Wie Phönix aus der Asche? - Zeitschrift für Wirtschaftsgeographie

Zeitschrift für Wirtschaftsgeographie Jg. 53 (2009) Heft 3, S. 129-137
Wie Phönix aus der Asche?
Immobilienwirtschaftliche Forschung in der Geographie
Real estate research in geography. The article focuses on changes in the research on real estate
and property issues in geography. It is argued that the deregulation of financial markets has triggered
transformations in the way property markets and the real estate industry work. This is reflected
in the research about it: the analytical focus has shifted from local property markets and
local real estate industry to international property markets and global real estate industry. Keywords:
real estate research, geography, financial markets, globalisation.
„Nigel Thrift (1990) wrote recently of his dismay at
the general lack of any serious ‘attention … paid to
matters of money and finance in human geography’
(page 1135). Several years earlier, Michael Ball
(1986) noted the way that ‘urban development and
the production of the built environment in general
are regarded frequently as fairly isolated and specialised
areas of study’ (page 447). The residential
and commercial property market crashes that have
taken place on an international scale since the end of
the 1980s (BIS, 1992, pages 139-140; 1993, pages
157-158) serve as a timely reminder of the need to
bring together ‚matters financial’ and the production
of the built environment, and to locate both more
centrally within geography, planning, and economics.“
(PRYKE 1994, 167, emphasis added by M.P.)
Neues aus der geographischen
immobilienwirtschaftlichen Forschung?
Nicht nur die Immobilienkrise Ende der achtziger
Jahre, auch die gegenwärtige Finanzkrise
wirft Fragen nach dem Stellenwert immobilienwirtschaftlicher
Themenstellungen auf. Mit
dem Themenschwerpunkt dieses Heftes wird
der Aufforderung von Michael Pryke entsprochen,
der angesichts der unbekannten Ausmaße
und Härten der Immobilienkrise Ende der achtziger
Jahre dazu aufrief, stärker Themen der
gebauten Umwelt und des Finanzmarktes in
die Geographie aufzunehmen. Obwohl auch
Anfang des 21. Jahrhunderts immobilienwirtschaftliche
Themen in der Wirtschaftsgeographie
keinesfalls einen Forschungs-„Mainstream“
darstellen, ist das Zustandekommen
dieses Themenschwerpunktes ein Beleg dafür,
dass diese Thematik auch in der deutschsprachigen
Geographie Einzug gehalten hat. Dieser
Umstand dürfte sich aber nur zum Teil mit der
Finanzkrise, die die Welt seit 2008 in Atem
hält, erklären lassen, obwohl die Krise ihren
Ausgangspunkt in einer regionalen Immobilienkrise
in den USA hatte („subprime crises“).
Vielmehr steht die vermehrte immobilienwirtschaftliche
Forschung seit Anfang dieses Jahrzehnts
mit der Einsicht im Zusammenhang,
dass Immobilien nicht mehr länger immobil
sind, sondern vielmehr als Waren einer „Mobilisierung“
unterliegen (vgl. HEEG 2004;SCHAR-
MANSKI 2006). Offensichtlich leben wir in einer
Welt, in der zum einen die Grenzen regionaler
Immobilienmärkte porös werden – inzwischen
investieren Immobilieninvestoren zunehmend
mit globaler Ausrichtung – und zum anderen
scheinen Immobilien über neue Finanzierungsformen
und Anlageprodukte tauschbar und
handelbar zu werden, ebenso wie Kaugummi
oder Computer. Auch wenn die Immobilie nur
in den seltensten Fällen bewegt wird, flotieren
Wert und Eigentumstitel unabhängig von regionalen
und nationalen Grenzen. Durch Finanzmarktrevolutionen
ist den Immobilien die Immobilität
offensichtlich abhanden gekommen.
Etablierte Verständnisse und Interpretationen
der Bedingtheit der gebauten Umwelt werden
damit in Frage gestellt. So entwickelt sich der
öffentliche Wohnungsbestand, in vielen Städten
finanziell als Fass ohne Boden betrachtet,
seit wenigen Jahren für globale Finanzinvestoren,
die auf Zins- und Währungsdifferenzen

130 Zeitschrift für Wirtschaftsgeographie
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setzten, zur attraktiven Anlage mit hohen Renditeaussichten.
