MANIFESTACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL MODALIDAD DETALLADA

MANIFESTACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL 

MODALIDAD DETALLADA 

“Construcción y operación del Centro Comercial 

Dragón Mart Cancún y obras asociadas” 

PROMOVENTE: 

JUAN CARLOS LÓPEZ RODRÍGUEZ, EN SU CARÁCTER DE APODERADO 

GENERAL PARA ACTOS DE ADMINISTRACIÓN, PLEITOS Y COBRANZAS DE LA 

PERSONA MORAL DENOMINADA REAL ESTATE DRAGON MART CANCÚN, S.A. 

DE. C.V. 

Chetumal, Quintana Roo, Julio 2012.

ÍNDICE 

Página 

CAPITULO I. Carta responsiva .…………………………………………………………………………………………….…………1 

CAPITULO II. Datos Generales…………………………………………………………………………………………………………2 

II.1. Nombre denominación…………………..……………………………………………………………………………………….2 

II.2. Nacionalidad de la persona física o moral………………………………………………………………………………..2 

II.3. Domicilio para oír y/o recibir notificaciones…………………………………………………………………………….2 

II.4. Nombre del representante legal……………………………..………………………………………………………………2 

CAPITULO III. Descripción de la obra o actividad……………………………………………………………………………3 

III.1. Nombre del proyecto……………………………………………..……………………………………………………………...3 

III.2. Localización y ubicación………………………………………………………………………………………………………….3 

III.2.1. Descripción de la ubicación……………………………………………………………………………………………….3 

III.2.2. Mapa de ubicación del predio en contexto…………………..……………………………………………….….5 

III.2.3. Datos geográficos de los vértices del predio de interés …………………………………………………….5 

III.3. Naturaleza del proyecto dando una descripción general del proyecto en todas sus etapas, 

señalando la capacidad proyectada e inversión requerida…………………………….……………………………….6 

III.3.1. Análisis sobre la etapa de selección del sitio para el centro comercial y obras 

asociadas………………………………………………………………………………………………………………………………………..6 

III.3.1.1. Criterios ambientales…………………………………………………...……………………………………………..7 

III.3.1.2. Criterios técnicos……………………………………………………………………………………………………….17 

III.3.1.3. Criterios socioeconómicos…………………………………………………………………………………………18 

III.3.2. Etapa de preparación del sitio………………………………………………..……………………………….……..21 

III.3.3. Etapa de construcción………………………………………………………………………….………………………….25 

III.3.4. Etapa de operación y mantenimiento……………………………………………………………..……..………49 

III.4. Vida útil del proyecto…………………………………………………………………………………………………………...52 

III.5. Programa de trabajo…………………………………………………………………………………………………………….52 

III.5.1. Programa de trabajo para etapa de preparación del sitio……………………………..……………….52 

III.5.2. Programa de trabajo para etapa de construcción…………………………………………………………..52 

III.6. Superficie disponible para el proyecto y área………………………………………………………………………52 

III.7. Sitios alternativos para el desarrollo de la obra……………………………………………………………………53 

_______________________________________________________________________________________ 

i

CAPITULO IV. Análisis de sitios alternos para la localización y/o construcción del proyecto y 

justificación del sitio seleccionado para el proyecto……………………………………………………………………. 54 

CAPITULO V. Vinculación con los ordenamientos jurídicos aplicables en materia ambiental………..70 

V.1. Análisis de la compatibilidad del proyecto con el programa de ordenamiento ecológico local 

del municipio de Benito Juárez, Quintana Roo………………………………………………………………………..……74 

V.1.1. Criterios ecológicos de aplicación general…………………………………………………………………….….75 

V.1.2. Descripción de la UGA 26 aplicable al proyecto……………………………………………………………..105 

V.1.3. Criterios ecológicos de aplicación específica para la UGA 26………………………………………….105 

V.1.4. Descripción de la UGA 27 aplicable………………………………………………………………………………..117 

V.1.5. Criterios ecológicos de aplicación específica para la UGA 27………………………………………….117 

V.1.6. Análisis de compatibilidad del proyecto con el programa de desarrollo urbano de Benito 

Juárez………….……………………………………………………………………………………………………………………………..124 

CAPITULO VI. Descripción del medio natural del área donde se pretende desarrollar la obra o 

actividad……………………………………………………………………………………………………………………………….……131 

VI.1. Fisiografía………………………………………………………………………………………………………..…………………131 

VI.1.1. Hidrología superficial……………………………………………………………………………..………………….…131 

VI.1.2. Hidrología subterránea…………………………………………………………………………………………………131 

VI.1.3. Edafología……………………………………………………………………………………………………………………..132 

VI.1.4. Geología…………………………………………………………………………………………………………...............133 

VI.1.5. Clima…………………………………………………………………………………………………………………………….135 

VI.2. Flora……………………………………………………………………………………………………………………………………137 

VI.2.1. Descripción del método de muestreo……………………………………………………………………………137 

VI.2.2. Caracterización……………………………………………………………………………………………………………..138 

VI.2.2.1. Georeferenciación………………………………………………………………………………………………………..138 

VI.2.2.2. Tipos de vegetación en el predio……………………………………………………………………………..140 

VI.2.2.3. Descripción fisionómica de la vegetación identificada …………………………………………….141 

VI.2.2.4. Estratificación de la comunidad………………………………………………………………………………141 

VI.2.2.5. Composición de especies………………………………………………………………………………………..142 

VI.2.2.6. Densidad absoluta………………………………………………………………………………………………….142 

VI.2.2.7. Especies en la NOM. 059-‐SEMARNAT-‐2010…………………………………………………………….142 

VI.2.2.8. Densidad relativa, dominancia relativa, frecuencia relativa y valor de importancia 

ecológica……………………………………………………………………………………………………………………………………142 

_______________________________________________________________________________________ 

ii

VI.2.2.9. Índice de diversidad………………………………………………………………………………………………..142 

VI.2.2.10. Índice de similitud…………………………………………………………………………………………………143 

VI.2.2.11. Área basal…………………………………………………………………………………………………………….143 

VI.2.2.12. Clases diametricas………………………………………………………………………………………………..143 

VI.2.2.13. Principales fuentes de alteración de la vegetación ………………………………………………143 

VI.3. Fauna………………………………………………………………………………………………………………………………….144 

VI.3.1. Descripción del método de muestreo…………………………………………………………………..……….144 

VI.3.2. Caracterización……………………………………………………………………………………………………………..144 

VI.3.2.1. Riqueza……………………………………………………………………………………………………….………….144 

VI.3.2.2. Abundancia………………………………………………………………………………………………….…….…..144 

VI.3.2.3. Diversidad………………………………………………………………………………………………………………144 

VI.3.2.4. Equidad…………………………………………………………………………………………………………………..145 

VI.3.2.5. Especies en la NOM-‐O59-‐SEMARNAT-‐2010…………………………………………………………….145 

VI.4. Diagnóstico integral de las condiciones ambientales………………………………………………………….145 

CAPITULO VII. Análisis y determinación de la calidad actual y de la proyectada de los factores 

ambientales…………………………………………………………………………………………………………….………………...147 

VII.1. Calidad actual de los factores ambientales………………………………………………………………………..147 

VII.1.1. Fisiografía…………………………………………………………………………………………………………………….147 

VII.1.2. Vegetación y usos del suelo…………………………………………………………………………………………148 

VII.1.3. Presencia de agua……………………………………………………...…………………………………..……………149 

VII.1.4. Grado de humanización……………………………………………………………………………………………….149 

VII.2. Calidad proyectada de los factores ambientales durante la etapa de construcción………..150 


VII.2.2. Vegetación y usos del suelo…………………………………………………………………………………………150 

VII.2.3. Presencia de agua………………………………………………………………………………………………………..150 

VII.2.4. Grado de humanización……………………………………………………………………………………………….151 

VII.3. Calidad proyectada de los factores ambientales………………………………………………………………151 


VII.3.2. Vegetación y usos del suelo………………………………………………………………………………………..151 

VII.3.3. Presencia de agua………………………………………………………………………………………………………..151 

VII.3.4. Grado de humanización……………………………………………………………………………………………...152 

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iii

CAPITULO VIII. Justificación y evaluación de los impactos ambientales que ocasionaría la ejecución 

del proyecto en sus distintas etapas………………………………………………………………………………………..…153 

VIII.1. Metodología para identificar y evaluar los impactos ambientales…………………………………….153 

VIII.1.1. Indicadores de impacto…………………………………………………………………………………………….…154 

VIII.1.2. Lista de indicadores de impacto………………………………………………………………………………….157 

VIII.1.3. Criterios y metodologías de evaluación…………………………………………………………….………..158 

VIII.1.3.1. Criterios…………………………………………………………………………………………………………….….160 

VIII.1.3.2. Metodología de evaluación y justificación de la metodología seleccionada…………163 

CAPITULO IX. Justificación del posible escenario ambiental resultante de la ejecución del 

proyecto………………………………………………………………………………………………………………………………….…169 

CAPITULO X. Descripción de las medidas de prevención y mitigación para reducir los impactos 

ambientales adversos, identificados en cada una de las etapas de la obra o actividad y el programa 

de recuperación y restauración del área impactada al concluir la vida útil de la obra, o al término 

de la actividad correspondiente………………………………………………………………………….………………………171 

X.1. Descripción de la metida o programa de medidas de prevención o correctivas por componente 

ambiental……………………………………………………………………………………………………………………….............171 

X.1.1. Medidas de prevención………………………………………………………………………………………………….171 

X.1.2. Medidas de mitigación…………………………………………………………………….………………………….…176 

X.1.3. Programa de recuperación…………………………………………………………………………………………….178 

CAPITULO XI. Requisitos documentales………………………………………………………………………………………179 

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iv

CAPITULO I 

I. Carta responsiva del prestador de servicios encargado de la elaboración del Manifiesto 

(nombre y firma del prestador de servicios, No. de registro de prestadores de servicios en 

materia de Impacto Ambiental en el listado de la SEDUMA y del promovente del proyecto). 

ING. JUAN PABLO ORTEGA CEBALLOS. 

Director General del Instituto de Impacto y Riesgo 

Ambiental del Estado de Quintana Roo. 

PRESENTE. 

Los abajo firmantes, JUAN CARLOS LOPEZ RODRIGUEZ, EN SU CARÁCTER DE APODERADO 

GENERAL PARA ACTOS DE ADMINISTRACIÓN, PLEITOS Y COBRANZAS DE LA PERSONA MORAL 

DENOMINADA REAL ESTATE DRAGON MART CANCÚN, SA DE CV, Promovente del presente 

estudio y el ING. LINDSAY GORDILLO REYES Prestador de Servicios en Materia de Impacto 

Ambiental, con Nº de Registro SEMA/DS/0542/2012; ante Usted con el debido respeto 

comparecemos a exponer: 

Que con fundamento en los artículos 7 del Reglamento Interior del Instituto de Impacto y Riesgo 

Ambiental y en el Decreto por el que se crea el Órgano Administrativo Desconcentrado 

denominado Instituto de Impacto y Riesgo Ambiental del Estado de Quintana Roo de fecha 24 de 

Abril de 2003, y bajo formal protesta de decir verdad, le manifestamos que la información, 

contenida en la presente Manifestación de Impacto Ambiental, modalidad detallada, del proyecto 

denominado: “CONSTRUCCIÓN Y OPERACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL DRAGON MART CANCÚN 

Y OBRAS ASOCIADAS”, se elaboró de conformidad con nuestro leal saber y entender de la 

materia, siendo la misma real y fidedigna. 

Asimismo, aceptamos que sabemos y entendemos de la responsabilidad en que incurren los que 

declaran con falsedad ante la autoridad administrativa, distinta de la judicial tal y como lo 

establece el Artículo 222 del Código Penal para el Estado Libre y Soberano de Quintana Roo. 

Protestamos lo necesario en la Ciudad de Cancún, Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo, 

Estados Unidos Mexicanos a los treinta días del mes de julio de dos mil doce. 

EL PROMOVENTE CONSULTOR EN MATERIA DE IMPACTO 

AMBIENTAL 

_______________________________ _______________________________ 

JUAN CARLOS LOPEZ RODRIGUEZ. 

APODERADO GENERAL PARA ACTOS DE 

ADMINISTRACIÓN, PLEITOS Y COBRANZAS DE 

LA PERSONA MORAL DENOMINADA REAL 

ESTATE DRAGON MART CANCÚN, SA DE CV. 

ING. LINDSAY GORDILLO REYES 

No. REGISTRO: SEMA/DS/0542/2012 

_______________________________________________________________________________________ 

Manifestación de Impacto Ambiental Modalidad Detallada 1

II. Datos Generales del solicitante 

II.1. Nombre, denominación o razón social 

CAPITULO II 

JUAN CARLOS LOPEZ RODRIGUEZ, EN SU CARÁCTER DE APODERADO GENERAL PARA ACTOS DE 

ADMINISTRACIÓN, PLEITOS Y COBRANZAS DE LA PERSONA MORAL DENOMINADA REAL ESTATE 

DRAGON MART CANCÚN, S.A. DE C.V. 

II.2. Nacionalidad de la persona física o moral 

Mexicana, lo anterior en términos de lo dispuesto en la cláusula SEXTA del Acta de Escritura 

Pública número dos mil sesenta y cinco de fecha tres de enero de dos mil doce, pasada ante la fe 

de la Licenciada Zonia Garza Bazán, Notario Público suplente, adscrita a la Notaría Pública número 

ochenta y ocho, de la cual es Titular, el Licenciado Gabriel Tlaloc Cantú Cantú, ambos Notarios 

Públicos en ejercicio en el Estado de Nuevo León; y la cual se encuentra inscrita con el folio 

mercantil electrónico número 24142*2 de la Delegación del Registro Público de la Propiedad y el 

Comercio, en el Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo. 

II.3. Domicilio para oír y/o recibir notificaciones 

Se señala como domicilio calle Crisantemos, lote 17, SMZ 524, MZA 13. Ciudad de Cancún, 

Municipio de Benito Juárez, del Estado de Quintana Roo, México. 

II.4. Nombre del representante legal 

JUAN CARLOS LOPEZ RODRIGUEZ, EN SU CARÁCTER DE APODERADO GENERAL PARA ACTOS DE 

ADMINISTRACIÓN, PLEITOS Y COBRANZAS DE LA PERSONA MORAL DENOMINADA REAL ESTATE 

DRAGON MART CANCÚN, S.A. DE C.V. 

_______________________________________________________________________________________ 


CAPITULO III 

III. Descripción de la obra o actividad proyectada en sus etapas de selección del sitio, 

preparación del sitio y construcción; incluyendo en su caso, montaje de equipos y pruebas, 

operación, término de la vida útil y abandono o cese de actividades. 

III.1.Nombre del proyecto. 

“CONSTRUCCIÓN Y OPERACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL DRAGON MART CANCÚN Y OBRAS 

ASOCIADAS” 

III.2. Localización y ubicación donde se pretende realizar el proyecto. 

III.2.1. Descripción de la ubicación. 

La ubicación en la que se pretende realizar el proyecto se localiza en una porción del Lote L-‐22-‐09, 

en la SM 50, MZ 01, localizada en la flexión izquierda del kilómetro 333+000 de la carretera federal 

307 Chetumal-‐Cancún, Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo. 

El Lote L-‐22-‐09, responde a las siguientes coordenadas UTM: 

Tabla 1. Coordenadas UTM del Lote L-‐22-‐09 

Una vez señalado el lote dentro del cual se pretende desarrollar el proyecto, a continuación se 

mencionan las coordenadas UTM que responden al polígono del proyecto denominado “Centro 

Comercial Dragon Mart y obras asociadas”: 

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Tabla 2. Coordenadas UTM Del polígono del centro comercial Dragon Mart y obras asociadas 

Superficie total: 183.94 

Polígono Construcción Dragón Mart Cancún 

Coordenadas UTM 

Vértices X Y 

1 512209.6238 2317809.2608 

2 512182.4187 2317374.6703 

3 512131.2474 2317377.8736 

4 512083.3951 2316613.4514 

5 512134.5636 2316610.2039 

6 512127.6993 2316502.0478 

7 513192.1737 2316434.4894 

8 513198.4842 2316543.6474 

9 513556.1104 2316521.2601 

10 513612.1306 2316861.3842 

11 513625.0032 2316939.1461 

12 513668.1393 2317130.3715 

13 513712.8481 2317278.1759 

14 513723.8842 2317312.6549 

15 513740.2147 2317362.6146 

16 513641.9569 2317370.1319 

17 513675.8222 2317464.7871 

18 513682.2713 2317490.3059 

19 513269.8697 2317523.9441 

20 513283.7385 2317741.3036 

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III.2.2. Mapa de ubicación del predio en contexto. 

En el mapa anterior, se indican: 

Figura 1. Mapa detallado de ubicación del predio 

a). Las vialidades, vías de acceso y otros predios circundantes 

b). Rasgos geográficos predominantes 

c). Rasgos sociales importantes aledaños. 

d). Áreas Naturales protegidas, Ordenamientos Ecológicos, Planes Directores, etc. 

e). Escala, cuadrícula en el sistema de referencia, simbología, norte geográfico, datos del sistema 

de referencia. 

III.2.3. Datos Geográficos de los vértices del predio de interés 

Los datos geográficos se especifican de la siguiente manera: 

• Coordenadas geográficas (longitud, latitud) en formato de grados con decimales (al menos 

6), o grados, minutos y segundos con decimales; 

• Proyectado en la Transversa Universal de Mercator (UTM por sus siglas en inglés) con 

Dátum WGS84 (equivalente al ITRF86 usado por el INEGI), para la zona 16Q. 

La tabla de datos de cada vértice en UTM o Latitud-‐Longitud, en formato compatible con MS Excel, 

se encuentra detallada en la página que antecede. 

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III.3. Naturaleza del proyecto, dando una descripción general del proyecto en todas sus etapas, señalando la 

capacidad proyectada e inversión requerida; citando lo siguiente: 

El proyecto consiste en un desarrollo comercial turístico que incluye viviendas para los trabajadores del complejo, 

las cuales facilitarán la movilidad de los mismos, pudiendo cubrir sus horarios de trabajo y a su vez convivir 

cercanamente con la familia. 

Asimismo se destaca que este proyecto contribuirá al desarrollo turístico de la Ciudad de Cancún, al introducir un 

tipo de turismo nuevo conocido como el turismo de negocios, ya que las personas de diversos países que acuda a 

realizar compras al Centro Comercial Dragon MArt Cancún y obras asociadas, no será un turismo limitado a los 

hoteles “all inclusive”, si no que se moverá libremente dentro de la ciudad, en estadías de aproximadas de una 

semana, que irán acompañados de compañeros de trabajo o familia quienes harán uso la infraestructura 

restaurantera y comercial existente en la Ciudad. 

El proyecto contempla las áreas: 

CUADRO DE SUPERFICIES 

Obras Área Porcentaje 

Centro Comercial Dragón Mart 46.99 ha 8.38 

Área de viviendas 28.31 ha 5.04 

Bodegas 66.30 ha 11.81 

Áreas verdes 12.35 ha 2.20 

Áreas a reforestar 49.64 ha 8.84 

Áreas de conservación 357.78 ha 63.73 

Total 561.37 100 

Es por esto que atendiendo a las diferentes etapas del proyecto consistentes en selección del sitio, preparación 

del sitio, construcción, operación y mantenimiento así como el abandono, a continuación se procede a realizar el 

análisis correspondiente a cada una de las etapas. 

III.3.1 Análisis sobre la etapa de selección del sitio para el centro comercial y obras asociadas 

Uno de los pasos más importantes para el éxito y el desarrollo de un proyecto es la selección del sitio, el cual 

depende de criterios importantes que pueden determinar el diseño, la infraestructura, la metodología, la 

estrategia y la ubicación de cada uno de los componentes que integran un proyecto, sea cuál sea la naturaleza del 

mismo. Generalmente la selección del sitio conlleva a la planeación del uso del suelo teniendo en consideración la 

planeación urbana y la infraestructura. La planeación del uso de suelo tiene como base la idea que se puede llevar 

de forma eficaz para que el ser humano pueda realizar todas sus necesidades de habitabilidad respetando el 

medio ambiente, teniendo en cuenta que los recursos que lo rodean en su mayoría son limitados 1 . 

Ahora bien, la selección del sitio se refiere a escoger el lugar donde desarrollaremos nuestro proyecto, lo cual 

tiene un alto grado de impacto en el ambiente y en los aspectos socioeconómicos 2 , y depende de muchos 

factores, entre los principales, los siguientes: 

• Incrementar localmente una cultura de desarrollo sustentable a los planes de desarrollo urbano 

• Considerar las principales necesidades humanas y de la comunidad 

• Promover e identificar la capacidad energética de tipo pasiva del lugar 

• Hacer una estrategia de transporte del sitio 

• Hacer trazos de concentración lineal, tanto a nivel arquitectónico como urbano. 

• Aplicar estrategias para el mejoramiento de la dotación de agua y energía del lugar 

• Modificar lo menos posible el medio ambiente 

• Dejar claros de luz y no realizar concentraciones de masa urbana 

1 

Hernández, S. y Delgado, D. 2010. Manejo sustentable del sitio en proyectos de arquitectura; criterios y estrategias de diseño. Quivera 

12(1). Universidad Autónoma del Estado de México. Pp. 38-‐51. 

2 

Ewin, Reid (1996). Best Development Practices, American Planning association, Washington DC. 

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• Tratar de no impactar en el paisaje ni en los ecosistemas del lugar 

• Por supuesto respetar las áreas de cultivo y de reserva ecológica y apegarse a los lineamientos de 

planeación urbana del lugar y de uso de suelo. 

• Seleccionar sitios que permitan un futuro crecimiento y desarrollo planificado, para cubrir las 

necesidades de los potenciales usuarios. 

• Aparte de evaluar todos los servicios con los que se debe contar para los edificios y sus usuarios, es 

recomendable también verificar todos los recursos disponibles en la región para efectos de intervenir en 

todo el ciclo de vida de un conjunto o desarrollo de edificios e infraestructura. 

• Por supuesto, la identificación de todas las deficiencias del lugar es parte de la evaluación del sitio. 

• Es conveniente apegarse a criterios generales de edificación sustentable, por medio de prácticas de 

diseño bioclimático y uso racional de los recursos disponibles. 

Es decir que los aspectos a considerar sobre la selección del sitio deben basarse en una evaluación, a través 

de estudios de: geología, topografía, orientación y aspectos de tipo de suelo, hidrología, vegetación y vida 

silvestre 3 . Podemos referirnos a estos como criterios ambientales, además de contemplar la ubicación y 

orientación del sitio que puede ayudar directamente y en gran medida a reducir el impacto ambiental del 

lugar y obtener muchos beneficios en el diseño bioclimático de la infraestructura, así como indirectamente 

reducir el consumo de energía de la misma 4 . Podemos considerar estos como aspectos técnicos. 

Es muy importante hacer notar que los factores antes mencionados para la selección del sitio, fueron 

considerados al seleccionar el lugar donde se desarrollará el proyecto de “Construcción y Operación del 

Centro Comercial Dragón Mart Cancún y obras asociadas”, tomando en cuenta los programas de 

ordenamiento ecológico aplicables a la zona, los cuales buscan el desarrollo sustentable de la región. 

En la selección y la planeación del sitio se tomó en consideración el equipamiento y los servicios básicos que 

son consecuencia de la infraestructura que posteriormente será instalada en el sitio, por lo cual se cuenta 

con la planeación arquitectónica y urbana, contemplando en ella las calles, avenidas y vialidades del lugar, 

espacio destinado a la circulación y estacionamientos así como la infraestructura y el equipamiento del sitio. 

Igualmente se dejaron espacios y se evitó las concentraciones de masas urbanas haciendo un uso eficiente 

del espacio con el que se cuenta. 

Cabe destacar que una de las principales razones por las cuales se eligió el sitio donde se desarrollara el 

Centro Comercial Dragón Mart Cancún, el cual es objeto de nuestro estudio, es debido que el área había 

sido sometido a diversos usos anteriores que van desde actividades agropecuarias hasta el más reciente en 

donde el sitio se utilizó para la extracción de material pétreo, del cual se cuenta con las autorizaciones 

previas, las cuales se analizan a más detalle en el apartado Criterio Ambiental; por estas causas el sitio 

elegido ha sido ambientalmente modificado anteriormente, por lo que la implementación del proyecto no 

afectará gravemente el paisaje y el ecosistema, sino que contribuirá al mejoramiento del área al contar con 

áreas verdes y apegándose a los lineamientos del Programa de Ordenamiento Ecológico Local. Sin embargo 

para tener una idea más clara y detallada de los criterios utilizados para seleccionar el lugar, se desglosan a 

continuación examinando el sitio a nivel ambiental, técnico y socioeconómico. 

III.3.1.1 Criterios ambientales 

Como manera de justificar ambientalmente la razón de la selección del sitio para llevar a cabo el 

proyecto, es preciso analizar los antecedentes legales del lote L-‐22-‐09, ubicado en la SM 50, MZ 

01, localizado en la flexión izquierda del kilómetro 333+000 de la carretera federal 307 Chetumal-‐ 

3 

SEMARNAT (2009). LGEEPA, Ley General de Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente, sección de manifiesto de impacto 

ambiental, Gobierno de México. En: Hernández, S. y Delgado, D. 2010. Manejo sustentable del sitio en proyectosdearquitectura; criterios y estrategias de diseño. Quivera 12(1). Universidad Autónoma del Estado de México. Pp. 38-‐51. 

4 

Hernández, S. y Delgado, D. 2010. Manejo sustentable del sitio en proyectos de arquitectura; criterios y estrategias de diseño. Quivera 


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Cancún, Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo, atendiendo a que dentro de una porción de 

éste predio, se pretende desarrollar el proyecto denominado “CONSTRUCCIÓN Y OPERACIÓN DEL 

CENTRO COMERCIAL DRAGON MART CANCÚN Y OBRAS ASOCIADAS”. 

Primeramente, el lote L-‐22-‐09 ha funcionado desde el año 2000 como un banco de material pétreo 

de acuerdo a lo establecido en el dictamen de Manifestación de Impacto Regional, Permiso 

Ecológico Condicionado Provisional de Chapeo y Desmonte selectivos y permiso ecológico 

condicionado provisional de operación del proyecto Banco de Sascab de fecha 20 de septiembre 

del año 2000, emitido por la Dirección General de Ecología del Municipio de Benito Juárez, 

mediante el Oficio DGE/2489/00. 

El banco de materiales autorizado, implicaba el posible aprovechamiento del Sascab o subsuelo en 

90 hectáreas del lote L-‐22-‐09, de tal forma que se removió la vegetación del sitio en las 90 

hectáreas autorizadas , haciendo notar que dicha remoción se realizó en un periodo en el cual no 

era vigente la Ley General de Desarrollo Forestal Sustentable por ser esta publicada el 25 de 

febrero de 2003, así como tampoco fue regida por la actual Ley del Equilibrio Ecológico y la 

Protección al Ambiente del Estado de Quintana Roo, publicada el 29 de Junio de 2001; sino que se 

realizó al amparo del Reglamento de Ecología y Gestión Ambiental del Municipio de Benito Juárez, 

publicado en el Diario Oficial del Gobierno del Estado el día 30 de Junio de 1994 vigente en el año 

2000. 

La manifestación de impacto ambiental que dio origen a dicha autorización refiere en su capítulo II 

específicamente en el punto II.2. que las condiciones del sitio en el momento de la presentación 

de la Manifestación era el de un rancho habitado en ese momento por una familia, que se 

dedicaba a la vigilancia del predio, existiendo en él una construcción previamente edificada 

consistente en dos recamaras y sala, de material, y un área de trabajo techada con guano sin 

paredes, asimismo se encontraba un pozo y gallineros; de igual forma se señala en el punto 

“II.3.2.4. Uso actual del suelo y/o cuerpos de agua en el sitio del proyecto y colindancias” que el 

uso de suelo en ese momento era agrícola, pecuario y minero. 

Debido a la autorización emitida por la Dirección General de Ecología del Municipio de Benito 

Juárez, con número de Oficio DGE/2489/00 se permitió el aprovechamiento de 90 hectáreas 

ocasionando el desmonte, perdiéndose de esta forma los servicios ambientales que el ecosistema 

brindaba, de igual forma se fragmentó el hábitat y se modificó el paisaje pasando de una zona de 

uso agrícola, pecuaria y minera a un lote desprovisto de vegetación donde se desarrollan 

actividades de extracción de materiales pétreos. 

Para un mejor entendimiento a continuación se muestra la siguiente imagen: 

_______________________________________________________________________________________ 


Figura 2. 90 hectáreas aprovechadas 

Posteriormente en fecha 23 de febrero de 2006 en cumplimiento a la orden de inspección DGPA-‐ 

BMP-‐015/2006, se levantó el acta de inspección número DGPA-‐BMP-‐DIV-‐015/2006, en el banco de 

material pétreo denominado “El Tucán” ubicado en el kilómetro 333+000 al 333+500 flexión 

izquierda de la carretera federal 307 Chetumal-‐Cancún, Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo, 

trayendo como consecuencia el inicio del procedimiento administrativo, el cual con fecha 13 de 

marzo de 2007 mediante Oficio SEDUMA/DS/SSMA/DGPA/0381/2007 se resolvió con número de 

expediente 04/2006, en el que se mencionó que el banco contaba con una superficie explotada de 

7 hectáreas, siendo que además en su punto resolutivo TERCERO se autorizó el aprovechamiento 

para la explotación de materiales pétreos en una superficie de 20 hectáreas, comprendidas en la 

UGA 27 del Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Benito Juárez, Quintana 

Roo, adicionales a las 7 hectáreas explotadas. 

Debido a lo anterior se permitió el aprovechamiento de 27 hectáreas ocasionando el desmonte, 

perdiéndose de esta forma los servicios ambientales que el ecosistema brindaba, de igual forma se 

fragmentó el hábitat y se modificó el paisaje pasando de un banco de materiales con una 

extensión de 90 hectáreas a un total de 117 hectáreas. 

Quedando el área total de aprovechamiento, hasta ese momento, como a continuación se 

muestra: 

_______________________________________________________________________________________ 



De igual manera en fecha catorce de octubre de dos mil nueve, mediante el oficio 

SEDUMA/DS/SSMA/DGPA/BMP/0928/2009, se dio contestación a la Manifestación de Impacto 

Ambiental, denominada “Ampliación del cambio de uso de suelo en acahual y operación de un 

banco de materiales pétreos en el predio denominado “El Tucán”, promovido por Carlos José 

Castillo Díaz de León, y mediante la cual se autorizó realizar la extracción de materiales pétreos, en 

una superficie de 4.45 hectáreas, como se señala en la CONDICIONANTE PRIMERA de la 

autorización. 

Es de mencionar que en la Manifestación que dio origen a la autorización antes descrita, señala en 

su capítulo “IX. ASPECTOS GENERALES DEL MEDIO NATURAL Y SOCIOECONÓMICO DEL ÁREA 

DONDE SE DESARROLLA LA OBRA O ACTIVIDAD” en su apartado “DESCRIPCIÓN FISONÓMICA DE 

LA VEGETACIÓN IDENTIFICADA” lo siguiente: 

“Como ya habíamos mencionado la vegetación primaria es selva mediana subperennifolia, 

también conocida como bosque tropical perennifolio, es un tipo de bosque tropical seco y es el tipo 

de vegetación de mayor extensión en la zona cálida húmeda de México en general. En el predio 

esta vegetación es de tipo secundario ya que presenta diferentes estadíos sucesionales producto de 

las perturbaciones naturales y antropogénicas, entre las que podemos destacar la agricultura de 

roza, tumba y quema e impactos causados por huracanes, por lo tanto podemos decir que se trata 

de vegetación representada principalmente por acahuales de 10 a 15 años de edad sucesional.” 

Por esta razón es que se justifica legalmente el cambio de uso de suelo en terrenos considerados 

como acahuales, como bien lo dispone el artículo 24, fracción XVIII de la Ley del Equilibrio 

_______________________________________________________________________________________ 


Ecológico y Protección al Ambiente en el Estado de Quintana Roo, siendo que al realizarse el 

cambio de uso de suelo en acahuales, ocasiona de igual forma la fragmentación del hábitat y la 

modificación del paisaje, pasando de un banco de materiales con una extensión de 117 hectáreas 

a un total de 121.45 hectáreas. 

Quedando el área total de aprovechamiento, hasta ese momento, como se muestra con la 

siguiente imagen: 

Figura 4. 121.45 hectáreas aprovechadas 

En fecha diecisiete de agosto del año dos mil once, el promoverte Carlos José Castillo Díaz de León 

en su calidad de apoderado general y especial de la C. Ana María Díaz de León Erosa, propietaria 

del predio denominado “El Tucán”, estipulado en la escritura pública número doscientos sesenta y 

ocho de fecha seis de julio del año dos mil, en la Notaría Pública número ochenta y siete del 

Estado de Yucatán, presentó la Manifestación de Impacto Ambiental, denominada “Ampliación del 

cambio de uso de suelo en acahual y operación de un banco de materiales pétreos en el predio 

denominado “El Tucán”, la cual dio como origen la autorización de fecha cuatro de abril del dos 

mil once, con número de oficio SEDUMA/DS/SSMA/DGPA/BMP/0715/2011, siendo que en su 

CONDICIONANTE PRIMERA, se otorgó la autorización para realizar la extracción de materiales 

pétreos en una superficie de 14 hectáreas. 

Es de mencionar que en la Manifestación antes señalada, menciona en su capítulo “IX. ASPECTOS 

GENERALES DEL MEDIO NATURAL Y SOCIOECONÓMICO DEL ÁREA DONDE SE DESARROLLA LA 

_______________________________________________________________________________________ 


OBRA O ACTIVIDAD” en su apartado “DESCRIPCIÓN FISONÓMICA DE LA VEGETACIÓN 

IDENTIFICADA” lo siguiente: 












modificación del paisaje, pasando de un banco de materiales con una extensión de 121.45 

hectáreas a un total de 135.45 hectáreas. 




_______________________________________________________________________________________ 


Finalmente, en fecha diecisiete de agosto del año dos mil once, nuevamente, el promoverte Carlos 

José Castillo Díaz de León en su calidad de apoderado general y especial de la C. Ana María Díaz de 

León Erosa, propietaria del predio denominado “El Tucán”, estipulado en la escritura pública 

número doscientos sesenta y ocho de fecha seis de julio del año dos mil, en la Notaría Pública 

número ochenta y siete del Estado de Yucatán, presentó la Manifestación de Impacto Ambiental, 

denominada “Ampliación del cambio de uso de suelo en acahual y operación de un banco de 

materiales pétreos en el predio denominado “El Tucán”, la cual dio como origen la autorización de 

fecha catorce de octubre del dos mil once, con número de oficio SEMA/DS/0550/2011, siendo que 

en su CONDICIONANTE PRIMERA, se otorgó la autorización para realizar la extracción de 

materiales pétreos en una superficie de 58.50 hectáreas. 
















modificación del paisaje, pasando de un banco de materiales con una extensión de 135.45 

hectáreas a un total de 193.95 hectáreas. 

Quedando el área total de aprovechamiento, hasta la presente fecha, como a continuación se 

muestra: 

_______________________________________________________________________________________ 



Es preciso hacer notar que las mediciones de los planos que dieron lugar a los planos de las 

autorizaciones antes referidas, presentan detalles referentes a su calibración, equipos de 

medición, por lo cual existe margen de error en los límites norte y sur de las mediciones, los cuales 

se explican y justifican en el dictamen que se anexa a la presnet manifestación. No obstante se 

reitera, que al existir identidad en el propietario, inmueble y el enlace entre las diversas 

autorizaciónes, es claro que el propietario anterior contó con autorizaciones para la operación del 

banco de materiales, aunque es visible un error en la calibración de los instrumentos de medición 

empleados para la generación de poligonales. 

De igual forma, se seleccionaron como referencia los Criterios e indicadores para los desarrollos 

habitacionales sustentables en México presentados en la Guíaconavi 5 del Instituto Nacional de 

vivienda (CONAVI), que si bien son criterios enfocados al desarrollo de obras de vivienda tambien 

nos sirven para analizar ambientalmente el proyecto en comento, los cuales se enlistan y 

desarrollan a continuación: 

• Tomar en cuenta los estudios de ordenamiento ecológico y los planes de desarrollo de la 

zona. 

5 

Comisión Nacional de Vivienda. 2008. Criterios e indicadores para los desarrollos habitacionales sustentables en México. Guía CONAVI. 

México D.F. 

_______________________________________________________________________________________ 


De acuerdo el Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Benito Juárez (POEL), 

las Unidades de Gestión Ambiental (UGA) en las cuales se localiza el proyecto son las conocidas 

como 26. Zona Poniente del corredor Aeropuerto Puerto Morelos y la 27. Bancos de Material 

Pétreo, mismos que son compatibles con el proyecto, en virtud de que las dos UGAS dentro de sus 

usos condicionados, mencionan el uso Comercial, turístico no hotelero. 

• Ubicarse preferentemente fuera de las áreas que comprende el Sistema Nacional de Áreas 

Naturales protegidas, para evitar los efectos que puedan causarse a los ecosistemas. 

El sitio del proyecto no se encuentra dentro de los límites de ningún Área Natural Protegida (figura 

7). 

Figura 7. Ubicación del proyecto en las ANP´s de la Península de Yucatán 

• Ubicarse preferentemente fuera de las zonas donde existan especies endémicas, 

amenazadas o en peligro de extinción. 

En el área donde se pretende realizar el proyecto no se encuentran especies endémicas, 

amenazadas o en peligro de extinción, debido a que el sitio se encuentra desprovisto de vegetación 

debido al uso del sitio como banco de material pétreo, lo anterior amparado en diversas 

autorizaciones de las cuales se ha dado cuenta. 

• Evitar preferentemente en áreas donde la disponibilidad del agua sea limitada y exista una 

gran demanda por el recurso. 

_______________________________________________________________________________________ 


En el área del proyecto, la disponibilidad del agua se considera accesible y suficiente para 

abastecer las necesidades del proyecto. Lo anterior, debido a que la zona se encuentra cercana a 

diferentes desarrollos así como a corta distancia de la ciudad de Cancún y la localidad de Puerto 

Morelos, ambas del Municipio de Benito Juárez, con fácil acceso a los ductos de la Comisión de 

Agua Potable y Alcantarillado del Estado de Quintana Roo (CAPA). 

• Debe evitarse la selección de terrenos que presenten alguna o varias de las siguientes 

condiciones de vulnerabilidad naturales: 

a. Terreno de composición geológica rocosa, que dificulte la instalación de las Redes de 

Alcantarillado Sanitario y Pluvial. 

b. Que contengan suelos de arenas o gravas no consolidadas; 

c. Los ubicados en áreas con peligro de desbordamiento de ríos; 

d. Los ubicados en áreas reservadas para recargas de acuíferos; 

e. Los sujetos a erosión hídrica; 

f. Los ubicados a menos de 500 m de cuevas o meandros de ríos que no sean estables; 

g. Los que presenten fallas geológicas o activas; 

h. Los que se localicen en yacimientos petrolíferos que permitan una explotación de los 

mismos o que presenten probabilidades de futuros aprovechamientos; 

i. Los que se localicen en zona de marea de tormenta y de oleaje, particularmente los 

generados por ciclones tropicales; 

j. Los ubicados en cañadas, barrancas, cañones susceptibles a erosión y asociados a intensas 

precipitaciones pluviales; 

k. Los que presenten erosión severa, con cárcavas profundas a menos de 100 m de 

separación; 

l. Los sujetos a un proceso erosivo causado por los vientos y/o por el escurrimiento excesivo 

de las aguas, por ejemplo playas o dunas; 

m. Los ubicados sobre rellenos que contengan desechos sanitarios, industriales o químicos; 

n. Los que tengan posibilidad o peligro de deslizamientos del suelo en, o sobre las viviendas. 

