Jahrgang 107 / Nr. 8 - Haus und Grund Düsseldorf

Jahrgang 107 / Nr. 8 · Postverlagsort Düsseldorf August 2009 

http://www.hausundgrundddf.de 

60 Jahre Grundgesetz - 

eine Betrachtung aus eigentumsrechtlicher 

Sicht .Seite 2 

Antworten zum Fragenkatalog 

Haus und Grund Düsseldorf 

und Umgebung . . . . . . .Seite 3 

Unwirksame 

Preisanpassungsklausel in 

Gas-Sonderverträgen . .Seite 4 

Feuerwehr mahnt zur Vorsicht 

beim Grillen . . . . . . . . . .Seite 5 

Wichtige Seminartermine. 

Bitte vormerken! . . . . . .Seite 5 

Der Schornsteinfeger . .Seite 5 

Aktueller Gartentipp . .Seite 6 

Jetzt schon an den Winter 

denken . . . . . . . . . . .Seiten 6-8 

Aktuelle Rechtsprechung 

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Seite 9 

Termine - Statistik 

Preisausschreiben . . .Seite 10 

WEG - Recht . . . . . . . .Seite 12 

Aufgaben und Befugnisse des 

Verwalters nach § 27 WEG 

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .Seite 13 

Sie fragen - wir antworten 

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .Seite 14 

Leserreise - Frühling an der 

Blumenriviera . . . . . . .Seite 14 

Recht + Steuer .Seiten 17 + 18 

Haus und Grund, Oststraße 162 

40210 Düsseldorf 

• Postvertriebsstück, DP AG, Entgelt bezahlt, G 2490 • 

Stress mit dem Mieter 

Mietnomaden lassen es auf Räumungsklage ankommen 

Haus und Grund Düsseldorf beobachtet 

mit Sorge den in der Lan des - 

hauptstadt Düsseldorf erheblichen 

Anstieg von Fällen, in denen Vermieter 

von Mietnomaden betroffen sind. Miet - 

nomaden sind Personen, die be wusst 

und gewollt es darauf anlegen, möglichst 

viele und möglichst lange 

Vermieter zu schädigen. Ihr Ziel ist es, 

am besten ein Leben lang in fremden 

Wohnungen zu wohnen und niemals 

Miete dafür zu zahlen. Sie kennen sich 

in der Regel bestens mit allen juristischen 

Tricks aus, um keine Miet zah - 

lungen leisten zu müssen. 

Aufgrund immer spektakulärerer 

Fälle nehmen sich die Medien, vor 

allem Fernsehsender, im verstärkten 

Maße dieses Themas an. Der Rechts - 

berater von Haus und Grund Düssel - 

dorf Ulf Mecke hatte jetzt die Gele - 

genheit, live im ZDF-Verbraucher - 

magazin „Volle Kanne“ umfassend 

Stellung zu beziehen. In einem 

Gespräch zwischen der Moderatorin, 

Frau Nadine Krüger und Herr Ulf 

Mecke, wurden Fragen gestellt und 

Antworten gegeben. 

Nadine Krüger: 

Wie häufig kommt es vor, dass 

Mieter vorsätzlich die Zeche prellen? 

Ulf Mecke: 

2006 gab es Mietausfälle in Höhe 

von ca. 2,5 Mrd. Euro bzw. in ca. 

500.000 Fällen wurde die Miete vorsätzlich 

nicht bezahlt. Lt. Schät zungen 

gab es in 2006 rund 12.000 Miet no - 

maden. 


Da denkt man sich doch als Ver - 

mieter: Kann ich nicht einfach das 

Schloss auswechseln? 

Ulf Mecke: 

Das geht nicht, weil der Mieter während 

des Mietverhältnisses als Besitzer 

der Wohnung gilt, er hat so mit Haus - 

recht. Wer als Vermieter ohne Ein - 

verständnis des Mieters in die Woh - 

nung eindringt, riskiert eine An zeige 

wegen Hausfriedensbruchs. 


Welche Möglichkeiten habe ich 

denn, wenn mein Mieter nicht bezahlt? 

Ulf Mecke: 

Sofort eine fristlose Kündigung 

zustellen, wenn der Mieter mit zwei 

Monatsmieten im Rückstand ist. Und 

in dem Kündigungsschreiben auch nur 

eine kurze Räumungsfrist setzen: 14 

Tage, andernfalls Räumungsklage. 


In diesem Fall: Gesetzliche Kündi - 

gungsfristen gelten dann nicht? 

Ulf Mecke: 

Das wäre nicht anzuraten! Wie 

gesagt: In solchen Fällen kann fristlos 

gekündigt werden. Übrigens auch 

dann, wenn der Hausfrieden extrem 

gestört wird oder wenn man vom 

Mieter beleidigt oder gar verletzt wird; 

von Fall zu Fall muss vorher schriftlich 

abgemahnt werden. 


Wenn der Mieter aber trotzdem in 

der Wohnung bleibt, was dann? 

Ulf Mecke: 

Räumungsklage einleiten. Mit der 

Klage am besten auch gleich „Erlass 

eines Versäumnisurteils“ beantragen. 

Wenn der Mieter nicht zur Ver handlung 

erscheint, kann er so auch in Abwe - 

senheit verurteilt werden. Gerade im 

Fall von Mietnomaden ist dies wichtig, 

weil die Erfahrung zeigt, dass diese 

häufig nicht die Post öffnen oder 

Gerichtstermine einfach verstreichen 

lassen. 


Räumungsklage. Versäumnisurteil. 

Klingt kompliziert. Kann man das denn 

überhaupt alleine machen oder geht 

das nur über einen Anwalt? 

Ulf Mecke: 

Unbedingt einen Anwalt einschalten, 

gerade als Vermieter ist eine 

Rechtsschutzversicherung ohnehin 

empfehlenswert. 

G 02490 E 

Live im ZDF-Verbraucher magazin „Volle Kanne”, Moderatorin Nadine Krüger 

und Rechtsberater von Haus und Grund Düsseldorf, Ulf Mecke 


Wie lange dauert es normalerweise, 

bis man einen Mietnomaden los ist? 

Ulf Mecke: 

Mit beantragtem Versäumnisurteil 

kann das drei bis vier Monate dauern. 

Manchmal argumentieren Mieter mit 

Wohnungsmängeln, dann kann sich 

alles nochmals verzögern. Danach 

erfolgt in der Regel die Zwangs - 

räumung. 


Wie sieht so eine Zwangsräumung 

aus und wer zahlt die? 

Ulf Mecke: 

Gerichtsvollzieher will Vorschuss 

(ca.12.000 Euro bei 3 Zimmer-Woh - 

nung für Schlosser, Möbelwagen, 

Transport unternehmen und weitere 

Kosten für Lagerung). 

Günstige Alternative ist das Berliner 

Modell: Das heißt, nicht die Wohnung, 

sondern die Bewohner werden ge - 

räumt. Das Inventar bleibt in der Woh - 

nung und kann vom Vermieter ge - 

Zur Kommunalwahl am 30. August 2009 

Wählen sollte Bürgerpflicht sein 

Freie Wahlen sind eine wichtige 

Einrichtung der Demokratie. Es ist ein 

Privileg, ungehindert zwischen verschiedenen 

Personen und politischen 

Parteien auswählen zu können. Sicher 

gibt es auch die Freiheit, nicht zur 

Wahl zu gehen. 

An der letzten Kommunalwahl 

2004 nahmen fast so wenig Düssel - 

dorfer teil wie in 1999. Erklärungen für 

politische Passivität sind immer leicht 

gefunden. Wer vor der Entscheidung 

steht, am Sonntag zur Urne zu gehen 

oder einen Ausflug zu machen, wird 

sich vielfach aber hoffentlich doch 

nicht für letzteres entscheiden. Häufig 

stößt man auch auf die Meinung, dass 

die politischen Parteien allesamt die 

Bürgerin te ressen nicht richtig vertreten. 

Von solch einer oberflächlichen 

Auf fas sung sollte sich allerdings kein 

Wahl berechtigter leiten lassen. 

Es sollte für jede Bürgerin und 

jeden Bürger ein Ansporn sein, die 

po litische Zusammensetzung des 

Stadt rates und der Bezirksvertre - 

tungen sowie den Repräsentanten der 

Landeshauptstadt mitbestimmen zu 

können. Wer nicht wählt, vergibt seine 

Rechte. 

Anmerkung: 

Der Düsseldorfer Oberbürgermeis - 

ter Dirk Elbers wurde erst im August 

pfändet werden, um wenigstens einen 

Teil der Kosten wieder rein zu bekommen. 

Wichtig: Vorher abklären, was als 

„verwertbare Habe“ gilt: z.B. PC, DVD- 

Player, Musikanlage, Zweitfern seher. 

Vorteil des Berliner Modells: Ein 

großer Teil der Räumungskosten fällt 

weg, das geht im Gegenzug aber mit 

einem größeren Aufwand einher, weil 

man einen Teil des Inventars einlagern 

oder versteigern lassen muss. 

Oft auch folgender Effekt: Der 

Mieter kommt ein paar Tage nach der 

Räu mung vorbei und holt sein Zeug 

selbst ab. Immerhin habe ich dann die 

Trans port- und Lagerungskosten ge - 

spart. 


Räumungsvorschuss, Mietausfall, 

Anwalts- und Gerichtskosten, das wird 

teuer. Kann der Vermieter sich das 

Geld beim Ex-Mieter wieder holen? 

Fortsetzung auf Seite 2 

Stadtrat Düsseldorf 

Wahlbeteiligung 2004 = 53,1 % (1999 = 52,2%) 

PARTEI 2004 1999 

Stimmen in Prozent Stimmen in Prozent 

CDU 104.384 44,5 108.441 49,4 

SPD 71.166 30,3 77.375 35,2 

Grüne 28.824 12,3 15.662 7,1 

FDP 14.466 6,2 9.461 4,3 

REP 3.924 1,7 3.356 1,5 

PDS*) 6.861 2,9 5.121 2,3 

*) seit Juli 2005 = Die Linke 

2008 in einer Nachwahl für sechs 

Jahre in sein Amt gewählt. Somit gibt 

es aufgrund des Kommunal wahl - 

gesetzes des Landes NRW anlässlich 

der Kommunalwahl in Düsseldorf 

keine erneute Oberbürgermeister - 

wahl. 

M.

H+G_0809_RZ-konv.qxp:Oktober 2006.qxd 29.07.2009 10:53 Uhr Seite 2 

Nr. 8 / August 2009 Haus und Grund Jahrgang 107 

60 Jahre Grundgesetz 

Eine Betrachtung aus eigentumsrechtlicher Sicht 

Das Grundgesetz wurde am 23. Mai 

2009 60 Jahre alt. Mit der Verkündung 

des Grundgesetzes wurde auch das 

Recht auf Eigentum als Grundrecht verankert. 

Das in Art. 14 des Grundgesetzes 

garantierte Eigentumsrecht ist das Fun - 

dament unserer marktwirtschaftlichen 

Ordnung. Es war nach dem Zweiten Welt - 

krieg einer der wesentlichen Gründe für 

den wirtschaftlichen Aufschwung in 

Deutschland. Das Grundrecht auf Eigen - 

tum ist nach wie vor die treibende Kraft für 

Privatinitiative, produktive Arbeit und für 

die Steigerung des Wohlstandes. 

Der Gesetzgeber -so wurden auf 

Bundesebene in der letzten Wahlperiode 

600 Gesetze verabschiedet- und die 

Rechtsprechung entwerten aber in zunehmendem 

Maße die Rechte der Immobi - 

lien eigentümer an ihrem Eigentum. Dies 

wird zum Beispiel deutlich, wenn man das 

im Jahre 2001 reformierte Mietrecht mit 

den ungleichen Kündigungsfristen und 

der Pflicht zur Akzeptanz eines wildfremden 

Vertragspartners nach Versterben des 

Mieters (563 BGB) betrachtet. Da rüber 

hinaus ist festzustellen, dass der 

Vermieter betrügerischen Auswüchsen auf 

Mieterseite (sog. Mietnomaden) nahezu 

schutzlos ausgeliefert ist. Selbst wenn der 

Mieter bei einer Räumungsklage keiner lei 

Gegenwehr betreibt, liegt die Ver - 

fahrensdauer bei drei bis fünf Monaten. 

Hinzu kommt die oftmals in keiner Weise 

zu rechtfertigende Dauer der Vollstreck - 

ung von nochmals zwei bis drei Monaten, 

Ulf Mecke: 

Durch Räumungsurteil bzw. Ver - 

säumnisurteil habe ich einen gültigen 

Titel und der ist 30 Jahre lang vollstreckbar. 

Für entgangene Miete hingegen 

schwierig, müsste separat 

beantragt werden. Außerdem: Miet - 

nomaden verschwinden meist spurlos 

und tauchen ab. 


Wenn man das so sieht, da fragt 

man sich bei Wohneigentum: Soll ich 

überhaupt vermieten oder gleich selbst 

einziehen? 

Ulf Mecke: 

Dies Ist natürlich sehr speziell und 

von Fall zu Fall unterschiedlich. Eine 

einzelne Wohnung zu vermieten, zumal 

wenn man auch noch einen Kredit 

abzahlen muss, kann in die Hose 

gehen, wie wir gerade gesehen haben. 

Das sollte man vorher genau kalkulieren 

und auch einen möglichen 

Mietausfall berücksichtigen! 


Wie finde ich denn einen seriösen 

Mieter? 

Ulf Mecke: 

Erst einmal sich selbst die Frage 

stellen: Wer passt ins Haus? Wenn 

Ruhe bedürftige Rentner im Haus wohnen, 

könnte es für den Haus frieden 

kompliziert werden, wenn eine 5-köpfige 

Studenten-WG einzieht. 

Solche Überlegungen kann man 

dem Makler mitteilen. Wenn man 

2 

ganz zu schweigen von den ganz erheblichen 

Kosten der Räumungsvoll streck ung 

für den Vermieter. Selbst nach rechts - 

kräftiger Entscheidung stehen dem Mieter 

verschiedene Anträge auf Gewäh rung von 

Räumung und Vollstreckungs schutz zur 

Verfügung (§§ 721, 765 a, 794 a ZPO). 

Unter anderem kann die Voll streckung 

eingestellt werden, wenn der Mie ter 

selbstmordgefährdet ist. Ein solches 

Rechtsmittel steht dem Vermieter, wenn er 

aufgrund finanzieller Verpflich tungen 

ebenfalls selbstmordgefährdet ist, be - 

zeichnenderweise nicht zur Verfügung. So 

betrugen die Schäden durch nicht ge - 

zahlte Mieten im Jahre 2007 2,5 Mrd. €. 

Hinzu kommt die chronisch überlastete 

Justiz, die teilweise über die gesetzgeberischen 

Anforderungen hinaus mieterfreundlich 

Recht spricht. 

Hierdurch wird in einem unerträglichen 

Maß in die Eigentumsposition des Immo - 

bilieneigentümers eingegriffen. Aber auch 

der nicht vermietende Immobilien eigen - 

tümer ist durch Maßnahmen der Ver wal tung 

und des Gesetzgebers erheblich in seiner 

Eigentumsposition betroffen. So be trug 

allein das Grundsteueraufkommen in 

Deutschland im Jahr 2006 10,4 Milliarden 

Euro. Diese Steuer ist auch dann zu entrichten, 

wenn die Immobilie aufgrund von 

Marktverwerfungen oder ihrer geänderten 

Lage nicht mehr vermietbar ist. Auch die 

Erbschaft steuer re form wird für einen Groß - 

teil der Immo bi lieneigentümer zu einer stär - 

keren Belas tung führen. Hinzu kommen die 

Stress mit dem Mieter 

Fortsetzung von Seite 1 

selbst eine Anzeige schaltet: Besich - 

tigungs termine einzeln vereinbaren, 

damit man nicht den Überblick verliert. 

Unbedingt: Mie ter-Selbstaus kunft, 

oder noch besser: Interes sen verbände 

bieten sog. Sol venz checks an, dem 

muss der Mieter na türlich vorher zu - 

stimmen. Außerdem mög lich: Schufa- 

Selbstauskunft verlangen. 


Was ist mit jungen Interessenten? 

Ein Student kann mir ja in der Regel 

keinen (ausreichenden) regelmäßigen 

Einkommensnachweis liefern... 

Ulf Mecke: 

Ganz einfach: Die Eltern werden in 

den Mietvertrag mit als Vertrags part ner 

einbezogen. 


Man hört immer wieder von Mieter - 

empfehlungen – wie verbreitet ist das 

überhaupt? 

Ulf Mecke: 

Dies wird immer populärer, vorausgesetzt: 

Mieter und bisheriger Ver mie - 

ter spielen mit. 

Solche Vordrucke sind bei uns in 

Vorbereitung. Darin werden pünktliche 

Mietzahlung, korrektes Mietver hältnis 

usw. bestätigt. 

Auch gut: Momentane Adresse ge - 

ben lassen sowie Telefonnummer des 

Vorvermieters. Dann kann man sich 

über das bisherige Mietverhältnis informieren. 

Aktuell 

mit der neuen Energie ein spar ver ordnung, 

die im Herbst des Jahres in Kraft tre ten wird, 

ge forderten Ver pflich tungen des Immo bi - 

lien eigentümers zur energetischen Sanie - 

rung der Immobilien, die auch dann erfolgen 

muss, wenn sie wirtschaftlich sinnlos ist. Zu 

nennen sind zusätzlich die Ver pflichtungen 

der Erstel lung eines Ener gie ausweises und 

der Prüfung der Ab was serleitungen auf 

Dicht heit. Die Spitze des Eisberges ist die 

Verpflichtung für Grund stückseigentümer in 

Düsseldorf, ihre Ab wasserleitungen nur aufgrund 

ihres Alters mit einer vorbeugenden 

In stand set zung sanieren zu lassen, obwohl 

sie noch dicht sind. 

Diese Eingriffe in das Eigentum verletzen 

den Geist der Verfassung in einem ganz 

erheblichen Umfang. Artikel 1 des 

Grundgesetzes, in dessen Licht sämtliche 

anderen Grundrechte zu sehen sind, 

schützt auch die Menschenwürde des 

Vermieters und des Immobilieneigen tü - 

mers. Die ganz erheblichen Einschrän - 

kungen der Eigentumsrechte werden von 

der Politik damit begründet, dass das Ei - 

gen tum sozialpflichtig sei und die Woh nung 

ein Sozialgut, was die grundsätzlich verfehlte 

Sichtweise deutlich macht. Wird dies 

dennoch als richtig unterstellt, so muss 

aber auch die Frage erlaubt sein, warum 

Gas-, Wasser- und Stromver sor ger, ohne 

erst langwierige Prozesse führen zu müssen, 

ihre Leistungen bei Nicht bezahlung der 

Rechnung sofort einstellen dürfen, handelt 

es sich doch auch um sozial wichtige Güter. 

Die Unattraktivität der Investitionen in 

Immobilien wird in eklatanter Weise durch 

das ständige Zurückgehen der erteilten 

Baugenehmigungen deutlich. So wurden 

im Jahre 2008 in ganz Deutschland nur 

noch 113.000 Neubauwohnungen in 

Wohn gebäuden genehmigt. Dies ist ein 

weiterer Rückgang um vier Prozent und 

stellt den niedrigsten Stand der erteilten 

Baugenehmigungen seit Bestehen des 

Grundgesetzes dar. Dagegen stiegen die 

Genehmigungen für Nichtwohngebäude 

im Jahre 2008 um 22 Prozent an. Gerade 

dies zeigt, dass die ungleiche Verteilung 

der Rechte im Wohnraummietrecht zu er - 

heblichen Investitionshemmnissen führt, 

wogegen das liberale Mietrecht bei 

Gewerbeimmobilien zu einer Belebung 

des Marktes führt. Nicht zu vernachlässigen 

ist darüber hinaus der Effekt, dass 

zunehmend Mieterkreise von der Ver mie - 

tung von Wohnungen ausgeschlossen 

wer den, weil der Vermieter das Risiko 


Welche Warnzeichen sollte man als 

Vermieter beachten? 

Ulf Mecke: 

Vorsicht bei Selbstauskunft: Wenn 

Angaben des Mieters in sich nicht 

stimmig sind oder Widersprüche in 

Aus sagen auftauchen. 

Vorsicht auch bei übertriebenem 

Zu vorkommen à la „Mieter übernimmt 

die Wohnung unrenoviert“, „macht 

alles selbst“... 

Verdächtig auch: „Mieter kann ab 

so fort einziehen“, da muss man sich 

fra gen, ob er in der letzten Wohnung 

keine dreimonatige Kündigungsfrist 

hatte. 


Wenn ich mich gegen einen Mieter 

entscheide – was sollte ich bei der 

Absage beachten? 

Ulf Mecke: 

Eine Ablehnung darf keinen diskriminierenden 

Charakter haben, ansonsten 

macht man sich auch als 

Vermieter juristisch angreifbar. 

„Oberstes Gebot bei der Ver - 

mietung von Wohnraum ist, keinerlei 

Angaben über die Entscheidung für 

oder gegen einen Mieter vorzunehmen. 

Am besten ist es, wenn der 

Vermieter allen Miet interessenten ausschließlich 

Auskünfte zur Woh nung 

gibt. Gemeint sind damit die vertragsrelevanten 

Informationen, wie beispielsweise 

die Anzahl der Zimmer, die 

Höhe der ungefähr zu erwartenden 

Nebenkosten oder die Höhe der Miete. 

Die Auswahl eines Mieters muss der 

Vermieter nachweislich auf Grund von 

Kriterien fällen, die keinen diskriminierenden 

Charakter haben. Eine – nicht 

einer Vermietung an diese Kreise scheut. 

Der falsch verstandene Mieterschutz führt 

damit lediglich zum Missbrauch der 

Rechte und zu einer Stagnation auf dem 

Markt. Dabei tut die energetische Sa - 

nierung der Immobilien not. Geht diese im 

jetzigen Tempo weiter, ist ein Zeitrahmen 

von über 100 Jahren notwendig, um die 

Immobilien den neuen Klima schutz an for - 

derungen anzupassen. Gegen diese Fak - 

ten verschließt sich die Politik. Dies wird 

dadurch deutlich, dass der Bundes bau mi - 

nister, Herr Wolfgang Tiefensee, auf dem 

63. Deutschen Mietertag in Leipzig am 24. 

Juni 2009 der vom Mieterbund auf - 

gestellten Forderung nach einem Grund - 

recht auf Wohnen, welches im Grund - 

gesetz Niederschlag finden sollte, seine 

große Sympathie bekundete. 

Dies ist ein deutliches Zeichen dafür, 

dass mit weiteren verfassungswidrigen 

Ein griffen in die verfestigte Eigentums po - 

si tion des Immobilieneigentümers zu rech - 

nen ist. Dabei ergibt sich aus der grundrecht 

lich in Art. 14 verbürgten Ei gen tums - 

ga rantie, dass in der Bundes re publik eine 

be stimmte Wirtschafts ord nung sicher 

nicht entstehen kann: „Eine Wirtschafts - 

ord nung, die eine Koordi na tion der Volks - 

wirt schaft prinzipiell im We ge der Zen tral - 

ver waltung und in einem Sys tem imperativer 

und zentralisierter Staats planung be - 

werk stelligen wollte“ (Präsident des Bun - 

des verfassungsge richtes, Herr Dr. Hans- 

Jürgen Papier). 

diskriminierende – Bauchent scheidung 

ist künftig nicht mehr sicher! Als 

Entscheidungskriterien kommen u.a. 

die Solvenz des Mieters, seine berufliche 

Tätigkeit, sein bisheriges Miet - 

verhalten oder die Häu figkeit der Um - 

züge in den letzten Jah ren in Be tracht.“ 

In Zeiten von Mietnomaden und 

nachlassender Zahlungsmoral sollten 

sich unsere Mitglieder zuverlässig ab - 

sichern. Haus und Grund Düssel dorf 

hilft dabei von Anfang an, und zwar 

schon bei der Auswahl der Mieter. Egal 

wie gut gekleidet jemand ist und egal 

wie makellos das Auf treten sein mag: 

Hinter die Stirn und auf das Konto ei nes 

Mietinteres sen ten kann niemand blikken. 