Damit ging einher, dass bisherige
Vorstellungen von der politischen und sozialen
Notwendigkeit eines öffentlichen städtischen
Wohnungsbestandes in Frage gestellt
wurden. Finanzmarktderegulierungen begünstigten
darüber hinaus in den Zentren großer
Städte die Auflösung traditioneller Eigentumsstrukturen.
In vielen deutschen Städten, zumal
in Frankfurt am Main, sind innerstädtische Immobilien
nicht mehr in den Händen lokaler Eigentümer,
sondern gehörten Fonds, Immobilien-Aktiengesellschaften
mit börsennotierten
Anteilen (Real Estate Investment Trusts –
REIT) und anderen institutionellen Investoren.
Im Zuge dieser Entwicklung ist die Haltedauer
von Immobilien zunehmend kürzer geworden.
In der Immobilienwirtschaft erfolgte eine Professionalisierung;
durch die Ausdifferenzierung
des Dienstleistungsangebots wurden neue
Märkte und Anlagemöglichkeiten geschaffen.
Die neuen Formen, in denen die gebaute Umwelt
verwertet wird, sowie darauf bezogene
Praktiken des Widerstands haben dazu beigetragen,
dass immobilienwirtschaftliche Forschung
generell an Interesse gewonnen hat.
Mit dem Einleitungsbeitrag zum Themenschwerpunkt
dieses Heftes wird der Anspruch
verfolgt, Entwicklungen und Veränderungen in
der immobilienwirtschaftlichen Forschung zu
skizzieren sowie die Relevanz für die Geographie
herauszuarbeiten. Im Folgenden wird
zunächst entwickelt, wie Veränderungen, die
vor allem durch die Deregulierung der Finanzmärkte
ausgelöst wurden, zu einem Bruch in
den Untersuchungen immobilienwirtschaftlicher
Themen geführt haben. Die Beiträge des
Themenschwerpunktes geben Aufschluss über
die von diesem Bruch ausgehende Neuausrichtung
immobilienwirtschaftlicher Forschung.
Untersucht werden die Entstehung globaler
Immobilienmärkte, der Widerstand gegen die
privatwirtschaftliche Verwertung vormals öffentlichen
Wohnungsbestandes sowie die Auswirkungen,
die die immobilienwirtschaftliche
Transnationalisierung für stadträumliche Strukturen
hat.
Lokale Märkte,
lokale Immobilienwirtschaft
Immobilienwirtschaftliche Forschungen in der
Geographie fristeten bis Ende der neunziger
Jahre eher ein Schattendasein. In der deutsch-
sprachigen Debatte gab es in den siebziger Jahren
vereinzelte Beiträge, die sich vorwiegend
mit dem System der Bodenpreise auseinander
setzten (z.B. KADE/VORLAUFER 1974;VORLAU-
FER 1975; GIESE 1979). In diesen Studien wurde
die Dynamik des städtischen Bodenpreisgefüges
mit der Tertiärisierung in den Innenstädten
in Verbindung gebracht. Modelltheoretisch
lagen diesen Arbeiten Annahmen von THÜNEN
(1990) und ALONSO (1968) zugrunde, wonach
die Höhe der Bodenrente eine Allokationsfunktion
für die Verteilung von Nutzungen im
Stadtraum übernimmt. Dieser Zusammenhang
wurde mit Bezug auf Frankfurt am Main und
einer dort festgestellten Verschiebung zum tertiären
Sektor Ende der sechziger Jahre untersucht;
weitergehende sozioökonomische und
gesellschaftliche Bedingungen oder Umbrüche
wurden dabei nicht diskutiert. Vielmehr wurde
die untersuchte Stadt in Bezug auf immobilienwirtschaftliche
Aktivitäten als eine Entität
verstanden, in der sich isoliert die Wirkung von
Planungspolitik und Tertiärisierung auf das
Bodenpreisgefüge und die Verteilung der Nutzungen
analysieren lässt. In Arbeiten wie jener
von BREDE et al. (1976) wurden zwar schon in
den siebziger Jahren städtische Bodenmarktprozesse
unter gesellschaftstheoretischer Perspektive
untersucht; es wurde darin argumentiert,
dass die Wirkung der Grundrente auf den
städtischen Bodenmarkt (und auf den Wohnungssektor)
im kapitalistisch vermittelten
Vergesellschaftungszusammenhang betrachtet
werden müsse. Eine Stärke der genannten geographischen
Arbeiten bestand demgegenüber
darin, einen empirischen Nachweis der Bedeutung
lokaler Planungspolitik auf das städtische
Bodenpreisgefüge sowie für die Aktivitäten
der Immobilienakteure erbracht zu haben. Damit
spiegeln diese geographischen Arbeiten
zentrale Kontextbedingungen der Immobilienwirtschaft
zu dieser Zeit wider: Immobilienmärkte
waren durch lokale Regulierungen wie
Flächenwidmungen, Bauordnungen und Auflagen
des Denkmalschutzes in weitgehend intransparente
regionale und lokale Märkte aufgeteilt.
