erst 

wenn sich der Stiel beim Drehen der Frucht ganz leicht selbst vom Holz löst, ist der 

richtige Zeitpunkt gekommen. 

• Im September/Oktober schlüpfen Frostspanner. Die flügellosen Weibchen kriechen an 

Baumstämmen hoch. Daher jetzt Leimringe anlegen. 

• Im September ist Pflanzzeit für Rhabarber. Rotstielige Sorten wählen. 

• Wenn Sie robuste Sommerblumen wie Ringelblumen oder einjährigen Rittersporn bereits 

jetzt im Freiland aussäen, keimen sie noch in diesem Jahr, überwintern und blühen im 

nächsten Jahr früher als andere. 

• Kübelpflanzen aufs Überwintern vorbereiten. Die Pflanzen müssen vor dem Einräumen 

ins Haus krankheits- und schädlingsfrei sein. 

Die Cristastone-Farbe „Terrazza“ ist 

lebhaft strukturiert, mit kontrastierenden 

Körnungen in Grau-, Beige- und 

Schwarztönen. 

Foto: Schock_Cristastone 

schweren Töpfen und Pfan nen, heißem 

Nudelwasser und tiefgekühlten 

Fertig gerichten. 

Für einen sorgenfreieren, weil hy - 

gie nischeren Küchenalltag sorgt auch 

das bewährte Schock-Hygiene kon - 

zept: Sämtliche Spülen von Schock 

sind mit Antibac ausgerüstet, einem 

integrierten Schutzmechanismus, der 

dem Wach stum von Bakterien vorbeugt. 

Weitere Informationen zu Cris ta - 

stone oder zum aktuellen Spülen-Pro - 

gramm von Schock erhalten Interes - 

sierte unter der Telefonnummer: 

09921/600-0 oder im Internet unter 

www.schock.de. 

Töpfen und Vorräten, ganz gleich, ob 

sie vorn oder hinten im Schrank stehen. 

Eine ausgefeilte Technik macht 

eine komfortable Bedienung möglich. 

Weitere Informationen: 

www.alma-kuechen.de 

• Obwohl noch sehr warme Spätsommertage zu erwarten sind, können auch schon die 

ersten Nachtfröste übers Land ziehen. Frostempfindliche Balkon- und Kübelpflanzen 

brauchen dann ein frostsicheres Quartier. 

TommyS©Digitalfotoversion/Pixelio 

• Blumenzwiebeln, die im Herbst in den Boden gesteckt werden, blühen im nächsten Frühjahr zuverlässig auf. Es empfiehlt sich, 

mehrere Zwiebeln in Gruppen zu pflanzen. Das sieht schöner aus.


Erlebniswelt Küche 

Wunschküche in nur einem Tag 

Maßgeschneiderte Modernisierungskur für alte Küchen 

(epr) Selbst an den besten Ein - 

bauküchen nagt irgendwann der Zahn 

der Zeit. Die Fronten sind abgegriffen 

oder unmodern. Oft ist der wertvolle 

Korpus aber noch gut erhalten und die 

Elektrogeräte in tadellosem Zu stand. 

Die Küche herauszureißen und wegzuwerfen 

wäre viel zu schade! 

Der Renovierungsspezialist Portas 

hat die Lösung: Der noch gut erhaltene 

Korpus der Küche bleibt bestehen, 

nur die alten Fronten und Scharniere 

werden gegen maßgefertigte moderne 

neue ausgetauscht. Anders als beim 

Neukauf einer Küche gibt es hier 

keine großen Umbauarbeiten mit 

Dreck und Lärm; die Küche kann 

sogar weiter genutzt werden. Eine 

Portas-Renovierung ist damit nicht nur 

preisgünstiger als der Neukauf einer 

vergleichbaren Küche, den intakten 

Kern weiter zu verwenden schont 

außerdem die Umwelt. Zudem bleibt 

die gewohnte Einteilung erhalten. 

Portas renoviert alle Küchen unabhängig 

von Normungen, Stil oder 

Sondermaßen. Der Küchenexperte 

nimmt alle wichtigen Maße vor Ort auf. 

Anhand dieser Angaben fertigt das 

Werkstatt-Team die neuen Fron ten 

Dieser Küche (im Bild links) sieht man an, dass sie in die Jahre gekommen ist; 

aber zum Wegwerfen war sie der Besitzerin doch zu schade. Dank Portas hat 

sie in einem Tag ein modernes neues Gesicht bekommen. Die eleganten neuen 

Fronten und die chicen praktischen Ergänzungen geben der Küche eine völlig 

neue Atmosphäre. Hier macht das Kochen wieder Spaß! 

(Foto: epr/Portas) 

nach bewährten handwerklichen 

Techniken passgenau an. Selbst - 

verständlich sind alle zeitgemäßen 

In Harmonie und Geometrie 

Zeitgemäße Küche für den modernen Lifestyle 

Der stylische Barbereich lädt zum 

Verweilen ein, um das Gesamten - 

semble sowie Snacks und Drinks zu 

genießen. (Foto: epr/Kornmüller) 

(epr) Leben im 21. Jahrhundert heißt 

Modernität und Funktionalität. Viele fortschrittliche 

und innovative Neuheiten 

erleichtern den Alltag in allen Bereichen. 

In Haus und Heim haben in den letzten 

Jahrzehnten besonders viele Erfin - 

dungen und Neuerungen Einzug gehalten. 

Vor allem in der Küche hat sich viel 

getan: Induktionsherde, Spülma schinen, 

Mikrowellen und Kühlschränke wären 

vor hundert Jahren noch nicht denkbar 

gewesen. Zudem werden auch 

Schränke, Arbeitsflächen und Aufbe - 

wah rungsregale zunehmend bedienungs- 

und nutzungsfreundlicher ge - 

staltet. 

Dass Modernität und Funktionalität 

auch mit Design kompatibel sind, zeigt 

die grifflose Küche PISA in Kirsche von 

Kornmüller. Sie zeichnet sich durch ihre 

zeitgemäße Linienführung und ihr formstarkes 

Design aus und kommt ganz 

ohne Schnörkel aus. Hauptaugenmerk 

liegt auf den grifflosen Drei-Schicht- 

Fronten aus geöltem und gewachstem 

Kirschholz, die dem modernen Lifestyle 

Ausdruck verleihen. Die einheitliche, 

geradlinige Optik setzt sich konsequent 

und stilsicher in der gesamten Küche 

fort. Dabei erfüllt der Korpus mit einer 

Höhe von 79 Zentimetern auch jeglichen 

ergonomischen Anspruch. Auffallend 

sind die Glas-Oberschränke mit 

Passepartout-Fronten sowie die markante, 

eckige Dunsthaube über der 

geräumigen Kochinsel. Hinter den 

Fronten nehmen Design und 

Funktionalität ihren Lauf: Holzladen mit 

praktischen Boxside-Systemen und 

Glas-Seitenteilen, der flexible Multivar- 

Besteckeinsatz und Ordnungsbehälter 

aus Kunststoff sorgen dafür, dass alles 

griffbereit an seinem Platz liegt. Der stylische 

Barbereich bildet einen weiteren 

Höhepunkt und lädt zu einem Snack 

oder Drink ein. Mit seinen Ecken und 

Kanten fügt er sich perfekt in die geradlinige 

Geometrie des Gesamtensembles 

ein. Alles in allem entsteht ein stilsicherer 

und harmonischer Gesamteindruck, 

der den Aufenthalt in der Küche PISA 

nicht nur zu einem kulinarischen, sondern 

auch zu einem visuellen Erlebnis 

macht. Weitere Informationen unter 

www.kornmueller.at. 

Komfort auch unter der Spüle: BLANCOSELECT Abfalltrennsysteme 

Kick – und ab in den Eimer! 

Mülltrennung gehört heute zu unserem 

Alltag. Wer seine Haushalts - 

abfälle für die Wiederverwertung praktischerweise 

schon in der Woh nung 

vorsortiert, dem empfiehlt sich ein 

durchdachtes Abfalltrennsystem. 

Besonders bewährt haben sich Lö - 

sungen direkt unter der Spüle. Denn 

dort, am zentralen Arbeitsplatz in der 

Küche, fallen allerlei Gemüse-, Spei - 

se reste und Verpackungsma teri alien 

an. 

Als besonders komfortabel erweist 

sich das System Blancoselect Luxon, 

das dank innovativer Schienentechnik 

und ausgeklügelter Mechanik jetzt 

besondere Stabilität in jeder Position 

bietet. Besonders angenehm ist auch 

die leise und leichtgängige Funktion. 

Das elegante Trennsystem aus hochwertigen 

Edelstahl verfügt sogar über 

zwei attraktive Öffnungsmechanismen: 

Neben der Handbedienung kann 

es per leichtem Fußkick geöffnet werden. 

So lassen sich Speisereste be - 

quem direkt in den Eimer befördern. 

Klebrige Griffe sind somit Ver - 

gangenheit. Wem die einfache Hand - 

bedienung ausreicht, der trifft mit dem 

trendigen Econ, bei dem der Rahmen 

aus verzinktem, beschichtetem Ma te - 

rial besteht, eine gute Wahl. 

Beide Abfalltrennsysteme sind 

schnell und einfach zu montieren und 

bei Bedarf leicht aus- und einzuhängen. 

Sie verfügen über eine Ein bau - 

tiefe von 40 cm und sind für Unter - 

schrankbreiten von 45 bis 60 cm 

geeignet. Je nach Anforderung – ob 

für den Singlehaushalt oder die 

Familie – stehen verschiedene Eimer - 

varianten, alle im modernen Farbton 

Anthrazit, zur Wahl. Optional ist noch 

praktisches Zubehör wie eine Orga - 

nisationsschublade für die Aufbe - 

wahrung von Putzutensilien erhältlich. 

Ergänzungen und Erweiterungen wie 

farblich passende Arbeitsplatten, 

dekorative Kranzleisten und Licht 

blen den mit perfekter Beleuchtung 

nach individuellen Vorstellungen möglich. 

Auch innovative Schrank an bau - 

ten für mehr Stauraum, durchdachte 

Fachbetrieb für Abgastechnik 

Topangebot! 

Edelstahlverrohrungen (feuchteunempfindlich) 

V4A, bis DN 130 

mm, Schornsteinhöhe bis 10 m, 

incl. aller notwendiger Formteile 

€ 799,00 zzgl. MwSt 

Schubladenauszüge, pfiffige Über- 

Eck-Lösungen oder neue Elektro ge - 

räte können auf Wunsch die Mo der ni - 

sierungskur ideal ergänzen. 

Ob klas sisch, hochglänzend oder 

im Land hausstil, ob in Holz oder farbigen 

Dessins – die Auswahl an schönen 

und pflegeleichten Fronten ist riesig. 

Montiert ist dann alles binnen 

weniger Stunden. Und da die alte 

Küche nicht abgeschlagen werden 

muss, bleiben Ta pete, Boden und 

Kacheln unversehrt. Letztere können 

natürlich auch mit einer zum Dessin 

passenden Wandverkleidung verdeckt 

werden. 

In nur einem Tag wird aus der alten 

Küche eine Traumküche. In dieser 

At mosphäre macht das Kochen wieder 

Spaß! Wer sich für die individuelle, 

zeitgemäße und schnelle Küchen - 

re novierung interessiert, kann kostenlos 

den 68-seitigen Kü chenkatalog 

unter www.portas.de anfordern. Die 

Adres se des nächstgelegenen Por tas- 

Fach betriebs steht ebenfalls im 

Internet. 

Zum vereinbarten Termin tauscht der 

Portas-Küchenexperte die alten Fron - 

ten gegen die neuen, modernen und 

hochwertigen Maßfronten aus. Das 

geht ganz ohne Dreck innerhalb eines 

Tages. (Foto: epr/Portas) 

Für den Inhalt und die sachliche 

Richtigkeit der Informationen zeichnet 

ausschließlich das auftraggebende 

Unternehmen verantwortlich. 

Auch im Internet unter: www.lentzen-woerner.de 

Schornsteinsorgen? 

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(z.B. Edelstahlverrohrungen, Schornsteinkopferneuerung) 

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Wanddurchbrüche bis 36er Mauerwerk 

€ 160,00 zzgl. MwSt 

7


Der Düsseldorfer Immobilienmarkt 

zeigt sich der Krise zum Trotz auf stabilem 

Niveau. Die Rheinmetropole erfreut sich 

als attraktiver Wirt schaftsstandort, verbunden 

mit einem sehr hohen Freizeit- 

Wert, am kontinuierlichem Bevölkerungs - 

wachstum. „Eigennutzer und Investoren 

finden in Düsseldorf optimale Vorauss et - 

zungen“, kommentiert Stefan Sus, Leiter 

Immobilienvertrieb West der PlanetHome 

AG, die aktuelle Markt lage am Rhein. 

„Diese Fakten und weitere attraktive 

Standortfaktoren der Landeshauptstadt 

wirkten sich besonders positiv auf die 

Verkaufs chancen von Immobilien aus. 