En caso de terrenos localizados al hombro o al pie de una ladera, se debe verificar la 

susceptibilidad a deslizarse mediante inspección geológica y pruebas geotécnicas. En caso 

de que la ladera presente condiciones de inestabilidad, se puede considerar la factibilidad 

de su estabilización; 

o. Los ubicados en las laderas de un volcán, sea éste activo o no. 

p. Los ubicados cerca de la línea de la costa en lugares en donde la ocurrencia de un sismo de 

gran magnitud puede generar un maremoto. 

El área donde se pretende la Construcción y Operación del Centro Comercial Dragon Mart 

Cancún y obras asociadas, no se encuentra dentro de alguno de los supuestos antes señalados. 

_______________________________________________________________________________________ 


III.3.1.2. Criterios técnicos 

De acuerdo a Velázquez Lopez 2008 6 en su apartado “1.1 Selección del sitio” se sugiere considerar 

los siguientes criterios para la selección del sitio a llevar a cabo un conjunto de viviendas. Los 

cuales, aplican para el proyecto a desarrollar por sus propias características. 

• Tomar en cuenta el análisis de los usos y destinos, provisiones y reservas del suelo y la 

infraestructura y equipamiento con que cuenta la región. 

Como ya se ha mencionado antes, de acuerdo al Programa de Ordenamiento Ecológico Local del 

Municipio de Benito Juárez (POEL), las Unidades de Gestión Ambiental (UGA) en las cuales se 

localiza el proyecto son las conocidas como 26. Zona Poniente del corredor Aeropuerto Puerto 

Morelos y la 27. Bancos de Material Pétreo, mismos que son compatibles con el proyecto, en 

virtud de que las dos UGAS dentro de sus usos condicionados, hacen mención al uso Comercial, 

turístico no hotelero. 

Por lo que la elaboración del proyecto se considera compatible con el uso y destino propuesto para 

la región. 

• Cada conjunto con su entorno y características necesitará de unas disposiciones 

específicas, para su integración territorial con otros asentamientos. 

La Construcción y Operación del Centro Comercial Dragon Mart Cancún y las obras asociadas, se 

llevarán a cabo siguiendo las disposiciones de las leyes aplicables en su caso, así como los 

requerimientos de construcción que apliquen dependiendo de la zona. 

• Debe también evitarse la selección de terrenos que presenten alguna o varias de las 

siguientes condiciones de vulnerabilidad naturales: 

1. Terreno de composición geológica rocosa, que imposibilite la instalación de las Redes de 


2. Que contengan suelos de arenas o gravas no consolidadas. 

3. Suelos corrosivos tales como el solonchak y el histosol que provocan que las redes 

subterráneas de infraestructura construidas en estos suelos requieren de mantenimiento 

frecuente y costoso. Cuando estos suelos tienen un contenido altamente orgánico, lo cual 

se presenta en las zonas inundables, resultan blandos, fáciles de erosionar y colapsables. 

El sitio del proyecto no se encuentra integrado a ninguna de las condiciones antes mencionadas. 

• El diseño de los conjuntos debe respetar la topografía natural y minimizar la cantidad de 

nivelación necesaria para conseguir un buen drenaje. 

6 

Velázquez López, Martha Elva. 2008. Principios y normas técnicas de diseño para vivienda económica en Ciudad del Carmen, 

Campeche. Ayuntamiento de Cuidad del Carmen 2008-‐2012. 

_______________________________________________________________________________________ 


El sitio del proyecto, al igual que la mayor parte del Estado de Quintana Roo, presenta una 

topografía plana, por lo que las labores de nivelación del terreno serán las mínimas para asegurar 

un buen soporte de los cimientos de los desarrollos que se establecerán ahí. 

De igual forma se deberá evitar la selección de terrenos que presenten alguna o varias de las 

siguientes condiciones: 

• Los ubicados a una distancia igual o menor a 500 m del lindero más cercano a los 

depósitos de basura y/o de plantas de tratamiento de basura o de aguas residuales 

municipales, considerando los vientos dominantes. 

• Los ubicados a una distancia igual o menor a 1 km del límite de depósitos de combustible. 

• Los ubicados a una distancia igual o menor a 50 m de las estaciones de servicio 

(gasolineras o gaseras). 

• Los ubicados a una distancia igual o menor a 500 m de ductos en los que fluyan 

combustibles (gasoductos, oleoductos, etc.), así como de instalaciones industriales de alta 

peligrosidad. 

• Los ubicados a menos de 3 m de ramales o líneas de distribución de alumbrado público, 

teléfono, telégrafo o televisión por cable. 

• Los ubicados dentro de los límites de influencia de campos de aviación según las 

regulaciones aplicables. 

• Los ubicados en áreas de relleno provenientes de residuos industriales, químicos, 

contaminantes o de basura en general. 

• Los ubicados en áreas que fueron cementerios. 

• Los ubicados dentro del derecho de vía de ductos o tuberías que conduzcan materiales 

peligrosos, así como de caminos, vías de ferrocarril y cuerpos superficiales de agua, por 

donde se transporten materiales peligrosos. 

• Los que hayan sido utilizados como depósitos de materiales corrosivos reactivos, 

explosivos, tóxicos, inflamables o infecciosos. 

• Los ubicados dentro del radio de afectación derivado de algún desastre químico causado 

por alguna fuga, derrame, explosión o incendio de industrias localizadas en la vecindad del 

mismo. 


III.3.1.3. Criterios socioeconómicos: 

Para determinar los socioeconomicos que deben ser considerados para seleccionar el sitio donde 

se llevará a cabo el proyecto, se tomo como referencia el Articulo 3° de la Ley de Asentamientos 

Humanos del Estado de Quintana Roo, cuyo objetivo es lograr un ordenamiento territorial de los 

asentamientos humanos y desarrollo urbano de los centros de población que tenderán a mejorar 

los niveles de vida de la población urbana y rural, mediante: 

_______________________________________________________________________________________ 


• La vinculación del desarrollo regional y urbano con el bienestar social; 

El proyecto traerá un beneficio social para el Municipio de Benito Juárez, ya que es un proyecto 

pensado para llamar la atención tanto de turistas como de gente de la región, donde podrán 

conseguir y comprar diferentes productos, ocasionando un posible aumento de turismo, de 

igual forma ocasionará un beneficio económico y diversificará la economía estatal al ser 

contemplado como un centro de distribución de productos chinos hechos en México. 

Asimismo se contratará mano de obra calificada y no calificada lo que generará empleos 

temporales para las personas de las localidades cercanas. 

• Distribución equilibrada de los centros de población y las actividades económicas; 

El proyecto contempla la distribución equilibrada, ya que el centro comercial y obras 

asociadas, dentro de las cuales se encuentra el desarrollo inmobiliario contarán con los 

espacios suficientes para el desarrollo de las actividades económicas. 

• La adecuada interrelación socio-‐económica de los centros de población; 

El proyecto contempla una adecuada interrelación entre el centro de población, ya que este 

se encuentra cercano a las áreas donde el personal empleado laborará. Ocasionando de 

igual forma un ahorro a las personas que laborarán en centro comercial. 

• La creación y mejoramiento de condiciones favorables para la relación adecuada entre 

zonas de trabajos, vivienda y recreación de los centros en los centros de población; 

El proyecto, como bien se sabe incluye un centro comercial, un conjunto de viviendas y áreas 

verdes, entre otras obras, con el objeto de tener condiciones favorables para los que pretendan 

habitar dentro del complejo Dragon Mart. 

• La estructuración interna de los centros de población y la dotación suficiente y oportuna de 

infraestructura, equipamiento y servicios urbanos; 

El proyecto contempla la infraestructura, equipamiento y servicios urbanos necesarios para 

que se desarrolle de una manera adecuada y apegada a lo que dispone las leyes aplicables así 

como el Programa de Ordenamiento Ecológico y el Programa de Desarrollo Urbano, aplicable 

al proyecto. 

• La prevención, control y atención de riesgos y contingencias ambientales y urbanos en los 

centros de población; 

Se respetará y cumplirá todo lo relacionado a la prevención, control y atención de riesgos y 

contingencias ambientales que señalan las leyes y programas aplicables al proyecto. 

• La protección al ambiente y la preservación del equilibrio ecológico en los centros de 

población, conforme a los criterios de política ambiental establecidos en la legislación 

aplicable; 

_______________________________________________________________________________________ 


El proyecto se llevará a cabo apegándose a los criterios ambientales establecidos en el 

Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Benito Juárez, aplicables a la 

zona del proyecto, con el objeto de causar el mínimo daño al ambiente. 

• La coordinación y concertación de la inversión pública y privada con la planeación del 

desarrollo regional y urbano; 

El proyecto que se pretende realizar, será realizado por medio de inversión privada; no 

obstante, esto traerá beneficios para el Municipio, en virtud de que ocasionará un tráfico de 

gente del exterior de Estado, así como que los servicios necesarios para el desarrollo del 

proyecto como lo son, agua, luz, recolección de basura etc, serán proporcionados por el 

Municipio. 

Beneficio económico para las localidades cercanas: 

El factor distribución es tan importante en su función dentro del proceso económico total, como 

pueden serlo Producción y Consumo, y si a estos aunados con el imperativo de la necesidad de 

cambios y progreso de nuestro país, que actualmente esta atravesando por una etapa de 

industrialización, tan directamente encaminada al bien común, desde un punto de vista 

económico, la tienda de auto-‐servicio, al aumentar su capacidad de compra frente al proveedor, 

está beneficiándose con mejores condiciones y beneficiando a la industria con el consumo de un 

gran volumen de sus artículos ya reducir al mínimo sus gastos de funcionamiento, ha aumentado 

el poder adquisitivo del público consumidor, al que repercute las economías en forma de precios 

bajos. De la gran rapidez de operación, se pueden enumerar algunas de las ventajas tanto para el 

consumidor como para el comerciante, en relación con el sistema antigüo. 

Ventajas para el Consumidor: 

• Compra más barato. 

• No hay vendedor que en algunos casos obliga a comprar lo que no se necesita. 

• Ahorro de tiempo, ya que tiene a su alcance todas las mercancías que desea en un solo 

establecimiento. 

• Estacionamiento accesible para coches. 

• Puede pagar el importe de sus mercancías en efectivo, con su tarjeta Bancaria y en 

algunos casos con cheque personal. 

• Limpieza e higiene total, en contraste con el comercio tradicional. 

Algunas de las ventajas del empresario de una tienda de Auto-‐servicio. 

• Puede ofrecer precios más baratos y mejores servicios debido a sus volúmenes de compra. 

• Reducción de sus gastos de funcionamiento. 

• Una constante rotación de sus inventarios. 

• Mejor uso del espacio disponible. 

_______________________________________________________________________________________ 


Ahora bien, estas ventajas tanto para el consumidor como para el empresario, a su vez generan 

beneficio para la economía en general, como pueden ser: 

• Ayuda a reducir el costo de vida. 

• Tienen artículos hechos en el país para su venta. 

• Fomenta el engrandecimiento de las empresas. 

Ponderadas las ventajas de las tiendas de Auto-‐servicio, evaluadas por parte del público, las 

desventajas únicamente serían para el comerciante que obtiene en cada artículo que trabaja un 

reducido margen de utilidad bruta en los productos alimenticios, pero que por contra, son 

compensados con creces, debido a la gran rotación de sus inventarios además por los artículos no 

alimenticios, en los que tienen menos rotación en sus inventarios, pero en cambio su margen de 

utilidad es mayor. 

Ahora bien y hablando específicamente de algunas de las ventajas que produciría el Centro 

Comercial Dragon Mart Cancún, se tienen las siguientes: 

1. Alto Punto de Partida. Centro de Distribución de Productos Chinos(México) y Dragon Mart 

Cancún son los proyectos con soportes de los gobiernos de China y México, los cuales obtendrán 

atención específica debajo del antecedente de la cooperación económica y comercial entre China 

y México. 

2. Gran Mercado. México tiene una ubicación geográfica favorable, limita al norte con los Estados 

Unidos y al sur con América Latina, por lo que tiene el impacto del mercado de América del Norte 

y América Latina. 

3. Efecto de Excelente Escala. El Centro Comercial Dragon Mart Cancún será el centro de 

distribución más grande y más regulado en México y América de Productos Chinos (México). El 

efecto de excelente escala producirá la atención de México y sus países vecinos al Centro 

Comercial Dragon Mart Cancún. 

4. Excelente Medio. Cancún es una famosa ciudad de turismo internacional, la cual tiene su propio 

flujo de información, turismo frecuente, ambiente comercial y ambiente de política, por lo que 

todas son características muy adecuados para que las empresas chinas y comerciales se 

desarrollen a largo plazo aquí. 

III.3.2. Etapa de preparación del sitio 

Para la preparación del sitio, debe de atenderse de manera general a consideraciones comunes 

para todo el área del proyecto, debido a que el mismo se encuentra sobre una zona que 

funcionaba como banco de materiales pétreos, y lo cual permite establecer la existencia de 

rellenos y empleo del material producto del mismo banco. En este sentido y considerando que 

adicionalmente a los rellenos se deberá realizar la compactación y nivelación de suelo, se 

desglosará de manera general estas actividades para el centro comercial y las obras asociadas, 

realizando únicamente menciones particulares cuando el caso lo amerite. 

_______________________________________________________________________________________ 


Para preparar el sitio, se realizarán excavaciones para la cimentación de las obras, construcción de 

los sistemas de drenajes pluvial, y sanitario. El material sobrante se empleará posteriormente para 

el propio relleno de las excavaciones o será utilizado para el acondicionamiento de las áreas 

verdes, por lo que permanecerá en el predio. 

Se nivelarán las superficies del terreno en las cuales se encuentre proyectada las calles utilizando 

maquinaria pesada, siguiendo siempre la configuración del terreno, de manera que se eviten los 

cortes de material. 

El material producto de esta nivelación se ocupará para realizar los rellenos de los cimientos del 

centro comercial, las excavaciones a realizar son las correspondientes a las cepas de las tuberías 

de agua potable. 

El material que se ocupará para la nivelación del terreno es sascab, mismo que provendrá del 

mismo sitio, el cual cuenta con autorizaciones de impacto ambiental para el aprovechamiento de 

material pétreo; lo cual permitirá el relleno y la nivelación del terreno en zonas previamente 

afectadas por la operación del banco de materiales, de manera que no se dé una afectación 

ambiental mayor al generar bancos de materiales nuevos sino emplear bancos de material ya 

existentes en el mismo predio y debidamente autorizados. 

Para el trazo y nivelación del terreno, se realizará la excavación de cepas hasta encontrar una 

cama de piedra laja en donde se desplantará un cimiento de mampostería de piedra, con enrase 

de mampostería con una cadena de concreto armado. De esa misma forma, se realizarán cepas 

para la instalación de agua potable, drenaje y tendido eléctrico subterráneo. 

Se realizarán los trabajos de nivelación de las terracerías para alcanzar los niveles de proyecto de 

la subrasante de las calles, a la que se añadirán las capas de material de banco para la sub-‐base y 

base con los grados de compactación al 90 proctor, mismas que serán cubiertos con un pavimento 

asfáltico, los ancho de las calles y de las banquetas son de 7.5 mts. y de 1.50 mts., 

respectivamente. Las banquetas y sardineles serán de concreto hidráulico de f’c= 150 kg/cm2., 

coladas en el sitio de 1.50 de ancho. 

En términos de lo establecido por el punto III inciso c) del Guión para la elaboración de la 

manifestación de impacto ambiental modalidad detallada emitido por Instituto de Impacto y 

Riesgo Ambiental del Estado de Quintana Roo, me permito precisar lo siguiente: 

a) Los datos referentes a los materiales y sustancias que serán utilizadas en la preparación del 

sitio. 

Los volúmenes de material pétreo a emplear son los siguientes: 

Piedra de la región……………………….. 291,000m 3 

Material de banco (saascab)……………..520,000m 3 

Material cementante……………………….468,000m 3 

_______________________________________________________________________________________ 


) El equipo e infraestructura requerida para la preparación del sitio. 

El equipo necesario para desarrollar la actividad de preparación del sitio es el siguiente: 

12 Tractores. 

11 Excavadoras. 

4 Motoconformadoras. 

4 Vibrocompactadoras. 

1 Trituradora y criba mecánica. 

3 Camiones cisterna. 

40 Camiones de volteo. 

4 Equipos de medición topográfica. 

c) Los residuos que serán generados a la atmósfera, suelo, agua y otros para la preparación del 

sitio. 

Se generarán durante esta etapa partículas suspendidas derivadas de la quema de combustibles 

fósiles, así como partículas de polvo derivadas de movimiento del suelo y agregados por los 

trabajos de construcción. Así mismo podría contaminarse el manto acuífero cuando por la acción 

del escurrimiento del agua sustancias contaminantes de la superficie pudieran llegar hasta el 

subsuelo; con la aplicación oportuna de las medidas de prevención y mitigación se podrá prevenir 

la contaminación del mismo. 

En cuanto a los residuos sólidos urbanos que se pudieran generar, estos serán almacenados en 

contenedores, recolectados por el servicio de limpia y trasladados al sitio de disposición final de 

residuos sólidos del municipio de Benito Juárez. 

En el sitio no se generarán residuos peligrosos toda vez que no se dará mantenimiento preventivo 

o correctivo a la maquinaria en el sitio del proyecto, no existiendo motivo diverso de generación 

eventual de residuos peligrosos. 

Finalmente, se instalarán baños portátiles para el uso de los empleados de la construcción, 

contratando a una empresa dedicada al manejo de estos baños para su adecuado uso. 

Con ello se evitará el fecalismo al aire libre y la correspondiente contaminación que ello genera, la 

cual compromete la salud pública. 

d) La fuente de suministro de energía eléctrica y/o combustible para la preparación del sitio. 

En cuanto al suministro de energía eléctrica se hará un contrato provisional de obra con La 

Comisión Federal de electricidad (CFE). 

_______________________________________________________________________________________ 


En cuanto al combustible se utilizará diesel para maquinaria y equipo el cual será obtenido en 

estaciones de servicio autorizados, no omitiendo señalar que se contará con un espacio de 

almacenamiento para el mismo de manera que pueda ser empleado en el sitio del proyecto; 

siendo que la capacidad de almacenamiento no rebasará la cantidad de reporte para considerar a 

la actividad como altamente riesgosa en materia federal, atendiendo al Segundo Listado de 

actividades y sustancias altamente riesgosas, publicada en el Diario Oficial de la Federación el día 

cuatro de mayo de mil novecientos noventa y dos. 

De igual forma y en relación con el manejo de diesel, se realizará en las condiciones que para tal 

efecto establezca la autoridad ambiental ante quién se presenta la presente manifestación. 

e) Requerimiento de agua cruda o potable para la preparación del sitio. 

El agua que se utilizará durante esta etapa se adquirirá de sitios que cuenten con autorización para 

tal efecto y mediante pipas se trasladará al sitio del proyecto siendo que se utilizará un volumen 

aproximado de 3000m 3 . 

f) Descripción del procedimiento de disposición, tratamiento y/o destino final de los residuos 

sólidos y líquidos para la preparación del sitio. 

Todos los residuos sólidos urbanos que se generen en las distintas etapas del proyecto serán 

almacenados en contenedores los cuales serán remitidos al sitio de disposición final de residuos 

sólidos del municipio de Benito Juárez. 

En cuanto a los residuos fisiológicos que se generen en los baños portátiles, se contratará a una 

empresa responsable del manejo de los mismos. 

g) En caso de utilizar materiales pétreos, comprobar su legal procedencia para la preparación del 

sitio. 

Los materiales que se utilizarán en la obra serán obtenidos del sitio de proyecto ya que funcionó 

como banco de materiales y cuenta con las autorizaciones para esa actividad, como se ha 

mencionado anteriormente en la presente manifestación. 

h) Obra civil requerida para la preparación del sitio. 

Como lo he señalado anteriormente, la preparación del sitio no implicará la remoción de 

vegetación ni el despalme del sitio, debido a que el mismo se encuentra previamente afectado por 

la operación de un banco de material pétreo. 

En cuanto a la obra civil restante consistente en la nivelación y compactación del suelo a efecto de 

generar plataformas, cimientos y zanjas para la cimentación e instalación eléctrica e hidráulica, 

estese a lo indicado en este mismo apartado, concretamente en el proemio del mismo. 

i) Requerimientos de mano de obra para la preparación del sitio. 

Se requerirá de un total de 70 personas para la operación de maquinaria y equipo. 

_______________________________________________________________________________________ 


j) Obras y/o servicios de apoyo a utilizar para la preparación del sitio. 

Las obras de apoyo son oficina móvil a base de camper, generador eléctrico de emergencia y 

campamento para comedores de personal que labora en el sitio. 

k) Volúmenes que se pretenden almacenar, explotar y/o producir para la preparación del sitio. (En 

caso de extracción de materiales pétreos, estaciones de servicio de combustible, expendios, 

plantas de asfalto, concreto y trituradoras). 

No aplica 

l) Sistema y/o procedimiento técnico que se utilizará para el almacenamiento, la extracción y/o 

transformación para la preparación del sitio. (En caso de extracción de materiales pétreos, 

estaciones de servicio de combustible, expendios, plantas de asfalto, concreto y trituradoras). 

No aplica 

m) Distancia existente desde la superficie al manto freático. (en caso de extracción de materiales 

pétreo). 

No aplica 

III.3.3. Etapa de Construcción 

A continuación se procederá a realizar el análisis conjunto de la construcción de las obras que 

comprenderá el complejo comercial Dragon Mart Cancún, indicando los elementos requeridos por 

el Guión Para la elaboración de la Manifestación de Impacto Ambiental, Modalidad Detallada 

emitido por el Instituto de Impacto y Riesgo Ambiental del Estado de Quintana Roo. 

Por ello y para mayor claridad se indica que las obras a analizarse en la etapa de construcción son 

las siguientes: Centro comercial, vivienda, planta desalinizadora, planta potabilizadora, 

subestación eléctrica, centro de acopio de residuos, planta de tratamiento, taller y almacén de 

mantenimiento, planta y oficinas administrativas, cuarto de asistencia y recuperación, plantas 

eléctricas de emergencia, cuarto de máquinas y almacenes. 

Es preciso indicar que las memorias técnicas y descriptivas de cada una de las obras principal y 

asociadas, se encuentran detalladas en los diversos anexos de esta Manifestación de Impacto 

Ambiental y que se detallan en el capítulo XI de “Requisitos Documentales”. 

Dichas obras se encuentran en las siguientes coordenadas: 

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Tabla 3. CENTRO COMERCIAL 

Tabla 4. CUADROS DE CONSTRUCCIONES VIVIENDAS 

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Tabla 5: CUADROS DE CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS 

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Tabla 6: CUADROS DE CONSTRUCCIÓN EQUIPAMIENTO 

1.-‐ Planta desalinizadora y potabilizadora 

2. Subestación eléctrica 

3. Centro de acopio de residuos 

4. Planta de tratamiento 

5. Taller y almacén de mantenimiento 

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Tabla 7: CUADROS DE CONSTRUCCION DE ÁREAS COMERCIALES 

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Tabla 8: CUADROS DE CONSTRUCCIÓN DE BODEGAS 

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a) Materiales y sustancias que serán utilizadas, enlistar e indicar volúmenes. 

Tabla 9. Materiales y cantidades requeridas para obras de cimentación 

Cimentación y firmes Cantidad 

Concreto 4,060.33 m 3 

Acero 273,911.09 Kilogramos 

Firme de concreto interior de centro 

comercial 122, 550.57 m 2 

Estructura metálica (Columnas y 

techos) 

Estructura metálica 7, 633, 052.47 Kilogramos 

Fachada 

M 2 de fachada exterior 26, 852.47 Kilogramos 

Aire acondicionado 

Volumen requerido de aire 

acondicionado 6, 200.00 Ton. De Refrig. 

Tabla 10. Materiales y volúmenes a utilizar 

CONCEPTO DESCRIPCIÓN 

MATERIALES 

CANTIDAD UNIDAD 

11M13145 TARJA DE ACERO INOX DE 49 X 47 SIN ESCURRIDOR 1000.0000 PZA 

1A00050 CAL HIDRATADA 2271.5472 TON 

1A00060 AGUA 6275.5628 M 3 

1A00070 CEMENTO GRIS 5800.0265 TON 

1A00080 CEMENTO BLANCO 119.9178 TON 

1A00090 PEGAZULEJO 403.8613 TON 

1A10101 UNIBLOCK CON COLOR PASTEL 9614.1031 SAC 

1MASILLA MASILLA EN SACO DE 25KG 73233.9662 SAC 

1B00050 ESCOMBRO NEGRO 15495.5911 M 3 

1B00070 PIEDRA DE HILADA 389216.1114 PZA 

1B00080 POLVO DE PIEDRA 16909.2433 M 3 

1B00090 GRAVA 10150.8389 M 3 

1BASEMED BASE PARA MEDIDOR IUSA 127V 1000.0000 PZA 

1C00220 BLOCK DE 15X20X40 1608622.0904 PZA 

1C00310 BOVEDILLA 15X25X56 MITZA 392600.0000 PZA 

1C00370 VIGA 12-‐5 MITZA 99660.0000 ML 

1C06210 TINACO ROTOPLAS 450 LT. 

CENTRO DE CARGA BTDIN IDROBOARD 1P55 DE 

1000.0000 PZA 

1CENTIP5 4MODU 1000.0000 PZA 

1COLADE4 COLADERA DE PVC DE BOTE DE 4"DIRECTO 1000.0000 PZA 

1CONCOPE CONECTOR DE BRONCE PARA VAR COPERWELL 

VARILLA COPERWELL DE COBRE PARA TIERRA 

1000.0000 PZA 

1COPERWE FISICA 1500.0000 ML 

1CORR1.2 CORREDIZA DE ALUMINIO NATURAL DE 1.2 X 1.2 

CONCRISTAL TRANSPARENTE DE 3mm 

1000.0000 PZA 

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1CORR1X1 CORREDIZA DE ALUMINIO NATURAL DE 1X1 3mm 3000.0000 PZA 

1D00600 ALAMBRE RECOCIDO #18 45130.4610 KG 

1D00610 CLAVOS 2 ½" 15717.2323 KG 

1D00640 ALAMBRON DE ¼" 1058.5851 KG 

1D00680 VARILLA DE 3/8" 29.2214 TON 

1D00730 ARMEX 15-‐15-‐4 118515.3583 ML 

1D00810 ARMEX ESCALERILLA 15-‐2 46519.8539 ML 

1EXCAVAC EXCAVACION CON MAQUINARIA EN ROCA 6891.8302 M 3 

1F01000 MADERA D/PINO DE 3a 26820.9356 PT 

1F01060 TABLA DE 0.20 X 2.5 MT 7475.4304 PZA 

1F01070 ALFARDA DE 2"X 4" X 2.5 MT 13597.3053 ML 

1F01080 DUELA DE 1" X 4" X 2.5 MT 26300.6025 ML 

1F01100 PUNTAL ROLLIZO DE 3 MT 4228.0000 PZA 

1F01110 CIMBRAPLAY DE 16 MM 6635.8676 M 2 

FOSA PREFABRICADA DE CONCRETO DE 1.10 X 2.7 

1FOSAPRE X 

1.40H CON TAPAS DE CONCRETO PUESTA EN OBRA 

1000.0000 PZA 

1GOMA513 GOMA HULE PARA TAZA TANQUE 51 32mm 

LLAVE DE ESFERA SOLD.13 MM.1/2 CON 

1000.0000 PZA 

1J28060 MANERALES 

Y CHAPETON QUEN 

3000.0000 PZA 

1J40000 LLAVE DE PICO CROMADA ½" (13 mm) 2000.0000 PZA 

1J40010 LLAVE DE BRONCE 13 MM 1000.0000 PZA 

1J50110 SOLDADURA ESTAÑO 50-‐50 1000.0000 PZA 

1J50130 LIJA PLOMERO 2000.0000 ML 

1J50140 BOTE D/PASTA FUNDENTE 500 G. 500.0000 PZA 

1J50330 ALIMENTADOR COFLEX 13 MM P/MUEBLE 1000.0000 PZA 

1J50332 ALIMENTADOR COFLEX 13 MM P/LAVABO 1000.0000 PZA 

1K30010 TUBO DE COBRE DE ½" 30000.0000 ML 

1K30020 TUBO DE COBRE DE 3/4" 9000.0000 ML 

1K30120 CODO DE COBRE SOLDABLE DE ½" 18000.0000 PZA 

1K30140 CODO PIPA DE 1/2" 2000.0000 PZA 

1K30180 CODO REDUCIDO DE 3/4" A 1/2" 1000.0000 PZA 

1K30220 TEE DE COBRE SOLDABLE DE ½" 3000.0000 PZA 

1K30230 TEE DE COBRE SOLDABLE DE 3/4" 2000.0000 PZA 

1K30300 CRUZ DE COBRE SOLDABLE DE ½" 1000.0000 PZA 

1K30800 CONECTOR CRI DE ½" 5000.0000 PZA 

1K30860 CONECTOR CRE DE 1/2" 3000.0000 PZA 

1K50530 TANQUE DE GAS CILINDRICO DE 20 KG 100.0000 PZA 

1L10500 TUBO Fo Go DE 2" (50MM) 6400.0000 ML 

1LAVICOL PINTURA VINILICA LAVICOLOR 39390.9448 LT 

1LISA80 PUERTA MULTIPANEL LISA DE 80 X 2.13 INCLUYE 

MARCO METALICO Y CERRADURA 

1000.0000 PZA 

1LOCE20 LOCETA DECERAMICA PORCELANITE DE 20 X 25 6946.9649 M 2 

1M10100 TUBO PVC SANIT 2" (50 MM) 12750.0000 ML 

1M10300 TUBO PVC SANIT 4" (100 MM) 13300.0000 ML 

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1M12110 CODO PVC SANIT 2" 3000.0000 PZA 

1M12170 CODETE PVC SANIT DE 2" 1000.0000 PZA 

1M12280 TEE PVC SANIT DE 2" 1000.0000 PZA 

1M12300 TEE PVC SANIT DE 4" 2000.0000 PZA 

1M12310 TEE PVC SANIT DE 4" X 2" 1000.0000 PZA 

1M12550 REDUC BUSHING PVC SANIT 4" A 2" 1000.0000 PZA 

1M12586 REMATE DE VENTILA 2" 1000.0000 PZA 

1M12770 CESPOL PVC SANITARIO PARA FREGADERO 2000.0000 PZA 

1M12792 CONTRACANASTA CROMADA FREGADERO RUGO 1000.0000 PZA 

1M12810 PEGAMENTO TANGIT 500 GR 500.0000 PZA 

1M12812 CINTA TEFLON 13MM 2000.0000 PZA 

1M12840 GOMA PARA CESPOL DE LAVABO 2000.0000 PZA 

1M12855 CUELLO DE CERA 

PAQUETE MUEBLES HABITAT BCO. TANQUE 

1000.0000 PZA 

1M12900 LAVABO 

TAZA Y HERRAJES CON JUEGO DE ACCESORIOS DE 

EMPOTRAR 

1000.0000 LOT 

1MIXTA80 PUERTA MULTIPANEL MIXTA DE 80 X 2.13 

SUMINISTRO E INSTALACION CON MARCO Y 

CERRADURAS 

1000.0000 PZA 

1N70620 CABLE COBRE THW 14 150000.0000 ML 




1N70820 POLIDUCTO NARANJA DE ½" 125000.0000 ML 

1N70830 POLIDUCTO NARANJA DE 3/4" 1000.0000 ML 

1N70920 TUBO GALV CONDUIT PG 3/4" (19 MM) 3000.0000 ML 

1N71325 REDUCCION CONDUIT GALV. 32X19 MM 2000.0000 PZA 

1N71340 MUFA GALV CONDUIT 3/4" 1000.0000 PZA 

1N71410 CHALUPA DE PVC 13000.0000 PZA 

1N71590 APAGADOR SENCILLO ROYER BLANCO 8000.0000 PZA 

1N71640 CONTACTO SENCILLO MARCA ROYER 9000.0000 PZA 

1N71730 PLACA DE UNA VENTANA 10000.0000 PZA 

1N71740 PLACA DE DOS VENTANAS 2000.0000 PZA 

1N71760 PLACA DE TRES VENTANAS 1000.0000 PZA 

1N72320 CINTA AISLANTE DE PLASTICO 1000.0000 PZA 

1N72330 SOQUET DE BAQUELITA 

INTERRUPTOR TERMOMAGNETICO 20 AMP-‐120V-‐ 

8000.0000 PZA 

1N72490 1POLO 1000.0000 PZA 

1P31170 RESISTOL BLANCO 3648.1214 LIT 

1P31380 ACEITE VEGETAL COMESTIBLE 912.0648 LT 

1P31390 CINTA MASKING TAPE 1000.0000 PZA 

1P31420 BROCHA DE PELO 6" 2000.0000 PZA 

1PERS60 VENTANA DE PERSIANA DE ALUMINIO NAT 60X40 

LINEA ECONOMICA CON TABLETAS DE CRISTAL 

TRANSPARENTE DE 3mm 

1000.0000 PZA 

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1PISCE33 PISO DE CERAMICA DE 33 X 33 PORCELANITE O 51639.1054 M 2 

VITROMEX 

1PTAMB70 PUERTA TAMBOR DE CAOBILLA DE 70 X 2.13 1000.0000 PZA 

INCLUYE MARCO Y CERRADURA CON INSTALACION 

1PTATAM8 PUERTA TAMBOR DE 80 X 2.13 DE CAOBILLA 2000.0000 PZA 

SUMINISTRO E INSTALACION CON MARCO Y 

CERRADURA 

1REDBUSH REDUCCION BUSHING DE COBRE DE 1" A 3/4" 1000.0000 PZA 

SOLDABLE 

1REGADDI REGADERA CROMADA MARCA DICA CON BRAZO Y 1000.0000 PZA 

CHAPETON 

1RODILLO RODILLO PACHON 2000.0000 PZA 

1TEECORE TEE DE COBRE SOLDABLE REDUCIDA DE 3/4 A 1/2 3000.0000 PZA 

SALIDA CENTRAL DE 1/2 

1V21010 CARRETE DE HILO PLASTICO 181.2551 ROL 

1X00500 GASOLINA MAGNASIN 1643.2880 LT 

1X01100 DIESEL 12635.7572 LIT 

1X01200 ACEITE MULTIGRADO 85.8722 LT 

1X10200 MICROFEST 16281.9489 LT 

1Z00030 HAMAQUERO CROMADO CON TAPA 6000.0000 PZA 

b) Equipo e infraestructura requerida, enlistar e indicar capacidad instalada. 

Tabla 11. Maquinaria requerida 

Concepto Descripción Unidad Cantidad 

MAQUINARIA 

3A00001 REVOLVEDORA H-‐M 569.6787 

3A00002 VIBRADOR DE 4 H.P. H-‐M 146.1068 

3A00003 ANDAMIOS METALICOS HOR 307396.3031 

RETROEXCAVADORA H-‐M 245.0000 

CAMION DE VOLTEO H-‐M 9887.0000 

CARGADOR FRONTAL H-‐M 5235.0000 

c) Residuos que serán generados a la atmósfera, suelo, agua y otros. 

Se generarán durante esta etapa partículas suspendidas derivadas de la quema de combustibles 

fósiles, así como partículas de polvo derivadas de movimiento del suelo y agregados por los 

trabajos de construcción. Así mismo podría contaminarse el manto acuífero cuando por la acción 

del escurrimiento del agua sustancias contaminantes de la superficie pudieran llegar hasta el 

subsuelo; con la aplicación oportuna de las medidas de prevención y mitigación se podrá prevenir 

la contaminación del mismo. 




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En el sitio no se generarán residuos peligrosos toda vez que no se dará mantenimiento preventivo 

o correctivo a la maquinaria en el sitio del proyecto, no existiendo motivo diverso de generación 


d) Fuente de suministro de energía eléctrica y/o combustible. 

En cuanto al suministro de energía eléctrica se hará un contrato provisional de obra con La 

Comisión Federal de electricidad (CFE). 

En cuanto al combustible se utilizará diesel para maquinaria y equipo el cual será obtenido en 


almacenamiento para el mismo de manera que pueda ser empleado en el sitio del proyecto; 

siendo que la capacidad de almacenamiento no rebasará la cantidad de reporte para considerar a 

la actividad como altamente riesgosa en materia federal, atendiendo al Segundo Listado de 



De igual forma y en relación con el manejo de diesel, se realizará en las condiciones que para tal 

efecto establezca la autoridad ambiental ante quién se presenta la presente manifestación. 

e) Requerimiento de agua cruda o potable, indicar volúmenes y fuentes de suministro. 

El agua que se utilizará durante esta etapa se adquirirá de sitios que cuenten con autorización para 

tal efecto y mediante pipas se trasladará al sitio del proyecto siendo que se utilizará un volumen 

aproximado de 90m 3 al día. 

f) Descripción del procedimiento de disposición, tratamiento y/o destino final de los residuos 

sólidos y líquidos. 

Todos los residuos sólidos urbanos que se generen en las distintas etapas del proyecto serán 

almacenados en contenedores los cuales serán remitidos al sitio de disposición final de residuos 

sólidos del municipio de Benito Juárez. 

En cuanto a los residuos fisiológicos que se generen en los baños portátiles, se contratará a una 

empresa responsable del manejo de los mismos. 

g) En caso de utilizar materiales pétreos, comprobar su legal procedencia. 

Los materiales que se utilizarán en la obra serán obtenidos del sitio de proyecto ya que funcionó 

como banco de materiales y cuenta con las autorizaciones para esa actividad, como se ha 

mencionado anteriormente en la presente manifestación. 

h) Obra civil requerida para la construcción. 

Se excavarán cepas hasta encontrar una cama de piedra laja en donde se desplantará un cimiento 

de mampostería de piedra, enrase de mampostería con una cadena de concreto armado. 

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Los muros serán de block de 15 x 20 x40, entrañados con mortero y reforzados con castillos, 

cerramientos y ahogados de concreto armado. Techos de losa de vigueta y bovedilla, con 

acabados integrales de estuco en interiores y acabado de pasta texturizada en exteriores. 

La instalación eléctrica estará oculta, la instalación hidráulica consistirá en tubería y accesorios de 

cobre, la instalación sanitaria con tubería y accesorios de PVC. La cancelaría será de aluminio, las 

puertas exteriores serán multipanel y las interiores de caobilla de tambor. Los pisos y lambrines 

serán de cerámica. 

A continuación se describe brevemente la instalación de los servicios básicos con los que contará 

el proyecto denominado Dragon Mart Cancún y obras asociadas. 

Agua potable 

El proceso constructivo es el siguiente: con base a la nivelación topográfica se abren las cepas que 

albergarán las tuberías, para esto se utiliza una retroexcavadora, la tubería es instalada por el 

plomero de la obra, el cual instala los accesorios especiales y atraques en los vértices y cruces de la 

tubería. Se construyen los registros de concreto y el relleno de las zanjas se apisona en capas de 

materiales de distintas granulometrías. 

Sistema de drenaje sanitario 

El drenaje domiciliario de aguas residuales será a base de fosas sépticas tipo ecológico La fosa 

séptica estará conectada con una planta de tratamiento de aguas residuales. 

