Werk aan de winkel

More documents

Recommendations

Info

30 PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL Concept Net als het de situatie in de wijk heeft ook de winkel strip twee kanten. Ons idee is om een deel van de winkels aan de voorkant te verkleinen tot specialistische winkels met de nadruk op lokaal, gezond en duurzaam om een nieuwe groep bewoners naar de wijk te trekken. De kleine eenheden zijn flexibeler dan hun grote voorgangers en kunnen desgewenst worden samengevoegd. De voormalige opslagruimte wordt verbouwd tot geschikte woningen voor een diverse bevolkingssamenstelling. De Burgemeester de Vlugtlaan blijft behouden als continue winkelstrip en de Theodorus Dobbestraat transformeert tot een woon-werkstraat. We introduceren met de woningen sociale controle op de kenmerkende open groene ruimtes van Van Eesteren. Het voorheen getypeerde niemandsland wordt weer een wezenlijk onderdeel van de wijk. In ons voorstel krijgt de gemeente een betere wijk, kunnen de woningbouwverenigingen een deel van hun retailvastgoed afstoten tegen de marktwaarde van woningbouw en krijgen de ondernemers een tijdsbestendige winkelruimte voor een lagere prijs. Tevens gaat de wijk voor de omwonende er op vooruit en krijgen de nieuwe gebruikers een geschikte woning voor hun specifieke leefstijl. Het concept bied de kans om cultureelerfgoed te behouden en tegelijkertijd de sociale controle aan de achterstraten te vergroten. Transformatie van de bestaande opslag vertaalt zich in een kortere bouwtijd en lagere kosten. Tenslotte is het een duurzame aanpak. Er komt relatief weinig sloopafval vrij en het biedt de mogelijkheid nieuw woningen te bouwen waar geen nieuwbouwlocatie aanwezig is. Burgemeester de Vlugtlaan doorgaande winkelstrip winkels entree woningen winkelopslag onvriendelijke blinde gevel Theodorus Dobbestraat openbaar groen Burgemeester de Vlugtlaan doorgaande winkelstrip winkels entree woningen nieuwe woningen open gevel / woongevel Theodorus Dobbestraat openbaar groen De voor- en achterkant kunnen niet zonder elkaar bestaan. Zonder nieuwe bewoners geen gevarieerde winkelstrip en zonder specifieke voorzieningen aan de voorkant geen af- wisselende bevolkingssamenstelling. voorkant achtterkant Twee kanten ‘wonen achter bedrijven’ transformatie winkelstrip Burgemeester de Vlugtlaan doorgaande winkelstrip transformatie achterstraat Theodorus Dobbestraat geopend gevel / woon-werkstraat kleine specialistische winkels open gevel / sociale controle kleine tuin nieuwe woningen Vastgoedwaarde Door de groei van online winkels, een afnemend consumenten vertrouwen en veranderend koopgedrag daalt de huuropbrengst en de vastgoedwaarde van de winkelstrip aan de Burgermeester de Vlugtlaan. Twee woningbouwverenigingen zijn eigenaar van de winkels in de straat. Tot nu toe hebben ze de waardedaling voor lief genomen. Het moment waarop transformatie financieel interessant wordt, komt steeds dichterbij. Ons voorstel biedt ze nu de kans om over te stappen naar kleinere, flexibele winkels met een lage drempel voor nieuwe ondernemers. Tegelijkertijd kunnen ze een deel te verkopen als woning voor een veel aantrekkelijkere prijs. Transformatie van de winkelopslag naar woningen is financieel interessant wanneer de coöperaties genoegen nemen met een lager maar zeker rendement. Wanneer de markt naar kleinere winkelruimte vraagt dan moet je flexibel zijn en dit ook aanbieden. De huur van winkels in de Slotermeer daalt met wel 10 % terwijl de huren voor woningen stegen met 4,75%. De vastgoedwaarde van winkelvastgoed ligt in de wijk rond de 1000 euro/m 2 . Woningbouw brengt daarentegen drie maal zoveel op! De besluitvorming over het aanpakken van de winkelleegstand en de verwaarloosde achtergevels vindt veelal plaats op gemeentelijk niveau. De nieuwe stedelijke herverkavelingsregeling zou een dwingend instrument kunnen zijn voor de regio en de provincie om de nodige druk van boven uit te voeren en het proces te versnellen. Betrokkenheid van gemeentes en financiers is vereist. De gemeente dient de regie op zich te nemen en de financiers moeten inzien dat transformatie nu zal leiden tot toenemende kwaliteit van de buurt en uiteindelijk tot waarde vermeerdering van zowel