ARQUITECTOS CONSULTORES FIBRAS: - Inmobiliare

Contenido/Content8121626323640445054586266Arquitectura Urbana / Urban ArchitectureLa Torre del Nilo: Elpotencial de las ciudadesegipcias para alcanzarlos cielos y fortalecer elliderazgo regionalThe Nile Tower: The Egyptian Cities’ to Reachthe Skies and Strengthen Regional LeadershipEstrategia ComercialEl papel delposicionamiento en laurgencia emocional decompraEstrategias de inversión /Investment StrategiesFIBRAS: Evolución yRiesgoFIBRAs: Evolution and RiskMercado de oficinas / Office MarketEl mercado de oficinas enAmérica LatinaOffice Market in Latin AmericaProyecto LeedCorporativo ReformaDiana: Imagen corporativade alto perfilSección Especial PublicitariaEl arrendamiento número 1es el estacionamientoConstrucción sustentable / SustainableConstructionCity Shops del Valle:Flexible, vanguardista ysustentableCity Shops del Valle: Flexible, Avant-gardist andSustainablePerspectivasCentros comercialesen México: Situaciónactual y perspectivas decrecimientoSoluciones corporativas / Corporate SolutionsLa importancia de unbroker especializadoThe Importance of a Specialized BrokerGeoreferenciaciónDistribución de Plazas yCentros Comerciales enMéxicoSección Especial PublicitariaGrupo Acosta Verde y sumarca SenderoEdificación SustentablePGI Engineering llega aMéxicoReciclaje urbano / Urban RecyclingEl Retail cambia de lookRetail changes look728084889296100104108112116En portada / On coverMAC - ArquitectosConsultores. La historiacontinúa…MAC - Arquitectos Consultores. The Story isGoing on…Retail Global / Global RetailGran apetito por el retailAdministración de proyecto / Project ManagementAPP 2.0, un revolucionarioenfoque para laadministración deproyectosconstructivosAPP 2.0, A Revolutionary Service forConstruction Project ManagementRetail LatamLa industria de los centroscomerciales continúa enaugeReal Estate SummitLa industria inmobiliaria enMéxico está de vueltaThe Real Estate Industry is back in MexicoReal Estate SummitCiudad de México, motoreconómicoMexico City, Economic Driving ForceReal Estate SummitSecretaría de DesarrolloUrbano y Vivienda, haciauna ciudad compacta,dinámica, policéntrica yequitativaDepartment of Housing and UrbanDevelopment, Towards a compact, dynamic,polycentric and equitable cityReal Estate SummitEstrategias de inversiónen los nuevos desarrollosinmobiliariosInvestment Strategies in New Real EstateDevelopmentsReal Estate SummitDesarrollo inmobiliario enel mercado bursátilReal Estate Development in Stock MarketReal Estate SummitReal Estate BusinessSummit 2013, espacioacadémico y de negociosReal Estate Summit 2013, Academic andBusiness SpaceCrédito HipotecarioOferta de créditoshipotecariosPublisher & CEOGuillermo Almazo Garzaguillermo@inmobiliare.comDirector GeneralErico García Garcíaerico@inmobiliare.comDirector ComercialEmiliano García Garcíaemiliano@inmobiliare.comDirector de Nuevos NegociosCarlos A. Caicedo Zapatacarlos.caicedo@inmobiliare.comEditora AdjuntaAdriana Lealadriana.leal@inmobiliare.comDirectora de Relaciones Públicas eInstitucionalesClaudia PérezSalas Rojinaclaudia.perezsalas@inmobiliare.comConsejo EditorialGermán Ahumada Alduncin / HéctorIbarzabal / Augusto ArellanoSergio Argüelles / Juan Pablo ArroyueloJorge Ávalos / Pedro AzcuéYamal Chamoun / Alberto De la GarzaEvia / Adrián García IzaJosé Ma. Garza Treviño / EduardoGüémez / Luis GutiérrezVíctor Lachica / Javier LlacaGonzalo Montaño / Javier BarriosRafael Posada CuetoBlanca Rodríguez / Alejandro SepúlvedaSilvano Solís / Eugene TowleHumberto Treviño / David JaimeTraduccionesMa. De los Ángeles HernándezCarlota OrellanaPublisher Sabor e ArteKarla Sentíeskarla@saborearte.com.mxYessika Valverdeyessika.vallverde@saborearte.com+52(55)5514 7914MonterreyHumberto Zambranohumberto.zambrano@inmobiliare.com+52(81)80007150MadridÓscar Velasco+34 91 383 2183 /+34 91 766 4321Facturación y cobranzasYesenia Fernándezyesenia.fernandez@inmobiliare.comJurídicoCanales.DávilaEduardo Laris Gonzálezeduardo@canales.com.mxFinanzas y contabilidadÁvila ContadoresFotografíaFederico de Jesús Sánchezfederico.dejesus@inmobiliare.com@inmobiliarefacebook.com/inmobiliare.magazinelinkedin.com/company/inmobiliareAlianzas:Descarga nuestro mediakithttp://inmobiliare.com/mediakit/Fotografías MonterreyLaura Menchacalaura@lauramenchaca.comFotografías MiamiSamantha ScottDirección de Arte y DiseñoVincent Velasco Gonthiervincent@inmobiliare.com6www.inmobiliare.comCorporativo B2B MEDIAMéxico+52(55) 5514 7914+52(55) 5514 2077Monterrey:+52(81) 8000 7150

arquitectura urbanaPor Redacción Inmobiliare Magazine Latamredaccion@inmobiliare.comRender © Zaha Hadid ArchitectsLa Torre del Nilo:El potencial de las ciudades egipcias para alcanzarlos cielos y fortalecer el liderazgo regionalThe Nile Tower:The Egyptian cities’ potential to reach theskies and strengthen regional leadershipHoy, los edificios más altosde Egipto no han alcanzadolos 200 metros de altura;sin embargo, la Torre delNilo podría cambiar elpaisaje urbano del Cairo yllevar a Egipto al escenariomundial de la construcción derascacielos y desarrollos.Egipto alberga la Gran Piramide de Giza, que tuvoel título de la estructura hecha por el hombremás alta por más de tres mil años. La Gran Pirámide,construida hace más de cuatro mil años, todavíase mantiene en pie a 130 metros de altura hasta hoy.El Faro de Alejandría, construido en el Siglo III a.C.,que alcanzó una altura de alrededor de 120 metros, fuetambién una de las estructuras hechas por el hombremás altas por varios siglos. En sus días cúspide, la GranPirámide y el Faro eran más altos que los edificios másaltos de muchas ciudades y países hoy. Sin embargo,en años recientes Egipto no ha sido un actor central enla construcción de estructuras y edificios altos, particularmentevis-à-vis otros países en Medio Oriente. Egiptotiene varios edificios que sobrepasan los 140 metrosde altura como el Hotel Grand Hyatt, el Hotel El GeziraTower Movenpick, las Nile City Towers y el edificio delMinisterio de Relaciones Exteriores en el Cairo. La Torredel Cairo -Cairo Tower-, una torre de observaciónque se terminó en 1961 y uno de los íconos de Cairo,se eleva a 187 metros de altura y es la estructura másalta de Egipto. Hoy, los edificios más altos de Egiptono han alcanzado los 200 metros de altura y están lejosde los 300 de un Super-tall. Sin embargo, hay unatorre que podría cambiar el paisaje urbano del Cairo8www.inmobiliare.com

urban architectureLa Torre del Nilo -the NileTower- es un edificio desetenta pisos diseñado porZaha Hadid,la ganadora delpremio Pritzker dearquitectura en2004, y el premioStirling enel 2010 y 2011.Render © Zaha Hadid Architectsy llevar a Egipto al escenario mundial de laconstrucción de rascacielos y desarrollos: LaTorre del Nilo.La Torre del Nilo -the Nile Tower- es unedificio de setenta pisos diseñado por ZahaHadid, la ganadora del premio Pritzker dearquitectura en 2004, y el premio Stirling enel 2010 y 2011. La torre de 300 metros dealtura albergaría un hotel y departamentos.El edificio estaría ubicado frente al Río Niloen el Cairo, haciendo una contribución importanteal skyline de la Ciudad. La Torre delNilo podría ser el comienzo para reposicionaral Cairo y a las ciudades egipcias en la búsquedapor alcanzar los cielos. Esto podría sertambién el comienzo para capitalizar el potencialde las ciudades egipcias y reposicionarlascomo centros urbanos claves en el MedioOriente y en la región del Mediterráneo.La ubicación estratégica de Egipto y suherencia cultural la hacen un lugar con granpotencial. Hasta hoy, Egipto provee una delas rutas marítimas más cortas para ir deAsia a Europa a través del Canal de Suez. LaCiudad de Alejandría, por ejemplo, situadaen las orillas del Mar Mediterráneo, está asólo alrededor de mil kilómetros de distanciade Atenas o Estambul. El Cairo, una delas ciudades más grandes del Medio Oriente,alberga ya varias organizaciones internacionalescomo la Liga Árabe y tiene la industriade música y cinematográficas más grandesdel mundo árabe. Tanto Alejandría como elCairo tienen también frentes de agua queson un activo urbano importante. El Río Nilopasa a través del Cairo y Alejandría se encuentrafrente al Mar Mediterráneo lo queañade al atractivo de las ciudades. Además,la herencia cultural de Egipto hace que elpaís sea uno de los destinos turísticos preferidosdel mundo. Egipto albergó una delas civilizaciones más importantes en la historiade la humanidad, y alberga todavía laúnica maravilla del mundo antiguo sobreviviente.En Alejandría, una ciudad que fue lavisión de Alejandro Magno y fundada en el331 a.C., todavía es posible encontrar unamezcla única de las culturas griega, romanay egipcia. Alejandría fue también construidacon el sueño de almacenar todo el conocimientoen un solo lugar, por lo que albergóla biblioteca más importante del mundo antiguo.En nuestros días, una nueva bibliotecafue construida en memoria de la antigua. LaRevolución del 2010 es también una granoportunidad para dar una nueva cara a lasciudades egipcias y reposicionarlas en la región.Aunque algunos podrían considerareste periodo de la historia egipcia como unmomento difícil para la regeneración, puedetambién verse como un punto que constituyeun gran momento e ímpetu para la renovaciónurbana.Cairo o Alejandría tal vez no se conviertanen el próximo Dubái, y quizás eso nisiquiera sea un objetivo deseable; sin embargo,la construcción de nuevos desarrollosicónicos en combinación con la riquezacultural e identidad de las ciudades egipciaspodría resultar en centros urbanos irresistibles.Ciudades egipcias como el Cairo oAlejandría, que tienen gran valor históricoy ubicación estratégica, podrían convertirseen el nuevo foco de desarrollos y construcciónde rascacielos en Medio Oriente y en laRegión del Mediterráneo. Si el enorme potencialy momento de Egipto son bien capitalizados,nuevos rascacielos como la Torredel Nilo se construirán y otros desarrollosicónicos podrían seguir. Esta regeneraciónurbana podría a su vez fortalecer la imagenglobal y el liderazgo regional de las ciudadesegipcias.* J. Isaac Pérez Serrano es B.A. en Ciencias Socialesy M.Sc. en Geografía Humana y Planeaciónpor la Universidad de Utrechtwww.inmobiliare.com 9

estrategia comercialPor Carlos Muñoz y Francisco PeñaSocios Grupo 4SEl papel delposicionamientoen la urgenciaemocional decompraAlrededor del 75% de los cierres deventa están relacionados con algún tipode urgencia circunstancial.Es alarmante observar como la mayorparte de nuestra industria sigue operandosin una verdadera estrategia comercial.12www.inmobiliare.com

estrategia comercialse requiere una estrategia comercial efectiva,eficiente e integral.tudio de mercado. Dicho estudio no es unarevisión de la oferta competitiva, sino unaprofundización sobre la DEMANDA y suspreferencias. En este proceso de redescubrimiento,el estudio buscará generar aquelloselementos de posicionamiento ideales quepermitan anclar la esencia de la estrategiacomercial.Una vez identificadas las preferencias demayor impacto se debe trabajar en el procesode discriminación diferencial. No hayproyecto que cubra el 100% de las preferencias,por lo que se debe ser selectivo delnicho que se busca atacar. Este es quizás elmomento crucial para cualquier estrategacomercial, porque finalmente observa quesu producto no estará diseñado para todo elmercado, sino que servirá mejor solamentepara un segmento en particular.¿Cómo posicionar esapropuesta de valor en unmercado específico?Una vez identificada la visión de la propuestade valor, el reto se vuelve en cómo posicionaresa propuesta de valor en un mercadoespecífico.La comunicación en todos los sentidosdebe estar orientada a reforzar el posicionamientoy a garantizar que la propuesta devalor sea percibida adecuadamente por unpúblico suficientemente grande de nuestromercado meta. En ese sentido, hay tres ingredientesque se convertirán en las piezasclave del empuje de la urgencia emocional.Estos ingredientes son:1. Marketing tradicional (ATL): Toda lainversión generada por la empresa enmedios tradicionales, electrónicos y engeneral cualquier recurso pagado quegenere esfuerzos de comunicación.2. Relaciones públicas y publicidad no pagada:Cualquier aparición editorial enmedios de comunicación.3. Experiencia de compra: Todos los puntos decontacto con prospectos y clientes durantesu proceso de conocimiento del proyecto.En un proceso de posicionamiento paragenerar urgencia emocional, el mensaje integralse deja a un lado y se piensa mejor encomunicar solamente aquellas anclas emocionales.Un ejercicio de investigación devalidación puede demostrar si el funcionamientode esas anclas es el adecuado.Cuando un posicionamiento se ha vueltoefectivo, el valor agregado de cada mediode comunicación invertido es sinergético. Esdecir, que entre mayor sea la inversión encomunicación, los impactos en afluencia yrecordación son exponenciales.El secreto clave de la estrategia comerciales posicionar los elementos más sólidos de urgenciaemocional ya probados en el mercado.Finalmente, para evaluar la estrategiacomercial de un proyecto, basta con revisarcuántas de las operaciones se debieron auna urgencia circunstancial y en cuántas sepermeó la esencia emocional de la venta. Sisiguen siendo ventas circunstanciales, habráque intentar e intentar nuevamente. •ContactoGrupo 4S de México, S.A.de C.V.www.grupo4s.cominfo@grupo4s.comt: 01800-1101-444México, DFPaseo de la Reforma 114 P-4Col. Lomas de ChapultepecMexico DF CP 10000MonterreyJardín de San Jerónimo 114-GCol. San JerónimoMonterrey, NLLeón, GtoBlvd. Adolfo Mateos 124 NteCol. El RosarioLeón, GuanajuatoPuebla, PueblaPriv. de la 23 Sur despacho 101Col. La Noria, CP 72410Puebla, Pue14www.inmobiliare.com

Estrategias de inversiónPor Augusto Arellano*Socio Director de División InmobiliariaEvercore Partners MéxicoFIBRAs:Evolucióny RiesgosFIBRAs: Evolution and RisksLa oferta pública de Fibra Uno en los mercadospúblicos de capital es un hecho muy relevanteno sólo por su tamaño, sino también por elhecho de que convierte a Fibra Uno en la primeremisora en la Bolsa Mexicana de Valores quehaya realizado 3 ofertas públicas de capitalen 22 meses.La oferta pública de Fibra Uno en losmercados públicos de capital del pasado30 de enero de 2013 es un hechomuy relevante en la naciente industria de Fibrasen México. Lo es, no sólo por su tamaño(US$1,800 millones, lo cual la convierteen la oferta pública del sector inmobiliariomás grande de América Latina hasta ahora)sino también por el hecho de que conviertea Fibra Uno en la primer emisora en la BolsaMexicana de Valores que haya realizado3 ofertas públicas de capital en 22 meses.Lo reciente de esta colocación abre una granoportunidad para hacer una revisión sobrelo sucedido hasta ahora en el mercado deFibras y también señalar algunos de los principalesriesgos o preocupaciones que podemosidentificar hasta el momento.El presente está dividido en 4 partes. Enla primera parte hago una breve descripcióndel vehículo Fibra, pero más importante, señalolo que en mi opinión es el principal valoragregado de estos instrumentos al mercadode bienes raíces y a los mercados públicos engeneral. En la segunda parte presento un resumende las emisiones de Fibras en nuestropaís. En la tercera parte presento un análisisdel desempeño bursátil de las tres Fibras enel mercado, y la cuarta y última parte discutealgunos de los principales riesgos queconsidero relevantes en este momento en elmercado de Fibras.I. FIBRAs:¿Qué son y qué aportan?Las Fibras están inspiradas en los Real EstateInvestment Trusts (REIT) de los EUA, los cualestienen más de 50 años de existencia. Así,las Fibras son fideicomisos transparentes (esdecir, desde el punto de vista fiscal no paganimpuestos a nivel corporativo, sino quecada inversionista paga su impuesto atendiendosu régimen fiscal) cuyo patrimonioestá constituido por inmuebles destinados alarrendamiento (la Ley del Impuesto sobre laRenta, “LISR”, establece que como mínimoun 70% del patrimonio debe estar invertidoen bienes inmuebles destinados al arrendamiento)y están obligados a repartir entresus tenedores como mínimo el 95% del resultadofiscal por lo menos una vez al año.Estos fideicomisos se listan en Bolsa, lo cualquiere decir que se venden participacionesde estos fideicomisos en la Bolsa Mexicanade Valores, de tal forma que se pueden comprary vender diariamente en la Bolsa Mexicana“pedacitos” de inmuebles.Las Fibras comparten características delos instrumentos de renta fija y de renta variable,y por eso se les denomina “híbridos”.El reparto constante y relativamente predecibledel resultado fiscal proveniente de lasrentas se parece al pago de intereses de uninstrumento de renta fija. La variación delprecio de los certificados que emiten estosfideicomisos en Bolsa (Certificados BursátilesFiduciarios Inmobiliarios o “CBFIs”) es unacaracterística de los instrumentos de rentavariable. El retorno total de estos instrumentoses la suma de las distribuciones que realizay los cambios en el precio de los certificadosen el mercado.¿Qué han aportado lasFibras al mercado?Hasta antes del año 2008 el sector inmobiliariomexicano (en particular el destinadoal arredramiento de inmuebles, conocido eninglés como commercial real estate) estaba16www.inmobiliare.com

Estrategias de inversióncuadro 2: Las Fibras cambiaron las reglas del juegoMercado Inmobiliario de Arrendamiento en MéxicoAntes de 2008No existía el acceso alos mercados públicos.Ilíquido. Compra-ventaexclusivamente en elmercado de bienesraíces.Muy dependientedel inversionistainstitucional extranjero,a través de fondos decapital privado.El pequeño y medianoinversionista sólo teníaacceso al mercado através de comprar yrentar un inmueble,con altos costostransaccionales.Los inversionistasinstitucionales locales(Afores, principalmente)tenían recursos, perono contaban con elvehículo adecuado paracanalizarlos al sectorinmobiliario.III. Desempeño BursátilEs bien conocido el extraordinario desempeñobursátil del certificado de Fibra Uno en elmercado. Con un 101% de crecimiento ensu valor por certificado desde su inicio decotización, más los dividendos trimestralesque ha distribuido a sus tenedores, FibraUno se ha consolidado como la mejor OfertaPública Inicial en toda América Latina.Este desempeño definitivamente se debe alas adquisiciones sólidas que ha realizado elfideicomiso, adquisiciones que han sido generadorasde valor y por supuesto tambiéna las sólidas distribuciones de efectivo quehan realizado a sus tenedores.En adición a esta gráfica, que todos conocemos,creo que es interesante compararel desempeño de las 3 fibras públicas tantoen los primeros días de cotización de cadauna, como durante los días más recientes decotización. Hay conclusiones interesantesque extraer de ello.a) Primeros 49 días de cotización. La siguientegráfica (Gráfica 2) convierte abase 100 a los precios de colocación delas respectivas Oferta Públicas Inicialesde FibraHotel (FIHO a $18.50 pesos porCBFI), Fibra MQ (a $25 pesos por CBFI)y Fibra Uno (FUNO a $19.50 pesos porCBFI) a partir de su inicio de cotización ysigue su evolución durante los siguientes49 días. Es muy revelador observar queFibraHotel y Fibra MQ tuvieron un desempeñomuy superior (20.38% superioren el caso de FibraHotel y 18.96% en elcaso de Fibra MQ) al de Fibra Uno en susprimeros días de cotización.¿Qué hay detrás de este desempeño tanmarcadamente diferenciado? En mi opiniónpuede deberse a tres cosas o una combinaciónde ellas. Primero, a que a Fibra Unole tocó pagar ser pionera en el mercado ytransitar por la curva de aprendizaje delmercado en este instrumento. Dos, el mercadopudiera empezar a premiar a emisoresde Fibras especializadas como es el caso deFibraHotel y parcialmente el caso de FibraMQ. Tres, muy probablemente es el resultadode la diferencia entre el contexto deMéxico a principios de 2011 y a finales de2012, es decir, el efecto México benefició lascotizaciones de FibraHotel y FibraMQ.b) Últimos 49 días de cotización. La siguientegráfica (Gráfica 3) convierte abase 100 a los precios de colocación delas respectivas Oferta Públicas Inicialesde FibraHotel (FIHO a $18.50 pesos porCBFI), Fibra MQ (a $25 pesos por CBFI);pero en caso de Fibra Uno hace base 100el precio de cotización de esta emisoradel día 29 de noviembre de 2012, últimodía en que cotizó en solitario en elmercado de Fibras. Después, la gráficasigue su evolución durante los siguientes49 días a partir del 29 de noviembre de2012 y hasta el 11 de febrero de 2013.Todas las emisoras han subido su precioentre 17% y 20%. Fibra Uno ha tenidoel menor desempeño total (si se puedellamar así) debido a que a principios deaño se anunció la segunda oferta de aminternacionales,con un ticket promediode $350 millones de pesos y con una demandainternacional total de $36,000millones de pesos. Lo anterior indicaque el inversionista institucional extranjerocomienza a formar posiciones enlos emisores y no sólo está probando elinstrumento. Es una gran señal de consolidacióndel instrumento y de su aceptaciónen los mercados internacionales.b) Demanda institucional local. El númerode cuentas institucionales participantesen Fibras se ha mantenido relativamenteconstante en las ofertas públicas (entre20 y 30 cuentas participando en lademanda, siendo las Afores el principalinversionista de este tipo). Sin embargo,al igual que la demanda internacional,se observa un crecimiento considerabletanto en la demanda total (pasando de$2,800 millones de pesos en la primeroferta de Fibra Uno a $12,000 millonesde pesos en la reciente colocación deFibra Uno) como en el ticket promedio(pasando de $96 millones de pesos promedioen la oferta inicial de Fibra Unoa $460 millones de pesos en la últimaoferta). Esto indica, al igual que en elcaso de la demanda internacional, que elinversionista institucional local comienzaa asumir posiciones en las emisoras y sesiente más cómodo con el instrumento.2008Crisis:Mercado privadose colapsa.Freno de lainversión privadahacia el sectorinmobiliario(Bancos, Fondos).La dependenciadel sectorinmobiliariohacia el mercadoprivado se haceevidente.De 2009 a la fechaAcceso a los mercadospúblicos.La naturaleza ilíquidadel inmueble setransforma en laliquidez de una acción.Atrae nuevamenteinversión extranjera através de un vehículolíquido y moderno que esconocido mundialmente.El mercado minoristamexicano tienealternativas de inversióninmobiliaria a través dela Bolsa.Los inversionistasinstitucionales localescuentan con un vehículoidóneo para canalizarsus recursos al sectorinmobiliario.c) Demanda retail local. Hay que recordarque México cuenta con un mercado públicodonde típicamente el ahorradorpromedio no tiene ahorros invertidos enla Bolsa de Valores. Quizá por esta razónconsidero que es aquí donde vemosel principal cambio en la demanda total.El retail mexicano empezó demandandosólo $580 millones de pesos en la primeraoferta pública de Fibras. Creció hasta casi$6,000 millones de pesos en la oferta deFibraHotel y superó los $12,000 millonesde pesos en la más reciente oferta de FibraUno (2013). Creo que este es el cambiomás relevante por dos razones: Uno, el tamañototal de la demanda potencial delretail realmente no la conocemos. Dos, esmuestra real de la “democratización” delsector inmobiliario en nuestro país. Cadavez más personas tienen acceso a él.Desde el punto de vista de las aportacionesde cada Fibra al mercado, considero quesi bien es cierto que Fibra Uno y FibraHotelreconfiguraron el sector inmobiliario en México(por ser la primer fibra diversificada yser la primer fibra especializada en hotelesrespectivamente), también en cierto que FibraMQ cambió el entorno competitivo enla industria de Fibras en México. Creo queFibra MQ además tiene el mérito de habersido la primer Fibra con un sponsor institucionalextranjero en México.18www.inmobiliare.com

Investment Strategiescuadro 3: Evolución del mercado de fibras en MéxicoA partir del IPO de Fibra Uno en marzo de 2011, el mercado de Fibras ha evolucionado rápidamente.Montos colocadosValor actualde los activosIPO1er FO 2do FOTotalTotalFibra UnoFibraHotel MXMacquaire3,6154,13714,7168,877 22,050TBD TBDTBD TBD34,5424,13714,71653,394EvercoreEvercore69,2915,38924,18198,861EvercoreEvercorevs CKD inmobiliariosCKDs inmobiliarios Capital Deuda ActivosAMB México 3,095 3,095 6,190PLA Inmuebles 3,300 3,300 6,600Artha Capital 2,440 2,440 4,880Vertex Real Estate 1,671 1,671 3,342CapitalInmobiliario1,530 1,530 3,060IGS 1,088 1,088 2,176MRP 5,000 5,000 10,000Plani Grupo 2,475 2,475 4,950FINSA 2,750 2,750 5,500Total 23,349 23,349 46,698(1) Se asume un LTV de 50%AUM de CKD46,698AUM de Fibras98,8612.1x los AUMde CKDpliación de capital del fideicomiso. Estagráfica, sugiere que el efecto de la diferenciaentre la percepción de Méxicoa principios de 2011 y la percepción deMéxico a finales de 2012 y principios de2013 están detrás de lo mostrado en lagráfica 2 anterior. México goza de unagran posición en el mundo y atrae elinterés de grandes inversionistas a nivelmundial. Afortunadamente el sector inmobiliariotiene ahora el vehículo adecuadopara aprovechar este momento y“jugar” de manera adecuada el riesgoMéxico y el riesgo inmobiliario.En términos de la bursatilidad de estosinstrumentos, es relevante comentar que FibraHotelcuenta hoy con aproximadamente4.3 veces más volumen acumulado que FibraUno en sus primeros 49 días de cotización;mientras que claramente Fibra MQ ha sido elinstrumento con mejor bursatilidad durantelos primeros días de cotización, esto debidoa que el tamaño de la oferta pública de FibraMQ fue aproximadamente 4 veces superior alas oferta iniciales de Fibra Uno y FibraHotel.Hoy, considerando las ofertas públicas adicionalesque ha realizado Fibra Uno en losmercados, esta emisora se encuentra ubicadaen el rango de “bursatilidad alta” de laBMV, mientras que FibraHotel y Fibra MQtienen una “bursatilidad media” según losdatos a enero de 2013 de la BMV.En términos de distribuciones a los tenedores,Fibra Uno ha pagado $1,562 millonesde pesos desde su IPO, correspondientes a2011 y 2012. Podemos hacer un cálculo sencilloy ver que por cada peso que Fibra Unoha pagado a sus tenedores como distribución,ha levantado más de $22 pesos en colocacionespúblicas. Por su parte, FibraHotel anunciórecientemente que distribuirá a sus tenedores$18.5 millones de pesos, correspondientes asus 31 días de operación en 2012.IV. RiesgosEs importante no sólo señalar los logros y laevolución tan positiva que ha tenido el instrumentoFibra en el mercado. También esimportante comenzar a analizar y discutir losprincipales riesgos que se pueden empezara prever en el mercado. Los siguientes puntos,no pretenden ser una lista exhaustivade riesgos, pero si buscan señalar los queconsidero más importantes y urgentes deanalizar.Riesgo 1: Encarecimiento de los inmuebles(Cap-Rate compression). Es evidenteque existe una mayor competencia enMéxico para adquirir inmuebles y tambiénexiste una creciente percepción de los dueñosde inmuebles que sus edificios, por elsólo hecho de que existan las Fibras, valenmás. Hemos ya empezado a ver tasas de capitalización(cap-rates) por debajo del 8%en algunas operaciones inmobiliarias. Enparte, impulsado por el rendimiento que hoylas fibras ofrecen a sus tenedores a los preciosactuales, los cuales pueden rondar entreel 5% y 7% anual. Es claro que en un contextode bajas tasas de interés y una crecientedisponibilidad de fondos de estas Fibras enel mercado, hay un efecto decreciente en elcap-rate inmobiliario. Esto es riesgoso nosólo porque los cap-rates se pueden separardel valor fundamental de los inmuebles,sino también porque existe consenso en quelas tasas de interés eventualmente subirán.Cuando llegue ese momento, sobre todo lasfibras apalancadas sin tasas fijas y aquellasque hayan sobre-pagado en sus adquisiciones,verán sus precios ajustarse a la baja, nosabemos con que intensidad, pero sí sabemosque es dinero de muchos trabajadoresmexicanos.Riesgo 2: Un mercado hot dificultala distinción de las emisoras por sucalidad real. Es claro que todos escuchamosen el mercado del numero creciente(y hoy increíble) de potenciales emisoresde fibras que están activamente analizandoconformar su propia fibra. Las fibras estánde moda. Mientras es deseable que el espírituempresarial motive a muchos a analizaresta opción, no es deseable observar la congestiónde emisores que se prevé. La razónes simple y conlleva un riesgo para toda lawww.inmobiliare.com 19

