SAKSFRAMLEGG

IKKE RØR LINJA
Saksbehandler: Tom Roger Olsen
SAKSFRAMLEGG
Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker
Dok. offentlig:
x Ja Nei. Hjemmel:
Møte offentlig
x Ja Nei. Hjemmel: Komm.lovens § 31
Klageadgang:
Etter FVL: x Ja Nei
Etter Særlov: x Ja Nei
Ikke klageadgang
Arkivsaksnr.: 12/196 Arkivnr.: GNR 37/1049
SAK: DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN –
BYGGESAK BAKKELYGATA 11.
Tiltakshavere : Kai Erik Skagen og Marte Dalen Johansen
Ansvarlig søker : Harald Johansen
I
Saksdokumenter (vedlagt):
Plan, fasader og situasjonsplan Datert 09.01.2012
Dispensasjonssøknad byggelinje Datert 15.01.2012 ..
Nye fasadetegninger Datert 07.02.2012
Dispensasjonssøknad takform/u-grad Datert 18.02.2012
Vedtak, Byggesak Bakkelygata 11 Datert 07.03.2012
Klage på vedtak Datert 12.03.2012
II
III
Saksdokumenter (ikke vedlagt):
Søknad byggesak m/vedlegg Mottatt 16.01.2012
Foreløpig svar fra Plansektor Datert 16.02.2012
Saksutredning:
(Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon)
Søknad gjelder tiltak på eksisterende bolig i Bakkelygata 11. Tiltak omfatter tilbygg i 2 etasjer
(sokkel + 1.etg), med utleiedel i sokkel, samt tilbygg carport og fasadeendringer.
Tiltaket befinner seg i område styrt av ’Reguleringsplan for Prestegårdjordet’, vedtatt 20.01.88.
Søknad er avhengig av en rekke dispensasjoner fra denne planen, dette gjelder:
Utnyttelsesgrad – Planens begrensninger for B2 er 20% av tomtens nettoareal, dvs. til
formålsgrense vei. Ved utført tiltak vil utnyttelsesgrad være ca.32%.
Takform tilbygg, Pulttak – I område B2 skal bebyggelse ha saltak 22gr. eller større.
Gesimshøyde – Plan begrenser denne til 4,6m, tiltakets største gesimshøyde er ca.7 meter.
Avstand/byggelinje mot vei – Siste mottatte situasjonsplan viser en avstand på 1m fra
carport til vegkant. Dette tilsvarer en overskridelse forbi formålslinje veg med ca.0,6m.
Hele carporten er utenfor byggelinje.

Utforming av tiltak – Plansektor synes tiltaket i for liten grad er tilpasset eksisterende
bygning samt den øvrige bebyggelsen i området. (jfr. pbl § 29-2).
I vedtak datert 07.03.12 avslo sektorleder med hjemmel i pbl. § 19-2 søknader om dispensasjon
av 15.01.12 og 18.02.12. Tiltaket var avhengig av flere dispensasjoner og det ble vurdert at
tiltaket i for liten grad var tilpasset eksisterende bolig og øvrig bebyggelse i området. For denne
saken ble det konkludert med at det ikke forelå overvekt av hensyn som talte for dispensasjon.
Klagen på sektorleders vedtak er datert 13.03.2012. Klagen retter seg mot det vedtak som
sektorleder her har tatt, men som klager mener ikke er korrekt. Klagen kan sammenfattes i
følgende punkter:
1. Sektorleder viser til at ’tiltaket er i for liten grad tilpasset eksisterende bolig og øvrig
bebyggelse i området’. Her nevner søker tilsvarende tiltak som er gjennomført i områder
som med fordel kan sammenlignes med denne, Bakkegata 2, Kirkeveien 23,
Prestmarkveien 51 b og c, Olav Duuns gt.10 og påbegynte bolig i Novikveien 8. Ifølge
søker er alle med noenlunde tilsvarende reguleringsplaner som Prestegårdjordet B2.
Hvorfor er det slik at de saker som får aksept i planutvalget ikke setter presedens for
lignende type saker? Hvorfor må alle som søker om lignende tilbygg gjennom samme
mølla?
2. Det fremsettes fra plansektors side at utnyttelsesgraden vil være 32%. Det riktige hevdes å
være 30,8 eller 31%. Søker etterspør også om det er påkrevd 2 biloppstillingsplasser pr.
leilighet i såpass bynært område, uten at dette er besvart av plansektor.
3. For takform tilbygg, pulttak og gesimshøyde er søker klar over hva bebyggelsesplan av
20.01.88 sier, men opprettholder likevel dispensasjonssøknad og viser til tidligere
tillatelser, Bakkegt.2 etc. Med pulttak vil gesimshøyde nødvendigvis bli høyere enn
begrensninger gitt i reguleringsplan. Søker kan ikke se at dette har noen prinsipiell
betydning for tiltaket da dette grenser mot friområde.
4. Søknad om dispensasjon vedrørende carport kan frafalles hvis tilførselsvei fra nord kan
benyttes.
5. Søker stiller seg undrende til avslag på søknad med en så rund paragraf som § 19-2.
”Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra,
eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må
fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet
vurdering’. Videre sier denne ’Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det
legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og
tilgjengelighet”. Her mener søker at vi går mot denne paragrafen sett fra tiltakhavers
synspunkt. Det må være bedre at boligen blir restaurert enn å beholde den slik den er.
6. Søker sier at sektorleder ved første kontakt ga han uttrykk for at han ”likte ikke den typen
hus” og saksbehandler har muntlig til tiltakshaver på et senere tidspunkt sagt at huset ble
”stygt”.
7. Søker stiller spørsmålstegn til hvorfor kommunen ikke kan gi dispensasjon når det ikke er
fremkommet merknader fra naboer?
Vurdering
Saksbehandlers merknader til klagens:
Pkt.1: Klagebehandling og evt. endring av vedtak i planutvalget setter ikke automatisk presedens
for tilsvarende saker. Søker refererer her til en rekke bygg som tidligere er gjennomført.
Saksbehandler ser fra søkers synspunkt at disse kan være sammenlignbare, men i alle saker er det