het winkelvastgoed als woningvastgoed later. Alleen dan wordt wonen achter winkels in steeds meer winkelstraten een oplossing waar alle partijen baat bij hebben. grote winkels winkelopslag transformatie Grote winkel: lage vastgoedwaarde hoge huuropbrengst grote kans leegstand Kleine winkels: lage vastgoedwaarde gemiddelde huuropbrengst lage kans leegstand Appartement: hoge vastgoedwaarde transformatie onvriendelijke blinde gevel open gevel / sociale controle bestaande woningen: hogere vastgoed waarde in de toekomst kleine winkels: makkelijker te verhuren transformatie beeld van de wijk bestaande woningen: hogere vastgoedwaarde in de toekomst kleine winkels: makkelijker te verhuren nieuwe woningen: hoge vastgoedwaarde nieuwe woningen: hoge vastgoedwaarde kleinere winkels flexibele winkels gespecialiseerde winkels transformatie winkelstrip transformatie achterstraat woon-werkstraat vriendelijke buurt sociale controle integratie van bestaande en nieuwe bewoners transformatie verschillende typologieën bestaand familie L familie XL woon/werk bijzondere functie De nieuwe bewoners brengen dynamiek in de wijk door hun hybride werktijden. De kenniswerkers hebben meer behoefte aan sociale functies als bars, cafe’s en restaurants. De speciaal voor hun ontwikkelde beganegrond woningen maken de buurt weer leefbaar. De voor hen specifieke voorzieningen zullen zich makkelijker schikken in de kleinere winkelruimtes. De nieuwe bewoners zullen gebruik maken van de bestaande winkels voor hun dagelijkse boodschappen en daar mee de lokale ondernemers steunen. Voor- en achterkant kunnen niet zonder elkaar bestaan. bestaande bewoners type 1 - grote winkels - geen eenheid in de winkelstrip - veel opslagruimte - blinde achtergevel - verwaarloosde achter straat + kleiner winkeloppervlak + eenheid in de winkelstrip + woningen verbeterd + open achtergevel + levendige woonstraat + behoud kenmerkende bergingen - ingrijpende verbouwing + kleiner winkeloppervlak + eenheid in de winkelstrip + woning verbeterd + open achtergevel + levendige woonstraat + behoud kenmerkende bergingen - medewerking huidige bewoners + kleiner winkeloppervlak + eenheid in de winkelstrip + attelier woning toegevoegd aan voorraad + open achtergevel + levendige woon-werkstraat + behoud kenmerkende bergingen + eenvoudige verbouwing Oudere mensen Alleenstaanden verschillende woningtypologie gespecialiseerde winkels woon-werk appartementen vriendelijke buurt sociale controle bijzonder (publieke) functies Grote families met kinderen type 2 - groot winkeloppervlak - geen eenheid in de winkelstrip - veel opslagruimte - blinde achtergevel - verwaarloosde achterstraat + kleiner winkeloppervlak + eenheid in de winkelstrip + woning toegevoegd aan voorraad + woning verbeterd + open achtergevel + levendige woonstraat + woning toegevoegd - medewerking van huidige bewoners vereist + kleiner winkeloppervlak + eenheid in de winkelstrip + grote woning toegevoegd aan voorraad + open achtergevel + levendige woonstraat achterkant + woning toegevoegd aan voorraad - ingrijpende verbouwing + kleiner winkeloppervlak met hoog plafond + eenheid in de winkelstrip + grote woning toegevoegd aan voorraad + open achtergevel + levendige woon-werkstraat + eenvoudige verbouwing + functie over totale diepte van het blok + eenheid in de winkelstrip + bijzondere functie toegevoegd + open achtergevel + nieuwe banen - woning onttrokken aan voorraad nieuwe bewoners Jonge families kenniswerkers met meer inkomen type 3 - grote winkel - geen eenheid in de winkelstrip - veel opslagruimte - blinde achtergevel - verwaarloosde achterstraat + kleiner winkeloppervlak + winkel behoud originele plafondhoogte + grote woning toegevoegd aan voorraad + open achtergevel + levendige woonstraat achterkant - medewerking huidige bewoners + kleiner winkeloppervlak + winkel behoud originele plafondhoogte + woning toegevoegd aan voorraad + open achtergevel + levendige woon-werkstraat achterkant + bestaand appartement blijft ongewijzigd Aanpak Eigendomsstructuur Ieder transformatie proces is uniek. Er bestaan geen standaard oplossingen. In de eerste plaats moeten alle financiele, juridische, bouwkundige en culturele aspecten worden getoetst. Voor een breed