Red eléctrica 

El sistema que se plantea es un sistema mixto: red subterránea y aérea, la media tensión es aérea 

y la baja tensión es subterránea. Para el tendido de línea subterránea se excavan las cepas que 

alojaran las tuberías de pvc eléctrico, se construyen los registros de concreto y se siembran los 

postes según el proyecto, todo esto sobre el área correspondiente a las banquetas. 

Alumbrado público 

Se instalaran luminarias de 150 watts de vapor de sodio de alta presión, las cuales serán instaladas 

en perfiles tubulares de acero. 

i) Requerimientos de mano de obra. 

En total se requerirá de aproximadamente 1000 personas más el personal para la operación de la 

maquinaria. 

Tabla 12. Requerimientos de mano de obra 

Descripción Unidad Costo 

MANO DE OBRA 

OFICIAL PINTOR JOR 6998.5157 

PEON JOR 72531.6887 

OFICIAL DE ALBAÑIL JOR 71629.1346 

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AYUDANTE GENERAL JOR 2295.2551 

OFICIAL PLOMERO JOR 8545.8695 

OFICIAL ELECTRICISTA JOR 6106.1616 

PASTERO M 2 

96141.0315 

ING CIVIL JOR 52873.0000 

TOPOGRAFO JOR 32324.0000 

OPERADORES JOR 57324.0000 

j) Obras y/o servicios de apoyo a utilizar. 

Para este caso solo aplican vialidades de acceso provisionales a la urbanización final del proyecto. 

Para iniciar la etapa de construcción de la obra, se considera la necesidad de una serie de obras 

provisionales: 

Almacenes y oficinas: únicamente se requerirá de la construcción de un almacén que se empleará 

para el resguardo de planos, herramientas y materiales mínimos de construcción y operará 

también como oficina para recepción de materiales de los subcontratistas, éste podrá ser de 

láminas de zinc y materiales de la región que sean de fácil desmantelamiento. 

Instalaciones sanitarias provisionales, para el servicio sanitario se utilizarán letrinas portátiles 

temporales y se contratará a una empresa que se encargará de la instalación, mantenimiento y 

funcionamiento, esto implica el manejo del agua residual generada. 

Sitios de disposición de residuos: los residuos generados por obras provisionales, serán 

almacenados en contenedores cerrados e identificados que luego serán canalizados al sitio de 

disposición final de residuos sólidos urbanos del municipio de Benito Juárez. 

k) Volúmenes que se pretenden almacenar, explotar y/o producir para la etapa de construcción. 

(En caso de extracción de materiales pétreos, estaciones de servicio de combustible, expendios, 

plantas de asfalto, concreto y trituradoras). 

No aplica 

l) Sistema y/o procedimiento técnico que se utilizará para el almacenamiento, la extracción y/o 

transformación para la etapa de construcción. (En caso de extracción de materiales pétreos, 

estaciones de servicio de combustible, expendios, plantas de asfalto, concreto y trituradoras). 

No aplica 

m) Distancia existente desde la superficie al manto freático. (En caso de extracción de materiales 

pétreo). 

No aplica 

III.3.4. Etapa de operación y mantenimiento 

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El centro comercial Dragon Mart Cancún y obras asociadas está conformado por dos áreas con 

vocaciones y operación particulares: 

A) Centro Comercial 

El Centro Comercial es el área principal y la que define la esencia del negocio. El resto de la 

infraestructura e instalaciones complementan y dan soporte al Centro Comercial. 

• Locales de Exhibición: Son unidades de aproximadamente 25 metros cuadrados cada una, 

en las que los visitantes podrán conocer y adquirir las mercancías. Se contempla una 

edificación de 127,000 metros cuadrados a fin de albergar un total de 3,040 locales. 

• Restaurantes Premium: La entrada principal del Centro Comercial tendrá un segundo 

nivel, en el cual se ubicarán 2 restaurantes de alta cocina, uno de gastronomía China y otro 

Mexicana. 

• Locales comerciales: Son aquellas locales enfocados a proveer y satisfacer las necesidades 

de los usuarios del Centro Comercial, tales como restaurantes de comida rápida, cafetería, 

tiendas de conveniencia, entre otros. 

• Oficinas y servicios: Son las áreas destinadas para los servicios complementarios de los 

usuarios del Centro Comercial, siendo algunos ejemplos los Bancos, oficinas de la 

Administración del Dragon Mart Cancún, oficinas de prestadores de servicios como 

Agentes Aduanales, Transportistas, Despacho de Contadores y Abogados, Agencia de 

Viajes, entre otros. En la primera etapa se estima un espacio de 2,300 metros cuadrados, 

siendo que en la etapa posterior llegará hasta 5,600 metros cuadrados. 

• Plaza Cultural: Es un área abierta localizada entre la primera y segunda etapa del Centro 

Comercial, misma que consiste en una explanada de 160,000 metros cuadrados 

aproximadamente en donde se llevarán a cabo eventos que permitan conocer las culturas 

china y mexicana, así como actividades comerciales y de entretenimiento para los 

visitantes en general. 

El desarrollador será responsable de la Administración y Mantenimiento del Centro Comercial. Los 

arrendatarios deberán pagar una cuota de mantenimiento que cubrirá los siguientes conceptos: 

• Consumo Eléctrico y Agua: El desarrollador pagará directamente el consumo eléctrico, la 

cuota establecida por conexión al drenaje y el consumo de agua. 

• Seguridad: El desarrollador contratará directamente a una empresa especializada y que 

cuente con las autorizaciones necesarias para prestar el servicio de seguridad en el interior 

y exterior del Centro Comercial. 

• Mantenimiento: El desarrollador contará con el personal necesario para efectuar un 

adecuado mantenimiento preventivo y correctivo de todas las áreas del Centro Comercial 

(iluminación, señalización, áreas comunes, maquinaria y equipos, aire acondicionado). 

• Limpieza y recolección de residuos sólidos: El desarrollador contará con el personal 

necesario para efectuar la limpieza de las áreas comunes -‐interiores y exteriores del 

_______________________________________________________________________________________ 


Centro Comercial-‐, así como efectuar la recolección de residuos sólidos que se generen y 

su posterior traslado al Centro de Acopio del Centro Comercial. 

Es importante señalar que adicional al centro comercial, se plantea la edificación de 12 locales 

comerciales que se colocarán alrededor de los espejos de agua artificiales. 

Es de indicarse que el proyecto contempla la existencia de espejos de agua, mismos que serán 

artificiales y que no implicarán la apertura o alumbramiento del manto freático. 

B) Almacenes 

El proyecto prevé que los productos en exhibición cuenten con un inventario suficiente que 

permita la entrega inmediata de los productos objeto de venta. En este sentido, las bodegas que 

se ubicarán en el Centro Comercial denominado Dragon Mart Cancún, son instalaciones necesarias 

para la operación del concepto de negocio, toda vez que serán destinadas para el almacenaje de 

las mercancías cuyas muestras son exhibidas en el Centro Comercial. 

En este sentido, a continuación se describe el esquema de operación y mantenimiento de las 

distintas áreas y equipamientos del inmueble en su conjunto. 

El desarrollador arrendará la o las bodegas, siendo responsabilidad del arrendatario efectuar el 

mantenimiento preventivo y correctivo del inmueble. Los servicios básicos (eléctrico, agua, 

telefonía) se efectuarán directamente a nombre del o los arrendatarios, siendo estos responsables 

de su pago. 

La seguridad, limpieza y recolección de residuos sólidos para su traslado al Centro de Acopio del 

Centro Comercial serán responsabilidad del arrendatario, mismo que deberá contratar dichos 

servicios con terceros. 

C) Vivienda. 

Se plantea la construcción de un total de 722 viviendas unifamiliares, de las cuales 644 son de 100 

m2 y 78 de 150 m2, lo anterior dentro de la superficie máxima ocupable de la UGA 26, atendiendo 

a las disposiciones contenidas en el criterio específico 14 de desarrollo turístico del Programe de 

Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Benito Juárez, cumpliendo con el criterio de tener 

menos de 3 viviendas por hectárea concentradas en la superficie máxima ocupable y tomando 

como referente el número total de hectáreas de la UGA 26 para calcular el número permisible de 

viviendas que es de 919; siendo que la propuesta que se presenta es inferior en 197 viviendas al 

máximo permisible. 

Es importante indicar que no existen criterios referentes a vivienda o densidades de la misma en el 

Programa de Desarrollo Urbano Municipal que afecten a la zona del proyecto, y que los únicos 

criterios válidos para la zona son los referentes a los criterios 14 y 20, este último a contrario 

sensu, del referido POEL. 

No se omite señalar que el área de vivienda contará con canchas de básquet ball, las cuales se 

considerarán como parte de las obras asociadas del presente proyecto. 

D) Equipamiento del Inmueble 

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• Plantas de Tratamiento de Agua: El desarrollador será responsable de su operación y 

mantenimiento, siendo que el mismo se pagará mediante un cobro a los usuarios por 

conexión al drenaje y tratamiento de agua residual. 

• Plantas Desaladoras y Equipo de Potabilización de Agua: El desarrollador será responsable 

de su operación y mantenimiento, siendo que prestará el servicio de suministro de agua, 

instalará los equipos de medición necesarios, efectuará el cobro de consumo y pago del 

derecho por extracción a la Comisión Nacional de Agua. 

• Centro de Acopio de Desechos Sólidos: El desarrollador destinará un área del inmueble 

para la reciba y entrega de los desechos sólidos procedentes del Centro Comercial. El 

desarrollador contratará los servicios de una empresa especializada para recoger y tirar los 

desechos sólidos en un lugar autorizado fuera del inmueble. 

• La infraestructura eléctrica: El desarrollador la construirá y donará a la Comisión Federal 

de Electricidad, que será la responsable de su mantenimiento y operación. 

III.4. Vida útil del proyecto. 

Debido a las características del proyecto, la vida útil del mismo es indefinida. 

III.5. Programa de trabajo. 

III.5.1. Programa de trabajo para etapa de preparación del sitio. 

Tabla 13. Cronograma de trabajo de la preparación del sitio 

III.5.2. Programa de trabajo para la etapa de construcción. 

Tabla 14. Cronograma de trabajo de la construcción. 

Construcción 

Preparación 

del Sitio 

Meses 

1 2 3 4 5 6 7 

Meses 

8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 

III.6. Superficie disponible para el proyecto y área de desplante requerida, describiendo las 

actividades que se desarrollan en sus colindancias. 

_______________________________________________________________________________________ 


Como ya se ha mencionado en el desarrollo de la presente Manifestación, el proyecto 

denominado “Construcción y Operación del Centro Comercial Dragon Mart Cancún y obras 

asociadas”, se encuentra ubicado en una porción del lote L-‐22-‐09, ubicado en la SM 50, MZ 01, 

localizado en la flexión izquierda del kilómetro 333+000 de la carretera federal 307 Chetumal-‐ 

Cancún, Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo, dicho lote contiene una extensión total de 

561.37 hectáreas. 

Del mismo modo, se aclara que debido a diferentes autorizaciones otorgadas, las cuales ya fueron 

descritas y señaladas al principio de este capítulo, se realizó el aprovechamiento de materiales 

pétreos en un área total de 193.95 hectáreas, ubicadas dentro del lote antes mencionado, por lo 

que a consecuencia de este aprovechamiento de material pétreo, dicha extensión se encuentra en 

su totalidad carente de vegetación. 

Una vez aclarado lo anterior, se señala que es dentro de una porción de las 193.95 hectáreas 

desmontadas que se pretende llevar a cabo la Construcción y Operación del Centro Comercial 

Dragon Mart Cancún y obras asociadas, siendo que el total del proyecto se encuentra ubicado en 

una extensión de 183.94 hectáreas, las cuales como ya se estableció, se encuentran ausentes en 

su totalidad de vegetación, por lo que no será necesario realizar ningún tipo de desmonte o 

despalme, sino que al contrario, se contempla el establecimiento de áreas verdes y áreas de 

reforestación para mejorar sustancialmente las condiciones ambientales y el desarrollo armónico 

del entorno. 

III.7. Sitios alternativos para el desarrollo de la obra o actividad. 

Se indica que no existen sitios alternativos para el desarrollo del centro comercial y obras 

asociadas, que cumplan con las condiciones ambientales, técnicas y socioeconómicas adecuadas al 

proyecto como las existentes en el sitio en que se pretende su construcción. 

III.8. Manifestar la cantidad, porcentaje y especies de recursos naturales que habrán de 

aprovecharse, así como el destino final de los no proyectados para su utilización. 

En ninguna de las etapas del proyecto se contempla el aprovechamiento de los recursos naturales 

del sitio, ya que como se ha mencionado el mismo se encuentra desprovisto de vegetación y de 

otro tipo de servicios ambientales derivado de su uso previo como banco de materiales. En ese 

sentido, solamente se empleará el material pétreo denominado sascab para el desarrollo de la 

obra, aprovechamiento que como he insistido se encuentra autorizado previamente al 

establecimiento del centro comercial Dragon Mart. 

_______________________________________________________________________________________ 


CAPITULO IV 

IV. Análisis de sitios alternos para la localización y/o construcción del proyecto y justificación del 

sitio seleccionado para el proyecto. 

Como ya se ha mencionado con anterioridad en el capítulo que antecede, no existen sitios 

alternativos para el desarrollo del centro comercial y obras asociadas que cumplan con las 

condiciones ambientales, técnicas y socioeconómicas adecuadas al proyecto como las existentes 

en el sitio en que se pretende su construcción, toda vez que, como ya se ha dicho, el sitio fue 

previamente desmontado de conformidad a las autorizaciones descritas con anterioridad, toda vez 

que desde el año 2000 funciona como un banco de materiales, por lo que el sitio carece de 

vegetación o fauna con cierta importancia ecológica, además de que por su ubicación favorecerá 

la generación de empleos, impulsará el turismo y dará plusvalía a la zona en la que se encuentra. 

No obstante, y con el afán de dar cumplimiento al Guión para la Elaboración de la Manifestación 

de Impacto Ambiental modalidad Detallada, emitida por el Instituto de Impacto y Riesgo 

Ambiental del Estado de Quintana Roo, a continuación se reiteran los criterios de selección del 

sitio, previamente analizados en el capítulo III de la presente Manifestación de Impacto Ambiental 

en su modalidad Detallada: 

La selección del sitio se refiere a escoger el lugar donde desarrollaremos nuestro proyecto, lo cual 

tiene un alto grado de impacto en el ambiente y en los aspectos socioeconómicos 7 , y depende de 

muchos factores, entre los principales, los siguientes: 

• Incrementar localmente una cultura de desarrollo sustentable a los planes de desarrollo 

urbano 

• Considerar las principales necesidades humanas y de la comunidad 

• Promover e identificar la capacidad energética de tipo pasiva del lugar 

• Hacer una estrategia de transporte del sitio 

• Hacer trazos de concentración lineal, tanto a nivel arquitectónico como urbano. 

• Aplicar estrategias para el mejoramiento de la dotación de agua y energía del lugar 

• Modificar lo menos posible el medio ambiente 

• Dejar claros de luz y no realizar concentraciones de masa urbana 

• Tratar de no impactar en el paisaje ni en los ecosistemas del lugar 

• Por supuesto respetar las áreas de cultivo y de reserva ecológica y apegarse a los 

lineamientos de planeación urbana del lugar y de uso de suelo 

• Seleccionar sitios que permitan un futuro crecimiento y desarrollo planificado, para cubrir 

las necesidades de los potenciales usuarios 

• Aparte de evaluar todos los servicios con los que se debe contar para los edificios y sus 

usuarios, es recomendable también verificar todos los recursos disponibles en la región 

para efectos de intervenir en todo el ciclo de vida de un conjunto o desarrollo de edificios 

e infraestructura 

7 

Ewin, Reid (1996). Best Development Practices, American Planning association, Washington DC. 

_______________________________________________________________________________________ 


• Por supuesto, la identificación de todas las deficiencias del lugar es parte de la evaluación 

del sitio 

• Es conveniente apegarse a criterios generales de edificación sustentable, por medio de 

prácticas de diseño bioclimático y uso racional de los recursos disponibles. 

Es decir que los aspectos a considerar sobre la selección del sitio deben basarse en una evaluación, 

a través de estudios de: geología, topografía, orientación y aspectos de tipo de suelo, hidrología, 

vegetación y vida silvestre 8 . Podemos referirnos a estos como criterios ambientales, además de 

contemplar la ubicación y orientación del sitio que puede ayudar directamente y en gran medida a 

reducir el impacto ambiental del lugar y obtener muchos beneficios en el diseño bioclimático de la 

infraestructura, así como indirectamente reducir el consumo de energía de la misma 9 . Podemos 

considerar estos como aspectos técnicos. 

Es muy importante hacer notar que los factores antes mencionados para la selección del sitio, 

fueron considerados al seleccionar el lugar donde se desarrollará el proyecto de “Construcción y 

Operación del Centro Comercial Dragón Mart Cancún y obras asociadas”, tomando en cuenta los 

programas de ordenamiento ecológico aplicables a la zona, los cuales buscan el desarrollo 

sustentable de la región. 

En la elección y la planeación del sitio se tomó en consideración el equipamiento y los servicios 

básicos que son consecuencia de la infraestructura que posteriormente será instalada en el sitio, 

por lo cual se cuenta con la planeación arquitectónica y urbana, contemplando en ella las calles, 

avenidas y vialidades del lugar, espacio destinado a la circulación y estacionamientos así como la 

infraestructura y el equipamiento del sitio. Igualmente se dejaron espacios y se evitó las 

concentraciones de masas urbanas haciendo un uso eficiente del espacio con el que se cuenta. 

Cabe destacar que una de las principales razones por las cuales se eligió el sitio donde se 

desarrollará el Centro Comercial Dragón Mart Cancún, el cual es objeto de nuestro estudio, y por 

la cual no se eligió otro sitio alterno para el desarrollo del proyecto, es debido que el área había 

sido sometido a diversos usos anteriores que van desde actividades agropecuarias hasta el más 

reciente en donde el sitio se utilizó para la extracción de material pétreo, del cual se cuenta con las 

autorizaciones previas, las cuales se analizan a más detalle en el apartado Criterio Ambiental; por 

estas causas el sitio elegido ha sido ambientalmente modificado anteriormente, por lo que la 

implementación del proyecto no afectará gravemente el paisaje y el ecosistema, sino que 

contribuirá al mejoramiento del área al contar con áreas verdes y apegándose a los lineamientos 

de planeación urbana y de uso de suelo además de los criterios generales de edificación 

sustentable y uso racional de los recursos disponibles. Sin embargo para tener una idea más clara 

y detallada de los criterios utilizados para seleccionar el lugar, se desglosan a continuación 

examinando el sitio a nivel ambiental, técnico y socioeconómico: 

1.-‐ Criterios ambientales: 

8 SEMARNAT (2009). LGEEPA, Ley General de Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente, sección de manifiesto de impacto 

ambiental, Gobierno de México. En: Hernández, S. y Delgado, D. 2010. Manejo sustentable del sitio en proyectos de arquitectura; 

criterios y estrategias de diseño. Quivera 12(1). Universidad Autónoma del Estado de México. Pp. 38-‐51. 

9 Hernández, S. y Delgado, D. 2010. Manejo sustentable del sitio en proyectos de arquitectura; criterios y estrategias de diseño. Quivera 


_______________________________________________________________________________________ 


Como manera de justificar ambientalmente la razón de la selección del sitio para llevar a cabo el 

proyecto, se tiene que desarrollar los antecedentes legales del lote L-‐22-‐09, ubicado en la SM 50, 

MZ 01, localizado en la flexión izquierda del kilómetro 333+000 de la carretera federal 307 

Chetumal-‐Cancún, Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo, atendiendo que es dentro de una 

porción de éste en el que se pretende desarrollar el proyecto denominado “CONSTRUCCIÓN Y 

OPERACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL DRAGON MART CANCÚN Y OBRAS ASOCIADAS”. 

Primeramente, el lote L-‐22-‐09 ha funcionado desde el año 2000 como un banco de material pétreo 

de acuerdo a lo establecido en el dictamen de Manifestación de Impacto Regional, Permiso 

Ecológico Condicionado Provisional de Chapeo y Desmonte selectivos y permiso ecológico 

condicionado provisional de operación del proyecto Banco de Sascab de fecha 20 de septiembre 

del año 2000, emitido por la Dirección General de Ecología del Municipio de Benito Juárez, 

mediante el Oficio DGE/2489/00. 

El banco de materiales autorizado, implicaría el aprovechamiento del Sascab o subsuelo en 90 

hectáreas del lote L-‐22-‐09, de tal forma que se removió la vegetación del sitio en las 90 hectáreas 

autorizadas , haciendo notar que dicha remoción se realizó en un periodo en el cual no era vigente 

la Ley General de Desarrollo Forestal Sustentable por ser esta publicada el 25 de febrero de 2003, 

así como tampoco fue regida por la actual Ley del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente 

del Estado de Quintana Roo, publicada el 29 de Junio de 2001; sino que se realizó al amparo del 

Reglamento de Ecología y Gestión Ambiental del Municipio de Benito Juárez, publicado en el 

Diario Oficial del Gobierno del estado el día 30 de Junio de 1994 vigente en el año 2000. 

La manifestación de impacto ambiental que dio origen a dicha autorización refiere en su capítulo II 

específicamente en el punto II.2. que las condiciones del sitio en el momento de la presentación 

de la Manifestación era el de un rancho habitado en ese momento por una familia, que se 

dedicaba a la vigilancia del predio, existiendo en él una construcción previamente edificada 

consistente en dos recamaras y sala, de material, y un área de trabajo techada con guano sin 

paredes, asimismo se encontraba un pozo y gallineros; de igual forma se señala en el punto 

“II.3.2.4. Uso actual del suelo y/o cuerpos de agua en el sitio del proyecto y colindancias” que el 

uso de suelo en ese momento era agrícola, pecuario y minero. 

Debido a la autorización emitida por la Dirección General de Ecología del Municipio de Benito 

Juárez, con número de Oficio DGE/2489/00 se permitió el aprovechamiento de 90 hectáreas 

ocasionando el desmonte, perdiéndose de esta forma los servicios ambientales que el ecosistema 

brindaba, de igual forma se fragmentó el hábitat y se modificó el paisaje pasando de una zona de 

uso agrícola, pecuaria y minera a un lote desprovisto de vegetación donde se desarrollan 

actividades de extracción de materiales pétreos. 

Para un mejor entendimiento a continuación se muestra la siguiente imagen: 

_______________________________________________________________________________________ 



Posteriormente en fecha 23 de febrero de 2006 en cumplimiento a la orden de inspección DGPA-‐ 

BMP-‐015/2006, se levantó el acta de inspección número DGPA-‐BMP-‐DIV-‐015/2006, en el banco de 

material pétreo denominado “El Tucán” ubicado en el kilómetro 333+000 al 333+500 flexión 

izquierda de la carretera federal 307 Chetumal-‐Cancún, Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo, 

trayendo como consecuencia el inicio del procedimiento administrativo, el cual con fecha 13 de 

marzo de 2007 mediante Oficio SEDUMA/DS/SSMA/DGPA/0381/2007 se resolvió con número de 

expediente 04/2006, en el que se mencionó que el banco contaba con una superficie explotada de 

7 hectáreas, siendo que además en su punto resolutivo TERCERO se autorizó el aprovechamiento 

para la explotación de materiales pétreos en una superficie de 20 hectáreas, comprendidas en la 

UGA 27 del Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Benito Juárez, Quintana 

Roo, adicionales a las 7 hectáreas explotadas. 

Debido a lo anterior se permitió el aprovechamiento de 27 hectáreas ocasionando el desmonte, 

perdiéndose de esta forma los servicios ambientales que el ecosistema brindaba, de igual forma se 

fragmentó el hábitat y se modificó el paisaje pasando de un banco de materiales con una 

extensión de 90 hectáreas a un total de 117 hectáreas. 

Quedando el área total de aprovechamiento, hasta ese momento, como a continuación se 

muestra: 

_______________________________________________________________________________________ 



De igual manera en fecha catorce de octubre de dos mil nueve, mediante el oficio 

SEDUMA/DS/SSMA/DGPA/BMP/0928/2009, se dio contestación a la Manifestación de Impacto 

Ambiental, denominada “Ampliación del cambio de uso de suelo en acahual y operación de un 

banco de materiales pétreos en el predio denominado “El Tucán”, promovido por Carlos José 

Castillo Díaz de León, y mediante la cual se autorizó realizar la extracción de materiales pétreos, en 

una superficie de 4.45 hectáreas, como se señala en la CONDICIONANTE PRIMERA de la 

autorización. 

Es de mencionar que en la Manifestación que dio origen a la autorización antes descrita, señala en 

su capítulo “IX. ASPECTOS GENERALES DEL MEDIO NATURAL Y SOCIOECONÓMICO DEL ÁREA 

DONDE SE DESARROLLA LA OBRA O ACTIVIDAD” en su apartado “DESCRIPCIÓN FISONÓMICA DE 

LA VEGETACIÓN IDENTIFICADA” lo siguiente: 










_______________________________________________________________________________________ 


Ecológico y Protección al Ambiente en el Estado de Yucatán, siendo que al realizarse el cambio de 

uso de suelo en acahuales, ocasiona de igual forma la fragmentación del hábitat y la modificación 

del paisaje, pasando de un banco de materiales con una extensión de 117 hectáreas a un total de 

121.45 hectáreas. 




En fecha diecisiete de agosto del año dos mil once, el promoverte Carlos José Castillo Díaz de León 

en su calidad de apoderado general y especial de la C. Ana Marí Díaz de León Erosa, propietaria del 

predio denominado “El Tucán”, estipulado en la escritura pública número doscientos sesenta y 

ocho de fecha seis de julio del año dos mil, en la Notaría Pública número ochenta y siete del 

Estado de Yucatán, presentó la Manifestación de Impacto Ambiental, denominada “Ampliación del 

cambio de uso de suelo en acahual y operación de un banco de materiales pétreos en el predio 

denominado “El Tucán”, la cual dio como origen la autorización de fecha cuatro de abril del dos 

mil once, con número de oficio SEDUMA/DS/SSMA/DGPA/BMP/0715/2011, por medio de la en su 

CONDICIONANTE PRIMERA, se otorgó la autorización para realizar la extracción de materiales 

pétreos en una superficie de 14 hectáreas. 



_______________________________________________________________________________________ 















del paisaje, pasando de un banco de materiales con una extensión de 121.45 hectáreas a un total 

de 135.45 hectáreas. 




Finalmente, en fecha diecisiete de agosto del año dos mil once, nuevamente, el promoverte Carlos 

José Castillo Díaz de León en su calidad de apoderado general y especial de la C. Ana María Díaz de 

_______________________________________________________________________________________ 


León Erosa, propietaria del predio denominado “El Tucán”, estipulado en la escritura pública 

número doscientos sesenta y ocho de fecha seis de julio del año dos mil, en la Notaría Pública 

número ochenta y siete del Estado de Yucatán, presentó la Manifestación de Impacto Ambiental, 

denominada “Ampliación del cambio de uso de suelo en acahual y operación de un banco de 

materiales pétreos en el predio denominado “El Tucán”, la cual dio como origen la autorización de 

fecha catorce de octubre del dos mil once, con número de oficio SEMA/DS/0550/2011, por medio 

de la en su CONDICIONANTE PRIMERA, se otorgó la autorización para realizar la extracción de 

materiales pétreos en una superficie de 58.50 hectáreas. 
















del paisaje, pasando de un banco de materiales con una extensión de 135.45 hectáreas a un total 

de 193.95 hectáreas. 

Quedando el área total de aprovechamiento, hasta la presente fecha, como a continuación se 

muestra: 

_______________________________________________________________________________________ 



De igual forma, se seleccionaron como referencia. los Criterios e indicadores para los desarrollos 

habitacionales sustentables en México presentados en la Guíaconavi 10 del Instituto Nacional de 

vivienda (CONAVI), que si bien son criterios enfocados al desarrollo de obras de vivienda tambien 

nos sirven analizar ambientalmente el proyecto en comento, los cuales se enlistan y desarrollan a 

continuación: 

• Tomar en cuenta los estudios de ordenamiento ecológico y los planes de desarrollo de la 

zona. 

De acuerdo el Programa de Ordenamiento Ecològico Local del Municipio de Benito Juárez (POEL), 

las Unidades de Gestión Ambiental (UGA) en las cuales se localiza el proyecto son las conocidas 

como 26. Zona Poniente del corredor Aeropuerto Puerto Morelos y la 27. Bancos de Material 

Pétreo, mismos que son compatibles con el proyecto, en virtud de que las dos UGAS dentro de sus 

usos condicionados, mencional el uso Comercial. Igualmente, el Programa de Desarrollo Urbano 

de Benito Juárez es compatible con el proyecto, toda vez que no menciona ningún tipo de 

restricción de urbanización para la zona de Puerto Morelos (localidad en la que se encuentra el 

proyecto). 

10 

ComisiónNacionaldeVivienda. 2008. Criterios e indicadores para los desarrollos habitacionales. i sustentables en México. Guía 

CONAVI. México D.F. 

_______________________________________________________________________________________ 


• Ubicarse preferentemente fuera de las áreas que comprende el Sistema Nacional de Áreas 

Naturales protegidas, para evitar los efectos que puedan causarse a los ecosistemas. 

El sitio del proyecto no se encuentra dentro de los límites de ningún Área Natural Protegida (figura 

14) 

Figura 13. Ubicación del proyecto en las ANP´s de la Península de Yucatán 

• Ubicarse preferentemente fuera de las zonas donde existan especies endémicas, 


En el área donde se pretende realizar el proyecto no se encuentran especies endémicas, 


• Evitar preferentemente en áreas donde la disponibilidad del agua sea limitada y exista una 

gran demanda por el recurso. 

En el área del proyecto, la disponibilidad del agua se considera accesible y suficiente para 

abastecer las necesidades del proyecto. Lo anterior, debido a que la zona se encuentra cercana a 

diferentes desarrollos así como a corta distancia de la ciudad Cancún y la localidad de Puerto 

Morelos, ambas del Municipio de Benito Juárez, con fácil acceso a los ductos de la Comisión de 

Agua Potable y Alcantarillado de Quintana Roo. 

• Debe evitarse la selección de terrenos que presenten alguna o varias de las siguientes 

condiciones de vulnerabilidad naturales: 

_______________________________________________________________________________________ 


a) Terreno de composición geológica rocosa, que dificulte la instalación de las Redes de 


b) Que contengan suelos de arenas o gravas no consolidadas; 

c) Los ubicados en áreas con peligro de desbordamiento de ríos; 

d) Los ubicados en áreas reservadas para recargas de acuíferos; 

e) Los sujetos a erosión hídrica; 

f) Los ubicados a menos de 500 m de cuevas o meandros de ríos que no sean estables; 

g) Los que presenten fallas geológicas o activas; 

h) Los que se localicen en yacimientos petrolíferos que permitan una explotación de los 

mismos o que presenten probabilidades de futuros aprovechamientos; 

i) Los que se localicen en zona de marea de tormenta y de oleaje, particularmente los 

generados por ciclones tropicales; 

j) Los ubicados en cañadas, barrancas, cañones susceptibles a erosión y asociados a intensas 

precipitaciones pluviales; 

k) Los que presenten erosión severa, con cárcavas profundas a menos de 100 m de 

separación; 

l) Los sujetos a un proceso erosivo causado por los vientos y/o por el escurrimiento excesivo 

de las aguas, por ejemplo playas o dunas; 

m) Los ubicados sobre rellenos que contengan desechos sanitarios, industriales o químicos; 

n) Los que tengan posibilidad o peligro de deslizamientos del suelo en, o sobre las viviendas. 

En caso de terrenos localizados al hombro o al pie de una ladera, se debe verificar la 

susceptibilidad a deslizarse mediante inspección geológica y pruebas geotécnicas. En caso 

de que la ladera presente condiciones de inestabilidad, se puede considerar la factibilidad 

de su estabilización; 

o) Los ubicados en las laderas de un volcán, sea éste activo o no. 

p) Los ubicados cerca de la línea de la costa en lugares en donde la ocurrencia de un sismo de 

gran magnitud puede generar un maremoto. 

El área donde se pretende la Construcción y Operación del Centro Comercial Dragon Mart 

Cancún y obras asociadas, no se encuentra dentro de alguno de los supuestos antes señalados. 

2.-‐Criterios técnicos: De acuerdo a Velázquez Lopez 2008 11 en su apartado “1.1 Selección del 

sitio” se sugiere considerar los siguientes criterios para la selección del sitio a llevar a cabo un 

conjunto de viviendas, que aun cuando el proyecto no contempla la construcción de viviendas 

de igual forma aplican para el proyecto a desarrollar por sus propias características. 

• Tomar en cuenta el análisis de los usos y destinos, provisiones y reservas del suelo y la 

infraestructura y equipamiento con que cuenta la región. 

11 

Velázquez López, Martha Elva. 2008. Principios y normas técnicas de diseño para vivienda económica en Ciudad del Carmen, 

Campeche. Ayuntamiento de Cuidad del Carmen 2008-‐2012. 

_______________________________________________________________________________________ 


Como ya se ha mencionado antes, de acuerdo al Programa de Ordenamiento Ecológico Local del 

Municipio de Benito Juárez (POEL), las Unidades de Gestión Ambiental (UGA) en las cuales se 

localiza el proyecto son las conocidas como 26. Zona Poniente del corredor Aeropuerto Puerto 

Morelos y la 27. Bancos de Material Pétreo, mismos que son compatibles con el proyecto, en 

virtud de que las dos UGAS dentro de sus usos condicionados, mención el uso Comercial. 

Por lo que la elaboración del proyecto se considera compatible con el uso y destino propuesto para 

la región. 

• Cada conjunto con su entorno y características necesitará de unas disposiciones 

específicas, para su integración territorial con otros asentamientos. 

La Construcción y Operación del Centro Comercial Dragon Mart Cancún y las obras asociadas, se 

llevarán a cabo siguiendo las disposiciones de las leyes aplicables en su caso, así como los 

requerimientos de construcción que apliquen dependiendo de la zona. 

• Debe también evitarse la selección de terrenos que presenten alguna o varias de las 

siguientes condiciones de vulnerabilidad naturales: 

1. Terreno de composición geológica rocosa, que imposibilite la instalación de las Redes de 


2. Que contengan suelos de arenas o gravas no consolidadas. 

3. Suelos corrosivos tales como el solonchak y el histosol que provocan que las redes 

subterráneas de infraestructura construidas en estos suelos requieren de mantenimiento 

frecuente y costoso. Cuando estos suelos tienen un contenido altamente orgánico, lo cual 

se presenta en las zonas inundables, resultan blandos, fáciles de erosionar y colapsables. 


• El diseño de los conjuntos debe respetar la topografía natural y minimizar la cantidad de 

nivelación necesaria para conseguir un buen drenaje. 

El sitio del proyecto, al igual que la mayor parte del Estado de Quintana Roo, presenta una 

topografía plana, por lo que las labores de nivelación del terreno serán las mínimas para asegurar 

un buen soporte los cimientos de la obra que se establecerán ahí. 

De igual forma se deberá evitar la selección de terrenos que presenten alguna o varias de las 

siguientes condiciones: 

• Los ubicados a una distancia igual o menor a 500 m del lindero más cercano a los 

depósitos de basura y/o de plantas de tratamiento de basura o de aguas residuales 

municipales, considerando los vientos dominantes. 

• Los ubicados a una distancia igual o menor a 1 km del límite de depósitos de combustible. 

• Los ubicados a una distancia igual o menor a 50 m de las estaciones de servicio 

(gasolineras o gaseras). 

_______________________________________________________________________________________ 


• Los ubicados a una distancia igual o menor a 500 m de ductos en los que fluyan 

combustibles (gasoductos, oleoductos, etc.), así como de instalaciones industriales de alta 

peligrosidad. 

• Los ubicados a menos de 50 m de las líneas de electrificación de alta tensión. 

• Los ubicados a menos de 30 m de líneas troncales de electrificación. 

• Los ubicados a menos de 3 m de ramales o líneas de distribución de alumbrado público, 

teléfono, telégrafo o televisión por cable. 

• Los ubicados dentro de los límites de influencia de campos de aviación según las 

regulaciones aplicables. 

• Los ubicados en áreas de relleno provenientes de residuos industriales, químicos, 

contaminantes o de basura en general. 

• Los ubicados en áreas que fueron cementerios. 

• Los ubicados dentro del derecho de vía de ductos o tuberías que conduzcan materiales 

peligrosos, así como de caminos, vías de ferrocarril y cuerpos superficiales de agua, por 

donde se transporten materiales peligrosos. 

• Los que hayan sido utilizados como depósitos de materiales corrosivos reactivos, 

explosivos, tóxicos, inflamables o infecciosos. 

• Los ubicados dentro del radio de afectación derivado de algún desastre químico causado 

por alguna fuga, derrame, explosión o incendio de industrias localizadas en la vecindad del 

mismo. 


3.-‐Criterios socioeconómicos: Para determinar los socioeconomicos que deben ser considerados 

para seleccionar el sitio donde se llevará a cabo el proyecto, se tomo como referencia el Articulo 

3° de la Ley de Asentamientos Humanos del Estado de Quintana Roo, cuyo objetivo es lograr un 

ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y desarrollo urbano de los centros de 

población que tenderán a mejorar los niveles de vida de la población urbana y rural, mediante: 

• La vinculación del desarrollo regional y urbano con el bienestar social; 

El proyecto traerá un beneficio social para el Municipio de Benito Juárez, ya que es un proyecto 

pensado para llamar la atención tanto de turistas como de gente de la región, donde podrán 

conseguir y comprar diferentes productos, ocasionando un posible aumento de turismo, de 

igual forma ocasionará un beneficio económico y diversificará la economía estatal al ser 

contemplado como un centro de distribución de productos chinos hechos en México. 

Asimismo se contratará mano de obra calificada y no calificada lo que generará empleos 

temporales para las personas de las localidades cercanas. 

• Distribución equilibrada de los centros de población y las actividades económicas; 

El proyecto contempla la distribución equilibrada, ya que el centro comercial y obras 

asociadas, dentro de las cuales se encuentra el desarrollo inmobiliario contarán con los 

espacios suficientes para el desarrollo de las actividades económicas. 

_______________________________________________________________________________________ 


• La adecuada interrelación socio-‐económica de los centros de población; 

El proyecto contempla una adecuada interrelación entre el centro de población, ya que este 

se encuentra cercano a las áreas donde el personal empleado laborará. Ocasionando de 

igual forma un ahorro a las personas que laborarán en centro comercial. 

• La creación y mejoramiento de condiciones favorables para la relación adecuada entre 

zonas de trabajos, vivienda y recreación de los centros en los centros de población; 

El proyecto, como bien se sabe incluye un centro comercial, un conjunto de viviendas y áreas 

verdes, entre otras obras, con el objeto de tener condiciones favorables para los que pretendan 

habitar dentro del complejo Dragon Mart. 

• La estructuración interna de los centros de población y la dotación suficiente y oportuna de 

infraestructura, equipamiento y servicios urbanos; 

El proyecto contempla la infraestructura, equipamiento y servicios urbanos necesarios para 

que se desarrolle de una manera adecuada y apegada a lo que dispone las leyes aplicables así 

como el Programa de Ordenamiento Ecológico y el Programa de Desarrollo Urbano, aplicable 

al proyecto. 

• La prevención, control y atención de riesgos y contingencias ambientales y urbanos en los 

centros de población; 

Se respetará y cumplirá todo lo relacionado a la prevención, control y atención de riesgos y 

contingencias ambientales que señalan las leyes y programas aplicables al proyecto. 