Investment StrategiesMexican institutional investor (mainly Afores)could not have exposure to real estate for lackof adequate public instruments; and (v) thesmall and medium investors could only accessthe real estate sector through the ownershipand lease of individual illiquid properties withoutprofessional management, and facing hightransaction costs.The year 2008 shook the real estate sectorin Mexico for two reasons: One, the privatesector ceased to have the liquidity that hadcharacterized it in the previous decade. Banksand foreign investment funds stopped lendingor investing capital in real estate projectsin Mexico. Funding dried and absolute dependenceon private markets became evident. Two,Afores had resources that they could not investin real estate. There were resources, but the investmentvehicle to channel them was missing.In this context it is easier to understandwhy Fibras deeply changed the real estate sectorin Mexico. Fibras changed: (i) the efficientaccess for the commercial real estate to publiccapital markets, domestic and foreign; (ii) thesector’s liquidity since it changed the illiquidnature of a property to the liquid nature of aninstrument traded in the Stock Exchange whichrepresents ownership of a leased property; (iii)the interest of foreign funds in the Mexicanreal estate, restoring their appetite to investin both private and public markets; (iv) moreimportantly, Fibras gave access to Mexican institutionalinvestors (mainly Afores) to the realestate sector through an instrument traded inthe Stock Exchange with tax benefits; and (v)Fibras also opened to the small and mediuminvestor or saver, the opportunity to invest inreal estate through a liquid instrument with lowtransaction costs. In summary, Fibras changedthe rules in the Mexican real estate.tion of the instrument on the market from thepoint of view of the demand that these instrumentshave had in their public offerings.a) International Demand. International demandhas evolved very favorably. In theinitial offering of Fibra Uno, only 12 internationalaccounts participated with an averageticket of $88 million pesos, resultingin a total international demand of $1 billionpesos. In FibraHotel’s initial public offeringand in Fibra Uno’s first equity follow on,these figures increased considerably: 26international accounts in FibraHotel and 42international accounts in Fibra Uno’s firstequity follow on, with an average ticket of$130 million pesos and a total internationaldemand of $5.5 billion pesos in the case ofFibra Uno’s first equity follow on. In FibraUno’s recent placement in January 2013, itbecame evident a major trend turnaround:over 100 international accounts participatgráfica2: Evolución del precio de las Fibras en el mercadomexicanoDesempeño del precio primeros 49 díasIPO=100II. Fibra Placements in MexicoIn our country, since Fibra Uno’s IPO in March2011, there have been five Fibra public offerings:(i) Fibra Uno’s initial public offering andtwo additional offerings; (ii) FibraHotel’s initialpublic offering; and (iii) Fibra Macquarie’s (FibraMQ) initial public offering. The evolution ofpublic offerings has been rapid. In 22 months,these three Fibras have raised, in aggregateterms, approximately $53,400 million pesos inthe public markets both domestic and foreign.In addition, today they manage assets totalingnearly $100,000 million pesos (excluding theroom for leverage that the Fibras still have).These figures contrast dramatically withthe resources raised by the 9 real estate Certificadosde Capital de Desarrollo or “CKDs”of the Afores ($23,400 million pesos) and thetotal asset value that they could end up having($47,000 million pesos assuming leverage of50% of asset value). That is, Fibras have todaytwice the amount of assets as the real estateCKDs together. In total, Fibras and CKDs haveraised from the public markets around $77,000million pesos. Structurally, CKDs and Fibrascomplement each other since the resources ofthe CKDs are primarily earmarked to real estatedevelopment and could serve eventually to feedFibras with properties already in operation.It is interesting to briefly discuss the evolu-ed, with an average ticket of $350 millionpesos, and a total international demand of$36 billion pesos. This is an indicator thatthe foreign institutional investor begins totake positions on issuers and not only istesting the instrument. It is a great sign ofconsolidation of the instrument and of itsacceptance in international markets.b) Domestic Institutional Demand. The numberof institutional accounts participatingin Fibras has remained relatively constantin public offerings (between 20 and 30 participating,being the Afores the main investorof this type). However, as internationaldemand, there has been a considerablegrowth in both total demand (from $2.8billion pesos in Fibra Uno’s initial offeringto $12 billion pesos in Fibra Uno’s recentplacement) and the average ticket (from$96 million pesos in Fibra Uno’s initial offeringto $460 million pesos in the lastFibra Uno’s offering in the publiccapital markets is a very relevantevent. It is not only because of itssize, but also because of the fact thatit makes Fibra Uno the first issuerin the Mexican Stock Exchange whichhas carried out 3 public offerings ofequity in 22 months.www.inmobiliare.com 21

Estrategias de inversióngráfica 3: Evolución del precio de Fibras en el mercadomexicanoDesempeño del precio últimos 49 díasoffering). This indicates, as in the case ofinternational demand that the local institutionalinvestor begins to take positions onthe issuers and feel more comfortable withthe instrument.c) Domestic Retail Demand. Let us bear inmind that Mexico has a public market wheretypically the average saver has no savingsinvested in the stock market. Perhaps forthis reason I believe that here is where wesee the main change in total demand. TheMexican retail began demanding only $560million pesos in the first public offering ofFibras. It grew to nearly $6 billion pesos inFibraHotel’s offering and exceeded $12 billionin Fibra Uno’s latest offering (2013). Ithink this is the most important change fortwo reasons: One, we do not know the totalFibras inMexico haveevolved veryfavorablyin recentmonths. Boththeir stockperformanceand theirdistributionshave beensolid.size of the retail potential demand. Two, itis proof of the “democratization” of the realestate sector in our country. An increasingnumber of people is having access to it.From the point of view of the contributionof each Fibra to the market, I believe that if itis true that Fibra Uno and FibraHotel reshapedthe real estate sector in Mexico (the first diversifiedFibra and the first specialized lodgingFibra respectively), it is also true that Fibra MQchanged the competitive environment in the Fibraindustry in Mexico. I think Fibra MQ alsohas the merit of being the first Fibra with a foreigninstitutional sponsor in Mexico.III. Stock PerformanceIt is well known the extraordinary stock performanceof Fibra Uno’s certificates in the market.With a 101% value increase per certificatefrom the beginning of trading, plus quarterlydividends distributed to the holders, Fibra Unohas positioned itself as the best IPO in LatinAmerica. This performance is definitely due toaccretive acquisitions completed by the trust,acquisitions that have been value generators,and of course also to strong cash distributionsthat have been made to holders.In addition to this chart, which we are allfamiliar with, I think it is interesting to comparethe performance of the three public Fibras duringtheir first trading days, as well as duringtheir last trading days. Some interesting conclusionscan be drawn from this analysis.a) First 49 trading days. The following chart(Diagram 2) is an index of the price performanceduring the first 49 trading days ofthe three public fibras, using their respectiveIPO price as index base: FibraHotel(FIHO $18.50 pesos per CBFI), Fibra MQ($25 pesos per CBFI) and Fibra Uno (FUNO$19.50 pesos per CBFI). It is very revealingto see that FibraHotel and Fibra MQ had asuperior performance (20.38% higher in thecase of FibraHotel and 18.96% in the caseof Fibra MQ) than that observed for FibraUno in its first trading days.What is behind such a differentiated performance?In my opinion this could be explainedby three different factors or by a combinationof them. First, Fibra Uno paid the price of beinga market pioneer and transited through themarket’s learning curve for this instrument.Second, the market could be paying a premiumover specialized Fibras, such as in the case ofFibraHotel and partially in the case of Fibra MQ.Third, it is likely the result of the difference betweenthe Mexican context in the beginning of2011 and the Mexican context towards the endof 2012, that is, the “Mexico effect” benefitedthe pricing of FibraHotel and Fibra MQ.b) Last 49 trading days. The following chart(Diagram 3) is an index of the price performanceduring the last 49 trading days ofthe three public Fibras, using the respectiveIPO price as index base for FibraHotel (FIHO$18.50 pesos per CBFI) and Fibra MQ ($25pesos per CBFI), but using for Fibra Uno theclosing price on November 29th, 2012 (thelast day it traded alone in the Fibra market)as index base. The chart shows 49 tradingdays, from November 29th, 2012 throughFebruary 11th, 2013. All three issuers havereflected price appreciation of around 17%to 20%. Fibra Uno has had the lowest performance(if I can call it that way) becauseat the beginning of this year it announcedits second equity follow-on. This chartsuggests that the effect of the differencebetween the perception of Mexico at thebeginning of 2011 and the perception ofMexico at the end of 2012 and the beginningof 2013 is behind what is shown inChart 2. Mexico currently enjoys a privilegedposition in the world and attracts theinterest of large investors worldwide. Fortunately,the real estate sector now has theadequate vehicle to take advantage of thismoment and to play in an adequate mannerthe country and real estate risks.In terms of the trading volume of these instruments,it is relevant to comment that Fibra-Hotel has approximately 4.3x more accumulatedvolume than that observed for Fibra Uno inits first 49 trading days; while Fibra MQ clearlyhas been the instrument with the highest tradingvolume in its first trading days, because thesize of its IPO, which is approximately 4x largerthan that of FibraHotel and Fibra Uno. Today,considering its equity follow-ons, Fibra Uno ispositioned in the “high trading volume” range ofthe Mexican Stock Exchange, while FibraHoteland Fibra MQ are both in the “medium tradingvolume” range of the Mexican Stock Exchangeaccording to data as of January 2013.In terms of distributions (dividends) to holders,Fibra Uno has paid $1.5 billion pesos sinceits IPO, corresponding to years 2011 and 2012.We can do a simple calculation and see thatfor each peso that Fibra Uno has distributedto its holders, it has raised over $22 pesos inpublic offerings. On the other hand, FibraHotelrecently announced that it will distribute $18.522www.inmobiliare.com

million pesos to its holders, corresponding to its31 days of operation in 2012.IV. RisksIt is important not only to point out the achievementsand the positive evolution of Fibras inthe market, but also to start analyzing and discussingthe main risks that can be foreseen inthe market. The following points do not pretendto be an exhaustive list of risks, but they dopoint out the ones I consider the most relevantand urgent to analyze.Risk 1: Real estate price appreciation(Cap-Rate compression). It isevident that there is a higher level of competitionto buy properties in the Mexican real estatemarket, and also that there is a growingperception from property owners that their realestate, just because of the existence of Fibras,is worth more. We have already started to observecap rate levels below 8% in some realestate transactions. In part, driven by the yieldoffered by the Fibras to its holders at currentlevels, which can be around 5% to 7% annually.It is clear that in a context of low interestrates and an increasing availability of fundsfrom Fibras, there is a decreasing effect on caprates. This is risky not only because cap ratesmight be deviated away from the fundamentalvalue of the properties, but also because thegeneral consensus is that interest rates willeventually rise. When we reach that moment,mainly leveraged Fibras with no fixed interestrates on their loans and those that have overpaidtheir acquisitions, will see their prices adjusteddownwards. We do not know to whichextent, but we do know that it is money of manyMexican workers.Risk 2: A bullish market makesdifficult the distinction among issuersbased on their real quality. It isclear that we all hear in the market about theincreasing number (today unbelievable) of potentialFibra issuers that are actively analyzingplacing their own Fibra. Fibras have becomefashionable. While it is desirable that the entrepreneurialspirit motivates many to explorethis option, it is not desirable to have a congestionof issuers that we can foresee. The reasonis simple, and it carries a risk for the wholeindustry: it will be more difficult for investorsto distinguish the quality issuers from the average,and the average issuer from the bad one.Eventually, at the top or bottom of the cycle, alow quality issuer will reveal its actual qualityand will get the remaining issuers into serioustrouble. It is also clear that high quality issuersare much less than those who intend to take thepublic option. In this context it is important toremember that an IPO is generally a huge stepfor many companies and that this step is nottaken unless there is a relevant track record inthe private life of the company. However, wewill be able to see Fibra issuers that neitherhave assets that are important in the privatemarket nor are relevant in the real estate marketas administrators themselves. When thishappens, it really will be necessary to make astop along the way.Risk 3: Heterogeneity of structures.This is the risk that worries me themost. In the U.S., where the REIT industry wasborn over 50 years ago, there is a degree (practicallyabsolute) of homogeneity in the REITstructures. That is, for investors in these marketsit is very clear that all REITs operate underthe same rules (tax, legal, corporate governance,accounting, etc.). If investors choose toinvest in a lodging REIT for example, it is clearfor them that all lodging REITs operate underthe same mechanics. Investors should focus onthe analysis of the REIT’s properties, strategiesand management team. In Mexico, the bigrisk we face is that we have a high degree ofheterogeneity in the structures that govern theoperation and logic of each of the Fibras. We donot lack creative advisors. We already startedseeing this heterogeneity in the markets. Thisheterogeneity will make it harder for investorsto analyze the risks that each structure implies,and this inevitably will lead to errors. I considerthat here the work of the regulatory authoritiesin Mexico will be increasingly important. Theheterogeneity in the structures is somethingthat simply does not exist in the most advancedmarkets in the world.Combine these three risks in a hypotheticscenario. Do you like what you see?ConclusionsFibras in Mexico have evolved very favorablyin recent months. Both their stock performanceand their distributions have been solid. On theone side, because of the performance of themanagement and strategic teams which currentlymanage the existing Fibras. On the otherside, because of the great moment which Mexicois going through, which can be taken advantageof by the real estate sector because thereis a proven and efficient investment vehicle.This favorable performance can be adverselyaffected, later on, by the presence of certainrisks which combined may sharpen their effectson the Fibras and their holders.•* Augusto Arellano has over 14 year of real estateexperience. He joined Protego in 1996 as an investmentbanking analyst, and currently he is SeniorManaging Director for the Real Estate Groupof Evercore Parners Mexico (formerly Protego). Heholds a bachelor degree in Economics from ITAMand a PHD in Economics from Universidad CarlosIII in Madrid, Spain. During the past 6 years, underAugusto’s leadership, the Real Estate Group ofEvercore Partners Mexico has participated in severalrelevant real estate investment banking transactionsfor over US$5.5 billion in value. Recently,Evercore Partners Mexico structured and advisedthe IPOs of Fibra Uno and FibraHotel in 2011 and2012, respectively. Evercore Partners Mexico hasalso advised Fibra Uno on various acquisitions, aswell as on its recent equity follow-ons for US$700million in 2012 and for U$1.8 billion in 2013. In total,Evercore Partners Mexico has participated in 4 ofthe 5 Fibra equity public offerings in Mexico and in75% of the resources that have been placed throughthis financial instrument in Mexico and abroad.www.inmobiliare.com 23

mercado de oficinasPor Jorge Zanoletty LarreaWorld Office ForumPresidentejzl@worldofficeforum.comwww.worldofficeforum.comEl Mercadode oficinas enAmérica LatinaOffice Market in Latin AmericaWorld Office Forum tiene como objetivoconocer, entender, debatir y ayudara mejorar los edificios de oficinas, losmercados en los que se articulan, y laproductividad y bienestar de las personasque trabajan en ellos.Resulta fascinante estudiar América Latinay establecer comparaciones dentro yfuera del continente. Para saber cómofuncionan sus oficinas, hemos visitado la Ciudadde México, Bogotá, Lima, Santiago de Chiley São Paulo. Destacan la primera y la últimacitadas, mega-ciudades entre las grandes metrópolisa nivel global, pero casi todas las otrasson igualmente grandes, núcleos urbanos enexpansión donde urbanistas y gobiernos se esfuerzanpara controlar y organizar. Todas ellascrecen de forma acelerada, a veces más de prisaque su planificación.Sobre sociedad, economíay bienes raíces en AméricaLatinaTodos los mercados inmobiliarios se venafectados por el entorno económico en quese desarrollan, por lo que al comentar sobreel mercado de oficinas es necesario hacerreferencia a su trasfondo social. ¿Qué noshemos encontrado?1) Crecimiento económico. Frente a losbajos o negativos índices europeos, AméricaLatina crece en la forma que a los economistasgusta calificar de “robusta”. Las proyeccionesdel FMI para 2013: 3,5% en México,4,4% en Colombia y Chile, 5,8% en Perú,4% en Brasil.2) Pirámides poblacionales de base ancha,que auguran crecimiento sostenido delconsumo interno de la región, si los respectivosgobiernos aciertan a corregir lo queson los grandes retos continentales: la luchacontra la pobreza de muchos de sus habitantesy en general la desigualdad en rentasentre diferentes estratos sociales o regionesde cada país. Ello es una causa subyacenteen el rápido crecimiento de las urbes en lazona. La seguridad ciudadana debe mejorar.3) Transporte público deficiente y congestiónurbana elevada, lo que tiene fuerteimpacto en la rutina diaria de las personasque trabajan en oficinas. México, São Pauloy Santiago de Chile, cuentan con metrosuburbano adecuado, pero en general muysobrecargado debido a las carencias deltransporte de superficie. São Paulo y Santiagode Chile están relativamente organizadas-lo que no exime a la primera de atascos derécord Guinness. El tráfico está saturado porvehículos privados y por decenas de miles detaxis, “micros”, buses, “busetas”, y vehículoscolectivos varios, muchos con elevada antigüedad,regulación precaria y rutas de trans-26www.inmobiliare.com

office marketporte poco descifrables para los no iniciados.Pese a ello, Ciudad de México, por ejemplo,ha conseguido rebajar notablemente la contaminaciónde su aire gracias a exigentes inspeccionestécnicas de los vehículos.Actualidad del sector deoficinasPara una visión del sector de oficinas enAmérica Latina debemos incluir, además delos cinco países citados, otros tres que completanla imagen continental: Argentina, Panamáy Costa Rica. No es difícil establecercuatro grandes comparativas sobre la realidadactual:• Rentas en América Latina de US$20 a 25m 2 /mes, en casi todos, salvo Colombiaque empieza a desviarse al alza hacia losUS$33, y Brasil, São Paulo, que se mueveentre los US$65 y 75.• Tasa de vacío muy baja (

mercado de oficinasMéxico, por su parte, ha tenido buen añode crecimiento de rentas y tiene un stock yaconsiderable, el cual va a crecer aún más enlos próximos dos años. Conforme entren encarga nuevos edificios del Paseo de la Reforma,y mientras no se soluciona de mejormanera el acceso a Santa Fe, ha de contemplarsecuando se toma un respiro en la ofertaque haga descender la desocupación. Debecuidar sus costos totales de ocupación, quevaloran el uso del metro útil, las zonas comunesy sus gastos correspondientes, que estánen la parte alta de la banda continental, conLima, Santiago o San José más económicas.Resulta interesante comparar con las ciudadestexanas, que tienen costos del 50% delos de México, o con muchas europeas máseconómicas (Amsterdam, Madrid, Barcelona,Berlín, Hamburgo, Copenhague… etc.).En cuanto a Brasil, se sostiene con dificultadque sus costos totales sean más elevadosque los de París, según muestra la tablasiguiente.CiudadCoste anualUS$Crecimiento2012México 599.98$ 2.1%Monterrey 429.70$ 1.5%Bogotá 603.21$ 8.0%Medellín NDLima 339.39$ 15.3%Santiago 533.03$ 11.6%San José 451.22$ 5.0%São Paulo 1,558.08$ -0.8%Río deJaneiro1,378.00$ -17.2%Buenos Aires 627.54 $ 8.3%París 1,332.79$ -6.2%Dallas 338.85$ 0.1%Madrid 587.39$ -7.6%Fuente: Prime Office Occupancy Costs,CBRE, July 2012El stock deoficinas primede volumenmás amplio seencuentra enMéxico y es de4 millones,y muy bajo enBrasil, con 1.6millones. Amboscon fuertecrecimientoprevisto paralos dos añospróximos.Completan el cuadro los fondos de inversión,con abundantes recursos localesy vocación nacional, país a país, que enalgunos casos empiezan a traspasar fronteras.Los chilenos, sobre todo, invirtiendoen Brasil, Perú, Colombia; los colombianosmirando a Perú y Chile. Mexicanos y brasileñosocupados con sus propios mercados,con americanos y canadienses bastante aclimatados.Práctica ausencia de los europeos.Rentabilidades brutas en otra liga que laeuropea, que llegan al 12% en Colombia oPerú. Buenos y grandes proyectos y abundantepromoción de edificios construidoscon certificación Leed. Poca o nula rehabilitación,lo que cabe achacar a los numerososedificios vendidos en régimen de propiedadhorizontal, lo que dificulta los acuerdos pararealizar cualquier reforma. Continúa la prácticade vender oficinas en condominio, encontra de la opinión de todos los expertos,en buena parte a causa de la falta de financiaciónestructurada y/o tipos de interés elevadospara la financiación a largo plazo. Lospromotores encuentran más rentable venderque alquilar. Los precios de venta por metro2muy diversos, desde los US$ 2.700/3.300 deBogotá a más de tres veces ese precio en el“prime” de São Paulo.Fascinante, sí, pero… hay que seguirpensando. Visto desde donde estamos ¿ahora,qué oficinas hacemos? La revolución tecnológicaestá impactando en los espaciosde trabajo y hay un silencioso cambio detendencias en marcha, pero otro día hablaremosde ello.It is fascinating to study Latin America andestablish comparisons inside and outsidethe continent. To know how its officeswork, we have visited Mexico City, Bogota,Lima, Santiago de Chile and Sao Paulo. We canemphasize the first and the last one, megacitiesamong the big metropolis worldwide, butalmost all the other cities are as big as them:28www.inmobiliare.com

mercado de oficinasAt World Office Forum we haveestablished our goals: knowing,understanding, debating, and helpingimprove the office buildings, themarkets where they are, productivityand comfort of people working there.urban groups in expansion where town plannersand governments work to control and organize.All of them grow up in an acceleratedway, sometimes more than their own planning.About Society, Economicsand Real Estate in LatinAmericaEvery real estate market is affected by the economicenvironment in which it is developed, sowhen talking about office market, it is necessaryto mention its social background. Whathave we noticed?1) Economic growth. Facing the low or negativeEuropean rates, Latin America grows upin the way that economists like to qualify as“robust”. FMI forecasts for 2013: 3.5% in Mexico,4.4% in Colombia and Chile, 5.8% in Peru,4% in Brazil.2) A wide base population pyramid predictssustainable growth of internal consumption inthe region, if concerning governments manageto correct the big continental challenges: fightagainst population’s poverty and in general, inequalityin leasing between the different sociallevels or regions in each country. This is a subjacentcause in the fast growth of large citiesin the zone. Security for citizens must improve.3) Public transportation and high urban trafficrepresenting a hard impact in the routinefor people working at offices. Mexico, Sao Pauloand Santiago de Chile count on a metro, adequatebut quite overloaded in general, due to adeficiency of the surface transport- which doesnot exempt the first one from overcrowd andLeasing fromUS$20 to 25 m²a month in mostof them except inColombia, whereit starts to turnup through US$33and in Brazil, SaoPaulo, it goes fromUS$65 to 75.get a Guinness record. The traffic is overloadedby private vehicles and tens of thousands oftaxis, “micros”, buses, “busetas” and severalcollective vehicles, lots of them quite old, withprecarious regulation, and transport paths notat all easy to understand by new users. In spiteof that, Mexico City, for instance, has managedto decrease air pollution thanks to exigent technicalinspections of vehicles.Office Sector StatusFor a group vision of the office sector in LatinAmerica we have to include, apart from the fivementioned countries, three more that completethe continental image: Argentina, Panama andCosta Rica. It is not difficult to establish fourbig comparatives about their currently status:• Leasing from US$20 to 25 m² a month inmost of them except in Colombia, where itstarts to turn up through US$33 and in Brazil,Sao Paulo, it goes from US$65 to 75.• Very low vacancy rates (

proyecto leedCORPORATIVOREFORMADIANA:Imagencorporativade alto perfilJunto con el respeto al medio ambientey la promoción de calidad de vida, laprotección de la seguridad personal ypatrimonial de los usuarios es una delas directrices fundamentales en eldiseño del Corporativo Reforma Diana.32www.inmobiliare.com