varianter som må tas hensyn til. Disse bygninger, uavhengig av dispensasjon og evt.
klagebehandling kan vil, etter saksbehandlers mening, ikke innebære endret
dispensasjonsvurderingen for aktuell søknad.
Pkt.2: I forhold til utnyttelsesgrad kan digitalt kart og målebrev ha små feilmarginer grunnet
oppmålingsnøyaktighet på grenser. Areal som biloppstillinger opptar er av saksbehandler
medregnet i vedtak, men dette er feil. I reguleringsplaner før 1997 skal ikke parkeringsareal
medregnes i utnyttelsesgrad, hvis ikke annen er oppgitt i aktuell plan. Riktig utnyttelsesgrad vil
med carport bli ca. 25,8%. Alstahaug kommunes parkeringsvedtekter gjelder uavhengig om
området er bynært eller ikke.
Pkt.3: Reguleringsplanens bestemmelser vedr. takform og gesimshøyde har en sammenheng. En
gesimshøyde med saltak vil begrense gesimshøyder på begge sider av tak.
Pkt.4: Når det gjelder tibygg til carport kan tilførselsvei fra nord ikke benyttes. Dette siden vei
ikke er regulert over friområde.
Pkt.5: Tekst er referert fra Plan -og bygningslovens § 19-2, og sier noe om en samlet
dispensasjonsvurdering. Dispensasjon fra lover og forskrifter sees i forhold til plan og
bygningsloven, og ikke fra tiltakshavers side.
Pkt.6: Saksbehandler har ingen spesielle kommentarer til referert ordbruk som i alle tilfeller er tatt
ut av sin sammenheng. Fasadetegningene viser ikke en entydig hustype, men en tilfeldig
sammensetning som mangler helhetlig preg.
Pkt.7: En dispensasjon vurderes etter en samlet vurdering. At naboer ikke ha kommet med
kommentarer taler til tiltakhavers fordel.
Avslag i vedtak datert 07.03.12 retter seg mot en samlet vurdering av dispensasjoner. Fra
plansektor har det vært fokusert spesielt på utformingen av tiltaket, da spesielt takform med
forskjellige takvinkler, samt fasader. I foreløpig brev sendt søker 16.02.2012 ble dette
kommentert, og vi ba søker om at tilbygg ble bedre tilpasset eksisterende bygning. Søker ønsket å
beholde tiltaket slik det var planlagt.
Sakbehandler ser at utnyttingsgrad er bedret ift. tidligere utregning, men at denne endringen alene
ikke vurderes å påvirke vedtaket vesentlig.
Vedlegg B2 i søknad er tolket som dispensasjon/fravik fra Byggteknisk forskrift (TEK10) for
eksisterende byggverk, jfr.pbl § 31-2. Saksbehandler antar dette gjelder arbeider på eks.bygg, men
at tilbygg vil utføres iht. TEK10. Denne dispensasjonen er ikke vurdert siden de planmessige
kommer foran.
IKKE RØR LINJA
IKKE RØR LINJA
IV Saksbehandlers innstilling:
Planutvalget tar ikke klagen til følge. Dette grunnes i at vilkår for å innvilge dispensasjon ikke er
til stede, jfr. Pbl § 19-2. Det er ikke fremsatt vesentlige momenter i klagen som gir grunnlag for
endring av tidligere vedtak.

Saken sendes statlig klageinstans (Fylkesmannen i Nordland) til avgjørelse.
Sandnessjøen, den 27.04.12
V
Sektorleders innstilling:
Tom Roger Olsen
Avd.ing.
Saksbehandlers innstilling tiltres.
Sandnessjøen den 02.05.12
VI
Administrasjonssjefens innstilling:
Bjørn Frammarsvik
Sektorleder
Sektorleders innstilling tiltres.
Sandnessjøen den 2.5.12
Børge Toft
Administrasjonssjef
IKKE RØR LINJA