Deshalb sollten Vermieter grund - 

sätzlich immer erst einen Haus- und 

Grund-Solvenz Check durchführen lassen, 

ehe sie ei nem Mietinteressen ten 

die Zusage erteilen. Falls der Sol - 

venzCheck positiv verläuft und ein Ver - 

tragsabschluss geplant wird, sollten 

Ver mieter ausschließlich die aktuellen 

Ver trags formulare von Haus und Grund 

Düs sel dorf verwenden. Diese wer den 

ständig von unseren Miet rechts exper - 

ten aktualisiert und laufend an die geltende 

Rechtsprechung angepasst. 

Darüber hinaus bieten wir für Mit - 

glieder die auf ihre Belange zugeschnittene 

Eigentümer- und Vermiete r - 

rechtsschutzversicherung bei unserem 

Partner HDI Rechtsschutz Versicher - 

ung AG zu Sonderkonditionen für 

Mitglieder. 

Alle notwendigen Unterlagen (Sol - 

venzCheck-Formulare, Miet ver träge) 

erhalten Sie in unseren Geschäfts - 

stellen in Düsseldorf und Ratingen 

sowie auf unserer Internetseite: 

www.hausundgrundddf.de. 

U. Mecke 

Um das Eigentum vor weiteren 

Eingriffen zu schützen und den Geist der 

Verfassung am Leben zu erhalten, ist eine 

sinnvolle und mit Augenmaß gestaltete 

Rechtsform des Mietrechts und der 

Zivilprozessordnung notwendig. So müssen 

Maßnahmen getroffen werden, die 

Verfahrensdauer bei Räumungsklagen zu 

verkürzen und mögliche Rechtsbehelfe 

des Mieters einzuschränken. Die Un - 

gleich heit im Mietrecht ist zu beseitigen 

und eine Ausgewogenheit des Gesetzes 

herzustellen. Darüber hinaus müssen 

steuerliche Anreize für eine energetische 

Modernisierung der Immobilien geschaffen 

werden. Die Hartz-IV-Leistungen sollten 

direkt an den Vermieter gezahlt werden, 

um einen Missbrauch zu verhindern. 

HUG 8/09 Dr. W. Fliescher 

Beilagenhinweis: 

H. Fuchs Öltank Service GmbH 

Hölderlinstr. 6, 40699 Erkrath 

(s. auch Anzeige auf Seite 4) 

Impressum 

Herausgeber: 

Verband Düsseldorfer Haus-, Wohnungsund 

Grundeigentümer e.V. 

Tel.: 0211-169 05-01 

Fax: 0211-169 05-33 

Verleger: 

Haus und Grund, Informations- und 

Verlagsgesellschaft mbH 

Oststr.162, 40210 Düsseldorf 

Tel.: (0211) 171 03-70 

Fax: (0211) 171 03-71 

Redaktion: 

Ass. Ingo Apel 

Tel.: 0211-169 05-25 

Fax: 0211-169 05-33 

Klaus-Peter Schröder 

Tel.: 0211-171 03-70 

Fax:0211-171 03-71 

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Technische Redaktion 

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Tel.: 0211-179 59 87 

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Verbreitete Auflage: 15.900 (1/2009)



In unserer Juli-Ausgabe 2009, S. 5, stellten 

wir Fragen an die Parteien zur 

Kommunalwahl Düsseldorf am 

30. August 2009 (s. r.). 

Die Antworten der CDU 

geben wir Ihnen hier wie folgt wieder: 

Zu Frage 1: 

Der Wohnungsbau muss sich an den 

Zielgruppen orientieren und in die Sozial - 

struktur passen. 

Die Aufgabe, für „bezahlbaren Wohn raum“ 

zu sorgen, wird durch die Städ tische 

Wohnungsgesellschaft erfüllt. Bei allen 

Wohnprojekten achten wir be son ders auf 

eine Durchmischung der geförderten und 

frei finanzierten Woh nungen. 

In diesem Jahr hat die CDU-Rats fraktion 

den Erwerb von Belegungs- und Miet - 

bindungen ab 2010 be schlossen, um so - 

mit jährlich 50 Wohn einheiten für den so - 

zialen Woh nungs bau belegen zu können. 

Der konsequente Ausbau von Wohn ein - 

heiten wird fortgesetzt. In den letzten drei 

Jahren wurde Baurecht für 5.800 Wohn - 

einheiten geschaffen, bis En de 2010 wird 

Baurecht für weitere ca. 5.100 Wohn ein - 

heiten hinzukommen. 

Mit den einzelnen Projekten des „Stadt - 

entwicklungskonzeptes Düs sel dorf 2020+“ 

haben wir die Rah men bedingungen zur 

Kostenlose Versicherungsberatung 

und Vorsorgeanalyse bei Haus & Grund 

Es berät Sie Herr Kappen 

Mo.-Do. 9.00-12.00 Uhr, Mo.-Mi. 13.00-17.00 Uhr 

Do. 13.00-18.00 Uhr und nach tel. Vereinbarung 

GET Service GmbH Tel.: 0211-171 299 70 

GSt.: Oststraße 162 Fax: 0211-171 299 69 

40210 Düsseldorf Mobil: 0171-641 10 05 

E-Mail: kappen@get-service.de 

Stellungnahmen 

Antworten auf unsere Fragen zur Kommunalwahl Düsseldorf am 30. August 2009 

Schaffung weiteren Wohn raumes und die 

Ko operationen mit den Wohnungs markt - 

akteuren weiter verbessert. 

Ein ausreichendes und gleichmäßig ver - 

teiltes Angebot von preisgünstigem Wohn - 

raum auf der Basis der Wohn bedarfs - 

prognose ist sicherzustellen. 

Zu Frage 2: 

Düsseldorf wächst. Eine höhere Ein woh - 

nerzahl wurde zuletzt Anfang der achtziger 

Jahre registriert. Für die zukünftige 

Stadtentwicklung ist es wichtig, dass 

Familien durch gezielte Maßnahmen noch 

stärker an Düsseldorf gebunden werden. 

Attraktiver Wohnraum für Familien ist ein 

Schwerpunkt für die CDU-Rats fraktion. 

Die Möglichkeiten für junge Familien in 

Düsseldorf Wohn eigentum zu erwerben 

und die urbanen Quali täten des Wohnens 

Antworten an Haus und 

Grund von der Partei 

DIE LINKE 

Zu Frage 1: 

DIE LINKE tritt den Privatisierungs ten den - 

zen in der Wohnungswirtschaft entgegen 

und setzt sich für städtische Wohnungs - 

ankäufe (z.B. der ehemaligen Düsseldorfer 

LEG-Wohnungen, die von der CDU/FDP- 

Landesregierung verkauft wurden) ein. 

Städtischer Wohnungs be stand und die 

Städtische Wohnungs gesellschaft dürfen 

nach Ansicht der LINKEN nicht verkauft 

werden. 

Durch verstärkten kommunalen Woh - 

nungs bau sollen nach Vorstellung der LIN- 

KEN in den nächsten fünf Jahren 5.000 

neue Wohnungen durch die Stadt bzw. die 

städtische Wohnungsgesellschaft errichtet 

werden, in erster Linie durch die Nutzung 

ehemaliger Industrieflächen und Bau - 

lückenschließung. 

Die Mieten in den städtischen Wohnungen 

dürfen die tatsächlichen Bau- und Unter - 

haltskosten nicht überschreiten, um das 

Miet preisniveau generell abzusenken und 

weil DIE LINKE der Auffassung ist, dass 

Wohnungen keine Ware sind. 

Zu Frage 2: 

Der Verdrängung der alteingesessenen 

Be völkerung durch eine „Aufwertung“ von 

Stadtteilen, also der Gentrifizierung, beispielsweise 

in Bilk und Flingern, kann 

eben falls durch den Aufbau eines starken 

öffentlichen Wohnungsbestandes entgegengewirkt 

werden. Geprüft werden 

muss, ob auch Milieuschutzsatzungen ein 

mit einer vielfältigen Infrastruktur nutzen zu 

können, werden nachhaltig gefördert. Wir 

unterstützen den Mix aus Arbeit, Wohnen 

und Freizeit innerhalb eines Stadtteiles. 

Wir haben dafür gesorgt, dass die 

Kindergartenbeiträge für alle Kinder von 3 

Jahren bis zum Schuleintritt ab dem 1. 

August 2009 wegfallen; dies be deutet, 

dass Eltern im Monat mehr Geld netto zur 

Verfügung haben. 

Mit dem Masterplan Schulen, der jährliche 

Investitionen von rund 35 Mil lionen Euro 

umfasst, wird die Düs sel dorfer Schul land - 

schaft umfassend mo der nisiert. Qualität 

von Schule ist für Eltern ein gewichtiger 

Stand ort fak tor. 

Die CDU-Ratsfraktion setzt auch ihre 

intensive Standortpolitik fort, um Aus - 

bildungs- und Arbeitsplätze in der Stadt 

und der Region zu sichern und neue zu 

schaffen. 

Zu Frage 3: 

Auf unsere Initiative hin fördert die Stadt 

seit 2008 die barrierefreie Moder nisierung 

im Bestand mit 20 Prozent des privaten 

Investitions volumens. So werden Anreize 

ge schaffen, das vom Land NRW geförderte 

„BestandsInvest-Programm“ zu nutzen. 

Wir unterstützen barrierefreies Planen und 

Bauen unter anderem mit dem Hand - 

lungskonzept „Zukunftsaufgabe Wohnen 

im Alter“ oder dem „Stadt entwick lungs - 

konzept Düssel dorf 2020+“, welche in verschiedener 

Weise die Belange der älteren 

Men schen aufnehmen: Zum Beispiel 

„Wohnen für Hilfe“, „Wohnen in Ge mein - 

schaft“, Diens tleis tungen, Infra struktur und 

Quartiersent wick lung. 

Darüber hinaus fördern wir ein selbstbestimmtes 

und selbstständiges Woh nen 

unserer älteren Mitbürger. Wir haben dafür 

gesorgt, dass die Be ratung und Unter - 

stützung für Ältere und Menschen mit Be - 

hinderung ausgebaut werden, wenn es da - 

rum geht, die Wohnung oder das Haus den 

individuellen Bedürfnissen anzupassen. 

Auf Initiative der CDU-Ratsfraktion wurden 

die Angebote für unsere älteren Mit - 

bürgerinnen und Mitbürger in allen 

Stadtteilen gemeinsam mit den Verbän den 

der freien Wohlfahrts pflege und dem 

Seniorenbeirat deutlich ausgebaut. In 

Weg sind, Mietsteigerungen zu begrenzen. 

Um junge Familien in der Stadt zu halten, 

sind kinderfreundliche Maßnahmen (z.B. 

Reduzierung des Autoverkehrs, Ausbau 

von Grünflächen, Spielstraßen) notwendig. 

Die Ausweitung von Bauflächen in städtischen 

Außenbereichen für Einfamilien - 

häuser hält DIE LINKE aus ökologischen 

und stadtplanerischen Gründen für falsch. 

Zu Frage 3: 

Die städtische Wohnungsberatung muss 

ausgebaut werden, um möglichst vielen 

MieterInnen auch im Alter und bei Behin - 

derung einen Verbleib in der Wohnung zu 

ermöglichen. Dazu muss auch der Etat für 

den seniorengerechten Umbau von Woh - 

nungen ausgeweitet werden. Für den städtischen 

Wohnungsbau sollte die umfassende 

Barrierefreiheit selbstverständlich 

sein. 

Im Rahmen der städtischen Planungs-, 

Bau-, Verkehrs- und Sozialpolitik muss die 

Barrierefreiheit eine größere Bedeutung 

erlangen. Es gilt, die Stadt barrierefrei zu 

machen. Das kommt Vätern mit Kinder - 

wagen ebenso zugute wie Rollstuhlfahrer - 

Innen und SeniorInnen, ist also ein Gewinn 

für alle Menschen. 

Zu Frage 4: 

Der meiste Lärm wird durch Auto- und 

Flugverkehr verursacht. Wenn unsere 

Stadt als Lebensraum attraktiver werden 

soll, müssen Verkehrswege und Anbin - 

dungen für alle so gestaltet sein, dass zu - 

mindest die meisten Besorgungen und 

Wege auch ohne Auto möglich sind. Den 

Neu- und Ausbau von Hauptver kehrs - 

Ergänzung der 19 bestehenden Zentren - 

plus werden bis 2010 insgesamt 12 

Dependancen geschaffen, um die konkrete 

Bedarfs situation vor Ort zu decken. 

Zu Frage 4: 

Mit dem Masterplan „Reduzierung des 

Straßenverkehrslärms“ leistet Düssel dorf 

zum Wohle der Betrof fenen bereits seit 

2006 einen aktiven Beitrag zur Um setzung 

der Lärm minderung. 

15 Millionen Euro werden in Ver kehrs - 

lärmschutz-Maßnahmen inves tiert. Dazu 

gehört auch ein Pro gramm zur Förderung 

des Einbaus von Schall schutzfenstern. 

3 Millionen Euro fließen allein aus dem 

Konjunkturpaket II in lärmmindernden 

Straße nbelag. Zur Verringerung von Lärm - 

emissionen wird auf unsere Ini tiative hin 

auch künftig bei allen geeigneten Stra - 

ßenbaumaßnahmen der so genannte Flüs - 

terasphalt verwendet und Gleisflächen von 

Stadt bahntrassen begrünt. Der sogenannte 

Flüsterasphalt findet Nach ahmer weit über 

die Düsseldorfer Stadtgrenze hinaus. 

Zu Frage 5: 

Die CDU-Ratsfraktion hat sozialpolitische 

Schwerpunkte gesetzt und verschiedene 

Unterstützungs maßnah men - so zum 

Beispiel das „Düssel dorfer Kombilohn - 

modell“ - aufgelegt, um die Situation von 

Langzeit ar beitslosen zu verbessern und 

das Ziel der Arbeits marktintegration zu 

erreichen. Wir setzen uns besonders für 

junge Men schen unter 25 Jahren ein, die 

einen Arbeitsplatz oder eine Ausbil dungs - 

stelle suchen. Die Ver mittlungsrate junger 

Erwachsener durch das Düssel dorfer Job- 

Center Plus nimmt im bun desweiten 

Vergleich eine Spit zen position ein. 

Unser Ziel ist es, Menschen dahingehend 

zu unterstützten, ein eigenverantwortliches 

Leben zu führen. 

Bezüglich der Weiterentwicklung der städtischen 

Wohnungsbaupolitik sind wir im ständigen 

Dialog mit allen Düsseldorfern 

Wohnungsbau gesell schaften. 

Zu Frage 6: 

Grundsätzlich sollen Empfänger von 

Transferleistungen nicht in ihrer Dis - 

positionsfreiheit eingeschränkt werden 

und ein eigenständiges sowie selbstbestimmtes 

Leben führen können. In begründeten 

Einzelfällen ist es jedoch angezeigt, 

eine Direktüberwei sung der Kosten für die 

Unterkunft an den Vermieter vorzunehmen 

und dies wird auch praktiziert. 

Zu Frage 7: 

Der Dreiklang aus Schuldenfreiheit, 

Steuersenkungen und Investitionen hat 

Düsseldorf auf die Erfolgsspur gebracht. 

Düsseldorf ist dank der soliden 

Haushaltspolitik der CDU seit dem 12. 

Sep tember 2007 schuldenfrei. Die 

Schuldenfreiheit gilt es dauerhaft zu 

bewahren. 

Wir halten an Steuersenkungen als wirksa- 

straßen lehnen wir ab. Das Radwegenetz 

in Düsseldorf muss flächendeckend und 

mit eigenen Spuren ausgebaut werden. In 

den Wohngebieten muss flächendeckend 

Zone 30 eingeführt werden, eine Auswei - 

tung des Flugverkehrs lehnt DIE LINKE ab. 

Zudem muss das städtische Lärmschutz - 

programm zügiger umgesetzt und durch 

weitere Maßnahmen ergänzt werden. 

Zu Frage 5: 

DIE LINKE tritt für eine Abschaffung der 

HARTZ-Gesetze ein. Zahlreichen von 

Hartz IV Betroffenen droht der Verlust ihrer 

Wohnungen und ihres sozialen Umfeldes, 

weil die „Richtwerte“ der ARGE für „angemessenen“ 

Wohnraum viel zu niedrig an - 

gelegt sind. 

Zu Frage 6: 

Vertragspartner bei der Wohnraumvermie - 

tung sind Vermieter und Mieter. Nur in Aus - 

nahmefällen kann eine direkte Mietzahlung 

an den Vermieter durch öffentliche Stellen 

wie der ARGE erfolgen; die bestehenden 

Möglichkeiten hält DIE LINKE für ausreichend. 

Zu Frage 7: 

DIE LINKE wird weiteren Steuersenkungen 

nicht zustimmen. Zum einen hat die Höhe 

des Gewerbesteuerhebesatzes für die Fra - 

ge der Attraktivität eines Wirtschafts - 

standortes allen Untersuchungen zufolge 

nur nachrangige Bedeutung, zum anderen 

hält DIE LINKE eine Stärkung der Kaufkraft 

und der Binnennachfrage auch durch 

kom munale Investitionen (mehr Personal 

in Kitas, Ausbau des Nahverkehrs) für we - 

sentlich bedeutender für die lokale Wirt - 

mes Mittel vernünftiger und effizienter 

Haushaltspolitik fest. 

Zu Frage 8: 

Angesichts demografischer, gesellschaftlicher 

und wirtschaftlicher Wand lungs - 

prozesse ist das „Stadt ent wicklungs - 

konzept Düsseldorf 2020+“ bereits ein 

ganzheitlicher und stadtweiter Ansatz für 

die künftigen Politikfelder in der Stadt - 

entwicklung. Es setzt auf die Stär kung der 

einzelnen Bezirke und Stadtteile und der 

Ver meidung von Fehlent wicklungen. 

Bestandteile sind der Düsseldorfer 

Demografiebericht, die empirica-Wirt - 

schaftsstudie und das INWIS-Gutachten 

zum Wohnen in Düs sel dorf. 

Der Wohnungsbestand ist aktiv weiterzuentwickeln. 

Gezielte Koope rationen mit 

den Akteuren des Wohnungs marktes, den 

Düsseldorfer Wohnungs unternehmen so - 

wie den privaten Eigentümern sind dafür 

zu fördern. 

Wir unterstützen die Einbindung privater 

Eigentümer in Quartiersent wicklungs pro - 

zesse. Der gemeinsame Dialog mit allen 

relevanten Akteuren ist fortzusetzen, um 

Strategien zur Ak ti vierung von Wohn - 

raumpotentialen für Düsseldorf zu entwerfen. 

Eine Best-Practise Sammlung zur Ein - 

bin dung privater Eigentümer in Stadt - 

entwicklungsprozesse wird be grüßt. 

Zu Frage 9: 

Grundsätzlich sollen die Belastungen der 

Düsseldorfer Bürgerinnen und Bürger 

sowie der Gewerbebetriebe mit städtischen 

Gebühren so niedrig wie möglich 

sein. 

Neben der Angemessenheit der erhobenen 

Gebühren richtet sich die Ge - 

bührenpolitik der CDU an den Grund pfei - 

lern der Gerechtigkeit und der Verhältnis - 

mäßigkeit aus. Zudem muss eine Gebüh - 

renkalkulation nachvollziehbar sein. Sollte 

durch ein Grundsatzurteil eines Gerichtes 

eine Veränderung der Berechnungs me - 

thode bei einer Gebühr erforderlich sein, 

wird dies in Düsseldorf unverzüglich 

umgesetzt werden. 

Zu Frage 10: 

Ein Grundstückseigentümer muss das 

Verfahren so wählen, dass der private 

Abwasserkanal einwandfrei funktioniert. 

Der Grundstückseigentümer trägt die alleinige 

Verantwortung für den Zustand des 

Kanals. Meine Fraktion würde es dennoch 

für sinnvoll halten, eine städtische Bera - 

tungsstelle/-funktion (im Rahmen der laufenden 

Personalkosten) für diese Grund - 

stückeigentümer einzurichten. Diese Bera - 

tungsfunktion sollte beim Umweltamt oder 

Stadtentwässe rungsbetrieb angesiedelt 

werden. Auch eine Beteiligung von Haus 

und Grund Düsseldorf könnte zur Quali - 

täts sicherung sinnvoll sein (gleiche 

Beratung). 

Bürgermeister F. G. Conzen 

Vorsitzender CDU-Ratsfraktion 

schaft. Hierzu sind kommunale Einnahmen 

erforderlich. 

Zu Frage 8: 

Das STEK 2020+ orientiert sich leider nur an 

dem Ziel, die Einwohnerzahl auf über 

600.000 anwachsen lassen zu wollen. An - 

sätze für eine nachhaltige und soziale Stadt - 

planungspolitik fehlen völlig. Von da her lehnt 

DIE LINKE das STEK 2020+ ab. DIE LINKE 

tritt für eine enge Einbeziehung der Ein woh - 

nerinnen und Einwohner in die Stadt pla - 

nungspolitik ein. Das gilt im Rah men von 

Bebauungsplänen und konkreten Wohnum - 

feldverbesserungen für Eigen tümer ebenso 

wie für MieterInnen und für Beschäftigte in 

dem jeweils betroffenen Bereich. 

Zu Frage 9: 

DIE LINKE hat die Gebührensatzungen der 

letzten Jahre rundweg abgelehnt. Schon 

die Grundlagen (ins. Einrechnung kalkulatorischer 

Zinsen, Finanzierung einer überdimensionierten 

Müllverbrennungsanlage 

durch Gebühren) der städtischen Ge - 

bühren politik sind abzulehnen. Wiederholt 

ist DIE LINKE gegen eine Gebührenpolitik 

an gegangen, in der lange Zeit die Müll - 

vermeidung durch die Gebührenpolitik 

bestraft wurde. 

Zu Frage 10: 

Der LINKEN ist mit den in der Frage - 

stellung gemachten Vorwürfen an die Ver - 

waltung bislang nicht konfrontiert worden 

und wird zu diesem Thema daher das 

Gespräch mit Haus und Grund suchen. 

Frank Laubenburg 

Vorsitzender der LINKSFRAKTION 

Haus und Grund 

hat nachgefragt: 

1. Was beabsichtigt Ihre Partei zu tun, 

damit in Düsseldorf auch zukünftig 

bezahlbarer Wohnraum zu finden 

ist? Was ist für Sie „bezahlbarer 

Wohnraum“? 

2. Was beabsichtigt Ihre Partei, um der 

Verdrängung von Bürgern aus den 

Düsseldorfer Stadtteilen ins Umland 

zu begegnen (Stadtflucht)? Welche 

Konzepte verfolgen Sie, um junge 

Menschen, auch Familien, in unserer 

Stadt zu halten bzw. als Neubürger 

zu gewinnen? 

3. Wie will sich Ihre Partei in die 

Diskussion um zentrumsnahen, barrierefreien 

Wohnraum aller Düssel - 

dorfer Bürger einsetzen? Wie will 

Ihre Partei auf die demografische 

Entwicklung reagieren - Stichwort: 

Überalterung der Gesellschaft 

Welche Ideen haben Sie hierzu im 

Bereich der Wohnungswirtschaft? 

Mit welchen baulichen und sozialen 

Maßnahmen wollen Sie das Leben 

und Wohnen älterer Menschen in 

der Stadt fördern und unterstützen? 

4. Mit welchen Maßnahmen will Ihre 

Partei den Schutz vor Lärm im 

Wohnbereich verbessern? Umset - 

zung der EU-Umgebungs lärm- 

Richt linie (Lärmaktionsplan)? 

5. Die Zahl der sog. Hartz-IV- 

Empfänger nimmt in allen 

Altersgruppen stetig zu, mit 

Konsequenzen für die Ver sorgung 

mit Wohnraum. Die Bereit schaft der 

privaten Eigentümer zur 

Bereitstellung von Wohnungen 

schwindet, vor allem auf Grund der 

vielfältigen Rechtsunsicherheiten 

durch praxisfremde Normen. Welche 

Maßnahmen hält Ihre Partei für erforderlich, 

dieser Entwicklung entgegenzuwirken? 

6. Welche Maßnahmen werden Sie 

ergreifen, dass unmittelbar die 

Gelder für Miete und Nebenkosten 

nicht an den Hartz-IV-Empfänger, 

sondern direkt an den Vermieter 

gezahlt werden? 