• La protección al ambiente y la preservación del equilibrio ecológico en los centros de 

población, conforme a los criterios de política ambiental establecidos en la legislación 

aplicable; 

El proyecto se llevará a cabo apegándose a los criterios ambientales establecidos en el 

Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Benito Juárez, aplicables a la 

zona del proyecto, con el objeto de causar el mínimo daño al ambiente. 

• La coordinación y concertación de la inversión pública y privada con la planeación del 

desarrollo regional y urbano; 

El proyecto que se pretende realizar, será realizado por medio de inversión privada; no 

obstante, esto traerá beneficios para el Municipio, en virtud de que ocasionará un tráfico de 

gente del exterior de Estado, así como que los servicios necesarios para el desarrollo del 

proyecto como lo son, agua, luz, recolección de basura etc, serán proporcionados por el 

Municipio. 

_______________________________________________________________________________________ 


Beneficio económico para las localidades cercanas: 

El factor distribución es tan importante en su función dentro del proceso económico total, como 

pueden serlo Producción y Consumo, y si a estos aunados con el imperativo de la necesidad de 

cambios y progreso de nuestro país, que actualmente esta atravesando por una etapa de 

industrialización, tan directamente encaminada al bien común, desde un punto de vista 

económico, la tienda de auto-‐servicio, al aumentar su capacidad de compra frente al proveedor, 

está beneficiándose con mejores condiciones y beneficiando a la industria con el consumo de un 

gran volumen de sus artículos ya reducir al mínimo sus gastos de funcionamiento, ha aumentado 

el poder adquisitivo del público consumidor, al que repercute las economías en forma de precios 

bajos. De la gran rapidez de operación, se pueden enumerar algunas de las ventajas tanto para el 

consumidor como para el comerciante, en relación con el sistema antigüo. 

Ventajas para el Consumidor: 

• Compra más barato. 

• No hay vendedor que en algunos casos obliga a comprar lo que no se necesita. 

• Ahorro de tiempo, ya que tiene a su alcance todas las mercancías que desea en un solo 

establecimiento. 

• Estacionamiento accesible para coches. 

• Puede pagar el importe de sus mercancías en efectivo, con su tarjeta Bancaria y en 

algunos casos con cheque personal. 

• Limpieza e higiene total, en contraste con el comercio tradicional. 

Algunas de las ventajas del empresario de una tienda de Auto-‐servicio. 

• Puede ofrecer precios más baratos y mejores servicios debido a sus volúmenes de compra. 

• Reducción de sus gastos de funcionamiento. 

• Una constante rotación de sus inventarios. 

• Mejor uso del espacio disponible. 

Ahora bien, estas ventajas tanto para el consumidor como para el empresario, a su vez generan 

beneficio para la economía en general, como pueden ser: 

• Ayuda a reducir el costo de vida. 

• Tienen artículos hechos en el país para su venta. 

• Fomenta el engrandecimiento de las empresas. 

Ponderadas las ventajas de las tiendas de Auto-‐servicio, evaluadas por parte del público, las 

desventajas únicamente serían para el comerciante que obtiene en cada artículo que trabaja un 

reducido margen de utilidad bruta en los productos alimenticios, pero que por contra, son 

compensados con creces, debido a la gran rotación de sus inventarios además por los artículos no 

alimenticios, en los que tienen menos rotación en sus inventarios, pero en cambio su margen de 

utilidad es mayor. 

Ahora bien y hablando específicamente de algunas de las ventajas que produciría el Centro 

Comercial Dragon Mart Cancún, se tienen las siguientes: 

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1. Alto Punto de Partida. Centro de Distribución de Productos Chinos(México) y Dragon Mart 

Cancún son los proyectos con soportes de los gobiernos de China y México, los cuales obtendrán 

atención específica debajo del antecedente de la cooperación económica y comercial entre China 

y México. 

2. Gran Mercado. México tiene una ubicación geográfica favorable, limita al norte con los Estados 

Unidos y al sur con América Latina, por lo que tiene el impacto del mercado de América del Norte 

y América Latina. 

3. Efecto de Excelente Escala. El Centro Comercial Dragon Mart Cancún será el centro de 

distribución más grande y más regulado en México y América de Productos Chinos (México). El 

efecto de excelente escala producirá la atención de México y sus países vecinos al Centro 

Comercial Dragon Mart Cancún. 

4. Excelente Medio. Cancún es una famosa ciudad de turismo internacional, la cual tiene su propio 

flujo de información, turismo frecuente, ambiente comercial y ambiente de política, por lo que 

todas son características muy adecuados para que las empresas chinas y comerciales se 

desarrollen a largo plazo aquí. 

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CAPITULO V 

V. VINCULACIÓN CON LOS ORDENAMIENTOS JURÍDICOS APLICABLES EN MATERIA AMBIENTAL. 

Con el presente capítulo, se detalla y analiza la vinculación del proyecto con los ordenamientos 

jurídicos aplicables en materia ambiental, con la finalidad de enfatizar su viabilidad tanto jurídica 

como ecológica. 

Para comenzar, debemos atender a la forma en la cual la legislación aplicable indica la procedencia 

de este tipo de estudios en materia ambiental. 

El artículo 4 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos señala que todo hombre 

tiene derecho a un medio ambiente sano para su desarrollo y bienestar; constituyendo dicha 

mención el fundamento primero y fundamental del desarrollo normativo que se denomina 

coloquialmente como “derecho ambiental” o “derecho ecológico”. 

No obstante, existen otros preceptos de carácter constitucional que refuerzan la intención del 

legislador de preservar el referido medio ambiente adecuado. 

Ejemplo de ello lo observamos en la redacción del artículo 27 de nuestra Ley Fundamental, de 

donde emana la regulación del derecho patrimonial público y privado y donde se prevé el cuidado 

del ambiente como consideración trascendental para el ejercicio de los referidos derechos 

patrimoniales; es decir, se limitan los atributos de los derechos de propiedad, posesión, 

aprovechamiento y explotación a partir de criterios de carácter ambiental. 

Observe la redacción: 

“Artículo 27. La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio 

nacional, corresponde originariamente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de 

transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada. 

... 

La nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades 

que dicte el interés público, así como el de regular, en beneficio social, el aprovechamiento de los 

elementos naturales susceptibles de apropiación, con objeto de hacer una distribución equitativa 

de la riqueza pública, cuidar de su conservación, lograr el desarrollo equilibrado del país y el 

mejoramiento de las condiciones de vida de la población rural y urbana...”. 

Al fijar el fundamento del derecho patrimonial, el Constituyente Permanente establece de manera 

enunciativa las limitaciones a ese ejercicio de la propiedad y posesión, así como de 

aprovechamiento de los recursos naturales, a partir de la fijación de las siguientes medidas de 

carácter ambiental y de desarrollo urbano: 

a) Medidas para ordenar los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, 

reservas y destinos de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras públicas y de planear y 

regular la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población; 

b) Medidas para preservar y restaurar el equilibrio ecológico; 

c) Medidas para el fraccionamiento de los latifundios; 

d) Medidas para disponer, en los términos de la ley reglamentaria, la organización y explotación 

colectiva de los ejidos y comunidades; para el desarrollo de la pequeña propiedad rural; 

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e) Medidas para el fomento de la agricultura, de la ganadería, de la silvicultura y de las 

demás actividades económicas en el medio rural, 

f) Medidas para evitar la destrucción de los elementos naturales y los daños que la 

propiedad pueda sufrir en perjuicio de la sociedad. 

Los incisos anteriores dan lugar a la generación de diversa regulaciones que más adelante iremos 

desglosando a efecto de fundamentar debidamente este apartado, más todos ellos implican 

limitaciones al derecho real de propiedad pública o privada. Para poder superar dichas limitantes, 

el derecho positivo mexicano establece diversos medios o políticas tendientes a lograr actividades 

de desarrollo económico, pero con una perspectiva de sustentabilidad. 

La Ley del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del Estado de Quintana Roo, la cual 

tiene por objeto propiciar el desarrollo sustentable, y regular las acciones tendentes a la 

preservación y restauración del equilibrio ecológico, así como las de protección del ambiente del 

Estado de Quintana Roo, establece en su artículo 10, diversos principios de política ambiental; 

siendo estos los siguientes: 

I.-‐ Los ecosistemas son patrimonio común de la sociedad y de su equilibrio dependen la vida y las 

posibilidades productivas del país; 

II.-‐ Los ecosistemas y sus elementos deben ser aprovechados de manera que se asegure una 

productividad óptima y sustentable, compatible con su equilibrio e integridad, asegurando el 

mantenimiento de su diversidad y renovabilidad; 

III.-‐ Las autoridades y los particulares deben asumir la responsabilidad de la protección del 

equilibrio ecológico, la cual comprende, tanto las condiciones presentes como las que 

determinarán la calidad de vida de las futuras generaciones; 

IV.-‐ La prevención es el medio más eficaz para evitar los desequilibrios ecológicos; 

V.-‐ La coordinación entre los distintos niveles de gobierno y la concertación con la sociedad, 

constituye un mecanismo indispensable para la eficacia de las acciones ecológicas, por lo que, se 

promoverá la activa participación de la sociedad en la solución de los problemas ecológicos y en la 

consecución de su propio bienestar, mediante el uso adecuado, integral y sustentable del 

patrimonio natural; 

VI.-‐ En el ejercicio de las atribuciones que las leyes confieren al Estado, para regular, promover, 

restringir, prohibir, orientar y, en general, inducir las acciones de los particulares en los campos 

económico y social, se considerarán los criterios de preservación y restauración del equilibrio 

ecológico; 

VII.-‐ La normatividad en materia ambiental es obligatoria en la formulación de los planes y 

programas de Gobierno y en las actividades de otros sectores de la sociedad; 

VIII.-‐ Se incentivará a quien proteja el ambiente y aproveche de manera sustentable los recursos 

naturales, para continuar en el desarrollo de estas actividades; 

IX.-‐ Debe garantizarse la promoción en todo el territorio del Estado de los ordenamientos 

ecológicos que ubiquen y regulen las actividades productivas y de servicios, de manera que quede 

asegurada la perduración de los recursos naturales; 

X.-‐ El control y la prevención de la contaminación ambiental, el adecuado aprovechamiento de los 

elementos naturales y el mejoramiento del entorno natural en los asentamientos humanos, son 

elementos fundamentales para elevar la calidad de vida de la población; 

XI.-‐ Se promoverá la restauración de áreas degradadas, así como la revegetación o reforestación y 

repoblación con especies nativas, de acuerdo con las condiciones climáticas locales; 

XII.-‐ El aprovechamiento de los recursos naturales renovables debe realizarse de modo que se 

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asegure el mantenimiento de su diversidad y renovabilidad; 

XIII.-‐ Los recursos naturales no renovables deben de utilizarse de modo que se evite el peligro de 

su agotamiento y la generación de efectos ecológicos adversos; 

XIV.-‐ El sujeto principal de la concertación ecológica son no solamente los individuos, sino también 

los grupos de organizaciones sociales. El propósito de la concertación de acciones ecológicas es 

reorientar las relaciones entre la sociedad y la naturaleza; 

XV.-‐ Toda persona tiene derecho a disfrutar de un ambiente adecuado para su desarrollo, salud y 

bienestar. Las autoridades en los términos de ésta y otras leyes, ejecutarán las medidas para 

garantizar ese derecho; 

XVI.-‐ Garantizar el derecho de las comunidades, incluyendo a los pueblos indígenas, a la 

protección, preservación, uso y aprovechamiento sustentable de los recursos naturales y la 

salvaguarda de la biodiversidad, de acuerdo a lo que determine la presente Ley y otros 

ordenamientos aplicables; y 

XVII.-‐ La erradicación de la pobreza es condición necesaria para el desarrollo sustentable. 

Ahora bien, con base a los referidos principios, se generaron en la Ley del Equilibrio Ecológico y la 

Protección al Ambiente del Estado de Quintana Roo, los instrumentos de la política ambiental que 

dan practicidad a los citados principios, estando entre ellos la Evaluación del Impacto Ambiental. 

El artículo 4, fracción XVI, de la Ley del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del Estado 

de Quintana Roo, define a la evaluación del impacto ambiental como el procedimiento a través del 

cual se autoriza la procedencia ambiental de proyectos específicos, así como las condiciones a que 

se sujetarán los mismos para la realización de las obras o actividades, públicas o privadas, que 

puedan causar desequilibrio ecológico o rebasar los límites y condiciones establecidos en las 

disposiciones aplicables para proteger el ambiente, y preservar y restaurar los ecosistemas, a fin 

de evitar o reducir al mínimo sus efectos negativos. 

Ahora bien y de conformidad con el numeral 5, fracción XVI, corresponde al Estado, como orden 

de gobierno, por conducto de la Secretaría, la evaluación de la manifestación de impacto 

ambiental de las obras o actividades que no se encuentren expresamente reservadas a la 

federación y en su caso, expedir las autorizaciones correspondientes y turnar a la autoridad 

federal la información que con motivo de la evaluación del estudio de impacto ambiental le 

competa a esta último; de igual manera en su artículo 24 se enumeran las obras o actividades que 

seran sujetas al procedimiento de evaluación de impacto ambiental, conforme al procedimiento 

previsto en el Reglamento de la Ley del Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente del Estado de 

Quintana Roo, entre las cuales se encuentran, fracción X, fraccionamientos y unidades 

habitacionales, desarrollos inmobiliarios que no se encuentrenen ecosistemas costeros y nuevos 

centros de población, fracción XI referente a hoteles, restaurantes y centros comerciales que no se 

encuentren en zonas de jurisdicción Federal y la fracción XV, referente a plantas de tratamiento de 

aguas residuales, sistemas de drenaje y alcantarillado, bordos, represamientos y plantas de 

potabilización de aguas; lo cual se ve reiterado en el artículo 7, fracciones X, XI y XIV del 

Reglamento de la Ley del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del Estado de Quintana 

Roo, en materia de impacto ambiental. 

En el caso que nos ocupa, la porción del polígono donde se pretende la “Construcción y Operación 

del Centro Comercial Dragon Mart Cancún y obras asociadas” se localiza en una porción del lote-‐ 

22-‐09, en la SM 50, MZ 01, localizado en la flexión izquierda del kilometro 333+000 de la carretera 

federal 307 Chetumal-‐Cancún, Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo”, la cual se encuentra 

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ubicada en las siguientes coordenadas: 

Tabla 15: Coordenadas de el lote L-‐09-‐22 El Tucán 

Tabla. 16 Coordenadas de ubicación del total del proyecto dentro del lote 22-‐09 



Vértices X Y 

1 512209.6238 2317809.2608 

2 512182.4187 2317374.6703 

3 512131.2474 2317377.8736 

4 512083.3951 2316613.4514 

5 512134.5636 2316610.2039 

6 512127.6993 2316502.0478 

7 513192.1737 2316434.4894 

8 513198.4842 2316543.6474 

9 513556.1104 2316521.2601 

10 513612.1306 2316861.3842 

11 513625.0032 2316939.1461 

12 513668.1393 2317130.3715 

13 513712.8481 2317278.1759 

14 513723.8842 2317312.6549 

15 513740.2147 2317362.6146 

_______________________________________________________________________________________ 


16 513641.9569 2317370.1319 

17 513675.8222 2317464.7871 

18 513682.2713 2317490.3059 

19 513269.8697 2317523.9441 

20 513283.7385 2317741.3036 

V.1. Análisis de la compatibilidad del proyecto con el programa de ordenamiento ecológico local 

del municipio de Benito Juárez, Quintana Roo. 

De acuerdo a la Ley del Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente del Estado de Quintana Roo, 

en su artículo 14, establece que el ordenamiento ecológico deberá estar dirigido a planear, 

programar y evaluar el uso del suelo y el manejo de los recursos naturales en el territorio estatal, 

para preservar y restaurar el equilibrio ecológico y proteger al ambiente; 

De conformidad con el artículo 16 de la Ley del Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente del 

Estado de Quintana Roo, el Ordenamiento Ecológico del Territorio Estatal, se llevará a cabo a 

través de los Programas de Ordenamiento Ecológico, los cuales pueden ser Regionales y Locales. 

El ordenamiento ecológico regional en términos de lo descrito por el artículo 17 de la Ley del 

Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente del Estado de Quintana Roo, podrá ser formulado y 

expedido por el Titular del Poder Ejecutivo Estatal, en los términos de las leyes locales aplicables 

con el apoyo técnico de la Secretaría, abarcando la totalidad o una parte del territorio estatal, con 

la participación de los municipios. 

De conformidad con el artículo 18 de la Ley de Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente del 

Estado de Quintana Roo, se establece que los Programas de Ordenamiento Ecológico Locales 

pueden ser expedidos conjuntamente por la autoridad estatal y municipal, supuesto en el cual se 

configura el Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Benito Juárez del Estado 

de Quintana Roo (POEL). 

El POEL establece los términos de referencia para la elaboración del Programa de Ordenamiento 

Ecológico del Municipio Benito Juárez, Quintana Roo, contemplando en su primer apartado, un 

análisis del Marco Jurídico-‐administrativo y de las políticas institucionales. En ese sentido, el 

Programa de Ordenamiento Ecológico Local de Benito Juárez presenta, en forma de cuadros 

sinópticos un análisis retrospectivo de las últimas dos décadas (1980-‐2002). Se incluyen en 

distintos apartados las políticas institucionales, el marco jurídico federal y el marco jurídico local, 

destacando la vinculación e influencia entre ellos, en el contexto general de la planeación 

territorial. 

En ese sentido, la polignal donde se pretende realizar el proyecto denominado “Construcción y 

Operación del Centro Comercial Dragon Mart y obras asociadas” se encuentra enclavada en dos 

Unidades de Gestión Ambiental, siendo estas las “UGA26. Zona Poniente del corredor Aeropuerto 

Puerto Morelos” y la “UGA27. Bancos de material pétreo”, la primera con Política de 

Aprovechamiento Sustentable con uso predominante Turístico, y la segunda con Política de 

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Aprovechamiento no urbano con uso predominante la minería. Como podemos observar en la 

siguiente figura: 

Figura 14. Ubicación del proyecto en las UGAs del POEL del Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo 

Es de señalarse que el proyecto denominado Centro Comercial Dragon Mart Cancún y obras asociadas, se 

llevará a cabo en una porción del predo L-‐22-‐09 El Tucán, siendo que dicho predio se encuentra enclavado 

en las UGAS 01, 26 y 27 del POEL del Municipio de Benito Juárez, no obstante el proyecto Centro Comercial 

Dragon Mart Cancún y obras asociadas, únicamente ocupará las UGAS 26 y 27 del del POEL del Municipio de 

Benito Juárez, no obstante el proyecto Centro Comercial Dragon Mart Cancún en las siguientes proporciones 

y dejando todo el resto de las 561.37 ha (370.90ha) para efectos de reforestación y conservación. 

SUPERFICIES UGAS 

Clave UGA Proyecto Áreas verdes Áreas reforestación Total 

27 40.67 ha 9.40 ha 23.94 ha 74.01 ha 

26 93.85 ha 2.96 ha 19.65 ha 116.46 ha 

Una vez manifestado lo anterior, a continuación se describen los usos de suelos predominantes, 

compatibles, condicionados e incompatibles, así como que se hacen valer los argumentos conducentes que 

permitan demostrar que se cumplen con los criterios ecológicos de aplicación general para todas las UGAS 

del POEL del municipio de Benito Juárez, Quintana Roo, así como los criterios ecológicos específicos de la 

UGA 26 y 27, que es donde se encuentra ubicado el proyecto que se pretende realizar. 

V.1.1 CRITERIOS ECOLÓGICOS DE APLICACIÓN GENERAL 

CG-‐01.-‐ ComoloestablecelaLeydelEquilibrioEcológicoylaProtecciónalAmbientedelEstadode Quintana Roo, en su artículo 132, las personas físicas o morales quedan obligadas a proporcionar un 

porcentaje del terreno a construir, preferentemente como área verde, lo que en su caso siempre será 

permeable, con los siguientes porcentajes: a) En prediosconáreamenora100metroscuadradosse destinará como mínimo 10 % de la superficie total del predio, b) En predios de 101 hasta 500 metros 

cuadrados, se destinará como mínimo 20 % de la superficie total del predio, c) En los lotes de 501 a 3,000 

metros cuadrados, se destinará como mínimo 30 % de la superficie total del predio, y d) En los lotes de 

3,001 metros cuadrados en adelante se destinará como mínimo 40 % de la superficie total del predio. 

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Como se ha indicado anterioremente, el proyecto sujeto a evaluación de impacto ambiental se 

encuentra localizado en una porción del lote L-‐22-‐09, mismo lote que cuenta con una extensión 

total de 561.37 hectáreas y que responde al polígono que a continuación se describe en 

coordenadas geográficas: 

Tabla 17: polígono El Tucán. 

Es preciso hacer notar que en este polígono se ha desarrollado durante un periodo de cerca de 

diez años la actividad de un banco de materiales pétreos, lo anterior al amparo de diversas 

autorizaciones ambientales, las cuales ya fueron descritas y señaladas en la presente 

Manifestación de Impacto Ambiental en el subtítulo “III.3.1.1. Criterios ambientales”, lo que dio 

lugar a la afectación de un total de 193.95 hectáreas, superficie que se encuentra desprovista de 

vegetación, aun cuando no toda el área fue sujeta de aprovechamiento de material petreo, sino 

principalmente la ubicada en la UGA 27. 

Ahora bien, la porción del lote L-‐22-‐09 en la cual se pretende construir el Centro Comercial 

Dragon Mart Cancun y obras asociadas, se encuentra dentro de la superficie que ha sido objeto de 

afectaciones por virtud de la existencia del banco de materiales y de las autorizaciones 

ambientales que permitieron su funcionamiento, y abarca una extensión de 183.94 ha. Para 

justificar lo anterior, observese el polígono formado con las siguientes coordenadas geográficas, a 

las que debemos restar los polígonos de áreas verdes que igualmente se anexan. 

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Tabla 18: Polígono del Centro Comercial Dragon Mart Cancún y obras asociadas 



Vértices X Y 

1 512209.6238 2317809.2608 

2 512182.4187 2317374.6703 

3 512131.2474 2317377.8736 

4 512083.3951 2316613.4514 

5 512134.5636 2316610.2039 

6 512127.6993 2316502.0478 

7 513192.1737 2316434.4894 

8 513198.4842 2316543.6474 

9 513556.1104 2316521.2601 

10 513612.1306 2316861.3842 

11 513625.0032 2316939.1461 

12 513668.1393 2317130.3715 

13 513712.8481 2317278.1759 

14 513723.8842 2317312.6549 

15 513740.2147 2317362.6146 

16 513641.9569 2317370.1319 

17 513675.8222 2317464.7871 

18 513682.2713 2317490.3059 

19 513269.8697 2317523.9441 

20 513283.7385 2317741.3036 

Tabla 19: Cuadros de construcción de áreas verdes y de conservación 

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Tabla 20: CUADROS DE CONSTRUCCIÓN DE LAS ÁREAS VERDES DE LOS ESPEJOS DE AGUA 

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Con base en lo anterior y a efecto de acreditar el cumplimiento de este criterio general, se indica 

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que el proyecto sujeto a evaluación incluirá un total de 61.99 ha de áreas reforestadas, verdes y 

jardinadas, 357.78 ha destinadas a la conservación y facilitadoras de conectividad estructural, que 

en total ascienden a la cantidad de 419.77 ha que implican el 74.77% del total de las 561.37 ha que 

tiene de extensión el predio L-‐02-‐99 denominado “El Tucan”. 

A su vez, el área destinada a las diversas estructuras y edificaciones del Proyecto abarca un total 

de 141.60 ha, que implican el 25.22% del total de las 561.37 ha que tiene de extensión el predio L-‐ 

02-‐99 denominado “El Tucan”. 

Por ende, se cumple con el criterio relativo a que se destinara como área verde, en los lotes de 

3,001 metros cuadrados en adelante, un mínimo 40 % de la superficie total del predio, siendo que 

incluso en el proyecto se pretende no solo cumplir con la existencia de área verde, sino destinar 

superficies a la conservación y algunas otras a reforestación con especies nativas. 

CG-‐02.-‐ La superficie que se permite desmontar es el área de aprovechamiento máxima 

permitida para el desplante del proyecto, incluyendo la totalidad de las obras consideradas, las 

vialidades e infraestructura, el equipamiento y las áreas verdes. 

Es de recordar que debido a previas autorizaciones expedias por la autoridad ambiental es que el 

área del proyecto carece de vegetación, producto de la actividad de un banco de materiales de la 

propiedad de persona diversa al actual poseedor. Dichas autorizaciones son las siguientes: 

• Oficio DGE/2489/00 de fecha 20 de septiembre de 2000, expedido por la Dirección General 

de Ecología del Municipio de Benito Juárez, mediante la cual se autorizaron un total de 90 

hectáreas, para el aprovechamiento de material pétreo. 

• Oficio SEDUMA/DS/SSMA/DGPA/0381/2007, de fecha 13 de marzo de 2007, por medio del 

cual se autoriza una superficie de 27 hectáreas, las cuales fueron aprovechadas para el 

funcionamiento de un banco de material, pasando de un total de 90 ha aprovechadas a un 

total de 117 ha. 

• Oficio SEDUMA/DS/SSMA/DGPA/BMP/0928/2009 de fecha 14 de octubre de 2009, 

mediante el cual se autorizó una extensión de 4.45 ha para el aprovechamiento de 

materiales pétreos, pasando de 117 ha aprovechadas a un total de 121.45 ha. 

• Oficio SEDUMA/DS/SSMA/DGPA/BMP/0715/2011 de fecha 4 de abril de 2011, mediante el 

cual se otorgó la autorización para realizar la extracción de materiales pétreos en una 

superficie de 14 ha, pasando de una superficie de 121.45 ha a un total de 135.45 ha. 

• Oficio SEMA/DS/0550/2011 de fecha 14 de octubre de 2011, por medio del cual se otorgó la 

autorización para realizar la extracción de materiales pétreos en una superficie de 58 ha, 

pasando de una extensión de 135.45 ha a un total hasta la presente fecha de 193.95 ha. 

No obstante en cumplimiento del criterio general 03 del POEL, se tiene previsto la reforestación 

de las superficies que no puedan ser objeto de ocupación y desmonte en términos de los criterios 

específicos del POEL para la UGAS 27 Y 26, de tal forma que el proyecto sujeto a evaluación 

solamente ocupe las superficies máximas de ocupación. Para mayor claridad, observese la 

justificación del criterio general CG03. 

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CG-‐03.-‐ En los predios donde no exista cobertura arbórea, o en el caso que exista una superficie 

mayor desmontada a la señalada para la unidad de gestión ambiental ya sea por causas 

naturales y/o usos previos, el proyecto sólo podrá ocupar la superficie máxima permitida de 

desmonte que se indica para la política ambiental de la unidad de gestión ambiental, ubicándose 

el desplante del proyecto en el área con vegetación más afectada. En la superficie restante del 

predio que queda fuera del porcentaje de desmonte establecido para la unidad de gestión 

ambiental, debe ejecutarse un programa de reforestación con especies nativas. 

Este criterio se cumple en razón de que solamente se ocuparan las áreas máximas permitidas de 

desmonte en cada una de las UGAS en que se encuentra inmerso el proyecto, de manera tal que 

las superficies hoy desprovistas de vegetación por actividad diversa de la operación del Centro 

Comercial Dragon Mart Cancun y obras asociadas, sean reforestadas en la forma indicada en el 

POEL. 

A efecto de clarificar lo anterior, se procede a hacer el estudio a detalle por UGA. 

En el caso de la UGA 27, se tiene que la misma tiene una extensión dentro del lote L-‐22-‐09 de 

74.01 ha, siendo que por virtud de diversas autorizaciones ambientales, la misma se encuentra 

desprovista de vegetación, zona que presenta bancos de materiales agotados. 

Por tanto y aplicando el criterio específico número 8 del POEL para actividades mineras que indica 

que en bancos de materiales agotados en la UGA 27 se puede ocupar hasta un 60% de la 

superficie, destinando un 40% a áreas verdes y reforestadas, se indica que la UGA 27 dentro del 

predio El Tucan mide 74.01 ha, dentro de la cual el proyecto Dragon Mart contempla una 

ocupación de 40.67 ha y la existencia de áreas verdes y reforestadas en 33.34 ha, lo que 

representa el 54.95% y 45.04% de la superficie de la UGA 27 en el lote, respectivamente. 

En el caso de la UGA 26, se tiene que la misma tiene una extensión de 306.57 ha dentro del lote L-‐ 

22-‐09, siendo que por la actividad del banco de materiales y debido a los cambios de uso de suelo 

decretados por la autoridad estatal, se encuentra en parte desprovista de vegetación. 

En ese sentido y al aplicarse a la UGA 26, el criterio especifico número 31 del POEL en materia de 

manejo de ecosistemas , que indica que se puede ocupar un 35% de la superficie de la UGA, 

destinando el resto a reforestación, se tiene la UGA 26 en el predio El Tucán mide 306.57 ha, 

siendo que de las cuales el proyecto Dragon Mart contempla una ocupación de 100.93 ha, la 

existencia de áreas verdes y reforestadas en 9 ha, 19.65 de áreas de conectividad funcional y la 

existencia de 177 ha de conservación, lo que representa el 32.92%, 2.93%, 6.40% y 57.73% de la 

superficie de la UGA 26 en el lote, respectivamente. Esto evidencia que solamente el 32.92% será 

ocupado y el resto será destinado a actividades de jardinado, reforestación y conservación. 

Por ello, se considera que en ambos casos, el proyecto cumple con las superficies máximas de 

ocupación y de igual forma con reforestar las zonas que no fueron desmontadas por causa del 

proyecto, todo lo anterior tomando como base las superficies máximas a ocupar. 

CG-‐04.-‐ Para la zonificación y diseño del proyecto, deberán plantearse como primera opción de 

ocupación los potreros, bancos de materiales para la construcción abandonados, las áreas 

_______________________________________________________________________________________ 


desmontadas o con vegetación secundaria. 

Se cumple con el criterio en virtud de que el total del área de proyecto es un banco de materiales 

pétreos, por lo que al seleccionar dicho sitio, se mejorarán las condiciones del sitio. 

CG-‐05.-‐ Deberá obtenerse el cambio de uso del suelo en terreno forestal, cuando se pretenda la 

remoción total o parcial de la vegetación de los terrenos forestales para destinarlos a 

actividades no forestales, de acuerdo con el Inventario Nacional Forestal y de Suelos. 

Como ya se ha mencionado anteriormente, la porción del Lote L-‐22-‐09 dentro del cual se pretende 

desarrollar el proyecto no se encuentra provisto de vegetación, en virtud de que desde el año 

2000, ha servido como banco de materiales, lo cual acredito con las siguientes autorizaciones 

otorgadas: 

















Es por esta razón que se justifica que el lugar donde se realizará el proyecto carece de vegetación 

forestal, por lo que se cumple con lo establecido en el presente criterio. 

CG-‐06.-‐ El promovente de un proyecto cumplirá con los estudios ecológicos especiales, que a 

juicio de la Autoridad evaluadora, se necesiten para identificar y valorar los impactos que podría 

generar el proyecto sobre los recursos naturales y/o de las poblaciones o comunidades de flora 

y/o fauna de las especies incluidas en la Norma Oficial Mexicana NOM-‐059-‐SEMARNAT-‐2001, 

durante la ejecución y operación del proyecto, a fin de determinar las medidas de prevención, 

control y/o mitigación que se requieren introducir al proyecto y que permitan a la Autoridad 

dictaminar su viabilidad. Los términos de referencia para los estudios ecológicos especiales 

serán especificados por la autoridad ambiental competente. 

En la presente Manifestación de Impacto Ambiental en su capítulo VII, se prevén los posibles 

impactos ambientales que podría generar el proyecto, no obstante, es de señalar que en el lugar 

donde se pretende realizar no existen especies de ningún tipo que se encuentren incluidas en la 

NOM-‐059-‐SEMARNAT-‐2010. De igual forma en el capítulo IX se describen las medidas de 

prevención y mitigación para reducir los impactos que el proyecto pudiere ocasionar. 

_______________________________________________________________________________________ 


CG-‐07.-‐ Para el aprovechamiento de predios en los que se encuentren vestigios arqueológicos 

deberá contarse con autorización del Instituto Nacional de Antropología e Historia. 

Se hace notar que el inmueble donde se pretende realizar el proyecto, fue empleado varios años 

como banco de materiales, siendo que como ya se ha dicho, el mismo se encuentra desprovisto de 

vegetación, actividad que no fue responsabilidad del actual poseedor, sino de sus antecesores; 

siendo que al trasladárseme la posesión del inmueble en ningún documento obra aspecto alguno 

respecto de la existencia de vestigios arqueológicos, por lo que no se presume su existencia al 

haber sido este sitio lugar de autorizaciones ambientales, las cuales no se hubieran liberado sino 

contara con las autorizaciones respectivas, expedidas por el Instituto Nacional de Antropología e 

Historia. 

CG-‐08.-‐ Se consideran como equivalentes: a) Un cuarto de motel a 1.0 cuarto de hotel. b) Una 

junior suite a 1.5 cuartos de hotel. c) Un departamento, estudio o llave hotelera, un camper 

sencillo, un cuarto de clínica, una cabaña rústica o una suite a 2.0 cuartos de hotel. d) Una 

vivienda residencial o residencia turística a 2.5 cuartos de hotel. 

Se define como cuarto hotelero tipo al espacio de alojamiento destinado a la operación de renta 

por noche, cuyos espacios permiten brindar al huésped servicios sanitarios, área dormitorio para 

dos personas, guarda de equipaje y área de estar. No incluye locales para preparación o 

almacenamiento de alimentos y bebidas. La cuantificación del total de cuartos turísticos incluye 

las habitaciones necesarias del personal de servicio, sin que esto incremente su número total. 

No aplica el presente criterio en virtud de que no se contempla para el proyecto la construcción de 

ningún hotel. 

CG-‐09.-‐ El material pétreo, sascab, calizo, tierra negra, tierra de despalme, madera, materiales 

vegetales y/o arena, que se utilice en la construcción de un proyecto deberá provenir de fuentes 

y/o bancos de material autorizados. 

Es de recordar que el sitio donde se pretende realizar el proyecto es hasta esta fecha un banco de 

material pétreo, siendo así debido a las diferentes autorizaciones expedidas por la autoridad las 

cuales ya fueron descritas en el Capítulo III de esta Manifestación así como en criterios anteriores, 

por lo que es de este banco de material de donde se tomarán los materiales necesarios para la 

construcción del proyecto. 

CG-‐10.-‐ Deberán eliminarse los ejemplares de especies exóticas considerados como invasoras 

por la Comisión Nacional para el Conocimiento y Uso de la Biodiversidad (CONABIO) entre ellas 

Casuarina spp., Schinus terebenthifolius y Eichornia crassipes, o que afecten por su forma de 

crecimiento la infraestructura urbana, entre ellas Terminalia catappa, Delonix regia y Ficus 

benjamina. El manejo y disposición final del material vegetal deberá ser autorizado y 

supervisado por la Dirección General de Ecología Municipal. 

No aplica, en virtud de que en el área donde se pretende llevar a cabo el proyecto no se 

encuentran ejemplares de especies exóticas considerados como invasoras por la Comisión 

Nacional para el Conocimiento y Uso de la Biodiversidad 

CG-‐11.-‐ En la construcción de todo proyecto y en forma previa al desmonte y/o a la nivelación 

del terreno deberá realizarse un Programa de Colecta Selectiva de Flora y de Material de 

Propagación dentro del predio, este Programa deberá incluir la información señalada en el 

anexo Consideraciones para la realización de Colecta Selectiva de Flora y de Material de 

Propagación. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que el área donde se realizará el proyecto se 

_______________________________________________________________________________________ 


encuentra desmontada en su totalidad en razón de previas autorizaciones que se otorgaron para 

el establecimiento de un banco de materiales, siendo que como lo he venido reiterando, dicha 

actividad no fue responsabilidad del actual poseedor, sino de sus antecesores, y que al 

trasladárseme la posesión del inmueble en ningún documento obra aspecto alguno respecto de la 

realización de dicho Programa. 

CG-‐12.-‐ Las actividades recreativas que se desarrollen en zonas de anidación y reproducción de 

la fauna silvestre con estatus de protección señalada en la normatividad federal aplicable, 

requieren de un programa cuyo objetivo sea el de preservar los sitios de anidación y 

reproducción. 

No aplica para el presente proyecto debido a que el área del proyecto previamente fue un sitio de 

explotación de banco de materiales, por lo que se encuentra ausente de cualquier tipo de fauna 

silvestre. 

CG-‐13.-‐ Previo al desarrollo de cualquier obra o actividad se deberá de ejecutar un Programa de 

Colecta Selectiva de Fauna, poniendo especial atención a la de lento desplazamiento, según se 

establece en el anexo Consideraciones para la Colecta Selectiva de Fauna. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que el área donde se realizará el proyecto se 

encuentra desmontada en su totalidad en razón de previas autorizaciones que se otorgaron para 

el establecimiento de un banco de materiales, siendo que como lo he venido reiterando, dicha 

actividad no fue responsabilidad del actual poseedor, sino de sus antecesores, y que al 

trasladárseme la posesión del inmueble en ningún documento obra aspecto alguno respecto de la 

realización de dicho Programa. 

CG-‐14.-‐ El chapeo y desmonte del predio deberá realizarse de acuerdo a lo indicado en el anexo 

Consideraciones para la realización de chapeo y desmonte. 

No aplica para el presente proyecto, en virtud de que mediante previas autorizaciones otorgadas 

por esta autoridad, se realizó el desmonte del área en la que se pretende realizar el proyecto. 

CG-‐15.-‐ En las unidades de gestión ambiental urbanas o suburbanas, al concluir la etapa de 

construcción del proyecto debe ejecutarse un programa de arborización y jardinado que se 

apegue a lo señalado en el anexo Programa de arborización y jardinado. 

Se contempla después de la etapa de construcción del proyecto, reforestar las superficies 

destinadas como áreas verdes y de reforestación, apegándose al Programa de reforestación, 

arborización y jardinado, mismo que se anexa a la presente Manifestación. 

CG-‐16.-‐ El derribo del estrato arbóreo deberá ser direccionado para evitar daños a la vegetación 

que se conservará en pié. 

No aplica para el presente proyecto en virtud de que mediante previas autorizaciones otorgadas 

se permitió el establecimiento de un banco de materiales, trayendo como consecuencia el derribo 

del estrato arbóreo en el área en el que se pretende realizar el proyecto, por lo que es debido a lo 

anterior que actualmente no existe vegetación en el área y por lo que no se contempla desmonte 

alguno. 

CG-‐17.-‐ No se permite la disposición de materiales derivados de obras, excavaciones o rellenos 

sobre la vegetación nativa, áreas naturales, de reforestación, de arborización, Zona Federal 

Marítimo Terrestre, cuerpos de agua y áreas marinas. 

Durante la etapa de construcción del proyecto, no se contempla la disposición de materiales 

_______________________________________________________________________________________ 


derivados de las obras sobre las áreas que cuentan con vegetación nativa, sino que los materiales 

sobrantes serán recolectados y trasladados al sitio de disposición final de residuos sólidos, del 

Municipio de Benito Juárez. 