Enclavado en un prominente punto sobre la avenidamás emblemática de México, Corporativo ReformaDiana se erige como un notorio punto de referenciaen el skyline de la ciudad, gracias a su vanguardista diseñoarquitectónico, proyectando una imagen corporativa dealto perfil.Paseo de la Reforma se está consolidando como el principalcorredor financiero a nivel nacional, reuniendo a loscorporativos de HSBC, Citibank, Sura, Monterrey-New YorkLife, Ixe Banco, Grupo Interacciones, Mapfre, Monex, laBolsa Mexicana de Valores, así como el corporativo de BBVABancomer, actualmente en proceso de construcción.La zona, además de gozar de una ubicación privilegiadaen términos de una inmejorable accesibilidad por la presenciade varias de las principales vías de comunicacióna nivel metropolitano, y disponer de todos los medios detransporte, ofrece a distancia caminable todos los serviciose insumos necesarios para una adecuada operación diariade negocios, además de una inigualable variedad de atractivosy amenidades: desde hoteles de categoría ejecutivay de lujo, restaurantes de todas las especialidades y presupuestos,hasta museos, centros culturales, eventos y exposicionespúblicas.Corporativo Reforma Diana ha obtenido la pre-certificaciónLEED® Gold otorgada por el U.S. Green Building Council,la cual da constancia de que en su desarrollo se hanincorporado los lineamientos y tecnologías más avanzadospara proteger el medio ambiente durante y después de suconstrucción, y promover la máxima calidad de vida paralos usuarios del edificio. Las empresas u organizacionesque se establezcan en este edificio, más allá del beneficiode lograr valiosos ahorros operativos en sus consumos dewww.inmobiliare.com 33

sección ESPECIAL PUBLICITARIAel arrendatario#1 es elestacionamientoEl ingreso que proporciona elestacionamiento puede llegar arepresentar de un 20% hasta un35% de los ingresos generales.¡Haga cuentas!El negocio del estacionamiento comienza desde que su cliente toma el tickety una barrera se levanta dándole la bienvenida, desde el primer minuto deestancia su centro comercial ya comienza a producir. La relevancia de esteingreso no es menor, hoy en día los inmuebles que cobran de manera eficiente suestacionamiento, han logrado elevar el nivel de servicio, instalaciones y garantíaspara sus usuarios, cambiando la imagen y percepción de sus visitantes al tiempo queconvierten un centro de costos en una unidad de negocios.El ingreso que proporciona el estacionamiento puede llegar a representar de un20% hasta un 35% de los ingresos generales; es decir, llega a ser la principal fuentede recursos, o en sus propias palabras, “mi mejor renta”, según datos de “FuenteInmobiliaria”1 cuyos clientes presentaron ingresos promedio del 33% del total porconcepto de estacionamientos en 2012. ¡Haga cuentas!Hoy en día, las proyecciones emitidas por un operador profesional de estacionamientossirven en instituciones financieras como referencia, para garantizar losflujos que los inversionistas necesitan para solicitar créditos y maximizar sus retornos.¿Sabía usted que los flujos bien administrados de su estacionamiento puedenrespaldar créditos mediante fideicomisos?36www.inmobiliare.com

sección ESPECIAL PUBLICITARIA¿Sabía usted que elarrendamiento de suestacionamiento puederespaldar créditosmediante fideicomisos?Como dar el primer pasoComencemos por lo siguiente:• Investigación de Mercados: El conocimientodel mercado es más valioso queel inmueble por sí mismo, la viabilidaddel negocio necesita sustentos. Conozcasu mercado, oportunidades, riesgos y alcances.• Diseño: No es arquitectura ni estructura,son flujos vehiculares y peatonalesque requieren control dentro de su inmueble,imagine una cascada de aguaentrando a su estacionamiento, ¿cuálesserían los caminos que seguiría (pasillos),en dónde se concentraría (cajones), pordónde saldría (carriles de salida), quéafectaría (logística operativa), en dóndese encontrarían (incorporaciones viales),en qué momento (horarios)?• “No hay una segunda oportunidad parauna primera gran impresión”: Mantengala imagen de su estacionamiento comola de sus pasillos comerciales. ¿Ha notadoque casualmente los inmuebles quelo reciben con estacionamientos modernos,limpios, bien pintados, con buenaseñalización e iluminación, también sonlos más rentables?• Una vez que llega la primer moneda comienzael reto de conservarla, ¡acérquesea los expertos!, en la medida en que suadministración sea robusta, así tambiénse disminuirán las posibilidades de fugasde efectivo.• Blindaje Legal: Existen altos costos novisibles por incumplir las regulaciones,la mejor manera de protegerse es cumpliendoy protegiendo su inversión.• Seguros: Usted no puede eliminar elriesgo, ¡transfiéralo! Un buen paquete deseguros le dará la tranquilidad necesariapara pensar en más negocios. El efectivo,los automóviles y sus pertenenciasson valores que quedan en custodia temporalen sus instalaciones.Es así que la atención al estacionamientose vuelve fundamental desde su concepción,planeación y diseño, con la finalidad de contarcon instalaciones eficientes, rentables yfuncionales para las necesidades de cada inmueble.•¡SOLICITE ASESORÍA!Consultoría CENTRALIng. Jorge E. De Leónwww.central-mx.comTel. (55)36 40 39 00ventas@central-mx.com38www.inmobiliare.com

CONSTRUCCIÓN SUSTENTABLEPor Antonio ZamoraDirector de Desarrollo de Negocios, VFO arquitectosantonio.zamora@v-fo.comCITY SHOPS DEL VALLEFlexible, vanguardista y sustentableEl Fashion Mall Center CITY SHOPSDEL VALLE, que tuvo una inversión decuatrocientos millones de pesos, seráinaugurado en el verano de 2013.CITY SHOPS DEL VALLEFlexible, avant-gardist and sustainableEl Fashion Mall Center CITY SHOPS DELVALLE es el más reciente conjuntocomercial del grupo inmobiliario IDU(Impulsora de Destinos Urbanos) en el surde la Ciudad de México, y destacará porla flexibilidad de los espacios, el diseño devanguardia y la integración de las mejoresprácticas de Diseño Sustentable.El Fashion Mall Center CITY SHOPS DELVALLE, que tuvo una inversión de cuatrocientosmillones de pesos, será inauguradoen el verano de 2013; éste será el cuarto centrocomercial del Grupo IDU, dueño de CityShops Valle Dorado, City Shops Plazaragozay City Shops San Roque.El conjunto de 44,000.00 m2 -de los cualesel 51% es área rentable-, se desarrollaráen un predio de 6,000.00 m2, con un árealibre de 20% , y se ubica en la confluencia delas avenidas Félix Cuevas y Adolfo Prieto enla Colonia del Valle.El Fashion Mall Center CITY SHOPS DELVALLE está conformado por un volumen decinco niveles comerciales y una azotea verdede uso intenso y continuo, desplantados medionivel por debajo de la banqueta con fren-40www.inmobiliare.com

SUSTAINABLE CONSTRUCTIONEn CITY SHOPSDEL VALLE seutilizará un sistemade aprovechamientodel agua pluvialconsistente enla captación ytratamiento del aguacosechada en la azoteaverde de más de 3,000m 2 de superficie.te y fachada principal a la avenida Félix Cuevas,con un remetimiento de 16.00 metrosdel alineamiento hacia dentro del terreno, yestacionamiento en cuatro niveles subterráneoscon lugar para 707 autos, que ocuparánel 100% de la superficie del terreno.El acceso de los peatones al Centro Comercialserá por la avenida Félix Cuevas através de dos plazas. Medio nivel bajo labanqueta se encontrará la plaza de accesoa la tienda de Autoservicio y a los estacionamientos;medio nivel sobre la banqueta estaráuna gran plaza al aire libre al frente delvolumen principal, la que se desarrollará endos niveles, el primero será de pequeños comercios,en el que se podrán llevar a cabo actividadesal aire libre; y el segundo nivel, quealojará restaurantes con terrazas al exteriory dará acceso a una tienda de ropa. En estenivel iniciarán las escaleras eléctricas que llevarána los pisos superiores, en el cuarto pisose alojarán restaurantes y salas de cine, y enel quinto piso un gimnasio con servicios debaños-vestidores, alberca, área de aparatosaeróbicos y anaeróbicos, así como canchasde Squash. La cubierta del gimnasio será diseñadacomo una azotea verde colaborandoal mejoramiento del ambiente, en donde seAntonio ZamoraDirector de Desarrollo de Negocios,VFO arquitectosllevarán a cabo actividades deportivas al airelibre. Además, CITY SHOPS DEL VALLE cuentacon una sección de comercios con accesoindependiente por la calle de Adolfo Prieto.Para cumplir con la normatividad respectoa las áreas permeables se utilizará unsistema de aprovechamiento del agua pluvialconsistente en la captación y tratamientodel agua cosechada en la azotea verde demás de 3,000.00 m2 de superficie, la queserá utilizada por los distintos comerciospara los servicios de riego y sanitarios (mingitoriosy w.c.).Adicionalmente a la captación de aguade lluvia, la azotea verde contribuirá a evitarla creación de islas de calor, contribuyendo ala disminución de la temperatura en las áreasurbanas.El acceso vehicular al Fashion Mall Centerserá por la avenida Félix Cuevas, en dondese contará con servicio de Valet Parkingy rampas de acceso y salida a los cuatro sótanosde estacionamiento en la colindanciacon la Cerrada de Bartolache.El primer sótano de estacionamiento,que contará con una banda transportadorapara los carros del Autoservicio, será exclusivopara los clientes de éste. El estacionamientocontará además con elevadores paralos usuarios que servirán los cuatro nivelesde estacionamiento subterráneo, y la plantabaja del Centro Comercial, a partir de la cualse circulará por escaleras eléctricas y bandastransportadoras.El Centro Comercial contará con un patiode maniobras en la parte posterior delterreno, con acceso por la colindancia nortesobre la calle Adolfo Prieto, en donde seubicará el montacargas que dará servicio atodos los niveles de comercio.El Grupo Inmobiliario IDU es el desarrolladordel concepto VIVE GRAND en México,en donde cuenta con los conjuntos GRANDCoyoacán, GRAND San Angel, GRAND Coapa,y GRAND Lomas. En los próximos tresaños colocarán en el mercado mexicano2,000 unidades de vivienda.CITY SHOPS DEL VALLE is the latest FashionMall Center of “Grupo InmobliliarioIDU” (Urban Destinies Thrust) in the southof Mexico City, and it will excel for the flexibilityof its space, avant-garde design, and integrationof Best Practices in sustainable design.CITY SHOPS DEL VALLE Fashion Mall Center,which had an investment of thirty two milliondollars, will be opened in the summer of2013, will be IDU’s fourth Fashion Mall Centerwho owns City Shops Valle Dorado, City ShopsPlazaragoza, and City Shops San Roque.The 44,000.00 sq. m. building, with 51% ofrentable space will be built in a 6,000.00 sq. m.plot located in Félix Cuevas and Adolfo Prietoavenues in “Colonia del Valle”CITY SHOPS DEL VALLE Fashion Mall Centerconsists in a building of five commercialfloors and a green roof, which will have intenseand continuous utilization. The commercial areaCITY SHOPS DEL VALLE FashionMall Center, which had aninvestment of thirty two milliondollars, will be opened in thesummer of 2013.www.inmobiliare.com 41

CONSTRUCCIÓN SUSTENTABLECITY SHOPS DEL VALLE will use awater harvesting systemconsisting of rainwater collectionand treatment of water harvested in3,000.00 sq. m.of the green roof.starts half level below the sidewalk with themain façade facing Félix Cuevas Avenue and asetback of 16 meters. The parking area consistsof four underground floors with 707 car slips.The parking area will occupy 100% of the site.The pedestrian access to the shopping centerwill be Félix Cuevas Avenue through twoplazas. Half level under the sidewalk will be theplaza of access to the convenience store andto the underground parking; half level abovethe sidewalk will be a larger plaza which willhave two levels; the first being of small shopsand outdoor activities, and the second levelwill house restaurants with outdoor terracesand will give access to a clothing store. In thissecond level plaza begin the electric stairs thatwill take the customers to the upper floors. Thefourth floor will house restaurants and movietheaters, and the fifth floor will house a gymwith bathing facilities, locker rooms, pool area,aerobic and anaerobic equipment, squash andtennis. The roof of the gym will be designedas a green roof where outdoor sports will takeplace, collaborating with the improvement ofthe environment. CITY SHOPS DEL VALLE hasa shopping section with independent access byAdolfo Prieto Avenue.In order to comply with regulations regardingpervious areas the shopping center will usea water harvesting system consisting of rainwatercollection and treatment of water harvestedin 3,000.00 sq. m. of the green roof, which willbe used by the different stores for irrigation andsanitary services (urinals and toilets).In addition to capturing rainwater, thegreen roof will help prevent the creation ofheat islands, contributing to the decrease oftemperature in urban areas.Vehicle access to the Fashion Mall Centerwill be Avenue Félix Cuevas where cars can beeither left with the Valet Parking or be taken tothe underground parking through the ramps atthe west end of the building.The first parking basement will feature aconveyor belt for catering carts; it will be exclusiveto the convenience store customers.The parking will also feature elevators that willserve users of the four levels of undergroundparking and the ground floor of the shoppingcenter, from which the flow will be through escalatorsand conveyors.The shopping center will have a switchingyard at the rear of the plot, which will be accessiblevia the northern boundary on AdolfoPrieto Avenue.The IDU Real Estate Group is the developerof the VIVE GRAND concept in Mexico, wherethe group has GRAND Coyoacán, GRAND SanAngel, GRAND Coapa, and GRAND Lomas. Inthe next three years the group will place 2,000units in the Mexican housing market. •42www.inmobiliare.com

perspectivasPor Juan Ignacio Rodríguez BarreraDirector Planeación – MAC Arquitectos ConsultoresChair del Grupo Mexicano de Investigación del ICSCEquipo de Análisis de MAC Arquitectos Consultorescontacto@planimaginacion.comCentros comercialesen México:Situación actual y perspectivasde crecimientoDel año 2000 al 2010, la oferta de centroscomerciales en el país aumentó un180%, pasando de 293 a 534 (1). Esosignifica un crecimiento promedio anual de6.2%, el cual es muy superior al crecimientodemográfico del mismo periodo, que fue de2.8% anual (2) (Ver gráfica 1).Si bien en los años 2008 y 2009 se vivióuna importante crisis económica que afectóparticularmente las inversiones inmobiliariasen el mundo y en México, en ese mismo periodose inició la creación de nuevos vehículosde inversión en el país, enfocados aldesarrollo de infraestructura y a la industriainmobiliaria, los cuales son más sofisticadosy están regulados por las autoridades financieras,como los Fideicomisos de Inversiónen Bienes Raíces o FIBRAS, de las cuales a lafecha se han emitido tres (3): la Fibra Uno,Macquarie y Fibra Hotel, y los Certificadosde Capital de Desarrollo o CKD, de los cualeshasta ahora se han realizado 15 emisionescon un total de $38 MMDP. De estos,la tercera parte está orientada a inversionesinmobiliarias, lo cual debió traer un importantecrecimiento en el desarrollo de la industriainmobiliaria, y por supuesto, de loscentros comerciales.Sin embargo, para finales de 2012, laoferta total de Centros Comerciales fue de604 plazas, tan sólo un 13% más, lo quesignificó un crecimiento promedio de 4.2%anual. Actualmente, apenas hay 16 nuevoscentros comerciales en construcción, lo cual,a pesar de todo lo anterior, nos deja ver unaimportante disminución en el ritmo de desarrollode nuevos centros comerciales durantelos últimos dos años (Ver tabla 1 y gráfica 2).44www.inmobiliare.com

perspectivesPodemos observar tres importantesfactores que influyeron en este fenómeno.Por una parte, el boom inmobiliario de ladécada pasada, producto de la entrada delos Fondos de Inversión Privados y un excesode capital en el mercado, lo cual llevó aldesarrollo de una sobreoferta -en cierto gradodescuidado- con muchos proyectos queno respondían a la capacidad del mercado,en ubicaciones inapropiadas, con exceso desuperficie rentable, y construidos con altoscostos de desarrollo. Todo ello quedó expuestohacia el año 2010 cuando vimos unalto porcentaje de desocupación en plazasnuevas, mismo que aún se mantiene en parte.Este fenómeno retrasó la construcciónde al menos 28 centros comerciales que estabanen proceso, y que debiendo haberseconstruido entre 2010 y 2011, se postergaronpor al menos un año. Además, provocóla cancelación, o al menos suspensión, deotras 27 plazas que en ese año estaban enproyecto, y que hasta ahora no se han llevadoa cabo. Asimismo, generó el endurecimientode las políticas de aprobación denuevos proyectos por parte de los nuevosactores financieros, las cuales dificultan laselección y aprobación de nuevos proyectos(Ver gráfica 3)Otro de los factores que ha influido enello es el crecimiento demográfico en Méxicoenfocado en las grandes ciudades, lascuales se estima crecerán casi un 9% parael año 2020, y en las que la disponibilidadde tierra con buena ubicación, superficie yprecio adecuado es muy escasa; mientrasDesarrollo de Centros Comerciales y PoblaciónCentros Comerciales en Operación según CategoríaCENTROS COMECIALES EN CONSTRUCCIÓNZONA METROMUNICIPIOCENTROCOMERCIALTIPO FECHA DESARROLLADOR ANCLASZM Valle de México ALVARO OBREGON Garden Mall NC 2012 COPRICity Market, Sanborn's, OfficeDepotZM Valle de México ALVARO OBREGON Patio Santa Fe CC 2013 MRPWalmart, Sam's Club, TheHome Depot, CinépolisZM Valle de México BENITO JUÁREZ Patio Universidad NC 2012 MRPSuperama, Cinépolis, BestBuy, The Home StoreZM Valle de México ECATEPEC Multiplaza Aragon V CC 2012 FRISA Sam's Club, Home DepotZM Valle de México NAUCALPAN Parque Toreo RM 2014 Grupo DanhosDepartamental, Cinepolis,AutoservicioZM Valle de México AZCAPOTZALCO Parque Jardin CC 2013 GGI Soriana, CinepolisZM PachucaPACHUCA DE SOTOGalerías PachucaAMPRM 2003 Grupo Jomer Liverpool, Cinépolis 14ZM Monterrey SAN PEDRO GARZA Destino M NC 2013 GENTOR Super SorianaZM Querétaro QUERETARO Central Park RM 2010 City Capital Liverpool, CinemexZM QuerétaroQUERETAROAntea Life StyleCenterSRM ND Grupo SMZM Querétaro QUERETARO PC Antea CC 2013 Grupo SMZM SLP SAN LUIS POTOSI Citadella CC 2012ZM VillahermosaCENTROSenderoVillahermosaColliersInternationalCC 2013 Acosta VerdePalacio de Hierro, Liverpool,Sears, CinesAutoservicio, Club deDescuento, CinesCinemex, Caliente, Best BuySoriana, Cinépolis 8 salas,Coppel, FamsaZM Veracruz BOCA DEL RÍO Andamar RM ND Grupo SM Palacio de HierroCAMPECHE CAMPECHE Galerías Campeche RM 2013 Liverpool Liverpool, CinépolisMAZATLAN MAZATLAN Galerías Marina RM 2013 Liverpool Liverpool, Cinemexwww.inmobiliare.com 45

perspectivasProyección de Crecimiento y DistribuciónDemográfica según el Tamaño de la Ciudadque las ciudades medianas y muy pequeñas,en donde debería de haber un mayor desarrollo,la población está decreciendo entre el20% y hasta el 40%, evitando la generaciónde nuevos mercados capaces de sustentar eldesarrollo de centros comerciales de grantamaño.Finalmente, la expansión de las cadenascomerciales no ha crecido a la velocidad delos desarrolladores, debido a un mejor procesode análisis, a una estructura corporativamás simple -que en muchos casos limita elacceso a fondos de capital- y a las grandesdistancias que existen entre una ciudad yotra en ciertas regiones del país, lo cual elevalos costos logísticos, impidiendo el desarrollode nuevos mercados para muchas delas principales cadenas del país.Entonces, si existen los recursos económicosy la demanda, lo necesario para generarun crecimiento ordenado y eficiente dela industria será enfocar el desarrollo en lasciudades con mayor demanda, la generacióno “importación” de nuevas marcas comercialesy mejores conceptos de proyecto quepermitan diferenciar los nuevos centros comercialesde la oferta actual.En las tablas y gráficas anexas (gráfica4 y tabla 5 particularmente) podemos observarun análisis comparativo entre la poblaciónde las principales ciudades del país,el ingreso familiar promedio y la superficierentable total llamada GLA (Gloss LeasableArea). Con estos datos obtenemos un Índicede Desarrollo, el cual se compara con elpromedio de cada grupo de ciudades (segúntamaño), ganando o perdiendo puntos dependiendode el GLA por habitante (a mayorGLA, menos puntos) y el ingreso familiar totalque existe en la ciudad por GLA (a mayoringreso, más puntos).Es importante aclarar que el Índice deDesarrollo no es definitivo en la determinaciónde la capacidad de desarrollo de unaciudad o en alguna zona particular de ellas,ni considera la población flotante que se generaen las zonas turísticas y fronterizas delpaís; y que sólo considera los centros comercialesen operación o construcción, y no losque estén en fase de proyecto.También es importante ver que parte deldesarrollo demográfico se enfoca en las ciudadespequeñas en las cuales anteriormenteera difícil llevar un centro comercial; sinembargo, la creación de nuevos formatos deautoservicio y de complejos de cine permitevislumbrar el desarrollo de centros comercialesde pequeñas superficies a un gran númerode poblaciones en todo el país.Ante la falta de propiedades adecuadaspara el desarrollo tradicional de nuevos centroscomerciales en las grandes ciudades, esinminente buscar nuevos conceptos comerciales,quizá plazas de varios niveles, cambiargrandes anclas por una mejor mezclacomercial y de entretenimiento, o bien complementarel proyecto con usos adicionalesbuscando compensar el valor de la tierra,como los ya muy conocidos Usos Mixtos, enlos que se debe tener cuidado al entenderque no es la población del propio proyectola que sustenta la capacidad comercial, sinola zona de influencia, y que todos los usosdel inmueble deben dirigirse al mismo segmentode mercado.Estos nuevos centros comerciales deberán,en muchos casos, entrar en un mercadodonde ya existen otras alternativas, por loque es necesario generar una opción diferentede compra y entretenimiento, complementandola oferta que demanda elmercado y no buscando competirla, lo cualúnicamente dividirá el mercado y generará“más de lo mismo”, o bien, buscar sustituir laoferta existente obsoleta, que en muchos casosestá determinada por proyectos comercialesantiguos, en buenas ubicaciones perocon mala calidad y pocas posibilidades dereposicionamiento, como sucede con muchosde los condominios desarrollados en lasdécadas de los años 80 y 90.Una nueva opción de compra y entretenimientose genera con espacios diferentesdonde la experiencia de compra resulte másatractiva, buscando como primer objetivosatisfacer la necesidad de entretenimientoo socialización, y por consecuencia, la compra;no al revés. Además, de una mezcla comercialdiferente ya sea en su balance o ensus locatarios, y ofrecer marcas nuevas, o almenos diferentes a las que ofrece la competencia.Si bien hablamos de la falta de marcassuficientes para generar variedad entre loscentros comerciales o de la capacidad deexpansión de las mismas, en los últimosdos años se crearon o importaron aproximadamente40 nuevas marcas de moda,alimentos, entretenimiento y deporte, y seespera que este año lleguen al menos otras10, lo cual nos permite vislumbrar un mejorpanorama para el desarrollo de los centroscomerciales en el país durante los próximosaños (Ver tabla 4).•índice Comparativo de Capacidad de Desarrollo para Centros Comercialesen las Principales Ciudades de Méxicoconsidera solo los centros comerciales en operación y construcción46www.inmobiliare.com

perspectives(1) Para fines de este artículo, consideramoscomo centros comerciales aquellos ancladospor alguna tienda de autoservicio, departamentaly/o complejo de cines, y quecuenten con más de 30 locales comerciales;o bien, que por su tamaño y mezcla comercialcuenten con una zona de influencia regionalcomo sería el caso de los Power Center,Outlet Center y Entertainment Center.(2) Sólo se consideran las 70 ciudades y zonasmetropolitanas de más de 200,000 habitantes.(3) De las tres FIBRAS que operan en México,sólo FIBRA Uno cuenta con centros comercialesdentro de sus activos. Se espera queen 2013 se lance al menos una más, FIBRAInn, y 10 nuevas CKD.NUEVAS MARCAS COMERCIALES EN MéXICOGAP Do Rego & Novoa Lacoste L!ve Shakey's PizzaAccesorize Dxtivo Lee Cooper SlowearAlessi Store Energy Fitness Lush Smart FitAmerican Eagle Express Melting Pot Steve MaddenBen Sherman Forever 21 Michael Kors Super DryBottega Venetta Fortnum & Mason Molton Brown SwatchC+ H & M Olive Garden The Capital GrilleChucky Cheese Hard Candy Petland Ugg for MenCielito Querido Johnston & Murphy Pier 1 Imports VilebrequinCrate & Barrel KEF Red Lobster WedgwoodÍNDICE COMPARATIVO DE OFERTA COMERCIAL EN OPERACIÓN Y CONSTRUCCIÓNZONA METRO POB 2012 FAM 2012 INGRESO / FAM ART GLA $ / ARTTOTAL 72,512,061 19,455,430 $11,064 15,371,278 165,454,900 $14,004> 800,000 34,495,997 9,204,980 $11,284 7,632,742 82,158,075 $13,608> 400,000 a 800,000 9,982,476 2,688,593 $9,904 1,870,445 20,133,281 $14,236< 400,000 7,587,419 2,040,296 $9,759 1,267,512 13,643,371 $15,709ZM Valle de México 20,446,170 5,521,562 $11,746 4,600,579 49,520,172 $14,097 -1.06ZM Guadalajara 4,565,939 1,161,379 $13,576 964,379 10,380,483 $16,349 1.20“INDICECOMERCIALmás alto = mejor”ZM Monterrey 4,227,303 1,123,655 $12,369 1,130,974 12,173,694 $12,289 -2.11ZM Puebla-Tlaxcala 2,745,863 703,063 $8,191 385,263 4,146,932 $14,947 1.73ZM Toluca 1,930,434 465,824 $10,779 295,011 3,175,469 $17,020 1.94ZM Tijuana 1,820,289 507,080 $13,419 412,796 4,443,295 $16,484 1.21ZM León 1,682,857 396,674 $11,662 282,975 3,045,915 $16,348 1.96ZM Juárez 1,339,017 374,629 $8,895 406,285 4,373,210 $8,202 -1.97ZM La Laguna 1,255,166 335,884 $8,591 105,457 1,135,129 $27,362 2.39ZM Querétaro 1,156,775 306,166 $13,981 475,397 5,117,123 $9,004 -2.52ZM SLP 1,073,601 281,330 $10,492 190,463 2,050,125 $15,498 1.94ZM Veracruz 1,054,926 316,945 $8,600 256,155 2,757,227 $10,640 -1.88ZM Mérida 1,003,533 281,721 $8,825 302,408 3,255,086 $8,221 -1.97ZM Aguascalientes 970,779 249,246 $10,800 197,544 2,126,344 $13,627 0.92ZM Mexicali 968,957 280,852 $14,329 196,758 2,117,883 $20,454 2.42ZM Cancún 962,919 288,562 $13,293 516,256 5,556,931 $7,430 -2.97ZM Cuernavaca 904,825 248,695 $10,180 94,219 1,014,164 $26,870 2.45CULIACAN 883,358 230,993 $11,789 164,665 1,772,441 $16,538 2.06ZM Tampico 880,726 252,934 $8,914 92,533 996,013 $24,367 2.27ZM Chihuahua 878,498 258,725 $11,509 179,981 1,937,293 $16,544 2.14ZM Acapulco 873,162 237,947 $7,857 160,968 1,732,641 $11,614 -0.02ZM Saltillo 862,049 229,247 $9,854 154,524 1,663,281 $14,618 1.88ZM Morelia 835,994 227,160 $11,008 189,765 2,042,611 $13,177 0.10HERMOSILLO 817,314 226,335 $13,420 211,758 2,279,340 $14,344 -0.12ZM Villahermosa 801,713 219,933 $11,941 266,209 2,865,445 $9,866 -2.23ZM Reynosa-RíoBravo764,044 218,333 $9,934 174,233 1,875,427 $12,448 -2.09ZM Xalapa 694,398 195,629 $9,154 132,468 1,425,872 $13,519 -0.95ZM Tuxtla Gutiérrez 667,009 175,316 $9,219 99,632 1,072,429 $16,223 1.94ZM Oaxaca 614,215 162,343 $9,807 70,366 757,409 $22,625 2.20www.inmobiliare.com 47