7. Welche Maßnahmen ergreifen Sie, 

damit die Gewerbesteuer und die 

Grundsteuer B in den kommenden 

Jahren weiter gesenkt werden, 

damit Düsseldorf als Wirtschafts - 

stand ort sicherer und attraktiver 

gemacht wird? 

8. Welche Vorstellungen haben Sie zu 

den konzeptionellen Planungen zum 

Stadtentwicklungskonzept Düssel - 

dorf 2020? 

Wie sehen Sie die Rolle und 

Bedeutung der privaten Eigentümer 

im Stadtentwicklungskonzept? Wel - 

che konkreten Vorstellungen haben 

Sie bezüglich der Einbeziehung dieser 

Eigentümergruppe in die Um - 

setzung? 

9. Wie sehen Sie die „Richtigkeit“ der 

zukünftigen Gebührenpolitik der 

Stadt (insbes. die Kalkulation von 

Müll- und Straßenreinigungs gebü - 

hren) vor dem Hintergrund der 

gerichtlichen Auseinandersetzungen 

zwischen der Stadt und Haus und 

Grund Düsseldorf. Nicht zuletzt deshalb 

hatte der Ausschuss „Öffentliche 

Einrichtungen“ die Verwaltung 

aufgefordert, „Kriterien darzulegen, 

wie die Gebührensatzung gerichtsfest 

gestaltet werden könne“. 

10.Welche Ansicht vertreten Sie zur 

Wahlfreiheit für Grundstückseigen - 

tümer bei der Dichtigkeitsprüfung 

und ggfs. notwendigen Sanierung 

von privaten Abwasserkanälen gem. 

§ 61a LWG? Bisher versucht die 

Stadt Düsseldorf , z.T entgegen ihrer 

eigenen Abwassersatzung die 

Eigentümer und z.T. durch „sanften“ 

Druck zu teureren Sanierungs maß - 

nahmen als nötig zu veranlassen. 

I.A. / U.M. / P.N. 

Abdruckreihenfolge nach 

Beitragseingang 


3



4 

Lurz notiert 

Unwirksame Preisanpassungsklausel in Gas-Sonderverträgen 

Auch Preissenkungen müssen weitergegeben werden 

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem 

Urteil vom 15. Juli 2009, Az.: VIII 

ZR 225/07 und VIII ZR 56/08, die weit 

verbreiteten Gasanpassungs klauseln in 

Sonderverträgen bei Gas für unwirksam 

erklärt. 

In diesen Klauseln behält sich der 

Gasversorger vor, Preiserhöhungen vorzunehmen, 

verpflichtet sich aber im 

Gegenzug nicht, Preissenkungen an 

seine Kunden weiter zu geben. Nach 

Auf fassung der Richter stellt dies eine 

unangemessene Benachteiligung dar. 

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und nach Vereinbarung 

Betroffen sind Gaskunden mit Son - 

derverträgen, in denen sich der 

Verbraucher zur Abnahme von Gas über 

einen längeren Zeitraum verpflichtet und 

dafür günstigere Preise zahlt. Da die 

große Mehrheit der Hauseigentümer 

und Mieter inzwischen Sonderverträge 

abgeschlossen hat, etwa wenn Gas nur 

zu Heizzwecken bezogen wird, betrifft 

das Karlsruher Urteil dementsprechend 

viele Gaskunden. Der BGH stellt in seiner 

Entscheidung zu nächst fest, dass 

nach dem Gesetz sowohl Preiser - 

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höhungen als auch Preissenkungen auf 

dem Markt an Gaskunden ohne 

Sondervertrag weitergegeben werden 

müssen. Dieses gesetzliche Leitbild 

dürfte die Versorger auch auf Kunden 

mit Sonderverträgen übertragen. Das 

sei aber nicht geschehen. Vielmehr 

hätte in den vorliegenden Fällen der 

Versorger eine Kann-Bestimmung verwendet, 

die die Abwälzung gestiegener 

Kosten zulässt, jedoch nicht zur 

Weitergabe gefallener Marktpreise verpflichtet. 

Preisan passungen müssten 

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aber in beiden Richtungen mit gleichen 

Maßstäben gelten, so die Richter. 

Haus und Grund Düsseldorf schätzt, 

dass rund eine Million Gaskunden finanziell 

von dem Urteil profitieren werden. 

Das sind vor allem diejenigen, die die 

Preis er höhungen der Versorger nicht 

akzeptieren und das Geld einbehalten 

sowie diejenigen, die nur unter Vor be halt 

gezahlt haben. Für alle anderen dürfte es 

nach diesseitiger Einschät zung schwierig 

werden, nachträglich eigentlich zu viel 

gezahlten Geld zurück zu fordern. Der 

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„Haus und Grund Düsseldorf“. 

BGH hatte früher entschieden, dass ein 

Kunde den neuen, höheren Preis akzeptiert, 

solange er nicht zeitnah Einspruch 

erhebt. Dieses Urteil bezog sich allerdings 

auf Tarif kunden. Dennoch sollten 

alle Gaskun den ihre Verträge auf 

Preisanpas sungs klauseln überprüfen 

und sich geeignete Rechtsauskünfte bei 

uns einholen. Zuviel bezahlte Beträge 

könnten bis 2006 rückwirkend zurückgefordert 

werden, sofern die v.g. Vorausset - 

zungen zutreffen. 

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Kurz notiert 

Feuerwehr mahnt zur Vorsicht beim Grillen 

Erhöhte Unfallgefahr beim Grillvergnügen/Tipps zum richtigen Umgang mit dem Grillfeuer 

In den Sommermonaten packen 

viele Familien den Grill aus und legen 

einfach los. Angestrebtes Ziel ist ein 

leckeres Grillkotelett oder eine perfekte 

Grillwurst – und das möglichst 

schnell. Leider endet das Grillver - 

gnügen oft tragisch. Feuerwehr und 

Rettungsdienst müssen pro Jahr bis 

zu 30 Mal ausrücken, um Grill-Feuer 

zu löschen und Verletzte zu versorgen. 

“Viele Menschen verletzen sich 

beim Grillen aus Leichtsinn, Gedan - 

kenlosigkeit oder Ungeduld”, erklärt 

Feuerwehrsprecher Heinz Engels. 

Deshalb hat die Feuerwehr einige 

Tipps zum “richtigen Grillen” zusam - 

mengestellt: 

- Nicht in geschlossenen Räumen 

grillen. 

- Nicht auf Holzterrassenböden oder 

anderem brennbaren Untergrund 

grillen. 

- Balkon-Griller sollten erst im Miet - 

vertrag nachschauen, ob Grillen 

dort erlaubt ist. 

- Der Grillplatz, an dem der Grill aufgestellt 

wird, sollte eben und frei 

sein. Der Untergrund muss fest 

sein. Wichtig ist zudem, ausreichend 

Abstand zu brennbaren 

Materialien, Pflanzen und Gebäu - 

den zu halten. 

- Grillfans sollten nur sicherheitsgeprüfte 

Grillgeräte kaufen und verwenden, 

die kippsicher stehen und 

keine scharfen Konturen haben. 

- Grill nie unbeaufsichtigt lassen. 

- Nur sicherheitsgeprüfte Anzünd - 

hilfen verwenden. Diese für Kinder 

unzugänglich aufbewahren. 

- Wegen der Hitzeentwicklung und 

heißer Fettspritzer am Grill sollte 

der Grillmeister Grillhandschuhe 

verwenden. Auch eine Schürze 

kann hilfreich sein. 

- Nie Brennspiritus, Benzin oder 

andere leicht entzündliche Stoffe 

als Anzünder verwenden oder 

direkt in die Glut kippen – die 

explosionsartigen Stichflammen 

können drei Meter weit reichen und 

schwerste Verbrennungen verursachen. 

- Löschmittel wie etwa einen Eimer 

Wasser oder Sand bereithalten. 

Besondere Vorsicht gilt, wenn Kin - 

SEMINARTERMINE Herbst 2009 

Renovierungspflicht des Mieters? 

Stand der aktuellen Rechtsprechung 

(Wohnungswirt Thomas Meyer / Rechtsanwalt Dr. Werner Fliescher) 

Donnerstag, 8. Oktober 2009, 16.00 – 18.00 Uhr 

Betriebskostenabrechnung fehlerfrei gestalten 

(Assessorin Petra Nicolay / Wohnungswirt Ulf Mecke) 

Donnerstag, 5. November 2009, 16.00 – 18.00 Uhr 

Kaufvertrag über Ihre Immobilie – Teure Fehler vermeiden 

(RAin Antje Gütgemann / Wohnungswirt Ulf Mecke) 

Donnerstag, 12. November 2009, 16.00 – 18.00 Uhr 

der beim Grillen dabei sind: 

- Kinder können die Gefahr der Glut 

nicht einschätzen, 

- Anzündhilfen gehören nicht in die 

Hände von Kindern, 

- Kinder nie unbeaufsichtigt in der 

Nähe des Grills spielen lassen – 

wegen ihrer geringen Größe können 

sie sich schnell Verbren nungen 

im Gesicht zuziehen. 

- Frühzeitig die Kinder über die 

Gefahren beim Grillen aufklären 

und mit ihnen den richtigen Um - 

gang mit Grillfeuer üben. 

Einsatzbeispiele 

Ein Grillunfall am Montag, 1. Juni, 

an der Bremer Straße am Hafen 

unterstreicht die Aktualität des 

Themas. Dort wurde ein junger Mann 

beim Grillen durch eine Stichflamme 

an den Oberschenkeln verletzt und 

kam ins Krankenhaus. Ursache war – 

wie so oft – Spiritus, den er als Brand - 

beschleuniger in die Glut gekippt 

hatte. Dabei entstand eine große 

Stichflamme, die dem Mett manner 

beide Oberschenkel verbrannte. Im 

nahegelegen Rhein kühlte er sich die 

Brandwunden ab. Der herbei gerufene 

Rettungswagen brachte ihn zum 

Martinus-Krankenhaus. 

Kein April scherz war ein Notruf, der 

die Feuer wehr am 1. April erreichte. 

Gegen 18.40 Uhr war auf einem 

Balkon an der Wanheimer Straße in 

Lichtenbroich ein Gasgrill außer 

Kontrolle geraten und entzündete 

Möbel und anderes dort gelagertes 

Material. Ein Löschfahrzeug der 

Feuerwache Behrenstraße löschte 

den Brand und kühlte die undicht 

gewordene heiße Flaschenarmatur in 

der Badewanne ab. Es wurde niemand 

verletzt. Der Schaden lag bei 

1.000 Euro. Auch 2008 gab es allein 

drei Gasgrillbrände, mit jeweils außer 

Kontrolle geratenen Grills. Es kam 

zum Glück zu keinen Verletzten, aber 

zu Folgebränden. 

Die Daten: 8. August 2008 In den 

Dellen, 17. August 2008 Zeppen - 

heimer Straße und 19. August 2008 

Ber gische Landstraße. 

Mindestteilnehmerzahl: 8 Personen; max. 16 Personen 

Anmeldung unter Tel. 0211 / 1 69 05-12 (Frau Blinne) oder per Fax: 1 69 05-33 

Die Anmeldung wird verbindlich, wenn die Teilnahmegebühr vor der Veranstaltung auf das 

Konto des Verbandes (Kreissparkasse Düsseldorf, BLZ 301 502 00, Kto-Nr. 1 000 284, 

überwiesen wurde. In der Teilnahmegebühr i.H.v. 46,22 € zzgl. MwSt. = 55,00 € für 

Mitglieder bzw. 78,15 € zzgl. MwSt. = 93,00 € für Nichtmitglieder sind Getränke und 

Seminarunterlagen enthalten. 

Sollten Sie als Nichtmitglied bis spätestens 1 Monat nach dieser Veranstaltung unserem 

Verband beitreten, so erstatten wir Ihnen den Differenzbetrag der Teilnahmegebühr für 

Mitglieder in Höhe von 38,00 €. 

VERANSTALTUNGSORT: HAUS UND GRUND DÜSSELDORF UND UMGEBUNG E.V. 

OSTSTRASSE 162, 40210 DÜSSELDORF, 2. OG 

Ein besonders tragischer Unfall 

ereignete sich am 24. Mai 2007, 15.30 

Uhr, bei einem Kindergartenfest in der 

Otto-Petersen-Straße in Düsseltal. Da - 

bei wurde ein sechsjähriger Junge 

durch eine Stichflamme schwer verletzt. 

Der Sechsjährige musste mittels 

Der Schornsteinfeger 

Ihr Dienstleister in allen Energie- und Umweltfragen 

Jeder kennt ihn. Den Schornstein fe - 

ger, der 1-2x jährlich ins Haus kommt 

um Schornsteine und Hei zungs anlagen 

zu überprüften. Dass das Tätigkeitsfeld 

der Schornsteinf eger viel mehr umfasst 

als das Überprüfen von Heizungs- und 

Abgas an lagen wissen jedoch nur die 

Wenigsten. 

Dabei ist der Schornsteinfeger ein 

wahres Allround-Talent, wenn es um 

Ener gie- und Umweltfragen, oder die 

Sicherheit im Gebäude geht. 

Die vier Farben rot, gelb, blau und 

grün im Logo des Schornstein feger - 

handwerks verraten Ihnen, für welche 

zahlreichen Dienstleistungen der 

Schorn steinfeger qualifiziert ist. 

Rot steht für Brandschutz. Hier ist 

der Schornsteinfeger nicht nur An - 

sprech partner in allen Fragen der Be - 

triebs- und Brandsicherheit bezüglich 

baulicher und technischer Anlagen, 

Wohnraummietvertrag fehlerfrei gestalten! 

Richtige Mieterauswahl! Rechtssicherer Abschluss! 

Problemfreie Beendigung! 

Termin: Donnerstag, 24. September 2009 

10.00 – 12.15 Uhr Auswahl, Bonität / Solvenz des Mieters, 

Praxistipps zur Antidiskriminierung (AGG) 

Vertragsdauer und -kündigung 

(Ref. Ursula Thüsing, Assessorin) 

12.15 - 13.00 Uhr Pause (es wird ein Imbiss gereicht) 

13.00 – 15.00 Uhr Festsetzung der Miethöhe, Betriebskosten-Fallen 

vermeiden, 

Kleinreparaturklausel, Untervermietung 

(Ref. Ulf Mecke, Wohnungswirt) 

15.00 - 15.15 Kaffeepause 

15.15 – 17.00 Uhr Schönheitsreparaturen rechtssicher 

vereinbaren 

Reinigungsverpflichtungen/ 

Gartenpflege, Sicherheitsleistung 

(Ref. Dr. Werner Fliescher, Rechtsanwalt) 

Hub schrauber in eine Duisburger 

Spezialklinik für Verbrennungen ge - 

bracht werden. Eine Mutter hatte bei 

dem Fest Grillkohle mit Brand be - 

schleu niger angezündet, damit es 

schneller geht. Entgegen allen Em - 

pfehlungen hatte sie Spiritus verwen- 

sondern auch wenn es um die regelmäßige 

Überprüfung z.B. von Rauch - 

meldern geht. 

Das Messen, Kehren und Prüfen 

der Heizungsanlage zählt zu den 

sicher heitstechnischen Leistungen 

und wird durch die Farbe gelb dargestellt. 

Blau steht für Umweltschutz und 

Grün für die neutrale Beratung zu allen 

zuvor genannten Themenfel dern. 

Bezüglich Umweltschutz und 

Beratung hat sich das Berufsbild in 

den letzten Jahren am stärksten 

gewandelt. Die Forderungen der 

Regierung nach einem sparsamen 

und rationellen Energieverbrauch im 

Haushalt werden ständig verschärft. 

Bedingt durch die damit einhergehenden 

Gesetzgebungen ist der Schorn - 

steinfeger z.B. ab Inkrafttreten der 

neuen EnEV 2009 (Energieeinsparver - 

ordnung) im Herbst diesen Jahres mit 

Intensivseminare 

Wohnraummietvertrag fehlerfrei gestalten! 

Richtige Mieterauswahl! Rechtssicherer Abschluss! 

Problemfreie Beendigung! 

Termin: Donnerstag, 26. November 2009 

10.00 – 12.15 Uhr Auswahl, Bonität / Solvenz des Mieters, 

Praxistipps zur Antidiskriminierung (AGG) 

Vertragsdauer und -kündigung 

(Ref. Petra Nicolay, Assessorin) 

12.15 - 13.00 Uhr Pause (es wird ein Imbiss gereicht) 

13.00 – 15.00 Uhr Festsetzung der Miethöhe, Betriebskosten- 

Fallen vermeiden, Kleinreparaturklausel, 

Untervermietung 

(Ref. Thomas Meyer, Wohnungswirt) 

15.00 - 15.15 Kaffeepause 

det. Es entstand eine große Stich - 

flamme, die den Sechsjährigen traf, der 

neben dem Kohlegrill stand. Der herbeigerufene 

Notarzt diagnostizierte 

zwanzig Prozent Verbrennungen ersten 

und zweiten Grades am Rumpf des 

Kindes. (pau) 

dafür verantwortlich, die hierin vorgeschriebenen 

Anforderungen und 

Grenz werte vor Ort zu überprüfen. 

Neben den Überprüfungen der An - 

for derungen der EnEV ist der Schorn - 

steinfeger im Rahmen seiner Tätigkeit 

als Energieberater ebenfalls befugt, 

die laut EnEV gesetzlich vorgeschriebenen 

Energieausweise auszustellen. 

Zur Ausstellung des Energie aus - 

weises wird zuerst einmal der Ist-Zu - 

stand des Gebäudes ermittelt. Weiter 

werden die Schwachstellen des 

Gebäudes analysiert und auf Basis 

der erhobenen Daten Verbes se rungs - 

vorschläge z.B. in Bezug auf die Aus- 

-sen wanddämmung oder den Wir - 

kungs grad der Heizungsanlage unterbreitet, 

deren Umsetzungen Ihnen 

frei gestellt ist. 

Viele Schornsteinfeger arbeiten 

hier mit modernsten Technologien, 

wie Thermografie-Untersuchungen 

und Blower-Door Messungen. Ther - 

mo grafie-Untersuchungen sind Wär - 

me bildaufnahmen, die die Schwach - 

stellen der Gebäudehülle wiedergeben. 

Blower-Door Messungen werden 

eingesetzt, um die Luftdichtheit der 

Gebäudehülle zu überprüfen. 

Die Experten des Schornstein fe - 

gerhandwerks sind somit die idealen 

Ansprechpartner in allen Energie fra - 

gen rund ums Gebäude. Einen 

Ansprechpartner finden Sie entweder 

direkt bei Ihrem Bezirksschornstein fe - 

germeister vor Ort oder unter der 

kostenfreien Telefonnummer 0800- 

4480066. 

Katja-Bettina Schmidt 

15.15 – 17.00 Uhr Schönheitsreparaturen rechtssicher 

vereinbaren 

Reinigungsverpflichtungen/Gartenpflege, 

Sicherheitsleistung 

(Ref. Antje Gütgemann, Rechtsanwältin) 

Mindestteilnehmerzahl: 8 Personen; max. 16 Personen 

Anmeldung unter Tel. 0211 / 1 69 05-12 (Frau Blinne) oder per Fax: 1 69 05-33 

Die Anmeldung wird verbindlich, wenn die Teilnahmegebühr in Höhe von 210,08 € zzgl. MwSt. 39,92 € = 250,00 € für Mitglieder bzw. 294,12 € zzgl. 

MwSt. 55,88 € = 350,00 € für Nichtmitglieder vor der Veranstaltung auf das Konto des Verbandes (KSK Düsseldorf, BLZ 301 502 00, Kto.-Nr. 1 000 

284) überwiesen wurde. In der Teilnahmegebühr sind sämtliche Getränke, Imbiss und Seminarunterlagen enthalten. 

Sollten Sie als Nichtmitglied bis spätestens 1 Monat nach dieser Veranstaltung unserem Verband beitreten, so erstatten wir Ihnen den Differenzbetrag 

der Teilnahmegebühr für Mitglieder in Höhe von 100 €. 

VERANSTALTUNGSORT: HAUS UND GRUND DÜSSELDORF UND UMGEBUNG E.V. OSTSTRASSE 162, 40210 DÜSSELDORF, 2. OG 

5



Mit der Natur 

auf der sicheren Seite 

Drei Jahre Vollgarantie auf Pelletöfen 

(epr) Ein verantwortungsvolles und 

umweltbewusstes Leben zu führen 

nimmt einen immer wichtigeren Stel - 

lenwert im Lebenskonzept vieler 

Menschen ein. Mit einem Pelletofen 

kann jahrein, jahraus mit ruhigem 

Gewissen geheizt und im Vergleich zu 

anderen Methoden der Wärmeer - 

zeugung Energie gespart und die 

Umwelt geschützt werden. So muss 

auf ein wohlig warmes Zuhause zu 

keiner Zeit verzichtet werden und 

zusätzlich spart man auch noch 

Kosten. Und ist dabei mit dem richtigen 

Anbieter über viele Jahre hinweg 

auf der sicheren Seite. 

Zu den führenden Spezialisten auf 

dem Gebiet der Pelletöfen und -technik 

gehört das Unternehmen calimax 

aus Österreich. Neben der Nutzung 

alternativer Energien stehen vor allem 

Qualität und Komfort im Vordergrund 

der Entwicklung neuer Technologien 

und Öfen. Die jahrelange Konzen - 

tration auf diese Kernkompetenz hat 

sich ausgezahlt und heute überzeugen 

calimax-Pelletöfen durch ihr 

modernes Design, durch höchste 

Funktionalität und durch erstklassige 

Qualität. Das konstant hohe Niveau 

aller Modelle ermöglicht es dem 

Unternehmen, eine bisher nicht nur 

neu- sondern auch einzigartige „3- 

Jahres-Vollgarantie“ auf alle Produkte 

geben zu können. Darin sind die volle 

Ersatzteil-, Arbeits- und Anfahrts - 

6 

kostenübernahme sowie der Service 

des geschulten Partners inbegriffen. 

Mit dieser Qualitätsoffensive sind die 

Kunden auf der sicheren Seite und 

profitieren nicht nur von der guten 

Funktionalität der Geräte, sondern 

auch von einem Top-Service. In den 

Aktionswochen, die derzeit laufen, 

stehen zudem noch ausgewählte 

Modelle zu besonders günstigen 

Preisen im An gebot. Kombiniert mit 

der Förderung des Bundesamts für 

Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle 

(BAFA) lassen sich zusätzlich bis zu 

1.000 Euro einsparen. Alle calimax- 

Modelle sind außerdem Träger des 

Umwelt zeichens „Der Blaue Engel“, 

der den schonenden Ressourcen- 

Umgang auch auf dem Papier bestätigt. 

Weitere Informationen unter 

www.calimax.com. 

Jetzt schon an den Winter denken 

Die neuen High-Tech-Kaminöfen 

Rechtzeitig vor dem Herbst darum kümmern 

Heizen mit Holz ist das Gebot der 

Stunde – aber bitte zeitgemäß. Eine 

neue High-Tech-Generation von Kamin - 

öfen lässt hinsichtlich Effizienz und 

Emissionsarmut kaum noch Wün sche 

offen. Sie erreichen Wir kungs grade von 

weit über 80 Prozent. Und ihre 

Emissionen liegen deutlich unterhalb 

der geforderten Grenzwerte. 

Wer sich eine dauerhaft preisgünstige 

Zusatzheizung anschaffen möchte, 

liegt mit einer modernen Feuerstätte 

goldrichtig – sollte sich aber bereits 

jetzt, rechtzeitig vor dem Herbst, darum 

kümmern. Und wer über den Austausch 

eines älteren Gerätes durch ein neues 

stärkeres Modell nachdenkt, wird über 

die Fortschritte der Verbrennungs - 

technik in den vergangenen zwanzig 

Jahren erstaunt sein. 

