Fokus_Bauherrenmodelle_07_10_2023

SAMSTAG, 7. OKTOBER 2023
F1
Anlage mit Projektbetreuung
Investition. Mit dem Bauherrenmodell lässt sich in der Gruppe ein Gebäudeum- oder -neubau finanzieren und Rendite für
die Vermietung erlangen. Unterschiedliche Möglichkeiten setzen dabei mehr oder weniger Know-how voraus.
VON ANTONIE ECKHARDT
Im Prinzip schließen sich Investoren
zusammen, um gemeinsam
einen Um- oder Neubau zu
finanzieren, wobei es in erster Linie
um die Sanierung oder den Ausbau
von bestehenden Häusern geht. Sie
erwerben also je nach Investitionshöhe
einen bestimmten Anteil an
einem Wohnkomplex“, erklärt Sonja
Ebhart-Pfeiffer, Senior Financial
Consultant der Finum Private Finance
AG, das Grundprinzip.
Großes und kleines Modell
Unterschieden wird zwischen dem
großen und dem kleinen Bauherrenmodell,
wobei das große eher
etwas für Experten ist, da man sich
hier als Geldgeber aktiv in das Projekt
und die erfolgreiche Abwicklung
desselben einbringen muss.
Dies erfordert auf jeden Fall eine
gewisse Expertise im Bereich Immobilien,
Bauvorhaben und/oder
Investments.
Dazu kommt ein weiterer wichtiger
Punkt: Der Investor trägt das
volle finanzielle Baurisiko. Zudem
muss sich der Investor beim großen
Bauherrenmodell auch aktiv um
die Abwicklung des Projekts kümmern.
Beim kleinen Bauherrenmodell
sind diese Punkte nicht gegeben.
Im Normalfall steigt ein Investor
in ein mehr oder weniger fertig
entwickeltes und schon genehmigtes
Projekt ein und muss sich um
nichts mehr kümmern. Er fungiert
lediglich als Geldgeber und erhält
Anteile am Bauvorhaben.
Nach Abschluss der Bauphase
ist der Investor über den Mietenpool
anteilig an den Mieteinnahmen
beteiligt. Da bei diesem Modell
die Planungs- und Bewilligungsphase
schon erfolgreich
absolviert wurde, ist das
wirtschaftliche Risiko für Anleger
um einiges geringer als beim
großen Modell.
Steuer: Vorteile und Risiken
„Darüber hinaus gibt es auch noch
steuerliche Begünstigungen: Bauherrenmodelle
erhalten eine staatliche
Förderung, und staatlich geförderte
Projekte unterliegen einer
begünstigten Abschreibung. Das
heißt, Bau- und Baunebenkosten
können innerhalb von 15 Jahren
anstatt der üblichen 67 Jahre abgeschrieben
werden, wodurch sich
durch den verkürzten Zeitraum ein
höherer Abschreibungsbetrag ergibt“,
erläutert Gunther Hingsammer,
Vertriebsvorstand der IFA, Institut
für Anlageberatung. Ganz risikofrei
ist ein solches System
Großes Bauherrenmodell beinhaltet aktive Mitwirkung beim Projekt. [Charnchai/Getty Images]
natürlich nicht. Steuerliche Vorteile
drehen sich ins Gegenteil, wenn
der Investor nicht binnen 25
Jahren einen steuerlichen Totalgewinn
damit erzielt hat. Das heißt,
innerhalb dieser Zeit muss das Investment
höhere Einnahmen generiert
haben, als Ausgaben dafür getätigt
wurden, sonst kann es zu einer
Rückabrechnung mit dem
Finanzamt kommen.
Einig müssen sich die Investoren
sein, wenn es um den Verkauf
des Objekts geht, da in den meisten
Fällen dafür Einstimmigkeit gefordert
wird. Ein Risiko besteht auch
in Baukostenüberschreitungen, die
die Rendite minimieren können,
und nicht zuletzt existiert die Gefahr
eines Leerstands, wenn die
Wohnungen des Projekts nicht vermietet
werden können.
Langfristige Konzepte
Allerdings scheint diese Gefahr in
nächster Zeit nicht zu bestehen.
„Wir generieren mit dem Bauherrenmodell
leistbare Mietwohnungen,
und die Nachfrage danach
wird mit Sicherheit in den nächsten
Jahren steigen, da die Bautätigkeit
drastisch abgenommen hat. Die
Anzahl der fertig gestellten Wohnungen
ist von 70.000 im Jahr 2021
auf 40.000 im Jahr 2023/24 zurückgegangen“,
sagt Hingsammer.
Ein weiterer Punkt, der den Anbietern
von Bauherrenmodellen
wichtig ist, ist die Nachhaltigkeit.