perspectivasÍNDICE COMPARATIVO DE OFERTA COMERCIAL EN OPERACIÓN Y CONSTRUCCIÓN (Continuación)ZONA METRO POB 2012 FAM 2012 INGRESO / FAM ART GLA $ / ARTTOTAL 72,512,061 19,455,430 $11,064 15,371,278 165,454,900 $14,004> 800,000 34,495,997 9,204,980 $11,284 7,632,742 82,158,075 $13,608> 400,000 a 800,000 9,982,476 2,688,593 $9,904 1,870,445 20,133,281 $14,236< 400,000 7,587,419 2,040,296 $9,759 1,267,512 13,643,371 $15,709“INDICECOMERCIALmás alto = mejor”DURANGO 598,928 156,887 $9,288 57,970 623,983 $25,136 2.28IRAPUATO 555,266 131,548 $13,918 95,752 1,030,665 $19,121 2.26ZM Pachuca 542,361 150,208 $9,548 230,427 2,480,298 $6,224 -2.70ZM Poza Rica 516,940 137,464 $9,046 77,015 828,982 $16,146 1.93ZM Tlaxcala-Apizaco 516,182 129,558 $7,184 64,066 689,598 $14,528 0.66ZM Matamoros 499,423 138,288 $9,110 97,548 1,049,996 $12,914 -0.91ZM Celaya 488,560 125,606 $11,528 92,386 994,434 $15,673 1.10ENSENADA 488,092 137,551 $11,847 51,210 551,219 $31,822 2.80ZM Cuautla 454,248 120,670 $7,903 55,277 594,996 $17,253 1.86MAZATLAN 451,865 128,645 $10,353 142,795 1,537,031 $9,327 -2.34ZM Tepic 449,211 123,276 $10,090 89,322 961,453 $13,926 -1.06AHOME-LOS MOCHIS 426,380 113,523 $9,785 82,479 887,796 $13,468 -0.95ZM Orizaba 421,924 111,638 $7,078 47,240 508,487 $16,726 1.77CAJEME 421,514 118,056 $12,461 42,027 452,374 $35,005 2.99ZM Puerto Vallarta 411,915 114,052 $11,605 168,232 1,810,832 $7,868 -2.73ZM Nuevo Laredo 394,877 107,208 $10,721 76,857 827,282 $14,955 -2.12ZM Minatitlán 357,738 101,374 $7,996 12,982 139,737 $62,441 4.19ZM Coatzacoalcos 355,990 103,504 $10,588 129,196 1,390,653 $8,482 -2.71ZM Colima-Villa deÁlvarez350,407 101,546 $9,730 54,293 584,404 $18,199 2.09TAPACHULA 335,384 88,910 $9,198 54,900 590,938 $14,896 -0.95CD. VICTORIA 333,144 90,226 $10,483 61,000 656,598 $15,506 -1.10URUAPAN 329,160 84,835 $8,125 27,410 295,038 $25,146 2.10ZM Monclova-Frontera325,550 89,074 $8,534 25,629 275,868 $29,660 2.36ZM Córdoba 324,770 88,533 $7,484 45,845 493,476 $14,453 -0.08ZM Zacatecas-Guadalupe313,568 84,455 $10,843 54,395 585,500 $16,836 1.07ZM Tehuacán 303,616 75,451 $6,739 33,800 363,820 $15,044 0.67ZM Tula 299,185 76,460 $8,982 11,485 123,623 $59,797 4.04GUASAVE 290,498 73,085 $10,105 11,220 120,771 $65,822 4.42LOS CABOS 271,805 77,531 $17,150 139,003 1,496,209 $9,566 -3.67SALAMANCA 270,353 68,260 $10,566 13,380 144,021 $53,903 3.73CAMPECHE 267,069 75,242 $8,493 55,335 595,620 $11,548 -1.98LA PAZ 264,976 76,583 $12,341 131,655 1,417,121 $7,179 -3.43ZM Zamora-Jacona 257,271 67,150 $7,931 17,200 185,139 $30,964 2.37ZM La Piedad-Pénjamo256,448 64,677 $8,541 22,450 241,650 $24,605 2.09SAN JUAN DEL RIO 255,222 67,343 $9,756 109,026 1,173,545 $6,026 -2.94CHETUMAL 254,039 70,589 $9,527 39,860 429,049 $16,871 2.01ZM Tulancingo 253,643 64,938 $7,387 23,170 249,400 $20,704 1.86CHILPANCINGO 251,893 61,339 $8,912 14,290 153,816 $38,255 2.77NOGALES 230,875 61,421 $10,582 17,208 185,224 $ 37,772 2.85CARMEN 229,428 62,461 $13,377 54,089 582,209 $15,448 -1.41ZM Guaymas 210,511 58,101 $9,997 31,834 342,658 $18,246 2.0748www.inmobiliare.com

soluciones corporativasPor Luis LlacaVP Corporate Retail SolutionsJones Lang LaSalleluis.llaca@am.jll.comLa importanciade un brokerespecializadoThe Importance of a Specialized BrokerLos servicios comerciales inmobiliariossiguen sofisticándose, y losrequerimientos de los usuarios soncada vez más exigentes y específicos.50www.inmobiliare.com

corporate solutionsHoy en día,existen brokersespecializados enoficinas, industrialy Retail, perotambién paraatender necesidadesde inquilinos,propietarios ydesarrolladores.Hace ya dos décadas que llegaron lasempresas inmobiliarias comerciales aMéxico. Esta llegada surge de la necesidadque se genera a raíz de la firma delTratado de Libre Comercio con América delNorte (TLC o NAFTA), de dar servicios inmobiliariosespecializados con estándares internacionalesa las firmas americanas, en sullegada o expansión en territorio mexicano.Entonces, se separan radicalmente los serviciosinmobiliarios de vivienda, de los comerciales:oficinas, industriales y Retail.Ciertamente, nada tiene que ver el esfuerzode atender una necesidad de vivienda-cerca del lugar de trabajo o de las escuelasde los hijos, con determinado númerode recámaras y la dependencia o no de uncrédito para la adquisición-, con el esfuerzode atender la necesidad de las empresasde consolidar sus corporativos para ser máseficientes, o bien, la de expandir la marcaa lo largo de diversas ciudades y resolver elcomplicado tema de logística y distribuciónen determinada región del país. Es así comoinicia en nuestro México la Industria InmobiliariaComercial Especializada, en la primeramitad de los años 90.A medida que han ido pasando losaños -más de 20 ya-, los servicios comercialesinmobiliarios siguen sofisticándose ylos requerimientos de los usuarios de estosservicios son cada vez más exigentes y específicos.Hoy en día, existen brokers especializadosen transacciones de oficinas, peroahí mismo existen quienes saben más de lasnecesidades de los inquilinos y quienes conocena la perfección las expectativas de lospropietarios y desarrolladores.Muy diferente resulta trabajar para resolverlas necesidades de gobiernos locales,estatales o federales; para eso hay especialistas.Por otro lado, no todos los brokersexpertos en el ramo industrial conocen a detalleel tema de logística y distribución, ahítambién hay especialistas. El desarrollo decentros comerciales en todos sus muy diferentesformatos tanto como la expansión demarcas comerciales también demandan diferenteshabilidades y técnicas especializadas.Aunado a todo lo anterior, existen a todolo largo del territorio nacional diversas regionesque se comportan de manera radicalmentediferente. Los hábitos de consumo,por ejemplo, cambian de este a oeste y denorte a sur. Las distancias, el clima, las actividadeseconómicas, entre otras, hacen decada región del país una zona específica. Enalgunas, el clima determina el diseño de loscentros comerciales que pueden ser abiertos,si las lluvias son escazas, o bien cerradosen donde el calor puede ser abrumante y elaire acondicionado se vuelve un atractivomás para el consumidor.De izquierda a derechaSentados: Adriana Karam, Luis Llaca y José Antonio PliegoDe pie: Enrique Méndez, Paola Andrade y Octavio CarbajalLas necesidades de las empresas en suacontecer cotidiano y las de la industria instaladapor sectores en diversas regiones cambiande manera importante en cada zona.Para eso también hay brokers especializados.Algunos se ocupan de entender mejor las zonasde determinados sectores de la industria;la automotriz, por ejemplo que se ha incubadoen ciertos estados del país. Otros conocenbien las comunicaciones ferroviarias de México,y los hace especialistas en las empresasque requieren del tren para transportar susproductos. En fin, cada vez es más complejala especialización inmobiliaria.En el mundo de Retail no hay excepción.Las empresas y marcas comerciales requierende asesoría en su entrada al mercadonacional, pero exigen servicios de calidadwww.inmobiliare.com 51

GEOREFERENCIACIÓNPor Edgar Mojicasolenai@gmail.comDistribución de Plazas yCentros Comercialesen MéxicoSIMBOLOGÍAPlazas1-67-1415-2728-4041-98Una parte importante en el fenómeno del Retail son las plazas y los centros comerciales(Fashion Mall, Community Center, Power Center, Town Center, Life StyleCenter, Strip Mall). Cuando estos formatos están bien posicionados tienden a seruna de las inversiones más redituables que hay en este país, pero cuando no es así puedenconvertirse en una pesadilla para los administradores y los inversionistas; por elloque es importante detectar las áreas de oportunidad y los nichos de mercado que aúnexisten. El siguiente mapa muestra la distribución comercial de todas la plazas del país.En México existen aproximadamente 700 plazas de distintos tipos, y la mayoría se localizanen la parte central del país. Si bien el interés en las zonas urbanas es evidente, nohay que olvidar las zonas semiurbanas en otras partes del país, mismas que representanun nicho de mercado muy importante y casi virgen, en especial para los Power Centers.54www.inmobiliare.com

GEOREFERENCIACIÓNMÉXICO••ACRÓPOLIS••ALMACENES ANFORAOUTLET STORE••ANTIGUA PLACE••BALLESTA••BAZAR PERICOAPA••CENTER PLAZA••CENTRO COMERCIAL••CENTRO COMERCIAL••CENTRO COMERCIALINTERLOMAS••CENTRO COMERCIALSANTA CRUZ••CENTRO LAS AMÉRICAS••CENTRO SAN MIGUEL••CITY SHOPS••ESPACIO INTERLOMAS••GALERÍAS ATIZAPÁN••GALERÍAS METEPEC••GRAND PLAZA TOLUCA••GRAND PLAZA TOLUCA••GRUPO ARTESANAL DELCALZADO••LAS PLAZAS OUTLETLERMA••LAS PLAZAS OUTLETLERMA••LIVERPOOL••LUNA PARC••MAGNOCENTRO 26••MILTIPLAZA SAN JUAN••MULTIPLAZA ALAMEDA••MULTIPLAZA ARBOLEDAS••MULTIPLAZA ARBOLEDAS••MULTIPLAZAMAGNOCENTRO••MULTIPLAZA OJO DEAGUA••MULTIPLAZA SANTIN••PABELLON METEPEC••PABELLON METEPEC••PALACIO DE HIERRO••PANAM OULET••PARQUE INTERLOMA••PERICENTRO••PERINORTE••PLAZA ARAGÓN••PLAZA ARANJUEZ••PLAZA BELLA••PLAZA COMERCIAL••PLAZA CUAMOTLA••PLAZA DEL PARQUE••PLAZA DIAMANTE••PLAZA EL PUNTO••PLAZA GOURMET••PLAZA GRANADA••PLAZA IZAR••PLAZA JARDINES••PLAZA LA CAÑADA••PLAZA LA GLORIETA••PLAZA LAS AMÉRICAS••PLAZA LAS AMÉRICAS••PLAZA LAS FLORES••PLAZA LAS FUENTES••PLAZA LAS TIENDAS••PLAZA LAS TORRES••PLAZA LOS VOLCANES••PLAZA LUNA••PLAZA LUNA••PLAZA MAYOR••PLAZA MAYOR METEPEC••PLAZA MÍA••PLAZA MÍA••PLAZA MILENIUM••PLAZA MUNDO E••PLAZA NEZA••PLAZA PANORAMA••PLAZA PENÍNSULA••PLAZA PROVIDENCIA••PLAZA SAN JOAQUÍN••PLAZA SAN MARCOS••PLAZA SANTA ISABEL••PLAZA SATÉLITE••PLAZA SENDERO••PLAZA SENDERO••PLAZA SENDERO••PLAZA TELMEX••PLAZA VICTORIA••PORTALCONSTITUYENTES••PORTAL DEL SOL••PORTAL DEL SOL••PORTAL HIDALGO••PORTAL SAN ISIDRO••POTAL BRAVO••PREMIUM OUTLET PUNTANORTE••SAM'S CLUB••SEARS••SEARS••SHOPPING PLAZA••SKY MALL LA CÚSPIDE••SÚPER PLAZA ECATEPEC••SÚPER PLAZA LASHACIENDAS••SUPERCENTER SANMATEO NAUCALPAN••TECAMAC POWERCENTER••WALMART••WALMART••ZENTRALIA COACALCOMICHOACÁN••PLAZA GALERÍASMORELOS••CASA BLANCA••CENTRO LAS PLAZAS••GALERÍAS CUERNAVACA••PABELLÓN VISTAHERMOSA••PLAZA ANDRÓMEDA••PLAZA CUERNAVACA••PLAZA DIANA••PLAZA EL CAMPANARIO••PLAZA ESMERALDA••PLAZA LAS ÁNIMAS••PLAZA PALMAS••PLAZA PLATINO••PLAZA SAN DIEGONAYARIT••NUEVO VALLARTA PLAZA••PARADISE PALACE••PLAZA FORUM••PLAZA OLLINNUEVO LEÓN••ARTE EGIPCIO••CASA ORTIZ••CENTRIKA••FANCY GIFT SHOP••GALERÍAS MONTERREY••GALERÍAS VALLE ORIENTE••H E B••INTERPLAZA SHOPTOWN••LA JOYA••MOLL DEL VALLE••MULTIPLAZA••MULTIPLAZA LINDAVISTA••PABELLÓN TECHSHOPPING CENTER••PASEO SAN PEDRO••PLAZA 02••PLAZA 100••PLAZA AEROPUERTO••PLAZA ANÁHUAC••PLAZA BELLA ANÁHUAC••PLAZA BERNESES••PLAZA CALZADA••PLAZA CAMPESTRE••PLAZA CARRIZALEJO••PLAZA CHIPINQUE••PLAZA CITADEL••PLAZA COMERCIALGUADALQUIVIR••PLAZA COMERCIAL SANJORGE••PLAZA COMERCIAL STALUCÍA••PLAZA COMERCIAL XO••PLAZA CONQUISTADORES••PLAZA CRISTAL••PLAZA DUENDES••PLAZA ESTANZUELA••PLAZA EXPRESS••PLAZA FIESTA SANAGUSTÍN••PLAZA FRACE FLORIDA••PLAZA FUNDADORES••PLAZA GIRASOLES••PLAZA GÓMEZ MORÍN••PLAZA KINTA••PLAZA LA SALLE SUR••PLAZA LA SALLE SUR••PLAZA LA TOSCANA••PLAZA LAS PALMAS••PLAZA LAS PALMAS••PLAZA LAS PUENTES••PLAZA LAS VILLAS••PLAZA LINDA VISTA••PLAZA LOMAS••PLAZA LOS ENCINOS••PLAZA MAGNOLIA••PLAZA MÉXICO••PLAZA MIRASIERRA••PLAZA MISSIPI••PLAZA MORELOS••PLAZA OPCIÓN SANNICOLÁS••PLAZA PALMARES••PLAZA PALMARES NORTE••PLAZA REGIA••PLAZA SAN NICOLÁS••PLAZA SAN PEDRO••PLAZA SANTA BÁRBARA••PLAZA SANTO DOMINGO••PLAZA SENDERO••PLAZA SIERRA MADRE••PLAZA SOLIDARIDAD••PLAZA SOLIDARIDAD••PLAZA SORIANA SANPEDRO••PLAZA TANARAH••PLAZA TENERÍAS••PLAZA TREFONTANE••PLAZA VALLE••PLAZA VASCONCELOS••PLAZA VENECIA••PLAZA VILLA LASPALMAS••PLAZA VISTA DORADA••SAM'S CLUB••SAM'S CLUB••SUBURBIA••SUBURBIAOAXACA••BODEGA AURRERA••MERCADO••MERCADO DEARTESANÍAS••PITICÓ••PITICÓ••PLAZA MORELIA••SÚPER PITICÓPUEBLA••AGUA AZUL••ANGELÓPOLIS••CENTRO COMERCIAL SANMANUEL••ESPACIO LA VISTA••GALERÍAS LAS ÁNIMAS••LA RAZA••MARÍA LUISA PLAZA••OUTLET PUEBLA••PABELLÓN DORADA••PABELLÓN MIRADOR••PABELLÓN REFORMA••PALMAS PLAZA••PARQUE MILENIO••PASEO SAN FRANCISCO••PLAZA BUGAMBILIAS••PLAZA CRISTAL••PLAZA CRUZ DEL SUR••PLAZA DEL SOL••PLAZA DIAGONAL••PLAZA DORADA••PLAZA EL TRIÁNGULOLAS ÁNIMAS••PLAZA FUERTES••PLAZA GARITA••PLAZA HUEXOTITLA••PLAZA KPU••PLAZA LAS FUENTES••PLAZA LEÓN••PLAZA LORETO••PLAZA MOLINO DELCRISTO••PLAZA NORTE••PLAZA SAN DIEGO••PLAZA SAN JOSÉ••PLAZA SANTA FE••PLAZA TOLÍN••PLAZA TORRECILLAS••PLAZA ULTRA••PLAZA VÍA SAN ÁNGEL••PLAZA W••TECNOPLAZAQUERÉTARO••EL PUNTO••GALERÍACONSTITUYENTES••GALERÍAS QUERÉTARO••GALERÍAS QUERÉTARO••PLAZA BOULEVARES••PLAZA CANDILES••PLAZA CIPRESES••PLAZA DE LAS AMÉRICAS••PLAZA DEL NORTE••PLAZA DEL PARQUE••PLAZA EL FARO••PLAZA JURICA••PLAZA JURICA••PLAZA MILENIUM••PLAZA NÁUTICA••PLAZA PIE DE LA CUESTA••PLAZA REALBUGAMBILIAS••PLAZA SENDERO••PLAZA WALMARTQUERÉTAROQUINTANA ROO••CENTRO CANAIMA••GALERÍAS INFINITY••GRAN PLAZA••LA ISLA••LA LUNA••MULTI PLAZA••PABELLÓN CARIBE••PLAZA CANCÚN••PLAZA CARACOL••PLAZA DADY'O••PLAZA DEL SUR••PLAZA FORUM••PLAZA KUKULCAN••PLAZA LA FIESTA••PLAZA LAS AMÉRICAS••PLAZA NICHUPTE••PLAZA PENÍNSULA••PLAZA PUNTA TULUM••PLAZA ROYAL KABAH••PLAZA SANTA FE••PLAZA TERRAMARSAN LUIS POTOSÍ••CENTRO JOYERO••EL PASEO••PLAZA CENTRO••PLAZA ESMERALDA••PLAZA FIESTA••PLAZA INDUSTRIAS••PLAZA LA DIVINA••PLAZA LAS PALMAS••PLAZA REAL••PLAZA SAN JAVIER••PLAZA SENDEROSINALOA••GALERIAS SAN MIGUEL••PLAZA CINÉPOLISCULIACÁN••PLAZA CULIACÁN••PLAZA DEL VALLE••PLAZA FIESTA••PLAZA FORUM••PLAZA HUMAYA••PLAZA SURSONORA••NAVOJOA PLAZA••PLAZA OBREGÓNTABASCO••EUROPLAZA••PERIPLAZA SAN LUIS••PLAZA LAS AMÉRICAS••PLAZA VILLAHERMOSATAMAULIPAS••HEB••PLAZA CAMPESTRE••PLAZA FIESTA••PLAZA PERIFÉRICO••PLAZA TAMATÁN••REAL REYNOSATLAXCALA••PLAZA TLAXCALAVERACRUZ••FORUM COATZACOALCOS••LAS AMÉRICAS••LAS PALMAS PLAZAEXPRESS••MERCADO DEARTESANÍAS••MERCADO DEARTESANÍAS MIGUELALEMÁN••PLAZA "O"••PLAZA ACUARIO••PLAZA ALBERTO••PLAZA BOCA DEL RÍO••PLAZA CRISTAL••PLAZA CRISTAL••PLAZA DE LASARTESANÍAS••PLAZA EL PATIO••PLAZA ESPAÑA••PLAZA FLORES MÁGICAS••PLAZA GASTRONÓMICA••PLAZA LAS AMÉRICAS••PLAZA LAS AMÉRICAS••PLAZA RID••PLAZA UNIVERSIDADES••PLAZA VILLA DEL MARYUCATÁN••PLAZA ALTA BRISA••PLAZA AMÉRICAZACATECAS••PLAZA TAHONA56www.inmobiliare.com

sultado de la planeación, aprovechamientode oportunidades, prácticas estandarizadas,una operación eficiente y también, de algunosexperimentos.Las estadísticas son claras: en 2012 lasPlazas Sendero, en general, recibieron 9%más de visitas que el año anterior. Claro quealgunas, como por ejemplo, Sendero Mérida,Sendero Ecatepec o Sendero Lincoln, crecieronen este aspecto más de 22%, mientrasque otras tuvieron un aumento más moderado,pero firme.Tuvimos oportunidad de entrevistar aSvetlana Kutnievitch, Directora de Mercadotecniay Publicidad de Grupo Acosta Verde,y nos contó de los distintos planes que tienela empresa.Inmobiliare Magazine LATAM(IML): ¿Cuál es el secreto de lacreciente preferencia de losconsumidores hacia las PlazasSendero?Svetlana Kutnievitch (SK): De acuerdo alos resultados de los estudios de satisfacciónde mercado realizados tanto en las plazascomo casa por casa, los principales aspectosque los clientes califican como importantesy sobresalientes de una Plaza Sendero son:limpieza de sus instalaciones, variedad detiendas, amplitud de espacios, ambientefamiliar y nuevas formas de entretenimiento.Súmase a esto nuevas tiendas, constantesmejoras de imagen y las novedosas manerasde diversión. Todo genera y consolida elinterés de las personas por Sendero.Sendero IxtapalucaIML: ¿Algún ejemplo a resaltar?SK: Un caso relevante es Sendero Mérida,que a partir de 2012 es la sede oficial delárbol navideño de Coca-Cola más grande deMéxico. En diciembre, el evento de primerencendido de este árbol coincidió con laapertura de una veintena de nuevas tiendasen el centro comercial, hecho que provocóque gran parte de la ciudad visitara la plaza,rebasando en un 50% el número de visitantescon respecto a los del año anterior. Estas sonbuenas decisiones llevadas al éxito.IML: ¿Qué dicen las calificadorasde riesgo con respecto almercado?SK: Los analistas financieros especializadosen el sector coinciden, por así decirlo, conlos consumidores de Plazas Sendero. En2012, las empresas calificadoras declararonlos resultados de desempeño de loscentros comerciales de Grupo Acosta Verdecomo positivos y cumpliendo objetivos,destacando sus niveles de ocupación enmáximos históricos: Fitch Rating ratificó alGrupo Acosta Verde la calificación DOBLE AMÁS (AA+) otorgada inicialmente en 2007;Standard & Poor´s otorgó la calificaciónmxAA, y Moody’s, Aa1.mx.Sendero EscobedoSendero Ecatepecwww.inmobiliare.com 59

sección Especial publicitariaIML: ¿Cuáles son los planesde expansión de Grupo AcostaVerde?SK: Seguir con el desarrollo de centroscomerciales destinados para gente de clasemedia, media baja. Hay muchas regiones conun enorme crecimiento o una densidad depoblación impresionante, y sin un comercioformal en el área de 2 a 4 km. Definitivamente,Sendero será ideal para estos sectores y susmercados.IML: ¿Hacia qué regiones seguiráexpandiéndose Grupo AcostaVerde? ¿Cuáles son las razones?SK: Nuestra prioridad es dar servicio a laszonas desatendidas por el concepto deun centro comercial como Sendero, sobretodo en el Sureste y Centro de la República.Actualmente, podemos mencionar quetenemos planes de desarrollo en Bajío yEstado de México, entre otros.IML: ¿Cuáles serán sus próximasaperturas en 2013 y 2014?SK: Tendremos entre 5 y 7 aperturas denuevas plazas en diferentes puntos del país.En marzo de 2013, vamos a inaugurar PlazaSendero Villahermosa (Ver recuadro ProyectoPlaza Sendero Villahermosa), que se localizaal noreste de la ciudad en un área de grandesarrollo poblacional, específicamente sobreel Periférico Carlos Pellicer, casi esquina conAv. Universidad, en el fraccionamiento ValleVerde del Municipio Centro, Tabasco. Elterreno de Sendero es de casi 15 Hectáreas, seencuentra rodeado por zonas habitacionalesde clase media y cuenta con excelentevisibilidad desde cualquiera de las avenidasque lo circundan, donde existe una granafluencia vehicular de alrededor de 40 a 50mil automóviles diarios. El punto de ubicaciónademás, cuenta con fácil acceso desde lasprincipales avenidas del sector, como lo son:Avenida Ruíz Cortines, Avenida Universidad yPaseo Tabasco.Proyecto Plaza Sendero VillahermosaIML: ¿Perfilan alguna tendenciaen especial, es decir, cambiosen el formato de sus CentrosComerciales?Proyecto total:Incluye:15 hectáreasCentro Comercial: 11.5 haCity Club: 2.5 haVialidades:1 hectáreaTerreno Sendero: 115,760 m 2Construcción Total: 48,200 m 2Área de venta: 34,460 m 2Soriana: 10,698 m 2Cinepolis:3,314 m 2 (8 salas)Locales: 201Locales Interiores: 99Subanclas Interiores: 17Subanclas Exteriores: 4Locales de Fast Food: 18Subanclas interiores tipo “A”: 12Kioskos interiores: 51Estacionamiento:Inversionistas:Empleos directos: 2,500Empleos indirectos: 1,5001,713 cajonesGrupo Acosta VerdeFIBRAUNOTiempo estimado de construcción:A partir de 15 de agosto de 2012: 8 mesesApertura: Marzo 2013SK: Seguiremos con el mismo formato tanquerido por millones de familias que visitanSendero, aunque cabe mencionar queestamos considerando desarrollar plazasmás compactas, ajustándonos a los tamañosde terrenos que están disponibles en lasáreas que necesitan un Sendero y que sonalgo más chicos. También aplicaremos esteformato compacto en los casos donde unaplaza de tamaño más chico será más exitosacomercialmente que aquélla de dimensionesgrandes, además de resultar más cómodapara el mercado. Por otra parte, tenemosla idea de introducir un nuevo formatode centros comerciales diferente a lo quesolemos hacer, lo cual estamos evaluando ypronto lo conocerán. •60www.inmobiliare.com