Der „Profi“ von Drooff zum Beispiel 

besteht aus modernster „High 

Efficiency“ Technologie – mit einer 

besonders gut funktionierenden Regu - 

lierung und zusätzlich einstellbarer 

Tertiärluft. Außerdem ist der „Profi“ der 

erste Kaminofen in Deutschland, der 

von einer staatlich benannten unabhängigen 

deutschen Prüfstelle für zwei 

Leistungen – 4 kW und 8 kW – geprüft 

und zugelassen wurde. Sollte also der 

nächste Winter wieder strenger werden, 

reicht es schon, die Brennstoffmenge 

zu erhöhen, um so die Heizleistung zu 

steigern. Und um jederzeit eine optimale 

und umweltgerechte Verbrennung zu 

erzielen, muss lediglich der Luft - 

schieber betätigt werden, der den 

Brenn vorgang wahlweise verlangsamt 

Der Garten im August 

• Kulturen im Gemüsegarten hacken und wässern. Empfindliche 

Gewächse wie Tomaten, Gurken, Paprika und Melonen jedoch 

nur mit abgestandenem, temperiertem Wasser gießen, keinesfalls 

eiskalt. 

• Im August ist die beste Zeit, um reife Samen von Sommer blu - 

men, Stauden und Gemüsepflanzen für die Aussaat im nächsten 

Jahr zu ernten. Am besten kühl und trocken lagern. 

• Jetzt können Sie viele Gehölze unter Glas durch Stecklinge vermehren, 

zum Beispiel Liguster, Buchsbaum und Thuja. 

• Sammeln Sie Fallobst auf und vernichten Sie schadhafte Früch - 

te sofort. 

• Freie Beete bieten Platz für Feldsalat, Kopfsalat, Endivien, Chi na - 

kohl und Spinat. Zudem ist noch Pflanzzeit für Knoblauch, Ret - 

tiche, Radieschen und auch Kohlrabi. Günstig wirken sich auch 

Gründüngersaaten auf den Boden aus, etwa mit Senf oder 

Hafer. 

oder beschleunigt – ganz so, wie ge - 

wünscht. 

Der Flüster-Kamin aus dem 

Sauerland ist ein echter „Profi“ 

Eine hervorragende Haptik und 

äußerst geräuscharme Bewegungs e le - 

mente – Luftschieber, Feuerraumtür 

und Ascheeinzug – zeugen von der 

besonderen Verarbeitungsqualität. Der 

Feuerraummantel besteht aus 5 mm 

dickem Stahl und ist mit echter 

Ofenschamotte ausgekleidet. Die robuste 

Konstruktion und die hochwertigen 

Materialien lassen einen Dauerbetrieb 

Weniger Heizkosten dank moderner Dachtechnik 

Förderungen helfen dabei 

(epr) Energie ist teuer. Und die Preise 

werden in Zukunft sicher eher steigen als 

sinken. Grund genug, sich mit effektiven 

Energiesparmaß nah men zu beschäftigen. 

Besonders großes Energiespar po - 

tenzial bieten Privathäuser. 75 Prozent 

der deutschen Wohngebäude sind älter 

als 25 Jahre und brauchen mehr als 90 

Prozent der gesamten Heizenergie 

bundesweit. Schuld sind die unmoderne 

Bauweise und Ausstattung. Mit einer 

Dach sanierung lässt sich ein Haus 

jedoch effizient dämmen. Das dreifache 

Resultat: Die Energiekosten sinken, der 

Wert der Immobilie steigt und es ergibt 

sich zusätzlicher Wohnraum. Bei der 

Renovierung steht das Unternehmen 

Raab Karcher mit Rat, Tat und Materi a - 

lien zur Seite. 

Eine bessere Dämmung, die auch 

den sommerlichen Wärmeschutz be - 

rück sichtigt, gute Dampfsperren, moderne 

Fenster und eine ausgeklügelte Heiz - 

technik machen aus „alten“ Speichern 

im Handumdrehen „neue“ Räume. Auf 

vonbaumzubaum 

baumbüro düsseldorf 

baumgutachten, baumpflege und -fällungen mit der seilklettertechnik 

fon: 0211/5441887 www.vonbaumzubaum.de fax: 0211/5441886 

Dach (Terrassen) 

Begrünung 

Beratung und Planung 

dipl. ing. michael j.p. voorwold 

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kruppstr. 98, 40227 düsseldorf 

tel. 02 11/789 319 

fax 02 11/789 314 

e-mail: MVOORWOLD@T-online.de 

Menschen, die mit Holzpellets heizen, 

leben nicht nur nachhaltig, sondern 

auch verantwortungsvoll 

(Foto: epr/calimax) 

Eine Sanierung muss für den Eigen - 

tümer keine finanzielle Belastung mit 

sich bringen. Werden die staatlichen 

Förderprogramme und Zuschüsse 

richtig genutzt, finanzieren sich die 

Maßnahmen meist vollständig aus den 

eingesparten Energiekosten. 

(Foto: epr/Raab Karcher) 

Wunsch ist auch ein Niedrigenergie- und 

Passivhaus stan dard möglich, bestückt 

mit Photo voltaik- und Solaranlage. 

Anzeigenschaltung: 

W M V 

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Telefon [02 11] 9 91 76-0 

Telefax [02 11] 9 91 76-50 

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Nimmt der Bauherr Fördergelder in An - 

spruch, kann er zusätzlich sparen. Eine 

sinnvolle und wirtschaftlich durchgeführte 

Sanierung muss für den Eigentümer 

keine finanzielle Belastung mit sich bringen. 

Werden die staatlichen För der - 

programme und Zuschüsse richtig ge - 

nutzt, finanzieren sich die Maß nahmen 

meist vollständig aus den eingesparten 

Energiekosten. Bei einer Dachdämmung 

sind drei Methoden möglich: Eine Auf - 

sparrendämmung wird flächendeckend 

von außen auf die Sparren aufgebracht 

und bildet eine geschlossene Isolier - 

schicht ohne Wärmebrücken. Der Vor - 

teil: Es geht keine Raumhöhe verloren 

und die sichtbaren Holzbalken erfreuen 

das Herz. Die zweite Methode ist die 

Dämmung zwischen den Sparren. Eine 

optimale Energieersparnis bringt eine 

zusätzliche Untersparren däm mung. 

Moderne Fenster helfen ebenfalls beim 

Energiesparen. Elektrische Jalousien für 

Dachflächenfenster sorgen außerdem für 

die richtige Beschattung und dank wärmedämmender 

Verglasung bleibt die 

zu und führen zu einer Heizleistung, die 

zeitweise noch höher als die Nenn - 

wärmeleistung sein kann. 

Auch der Bedienkomfort lässt nichts 

zu wünschen übrig – insbesondere für 

Intensivnutzer: So muss die sieben Liter 

fassende Aschelade nur einmal in der 

Woche entleert werden. Bis dahin können 

bis zu 80 kg Scheitholz verbrannt 

werden. Dank des innovativen Soft- 

Run-Systems lässt sich die Lade spielend 

leicht bewegen und ganz einfach 

aus dem Ascheeinzug herausnehmen – 

und all das auch noch im Flüsterton. 

Weitere Informationen im Internet unter 

www.drooff-kaminofen.de. 

Mit einem professionell ausgebauten und gedämmten Dach lässt sich hervorragend 

Energie sparen. Außerdem ergibt sich so zusätzlicher Wohnraum. 

(Foto: epr/Raab Karcher) 

Hitze im Sommer draußen. Nutzen kann 

man die Sonne hingegen mit 

Photovoltaik- oder Solarthermie-Anla - 

gen, die Strom und Warmwasser liefern. 

Mehr zum Thema Dachausbau gibt es 

unter www.raabkarcher.de. 

• Das Wachstum der Pflan - 

zen lässt im August schon 

deutlich sichtbar nach. 

Das wirkt sich natürlich 

auch auf die Gartenarbeit 

aus. So braucht der Ra - 

sen nur noch zwei bis drei 

Mal im Monat gemäht zu 

werden. 

• Für Ernte- und Pflege ar beiten in hohen Baum kro nen sind sichere 

Steig hilfen nötig. Obst pflücker mit Teleskop stiel erleichtern 

die Ernte. 

• Im Sommer ist Erntezeit für viele Obst- und Ge müsesorten. An 

den Bäumen reifen Aprik o sen, Pfirsiche und Som meräpfel. In 

den Beeten sind unter anderem Sa late, Kohlrabi, Zwiebeln und 

Fruchtgemüse erntereif.



Antworten zur Kommunalwahl 

SPD 

Zu Frage 1: 

Die Stadt sollte – wie München und Ham - 

burg – ihre Städtische Woh nungs ge - 

sellschaft – SWD – in die Lage versetzen, 

mehr Flächen für den Wohnungsbau in der 

Stadt zur Ver fügung zu stellen. 

Gleichzeitig muss die Stadt wieder 

Wohnbau grund stücke direkt an den 

Enderwerber veräußern, damit diese ohne 

Zwi schenhändler (z. B. Bauträgerge sell - 

schaften) zu akzeptablen Preisen er - 

worben werden. Niedrigere Grund - 

stückspreise bedingen zudem geringere 

Finanzierungskosten, was wie derum 

unserer Forderung nach bezahlbarem 

Wohnraum Rechnung trägt. Eine Familie 

mit mittlerem Ein kommen sollte nicht 

mehr als ein Viertel ihres Einkommens für 

das Wohnen ausgeben müssen. 

Zu Frage 2: 

Im Gegensatz zu vielen anderen Städten 

und ländlich strukturierten Gemeinden 

verzeichnet Düsseldorf weiterhin Wande - 

rungsgewinne, die sich jedoch auf die 

Gruppe der 20- bis 30- jährigen be - 

schränkt. Familien ziehen weiterhin in 

den Speck gürtel Düsseldorfs. Wie in 

anderen Groß städten ist auch in 

Düsseldorf festzustellen, dass hier nicht 

mehr von einer Stadtflucht auszugehen 

ist. Proble matisch erscheint aus unserer 

Sicht die Entwick lung der Immo - 

bilienpreise, die eine zunehmende 

Verdrängung der unteren und mittleren 

Antworten zur Kommunalwahl 

FREIE WÄHLER 

Zu Frage 1: 

Die FREIE WÄHLER wollen durch eine 

starke Vereinfachung des Baurechts 

sowohl den Eigenheimbau als auch den 

Mietwohnungsbau verstärken. Die 

Erschließung von Bauland soll deutlich 

beschleunigt werden. Neu bauten und 

Renovierungen sollen finanziell und organisatorisch 

unterstützt werden. 

Bezahlbarer Wohnraum heißt, dass der 

durchschnittlich verdienende Bürger mit 

Ehepartner und 2-3 Kindern adäquate 

Wohnverhältnisse in Düsseldorf vorfindet, 

die ihm kurze Wege zur Arbeit und zu den 

städtischen Dienstleistungsangeboten 

gestatten. 

Sofern erforderlich, ist der Erwerb zusätzlicher 

Flächen von Nachbar gemeinden zu 

prüfen. 

Zu Frage 2: 

Neben den unter Ziff. 1 genannten Maß - 

nahmen gehört hierzu vor allem ein 

umfassendes Betreuungsangebot für 

kleine Kinder, d.h. kostenlose 

Betreuungsmöglichkeiten „rund um die 

Uhr“, um erwerbstätigen Bürgern mit 

Kindern bereits ab den ersten 

Lebensmonaten der Kinder (wieder) die 

Vereinbarkeit von Familie und Beruf zu 

geben. 

Zu Frage 3: 

Entbürokratisierung der baurechtlichen / 

allgemein genehmigungsrecht lichen 

Anforderungen an die verschiedenen 

Wohnformen alter Men schen (betreutes 

Wohnen, Alters heime usw.). Freisetzung 

von Markt kräften zur Schaffung eines den 

konkreten Bedürfnissen alter Menschen 

entsprechenden Versorgungsnetzes mit 

Wohnmöglichkeiten. 

Zu Frage 4: 

Hier sollen zunächst die Erfahrungen 

anderer Städte in Deutschland abgewartet 

und hierauf aufbauend dann eine 

möglichst unbürokratische und bürgernahe 

Umsetzung erfolgen. 

Zu Frage 5: 

Zwangsmaßnahmen des Staates gegenüber 

den Eigentümern von Grund und 

Boden sind in jeder Form abzulehnen. Es 

dürfen nur marktwirtschaftliche Ins - 

trumente (Bezuschus sung der Unter - 

bringung usw.) in Betracht kommen. Die 

Ein kom mensgruppen nach sich zieht. 

Diese Entwicklung kann nur durch ein 

größeres Wohnungs an gebot insbesondere 

für Familien der o. g. Einkom mens - 

gruppen gestoppt werden. 

Unser Ziel ist, alle Wohnquartiere so aufzuwerten, 

dass Eltern ihre Kinder in einem 

intakten Wohnumfeld aufwachsen lassen 

wollen und nicht in den vermeintlich grünen 

Speckgürtel von Düsseldorf ziehen. 

Zu Frage 3: 

Der Wohnungsausschuss hat in der noch 

laufenden Wahlperiode Kon zepte entwikkelt 

und Fördermittel be reitgestellt, um 

bestehenden Wohn raum barrierefrei oder 

barrierearm umbauen zu können. Zudem 

bietet das Wohnungsamt ein breites An - 

gebot (Wohnberatung, Umzugshilfen etc.), 

damit die Menschen möglichst lange selbständig 

in ihrer vertrauten Umgebung 

leben können. Darüber hinaus setzen wir 

uns auch weiterhin für ein barrierefreies 

Wohnumfeld und eine barrierefreie Stadt 

ein, damit alle Bürgerinnen und Bürger am 

gesellschaftlichen Leben teilnehmen können. 

Die Düsseldorfer SPD hat bereits im 

Jahr 1999 im Stadtteil Flehe ein barrierefreies 

Projekt realisiert. 

Zu Frage 4: 

Neben Abgasen und Feinstaub tragen 

Lärmemissionen in erheblichem Um fang 

zur Gesundheitsgefährdung bei. Deshalb 

ist es insbesondere an Haupt verkehrs - 

straßen erforderlich, an grenzende Wohn - 

räume vor Lärm ausreichend vor Ge - 

sundheits gefährdendem Lärm zu schützen. 

Zudem sollte die Vergabe von 

Fördermitteln auch an strikte Vorgaben zu 

Art und Umfang von Lärmschutz gebun- 

finanzielle Beteiligung des Bundes ist einzufordern. 

Es ist zu überlegen, ob und wie 

ggf. leerstehende Kasernen usw. für die 

Unterbringung Bedürftiger genutzt werden 

können oder ob Gemeinden mit mehr 

zur Verfügung stehendem Wohnraum hier 

helfend einspringen können. 

Zu Frage 6: 

Zur Vermeidung von Missbräuchen sind 

alle Empfänger von Sozial leis tungen nach 

Möglichkeit in Naturalien zu versorgen. 

Daher müssen auch Geldzu schüsse 

direkt an die Vermie ter geleistet werden 

und nicht an die Empfänger der 

Sozialleistungen selbst. 

Zu Frage 7: 

Nach Ansicht der FREIEN WÄHLER stekken 

in dem hochbürokratisierten Apparat 

der Verwaltung in Deutsch land extreme 

Einsparungspotenziale. Die im Verlauf 

einer starken Ent bürokratisierung und 

einer entsprechenden Behördenre du zie - 

rung freiwerdenden Mittel sowie zusätzlich 

die Nutzung von freiwerdenden, 

natürlichen Marktkräften werden es der 

Stadt Düsseldorf erlauben, die er reichten 

Kostenvorteile an die Bürger und die 

Unternehmen weiterzugeben. Ziele sind 

in diesem Zusammenhang die deutliche 

Senkung von Gewer besteuer und Grund - 

steuer, so dass Düsseldorf zu einem echten 

Mag neten für die Neuansiedlung von 

Unternehmen und investitionswilligen 

Bürgern wird. 

Zu Frage 8: 

s.o. 

Zu Frage 9: 

Bürgernahe Lösungen müssen auch hier 

den klaren Vorrang haben. Dies bedeutet: 

Eigenverantwortung der Bürger für die 

Straßenreinigung, in Stadtteilen, die diese 

Eigenver ant wortung aus verkehrstechnischen 

Gründen nicht erlauben, Lösung 

der Reinigungsproblematik über kostengünstige 

bürokratiearme Lösungen 

(Vereine, Ausschreibungen an Reini - 

gungs unternehmen usw.). 

Zu Frage 10: 

Bürgernähe heißt hier: Die Stadt muss, 

wenn sie zusätzliche Kosten dem Bürger 

auferlegen will, beweisen, dass die 

zusätzlichen Maßnahmen zwingend erforderlich 

sind. Gelingt dies nicht, muss sie 

die kostensparende Lösung des Bürgers 

akzeptieren. 

Prof. Dr. Gunter M. Hoffmann 


Stellungnahmen 

Antworten auf unsere Fragen zur Kommunalwahl Düsseldorf am 30. Aug. 2009 


den sein. Im Bereich von Wohnquartieren 

sollten alle Hauptverkehrsstraßen im 

Stadtgebiet mit sogenanntem Flüs ter - 

asphalt versehen werden. Weitere Lärm - 

minderungspotentiale sollten ggf. auch 

durch Verkehrs lenkende Maßnah men 

erfolgen. Weiterhin müssen auch in Zu - 

kunft Mittel für eine Lärm sanierung bestehender 

Wohnge bäude zur Verfügung 

gestellt werden, die gleichzeitig zu einer 

deutlichen Steigerung der Energieeffizienz 

führen. 

Zu Frage 5: 

Wir sehen keine „Rechtsun sicher heiten 

durch praxisferne Normen“ bei Hartz IV- 

Empfängern. 

Zu Frage 6: 

Das Mietverhältnis besteht zwischen dem 

Vermieter und dem Hartz IV-Empfänger. 

Letzterer hat die Miete zu entrichten und 

finanziert diese durch öffentliche Mittel. 

Eine Direktzahlungan den Vermieter kann 

helfen, Miet rückstände zu vermeiden. 

Eine direkte Zahlung der Mietkosten an 

den jeweiligen Vermieter bedarf der 

Zustimmung des Leistungsem pfängers. 

Zu Frage 7: 

Wie in der Vergangenheit halten wir es für 

richtig, dass die Bürgerinnen und Bürger 

nicht mehr Steuern zahlen, als zur 

Finanzierung unserer gesetzlichen Ver - 

Fachbetrieb für Abgastechnik 

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pflichtungen und zur Gestaltung einer 

l(i)ebenswerten Stadt erforderlich ist. Was 

übrig bleibt, ist dem Bürger zurückzugeben. 

Zu Frage 8: 

Wir setzen uns für ein nachhaltig orientiertes 

Stadtentwicklungskonzept ein, das 

nicht nur den Zustand beschreibt. Die 

Umsetzung nachhaltiger Ziele bedarf der 

Mitwirkung aller im Gemeinwesen Stadt 

tätigen Akteure. Bei der Umsetzung stadtplanerisch 

relevanter Ziele ist die 

Unterstützung der Immobilieneigentümer 

von sehr großer Bedeutung. Diese Pro - 

zesse bedürfen eines breit angelegten 

Dialoges, der insbesondere im Rahmen 

der Bürgerbeteiligung erfolgen soll. Des - 

halb setzen wir uns auch Zukunft für eine 

Weiterentwicklung der Bürger be teiligung 

ein. Zudem werden wir gemeinsam mit 

den Immobilieneigentümern weitere Im - 

mobilien- und Standortgemeinschaften im 

Stadtgebiet initiieren, um unter Ein - 

beziehung der Stadt, bestehende 

Wohnquartiere weiterzuentwickeln. 

Zu Frage 9: 

Gebühren sind öffentliche Abgaben, der 

konkrete Gegenleistungen der öffentlichen 

Hand oder von ihr beauftragter 

Dritter gegenüber stehen. Die Kalkulation 

einzelner Gebühren muss transparent sein 

und als gerecht empfunden werden. 

Kalkulatorische Zinsen und Abschrei - 

bungen müssen ebenso wie laufende 

Aufwendungen nachvollziehbar für die 

Gebührenzahler dargestellt werden. In der 

Vergangenheit wurden Probleme dieser 

Art in einem „Gebührengipfel“, unter 

Teilnahme der Stadtverwaltung, dem 

Mieterverein Düsseldorf sowie Haus und 

Grund im gemeinsamen Gespräch erörtert 

und so mögliche Lösungsansätze 

entwickelt. 

Zu Frage 10: 

Die Sanierung und Erneuerung bestehender 

Abwasserbeseitigungsanlagen dient 

der Gefahrenabwehr und damit der Auf - 

rechterhaltung gesunder Lebens grund - 

lagen. Deshalb müssen diese Anlagen in 

einem betriebssicheren Zustand gehalten 

werden, der sich in erster Linie nach dem 

tatsächlichen Zustand der Abwasser an la - 

gen richtet. Eine kostenintensive Erneu - 

erung von Abwasserkanälen auf privaten 

Grundstücken, die den technischen 

Anforderungen entsprechen und deren 

Betriebsdauer gemäß städtischer Abwas - 

sersatzung noch nicht abgelaufen ist, sollte 

unserer Auffassung nach nicht 

„erzwungen“ werden. Auch hier gilt: Das 

Wohnen muss bezahlbar bleiben. 

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7



Moderne Heizkonzepte: 

Ein Schornstein auf dem Dach 

zeugt von verantwortungsvollem 

Umgang mit Energie 

Wer einen Neubau plant, sollte auf 

keinen Fall den Schornstein vergessen. 

Aber auch der nachträgliche Einbau in 

bestehende Gebäude ist in vielen Fällen 

sinnvoll. Denn nur so lassen sich mit 

der gezielten Nutzung einer modernen 

Feu erstätte – dazu zählen neben Ka - 

min öfen, Kachelöfen und Heizkamin - 

einsätzen auch Pellet-Einzelöfen – be - 

quem und nachhaltig die Heizkosten 

senken. Und ganz nebenbei steigt da - 

mit auch der Wiederverkaufswert des 

Hauses. 

Zeitgemäße Schornsteinsysteme 

rechnen sich gleichermaßen in Sachen 

Wirtschaftlichkeit, Versor gungs sicher - 

heit und Umweltschutz. Und sie ermöglichen 

es, die unterschiedlichsten Heiz - 

konzepte unter Einsatz sowohl von fossilen 

als auch von regenerativen Ener - 

gien zu realisieren. Beispielsweise können 

Son nenkollektoren auf dem Dach 

mit dem gemütlichen Holzfeuer im 

Wohnraum kombiniert werden. Dies 

macht unabhängig von teuren Ener gie - 

importen und gewährleistet das ganze 

Jahr hindurch eine günstige Versorgung 

mit Wärme und warmem Wasser. 

Um von den Preisvorteilen fester 

Brennstoffe wie Kaminholz, Holz pellets 

oder Holz- und Braun koh lenbriketts profitieren 

zu können, be darf es der An - 

schaffung einer modernen Feuer stätte. 

Moderne Ge räte sind heute mit innovativer 

Technik ausgestattet, die für eine 

eben so effiziente wie emissionsarme Ver - 

8 

brennung sorgt. Auf diese Weise wer den 

vielfach heute schon die in der ge planten 

Novellierung der 1. Bundes-Im mis - 

sionsschutz-Verord nung (1. BImSchV) 

vorgesehenen strengeren Grenzwerte für 

Feinstaub und Koh len monoxid (CO) eingehalten. 

Darauf weist der HKI Indus - 

trieverband Haus-, Heiz- und Küchen - 

technik e.V. hin. 

Moderne Feuerstätten sorgen auch in 

Mietwohnungen für wohlige Wärme 

Selbstverständlich lassen sich 

Kamin- und Kachelöfen auch in einer 

Mietwohnung anschließen. Ein bestehender 

Schornsteinzug kann zu diesem 

Zweck ebenso in Frage kommen wie 

eine neue Schornsteinanlage. CEgekennzeichnete 

Leichtbau- und Edel - 

stahlschornsteine bieten die notwendige 

Systemtechnik. Vorausset zungen 

dafür sind die Zustimmung des Ver - 

mieters und die Abstimmung mit dem 

zuständigen Bezirks schorn stein feger - 

meister. 

Wenn die baulichen und technischen 

Rahmenbedingungen gegeben sind, 

steht einem gemütlichen Kaminabend 

somit nichts mehr im Wege. Und wenn 

diese Anschaffung auch ihren Preis hat, 

so lohnt es sich dennoch – denn bereits 

vom ersten Tag an lässt sich damit 

bares Geld sparen. 

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Jetzt schon an den Winter denken 

Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz 

Erneuerbare Energien 

sind Pflicht im Neubau 

Seit Jahresbeginn 2009 gilt das 

Erneuerbare-Energien-Wär megesetz. 