Grenzüberschreitende Immobilieninvestitionen
unterlagen in vielen Ländern strengen
Kontrollen und wurden durch unterschiedliche
nationale Regulierungen wie die Besteuerung
von Immobilienbesitz und -transaktionen erschwert.
Eine kapitalistische Verwertung des
Bodens wurde auf diese Weise durch lokale
Mediationen und Einflüsse verschiedener
Gruppen und Interessen gebrochen, wenngleich
nicht unterbunden. Vielmehr erforderte

die hohe Unsicherheit und Wissensintensität
von Immobilieninvestitionen den Aufbau von
lokalen Vertrauensbeziehungen zwischen Projektentwickler/Bauträger,
Banken als Kapitalgebern
und der öffentlichen Hand als rahmensetzendem
Akteur. Die Immobilienwirtschaft
zeichnete sich dadurch aus, dass ihr wirtschaftlicher
Aktionsradius stark auf die jeweilige Region
beschränkt war. So weist LAPIER (1998,
4) darauf hin, dass die Immobilienwirtschaft
anders als andere Branchen bis in die zweite
Hälfte des 20. Jahrhunderts einen engen räumlichen
Bezugsrahmen aufwies: „Unlike capital
and security markets, real estate lacked a centralized
market mechanism; each market, large
or small, was discrete and fiercely independent.“
Zwar haben wirtschaftliche Restrukturierungen
und Liberalisierungen dazu beigetragen,
dass es ab den siebziger Jahren zunehmend
zu einer Öffnung und Durchdringung
von nationalen Märkten gekommen ist. Das damit
zunehmende Interesse an grenzüberschreitenden
Immobileninvestitionen wurde jedoch
lange durch Finanzmarktregulierungen sowie
unterschiedliche und schwer überschaubare institutionellen
Regelungen auf lokaler und nationaler
Ebene gedämpft.
In der geographischen Forschung spiegelte
sich diese „Unübersichtlichkeit der Märkte“ einerseits
in der Konzentration auf lokale Immobilienmärkte
(SCHULTEN 2006; BRAUNE 1989;
EIGLER 1992) und stärker anwendungsorientierten
Arbeiten (z.B. HESSMANN 2002; HAR-
TUNG 1998) sowie andererseits in Standortanalysen
unter Berücksichtigung des Immobilienmarktes
(BEYERLE 1998; HOLZ 1994) wider.
Zusammengefasst ergibt sich folgendes Bild:
Regionalspezifisch wurde die Rolle der Immobilienwirtschaft
bei der Aufwertung von Standorten
untersucht sowie die Bedeutung, die
städtische Zentren für immobilienwirtschaftliche
Aktivitäten haben. Einerseits wurde argumentiert,
dass die Immobilienwirtschaft ein
nicht zu vernachlässigender Faktor im Standortwettbewerb
sei: In Kooperation mit der
Immobilienwirtschaft sollte eine Aufwertung
des Stadtbildes bewirkt werden (vgl. mit Bezug
auf Finanzdienstleister BEYERLE 1998, allgemein
zu Immobilieninvestments als Indikator
städtischen Wandels vgl. SCHULTEN 2006). Andererseits
suchten zahlreiche Arbeiten zu zeigen,
dass eine Spezialisierung städtischer Teilräume
notwendig sei, um für immobilienwirtschaftliche
Verwertungsstrategien attraktiv zu
sein (HOLZ 1994; HESSMANN 2002). Generell
Editorial
131
dominierte eine lokal ausgerichtete Betrachtung
der Immobilienwirtschaft; häufig ging
und geht es um die Interdependenz von Standort
bzw. Stadt und Immobilienwirtschaft. Eine
Analyse wirtschaftsräumlicher Restrukturierungsprozesse
in der Immobilienwirtschaft
fand dabei nicht statt.