edificación sustentablePor Carlos Armando Caicedo Zapatacarlos.caicedo@inmobiliare.comEdificio Media TIC en Barcelona -Mejor Edificio del Mundo 2011 por elWorld Architecture Festival (WAF)PGI Engineeringllega a MéxicoFrederic Gil Banus es GeneralManager de la empresa PGIEngineering Internacional - PGIGroup; Inmobiliare MagazineLATAM lo entrevistó sobrela presencia de la compañía enMéxico y sus planes no sóloen el país, sino también enLatinoamérica.PGI Engineering ofrece una serie deservicios en donde se integran y gestionandisciplinas para las edificaciones,como puede ser la parte eléctrica, mecánica,plomería e instalaciones especiales,todo esto, bajo el concepto de eficienciaenergética de operación y mantenimiento.Y es que sin duda, la eficiencia energéticaayuda a que el inmueble sea aún más sustentablea nivel de consumos de energía yde agua a lo largo de la vida útil del edificio.Inmobiliare Magazine LATAM(IML): El consumo energéticoen Europa, Estados Unidosy México es totalmentediferente. Ustedes lleganal país con el conocimientoeuropeo. ¿Cómo adaptar estaexperiencia al país?Frederic Gil (FG): En efecto, así es,pero es importante comentar que más del20% del consumo energético se da en elsector residencial; por lo tanto, este sectorpudiera no interesar necesariamente a losinversionistas. Sin embargo, en términos devolumen sí es preponderante. Por otra partepensaríamos que el sector industrial es el que62www.inmobiliare.com

urban recyclingA finalesde 2012 seidentificaron másde 40 centroscomerciales anivel nacional,que integraríanal parqueinmobiliariocomercial más de850 mil m 2rentables.el comportamiento positivo es parte de lasoportunidades que han abierto los nuevoscanales de financiamiento. Señala la presenciade capital de grupos como Planigrupo yMexico Retail Properties (MRP), que graciasa emisiones de sus CKDs (Certificados deCapital de Desarrollo), cuentan con soportepara financiar procesos de expansión.Por su parte, Flavio Gómez, Gerente Nacionalde Estudios de Mercado en ColliersInternational, dice que la etapa actual nosólo incluye la expansión del mercado inmobiliariocomercial mediante nuevos proyectos,sino que se registra alta ocupaciónen los centros comerciales. “Uno de los principalesretos para el mercado comercial esel espacio para desarrollos, cuya alternativaes la construcción de desarrollos de usosmixtos. Debido a que las grandes ciudadespresentan problemas con la disponibilidady el costo elevado de los terrenos, los desarrolladoresbuscarán alternativas para repartircostos, y de alguna manera, hacerlosrentables”, explica. En este sentido, dice, undesarrollo de uso mixto, busca juntar de maneraarmónica y en un solo espacio distintostipos de inmuebles que satisfagan múltiplesnecesidades: residencial, oficinas, centro comercial,museos, hoteles, entretenimiento ytransporte. A nivel nacional, destacó otrosproyectos como Gran Terraza Oblatos, GranTerraza Belenez, Paseo Chalco y Sendero Villahermosa.DF: ciudad de cambiosEntre los centros comerciales en crecimientodestaca el efecto que tendrá el corredor SantaFe, con 5 proyectos nuevos en 160,000m2. De lo nuevo, en esa zona se concluyePark Plaza; la segunda etapa del Centro SantaFe, con 500 nuevos locales y tiendas ancla;su Vía Santa Fe, y Patio Santa Fé. Este último,iniciativa desarrollada por MRP, será el demayor superficie. Actualmenteestá anclado porcadenas como Walmart,Sam’s, Cinépolis y HomeDepot. En el segmentode usos mixtos de nuevageneración al poniente dela ciudad está Park Plaza,conformado por un hotel,espacio gastronómico yde entretenimiento, áreacomercial y un conjuntode oficinas.Park Plaza, proyectode Grupo Alhel, havenido a complementarla oferta comercial en lazona. Fue premiado por laconceptualización de suplaneación integral, calidadplástica, vanguardia,un jardín vertical y el certificadoLEED Oro por susaportaciones sustentablesy al entorno urbano.De igual manera, seintegra en la zona GardenUnderground Mall, proyectoliderado por GrupoArquitectoma y GrupoCopri, que construyen untotal de 65,000 metroscuadrados para edificarde manera subterránea 2niveles de espacio comercial. En este espaciocomercial se inyectan 800 millones depesos, recursos que permitirán desarrollar lainfraestructura operativa, así como 4 nivelesde estacionamiento.Mitikah recicla el pueblode XocoCon la perspectiva de transformar la zonacontigua al Centro Comercial Coyoacán ydel brazo financiero de Prudential Real EstateInvestors (PREI), Ideurban y Orbe integraronun grupo multidisciplinario paracrear el proyecto de usos mixtos Mítikah.Este complejo de usos mixtos, busca rescatarlo alcanzado por proyectos tipo Reforma222 y la torre St Regis en Reforma, así comoPark Plaza en Santa Fe. Así, David Serur y sussocios cierran una propuesta de valor en laciudad con la participación de figuras comoCésar Pelli, Richard Meier & Partners, MarioScjetman, Roberto Espejo y firmas de la tallade RTKL, WSP Contour Seinuk de NuevaYork, Arquitech y otros.Un objetivo adicional es dotar de serviciosy espacios de vivienda a las nuevas generacionesde la zona sur de la ciudad, que nocontaban con producto inmobiliario de vanguardia.Mítikah se ubica en el predio contiguoal Centro Comercial Coyoacán dondeantes se asentaban las oficinas corporativasdel entonces llamado Centro Bancomer. En élIng. Moises SarafMítikahse inyectan 900 millones de pesos a una primeraetapa, y otros 500 millones de dólaresen el segundo tramo. Con diferentes fechasde salida al mercado, el proyecto ha iniciadodiferentes procesos de comercialización en elárea residencial, campo en el que se ha integradoun esquema de arrendamiento quese complementará con otro de ventas parausuarios de poder adquisitivo medio.ZentraliaChurubusco,Mítikah, MPAragón, CityShops Del Valley Garden SantaFe avalan lacontinua apuestade grupos deinversión.www.inmobiliare.com 67

eciclaje urbanoLa iniciativa empresarial se basa en lapropuesta de la antigua ciudad de Teotihuacán,en la que se contará con una torre dedepartamentos de 35,000 m 2 , una torre deoficinas de 42,000 metros cuadrados, unaclínica del Grupo Dalinde de servicios médicosprivados con capacidad de 90 camas,una torre de 60 pisos, un centro comercialde 103,000m 2 y demás.Dado que la Torre Mítikah es un rascacieloscon 267 metros de altura que terminaráde edificarse en 2015, Ideurban ha incorporadoa su grupo empresarial una nuevadivisión tecnológica en materia de estructurasque le permitirá enfocarse al diseño estructural,tal como lo hacen otras firmas quevuelven viable la edificación de rascacielosen avenida Reforma de la ciudad.Para dar vida y reciclar lo que hoy son lascalles Mayorazgo y San Felipe de la coloniaXoco -donde habrá grandes corredores-, elgrupo empresarial inyecta 40 millones depesos de capital semilla, que deberán sercomplementados con recursos del gobiernolocal. Entre los proyectos se incluyen unaestructura peatonal, imagen urbana, alumbradopúblico, cultura y otros.Otro caso similar en la zona sur de la ciudades Patio Universidad, espacio comercialque contará con unidades de las cadenasCinépolis, Sports World, Superama y restaurantesde comida casual y rápida.A total of 6 new shoppingcenters start activities inMexico City, the main receptorof concepts in the country.Among more than 40 commercial wereidentified at the end of 2012 to integratemore than 850 thousand m2 for leasing inthe real estate park, some extensions of existingmalls enhance and 27 malls opened in the lastsemester in the country. Without a doubt, theedifications performance that start operations inthe following months in Mexico City guaranteethe continuous bet of investment groups. Amongimportant initiatives to start we can find ZentraliaChurubusco, Mítikah, MP Aragón, City Shopsdel Valle and Garden Santa Fe, this last one conceivedin the last years to give life to a sector thatcurrently lives in the west city.Jorge Lizán, Vice-president and BusinessDeveloper of International Council of ShoppingCenters (ICSC), says that innovation begins fromthe opportunities that are still in consolidatedmarkets as Mexico City. In particular, he says thatthe positive behavior is a part of opportunitiesthat have opened the new financing channels. Hepoints the presence of capital from groups as Planigrupoand Mexico Retail Properties (MRP) that,thanks to emissions of their CKDs (Certificatesof Development Capital), count on a support tofinance expansion processes.On the other side, Flavio Gómez, NationalManager of Market Researches at Colliers International,says that the current stage not only includesexpansion of real estate market through new projects,but it also registers a high occupation inshopping centers. “One of the main challenges forthe commercial market is the space for developments,which alternative is the construction ofmixed use development. Due to the presence ofproblems with availability and high costs of land inbig cities, developers will seek alternatives to dividecosts to make them profitable”, he explains. Inthis sense, he adds, a mixed use developer seeksto join several kinds of real estate satisfying a lotof necessities in a harmonious way and in an onlyspace: residential, offices, mall, museums, hotels,entertaining and transport. In a local sense, he emphasizedother projects as Gran Terraza Oblatos,Gran Terraza Belenez, Paseo Chalco and SenderoVillahermosa.68www.inmobiliare.com

urban English recycling titleMexico City: Changing cityAmong the growing shopping centers we canmention the effect that corridor Santa Fe willhave, with 5 new projects in 160,000 m2. Thenew: in that area Park Plaza will be finished;also the second stage of Centro Santa Fe, with500 new premises and anchor stores, its VíaSanta Fe and Patio Santa Fe. Being the last onean initiative developed by MRP, it will have thebiggest area. Currently, it is anchored by chainsas Walmart, Sam’s, Cinépolis and Home Depot.In the mixed uses segment of new generation inthe west of the city, there is Park Plaza, formedby a hotel, a gastronomic and entertaining area,commercial area and a group of offices.Park Plaza, a project of Grupo Alhel, hascomplemented the supply in the area. It wasrewarded thanks to the conceptualization of itsintegral planning, art quality, vanguard, a verticalgarden and a Golden LEED certification byits sustainable contributions to the urban environment.In the same way, in the area we will see GardenUnderground Mall, a project leaded by GrupoArquitectoma and Grupo Copri that build a totalof 65,000 square meters to build 2 undergroundlevels of commercial space. In this commercialspace, 80 million pesos are invested, and theseresources will allow developing the operative infrastructureand also 4 levels for parking lot.Mítikah recycles XocoWith the goal of transforming the adjacentarea to the Shopping Center Coyoacán and thefinancing arm of Prudential Real Estate Investors(PREI), Ideurban and Orben integrated amultidisciplinary group to create the projectof mixed uses Mítikah. This mixed uses complexseeks to rescue what other projects havereached, for instance Reforma 222, the towerSt Regis on Reforma and Park Plaza in Santa Fe.This way, David Serur and his partners close aproposal of value in the city with the participationof people as César Pelli, Richard Meier &Partners, Mario Scjetman, Roberto Espejo andbig firms as RTKL, WSP Contour Seinuk of NewYork, Arquitech, among others.An additional goal is to provide servicesand spaces of houses to the new generation inthe south of the city, area that did not counton a vanguard real estate product. Mítikah islocated in the adjacent land to the ShoppingCenter Coyoacán, where the corporative officesof Centro Bancomer were established inthe past. There are 900 million pesos investedon it for the first stage, and other 500 milliondollars for the second one. With different datesto be launched, the project has started differentcommercialization processes in the residentialarea, sector that has integrated a leasingschema to complement another one of sellingfor medium purchasing power users.At the end of 2012 more than 40shopping centers were identified andthey would integrate the real estatecommercial park with more than850 thousand m 2 for leasing allaround the country.The enterprise initiative is based on theproposal of the antique city of Teotihuacán, andit will count on an apartment’s tower of 35,000m2, an office’s tower of 42,000 square meters,a clinic of Grupo Dalinde for private medicalservices with a capacity of 90 beds, a 60 floortower,a mall of 103,000 m 2 , and so on.Since the tower Mítikah is a skyscraperwith 267 high meters that will be completelybuilt in 2015, Ideurban has incorporated a newtechnological dimension concerning structuresfor its business group, so that it can be focusedon the structure design, as other firms do tomake skyscrapers building viable on AvenueReforma of the city.To get life and recycle streets Mayorazgoand San Felipe of the neighborhood Xocowherewe will find large corridors- the businessgroup invests 40 million pesos of “seed capital”that will be complemented with resources fromthe local government. Among the projects thereis a pedestrian structure, urban image, publiclights, culture and others.Another similar case in the south city isPatio Universidad, commercial space that willcount on units of the chains Cinépolis, SportsWorld, Superama and restaurants of casual andfast food. •www.inmobiliare.com 69

on cover2000 La Palapa Center2003 SantínEn MAC todolo que diseñaninvolucraplaneación,y todo lo queplanean…creatividad.1999 Mundo EFundada en 1948 por el Arquitecto Conrado Montaño Aubert, MAC– ARQUITECTOS CONSULTORES (“MAC”), ha hecho historiaa lo largo de estos 65 años en la arquitectura mexicana, no sólopor la concepción de los proyectos liderados, sino también por elprofesionalismo de su servicio integral que actualmente abarca laplaneación, el diseño, la supervisión y el desarrollo de diversos génerosde proyectos inmobiliarios.En los primeros 65 años de MAC – AR-QUITECTOS CONSULTORES, la empresaha planeado, diseñado, construido,coordinado y/o desarrollado más de 1,200proyectos inmobiliarios en México y 6 paísesde la región.Y es justo el servicio integral de la compañíalo que los diferencia de otros competidores.MAC – ARQUITECTOS CONSULTORES leha aportado al negocio inmobiliario de México,Centroamérica y el Caribe, conocimientoy visión integral a partir de la planeación estratégicadel proyecto, el diseño arquitectónicoconceptual y la gerencia del desarrollo.Bien lo afirma Gonzalo Montaño, quienjunto con Juan Ignacio Rodríguez son sociosCoDirectores. “Hemos aprendido a ver eir un paso adelante; sabemos crear la diferencia.Como reza un sabio dicho oriental:Si lo oigo, lo olvido; si lo veo, lo recuerdo;si lo hago, lo sé. En MAC – ARQUITECTOSCONSULTORES llevamos 65 años de estarhaciéndolo.”En MAC – ARQUITECTOS CONSULTORESel recurso humano con que cuentan es unfactor preponderante y de suma importancia,bien lo afirma Juan Ignacio Rodríguez:“nos parece importante hacer una menciónespecial no sólo a nuestro actual equipo detrabajo, sino también, a los muchos colaboradoressocios o asociados que han pasadopor nuestra oficina en todos estos años.”“En la empresa hay y han pasado muchaspersonas de gran calidad personal yprofesional que han acumulado hasta 30años de leal, comprometida e invaluablecolaboración y también seguimos teniendoclientes que nos han brindado su confianzapor muchos años y en diversos proyectos”,comenta Gonzalo Montaño.Planimaginación,el concepto que definela nueva etapa deMAC – ARQUITECTOSCONSULTORESPlanimaginación es el nuevo nombre que lehan dado al sistema y proceso de trabajo integralque por tantos años ha caracterizadoa este despacho de arquitectos. Esta nuevaetapa de MAC – ARQUITECTOS CONSUL-www.inmobiliare.com 73

en portada2001 Centro San Miguel1999 Corporativo Daimler ChryslerMAC – ARQUITECTOSCONSULTORES es unafirma de servicios conla visión y flexibilidadrequeridas paraadecuarse a lascambiantes condicionesde los mercados localesy globales. ¡Sus primeros65 años lo confirman!2002 Corporativo CemexFilosofía de Trabajo deMAC – ARQUITECTOSCONSULTORESEn MAC Arquitectos Consultoresse han esforzado en integrarlas áreas de Diseño yPlaneación para poder ofrecersoluciones estructuradas, conun proceso de análisis sofisticado,extensa y continua investigaciónque les permite tenerun amplio conocimiento delmercado y de los usuarios delos diversos géneros de edificiosy mucha creatividad.Integrando el concepto Planimaginacióndetrás de todo loque hacen y proponen, anticipandocambios y tendencias,innovando formas y productos,y buscando crear y desarrollarnuevos conceptos y mercados.TORES, que celebra sus primeros 65 añosde actividad profesional y que la hace serla primera firma consultora del país, aún enfunciones, representa la suma y síntesis delconocimiento y la experiencia adquiridos alo largo de dichos años.“Contamos con la invaluable colaboraciónde un unido y muy experimentadoequipo de trabajo”, dice Juan Ignacio Rodríguezy comenta que la expectativa es la deconsolidarse como un referente obligado enla industria inmobiliaria Latinoamericana enla Planeación, el Diseño y el Desarrollo Integralde proyectos.Para MAC – ARQUITECTOS CONSUL-TORES el reto es seguir prestando serviciosde alta calidad y probada “inteligencia” denegocio. Esperan además seguir generandovalor de clase mundial y una absoluta satisfaccióna sus clientes.En sus planes no sólo está la consolidaciónde los servicios de Planimaginación enMéxico y Centroamérica - región que, afirmaGonzalo Montaño, posee gran afinidadpara los mexicanos – sino que ahora el saltoy la mira están puestos en Sudamérica. “Laexperiencia que hemos adquirido a lo largode estos años nos da la confianza y certezade que podemos ser útiles a nuestros amigosy colegas sudamericanos, región que hastahace relativamente poco, fue una especie degigante dormido. Los países en donde tenemosespecial interés y que nos roban el corazónson: Argentina, Colombia, Chile, Perú yVenezuela”, concluye Montaño.Finalmente, MAC – ARQUITECTOS CON-SULTORES llega a sus primeros 65 años nosólo gracias a la repetida confianza de personasy empresas con los que han trabajadoa lo largo de toda su historia en cientos deproyectos nuevos, sino también, a la convicciónde que con su servicio integral y suconcepto de Planimaginación, le están aportandoa la industria inmobiliaria un productovital en esta época: revivir proyectos fallidosa través de procesos de reposicionamientocreativo, siempre basados en el hecho irrefutablede que “Inmuebles, son negocios”.MAC – ARQUITECTOS CONSULTORESAv. Lomas de Sotelo No. 1112 Piso 2Colonia Loma Hermosa C.P. 11200Teléfono. 52 + 55 – 5580 3958www.planimaginacion.comMAC – ARQUITECTOSCONSULTORES es:+ 1,200 Proyectos.+ 500 Clientes.+ 150 Artículos ypublicaciones.74www.inmobiliare.com

on cover2007 Gran Patio Poza Rica 2006 Royal Yak2005 Homex2008 Hipódromo Agua CalienteFounded in 1948 by Architect Conrado Montaño Aubert,MAC-ARQUITECTOS CONSULTORES (“MAC”)has made history throughout these 65 years in Mexicanarchitecture not just because of leaded projects, butalso of professional integral service that currently includesplanning, designing, supervision and developmentof several sorts of real estate projects.For the first 65 years of MAC-ARQUITEC-TOS CONSULTORES (MAC-CONSULTANTARCHITECTS in English), the enterprisehas planned, designed, built, coordinated and/or developed more than 1,200 real estate projectsin Mexico and 6 countries in the region.It is the company’s integral service thatmakes the difference from other competitors.MAC-ARQUITECTOS CONSULTORES has contributedwith knowledge and integral visionfrom strategic planning of the project, conceptualarchitect design and development managingof real estate business in Mexico, CentralAmerica and the Caribbean.Being Co-Director and partner jointly to JuanIgnacio Rodríguez, Gonzalo Montaño says well:“We have learnt to see and be a step forward; weknow how to create difference. As a wise orientalproverb says: If I hear it I forget it, if I see it I rememberit, if I do it… I know it. And MAC-ARQUI-TECTOS CONSULTORES has 65 years doing that.”At MAC-ARQUITECTOS CONSULTORES,human resource is a main factor and highly important,as Juan Ignacio Rodríguez told us: “It isimportant to us to mention not just our currentwork team, but also our many collaborators,partners or associated that have passed to ouroffice during all these years.”“The enterprise has and has known lots ofhigh qualified people, both personally and professionally,and they have accumulated until30 years of loyalty, committed and invaluablecollaboration and we also continue getting clientsthat have trusted us on several projects formany years”, says Gonzalo Montaño.Planimaginación(Planimagination in English),the concept defining the newera of MAC-ARQUITECTOSCONSULTORESPlanimaginación is the new name given to thesystem and integral work process that has characterizedfor several years this firm of architects.This new era of MARC-ARQUITECTOS CONSUL-TORES, celebrating its first 65 years of professionalactivity, makes them be the first consultantfirm of the country still in function representingMAC - ARQUITECTOSCONSULTORES miembroactivo de:• International Council ofShopping Centers, ICSC.• Urban Land Institute, ULI.• Asociación Mexicana deDiseñadores de Interiores,AMDI.• Consejo Iberoamericano deDiseñadores de Interiores,CIDI.• Colegio de Arquitectos deMéxico, CAM-SAM.MAC – ARQUITECTOSCONSULTORES ofreceservicios profesionalesInmobiliarios prestados conPLANIMAGINACIÓN en las áreasde:• Planeación Estratégica• Arquitectura• Gerencia de Desarrollowww.inmobiliare.com 75

en portada2009 Plaza Central2008 Paseo de las FloresEn MAC –ARQUITECTOSCONSULTORESPLANIMAGINAMOSporque sabemos queel inicio es la partemás importante decualquier proyecto.2005 Corporativo Femsa2011 Paseo MetropoliMAC-ARQUITECTOS CONSULTORES’work philosophyAt MAC-ARQUITECTOS CONSULTORES, theyhave done their best to integrate the areas ofDesigning and Planning to offer structured solutionswith a sophisticated analysis process,large and continual research that allow the enterprisehaving a wide market knowledge andusers of diverse buildings and a lot of creativity.They integrate the concept Planimaginaciónsupporting everything they do and propose, anticipatingchanges and trends, innovating waysand products and seeking to create and developnew concepts and markets.the sum and synthesis of knowledge and experience acquiredthroughout these years.“We count on the invaluable collaboration of a united and experiencedwork team”, says Juan Ignacio Rodríguez and adds theexpectation is to be consolidated as a reference in Latin Americanreal estate industry concerning Planning, Designing and IntegralDevelopment of projects.For MAC-ARQUITECTOS CONSULTORES, the challenge is tocontinue offering high quality services and proved “intelligence”of business. Besides, they hope to continue generating worldclass value and absolute satisfaction to their clients.Their plans include not only consolidation of services at Planimaginaciónin Mexico and Central America – region that, accordingto Gonzalo Montaño, owns a big affinity for Mexicans – but alsothe big jump and target are located in South America. “The experiencewe have acquired throughout these years give us trust andcertainty, we can be useful to our South American friends and colleaguesin a region that relatively was a sort of sleepy giant a shorttime ago. The countries we have special interest on and at the same76www.inmobiliare.com

on coverEn Construcción: Corporativo BERRYMEX2010 Las Tiendas San Esteban1948: MAC-DECCA.1982: GRUPO MAC.2011: MAC-L.2013: MAC -ARQUITECTOSCONSULTORES:¡Una misma esencia yseguimos avanzando!En Construcción: Destino MEn Construcción: Patio ClaveríaLos otrosconocen lasreglas…MAC lasexcepciones.time steal our heart are: Argentina, Colombia, Chile,Peru and Venezuela”, finished Montaño.Finally, MAC-ARQUITECTOS CONSULTORESget their first 65 years not only due to the constanttrust of people and enterprises they have workedwith throughout all their history in hundreds of newprojects, but also thanks to the conviction that theirintegral service and their concept of Planimaginaciónare given a vital product to real estate industry in thisage: bringing failed projects back through processesof creative repositioning, always based on the irrefutablefact that “Real estate is business”. •MAC-ARQUITECTOS CONSULTORESAv. Lomas de Sotelo No. 1112 Piso 2Colonia Loma Hermosa C.P. 11200Telephone: 52+55-55803958www.planimaginacion.comMAC-ARQUITECTOS CONSULTORES, active member of:• International Council of Shopping Centers, ICSC.• Urban Land Institute, ULI.• Mexican Association of Interior Designers, AMDI (inSpanish)• Ibero-American Council of Interior Designers, CIDI (inSpanish)• College of Architects of Mexico, CAM-SAM (in Spanish)MAC-ARCHITECTOS CONSULTORES gives professionalreal estate services offered with PLANIMAGINACIÓN inthe areas of:• Strategic Planning• Architecture• Development managingwww.inmobiliare.com 77

etail globalPor María Bird Picó *LA INDUSTRIA MINORISTA NO LE PIERDE NI PIENI PISADAA LA CRECIENTE CLASE MEDIA“En los grupos focales, es muy común escuchar aestos nuevos consumidores decir que lo que quierenes que se les trate igual que a la güerita cuandovisitan una tienda. Y se quejan si el niño que sepresenta en un anuncio no parece mexicano”.80www.inmobiliare.com