Es schreibt vor, dass bei Neubauten 

ein Teil des Wärmebedarfs über er - 

neu erbare Energien abgedeckt wird. 

Die Initiative Erdgas pro Umwelt (lEU) 

erläutert die Details und zeigt auf, wie 

Bauherren die Pflicht auf kostengünstige 

Weise erfüllen können. 

Das Ziel, das die Bundesregierung 

mit dem neuen Wärme gesetz verfolgt, 

ist klar: Bis 2020 sollen erneuerbare 

Ener gien in Deutschland einen Anteil 

von 14 Prozent an der Wärmever - 

sorgung erreichen. Deshalb muss ab 

sofort die Energie, die in Neubauten für 

Heizung und Warmwasser benötigt 

wird, zum Teil aus regenerativen 

Quellen stammen. Dies gilt für alle ab 

2009 neu errichteten Gebäude mit 

über 50 Quadratmeter Nutzfläche. 

Sanierungen sind nicht betrof fen. Auch 

Gebäude, für die der Bauantrag vor 

dem 1. Januar 2009 gestellt wurde, fallen 

nicht unter die Nut zungspflicht. 

Eine Möglichkeit, um die gesetzlichen 

Vorgaben zu erfüllen, sind beispielsweise 

Solarwärmean lagen zur Hei - 

zungsunter stützung und Warmwas ser - 

bereitung, die mit einem Gas - 

Brennwertgerät gekoppelt werden. 

Wer in seinem Neubau keine er - 

neuerbaren Energien nutzen möchte, 

der hat nach Auskunft der Initiative 

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Erneuerbare Energien sind im Neubau Pflicht Bild IEU 

Erdgas pro Um welt die Möglichkeit, 

auf Ersatzmaßnahmen auszuweichen. 

Um die Anforderungen des Gesetz - 

gebers zu erfüllen, reicht es auch aus, 

wenn eine überdurchschnittliche 

Wärmedäm mung mit einer Gas- 

Brennwertheizung zum Einsatz 

kommt. 

Eine zweite Säule des neuen Ge - 

setzes ist die finanzielle För derung 

erneuerbarer Energietechniken. So 

wird beispiels weise die Installation 

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Antworten der Ratsfraktion von Bündnis 

90/Die Grünen zu den Fragen von „Haus 

und Grund“ 

Zu Frage 1: 

Jährlich sollen mindestens 2.000 Woh - 

nungen neu errichtet werden. Hierbei wird 

künftig der Bau lück enschließung, der Re - 

organisation von gewerblich kaum noch 

genutzten Hinterhöfen sowie energetisch 

veralteten Beständen mit schlechten 

Grund rissen eine starke Bedeutung zu - 

kommen. Die Stadt soll sich – wie in Mün - 

chen – zu einer sozialorientierten Woh - 

nungspolitik bekennen. Dies heißt, bei größeren 

Bauvorhaben werden die Investoren 

verpflichtet, jeweils ein Drittel der Woh - 

nungen öffentlich gefördert, zur Miete und 

als Eigentum zu errichten. Darüber hinaus 

muss der Ankauf von Belegungsrechten 

eine stärkere Rolle spielen. 

Das Haushaltseinkommen bestimmt die 

wirtschaftliche Nachfrage auf dem Woh - 

nungsmarkt, von daher sind fixe Zahlen wie 

beispielsweise die Leis tungen zur Unter - 

kunft für „Hartz IV“-Beziehende nur bedingt 

geeignet. Gerade bei Gering- und Normal - 

verdienenden sollte für die Miete im Re - 

gelfall nicht mehr als 25 % des Haus - 

haltseinkommens aufgewandt werden. 

Zu Frage 2: 

Die Abwanderung von Düsseldorfer Bür - 

gerinnen und Bürgern ist zum einen den 

hohen Preisen bei Miet- und Eigen - 

tumswohnungen sowie Hausei gentum 

geschuldet, zum anderen wandern vor 

allem junge Familien ab, denen in Düssel - 

dorf ein grünes und kinderfreundliches, 

gesundheitsförderndes und verkehrssicheres 

Umfeld fehlt. Wir wollen die jährliche 

Neubaurate bei Wohnungen auf 2000 

Wohneinheiten erhöhen, dabei ein Drittel 

öffentlich gefördert. Das wird die Preis - 

spirale auch längerfristig und auch in den 

mittleren und höheren Lagen abbremsen. 

Gleichzeitig stehen Grüne für eine Ver - 

besserung des Wohnumfeldes mit sicheren 

Fuß- und Radwegen, Erhöhung der 

Aufenth alts qualität besonders in den 

Stadtteil zen tren, mehr wohnortnahes 

Grün, weniger Lärm, stadtteilorientierte 

Gesundheits förderung und Quartiers - 

management sowie Ausbau einer qualitätsvollen 

Kinderbetreuung. 

Zu Frage 3: 

Ein barrierefreies Wohnumfeld und de - 

zentrale häusliche Pflegenetzwerke sind 

schon lange Teil unserer politischen Arbeit. 

Theoretisch müssten künftig jährlich alle 

2.000 neuen Wohnungen in Düsseldorf 

altengerecht sein, um dem zu erwartenden 

Bedarf gerecht zu werden. So wird es 

höchstwahrscheinlich nicht kommen, aber 

wir wollen, dass die Stadt in städtebaulichen 

Verträgen festlegt, dass mindestens 

die Erdgeschoss woh nungen barrierefrei 

werden. Die bestehenden Anreize zur 

Wohnungsmo der nisierung und altengerechtem 

Neubau – auch in Mehr gene - 

rationenwohnprojekten – wollen wir nachfragegerecht 

ausbauen. Handlungsbedarf 

sehen wir bei ambulanten wie stationären 

Wohngruppen pro jekten. Darüber hinaus 

braucht es selbstverständlich sichere Fußund 

Radwege ins attraktive und nahe 

Stadtteilzentrum, nicht nur Nieder flur - 

bahnen und -busse, sondern eben auch 

die dazugehörigen barrierefreien Halte - 

stellen vor dem Jahr 2013, Pflege - 

netzwerke und eine aktive und lebendige 

Nachbarschaft. Damit die zukünftigen 

Bedarfe einer alternden Gesellschaft er - 

kundet werden können, wollen wir einen 

Stadtteil modellhaft altengerecht umbauen, 

um so Schlussfolgerungen für die 

Stadt ziehen zu können. 

Zu Frage 4: 

Lärm ist gerade in Großstädten ein erheblicher 

Problemfaktor in der Stadtent wick - 

lung. Lärm schadet nicht nur der Ge - 

sundheit erheblich, sondern mindert auch 

den Gebäudewert, wie begleitende Un ter - 

suchungen zur Lärmminderungsplanung in 

Norderstedt gezeigt haben. Wir wollen, 

dass mehr Menschen nachts wieder bei 

geöffnetem Fenster schlafen können. 

Deshalb muss Düsseldorfs Verkehr entschleunigt 

werden, denn Füße und 

Fahrräder sind leiser als Autos. Das heißt: 

Nur in den Hauptverkehrsstraßen soll 

Tempo 50, für den Rest soll Tempo 30 gelten. 

Wege unter 5 km wollen wir für eine 

Benutzung zu Fuß, mit dem Rad oder dem 

Öffentlichen Nahverkehr attraktiv machen. 

Darüber hinaus soll auf allen Düsseldorfer 

Straßen der sog. „Flüster as phalt“ aufgetragen 

werden. Ergänzend dazu gehören 

auch Rasengleise, Lärm schutzwände und 

Lärmschutzfenster zu unseren Maßnah - 

men. Der geforderte Lärmaktionsplan der 

EU würde so pragmatisch und zeitnah 

umgesetzt. 

Zu Frage 5: 

Dass es spätestens 2005 nach Ein füh rung 

der „Hartz IV“-Gesetzgebung Rechts - 

unsicherheiten bei Vermietern gibt, ist ein 

Faktum. Das bedeutet in der Folge, dass 

„Hartz IV“-BezieherInnen nicht zu den 

Wunschkandidaten bei Vermietungen ge - 

hören, was in erster Linie für diese eine 

große Schwierigkeit darstellt. Nach wie vor 

fehlt es hier an ausreichender Auf klä - 

rungsarbeit gegenüber allen Betei ligten, 

Vermietern wie Mietern. Ein einfacher Weg 

könnte sein, potentielle Mieter zu motivieren 

zu signalisieren, dass sie mit einer Abtretung 

unkompliziert einverstanden sind. 

Aber es gibt unseres Erachtens auch weitere 

Möglichkeiten: Die Arge kann anstatt 

von Kautionsbescheinigungen, die schon 

immer nicht so gerne von Vermietern 

gesehen wurden, Barkautionen gewähren. 

Davon macht die Düsseldorfer Arge leider 

in der Regel keinen Gebrauch, wie übrigens 

auch derzeit das damalige Sozialamt 

nicht. Damit zumindest wäre ein gewisser 

Rückhalt für den Vermieter gegeben. Die 

Stadt Düsseldorf hat als Teil der Arge, der 

für die Kosten der Unterkunft zuständig ist, 

Einfluss und sollte hier Gespräche führen. 

In der Altersgruppe ab 65 Jahre greift das 

Sozialgesetzbuch XII, die Grundsicherung 

für Ältere. Insofern kann hier das Amt für 

soziale Sicherung und Integration seinen 

Ermessensspielraum direkt nutzen. Eine 

solche Forderung unterstützen wir ausdrücklich. 

Des Weiteren halten wir den Ausbau der 

Zentralen Fachstelle für Wohnungs notfälle, 

die ja auch und gerade zur Vorbeugung 

von Obdachlosigkeit fungiert, als beratende 

Instanz und enge Kooperations part - 

nerin für Vermieter, auch für die „kleinen“, 

für sehr wesentlich, so dass Vermie ter - 

Innen bei Problemen eine unkomplizierte 

Gesprächs- und Aktions partnerin haben. 

Die Funktionen sind in Düsseldorf nicht 

eindeutig genug in dieser Zentralen 

Fachstelle gebündelt, so dass hier nicht 

genügend Aktionsradius existiert. 

Unabhängig von der Zunahme von „Hartz- 

IV“-Fällen ist eine zunehmende Kon - 

zentration dieser Menschen in einzelnen 

Stadtquartieren zu beobachten. Daher 

sehen wir – wie oben angeführt – einen 

großen Bedarf an zusätzlichen preiswerten 

geförderten Wohnungen, den wir decken 

wollen und zwar jenseits der Stadtteile, in 

denen die Schwerpunkte des öffentlichen 

Wohnungsbaus lagen. Und in den Quar - 

tieren, in denen die Armut zunimmt, 

braucht es ein Quar tiersmanagement, das 

den Betroffenen Lösungskompetenz für 

ihre Probleme verschafft. 

Zu Frage 6: 

Wir wissen, dass es immer wieder vorkommt, 

dass Mieterinnen und Mieter, die 

Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II 

(„Hartz IV“) beziehen, die erhaltenen Leis - 

tungen für die Kosten der Unterkunft aus 

unterschiedlichen Gründen nicht an den 

Vermieter/die Vermieterin weitergeben. 

Zwingend die Leistung direkt an den 

Vermieter zu zahlen, eine solche Rege lung 

hat der Gesetzgeber nicht vorgesehen und 

diverse Urteile zeigen, dass das mit den 

Grundrechten auch nicht gut vereinbar ist. 

Das würde nämlich bedingen, dass grundsätzlich 

davon ausgegangen würde, dass 

Stellungnahme 

Antworten auf unsere Fragen zur Kommunalwahl Düsseldorf am 30. Aug. 2009 


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jede/r „Hartz IV“ Bezieher/in nicht sachgemäß 

mit den öffentlichen Leistungen 

umgeht. Eine solche generalisierende 

Regelung gab es übrigens auch nicht im 

Sozialhilfegesetz, wohl aber war die 

Sozialhilfe-Praxis eine Vermieter freundlichere. 

Die jetzige Regelung geht davon aus, dass 

deshalb mit den einzelnen Leis tungs - 

bezieherInnen eine Abtretung vereinbart 

werden muss, damit die Miete direkt an 

den/die VermieterIn gehen kann. Das 

geschieht mittlerweile in vielen Fällen, vor 

allem auch dann, wenn die Miete vorab 

nicht gezahlt wurde. Letztlich muss man 

aber auch einschränkend sagen, dass 

Kommunalpolitik hier nur sehr wenig 

Handlungsspielraum hat. 

Zu Frage 7: 

In Zeiten der Wirtschaftskrise geht es uns 

darum, den Wirtschaftsstandort abzusichern, 

aber auch durch nachhaltige und 

innovative Branchen, wie z.B. Umwelt - 

technologien und nachhaltige Ressour - 

cenwirtschaft zu stärken. Gerade die Ver - 

bindung mit Klimaschutz verfügt über 

hohes Potential. Eine umfassende energetische 

Sanierung der Düsseldorfer Woh - 

nungsbestände würde die Wohn kosten 

über Jahrzehnte stabil halten. Eine Maß - 

nahme, die in hohem Maße eine lokale 

Wertschöpfung generiert und die Attrak - 

tivität des Wohnstandortes so sichert, wie 

es keine Grundsteuersenkung je könnte. 

Die Umwelt gewinnt, und es werden mittelständische 

Arbeitsplätze erhalten und ausgebaut. 

Ebenso profitieren MieterInnen 

und VermieterInnen von sparsamen und 

effizienten Gebäuden. Diese Aufgaben gilt 

es im Rahmen der Möglichkeiten der 

Wirtschaftsförderung anzugehen. Eine 

noch weitere Senkung der Gewerbesteuer 

und der Grundsteuer ist in dieser Situation 

zurzeit leider nicht realistisch. 

Zu Frage 8: 

Im Stadtentwicklungskonzept fehlten uns 

in der vorliegenden Form vor allem die 

Bereiche Umwelt und Verkehr. Sie sind für 

die Zukunftschancen Düsseldorfs und 

auch für die Entscheidung, in Düsseldorf 

zu wohnen, maßgeblich. Außerdem haben 

wir scharf die mangelnde Ein beziehung 

der Interessengruppen und die fehlende 

direkte Bürgerbeteiligung beim Entste - 

hungsprozess kritisiert. Wir glauben, dass 

nur eine frühzeitige Ein be ziehung am Ende 

Erfolg verspricht. Das gilt selbstverständlich 

auch für die Eigentümergruppe. 

Dennoch begrüßen wir den dort anvisierten 

Wohnungsneubau. Leider ist Kon - 

kretisierung auch gerade bei besonderen 

Nachfragegruppen vage, daher streben wir 

das Münchener Modell der sozialorientierten 

Bodennutzung an. Die Maß nahmen 

„Integriertes Quartiersmana gement“, „Ent - 

wick lungskonzepte für modernisierungsbedürftige 

Quartiere“ und eine „Prüfung 

der Möglichkeiten der Nachverdichtung“ 

werden bei uns schon lange diskutiert und 

von uns gefordert. Diese Maßnahmen können 

bei der überwiegend kleinteiligen 

Eigentumsstruktur nur gelingen, wenn entsprechende 

Ko ope rationsstrukturen aufgebaut 

und etabliert werden. Dies fängt 

beispielsweise bei einer frühzeitigen 

Information der Ergebnisse des Hinter hof - 

atlasses an und endet bei Weitem nicht in 

Abstim mungsrunden, in denen die einzelnen 

Eigentümer eines veränderungswürdigen 

Hausblocks ihre Interessen abstimmen 

können. Der anstehende Prozess 

braucht auch einen Rahmen, in dem von 

den Ak teuren Finanzierungskonzepte, Um - 

zugs netzwerke und Erfahrungen gefunden, 

gegründet und getauscht werden 

können. Ohne das Wissen von Haus & 

Grund wird dies nicht gelingen. 

Zu Frage 9: 

Bei der Gebührenkalkulation sollen nach 

unserer Meinung eine möglichst hohe Ge - 

rechtigkeit und klare Übersichtlichkeit in 

der Kalkulation der Müll- und Straßen - 

reinigungsgebühren erreicht werden. 

Bei den Müllgebühren heißt das z.B., dass 

die Gebühren den individuellen Verhält - 

nissen und Möglichkeiten in den Haus - 

halten möglichst weitgehend angepasst 

werden sollten. Es ist uns gelungen, durch 

einen beharrlichen Einsatz inzwischen mit 

der Einführung einer Grundgebühr und 

einer dazu zu rechnenden Gebühr pro Liter 

Abfallmenge sowie Auf- bzw. Abschlägen 

für Sonderleistungen wie Voll- oder Teil ser - 

vice, Vorhandensein von eigener Kompo s - 

tie rung etc., eine größere Gerechtigkeit 

und Klarheit herzustellen als das in früheren 

Jahren in Düsseldorf der Fall war. 

Änderungen der Gebührenkalkulation, die 

in diese Richtung gehen (auch bei der 

Straßenreinigung), so auch unsere 

Auffassung im Ausschuss für öffentliche 

Einrichtungen, sind von der Verwaltung 

dann gerichtsfest zu gestalten. 

Hinzuweisen ist aber darauf, dass 

zunächst eine im Sinne der Bürgerinnen 

und Bürger gerechte Satzung zu gestalten 

ist, die dann gerichtsfest gemacht werden 

muss, und nicht der umgekehrte Weg eingeschlagen 

wird: erst Gerichte fragen, was 

man darf, dann Satzung beschließen. 

Diesem letzteren Weg werden wir uns versagen, 

da für uns der Rat der Souverän bei 

den Satzungsbeschlüssen ist und nicht ein 

Gericht. 

Zu Frage 10: 

Wir sehen in dem Druck, der beim Thema 

Dichtigkeitsprüfung aufgemacht wird, eine 

unnötige Verschärfung der Sanierungs - 

situation unseres Kanal- und Abwasser - 

systems. Es ist selbstverständlich, dass 

Probleme im Abwasserbereich, soweit sie 

in privaten Kanälen passieren, auch privat 

zu sanieren und zu regeln sind. Die derzeitige 

Diskussion der zwingend notwendigen 

Dichtigkeitsprüfung mit anschließender 

Sanierung im privaten Bereich als Vorsorge 

auf breiter Front lenkt aber vom eigentlichen 

Problem ab. 

Noch immer sind die Untersuchungs- und 

Sanierungsintervalle gemessen an den 

dafür eingezogenen Gebühren und den 

Rückstellungen im öffentlichen Bereich zu 

weit gefasst (erinnert sei nur an das ewige 

Problem der Zinssätze von 7 bis 8%, die 

im Bereich der Wiederbeschaffung angesetzt 

werden). Insbesondere sind Ver - 

zögerungen und Verschiebungen im 

öffentlichen Bereich zu beobachten, wenn 

die ehemaligen Kanal- und Wasser - 

bauämter privatisiert bzw. in Eigen- 

Gesellschaften privater Art überführt wurden. 

Hier steht dann Renditeerwartung vor 

Sanierung. 

Die in der Frage angesprochenen Probl - 

eme dienen unserer Meinung unter anderem 

dazu, einen Teil des nötigen 

Sanierungsaufwandes auf die privaten 

Haushalte abzuwälzen. Dem werden wir 

uns widersetzen. 

Marcus Voelker 

Unwetter über Düsseldorf: 

Vollgelaufene Keller und Sturmschäden durch Gewitter 

Unwetter über Düsseldorf: Vollge - 

laufene Keller und Sturmschäden 

durch Gewitter. 

Am Dienstag, 21. Juli, zog ein 

Gewitter über Düsseldorf hinweg. Die 

Feuerwachen und Lösch gruppen der 

Freiwilligen Feuerwehr rückten insgesamt 

zu 40 Scha denorten aus. 

Verletzte waren nicht zu beklagen. 

Die erste wetterbedingte Meldung 

kam um 20.27 Uhr vom Rhein. Ein 

Schiffsführer hatte in Höhe bei 

Stromkilometer 733 ein leeres Boot 

auf dem Rhein treiben sehen. Nach 

einer umfangreichen Suche stellte 

sich allerdings heraus, dass zwei 

Jugendliche wegen des einsetzenden 

starken Regen ans Ufer gepaddelt 

waren. Die Besatzung eines Res - 

taurantschiffes hatte dies beobachtet 

und der Wasser schutzp olizei gemeldet. 

Das Ruderboot mit dem Namen 

„Bundesvater“ wurde am Ufer gesichert. 

Die Wasserschäden waren überwiegend 

in den südlichen Stadtteilen 

Benrath (9) und Holt hausen (7), im 

Norden fegte der Sturm einige Bäume 

um oder Äste brachen ab. Insgesamt 

pumpten die Einsatz kräfte rund 

100.000 Liter Regen wasser aus den 

Kellerräumen. In einer Tiefgarage an 

der Kölner Landstraße standen 10 

Kubikmeter Wasser. Die parkenden 

Fahrzeuge wurden da durch aber nicht 

beschädigt. Die Feuerwehr reinigte 

die Bodeneinläufe und das Wasser 

konnte ablaufen. An der Reichsstraße 

war ein chinesischer Imbiss betroffen, 

im Lebens mittel vorratslager lief Re - 

gen wasser ein. Mit einem Wasser - 

sauger legten die Ein satz kräfte den 

Boden wieder trocken. Einige Vorräte 

mussten entsorgt werden, da das 

Wasser diese aufweichte. Im 

Heizungskeller des Betriebshofes der 

Rheinbahn an der Hildener Straße 

standen 30.000 Liter Wasser, die ab - 

gepumpt werden mussten. Vorsorg - 

lich begleitete das Um weltamt den 

Einsatz. 

Ein Autofahrer musste aus einer 

großen Wasser an sammlung an der 

Unterführung (Münchener Straße) auf 

der Cäcilien straße gezogen werden. 

Die Werk feuerwehr Henkel übernahm 

das Abpumpen von einlaufen- 

®Alfred-E-Arnold/Pixelio 

dem Regen wasser aus einer 600 

Quadratmeter großen Lagerhalle an 

der Oersch bach straße. Im Norden 

fegten Sturm böen einige Bäume um. 

Auf dem Bauenhäuser Weg in Rath 

kippten gleich mehrere Bäume auf die 

Fahrbahn, die aber nach einer Stunde 

Sägearbeiten wieder befahrbar war. 

Ein Schaden von etwa 3.000 Euro 

entstand an der Hoffeldstraße. Dort 

stürzte ein Ast auf das Fahrzeugdach 

eines vorbeifahrenden neuen Peu - 

geot, der Fahrer war auf Parkplatz - 

suche. Der letzte Einsatzwagen rückte 

um 2.12 Uhr von der Straße Am 

Fischerbreuel im Stadtteil Angermund 

wieder zum Gerätehaus ein. 

Quelle: Feuerwehr Düsseldorf 

9



10 

ENTWICKLUNG DES VERBRAUCHERPREISINDEXES 

(Angaben ohne Gewähr) 

a) lt. Stat. Bundesamt Wiesbaden 

Verbraucherpreisindex für Deutschland 

Termine - Statistik 

2008 2008 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2009 2009 

Juli. Aug. Sep. Okt. Nov. Dez. Jan. Febr. März April Mai Juni 

Basis 2005 = 100 107,6 107,3 107,2 107,0 106,5 106,8 106,3 106,9 106,8 106,8 106,7 107,1 

b) lt. IT NRW - Information und Technik NRW 

Verbraucherpreisindex für NRW 

2008 2008 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2009 2009 

Juli Aug. Sep. Okt. Nov. Dez. Jan. Febr. März April Mai Juli 

Basis 2005 = 100 107,3 106,9 106,9 106,7 106,1 106,5 105,9 106,5 106,4 106,6 106,5 106,8 

Basis 2000 = 100 115,5 115,1 115,1 114,8 114,2 114,6 114,0 114,6 114,5 114,7 114,6 115,0 

Basis 1995 = 100 123,4 122,9 122,9 122,7 122,0 122,4 121,8 122,4 122,3 122,6 122,4 122,8 

Basis 1991 = 100 138,3 137,7 137,7 137,5 136,7 137,2 136,5 137,2 137,1 137,4 137,2 137,6 

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Frage: Wie heißt die TV Sendung im ZDF, in der unser Rechtsberater U. Mecke 

zum Thema „Stress mit Mietern„ - Auskunft gab: 

Antwort: a. „ Wetten dass” 

b. „ Das Aktuelle Sportstudio” 

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„3ZKDBB, 70 qm, 650 KM“ – so 

sahen Immobilienanzeigen früher aus, 

als man noch selbstverständlich in 

der Tageszeitung inserierte und jeder 

Buchstabe den Anzeigenpreis in die 

Höhe trieb. Diese Zeiten sind zum 

Glück vorbei: In Online-Immobilien - 

portalen wie kalaydo.de ist es möglich, 

Objekte nicht nur mit unbegrenzt 

vielen Fotos, sondern auch mit einem 

ausführlichen Beschreibungstext vorzustellen. 