„Vor allem in Ballungsräumen lässt
sich mit dem Modell eine Verdichtung
generieren, da mehr Wohnraum
ohne weitere Bodenversiegelungen
geschaffen werden
kann“, sagt Hingsammer. Gedacht
ist das Modell für Menschen, die
60.000 bis 100.000 Euro lockermachen
können, verteilt auf drei bis
vier Jahre, und die langfristig Geld
anlegen wollen. Schnelles Geld ist
damit nicht zu machen. „Der vorzeitige
Verkauf oder die vorzeitige
Entnahme der Investition führt zu
finanziellen Einbußen“, warnt Ebhart-Pfeiffer.
AUF EINEN BLICK
Als Alternative zu Vorsorgewohnungen
sind Bauherrenmodelle vermehrt
gefragt. Sie bieten für Investoren –
vorausgesetzt man investiert bei einem
seriösen Anbieter – finanzielle und
steuerliche Vorteile sowie eine relativ
sichere Rendite. Voraussetzung ist wie
bei allen Anlagen das nötige Kleingeld,
hier mindestens 60.000 Euro.

F2 SAMSTAG, 7. OKTOBER 2023 SAMSTAG, 7. OKTOBER 2023
BRANCHENGESPRÄCH
BRANCHENGESPRÄCH
F3
Bauherrenmodell istauch in Zeiten höherer Zinsen eine attraktiveImmobilienveranlagung
Expertengespräch. Unterder Moderation vonEva Komarek sprachen Branchenkenner über die verschiedenen Bauherrenmodelle,die Föderungenund Risiken bei der Finanzierung, die Zusammenarbeit mit erfahrenen Bauträgern, die
rechtlichen Aspekte, dieSicherheitvon Bauherrenmodellen in Zeiten der Kriseund die Aussichten fürdiesesModellder Vermögensanlage.
Immobilienbesitz ist eine der
Hauptsäulen des Vermögenaufbaus.
Doch die instabile allgemeine
Wirtschaftslage und auch die
neuen, deutlich strengeren Kreditrichtlinien
haben den Erwerb von
Eigentum erheblicherschwert.Während
der Kauf von Wohneigentum
stagniert, ist die Nachfrage nach
leistbaren Mietwohnungenungebrochen
hoch. Das bietet Investoren
eine gute Möglichkeit, in alternative
Finanzierungsformen wie das Bauherrenmodell
einzusteigen. Welche
Vorteile das Modell mit sich bringt
und welche Risiken es dabei zubeachten
gibt, war Thema der von Moderatorin
EvaKomarek, General Editor
for Trend Topics (Styria), geleiteten
Talkrunde mit den Branchenexperten
Matea Plavotic, Partnerin der
Rechtsanwaltskanzlei HSP.law, Martin
Rosar, Bereichsleiter Unternehmens-
und Immobilienfinanzierung
der Volksbank Wien, sowie Gerold
Pinter, Geschäftsführer von Wohninvest,
das sich auf werthaltige Projekte
fürInvestorenspezialisiert hat.
„Im Gegensatz zu Vorsorgewohnungen
ist das Bauherrenmodell
noch wenig bekannt“, konstatierte
Gerold Pinter zu Beginn der Gesprächsrunde.
„Dabei ist nach der
verschärften KIM-Verordnung (Anmerkung
der Redaktion: Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung)
der Kauf von
Wohneigentum für viele nahezu unfinanzierbar
geworden.“ Beim Bauherrenmodell
hingegen könne man
auch mit einem niedrigen Betrag
einsteigen und erwerbe gemeinsam
mit anderen Investoren Anteile an
einer Liegenschaft im geförderten
Wohnbau. Das aufgenommene
Fremdkapital werde dann mittels
Kreditrückzahlungen der Miteigentümer
und den Annuitätenzuschüssen,
einer Art von Wohnbau-Förderdarlehen,zurückbezahlt.
Abzahlungüberschaubar
„Bei Bauherren-Objekten handelt es
sich meist um desolate Altbauten,
die mit Fördermitteln der öffentlichen
Hand nach heutigen Standards
BAUHERRENMODELLE
IM ÜBERBLICK
Das Bauherrenmodell bieteteine
sichereund vorallem wertgesicherte
Form der Immobilienveranlagungbei
gleichzeitiger Nutzungvon
Förderungenund steuerlichen
Vorteilen.
Eine Gruppe vonInvestorenschließt
sich dafür zu einer
Miteigentümergemeinschaftzusammen,
um eine bestandsfreie,
sanierungsbedürftigeWohnimmobilie
zu erwerben. Diese wirdumfassend
saniertbzw.neu errichtet, um im
Anschlussertragreich und langfristig
vermietetzuwerden.
Großes Bauherrenmodell
Die Investoren steigen bereits in der
Entwicklungsphaseein und nehmen
regelmäßig an der
Bauherrenversammlungteil.Die
Anlegertragenhier anteilsmäßig das
volle Baurisiko.