Un proyecto para un mercado tradicional,en un sector de clase media emergenteen el norte de Lima requirió una revisiónluego de que estudios revelaran que los residentesquerían un centro comercial moderno.Los opositores dijeron que la clase media nuncase sentiría a gusto en un mall. Pero MegaPlaza,inaugurado en 2002 por un consorcio entrela empresa peruana Grupo Wiese y la chilenaParque Arauco, les dio una lección.Con ventas anuales que sobrepasan los$350 millones, MegaPlaza es uno de losmalls más productivos de Perú y ha despejadoel camino para otros centros comercialesque le sirven a la clase media peruana, quecompone un 37 por ciento de la población.Lo más importante de todo es que Mega-Plaza dio el primero de muchos ejemplosa los desarrolladores y minoristas por todaLatinoamérica de cómo incursionar en estemercado tan lucrativo.“El estereotipo de una creciente clasemedia tradicional se vino abajo cuando losestudios mostraron que muchos residentessolían buscar alternativas modernas de comprasfuera de sus áreas”, indicó Rolando Arellano,presidente de la empresa limeña ArellanoMarketing, que realizó los estudios demercado para MegaPlaza. “Estos consumidoresno son los migrantes rurales de hace40 años. No tan sólo tienen la capacidad depagar, sino también de elegir”.Hasta hace poco, los ingresos de estosnuevos consumidores apenas cubrían loscostos de comida y vivienda. Pero un sostenidocrecimiento económico y la implementaciónde reformas socioeconómicas gubernamentaleshan creado una nueva cepa deconsumidores muy dispuestos a comprarmás ropa, comer mejor comida, disfrutar delturismo y el esparcimiento y mejorar su educación,indicó Claudio Nabih Sallum, socio ydirector de Lumine, una empresa consultorade retail y mercadeo en São Paulo.En tan sólo Colombia, el auge económicoha creado 13 millones de consumidoresnuevos en diez años, lo que equivale a casiun país, dijo el experto en mercadeo y gerentede centros comerciales Leopoldo VargasBrand, quien encabeza el comitéde centros comerciales de la junta dedirectores de Fenalco, entidad minorista deColombia.A pesar de no provenir de la pequeñapero sólida clase media tradicional latinoamericana(una que se ha beneficiado portener buenos contactos sociales, patrimoniofamiliar y buena educación), estos consumidoresesperan el mismo respeto y consideraciónque los minoristas demuestran a susclientes más adinerados. Es un consumidorque quiere “pertenecer”, dijo Sallum.Como resultado, los malls y tiendas tienencuidado en no degradar la experienciade compras para los de menor ingreso. EnChile, por ejemplo: “Cualquiera que entre auna tienda Falabella o Ripley en algún vecindariode clase trabajadora -como La Floridaen Santiago- no sabría que está en una tiendade un barrio de menor categoría”, dijo RobertoMéndez, presidente de la empresa chilenade estudios de mercados Adimark GfK.Los minoristas chilenos también fueronlos primeros en Latinoamérica en proveerlescrédito a estos consumidores en momentosen que los bancos rechazaban a muchos.Esta movida ha sido beneficiosa paraaquellos minoristas que corrieron el riesgo, yaque algunos han obtenido mejores gananciasen la financiación que en las ventas retail.Las empresas también tienen que velarque sus productos y anuncios no excluyan aeste nuevo tipo de consumidor que ingresaa la clase media. Los anuncios que presentanmodelos de tez clara para asociar un productocon un estilo de vida acomodado puedendar la impresión de rechazar a la misma clasemedia que intentan atraer.“Ahora debemos tener sumo cuidado ala hora de establecer un balance entre evocarel deseo [por un producto] y el públicoque queremos atraer”, dijo Martín Diez, di-www.inmobiliare.com 81

etail global50 millonesde nuevos consumidoresUnos 50 millones de latinoamericanos entrarona la clase media entre 2003 y 2010, y aumentaronel total a 152 millones, según el Banco Mundial.Por primera vez en la historia hay tantos enla clase media como en la clase pobre, y cadauno compone el 30 por ciento de la poblaciónde Latinoamérica. Tan reciente como en 2003,la clase pobre componía el 44 por ciento. Un 2por ciento de los latinoamericanos componen laclase alta.Resta un cuarto grupo que representa el 38por ciento de la población y el cual el BancoMundial llama “la clase vulnerable”.Este grupo tiene mejores ingresos que la clasepobre, pero no tiene la seguridad económica dela clase media. Según los criterios del BancoMundial, una familia de cuatro miembros esconsiderada de clase media:• Si su ingreso anual es de entre $14,600 y$73,000.• Si el ingreso proviene del sector económicoformal.• Si vive en un área urbana.• Si tiene una probabilidad de menos del 10por ciento de caer en la pobreza. —MBP* Publicado con el permiso de Shopping Centers Today Latinoamérica,una publicación del ICSC, International Council of Shopping Centers.rector ejecutivo de Mercadiez, una empresamexicana de investigaciones de mercadeoque también ha trabajado en Centroamérica.“En los grupos focales, por ejemplo, esmuy común escuchar a estos nuevos consumidoresdecir que lo que quieren es que seles trate igual que a la güerita cuando visitanuna tienda. Y se quejan si el niño que se presentaen un anuncio no parece mexicano”.Y los minoristas han prestado atención.En México, Perú y Colombia, las cadenas desupermercados, tales como Soriana, Metroy Éxito, operan locales que son atractivos,ofrecen artículos de calidad a buenos precios,proveen buen servicio y muestran suaprecio a los usos y las costumbres locales.“Para estos consumidores, la calidad no setrata de pollo congelado, y el servicio no setrata de un tomate envasado que no puedanpalpar”, dijo Arellano.Las cadenas internacionales también intentanservir a esta nueva clase de consumidores.En Chile, donde casi el 60 por cientode la población pertenece a la clase media,McDonald’s ofrece hamburguesas con aguacate,porque es lo que la mayoría quiere en sussándwiches, indicó Méndez, de Adimark GfK.“La clase media latinoamericana estáforjando su propia identidad, muy distintade la de las clases más pudientes”, dijo Méndez.“Esto ha creado una nueva variedad depreferencias, gustos y hasta marcas, no sóloen los productos, sino también en la música,los programas de televisión y el entretenimiento”.La gente quiere que se le reconozcan“sus tradiciones y sus rasgos culturales”, indicaDiez, como es el caso en México, dondeha aumentado la popularidad de artículos,tales como las tazas con la imagen de la Virgende la Guadalupe o de figuras de la luchalibre. Diez menciona a dos nuevos minoristasmexicanos que han acogido este deseode identidad cultural:• Cielito Querido, una cadena de 23 cafésque emplea colores vivos y gráficasmexicanas de finales del siglo diecinuevey principios del siglo veinte en su decoración,y que sirve en jarros de arcillabebidas tradicionales tales como café deolla (con café, azúcar morena y canela) ychocolate caliente con chile.• Ay Guey, la cadena minorista de 10 tiendasque vende chucherías de la culturapopular y ropa con diseños inspirados enel folclor mexicano.Los beneficios son innumerables paraaquellas empresas que atraen exitosamentea la creciente clase media. Así, incluso enpaíses con problemas económicos, comoVenezuela, donde una alta demanda por artículosde consumo contrasta con la penosaescasez de vivienda, según el economistavenezolano José Antonio Gil, director de laempresa caraqueña de estudios de mercadoDatanálisis. Gil indica que hay abundanciade equipos electrónicos y enseres modernosen comunidades pobres, y señala que Venezuelaes uno de los mercados más grandesde ropa y cosméticos de Latinoamérica.“Estos consumidores tienen un gran poderadquisitivo”.Y también están muy informados, debidoa que tienen acceso a los smartphonesy a Internet. El uso de Internet creció másrápidamente en Latinoamérica en 2011 queen cualquiera otra región, y la cantidad deusuarios aumentó a casi 231 millones, segúnla página cibernética Internet World Stats.A eso se le añade que los consumidoresde la clase media quieren ahorrar dinero ensus compras, buscan marcas específicas y estándispuestos a probar nuevos productos,indica Sallum. Además, las mujeres toman ladelantera en las decisiones de compra, dijo.“Esta nueva clase media exige respeto, servicioy poner fin a la actitud arrogante deagradece que al menos te vendemos el producto”,dijo Arellano. “Saben cuán poderososson y, por lo tanto, exigen trato igual”. •82www.inmobiliare.com

administración de proyectoIng. Yamal Chamoun BriefChairman & PresidentIng. Jaime Santa Ana TelloCEOAPP2.0,un revolucionario enfoquepara la administración deproyectos constructivosAPP 2.0, a revolutionary approach forConstruction Project Management84www.inmobiliare.com

administración de proyectoTraditional Project Management APP 2.0Lean Project ManagementSecurity belongs to the contractorBy management.APP as a guide as the best option.Adverse relationsIt is assumed that management is responsiblefor all the risksLimited system of information and communication.Management is another supplierQuality controlLate integration in every step of the projectReports of ineffective indicatorsMultitaskersTake decisions in the work areaSecurity is part of every process in developmentDeveloped by specialists.Processes, systems and controls for the operation of theprojects.Collaborative relationsClear assignment of risks (Risk transference)PMWeb / Visual ManagementJoint venture-Developer/ Lean Project ManagementAssurance and quality controlIntegration of key participants in every step of the project.Metrics that allow production management moreeffectively.Specific planning strategy and operation controlTake decisions during the processlos objetivos de producción y de calidad.ESCALA trabaja de acuerdo con el OSHA,estándar oficial de Estados Unidos para eltema de seguridad, y con los lineamientosLEED en todos los proyectos, con lo cualbusca una evolución en el mercado y en lacultura de trabajo.Every professional in the Construction Industryis aware of the challenge in performingprojects in the right time, costand quality meeting the expected standards,without exceeding an established investment,and achieving the projected quality standards.In the construction and design processesthere are risks to take care of and that need tobe diminished.ESCALA, Mexican Leader Enterprise inproject management, motivated by its strategiccustomer One Development Group, developeda methodology that will innovate the way theywill manage their future projects, ProfessionalManagement of Projects 2.0 (APP2.0)Inspired in the Lean Manufacturing concept,and supported by with 25 years and more than750 projects, ESCALA designed some servicesto complement professional project managementwith the operational processes, systems,and controls that allow more predictable resultsin a project.“Traditional Project Management is obsoletenow. When Managements and coordinatorsadministrate multiple contracts, during the designand construction stages, they transfer therisks to their clients; many projects surpass theirbudgets and generally, quality outcome is not asexpected. Real estate market has changed andrequires innovative solutions. Now developersmust comply with sustainability parameters,considering safety aspects and diminishingrisks to obtain state of the art results. We haveresponded to this challenge,” mentions YamalChamoun, Escala Council President.APP 2.0 is not only an innovative methodology;it is a new working culture that increasesprofitability and reliability required in every investment,reducing risks.Generally, in the construction field informationis transmitted orally, seldom is it written. Inthe Serial Manufacturing world that never occurs,information is clear, in order and accurate.It should be the same in the Construction field.The excess of administrative work is anotherproblem when it comes to construction;there have been projects, which have included60 different contractors working at the sametime causing the error probability to be higher.That does not help at all to comply with thetime projected.Lack of professional attitude is another inconvenientthat causes time and economic loses.What the Construction Industry and theReal Estate really need is a project managementthroughout the entire project, a facilitatorthat will add up to the project. And order to carefor the investment.In order to get a quality product, quality process,quality systems and quality employees are needed,a chain that produces a state of the art result.According to Jaime Santa Ana, ESCALAGeneral Manager, one of the main challengesbesides complying with established time, costand quality, is to improve the development inevery indicator for example sustainability andsafety. “Is not a trend, it is a new building vision.”Points out.APP2.0 gathers the systems, processes andcontrols for a clear responsibility assignmentfor every participant of the project. The key liesin balancing the risks for everyone.ESCALA integrated its better practices ofProject Management in PMWebb, a leading technologicalplatform of its kind, used by HarvardBusiness School that allows having all the projectinformation in real time, besides adding the VisualManagement in every level of the organization.ESCALA has gathered Standards, Methodologiesand Systems from other industries thatwill allow transform its service and methodology.Concepts of the Toyota Production Systemthat means order and cleanliness, reducingwaste, simplified work, accurate and clear information,all this along with an adequate andtimely communication to all organization levels,the goals of production and quality are achieved.ESCALA works according to OSHA, OfficialStandard in USA for the security topics, andwith LEED linear in all projects seeking an evolutionin the market and the work culture. •The main reasons that generatethis problematic ina construction project are:• Lack of information.• Excess of administrative work.• Conflict with management rolesand responsibility.• Lack of standardization.• Lack of adequate metrics.• Management is not involved inthe project life cycle.• Quality Control instead ofQuality Assurance.• The main goal is to achieve theexpected goal but not to exceedit.• We can´t say “NO”.• Sustainability and safety werenot part of the process.What is the objectiveof APP 2.0?P Clear assignment ofresponsibilities in every step.P Risk transference from theclient to the involved individuals.P Metrics definition.P Planning and control for anadequate production.P Safety improvement.P Quality assurance.P Sustainability Assurance.P Continuous improvement.86www.inmobiliare.com

SUSCRÍBETEa todas las revistas del grupoe.securityProviding decision support any way our readers want itPRINT + WEB + DIGITAL + NEWSLETTER + NETWORKING + SUMMITcontacto@b2bmedia.mx ' +52 (55) 55147914 +52 (55) 55142077

MEXICO CITYSHOPPING CENTERTOP 30 IN SIZEID NAME01 Centro Santa Fe02 Plaza Satélite03 Forum Buenavista04 Perisur05 Multiplaza Aragón06 Parque Tezontle07 Paseo Interlomas08 Centro Las Américas09 Ciudad Jardín10 Mundo E11 Plaza Central12 PC Tecámac13 Sendero Ixtapaluca14 Parque Delta15 Plaza San Marcos16 Puerta Texcoco17 Plaza Oriente18 Power Center19 Galerías Esmeralda20 Plaza Tepeyac21 Gran Sur22 El Cortijo23 Parque Lindavista24 Perinorte25 Galerías Coapa26 Patio Texcoco27 Plaza Sendero28 Plaza Universidad29 Interlomas30 Plaza CarsoSHOPPING CENTERLa Industria de los Centros Comercialescontinúa en auge, año con año existeun aumento entre el 15% y el 20% enmetros cuadrados rentables, hablamos demás de 1,000,000 m 2 para el último añoentre proyectos en construcción y nuevasaperturas, que pueden ser de alguno deestos formatos: Power Centers (ancladosprincipalmente por una tienda de autoservicioy cinemas), Fashion Mall (ancladospor tiendas departamentales y boutiques delujo), Proyectos Mixtos (principalmentecuentan con área residencial, de oficinas yárea comercial), Strips Centers (plazas comercialesnormalmente en forma de “L” o“herradura” enfocados a giros de serviciosprincipalmente) y Lifestyle Centers (centroscomerciales abiertos normalmente conuna mezcla de giros de boutiques y moda,así como un porcentaje importante de girosde entretenimiento y restaurantes).Otro cambio importante y alentador eneste sector es que ya no sólo se ven grandesdesarrollos en las principales Ciudades deMéxico como sucedía hace varios años (Cd.De México, Monterrey, Guadalajara, Querétaroy Puebla); al contrario, en todos losestados existe crecimiento económico y desarrolloscomerciales, cualquier ciudad quetenga entre 100,000 y 200,000 habitantesya es atractiva para los desarrolladores asíwww.inmobiliare.com 89

etail latamEspecialmentea partir de2005 vivimosel boom másimportante denuevos centroscomerciales detodo tipo deformatos. Hoy,en todo el paísexisten más de400.como para las marcas nacionales, principalmenteautoservicios, cines y tiendas subanclasque pueden ser de línea blanca y electrónica,así como algunas de departamento.Para este tipo de centros comerciales que sehan establecido en ciudades más pequeñaslas diferentes marcas “retailers” han creadonuevos formatos más pequeños de tiendaspara que se adapten al tamaño del mercadoy de la ciudad.El sector de centros comerciales en Méxicose ha institucionalizado representativamente,ya que en los 90´s los propietarioseran principalmente inversionistas privadoso particulares, ahora es cada vez más comúnque los fondos nacionales y extranjerosinviertan en distintos portafolios de dichoscentros comerciales, como lo estamos viendocon algunos provenientes de E.U.A, Canadáy Europa, así como los nuevos instrumentosde inversión nacional.Entre 2011 y 2012 se recuperaron enbuen número los niveles de ocupación delinventario nacional de m2 rentables; paraun centro comercial, contar con ocupacióndel 85% en adelante es estar en rangos muyaceptables, dado que ya les permite contarcon una mezcla de giros “tenant mix” atractivoy sólido para que los visitantes seanclientes frecuentes, encontrando diferentesopciones de tiendas, servicios y entretenimientoque les permita pasar un rato agradableademás de hacer sus compras.Un aspecto primordial es el diseño y dimensiónde los centros comerciales, que endefinitiva deben ser coherentes con la culturay hábitos de compra y consumo de loshabitantes de la ciudad en la que se encuentren,ya que de esto puede depender en granparte el éxito que tenga cada centro comercial.De igual forma, las nuevas marcas internacionalesque han entrado a México principalmenteen los últimos 18 meses buscanproyectos no sólo con alto flujo de personas,sino con un diseño de primera que vaya deacuerdo a la imagen que representa su marca,para lograr un posicionamiento y éxitocon base en sus estándares internacionales.Otro factor que es determinante para laconfiguración de proyectos hoy en día es ladisponibilidad de terrenos con usos de sueloy superficies que permitan el desplante de unproyecto inmobiliario; en muchos casos, porel costo del terreno, los desarrolladores se venen la necesidad de crear proyectos mixtos enlos que les permita lograr una mayor densidady mejor estructura, haciendo mancuerna entrelos diferentes componentes de oficina, habitacional,hotel y comercio, de esta maneralogran tres retos importantes: consolidación,eficiencia en los proyectos, y la justificacióndel precio de la tierra, logrando estructurarproyectos con una rentabilidad mayor. •90www.inmobiliare.com

summitPor Carlos Armando Caicedo Zapatacarlos.caicedo@inmobiliare.comLa industria inmobiliariaen México está de vueltaThe real estate industry is back in MexicoEl primero de los cuatro Real Estate BusinessSummit que en 2013 organizará la revistaINMOBILIARE Magazine LATAM se celebróhace unos días en la Ciudad de México. Elevento contó con la participación de más de 250ejecutivos de la industria inmobiliaria nacionaly ratifica no sólo la importancia académicadel certamen por las temáticas tratadas, sinotambién que se ha convertido en el espacio idealpara los negocios y el networking.Panelistas:Vicente Saiso AlvaDirector Corporativo de Sustentabilidad- CemexFelipe Pich-Aguilera BaurierSocio y Director General - Pich-AguileraArchitectsFrederic Gil BanusPGI Engineering Internacional &General Manager - PGI GroupCésar Ulises Treviño TreviñoChief Executive Officer Bioconstruccióny Energía AlternativaDespués de la crisis inmobiliaria que sevivió hace unos años, y de la posteriory paulatina recuperación, los expertosconvocados en el Real Estate Business Summitopinan que el 2013 será un año positivopara el mercado inmobiliario mexicano.Uno de los motivos principales de la recuperación-y del cual el sector parecieraque aprendió a no volver caer en los excesos-es justamente haber promovido un crecimientoestable y ordenado de la oferta ydemanda, y además, haber mejorado la organizacióny coordinación institucional tantoa mediano como a largo plazo.Parece ser que se están cumpliendo lasexpectativas; además, lo que se espera para2013 no es otra cosa que volver a alcanzarlos niveles pre-crisis, y poco a poco, seguircreciendo económicamente en sectorescomo el inmobiliario, turístico e industrial.Situación de la edificaciónsustentable en el mercadoinmobiliarioLa sustentabilidad en el mercado inmobiliariohace todo sentido, de esto no hay duda,y en el sector -incluidos Desarrolladores,Constructores, Arquitectos, Brokers, ProjectManagers, Fondos de Inversión y demás jugadoresde la industria- así lo han entendido.Hoy, la sustentabilidad juega un lugarpreponderante en la cadena de valor deldesarrollo inmobiliario, además, se han idodesmitificando conceptos como el costo, el92www.inmobiliare.com

summitFelipe Pich-Aguilera Baurier Frederic Gil Banus César Ulises Treviño Treviño“Una edificación sustentablereduce hasta en un 30% eluso de energía, un 35% lasemisiones de carbono y hasta enun 50% el consumo de agua.”Saiso Alvacual, si bien “aumenta”, se compensa con lossignificativos ahorros a mediano plazo, segúnse ha comprobado.Vicente Saiso Alva, Director Corporativode Sustentabilidad de Cemex, afirmó enel Panel sobre la Situación de la EdificaciónSustentable, que los ahorros son varios. Porejemplo: “Una edificación sustentable reducehasta en un 30% el uso de energía, un35% las emisiones de carbono y hasta en un50% el consumo de agua. Además, generaahorros de un 50 a 90% en el costo del manejode los desechos.”Felipe Pich-Aguilera Baurier, Socio y DirectorGeneral de Pich-Aguilera Architectspanelista invitado, comenta que si bien laarquitectura se debe a la estética, hoy endía las bases han cambiado. “La arquitecturadebe ser un sistema que permita en el interiordel inmueble un ambiente acorde. EnMéxico como en España los climas cálidoscondicionan no sólo la estética de la construcciónsino también, debemos aprovecharlos beneficios que podemos darle al inquilinoy sacarle provecho a la relación clima dela región versus formas del inmueble.”Así las cosas, para Felipe Pich-Aguilera,la arquitectura desde el origen debe de estarrelacionada con las ingenierías, los constructores,los desarrolladores, y en esta relación“Las formas y la arquitecturade hoy reflejan el estado delas personas y su relación conel medio ambiente.”Pich-Aguilera“En los próximos 10 a 15años los paradigmas quehoy tenemos con respectoa la sustentabilidadhabrán cambiado, sobretodo por el marconormativo mundial.”Gil Banusintegral y pensada para ese fin, generarlebeneficios a quienes habiten o trabajen en elinmueble desarrollado.Vicente Saiso de Cemex, reitera que hayque pensar en el confort no sólo en la estructuraen sí del inmueble, sino también lo quele brindamos al usuario.Corrobora Pich-Aguilera: “Las formas yla arquitectura de hoy reflejan el estado delas personas y su relación con el medio ambiente.”Por otra parte, ya se ha desmitificadocon hechos los ahorros de los edificios Leed,en ese sentido, Frederic Gil Banus, PGI EngineeringInternacional & General Managerde PGI Group afirma: “La inversión ensustentabilidad en el desarrollo inmobiliariotermina siendo más económica, no obstante,hay que tener claro que el retorno de lainversión llevará un poco más de tiempo.”Visualiza el ejecutivo de PGI Group queel futuro en el desarrollo inmobiliario sustentablees optimista. “En los próximos 10 a 15años los paradigmas que hoy tenemos conrespecto a la sustentabilidad en el desarrolloinmobiliario habrán cambiado, sobre todo,por el marco normativo mundial y en lasmedidas medio ambientales que debemostomar, no como un mandato sino como unaexigencia del mercado.”César Ulises Treviño Treviño, Chief ExecutiveOfficer de Bioconstrucción y EnergíaAlternativa, y además, Presidente del GreenBuilding Council en México, comenta que laA considerar• En Europa, el tema urbano es de primernivel en la agenda de los Presidentes ydirigentes de las principales ciudades.• Hay que cambiar la manera de pensar,ya no en ciudades grandes sino densas.• Hay que pensar en las ciudades como uncuerpo humano.• En China y Europa se piensa en elconfort para el habitante a partir deldesarrollo inmobiliario sustentable.• En México, el tema de la energía eólicatiene un alto atractivo, porque es máseconómico que las fuentes de energíatradicionales.• La energía eólica es más limpia y proveebeneficios reales para el usuario.• La legislación actual mexicana hacolocado trabas y restricciones al usode la energía eólica; sin embargo, seha estado cabildeando para extender elservicio a la población en general.• En México ya se habla de un sueloradiante, regularmente usado enEuropa, y que pronto se pondrá adisposición del mercado mexicano. Estesistema genera una luz natural en losinmuebles.• El desarrollo inmobiliario sustentabletendrá un costo a favor de las próximasgeneraciones.• Hoy en día, hay un discurso en paraleloentre gobierno e iniciativa privadacon respecto a la sustentabilidad enel desarrollo inmobiliario. La idea estrabajar en conjunto.• Los costos para un edificio Leed Oro yPlata sobrepasan como mínimo en un2% el de un inmueble convencional, sinembargo, el retorno de inversión esmucho mayor.www.inmobiliare.com 93

summitsustentabilidad en los proyectos inmobiliariosse ha convertido en un patrón a seguir.“En México hay alrededor de 30 proyectoscertificados y 300 por certificarse. México esel sexto país en importancia para el GreenBuilding Council.”Entonces, no hay duda que desde elpunto de vista técnico-económico es importanteconstruir de manera sustentable.“Leed es un sistema duro, riguroso, que hacereferencia a exigencias superiores. El leed tedice el qué, no el cómo” argumenta CésarUlises Treviño.Afirma Frederic Gil Banus, de PGI Group:“Muchos de los proyectos pueden tener problemassi no se definieron las metas y objetivos,y además, si la arquitectura, el constructory el inversionista no ven la promesade valor del edificio, esto podrá traer problemasa corto plazo.”En tanto, para Felipe Pich-Aguilera Baurier,hay que reconocer que en los edificiosverdes hay ahorros mayores al 30%, peroante todo, “hay un beneficio en la salud dequien trabaja en el inmueble.”Finalmente, para los panelistas los beneficioseconómicos de la sustentabilidad en eldesarrollo inmobiliario son reales, ademásdel provecho que se pueda obtener en elmarketing del inmueble, en la operación deledificio se refleja un verdadero cambio paralos operadores, y en una plusvalía real a lolargo de toda la vida del inmueble.“En México hay alrededorde 30 proyectoscertificados y 300 porcertificarse. México es elsexto país en importanciapara el Green BuildingCouncil.”Treviño TreviñoA few days ago took place the first Real Estate BusinessSummit, from a series of four that INMOBILIAREMagazine LATAM is organizing for 2013 in MexicoCity. More than 250 executives from the national realestate industry participated in the event, which notonly ratifies the academic importance of the contest inview of the subjects discussed, but it has also becomethe ideal space for business and networking.After the real estate crisis that took placesome years ago, and the resulting andgradual recovery, in the opinion of theexperts that gathered for the Real Estate Summit,2013 will be a very positive year for thereal estate market in Mexico.One of the main reasons for the recovery– and from which, the sector seems to havelearned not to overkill – is precisely to havepromoted a stable and orderly growth of supplyand demand, in addition to having improvedthe institutional organization and coordination,both in the middle and in the long run.It seems that expectations are being fulfilled;moreover, what is expected for 2013 isgradually reaching the levels that prevailed beforethe crisis, and will continue growing economicallyin sectors such as real estate, tourismand industry.The situation of sustainableconstruction in the real estatemarketSustainability in the real estate market makesperfect sense, there is no doubt about it, andthat is the way the sector has understood it –including Developers, Constructors, Architects,Brokers, Project Managers, Investment Fundsand other players in the industry.Today, sustainability plays a predominantrole in the value chain of real estate development,and myths surrounding some conceptssuch as costs have been destroyed, which, eventhough might “increase”, compensate with significantsavings in the middle term, as it hasbeen proven.During the Situation of Sustainable ConstructionPanel, Vicente Saiso Alva, SustainabilityCorporate Director from Cemex, said thatthere are several savings. For instance: “Sustainableconstructions reduce energy use in almost30%, carbon emissions in 35%, and waterconsumption in up to 50 %. Besides, they generatesavings from 50 to 90% in waste handling.”Guest panelist Felipe Pich-Aguilera Baurier,Partner and General Director from Pich-Aguilera Architects, mentions that even thougharchitecture is about esthetics, the basis haschanged nowadays. “Architecture should be asystem that allows a consistent environmentinside the building. Warm weathers in Mexicoand in Spain not only determine esthetics, butwe should also take advantage from the benefitswe can provide to the occupant and fromthe relationship weather versus shape.”“Sustainableconstructions reduceenergy use in almost 30%,carbon emissions in 35%,and water consumption inup to 50 %.”Saiso Alva94www.inmobiliare.com