Statt knapper Fakten ist 

also heutzutage Kreativität gefragt. 

Dabei lohnt es sich, einige Regeln zu 

beachten. 

Grundlegend für die textliche 

Gestaltung einer Immobilienanzeige 

ist immer die Frage, wer angesprochen 

werden soll: Ein Rentnerehepaar 

setzt andere Prioritäten als ein 

Erstsemester oder eine Familie mit 

Kindern. Die jeweilige Zielgruppe gilt 

es bei allen Formulierungen im Auge 

zu behalten. Zudem sollte eine Ob - 

jektbeschreibung mehr sein als nur 

das – denn die Suche nach einem 

neuen Zuhause ist für die meisten 

Menschen eine emotionale Angele - 

gen heit. Man erreicht sie demnach 

auch am besten mit bildhaften, emotionalen 

Beschreibungen. 

Mit Anzeigentitel Zielgruppe 

ansprechen 

Bereits mit dem Titel der Anzeige 

sollte man seine jeweilige Zielgruppe 

direkt ansprechen – und so bereits in 

der Ergebnisliste des Immobilien-Por - 

tals punkten. Ist etwa ein Apartment 

in der Innenstadt im Angebot, das 

sich besonders für Studenten und 

Singles eignet, wäre beispielsweise 

„Mitten im Leben: Apartment im 

Herzen der City“ ein passender Titel. 

Handelt es sich um ein Ein fami lien - 

haus in einem ruhigen Vorort, könnte 

„Familien freund liches Zuhause in idyllischer 

Lage“ als Überschrift passen. 

Beim Titel ist also Emotionalität 

und Kreativität gefragt – ohne freilich 

das Objekt aus dem Auge zu verlieren. 

Eine Überschrift wie „In dieser 

Wohnung werden Sie glücklich“ kann 

zwar funktionieren, sagt aber nichts 

über das Objekt aus und ist außerdem 

ein recht gewagtes Versprechen. 

Ungeachtet dessen kann es sich 

jedoch durchaus lohnen, sich mit originellen 

Titeln von der Masse abzuheben. 

Fakten in emotionale 

Formulierungen verpacken 

Die eigentliche Objektbeschrei - 

bung folgt der gleichen Maxime: Die 

Fakten sollten in emotionale Formu - 

lierungen verpackt werden. Eine Ter - 

rasse kann durchaus „traumhaft 

schön“ sein, ein Garten „herrlich be - 

grünt“ und der abendliche Blick vom 

Balkon „romantisch“. Doch auch hier 

gilt: Die Zielgruppe ansprechen. Ein 

älterer Mensch wird sich womöglich 

eine „angenehme, ruhige Nach bar - 

schaft“ wünschen und Wert auf eine 

gute Infrastruktur legen, die sich in 

„angenehm kurzen Wegen“ oder 

einem „gepflegten, modernen Auf - 

zug“ zeigt. Eine Familie mit Kindern 

wird sich vielleicht eher für ein „Leben 

im Grünen“ oder in einem „idyllischen 

Umfeld“ erwärmen als ein Student. 

Letzterer wird sich vielleicht eher über 

eine „nette, unkomplizierte Hausge - 

mein schaft“ freuen. 

Direkt an den Interessenten gerichtete 

Formulierungen wie „Frühstücken 

Sie auf der sonnigen Südterrasse“ 

oder „Vier helle Zimmer warten auf 

Ihre Gestaltungsideen“ verfehlen 

ebenfalls selten ihr Ziel. Auch wird 

sich jeder Immobiliensuchende über 

„viel Raum zum Verwirklichen“ in einer 

„großzügig geschnittenen Traum- 

Wohnung“ freuen. 

Größte Pluspunkte ausführlich 

darstellen 

Doch welche Informationen müssen 

in der Objektbeschreibung wirklich 

enthalten sein? Wenn es dafür 

vorgesehene Felder gibt, kann man 

Eckdaten wie Miet- oder Kaufpreis, 

Quadratmeterzahl, Courtage und 

Adresse getrost im Fließtext vernachlässigen. 

Stattdessen gehören die 

größten Pluspunkte einer Immobilie in 

den Mittelpunkt des Textes: Das kann 

die Ausstattung, der Schnitt oder auch 

der Garten eines Objektes sein. Das 

kann aber auch die Lage sein. Jeder 

Interessent möchte wissen, wo er hinzieht: 

Eine Familie wird sich für 

Kindergärten und Schulen in der Um - 

gebung interessieren, ein Student für 

die Entfernung zur Uni, ein Rentner für 

die Geschäfte des täglichen Bedarfs, 

die sich in der Nähe befinden. 

Gibt es einen Park, eine lebendige 

Kneipenszene oder einen Autobahn - 

anschluss in der Umgebung? Hat das 

Viertel einen besonderen Charme, ist 

es eher beschaulich oder bei jungen 

Leuten angesagt? All das sind Fak - 

toren, die ausschlaggebend sein können. 

Ist das Objekt direkt an einem 

„wunderschön gestalteten Park“ gelegen 

oder befindet es sich in einem 

„angesagten Szene-Viertel“? Dann 

sollten Interessenten dies erfahren. In 

jedem Fall gilt: Die größten Vorteile 

einer Immobilie gehören – ruhig ausführlich 

dargelegt – an den Anfang der 

Objektbeschreibung. 

Offensichtliche Mängel die 

größte Herausforderung 

Die größte Herausforderung be - 

steht für den Anbieter darin, offensichtliche 

Nachteile, Macken und 

Mängel einer Immobilie zu kommunizieren. 

Wenn ein Interessent spätestens 

bei der Besichtigung darauf stoßen 

wird, gehören diese auf jeden Fall 

in den Beschreibungstext – denn das 

spart Anbietern wertvolle Zeit und 

Interessenten Enttäuschungen. Die 

Negativpunkte sollten jedoch erst 

kurz vor dem Ende der Objektbe - 

schreibung genannt werden, denn an 

diesem Punkt kennt der Leser bereits 

alle Vorzüge des Objektes und kann 

sie in Verhältnis zu den Schwach - 

stellen setzen. Hier kann sich etwas 

Motivationsarbeit lohnen. Ist ein Ob - 

jekt unrenoviert und ziemlich verwohnt, 

ließe sich etwa sagen, dass es 

„mit ein wenig Einsatz wieder in 

neuem Glanz erstrahlen“ werde. Oder 

die Lage im sechsten Stock ohne 

Aufzug wird „mit einem traumhaften 

Blick über die ganze Stadt belohnt“. 

Nachdem die unvermeidlichen 

Nachteile genannt sind, gilt es, den 

Interessenten mit einem abschließenden 

Satz vollends zu überzeugen, in 

dem das zentrale Pro-Argument die 

zuvor genannten Nachteile sofort wieder 

vergessen lässt: „Nutzen Sie die - 

se einmalige Gelegenheit, diese großzügig 

ausgestattete Immobilie in 

traum hafter Lage zu ihrem neuen Zu - 

hause zu machen und vereinbaren Sie 

gleich einen Besichtigungs termin.“ 

Lars Germann



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11



Die Haftung des 

Verwaltungsbeirats 

der WEG 

Viele Wohnungseigentümer, die in 

der Wohnungseigen tümergemein - 

schaft durch Beschluss zum Beirat 

bestellt wurden, wissen nicht, dass 

damit auch ein Haftungsrisiko verbunden 

ist. 

Die Haftung des Verwaltungs bei - 

rats ergibt sich aus dem Auf - 

tragsverhältnis im Sinne des § 662 

BGB, das aufgrund des Bestellungs - 

beschlusses geschlossen wird. Auf - 

tragnehmer sind die einzelnen Mit - 

glieder des Verwaltungsbeirates. 

Jedes einzelne Mitglied des 

Verwaltungsbeirates haftet gemäß 

§ 421 Satz 1 BGB gesamtschuldnerisch. 

Voraussetzung für jede Haftung ist 

stets ein Schaden, der durch schuldhaftes 

Handeln oder Unterlassen des 

Beirats verursacht worden sein 

muss. 

Grundsätzlich haftet der Verwal - 

tungsbeirat gegenüber der Gemein - 

schaft für die pflichtgemäße Erfüllung 

der ihm übertragenen Aufgaben, also 

auch seinen vertraglichen Pflichten. 

Maßstab ist dabei gemäß § 276 

BGB die im Geschäftsverkehr erforderliche 

(nicht die übliche) Sorgfalt. 

Danach reicht die Sorgfalt in eigenen 

Angelegenheiten nach inzwischen 

vorherrschender Auffassung nicht 

aus. 

Wenn die Beiratstätigkeit ehrenamtlich 

und unentgeltlich ausgeführt 

wird, ist es regelmäßig geboten, das 

Haftungsrisiko zu mindern. In diesen 

Fällen sollte die Haftung auf Vorsatz 

12 

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• 

• 

• 

und grobe Fahrlässigkeit beschränkt 

und eine Haftung für leichte 

Fahrlässigkeit ausgeschlossen werden. 

Erforderlich hierzu ist aber wegen 

Abweichung von der gesetzlichen 

Regelung allerdings eine Verein - 

barung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 

und Abs. 3 WEG. 

Als haftungsbeschränkender Maß - 

stab kann dabei auch auf die “Sorgfalt 

in eigenen Angelegenheiten” abgestellt 

oder die Haftung auf eine 

Höchstsumme beschränkt werden. 

Ein solcher Haftungsausschluss 

bzw. die Haftungsbeschränkung kann 

im Fall der konkreten Bestellung des 

Verwaltungsbeirats auch mehrheitlich 

beschlossen werden, steht allerdings 

unter dem Vorbehalt der Anfechtung. 

Selbst wenn ein Haftungsausschluss 

bzw. eine Haftungsbeschränkung 

nicht beschlossen wurde, räumt die 

herrschende Meinung dem Beirat 

einen Freistellungsanspruch ein, 

wenn durch sein Handeln ein Scha - 

den entsteht, jedenfalls dann, wenn 

die Haftung des Beirats nicht auf 

Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit 

beruht. 

Um die Haftungsrisiken aus der 

unbestritten verantwortungsvollen 

und nicht ganz risikolosen Tätigkeit 

des Beirates auf ein vertretbares Maß 

zu beschränken, wird allgemein der 

Abschluss einer Vermögenshaft - 

pflicht versicherung für die Mitglieder 

des Beirates auf Kosten bzw. zu 

Lasten der WEG angeraten. 

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Forderung auf Hausgeldrückstände in der 

Zwangsversteigerung: 

Finanzamt muss Einheitswert bekannt geben 

Mit der am 1. Juli 2007 in Kraft 

getretenen WEG-Reform ist der Ge - 

setzgeber der bereits seit langem 

erhobenen Forderung der Wohnungs - 

wirtschaft nachgekommen, Forde - 

rungen der Wohnungseigentümerge - 

mein schaft gegenüber zahlungsunwilligen 

oder zahlungsunfähigen Mit - 

eigen tümern auf rückständige Haus - 

gelder in der Zwangsversteigerung 

bevorrechtigt zu behandeln. 

Nach der neuen Regelung des § 10 

Abs. 1 Nr. 2 ZVG wird diesen For - 

derungen ein begrenztes Vorrecht in 

der Rangklasse 2 eingeräumt. 

Die geltend zu machenden titulierten 

Hausgeldforderungen sind allerdings 

hinsichtlich der Höhe auf einen 

Betrag von höchstens fünf Prozent 

des Verkehrswertes begrenzt. Dabei 

werden neben den laufenden nur die 

aus dem Jahr der Beschlagnahme 

und den letzten zwei Kalenderjahren 

rückständigen Beträge erfasst. 

Die Zwangsversteigerung wegen 

rückständiger Hausgeldforderungen 

kann nach dem Willen des Gesetz - 

gebers durch die Wohnungseigentü - 

mer gemeinschaft allerdings erst dann 

betrieben werden, wenn die Mindest - 

höhe des Verzugsbetrages entsprechend 

§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG drei vom 

Hundert des Einheitswertes des be - 

treffenden Wohnungseigentums über - 

schreitet. 

Die Erfüllung dieser gesetzlichen 

Voraussetzung muss die Wohnungs - 

eigentümergemeinschaft durch Vor - 

lage des Einheitswertbescheides für 

das betreffende Wohnungseigentum 

nachweisen (BGH, Beschluss vom 

17.4.2008, V ZB 14/08, DWE 2008, 51). 

Dies hat sich in der Praxis jedoch 

als undurchführbar erwiesen. So 

scheitert der Versuch von Woh - 

nungsgemein schaften, in den Besitz 

des Einheitswertbescheides zu gelangen, 

sowohl am Widerstand des 

betroffenen Eigentümers wie auch am 

Widerstand der Finanzämter, die sich 

auf das Steuergeheimnis gemäß § 30 

Abs. 4 der Abgabenordnung (AO) 

berufen (FG Düsseldorf, Urteil vom 

12.11.2008, 4 K 170/08 AO, MietRB 

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vom 5.12.2008, 4 C 1102/08, MietRB 

2009, 139). 

Um aber das vom Gesetzgeber 

gewollte Ziel im Interesse der 

Wohnungseigentümer in der Praxis 

wirksam werden zu lassen, haben 

Bundestag und Bundesrat deshalb 

eine „Nachbesserung“ der WEG- 

Reform vorgenommen, und zwar 

durch eine Ergänzung des § 10 Abs. 3 

Satz 1 ZVG und des § 18 Abs. 2 Nr. 2 

WEG, wonach die Bestimmung des § 

30 der Abgabenordnung über das 

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Steuergeheimnis einer Bekanntgabe 

des Einheitswertes an die Wohnungs - 

eigentümergemeinschaft nicht entgegensteht 

(Art. 8 und 9 des Gesetzes 

zur Reform des Kontopfändungs - 

schutzes vom 7. Juli 2009, BGBl. I S. 

1707/1711). 

Damit sind endgültig die Hinder - 

nisse beseitigt, durch die es den Woh - 

nungseigentümern bisher verwehrt 

war, den ihnen bereits seit dem 1. Juli 

2007 bestehenden gesetzlichen An - 

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spruch zu realisieren, Haus geld for - 

derungen gegenüber zahlungsunfähigen 

oder zahlungsunwilligen Woh - 

nungs eigentümern über den Weg der 

Zwangsversteigerung beizutreiben. 

Die neuen Bestimmungen sind am 8. 

Juli 2009 in Kraft getreten. 

Anzumerken bleibt noch, dass 

inzwischen auch der BGH seine 

Entscheidung zur notwendigen Vor la - 

ge des Einheitswertbescheides durch 

eine weitere Entscheidung „nachgebessert“ 

hat. Danach ist die gemäß § 

Abs. 1 Nr. 2 ZVG (a.F.) verlangte 

Verstopfte Wasserleitungen, braunes Wasser 

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Wertgrenze von 3 % des Einheits - 

wertes dann überschritten, wenn die 

Forderung der Wohnungseigen tü - 

merge meinschaft 3 % des rechtskräftig 

festgesetzten Verkehrswertes des 

Versteigerungsobjektes übersteigt 

(BGH, 2.4.2009, V ZB 157/08, NZM 

2009, 400). Diese und weitere in dieser 

Sache anhängige Entscheidungen 

des BGH sind allerdings durch die 

neue gesetzliche Regelung hinfällig. 

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In der Beratung wird immer häufiger 

festgestellt, dass Eigentümer 

einer Eigen tumswohnung falsche 

Vorstellungen von den Pflichten und 

Aufgaben des Ver walters haben. 

Diese Pflichten und Aufgaben können 

sich zum einen aus der Tei - 

lungserklärung bzw. Gemein schafts - 

ordnung ergeben sowie aus dem mit 

dem Verwalter vereinbarten Verwalter - 

vertrag oder sonstigen Ver ein ba - 

rungen oder den von der Ge mein - 

schaft gefassten Beschlüssen. 

Vorrangig ergeben sich jedoch die 

Aufgaben und Befugnisse des Ver - 

walters aus dem Wohnungseigen - 

tumsgesetz. 

Hier ist Grundlage § 27 Wohnungs - 

eigen tumsgesetz. 

Nachdem der BGH im Beschluss 

vom 02.06.2005 (Az.: V ZB 32/05) die 

Teil rechtsfähigkeit der Wohnungsei - 

gen tü mer gemeinschaft anerkannt hat 

und dies sich durch Änderung des 

Wohnungs-eigentumsgesetzes zum 

01.07.2007 auch entsprechend ge - 

setzlich niedergeschlagen hat, hat der 

Verwalter eine sogenannte „Zwitter - 

stellung“. 

Das Gesetz unterscheidet nunmehr 

zwischen der Funktion des Verwalters 

als Vertretungsorgan der Gemein - 

schaft einerseits und als Vertre - 

tungsorgan der Wohnungseigentümer 

andererseits, denn der Verwalter ist 

sowohl Vertreter der Wohnungsei - 

gentümer in deren Eigen schaft als 

Mitberechtigte am gemeinschaftlichen 

Grundstück als auch Ver treter 

der teilrechtsfähigen Wohnungs - 

eigentümergemeinschaft.§ 27 Abs. 1 

WEG regelt dabei die Aufgaben und 

Befugnisse des Verwalters als Ge - 

schäfts führungsorgan im Innenver - 

hältnis. 

Die Aufgaben und Befugnisse des 

Verwalters als Vertreter der Woh - 

nungs eigentümer als Mitberechtigte 

am ge meinschaftlichen Grundstück 

werden durch § 27 Abs. 2 WEG konkretisiert 

und die entsprechenden 

Aufgaben und Be fugnisse des Ver - 

walters als Vertreter der teilrechtsfähigen 

Wohnungseigentümerge mein - 

schaft in § 27 Abs. 3 WEG, wobei sich 

dabei durchaus Überschneidungen 

ergeben. 

Hier soll nun im einzelnen kurz dargelegt 

werden, welche Pflichten sich 

nach § 27 WEG für den Verwalter 

ergeben. In Absatz 1 dieser Vorschrift 

sind – wie be reits erwähnt – die Auf - 

gaben und Befug nisse des Verwalters 

als Geschäfts führungsorgan im In - 

nen verhältnis geregelt. 

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG sind 

vom Verwalter die Beschlüsse der 

Wohnungs eigentümer durchzuführen. 

Diese Berechtigung und Verpflich - 

tung gilt sogar für den Fall, dass 

Beschlüsse fehlerhaft zustande ge - 

kommen sind. Allerdings hat der 

Verwalter in solchen Fällen auf die 

möglichen Fehler eines Beschlusses 

hinzuweisen, insbesondere auch darauf, 

dass die Möglichkeit be steht, 

gegen solche fehlerhaften Be schlüsse 

Anfechtungsklage bei Gericht zu 

erheben. 

Ein Verwalter, der Beschlüsse, die 

die Wohnungseigentümer gemein - 

schaft ge fasst hat, nicht erfüllt, verstößt 

gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer 

Verwal tung mit der 

Folge, dass sich daraus nicht nur 

Schadenersatzansprüche gegen ihn 

persönlich ergeben können. Die Be - 

schlüsse sind nämlich ohne zeitliche 

Verzögerung innerhalb angemessener 

Frist auszuführen, spätestens wenn 

nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart 

wurde, nach Ablauf der 

Anfechtungsfrist. Diese beträgt einen 

Monat, gerechnet vom Tag der 

Eigentümerversammlung an. 

WEG - Recht 

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters nach § 27 WEG 

Gerät der Verwalter mit der Durch - 

führung des Beschlusses in Verzug 

und entsteht dadurch den Eigen - 

tümern ein Schaden, kann er zum Re - 

gress herangezogen werden. 

Führt der Verwalter dagegen die 

Be schlüsse gar nicht aus bzw. setzt 

sich da rüber hinweg, kann sogar ein 

wichtiger Grund zu seiner sofortigen 

Abberufung vor liegen. 

Hat der Verwalter einen Beschluss 

ausgeführt, der sodann nachträglich 

aufgrund der Anfechtung vom Gericht 

für ungültig erklärt wird, können 

jedoch Scha denersatzansprüche ge - 

gen den Ver walter nicht aus der Be - 

gründung heraus geltend gemacht 

werden, er habe den „ungültigen“ Be - 

schluss vollzogen. Sollten sich in diesem 

Fall Regressansprüche ergeben, 

weil aufgrund der Ungültigkeit des 

Be schlusses etwaige Maßnahmen 

rückgängig zu machen sind, richten 

sich diese ausschließlich gegen die 

teilrechtsfähige Wohnungseigen tü - 

mergemein schaft bzw. gegen die 

Wohnungseigen tümer, die durch ihren 

Beschluss die Maßnahme veranlasst 

haben, nicht aber gegen den Ver - 

walter. 

Weitere Aufgabe des Verwalters 

nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist es, für 

die Durch führung der Hausordnung 

Sorge zu tragen. Zwar ergibt sich daraus 

nicht eine direkte Überwachungspflicht, 

sondern le diglich eine Orga - 

nisationspflicht. Dies bedeutet, dass 

sich die Aufgabe des Ver walters darauf 

reduziert, die Wohnungs eigen - 

tümer über die Beschlüsse zur Haus - 

ordnung zu informieren. 

Allerdings hat er bei Nicht ein - 

haltung der Hausordnung und etwaigen 

Ver stö ßen gegen diese weitergehende 

rechtliche Schritte einzuleiten, 

die geeignet sind, solche Störungen 

abzustellen. Ge ge benenfalls muss er 

sogar Maßnahmen ergreifen, um et - 

waige Verstöße gegen die Haus - 

ordnung und die sich daraus ergebende 

Beeinträchtigung zu unterbinden. 

Eine der wichtigsten Pflichten des 

Verwalters ergibt sich aus § 27 Abs. 1 

Nr. 2 WEG. Danach hat er die für die 

ordnungsgemäße Instandhaltung und 

In stand setzung des gemeinschaftlichen 

Eigentums erforderlichen Maß - 

nahmen zu treffen. 

Betont wird, dass ausschließlich 

der Wohnungseigentümergemein - 

schaft die Entscheidungskompetenz 

über Art, Um fang, Finanzierung sowie 

Zeitpunkt der Durchführung solcher 

Instandhaltungs- und Instandset - 

zungs maßnahmen obliegt. Daraus 

ergibt sich im Umkehrschluss, dass 

sich die Verpflichtung des Ver walters 

nach dieser Vorschrift darauf erstreckt, 

zunächst einmal Mängel und Schäden 

am gemeinschaftlichen Ei gen tum festzustellen. 

Sodann hat er technische 

Lösungs vorschläge zu unterbreiten 

und Kosten voranschläge einzuholen. 

Er hat die für die Durchführung der 

erforderlichen Maß nahmen notwendigen 

Be schlüsse vorzubereiten und 

herbeizuführen. 

Sobald die Wohnungseigentümer - 

ge mein schaft einen entsprechenden 

Be schluss gefasst hat, hat er als 

gesetzlicher Vertreter der Wohnungs - 

eigentü mer gemeinschaft die Aufträge 

zur Durch füh rung der Instandhal - 

tungs- bzw. In stand setzungsmaß - 

nahme zu vergeben. 

Verletzt der Verwalter die o.g. 

Pflich ten, haftet er und kann in Re - 

gress ge nommen werden. 

Dies gilt insbesondere für den Fall, 

dass der Verwalter ohne Beschluss 

der Wohnungseigentümergemein - 

schaft In stand setzungsmaßnahmen in 

Auftrag gibt, es sei denn, die Vo - 

raussetzungen des § 27 Abs. 1 Nr. 3 

WEG liegen vor. 