CG-‐18.-‐ La introducción y manejo de palma de coco debe restringirse a las variedades que sean 

resistentes a la enfermedad conocida como “amarillamiento letal del cocotero”. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que no serán introducidos ni se realizará el manejo 

de ningúna variedad de palma de coco en el área del proyecto, ni se contempla su uso dentro de 

los Programas de Reforestación y Arborización y Jardinado. 

CG-‐19.-‐ En hoteles, campos de golf y clubes deportivos, los desechos orgánicos deberán 

emplearse en la generación de composta para fertilizar sus áreas verdes, en un área 

acondicionada para tal efecto dentro del predio. 

No aplica para el presente proyecto debido a que no se contempla la construcción de hoteles, 

campos de golf o clubes deportivos en el área del proyecto. 

CG-‐20.-‐ Sólo podrá removerse suelo en el área de desmonte autorizada. 

Como se ha indicado en el criterio general 03, sólo se ocuparán los máximos permitidos de 

conformidad con los criterios específicos 8 de actividades mineras de la UGA 27 y el criterio 

específico 31 para manejo de ecosistemas de la UGA 27. 

Asimismo, es de recordarse que, mediante previas autorizaciones otorgadas se permitió el 

establecimiento de un banco de materiales que implicó la afectación de una extensión de 193.95 

ha, la cual está en su totalidad desprovista de vegetación, siendo que el proyecto será construido 

solamente en los espacios máximos ocupables ya señalados en el párrafo anterior, de manera que 

en cumplimiento general 03, las superficies restantes sean objeto de actividades de jardinado y 

reforestación, a efecto de constituír áreas verdes y reforestadas que cumplan los criterios del 

POEL. 

CG-‐21.-‐ Los proyectos deberán incluir acciones para el ahorro del recurso agua, así como 

medidas de prevención de contaminación del manto freático. 

En lo que se refiere a la contaminación del manto freático, se contempla la instalación de plantas 

de tratamiento, con el objeto de reutilizar el agua resultante para el riego de las áreas verdes, esto 

como una acción para el ahorro del agua, asimismo se señala que se utilizará ingeniería necesaria 

para evitar la pérdida de agua durante el desarrollo del proyecto, y se tomarán las medidas 

necesarias para evitar la contaminación del manto freático. 

CG-‐22.-‐ Se debe promover la instrumentación de proyectos productivos alternativos a través de 

la instalación de Unidades de Conservación, Manejo y Aprovechamiento Sustentable de la Vida 

Silvestre (UMA’s) y/o sistemas agroforestales. 

No aplica para el presente proyecto en virtud de que mediante previas autorizaciones otorgadas 

se permitió el establecimiento de un banco de materiales, trayendo como consecuencia el 

desmonte de la totalidad del área donde se realizará el proyecto, así como la ausencia de vida 

silvestre, por lo que no se contempla el establecimiento de alguna UMA y/o sistemas 

agrofrestales. 

CG-‐23.-‐ Los caminos sobre humedales deberán adecuarse con alcantarillas, puentes u otras 

obras que restablezcan y garanticen los flujos hidrodinámicos. 

_______________________________________________________________________________________ 


No aplica para el presente proyecto en virtud de que en el área del proyecto no se ubican 

humedales. 

CG-‐24.-‐ Se permite la utilización de los desechos orgánicos derivados de las actividades 

agrícolas, pecuarias y forestales para la restauración de suelos y fertilización orgánica de cultivos 

y áreas verdes, previo composteo y estabilización. 

No aplica para el presente proyecto en virtud de que no se pretende que se lleve a cabo alguna 

actividad agrícola, pecuaria o forestal en el área del proyecto. 

CG-‐25.-‐ Deberá favorecerse la captación de agua de lluvia como fuente alterna de agua para 

riego y actividades agropecuarias, lavado de instalaciones, suministro sanitario u otros 

potenciales. 

Se contempla favorecer la captación de agua de lluvia por medio de las áreas verdes, ya que al 

contar con suelo sin pavimentar, contribuye a la infiltración del agua al manto freático, el cual se 

utiliza para el suministro de las instalaciones del proyecto. 

CG-‐26.-‐ Los proyectos que pretendan establecerse fuera de los centros de población, que 

impliquen la afectación o alteración de poblaciones de especies incluidas en los listados de la 

Norma Oficial Mexicana NOM-‐059-‐SEMARNAT-‐2001, deberán incluir en la fase operativa el 

monitoreo de dichas poblaciones a fin de garantizar la permanencia de las mismas y de las 

condiciones que hacen posible su presencia. 

No aplica para el presente proyecto, en virtud de que en el área del proyecto no se encontraron 

especies enlistadas en la NOM, esto debido a que mediante previas autorizaciones otorgadas se 

permitió el establecimiento de un banco de materiales, trayendo como consecuencia el desmonte 

de la totalidad del área donde se realizará el proyecto, así como la ausencia de vida silvestre. 

CG-‐27.-‐ Las áreas jardinadas en zonas urbanas, suburbanas, turísticas, recreativas, residenciales 

e industriales deberán incluir especies nativas. No podrán utilizarse especies consideradas como 

invasoras por la Comisión Nacional para el Conocimiento y Uso de la Biodiversidad (CONABIO) o 

que afecten por su forma de crecimiento la infraestructura urbana. Ver anexo Programa de 

arborización y jardinado. 

En las áreas jardinadas no se utilizarán especies consideradas como invasoras por la Comisión 

Nacional para el Conocimiento y Uso de la Biodiversidad, solamente se utilizarán especies nativas, 

lo anterior basado en el programa de arborización y jardinado que se anexa a la presente 

manifestación. 

CG-‐28.-‐ Se permite el manejo de especies exóticas, cuando: a)La especie no esté catalogada 

como especie invasora por la Comisión Nacional para el Conocimiento y Uso de la Biodiversidad, 

b) La actividad no se proyecte en cuerpos naturales de agua, c) El proyecto incluya por lo menos 

el tratamiento secundario de las aguas residuales previamente a su inyección al subsuelo y/o 

cuerpos de agua, d) Se garantice el confinamiento de los ejemplares y se impida su dispersión o 

distribución al medio natural, e) Se solicite y se obtenga la autorización de las Secretarías de 

Medio Ambiente y Recursos Naturales y de Agricultura, Ganadería, Desarrollo Rural, Pesca y 

Alimentación. 

Para el presente proyecto no se prevé el manejo de ninguna especie exótica, sino el manejo de 

especies nativas, como se demuestra en los Programas de Reforastación y Arborización y 

Jardinado que se anexan a la presente Manifestación. 

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CG-‐29.-‐ En zonas de litoral el uso, goce y disfrute de las playas de arribo de tortugas, durante el 

periodo de anidación de tortugas, deberá apegarse al programa municipal para la protección a la 

tortuga marina. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que el área del proyecto no se encuentra en zonas 

de litoral ni de arribo de tortugas. 

CG-‐30.-‐ No se permite verter hidrocarburos y productos químicos no biodegradables al suelo, 

cuerpos de agua y/o mar. 

No se pretende para la realización del proyecto, verter hidrocarburos o ningún tipo de quimicos no 

biodegradables al suelo, cuerpo de agua y/o mar. 

CG-‐31.-‐ La disposición final de residuos únicamente podrá realizarse en los sitios previamente 

aprobados para tal fin. 

Los residuos ocasionados durante la etapa de construcción y operación se trasladará al sitio de 

disposición final de residuos del municipio de Benito Juárez. 

CG-‐32.-‐ Se promoverá la reutilización de las aguas residuales previo cumplimiento de las 

disposiciones legales vigentes en materia de calidad de aguas. 

Se contempla la reutilización de las aguas residuales para el riego de las áreas verdes y jardines 

ubicados en el proyecto. 

CG-‐33.-‐ Durante las diferentes etapas del proyecto deberán contar con un programa integral de 

manejo ambiental (minimización, separación, recolección y disposición final) de desechos 

sólidos y líquidos, que incluya medidas preventivas para el manejo y disposición adecuados de 

grasas, aceites e hidrocarburos. 

Durante la etapa de construcción, se generarán residuos sólidos urbanos y sanitarios. Para los 

primeros se instalarán botes o bolsas de basura en lugares estratégicos, mismos que serán 

recolectados semanalmente y trasladados al sitio de disposición final de residuos del municipio de 

Benito Juárez. 

Para los residuos sanitarios, se instalarán letrinas portátiles con relación de 1 por cada 10 

empleados; mismas que serán instaladas y posteriormente desmanteladas por una empresa 

autorizada. 

Independientemente de lo anterior, se anexa al presente documento el correspondiente Programa 

integral de manejo de residuos. 

CG-‐34.-‐ Todas las obras y proyectos deberán considerar áreas específicas para el 

almacenamiento de residuos. 

Se destinará un área del inmueble para la reciba y entrega de los desechos sólidos procedentes del 

Centro Comercial. Se contratará los servicios de una empresa especializada para la gestión y 

manejo integral de los desechos sólidos al lugar de disposición final de residuos del municipio de 

Benito Juárez. 

Dicha centro de acopio de residuos se encuentra ubicado en las siguientes coordenadas: 

_______________________________________________________________________________________ 


Tabla 21. COORDENADAS CENTRO DE ACOPIO 

CG-‐35.-‐ No se permite el uso del fuego para la disposición final de residuos sólidos municipales. 

No se pretende utilizar el fuego para la disposición final de residuos, sino que se se destinará un 

área del inmueble para la reciba y entrega de los desechos sólidos procedentes del centro 

comercial. Se contratará los servicios de una empresa especializada de gestión y manejo integral 

de los desechos sólidos al lugar de disposición final de residuos del municipio de Benito Juárez. 

CG-‐36.-‐ No se permite el uso del fuego en las actividades de chapeo y desmonte. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que debido a previas autorizaciones que 

permitieron el aprovechamiento de materiales pétreos, el área donde se pretende realizar el 

proyecto se encuentra desprovisto totalmente de vegetación. 

CG-‐37.-‐ En el tratamiento de plagas y enfermedades deben manejarse productos que afecten 

específicamente la plaga o enfermedad que se desea controlar, que sean preferentemente 

orgánicos y estrictamente los autorizados por la Comisión Intersecretarial para el Control del 

Proceso y Uso de Plaguicidas, Fertilizantes y Substancias Tóxicas (CICOPLAFEST). 

No aplica para el presente proyecto, sin embargo, se estable que en el momento de que llegare a 

presentarse una plaga o enfermedad, se usarán los productos autorizados por la CICOPLAFEST. 

CG-‐38.-‐ El uso de agroquímicos y la disposición final de sus envases deberá seguir las 

indicaciones de la ficha técnica del producto en cuanto a dosis y frecuencia de aplicación, así 

como lo que establezca la Comisión Intersecretarial para el Control del Proceso y Uso de 

Plaguicidas, Fertilizantes y Substancias Tóxicas (CICOPLAFEST). 

No aplica para el presente proyecto, debido a que no se pretende la utilización de algún tipo de 

agroquímicos durante el desarrollo del proyecto. 

CG-‐39.-‐ En todas las etapas del proyecto (construcción, operación y mantenimiento), 

únicamente se permite el uso de agroquímicos autorizados por la Comisión Intersecretarial para 

el Control del Proceso y Uso de Plaguicidas, Fertilizantes y Substancias Tóxicas (CICOPLAFEST). 

No aplica para el presente proyecto, sin embargo, se estable que en el momento de que se llegare 

a necesitar, se usarán los agroquímicos autorizados por la CICOPLAFEST. 

CG-‐40.-‐ Los proyectos que en su fase operativa involucren el uso de agroquímicos deberán 

incluir un programa de monitoreo de la calidad del agua del subsuelo a fin de detectar y prevenir 

la contaminación del recurso. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que no se pretende la utilización durante la etapa de 

operación de agroquímicos. 

CG-‐41.-‐ Los proyectos que generen aguas residuales (negras, azules, grises, jabonosas), deberán 

disponerlas a través del sistema de drenaje municipal o bien a través de algún sistema de 

_______________________________________________________________________________________ 


tratamiento de aguas residuales cumpliendo en todo momento con la normatividad vigente 

aplicable. 

Para el presente proyecto y debido a que no llega el drenaje municipal, se contempla que la 

disposición de las aguas residuales que se generen será mediante el sistema de tratamiento de 

aguas residuales “Ciclo Natural Inducido” (CINAIN), planta que trata diferentes tipos de agua como 

las salobres, sulforozas, carbonatosas, aguas negras y aguas de proceso. 

La planta de tratamiento ofrece agua potable de tipo UNO, que significa, de acuerdo a la Comisión 

Nacional del Agua, que es agua que cumple con todas las normas ambientales como lo son la 

NOM 001-‐SEMARNAT-‐1996, 002-‐SEMARNAT-‐1996, 003-‐SEMARNAT-‐1997 y 127-‐SSA1-‐1994, dicha 

agua puede ser usada para procesos industriales, riego y servicios. De igual manera el proceso de 

la planta de tratamiento produce lodos naturales, que se pueden reprocesar para la producción de 

compostas con alta calidad en nutrientes. 

CG-‐42.-‐ El drenaje de aguas residuales debe ser canalizado a sistemas de tratamiento que 

garanticen la no contaminación del suelo y subsuelo. No debe canalizarse a pozos de absorción 

de agua pluvial. La disposición final del efluente deberá cumplir con la normatividad vigente. 

Se contempla para el presente proyecto la instalación de una planta de tratamiento de agua, el 

cual el desarrollador será responsable de su operación y mantenimiento, misma que cumplirá con 

la normatividad vigente. 

CG-‐43.-‐ En la planeación de zonas o proyectos turísticos en predios colindantes con unidades de 

gestión ambiental con Política de protección, deberá contemplarse un área de amortiguamiento 

de al menos 20 metros a lo largo de la colindancia, dentro de la unidad de gestión ambiental que 

recibe el proyecto turístico. 

Se está a lo establecido en el presente criterio, en virtud de que el lote dentro del cual se pretende 

realizar el proyecto, se encuentra inmerso en una porción de la UGA 01 con política de 

“Protección”, sin embargo el área del proyecto se encuentra a una distancia muy superior a los 

veinte metros que señala el criterio de la UGA 01. 

CG-‐44.-‐ En zonas con uso de suelo urbano que colinden con algún área natural protegida, 

deberán establecerse zonas de amortiguamiento de 30 metros entre ambas a partir del límite 

del área natural protegida hacia la zona de aprovechamiento. En dichas zonas de 

amortiguamiento no podrán establecerse viviendas. 

No aplica para el presente proyecto, en virtud de que no se encuentra ningún área natural 

protegida cerca del área del proyecto. Lo anterior se demuestra con la siguiente imagen: 

_______________________________________________________________________________________ 


Figura 15. Área Naturales Protegidas en la Península de Yucatán 

CG-‐45.-‐ Los proyectos que pretendan establecerse en predios colindantes a las carreteras 

federales deberán dejar un área de amortiguamiento vegetal de al menos 20 metros de ancho a 

lo largo de las colindancias con dicha vía. 

Se cumple con en el criterio en virtud de que se respetará el área de amortiguamiento vegetal de 

al menos 20 metros de ancho a lo largo de las colindancias con la carretera federal. 

CG-‐46.-‐ La construcción de obras e infraestructura para el drenaje pluvial deberá ser diseñada de 

conformidad con la normatividad de la Comisión de Agua Potable y Alcantarillado y autorizada 

por esta dependencia. 

La infraestructura para el drenaje pluvial, será llevada a cabo de conformidad con la normatividad 

de la Comisión de Agua Potable y Alcantarillado autorizada. 

CG-‐47.-‐ La canalización del drenaje pluvial hacia el mar o cuerpos de agua superficiales o pozos 

de absorción, debe realizarse previa filtración de sus aguas con sistemas de decantación, 

trampas de grasas y sólidos, u otros que garanticen la retención de sedimentos y contaminantes. 

Dicha canalización deberá ser autorizada por la Comisión Nacional del Agua. 

Con respecto al drejane pluvial se estará a lo dispuesto a las regulaciones estipuladas por la 

Comisión Nacional del Agua. 

CG-‐48.-‐ En cualquierobradeberáestarseparadalacanalizacióndeldrenajepluvialdeldrenaje sanitario. 

Para el presente proyecto se contempla que la canalización del drenaje pluvial del sanitario sea 

por separado. 

_______________________________________________________________________________________ 


CG-‐49.-‐ Los campamentos de construcción deben sujetarse al Reglamento de Construcción del 

Municipio de Benito Juárez 

Los campamentos de construcción que se utilizarán, se sujetarán a lo establecido en el 

Reglamento de Construcción del Municipio de Benito Juárez. 

CG-‐50.-‐ Los campamentos de construcción deberán ubicarse sobre los sitios de desplante del 

proyecto, nunca sobre humedales, zona federal, áreas de donación, áreas naturales, áreas de 

reforestación o áreas de arborización. 

No se ubicarán campamentos sobre humedales, zona federal, áreas de donación, áreas naturales, 

áreas de reforestación o áreas de arborización. 

CG-‐51.-‐ No se permite el establecimiento en el territorio municipal de las siguientes ramas 

industriales: Refinación de petróleo, Industria básica del hierro y del acero, Petroquímica básica, 

Fabricación de productos químicos, Fabricación de sustancias químicas básicas, Manufactura de 

celulosa, papel y sus productos, Fabricación de productos metálicos (acabados metálicos), 

Industria farmacéutica, Industria de las fibras artificiales y/o sintéticas, Industria del coque; 

debido a que involucran el manejo de grandes volúmenes de sustancias peligrosas. 

No aplica para el presente proyecto debido a la naturaleza de éste, el cual consiste en la 

Construcción y Operación de un centro comercial y obras asociadas, las cuales no incluyen las 

ramas industriales mencionadas en este criterio. 

CG-‐52.-‐ Sólo se permite la infraestructura y el equipamiento privado asociado a los usos 

permisibles. 

Para la elaboración del proyecto se estará sujeto a los usos permisibles otorgados por el POEL. 

CG-‐53.-‐ El equipamiento no se permite en las áreas sujetas a política de protección 

No aplica para el presente proyecto, en virtud de que el proyecto está ubicado en las UGAs 26 y 

27. 

CG-‐54.-‐ El establecimiento de nuevos asentamientos humanos se deberá sujetar a un programa 

de desarrollo urbano aprobado conforme a las disposiciones jurídicas aplicables. 

Es importante indicar que la zona en la que se encuentra el proyecto no se encuentra incluida 

dentro del Programa Municipal de Desarrollo Urbano del Municipio de Benito Juárez, Quintana 

Roo, por lo que las viviendas que en su caso se plantean para el proyecto se regulan con los únicos 

criterios referidos de manera específica para la zona, que son los criterios específicos 14 y 20, éste 

último a contrario sensu, en materia de desarrollo turístico aplicables a la UGA 26 del POEL, los 

cuales hacen referencia a la posibilidad de contar con 3 viviendas por hectárea, mismas que 

deberán concentrarse en la superficie máxima ocupable, correspondiente al 35% de la superficie 

que se encuentra en la UGA 26, derivado esto del uso comercial y turístico no hotelero del 

proyecto; por lo que con base a esos criterios se hará la justificación en los apartados 

correspondientes. 

CG-‐55.-‐ Para optimizar el uso del suelo en la zona urbana se aumentará el coeficiente de 

utilización del suelo y se disminuirá proporcionalmente el coeficiente de ocupación del suelo. No 

se densificarán las áreas urbanas a costa de la ocupación de áreas naturales y/o de áreas verdes 

arborizadas. 

El proyecto no se encuentra dentro de alguna Área Natural Protegida o algun área de importancia 

_______________________________________________________________________________________ 


para las aves, así como que se pretende apegarse a lo establecido en el POEL en relación al 

coeficiente de utilización del suelo. 

CG-‐56.-‐ El derecho de vía de los tendidos de alta tensión sólo podrá ser utilizado conforme a la 

normatividad aplicable, y en apego a ella no podrá ser utilizado para asentamientos humanos. 

Se apega a lo establecido por este criterio en virtud de que el tendido de alta tensión no se 

encuentra sobre asentamientos humanos. 

CG-‐57.-‐ La densidad autorizable en las unidades de gestión ambiental dentro de los centros de 

población será la que establezca el Programa Parcial o el Programa de Desarrollo Urbano vigente 

en el centro de población. 

Es importante indicar que la zona en la que se encuentra el proyecto no se encuentra incluida 

dentro del Programa Municipal de Desarrollo Urbano del Municipio de Benito Juárez, Quintana 

Roo, por lo que las viviendas que en su caso se plantean para el proyecto se regulan con los únicos 

criterios referidos de manera específica para la zona, que son los criterios específicos 14 y 20, éste 

último a contrario sensu, en materia de desarrollo turístico aplicables a la UGA 26 del POEL, los 

cuales hacen referencia a la posibilidad de contar con 3 viviendas por hectárea, mismas que 

deberán concentrarse en la superficie máxima ocupable, correspondiente al 35% de la superficie 

que se encuentra en la UGA 26, derivado esto del uso comercial y turístico no hotelero del 

proyecto; por lo que con base a esos criterios se hará la justificación en los apartados 

correspondientes. 

CG-‐58.-‐ Los lineamientos de ocupación para predios de una hectárea o menos de una hectárea, 

fuera de los centros de población, los parámetros urbanos para los usos del suelo previstos en 

este ordenamiento se indican en el siguiente cuadro: 

No aplica en virtud de que el área donde se pretende realizar el proyecto es claramente mayor a 

una hectárea. 

_______________________________________________________________________________________ 


V.1.2. Descripción de la UGA 26 aplicable al proyecto 

Para un mayor entendimiento en relación a los usos permitidos en la Unidad de Gestión 26, se 

extrae el cuadro, del apartado “Política, Usos del Suelo Predominante, Compatible, Condicionado 

e Icompatible y asignación de Criterios Ecológicos de Aplicación Específica por Unidad de Gestión 

ambiental” ubicado en la página 47 del Programa de Ordenamiento Ecológico Territorial del 

Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo. 

Nombre Zona Poniente del Corredor Aeropuerto 

Puerto Morelos 

Identificador de la UGA 26 

Política Aprovechamiento sustentable 

Usos Predominantes: Turístico 

Compatibles: Ecoturismo, UMA’s 

Condicionados: Centro Recreativo, Golf, 

Comercial, Acuacultura, Meliponicultura, 

Horticultura, Minería, Equipamiento. 

Incompatibles: Suburbano, Forestal, 

Agropecuario, Agroforestal, Embarcaderos y 

muelles, Marinas, Actividades acuática y 

subacuáticas, Urbano, Industrial, Funerario, 

Área Natural. 

V.1.3. Criterios Ecológicos de Aplicación específica para la UGA 26 

Una vez hechos valer los argumentos en relación a los criterios ecológicos generales, a 

continuación me permito desarrollar los argumentos correspondientes a los criterios ecológicos 

específicos de la UGA 26, una de las UGA’s dentro de la cual se llevará a cabo del proyecto 

Para actividades agropecuarias y acuícolas (AA). 

01. En la selección del sitio para el desplante de las obras requeridas para llevar a cabo las 

actividades productivas permisibles deberá priorizarse las zonas con actividad agropecuaria 

previa, con presencia de vegetación secundaria o donde la altura media de la vegetación no sea 

mayor a tres metros. 

Como se ha indicado con anterioridad en esta Manifestación, el criterio de selección del sitio 

derivó de la condición de afectación ambiental en la que se encontraba el lote L-‐22-‐09, debido a la 

operación de un banco de materiales, siendo que en el mismo no se realizaron actividades 

agropecuarias, ni contenía vegetación secundaria y dónde la altura de vegetación es inexistente. 

Por tanto si bien esos criterios no sirvieron de base para la selección del sitio, no es menos cierto 

que se cumplen, ya que las condiciones del sitio no implican la transgresión de ninguno de los tres 

aspectos manifestados en el presnete criterio. 

05. Se permite la instalación de viveros para la producción y comercialización de plantas de 

ornato. La producción y comercialización de plantas nativas y de aquellas especies incluidas en 

la Norma Oficial Mexicana NOM-‐059-‐SEMARNAT-‐2001 deberá hacerse bajo el esquema de 

_______________________________________________________________________________________ 


Unidad de Manejo Ambiental. 

No aplica debido a la naturaleza del proyecto que no contempla la instalación de viveros, sin 

embargo se hace el señalamiento que para la reforestación, arborizado y jardinado, se adquirirán 

plantas provenientes de diferentes viveros autorizados. 

06. No se permite la producción o comercialización de plantas consideradas como invasoras por 

la Comisión Nacional para el Conocimiento y Uso de la Biodiversidad (CONABIO) o que afecten 

por su forma de crecimiento la infraestructura urbana. 

No aplica para el presente proyecto, en virtud de que no se producirán ni se comercializará con 

plantas consideradas como invasoras por la CONABIO o que afecten la infraestructura urbana. 

11. Se permite la acuacultura cuando: a) La actividad se proyecte en los afloramientos del manto 

freático y contemple exclusivamente el uso o manejo de especies nativas, b) La actividad no se 

proyecte en cuerpos naturales de agua sino en estanques, c) Los estanques se construyan sobre 

el nivel del piso o éstos cuenten con una membrana impermeable que impida el intercambio de 

aguas con el acuífero, d) Los estanques de crecimiento y reproducción cuenten con un sistema 

que evite la fuga de larvas o alevines hacia cuerpos naturales de agua o al acuífero, e) El 

proyecto incluya por lo menos el tratamiento secundario de las aguas residuales previamente a 

su inyección al subsuelo y/o cuerpos de agua. 

No aplica para el presente proyecto, debido a la naturaleza del proyecto que no contempla la 

acuacultura. 

Para asentamientos humanos (AH): 

15. En predios en los que se permiten los fraccionamientos suburbanos del tipo explotación 

agropecuaria la densidad bruta permitida es de una vivienda por hectárea. 

Como puede observarse de la descripción del proyecto contenido en capítulos anteriores, las 

actividades a desarrollar en el sitio tienen un enfoque comercial y turístico no hotelero, de tal 

manera que las actividades de tipo explitación agropecuaria no tienen relación con el mismo. 

En esta tesitura y dado el enfoque del proyecto, si bien el mismo contemplará vivienda, esta se 

regulará con base a criterios relacionados con los desarrollos turísticos, particularmente los 

cirterios específicos 14 y 20, este último a contrario sensu. De tal forma es evidente, que la 

vivenda planteada para el sitio no puede incluirse dentro de la figura de fraccionamiento 

suburbano de explotación agropecuaria, ya que decir lo contrario implicaría una contradicción 

entre la finalidad del centro comercial y una eventual configuración en vivienda agropecuaria. 

17. Los talleres de servicios dentro de las zonas urbanas o turísticas dentro de los centros de 

población deberán contar con zonas de amortiguamiento delimitadas por barreras naturales o 

artificiales, que disminuyan los efectos de ruido y contaminación ambiental, incluida la visual. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que la naturaleza del proyecto, no contempla el 

establecimiento de talleres de servicio. 

18. Sólo se permiten los asentamientos humanos y/o los desarrollos turísticos cuando el 

proyecto incluya la construcción, por parte del promovente, y la operación por parte del usuario 

final, de las obras de infraestructura y equipamiento necesarias y suficientes para: a) Extracción, 

potabilización y distribución de agua potable a los lotes individuales, con la autorización de la 

_______________________________________________________________________________________ 


Comisión Nacional del Agua y/o de la Comisión de Agua Potable y Alcantarillado. b) Colecta, 

manejo y disposición temporal de residuos sólidos con la autorización del H. Ayuntamiento 

Benito Juárez. c) Colecta, tratamiento y disposición de aguas residuales con la autorización de la 

Comisión Nacional del Agua. 

Para el presente proyecto se contempla desde su diseño la realización de obras de infraestructura 

y equipamiento necesario en relación a la utilización de agua potable, de drenaje y de la 

disposición de residuos sólidos. Siendo que al finalizar la construcción del proyecto, estas obras, 

serán donadas al Municipio y a las instituciones encargadas para su manejo. 

Asimismo el desarrollo de las viviendas es viable ya que se contempla como obras asociadas la 

planta de tratamiento y la planta potabilizadora, por lo que estarán equipados para su desarrollo, 

así como que se hace el señalamiento que se anexa el programa de manejo de residuos sólidos a 

la presente manifestación. 

Actualmente nos encontramos en gestiones ante el organismo del agua competente para el 

cumplimiento del presente criterio. 

20. En los proyectos comerciales los estacionamientos deberán contar con áreas verdes en 

forma de camellones continuos y deberán colocarse por lo menos un árbol por cada dos cajones 

de estacionamiento. 

Se contempla para el presente proyecto el establecimiento de áreas verdes en las áreas destinadas 

para estacionamiento que cumplan con el presente criterio, como queda establecido en el 

Programa de Reforestación, Arborización y Jardinado. 

21. Los proyectos que incluyan la conformación de camellones deberán mantener la vegetación 

arbórea en estos espacios y en caso de que esté desprovista de vegetación arbórea se deberá 

arborizar siguiendo las recomendaciones del anexo Programa de Arborización y Jardinado. 

Debido a previas autorizaciones, el total del área donde se realizará el proyecto no contempla 

vegetación, sin embargo, se prevé el establecimiento de áreas verdes en los camellones con 

especies nativas de acuerdo al Programa de Arborización y Jardinado que se anexa a la presente 

Manifestación. 

23. No se permite la creación de nuevos centros de población. 

No aplica para el presente proyecto, toda vez que no se contempla el establecimiento de nuevos 

centros de población. 

Para construcción (CO): 

01. Dentro de la temporalidad autorizada para la edificación del proyecto se permitirá la 

instalación y operación de plantas de premezclados, dosificadoras, bloqueras o similares que se 

establezcan con la finalidad de abastecer específicamente el proyecto en construcción. 

La etapa de construcción tendrá una duración de 11 meses, dentro de la cual se contempla la 

instalación y operación de plantas de premezclados, dosificadoras, bloqueras o similares que se 

establezcan con la finalidad de abastecer específicamente el proyecto en construcción. 

09. No se permite la disposición de ningún desecho de construcción o de demolición, excepto 

como relleno para construcciones. 

Se evitará en todo momento la acumulación de desechos de construcción, siendo el caso que los 

desechos serán trasladados al sitio de disposición final de residuos del Municipio de Benito Juárez. 

_______________________________________________________________________________________ 


10. Se permitirá la construcción de estructuras rústicas como andadores, escaleras para acceso a 

cuerpos de agua, puentes elevados, terrazas y otras estructuras de madera cuando: a) Se utilice 

madera dura de la región cuya procedencia sea de una zona cuyo aprovechamiento forestal esté 

autorizado y vigente, b) Cuando en el tratamiento de la madera que quede sumergida en 

cuerpos naturales de agua no se utilice aceite quemado ni de otras sustancias tóxicas. 

No aplica para el presente proyecto en virtud de que no se contempla la construcción de 

estructuras rústicas señaladas en el presente criterio. 

15. En la construcción de los caminos, así como en los existentes, se deben incluir obras y/o 

mecanismos para garantizar el paso de fauna silvestre a través de los mismos, tales como 

señalamientos, reductores de velocidad, túneles, puentes u otros que cumplan con dicho fin. 

Como se ha mencionado anteriormente, en el sitio donde se pretende realizar el proyecto no se 

encontraron especies de fauna silvestre, sin embargo, y previniendo que existan, se incluirán 

señalamientos, para garantizar el paso de éstos. 

Para aprovechamientos turísticos (DT): 

01. Sólo se permiten los desarrollos de campo de Golf cuando: 

a) La selección del tipo de pasto a utilizar sea de la variedad o variedades que tengan menor 

demanda de agua y que sean capaces de tolerar el riego con agua salobre y/o aguas tratadas, b) 

El suministro de agua para riego incluya aguas tratadas y la fuente complementaria esté 

autorizada por la Comisión Nacional del Agua, c) El sistema de riego incluya dispositivos de 

control que aseguren la optimización del uso del agua y de los agroquímicos que se utilicen, 

evitando la saturación del terreno y la contaminación del subsuelo y cuerpos naturales de agua, 

d) Los lagos artificiales se proyecten totalmente aislados del manto freático y se distribuyan en 

función de la demanda de agua de las distintas áreas del proyecto, e) La fuente de abasto de los 

lagos artificiales sean aguas tratadas, salobres y/o pluviales, f) Se prevea mantener o en su caso 

reforestar con especies nativas las zonas adyacentes a las pistas. 

No se contempla el desarrollo de ningún campo de golf en el área del proyecto. 

10. Se permite la construcción de obras y/o la instalación estructuras de apoyo para actividades 

de ecoturismo, tales como senderos de interpretación de la naturaleza, miradores, torres para 

observación de aves, puentes u otras semejantes. 

No aplica para el presente proyecto debido a que no se contempla la realización de ninguna 

actividad ecoturística en el área del proyecto. 

12. El uso del fuego en actividades recreativas, estará restringido a las áreas especialmente 

destinadas para ello y con las medidas de seguridad indicadas por la Dirección de Protección 

Civil Municipal. 

No aplica para el presente proyecto, en virtud de que no se contempla la realización de actividades 

recreativas ni mucho menos el uso del fuego. 

13. El cuidado, conservación y mantenimiento de la vegetación en las áreas verdes y en las áreas 

naturales al interior de los predios, es obligación de los dueños del desarrollo y del responsable 

de las actividades que le sean autorizadas. 

El desarrollador será responsable del mantenimiento y conservación de las áreas verdes, para lo 

cual tendrá personal propio. 

_______________________________________________________________________________________ 


14. Se podrá desarrollar vivienda asociada a proyectos turísticos o recreativos, con una densidad bruta de 

hasta 3 viviendas residenciales por hectárea, mismas que serán concentradas en la superficie de 

desmonte permitida. Las viviendas deberán ser unifamiliares. 

El proyecto sujeto a aprobación es de índole comercial turístico, que incluye viviendas para los trabajadores 

del centro comercial. Dadas las características del proyecto, la necesidad de vivienda es inherente al mismo, 

toda vez que el concepto comprende a trabajadores que tengan que estar ligados a horarios de trabajo 

nacionales y globales, y necesitarán la facilidad de trasladarse de manera rápida y segura de su centro de 

trabajo a sus hogares, teniendo la seguridad de encontrarse cerca de su familia, pudiendo intercalar horas 

de trabajo y de esparcimiento y descanso. 

No se omite manifestar, que las viviendas planeadas para el proyecto, son elemento fundamental para el 

correcto funcionamiento del centro comercial Dragon Mart Cancún y obras asociadas, debido a que al 

ubicarse las viviendas dentro del mismo complejo, permite el fácil transporte y acceso de los habitanes de 

éstas al centro comercial, siendo que dicha cercanía e integración son necesarias e indispensables para la 

operación del proyecto, por lo que al estar de manera concentrada la ubicación de las 722 viviendas, 

permite además, ahorro en tiempo y dinero, siendo el caso que si no se contemplaran las viviendas dentro 

del complejo, se ocasionaría un problema para las futuras personas que las habiten de carácter económico, 

además de la distancia y el tiempo que les tomaría en llegar de sus casas al centro comercial. 

Asimismo, como ya se ha comentado con anterioridad, el proyecto abrirá las puertas para la generación de 

un tipo de turismo diferente e innovador para la Ciudad de Cancún, Quintana Roo, el turismo de negocios, el 

cual es de gran importancia en virtud de que, además de ser uno de los segmentos de más crecimiento en la 

última década, proporciona diversos beneficios como el aumento de la estacionalidad de la demanda 

turística, así como del gasto promedio por persona, ya que generalmente este tipo de turismo viaja con 

viáticos pagados por la empresa que los emplea. Es de esta forma que se generarán más ganancias para los 

comercios establecidos de la Ciudad de Cancún, ya que los turistas que llegarían a comprar por trabajo al 

Centro Comercial Dragon Mart Cancún y obras asociadas, generalmente tienen estadías aproximadas de una 

semana y vienen acompañados de otros compañeros de trabajo o familia, los cuales no estarán limitados a 

hospedajes de tipo “all inclusive”, si no que harán uso de la insfraestructura hotelera estándar, 

restaurantera, comercial, cultural y social de la Ciudad de Cancún. 

En otro orden de ideas e independiente de lo anterior, como se refirió al principio del presente capítulo, la 

garantía al medio ambiente sano para el adecuado desarrollo y bienestar implica necesariamente 

limitaciones a otros derechos previstos en el marco normativo, pero particularmente en lo referente al 

ejercicio del derecho real de propiedad y posesión. El artículo 27 constitucional en este caso refleja 

claramente la intensión del constituyente de limitar el derecho de propiedad privada a las necesidades que 

dicte el interés público y social, al aplicar modalidades a la misma, incluyendo elementos que permiten 

garantizar el derecho humano al medio ambiente referida en el artículo 4° de nuestra Carta Magna. Entre 

estas limitaciones se encuentra la referida al establecimiento de lineamientos en materia de asentamientos 

humanos, siendo que los mismos deben ser cumplidos a cabalidad. 

Estos lineamientos deben ser previstos por el legislador o el órgano administrativo que, en ejercicio de 

facultades reglamentarias o discrecionales, genera los mismos, dando lugar a que en el momento de tomar 

una decisión, la autoridad administrativa que decida sobre el otorgamiento o negativa de una autorización 

que permita el establecimiento de vivienda, lo haga de manera fundada y motivada, evitando toda laguna y 

permitiendo la aplicación del derecho en forma sistemática y funcional, colmando mediante una 

interpretación e integración adecuada las lagunas existentes. El hecho de que un ordenamiento o 

lineamiento no prevea supuestos referentes a aquello que le solicita un particular, como en este caso el 

establecimiento de viviendas en la UGA 26 en determinada densidad, da lugar a la posibilidad de que se 

afecte el derecho de propiedad de manera definitiva o transitoria, mediante la aplicación de actos de 

molestia o privativos de la autoridad, en términos de los artículos 14 y 16 Constitucionales; ya sea porque se 

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niegue un permiso o se impida su consecución, siendo esto realizado sin una adecuada fundamentación y 

motivación, o basado en normatividad que pudiera presentar antinómias. 

En el caso que nos ocupa es claro que el Programa Municipal de Desarrollo Urbano del Municipio de Benito 

Juárez, Quintana Roo, no contempla la zona en la que se pretende desarrollar el proyecto en cuestión, no 

existiendo regulación en materia de asentamientos humanos para dicho sitio; más sin embargo es claro que 

el presente criterio específico permite la existencia de vivienda, basándonos de un análisis integral con otros 

criterios generales y específicos aplicables a esta UGA. Más aún es claro que se permite la construcción de 3 

viviendas por hectárea, donde el ordenamiento ecológico sólo contriñe al promovente a concentrar dicha 

vivienda en la superficie máxima ocupable, que para el caso es del 35% en términos del criterio específico 31 

de manejo de ecosistemas; siendo que el único criterio de concentración que pudiera hacer referencia al 

factor que indicaría el número de viviendas que puedo establecer por hectárea aplicando la cantidad de 3 

por cada una de ellas, sería el criterio específico 20 de aprovechamiento turístico, que refiere la 

concentración de 10 viviendas en 5 hectáreas, cuando el predio sea inferior a 100 hectáreas. 

No obstante, es claro que este criterio de restricción referido a la densidad y concentración de vivienda en la 

UGA 26 no es aplicable al presente proyecto, primeramente en razón de que el lote L-‐22-‐09 e incluso la UGA 

26 dentro del inmueble, son muy superiores en superficie a las 100 hectáreas requeridas por el criterio 20. 