draagvlak is het van belang met een concreet voorstel naar alle betrokken partijen te communiceren. De gemeente zal vaak de markt aan zet laten, terwijl de cooperaties de realiteit van de waardevermindering van het winkelvastgoed nog niet onder ogen willen zien. Op dit moment bestaat er een subsidie ‘wonen boven bedrijven’ in het stadsdeel centrum. Voor Nieuw-west kunnen we denken aan een subsidie ‘wonen achter bedrijven’. Zo een regeling dient als extra stimulans om de initiatiefnemers over de streep te trekken. Transformatieprocessen stranden in de beginfase door verschillende visies en belangen. Wij zien de rol van de gemeente dan ook als regiehouder. Zij brengen de partijen bijelkaar, sturen en faciliteren. De ondernemers, de twee woningbouwverenigingen en de woningeigenaren zijn de initiatiefnemers in het proces. Gezien de ervaring van de cooperaties in het ontwikkelen van woningen zullen zij het voortouw nemen. Van belang is de toekomstige gebruikers vroeg bij het proces te betrekken. Zo kan er markt gericht worden ontwikkeld. Tijdens het proces zullen verschillende specialisten aanhaken voor de juridische, ruimtelijke, bouwkundige en financiele aspecten. richting centrum richting plein ‘40-’45 woningbouwvereniging Eigenhaard woningbouwvereniging Rochdale particulier woningbezit De eigendomsstructuur aan de Burgemeester de Vlugtlaan is relatief eenvoudig. Twee woningbouwverenigingen, Rochdale en Eigenhaard, bezitten het overgrote deel van de winkels en de bovengelegen appartementen. Een van de hoge blokken is particulier bezit. In de lage blokken is het mogelijk woningen toe te voegen terwijl de bestaande bewoners blijven. Er dient alleen overlegd te worden met de ondernemers. In de twee hoge blokken dient wel overeenstemming bereikt te worden met de bewoners. TWEE KANTEN Design studio Tatjana Djordjevic Reijer Pielkenrood 2/3 PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL 44
PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL bestaand appartement 2 bestaand appartement 2 bestaand appartement 1 dakraam voor meer licht op de begane grond PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL bestaand appartement 1 slaap verdieping nieuw woning winkel bergingen nieuw XL appartement kleine tuinen type 1 familie XL theodorus dobbestraat kleine specialistische winkels bergingen woonkamer / werkkamer aan straat winkel woonkamer / werkkamer aan straat kleine tuin zichtbare entree woningbouw uitzicht op straat en openbaar groen open gevel / sociale controle Dit type is mogelijk in de hoge blokken. De winkel wordt minder diep en blijft binnen de beuk van de woningen. Op die manier wordt de unieke doorgaande structuur van de winkelstrip herstelt. De voormalige winkelopslag en bergingen worden bij de woning op de eerste verdieping getrokken. Het oude driekamerappartement krijgt een volledige woonverdieping op de beganegrond met eigen entree aan de straat. Op de verdieping is nu voldoende ruimte voor slaapkamers. De woon- en slaapverdieping kunnen worden verbonden met een vide. De oude structuur van de bergingen, volgens het originele ontwerp van architect Arthur Staal, blijft gehandhaafd. In de voormalige berging worden de deuren vervangen door ramen en er wordt in de oude winkelopslag een extra opening geplaatst. Zo is er niet alleen meer controle op de portieken van de bovengelegen woningen, maar ook zicht op de straat en contact met de buren. Grote gezinnen kunnen hier relatief goedkoop een huis kopen en toch dichtbij het stadscentrum blijven. Hiermee komt er een gezonde doorstroming op gang binnen de wijk. Families kunnen een geschikt huis vinden in hun oude buurt en nieuwe bewoners nemen de voor hen te kleine appartementen over. transformatie winkelstrip doorgaande winkelstrip transformatie achterstraat open gevel / woon-werkstraat woonverdieping woning 2 woonverdieping woning 2 slaapverdieping woning 2 winkel dakterras slaapverdieping woning 1 woonverdiepingwoning 1 kleine tuinen type 2 familie L theodorus dobbestraat kleine specialistische winkels woonverdieping woning 1 slaapverdieping woning 2 dakterras slaapverdieping woning 1 winkel dakterras kleine tuin zichtbare entree woningen bestaand terras woning 2 dakterras