Nach dieser Vorschrift kann der 

Verwalter in dringenden Fällen sonstige 

zur Erhaltung des gemeinschaftlichen 

Ei gen tums erforderlichen Maß - 

nahmen auch ohne Beschlussfassung 

treffen. Klas sischer Fall ist hier der 

Rohrbruch oder der Ausfall der 

Treppenhausbeleuchtung. Da 

demVer walter nämlich die Ver kehrs - 

sicherungspflicht obliegt hat er dafür 

Sor ge zu tragen, dass ein gefahrloser 

Zu stand des gemeinschaftlichen Ei - 

gentums bestehen bleibt. Daraus 

resultiert für ihn die Verpflichtung, bei 

drohenden Gefah renquellen auch 

ohne vorherige Be schluss fassung der 

Wohnungseigen tümer diese zu beseitigen. 

§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG befasst sich 

damit, dass der Verwalter berechtigt 

und verpflichtet ist, die Lasten- und 

Kosten beiträge, Tilgungsbeträge und 

Hypo the ken zinsen anzufordern, in 

Empfang zu neh men und abzuführen, 

soweit es sich um gemeinschaftliche 

Angelegenheiten handelt. Ergänzend 

ist hier auf § 27 Abs. 3 Nr. 4 WEG hinzuweisen, 

wonach der Verwalter hierbei 

als gesetzlicher Vertreter im 

Namen der Wohnungseigen tümer - 

gemeinschaft handelt. 

Zahlt ein Miteigentümer die zu leistenden 

Hausgeldbeiträge nicht, kann 

der Verwalter nach § 27 Abs. 3 Nr. 7 

WEG allerdings nur bei entsprechen- 

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der Er mächtigung durch die Woh - 

nungs eigentümergemeinschaft ge - 

richt liche Schritte einleiten. 

§ 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG befasst sich 

mit der Verpflichtung und Berech - 

tigung des Verwalters, alle Zahlungen 

und Leis tungen zu bewirken und entgegenzunehmen, 

die mit der laufenden 

Verwaltung des gemeinschaftlichen 

Eigentums zu sammenhängen. 

Darunter ist die Abwicklung des 

Rechnungs- und Zahlungsverkehrs 

mit Dritten zu verstehen, also z.B. der 

Aus gleich von Handwerkerrech - 

nungen. Diese Vorschrift umfasst aber 

auch das wichtige Themengebiet, 

dass der Verwalter etwaige Lie - 

ferungen Dritter an die Wohnungs - 

eigentümergemeinschaft zu prüfen 

und abzunehmen hat, denn hierunter 

fallen auch das Recht und die Pflicht, 

Fristen zu setzen und Mängelrügen 

geltend zu machen. 

Aus § 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG ergibt 

sich die unabdingbare Verpflichtung 

des Ver walters, die eingenommenen 

Gelder zu verwalten. Dies sind die 

Hausgelder, die Bei träge zur Instand - 

haltungsrückstellung einschl. der Zin - 

sen meinschaft sowie die Einnahmen 

aus der Vermietung und Verpachtung 

ge meinschaftlichen Eigentums. 

Ferner hat der Verwalter nach § 27 

Abs. 1 Nr. 7 WEG die Verpflichtung, 

die Ei gentümer unverzüglich über alle 

Rechts streitigkeiten nach § 43 WEG 

zu informieren. Damit soll den Eigen - 

tümern die Mög lichkeit eingeräumt 

werden, als sogenannte Nebenin - 

tervenienten sich am Rechts streit als 

Beigeladene zu beteiligen. 

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 8 WEG ist der 

Verwalter zur Abgabe der Grundei - 

gen tü mererklärung berechtigt bzw. 

verpflichtet. Er hat die Zustimmungs - 

erklärungen zu den Maßnahmen zu 

erteilen, die zur Herstellung einer 

Fern sprechteilneh mer einrichtung, 

einer Rundfunkempfangs anlage oder 

eines Energieversorgungs anschlus - 

ses erforderlich sind. 

Wie bereits oben erwähnt, befassen 

sich § 27 Abs. 2 und § 27 Abs. 3 

WEG mit den Befugnissen des Ver - 

walters als Ver treter der Wohnungs - 

eigentümer als Mit be rechtigte am 

gemeinschaftlichen Grund stück so - 

wie als Vertreter der teilrechtsfähigen 

Wohnungseigentümer ge mein schaft. 

Daher finden sich in § 27 Abs. 2 Nr. 

1 WEG sowie in § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 

1 WEG zunächst Regelungen zur 

Entge gen nahme von Willenser klä - 

rungen und Zu stellungen. Danach ist 

der Verwalter mit Wirkung für und 

gegen alle Woh nungseigentümer be - 

rechtigt, Willenser klä rungen als auch 

Zustellungen entge genzunehmen. 

HUG 8/09 U. Beisheim 

Rund eine Million privater Haus- und Wohnungseigentümer, Vermieter sowie Kauf- und Bauwillige sind bereits Mitglied in der Eigentümerschutz-Gemein - 

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schriftlich benachrichtigt. Der Rechtsweg 

ist ausgeschlossen. Mitarbeiter und 

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Foto: ©2008 MSC Crociere S.A. 

Foto: ©raulgalop-Fotolia.com 

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PLZ Ort 

Fortsetzung in Ausgabe 9/09 

Haus & Grund 

empfehlen und gewinnen 

Stempel des Haus & Gund-Ortsvereins 

Unterschrift 

✃ 

Foto: ©The Westin Valencia, Sapnien 

13



Frage: 

Wohnungseinbruch. Wer muss 

Türreparatur bezahlen? 

Wer trägt das Risiko der Beschä - 

digung der Wohnungseingangstür nach 

einem Einbruch? Obliegt die Re paratur 

der beschädigten Woh nungs ein - 

gangstür der Hausratver sich erung des 

Mieters, oder dem Mieter, selbst wenn 

er keine Versicherung ab geschlossen 

hat? Dies scheint allerdings nicht 

unstrittig zu sein. Können Sie uns 

weiterhelfen? Gibt es einschlä gige 

Urteile, worauf wir uns in un serer 

Argumentation berufen können? 

Karin P., Düsseldorf 

Antwort: 

Zur Instandsetzung ist der Ver mie ter 

verpflichtet, wenn der Schaden nicht 

durch den Mieter oder seine Erfül lungs - 

gehilfen verursacht wurde. Un - 

erwünschte Besucher sind jedenfalls 

nicht Erfüllungsgehilfen des Mieters. 

Aufgrund der Rechtsprech ung ist ein 

Mieter nicht verpflichtet, eine Haus - 

ratversicherung abzuschließen (Land - 

gericht Düsseldorf, WM 2003, S. 130). 

Selbst wenn er eine Haus ratver - 

sicherung hat, muss er von ihr keine 

Leistung verlangen, da nach einem Ver - 

sicherungsfall die Hausrat ver sicherung 

kündigen kann. Der Mie ter kann nicht 

gezwungen werden, dieses Risiko einzugehen. 

U. Mecke 

Frage: 

WEG-Abrechnung. Wie viel Informa - 

tion muss sein? 

Zum WEG-Beschluss über die 

Einzelabrechnungen. 

Üblicherweise werden in den Ei gen - 

tümerversammlungen neben der Ge - 

samt- auch die Einzelabrech nungen 

beschlossen. Dabei erhält jeder Woh - 

nungseigentümer nur die Ein zel ab - 

rechnung für seine Wohnung, nicht für 

die anderen. Damit hat er nur einen 

Bruchteil an Informationen für den 

Sachverhalt, über den er abstimmen 

14 

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Veranstalter: DNV-Touristik GmbH 

soll. Kann unter diesen Be dingungen 

ein wirksamer Beschluss über die 

Einzelabrechnung überhaupt gefasst 

werden? 

Hausverwaltung M., Düsseldorf 

Antwort: 

Die nach § 28 Abs. 5 WEG erfolgende 

Beschlussfassung der Woh nungs - 

eigentümer über die Jahres ab rechnung 

bezieht sich, wie Sie richtig fragen, 

sowohl auf die Gesamt ab rechnung als 

auch auf sämtliche Einzelabrech - 

nungen. Dennoch muss nach herrschender 

Meinung jedem Woh - 

nungseigentümer vom Verwalter außer 

der Gesamtabrechnung nur die ihn 

betreffende Einzelabrechnung (sowie 

die Stellungnahme des Verwal tungs - 

beirates, sofern vorhanden) zur 

Vorbereitung auf die Eigentümerver - 

sammlung übersandt werden. Die 

Zusendung sämtlicher Einzelabrech - 

nungen ist dagegen nicht erforderlich. 

Um jedem Wohnungseigentümer eine 

zutreffende Grundlage für diese Be - 

schlussfassung und damit genügende 

Kontrollmöglichkeiten zu geben, ist es 

nämlich ausreichend, dass jedem 

Wohnungseigentümer das Recht 

zusteht, beim Verwalter Einsicht in jede 

Einzelabrechnung - auch der anderen 

Wohnungseigen tümer - zu nehmen. Die 

Verpflichtung zur Zusendung sämtlicher 

Einzelab rechnungen würde in der 

Praxis bei größeren Gemeinschaften zu 

einem erheblichen Kopier- und Porto - 

auf wand führen. Vor der Einladung zur 

Versammlung bis zur Beschluss fas sung 

bleibt für den Wohnungsei gentümer 

ausreichend Zeit zur Überprüfung. 

Hierzu kann jeder Wohn ungs eigen - 

tümer Einsicht in sämtliche Abrech - 

nungs unterlagen verlangen, nicht aber 

die Herausgabe der Origi nal rech - 

nungsunterlagen. Sofern er es wünscht, 

kann er gegen Kosten er stattung Kopien 

aus den Verwaltungs unterlagen bekommen. 

Die Ord nungs mäßigkeit der 

Beschlussfas sung wird also nicht 

dadurch in Frage gestellt, dass nicht 

jedem Wohnungs eigentümer alle Ein - 

zel abrechnungen vor der Abstimmung 

übersandt werden. 

U. Mecke 

Betriebskostennachzahlung. 

Anspruch verjährt? 

Frage: 

In einem von uns übernommenen 

Verwaltungsobjekt wurden über mehrere 

Jahre keine Betriebskosten abgerechnet. 

Wir haben nunmehr für 2008 

die Abrechnung durchgeführt. Ein 

Anwalt einer Mieterin, die mit ihrem 

Mieter eine Vorauszahlung auf die 

Betriebskosten leistet, für die während 

ihrer Mietzeit (10 Jahre) zuvor die 

Betriebskosten aber nie abgerechnet 

wurden, vertritt die Auffassung, dass 

die Mieterin darauf vertrauen durfte, 

dass im ursprünglichen Mietvertrag die 

Vereinbarung über die jährliche Ab - 

rechnung dahingehend stillschweigend 

geändert wurde, dass der Betriebs - 

kostenanteil lediglich als Pauschale 

geschuldet wird und eine Abrechnung 

unterbleibt. Sie beruft sich auf Treu und 

Glauben. Die Abrechnung 2008 endet 

natürlich für die Mieterin mit einer 

Nachzahlung. Der Anwalt kündigt im 

Übrigen auch an, die Betriebskos ten - 

abrechnung für die Jahre 1997 bis 2007 

zu fordern. Ein Anspruch auf Ab - 

rechnung dürfte wohl lediglich nur noch 

für die Jahre 2005 bis 2007 bestehen? 

Grundbesitzverwaltung H., 

Düsseldorf 

Antwort: 

Da eine Vorauszahlung vereinbart 

worden ist, würde die Nettomiete mit 

einer Betriebskostenpauschale eine 

Vertragsänderung voraussetzen. Vo - 

raus setzung für eine stillschweigende 

Umstellung des Vertrages wäre, dass 

der Mieter nach den Gesamt um stän den 

davon ausgehen konnte, dass der 

Vermieter der Umwandlung der 

Vorauszahlungen aus Betriebskosten in 

eine Betriebskostenpauschale zu - 

stimmt. Davon kann mangels näherer 

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Umstände jedoch nicht ausgegangen 

werden, zumal das Nichtstun keine 

Willenserklärung darstellt. Auch wenn 

der Vermieter zu keiner Zeit Betriebs - 

kosten abgerechnet hat, wird die Ver - 

ein barung über die Abrechnung der 

Betriebskosten nicht konkludent in eine 

Pauschalabgeltung geändert. Allein aus 

dem Umstand, dass der Ver mieter vor 

Mietbeginn an über zwei Jahrzehnte 

nicht über die Be triebskosten abgerechnet 

hat, lässt sich nicht auf einen 

Willen des Vermieters schließen, ein ihm 

nachhaltiges konkludentes Vertragsän - 

de rungsangebot dahingehend abzugeben, 

dass die vereinbarte Abrechnung 

der Betriebskosten für die Zukunft ausgeschlossen 

sein sollte (BGH, Urt.v. 13. 

Febr. 2008, Az.: VIII ZR 14/06). Der 

Vermieter ist aber trotz des Zeitablaufs 

nicht gehindert, die Betriebskosten 

erstmalig abzurechnen und geltend zu 

machen. Dem steht auch nicht der 

Gesichtspunkt der Verwirkung entgegen, 

wenn vertrauensbildende Um - 

stände zugunsten des Mieters nicht 

dargelegt sind (vgl. v.g. BGH-Urteil). Der 

Anspruch des Mieters auf Abrechnung 

der Betriebskostenvorauszahlung wird 

12 Monate nach Ende der Abrech - 

nungs periode fällig und unterliegt der 

dreijährigen Verjährung. Damit wären 

die Ansprüche auf Betriebs kos ten - 

abrechnungen für die bis zum 31. De - 

zem ber 2004 endenden Abrech nungs - 

zeiträume verjährt. 

U. Mecke 

Frage: 

Hundehaltung in WEG. 

Unterschiedliche 

Gebrauchsregelung? 

In einer Wohnungseigentümerge - 

mein schaft sieht die Gemeinschafts ord - 

nung vor, dass die Hundehaltung nicht 

gestattet ist. Auf der vor kurzem durchgeführten 

Wohnungs eigen tü mer versam - 

mlung wurde die Gemein schaftsordnung 

umfassend geändert. Hinsichtlich der 

Frage der Hunde haltung bestand allerdings 

keine Einigkeit. Es handelt sich bei 

TERMIN: 22.04. – 28.04.2010 

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der An lage um zwei getrennte Gebäude 

auf einem Grundstück mit jeweils zehn 

Woh nungen. Hinsichtlich der Abstim - 

mung und der Abrechnung ist durch die 

Teilungserklärung nicht geregelt, dass 

die Häuser getrennt zu behandeln sind. 

Für die Gemeinschafts ordnung soll nun 

vorgesehen werden, dass in dem einen 

Haus die Hunde haltung erlaubt ist und in 

dem anderen Haus das Verbot aufrecht 

erhalten wird. Ist ein solcher Beschluss 

zulässig? 

Martin M., Ratingen 

Antwort: 

Wenn die Teilungserklärung eine 

Gemeinschaftsordnung enthält, wird 

allgemein angenommen, dass diese 

Gemeinschaftsordnung eine anderweitige 

Gebrauchsregelung im Sinne des § 

15 Abs. 2 WEG durch Mehrheits be - 

schluss nicht ausschließt. In diesem 

Rahmen kann auch die Hundehaltung 

durch Mehrheitsbeschluss neu geregelt 

werden. Sowohl das vorstellige Verbot 

für das eine Wohngebäude als auch die 

unterschiedliche Behandlung beider 

Wohngebäude dürfte gegen Grund - 

sätze ordnungsgemäßer Verwaltung 

verstoßen. Ein derartiger Mehrheits be - 

schluss ist zwar nicht nichtig, wohl aber 

mit Erfolg anfechtbar, wenn ein Woh - 

nungseigentümer mit den Regelungen 

nicht einverstanden ist und vor Gericht 

zieht. Deshalb sollte nicht über eine 

Ungleichbehandlung bzw. ein totales 

Ver bot nachgedacht werden, sondern 

eher über konkrete Einschränkungen 

der gemeinsam benutzten Gemein - 

schaftsflächen. Gegen konkrete Stö - 

rungen (nächtliches Bellen, Verun rei - 

nigung) selbst durch erlaubte Hun - 

dehaltung kann ohnehin immer vorgegangen 

werden. Auf der anderen Seite 

müssten selbst bei einem beschlossenen 

und nicht angefochtenen 

Hundeverbot nach Treu und Glauben 

bestimmte Ausnahmen (Blin denhunde) 

geduldet werden. 

U. Mecke 

Altstadt, Nizza 

Quelle: Maison de la France 

Über den Dächern Monte Carlos 

Quelle: Monaco InformationCentrum

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R+S_17+18_Zusammenstellung:2007 29.07.2009 11:32 Uhr Seite 1 

29 

32 

RECHT+STEUER 

RECHT + STEUER Informationen zur Zeitung „Haus und Grund“ 8/2009 

Informationen zur Zeitung „Haus und Grund“ 8/2009 

Keine Betriebskostenumlage bei fehlender 

Nutzungsmöglichkeit für den Mieter 

BGH schränkt Umlagemöglichkeiten ein 

Aus dem Inhalt 

Zweitwohnung als Privatvergnügen 

Seite 

Nicht immer spielt der Fiskus bei den Wünschen der Steuerzahler mit 

se denkbar, nur diejenigen Mieter 

eines Hinterhauses an den 

Gartenpflegekosten für einen 

Hinterhof zu beteiligen, der nur 

von ihrem Haus aus zugänglich 

und einsehbar ist. 

an den Betriebskosten des Fahrstuhls 

zu beteiligen. 

Zweitwohnung als 

Privatvergnügen 29 

Haus und Grund 

Rechtsberatungshotline 29 

Steuern sparen durch 

Zweitwohnung 29 

Sommer, Sonne, Streit 

Urteile deutscher Gerichte 

zum Themenkreis Licht 

und Schatten 30 

Werbungskosten bei 

geplanter Vermietung - 

Zeitpunkt der Reparatur 

beachten 31 

Urteile rund um die 

Immobilie 31 

nes Tages nahm das Finanzamt 

zur Kenntnis, dass nicht nur der 

Ehemann und Familienvater an 

dem neuen Ort lebte, sondern 

auch dessen Frau dort einen Arbeitsplatz 

gefunden hatte. Das 

gemeinsame Kind wurde – ebenfalls 

in dieser Stadt – von einer 

Tagesmutter betreut. Trotzdem 

machte die Familie geltend, die 

Hauptwohnung nach wie vor 

am Ausgangsort zu haben. 

Fahrtkosten und sachlicher Aufwand 

sollten steuerlich geltend 

gemacht werden. Der Fiskus verwehrte 

dies mit der Begründung, 

er könne die Notwendigkeit 

einer doppelten Haushaltsführung 

nicht mehr nachvollziehen. 

Etwas anderes soll seit dem 

jüngsten Urteil jedoch für Betriebskosten 

von Fahrstühlen gelten, 

die in nur einem von zwei 

Aufgängen desselben Hauses vorhanden 

sind. Nicht an den Fahrstuhlkosten 

zu beteiligen sind die 

Mieter, die nur über den nicht 

mit einem Fahrstuhl versehenen 

Treppenhausaufgang zu ihrer 

Wohnung gelangen können. 

Die gesetzeskonforme Umlage 

von Betriebskosten auf die Mieter 

wird immer mehr zu einer Sisyphosarbeit. 

Mit seinem Urteil 

vom 8. April 2009 (Az. VIII ZR 

128/08) hat der Bundesgerichtshof 

seine eigentlich eindeutige 

Rechtsprechung zur Umlage der 

Betriebskosten eines Fahrstuhls 

durch einen neuen Sonderfall 

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Die Bestellung kann telefonisch 

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Das Urteil 

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erfahren möchte, der sei 

auf die Broschüre „Betriebskosten 

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umlegen“ (ISBN 978-3- 

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Broschüre soll Vermietern bei 

den Betriebskosten und deren 

Abrechnung helfen. Von der richtigen 

Vereinbarung der Kostenarten, 

des Umlageschlüssels und 

der Höhe der Vorauszahlung bis 

zur Abrechnung wird alles Wichtige 

erläutert – selbstverständlich 

auch die Betriebskostenarten. Die 

Broschüre ist im Info-Center 

Haus und Grund Düsseldorf, Oststr. 

162, 40210 Düsseldorf erhältlich. 

Der Bezugspreis beträgt 

10,95 Euro, inklusive Mehrwertsteuer, 

zuzüglich Versandkosten. 

Keine Betriebskosten - 

umlage bei fehlender 

Nutzungsmöglichkeit 

für den Mieter 32 

Straßenbaubeitrag bei 

Straßenarbeiten 32 

Die Argumentation der Familie 

konnte auch das zuständige 

Finanzgericht nicht gelten lassen. 

Der neue Ort sei klar „als 

Ort des Hausstandes und des Lebensmittelpunktes 

anzusehen“, 

weil beide Kläger von hier aus 

ihrer Beschäftigung nachgingen, 

die Tochter betreuen ließen 

und „über eine ihren familiären 

Bedürfnissen entsprechende eigene 

Immobilie verfügten“. Die 

Notwendigkeit eines gesplitte- 

den anderen Ort verlegt, dann 

fällt dieser Vorteil nach Information 

des Infodienstes Recht 

und Steuern der LBS weg. Und 

zwar selbst dann, wenn nach 

wie vor beide Immobilien genutzt 

werden. (Finanzgericht 

Hamburg, 5 K 160/06). 

Der Fall 

ten Haushalts bestehe nicht 

mehr – oder zumindest nicht 

dergestalt, dass die Allgemeinheit 

dies unterstützen müsse. 

Ursprünglich hatte es keinen 

Zweifel an der doppelten Haushaltsführung 

gegeben. Doch ei- 

Wer gezwungen ist, an einem 

anderen Ort als dem Wohnort 

seiner Familie zu arbeiten, der 

nimmt damit viele Mühen in 

Kauf – die weiten Anfahrten, die 

Kosten für die Zweitwohnung, 

den Zeitverlust. In solchen Situationen 

kann man sich als Betroffener 

wenigstens darauf verlassen, 

dass der Fiskus die Ausgaben 

für die doppelte Haushaltsführung 

steuerlich anerkennt. 

Hat allerdings eine Familie nach 

und nach ihren Wohnsitz an 

DR. KAI H. WARNECKE 

Für den Vermieter bedeutet 

dies im konkreten Fall, dass eine 

Umlage der Betriebskosten des 

Fahrstuhls auf alle Mieter des 

Hauses nicht mehr möglich ist. 

Vielmehr müssen die Kosten 

nach den unterschiedlichen Aufgängen 

des Hauses aufgeteilt werden. 

Noch dürfte diese Rechtsprechung 

nur wenige Fälle erfassen. 

Sollte sie jedoch auf andere Betriebskostenarten 

ausgedehnt 

werden, droht vielen Vermietern 

Ungemach. So ist es beispielswei- 

Grundsätzlich gilt nach der bisherigen 

Rechtsprechung, dass die 

Betriebskosten eines Fahrstuhls 

unabhängig von den Nutzungsmöglichkeiten 

des Mieters auf alle 

Bewohner des Hauses umgelegt 

werden können. So ist es beispielsweise 

unerheblich, ob der 

Mieter einer Erdgeschosswohnung 

mit dem Fahrstuhl in einen 

zur Wohnung gehörenden Keller 

oder Dachboden-Raum fahren 

kann oder ob seine Wohnung 

nicht über solche Räume verfügt. 

In beiden Fällen war und ist es 

nach Rechtsprechung des BGH 

zulässig, den Erdgeschossmieter 

Straßenbaubeitrag bei Straßenarbeiten 

wegplatten beschädigt sind 

oder schief liegen. Auch sprechen 

nicht bereits kleine Pfützen 

auf dem Gehweg für eine 

gänzliche Erneuerung der 

Straße. 

Steuern sparen durch Zweitwohnung 

HAUS UND GRUND 

TELEFONISCHE RECHTS- 

BERATUNG 

Auch für eine Fahrt vom Arbeitszum 

Heimatort innerhalb der 

Woche gilt dieser Satz. Darin inbegriffen 

ist allerdings nicht die 

Rückfahrt zum Nebenwohnsitz. 

Weitere absetzbare Kosten sind 

unter anderem Aufwendungen, 

die die Wohnungssuche betreffen. 

Dabei handelt es sich um 

Fahrtkosten zur Wohnungsbegutachtung 

sowie Porto- und Telefongebühren. 

Außerdem werden 

Umzugskosten übernommen. 