KleinesBauherrenmodell
Als Investor beteiligt man sich hier an
einem mehr oder weniger fertigen
Projekt.Hier profitiertman nicht
mehr vonden vollen Steuereffekten.
Bauherrenmodell plus
Hier investiertder Anlegerlediglich in
eine ausgewählteWohnung, istaber
dennoch Miteigentümer einer geförderten
Wohnimmobilie.Die
Wohnungwird20Jahrelangüber den
gemeinsamen Mieterpool vermietet.
Momentan nur in der Steiermark.
saniert und revitalisiert werden, um
den Baubestand zu erhalten und
günstigen Wohnraum zu schaffen“,
erklärte Pinter. Abriss-Neubau-Projekte
seien eher seltener, daesim
Interesse des Landes läge, keinen
neuen Boden zu versiegeln, was
wiederum der Nachhaltigkeitzugute
käme. An einem Bauherrenmodell
könne man sich im Miteigentum mit
persönlicher Eintragung imGrundbuch
oder als Gesellschafter einer
Kommanditgesellschaft beteiligen,
wobei hier die KG ins Grundbuch
eingetragen werde. Die Immobilie
sei durchschnittlich nach rund
18 Jahren abbezahlt und lieferedann
ein solides Zusatzeinkommen oder
einemonatliche Zusatzrente.
„Als Einkommensquelle dienen
nach Fertigstellung der Immobilie
die geförderten Mieten“, erläuterte
der Wohninvest-Geschäftsführer.
Dabei würden sämtliche Einnahmen
in einem sogenannten Mietenpool
gesammelt und auf die Investoren
gemäß ihremAnteil aufgeteilt. „Über
den Mietenpool werden auch sämtliche
Kosten, die beieinzelnen Mietwohnungen
anfallen, anteilig getragen“,
soPinter. Darunter fielen Renovierungskosten
oder Betriebskosten
für leerstehende Mietwohnungen.
Ein allfälliger Mietzinsausfall
einer einzelnen Wohnung wird gemeinsam
von sämtlichen Miteigentümern
anteilig getragen und ist daher
leicht zuverkraften“, so Pinter.
Generell könntendie Miteigentümer
mit konstanten Mieteinnahmen und
Wertsteigerungen rechnen, da die
Vermietbarkeitäußerst hoch sei.
Die Expertenrunde Gerold Pinter,Geschäftsführer vonWohninvest,Diskussionsleiterin EvaKomarek, General Editor forTrend Topics (Styria),BranchenexpertinMatea Plavotic,Partnerin derRechtsanwaltskanzlei HSP.law, und
Martin Rosar, BereichsleiterUnternehmens-und Immobilienfinanzierungder Volksbank Wien, diskutiertendie Vor- und Nachteileder Bauherrenmodelle. [Fotos:Roland Rudolph ]
DasLandesförderungswesen
Was genau gefördert wird, erklärte
Finanzierungsprofi Martin Rosar.
„Wird für die Konzeptionierung
eines Bauherrenmodells eine Liegenschaft
erworben,muss in der Planungsphase
zunächst entschieden
werden, ob diese sanierungswürdig
ist oder nur mehr ein Abbruch-Neubau-Modell
in Fragekommt“, erklärte
er.ImnächstenSchritt werden die
voraussichtlichen Baukosten ermittelt
sowie etwaige Förderungen geprüft.
Welche Art das Land dabei
vergebe, sei klar definiert. „Die Art
und Höhe der jeweiligen Förderung
ist länderspezifisch und hängt z.B. in
Wien davon ab, ob es sich um eine
Sockelsanierung oder Totalsanierung
mitoder ohneAufstockungund
Dachgeschoßausbau, einen Abbruch-Neubau
oder Zubau handelt.
Die attraktivste Variante ist, wie Gerold
Pinter schon sagte, die Altbausanierung,
da es hierfür Mietenzuschüsse
gibt. Für einen Abbruch-
Neubau bekommen die Anleger lediglich
ein begünstigtes Landesdarlehen
von 25Prozent auf 20 Jahre,
aber keine Zuschüsse.“Allerdings sei
die Höhe der Förderungen aufgrund
des föderalistischen Systems in Österreich
in jedem Bundesland anders,
warfPinterein.
Ist dies geklärt, beginnt für die
Investoren die Zeichnungsphase, die
in der Regel zwischen sechs und
zwölf Monaten dauert. Erst dann
werde mit der Sanierung der Immobilie
begonnen. Die Dokumentation
aller geplanten Maßnahmen beginnend
mit dem Ankauf bis zur Fertigstellung
des Objektes ist für den
Nachweis der Bauherreneigenschaft
wichtig. Das spricht auch für eine
Einbindung entsprechend spezialisierter
Projektanten, um hier keine
Überraschungen bei einer späteren
Finanzamtsprüfung zuerleben, gab
Rosar zu bedenken.