Nach gefragt werden einerseits insbesondere 

Mehrfamilienhäuser, sowie für den 

Eigennutzer Häuser und Woh nungen in 

guten und sehr guten Lagen.“ 

Über 20 Jahre Immobilien-Expertise 

PlanetHome Düsseldorf zählt zu den 

führenden Immobilien-Dienst leistern der 

Region. Zehn Mitarbeiter – jeder ein 

erfahrener Immobilienberater mit fundiertem 

Fachwissen und einer Ausbildung in 

der Immobilienbranche – decken den 

Komplettbereich Wohn immobilien ab. 

Kontinuierlich ausgeweitet werden zudem 

Dienstleis tungen in den Bereichen Invest- 

Immobilien und Produktent wick lungen. 

Neben einer über 20-jährigen Markt - 

erfahrung, insbesondere in der Zusam - 

menarbeit mit einer Vielzahl von Groß - 

banken und Finanzdiens t leis tern, bietet 

PlanetHome mit bun desweit 65 Büros 

8 

eine perfekte geografische Abdeckung. 

Insbesondere Immobilienverkäufer mit 

Standort Düsseldorf profitieren von dieser 

Reich weite: Standardmäßig werden ne - 

ben regionalen Suchkunden auch das 

überregionale Netzwerk an Kunden und 

Bankpartnern in den Prozess mit einbezogen 

– die Chancen für einen schnellen 

Verkauf zum besten Preis steigen enorm. 

Basis für jeden Verkaufserfolg: 

Das 3-Säulen-Modell von PlanetHome 

„Die Vermarktung der Immobilien 

unserer Kunden erfolgt über ein 3-Säu len- 

Modell: Banken, Internet und Printmedien“, 

sagt Sus. So werden die 

Verkaufsobjekte zum einen durch die mit 

PlanetHome kooperierenden Bankpartner 

in deren Filial-Schau fenstern dem 

Kundenklientel präsentiert. Der herausragende 

Vorteil ist der breite Zugang zu 

einer Vielzahl vorgemerkter und bonitätsgeprüfter 

Bank kunden. Allein in Düssel - 

dorf und Umgebung arbeitet PlanetHome 

im Rahmen seiner Kooperationen mit 

über 30 Bankfilialen diverser Groß banken 

zusammen. Die zweite Er folgssäule von 

PlanetHome stellt das Internet dar – ein 

Medium, das in der heutigen Zeit der 

wachsenden Internet affinen Kundschaft 

aus der Vermarktungsstrategie eine herausragende 

Rolle spielt. So werden sämtliche 

zu verkaufende Objekte neben dem 

PlanetHome Portal auch in alle relevanten 

regionalen und überregionalen Immo - 

bilien portale exportiert. „Wo auch immer 

Unternehmen stellen sich vor 

PlanetHome in Düsseldorf weiter auf Expansionskurs 

Die PlanetHome AG, einer der bundesweit führenden Immobilienvermittler mit Niederlassung in Düsseldorf, bleibt entgegen dem allgemeinen Trend weiter auf Wachstumskurs 

Heiz- und Betriebskostenabrechnungen 

Wirtschaftlichkeitsberechnungen 

Renditeberechnungen 

Wertschätzungen 

Mieterhöhungen 

H Vermietungen H 

G Verwaltung G 

V Verkauf V 

HGV 

Haus & Grundbesitz 

Verwaltung-Immobilien GmbH 

Düsseldorfer Straße 94 · 40545 Düsseldorf 

Telefon (0211) 5779 90 30 · Fax (0211) 57 79 90 40 

der potenzielle Kunde im Internet nach 

seiner Traumimmobilie recherchiert, wird 

er diese über PlanetHome im Netz auffinden“, 

erläutert Sus. Highlight der Internet - 

vermarktung bei PlanetHome ist dabei die 

virtuelle Innentour: Der Immobilien su - 

chende kann so von zu Hause aus das 

angebotene Objekt ausführlich und 

bequem besichtigen. Der Effekt: Nur tatsächlich 

an der Immobilie interessierte 

Käufer begeben sich zum Besichtigungs - 

termin. Für Verkäufer und Käufer ein 

unbezahlbarer Vorteil. Bewohner angebotener 

Objekte müssen sich nur auf gezielte 

Besichtigungen einstellen, Interessen - 

ten mit einer überregionalen Suchanfrage 

können beispielsweise vom Norden des 

Landes aus eine unaufwändige und 

umfangreiche Vorabrecherche betreiben, 

ohne eventuell überflüssige Reisetä tig - 

keiten aufnehmen zu müssen. Die dritte 

Säule in der Vermarktung von Immobilien 

stellt das fundierte, langjährige Know-how 

der Immo bilien berater dar. Planet Home 

nutzt zusätzlich sämtliche klassische 

Vermark tungs kanäle wie zum Beispiel 

Anzei gen in regionalen und überregionalen 

Printmedien, gezielte Mailing-Aktio - 

nen, die Darstellung der Objekte im eigenen 

Immobilien-Magazin „Heim Vorteil“ 

und die Teilnahme an wichtigen 

Immobilienmessen. Sämtliche Vermark - 

tungs varianten erfolgen stets in Ab - 

sprache mit dem Verkäufer der Immobilie 

– und führen so professionell und sicher 

zum gewünschten Er gebnis: Der Verkauf 

zum optimalen Preis an einen bonitätsmä- 

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Mitglied im Immobilienverband Deutschland IVD 

Bundesverband der Immobilienberater, Makler,Verwalter 

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PlanetHome Büros ihren Kun den schnell, 

diskret und professionell mit einem 360°- 

Grad-Service und ihren Bankenko ope - 

rationen zur Seite: Von der Verkaufs - 

wertermittlung über die Erarbeitung einer 

individuellen Vermarktungsstrategie so - 

wie der Ge staltung aussagekräftiger Ex - 

posés bis hin zum Aufsetzen des Ver - 

trages und der Begleitung zum Notar - 

termin. PlanetHome ist durch seinen 

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zum Beispiel der Preis „Deutschlands 

kundenorientiertester Dienstleister 2009“ 

und der „Sonder preis Immobiliendienst - 

leister 2009“ der Zeitung Handelsblatt 

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Haftung des Mieters nur für gemeldete 

Mängel 

Stolpert der Mieter über Risse schadhafter 

Bodenplatten der angemieteten 

Flächen und verletzt er sich dabei, kommt 

eine Haftung des Vermieters nur in 

Betracht, wenn der Mieter den Mangel 

angezeigt hat. 

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Fröbelstr. 49, 40625 Düsseldorf, Tel. (02 11) 23 30 35 

Mit dieser Begründung wies das 

Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf die 

Klage eines Mieters zurück. Dieser war in 

seinen Mieträumen gestürzt und hatte 

sich dabei schwer verletzt. Ein 

Schmerzensgeld könne er nach Ansicht 

der Richter dafür von seinem Vermieter 

jedoch nicht erhalten. Zwar sei der 

Vermieter verpflichtet, die Mietsache für 

die Dauer des Mietverhältnisses instand 

zu halten. Er könne aber nicht ständig die 

Mieträume betreten und kontrollieren, 

ohne den Mieter in seinem Besitz zu stören. 

Daher müsse er ohne konkreten 

Anlass die Mieträume nicht untersuchen. 

Erst wenn der Mieter einen Mangel anzeige, 

müsse der Vermieter aktiv werden. 

Obwohl der Mieter im vorliegenden Fall 

die schadhafte Bodenplatte gekannt 

habe, habe er dies dem Vermieter nicht 

angezeigt. Der Vermieter habe daher 

auch keine Veranlassung zur Reparatur 

gehabt. Entsprechend sei er nicht zum 

Schadenersatz verpflichtet (OLG 

Düsseldorf, I-24 U 44/08). 

U. Mecke 

Ausübung von Gewerbe in der 

Mietwohnung 

Der unter anderem für das 

Wohnraummietrecht zuständige VIII. 

Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte 

zu entscheiden, ob die Aus übung eines 

Gewerbes in einer zu Wohn zwecken vermieteten 

Wohnung eine Pflichtverletzung 

darstellt, die eine Kündigung des 

Mietverhältnisses rechtfertigt. 

Die Beklagten sind Mieter einer 

Wohnung der Klägerin in Frankfurt am 

Main, die sie zusammen mit ihrem Kind 

bewohnen. In § 1 des Miet ver trages heißt 

es, dass die Anmietung “zu Wohn - 

zwecken” erfolgt. § 11 des Formular - 

mietvertrages enthält die folgende Re ge - 

lung: 

“1. Der Mieter darf die Mietsache zu 

anderen als den in § 1 bestimmten 

Zwecken nur mit Einwilligung des Ver - 

mieters benutzen. 

…” 

Der Beklagte zu 1 ist als Immo - 

bilienmakler tätig. Er besitzt kein eigenes 

Büro, sondern betreibt seine selbständige 

Tätigkeit von der gemieteten Wohnung 

aus. Mit Schreiben vom 7. März 2007 forderte 

die Klägerin den Beklagten unter 

Androhung einer Kündigung des Miet - 

verhältnisses vergeblich auf, die gewerbliche 

Nutzung zu unterlassen. Mit 

Schreiben vom 4. Juni 2007 erklärte die 

Klägerin wegen vertragswidrigen Ge - 

brauchs der Miet wohnung die fristlose, 

hilfsweise die ordentliche Kündigung des 

Mietver hältnisses und forderte die Be - 

klagten zur Räumung und Herausgabe 

der Wohnung auf. 

Das Amtsgericht hat der Klage auf 

Räumung und Herausgabe der Woh nung 

sowie der Zahlung vorgerichtlicher An - 

waltskosten stattgegeben. Auf die Be - 

rufung der Beklagten hat das Beru - 

fungsgericht die Klage abgewiesen. Die 

Revision der Klägerin hatte Erfolg. 

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, 

dass der Vermieter einer Wohnung 

geschäftliche Aktivitäten seines Mieters 

freiberuflicher oder gewerblicher Art, die 

nach außen hin in Erscheinung treten, 

mangels entsprechender Vereinbarung - 

auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - 

nicht in der Wohnung dulden muss. Der 

Vermieter kann allerdings im Einzelfall 

nach Treu und Glauben verpflichtet sein, 

eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen 

Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn 

es sich nach Art und Umfang um eine 

Tätigkeit handelt, von der auch bei einem 

etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden 

Einwirkungen auf die Miet - 

sache oder die Mitmieter ausgehen als 

Mieterhöhung bei Flächen - 

abweichung in Mietwohnung 

Der für das Wohnraummietrecht 

zuständige VIII. Zivilsenat des Bun - 

desgerichtshofs hat mit seinem Urteil 

vom 8.Juli 2009, Az.: VIII ZR 205/08, 

entschieden, dass bei einer Mieter - 

höhung nach § 558 BGB die vertraglich 

vereinbarte Wohnfläche auch 

dann zugrunde zu legen ist, wenn die 

tatsächliche Wohnfläche (zum Nach - 

teil des Mieters) eine geringere Größe 

aufweist. 

Die Beklagte ist Mieterin einer 

Woh nung der Klägerin in Hamburg. In 

dem Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 

55,75 qm angegeben. Die tatsächliche 

Wohnfläche beträgt 51,03 qm. Mit 

Schreiben vom 24. November 2006 hat 

die Klägerin von der Be klag ten die 

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Zustimmung zu einer Mieter höhung von 

360,47 € auf 432,56 € entsprechend 

7,76 € je qm ab dem 1. Fe bruar 2007 

verlangt. Sie hat da bei die im 

Mietvertrag angegebene Wohnfläche 

von 55,75 qm zugrunde gelegt. 

Das Amtsgericht hat der auf Zu - 

stimmung zur begehrten Mieter höh - 

ung gerichteten Klage stattgegeben. 

Das Berufungsgericht hat die dagegen 

gerichtete Berufung der Beklag - 

ten zurückgewiesen. Die Revision der 

Beklagten hatte keinen Erfolg. 

Der Bundesgerichthof hat entschieden, 

dass bei einem Mieter hö - 

hungsverlangen nach § 558 BGB die 

im Mietvertrag angegebene Wohn - 

fläche und nicht die geringere tat- 

säch liche Wohnfläche zugrunde zu 

legen ist, wenn die Flächen ab weich - 

ung nicht mehr als 10 % beträgt. In 

einem solchen Fall liegt die Ab - 

weichung innerhalb der Toleranz - 

grenze für die Verbindlichkeit von 

Wohnflächenvereinbarungen, wie sie 

der Senat auch für den Fall einer zum 

Nachteil des Vermieters wirkenden 

Flächenabweichung angenommen 

hat. Die vertragliche Festlegung einer 

größeren als der tatsächlich vorhandenen 

Wohnfläche ist keine Verein - 

barung, die zum Nachteil des Mieters 

von den Bestimmungen der §§ 557, 

558 BGB über Mieterhöhungen ab - 

weicht und deshalb gemäß 557 Abs. 