Eine umfangreichere immobilienwirtschaftliche
Diskussion hat sich im deutschsprachigen
Raum bis heute vor allem in der Betriebswirtschaftslehre
entwickelt. Diese Diskussion bezieht
sich aber überwiegend auf Fragen des
Immobilien- und Risikomanagements (vgl.
PFNÜR 2002;MAYRZEDT et al. 2007), Finanzierung
(vgl. GONDRING et al. 2003; ROTTKE
2008), Wertermittlung (z.B. LEOPOLDSBERGER
1998; DE LEEUW/SAYCE 1995), branchenbezogene
Immobilieninvestments bzw. Immobilien
als assets in Unternehmensentscheidungen
(mit Bezug auf Versicherungen vgl. WAL-
BRÖHL 2001) oder eine allgemeine Betriebswirtschaft
der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
(z.B. SCHULTE 2005; SCHÄFER/
CONZEN 2007). Die in den letzten Jahren neu
aufgelegten Zeitschriften wie beispielsweise
„Der deutsche Büromarkt“, „Immobilien & Finanzierung“
oder „Immobilien Manager“ verweisen
auf eine neue Dynamik in der Immobilienwirtschaft,
die aus angewandt betriebswirtschaftlicher
Perspektive Ausdruck eines
zunehmenden Interesses an Fragen der Immobilienfinanzierung
und des Immobilieninvestment
sind.
In den neunziger Jahren fand in der geographischen
immobilienwirtschaftlichen Debatte ein
einschneidender Wandel statt. Er steht mit der
Tertiärisierung städtischer Ökonomien im Zusammenhang,
die zu einer Steigerung der
Nachfrage nach Büroimmobilien führte. Von
zentraler Bedeutung war dabei die Reorganisation
von Unternehmen, gekoppelt mit Auslagerungsprozessen
und einer dadurch verstärkt
extern befriedigten Nachfrage nach Dienstleistungen.
Mit dem gleichzeitigen Rückzug von
Industrieunternehmen aus zentralen städtischen
Standorten trug dies zu einer Ausdehnung
der Büro- bzw. Dienstleistungsbeschäftigung
sowie potenziell entwicklungsfähigen
Standorten in Städten bei. Insbesondere in den
achtziger Jahren expandierten Bürobeschäftigung
und Bürobau gewaltig (VON LÜPKE 2000,
89 ff.; PRYKE 1991; FAINSTEIN 2001). Besonders
ausgeprägt war dies im Falle jener Städte,
die sich auf einen expansiven, hochrangigen

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Dienstleistungssektor vor allem aus dem Finanz-
und unternehmensorientierten Beratungsbereich
stützen und sich damit als Koordinations-
und Kontrollzentren der globalen
Wirtschaft etablieren konnten (vgl. SASSEN
2001). Diese Immobilienmärkte entwickelten
sich in der Konsequenz zu attraktiven Tätigkeitsfeldern
externer Immobilienakteure.
Im Vergleich mit der deutschsprachigen Diskussion
wurden immobilienwirtschaftliche
Veränderungen in der englischsprachigen Geographie
frühzeitiger und intensiver thematisiert.
Dies steht damit im Zusammenhang, dass
eine zeitlich frühere Deregulierung der nationalen
Finanzsysteme und eine zunehmende
private Absicherung individueller Risiken in
den USA, Kanada, Großbritannien, Neuseeland
und Australien Kapital freisetzte, das nach
Anlagemöglichkeiten suchte und damit zu
Umbrüchen in der Immobilienwirtschaft beitrug.
Aber auch in der deutschsprachigen Debatte
wurden ab Mitte/Ende der neunziger Jahre
Veränderungen konstatiert. Dieser time lag
lässt sich aus den unterschiedlichen institutionellen
Ordnungen, damit aus den abweichenden
Herausforderungen und Möglichkeiten der
deutschen im Vergleich zu nordamerikanischen/britischen
Märkten erklären. Diese Unterschiede
hatten eine differierende Thematisierung
der Immobilienwirtschaft zur Folge.
Elisabeth Lichtenberger hat erstmals 1995 auf
Tendenzen der Internationalisierung auch der
Immobilienmärkte in europäischen Wohlfahrtsstaaten
hingewiesen und dabei betont,
dass die zeitlichen und qualitativen Unterschiede
ein Ergebnis der verschiedenen politökonomischen
Systeme – in diesem Fall stärker
marktorientierte Systeme wie den USA im
Vergleich zu europäischen Wohlfahrtsstaaten –
seien (LICHTENBERGER 1995). Nach ihre Einschätzung
würde die fehlende Verknüpfung
von Immobilienmarkt und Pensionskassen in
den europäischen Wohlfahrtsstaaten mittelund
langfristiger kaum zu einer Übernahme
des US-amerikanischen Immobilienmarktmodells
führen (LICHTENBERGER 1995, 51).