Pinter bestätigte: „Eine umfassende
Projekterfahrung für die Umsetzung
von Bauherrenmodellen ist
von großem Vorteil. Wir kümmern
uns um die Projektsuche, das Finanz-
und Förderungsmanagement,
die Planung, den Bau und die Sanierung
ebenso wie umdie Vermietung
und das Reporting.“
Verschiedene Modelle
Dennoch gelte essich aktiv andem
Projekt zu beteiligen, wandte Rechtsanwältin
Matea Plavotic ein. „Vor allem
beim sogenannten großen Bauherrenmodell
steigen die Investoren
bereits in der Entwicklungsphase ein
und müssen daher regelmäßig an
den Bauherrenversammlungen teilnehmen,
bei denen über die Fortschritte
informiert und diskutiert
wird. Schließlich tragen die Anleger
bei diesem Modell zwar anteilsmäßig,
aber dennoch das volle finanzielle
Baurisiko.“ Dafür gebe es aber
auch eine höhere Rendite-Erwartung.
Beim sogenannten kleinen Bauherrenmodell
beteilige mansich hingegen
inein mehr oder weniger fertig
entwickeltes und schon genehmigtes
Projekt. Im Gegensatz zum
großen Bauherrenmodell profitierten
Investoren hier nicht von den
vollenSteuereffekten.
In den neuen Veranstaltungsräumen der „Presse“ gabeseinen intensiven Austauschzwischen den Experten. [Roland Rudolph ]
MitWohnungseigentum
Als drittes Modell gebe es auch noch
das Bauherrenmodell plus. „Hier
werden in gewissem Sinn die Vorteile
einer Vorsorgewohnung mit jenen
des Bauherrenmodells verknüpft“,
erläuterte Pinter das Plus-Modell.
„Der Anleger investiert dabei nicht
in das ganze Bauprojekt, sondern
lediglich in eine ausgewählte Wohnung
und ist dennoch Miteigentümer
einer geförderten Wohnimmobilie“,
fuhr er fort. „Die Wohnung
wird für vorerst 20Jahre über den
gemeinsamen Mietenpool vermietet,
was angesichts der hohen Nachfrage
nach leistbarem Wohnraum
wie auch bei den anderen Modellen
für guteMieterträgesorgt. Das geförderte
Bauherrenmodell mit Wohnungseigentum
gibt es aber aufgrund
der Förderrichtlinien und der
Möglichkeitder Parifizierungaktuell
ausschließlich in der Steiermark, in
Oberösterreich und mit Einschränkungen
inKärnten. In Wien ist dies
aufgrund der Förderrichtlinien momentannur
im Denkmalschutzmöglich.“
Das Bauherrenmodell bietet als
steuerentlastendes Investment in
Immobilien viele Vorteile. Doch ab
welcher Einkommenssteuerklasse
lohnt sich der Einstieg und welche
Risiken gibt es dabei zu beachten?
Ein Investment in Immobilien
bleibt auch in turbulenten politischen
Zeitenwie diesen noch immer
eine krisensichere Kapitalanlage.
„Aus rechtlicher Sicht bietet das
Bauherrenmodell eine große Sicherheit,
bei geringem Kapitaleinsatz“,
konstatierte Plavotic. „Darüber hinaus
bietet das Investment ein wertgesichertes
und vor allem
generationenübergreifendes Zusatzeinkommen
für die Anleger, die im
Vergleich zum konventionellen Immobilienkauf
zudem steuerliche Abschreibmöglichkeitenund
Förderungengenießen“,
merktePinteran.
Rechtliche Aspektebeachten
„Dennoch birgt das Modell natürlich
auch einige Risiken, über die man
sich vorab informieren sollte“, erwiderte
die Rechtsanwältin. „Aus konsumentenschutzrechtlicher
Sicht
sollten Investoren daher vorEinstieg
in ein Bauherrenmodell darüber informiert
werden, womit sie rechnen
müssen und was der Unterschied zu
einer Vorsorgewohnung ist.“ Beim
Kauf eines klassischen Vorsorgemodells
erwerbe der Anleger eine fertige
Wohnung und verfüge dadurch
über Wohnungseigentum. Dies bedeute,
dass er einenideellenWert an
der Liegenschaft erwirbt und somit
Miteigentümer der Liegenschaft
wird. „Er hat jedoch das ausschließliche
Nutzungsrecht an der Wohnung.Beim
Bauherrenmodellschließen
sich bekanntermaßen mehrere
Investoren zusammen, und werden
so Miteigentümer an der Liegenschaft,
sprich: Jeder der Eigentümer
hat einen ideellen Anteil ohne Zuordnung
zueiner Wohnung. Rechtlich
wirkt sich das soaus, dass der
Käufer im Wohnungseigentumsbereich
dem Wohnungseigentumsgesetz
unterliegt, bei einer Miteigentümerliegenschaft,
was beim Bauherrenmodell
der Fall ist, unterliegt
man dem ABGB. Dies ist deutlich
weniger rechtlich reguliert als das
Wohnungseigentumsgesetz“, erläuterte
Plavotic. Deshalb sei es auch
notwendig, dass sich Interessenten
darüber im Vorfeld erkundigten, damitbei
dem gemeinsamenFinanzierungsprojekt
Einigkeit herrscht.