4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB unwirksam 

wäre. Diese Schutzvorschriften be - 

treffen nur solche Abreden, welche die 

formellen oder materiellen Voraus - 

setzungen einer Mieterhöhung nach 

§ 558 BGB verändern. Mit der vertraglichen 

Festlegung auf eine be stim mte 

Wohnfläche haben die Par tei en aber 

keine solche Vereinbarung getroffen. 

Die mittelbare Wirkung einer 

Wohnflächenvereinbarung auf die 

Miethöhe wird hingegen nicht vom 

Schutzzweck dieser Bestimmungen 

erfasst. Erst bei einer Überschreitung 

der Erheblichkeitsgrenze von 10 % ist 

es dem jeweils nachteilig betroffenen 

Vertragspartner nicht mehr zumutbar, 

sich an dieser Vereinbarung festhalten 

zu lassen, und infolgedessen die tatsächliche 

Wohnfläche maßgeblich. 

Anmerkung: Aus guten Grund 

haben wir in unseren aktuellen 

Formular-Mietverträgen die Benen - 

nung einer Wohn-/Nutzfläche herausgenommen. 

U. MECKE 

Aktuelle Rechtsprechung 

bei einer üblichen Wohnungsnutzung. 

Wer den für die geschäftliche Tätigkeit 

Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung 

beschäftigt, wie dies in dem heute entschiedenen 

Fall nach dem bestrittenen 

Vorbringen der Klägerin der Fall sein soll, 

kommt ein Anspruch auf Gestattung 

jedoch regelmäßig nicht in Betracht. 

Da dieser Punkt der Aufklärung durch 

das Berufungsgericht bedarf, hat der 

Bundesgerichtshof das Ver fahren zurück - 

verwiesen. 

Urteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08 

AG Frankfurt am Main - Urteil vom 18. 

Dezember 2007 - 33 C 2808/07-29 

LG Frankfurt am Main - Urteil vom 20. Mai 

2008 - 2-17 S 19/08 

U. Mecke 

Eigenbedarfskündigung einer BGB- 

Gesellschaft für einen Gesellschafter 

bei beabsichtigter 

Wohnungsumwandlung 

Mit seinem Urteil vom 16. Juli 2009, 

Az.: VIII ZR 231/08, hat der zu ständige 

VIII. Zivilsenat des Bun desgerichtshofs 

entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft 

nicht deswegen an der Kündigung eines 

Mietverhältnisses wegen Eigen be darfs 

ihrer Gesellschafter gehindert ist, weil die 

Gesellschaft mit dem Ziel gegründet 

wurde, Wohnräume in Wohnungs eigen - 

tum der Gesellschaft umzuwandeln. 

Die Klägerin, eine aus acht Gesell - 

schaftern bestehende BGB-Gesellschaft, 

erwarb ein Wohn an wesen in München. 

Erklärter Zweck der Gesellschaft ist die 

Eigennutzung der Wohnungen durch die 

Gesell schafter. Die Beklagte ist aufgrund 

eines mit den Voreigentümern des 

Anwesens geschlossenen Mietver trages 

vom 18. August 1983 Mieterin einer 

Wohnung im dritten Ober ge schoss des 

Anwesens. Mit Schreiben vom 31. März 

2006 kündigte die Klägerin das Miet - 

verhältnis über die streitgegenständliche 

Wohnung we gen Eigenbedarfs ihres 

Gesell schafters K. zum 31. März 2007. 

Mit der Klage hat die Klägerin Räumung 

und Herausgabe der Wohnung begehrt. 

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. 

Das Landgericht hat die Be rufung 

der Klägerin zurückgewiesen. Die Re - 

vision führte zur Auf hebung des 

Schrottimmobilien: BGH erleichtert 

Schadensersatzansprüche gegen Banken 

Nach Schätzungen von Experten sind 

ca. 300.000 Bundesbürger Opfer in dem 

größten organisierten Immobilienbetrug 

der letzten Jahre geworden. Die Me tho - 

de, mit denen die Anleger in die Immo - 

bilien falle gelockt wurden, war immer 

ähnlich: Den Anlegern wurde von sogenannten 

Fi nanzberatern der Erwerb 

einer Eigen tums wohnung als ideale 

Investition zur Alterssicherung und zum 

Steuer sparen angepriesen, die der 

Anleger ohne einen Pfennig Eigenkapital 

erwerben konnte. Denn die 100-Prozent- 

Fi nan zierung von der Bank wurde vom 

Ver mittler gleich mitgeliefert. Häufig wur - 

de auch an Bes serverdienende Immo - 

bilien in den neuen Bundesländern bzw. 

Berlin mit dem Hinweis auf steuerliche 

Sonderab schrei bungsmöglichkeiten und 

etwaige Inves titions zulagen vermittelt 

und verkauft. 

Für die meisten Anleger bedeutete 

der Immobilienerwerb ein finanzielles 

De sas ter. Dennoch waren die rechtlichen 

Chancen der geschädigten Anleger 

lange Zeit gering gegen Vermittler, Ver - 

käufer oder die finanzierende Bank er - 

folgreich vor zugehen. Mit der aktuellen 

Entschei dung ebnete der Bundes ge - 

richtshof aber den Geschädigten den 

Weg, erfolgreich ihre Ansprüche auf 

Rückabwicklung des Geschäftes geltend 

zu machen. 

Die Rechtsprechung hat sich aber in 

den letzten Jahren stetig zu Gunsten der 

Anleger entwickelt. Mit einem Beschluss 

vom 02.04.2009 (AZ X ZR 177/08) stärkte 

der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr 

nochmals die Rechte von Er - 

werbern sogenannter Schrottimmo bi lien, 

indem er die Anforderungen an Dar - 

legungen der Anleger in Prozessen er - 

heblich erleichterte. Nach den Aus füh - 

rungen des BGH soll mit einer einfachen 

Berufungsurteils und zur Zurück - 

verweisung des Rechtsstreits an das 

Berufungsgericht. 

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, 

dass eine BGB-Gesell schaft als 

Vermieterin einem Mieter grundsätzlich 

wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesell - 

schafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB 

auch dann kündigen darf, wenn die BGB- 

Gesellschaft durch Erwerb des Miet - 

wohn raums gemäß § 566 Abs. 1 BGB in 

den Miet vertrag eingetreten ist. § 566 

BGB schützt den Mieter, indem der 

Er werber anstelle des alten Vermieters in 

die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden 

Rechte und Pflichten eintritt. Die 

Vorschrift des § 566 BGB schützt den 

Mieter aber nicht davor, dass eine 

Personenmehrheit, sei es in Form einer 

Eigentümergemeinschaft oder einer 

BGB-Gesellschaft, als Erwerberin in den 

Mietvertrag eintritt. 

Der Wirksamkeit der Kündigung steht 

auch § 577a BGB (in Verbindung mit der 

einschlägigen Landesver ord nung über die 

Gebiete mit gefährdeter Wohnungs - 

versorgung) weder in direkter noch in 

analoger Anwendung entgegen. Nach 

dieser Vorschrift kann der Erwerber nicht 

vor Ablauf von drei bis zehn Jahren seit 

der Veräußerung an ihn Eigenbedarf 

geltend machen, wenn an vermieteten 

Wohnräumen nach der Überlassung an 

den Mieter Wohnungseigentum begründet 

und das Wohnungseigentum veräußert 

worden ist. Daran fehlt es hier, weil die 

Formel, bei der die erzielbare Miete und 

der Kaufpreis ins Verhältnis zueinander 

gestellt werden, die Sittenwidrigkeit des 

Kaufpreises darstellbar sein. Soweit der 

Kaufpreis der Immobilie deutlich über der 

14-fachen Jahresnettokaltmiete lag, die 

unmittelbar nach dem Kauf erzielt wurde, 

Sachverständigengutachten unter Be - 

weis stellt. Auch wenn die konkrete Ent - 

scheidung hier die finanzierende Bank 

be trifft, so erleichtert es selbstverständlich 

auch die Durchsetzung von An - 

sprüchen gegenüber dem Vermittler und 

Verkäufer. Tatsächlich wird aber prak- 

Schadensersatz für Kapitalanleger 

(„Schrottimmobilien“, Fonds, Zertifikate etc.) 

Ankauf von Immobilien-Fondsbeteiligungen (GbR/KG) 

Aufgrund einer Reihe von aktuellen Entscheidungen aus dem Bereich der sogenannten 

„Schrottimmobilien“ und der geschlossenen Fonds (Immobilien/Medien) sind die 

Chancen der betroffenen Anleger auf Schadensersatz und Rückabwicklung bei fehlgeschlagenen 

Immobilieninvestitionen und unrentablen Fondsbeteiligungen deutlich 

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kommt demnach eine sittenwidrige Überteuerung 

und damit ein An spruch auf 

Rückabwicklung in Betracht. 

Während es vor der Entscheidung 

des Bundesgerichtshofes häufig schwierig 

war, darzulegen, dass ein Objekt 

überteuert verkauft worden war, führt der 

Bundesgerichtshof nunmehr aus, dass 

es grundsätzlich ausreichend sei, wenn 

der darlegungspflichtige Anleger einen 

bestimmten Wert behauptet und durch 

klagende BGB-Gesellschaft kein Woh - 

nungseigentum, sondern das be baute 

Grundstück als solches erworben hat und 

im Zeitpunkt der Kündigung durch die 

Klägerin eine Um wandlung in 

Wohnungseigentum noch nicht erfolgt 

war. Eine entsprechende Anwendung der 

Vorschrift muss ebenfalls ausscheiden, 

weil gerade die erhöhte Gefahr einer 

Eigenbedarfskündigung nach Um wand - 

lung des vermieteten Wohn raums in eine 

Eigentumswohnung und Veräußerung an 

einen neuen Eigentümer nach Auffassung 

des Gesetzgebers die Rechtfertigung für 

die mit der (verlängerten) Kündi gungs - 

sperrfrist verbundene Be schrän kung der 

verfassungsrechtlich geschützten Eigen - 

tümerbefugnisse (Art. 14 GG) sowohl des 

Veräußerers als auch des Erwerbers darstellt. 

Auf den Schutz vor einer unabhän- 

gig von der Umwandlung bestehenden 

Eigen bedarfslage ist die Vorschrift nach 

ihrem Normzweck nicht zugeschnitten. 

Da der Schutzzweck des § 577a BGB 

den Erwerb einer Wohnim mobilie durch 

eine Mehrheit von Per sonen, sei es in 

Form einer Mit ei gentümergemeinschaft, 

sei es in Form einer BGB-Gesellschaft, 

zum Zwecke der Eigennutzung nicht 

erfasst, hat der Senat auch eine unzulässige 

Umgehung dieser Vorschrift verneint. 

Das Berufungsgericht wird nunmehr zu 

klären haben, ob der für den Gesell - 

schafter mit der Kündigung geltend 

gemachte Eigenbedarf begründet ist. 

U. Mecke 

tisch in den meisten Fällen nur die Bank 

greifbar sein. 

Die gegenwärtig anlegerfreundliche 

Rechtsprechung sollte alle betroffenen 

Erwerber ermutigen, konsequent ihre 

rechtlichen Möglichkeiten auszuschöpfen. 

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Basis 1995 = 100 122,9 122,9 122,7 122,0 122,4 121,8 122,4 122,3 122,6 122,4 122,8 122,6 

Basis 1991 = 100 137,7 137,7 137,5 136,7 137,2 136,5 137,2 137,1 137,4 137,2 137,6 137,4 

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bilie ist so hochsensibel, wie die Grund - 

stücksgrenze zum Nachbarn. An ihr entzün 

den sich Streitigkeiten, die nicht selten 

über Jahre andauern, aufs Äußerste eskalieren 

und das eigene Le ben im höchsten 

Maß be ein träch tigen kön nen. Nachbar - 

recht liche Aus ein an derset zungen beschäftigen 

Juris ten in allen Tä tigkeits bereichen, 

Rechts an wälte, Staats an wälte und Richter. 

Sind wir Deutschen ein Volk von un fried - 

lichen Streithanseln oder rechthaberischen 

„Großgrundbesitzern“? Aus löser von Nach - 

bar streitigkeiten gibt es viele. Ein Haupt grund 

mag darin liegen, dass mancher Grund - 

stücks eigen tümer schlicht die Rechts lage 

nicht kennt und auf sein vermeintliches Recht 

pocht. Als klassisches Beispiel mag daher 

folgende Geschichte dienen: 

In einem am Stadtrand gelegenen Sied - 

lungsgebiet sind die freistehenden Häuser 

sämtlich in den sechziger Jahren errichtet 

worden. Die Objekte sind überwiegend 

eineinhalbgeschossig gebaut. Zur Straße 

hin ist ein Vorgarten gelegen, auf den meisten 

Grundstücken ist eine Garage direkt 

an der Grenze zum Nach bargrundstück 

errichtet worden. Im hinteren Grund - 

stücksbereich befinden sich große Gär ten 

in unterschiedlicher Gestal tung, Baum - 

be stand ist ebenso vorhanden wie Zäune 

und Hecken unterschiedlicher Höhe und 

Ausführung. 