Tatsächlich haben Deregulierungen des Finanzmarktes
in verschiedenen europäischen
Wohlfahrtsstaaten die Internationalisierung der
Immobilienwirtschaft befördern und dies in einem
Maße, wie es 1995 noch nicht zu erwarten
war. So können deutsche Kapitalanlagegesellschaften,
beispielsweise Immobilienfonds, seit
Anfang der neunziger Jahre im Zuge von Fi-
nanzmarktförderungsgesetzen weltweit investieren.
Weitere Beispiele für die strukturellen
Veränderungen des deutschen Finanzmarktes
waren die erstmalige Zulassung von Hedgefonds
zum Jahreswechsel 2003/04 oder die Errichtung
von Real Estate Investment Trusts
(REIT). Ende der neunziger Jahre wurden auf
breiter Basis private Rentenversicherungen mit
staatlicher Unterstützung eingeführt. Dadurch
wurde Kapital für unterschiedliche Investments
im In- und Ausland gebündelt. Aber es
wurden nicht nur die Investitionsbedingungen
für deutsches Kapital liberalisiert, sondern
im Gegenzug erhielten auch ausländische
Kapitalanlagegesellschaften die Möglichkeit,
in Deutschland tätig zu werden. Diese Entwicklungen
haben die Diskussion um immobilienwirtschaftliche
Themen sowohl in der
deutschsprachigen wie auch in der anglophonen
Geographie belebt.
Internationale Märkte,
globale Immobilienwirtschaft
In den jüngeren Diskussionen werden zwei
große Veränderungen betont, die dem feststellbaren
Wandel der Immobilienwirtschaft zugrundeliegen:
Zum einen sei mit Blick auf
Großprojekte eine Flexibilisierung städtischer
Planungen und eine Dynamisierung des städtischen
Immobilienmarktes festzustellen. Zum
anderen seien zahlreiche neue institutionelle
Akteure mit internationaler Orientierung der
Geschäftstätigkeit aufgetreten. Beide Veränderungen
sind seit den neunziger Jahren wichtige
Forschungsthemen, die im Folgenden kurz
dargestellt werden. Damit wird zugleich der
thematische Rahmen für die folgenden Beiträge
des Themenschwerpunkts skizziert.
Flexibilisierung von Stadtplanung
Seit den neunziger Jahren wird ein Übergang
zu einem „urban entrepreneurialism“ (HARVEY
1989) in der Stadtpolitik analysiert. Planung
wird zunehmend weniger unter stadtentwicklungspolitischen
als unter finanz- und wirtschaftspolitischen
Gesichtspunkten gestaltet
(ADRIAN 1998; BALL 1994). Dieser Aspekt betrifft
vor allem große und lagegünstige
Flächen, die im Besitz der öffentlichen Hand
sind und die zur Imagesteigerung genutzt werden.
Solche Flächen wurden dazu genutzt,
Städte nach der Phase der Deindustrialisierung
und Desinvestition in den siebziger Jahren
wieder auf die Landkarte internationaler Auf-

merksamkeiten zu bringen, indem durch attraktive
Architektur, Wohnlagen und Büroobjekte
neue moderne Stadtteile geschaffen werden
(SWYNGEDOUW et al. 2001; JONES 1996;
AMBROSE 1994; FAINSTEIN 2001; HEEG 2003).
So betont Helga Leitner „[the] stated fundamental
purpose of […] public subsidies in central
cities was to attract private investment into
downtown redevelopment, and convert ‚disinvestment’
environments into growing and
dynamic real estate markets“ (LEITNER 1994,
796); Susan FAINSTEIN (2001,1) hebt hervor,
dass “[f]or policy-makers, encouragement of
real estate development seems to offer a way
of dealing with otherwise intractable economic
and social problems.”
Eine Flexibilisierung von Regulierungen begünstigt
somit die Dynamisierung des Immobilienmarktes.