English summit title“Today’s shapes andarchitecture reflect aperson’s condition andtheir relationship withthe environment.”Pich-AguileraIn view of the situation, to Felipe Pich-Aguilera,from the beginning, architecture shouldbe related to engineering, constructors, developers,and in this integral relationship, createdfor this end, provide benefits to those who liveor work in the property.Vicente Saiso from Cemex, confirms thatan aspect to consider is comfort, what we offerthe user, not only structure.Pich-Aguilera sustains that “Shapes andarchitecture today reflect a person’s conditionand their relationship with the environment.”On the other hand, facts have broken themyths about savings in LEED buildings; on thismatter, Frederic Gil Banus, PGI Engineering Internacional& General Manager from PGI Groupstates: “Investments in sustainability in realestate development results more economical;however, it should be kept in mind that the investmentwill take longer.”PGI Group executive sees that the futurefor sustainable real estate development isoptimistic. “In the next 10 to 15 years, paradigmswe have today regarding sustainabilitywill have changed, especially because of the“In the next 10 to 15years, paradigms wehave today regardingsustainability will havechanged, especiallybecause of the world’slegal frame.”Gil Banusworld’s legal frame and with respect to environmentalmeasures that must be taken, not asregulations but as market demands.”César Ulises Treviño, Chief Executive Officerof Bio-construcción y Energía Alternativa,as well as President of Green Building Councilin Mexico, mentions that sustainability in realestate projects has become a pattern to follow.“There are around 30 certified projects inMexico, and 300 are to be certified yet. Mexicois, in order of importance, the sixth country forthe Green Building Council.”Therefore, there is no doubt about the importanceof sustainable construction from thetechnical-economical perspective. “Leed is a“There are around 30certified projects inMexico, and 300 are tobe certified yet. Mexico is,in order of importance,the sixth country for theGreen Building Council.”Treviño Treviño.hard and strict system, that refers to higherdemands. Leed answers to “what”, not “how”,points out César Ulises Treviño.Frederic Gil Banus from PGI Group declares:“Many of the projects might find trouble ifgoals and objectives are not defined, and if architecture,the builder, and the investor do notenvisage the value promise of the building, thiscould result in short term problems.”Meanwhile, to Felipe Pich-Aguilera Baurier,the fact that green buildings generate savingsof more than 30% must be admitted, above all,“there are health benefits for those who workin the building.”Lastly, to the panelists, economic benefitsof sustainability in real estate development arereal, in addition to marketing benefits of the property,true change for the building’s operators, andreal added value throughout the building’s life.•To consider• In Europe, the urban topic isprimary in Presidents andlegislators’ agendas in main cities.• The way of thinking must bechanged, not only in large but incrowded cities.• Cities must be regarded as thehuman body.• In China and Europe, the user’scomfort from sustainable realestate development is kept in mind.• Wind power is highly attractive inMexico, because it is cheaper thantraditional energy sources.• Wind power is cleaner and bringsreal benefits to users.• Current Mexican legal frame hashindered and restricted the use ofwind energy; however, lobbying hasbeen done in order to expand thisservice to the general population.• There is already talk about radiantfloor heating, normally usedin Europe and that will soon beavailable in the Mexican market.This system generates natural lightin buildings.• Sustainable real estatedevelopment will have a favorablecost for future generations.• Nowadays, there is doublespeakbetween the government andprivate initiative with regardsto sustainability in real estatedevelopment. The idea should beworking hand in hand.• Costs of Gold and Silver Leedbuildings are about 2% higher thanthose of conventional properties;however, the return on investmentis much higher.PRÓXIMAMENTEMONTERREYCANCÚNCIUDAD DE MÉXICOwww.inmobiliare.com 95

Ricardo Zúñiga, Pedro Azcué y Javier LlacaVictor LachicaLa capital del país inicia una nuevaruta hacia el progreso, a través dela consolidación del empleo, nichosde oportunidad para las empresas ygeneración de innovación.Por otra parte, el funcionario al frente dela Secretaría de Desarrollo Económico señalóque mejorarán los esquemas de mercadospara que la capital siga siendo el referentefinanciero del país. “Trabajaremos sobre estavisión para que la parte agrícola tenga unimpulso decidido.”De igual forma, Salomón Chertorivski afirmóque se necesita la generación de empleospara que la economía de la ciudad siga creciendo.“Necesitamos generar empleos, ese fue uncompromiso trazado por el Jefe de Gobierno,y lo estamos trabajando; generación de empleos,mejor distribución y redistribución de lariqueza, una ciudad equitativa, una ciudad queprogrese y que se desarrolle”, indicó.Chertorivski lamentó que en los últimosaños no se hayan realizado los esfuerzos suficientespara atraer más Inversión ExtranjeraDirecta (IED), por lo que aseguró que laactual administración mejorará los esfuerzosen esta materia.“Si hoy la ciudad de México representael 64% de la Inversión Extranjera Directa,hay que reconocer que no hemos realizadomuchos esfuerzos por atraer más y sobretodo, mejor inversión, que sea de alto valoragregado para la innovación y creatividadde más industrias.”La capital del país inicia una nueva rutahacia el progreso, a través de la consolidacióndel empleo, nichos de oportunidad paralas empresas y generación de innovación.De hecho, afirmó el titular de Desarrollo Económico,que con el Programa de Zonas deDesarrollo Económico y Social – Zodes – setomarán en cuenta las actividades económicasde las distintas zonas de la ciudad.Una de las principales metas de la Secretaríade Desarrollo Económico es transformara la Ciudad de México en una urbe másdinámica, en donde se continúe el trabajoen conjunto entre los desarrolladores y lainiciativa privada, generadora de empleo,moderna, solidaria, caminable sobre todaslas cosas y ante todo, para la gente.Para lograr que la capital genereriqueza, se seguirán 3 ejes de acción:atracción de inversiones, mejora delambiente de negocios, y la promociónde Asociaciones Público-Privadas.A considerar• La vocación económica del DistritoFederal es de servicios, comercio ymanufactura ligera. La ciudad a nivelnacional representa más del 25% enestos rubros.• Varios de los planes de desarrolloeconómico están trazados parahacer de la Ciudad de México unaurbe más caminable.• A México D.F. llega el 64% de laInversión Extranjera Directa queentra al país.• Dentro de los planes de la Secretaríaestá la conectividad a Internet debanda ancha para toda la ciudad.• Facilitar y mejorar las condicionespara el ingreso de InversiónExtranjera Directa a la capital, esuno de los principales mandatos dela Secretaría.• En la SEDECO trabajan en elfortalecimiento del capital humano.• La búsqueda de capital nacionaly extranjero para impulsar lossectores de mayor productividad,forman parte de las líneas de acciónde la Secretaría.• Mejores condiciones de acceso acréditos a partir del Fondo Pyme,FONDESO, la banca comercial y labanca de desarrollo.• Mejorar el ambiente de negocios,el acceso a créditos, capacitación,homologación, tala regulatoria yabasto, son parte de las acciones aseguir por parte de la SEDECO.• Renovar la infraestructura física dela Ciudad de México, es otra de lasmetas de la Secretaría.www.inmobiliare.com 97

summitSalomón Chertorivski WoldenbergAs part of the conference program at theReal Estate Business Summit 2013, Mr.Salomón Chertorivski Woldenberg, Secretaryof Mexico City’s Department of EconomicDevelopment – and on behalf of Miguel ÁngelMancera, Head of Mexico City’s Government– presented the three focal working pillarsthat define this entity.The mentality change in the Departmentof Economic Development for the next6 years is very clear. The strategy is toachieve that the city, instead of a collector, becomesa generator of wealth.At the Real Estate Summit, Salomón Chertorivski,explained that the project is made upof three pillars: “Investment Attraction, Improvementof Business Environment, and thepromotion of Public-Private Associations.”Therefore, a program has been prepared forthe generation of jobs, competitiveness, use ofnew technology, legal security for investments,and improvement of financial services, in additionto the creation of the InterdependentCommission for the Support and Promotion ofEconomic Development, which will boost theproductive activity to generate jobs.Chertorivski said that in order to achievethis, actions will be taken in all the sectors,such as the financial field, where an agreementwill be signed with the Mexican Stock Market(BMV, for its acronym in Spanish). “We will beworking in all the opportunity areas and permanentannouncements will be made, we havemade great progress in several lines of work.We are moving towards a digital city. We areabout to sign a relevant agreement; our relationshipwith the Mexican Stock Market will bestrengthened too.”Moreover, the head of the Department ofEconomic Development pointed out that marketstructure would be improved so that the capitalcity will still be the country’s economic reference.“We will work on this, to boost the agriculturesector.”In the same manner, Salomón Chertorivskistated that there is great need for job generation,which will bring about economic growth inthe city. “We need to create jobs; it was a commitmentmade by the Head of the Government,and we are working on it; job generation, betterdistribution and redistribution of wealth, an equitablecity, that makes progress and develops”,he indicated.Chertorivski regreted that not enough effortshave been made in the last years for theattraction, and especially for better investmentswith high added value for the innovationand creativity of more industries.”The country’s capital city starts a newpath towards progress through job consolidation,niches of opportunity for companies, andinnovation generation. In fact, said the headof Economic Development, with the Economicand Social Zone Development Program – Zodes–economic activities of different zones in thecity will be considered.One of the main goals of the Department ofEconomic Development is to transform Mexico Cityinto a more dynamic metropolis, where developersand private initiative continue working side by side,a modern, supportive, and walkable city, that generatesjobs, and above all, for the people. •To consider• Mexico City’s economic activityrefers to services, commerce, andlight manufacturing. In the nationalscope, the city represents more than25% in those fields.• Some of the economic developmentprograms are planned to turn MexicoCity into a more walkable city.• 64% of the country’s Direct ForeignInvestments are for Mexico City.• Among the Department’s projects isto have broadband Internet servicein the whole city.• One of the main ordinances is tofacilitate and improve conditionsfor the arrival of Direct ForeignInvestments to the city.• SEDECO is working towardsstrengthening human capital.• One of the lines of action of theDepartment is to seek nationaland foreign capital, to boost thosesectors with greater productivity.• Better conditions for credit accessthrough Pyme Funds, FONDESO,commercial bank, and developmentbank.• Improving the businessenvironment, loan access, training,standardization, controlled logging,and supply, are part of the actions tobe taken by SEDECO.• The renovation of Mexico City’sphysical infrastructure is anothergoal of the Department.98www.inmobiliare.com

summitPor Carlos Armando Caicedo Zapatacarlos.caicedo@inmobiliare.comSecretaría de Desarrollo Urbano y ViviendaHacia una ciudad compacta,dinámica, policéntricay equitativaDepartment of Housing and Urban DevelopmentTowards a compact, dynamic, polycentric and equitable cityLos planes trazados porla SEDUVI, Secretaríade Desarrollo Urbano yVivienda de la Ciudad deMéxico, fueron compartidosy comunicados en el RealEstate Business Summitpor la investigadora LauraJanka Zires. La ejecutiva,quien trabaja directamentecon el Secretario SimonNeumann, habló de los ejesque guiarán el quehacerde la SEDUVI durante lospróximos años.La planeación urbana de la Ciudad deMéxico incluye la orientación de sucrecimiento, recuperación de espaciospúblicos, reactivación de zonas en desuso,protección y conservación del paisaje urbano,así como la promoción de construcciónde vivienda social autosustentable, así lascosas y con estas tareas concretas, el mandatariolocal Miguel Ángel Mancera y el Secretariode Desarrollo Urbano y Vivienda,Simon Neumann, han enviado el mensajeclaro de buscar el desarrollo competitivo dela ciudad y fomentar proyectos que tenganun impacto positivo en la calidad de vida desus habitantes.Afirma Laura Janka: “entre los ejes queguiarán el quehacer de la SEDUVI, se encuentranel mejoramiento de la movilidad,crecimiento autosustentable (que no se extiendasobre áreas de conservación), y elaprovechamiento al máximo del suelo urbano,pensado en la productividad, equidad yacceso universal.”Además, comentó que hay muchos proyectosy tareas en conjunto entre SEDUVI yla Secretaria de Desarrollo Económico, encuanto a los ejes estratégicos trazados, loscuales son: Equidad e Inclusión Social; Gobernabilidad,Seguridad y Protección Ciudadana;Desarrollo Económico Sustentable; Habitabilidad,Espacio Público e Infraestructura; y Efectividad,Rendición de Cuentas y Combate a laCorrupción.En cuanto al eje de Desarrollo EconómicoSustentable es de destacar que en la ciudadexisten zonas de alto potencial de desarrollo,bien sea por la extensión de terreno en subutilización,su conectividad dentro de la ciudado los servicios o infraestructura existentescomo oportunidad para impulsar nuevas dinámicaseconómicas y sociales.“Estas nuevas centralidades tienen lacapacidad de activar economías locales yregionales que generen empleos, diferentesmodos de vivienda con servicios integradosque se inserten en el contexto urbano y organicendiferentes zonas en la Ciudad deMéxico”, comentó Laura Janka.Por otra parte, también destacó la ejecutiva,que la idea es detonar un nuevo mercadoinmobiliario de usos mixtos que permita lacombinación efectiva de usos de suelo a nivel100www.inmobiliare.com

summitLíneas de trabajo para el conceptode ciudad de acuerdo a la SEDUVIDesarrollo urbano incluye:• Zonas de Desarrollo Económico y Social• Zonas de Reciclamiento Barrial• Calles Completas de Desarrollo Integral• Centros de Transferencia Modal• Mercados Públicos• Suelo de Transición y Activación RuralEspacio público incluye:• Espacios Públicos Emblemáticos• Ludotecas• Parques de Bolsillo• Programas por concesión• Parquímetros• Bajopuentes• Nodos• Corredores Publicitariosde lote y a nivel barrial, que dote a los ciudadanosde los servicios básicos y la vivienda necesariacon acceso al transporte público, quecontienda la expansión de la mancha urbanay que se apoye de la tecnología necesaria parareducir la huella ecológica.En cuanto a la definición de ciudad pensadadesde el Programa de la SEDUVI 2013– 2018, se habla de una ciudad compacta,dinámica, policéntrica y equitativa.“Compacta, en el sentido de que es unmodelo que protege su contexto natural ybusca hacer más eficientes los recursos económicos,sociales y ambientales de maneraequitativa. Dinámica, porque la ciudad quese vive desde los espacios públicos, consolidauna vida pública activa, responsable y proactiva.Policéntrica, esto es una ciudad que através de la reactivación de zonas de desarrolloeconómico y social, impulse la competitividadregional, metropolitana e internacional.Y Equitativa, en el sentido de que laciudad es un organismo vivo y en transformación,que entiende el diseño y el desarrollourbano como herramientas de inclusióny equidad territorial”, comentó Laura Janka.Sin duda, el reto para la SEDUVI es mayúsculo.Los procesos habitacionales en laCiudad de México se tornan más complejosdebido a la transición demográfica que vivela ciudad y a las tendencias de desarrollourbano en escala metropolitana, caracterizadospor el despoblamiento de las áreas urbanascentrales y la expansión de la ciudaden una periferia que abarca municipios delEstado de México cada vez más distantes.La idea, como bien lo subraya Laura Janka:“Es importante pensar que el concepto devida pública la construimos todos, y debemosrevalorarlo e invertir en ello para que los espaciosurbanos sean primordialmente lugaresde encuentro y de nuevas experiencias. Losdesarrolladores inmobiliarios juegan un papelimportante en esta tarea.”Ciudad Compacta: un modelo que proteja su contextonatural y busque hacer más eficientes los recursoseconómicos, sociales y ambientales de manera equitativa.Ciudad Dinámica: un modelo que viviéndose desdelos espacios públicos, consolide una vida pública activa,responsable y proactiva.Ciudad Policéntrica: un modelo que reactivando zonasde desarrollo económico y social, impulse la competitividadregional, metropolitana e internacional.Ciudad Equitativa: un organismo vivo y entransformación, que entienda el diseño y el desarrollourbano como herramientas de inclusión y equidad territorial.A considerarLa Ciudad de México tiene …• Una superficie urbana de más de 63 mil hectáreas.• 9 millones de habitantes.• Casi 50% de la población son niños y jóvenes, y una creciente población deadultos mayores. Entre todos es casi el 8% de la población nacional.• La población mayor de 65 años representa 7.95 % del total de habitantes.• La población de 0-14 años es el 22.40%.• La población económicamente activa representa el 69.65 % de lapoblación total en la ciudad.• La cuenca del Valle de México es la zona con menor disponibilidad deagua en el país: 182m 3 / hab/año.• La aportación del Distrito Federal al PIB nacional es de 17.70%.• Producción per cápita es casi tres veces superior a la producciónnacional, que alcanza los $226,589.00 pesos anuales.• El Distrito Federal captó en 2007, casi 48% de las inversiones en 2010,60% de la inversión público – privada. Al inicio de 2012 captó 65% de lainversión extranjera.Programa de Desarrollo Urbano1. Equidad e Inclusión Social• Acceso a la ciudad• Competitividad territorial• Diseño social2. Gobernabilidad, Seguridad yProtección Ciudadana• Consolidación deComunidades e IdentidadUrbana• Diseño Urbano y Prevencióndel Delito• Participación Ciudadana3. Desarrollo EconómicoSustentable• Nuevos Polos de Desarrollo• Desarrollo e InversiónIntegral• Nuevos modelos decoinversión4. Habitabilidad, EspacioPúblico e Infraestructura• Vivienda Plural• Reciclamiento urbano• Sistema de Espacios Públicos• Creatividad Urbana• Reactivación del Suelo deConservación5. Efectividad, Rendición deCuentas y Combate a laCorrupción• Evaluación y monitoreopermanente• Transparencia y efectividadadministrativa• Claridad y flexibilidad en lanormatividad• Coordinación Interna eIntersectorial• Comunicación Socialwww.inmobiliare.com 101

summitWorking guidelines for the cityconcept according to SEDUVIUrban development includes:• Economic and Social DevelopmentZones• Neighborhood Recycling Zones• Street Integral Development• Modal Transference Centers• Public Markets• Transition Land and RuralActivationLaura Janka ZiresPublic space includes:• Emblematic Public Spaces• Play Centers• Pocket Parks• Concession Programs• Parking meters• Under Bridge Areas• Nodes• treet Corridor AdvertisingResearcher Laura Janka Zires shared and announcedthe plans drawn up by SEDUVI, Mexico City’sDepartment of Housing and Urban Development, atReal Estate Business Summit. The executive, whoworks directly with Secretary Simon Neumann, spokeabout the three guidelines that will steer SEDUVI’swork for the following years.Mexico City’s urban planning includesthe orientation towardsgrowth, public space retrieval, reactivationof disused areas, protection andconservation of urban landscape, as well asthe promotion for the construction of selfsustainablesocial housing. Given the state ofthings and with these concrete tasks, MiguelÁngel Mancera, head of local government,and Simon Neumann, Secretary of Housingand Urban Development, have sent a clearmessage of seeking the city’s competitivedevelopment and promoting projects thatwill have positive impact in the quality of lifeof the population.Laura Janka mentions: “some of theguidelines that will steer SEDUVI’s work are:improving mobility, self-sustainable growth(that will not spread over conservation areas),and making the best use of urban land, basedon productivity, equity, and universal access.”Moreover, she said that there are severalprojects and tasks between SEDUVI and theDepartment of Housing and Urban Development,regarding strategic projects that havebeen drawn up: Equity and Social Inclusion;Governability, Safety and Citizen Protection;Sustainable Economic Development; Habitability,Public Space, and Infrastructure;and, Efficiency, Accountability, and FightAgainst Corruption.On regards to Sustainable Economic Development,it should be pointed out thatthere are high potential development zones,due to the extension of underutilized land, itsconnectivity inside the city, or existing servicesor infrastructure as an opportunity to encouragenew economic and social dynamics.“These new centers have the capacity ofactivating local and regional economies thatwill create jobs, different types of housingwith integrated services that are inserted inthe urban context and that will arrange differentzones in Mexico City”, stated LauraJanka.On the other hand, the executive alsosaid, the idea is to spark off a new mixeduse real estate market that allows an effectivecombination of land uses of parcelsand neighborhoods, in order to provide thenecessary basic services and housing withpublic transportation access to the population,to restrain the expansion of the urbansprawl and support the necessary technologyto reduce the ecological footprint.“Compact, in the sense of a model thatprotects its natural context and seeks efficiencyof economic, social, and environ-To considerMexico City has...• An urban surface of more than 63 hectares.• 9 million inhabitants.• Almost 50% of the population corresponds to children or youngsters,and a growing population of senior citizens. They amount to almost8% of the national population.• Population older than 65 years old represents 7.95 % from the totalamount of inhabitants.• 22.40% corresponds to population between the ages of 0-14.• People who are economically active represent 69.65 % out of the totalamount of persons in the city.• Mexico City is the area with lower water availability in the country:182m3/ person/yr.• Mexico City provides 17.70% of the national GDP.• Production per capita is almost three times higher than nationalproduction, which amounts to $226.589 billion pesos per year.• Mexico City collected in 2007 almost 48% of total investments in2010, 60% of public-private investments. At the beginning of 2012 itreceived 65% of foreign investments.102www.inmobiliare.com

Compact City: model for protecting its naturalcontext, seeking efficiency for economic, social, andenvironmental resources in an equitable way.Dynamic City: model for consolidating anactive, responsible, and proactive life, in publicspaces.Polycentric City: model to boost regional,metropolitan, and international competitiveness,through the reactivation of economic developmentzones.Equitable City: living organism undertransformation that understands design and urbandevelopment as tools for inclusion and territorialequity.mental resources in an equitable manner;Dynamic, because the city, consolidatesan active, responsible, and proactive life inpublic spaces; Polycentric, which refers to acity that will boost regional, metropolitan,and international competitiveness, throughthe reactivation of economic developmentzones; and, Equitable, because the city is aliving organism under transformation thatunderstands design and urban developmentas tools for inclusion and territorialequity”, pointed out Laura Janka.Certainly, the challenge for SEDUVI isenormous. Housing processes in MexicoCity are becoming more complex becauseof the demographic transition the city isundergoing, besides the fact that urbandevelopment trends in the metropolitanscope, characterized by the depopulationof central urban areas and the expansionof the city’s outskirts, encompass more distantmunicipalities every time.The idea, as Laura Janka emphasizes: “Itis important to think that the concept ofpublic life is built by everyone of us, andwe must reexamine and invest on it so thaturban spaces become primarily, meetingplaces for new experiences. Real estate developersplay a vital role in this task.” •Urban Development Program1. Equity and Social Inclusion• Access to the city• Territorial competitiveness• Social Design2. Governability, Safety andCitizen Protection• Community Consolidation andUrban Identity• Urban Design and CrimePrevention• Citizen Participation3. Sustainable EconomicDevelopment• New Development Poles• Development and IntegralInvestment• New co-investment models4. Habitability, Public Space andInfrastructure• Plural Housing• Urban recycling• Public Space System• Urban Creativity• Conservation Landreactivation5. Efficiency, Accountability, andFight Against Corruption• Constant Evaluation andMonitoring• Transparency andadministrative efficiency• Regulation openness andflexibility• Internal and Crossed-sectorCoordination• Social Communicationwww.inmobiliare.com 103

summitPor Carlos Armando Caicedo Zapatacarlos.caicedo@inmobiliare.comEstrategias de Inversión en losNuevos Desarrollos InmobiliariosInvestment Strategies in New Real Estate DevelopmentsEl mercado inmobiliario mexicano está activo.Sin duda, se aprendió de los errores y de losexcesos cometidos antes de la crisis. Hoy,los desarrolladores y demás jugadores de lacadena de valor inmobiliaria ven a México conmayor positivismo, es decir, hay optimismo.En esencia, los modelos de crecimiento y lasestructuras se han revisado y están cambiando.Moderador:Pedro AzcuéManaging Director Jones LangLasalle LATAMPanelistas:Javier BarriosManaging Director MIRAJorge Gamboa de BuenDirector General Grupo DanhosSandor ValnerManaging Director Walton GroupAlfonso MunkManaging Director PREI LATAMEl México inmobiliario de hoy aprendióde los errores y de los excesos cometidosantes de la crisis. Durante el período2003-2008 el sector inmobiliario tuvo uncrecimiento sin límite. Había mucha oferta yen teoría existía un mercado que estaba absorbiendoel inventario. Por otra parte, el créditohipotecario y puente regresaba y en algunosaños, durante el período señalado, tuvo susmejores niveles. No obstante, algunos “jugadores”se aventuraron a desarrollar sin tener elconocimiento adecuado. Al llegar la crisis económicade 2008 detonada en Estados Unidospor el crédito subprime, no sólo el crecimientodel país fue negativo, sino también la actividadinmobiliaria tuvo los peores años.De 2012 a la fecha, el sector inmobiliariomexicano está viviendo otra dinámica.Comenta Javier Barrios, Director General deMIRA: “El problema estructural del segmentode interés social, marcado en esencia porsu esquema de crecimiento horizontal y elcual marcó toda una etapa hace una décadaatrás, hoy ha entrado en revisión, inclusoel propio Gobierno Federal piensa en darlemás prioridad a la planeación que a la vivienda.”En tanto, para Javier Barrios el segmentode primeras casas viene estando muybien apalancado por el crédito hipotecario,pero donde se hace más lento es en el mercadode segundas casas.Pedro Azcué, Director General de JonesLang LaSalle, y moderador de este panel, comenta:“Con base en lo que vimos durante104www.inmobiliare.com

summitJavier Barrios Jorge Gamboa Pedro Azcué2012 y lo que va de éste, el segmento deoficinas en la Ciudad de México y otras ciudadescomo Guadalajara, Monterrey, Querétaroy Tijuana, entre otras, se ha convertidoen un termómetro de la confianza que existeen la actividad económica nacional. En JonesLang LaSalle creemos que 2013 continuarácon este ritmo de expansión del mercado inmobiliariode oficinas.”Por su parte, Jorge Gamboa de Buen,Director General de Grupo Danhos, comentacon respecto al mercado de centroscomerciales: “La entrada y crecimiento denuevos y más retailers a México -jugadoresque quieren crecer mucho más-, genera unadinámica diferente que implicará la expansiónde varios de los centros comerciales dela Ciudad de México; el desarrollo de otrosen ciudades de más de 100 mil habitantes,como ya ha venido ocurriendo; y sin duda,la llegada de jugadores y retailers más exigentesen cuanto al espacio y a la estética,lo cual le imprime otra dinámica al sector.”Gamboa de Buen no deja de ver el mercadocon optimismo como él mismo lo define; sinembargo, afirma que hay que ser cautelosopara no caer en los excesos de años anteriores.“Pienso que el desarrollador de centroscomerciales aprendió, hoy crecemos de unamanera mucho más ordenada, sistemática, yante todo, el sector se ha institucionalizadotodavía más con la entrada de fondos internacionalesde inversión que están viendo enMéxico no sólo buenos retornos, sino tambiénuna economía sólida.”No obstante el panorama positivo vislumbradoen el mercado, para los panelistasinvitados sigue siendo el rubro de los permisosy licencias de construcción un problemagrave, que frena el desarrollo y la expansión;pero lo más gravé es que en la Ciudad deMéxico el tema se politizó, siendo ademásun foco de corrupción.Jorge Gamboa comentó al respecto: “LaSecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda nopuede dar una licencia, dejando esa responsabilidaden las delegaciones de la Ciudad, locual nos trae problemas a los desarrolladorespor el tiempo y por la corrupción que se daen estas instancias; es decir, el proceso de lospermisos, en vez de facilitar, entorpece.”“El segmento de oficinas se ha convertidoen un termómetro de la confianza queexiste en la actividad económica nacional.”Pedro AzcuéPara el Director General de Danhos,un ejemplo que coloca de manifiesto estasituación es la manera como se ha venidoconstruyendo lo que llaman Nuevo Polanco.“Esta zona se ha ido desarrollando a partirde amparos. En la anterior administraciónde la delegación Miguel Hidalgo fue clara laguerra entre la delegada y los desarrolladoresinmobiliarios, es decir, todo se deriva enlos conflictos políticos entre los jefes delegacionales,las instancias privadas y el propiogobierno de la ciudad desde la Asamblea.”Para Sandor Valner, Managing Directorde Walton Group, el problema de permisoses muy grave para la ciudad. “La democratizacióndel desarrollo inmobiliario ha estadomuy frenada justamente por esta situación yconflictos de intereses entre las partes.”En tanto, y si bien el sector residencial esde los más afectados en cuanto a permisos ylicencias de construcción, en el segmento deoficinas, reitera Pedro Azcué, hay un importantedinamismo. “En los próximos tres años,la oferta de oficinas de clase mundial se incrementaráen casi un millón de metros cuadradosen la Ciudad de México que se encuentranactualmente en proceso de construcción.”Al cierre de 2012, de acuerdo a datos de JonesLang LaSalle, el inventario de oficinas en laCiudad de México llegaba casi a los 3 millones950 mil metros cuadrados, de los cuales alrededorde 400 mil estaban disponibles. Esta tendencia,comenta Pedro Azcué, se explica por lademanda de empresas de todos los tamañospara establecerse en cada vez mejores edificiosy con buena conectividad y movilidad.Por su parte, Sandor Valner, ManagingDirector de Walton Group, afirma que hayoportunidades en sectores como el hotelero.“México tiene ciclos como cualquier otraurbe. Desde el punto de vista macro, hay unbuen bono demográfico; no obstante, loscuellos de botella, desde mi punto de vista,son los terrenos, además de que faltandesarrolladores inmobiliarios que ejecutenlas obras de manera transparente. Todavíahay algunos jugadores con malas prácticas”,afirma Valner.Finalmente, y en cuanto a la “euforia” internacionalde los Fondos de Inversión que estáningresando dinero al país, Alfonso Munk,Managing Director de Prudential en Latinoamérica,habla de las expectativas que hoysuscita México, situación que hace poco vivióBrasil: “Hay muchas expectativas con respectoal país y creo que la misma profesionalizacióndel sector ha sido preponderante. Elmercado industrial es muy importante desdeel punto de vista manufacturero; en cuantoa oficinas, viene demostrando un dinamismoimpresionante, basta ver la cantidad de proyectosque se construyen sobre la AvenidaPaseo de la Reforma en la Ciudad de México;la vivienda es un mercado muy importantey se están haciendo proyectos cada vez másinteresantes; sin embargo, y pese al buen momentoinmobiliario, hay que tener cuidadocon la euforia que existe hoy en el país. Hayque ir con cautela”, concluyó el ejecutivo.Mexico has learned from the mistakesand excess in real estate during timesbefore the crisis. During 2003-2008 thereal estate sector grew without limit. There wasgreat supply and theoretically there was a marketabsorbing the inventory. On the other hand, mortgageand bridge loans were returning, and in a fewyears, within the scheduled period, it reached itsbest levels. However, some “players” ventured intodeveloping without having appropriate knowledge.When the economic crisis began in 2008, triggeredin the United States by subprime loans, not only didthe country’s growth become negative, but also, thereal estate activity faced its worst years.www.inmobiliare.com 105