Ein älteres Ehepaar – Eigentümer der 

ers ten Stunde – entschließt sich, sein 

Grund stück zu veräußern. Haus und Gar ten 

sind längst zu groß geworden, um es im 

Alter noch angemessen pflegen und bewirtschaften 

zu können. In den vergangenen 

Jahren ist deshalb insbesondere an Gar - 

tenflächen nur das nötigste getan worden, 

die Zäune zu den Nachbargrund stücken halten 

mehr schlecht als recht, das Grund stück 

ist ins be sondere an den Randflächen über - 

wuchert, was jedoch keinen der Nach barn 

stört, da sich alle in derselben (Le bens- 

)Situation befinden. Be sagtes Grund stück 

wird erworben von einem gut situierten 

Ehepaar, das sich mit Hilfe eines Architekten 

hier einen Lebens traum erfüllen möchte. So 

wird in den fol genden Wochen und Monaten 

auf dem Grund stück emsig und teilweise 

12 

laut stark gearbeitet. Das Objekt wird ener - 

getisch sa niert und um ein Stock werk er - 

weitert. Der Vor garten wird gerodet, Büsche 

und Sträu cher entfernt, die Garageneinfahrt 

wird bis kurz vor die Grundstücksgrenze 

gepflastert. An die Grundstücksgrenze wird 

ein Me tallzaun gesetzt, dessen Beton - 

fundament ins Nachbargrundstück ge setzt 

wird. Die Terrasse, die bisher mit dem Ende 

der Ga ra ge abschloss, so dass sich durch 

die Ga ragenwand Wind- und Sicht schutz 

ergaben, wird um zwei Meter in den Garten 

hinein, im Übrigen bis zur Grund - 

stücksgrenze zum Nachbarn vergrößert. Der 

vorhandene, ca. 1,20 m hohe Jägerzaun 

wird entfernt; statt dessen wird unmittelbar 

an die Grund stücksgrenze eine 1,80 m hohe 

Hecke ge setzt. Der Garten wird gerodet und 

komplett neu angelegt. Im hinteren Grund - 

stücks bereich soll ein Koi-Karp fen-Teich 

angelegt werden. An dieser Stelle ragen 

jedoch mehrere große Äste zweier Kirsch - 

bäume herüber, die auf dem Grundstück des 

Nachbarn stehen. Das Nachbar-Ehe paar 

wird unter einmonatiger Fristset zung auf - 

gefordert, die Kirschbäume zu entfernen, 

alternativ überragende Äste bis zur Grund - 

stücks grenze zurückzuschneiden, da anderenfalls 

durch das Herabfallen von Blüten, 

Früchten, Blättern etc. der geplante Teich 

nicht angelegt und das Grund stück deshalb 

nicht in angemessener Weise genutzt werden 

könne. 

Die Grundstücksnachbarn, ein älteres 

Ehepaar, das den Aktivitäten auf dem 

Nachbargrundstück in den vergangenen 

Monaten mit Unbehagen zugesehen hat, 

ist nun endgültig am Ende seiner Geduld 

angekommen. Da man in den vergangenen 

Jahrzehnten in der Nachbarschaft 

zwar kein eng vertrautes, aber ein sachliches 

Miteinander gepflegt hat, entschließt 

sich Herr X, die neuen Nachbarn einmal 

anzusprechen. Zwar sind er und seine 

Frau enttäuscht darüber, dass diese es 

nicht für nötig gehalten haben, sich einmal 

persönlich vorzustellen, vielleicht auch 

über ihre Aus- und Um baupläne eine kurze 

Infor mation zu ge ben, man ist sich aber der 

Tatsache be wusst, dass es hierauf keinen 

rechtlichen Anspruch gibt. Bei nächster 

Gele genheit – die neuen Nach barn bespre- 

Recht 

Krieg am Gartenzaun – Chronologie einer Feindschaft 

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Ihre neue 

chen gerade mit ihrem Architekten im Vor - 

garten die noch auszuführenden Arbeiten – 

spricht der Nach bar diese an, ohne zu wissen, 

dass die Gelegenheit äußerst ungünstig 

ist. Architekt und Auftraggeberehepaar 

sind jeweils in Eile, es hat Ärger mit den 

Handwerkern gegeben, der Zeitplan droht 

zu kippen. Auf sein forsches „Tag auch, ich 

bin Herr X von nebenan und wollte Sie mal 

sprechen“ folgt ein barsches „Was ist 

denn? Wir haben jetzt keine Zeit!“ Man 

wendet sich wieder dem Architekten zu und 

kehrt dem Nachbarn den Rücken. Dieser, 

nun hoch erbost, verfasst mit seiner Frau 

gemeinsam ein Schreiben, fordert den 

Rückbau der aufgestockten Etage, da 

diese ihnen Licht und Sonne nehme, verlangt 

die Entfernung des Metall zaunes, da 

sich dessen Funda mente in seinem Vor - 

garten befinden, ver langt ebenso den 

Rückbau der Ter rasse, da er hierdurch in 

seiner Privats phäre ge stört sei, die Ent - 

fernung bzw. Rück versetzung der Hecke, 

da die Grenz abstände nicht eingehalten 

seien und verweigert den Rückschnitt der 

Kirsch bäume, die zum einen ortsüblich und 

zum anderen Jahrzehnte alt seien. 

Die neuen Grundstücksnachbarn, nennen 

wir sie Herrn und Frau Y, fallen aus allen 

Wolken, bemühen sich nun ihrer seits um ein 

persönliches Ge spräch und werden in ei - 

nem kurzen Wort gefecht, das Herr Y, dem 

der Gaul durchgeht, dadurch krönt, dass er 

Herrn X anbrüllt: „Sie ewiggestriger Spin - 

ner!“ des Grund stücks der Ehe leute X verwiesen. 

Der geneigte Zuschauer erlebt soeben 

den Beginn einer herrlichen, Jahre und 

Jahr zehnte währenden Feind schaft, die 

den einen den Lebensabend und den 

anderen den Traum vom Traumhaus vergällen 

wird. Herr X wird gegen Herrn Y 

Straf anzeige wegen Be leidigung stellen, es 

wird diverse ge richtliche Verfahren wegen 

der Verän derungen auf dem Grundstück 

der Eheleute Y geben, die Ge richte werden 

entsprechend der Rechtslage entscheiden 

und im Ergebnis wird keiner wirklich glükklich 

sein, insbesondere wird an dieser 

Grund stücks renze keine Ruhe einkehren. 

Doch wer kann was von wem nun tatsächlich 

verlangen? Wer hat Recht, wer hat Un - 

recht? Vorab: Hätten sich beide Parteien 

bereits im Vor feld über die Rechtslage 

informiert, beizeiten in Erfahrung ge bracht, 

wer was darf und wer was zu unterlassen 

hat, so wäre es zu einem solchen Zer - 

würfnis sicherlich nicht ge kommen. 

Nicht ungewöhnlich ist, dass neue 

Eigentümer den vorgefundenen Zu stand 

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komplett umkrempeln, ihren Traum vom 

Eigenheim nebst dazugehörigem Garten 

verwirklichen wollen. Grund sätzlich ist hiergegen 

natürlich auch nichts einzuwenden. 

Aber es sind Spielregeln zu beachten. 

Natürlich besteht keine Verpflich tung, 

sich bei den Nachbarn erst einmal vorzustellen 

und denen vielleicht auch noch die 

beabsichtigten Veränderungen mitzuteilen. 

Da man aber mit den Nach barn in den 

nächsten Jahren und Jahr zehnten, ob man 

will oder nicht, Grund stück an Grundstück 

leben wird, sollte sich jeder die Frage stellen, 

ob nicht wenigstens die persönliche 

Vorstellung ein Gebot der Höf lichkeit ist. In 

vielen Fällen werden sich so sicherlich 

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auch Ängste vor den anstehenden Verän - 

derungen nehmen lassen. 

Um- und Ausbauarbeiten am eigenen 

Haus, soweit diese baugenehmigungs frei 

oder mit erteilter Baugeneh migung erfolgen, 

müssen dem Nach barn nicht be kannt - 

gegeben werden; er hat auch keine 

Möglichkeit, hiergegen einzuschreiten. 

Bau lärm o.ä. muss hingenommen werden. 

Schäden, die am Nachbar grund stück ent- 

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stehen, z.B. durch das Ran gie ren schwerer 

Fahr zeuge, muss der Grund stückseigen - 

tümer natürlich ersetzen. 

Im vorliegenden Fall stellte sich heraus, 

dass der örtliche Bebauungsplan eine 

zweieinhalb geschossige Bau wei se vorsah. 

Die Eheleute Y hatten auch die erforderlichen 

Baugenehmigungen eingeholt. 

Auch wenn hierdurch das Grund stück der 

Eheleute X ein erhebliches Maß an 

Verschattung erfährt, ist ein Ein schreiten 

hiergegen nicht möglich. 

Anders verhält es sich mit dem die 

Garageneinfahrt begrenzenden Zaun. 

Zwar ist gegen die Erweiterung der 

Garageneinfahrt bis kurz vor die Grund - 

Verstopfte Wasserleitungen, braunes Wasser 

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stücksgrenze nichts einzuwenden. Die 

Eheleute X können aber verlangen, dass 

die Betonfundamente des Metallzauns aus 

ihrem Grundstück entfernt werden, denn 

hier handelt es sich um einen nicht genehmigten 

Überbau, den der Nachbar nicht 

dulden muss. Auch im Hinblick auf die 

Errichtung eines Metallzauns ist Vor sicht 

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Recht 

Krieg am Gartenzaun – Chronologie einer Feindschaft 

Fortsetzung von Seite 12 

geboten. Grundsätzlich kann jeder Grund - 

stücks eigentümer auf seinem Grund stück 

„machen, was er will“. Da der Zaun von 

den Eheleuten Y auf eigene Kosten auf 

dem eigenen Grundstück – und nicht auf 

der Grundstücksgrenze unter Mit wir kung 

der Eheleute X errichtet worden ist – handelt 

es sich nicht um eine Grund stück sein - 

friedigung im Sinne des Nach barrechts - 

gesetztes NRW. 

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Innerhalb bebauter Ortsteile kann 

danach jeder Grundstückseigentümer von 

seinem Nachbarn verlangen, dass auf der 

Grundstücksgrenze gemeinsam eine Ein - 

friedigung errichtet wird. Dies regelt § 32 

Nachbarrechtsgesetz NRW. Die Kosten 

sind gemäß § 37 Nach barrechtsgesetz 

NRW hälftig zu tragen. Die Einfriedigung 

muss „ortsüblich“ sein. Hier empfiehlt sich 

zunächst ein Blick in den örtlichen Be - 

bauungsplan, da dort mitunter konkret ge - 

regelt ist, wie eine Grundstücks ein frie dung 

über haupt auszusehen hat. Besagt der 

Bebau ungsplan hierzu nichts, so richtet 

sich die Ortsüblichkeit danach, was auf 

den Grundstücken im umliegenden Bezirk 

häufiger vorkommt. Es muss nicht die 

Mehr heit der Grundstücke mit einer entsprechenden 

Einfriedigung versehen sein, 

es reicht aus, wenn dies auf mehreren 

Grundstücken der Fall ist. Lässt sich eine 

solche Ortsüblichkeit nicht feststellen, so 

regelt § 35 Nach barrechts ge setz NRW, 

dass eine etwa 1,20 m hohe Einfriedigung 

zu errichten ist. 

Häufig versuchen gerade neue Grund - 

stückseigentümer, ihre Vorstel lungen ab - 

weichend von einer Ortsüb lichkeit da durch 

durchzusetzen, dass die ge wünschte 

Einfriedigung auf eigene Kos ten auf dem 

eigenen Grundstück errichtet wird. Ein solches 

Vorgehen ist jedoch nicht ohne Ri - 

siko, da der Nach bar dann Anspruch auf 

Unter lassung und Ent fer nung geltend 

machen kann. Denn letztlich handelt es 

sich um ein Unterlaufen der Vorschriften 

gemäß §§ 32 ff. BGB, wenn derart eigen- 

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters nach § 27 WEG Teil II 

Fortsetzung aus Ausgabe 8/09 

Sowohl § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG als auch 

§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 WEG befassen 

sich sodann mit der Fristwahrung und der 

Abwendung von Rechtsnachteilen sowie 

Prozessführung. Der Verwalter ist danach 

nicht nur berechtigt sondern sogar verpflichtet, 

mit Wirkung für und gegen die 

Wohnungseigentümergemeinschaft Maß - 

nah men zu treffen, die zur Wahrung einer 

Frist oder zur Abwendung eines sonstigen 

Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere 

einen gegen die Wohnungseigen - 

tümergemeinschaft gerichteten Rechts - 

streit zu führen. Dies bedarf aufgrund dieser 

Gesetzeslage daher nicht einer 

gesonderten Ermächtigung des Verwalters 

durch Beschluss der Wohnungseigen tü - 

mer gemeinschaft. 