„Daher wird auch im Zuge eines
Bauherrenmodells im Vorfeld ein
Miteigentümervertrag geschlossen,
um zukünftig für einen geregelten
Ablauf zu sorgen“, erklärte die
Rechtsanwältin.
„Bauherrenmodelle bieten sich
am besten für Besserverdiener an,
die eine Immobilie als reine Finanzanlagesehenund
damitkeineArbeit
haben wollen“, erwähnte Rosar.
„Rund ein Drittel lässt sich durch
Förderungen finanzieren, ein Drittel
mittels eines Kredits und der Rest
aus Eigenmitteln. Vonder Finanzierungsseiteher
wäre es vomAufwand
ideal, wenn nur eine Partnerbank
das Projekt betreut und es nicht zu
viele Anleger gibt.“ Das erleichtere
die Handhabung für den Projektverantwortlichen,
der auch diejährliche
Auflistung der Kosten an das Finanzamt
zwecks Steuererleichterung
weitergibt.
„Menschen, die sich für diese
Anlageform entscheiden, sollten
wissen, dass dies eine andere Assetklasse
ist“, konstatierte Pinter und
fuhr fort: „Der Einstieg lohnt sich
erst ab einer Einkommenssteuerklasse
von40Prozent, ab 48 Prozent
profitiertman vonden vollen Steuervorteilen“,
erläuterte erweiter. „Im
Vergleich zu einer Vorsorgewohnung,
bei der sich die Abschreibung
auf 67 Jahre verteilt, gilt aber beim
Bauherrenmodell aufgrund der Sanierungsförderung
die sogenannte
1/15 AfA ,also die begünstigte Abschreibung
über eine Laufzeit von
15 Jahren.“ Das sei ein wesentlicher
Vorteil. „Beim Bauherrenmodell
können zudem die Projektierungskosten
zum größten Teil unmittelbar
bei Projektbeginn von der Einkommensteuer
abgesetzt werden.“ Diese
steuerlichenVerlusterechnetder Investor
von der Bemessungsgrundlage
seiner Einkommensteuer gegen,
wodurch sich die Einkommensteuer
des jeweiligen Veranlagungsjahres
reduziere. „Ein weiterer Vorteil des
Bauherrenmodells ist –wie bereits
erwähnt –dass ich auch mit einem
kleinen Betrag einsteigen kann, was
bei einer Vorsorgewohnung nicht
möglich ist. Ziel der Investition ist,
dass ich über meine Aktivlaufzeit
eine Pensionsvorsorge aufbaue.
Durch das Bauherrenmodell habe
ich einen Liegenschaftsanteil, der
durch die Vermietung der Wohnungen
laufende Einnahmen garantiert.
Das leistet keine andere Pensionsvorsorge
in diesem Maß“, untermauerte
Pinter die Vorteile. „Übrigens
bleiben die Mieteinnahmen bis zur
Rückzahlung des Fremdkapitals
unterdem Strich meist steuerfrei.“
„Es sind aber keine üblichen Marktmieten“,
bemerkte Rosar. „Im geförderten
Wohnbau gelten für die Zeit
der Förderung Mietzins-Obergrenzen.
Dadurch bekommt der Mieter
hier eine sehr günstige Wohnung.“
Die Nettomieten geförderter Wohnungen
liegen imFörderzeitraum je
nach Bundesland und Fördermaßnahmezwischenrund4,70Euround
8,50 Euro monatlich proQuadratmeter
zzgl. Betriebskosten und Mehrwertsteuer.
„Das ist wiederum ein
Garantfür einegroße Nachfrageund
somit einen geringen Leerstand“,
fügte Rosar hinzu. „Nach Ablauf der
Förderung sind die Mietwohnungen
wieder am Markt vermietbar“, erwidertePinter.