uitzicht op straat en openbaar groen open gevel / sociale controle We verbeteren de bestaande woning door deze uittebreiden in de winkelruimte. De winkelruimte wordt hierdoor kleiner, maar de voorgevel veranderd niet. We streven naar winkels die binnen de beukmaat van het blok blijven om het oude gevelritme van de winkelstrip weer terug te brengen. Tevens realiseren we een extra woning aan de de achterzijde in de voormalige winkelopslag en een deel van de winkel. Beide woningen krijgen een dakterras en tussen de oude bebouwing van de winkelopslag is ruimte voor een kleine tuin. De straat krijgt een veel groener en vriendelijk karakter. Aan de achterstraat komt een groot raam voor extra daglicht toetreding en contact met de straat. Dit type is goed geschikt voor jonge gezinnen of twee verdieners die veel ruimte nodig hebben voor bijvoorbeeld een kantoor of praktijk aan huis. transformatie winkelstrip transformatie achterstraat doorgaande winkelstrip open gevel / woon-werkstraat bestaand appartement 1 bestaand appartement bestaand terras woning2 dakraam voor meer licht op de begane grond winkel uitzicht op straat en openbaar groen nieuwe loft woon-werk woning kleine tuinen theodorus dobbestraat loft appartement woon-werk kleine specialistische winkels winkel kleine tuin open gevel / sociale controle type 3 woon/werk De nieuw woningen hebben voor een deel een hoger plafond dan standaard woningen, wat een onderscheidend element kan zijn voor de woonconsument die zijn eigen woonmilieu wil realiseren. Dit type is dan ook bedacht voor jonge creatieven en kenniswerkers. Zij kunnen hier perfect wonen en werken combineren. De plattegrond blijft volledig open waardoor de ruimte flexibel indeelbaar is. De bovenliggende woning en de plafondhoogte van de winkel blijven ongewijzigd zodat er minimaal overleg nodig is met de winkeliers om dit type te realiseren. Door de kleinder winkel units wordt het oude ritme van de winkelstrip weer terug gebracht. De entree’s van de woningen zijn gelegen aan de achterstraat en de voormalige opslag wordt voorzien van een brede pui om het contact met de straat te vergroten. Gezien de eenvoudige ingreep in de bestaande structuur van het blok denken we dat dit type de koploper van de transformatie gaat worden. transformatie winkelstrip doorgaande winkelstrip transformatie achterstraat open gevel / woon-werkstraat TWEE KANTEN Design studio Tatjana Djordjevic Reijer Pielkenrood 3/3 31 45
Page 1 and 2: Werk aan de winkel Vijftien kansrij
Page 3 and 4: PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL 15 c
Page 5 and 6: PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL Inho
Page 7 and 8: PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL PRIJ
Page 11 and 12: PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL 1. C
Page 13 and 14: PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL W IJ
Page 15 and 16: 15 PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL P
Page 17 and 18: 17 PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL P
Page 19 and 20: PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL made
Page 21 and 22: PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL made
Page 23 and 24: PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL van
Page 25 and 26: PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL van
Page 27 and 28: PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL Aan
Page 29 and 30: PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL Aan
Page 35 and 36: josh events tijdshop.com AP-Limburg
Page 37 and 38: jr. - 64 45 65+ jr. - 44 25 jr. 0 1
Page 43: PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL Situ
Page 47 and 48: 1+2 = 3 1+2 = 3 1+2 = 3 1+2 = 3 1+2
Page 49 and 50: PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL DE V
Page 59 and 60: PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL Rich
Page 61 and 62: PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL REKE
Page 63 and 64: PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL toen
Page 65 and 66: PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL stra
Page 67: PRIJSVRAAG: WERK AAN DE WINKEL BOIJ

Werk aan de winkel

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?