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§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG ermächtigt den 

Verwalter sogar dazu, Klage zur Fristwah 

rung zu erheben oder andere Rechts - 

mittel und Rechtsbehelfe einzuleiten. Dies 

be trifft auch ein Beweissicherungsverfahren. 

Allerdings gilt diese durch das Gesetz 

vorgesehene Ermächtigung des Verwal - 

ters, ohne vorherigen Beschluss der Woh - 

nungseigentümer diese in Rechts strei - 

mächtig die persönlichen Vorstellungen 

durch gesetzt werden. 

Auch die Entfernung des vorhandenen 

Jägerzaunes im Garten ist nicht unproblematisch. 

Die Eheleute Y waren dazu dann 

be rechtigt, wenn sich der Zaun ausschließlich 

auf dem eigenen Grundstück be funden 

hat. Handelte es sich jedoch um eine 

gemeinsame Grund stücks ein frie dung, also 

um ei nen auf der Grund stücks grenze er - 

rich teten Zaun oder stand er gar ausschließlich 

auf dem Grundstück der Ehe - 

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leute X, so hätte eine Entfernung ohne vorherige 

Zustimmung der Nach barn nicht 

erfolgen dürfen. Es kommt auch nicht darauf 

an, ob die neuen Ei gentümer die statt 

dessen an die Grenze gesetzte Hecke „viel 

schöner und gepflegter“ finden. Uner heb - 

lich ist auch, ob es sich hier mög licher - 

wei se um eine Wertsteigerung handelt. 

Wer derartige Veränderungen an der 

Grund stücksgrenze plant, sollte sich 

zunächst vergewissern, wie und wo überhaupt 

die Grundstücksgrenze verläuft, um 

so die tatsächlichen Eigen tumsverhält nisse 

an vorhandenen Ein frie digungen und 

Bepflan zungen festzustellen. 

Im vorliegenden Fall stellte sich heraus, 

dass Hecken als Grundstücksein friedung 

durchaus ortsüblich sind. Um von vornherein 

Diskussionen mit den Nach barn zu vermeiden, 

hatten die Ehe leute Y darauf verzichtet, 

die Hecke als Einfriedigung unter 

Mitwirkung der Eheleute X zu pflanzen und 

die Anpflan zung deshalb komplett auf dem 

eigenen Grundstück vorgenommen. Dann 

aber handelt es sich nicht um eine Ein - 

friedigung im Sinne des Gesetzes. Und so 

haben es die Eheleute Y versäumt, die er - 

forderlichen Grenzabstände ge mäß § 42 

Nachbarrechtsgesetz NRW ein zuhalten. 

Danach beträgt der Ab stand einer Hecke, 

die eine Höhe von bis zum 2,00 m erreicht, 

zur Grund stücksgrenze 0,50 m. Gemessen 

wird von der dem Nachbargrundstück zu ge - 

wandten Sei ten fläche, nicht von der Mitte 

der einzelnen Bäumchen oder Stämm chen. 

Sind diese Grenzabstände nicht eingehalten, 

so kann der Nachbar gemäß § 47 

tigkeiten zu vertreten nur für die Verfahren, 

die gegen die Wohnungseigentümerge - 

mein schaft als Beklagte geführt werden, 

also für sogenannte Passivprozesse. 

In Fällen eines Aktivprozesses, in dem 

die Wohnungseigentümer, also als Kläger 

auftreten, um etwaige Ansprüche ihrerseits 

gerichtlich aber auch außergerichtlich geltend 

zu machen, bedarf es gemäß § 27 

Abs. 2 Nr. 3 WEG der ausdrücklichen 

Ermächtigung des Verwalters entweder 

durch Vereinbarung bereits in der Teilungs - 

erklärung, durch mehrheitliche Beschluss - 

fassung oder durch grundsätzliche 

Ermächtigung im mehrheitlich beschlossenen 

Verwaltervertrag. Ohne eine solche 

Ermächtigung ist nach dieser Vorschrift der 

Verwalter nicht berechtigt, aktiv Prozesse 

zu führen, es sei denn, dringende 

Maßnahmen zur Abwehr von Rechts - 

nachteilen sind geboten. 

Sowohl § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG als auch 

§ 27 Abs. 3 Nr. 6 WEG enthalten Son - 

derregelungen für Rechtsanwaltsge - 

bühren, wonach der Verwalter durchaus 

berechtigt ist, höhere Anwaltsgebührenvereinbarungen 

zu treffen. 

Wie bereits oben erwähnt, ermächtigt § 

27 Abs. 1 Nr. 2 WEG dazu, aufgrund einer 

entsprechenden Beschlussfassung In - 

stand haltungen und Instandsetzungen 

durchzuführen. § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 

WEG ermächtigt nun den Verwalter, den 

Auftrag an einen entsprechenden Hand - 

werker als Vertreter der Wohnungseigen - 

tümergemeinschaft zu vergeben. Hierzu 

bedarf es nicht einer weiteren vorherigen 

Beschlussfassung. 

§ 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 4 WEG ermächtigt 

sodann den Verwalter als Vertreter mit 

Wirkung für und gegen die Wohnungs - 

eigentümergemeinschaft die in § 27 Abs. 1 

Nr. 3 bis Nr. 5 und 8 WEG vorgesehenen 

Maßnahmen auszuführen, d.h. in dringen- 

Nachbarrechtsgesetz NRW innerhalb ei - 

nes Zeitraums von sechs Jahren nach der 

Anpflanzung verlangen, dass die Rück - 

versetzung auf den korrekten Grenz ab - 

stand erfolgt. 

Da eine solche Maßnahme mit er - 

heblichen Kosten verbunden ist, sollte also 

auch hier darauf geachtet werden, dass 

entsprechende Abstände gewahrt sind. 

Auch im Hinblick auf die bis zur 

Grundstücksgrenze erweiterte Terrasse 

haben die Eheleute Y „schlechte Kar ten“. 

Denn gemäß § 4 Abs. 1 Nach bar rechts ge - 

setz NRW dürfen in oder an der Außen wand 

eines Gebäudes, die parallel oder in einem 

Winkel bis 60 Grad zur Grenze des 

Nachbar grund stücks verläuft, Fenster, Tü - 

ren oder zum Be treten bestimmte Bauteile 

wie Balkone und Terrassen nur angebracht 

werden, wenn damit ein Mindestab stand 

von zwei Metern von der Grenze eingehalten 

wird. Natürlich besteht die Möglichkeit, 

dass der Nachbar auf die Einhaltung eines 

solchen Grenzab standes verzichtet. Ein - 

ver nehmlich ist also die Erwei terung der 

Ter rasse bis an die Grund stücksgrenze 

heran ohne weiteres möglich. Im Hinblick 

auf das völlig zerrüttete nachbarschaftliche 

Ver hältnis kann man sich vorstellen, 

wie groß die Bereitschaft der Eheleute X 

sein wird, eine solche Genehmigung zu 

erteilen... 

Bleibt der Überhang des Kirsch baums. 

Hier regelt § 910 BGB, dass der Eigen - 

tümer eines Grundstücks zum Nach bar - 

grundstück herüberragende Zwei ge ab - 

schneiden kann, wenn er dem Nachbarn 

zuvor eine angemessene Frist zur Besei - 

tigung gesetzt hat und die Beseitigung 

innerhalb dieser Frist nicht erfolgt. Die ge - 

setzliche Vorschrift regelt aber auch, dass 

dem Eigentümer dieses Recht nicht zu - 

steht, wenn die Zweige die Benutzung des 

Grund stücks nicht beeinträchtigen. Da - 

rüber hi naus schließt die Rechtsprechung 

diesen Besei ti gungs- oder Rück schnitts - 

anspruch auch dann aus, wenn die Be - 

ein trächtigung nur ganz unerheblich ist. In 

einem Sied lungsgebiet, in dem Bäume in 

den Gärten ortsüblich sind, müssen zu - 

nächst Immissionen, wie das Herab fal len 

von Blüten, Blättern, Samen und Früch ten 

vom Grund stücksnachbarn hingenommen 

werden. Die Beeinträchtigung ist also 

vorliegend, da es sich um größere Gar - 

tengrund stücke handelt, zunächst als 

geringfügig einzuschätzen. Anders kann es 

sich verhalten, wenn es sich um einen sehr 

kleinen Garten handelt oder aber, wie dies 

hier von den Eheleuten Y an gegeben wor- 

den Fällen die notwendigen Erhaltungs - 

maßnahmen auszuführen, die Lasten- und 

Kostenbeiträge sowie die Tilgungsbeträge 

und Hypothekenzinsen anzufordern und in 

Empfang zu nehmen sowie alle Zahlungen 

und Leistungen zu bewirken und entge - 

genzunehmen, die mit der laufenden Ver - 

wal tung des gemeinschaftlichen Eigen - 

tums zusammenhängen als auch die 

Grund eigentümererklärung bezüglich der 

Dul dung bzw. Herstellung von Fern sprech - 

teil nehmereinrichtungen, Rundfunk em - 

pfangs anlagen und Energie versorgungs - 

an schlüssen abzugeben. 

Wie bereits erwähnt ist der Verwalter 

nach § 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG verpflichtet, 

eingenommene Gelder zu verwalten. 

Durch § 27 Abs. 3 Nr. 5 WEG wird er deswegen 

zur Kontoführung ermächtigt. Das 

heißt, er kann Konten nicht nur eröffnen, 

sondern auch auflösen. Das Konto wird als 

offenes Fremdkonto auf den Namen der 

Wohnungseigentümergemeinschaft eingerichtet 

und nicht als Treuhandkonto lautend 

auf den Namen des Verwalters. Damit wird 

gewährleistet, dass Gläubiger der Ge - 

meinschaft einen pfändbaren Anspruch 

durchsetzen können. 

Zum Abschluss soll auf § 27 Abs. 4 

WEG hingewiesen werden, wonach die 

dem Verwalter gemäß § 21 Abs. 1 bis 3 

WEG eingeräumten Befugnisse nicht 

durch Vereinbarung eingeschränkt und 

auch nicht ausgeschlossen werden können. 

Die Regelungen sind unabdingbar 

und können dem Verwalter nicht entzogen 

werden. 

Darüber hinaus besteht die Mög lich keit, 

dem Verwalter durch Verwalter ver trag, 

Beschlussfassung oder Vereinbarung 

zusätzliche weitere Pflichten aufzubürden 

oder ihn zu weiteren Maßnahmen zu er - 

mächtigen. 


den ist, das Anlegen eines Koi-Karpfen- 

Teiches tatsächlich nur an dieser Stelle 

möglich ist. Für überhängende Zweige und 

Äste gilt ge ne rell, dass ein Rückschnitt 

nicht verlangt werden kann, wenn der 

Überhang sich einfach im Luftraum befindet 

und nicht etwa Dachrinnen verstopft 

oder Haus fassaden verschmutzt oder gar 

be schädigt werden. 

In diesem Zusammenhang ist Laub befall 

von Nachbarbäumen gerade im Herbst ein 

häufiger Grund für Bean stan dungen. Aber 

auch hier ist ein Unter las sungsanspruch 

gemäß § 1004 BGB nicht gegeben, solange 

sich die Beein träch tigungen im Rahmen der 

Ortsüblichkeit hal ten. Auch wenn ein 

Anspruch auf Rück schnitt oder gar 

Entfernung im Einzelfall nicht gegeben ist, so 

kann in Ausnah mefällen ein Anspruch auf 

Ausgleich und Entschädigung gemäß § 906 

BGB gegeben sein. Dies setzt allerdings voraus, 

dass ausschließlich wegen der Folgen 

des Überhangs im erheblichen Umfang Ar - 

beiten und damit verbundene Kosten auf 

dem eigenen Grundstück anfallen. Die 

Rechtsprechung entscheidet dies jeweils im 

Einzelfall. Was also genau unter einem 

erheblichen Aufwand zu verstehen ist, 

obliegt eben der jeweiligen Einzel fall ent - 

scheidung. 

Gründe, sich an und wegen der Grund - 

stücksgrenze zu streiten, gibt es, wie das 

Beispiel zeigt, im Übermaß. Jedoch sollte 

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sich jeder Grundstückseigentümer zuvor 

über legen, dass jede Aktion eine Reaktion 

nach sich ziehen kann. Gerade im nachbar 

lichen Bereich können solche Streitig - 

keiten schnell eskalieren und Ausmaße an - 

nehmen, die man weder vorausgesehen 

noch gar gewollt hat. Dies bedeutet nicht, 

dass man sich jegliches eigenmächtige 

Verhalten des Nachbarn gefallen lassen 

muss. Oft ist aber schon die genaue 

Kenntnis der Rechtslage hilfreich. Auch 

das persönliche Gespräch wirkt oft 

Wunder. Mancher Nachbar fühlt sich schon 

dadurch vergrätzt, dass er ohne 

Vorwarnung mit einem Anwaltsschreiben 

konfrontiert wird, ohne vorher angesprochen 

worden zu sein. An der Grund - 

stücksgrenze wird mit Begeisterung protestiert, 

protokolliert und prozessiert - miteinander 

kommuniziert wird hingegen selten, 

zu spät oder in Form lauthals geäußerten 

Unmuts. Dabei gilt gerade dort der 

Grundsatz: Nur sprechenden Menschen 

kann geholfen werden! Auch die Be - 

achtung der goldenen Regel "Was du nicht 

willst, das man dir tu, das füg auch keinem 

anderen zu" kann helfen, den Krieg am 

Gartenzaun zu verhüten. 