Por ende y en una interpretación contrario sensu, sistemática y funcional en relación con el criterio 14, es 

claro que no existe limitación de concentración de vivienda en la UGA 26 más allá de aquella referida a su 

concentración del 35% de la UGA. Dado ello y a que no existe en el Programa de Ordenamiento Ecológico 

Local del Municipio de Benio Juárez, Quintana Roo un criterio que defina el factor de cuántas viviendas 

pueden existir más allá del de 3 viviendas por hectárea, es que al hablarse de un criterio específico se 

considera viable tomar como factor el número total de hectáreas existentes en la UGA 26, que multiplicadas 

por las 3 viviendas por hectárea nos da un total de 919 viviendas unifamiliares. Es claro que no existe la 

posibilidad de migrar densidades o número de vivienda entre UGAS, de ahí que la cantidad aplicable como 

factor para multiplicar el número de viviendas con un criterio de concentración, no puede partir del análisis 

de todo el inmueble, o de una porción de la UGA 26, sino del total de superficie de la misma, pero 

concentrando la vivienda sólo en el 35%. 

En este caso solicitamos a la autoridad se sirva observar el hecho de que la previsión de vivienda en la zona 

se encuentra poco regulada, salvo por lo dispuesto en el criterio específico 14 por lo que se pide que en la 

determinación sobre la factibilidad aquí establecida respecto de la vivienda se aplique, independientemente 

de lo dispuesto en dicho criterio, los principios generales del derecho, particularmente el hecho de que la 

autoridad no debe observar donde el redactor de los ordenamientos no lo hizo, de que la autoridad sólo 

puede hacer aquello que le es permitido y que los particulares como en este caso mi representada, se 

encuentran facultados para hacer aquello que no les es prohibido. En consecuencia solicito la aprobación de 

la vivienda planteada con base en el criterio 14, la cual ascenderá a la cantidad de 722 viviendas 

unifamiliares, la cual es incluso menor a aquella resultante de multiplicar las 3 viviendas por hectárea en 

relación con el número total de hectáreas de la UGA 26 (919). 

15. Se podrán llevar a cabo desarrollos ecoturísticos con una densidad bruta de hasta 2 cabañas por 

hectárea, mismas que se concentrarán en la superficie de desmonte permitida. Las cabañas serán para 

cuatro personas como máximo y construidas con materiales locales, con diseños que se integren al 

paisaje. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que no se contempla ningún desarrollo ecoturístico dentro del 

área del proyecto. 

18. Los desarrollos turísticos, centros recreativos y obras de equipamiento deberán incluir en sus áreas 

verdes la variedad o variedades de pastos que tengan menor demanda de agua y que sean capaces de 

tolerar el riego con agua salobre y/o aguas tratadas. 

Para las áreas verdes contempladas, se utilizará especies adaptadas para resistir el riego con 

cualquier tipo de agua, como lo es el céspedo reygrass anual (lolium multiflorum), sin embargo es 

de destacar que la vegetación utilizada en dichas áreas, y que no constituyan césped serán especies nativas, 

_______________________________________________________________________________________ 


siendo que en algunos casos se procederá a la reforestación completa de espacios afectados por la 

operación del banco de materiales existente anterior a la construcción del proyecto. 

20. El agrupamiento de viviendas unifamiliares no podrá exceder de 10 por predio de 5 hectáreas, excepto 

en los casos en que estas estén vinculadas a proyectos turísticos no hoteleros cuya superficie sea mayor a 

100 hectáreas. 

Como ya se ha señalado con anterioridad, el proyecto sujeto a aprobación es de índole comercial turístico, 

no hotelero, que incluye viviendas para los trabajadores del centro comercial. Dadas las características del 

proyecto, la necesidad de vivienda es inherente al mismo, toda vez que el concepto comprende a 

trabajadores que tengan que estar ligados a horarios de trabajo nacionales y globales, y necesitarán la 

facilidad de trasladarse de manera rápida y segura de su centro de trabajo a sus hogares, teniendo la 

seguridad de encontrarse cerca de su familia, pudiendo intercalar horas de trabajo y de esparcimiento y 

descanso. No se omite manifestar, que las viviendas planeadas para el proyecto, son elemento fundamental 

para el correcto funcionamiento del centro comercial Dragon Mart Cancún y obras asociadas, debido a que 

al ubicarse las viviendas dentro del mismo complejo, permite el fácil transporte y acceso de los habitanes de 

éstas al centro comercial, siendo que dicha cercanía e integración son necesarias e indispensables para la 

operación del proyecto, por lo que al estar de manera concentrada la ubicación de las 722 viviendas, 

permite además, ahorro en tiempo y dinero, siendo el caso que si no se contemplaran las viviendas dentro 

del complejo, se ocasionaría un problema para las futuras personas que las habiten de carácter económico, 

además de la distancia y el tiempo que les tomaría en llegar de sus casas al centro comercial. 

El proyecto abrirá las puertas para la generación de un tipo de turismo diferente e innovador para la Ciudad 

de Cancún, Quintana Roo, el turismo de negocios, el cual es de gran importancia en virtud de que, además 

de ser uno de los segmentos de más crecimiento en la última década, proporciona diversos beneficios como 

el aumento de la estacionalidad de la demanda turística, así como del gasto promedio por persona, ya que 

generalmente este tipo de turismo viaja con viáticos pagados por la empresa que los emplea. Es de esta 

forma que se generarán más ganancias para los comercios establecidos de la Ciudad de Cancún, ya que los 

turistas que llegarían a comprar por trabajo al Centro Comercial Dragon Mart Cancún y obras asociadas, 

generalmente tienen estadías aproximadas de una semana y vienen acompañados de otros compañeros de 

trabajo o familia, los cuales no estarán limitados a hospedajes de tipo “all inclusive”, si no que harán uso de 

la insfraestructura hotelera estándar, restaurantera, comercial, cultural y social de la Ciudad de Cancún. 

No obstante lo anterior, el presente criterio no aplica en virtud de que el inmueble en el que nos 

encontramos tiene una superficie mayor de 100 hectáreas, siendo que alcanza una superficie de 561.37 ha, 

de ahí que aplicando a contrario sensu este criterio específico, se tiene que no existen limitantes de 

concentración en el criterio específico 14 referente a la creación de 3 viviendas unifamiliares por hectárea, 

concentradas en el 35% de la superficie de la UGA 26 localizada en el lote L-‐22-‐09, por lo que es viable 

señalar la posibilidad de generar 919 viviendas, tomando como factor de hectáreas para determinar el 

número de vivienda la cantidad total de hectáreas localizadas en la UGA 26 que a su vez se encuentran en el 

lote L-‐22-‐09 no omito señalar que el proyecto contempla la creación de 722 viviendas unifamiliares, lo cual 

es inferior al tope de 919 viviendas posibles. 

23. No se permite la conversión de viviendas residenciales a cuartos hoteleros. 

No aplica para el presente proyecto, toda vez que la actividad principal no es hotelera sino de tipo 

comercial. 

Para equipamiento e infraestructura (EQ): 

01. Los paramentos de los caminos de acceso privados deberán ser protegidos con árboles y arbustos 

nativos. 

Se cumple con el presente criterio, en virtud de que serán protegidos los paramentos de los caminos con 

arbustos nativos. Ver Programa de Arborización y Reforestación que se anexa a la presente Manifestación. 

05. No se permite la ubicación de rellenos sanitarios ni de tiraderos a cielo abierto. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que no se contempla la ubicación de ningún relleno sanitario 

ni de tiraderos a cielo abierto en el área del proyecto, en virtud de que se contempla un centro de acopio de 

desechos sólidos, más éste no será el lugar de disposición final de residuos. El desarrollador contratará los 

servicios de una empresa especializada para recoger y tirar los residuos en el lugar de disposición final del 

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municipio de Benito Juárez a efecto de manejar adecuadamente los residuos. 

06. No se permite la infraestructura ni las obras de equipamiento para el manejo y disposición final de 

residuos. 

Para el presente proyecto se contempla un centro de acopio de desechos sólidos, más éste no será el lugar 

de disposición final de residuos. El desarrollador contratará los servicios de una empresa especializada para 

recoger y tirar los residuos en el lugar de disposición final del municipio de Benito Juárez a efecto de 

manejar adecuadamente los residuos. 

13. Las líneas de conducción eléctrica y telefónica deberán ser subterráneas con la finalidad de evitar la 

contaminación visual, definida en el Artículo 4, fracción IX de la Ley de Equilibrio Ecológico y Protección al 

Ambiente del Estado de Quintana Roo. 

Se contempla que las líneas de conducción eléctrica y telefónica serán subterráneas, cumpliendo 

así con el presente criterio. 

17. No se permite el almacenamiento de hidrocarburos para su expendio comercial, con excepción de las 

estaciones de servicio autorizadas por PEMEX y que cumplan con las disposiciones del Acuerdo para 

reglamentar la ubicación, construcción y funcionamiento de las Estaciones de Servicio de Almacenamiento 

y Venta de Gasolina y Diesel para vehículos automotores terrestres y acuáticos en el Municipio Benito 

Juárez, Quintana Roo, publicado en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado de Quintana Roo el 11 de 

febrero de 2002. 

No aplica para el presente proyecto, en virtud de que no se contempla ningún almacenamiento de 

hidrocarburos en el área del proyecto. 

18. Se permite la infraestructura no comercial para el depósito, conducción y manejo de hidrocarburos, 

autorizada por las instancias competentes. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que no se contempla la utilización de hidrocarburos en 

ninguna etapa del proyecto. 

De protección de Flora y Fauna (FF): 

01. En desarrollos habitacionales, turísticos, industriales, comerciales, agropecuarios, no se permite la 

comercialización de la madera, leña, turba o tierra vegetal producto de la superficie autorizada de 

desmonte. Sin embargo, se permite su utilización en las áreas verdes proyectadas o en obras públicas en 

coordinación con la autoridad municipal. 

No se comercializará ni utilizará la madera, leña, turba, o tierra vegetal producto de la superficie de 

desmonte, en virtud que debido a previas autorizaciones el área donde se pretende realizar el proyecto ya 

ha sido desmontada. 

03. Los desarrollos turísticos y/o habitacionales deberán garantizar la permanencia del hábitat y las 

poblaciones de mono araña Ateles geoffroyi, mediante la regulación de los horarios de uso del sitio, 

mantenimiento de la disponibilidad natural de alimento y sitios de pernocta y de reproducción, así como 

con otras acciones que sean necesarias. 

No aplica para el presente proyecto ya que no se contempla ningún desarrollo turístico o habitacional. 

07. El cercado entre predios deberá evitar la interrupción de la continuidad del dosel arbóreo. En caso de 

no existir dicha continuidad deberá realizarse la reforestación a fin de propiciar el restablecimiento de 

dicha continuidad. 

Se contempla para el proyecto la reforestación y otorgación de áreas de conservación y conectividad. 

08. El establecimiento de cercas debe permitir el paso libre a la fauna silvestre a través del predio. 

Se efectuará un programa de reforestación para restaurar la conectividad de tal modo que se buscará que el 

establecimiento de cercas no afecten el libre paso de la fauna silvestre. 

09. Las actividades cinegéticas y los criaderos de fauna silvestre sólo se permiten bajo el esquema de 


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No aplica para el presente proyecto debido a que no se llevará a cabo actividades cinegéticas ni se 

contempla el establecimiento de criaderos de fauna silvestre. 

10. El uso de especies de flora ornamental exótica autorizada, queda restringido a las áreas 

verdes. 

No se usará ninguna especie de flora ornamental exótica en las áreas verdes 

Para manejo de ecosistemas (ME): 

04. Los proyectos deben priorizar la agrupación de las construcciones con el fin de favorecer la 

continuidad de las áreas naturales. 

Todo el proyecto Dragon Mart se pretende construir de manera compacta, abarcando 183.94 

hectáreas en total, de las cuales se destinará a la reforestación y jardinado, 42.34 ha lo que 

implica la agrupación de las contrucciónes a efecto de permitir y fomentar la conectividad 

estructural en las UGAS 01 y parte de la 26, (áreas de conservación de 357.78 ha) así como 

permitiendo la existencia de espacios para conectividad funcional en la UGA 26 y 27. 

09. El aprovechamiento de cenotes, rejolladas o petenes deberá sujetarse a las siguientes 

condiciones: 

a) Requiere autorización a través de la evaluación de la manifestación impacto ambiental tal 

como lo establece la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente, a fin de 

determinar si el proyecto incluye medidas que garanticen su preservación, 

b) Únicamente se permite la colocación de accesos al espejo de agua de tipo rústico sostenidos 

por pilotes de madera, 

c) No se permite la instalación de estructuras flotantes, fijas o móviles, dentro de ellos, con la 

finalidad de evitar la contaminación visual y ambiental del cenote, 

d) No se permite la construcción de tipo permanente en sus bordes, así como el desmonte, 

despalme o modificaciones a la topografía en una franja de 40 metros de ancho a partir de sus 

bordes, salvo en caso de actividades de restauración ambiental autorizadas o para la apertura 

del sendero de acceso a los mismos. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que no existen cenotes, rejolladas o petenes en el 


Es de indicarse que el proyecto contempla la existencia de espejos de agua, mismos que serán 

artificiales y que no implicarán la apertura o alumbramiento del manto freático. 

10. En las actividades de mantenimiento de áreas verdes e infraestructura se favorecerá como 

primera alternativa el control biológico de plagas y el uso de insumos orgánicos. 

Para el mantenimiento de áreas verdes se usará llegado el caso, un control biológico de plagas así 

como la utilización de insumos orgánicos con el propósito de no causar un daño a estas áreas. 

13. En las zonas inundables, las vías de acceso terrestre vehicular deberán permitir los flujos y 

reflujos de agua superficial y subterránea de los ecosistemas. El cálculo del diámetro para los 

pasos de agua debe tomar en cuenta el volumen máximo que circula durante eventos 

extraordinarios de precipitación. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que en el área donde se pretende realizar el 

proyecto no existen zonas inundables. 

_______________________________________________________________________________________ 


15. Cuando en el aprovechamiento de áreas degradadas, sascaberas agotadas o en abandono, el 

proyecto a realizar no pueda construirse por motivo de su cercanía al manto freático (menos de 

1 metros), se podrá autorizar el desmonte de nuevas áreas de vegetación, evitando la afectación 

de las zonas mejor conservadas, siempre y cuando se ejecuten acciones de restauración o 

mejoramiento ambiental de las áreas degradadas que no pueden aprovecharse. 

El asiento de la estructura del proyecto no será encima de las sascaberas agotadas, estas se 

encuentran explotadas de conformidad con las autorizaciones antes descritas, más no han sido 

agotadas. 

16. El promovente deberá implementar un programa de manejo que incluya actividades de 

saneamiento y restauración con los propósitos de disminuir la superficie ocupada por el helecho 

llamado cilantrillo Pteridium aquilinum, remover el material vegetal combustible para la 

prevención de incendios y recuperar la masa arbórea mediante la reforestación con especies 

nativas que contemple la reintroducción de especies de madera dura características de la zona. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que, como lo he venido diciendo con anterioridad, el 

área donde se planea la construcción y operación del proyecto, se encuentra desprovisto de 

vegetación por diversas autorizaciones otorgadas, por lo que no se encuentra superficie ocupada 

por el helecho llamado cilantrillo. 

17. Las aguas residuales deberán cumplir con la normatividad aplicable para su reutilización o 

aprovechamiento fuera de la zona de generación. 

Se cumplirá con la normatividad aplicable en relación a las aguas residuales. 

18. Las zonas impactadas de los predios afectados por actividades extractivas de material 

pétreo, deberán ser rehabilitadas en su totalidad, aún cuando el desplante del proyecto no se 

realice en ellas. Dichas zonas deberán ser rehabilitadas a través de su reforestación y/o 

incorporación como área verde del proyecto, respetando en esto último el porcentaje de área 

natural, presente o inducida, que indica el presente instrumento para la unidad de gestión 

ambiental que corresponda a la ubicación del predio. 

Se dará cumplimiento al presente criterio, rehabilitando las áreas aprovechadas en su totalidad. 

28. Se permite desmontar hasta 25 % del predio, debiendo mantener la superficie restante en 

condiciones naturales. 

No es viable aplicar este criterio debido a que se encuentra desprovisto de vegetación en razón de 

que funcionó previamente como banco de materiales, lo cual acredito con las siguientes 

autorizaciones otorgadas: 











_______________________________________________________________________________________ 








31. Se permite desmontar hasta 35 % del predio cuando el uso del suelo permitido sea Comercial 

o Centro Recreativo, debiendo mantener la superficie restante en condiciones naturales. 

La porción del lote dentro del cual se pretende desarrollar el proyecto que se encuentra inmerso 

en la UGA 26 tiene una extensión de 306.57 ha, una vez señalada dicha extensión, se tiene que el 

35% de la superficie que se puede desmontar de dicha UGAequivale a 107.29 ha. 

Es de mencionarse que a la presente fecha, se ha desmontado una porción del predio de la UGA 

26 de aproximadamente 129.50, esto en virtud de diversas autorizaciones otorgadas con 

anterioridad, mismas que ya han sido descritas en el cuerpo del presente documeto; no obstante 

se hace la aclaración que la porción del Centro Comercial Dragon Mart Cancún y obras asociadas 

que ocupará la UGA 26, tendrá una extensión de 100.93 hectáreas, a las que habrá que sumarse 

2.95 hectáreas de áreas verdes, siendo que el excedente de superficie de la UGA, procederá a ser 

reforestado en los términos del programa de reforestación que se anexa a la presente 


Por lo tanto se cumple este criterio en virtud de que se ocupará sin reforestar una superficie de 

100.93 hectáreas en la UGA 26, la cual es menor al 35% de la misma, el cual equivale a 107.29 ha. 

32. Se permite desmontar hasta 35 % del predio cuando el uso del suelo permitido sea Golf, 

debiendo mantener la superficie restante en condiciones naturales. 

No aplica para el presente proyecto, en virtud de que la naturaleza del proyecto no contempla el 

uso del suelo para Golf. 

36. Para la operación de los campos de golf, de manera conjunta con la Dirección General de 

Ecología Municipal, se deberá abrir un registro o bitácora de información que permita dar 

seguimiento a la aplicación de agroquímicos y a los monitoreos de calidad de agua en cuerpos 

de agua. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que no se contempla la operación de campos de golf 

en el área del proyecto. 

Para actividades mineras (MI): 

01. La ubicación de nuevos bancos de extracción de materiales pétreos será definida de acuerdo 

a un estudio de selección de sitio avalado por especialistas en la materia y aprobada por la 

Autoridad competente. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que no se usará el suelo en el área del proyecto 

como ubicación de un nuevo banco de extracción de materiales pétreos. 

_______________________________________________________________________________________ 


02. El desmonte del área deberá ser realizado de acuerdo con el avance de la actividad de 

extracción. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que el área donde se pretende realizar el proyecto, 

ya se encuentra desmontada, debido a previas autorizaciónes otorgadas por medio de las cuales 

se permite el funcionamiento de un banco de material. 

03. Los proyectos de extracción de material pétreo deben incluir un programa de actividades 

para la rehabilitación del predio. 

No aplica para el presente proyecto, sin embargo se recuerda que al ser el uso anterior del área 

del proyecto, el funcionamiento de un banco de material, éste será reforestado en las áreas no 

utilizadas para la construcción del proyecto, de acuerdo a lo que establecen el Programa de 

Reforestación. 

04. Si el proyecto de rehabilitación del área consiste en la reforestación de la misma, ésta 

deberá realizarse con especies nativas y con una densidad mínima de plantación de 1,500 

árboles por hectárea. 

Se contempla la reforestación, del área que no será utilizada para el desarrollo del proyecto, con 

especies nativas, como bien lo establece el Programa de Reforestación anexo a la presente 


05. Los programas de actividades para la rehabilitación de áreas ocupadas por bancos de 

materiales para la construcción en desuso o agotados, podrán incluir proyectos de diferente 

índole, siempre y cuando el proyecto no represente una fuente de afectación o de 

contaminación directa o indirecta al manto freático. 

Se tomarán las medidas necesarias para evitar la contaminación directa o indirecta al manto 

freático. 

06. En bancos de materiales para la construcción no se permite alcanzar el manto freático. 

Se estará a lo establecido en el presente criterio y no se alcanzará el manto freático al momento 

de extraer el material. 

07. Los proyectos de explotación de materiales para la construcción deberán de considerar una 

franja de vegetación de 20 metros de ancho en el área perimetral del predio y un talud mínimo 

en proporción 1 a 1. En los casos en que el predio colinde con el límite de la unidad de gestión 

ambiental la franja deberá ser de 50 metros. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que la naturaleza del proyecto no prevé la 

realización de un nuevo banco de material, así como que el área del proyecto ya carece de 

vegetación por un banco de material que se autorizó previamente mediante diversas 

autorizaciones. 

08. Sólo se permite el aprovechamiento de 60 % de la superficie explotada en bancos de 

material pétreo agotados. El 40 % restante de la superficie explotada deberá ser rehabilitada 

como área natural mediante la ejecución de un Programa de Reforestación. 

No aplica el presente criterio en virtud de que aun cuando el área del proyecto se encuentra 

desprovisto de vegetación debido a previas autorizaciones, el área de la UGA 26 que se encuentra 

desmontado no tiene la característica de ser un banco de material pétreo agotado, en virtud de 

que las actividades mineras realizadas en dicha área no agotaron los porcentajes máximos 

_______________________________________________________________________________________ 


permitidos. Además que es de recordar que el desmonte no fue realizado por el actual poseedor, 

sino que se realizó previamente a que se trasladara la posesión del Lote. 

V.1.4. Descripción de la UGA 27 aplicable al proyecto 

Para un mayor entendimiento en relación a los usos permitidos en la Unidad de Gestión 27, se 

extrae el cuadro, del apartado “Política, Usos del Suelo Predominante, Compatible, Condicionado 

e incompatible y asignación de Criterios Ecológicos de Aplicación Específica por Unidad de Gestión 

ambiental” ubicado en la página 48 del Programa de Ordenamiento Ecológico Territorial del 

Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo. 

Nombre Banco de material pétreo 

Identificador de la UGA 27 

Política Aprovechamiento no urbano 

Usos Predominantes: Minería 

Compatibles: Centro recreativo 

Condicionados: Agropecuario, Acuacultura, 

Meliponicultura, Horticultura, Suburbano, 

Golf, Turístico, UMA’s, Industrial, Comercial, 

Equipamiento. 

Incompatibles: Urbano, Funerario, Forestal, 

Agroforestal, Embarcaderos y muelles, 

Marinas, Actividades acuáticas y 

subacuáticas, Ecoturismo, Área Natural. 

V.1.5. Criterios Ecológicos de Aplicación específica para la UGA 27 

Una vez hechos valer los argumentos en relación a los criterios ecológicos generales y a los 

criterios ecológicos de aplicación para la UGA 26, a continuación me permito desarrollar los 

argumentos correspondientes a los criterios ecológicos específicos de la UGA 27. 

Para actividades agropecuarias y acuícolas (AA). 

03. Se permiten las actividades pecuarias bajo métodos de producción intensiva y en 

confinamiento en las que se prevea un sistema para el tratamiento, reuso y/o disposición final 

de las aguas residuales, mismo que deberá ser aprobado por las Autoridades competentes. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que no se contemplan actividades pecuarias en el 


05. Se permite la instalación de viveros para la producción y comercialización de plantas de 

ornato. La producción y comercialización de plantas nativas y de aquellas especies incluidas en 

la Norma Oficial Mexicana NOM-‐059-‐SEMARNAT-‐2001 deberá hacerse bajo el esquema de 


No aplica debido a la naturaleza del proyecto que no contempla la instalación de viveros, ni la 

comercialización de plantas de ornato, sin embargo se hace el señalamiento que para la 

_______________________________________________________________________________________ 


eforestación, arborizado y jardinado, se adquirirán plantas provenientes de diferentes viveros 

autorizados. 

06. No se permite la producción o comercialización de plantas consideradas como invasoras por 

la Comisión Nacional para el Conocimiento y Uso de la Biodiversidad (CONABIO) o que afecten 

por su forma de crecimiento la infraestructura urbana. 

No aplica para el presente proyecto, en virtud de que no se producirán ni se comercializará con 

plantas consideradas como invasoras por la CONABIO o que afecten la infraestructura urbana. 

09. No se permiten granjas porcícolas. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que no se contempla el establecimiento de granjas 

porcícolas en el área del proyecto. 

11. Se permite la acuacultura cuando: 

a) La actividad se proyecte en los afloramientos del manto freático y contemple exclusivamente 

el uso o manejo de especies nativas, 

b) La actividad no se proyecte en cuerpos naturales de agua sino en estanques, 

c) Los estanques se construyan sobre el nivel del piso o éstos cuenten con una membrana 

impermeable que impida el intercambio de aguas con el acuífero, 

d) Los estanques de crecimiento y reproducción cuenten con un sistema que evite la fuga de 

larvas o alevines hacia cuerpos naturales de agua o al acuífero, 

e) El proyecto incluya por lo menos el tratamiento secundario de las aguas residuales 

previamente a su inyección al subsuelo y/o cuerpos de agua. 

No aplica para el presente proyecto, debido a la naturaleza del proyecto que no contempla la 

acuacultura. 

Para asentamientos humanos (AH): 

03. Se permiten los fraccionamientos suburbanos o rurales en los términos y condicionantes 

establecidos en la Ley de Fraccionamientos del Estado de Quintana Roo. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que no se realizarán fraccionamientos suburbanos o 

rurales en el área del proyecto. 

04. En las zonas suburbanas los lotes deberán ser unifamiliares y tener una superficie mínima de 

800 metros cuadrados, quedando prohibida su subdivisión. 

No aplica para el presente proyecto, toda vez que las viviendas unifamiliares no se construirán en 

la UGA 27, sino en la UGA26. 

11. Se aplicará a las reservas urbanas una densidad bruta promedio de 40 habitantes por 

hectárea, misma que deberá considerarse en la elaboración del programa parcial de desarrollo 

urbano correspondiente. 



14. Se podrán llevar a cabo desarrollos suburbanos o rurales con una densidad bruta de hasta 4 

viviendas por hectárea, mismas que serán concentradas en la superficie de desmonte permitida. 



_______________________________________________________________________________________ 


18. Sólo se permiten los asentamientos humanos y/o los desarrollos turísticos cuando el 

proyecto incluya la construcción, por parte del promovente, y la operación por parte del usuario 

final, de las obras de infraestructura y equipamiento necesarias y suficientes para: 

a) Extracción, potabilización y distribución de agua potable a los lotes individuales, con la 

autorización de la Comisión Nacional del Agua y/o de la Comisión de Agua Potable y 

Alcantarillado. 

b) Colecta, manejo y disposición temporal de residuos sólidos con la autorización del H. 

Ayuntamiento Benito Juárez. 

c) Colecta, tratamiento y disposición de aguas residuales con la autorización de la Comisión 

Nacional del Agua. 



24. La incorporación de nuevas áreas al Centro de Población de la ciudad de Cancún deberá 

contar con el dictamen aprobatorio del Comité de Desarrollo Urbano y Vivienda del Municipio 

Benito Juárez, y estará sujeta a: 

a) La elaboración de un Programa Parcial de Desarrollo Urbano, cumpliendo los requisitos 

establecidos por la Ley de Asentamientos Humanos del Estado de Quintana Roo, 

b) Los estudios técnicos urbanos que demuestren que se está alcanzando el nivel de saturación 

del Centro de Población y por lo tanto existe la necesidad de incrementar la superficie urbana, y 

que la zona propuesta es la más adecuada para ello, 

c) Que el área propuesta para incorporarse al área urbana no esté bajo Política de Protección en 

el Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio Benito Juárez. 



Para construcción (CO): 

02. Se permite la instalación de plantas de premezclados, dosificadoras, bloqueras o similares. 

Para la construcción del proyecto se emplearán diferente maquinaria entre ellas, las plantas de 

premezclados, dosificadoras, bloqueras y similares. 

Para aprovechamientos turísticos (DT): 

01. Sólo se permiten los desarrollos de campo de Golf cuando: 

a) La selección del tipo de pasto a utilizar sea de la variedad o variedades que tengan menor 

demanda de agua y que sean capaces de tolerar el riego con agua salobre y/o aguas tratadas, 

b) El suministro de agua para riego incluya aguas tratadas y la fuente complementaria esté 

autorizada por la Comisión Nacional del Agua, 

c) El sistema de riego incluya dispositivos de control que aseguren la optimización del uso del 

agua y de los agroquímicos que se utilicen, evitando la saturación del terreno y la contaminación 

del subsuelo y cuerpos naturales de agua, 

d) Los lagos artificiales se proyecten totalmente aislados del manto freático y se distribuyan en 

función de la demanda de agua de las distintas áreas del proyecto, 

e) La fuente de abasto de los lagos artificiales sean aguas tratadas, salobres y/o pluviales, f) Se 

prevea mantener o en su caso reforestar con especies nativas las zonas adyacentes a las pistas. 

No se contempla el desarrollo de ningún campo de golf en el área del proyecto. 

_______________________________________________________________________________________ 


12. El uso del fuego en actividades recreativas, estará restringido a las áreas especialmente 

destinadas para ello y con las medidas de seguridad indicadas por la Dirección de Protección 

Civil Municipal. 

No aplica para el presente proyecto, en virtud de que no se llevará a cabo el uso del fuego en 

actividades recreativas. 

18. Los desarrollos turísticos, centros recreativos y obras de equipamiento deberán incluir en sus 

áreas verdes la variedad o variedades de pastos que tengan menor demanda de agua y que sean 

capaces de tolerar el riego con agua salobre y/o aguas tratadas. 

Para las áreas verdes contempladas, se utilizará especies adaptadas para resistir el riego con 

cualquier tipo de agua, sin embargo es de destacar que la vegetación utilizada en dichas áreas, 

serán especies nativas. 

Para equipamiento e infraestructura (EQ): 

01. Los parametros de los caminos de acceso privados deberán ser protegidos con árboles y 

arbustos nativos. 

Se cumple con el presente criterio, en virtud de que serán protegidos los paramentos de los 

caminos con arbustos nativos. 

16. No se permite el almacenamiento de hidrocarburos para su expendio comercial. 

No aplica para el presente proyecto, en virtud de que no se contempla el almacenamiento de 

hidrocarburos. 

18. Se permite la infraestructura no comercial para el depósito, conducción y manejo de 

hidrocarburos, autorizada por las instancias competentes. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que no se pretende el manejo de hidrocarburos en 

durante la etapa de construcción u operación del proyecto. 

De protección de Flora y Fauna (FF): 

01. En desarrollos habitacionales, turísticos, industriales, comerciales, agropecuarios, no se 

permite la comercialización de la madera, leña, turba o tierra vegetal producto de la superficie 

autorizada de desmonte. Sin embargo, se permite su utilización en las áreas verdes proyectadas 

o en obras públicas en coordinación con la autoridad municipal. 

No se comercializará ni utilizará la madera, leña, turba, o tierra vegetal producto de la superficie 

de desmonte, en virtud que debido a previas autorizaciones el área donde se pretende realizar el 

proyecto ya ha sido desmontada. 

09. Las actividades cinegéticas y los criaderos de fauna silvestre sólo se permiten bajo el 

esquema de Unidad de Manejo Ambiental. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que no se llevarán a cabo activididades cinegéticas 

ni criaderos de fauna silvestre. 

Para actividades industriales (IN): 

03. Las zonas o parques industriales deberán contar con franjas arboladas de amortiguamiento 

_______________________________________________________________________________________ 


perimetral de al menos 20 metros de ancho, delimitadas por barreras naturales o artificiales que 

disminuyan los efectos de ruido y contaminación ambiental, incluida la visual. La franja de 

amortiguamiento debe formar parte de la zona industrial. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que el proyecto no se encuentra inmerso en zonas o 

parques industriales. 

04. En las zonas o parques industriales no se permite el uso habitacional, excepto el de las 

viviendas destinadas a veladores y cuidadores. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que el proyecto no se encuentra inmerso en zonas o 

parques industriales. 

Para manejo de ecosistemas (ME): 

05. Los proyectos deben priorizar la agrupación de las construcciones con el fin de favorecer la 

continuidad de las áreas arboladas. 

Se contempla priorizar la agrupación de la construcción del proyecto, sin embargo es de recordar 

que el área donde se pretende realizar, no se encuentra provista de ningún tipo de vegetación por 

ser su uso actual un banco de materiales pétreos. 

10. En las actividades de mantenimiento de áreas verdes e infraestructura se favorecerá como 

primera alternativa el control biológico de plagas y el uso de insumos orgánicos. 

Para el mantenimiento de áreas verdes se usará llegado el caso, un control biológico de plagas así 

como la utilización de insumos orgánicos con el propósito de no causar un daño a estas áreas. 

15. Cuando en el aprovechamiento de áreas degradadas, sascaberas agotadas o en abandono, el 

proyecto a realizar no pueda construirse por motivo de su cercanía al manto freático (menos de 

1 metros), se podrá autorizar el desmonte de nuevas áreas de vegetación, evitando la afectación 

de las zonas mejor conservadas, siempre y cuando se ejecuten acciones de restauración o 

mejoramiento ambiental de las áreas degradadas que no pueden aprovecharse. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que el área donde se pretende realizar el proyecto 

no se encuentra cercano al manto freático. 

17. Las aguas residuales deberán cumplir con la normatividad aplicable para su reutilización o 

aprovechamiento fuera de la zona de generación. 

Se cumplirá con la normatividad aplicable en relación a las aguas residuales. 

18. Las zonas impactadas de los predios afectados por actividades extractivas de material 

pétreo, deberán ser rehabilitadas en su totalidad, aún cuando el desplante del proyecto no se 

realice en ellas. Dichas zonas deberán ser rehabilitadas a través de su reforestación y/o 

incorporación como área verde del proyecto, respetando en esto último el porcentaje de área 

natural, presente o inducida, que indica el presente instrumento para la unidad de gestión 

ambiental que corresponda a la ubicación del predio. 

Como ya se ha venido diciendo, el área donde se pretende realizar el proyecto, funcionaba 

anteriormente como un banco de materiales, área que será mejorada con la realización del 

proyecto, el cual contiene una superficie de 183.94 ha, así como que se respetará el porcentaje de 

reforestación, en el área del desmonte que no será utilizadas dentro de esta UGA, teniendo un 

total de 33.34 ha, consideradas como área verde y reforestada. 

_______________________________________________________________________________________ 


34. Se permite desmontar hasta 80 % del predio cuando el proyecto consista en la apertura o 

ampliación de bancos de explotación de material pétreo o la construcción de la pista aérea para 

la ampliación del Aeropuerto Internacional de Cancún o la habilitación de un Parque Industrial, 

debiendo mantener la superficie restante en condiciones naturales. 

Es de reiterar que por medio de diversas autorizaciones otorgados al dueño anterior, se permitió 

el desmonte del 100% de la parte del lote que cae en la UGA 27, siendo además que dicha 

actividad no fue realizada por el dueño actual, para una mayor justificación, se enlistan dichas 

autorizaciones: 

















Además que el proyecto no contempla la apertura o ampliación de bancos de explotación de 

material pétreo o la construcción de la pista aérea para la ampliación del Aeropuerto Internacional 

de Cancún o la habilitación de un Parque Industrial. 

36. Para la operación de los campos de golf, de manera conjunta con la Dirección General de 

Ecología Municipal, se deberá abrir un registro o bitácora de información que permita dar 

seguimiento a la aplicación de agroquímicos y a los monitoreos de calidad de agua en cuerpos 

de agua. 

No aplica para el presente proyecto, en virtud de que no se contempla la operación de campos de 

golf en el área. 

Para actividades mineras (MI): 

01. La ubicación de nuevos bancos de extracción de materiales pétreos será definida de acuerdo 

a un estudio de selección de sitio avalado por especialistas en la materia y aprobada por la 

Autoridad competente. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que no se usará el suelo en el área del proyecto 

como ubicación de un nuevo banco de extracción de materiales pétreos. 

_______________________________________________________________________________________ 


02. El desmonte del área deberá ser realizado de acuerdo con el avance de la actividad de 

extracción. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que por diversas autorizaciones otorgadas, el área 

donde se desarrollará el proyecto funciona como banco de material con una extensión de 193.95 

ha, siendo además que es por esta razón que se encuentra desprovista de vegetación, actividad 

que no fue realizada por el actual poseedor. 

03. Los proyectos de extracción de material pétreo deben incluir un programa de actividades 

para la rehabilitación del predio. 

Se recuerda que al ser el uso anterior del área del proyecto, el de funcionamiento de un banco de 

material, éste será reforestado en las áreas no utilizadas para la construcción y operación del 

proyecto, de acuerdo a lo que establece el Programas de Reforestación. 

04. Si el proyecto de rehabilitación del área consiste en la reforestación de la misma, ésta 

deberá realizarse con especies nativas y con una densidad mínima de plantación de 1,500 

árboles por hectárea. 

No aplica para el presente proyecto, toda vez que el mismo no consiste en un banco de materiales, 

sino en un centro comercial y obras asociadas, no obstante, se contempla la reforestación del área 

con especies nativas, como bien lo establece el Programa de Reforestación anexo a la presente 


05. Los programas de actividades para la rehabilitación de áreas ocupadas por bancos de 

materiales para la construcción en desuso o agotados, podrán incluir proyectos de diferente 

índole, siempre y cuando el proyecto no represente una fuente de afectación o de 

contaminación directa o indirecta al manto freático. 

Aplica el presente criterio ya que para la rehabilitación del área afectada por el aprovechamiento 

del banco de material, se contempla la construcción y operación del Centro Comercial Dragon 

Mart y obras asociadas, tomando las medidas necesarias para evitar la contaminación directa o 

indirecta al manto freático. 

06. En bancos de materiales para la construcción no se permite alcanzar el manto freático. 

Se estará a lo establecido en el presente criterio, por lo que se tomarán las medidas necesarias 

para no alcanzar el manto freático. 

07. Los proyectos de explotación de materiales para la construcción deberán de considerar una 

franja de vegetación de 20 metros de ancho en el área perimetral del predio y un talud mínimo 

en proporción 1 a 1. En los casos en que el predio colinde con el límite de la unidad de gestión 

ambiental la franja deberá ser de 50 metros. 

No aplica para el presente proyecto, debido a que la naturaleza del proyecto no prevé la 

realización de un nuevo banco de material, así como que el área del proyecto ya carece de 

vegetación por el actual funcionamiento de un banco de material que se habilitó mediante 

diversas autorizaciones. 

08. Sólo se permite el aprovechamiento de 60 % de la superficie explotada en bancos de 

material pétreo agotados. El 40 % restante de la superficie explotada deberá ser rehabilitada 

como área natural mediante la ejecución de un Programa de Reforestación. 

En el presente caso la totalidad de la fracción del lote que cae en la UGA 27 se encuentra 

totalmente aprovechada de conformidad con las autorizaciones ambientales descritas con 

_______________________________________________________________________________________ 


anterioridad en el cuerpo de la presente Manifestación de Impacto Ambiental, no obstante, se 

reforestará y jardinará un área de 33.34 ha, que equivale a un aproximado del 45%, cumpliendo 

así con el presente criterio. 

V.1.6 Análisis de compatibilidad del proyecto con el Programa de Desarrollo Urbano del centro 

de población de la Ciudad de Cancún. 

El Plan Director de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Cancún, fue publicado en el Periódico Oficial 

del Gobierno del estado de Quintana Roo el 12 de enero de 1993, siendo que en el año 2005 se 

realizó una actualización cambiándosele el nombre a Programa de Desarrollo Urbano del centro 

del población de la Ciudad de Cancún y haciendo una serie de modificaciones a su contenido. 