summitSandor ValnerThe real estate market in Mexico is active.Undoubtedly, there has been learning frompast mistakes and excess during times beforethe crisis. Today, developers and other playersin the real estate value chain view Mexico ina more positive way, in other words, they areoptimistic. Essentially, growth models andstructures have been revised and they arechanging.From 2012 to this date, the Mexican realestate sector is living different dynamics. JavierBarrios, General Director of MIRA points out:“The structural problem of the social housingsector was affected essentially by a horizontalgrowth format that marked a whole stageduring the past decade; it is currently underrevision, and the Federal Government thinksabout giving higher priority to planning thanto housing.” Meanwhile, to Javier Barrios, thefirst-home segment has good leverage throughmortgage loans, but it becomes slower for thesecond-home market.Pedro Azcué, General Director of JonesLang LaSalle and panel’s moderator mentions:“Based on what we have seen during 2012 andto this date, the office space segment in MexicoCity and in other cities, such as Guadalajara,Monterrey, Querétaro, and Tijuana, among others,has become a thermometer of the existingconfidence in the national economic activity.We, in Jones Lang LaSalle, believe that 2013will keep at this pace of expansion of the officespace real estate market.”In turn, regarding the shopping center market,Jorge Gamboa de Buen, General Director ofGrupo Danhos, says: “The entrance and growthAlfonso Munk“The office space segment has become athermometer of the existing confidence inthe national economic activity.”Pedro Azcuéof new and more retailers to Mexico – playerswho plan to grow even more -, generates a differentdynamic that will imply the expansion ofseveral shopping centers in Mexico City; the developmentof others in cities with more than 100thousand people, as it has been happening; andcertainly, the arrival of more demanding playersand retailers regarding space and esthetics,which stamps a different mark on the sector.”Gamboa de Buen cannot avoid viewing the marketwith optimism as he defines it; however, heassures we should be cautious to avoid excessas in the previous years. “I think shopping centerdevelopers have learned, today we grow in amore orderly and systematic fashion, and aboveall, the sector has institutionalized even morewith the entrance of international investmentfunds who see in Mexico, not only good returnson investments, but also a solid economy.”Nevertheless, the positive outlook observedin the market, to the guest panelists the topic ofconstruction permits is still a serious problem thathinders development and growth; but the worstpart is that the subject was turned into a politicalone, besides being a source of corruption.Jorge Gamboa spoke in that regard: “TheDepartment of Housing and Urban Developmentis not able to issue a permitand leaves that responsibility inthe hands of the city boroughs,which causes time and corruptionproblems for developers; in otherwords, the permit process representsa hindrance instead of makingit easier.”In the opinion of Danhos’ GeneralDirector, one example of this situationis the way the area called Nuevo Polancohas been built. “This area hasbeen developing through legal claims(amparos). In the previous administrationof Miguel Hidalgo borough, therewas an open war between the headof the borough and real estate developers,that is, everything turns into aconflict between borough heads, privateentities, and the city governmentat the Legislative Assembly.”Sandor Valner, Managing Director of WaltonGroup, believes the permits topic is veryserious for the city. “The democratization ofreal estate development has been hindered bythe politization of the permits topic and by theconflict of interests among the parts.”However, confirms Pedro Azcué, even whenthe residential sector is very much affected by thesubject of construction permits, there is an importantdynamism. “During the next 3 years, the supplyof world-class office space will be increased inalmost one million square meters in Mexico Citythat are currently under construction.”At the end of 2012, according to the informationby Jones Lang LaSalle, the office spaceinventory in Mexico City reached almost 3 million950 thousand square meters, from which,around 400 thousand were available. Thistrend, mentions Pedro Azcué, is explained bythe demand from companies of all sizes that aresettling in better buildings and with good connectivityand mobility.In turn, Sandor Valner, Managing Directorof Walton Group declares that there are opportunitiesin some sectors, such as hotels. “Mexico,just as any other city, has cycles. In his opinion,from the macroeconomic perspective, thereis a positive demographic factor, even thoughland represents a bottleneck, there is a lack ofreal estate developers who will carry out theirwork in a transparent way. There are still someplayers who use evil practices”, says Valner.Lastly, and regarding the international “euphoria”of Investment Funds that are bringingmoney into the country, Alfonso Munk, ManagingDirector of Prudential Latin America, speaksof the expectations prevailing today in Mexico,a similar situation to what Brazil lived not longago: “There are many expectations regardingthe country and I believe the sector’s professionalizationhas been vital. The industrialmarket is very important from the manufacturingpoint of view; on regards to office spacesthere has been an outstanding dynamism, itis enough to see the amount of projects underconstruction on Paseo de la Reforma Avenue inMexico City; housing is a very important marketand more and more interesting projects are beingcarried out; we should be careful about theexisting euphoria in the country. We should becautious”, concluded the executive. •106www.inmobiliare.com

summitPor Carlos Armando Caicedo Zapatacarlos.caicedo@inmobiliare.comDesarrollo Inmobiliario en elMercado BursátilReal Estate Development in the Stock MarketEn los últimos días, analistas, funcionariosy empresarios vienen hablando de manerarecurrente del regreso o nuevo “boom” delsector inmobiliario mexicano. Para muchos,este marcado dinamismo y crecimiento esvisible por las nuevas apuestas, como sonlos Fideicomisos de Infraestructura y BienesRaíces – FIBRAS – y el ingreso a Bolsa dealgunos desarrolladores inmobiliarios. Paraotros, este buen momento es producto de un“reacomodo de la industria”.Moderador:Jorge ÁvalosDirector General INVEX MonterreyPanelistas:Gerardo ZambranoVicepresidente de Finanzas deFINSALorenzo D. Berho CoronaDirector de Operaciones VESTAFrancisco Valle MontañoDirector de Promoción y Emisorasde la Bolsa Mexicana de ValoresHéctor M. Rodríguez LarrondoDirector General de Análisise Información. CNBVFibras y CDS, dos figuras que en el sectorinmobiliario mexicano han sidoacogidas por la industria de manerapositiva. “Solamente en México se estimaque en 2012 las FIBRAS recaudaron más dedos mil 700 millones de dólares entre losinversionistas, y esos recursos se inyectarona la compra de inmuebles”, comenta JorgeÁvalos de INVEX.Es tanta la expectativa y la “euforia” queexiste por estas estructuras en la actualidad,que es difícil estimar cuánto se espera recaudaren 2013 y más, cuando están en listade espera tres FIBRAS más. La última que secolocó en México, Fibra Hotel, logrando levantardel mercado cuatro mil 137 millonesde pesos en su inicio.De acuerdo a Francisco Valle Montañoy a las estimaciones de la Bolsa Mexicanade Valores, podrían ser entre tres y cincoFIBRAS más las que se integren al mercadoen 2013. “Cabe mencionar que tan solo enel primer trimestre de este año, ya se hanlevantado alrededor de mil 700 millones dedólares”, comenta el ejecutivo de la BMV.La aparición de FINSA con la figura delCKD se efectuó en 2012, cuando colocó através de la Bolsa Mexicana de Valores 2,700millones de pesos. Gerardo Zambrano afirmó:“Esto demuestra el interés de empresaspor invertir directamente en el sector inmobiliario,además del alto dinamismo en laconstrucción de naves industriales para lamanufactura. Los recursos levantados nospermitirán desarrollar 1.5 millones de metroscuadrados de espacios industriales enun lapso de dos años.”Y es que sin duda, hace unos años atrás,era impensable este tipo de estructuras,pues las condiciones económicas no estabandadas; en la actualidad, con una situacióndiferente, los desarrolladores están aprovechandoeste buen momento al máximo.Gerardo Zambrano, Vicepresidente de finanzasde FINSA, comentó que cuando elloshicieron la primera colocación en septiembrede 2012 y pasaron los primeros 90 días, ya sehabían colocado 670 millones de pesos.Jorge Ávalos afirma que hace 10 años elcapital que había en México era extranjero,mismo que venía de los fondos de pensionesde Estados Unidos a través de los manejado-108www.inmobiliare.com

summitFrancisco Valle Jorge Ávalos Hector Rodríguezres de fondos. “Ahora, ya hay capital mexicanode fondos de pensiones que están invirtiendodirectamente en el rentable sectorinmobiliario”, apuntó el ejecutivo de INVEX.En tanto, VESTA ingresó a la Bolsa Mexicanade Valores igualmente en 2012. Al iniciode su cotización accionaria, la gananciafue de 3.95% respecto a su precio de salidaque fue de 19 pesos. Lorenzo Berhó, Directorde Operaciones de VESTA, comenta: “Recuerdoque antes de la apertura del mercado,la nueva emisora cotizaba en 19.75 pesospor acción. El mercado de valores operabaun volumen de 235,520 títulos de la empresapor un monto de 4.5 millones de pesos.Es decir, rápidamente ante la salida a Bolsala cotización de la acción se incrementó yeste tipo de acciones rápidas refleja que elsector inmobiliario en México se hace atractivo,por la perspectiva positiva que se tienesobre el desempeño de su economía.”En México, la industria de la construccióninvirtió de enero a noviembre de 2012,416 mil 547 millones de pesos. De esa cantidad,el 44% se destinó a la construcción deedificios; 26% a infraestructura relacionadacon el transporte; 11% al rubro de petróleo ypetroquímica; y el resto, a desarrollar infraestructurade telecomunicaciones y sistemasde riego, entre otras. Por lo tanto, la cantidadinvertida fue 4% superior a la de 2011.De enero de 2006 a noviembre de 2012,se han invertido en México 3.09 billones depesos en construcciones, algunas de esaspropiedades están bajo el radar de las FI-BRAS . Afirma Jorge Ávalos: “Ante el surgimientode estas nuevas edificaciones y dadoel cambio de propiedad de las mismas, lasFIBRAS tendrán un peso importante.”“Para los inversionistas, apostar por lasFIBRAS es atractivo, debido a que es unaestructura híbrida entre renta variable y fija.Esta última se distribuye entre los tenedoresde los certificados hasta un 95% de las utilidadespor concepto de la renta de los bienesinmuebles y esta distribución se realizade manera trimestral”, argumentó FranciscoValle Montaño Director de Promoción y Emisorasde la Bolsa Mexicana de Valores.FINSA espera que en menos de 10 añosempiecen a especializarse, como ocurre enEstados Unidos, donde están edificados adistintos sectores. Por ejemplo, a tiendasdepartamentales, naves industriales, entreotros. “En Estados Unidos, los edificios deoficinas más importantes están en una FIBRAy la industria está altamente competida, yaque 6 de estos esquemas poseen 75% delmercado”, añade el ejecutivo.En México, el sector inmobiliario tambiéntiene altas expectativas y hay interéspor los Certificados de Capital de Desarrollo- CKDs. “Estos instrumentos son títulos parael financiamiento de uno o más proyectos,valores que se emiten mediante fideicomisospara canalizar recursos de inversión asectores con potencial de crecimiento en ellargo plazo, principalmente en el ramo de lainfraestructura y construcción”, aclaró FranciscoValle Montaño de la BMV.Finalmente, desde el lanzamiento dedichos certificados, hace tres años, se hancolocado más de 50 mil millones de pesos- tres mil 900 millones de dólares, aproximadamente- con los recursos que han generadoestos instrumentos, se planea desdefinanciar vivienda de interés social hastaproyectos de infraestructura hidráulica, o degeneración de energía.Fibras and CKDs, two elements that havebeen very welcome by the Mexican realestate sector. “FIBRAS collected morethan USD $2.7 billion among investors only inMexico in 2012, and these resources were appliedto property purchase,” mentions JorgeÁvalos of INVEX.Expectations and “euphoria” about thesestructures are so great nowadays, that it is difficultto estimate the expected amount to becollected in 2013, especially when three moreFIBRAS are on the waiting list. The last one wasplaced in Mexico, Fibra Hotel, resulting in a marketrise of 4.137 billion pesos at its initial stage.According to Francisco Valle Montaño andto the estimates from the Mexican Stock Exchange,between 3 to 5 more FIBRAS could beintegrated to the market in 2013.“It should be mentioned than only duringthis year’s first trimester more than USD $1.7billion have already been collected, says theexecutive of BMV.The appearance of FINSA with CKDs tookplace in 2012, when it placed 2.7 billion pesosin the Mexican Stock Exchange. Gerardo Zambranostated: “This shows the interest fromcompanies to invest directly in the real estatesector, in addition to the great dynamism in theLas dos FIBRAS másimportantes en EUA• Boston Properties tiene 138propiedades localizadas en ciudadescomo: Nueva York, Boston, Washington,San Francisco y Massachusetts, yatiende principalmente a empresas delramo legal y financiero.• Brookfield Properties, con 109inmuebles, tiene oficinas comercialesen Nueva York, Boston, Washington,Houston y Los Ángeles.Fibra Uno• Fibra Uno, el mayor fideicomiso parainversión en bienes raíces de México,concretó su tercera emisión primariade certificados por un monto de 22,050millones de pesos (1,733 millones dedólares).• Los certificados fueron colocadosa un precio de 36.75 pesos entreinversionistas.• Fibra Uno inició con 13 propiedades(marzo de 2011) y actualmente cuentacon 275 en operación con una tasa deocupación promedio de 97.2%.• Fibra Uno debutó en la Bolsa Mexicanade Valores a mediados de 2011 yen marzo de 2012 hizo su segundacolocación por 699 millones de dólares.Fibra Hotel• El portafolio de Fibra Hotel consta de 30hoteles en operación y 4 adicionales enconstrucción, convirtiéndose en uno delos mayores portafolios de hoteles enMéxico.• Hace unos días concretó la compra de 13hoteles a Grupo Posadas.• Fibra Hotel tiene en caja 1,000 millonesde pesos (recursos de la colocación) yuna capacidad de endeudamiento por2,000 millones de pesos adicionales.• En los próximos años tienecontemplando desarrollar 35 hoteles,por lo que el total del pipeline asciendea más de 80 proyectos para lospróximos 4 o 5 años.www.inmobiliare.com 109

summitGerardo ZambranoLorenzo D. BerhoDuring the last few days, some analysts, officers, andbusinessmen have been talking in a recurring way about thereturn or the new “boom” of the real estate sector in Mexico.To many, this noticeable dynamism and growth is evident by thenew bets, such as the Infrastructure and Real Estate Trusts– FIBRAS (for its acronym in Spanish) – and the fact thatsome real estate developers have entered the Stock market.To others, this good moment is the result of the “industry’srestructuring.”construction of industrial buildings for manufacture.The obtained resources will enable usto develop 1.5 million square meters of industrialspace during a 2-year period.”Undoubtedly, a few years back, these typesof structures were unthinkable because economicconditions were unfavorable; nowadays,with a different situation, developers are takingfull advantage of this great moment.Gerardo Zambrano, FINSA’s Vice-Presidentof Finance, mentioned that when they madethe first placement in September 2012, afterthe first 90 days, 670 million pesos had alreadybeen placed.According to Jorge Ávalos, 10 years ago,capital in Mexico was foreign, which came frompension funds in the United States through fundmanagers. “Now, there is Mexican capital frompension funds that are being invested directlyin the profitable real estate sector”, pointedout INVEX executive.In turn, VESTA entered the Mexican StockExchange in 2012 too. At the beginning of theirsecurities listing, earnings amounted to 3.95%respecting the exit price that was 19 pesos.Lorenzo Berhó, Director of Operations VESTAsaid: “I remember that prior to the market’sopening, the new issuer was listed at 19.75pesos per share. The stock market had an operationvolume of 235,520 stock certificates forthe amount of 4.5 million pesos. In other words,immediately after they entered the stock exchangethe securities quote increased andthese types of fast actions reflect that the realestate sector in Mexico is becoming more attractive,due to the positive perspective of theeconomy performance.”The construction industry in Mexico invested416.547 billion pesos from January toNovember 2012. From that amount, 44% wasdestined to property construction; 26% totransportation-related infrastructure; 11% tooil and petrochemical fields; and the rest, tothe development of telecommunication and irrigationsystem infrastructure, among others.Therefore, the invested amount was higherthan that of 2011.From January 2006 to November 2012,3,090 trillion pesos have been invested in constructionin Mexico, some of these propertiesare under the FIBRAS’ radar. According to JorgeÁvalos: “Due to the uprising of new constructionsand their change of ownership, FIBRASwill have an important weight.”“To investors, betting on FIBRAS is attractivesince it is a hybrid structure between variableand fixed interest rates. The latter is distributedamong certificate holders up to 95% ofthe profits in the quality of real estate rent andthis distribution is done quarterly”, explainedFrancisco Valle Montaño, Director of Promotionand Issuers of the Mexican Stock Exchange.FINSA expects to start specializing in lessthan 10 years, as it is the case in the UnitedStates, where they are devoted to differentsectors, for instance, department stores, andindustrial buildings, among others. “In the UnitedStates, major office buildings are in one FI-BRA and there is great competition in industrybecause 6 of these structures own 75% of themarket”, adds the executive.In Mexico, the real estate sector also hashigh expectations and there is interest on DevelopmentCapital Certificates – CKDs. “Theseinstruments are stock certificates for projectfunding, securities issued through trust fundsto channel investment resources to those sectorswith growth potential in the long run, especiallyin the infrastructure and the constructionfields”, pointed out Francisco Valle Montaño ofBMV.Lastly, from the moment those certificateswere launched three years ago, more than 50billion pesos have been placed – USD $3.9 billion,approximately – with the resources theseinstruments have generated, plans are to financefrom social housing to hydraulic infrastructureor power generation projects. •Two major FIBRAS in theUnited States• Boston Properties has 138 propertieslocated in cities such as: New York,Boston, Washington, San Francisco,and Massachusetts, and it providesservices mainly to legal and financialfirms.• Brookfield Properties, with 109properties, has offices in New York,Boston, Washington, Houston, and LosAngeles.Fibra Uno• Fibra Uno, the major trust fund forreal estate investment in Mexicofinalized its third primary emission ofcertificates for 22.050 billion pesos(USD $1.733 billion).• Certificates were placed at a price of36.75 pesos among investors.• Fibra Uno started with 13 properties(Mach 2011) and currently has 275operating at an average occupancyrate of 97.2%.• Fibra Uno made its debut in theMexican Stock Exchange at mid 2011and in March 2012 made its secondplacement for USD $699 million.Fibra Hotel• Fibra Hotel portfolio is made up of 30operating hotels and 4 more underconstruction, becoming one of thelargest hotel portfolios in Mexico.• A few days ago, it finalized thepurchase of 13 hotels from GrupoPosadas.• Fibra Hotel has a cash balance of 1billion pesos, (resources obtainedfrom the placement), and borrowingcapacity for 2 billion pesos,additionally.• For the next few years it is planning todevelop 35 hotels, therefore the wholepipeline amounts to more than 80projects for the next 4 to 5 years.110www.inmobiliare.com

summitPor Equipo de Redacción Inmobiliare Magazineredaccion@inmobiliare.comReal Estate Business Summit 2013Espacio académico y de negociosReal Estate Business Summit 2013, Academic and business spaceCon la asistencia de más de 200 personas, todos hombresy mujeres ejecutivos de la industria y el mercadoinmobiliario y desarrollador mexicano, el pasado 30de enero en la Terraza de J&G del Hotel St. Regis, se dio laapertura al Real Estate Business Summit 2013, certamen queorganiza la revista Inmobiliare Magazine LATAM.Al cóctel de bienvenida se dieron cita no sólo personalidadesdel sector desarrollador e inmobiliario, sino tambiénPresidentes y Directores Generales de Fondos de Inversión,Brokers, Despachos de Arquitectura, Ingenieros -Constructores,Administradores de Proyectos Inmobiliarios, Ejecutivosal frente de Crédito Hipotecario y Puente de variosbancos; es decir, un sinnúmero de personalidades de lossectores inmobiliario residencial, comercial, industrial y hotelero.El evento, como es ya tradición, sirvió exitosamentecomo espacio de negocios; bien lo afirman y concluyenquienes asisten, que no hay mejor espacio para hacer negociosy networking, que los cócteles de bienvenida de losdistintos Real Estate Business Summit que ha organizadola revista.El cóctel sirvió de apertura a lo que sería el ciclo depaneles y conferencias que se llevaron a cabo el día 31 deenero.He aquí, algunos momentos del evento y personalidadesque se dieron cita.With more than 200 people present, being allof them businessmen and businesswomenfrom the industry and Mexican real estatemarket and developer, last January 30th at Terraza deJ&G of Hotel St. Regis the Real Estate Business Summit2013 was opened, an event that Inmobiliare MagazineLATAM organizes.At this cocktail there were present not only importantpeople from the real estate and developer sector,but also Presidents and General Directors of InvestmentFunds, Brokers, Architecture bureaus, Engineers -Constructors,Real Estate Projects’ Managers, Executivesleading Mortgage and Bridge loans of several banks;it means, an endless number of important people ofresidential, commercial, industrial and hotel real estatesectors.This event, as the tradition says, served successfullyas a business space; the attending people say andconclude there is no a better space to make businessand networking than the welcome cocktails of the severalReal Estate Business Summit the Magazine hasorganized.The cocktail served to open the panels and talksdeveloped on January 31st.These are some moments of the event and importantpeople present.112www.inmobiliare.com

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crédito hipotecarioPor Isela Carmonaicarmona@creditaria.comoferta de créditoshipotecarios116www.inmobiliare.com

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AMPIP, Asociación Mexicana de Parques IndustrialesMonte Camerún 54-1, Lomas Barrilaco, Ciudad de México, 11010 • Tel: (+52-55) 2623-2216 • Correo: ampip@ampip.org.mxPRÓXIMA EDICIÓN 77: Abril-Mayoleaders in real estateNO se quede fuera de la única fuenteinformativa de los negocios inmobiliariosAMPIPA smart way to invest inMexico is throughthe AMPIPEn AMPIP representamos a losdesarrolladores industriales máscompetitivos en México, con más de 200parques y naves industriales Clase A,establecidos a lo largo del país.Portafolio de servicios• Representación anteautoridades.• Certificación de ParquesIndustriales bajo la normaNMX-046-2005 y bajo elPrograma Nacional de ParquesLimpios, con la Profepa.• Red de contactos en México yEstados Unidos.• Promoción de inversiónPor más de 25 años, la AMPIP haextranjera directa.atendido miles de inversionistas• Foros de discusión.en busca del lugar ideal para• Misiones internacionales operar en México. deestudio.Contacto:Asociación Mexicana de ParquesSu asesor para la ubicación de nuevas operaciones de manufactura Industriales y logística en MéxicoMexican Association of IndustrialParks, AMPIP.Monte Camerún 54-1,Lomas Barrilaco, Mexico City,DF, 11010, México.Visite nuestro sitio en www.ampip.org.mxTel: (+52-55) 52952654 / Fax: 26232218.ampip@ampip.org.mxwww.ampip.org.mx10Asociación Mexicana de Parques Industrialesa Asociación Mexicana de ParquesIndustriales, AMPIP, es el organis-empresarial líder del sector in-Lmomobiliario industrial en México y comotal, su misión es representar los interesesde los desarrolladores industriales enacciones que les permitan fortalecer susnegocios, promoviendo al mismo tiempovalores de responsabilidad social ycuidado del medio ambiente, en beneficiode las comunidades en donde susmiembros trabajan y viven.En los últimos años, la AMPIP se hafortalecido con la participación de losprincipales actores en el mercado y hoyen día cuenta con más de 55 socios, loscuales en su conjunto poseen más de180 parques industriales ubicados a lolargo de todo el país, con un valor totalde más de 20 mil millones de dólares.Su membresía se conforma de desarrolladoresindustriales privados, fondosde inversión con activos dentro de parquesindustriales, y gobiernos estatalescon fideicomisos inmobiliarios. La AM-PIP ayuda a sus miembros en su gestiónante el gobierno, así como a atraer proyectosde inversión extranjera directa.La AMPIP funciona a su vez como ungran foro de discusión a través del cualse tiene acceso a una amplia red de contactosnacionales e internacionales parael intercambio de información, experienciasy promoción de negocios, incluyendouna sólida alianza con la NAIOPen Estados Unidos.www.inmobiliare.comThe Mexican Association of IndustrialParks is the leader organizationin Mexico for the industrialreal estate industry, and as such,its mission is to represent the interestsof industrial developers, in actions tohelp reinforce their businesses, promotingin parallel social responsibilityand sustainable development forthe benefit of the communities whereits members work and live.During the past years, the Ampiphas gained a strong recognition, withthe participation of the main playersin the market, and today, it has morethan 55 company members, whichaltogether amount more than 180 industrialparks located all over Mexico,with an asset value of more than 20billion USD.Ampip’s membership is comprisedby private industrial developers,investment funds and state governments’real estate trusts. The Associationhelps its members to facilitatethe relation with authorities, as wellas to attract foreign direct investmentprojects.The Ampip is also a discussion forumthat provides supreme industrialnational and international networking,for information, learning experienceand business promotion, includinga strong alliance with the NAIOPin the USA.su perfil inmobiliario en versiones:impresa, digital descargable y en la redCONTRATE EN:contacto@inmobiliare.com' +52 (55) 55147914 / +52 (55) 55142077Producto de