In diesem Sinne steht Ihnen die 

Rechtsabteilung von Haus und Grund 

Düsseldorf in allen nachbarlichen Ange - 

legenheiten zur Verfügung. 

HUG 9/09 P. Nicolay 

13


Erhebliche Probleme bereiten 

Betriebskostenabrechnungen, wenn 

die Mietpartei während der Abrech - 

nungsperiode zu Recht wegen eines 

Mangels eine Mietminderung ausgeführt 

hat, weil nach der Entscheidung 

des BGH vom 06.04.2005 (Az.: XII ZR 

225/03) Grundlage für die Berech - 

nung einer Mietminderung nicht die 

reine Nettomiete sondern vielmehr die 

Bruttomiete ist. 

Dies bedeutet, dass die Miet - 

minderung nicht nur die Nettomiete 

umfasst, sondern gleichzeitig auch die 

Vorauszahlungen auf die Betriebs - 

kosten. 

Dies hat dann aber auch erhebliche 

Konsequenzen für die zu erstellende 

Betriebskostenabrechnung. 

Der Vermieter muss zum einen die 

Minderung der Vorauszahlungen in 

der nachfolgenden Betriebskosten - 

abrechnung berücksichtigen. Dies 

bedeutet, dass im Rahmen der 

Vorauszahlungen nur die geminderten 

Vorauszahlungsbeträge einfließen. 

Ferner wird jedoch von der 

Rechtsprechung verlangt, dass der 

Gesamtabrechnungsbetrag ebenfalls 

um den entsprechenden Prozentsatz 

zu mindern ist. 

Dies bedeutet, dass die Summe 

aller Betriebskosten zu reduzieren ist, 

da der Mieter anderenfalls bei reduzierten 

Vorauszahlungen eine höhere 

Nachzahlung leisten müsste und 

damit den finanziellen Vorteil der 

Mietminderung wieder verlieren 

würde. 

Dem entsprechend muss zunächst 

der endgültige Abrechnungsbetrag 

ohne Minderungsquote ermittelt und 

sodann um die Minderungsquote 

reduziert werden. 

Dies ist noch relativ einfach, wenn 

ein Mangel im gesamten Abrech - 

nungszeitraum bestanden hat, mithin 

für 12 Monate, und der Mieter wäh- 

14 

rend dieser Abrechnungsperiode stets 

in gleicher Höhe eine Miet min derung 

vorgenommen hat. In diesem Fall 

muss der Abrechnungsbetrag um die 

gesamte Minderungsquote ge kürzt 

werden. 

Hierzu ein Beispiel: Der Abrech - 

nungsbetrag beläuft sich ohne Miet - 

minderung auf € 1.200,00. Bei einer 

Minderungsquote von 10 % errechnet 

sich damit ein Betrag von € 120,00, 

der von dem Abrechnungsbetrag in 

Abzug zu bringen ist, so dass ein 

an satz fähiger Betrag von lediglich 

€ 1.080,00 verbleibt. 

Komplizierter wird es jedoch, wenn 

ein Mangel nur während eines Teil - 

zeitraums der Abrechnungs peri ode, 

z.B. in den Monaten Februar und 

März, bestanden hat. 

In diesem Fall muss nur der anteilige 

Abrechnungsbetrag um die Min - 

derungsquote gekürzt werden. 

Dazu folgendes Beispiel: Der Ab - 

rechnungsbetrag ohne Minde rungs - 

quote beträgt wiederum € 1.200,00. 

Damit entfallen auf die Monate Fe - 

bruar und März zusammen € 200,00. 

Bei einer Minderungsquote von 10 % 

er rechnet sich ein Betrag von 

€ 20,00, so dass der ansatzfähige, 

an teilige Abrechnungsbetrag 

€ 1.180,00 ausmacht. 

Von diesem jeweils um die 

Minderungsquote reduzierten, an satz - 

fähigen Abrechnungsbetrag sind 

sodann die jeweils geminderten Vo - 

rauszahlungen in Abzug zu bringen. 

Noch komplizierter wird es, wenn 

sich die Minderungsquote im Abrech - 

nungszeitraum erhöht oder reduziert, 

der Mieter also beispielsweise wegen 

eines Mangels zu Recht zunächst für 

zwei Monate 10 % Mietminderung vorgenommen 

hat und sodann für drei 

Monate 20 %. 

Dann errechnet sich folgendes 

Beispiel: Der Abrechnungsbetrag 

ohne Minderung beläuft sich wiede- 

Haus und Grund Leserreise 

WEG-Recht 

Betriebskostenabrechnung und Mietminderung 

rum auf € 1.200,00. Damit entfallen 

auf zwei Monate € 200,00 und bei 

einer Minderungsquote von 10 % ein 

Betrag von € 20,00. Für die weiteren 

drei Monate errechnet sich ein Betrag 

von € 300,00. Bei einer Minderungs - 

quote von 20 % errechnet sich eine 

Minderungsquote von € 60,00. Der 

Gesamtbetrag von € 80,00 ist dann 

von dem Abrechnungsbetrag ohne 

Minderung von € 1.200,00 in Abzug 

zu bringen, so dass der ansatzfähige, 

anteilige Abrechnungsbetrag 

€ 1.120,00 bemisst, von dem wiederum 

die geminderten Vorauszah - 

lungen abzuziehen sind. 

Betont werden muss noch, dass 

eine Betriebskostenabrechnung, in 

der die Mietminderung nicht berück - 

sichtigt wurde, lediglich materiell, nicht 

aber formell fehlerhaft ist. 

Dies bedeutet, dass die Korrektur 

auch nach Ablauf der Abrech nungs - 

frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB 

erfolgen kann. 

Nach dieser Vorschrift ist der Ver - 

mieter bekanntlich verpflichtet, die Ab - 

rechnung dem Mieter spätestens bis 

zum Ablauf des 12. Monats nach Ende 

des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 

Nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB 

kann er nach Ablauf dieser Frist nämlich 

eine Nachforderung nicht mehr 

geltend machen. Diese Ausschluss - 

frist bezieht sich aber auf den Fall, 

dass eine fehlerhafte Abrechnung die 

formelle Ordnungsmäßigkeit einer 

Betriebskostenabrechnung nicht 

erfüllt. 

Die Nichtberücksichtigung der 

berechtigten Mietminderung stellt 

jedoch nicht einen formalen, sondern 

nur einen inhaltlichen Mangel dar mit 

der Folge, dass der Abrechnungs sal - 

do fällig ist. 

Daher kann der Vermieter diese 

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Abrechnung auch nach Ablauf der 

Abrechnungsfrist korrigieren und ist 

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Zwar ist bei einer Korrektur der Ab - 

rechnung nach Fristablauf der An - 

spruch des Vermieters bezüglich der 

Nachforderung begrenzt auf den ur - 

sprünglich in der fehlerhaften Ab - 

rechnung verlangten Betrag; hat der 

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33 

36 

RECHT+STEUER 

RECHT + STEUER Informationen zur Zeitung “Haus und Grund” 9/2009 

Umsatzsteuerfreiheit für Zusatzleistungen eines Bauträgers 

Informationen zur Zeitung “Haus und Grund” 9/2009 

Aus dem Inhalt 

Mieter gab Rechte preis 

BGH gestattet bei Staffelmiete einseitigen Kündigungsverzicht 

Seite 

Mieter gab Rechte preis 33 

Vereinbarte Wohnfläche bei 

Mieterhöhung maßgeblich 

33 

Solaranlage auf dem 

eigenen Dach 34 

Keine Alleingänge 

Sachverständige sollten 

sich nicht nur mit einer 

Partei befassen 34 

gann ein Streit, der vom Amtsgericht 

bis vor den Bundesgerichtshof 

führte. Der Mieter berief 

sich dabei auf die seiner 

Meinung nach einseitige und 

damit rechtlich unbillige Formulierung. 

Der Eigentümer 

merkte an, es handle sich hier 

immerhin um den Spezialfall eines 

Staffelmietvertrages, bei 

dem die Mietpreisentwicklung 

von vorneherein vereinbart 

worden sei. Deswegen sei dem 

Mieter der Verzicht zuzumuten 

gewesen. 

Vorsicht bei 

Fachchinesisch 35 

Das Urteil 

Urteile rund um die 

Immobilie 35 

Wo ist ein Weltbürger 

daheim? 35 

waren und damit als deren Bestandteil 

auch unter die in Frage 

stehende Umsatzsteuerbefreiung 

fallen. 

Sofern der Bauträger die Zusatzleistung 

jedoch erst nach der Grundstückslieferung, 

also nach der Auflassung, 

erbringt hat der Bundesfinanzhof 

offen gelassen, ob der 

Umsatz noch steuerfrei in der Umsatzsteuer 

sein kann. Hierin liegt 

daher der entscheidende Punkt 

und zugleich das Merkmal für die 

Umsatzsteuerbefreiung, welches 

notfalls vom Bauträger durch eine 

spätere Grundstückslieferung herbeigeführt 

werden muss. 

Grundsätzlich wird es im Weiteren 

zwar zu einer Änderung der 

bisherigen Grunderwerbsteuerfestsetzung 

im Hinblick auf die 

bisher unberücksichtigten Zusatzleistungen 

kommen, jedoch wird 

der Käufer damit immer noch 

einen Vorteil haben. Da es sich 

im Urteilssachverhalt um private 

Wohnobjekte handelte scheidet 

nämlich auf Seiten des Käufers der 

Vorsteuerabzug aus, weshalb unter 

dem Strich 19% Umsatzsteuer 

gegen 3,5% Grunderwerbsteuer 

getauscht werden. Ein durchaus 

lohnender Tausch. 

Christoph Iser 

Steuerberater 

Vielmehr ist es für die umsatzsteuerrechtliche 

Beurteilung vollkommen 

irrelevant, ob besagte Zusatzleistungen 

Bestandteil des nota 

riellen Grundstückskaufvertrages 

sind oder in einem gesonderten 

Vertrag vereinbart werden. 

Steuerempfehlung 

Grundsätzlich unterliegt die Leistung 

des Bauträger der eine Erstbezugs-Immobilie 

liefert zwar der 

Umsatzsteuer, jedoch hat der Gesetzgeber 

eine Steuerbefreiung geschaffen, 

soweit die Umsätze unter 

das Grunderwerbsteuergesetz 

fallen. Die Vorschrift dient dabei 

der Vermeidung einer Doppelbesteuerung 

durch die Grunderwerbsteuer 

und die Umsatzsteuer. 

Im vorliegenden Urteilssachverhalt 

wurde nun das Problem konkretisiert, 

dass im notariell geschlossenen 

Kaufvertrag keinerlei 

individuelle Zusatzleistungen vereinbart 

wurden, weshalb die darauf 

folgende Grunderwerbssteuerfestsetzung 

diese nicht erfassen 

konnte. Der Bundesfinanzhof 

wertete die Zusatzleistungen jedoch 

sehr wohl als Bestandteil 

der Grundstückslieferung. Hauptgrund 

für dieses Ergebnis dürfte 

sein, dass sämtliche Zusatzleistungen 

im Zeitpunkt der Grundstückslieferung 

bereits erbracht 

gen keineswegs umsatzsteuerbefreit, 

weil sie nicht der Grunderwerbssteuer 

unterliegen, da diesbezüglich 

alleine der notarielle 

Vertrag maßgeblich ist. Die Zusatzleistungen 

wurden jedoch erst 

nach Abschluss des Notarvertrages 

vereinbart, weshalb in der Folge 

Umsatzsteuer auf die Zusatzleistungen 

zu erheben sei. 

Der Fall 

Sowohl das erstinstanzliche Finanzgericht 

als auch der Bundesfinanzhof 

in seiner Entscheidung 

vom 21. Januar 2008 (Az: V R 

42/05) widersprachen jedoch dem 

Fiskus und stuften die Zusatzleistungen 

als umsatzsteuerfrei ein. 

Nach Auffassung der obersten Finanzrichter 

sei der Sachverhalt 

zunächst nur aus umsatzsteuerrechtlicher 

Sicht zu würdigen und 

erst im Anschluss daran sei die 

grunderwerbssteuerliche Seite zu 

prüfen. Folgt man diesem Prüfschema 

sind die Zusatzleistungen 

als Bestandteil der gesamten 

Grundstückslieferung zu sehen, 

da sie in einem unmittelbaren Zusammenhang 

zu ihr steht. Die seitens 

des Finanzamtes angeführte 

Begründung, dass die Zusatzleistungen 

auch im Notarvertrag vereinbart 

werden müssen um in den 

Genuss der Umsatzsteuerfreiheit 

zu gelangen ist hingegen falsch. 