Vorbild für städtebauliche Flexibilisierungen
waren (und sind) Großstädte
mit dynamischer Wirtschaftsentwicklung, deren
Umgang mit Bauinvestitionen und
Großprojekten imitiert wurde. Beispiele sind
Battery Park City in Manhattan und Canary
Wharf in London (ZUKIN 1992; FAINSTEIN
2001). Anne HAILA (1997) nennt dies „the politics
of the global cities“: Um international attraktiv
zu werden und problematische sozioökonomische
Entwicklungen zu überwinden,
wurde versucht, Immobilieninvestitionen anzulocken
und internationale Architektur zu
realisieren. 1 Starke Büroraumnachfrage und
lokale Flexibilisierungen erhöhten insgesamt
Liquidität und Transparenz von Immobilienmärkten
und damit den Übergang zu stärker integrierten
Immobilienmärkten.
Großprojekte sollen dabei häufig als Aufwertungskatalysatoren
fungieren. Sie wurden forciert,
um damit einen Eindruck von Wandel und
Erneuerung zu vermitteln (vgl. HALL 1998, 143
ff.; HALL/HUBBARD 1998; HEALEY 1992; IM-
RIE/THOMAS 1995; HEALEY et al. 1995; MOU-
LEART et al. 2001; ADRIAN 1998; HEEG 2008).
Wichtig ist, dass mit dieser Politikveränderung
eine lokal Öffnung, Einbindung und Ermächtigung
von privaten Immobilienakteuren erfolgte.
Diese Veränderung ist somit eine Kontextbedingung
für die Etablierung neuer Immobilienakteure
und neuer Aushandlungsformen zur
wirtschaftlichen Verwertung von Flächen. Ergebnis
dieser Veränderungen ist, dass Städte zu
den hot spots von globalen Immobilieninvestitionen
wurden. Jedoch sind die Immobilieninvestitionen
weder zwischen noch innerhalb von
Editorial
133
Städten gleich verteilt, sie konzentrieren sich
auf solche Städte, in denen der Anteil an unternehmensorientierten
und Finanzdienstleistungen
an der städtischen Wirtschaftstätigkeit
hoch ist; innerhalb dieser Städte konzentrieren
sich die Investitionen auf den Central Business
District (CBD) (HAILA 1988).
Neue Akteure und Reichweite
Durch Finanzmarktliberalisierungen geschaffene
neue städtische Anlagemöglichkeiten haben
nach dem Urteil zahlreicher Autoren zu einer
„Finanzialisierung“ bzw. „Finanzmarktsteuerung“
von Immobilien beigetragen
(COAKLEY 1994; WARF 1994; HAILA 1991;
CLARK 2000; MORICZ/MURPHY 1997). Mit einer
Neubewertung von Immobilien als Finanzanlage
sind institutionelle Akteure wie Pensionskassen,
Fonds und verschiedene Formen
von Immobilien-Aktiengesellschaften wichtig
geworden, die stark rendite- und weniger gebrauchswertorientiert
arbeiten (vgl. WÜTHRICH
2003). Investments im Immobilienbereich sind
eine Anlageform unter anderen und stehen hinsichtlich
der erzielbaren Renditen mit anderen
Anlageformen in Konkurrenz. Damit die neuen
institutionellen Akteure im Wettbewerb um
anlagesuchendes Kapital erfolgreich sein können,
müssen Immobilieninvestments den Anforderungen
des Finanzmarktes genügen. Dazu
werden die Erträge auf den Finanz- und Immobilienmärkten
überwacht, damit wenn nötig
Kapital von ertragsschwachen auf ertragsstarke
Produkte und Orte verschoben werden kann
(CHARNEY 2001, 743; HAILA 1991). Insbesondere
Fonds und Immobilien-Aktiengesellschaften
sind durch ihre Orientierung an den
Shareholdern zu einem permanenten investment-switching
gezwungen, was im Immobilieninvestment
zu einer räumliche Reorientierung
geführt hat (LOGAN 1993; FAINSTEIN
2001; DEHESH/PUGH 1999). Nach Paul KNOX
(1993) haben sich im anlgophonen Raum
große Konglomerate aus Projektentwicklern
und Finanzinstitutionen gebildet, die sich über
den Finanzmarkt Kapital besorgen und vornehmlich
weltweit in große städtische Entwicklungsvorhaben
investieren. „New actors,
interests, strategies and relationships exploit
new niches created by uneven development,
the opportunities generated by the particular
directions of capital flow or the grant economy.”