„Natürlich sind die Mieten
dann nicht mehr so günstig und
steigen an. Damit es für die Mieter
kein böses Erwachen gibt, legen wir
zu Beginn des Mietvertrags eine
marktübliche Miete für die Zeit nach
Ablauf der Förderung fest. Diese
wird dann dementsprechend inflationiert
und kommt anschließend
zum Tragen.“
Thema: Risiken
Im Gegensatz zum Kauf von einer
fertigen Wohnungbeginntdie Investition
in ein Bauherrenmodell in der
Entstehungsphase. Das birgt das Risiko,
dass sich das Projekt beispielsweise
aus verschiedenen Gründen
zeitlich verzögert, oder die Baukosten
während der Fertigstellung höher
sind als zu Beginn kalkuliert
wurde. „Man muss dazu sagen, dass
wir inden letzten Jahren Ereignisse
hatten, die es bis dato nicht gab“,
schilderte Pinter. „Zuerst die Coronapandemie,die
Lieferkettenthematik,
die steigenden Gaspreise aufgrund
des Ukraine-Kriegs, was die
Baupreise in die Höhe getrieben hat,
und dann auch noch die Inflation.
Dadurch hat sich mittlerweile eine
andere Normalität ergeben.“ Die
Baupreise hätten sich aber inzwischen
auf einem hohen Niveau eingependelt.
Ein weiteres Risiko sei auch das
Thema Liebhaberei. „Anleger, die in
ein Bauherrenmodell investieren,
sollten innerhalb von 25 Jahren
einen steuerlichen Totalgewinn damit
erzielt haben“, informierte Rosar.
Das bedeute, dass man innerhalb
dieser Zeit höhere Einnahmen
generiert haben sollte als Ausgaben,
ansonsten könnte das Finanzamt
das Projekt als sogenannte „Liebhaberei“
ansehen. In diesem Fall würden
dieInvestoren sämtliche Steuervorteile
verlieren und es käme zu
einer Rückabrechnung, was einen
erheblichen finanziellen Schaden
bedeuten würde.
Und was passiert, wenn ein Investor
insolvent wird? „Sollteein Investor
zahlungsunfähig werden,
wird sein Anteil verkauft“, antwortete
Pinter auf die Frage nach dieser
Eventualität.
„Das Vorkaufsrecht liegt hier bei
den anderen Bauherren. Sollte den
Anteil keiner kaufen wollen, lässt
man ihn anwachsen und verteilt ihn
unter den Investoren gegen eine Abschlagszahlung.“
Ein Verkauf während
der Laufzeit der Förderung ist
grundsätzlich möglich, jedoch sind
die einschlägigen Förderbestimmungen
zubeachten. „In Wien ist
hierzu eine Zustimmung der Förderstelle
nötig“, erklärte Rosar, „und
sind die steuerlichen Auswirkungen
für den Verkäufer bei einem Verkauf
vorErreichen dessteuerlichen Totalgewinnes
zu beachten.“ Darunter
fällt die Liebhaberei oder auch eine
Rückzahlung von geförderten Darlehen.
Könne aber nachgewiesen werden,
dass der Verkauf nicht inGewinnabsicht
erfolgte, gebe es nach
derzeitiger Regelung keine Konsequenzen.
„Das heißt, dass der Käufer
die Förderungen übernehmen
kann“, erläuterte Rosar ergänzend.
Im Falle des Verkaufes mit Gewinn
sei der anteilige, offene Darlehensrest
des Landesdarlehens sofort zurückzuführen.
Der Annuitätenzuschuss
für das Hypothekardarlehen
werdegestrichen.
„Wir werden im Übrigen auch des
Öfteren gefragt, was passieren würde,
wenn die Wohninvest bankrott
gehen sollte.Hier habendie Investoren
kein Nachsehen.“ Indiesem Fall
müssten sich die Anleger lediglich
einen neuen Dienstleister suchen.
„Eine Eventualität wäre noch, wenn
ein Investor verstirbt“, setzte Pinter
fort. Hier könne der Anteil an seine
Erben weitergegeben werden. Während
bei einer Vorsorgewohnungnur
zwei Erben antreten dürfen, kann
der vererbte Anteil eines Bauherrenmodells
in mehrere Teile gesplittet
werden. „Übrigens bleiben die Mieteinnahmen
bis zur Rückzahlung des
Fremdkapitals unter dem Strich
meist steuerfrei“, so Pinter.
Gutes Steigerungspotenzial
Investitionen in Immobilien wie das
Bauherrenmodellbilden trotzder gegebenen
Risiken eine der wenigen
Perspektiven für langfristigen Kapitalerhalt
und laufendes Kapitaleinkommen
– vorausgesetzt man verfügt
übergenügend Einkommen, um
die anfänglichen Verluste bestmöglich
nützen zu können.Generell könne
miteiner langfristigen Renditeum
dievier bis fünf Prozentnach Steuern
gerechnet werden. „Dies hängt natürlich
auch von der weiteren Zinsentwicklung
ab“, betonte Rosar abschließend.