In einem aktuell entschiedenen 

Streitfall ging es um eine Bauträger-GmbH, 

die Verträge über den 

Verkauf von Grundstücken 

einschließlich der auf dem Grundstück 

zu errichtenden Immobilien 

abschloss. Besagte Verträge beinhalteten 

dabei eine Option des 

Käufers, wonach individuelle Änderungen 

gegenüber der einheitlichen 

Baubeschreibung möglich 

waren. 

Zu diesen individuellen Änderungswünschen 

gehörten unter 

Anderem der Einbau von zusätzlichen 

Wänden, Treppen, Fenstern 

oder individuellen Sanitärbereichen 

mit Dusche oder Badewanne 

sowie die Erstellung von Garagen 

oder schlicht nur die Verwendung 

von höherwertigem Material. Unmittelbar 

nach Abschluss des notariellen 

Kaufvertrages wurde mit 

den Erwerbern die jeweils individuelle 

Zusatzleistung vereinbart 

und schriftlich dokumentiert. 

Nach Herstellung der Immobilien 

und Ausführung der Zusatzleistungen 

schrieb die Bauträgergesellschaft 

die Rechnungen und behandelte 

die gesamte Tätigkeit (also 

auch die Zusatzleistungen) als 

umsatzsteuerfrei, wogegen das Finanzamt 

wetterte. Nach Meinung 

des Fiskus sind die Zusatzleistun- 

Umsatzsteuerfreiheit für 

Zusatzleistungen eines 

Bauträgers 36 

Zweitwohnungssteuer 

Auskunftsersuchen zur 

Wohnungsnutzung 

unzulässig 36 

seitig für den Vermieter vereinbart 

werden müsse. 

LBS 

Nach einer inhaltlichen Kontrolle 

des Vertrages kam der zuständige 

BGH-Senat zu dem Ergebnis, 

dass die umstrittene Passage 

Bestand habe. „Das Bürgerliche 

Gesetzbuch sieht (…) bei 

der Staffelmiete ausdrücklich 

vor, dass das Kündigungsrecht 

des Mieters für höchstens vier 

Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarungabgeschlossen 

werden kann“, heißt es im 

Urteil. Diese gesetzliche Vorschrift 

sei im vorliegenden Fall 

eindeutig erfüllt, entschieden 

die Richter. Das BGB verlange 

daher nicht, dass der Kündigungsausschluss 

auch wechsel- 

Die Klausel im Mietvertrag 

war nicht misszuverstehen. Darin 

hieß es „Der Mieter verzichtet 

unwiderruflich auf sein ordentliches 

gesetzliches Kündigungsrecht 

für die ersten 24 Monate 

der Mietzeit.“ Von irgendwelchen 

ähnlichen Erklärungen des 

Eigentümers war in dem Zusammenhang 

keine Rede. Als es 

dann doch zu einer vorzeitigen 

Kündigung des Mieters kam, be- 

Schließen zwei Parteien einen 

Vertrag über die Anmietung einer 

Wohnimmobilie, so sollte 

dabei weder der Eigentümer 

noch der Mieter rechtlich grob 

benachteiligt werden. Grund - 

sätzlich ist es deswegen problematisch, 

wenn der Mieter auf seine 

gesetzlichen Kündigungsrechte 

verzichtet. In einem besonderen 

Fall ließ aber die höchste 

deutsche Revisionsinstanz solch 

eine Lösung gelten. (Bundesgerichtshof, 

Az. VIII ZR 270/07) 

Zweitwohnungsteuer 

Auskunftsersuchen zur Wohnungsnutzung unzulässig 

Vereinbarte Wohnfläche bei Mieterhöhung maßgeblich 

und Berufungsverfahren unterlag 

er. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof 

entschied, dass eine 

Zweitwohnungsteuer erhoben 

werden könne (Urteil vom 22. Juni 

2007, Az. 4 BV 06.2954). Dem Kläger 

stehe die Verfügungsbefugnis 

an der Wohnung zu. Dies gelte 

trotz des der Mutter eingeräumten 

Nießbrauchsrechts, weil es zugunsten 

eines Familienangehörigen 

eingeräumt worden sei. Zudem sei 

er als Generalbevollmächtigter der 

Mutter grundsätzlich zur Nutzung 

der Wohnung berechtigt. Dem 

folgte das BVerwG nicht, gab dem 

Kläger letztlich Recht und hob den 

Zweitwohnungsteuerbescheid auf. 

Bei Nießbrauchseinräumung keine 

Steuerpflicht 

erfolglos Widerspruch. Die 

anschließende Klage vor dem 

Verwaltungsgericht wurde 

zurückgewiesen. Das Berufungsverfahren 

vor dem OVG wurde in 

seinem weiteren Verlauf für erledigt 

erklärt, so dass das OVG 

letztlich über die Kosten zu entscheiden 

hatte. 

Die von einer Kommune von 

allen privaten Immobilieneigentümern 

verlangte Auskunft 

über die Nutzung von Wohnungen, 

verbunden mit der Abfrage 

von Namen und Anschrift der 

Wohnungsnutzer, ist eine unzulässige 

Rasterfahndung und daher 

rechtswidrig. Dies hat kürzlich 

das Oberverwaltungsgericht 

Nordrhein-Westfalen (OVG) entschieden 

(Beschluss vom 30. 

März 2008, Az. 14 A 2184/07). 

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DR. KAI H. WARNECKE 

mieter von erheblicher Bedeutung. 

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sich nicht auf eine Mietminderung 

berufen kann. 

Diese Rechtsprechung hat der 

Bundesgerichtshof mit seinem 

Urteil vom 8. Juli 2009 (Az. VIII 

ZR 205/08) nunmehr auch auf 

Mieterhöhungen erweitert. 

Nach dieser Entscheidung ist 

auch bei einer Mieterhöhung 

nach den § 558 BGB die vereinbarte 

Wohnfläche zugrunde zu 

legen, selbst wenn diese zum 

Nachteil des Mieters bis zu 10 

Prozent von der tatsächlichen 

Wohnfläche abweicht. Damit 

hat die 10-Prozent-Grenze in allen 

relevanten Bereichen der 

Wohnflächenangabe Einzug erhalten. 

Das Thema Wohnflächenberechnung 

bleibt damit für Ver- 

Wohnflächenabweichungen zu 

Lasten des Mieters unerheblich 

Die Wohnfläche ist eines der 

wesentlichen Merkmale einer jeden 

Mietwohnung. Schon bei 

der Auswahl treffen die Mieter 

die Entscheidung häufig nach 

Lage und Größe. Um eine Betriebskostenabrechnung 

zu ermöglichen, 

wird die Größe in 

der Regel in den Mietvertrag aufgenommen. 

In den vergangenen 

Jahren hat der Bundesgerichtshof 

eine Reihe von Entscheidungen 

im Hinblick auf eine zum 

Nachteil des Mieters von der vereinbarten 

Wohnfläche abweichende 

Wohnfläche getroffen. 

Dabei hat der Bundesgerichtshof 

die 10-Prozent-Grenze entwickelt, 

bis zu der der Mieter 

Die Leipziger Richter betonten, 

durch die Einräumung eines 

Nießbrauchsrechts habe der 

Wohnungseigentümer die recht - 

lich gesicherte Nutzungsmöglichkeit 

für die Wohnung verloren. 

Diese sei aber für eine Zweitwohnungsteuerpflicht 

erforderlich. 

Die Nutzungsmöglichkeit werde 

dem Eigentümer auch nicht alleine 

durch die Generalvollmacht 

vermittelt. STEFAN WALTER 

Immobilieneigentümer können 

nicht zur Zweitwohnungsteuer 

herangezogen werden, wenn einer 

anderen Person der Nießbrauch 

an der Wohnung zusteht. Dies hat 

das Bundesverwaltungsgericht 

(BVerwG) entschieden (Urteil 

vom 13. Mai 2009, Az. 9 C 8.08). 

Dies gelte auch dann, wenn der 

Nießbrauchberechtigte ein Familienmitglied 

des Eigentümers und 

der Eigentümer Generalbevollmächtigter 

des Wohnungsnutzers 

sei. 

Im zu entscheidenden Fall hatte 

die bayerische Gemeinde Bad 

Wiessee vom Eigentümer einer 

Wohnung Zweitwohnungsteuer 

verlangt. An der Wohnung stand 

der Mutter des Eigentümers ein 

Nießbrauchsrecht zu. Die Mutter 

konnte die Wohnung aufgrund 

eigener Pflegebedürftigkeit nicht 

selbst nutzen. Gegen den Zweitwohnungsteuerbescheid 

wandte 

sich der Wohnungseigentümer erfolglos, 

im anschließenden Klage- 

In seinem Beschluss erklärte 

das OVG das Urteil des Verwaltungsgerichts 

für unwirksam. 

Außerdem bezweifelten die Richter, 

ob die von der Stadt Essen erlasseneZweitwohnungsteuersatzung 

zusammen mit § 93 AO 

überhaupt als Rechtsgrundlage 

für ein allgemeines Auskunftsersuchen 

herangezogen werden 

könne. Im Übrigen sei bei der Anwendung 

dieser Vorschrift ein 

Auskunftsersuchen quasi „ins 

Blaue hinein“ nach der Rechtsprechung 

des Bundesfinanzhofes 

(Urteil vom 5. Oktober 2006, 

Az. VII R 63/05) nicht gerechtfertigt. 

Das Auskunftsersuchen der 

Stadt Essen sei vielmehr eine unzulässige 

Rasterfahndung, so das 

OVG abschließend. 

Im zu entscheidenden Fall hatte 

die Stadt Essen, die eine Zweitwohnungsteuer 

erhebt, im Jahre 

2003 alle Grundstückseigentümer 

aufgefordert, Auskunft darüber 

zu erstatten, ob die jeweiligen 

Wohnungen als Zweitwohnung 

genutzt werden. Außerdem sollten 

die Eigentümer Namen und 

Anschrift der jeweiligen Wohnungsnutzer 

bekannt geben. Die 

Stadt begründete dieses Auskunftsersuchen 

mit der Essener 

Zweitwohnungsteuersatzung und 

§ 93 der Abgabenordnung (AO). 

Gegen dieses Auskunftsersuchen 

erhob ein Immobilieneigentümer

Gutachtern kommt vor Gericht 

eine besonders wichtige Rolle zu. 

Gerade in Immobilienprozessen 

müssen sich Richter bei der Urteilsfindung 

häufig auf ihre fachkundigen 

Aussagen verlassen. 

Deswegen wird großer Wert auf 

ein unabhängiges Auftreten dieser 

Sachverständigen gelegt. 

Schon die begründete Besorgnis 

eines Prozessbeteiligten, der Gutachter 

könne nach seinem Ver- 

Es ging um ein angeblich mangelhaftes 

Dach. Beide Parteien 

konnten sich nicht darauf eini- 

Der Fall 

halten befangen sein, kann nach 

Auskunft des Infodienstes Recht 

und Steuern der LBS zu dessen 

Ablehnung führen. (Oberlandesgericht 

Saarbrücken, Aktenzeichen 

5 W 104/07-34) 

gen, ob und in welcher Höhe ein 

Schadenersatz angemessen sei. 

Deswegen wurde ein Experte damit 

beauftragt, das Dach in Augenschein 

zu nehmen und 

anschließend eine Stellungnahme 

abzugeben. Das tat er auch. 

Als er jedoch vor Ort eintraf, begegnete 

er zunächst lediglich einer 

Partei und begab sich mit dieser 

zum Schauplatz. Der Gegenseite 

soll er später nach deren 

Ein Senat des OLG Saarbrücken 

schloss sich dieser Meinung an. 

Ein Ortstermin, der ohne Mitwirkung 

des Antraggegners durchgeführt 

werde, könne den Anschein 

der Parteilichkeit erwecken. In 

der schriftlichen Urteilsbegründung 

hieß es: „Für die Ablehnung 

wegen der Besorgnis der Befangenheit 

kommt es nicht darauf 

an, ob das Gericht selbst Zweifel 

an der Unparteilichkeit des Gutachtens 

hat. Entscheidend ist 

vielmehr, ob vom Standpunkt 

der ablehnenden Partei aus genügend 

objektive Gründe vorliegen, 

die in den Augen eines vernünftigen 

Menschen geeignet sind, 

Zweifel an der Unparteilichkeit 

und Objektivität des Sachverständigen 

zu erregen.“ Genau das sei 

hier der Fall gewesen. 

LBS 

Wer würde nicht gerne der 

Steuerpflicht in der Bundesrepublik 

auf legale Weise entwischen? 

Den meisten Menschen gelingt 

das nicht. Ein unter der Flagge 

der Bermudas auf den Weltmeeren 

tätiger Schiffskoch dachte, er 

habe mit dem deutschen Fiskus 

nichts zu schaffen, weil er nur gelegentlich 

zur Erholung im Lande 

weile. Doch da täuschte er sich 

nach Information des Infodienstes 

Recht und Steuern der LBS. 