(HEALEY/BARRETT 1990, 96)
Neue Nischen und Möglichkeiten wurden zunehmend
nicht mehr nur in den Herkunfts-

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regionen der Akteure gesehen, durch die
Ansammlung großer Kapitalsummen bei Beteiligungsgesellschaften
und die Öffnung nationaler
Finanzmärkte wurde die Globalisierung
von Investmentstrategien begünstigt (LO-
GAN 1993; LEITNER 1994; SOARES DE
MAGALHAES 2001; HEEG 2004; LAPIER 1998;
PÜTZ 2001). Investiert wird demzufolge inzwischen
in Märkte, die hohe Renditen versprechen,
aber auch kontrazyklisch in Märkte, die
gegenläufige Marktentwicklungen zu wichtigen
Immobilienmärkten aufweisen. Investitionen
erfolgen in die Immobilienmärkte der
großen Volkswirtschaften Europas und Nordamerikas,
aber auch in jene von Schwellenländern
wie Russland, Brasilien, China oder Mexiko,
um ein Gegengewicht zu den zunehmend
gleichlaufenden Immobilienmarktzyklen in
den traditionellen Industrieländer zu bilden.
Mit dieser Entwicklung sind allerdings auch
Probleme verbunden, erste Anzeichen deuten
auf eine zunehmende Krisenanfälligkeit lokaler
Immobilienmärkte und damit von Stadtentwicklung
hin. Hintergrund ist das am Finanzmarkt
ausgerichtete Verhalten institutioneller
Investoren, das mit einem stark zyklischen Verhalten
– das heißt Überinvestitionen bzw.
Desinvestitionen je nach Marktlage – einhergeht
und damit eine stärkere Volatilität städtischer
Immobilienmärkte begünstigt (z.B. LO-
GAN 1993; LEITNER 1994; BALL 1994; MO-
RICZ/MURPHY 1997; LIZIERI et al. 2000; BEITEL
2000). Krisenanfälligkeit hat aber noch eine
weitere Dimension, die vor dem Hintergrund
aktueller Krisenphänomene interessant ist.
John LOGAN (1993) und Michael PRYKE (1994)
haben bereits Mitte der neunziger Jahre auf die
Bedeutung komplexer Finanzprodukte bei der
Internationalisierung von Immobilieninvestments
und für die Immobilienkrise Ende der
achtziger Jahre hingewiesen. Als besonders
problematisch sehen sie – ähnlich wie MO-
RICZ/MURPHY 1997 – die durch die Verbriefung
von Immobilienkrediten stattfindende Verlagerung
des finanziellen Risikos vom Projektentwickler
bzw. den Banken auf anonyme Anleger,
die Reichweite und Risiko von Projekten
nicht abschätzen können. Beide Autoren betonen,
dass die Öffnung der Finanzmärkte und
die Entwicklung neuer Finanzprodukte dazu
beitgetragen haben, Risiken, hier von Immobilieninvestments,
weltweit weiterzugeben. Die
oben angesprochenen Forschungsarbeiten analysieren
die Immobilienwirtschaft in ihrem gesellschaftlichen
Kontext, ein Kontext, der je-
doch einen grundlegenden Wandel erfahren
hat: Die räumliche Reichweite immobilienwirtschaftlicher
Tätigkeit wurde ausgedehnt, die
Zahl der Akteure hat sich erhöht und die Risiken
haben zugenommen.
Zu den Beiträgen im
Themenschwerpunkt dieses Heftes
Die Beiträge im Themenschwerpunkt des
vorliegenden Heftes beziehen sich auf die skizzierten
neuen Forschungsthemen und -arbeiten.
Dabei stellt der Prozess der Internationalisierung/Globalisierung
der Immobilienwirtschaft
eine analytische Voraussetzung dar, insofern
Bedingungen und/oder Folgen internationaler
Immobilieninvestments thematisiert werden.
Alle Beiträge gehen in spezifischer Weise davon
aus, dass die Internationalisierung einen
Widerhall auf lokaler Ebene findet, sei es im
Widerstand gegen Immobilienprojekte, in der
Veränderung der Architektur nach globalen
Maßstäben oder im Aufbau eines lokalen Standortnetzes
globaler Immobilienberatungen. Die
Beiträge beschäftigen sich damit, wie lokale
Märkte (hier: Wohnungs- und Büromärkte) verändert
und wie globale Märkte gemacht werden
(hier: durch die Bereitstellung einheitlich aufbereiteter
Marktinformationen). Die Relevanz
besteht also in der Verschränkung lokaler und
globaler Dynamiken, die sich jeweils aus abstrakten
Kalkulationsmaßstäben und konkreten
sozialen Aushandlungen ergeben.