„Doch auch wenn die
Renditen geringer sind als noch vor
ein paar Jahren, investiert man in
einen konservativen Sachwert mit
Inflationsschutz und vor allem mit
gutem Wertsteigerungspotenzial.“
Gegenüber einer Vorsorgewohnunggebe
es beim Bauherrenmodell
zudem einen Renditevorteil. Geht
man bei einer Vorsorgewohnungvon
einer Bruttoanfangsrendite vonzwei
bis 2,5 Prozent pro Jahr aus, bleibt
nach den laufenden Kosten und Ertragssteuern
kaum mehr als ein bis
1,5 Prozent jährlich übrig. Investieren
Anleger zuvergleichbaren Kosten
inein Bauherrenmodell, können
sie trotz der günstigeren Mieten
unter Annahme der Verwertung der
Steuereffekte auf rund drei bis
fünfProzent jährlich nach Steuern
kommen. Was den Zinssatz betrifft,
ist der effektive Zinssatz für konservative
Kapitalanlagen trotz steigender
Zinsen nach wie vor im negativen
Bereich. Fazit: Das Bauherrenmodell
ist zweifellos auch in Zeiten
höherer Zinsen eine attraktive Immobilienveranlagung.
ZITIERT
„Aus rechtlicher Sichtbietetdas
Bauherrenmodell
eine große Sicherheit,bei
geringemKapitaleinsatz.“
„Dennoch birgt das Modell
natürlich auch einigeRisiken,
über die man sich vorab
informieren sollte,insbesondere
auch überdie
Unterschiede zu einer klassischen
Vorsorgewohnung.“
„Als Einkommensquelle
dienennachFertigstellung
der Immobilie die
gefördertenMieten.“
„Eine umfassende Projekterfahrungfür
die Umsetzungvon
Bauherrenmodellen
istvon großem Vorteil.
Wirhaben hier ausreichend
Erfahrung.“
„Die Dokumentation aller
geplantenMaßnahmen beginnend
mit dem Ankauf
bis hin zur Fertigstellung ist
für die Erlangungder Bauherreneigenschaftwichtig.“
„Anleger, die in ein Bauherrenmodell
investieren, sollteninnerhalb
von25Jahren
einen steuerlichen Totalgewinn
damit erzielt haben.“
INFORMATION
Das Branchengesprächentstandin
Kooperation mit der „Presse“ und ist
mit finanzieller Unterstützungder
HSP Rechtsanwälte, derWohninvest
GmbH und der Volksbank AG entstanden.

4 FOKUS: BAUHERRENMODELLE SAMSTAG, 7. OKTOBER 2023
Von k.u.k. Gericht
bis Mixed-Use
Projekte. Obwohl es Bauherrenmodelle schon
seit rund 50 Jahren gibt, entstehen relativ
wenige Objekte. Einige aktuelle Beispiele.
VON ANTONIE ECKHARDT
Im gesamten Baugeschehen haben
Bauherrenmodelle nach
wie vor einen eher geringen Anteil
und sind eher ein Nischenprodukt.
Auch wenn die Nachfrage seit
rund einem Jahr gestiegen ist, vor
allem, weil das Geschäft mit den
Vorsorgewohnungen aufgrund der
Situation ein wenig nachgelassen
hat“, weiß Harald Kitzberger, Geschäftsführer
von Wertsecure, der
sich seit 35 Jahren mit der Entwicklung
und Betreuung von Bauherrenmodellen
beschäftigt.
Verdichteter Wohnbau als Ziel
Bei Bauherrenmodellen geht es in
erster Linie um Sanierung, Aufstockung,
Zubauten und nur, wenn ein
Gebäude nicht mehr sanierbar ist,
auch um Neubauten. „Ich betrachte
dieses Modell als wichtigen
Schritt in Bezug auf Nachhaltigkeit
und Verdichtung städtischer Bausubstanz
und nicht zuletzt auch im
Hinblick auf leistbares Wohnen“,
sagt Kitzberger.
Und der Weg zum Bauherrenmodell?
Zuerst wird ein geeignetes
Objekt gesucht, eine Planung erstellt,
meist mit einem Architekten,
Behördenwege werden erledigt,
dann sucht man – mittels Inserat,
mithilfe von Steuer-, Vermögensberatern
– Investoren. Erst danach
wird mit dem Bau begonnen.
Eines davon, in der Linzer Bahrgasse,
wurde eben fertig gestellt.
„Es handelt sich um ein Gründerzeithaus
in der Nähe des Linzer
Bahnhofs, dessen Bestandsfläche
wir verdoppelt haben. Es wurde um
zwei Stockwerke erhöht, eine hofseitige
Dachterrasse für die Dachwohnungen
geschaffen, und ein
seitlicher Zubau ist ebenfalls dazugekommen.
Es ist im Prinzip eine
Symbiose aus Gründerzeithaus
und Neubau. Alle Wohnungen haben
einen Freiraum, Balkon oder
eine Terrasse. Nunmehr gibt es 16
Wohneinheiten mit 40 bis 90 Quadratmetern.