El Programa de Desarrollo Urbano del centro de población de la Ciudad de Cancún (Actualización 

2005) delimita el centro de población tal y cómo se demuestra en la siguiente figura: 

Firgura 16: delimitación del centro de población de la Ciudad de Cancún, Quintana Roo. 

Para la actualización del año 2005, el Comité Municipal de desarrollo Urbano y Vivienda integrado 

en el año 2003, estudió a través de una Comisión específica la problemática que en ese entonces 

presentaba la mancha urbana de la Ciudad de Cancún a más de una década de la vigencia del Plan 

Director de Desarrollo Urbano del 12 de enero de 1993. 

_______________________________________________________________________________________ 


En esta reunión, el Comité en comento destacó la necesidad de una revisión frecuente de los 

planes directores y programas parciales de desarrollo urbano, debido al crecimiento vertiginoso de 

la Ciudad de Cancún, recomendando la revisión en un término de cada dos o tres años ya que 

dado el presente caso, ya en el año 2005, el Plan Director de 1993, no se ajustaba a la realidad y 

necesidades de crecimiento de la mancha urbana de la Ciudad de Cancún, por lo que se definieron 

las condicionantes que deben de ser impuestas para autorizar los cambios de uso del suelo. 

Es importante destacar que el Programa de Desarrollo Urbano del centro de población de la 

Ciudad de Cancún (Actualización 2005) tiene sus bases jurídicas en la legislación vigente en el año 

2005, tal y como lo es la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, la Ley General de 

Asentamientos Humanos, la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente, Ley 

General de Asentamientos Humanos, Ley de Planeación, Ley Orgánica de la Administración Pública 

Federal, entre otras Leyes Estatales y Municipales, que a la fecha ya deben de tener varias 

modificaciones. 

Ahora bien, en el caso que nos ocupa en la presente Manifestación de Impacto Ambiental, el 

proyecto se pretende realizar en un predio ubicado en la Súper Manzana 50, manzana 01 del 

Municipio de Benito Juárez Quintana Roo. Con base en el Programa de Desarrollo Urbano del 

centro de población de la Ciudad de Cancún (Actualización 2005) la Súper manzana 50 cae en el 

listado de súper manzanas susceptibles de ser regularizadas, siempre y cuando se cumplan las 

condicionantes establecidas en las tablas del propio Programa, siendo que en la tabla 

correspondiente a esta súper manzana se establece lo siguiente: 

Uso de suelo Superficie Altura Máxima Restricciones Mínimas COS CUS 

de lote 

(m 2 ) 

Pisos Metros Frente Fondo Lateral 

H3UR 

1. Podrá regularizarse 128 a 240 3 12 5 3 -‐ 60% 1.5 

como comercial para 1000 a + 4* 15* 5 5 3 35% 3 

oficinas, despachos, Fusión de 

artículos comestibles varios 

finos, consultorios, predios 

restaurantes, florerías. 

No se autorizarán 

centros nocturnos, 

expendios de bebidas 

alcohólicas, lavanderías 

ni lavaderos de autos o 

embotelladores 

agua. 

de 

2. se habilitará como 

mínimo un cajón de 

estacionamiento por 

cada 30m 2 

de 

construcción. 

3. En caso de que se 

desarrollara vivienda, la 

densidad será de 62 

_______________________________________________________________________________________ 


viv/ha máximo. 

De los planos anexos al Programa en comento, se obtiene que la Súper manzana 50 se encuentra 

delimitada en su lado norte por la Avenida Andrés Quintana Roo, en su lado sur por la Avenida 

Nichpté, en su lado poniente por la Avenida Kinik, en su lado Oriente por la Avenida Kohunlich y en 

su lado sureste por la Avenida de la Luna. 

No obstante y para una mejor claridad en cuanto a la ubicación de la Súper Manzana 50 en el 

centro de población de la Ciudad de Cancún, según el Programa de Desarrollo Urbano del centro 

de población de la Ciudad de Cancún (Actualización 2005), a continuación se muestra el croquis 

de ubicación de la misma, proporcionado en el mismo plano anexo al que se hace referencia en el 

párrafo que antecede: 

Figura 17: Croquis de localización de la súper manzana 50 según el plano anexo al Programa de 

Desarrollo Urbano del centro de población de la Ciudad de Cancún (Actualización 2005) 

_______________________________________________________________________________________ 


No obstante, es de hacerse notar que el predio en el cual se pretende realizar el presente 

proyecto, se localiza en una porción del Lote L-‐22-‐09, en la SM 50, MZ 01, localizada en la flexión 

izquierda del kilómetro 333+000 de la carretera federal 307 Chetumal-‐Cancún, Municipio de 

Benito Juárez, Quintana Roo, y que corresponde a las siguientes coordenadas UTM: 

Tabla 22. Coordenadas UTM Del polígono del centro comercial Dragon Mart y obras asociadas 



Vértices X Y 

1 512209.6238 2317809.2608 

2 512182.4187 2317374.6703 

3 512131.2474 2317377.8736 

4 512083.3951 2316613.4514 

5 512134.5636 2316610.2039 

6 512127.6993 2316502.0478 

7 513192.1737 2316434.4894 

8 513198.4842 2316543.6474 

9 513556.1104 2316521.2601 

10 513612.1306 2316861.3842 

11 513625.0032 2316939.1461 

12 513668.1393 2317130.3715 

13 513712.8481 2317278.1759 

14 513723.8842 2317312.6549 

15 513740.2147 2317362.6146 

16 513641.9569 2317370.1319 

17 513675.8222 2317464.7871 

18 513682.2713 2317490.3059 

19 513269.8697 2317523.9441 

20 513283.7385 2317741.3036 

_______________________________________________________________________________________ 


En el mapa anterior, se indican: 

Figura 18. Mapa detallado de ubicación del predio 

a). Las vialidades, vías de acceso y otros predios circundantes 

b). Rasgos geográficos predominantes 

c). Rasgos sociales importantes aledaños. 

d). Áreas Naturales protegidas, Ordenamientos Ecológicos, Planes Directores, etc. 

e). Escala, cuadrícula en el sistema de referencia, simbología, norte geográfico, datos del sistema 

de referencia. 

f). Datos Geográficos de los vértices del predio de interés especificado de la siguiente manera: 

Ahora bien, comparando en la imagen siguiente las coordenadas de ubicación del predio con las 

coordenadas del área de acción y aplicación del Programa de Desarrollo Urbano del centro de 

población de la Ciudad de Cancún (Actualización 2005), establecida en el artículo 6 del mismo, se 

tiene que el Proyecto que nos ocupa en el presente asunto se encuentra completamente fuera del 

área de aplicación antes mencionada: 

_______________________________________________________________________________________ 


Figura 19: Ubicación del proyecto en relación con el área de aplicación del Programa de 

Desarrollo Urbano del centro de población de la Ciudad de Cancún (Actualización 2005) 

Con motivo de lo anterior se hace notar que las súper manzanas establecidas en el Programa de 

Desarrollo Urbano del centro de población de la Ciudad de Cancún (Actualización 2005), no 

corresponden a la distribución y ubicación de las súper manzanas actuales, siendo que como ya se 

ha dicho en la propia exposición de motivos del Programa que nos encontramos analizando, es 

necesaria la revisión frecuente de los planes directores y programas parciales de desarrollo urbano, 

debido al crecimiento vertiginoso de la Ciudad de Cancún, toda vez que si no se realiza, se corre el 

riesgo, como en efecto ha sucedido, de que dichos Programas no se ajusten a la realidad y 

necesidades de crecimiento de la mancha urbana de la Ciudad de Cancún. 

En virtud de lo anterior, se refleja la necesidad imperante de una reforma al el Programa de 

Desarrollo Urbano del centro de población de la Ciudad de Cancún (Actualización 2005), que se 

encuentra vigente a la presente fecha, toda vez que a todas luces resulta obsoleto y alejado de la 

realidad actual de la Ciudad de Cancún, Quintana Roo, siendo que ésta reforma deberá incluír los 

parámetros y condicionantes para el uso del suelo de las zonas que claramente quedan fuera de su 

campo de acción, como es el caso del predio denominado “El Tucán” en el cual se pretende 

construir el proyecto denominado “Dragon Mart Cancún” 

Por lo tanto en el presente caso, el proyecto Dragon Mart se encuentrainmersoenunazonano regulada por el Programa de Desarrollo Urbano del centro de población de la Ciudad de Cancún 

(Actualización 2005), lo cual me deja en un completo estado de indefensión e incertidumbre 

jurídica respecto a las condicionantes en cuanto a vivienda, densidades y usos de suelo se refieren, 

_______________________________________________________________________________________ 


toda vez que estos parámetros deben de estar establecidos en un Programa de Desarrollo Urbano 

aplicable al caso. 

No se omite señalar que se tiene conocimiento de la próxima publicación en el Periódico Oficial 

del Estado del nuevo Programa Municipal de Desarrollo Urbano, siendo que se desconocen a la 

fecha sus alcances, por lo que no es objeto de estudio en la presente manifestación. 

_______________________________________________________________________________________ 


CAPITULO VI 

VI. Descripción del medio natural del área donde se pretende desarrollar la obra o actividad. 

VI.1. Fisiografía 

VI.1.1. Hidrología superficial 

El Estado de Quintana Roo comprende dos regiones hidrológicas, la 32 Yucatán Norte y la 33 

Yucatán Este, el municipio de Benito Juárez se encuentra en la Región Hidrológica 32 Yucatán-‐ 

Norte que se ubica en el extremo norte del territorio estatal de Quintana Roo, y limita al este con 

el mar Caribe y al sur con aproximadamente el paralelo 20. En esta región se encuentra dos 

subcuencas, la cuenca de “Quintana Roo” y la “Cuenca Yucatán”, el área donde se realizará el 

proyecto se encuentra en la cuenca de Quintana Roo que ocupa aproximadamente la tercera 

parte del Estado de Quintana Roo, en esta cuenca se encuentra los cuerpos de agua Nichupté, 

Chacmochuch y Comil. 

Figura 20. Ubicación del sitio en el mapa de Regiones hidrológicas de la Península de Yucatán. 

VI.1.2. Hidrología subterránea 

El municipio de Benito Juárez corresponde a la zona geohidrológica Planicie Interior, esta zona se 

encuentra al norte del estado de Quintana Roo, el acuífero de esta zona es libre y se encuentra 

subexplotado; la dirección del flujo de agua subterránea es hacia el este en su parte media, al 

oeste cerca de Yucatán y al norte en los municipios de Lázaro Cárdenas e Isla Mujeres. Tiene una 

profundidad de 20 a 50 m hacia su interior y disminuye a menos de 1 m en las costas, su espesor 

_______________________________________________________________________________________ 


medio es de 19 m. el agua es de buena calidad excepto en las costas, donde los sólidos disueltos 

muchas veces rebasan las 4000 partes por millón 12 . 

El subsuelo es la única fuente permanente de agua dulce que existe, la recarga de este tiene lugar 

durante los meses de mayo a octubre es originada principalmente por las lluvias de mayor 

intensidad, la circulación natural en el subsuelo es controlada por el desarrollo del carst, por la 

posición del nivel base de descarga (nivel medio del mar) y por la distribución espacial de la 

recarga. La unidad acuífera regional del norte y noreste de la península se caracteriza por una muy 

alta permeabilidad y una transmisividad de 1 m 2 /s, lo que permite un rápido movimiento lateral 

del agua subterránea, obviamente con poca carga hidráulica, bajo gradiente hidráulico y nivel 

freático estable. 

VI.1.3. Edafología 

El municipio de Benito Juárez muestra una variedad de tipos de suelo, con características 

particulares ocasionadas por el relieve casi plano y carente de corrientes superficiales, donde el 

proceso de arrastre y acumulación de material es casi intrascendente y en consecuencia los suelos 

son poco profundos en toda la superficie y poco evolucionados, sometidos a frecuentes 

alteraciones que determinan su baja fertilidad. 

La porción del tablaje donde se realizará el proyecto se encuentra dentro del suelo de Rendzina 

lítica con Litosol en clase textural fina que se extiende desde la parte media de la referida franja 

Oriental donde se interrumpe brevemente el continuo de suelos de Solonchak hacia el interior del 

territorio municipal, presentándose en el sur de la Ciudad de Cancún, hacia las cercanías de la 

subestación eléctrica, desde ahí, el tramo de Carretera Federal 307 que atraviesa el municipio, 

descansa sobre este tipo de suelo. En el centro de la extensión formada por Rendzina con Litosol, 

se presentan también manchones de suelo Solonchak órtico. Los solonchaks son suelos que tienen 

altas concentraciones de sales solubles el algún momento del año, ampliamente confinados a 

zonas climáticas áridas y semiáridas y regiones costeras en todos los climas 13 . El solonchak órtico 

es un suelo con una capa superficial clara y pobre en materia orgánica y nutrientes 14 . 

12 

Herrera, J. RecursoshídricosHidrologíasubterránea. En: Pozo, C., Armijo Canto, N. y Calmé, S. (editoras). 2011. RiquezaBiológicade Quintana Roo. Un análisis para su conservación, Tomo I. El Colegio de la Frontera Sur (ECOSUR), Comisión Nacional para el 

Conocimiento y Uso de la Biodiversidad (Conabio), Gobierno del Estado de Quintana Roo y Programa de Pequeñas Donaciones (ppd). 

México, D. F. 

13 

IUSS Grupo de Trabajo WRB. 2007. Base Referencial Mundial del Recurso Suelo. Primera actualización 2007. Informes sobre Recursos 

Mundiales de Suelos No. 103. FAO, Roma. 

14 

Bases de datos geográficos. 1998. Diccionario de datos edafológicos. Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática. 

_______________________________________________________________________________________ 


Figura 21. Ubicación del sitio en el mapa edafológico del municipio de Benito Juárez 

VI.1.4. Geología 

La Península de Yucatán se caracteriza por un basamento metamórfico de edad paleozoica, sobre 

el cual ha evolucionado una secuencia sedimentaria de más de 3,000 m de espesor depositada 

desde el Jurásico hasta el Reciente. Durante el Cretácico se formaron cuencas de circulación 

restringida, generando condiciones propicias para el desarrollo de sedimentación evaporítica. En 

el Cretácico Superior se manifestaron cambios en la sedimentación; por un lado la porción central 

comenzó a emerger hasta quedar bien expuesta. En el Terciario y Cuaternario se presentaron 

facies de plataforma somera en ambientes de supramarea, generados por la continua oscilación 

del nivel del mar 15 . 

En el Estado de Quintana Roo, la composición geológica superficial consiste en rocas 

sedimentarias (carbonatos antigénicos y anhidritas). En todo el estado y la Península, presentan 

unos cuantos afloramientos representativos, debido al material de caliche reciente, producto de la 

transformación de éstos o consolidación del material suelto cuyo espesor es de 2 a 10 m. 

cubriendo todas las rocas del terciario. La región geográficamente se encuentra constituida por 

una serie de bloques fallados normalmente, evidenciando estos rasgos que se presentan en los 

sistemas lagunares y área adyacentes; estos rasgos son los bajos y bancos que se localizan en las 

partes medias de dichos sistemas. 

15 

GerenciaRegionalXIIPenínsuladeYucatán. DiagnósticoHídricodelaRegiónHidrológicaAdministrativaXIIPenínsuladeYucatán. Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT). 

_______________________________________________________________________________________ 


Figura 22. Ubicación del sitio en el mapa geológico de la Península de Yucatán 

Con respecto a las formaciones geomorfológicas del municipio de Benito Juárez, la porción del 

tablaje donde se realizará el proyecto se encuentra sobre la base caliza del Terciario Superior 

Plioceno, es decir en la Formación Carrillo Puerto, constituida por lo general de calizas arcillosas y 

coquinas de colores amarillo, rojo y blanco, compactas, de estratificación masiva. Su espesor 

máximo es de 300 m. Se encuentra en las partes norte y oriente de la península, con excepción de 

la franja costera. Igualmente una parte norte superior del predio se encuentra sobre la formación 

Cuaternaria Lacustre o Depósitos Lacustres, que es una unidad constituida por una intercalación 

de arenas de grano fino, arcillas, limos de color crema y rosa y fango calcáreo depositados en 

lagunas someras formadas en la franja litoral, presenta cierta plasticidad y contiene abundantes 

conchas de organismos recientes así como materia orgánica que le imprime un color café y un olor 

fétido. Esta unidad aparece expuesta bordeando a la línea de costa y tiene una expresión 

morfológica de planicie. Se encuentran separadas del mar por un cordón litoral o por medio de 

una barrera calcárea 16 . Como es el caso de la porción del tablaje donde se realizará el proyecto, en 

la cual esta formación se presenta después de la base caliza como podemos observar en la 

siguiente figura: 

16 

GerenciaRegionalXIIPenínsuladeYucatán. DiagnósticoHídricodelaRegiónHidrológicaAdministrativaXIIPenínsuladeYucatán. Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT). 

_______________________________________________________________________________________ 


Figura 23. Ubicación del sitio en el mapa geomorfológico del municipio de Benito Juárez 

VI.1.5. Clima 

La porción del tablaje donde se realizará el proyecto presenta el clima Aw0 (x’), que equivale al 

cálido, el más seco de los subhúmedos con lluvias en verano, según la clasificación de Köppen, 

modificada por E. García (1983); el tipo de clima Aw0 se extiende de noreste a suroeste, 

abarcando la porción noreste del estado de Quintana Roo. Este clima presenta altos porcentajes 

de lluvia invernal los cuales oscilan entre 5 y 10.2 de la total anual registrada, la marcha anual de la 

temperatura es tipo Ganges donde el mes más caliente es antes del solsticio de verano, es decir, 

antes del mes de junio. 

En el municipio de Benito Juárez; en la estación meteorológica de la ciudad de Cancún, que es la 

más cercana al predio, se registra que la temperatura media anual varía entre los 24 y los 29°C; 

generalmente el rango de temperatura máximas se encuentra entre los 34°C a 36°C, mientras que 

las temperaturas mínimas promedio del municipio varían entre los 17 y 19°C. 

La precipitación total anual promedio fue de 1,299.7 mm, presentando un promedio mensual de 

109.2 mm y una precipitación promedio mensual máxima de 337.8 mm, estas precipitaciones se 

registraron del periodo de 1991 al 2009. Asimismo en el mismo periodo se presentan valores de 

evaporación total anual promedio de 1,259.22 mm, evaporación mensual promedio de 119.95 mm 

y una evaporación promedio máxima de 167.43 mm. 

_______________________________________________________________________________________ 


Figura 24. Ubicación del sitio en el mapa de climas de la Península de Yucatán 

Por su localización geográfica, la región está sujeta a dos principales tipos de fenómenos 

meteorológicos extremos: los frentes fríos acompañados de vientos fuertes (“nortes”) y los 

huracanes. Los nortes tienen una duración e impactos menores comparados con aquellas 

afectaciones producidas por los huracanes más intensos como son el Gilberto de 1988 y Wilma de 

2005. En los últimos años las costas del Quintana Roo han sufrido las consecuencias desastrosas 

de estos fenómenos meteorológicos. En un periodo de 50 años se han originado 494 huracanes, 

de los que 21 han tocado tierra o han pasado en un radio de 100 km. de las costas de Quintana 

Roo. 

Nombre 

Tabla 23. Intensos Huracanes que han golpeado al Estado de Quintana Roo. 

Lugar(es) de entrada a 

tierra 

Carmen Punta Herradura, 

Quintana Roo 

Gilbert Puerto Morelos, Quintana 

Roo 

Fecha 

Ago 29-‐Sep 10, 

1974 

Sep 08-‐20, 

1988 

Roxanne Tulum, Quintana Roo Oct 08-‐20, 

1995 

Emily 20 Km al norte de Tulum, 

Quintana Roo 

Velocidad 

máxima(Km/hora) 

Categoría 

222 H4 

287 H5 

185 H3 

Jul 10-‐21, 2005 215 H4 

Wilma Isla Cozumel, Puerto Oct 15-‐25, 250 (220) H5 

_______________________________________________________________________________________ 


VI.2. Flora 

Morelos Quintana Roo 2005 

Dean Mahahual, Quintana Roo 2007 260 H5 

VI.2.1. Descripción del Método de Muestreo 

Para la definición de las formaciones vegetales existentes en un área determinada se utilizan 

diversas metodologías, entre las que destaca la metodología cuantitativa que se apoya en la 

tipificación y ordenación estadística de los resultados obtenidos en los inventarios de campo, los 

cuales se realizan a través de muestreos florísticos. Sin embargo es necesario resaltar que a 

consecuencia del uso de suelo anterior al que estuvo expuesto la porción del tablaje donde se 

realizará el proyecto, el cual corresponde a la explotación de material pétreo del cual se cuenta 

con las autorizaciones correspondientes, como se mencionó anteriormente en el apartado 

III.3.1.1. Criterios Ambientales, en donde se detalla dichas permisiones, se tiene que en el área del 

proyecto no existe flora que sea objeto de caracterización e inventario por lo cual este apartado 

no aplica para el presente proyecto. 

No obstante como se señalo inicialmente, el tablaje en su totalidad queda delimitado por 3 UGA’s 

del Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Benito Juárez, las cuales son la 

26, 27 y la 01, de estás las UGA’s 26 y 27 son en las que se encuentra el desmonte, de las cuales la 

totalidad de la UGA 27 y solamente una porción del área de la UGA 26 que se encuentra dentro 

del predio esta desmontada, por lo que el resto de la UGA 26 y la totalidad del área de la UGA 01 

que se encuentra dentro del predio conservan vegetación. Sin embargo esta vegetación no es 

objeto de caracterización ya que las actividades de construcción para el centro comercial y sus 

obras asociadas no se realizan en dichas superficies, únicamente se restringe a una porción del 

área que se encuentra desmontada producto de las actividades del banco de materiales que 

anteriormente se encontraba en el predio, como se puede observar en la siguiente figura: 

Figura 25. Superficie de desmonte correspondiente a las actividades de extracción de material 

pétreo 

_______________________________________________________________________________________ 


VI.2.2. Caracterización 

VI.2.2.1 Georeferenciación 

Con base a la metodología cuantitativa y una fotointerpretación de un mapa de vegetación basado 

en el Programa de Ordenamiento Ecológico Local del municipio de Benito Juárez en donde se 

geoposicionó la porción del tablaje en donde se realizará el proyecto, con la ayuda del Programa 

ARCGIS; se definió las formaciones vegetales primarias que caracterizaban al predio, las cuales 

corresponden a suelos sin vegetación, suelos con selva baja inundable, suelos con selva mediana 

subcaducifolia y suelos con selva baja subcaducifolia, las cuales en algunos casos fueron 

modificadas por la operación del banco de materiales con base en autorizaciones de impacto 

ambiental otorgadas por la autoridad estatal. A continuación se describen brevemente cada una 

de las formaciones vegetales que se presentaban en el área del proyecto: 

Selva Mediana Subcaducifolia: Se presenta en las zonas con clima cálido húmedo con 

precipitaciones que oscilan entre 1,000 y 1,200 mm de lluvia. Esta asociación está formada por 

árboles que miden entre 13 y 18 metros de altura, de los cuales del 50% al 75% tiran sus hojas 

durante la época de seca. Las epífitas y trepadoras están pobremente representadas. Uno de los 

elementos más comunes de la selva subcaducifolia es el ya‟ax nik (Vitex gaumeri), que puede 

llegar a formar asociaciones con el ramón (Brosimum alicastrum), el jabín (Piscidia piscipula), el 

pich (Entererolobium cyclocarpum), el ya‟ax che (Ceiba pentandra) y el cedro (Cedrela odorata). 

Figura 26. Ubicación del predio en el mapa de vegetación y uso de suelo del municipio de Benito 

Juárez 

_______________________________________________________________________________________ 


Selva Baja Subcaducifolia o caducifolia: se despliega en zonas donde predominan los climas secos 

y subhúmedos con lluvias en verano, especialmente en los subtipos Aw0 y Aw1 que registran una 

precipitación promedio anual que va de 728.2 a 1000 mm, con una temperatura promedio que 

oscila entre 26 y 27.6 °C. Constituida por un estrato arbóreo que no rebasa los 12 m de altura y en 

la cual la familia de las leguminosas es la más representada. Registra un estrato herbáceo donde 

abundan gramíneas compuestas y euphorbiáceas. Además se presentan lianas leñosas de la 

familia Bignoniaceae y algunos bejucos y trepadoras de las familias Leguminosae, Convolvulaceae 

y Cucurbitaceae. 

Selva Baja Inundable: esta selva se encuentra formando parches de poca extensión y en climas de 

tipo Aw0, Aw y Aw2. Es una comunidad vegetal constituida por árboles y arbustos capaces de 

crecer en terrenos inundados una buena parte del año o bien soportar periodos de extrema sequía 

durante algunos meses; está constituida por especies vegetales que en su mayoría no sobrepasan 

los 10 m de altura, presentan troncos sumamente retorcidos y muchos de ellos presentan espinas. 

Es un ecosistema que se forma en una gran heterogeneidad de ambientes, que se distingue en el 

paisaje y del cual falta explorar su comportamiento fisiológico, su estado de conservación y su 

variedad de condiciones presentes. 

Sin embargo debemos destacar que desde tiempos anteriores, estas formaciones vegetales habían 

sido sometidas a diferentes presiones, lo que daba como consecuencia que dichas formaciones 

presentaban afectaciones derivadas de actividades antropogénicas y naturales. Anteriormente, en 

el área donde se realizará el proyecto se podía detectar diferentes grados de afectaciones 

productos de las actividades que habían sido desarrolladas en su interior, las cuales variaban 

desde la afectación total a una moderada, uno de los usos más recientes que se le dio al área 

donde se realizará el proyecto, que eliminó totalmente la vegetación existente en el mismo, fue la 

explotación para la obtención de material pétreo, dicha actividad cuenta con las autorizaciones 

respectivas de parte de la autoridad competente. En el siguiente mapa se puede observar los 

grados de afectación en las que se encontraba el área del proyecto, antes del establecimiento del 

banco de materiales que actualmente se encuentra en el sitio. 

_______________________________________________________________________________________ 


Figura 27. Ubicación del predio en el mapa de afectaciones a la vegetación del municipio de 

Benito Juárez 

Actualmente se puede decir que en las 193.95 ha donde se encuentra el desmonte autorizado por 

vitud de la operación del banco de materiales, se pretende colocar el desarrollo Dragon Mart 

Cancún, incluso en una extensión menor, ya que abarca únicamente 183.94 ha, por lo que no 

existe vegetación en el sitio, considerándose esta extensión como un área afectada totalmente. 

VI.2.2.2 Tipos de vegetación en el predio. 

El predio anteriormente estaba caracterizado por vegetación secundaria derivada de la selva 

mediana subcaducifolia, que presentaba diversos grados de perturbación originados por la 

apertura de claros a consecuencia del paso de los huracanes y por los impactos antropogénicos 

derivadas de las actividades pecuarias que se realizaban en el sitio. En la actualidad las áreas que 

cuentan con autorizaciones para la extracción de material pétreo no presentan vegetación alguna, 

como consecuencia del desmonte realizado, la superficie del predio que no cuenta con vegetación 

es de 193.95 ha, cabe destacar que la UGA 01 y la mayor parte de la UGA 26 mantienen vegetación 

el cual corresponde a selva baja subcaducifolia, cuyas principales especies son las siguientes: Tsi´sil 

che´( Gymnopodium floribundum Rolfe.), tzalam (Lysiloma latisiliquum (L.) Benth), jabín (Piscidia 

piscipula (L.) Sarg.), Kitinché (Caesalpinia gaumeri Britton & Rose), Huaxin (Leucaena leucocephala 

(Lam.) de Wit.), Sak katzim (Mimosa bahamensis Benth). Como podemos observar en las 

siguientes figuras, se muestran las áreas sin vegetación y algunas especies de la vegetación que se 

encuentra en la parte posterior del predio que no fue tocada por las actividades de extracción de 

material pétreo. 

_______________________________________________________________________________________ 


Figura 28. Aspecto de las áreas sin vegetación y con vegetación en el predio 

VI.2.2.3 Descripción fisonómica de la vegetación identificada. 

Como ya habíamos mencionado la vegetación primaria del área donde se realizará el proyecto 

correspondía a suelos sin vegetación, suelos con selva baja inundable, suelos con selva mediana 

subcaducifolia y suelos con selva baja subcaducifolia. Sin embargo esta vegetación presentaba 

diversos grados de afectaciones que variaba desde una afectación total hasta afectaciones 

moderadas, derivadas de las actividades pecuarias realizadas en el sitio. De esta manera la 

vegetación del predio que cubría el predio se caracterizaba como de tipo secundario ya que 

presenta diferentes estadíos sucesionales, es decir, se trataba de vegetación representada 

principalmente por acahuales de 10 a 15 años de edad sucesional. 

A consecuencia de las actividades de extracción de material pétreo que se realizan en el área, del 

cual se cuenta con las autorizaciones correspondientes, se ha desmontado una superficie 

aproximada de 193.95 ha, donde se ha retirado la vegetación así como la tierra vegetal y se ha 

aprovechado el material pétreo a un corte aproximado de 4.5 m, por lo cual no existe vegetación 

que sea objeto de caracterización, no obstante como hemos indicado, la vegetación que se 

encuentra en la mayor parte de la UGA 26 y la superficie de la UGA 01, se encuentra intacta, ya 

que las actividades de construcción del centro comercial y obras asociadas no abarcan dichas 

superficies. La vegetación que se encuentra en esas superficies que restan del tablaje total 

corresponde a selva baja subcaducifolia cuyas principales especies representativas son las 

siguientes: Tsi´sil che´( Gymnopodium floribundum Rolfe.), tzalam (Lysiloma latisiliquum (L.) 

Benth), jabín (Piscidia piscipula (L.) Sarg.), Kitinché (Caesalpinia gaumeri Britton & Rose), Huaxin 

(Leucaena leucocephala (Lam.) de Wit.), Sak katzim (Mimosa bahamensis Benth). 

VI.2.2.4 Estratificación de la comunidad. 

Con respecto a la estratificación de la vegetación podemos decir que para la porción del tablaje 

donde se realizará el proyecto, la cual se encuentra sobre la superficie donde se ubicaba el banco 

de materiales, este apartado no aplica puesto que la vegetación ya ha sido removida por lo cual no 

se distingue en el predio estratos de las diferentes formas de vida de las especies florísticas. Sin 

embargo en la parte posterior del tablaje en las superficies que no fueron tocadas por el banco de 

materiales ni serán modificadas por las actividades de construcción del proyecto del centro 

comercial y obras asociadas, podemos observar por un estrato arbóreo que no rebasa los 12 m. 

_______________________________________________________________________________________ 


VI.2.2.5 Composición de especies. 

En cuanto a la composición florística de la vegetación que caracterizaba la porción del tablaje 

donde se realizará el proyecto, antes de las actividades de extracción de material pétreo, la familia 

florística más representada era Fabaceae seguida de las familias Euphorbiaceae y Rubiaceae, 

igualmente estaban presentes algunas especies de las familias Bromeliaceae, Sapindaceae y 

Sapotaceae. Actualmente no existe vegetación para caracterizar en el sitio debido al uso que se le 

dio al predio como banco de material pétreo, del cual se cuenta con las autorizaciones 

correspondientes por la autoridad competente. 

VI.2.2.6 Densidad absoluta. 

En la vegetación que caracterizaba la porción del tablaje en donde se realizará el proyecto ubicada 

sobre la superficie donde se localiza el banco de materiales, la especie con mayor número de 

individuos por hectárea era Ficus cotinifolia Kunth., le seguía Vitex gaumeri Greenm (L.) y Lysiloma 

latisiliquum (L.) Benth. Estas tres especies eran las más abundantes y dominantes en el predio. Sin 

embargo, al presente no existen elementos para poder evaluar la densidad de las especies en el 

sitio, ya que no existe vegetación como consecuencia de las actividades de extracción de material 

pétreo de las que se cuenta con las autorizaciones respectivas. 

VI.2.2.7 Especies en la NOM. 059-‐SEMARNAT-‐2010. 

Según lo reportado en las manifestaciones de impacto ambiental que se realizaron previo a las 

autorizaciones para la explotación del banco de material pétreo en una superficie total de 193.95 

ha, durante los recorridos y muestreos realizados en dicha superficie no se registró alguna especie 

de flora enlistada bajo alguna categoría de protección de la NOM-‐059-‐SEMARNAT-‐2010. 

VI.2.2.8 Densidad relativa, dominancia relativa, frecuencia relativa y valor de importancia 

ecológica. 

El índice de valor de importancia relativa es una medida que se basa en tres parámetros 

principales que son la densidad, la frecuencia y la dominancia relativas. Las tres especies que 

presentaban los valores más altos de VIR en la porción del tablaje en donde se realizará el 

proyecto de construcción y operación del centro comercial y sus obras asociadas, eran Ficus 

cotinifolia Kunth, Vitex gaumeri Greenm y Lysiloma latisiliquum (L.) Benth, de acuerdo a las 

manifestaciones de impacto ambiental presentadas para obtener las autorizaciones de 

explotación del banco de material pétreo; hoy por hoy no existen elementos suficientes para 

evaluar este apartado ya que no existe vegetación que cubra el área donde se ubica el banco de 

materiales sobre la cual se construirá el proyecto del centro comercial. 

VI.2.2.9 Índice de diversidad. 

De acuerdo a lo reportado en las manifestaciones de impacto ambiental anteriores, la vegetación 

que caracterizaba al predio no era homogénea ya que existían parches de ella más diversos que 

otros, con todo eso aún los índices de diversidad que se tenía para el predio era inferior 

comparado a otros zonas que presentan los mismos tipos de vegetación. En la actualidad este 

apartado no aplica ya que no existe vegetación en el área de construcción del proyecto, donde se 

puede basarse para la evaluación de este apartado. 

_______________________________________________________________________________________ 


VI.2.2.10 Índice de similitud. 

No aplica ya que en la porción del tablaje en donde se realizará el proyecto no existe vegetación 

que recubra las superficies afectadas por el banco de materiales, por lo tanto no se puede evaluar 

este apartado. 

VI.2.2.11 Área basal. 

No aplica ya que en las áreas del tablaje en las que se encuentra el banco de materiales no existe 

vegetación que las recubra, por lo tanto no se puede evaluar este apartado para la superficie 

donde se construirá el centro comercial y sus obras asociadas, ya que esta se encuentra sobre la 

superficie del banco de materiales. Sin embargo las especies que antes de la explotación de 

material pétreo presentaban los valores más altos de área basal eran Ficus cotinifolia Kunth, 

Lysiloma latisiliquum (L.) Benth y Vitex gaumeri Greenm, esto de acuerdo a las manifestaciones de 

impacto ambiental presentadas para obtener los permisos de explotación de material pétreo en el 

tablaje. 

VI.2.2.12 Clases diamétricas. 

No aplica ya que en la porción del tablaje donde se realizará el proyecto no existe vegetación que 

la recubra, por lo tanto no se puede evaluar este apartado. Anteriormente la vegetación se 

caracterizaba por la predominancia de individuos que presentaban diámetros menores a 10 cm, es 

decir que había una dominancia de individuos de las clases diamétricas más bajas. 

VI.2.2.13 Principales fuentes de alteración de la vegetación. 

La principal fuente que eliminó totalmente la vegetación que se presentaba en área del tablaje 

donde se realizará el proyecto, es la explotación de material pétreo, del cual se continúa con las 

actividades de aprovechamiento, cuyas autorizaciones con las que cuentan para la realización de 

dicha actividad se detalló anteriormente, sin embargo anterior a esta explotación, la vegetación ya 

mostraba evidencias de alteraciones y perturbaciones, derivados de las actividades pecuarias que 

se realizaban en su interior así como evidencias de impactos naturales, como los provocados por 

los fenómenos climatológicos como los son los huracanes que han pasado por la zona, por lo cual 

el predio presentaba zonas con la vegetación afectada moderada hasta zonas con una afectación 

total de la flora. Es por este motivo que se escogió esas zonas del tablaje como las adecuadas para 

las actividades de aprovechamiento de material pétreo, que como consecuencia de los impactos 

resultantes de dichas actividades de explotación, las áreas quedaron desprovistas de vegetación y 

con un alto grado de deterioro, razón por lo cual se eligió para el desarrollo del centro comercial 

Dragón Mart Cancún y sus obras asociadas, con lo cual se evita los impactos que se puedan causar 

al ocupar alguna otra zona que cuenta con vegetación y que presente mejores condiciones que las 

áreas elegidas. 

_______________________________________________________________________________________ 


VI.3. Fauna. 

VI.3.1. Descripción del Método de Muestreo. 

Como resultado de las actividades de explotación y aprovechamiento de material pétreo realizado 

en el área autorizada del tablaje para la realización de dichas acciones, la fauna que habitaba en el 

predio, fue ahuyentada y desplazada a los predios circundantes y a otras zonas aledañas. Este 

impacto fue evaluado en las manifestaciones de impacto ambiental anteriores donde se 

propusieron las medidas de prevención las cuales fueron aplicadas correctamente ya que no se 

tuvo reporte de alguna especie faunística lastimada, capturada o muerta como resultado de los 

trabajos realizados para la apertura del banco de materiales. 

VI.3.2. Caracterización 

VI.3.2.1. Riqueza. 

Con respecto a la riqueza de especies de fauna no se encontraron evidencias de que exista alguna 

especie faunística en la porción del tablaje donde se realizará el proyecto, lo cual es de esperarse 

ya que al no contar el predio con vegetación, las especies faunísticas no pueden encontrar un sitio 

adecuado que sirva de percha o refugio ni tampoco encontrar lo necesario para su alimentación, 

además de que el ruido ocasionado por las actividades propias del banco de materiales ahuyentan 

a la fauna que por su comportamiento evasivo, se desplazan a zonas aledañas en donde no se 

presenten las condiciones de perturbación que existen en el predio donde migraron. 

Según las Manifestaciones de Impacto Ambiental que realizaron previamente a la explotación de 

material pétreo en el área designada para el banco de materiales, durante los recorridos y el 

muestreo se enlistaron 3 especies de reptiles, 17 especies de aves y 5 especies de mamíferos, 

ninguna de las cuales estuvo enlistado en la NOM-‐059-‐SEMARNAT-‐2010. 

VI.3.2.2. Abundancia. 

Este apartado no aplica ya que no existe evidencias de que el área donde se encuentra el banco de 

materiales en donde se localiza la superficie donde se realizará el proyecto del centro comercial y 

obras asociadas sea utilizado por alguna especie faunística ya sea para habitar o transitar como 

consecuencia de la ausencia de vegetación. Anteriormente haciendo referencia a lo reportado por 

las Manifestaciones de Impacto Ambiental previas a las actividades de material pétreo las especies 

faunísticas más abundantes que se registraron en el predio pertenecían a la clase de aves. 

VI.3.2.3. Diversidad. 

No aplica ya que no se reportó alguna especie faunística en el área donde se ubica el proyecto de 

construcción del centro de comercial y sus obras asociadas. Derivado de los estudios anteriores 

para obtener los permisos para la explotación de material pétreo en el área designada para el 

banco de materiales donde se encuentra la superficie de construcción del centro comercial, la 

clase de fauna más diversa fue el de las aves que igualmente fue la clase que más especies e 

individuos presentó. 

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VI.3.2.4. Equidad. 

No aplica ya que no se reportó alguna especie faunística en el área del banco de materiales. En 

conformidad con los estudios de impacto ambiental presentados para la explotación del material 

pétreo en el área la distribución de los individuos entre las especies no presentaba una 

dominancia de alguna sola especie en el predio. 

VI.3.2.5. Especies en la NOM-‐ 059-‐SEMARNAT-‐2010. 