(Finanzgericht Baden- Württemberg, 

Az. 4 K 1296/08) 

Der Mann hatte in den Augen 

vieler Menschen gewiss einen 

Traumberuf. Auf Kreuzfahrtschiffen 

bereiste er als Koch die reizvollsten 

Orte der Erde. In 

Deutschland besaß er aber weiterhin 

eine 45 Quadratmeter große 

Mietwohnung, die er zwischen 

seinen Aufträgen immer wieder 

aufsuchte. Grundsätzlich war er 

aber trotzdem der Meinung, der 

Einkommensteuerpflicht in der 

Bundesrepublik nicht mehr zu 

Es komme auf die konkreten 

Umstände des Falles an, stellte 

das Finanzgericht Baden-Würt- 

Das Urteil 

Der Fall 

unterliegen. Darüber kam es zum 

Streit mit dem Finanzamt. Die 

Behörde ging davon aus, dass es 

sich um hier zu Lande meldepflichtige 

Einkünfte aus nichtselbständiger 

Arbeit handle. Das 

könne man schon am beibehaltenen 

Wohnsitz in Deutschland bemerken. 

temberg fest. Und hier spreche 

manches für eine Steuerpflicht in 

der Heimat. Die Wohnung sei für 

einen dauerhaften Aufenthalt 

ausgerichtet. Sie enthalte alle 

erforderlichen „Schlaf- und 

Schrankmöbel“, einen Telefon- 

Festnetzanschluss und eine vollständige 

Einbauküche. Ob der 

Koch dort den Mittelpunkt seiner 

Lebensinteressen habe oder eine 

gewisse Zahl von Tagen pro Jahr 

verbringe, spiele keine entscheidende 

Rolle. 

LBS 

Wo ist ein Weltbürger daheim? 

Wohnung eines Schiffskochs in Deutschland kann Steuerpflicht begründen 

Das Urteil 

Aussage nur mitgeteilt haben, die 

nötigen Feststellungen seien von 

ihm bereits getroffen worden. 

Daraufhin lehnte der Betroffene 

den Gutachter ab. 

Sachverständige sollten sich nicht nur mit einer Partei befassen 

Keine Alleingänge 

Die Einnahmen aus der Einspeisung 

von Strom in das öffentliche 

Netz sind einkom- 

Einkommensteuer 

Ein Wohnungsbesitzer und 

die Verwaltung der Wohnanlage 

stritten über Jahre hinweg 

darum, ob denn die Abrechnungen 

formal korrekt seien. 

Das heißt: Ob man als durchschnittlich 

interessierter, weder 

juristisch noch betriebswirtschaftlich 

gebildeter Zeitgenosse 

auch eine Chance habe, das 

zu verstehen, was da notiert 

war. Einzelne Positionen unter 

den Betriebskosten hätten diese 

Voraussetzung nicht erfüllt, behauptete 

der Kläger und weigerte 

sich, die geforderte Nachzahlung 

zu leisten. Daraufhin wurden 

die Nebenkosten dem Betroffenen 

in einem Anwaltsschreiben 

ausführlich erläutert. 

Im Folgejahr wurde die Abrechnung 

wieder nach demselben 

Schema erstellt, und der Woh- 

Der Bundesgerichtshof bewertete 

das Vorgehen beider 

Jahre. Bei der Abrechnung des 

ersten Jahres seien tatsächlich 

gewisse Mängel festzustellen. 

Außerdem sei das erklärende 

Anwaltsschreiben zu spät nachgeschoben 

worden, um die Forderungen 

nach einer Nachzahlung 

noch durchsetzen zu können. 

Für das zweite Jahr gelte 

dies allerdings nicht, denn zwischenzeitlich 

habe ja der erläuternde 

Brief des Rechtsanwalts 

(zu der vorherigen Abrechnung) 

schon vorgelegen. Also war die 

Aufschlüsselung zu dem Zeitpunkt 

bekannt und die inhaltlich 

korrekten Betriebskosten 

mussten beglichen werden. 

LBS 

Nachbarrecht: Ein Bolzplatz 

braucht keine sieben 

Meter hohe Sichtschutzwand 

Ein Hauseigentümer kann 

nicht verlangen, dass ein in unmittelbarer 

Nachbarschaft gelegener 

Bolzplatz geschlossen 

wird. Denn grundsätzlich hat 

jeder Anwohner die von einem 

Spiel- beziehungsweise einem 

Bolzplatz ausgehenden Immissionen 

in einem (wie hier) allgemeinen 

Wohngebiet im Rahmen 

der entsprechenden Benutzungsregeln 

hinzunehmen. 

Nur dann, wenn es zu einer 

missbräuchlichen Nutzung des 

Bolz- und Spielplatzes kommt, 

besteht für ihn die Möglichkeit, 

Folgende steuerlichen Regelungen 

sind zu beachten: 

Berlin, 21. Juli 2009. Wer eine 

Solaranlage zur Stromerzeugung 

in die eigene Immobilie 

einbaut, sollte einige steuerliche 

Regeln beachten. Darauf 

weist die Eigentümerschutz- 

Gemeinschaft Haus & Grund 

Deutschland hin. Private Hauseigentümer 

werden vielfach 

steuerlich zum Unternehmer, 

wenn sie selbst produzierten 

Strom zumindest teilweise in 

das öffentliche Stromnetz leiten 

und dafür vom Netzbetreiber 

Geld erhalten. Sie sind verpflichtet, 

ihre gewerbliche 

Tätigkeit beim Finanzamt anzuzeigen. 

Ein Gewerbe muss dagegen 

regelmäßig nicht angemeldet 

werden. 

mensteuerpflichtig. Der private 

Betreiber muss diese in seiner 

Steuererklärung angeben (Anlage 

GSE zur Steuererklärung). 

Ausgaben, die durch den Betrieb 

der Fotovoltaikanlage entstehen, 

können als Werbungskosten 

abgezogen werden. Liegt 

der Gewinn jährlich bei weniger 

als 50.000 Euro, kann eine 

Einnahme- Überschuss-Rechnung 

(Anlage EÜR zur Steuererklärung) 

erstellt werden. Als 

Werbungskosten anerkannt 

werden beispielsweise die laufenden 

Betriebskosten der Anlage, 

die Kosten für die Wartung 

oder Reparatur, Finanzierungsund 

Versicherungskosten sowie 

die Kosten für eine Stromzählermiete 

und die Anschaffungskosten 

der Solaranlage. Letztere 

dürften den größten Teil der 

Kosten ausmachen. Sie sind 

über die übliche Nutzungsdauer 

einer Fotovoltaikanlage – die Finanzverwaltung 

geht von 20 

Jahren aus – abzuschreiben. Regelmäßig 

kommt hierbei die li- 

Die Einnahmen aus der Stromeinspeisung 

sind grundsätzlich 

umsatzsteuerpflichtig, sofern 

ein Betreiber sich nicht für 

die sogenannte Kleinunternehmerregelung 

entscheidet. Danach 

unterliegen Umsätze nicht 

der Umsatzsteuer, wenn der 

Umsatz bei neu in Betrieb genommenen 

Anlagen jährlich 

maximal 17.500 Euro beträgt. 

Die meisten privaten Fotovoltaikanlagen 

dürften diese Umsätze 

nicht erwirtschaften, so 

dass die Kleinunternehmerregelung 

in Anspruch genommen 

werden kann. In diesem Fall 

muss dies beim Finanzamt beantragt 

werden. Dem zuständigen 

Netzbetreiber ist dies ebenfalls 

mitzuteilen, damit dieser 

die Einspeisevergütung „netto“, 

Umsatzsteuer 

neare Abschreibung (AfA) zur 

Anwendung. Sie beträgt jährlich 

fünf Prozent der Anschaffungskosten. 

d. h. ohne die Umsatzsteuer, berechnet 

und auszahlt. Ein Vorteil 

der Kleinunternehmerregelung 

besteht darin, dass der privateFotovoltaikanlagenbetreiber 

alle für den Bereich der Umsatzsteuer 

relevanten Regelungen 

bzw. Formalien nicht beachten 

muss. Dazu gehören beispielsweise 

die monatliche Ausweisung 

und Anmeldung von 

Umsätzen und Umsatzsteuerbeträgen 

beim Finanzamt und die 

Einhaltung formeller Rechnungsanforderungen.Andererseits 

entgehen dem Kleinunternehmer 

sämtliche Vorsteuerbeträge. 

Das bedeutet, er kann die 

auf seinen Eingangsrechnungen 

ausgewiesene Umsatzsteuer, etwa 

für die Installation der Fotovoltaikanlage, 

nicht mit der 

von ihm abzuführenden Umsatzsteuer 

verrechnen. Die Entscheidung 

für oder gegen die 

Kleinunternehmerregelung 

muss individuell getroffen werden. 

ALEXANDER WIECH 

Das Urteil 

Der Fall 

nungsbesitzer war erneut nicht 

mit der Aufschlüsselung zufrieden. 

Angesichts gestiegener Energiepreise 

wird die Neben- bzw. 

Betriebskostenabrechnung immer 

wichtiger. Betroffene achten 

mehr denn je darauf, was 

sie bezahlen sollen und ob diese 

Forderung auch berechtigt ist. 

Gerichte fordern von Verwaltungen 

und Eigentümern, dass 

sie sich möglichst verständlich 

ausdrücken und in den Rechnungen 

nicht nur Zahlenkolonnen 

nebst vielen unbekannten 

Abkürzungen verwenden. Allerdings 

ist auch vom Endverbraucher 

ein gewisses Mitdenken 

zu erwarten wie ein neueres 

Urteil aufzeigt (Bundesgerichtshof, 

Az. VIII ZR 295/07). 

Stromeinspeisung löst Einkommen- und Umsatzsteuerpflicht aus 

Solaranlage auf dem eigenen Dach 

Vorsicht bei Fachchinesisch 

Streit um die Verständlichkeit der 

Betriebskosten-Abrechnung 

Mieterhöhung: Der örtliche 

„Mietspiegel plus“ ist 

eine „brauchbare Orientierungshilfe“ 

Ein Vermieter von Wohnungen 

darf die Zahlung einer 

höheren (Kalt-)Miete verlangen, 

wenn damit der örtliche 

Vergleichsmietzins nicht überschritten 

wird. Der kann anhand 

des so genannten Mietspiegels 

einschließlich dessen 

„Orientierungshilfe für die 

Spanneneinordnung“ ermittelt 

werden, auch wenn diese Anlage 

nicht „von der gesetzlichen 

Vermutung erfasst wird“, dass 

die angegebenen Beträge korrekt 

ermittelt worden sind. Bedingung 

ist ferner, dass die Miete 

seit 15 Monaten unverändert 

ist, der Brief des Vermieters 

frühestens ein Jahr nach der 

letzten Mieterhöhung beim 

Mieter eingeht und sie sich innerhalb 

von 3 Jahren nicht um 

mehr als 20 Prozent erhöht hat. 

(Amtsgericht Berlin-Lichtenberg, 

7 C 457/07) 

Baurecht: Auch Betrug 

muss nicht unbedingt 

„nachgebessert“ werden 

Wenn auch ein Bauunternehmer 

vorsätzlich von der mit 

dem Bauherrn abgesprochenen 

Baubeschreibung abweicht, was 

ihm eine Ersparnis (von hier 

21.400 Euro) eingebracht hat, 

braucht er den Mangel nicht zu 

beseitigen, wenn dies nur mit 

einem unverhältnismäßigen 

Aufwand (von hier 186.700 Euro) 

möglich wäre. Das hat das 

Oberlandesgericht Koblenz bei 

einem Bauvorhaben entschieden, 

bei dem der Unternehmer 

statt der vorgesehenen Decken 

aus Stahlbeton als Elementfertigdecken 

die Decken kostengünstiger 

mit Stahlbetonelementen 

ausgeführt hat, deren 

Unterseiten als glatter Sichtbeton 

mit abgefassten Längskanten 

und verspachtelten Stoßfugen 

ausgeführt hat, die nur 

noch gestrichen worden waren. 

Das Gericht sah die geforderte 

Nachbesserung wegen „weitgehender 

Gleichwertigkeit“ der 

gelieferten Arbeit als „sinnlos“ 

an und sprach dem Bauherrn lediglich 

die vom Bauunternehmer 

unrechtmäßig kassierte Ersparnis 

von 21.400 Euro zu. 

(AZ: 12 U 333/06). 

hiergegen „polizei- und ordnungsrechtliche 

Mittel in Anspruch 

zu nehmen“. (Hier hatte 

der Anwohner gefordert, dass 

der Bolzplatz, wenn er schon 

nicht geschlossen, zumindest 

mit einer sieben Meter hohen 

Schallschutzwand mit eingebauten 

Fenstern der Schallschutzklasse 

3 umzäunt wird.) 

(Oberverwaltungsgericht für 

das Land Nordrhein-Westfalen, 

10 E 289/09) 

Urteile rund um die Immobilie 



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Ausgabe 9/09 PDF, 3,1MB - Haus und Grund Düsseldorf

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