Für die ersten drei Monate 

kann der Pendler auch Geld für 

Verpflegung erhalten. Die genaue 

Höhe des Betrages ist davon 

abhängig, wie viel Zeit 

außerhalb der Erstwohnung verbracht 

wird. 

FORIUM 

die Kosten für ein möbliertes 

Zimmer oder ein Hotelzimmer 

abgesetzt werden. 

In der Zweitwohnung selbst 

kann die notwendige Möbelausstattung, 

bestehend aus Bett, 

Schrank, Tisch sowie Küchen 

und Badezimmereinrichtung, 

steuerlich geltend gemacht werden. 

Extras wie Dekorationsartikel 

oder Unterhaltungselektronik 

werden aber nicht getragen. 

Zudem übernimmt der Fiskus 

mit gewissen Einschränkungen 

Fahrten zum Haupt- bzw. Nebenwohnsitz: 

Für die erste Hinund 

Rückfahrt werden die Kosten 

vollständig gezahlt. Für 

Fahrten mit dem Auto bekommen 

Pendler zum Beispiel pro 

Kilometer 0,30 Euro erstattet. 

Es gibt verschiedene Arten, 

die Steuerlast zu verringern. Besonders 

Berufspendler können 

dabei von einer Vielzahl an 

Möglichkeiten profitieren, 

wenn sie am Arbeitsort in einer 

Zweitwohnung leben. 

Grundsätzlich werden die Kosten 

für eine doppelte Haushaltsführung 

zeitlich unbegrenzt 

anerkannt. Es ist dabei 

wichtig, dass die Zweitwohnung 

aus beruflichen Gründen 

gehalten und der Hauptwohnsitz 

weiterhin als privater Lebensmittelpunkt 

beibehalten 

wird. Weniger streng ist das Finanzamt 

bei den Anforderungen 

an die Ausstattung der 

Zweitwohnung. Neben einer eigenen 

Wohnung können auch 

Mo.- Fr. 

von 9.00 bis 12.00 Uhr unter 

0-9001-189607 

Straßen, die vor Jahren oder 

gar vor Jahrzehnten endgültig 

hergestellt worden sind, halten 

nicht auf ewig. Sie werden allmählich 

verbraucht und dann 

werden Straßenbauarbeiten erforderlich, 

deren Umfang unterschiedlich 

ist. Teilweise ergibt 

sich nur Unterhaltungsund 

Instandsetzungsbedarf. Es 

kann aber auch eine Erneuerung 

der Straße notwendig werden. 

Während der Aufwand für 

Unterhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten 

allein von der 

Gemeinde zu tragen ist, werden 

für den Erneuerungsaufwand 

die Anlieger durch einen 

Straßenbaubeitrag heran gezogen. 

Es handelt sich bei unserem Sys tem 

um einen kostenpflichtigen Anruf, 

welcher mit 0,49 €/Min aus dem deutschen 

Festnetz in Rechnung ge stellt 

wird. Mo bilfunkpreise können davon 

abweichen 

Alle anderen Dienstleistungen des Verbandes 

erhalten Sie unter den Ihnen 

bekannten Nummern bzw. über die 

Zentrale unter 

02 11/ 1 69 05-01 

Die Gemeinde kann aber 

nicht einfach eine Verstärkung 

des Unterbaus der Straße als 

Verbesserung anführen, wenn 

sie nicht nachweist, dass in diesem 

Bereich nicht nur eine unwesentliche 

Verstärkung vorgenommen 

worden ist. Es fehlt 

dann an der Erforderlichkeit der 

Maßnahme. Hat die Straße aber 

bisher keine Frostschutzschicht 

gehabt, so stellt die erstmalige 

Anlegung einer Frostschutzschicht 

eine beitragsfähige Verbesserung 

dar. 

Bleibt im konkreten Fall die 

Verschlissenheit der Straße im 

Altzustand und der Altaufbau 

ungeklärt, trifft dafür die Gemeinde 

die Beweislast, wenn sie 

sich für die Rechtmäßigkeit ihres 

Beitragsbescheides auf das Vorliegen 

der Tatbestandsmerkmale 

einer beitragsfähigen Erneuerung 

oder Verbesserung beruft. 

Diese Auffassung hat das 

Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen 

im Beschluss 

vom 26.3.2009 – 15 A 939/06 – 

vertreten. 

Dr. Otto 

Anstelle einer Erneuerung 

kann die Gemeinde aber auch 

eine Verbesserung der Straße 

vornehmen. Sie liegt vor, wenn 

durch die Ausbaumaßnahme 

die Ausstattung der Anlage entsprechend 

ihrer bisherigen verkehrstechnischen 

Konzeption 

hinsichtlich der räumlichen 

Ausdehnung, hinsichtlich der 

funktionalen Aufteilung der 

Gesamtfläche oder hinsichtlich 

der Art der Befestigung vorteilhaft 

verändert wird. Diese vorteilhafte 

Veränderung ist unter 

verkehrstechnischen Gesichtspunkten 

zu beurteilen. Maßgebend 

ist also, ob der Verkehr bei 

Zugrundelegung der bisherigen 

verkehrstechnischen Konzeption 

auf der neu gestalteten Anlage 

zügiger, geordneter, unbehinderter 

oder reibungsloser abgewickelt 

werden kann als vorher. 

Jedenfalls handelt es sich um 

eine -Erneuerung, wenn eine 

Straße, die infolge bestimmungsgemäßer 

Nutzung nach 

Ablauf der üblichen Nutzungszeit 

trotz ordnungsgemäßer Unterhaltung 

und Instandsetzung 

verschlissen ist, erneuert werden 

muss. Die Gemeinde kann 

sich für den von ihr angenommenen 

Erneuerungsbedarf aber 

nicht einfach auf das Alter der 

Straße berufen. Wenn die Straße 

allerdings vor 40 Jahren hergestellt 

worden ist, liegt im Regelfall 

ein Erneuerungsbedarf vor, 

der von der Gemeinde nicht 

nachgewiesen werden muss. 

Sprechen die Umstände aber 

nur für eine Verschlissenheit 

der Straße und nimmt die Gemeinde 

eine Erneuerung vor, 

muss sie notfalls das Verwaltungsgericht 

überzeugen, dass 

ihre Bewertung richtig war. Verbleiben 

dem Gericht Zweifel, 

kommt der angefochtene Beitragsbescheid 

zur Aufhebung. 

Ein Erneuerungsbedarf ist 

aber nicht bereits dann anzunehmen, 

wenn einzelne Geh- 

Es liegt auf der Hand, dass die 

Gemeinde eher einen Erneuerungsbedarf 

sieht, während die 

Anlieger meinen, es wären nur 

Instandsetzungsarbeiten notwendig. 

Bei unterschiedlichen 

Auffassungen der Beteiligten ist 

es angebracht, die Situation 

durch Fotoaufnahmen festzuhalten, 

um später einen Beweis 

antreten zu können.

R+S_17+18_Zusammenstellung:2007 29.07.2009 11:32 Uhr Seite 2 

Das musste ein Mann aus Süddeutschland 

erfahren, der eine Solaranlage 

auf sein Dach montieren 

wollte und damit mit einer örtlichen 

Bauvorschrift in Konflikt geriet, 

wonach Dächer „in den Farben 

rot bis rotbraun“ gedeckt werden 

müssten. Die Photovoltaikanlage 

aber war grau-schwarz. Der 

zuständige Verwaltungsgerichtshof 

Baden-Württemberg (Aktenzeichen 

8 S 2417/05) gab in diesem 

Fall der Sonnenergie den Vorzug. 

Der Bauherr hätte von der Erfüllung 

der Vorschriften befreit 

werden müssen. 

In einem konkreten Fall reflektierte 

das Oberlicht die Sonnenstrahlen 

so ungünstig, dass ein 

Nachbar von April bis September 

in seiner Wohnung täglich eine 

halbe Stunde extrem geblendet 

wurde. Das darf nicht sein, entschied 

das Oberlandesgericht 

Stuttgart (Aktenzeichen 10 U 146/ 

08). Der Verantwortliche müsse 

dafür sorgen, dass diese umgelenkten 

Sonnenstrahlen, bei denen 

es sich ja nicht um eine Natureinwirkung 

handle, nicht mehr 

stören − zum Beispiel durch ein 

Oberlicht aus matterem Glas. Genau 

dieses intensive Licht, das 

hier umstritten war, kann auch 

ein wertvoller Wirtschaftsfaktor 

sein. Der Staat hält seine Bürger 

dazu an, möglichst umfangreich 

die Solarenergie einzusetzen. 

Manchmal aber widersprechen 

sich ökologisch-wirtschaftliche 

und kulturell-baurechtliche Absichten. 

Eigentlich ist es nur schwer vorstellbar, 

dass ausgerechnet die 

Sonne einen Anlass zum Streit liefern 

sollte. Nach den langen, kalten 

Winter- und Frühjahrsmonaten 

sind die meisten Bürger wohl 

froh, wenn es endlich wieder wärmer 

und heller wird. Trotzdem 

gibt es solche Fälle von Zwist unter 

Immobilenbesitzern. Den einen 

ist es auf Grund gewisser, baulich 

hervorgerufener Spiegelungen 

zu sonnig auf ihrer Terrasse, 

die anderen wollen hingegen einen 

lästigen, Schatten werfenden, 

aber geschützten Baum los werden. 

Mit derartigen Prozessen, in 

denen es um Sonnenstrahlen, die 

Solarenergie, den Schatten und 

den lichtdurchlässigen Baustoff 

Glas geht, befasst sich die aktuelle 

Extra-Ausgabe des Infodienstes 

Recht und Steuern der LBS. Selbst 

ein auf den ersten Blick harmloses 

Oberlicht kann Anlass für einen 

Rechtstreit durch mehrere Instanzen 

sein. 

Eine Möglichkeit, sich schon 

früh im Jahreslauf die Sonne „ins 

Haus“ zu holen, sind verglaste 

Wintergärten. Eigentümergemeinschaften 

sollten allerdings am besten 

eine einvernehmliche Lösung 

suchen, wenn derartiges geplant 

ist. Eine Gemeinschaft scheiterte 

mit ihrem Plan, Wintergärten auf 

Balkonen zu erlauben. Das Amtsgericht 

Konstanz (Aktenzeichen 

12 C 17/07) kam zu dem Ergebnis, 

derartige Eingriffe könnten „eine 

nachteilige bauliche Veränderung“ 

sein und den Charakter der 

Wohnanlage verändern. Der Beschluss 

musste zurückgenommen 

werden. Dächer werden normalerweise 

von Anwohnern und Passanten 

wenig beachtet, denn 

kaum jemand blickt ständig nach 

oben. Doch manchmal rücken sie 

eben doch in den Mittelpunkt des 

Interesses. Der Verwaltungsgerichtshof 

Baden-Württemberg 

(Aktenzeichen 3 S 1654/06) hatte 

es mit solch einer Situation zu 

tun. Nachbarn fühlten sich bei 

Sonnenlicht durch glasierte Dachziegel 

geblendet und somit gestört. 

Die Justiz konnte diese Argumente 

nachvollziehen und entschied, 

dass im Extremfall das 

Dach sogar neu eingedeckt werden 

müsse. „Lichtraub“ ist zwar 

kein strafrechtlich relevantes Delikt, 

kann aber vor Gericht trotzdem 

eine Rolle spielen. Die Eigentümer 

einer Wohnanlage gerieten 

über einen zusätzlich zu errichtenden 

Balkon in Streit. Dieser 

Anbau hätte den darunter wohnenden 

Besitzern einer offenen 

Veranda einen großen Teil der 

Sonneneinstrahlung genommen. 

Die Wohnung selbst werde dunk- 

ler, stellte sich bei der Beweisaufnahme 

heraus, und der Betroffene 

habe keine Sicht mehr auf den 

freien Himmel. Das sei eine „unbillige 

Beeinträchtigung“, fand 

das Amtsgericht Konstanz (Aktenzeichen 

12 C 10/07). Außerdem, 

so hieß es im Urteil weiter, müsse 

man berücksichtigen, dass der Antragsteller 

ja bereits über eine 

Dachterrasse verfüge und auf diese 

Weise Frischluft und Sonne genießen 

könne. Um die „Verschattung“, 

also das Fehlen von Sonne, 

geht es relativ oft vor deutschen 

Gerichten. Ein Immobilienbesitzer 

aus Nordrhein-Westfalen fühlte 

sich durch alten, geschützten 

Baumbestand in seinem Alltag 

stark belästigt und beantragte deswegen 

eine Befreiung von der 

Baumschutzsatzung. Er benötige 

dringend einen „Lichtblick“, 

denn die Sonnenstrahlen könnten 

nur 90 Minuten am Tag in seine 

Wohnräume vordringen. Das Verwaltungsgericht 

Düsseldorf (Aktenzeichen 

11 K 3691/07) konnte 

sich dem nicht anschließen. Es liege 

keine unzumutbare Beeinträch- 

tigung vor, denn das sei nur der 

Fall, wenn gewöhnliche Tätigkeiten 

wie Lesen, Nähen und Spielen 

nur unter Zuschalten von Kunstlicht 

durchgeführt werden könnten. 

Das Licht ist nicht die einzige 

Folgewirkung, die von der Sonne 

ausgeht. Ziemlich lästig kann im 

Hochsommer auch die Hitzeentwicklung 

werden. Der Eigentümer 

einer Immobilie ist verpflichtet, 

seinen Mietern – egal, ob gewerblich 

oder privat – durch bauliche 

Maßnahmen möglichst erträgliche 

Temperaturen zu verschaffen. 

Das trifft zumindest dann zu, 

wenn bei Abschluss des Vertrages 

für den Mieter Probleme in dieser 

Hinsicht nicht zu erkennen waren. 

Ein Zivilsenat des Oberlandesgerichts 

Hamm (Aktenzeichen 

30 U 131/06) legte in einem konkreten 

Fall fest, dass bei einer 

Außentemperatur bis zu 32 Grad 

Celsius die Innentemperatur in einem 

Mietobjekt 26 Grad Celsius 

nicht übersteigen dürfe. Werde es 

noch wärmer, dann müsse die Differenz 

regelmäßig mindestens 

sechs Grad betragen. Der Einsatz 

von viel Glas als Baustoff ist bei 

Mietern durchaus beliebt, weil dadurch 

die Räume heller werden 

und man die Sonne „in die Wohnung 

holen“ kann. Doch dieses 

Material muss auch gepflegt und 

gereinigt werden. Genau darum 

stritten Eigentümer und Mieter einer 

Immobilie vor dem Amtsgericht 

Potsdam (Aktenzeichen 23 C 

465/06). Es ging darum, ob die 

Reinigung eines Glasdaches unter 

der Rubrik „Hausreinigungskosten“ 

umlagefähig sei. Die Justiz 

entschied mit „Ja“. Solch ein Dach 

sei „ebenso Bestandteil des Hauses“ 

wie Flure, Treppen, Fenster 

und Eingangstüre, bei denen sich 

die Mieter schließlich auch an der 

Reinigung beteiligen müssten. LBS 

Ist einem Mieter die Gartenpflege 

per Mietvertrag übertragen 

worden, so hat der Vermieter 

nicht das Recht, Kosten für 

das Baumfällen auf ihn umzulegen. 

Das hat der Bundesgerichtshof 

in einem Fall entschieden, 

in dem Mieter per individuellerVertragsvereinbarung 

die Gartenpflege auferlegt 

worden ist, der Vermieter 

Bäumfäll-Arbeiten in Auftrag 

gegeben hatte und die Kosten 

dafür auf den Mieter umlegen 

wollte. 

Zu Unrecht, wie der BGH 

entschied. Die im Rahmen der 

Gartenpflege zu leistenden Instandhaltungsarbeitengehörten 

in einem solchen Fall nämlich 

nicht mehr zu den Pflichten 

des Mieters. Eine Ausnahme 

könne es nur dann geben, 

wenn der Mieter beispielsweise 

mit seiner Pflicht in Verzug wäre 

oder eine akute Gefahrensituation 

bestehe. Weil eine solche 

Ausnahme hier nicht vorgelegen 

habe, blieb der Mieter 

kostenmäßig außen vor. (AZ: 

VIII ZR 124/08) 

Ein Vermieter hat nicht das 

Recht, einen Kündigungsverzicht 

seines Mieters per Klausel 

in den Mietvertrag einzubauen. 

Der Bundesgerichtshof (BGH) 

erklärte folgenden Passus in einem 

Mietvertrag für unwirksam, 

weil er den Mieter unangemessen 

benachteilige: „Es wird 

vereinbart, dass der Mieter auf 

Mietrecht: Der Mieter darf 

nicht ein Jahr lang „festgenagelt“ 

werden 

Ein Mieter, dem der Wohnungsschlüssel 

abbricht, 

braucht für diese „Beschädigung 

der Mietsache“ keinen 

Schadenersatz zu leisten. Das 

gelte jedenfalls dann, so das 

Amtsgericht Halle, wenn der 

Mieter nicht gegen mietvertragliche 

Obhutspflichten verstoßen 

habe. Für „vertragsgemäßen 

Gebrauch“ müsse ein 

Mieter nicht haften, wenn dabei 

ein Schaden entstehe, so das 

Gericht. (AZ: 93 C 4044/08) 

Auch wenn ein Baumhaus 

nicht als Gebäude im Sinne des 

Nachbarschaftsrechts einzuordnen 

ist, muss ein Grundstückbesitzer 

- errichtet er ein solches 

Baumhaus für seine Kinder - den 

gesetzlich vorgeschriebenen 

Mindestabstand zum Nachbarn 

einhalten. Ein Baumhaus sei eine 

„sonstige Anlage“, so das 

Landgericht Dortmund, für die 

der Mindestabstand ebenso gelte. 

Werde der Abstand (hier um 

20 Zentimeter) unterschritten, 

so müsse das Baumhaus zurückgesetzt 

werden. (AZ: 1 S 109/06) 

Mietrecht: Für „schuldloses“ 

Abbrechen des Wohnungsschlüssels 

zahlt der 

Mieter nicht 

Mietrecht: Baumfäll-Arbeiten 

gehören nicht zur Gartenpflege 

Nachbarrecht: Auch ein 

Baumhaus muss mit Abstand 

errichtet werden 

sein ordentliches Kündigungsrecht 

ein Jahr lang, ab Mietbeginn, 

verzichtet“. Entscheidend 

sei, dass der Mieter in einem 

solchen Fall einseitig auf sein 

Kündigungsrecht verzichte, ohne 

dass er hierfür einen ausgleichenden 

Vorteil seines Vermieters 

erhalte, so der BGH. Der 

Mieter habe das Recht, jederzeit 

mit einer Frist von drei Monaten 

zu kündigen – trotz des entgegenstehenden 

Wortlautes im 

Formularmietvertrag. (AZ: VIII 

ZR 30/08) 

Hat ein Mieter nach seinem 

Auszug aus der Wohnung rechtmäßig 

für die Schönheitsreparaturen 

zu sorgen, so kann er die 

notwendigen Arbeiten nicht 

deshalb verweigern, weil der 

Vermieter in bestimmten Räumen 

Umbauarbeiten durch - 

führen will, was die Instandhaltungsaufwendungen 

des Mieters 

wieder zunichte machen 

würde. Der Vermieter hat in solchen 

Fällen Anspruch auf eine 

finanzielle Abgeltung. – Der 

Mieter darf allerdings Schönheitsreparaturen 

in solchen 

Räumen auslassen, wenn diese 

wegen baulicher Mängel nicht 

fachgerecht ausgeführt werden 

könnten und die Arbeit daher 

sinnlos sei. – Im selben Urteil 

unterstrich das Landgericht Berlin 

aber auch noch einmal den 

Grundsatz, dass der Mieter Einbauten 

(hier einen Kaminofen) 

beim Auszug wieder zu entfernen 

habe, wenn der Vermieter 

ihm nicht beim Einbau das Gegenteil 

erklärt hatte. (AZ: 8 U 

154/07) 

REDAKTIONSBÜRO BÜSER 

Schönheitsreparaturen: Geplanter 

Umbau rechtfertigt 

kein Aussetzen 

Urteile rund um die Immobilie 

Im zu entscheidenden Fall 

hatte ein Ehepaar im August 

2002 in der selbstgenutzten Eigentumswohnung 

den Heizkessel 

erneuern lassen. Für 2003 

war der Umzug in ein noch zu 

errichtendes Einfamilienhaus 

geplant, der dann tatsächlich 

auch im Juli 2003 erfolgte. Unmittelbar 

nach dem Umzug 

wurde die Eigentumswohnung 

vermietet. Die für den Heizkesselaustausch 

entstehenden Kosten 

in Höhe von 3.000 Euro 

machte das Ehepaar als vorweggenommene 

Werbungskosten 

Die Kosten für eine Heizungserneuerung 

in einer selbstgenutzten 

Immobilie können 

auch dann nicht als (vorweggenommene) 

Werbungskosten 

geltend gemacht werden, wenn 

konkret beabsichtigt ist, die 

Wohnung zeitnah zu vermieten. 

Dies hat jetzt der Bundesfinanzhof 

(BFH) klargestellt (Urteil 

vom 1. April 2009, Az. IX R 

561/08). 

Zuvor hatten sie ihr Finanzamt 

bereits vergeblich um eine 

verbindliche Aussage gebeten, 

ob die Kosten als vorweggenommene 

Werbungskosten anzusehen 

sind. Die sodann erhobene 

Klage hatte zunächst Erfolg. 

Das Finanzgericht sah in 

dem Sachverhalt einen Ausnahmefall, 

weil der objektive Zusammenhang 

der Aufwendungen 

für den Heizkesselaustausch 

mit der geplanten Vermietung 

die Selbstnutzung der Wohnung 

überlagere. Dem Finanzamt 

sei der Zusammenhang 

zwischen Heizungserneuerung 

und geplanter Vermietung 

durch die beantragte verbindliche 

Zusage auch bekannt gewesen. 

Dem folgte der BFH nicht, 

hob das erstinstanzliche Urteil 

auf und gab somit dem Finanzamt 

Recht. 

Sofern Aufwendungen anfallen, 

bevor mit dem Aufwand 

Wenn glasierte Dachziegel 

blenden 

aus der Vermietung geltend, 

was das Finanzamt zurückwies. 

zusammenhängende Einnahmen 

erzielt werden, können 

diese zwar grundsätzlich als 

vorweggenommene Werbungskosten 

geltend gemac werden, 

so die Münchner Richter. Allerdings 

müsse ein ausreichend 

bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang 

zwischen den 

Aufwendungen und den Einkünften 

bestehen. Soweit Aufwendungen 

allerdings nicht 

unerheblich privat mitveranlasst 

seien, scheide ein Werbungskostenabzug 

aus. Entscheidend 

bei der Beurteilung, ob Kosten 

für Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten 

an Immobilien 

privat veranlasst seien, sei 

der Zeitpunkt der Durchführung 

der Arbeiten: Werden 

diese während der Vermietungszeit 

ausgeführt, sei davon 

auszugehen, dass sie der Einkunftserzielung 

dienten, so der 

BFH. Werde eine Reparatur allerdings 

während der Selbstnutzung 

einer Immobilie durchgeführt, 

seien die Aufwendungen 

RA STEFAN WALTER 

Alternativ ist zu überlegen, 

die Kosten für Handwerkerarbeiten 

an der selbstgenutzten 

Immobilie im Rahmen des Steuerabzugs 

für haushaltsnahe 

Dienst- und Handwerkerleis - 

tungen nach § 35 a EStG geltend 

zu machen. Seit Jahresbeginn 

gibt es hierfür eine Steu erermäßigung 

von bis zu 1.200 

Euro. 

Bei einer beabsichtigten Vermietung 

ihrer Immobilie sollten 

Selbstnutzer damit Reparatur 

und Instandhaltungsarbeiten in 

der Regel erst nach ihrem Auszug 

vornehmen lassen. 

Hinweis 

generell nicht als Werbungskosten 

anzuerkennen. Unerheblich 

sei, ob der Heizkesselaustausch 

im vorliegenden Fall einer verbesserten 

Vermietbarkeit der 

Wohnung dienen sollte. 

Urteile deutscher Gerichte zum Themenkreis Licht und Schatten 

Sommer, Sonne, Streit 

Werbungskosten bei geplanter Vermietung – 

Zeitpunkt der Reparaturen beachten 



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Jahrgang 107 / Nr. 8 - Haus und Grund Düsseldorf

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