Rund ein Drittel der
Fläche ist schon bewohnt, wir rechnen
mit etwa zwei Monaten, bis alle
Wohnungen vermietet sind“, erzählt
Kitzberger.
Obdach: Einst Rathaus, Amts- und Gerichtshaus, später Gendarmerieposten – heute Generationenwohnen. [Laura Mazurek & Simon Bauer]
Wohnraum überwiegt
Ein weiteres Projekt soll in der Wiener
Breitenfurter Straße entstehen.
„Entstehen sollen hier 14 Wohnungen
mit 50 bis 70 Quadratmetern,
ein Geschäftslokal und zwei Büros,
die Nutzfläche wird insgesamt rund
1300 Quadratmeter betragen. Der
Entwurf stammt von Architekt
Brandstätter, mit dem wir schon
zusammengearbeitet haben.“ Das
Ganze erfolgt auch in Abstimmung
mit der Stadt Wien, die städtebauliche
Kommission muss den
Neubau genehmigen, die Förderstelle
muss auch eingebunden werden.
„Im Moment sind wir im Stadium
der Investorensuche, wir
rechnen mit einem Baubeginn im
März 2024“, sagt Kitzberger.
Einen etwas anderen Weg hat
das Unternehmen Silver Living eingeschlagen.
Sie haben sich auf Generationenwohnen
bzw. betreutes
Wohnen spezialisiert, arbeiten aber
auch mit Bauherrenmodellen, in
dem Fall aber nicht nur in den städtischen
Ballungszentren, sondern
auch auf dem Land, hauptsächlich
in der Steiermark. „Wir denken,
dass die Nachfrage nach betreuten
Wohnungen oder auch Generationenwohnhäusern,
in denen ganz
bewusst Generationen durchmischt
werden, in den nächsten
Jahren stark ansteigen wird, angesichts
der demografischen Entwicklung“,
meint Walter Eichinger,
Geschäftsführer von Silver Living.
Eines davon wurde erst kürzlich
fertig gestellt und steht in Leibnitz.
Es ist ein Generationenwohnhaus
mit acht Wohneinheiten, die auch
betreutes Wohnen umfassen, andererseits
aber auch über eine Kinderkrippe
und einen Gemeinschaftsraum
mit Dachterrasse verfügen.
Situationscheck im Vorfeld
„Wir machen im Vorfeld immer so
etwas wie eine Sozialanalyse und
schauen uns um, was es vor Ort
gibt, wie Situation und Bedarf sind,
sprechen mit dem jeweiligen Bürgermeister,
der die Bedürfnisse der
Bevölkerung einschätzen kann. Wir
haben die Erfahrung gemacht, dass
es gerade auf dem Land Investoren
gibt, die ganz bewusst nur in ihrer
Region investieren wollen – und die
auch die jeweilige Herausforderung
kennen“, sagt Eichinger.
Seit zwei Jahren gibt es ein solches
Projekt auch im steirischen
Obdach. Hier wurde ein besonders
geschichtsträchtiges Haus revitalisiert
und für modernes Generationenwohnen
adaptiert. Es beherbergte
einst nicht nur das Rathaus
und die Gendarmerie, sondern
diente um die Jahrhundertwende –
während der k. u. k. Zeit – auch als
Amts- und Gerichtshaus. Es befindet
sich im Ortskern von Obdach
und verfügt über zehn betreute
Wohnungen.
FOKUS: BAUHERRENMODELLE
Der Schwerpunkt wurde von der Spezialredaktion
unabhängig von Werbekunden erarbeitet.
Redaktion: Daniela Mathis
Anzeigen: business@diepresse.com
Web: diepresse.com/immobilien
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Immobilien für heuteund morgen
Das 吀栀 emaNachhaltigkeit ziehtsichdurch alle Aspekteunseres Lebens –
selbstverständlich betri 昀昀 t es auch die Artund Weise, wiewir wohnenund
arbeiten.Auchinder Immobilienwelt istdas 吀栀 emaEnvironmental, Social &
Governance (ESG)gekommen, um zu bleiben.
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Expertiseund ihreVorzeigeprojekte im Printund Online mit den „Presse“-
Leser:innen und positionieren sichals kompetenter Partner für
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DiePlatzierungerfolgt im Immobilienteilder „Presse“,der jeden Samstag
der Gesamtausgabeder Tageszeitungbeiliegt,und digital aufDiePresse.com.
NebenAdvertorialssindauchExpertise-Statements und -Interviews im Print
und online möglich.
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ERSCHEINUNGSTERMIN: Samstag, nach Vereinbarung
KONTAKT:
RomanSchleser
GeschäftsbereichsleiterImmobilien
T+43 (0)1 51414-203
roman.schleser@diepresse.com
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