Christof Parnreiter diskutiert die internationalen
Immobilieninvestitionen in Mexiko City,
die mit der Formierung der Stadt als Global City
zusammenhängen. Die globalen Finanz- und
unternehmensorientierten Dienstleistungen, die
sich in der Stadt angesiedelt haben, ziehen eine
repräsentative Architektur nach sich und nehmen
damit auf die Funktionsweise des lokalen
Büromarktes Einfluss. Die gebaute Umwelt im
neuen und alten CBD von Mexiko City ist insofern
Ausdruck einer sich verändernden corporate
geography. Das Beispiel Mexiko City
zeigt zugleich die spezifische Einbeziehung eines
emergent markets in globale Austauschprozesse,
die aber nach wie vor vor allem von
Städten und Unternehmen hochentwickelter
Staaten gesteuert werden. Mit dem Blick auf
die Immobilienwirtschaft in Mexiko City gelingt
es Christof Parnreiter, zwei zusammenhängende,
aber überwiegend nicht im Zusammenhang
diskutierte Prozesse analytisch einzu-

fangen: die Transnationalisierung von Stadtökonomie
und Immobilienwirtschaft sowie die
stadträumlichen Transformationen.
Auch bei Markus Hesse und Wiebke Preckwinkel
stehen globale Immobilieninvestitionen
im Fokus. Der Blick richtet sich aber nicht auf
Büro-, sondern auf Wohnimmobilien. Es geht
um die Privatisierung städtischer Wohnungsbestände
in Berlin. Gezeigt wird, dass sich das
global ausgerichtete Handeln der privaten Eigentümer
in hohem Maße durch lokale und nationale
Akteure sowie durch die politische Regulierung
mitbestimmt wird. Hesse/Preckwinkel
vollziehen die Logiken und Argumente
der beteiligten Akteure der Wohnungsprivatisierung
– der Stadtstaat Berlin und die institutionellen
Finanzinvestoren als neuen Eigentümern
– nach. Die zwischen 1999 und 2007
stark gestiegene Zahl von Wohnungsverkäufen
wird zum Anlass genommen, um die Konflikte
zwischen den global ausgerichteten Handlungslogiken
der Unternehmen und der bis dato
dominierenden lokalen bzw. regionalen Prägung
des Wohnungsmarktes zu analysieren.
Ausgangspunkt ist die These, dass die konkurrierenden
Interessen von Mietern und Vermietern
auf eine neue Art in Konflikt geraten.
Sabine Dörry und Susanne Heeg untersuchen
die Prozesse, die globale Investitionen in Immobilien
erst möglich machen. Globale Investitionstätigkeit
wird nicht als selbstverständliche
Folge der Finanzmarktregulierung, sondern
als aktiv hergestellt begriffen. Angesichts
vielfältiger Investitionsmöglichkeiten stehen
Anleger und Investoren vor der Herausforderung,
eine optimale Auswahl unter den vorhandenen
Märkten zu treffen. Erst durch die
Etablierung von Qualitätsstandards bei Marktanalysen
sowie durch die räumliche Ausweitung
der Standortnetze globaler Immobilienberatungen,
so die Kernthese, wurden die
Voraussetzung für eine Beurteilung von Immobilienmärkten
geschaffen und damit eine
globale Investitionstätigkeit ermöglicht. Allerdings
kann die Herstellung von Transparenz
auch problematische Auswirkungen haben, da
damit prozyklische Tendenzen in städtischen
Immobilienmärkten unterstützt werden. Immobilienberatungen
kanalisieren mit ihrer
Consulting-Tätigkeit die Immobilieninvestitionen,
die die Volatilität der städtischen Immobilienmärkte
erhöhen können.
Susanne Heeg, Frankfurt am Main
Editorial
Anmerkung
1 Dies lässt sich auch als „property-led development“
bezeichnen. Denn nicht nur Großstädte kopieren erfolgreiche
Bau- und Architekturstrategien anderer
Städte: Inzwischen ist der Versuch, mit der baulichen
Entwicklung Voraussetzungen für eine ökonomische
Entwicklung zu schaffen, ein weit verbreiteter Ansatz
auch kleinerer und mittlerer Städte (vgl. MAR-
KERT/ZACHARIAS 2006). Der Ansatz mausert sich zu
einer Planungsphilosphie (HEEG 2008).
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