Ninguna de las especies faunísticas reportadas anteriormente en las manifestaciones de impacto 

ambiental para la obtención de las autorizaciones para las actividades de extracción de material 

pétreo se encontraban bajo alguna categoría de protección según la NOM-‐059-‐SEMARNAT-‐2010. 

VI.4. Diagnóstico integral de las condiciones ambientales del predio. 

La porción del tablaje en donde se pretende la realización del proyecto “Construcción y Operación 

del Centro Comercial Dragón Mart Cancún y obras asociadas”, se encuentra fuera de la mancha 

urbana de la ciudad de Cancún, se encuentra rodeado otros predios destinados a la extracción de 

material pétreo y colinda con la carretera federal Cancún-‐Playa del Carmen; dentro del área 

autorizada del predio para el banco de materiales se encuentran realizando actividades de 

explotación y aprovechamiento de material pétreo, de las cuales se cuentan con las respectivas 

autorizaciones emitidas por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente del Estado de 

Quintana Roo, por lo tanto el paisaje donde se encuentra inmerso el sistema ambiental de la 

porción del tablaje en donde se realizará el proyecto de construcción del centro comercial y obras 

asociadas se encuentra fragmentado, perturbado y afectado totalmente por las actividades 

humanas por lo cual se trata de un paisaje deteriorado. 

Las tendencias del comportamiento del deterioro natural de este paisaje, como habíamos ya 

habíamos mencionado se extienden en la totalidad del área designada para el banco de 

materiales, en el cual se realizan las respectivas actividades relacionadas con el aprovechamiento 

de material pétreo, anteriormente a este uso la vegetación que se presentaba en dicha área 

presentaba evidencia de disturbios naturales por el paso de huracanes así como de las actividades 

pecuarias realizadas en el sitio. Por lo cual se trataba de un área donde la vegetación mostraba 

diversos grados de afectación, razón por la cual fue factible la apertura de un banco de materiales 

en esta área en vez de afectar otras zonas más conservadas. 

El banco de materiales así como la carretera federal Cancún-‐Playa del Carmen son las principales 

infraestructuras que causan fragmentación del hábitat y deterioro del sistema ambiental cuyos 

efectos negativos se extienden en la totalidad del tablaje. Basándonos en la metodología aplicada 

por Longares en la evaluación de grado de variedad paisajística y estado de conservación se tiene 

que el predio presenta un grado de conservación bajo ya que predominan las actividades 

antrópicas sobre los valores naturales. 

Por otra parte la implementación del proyecto que corresponde a la “Construcción y Operación 

del Centro Comercial Dragón Mart Cancún y obras asociadas” en el área traerá consigo un 

aumento de la calidad de vida de las personas de los alrededores ya que generará empleos 

temporales además de que diversificará a la economía local además de que atraerá al turismo 

tanto nacional como extranjero lo cual representa un incremento de la demanda de servicios, lo 

_______________________________________________________________________________________ 


cual beneficia a las personas que depende de este sector económico. Por lo tanto constituye una 

valiosa oportunidad para el desarrollo social y económico de la región. 

Con respecto a los factores ambientales del predio, actualmente no se cuenta con cobertura 

vegetal en el área del banco de materiales sobre la cual se construirá el centro comercial y sus 

obras asociadas que corresponde a 183.94 ha de la superficie desmontada para el 

aprovechamiento del material pétreo, la vegetación que caracterizaba a las áreas mencionadas 

anteriormente, era vegetación secundaria derivada de la selva mediana subcaducifolia, selva baja 

caducifolia y selva baja inundable, la cual presentan diversos grados de disturbio por lo cual se 

trataba de acahuales de una edad aproximada de 10 a 15 años. Con una predominancia de las 

clases diamétricas menores a los 10 cm, cuya familia más representada era Fabaceae además de 

que no se encontraba alguna especie de flora bajo alguna categoría de protección de la NOM-‐059-‐ 

SEMARNAT-‐2010. En la actualidad la mayor parte de la UGA 26 y la UGA 01 mantienen vegetación 

que corresponde a selva baja subcaducifolia. 

Como resultado de la ausencia de la vegetación en la porción del tablaje en donde se realizará el 

proyecto y de las actividades propias del aprovechamiento de material pétreo, no existe 

evidencias de la presencia de alguna especie faunística que utilice el sitio como zona de percha, 

refugio, tránsito o alimentación. Anteriormente en las Manifestaciones de Impacto Ambiental para 

obtener las autorizaciones para el banco de materiales se registraron 25 especies faunísticas (3 

especies de reptiles, 17 de aves y 5 de mamíferos), ninguna de las especies registradas se encontró 

enlistada en alguna categoría de protección de la NOM-‐059-‐SEMARNAT-‐2010, la clase aves fue la 

más abundante y la más rica en especies. 

En el presente, en el área designada para el banco de materiales se realizan las actividades de 

extracción y aprovechamiento de material pétreo a un corte aproximado de 4.5 m, por lo cual la 

topografía del lugar ha sido modificada teniendo una pendiente aproximada de 90%, por lo cual se 

provoca un contraste visual con respecto a los lugares aledaños por lo tanto la calidad escénica 

esta modificada en alto grado por las obras implementadas en el sitio las cuales no añaden calidad 

visual al paisaje además de que existe poca variación en la variabilidad cromática, y los colores son 

homogéneos o continuos. 

La implementación del proyecto “Construcción y Operación del Centro Comercial Dragón Mart 

Cancún y obras asociadas” en el tablaje mejorará notablemente el paisaje ya que el sitio pasará de 

ser un tablaje con un área perturbada totalmente con ausencia de vegetación a una zona con un 

desarrollo que cuenta con áreas verdes y añade elementos singulares que elevan la calidad visual 

del sitio. Además de que contribuye al fortalecimiento de la economía local al proporcionar 

empleos temporales a los trabajadores de la región en las etapas de construcción del mismo. Por 

lo cual se concluye que derivado de las condiciones en las que se encuentra el predio la 

implementación del proyecto “Construcción y Operación del Centro Comercial Dragón Mart 

Cancún y obras asociadas” es ambientalmente viable ya que no se cuenta con un alto grado de 

conservación del sitio. 

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CAPITULO VII 

VII.-‐ Análisis y determinación de la calidad actual y de la proyectada de los factores ambientales 

en el entorno del sitio en que se pretenda desarrollar la obra o actividad proyectada en sus 

distintas etapas. 

VII.1. Calidad actual de los factores ambientales del sitio. 

Para determinar la calidad actual de los factores ambientales del sitio es necesario evaluar la 

calidad paisajística por medio del reconocimiento de criterios entre los cuales según el Bureau of 

Land Management of USA 17 se destaca la geomorfología, las formaciones de agua, la vegetación y 

las estructuras como caracteres del paisaje que permiten valorar la calidad actual del paisaje. De la 

misma manera la calidad de un sitio se puede evaluar con una variedad de clases, las cuales son 

obtenidas clasificando el paisaje dentro de diferentes grados de variedad 18 .en nuestro caso, es 

importante resaltar que en el sitio se llevan a cabo las actividades propias de la explotación y 

aprovechamiento de material pétreo, en un área aproximada de 193.95 ha y que se cuenta con las 

autorizaciones correspondientes para el desarrollo de estas actividades dentro del predio. A 

continuación se procede a evaluar la calidad actual del sitio: 

VII.1.1. Fisiografía 

La calidad fisiográfica de la unidad del paisaje se valora en función de dos aspectos, el desnivel y la 

complejidad topográfica. Este criterio pretende asignar una mayor calidad unidades más abruptas, 

movidas, con valles estrechos, frente a las que corresponden a valles abiertos dominados por 

formas llanas. Desnivel, o diferencia entre la cota máxima y mínima de cada unidad. A mayor 

desnivel corresponde mayor calidad. Las unidades se han agrupado en cuatro intervalos de 

desnivel: 

Menor calidad Clase 1 Desnivel < 5 m Valor asignado 1 

Clase 2 Desnivel entre 5 y 10 

m 

Valor asignado 2 

Clase 3 Desnivel entre 10 y 20 

m 

Valor asignado 3 

Mayor calidad Clase 4 Desnivel > 20 m Valor asignado 4 

De acuerdo a la evaluación del sitio zona podemos decir que el desnivel que se presenta 

corresponde a los cortes de donde se extrae el material pétreo que corresponde 

aproximadamente a 4.5 m por lo cual podemos decir que se clasifica como de clase 1 con un valor 

asignado de 1. 

Complejidad topográfica. La calidad será mayor en aquellas unidades con más porcentaje de 

superficie ocupada por formas que indican complejidad estructural. En función del porcentaje con 

que aparecen estas formas simples o complejas en cada una de las unidades de paisaje definidas 

17 http://www.blm.gov/pgdata/etc/medialib/blm/co/field_offices/uncompahgre_field/rmp/rmp_docs.Par.83130.File.dat/AppendA_SQR 

U-‐Ratings_8.5x11.pdf 

18 

Solari, F. A. y Cazorla, L. 2009. Valoración de la calidad y fragilidad visual del paisaje. En: Cuadernos del Centro de Estudios en Diseño y 

Comunicación. Ensayo. Centro de Estudios en Diseño y Comunicación. Facultad en Diseño y Comunicación. Universidad de Palermo. 

Buenos Aires. Pág. 213. 

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se ha realizado una clasificación de éstas, asignando mayor valor a aquellas unidades de paisaje 

que presentan mayor superficie ocupada de formas que indican complejidad estructural. 

Menor calidad Clase 1 Formas simples Valor asignado 1 

Clase 2 Valor asignado 2 


Mayor calidad Clase 4 Formas complejas Valor asignado 4 

De acuerdo a lo anterior, podemos decir que en el área de estudio la complejidad estructural es 

pronunciada ya que se tiene un relieve en declive que si bien presenta formas complejas y 

abruptas no añaden elementos estéticos por lo cual le asignamos la clase 2 con un valor asignado 

de 2. 

VII.1.2. Vegetación y usos del suelo 

La vegetación y los usos del suelo son un factor fundamental para evaluar la calidad del paisaje por 

ser un elemento extensivo a todo el territorio. Se han tenido en cuenta la diversidad de 

formaciones, ya que es muy diferente desde el punto de vista paisajístico en este territorio la 

calidad de una zona con mezclas irregulares de varias formaciones que la de una gran extensión 

homogénea, aunque su calidad individual sea buena. En segundo lugar la calidad visual de cada 

formación, en la que se considerará mejor aquella que se acerque más a la vegetación natural, o 

aquellos usos que, dado su carácter tradicional, estén ya integrados en el entorno. 

Diversidad de formaciones. Se asigna mayor calidad a unidades de paisaje con mezcla equilibrada 

de cultivos, masas arboladas y vegetación nativa, que a aquellas zonas con distribuciones 

dominadas por uno de los tres estratos. La diversidad de cultivos de verano e invierno, como de 

barbechos cubiertos y desnudos es deseable. La diversidad de formaciones se ha agrupado en 

cuatro clases: 

Menor calidad Clase 1 Valor asignado 1 



Mayor calidad Clase 4 Valor asignado 4 

En el sitio no existen formaciones vegetales de algún tipo o la dominancia de algún estrato de 

vegetación a consecuencia de las actividades del banco de materiales, las cuales han eliminado 

totalmente la flora del sitio, por lo cual le asignamos la clase 1 con un valor asignado de 1. 

Calidad visual de las formaciones vegetales. Se valora con mayor calidad la vegetación autóctona, 

el matorral con ejemplares arbóreos y los cultivos tradicionales. En función de este criterio se han 

establecido cuatro clases: 

Menor calidad Clase 1 Valor asignado 1 



Mayor calidad Clase 4 Valor asignado 4 

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El sitio se caracteriza por la ausencia total de vegetación ya que se trata de un banco de materiales 

pétreos lo que no le añade calidad visual al sitio por lo cual lo clasificamos de clase 1 con un valor 

asignado de 1. 

VII.1.3. Presencia de agua 

La presencia de láminas de agua en un paisaje constituye un elemento de indudable valor 

paisajístico. Se valora la presencia de agua que se percibe en el conjunto de la unidad, no aquella 

que aunque esté no es un elemento dominante en la misma. 

Menor calidad Clase 1 Ausencia Valor asignado 0 

Mayor calidad Clase 2 Presencia Valor asignado 1 

En el sitio donde se desarrollará el proyecto no presenta cuenta cuerpos de aguas perennes, 

temporales, solamente se presentan algunas zonas inundables en la parte poniente del predio 

pero que no representa un elemento dominante en el sitio por el cual lo evaluamos de clase 1 y 

valor asignado de 0. 

VII.1.4. Grado de Humanización 

La abundancia en el paisaje de estructuras artificiales supone una disminución de la calidad del 

paisaje. Para medir la distribución de esta variable en el territorio se han utilizado los parámetros 

de densidad de carreteras y densidad de población. 

Densidad de rutas. Se ha restado más calidad a las unidades con mayor número de cuadrículas 

ocupadas por carreteras, dando mayor peso a la red vial principal (rutas nacionales y provinciales 

asfaltadas), que por sus mayores exigencias constructivas resultan más conspicuas que los 

caminos vecinales, más fácilmente disimulables. 

Menor calidad Clase 1 >450 Valor asignado 1 

Clase 2 250-‐450 Valor asignado 2 


Mayor calidad Clase 4 0-‐100 Valor asignado 4 

El sitio colinda con la carretera federal 307 Cancún-‐Playa del Carmen cercano al sitio se 

encuentran algunas carreteras de terracería pero estas no exceden las 100 rutas por lo cual 

podemos clasificar como de clase 4 valor asignado 4. 

Densidad de población. Se ha restado calidad a aquellas unidades con más cuadrículas ocupadas 

por poblaciones dispersas y en mayor medida las ocupadas por núcleos urbanos. El proceso 

seguido ha sido análogo al de las carreteras 

Menor calidad Clase 1 >200 Valor asignado 1 



Mayor calidad Clase 4 0-‐50 Valor asignado 4 

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El sitio no se encuentra dentro algún centro poblacional sin embargo tomando el cuenta el área de 

influencia podemos decir que se encuentra cercano a núcleos urbanos como son las poblaciones 

de la ciudad de Cancún, Puerto Morelos y Playa del Carmen. Sin embargo los asentamientos 

humanos no rebasan los 50 por lo cual podemos clasificarlo como de clase 4 valor asignado de 4. 

Podemos concluir entonces que el sitio presenta en algunos aspectos valores que denotan una 

calidad muy baja especialmente con respecto a los factores ambientales, esto es derivado de las 

actividades de extracción y aprovechamiento pétreo que se realizan en el predio, solamente en los 

aspectos sociales presento valores de una alta calidad, debido a la cercanía de los núcleos urbanos 

lo cual le confiere la oportunidad de ubicarse en una zona estratégica conveniente para el 

desarrollo de infraestructura económica. 

VII.2. Calidad proyectada de los factores ambientales durante la etapa de construcción del 

proyecto. 

Con respecto a la calidad proyectada de los factores ambientales que se pretende obtener en el 

desarrollo de la obra en sus diferentes etapas, tenemos que para la etapa de construcción se 

espera que las condiciones ambientales permanezcan en la misma situación en la que se 

encuentra, debido a que en esta etapa se realizan las obras necesarias para la implementación del 

proyecto que, si bien, el avance del desarrollo de de la obra irá mejorando la calidad visual del 

paisaje, también conlleva la generación de impactos que afectaran de alguna manera los factores 

ambientales, principalmente el suelo y el agua, sin embargo se tiene contemplado la aplicación de 

ciertas medidas de prevención y mitigación, las cuales se tratan a más detalle en el Capítulo IX de 

la presente Manifestación de Impacto Ambiental modalidad detallada, con las que se busca 

minimizar en la medida de los posible el daño que pudiera ocasionar al ambiente la 

implementación del proyecto en el sitio. A continuación se describe el comportamiento esperado 

de cada uno de los factores ambientales considerados para la calidad del paisaje: 


Se espera que el desnivel del suelo vaya disminuyendo a consecuencia del relleno que se realizará 

para el desplante de las obras, la nivelación del terreno es muy importante ya que en esta fase se 

hacen todas las obras de explanación para la correcta estabilidad de las áreas de construcción. En 

relación a la complejidad estructural se espera que conforme avanza el proyecto se añadan más 

elementos que le añadan formas complejas al paisaje. 


No se espera que la implementación del proyecto en el sitio produzca afectaciones a este 

componente ambiental, debido a la ausencia de vegetación generada por el uso del suelo actual 

en el predio, por lo cual se espera que el predio permanezca carente de vegetación mientras tanto 

se acondicionen las superficies donde se establecerán las áreas verdes que deberán ser reforestar 

con especies nativas de la región. 


Si bien en el predio no se cuenta con algún cuerpo de agua superficial debido a las características 

geomorfológicas de la Península de Yucatán, contamos con la presencia de aguas subterráneas, 

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nos referimos al manto freático, el cual es afectado principalmente por las infiltraciones de 

lixiviados derivados de la maquinaria y de los trabajadores de las obras, por lo que se espera que 

aplicando las medidas de mitigación adecuadas y correctamente se evite en la medida de los 

posible el daño a este componente ambiental. 


El sitio presenta una buena calidad con respecto a la densidad de rutas y la cercanía de los centros 

de población por lo cual se espera que la construcción del proyecto genere beneficios que se 

traduzcan en empleos temporales para las personas de las comunidades cercanas así como un 

ahorro en el traslado de los materiales y los insumos que se requieren para el desarrollo de esta 

etapa de construcción. 

VII.3. Calidad proyectada de los factores ambientales durante la etapa de operación del 

proyecto. 

En relación a la calidad proyectada de los factores ambientales que se pretende alcanzar durante 

la etapa de operación del proyecto; se espera que el proyecto en comento, aumente la calidad 

visual del sitio así como las condiciones de los diferentes factores ambientales que interactúen con 

el mismo; ya que pasara de ser un predio perturbado totalmente con ausencia de vegetación a 

una zona con un desarrollo que cuenta con áreas verdes y añade elementos singulares que elevan 

la calidad visual del sitio. A continuación se describe el comportamiento esperado de cada uno de 

los factores ambientales considerados para la calidad del paisaje durante esta etapa: 


Se espera que en esta etapa ya no exista desnivel en el suelo que pueda provocar inundaciones o 

una incorrecta cimentación de las obras realizadas, además se espera que las formas le añaden 

complejidad estructural al sitio, lo que le adiciona una mejoría en cuanto a la calidad visual del 

paisaje. Se contempla que el proyecto se enclave perfectamente a la topografía y en concordia con 

el territorio urbano y rural próximo. 


El proyecto ya en operación contempla la reforestación y el mantenimiento de las superficies 

donde se ubicaran las áreas verdes, las cuales contaran con un arbolado de especies nativas de la 

Península de Yucatán lo cual provocará un mejoramiento en la calidad visual del paisaje. Además 

de contribuir a la regulación del microclima lo que mejorará las condiciones del lugar. 


Durante la operación del proyecto no se espera infiltración de lixiviados al manto freático ya que 

se contara con plantas de tratamiento para las aguas negras, las aguas residuales ya tratadas 

servirán para el riego de las áreas verdes. Con esto se busca el ahorro y la administración eficiente 

del recurso. Asimismo se espera un incremento en la demanda de este recurso el cual se apegara 

en todo momento a los volúmenes concesionados para la extracción autorizados por la Gerencia 

Regional de la Comisión Nacional de Agua Península de Yucatán. 

_______________________________________________________________________________________ 



El proyecto mejorará aún más la calidad del sitio ya que el centro comercial será un atractivo 

turístico que aumentará la demanda de los servicios trayendo beneficios a la economía local de las 

poblaciones cercanas, asimismo el desarrollo del proyecto contempla el desarrollo de vialidades 

internas que estarán conectadas a la red carretera principal con esto se mejora considerablemente 

el flujo vehicular que se espera que reciba durante la operación del centro comercial y sus obras 

asociadas. 

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CAPITULO VIII 

VIII. Justificación y evaluación de los impactos ambientales que ocasionaría la ejecución del 

proyecto en sus distintas etapas. 

De acuerdo con el Guión para la elaboración de la manifestación de impacto ambiental modalidad 

detallada, emitido por Instituto de Impacto y Riesgo Ambiental del Estado de Quintana Roo, las 

etapas a considerar en las proyectos son selección del sitio, preparación del sitio y construcción, 

operación, término de la vida útil y abandono o cese de actividades. 

Es importante señalar que la etapa de selección del sitio, no genera impactos al ser un trabajo de 

gabinete más que de campo, por lo que no se incluye en la presente evaluación. De igual forma no 

omitimos decir que no se contempla una etapa de abandono sino que la operación del Centro 

comercial Dragon Mart Cancún será por un tiempo indefinido por lo que tampoco se incluye la 

evaluación de los impactos del término de la vida útil y abandono o cese de actividades. 

Antes de iniciar este capítulo nuevamente reiteramos que el sitio en donde se pretende realizar la 

“Construcción y operación del centro comercial denominado Dragon Mart Cancún y obras 

asociadas” se encuentra desprovisto de vegetación y de otro tipo de servicios ambientales 

derivado de su uso previo como banco de materiales, actividad que se realizó con las debidas 

autorizaciones de impacto ambiental, razón por la cual los factores del medio ambiente flora y 

fauna se excluyen en la evaluación de impactos ya que se encuentran ausentes y no aplican en 

este caso. 

Atendiendo a las etapas del proyecto consistentes en preparación del sitio, construcción, 

operación y mantenimiento a continuación se procede a realizar la evaluación de los impactos 

VIII.1 Metodología para identificar y evaluar los impactos ambientales 

Se dice que hay un impacto ambiental cuando una acción, consecuencia de un proyecto o 

actividad, produce una alteración, favorable o desfavorable, en el medio o en alguno de sus 

componente (Conesa Fernández 2010) 19 ; igualmente, la Ley General de Equilibrio Ecológico y 

Protección al Ambiente en su artículo 3° apartado XIX, define “Impacto ambiental” como la 

modificación del ambiente ocasionada por la acción del hombre o de la naturaleza. 

Dichos conceptos nos dan la idea de que todo proyecto o actividad en general que realiza el ser 

humano, trae consigo un impacto al medio en el que se encuentra, y que es necesario someter a 

un proceso de evaluación para poder determinar si dicho impacto será negativo o positivo, así 

como el grado de afectación que ocasionará. 

De acuerdo a Canter L. (1998) 20 , la evaluación del impacto ambiental puede definirse como la 

identificación y valoración de los impactos potenciales de los proyectos, planes, programas o 

acciones normativas relativos a los componentes físico-‐químicos, bióticos, culturales y 

socioeconómicos del entorno 

19 

.V. Conesa Fernández Vitora. 2010. Guía Metodológica para la Evaluación del Impacto Ambiental. 4°Edicion. Madrid, España. Pág. 73. 

20 

Canter Larry W. 1998. Manual de Evaluación de Impacto Ambiental. Ed. Mc Graw Hill/Interamericana de España. Madrid. España. 

Pag. 2. 

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Para la identificación de los impactos ambientales derivados del proyecto “CONSTRUCCIÓN Y 

OPERACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL DRAGON MART CANCÚN Y OBRAS ASOCIADAS”, se analizó 

la información recopilada y descrita en los capitulo anteriores acerca de las características físicas, 

biológicas, sociales y económicas del área del proyecto, ya que ésta información constituye la 

base para la de técnicas de evaluación, donde el análisis de estos aspectos proporcionará los 

elementos necesarios para la identificación, evaluación e interpretación de los impactos que 

ocasionará el proyecto al medio ambiente. 

Para ello, primeramente se estipularán diversos indicadores y criterios a tomar en cuenta para la 

identificación de los posibles impactos, posteriormente se valorarán diversas metodologías a llevar 

a cabo para la evaluación de dichos impactos y se analizarán cada uno de los componentes 

ambientales que serán afectados y modificados como parte de las actividades del proyecto. 

Cabe aclarar, que para la identificación y evaluación de impactos, se tomarán en cuenta aquellas 

actividades que derivan de las etapas de preparación del sitio, Construcción, operación y 

mantenimiento del proyecto denominado Construcción y operación del Centro Comercial Dragon 

Mart Cancún así como de las obras asociadas. En la etapa de preparación del sitio solamente se 

incluyen las actividades de nivelación y compactación, no se incluye el desmonte y despalme ya 

que dichas actividades que fueron realizadas durante el tiempo en el que el sitio del proyecto 

funcionó como banco de materiales al amparo de las autorizaciones que se detallan en el capítulo 

III de la presente manifestación. De igual forma no se contempla una etapa de abandono por tanto 

tampoco se incluyen las actividades de esta etapa en la evaluación de los impactos. 

VIII.1.1 Indicadores de impacto 

Se define “indicador de impacto” como un elemento del medio ambiente afectado, o 

potencialmente afectado, por un agente de cambio (Ramos Fernández 1995 21 ). Dicho concepto 

se refiere al hecho de que las distintas actividades de las que consta el proyecto, funcionarán 

como agentes de cambio para el medio ambiente en el que se desarrolla y sus respectivos 

componentes ambientales. 

Tomando como base el concepto anterior, es necesario establecer las acciones del proyecto que 

causaran un impacto al medio (agentes de cambio) así como los elementos del medio ambiente 

susceptibles a recibirlos. 

Las actividades del proyecto que se considera que pudieran producir impactos, se clasifican 

tomando en cuenta los siguientes aspectos (Conesa Fernández 2010): 

• Acciones que modifican el uso del suelo: A pesar de que el desmonte y despalme del sitio se ha 

realizado con anterioridad por lo cual no es necesario la tramitación de un cambio de uso de suelon 

en relación a la vegetación (acahual o forestal), la construcción y operación del centro Comercial 

Dragon Mart Cancún y Obras asociadas, cambiará el uso del suelo, en cuanto a las actividades a 

realizar en el sitio, ya que actualmente es un banco de materiales y pasará a ser un centro 

comercial con toda la infraestructura necesaria para llevar a cabo el comercio de productos y 

servicios. 

21 

Ramos Fernández, Ángel. 1995. Diccionario de la Naturaleza 

_______________________________________________________________________________________ 


Acciones que implican emisión de contaminantes: Para las labores de la obra se utilizará 

maquinaria que maneja gasolina y diesel como combustible, y por lo tanto generarán emisiones de 

gases y partículas a la atmósfera tales como dióxido de carbono (CO2), dióxido de azufre, así como 

partículas de polvo suspendidas, de igual forma se generará ruido por el desarrollo de las 

actividades inherentes a la preparación del sitio y la construcción. Así mismo podría contaminarse 

el manto acuífero cuando por la acción del escurrimiento del agua sustancias contaminantes de la 

superficie pudieran llegar hasta el subsuelo; pero con la aplicación oportuna de las medidas de 

prevención y mitigación se podrá prevenir la contaminación del mismo. 




En el sitio no se generarán residuos peligrosos toda vez que no se dará mantenimiento preventivo o 

correctivo a la maquinaria en el sitio del proyecto, no existiendo motivo diverso de generación 


• Acciones derivadas del almacenamiento de residuos: Se generarán residuos sólidos urbanos y 

residuos fisiológicos por parte de los trabajadores de la obra, mismos que serán almacenados en 

botes de basura y letrinas portátiles respectivamente; en ambos casos se contratarán empresas 

especializadas para su recolección y para su posterior disposición final, mismas que serán 

recolectadas cada tercer día para evitar el almacenamiento de los residuos por períodos largos de 

tiempo. 

En cuanto al combustible, se utilizará diesel para maquinaria y equipo el cual será obtenido en 


almacenamiento para el mismo de manera que pueda ser empleado en el sitio del proyecto; siendo 

que la capacidad de almacenamiento no rebasará la cantidad de reporte para considerar a la 

actividad como altamente riesgosa en materia federal, atendiendo al Segundo Listado de 



• Acciones que implican sobreexplotación de recursos. No se encuentra en el proyecto ninguna 

actividad que implique la sobreexplotación del recurso. 

• Acciones que implican subexplotacion: No se encuentra en el proyecto ninguna actividad que 

implique la subexplotación. 

• Acciones que actúan sobre el medio biótico: Como se ha mencionado al inicio de este en 

capítulos en el sitio en donde se pretende realizar la construcción y operación del centro comercial 

denominado Dragon Mart Cancún y obras asociadas se encuentra desprovisto de vegetación y 

fauna así como de otro tipo de servicios ambientales derivado de su uso previo como banco de 

materiales. En ese sentido, ninguna de las actividades de la preparación del sitio, la construcción e 

incluso la operación afectaran al medio biótico. 

• Acciones que dan lugar al deterioro del paisaje: Las actividades de construcción y operación del 

centro comercial Dragon Mart Cancún y obras asociadas no deteriorarán el paisaje, si no que 

_______________________________________________________________________________________ 


mejorará este sustancialmente, de ser un banco de material pétreo aprovechado en una parte, a 

un sitio con un desarrollo armónico con el entorno y que procure la conservación de las condiciones 

del ecosistema en la zona poniente del inmueble en que se pretende construir el centro comercial y 

las obras asociadas. 

• Acciones que repercuten sobre las infraestructuras. No se encuentra en el proyecto ninguna 

actividad que repercuta sobre estructuras 

• Acciones que modifican el entorno social, económico y cultural: Para la realización del proyecto 

se necesitará de personal calificado y no calificado. Esto generará empleos de forma temporal. Así 

mismo de aprobarse podrá ser un centro de negocios diversificando la economía estatal. Al ser un 

centro comercial será un espacio propicio para la convivencia social, el esparcimiento y el 

intercambio cultural. 

• Acciones derivadas del incumplimiento de la normatividad medioambiental vigente: No se 

encuentra en el proyecto ninguna actividad derivada del incumplimiento de la normatividad 

medioambiental vigente. 

Analizando la información de los puntos anteriores, se puede concluir que las principales 

actividades que generarán un impacto al entorno y que por lo tanto son susceptibles a su 

respectiva evaluación son: 

• Nivelación y compactación (Uso de maquinaria) 

• Cimentación 

• Edificación del centro comercial y obras asociadas 

• Trazo y pavimentación vialidades 

• Instalación de la red de agua y drenaje 

• Instalación eléctrica herrería, carpintería, pintura y acabados 

• Uso de productos de limpieza y aceites 

Por el otro lado, igualmente es necesario identificar los factores ambientales del entorno 

susceptibles de recibir los impactos. Conesa Fernández (2000) menciona que el entorno a evaluar, 

está constituido por elementos y procesos interrelacionados, los cuales pertenecen a los 

siguientes sistemas y subsistemas: 

_______________________________________________________________________________________ 


Medio inerte 

• Aire 

• Agua 

• Tierra y 

suelo 

Figura 29. Elementos del entorno 

Finalmente, para determinar los indicadores que utilizarán, éstos deben de contar con las 

características de: Representatividad (grado de información que posee un indicador respecto al 

impacto global de la obra), Relevancia (la información que aporta es significativa sobre la 

magnitud e importancia del impacto), deben ser Excluyente (que no existe una superposición 

entre los distintos indicadores), Cuantificable( medible siempre que sea posible en términos 

cuantitativos) y de fácil identificación, es decir, definidos conceptualmente de modo claro y 

conciso. 

VIII.1.2 Lista de indicadores de impacto 

A continuación se presenta la relación de los indicadores que se identificaron para el proyecto 

“Construcción y operación del centro comercial Dragon Mart Cancún y obras asociadas”, 

desglosados según los distintos componentes del ambiente, analizando las principales actividades 

que generarán un impacto al entorno y los factores ambientales del entorno susceptible de recibir 

los impactos identificados en el apartado anterior. 

Tabla 24. Relación de los indicadores que aplican para el proyecto. 

Subsistema Factor ambiental Indicador ambiental 

Aire • Contaminación atmosférica y acústica 

Medio Físico Suelo 

• Perdida de las características físicas del 

suelo 

Medio Biológico 

Medio físico Medio 

socioeconómic 

o 

Medio 

biótico 

• Flora 

• Fauna 

Medio 

perceptual 

Entorno 

Agua • Contaminación del manto 

Flora • No aplica 

Fauna • No aplica 

Medio 

sociocultural 

• Paisaje • Usos del 

territorio 

• Infraestructur 

as 

• Humanos y 

estéticos 

Medio 

económico 

• Economía 

• población 

_______________________________________________________________________________________ 


Paisaje 

• 

• 

Modificación al aspecto del paisaje 

Generación de sólidos 

Medio 

Usos del territorio • No aplica 

socioeconómico Población • Generación de empleo temporal 

VIII.1.3 Criterios y metodologías de evaluación 

Las metodologías de evaluación de impacto ambiental se refieren a los enfoques desarrollados 

para identificar, predecir y valorar las alteraciones de una acción. Consiste en reconocer qué 

variables y/ o procesos físicos, químicos, biológicos, socioeconómicos, culturales y paisajísticos 

pueden ser afectados de manera significativa por actividades propias de algún proyecto. 3 En la 

siguiente tabla se observa algunos de los principales métodos que comúnmente se utilizan en la 

evaluación de impacto ambiental. 

Tabla 25. Principales métodos para la evaluación de impactos ambientales 

Principales métodos para la evaluación de impactos ambientales 22 

a) Las reuniones de expertos. Solamente a considerar cuando se trata de estudiar un impacto 

muy concreto y circunscrito. Si no ocurre así, no se puede pretender ni rapidez ni exhaustividad, 

a causa de los cruces interdisciplinarios. El método Delphi ha sido de gran utilidad en estos 

casos. 

b) Las “check lists”. Son listas exhaustivas que permiten identificar rápidamente los impactos. 

Existen las puramente “indicativas”, y las “cuantitativas”, que utilizan estándares para la 

definición de los principales impactos. 

c) Las matrices simples de causa-‐efecto. Son matrices limitadas a relacionar la variable 

ambiental afectada y la acción humana que la provoca. 

d) Los grafos y diagramas de flujo. Tratan de determinar las cadenas de impactos primarios y 

secundarios con todas las interacciones existentes y sirven para definir tipos de impactos 

esperados. 

d) La cartografía ambiental o superposición de mapas (overlay). Se construyen una serie de 

mapas representando las características ambientales que se consideren influyentes. Los mapas 

de síntesis permiten definir las aptitudes o capacidades del suelo ante los distintos usos, los 

niveles de protección y las restricciones al desarrollo de cada zona. 

e) Redes. Son diagramas de flujo ampliados a los impactos primarios, secundarios y terciarios. 

f) Sistemas de Información Geográficos. Son paquetes computacionales muy elaborados, que 

se apoyan en la definición de sistemas. No permiten la identificación de impactos, que 

necesariamente deben estar integrados en el modelo, sino que tratan de evaluar la importancia 

de ellos. 

22 

Fuente: LEAL, J. 1997. Guías para la Evaluación de Impacto Ambiental de Proyectos de Desarrollo Local. ILPES. Santiago, Chile. 

Modificado. Tomado de: Espinoza G. 2001. Fundamentos de Evaluación de Impacto Ambiental. Banco Interamericano de Desarrollo. 

Santiago de chile. Pág. 102 

_______________________________________________________________________________________ 


g) Matrices. Estos métodos consisten en tablas de doble entrada, con las características y 

elementos ambientales y con las acciones previstas del proyecto. En la intersección de cada fila 

con cada columna se identifican los impactos correspondientes. La matriz de Leopold es un buen 

ejemplo de este método. En matrices más complejas pueden deducirse los encadenamientos 

entre efectos primarios y secundarios, por ejemplo. 

Cabe destacar que no existe una metodología específica para cada proyecto o tipo de impacto, es 

decir, la selección de la metodología de evaluación que se debe de aplicar en cada proyecto debe 

ser cuidadosamente seleccionada en función, por ejemplo, del ambiente afectado, de los tipos de 

acciones que se emprendan, de los recursos disponibles, de la calidad de la información, entre 

otros aspectos; e incluso se pueden utilizar y combinar varias metodologías para evaluar un mismo 

proyecto. 

Para el caso del proyecto “Construcción y operación del Centro Comercial Dragon Mart Cancún y 

obras asociadas”, se optó por utilizar un método propuesto por Conesa Fernández (2010) que 

consiste en una llamada “Matriz de importancia”, que nos permitirá obtener una valoración 

cualitativa de los impactos. 

En dicha matriz, cada casilla de cruce nos dará una idea del efecto de cada acción impactante 

sobre cada componente ambiental impactado. Para su ejecución, será necesario identificar las 

acciones que pueden causar impactos, sobre una serie de factores del medio, es decir, determinar 

una matriz de identificación de efectos (Tabla 28). 

Ambas matrices nos permitirán identificar, prevenir y comunicar los efectos del Proyecto en el 

Medio, para posteriormente, obtener una valoración de los mismos. 

Etapas y actividades 

del proyecto 

Factores del medio 

Factor es abióticos 

Aire 

Suelo 

Agua 

subterránea 

Tabla 26-‐ Matriz de identificación de efectos 

Preparación 

del sitio 

Nivelación y 

compactación (Uso de 

maquinaria) 

Cimentación 

Edificación del centro 

comercial y obras 

asociadas 

Construcción Operación y mantenimiento 

Trazo y pavimentación 

vialidades 

Instalación de la red de 

agua, eléctrica y 

drenaje 

Instalación Eléctrica 

herrería, carpintería, 

pintura y acabados 

_______________________________________________________________________________________ 

Manifestación de Impacto Ambiental Modalidad Detallada 159 

Generación de residuos 

sólidos 

Calidad del aire X X 

Nivel de ruido 

X X X X X 

Calidad X X X X X 

Estabilidad X X X X X 

Conformación X X X X X 

Tránsito vehicular 

Uso de productos de 

limpieza y aceites 

Calidad X X X X X 

Nivel freático 

Uso del Agua 

Generación de aguas 

residuales 

X 

X 

Generación de residuos 

sólidos

Factores Bióticos 

Aspectos Socio-‐ 

Económicos 

Vegetación 

Fauna 

Paisaje 

Usos del 

territorio 

Población 

Presencia 

Biodiversidad 

Presencia 

Biodiversidad 

Aspecto 

Uso de suelo 

Empleo 

X 

X X X X X X 

X X X X X X X X 

Una vez identificadas las acciones y los factores del medio que presumiblemente serán impactados 

por aquellas, la matriz de importancia nos permitirá obtener una valoración cualitativa siendo que 

en casilla de cruce se anota la importancia del impacto determinada como se indicará más 

adelante. 

La importancia del impacto es pues, el ratio mediante el cual medimos cualitativamente el 

impacto ambiental, en función, tanto del grado de incidencia o intensidad de la alteración 

producida, como de la caracterización del efecto, que responde a su vez a una serie de atributos 

de tipo cuantitativo. 

VIII.1.3.1 Criterios 

Los elementos tipo, o casillas de cruce de la matriz de impactos, estarán ocupados por criterios de 

valoración correspondiente a once características a evaluar en la matriz de impactos, mismas que 

se describen a continuación. 

Signo. El signo hace referencia al carácter benéfico (+) o perjudicial (-‐) de las distintas acciones que 

van a actuar sobre los factores considerados. Sin embargo, en ocasiones no es fácil predecir el 

efecto por lo que se puede incluir un tercer valor (x), que refleja efectos cambiantes difíciles de 

predecir. 

Intensidad. Se refiere al grado de incidencia de la acción sobre el factor, en el ámbito específico en 

que actúa. La escala de valoración está comprendida entre 1 y 12, en el que 12 expresa una 

destrucción total del factor en el área en la que se produce el efecto, y 1 indica una afectación 

mínima. 

Extensión. Se refiere al área de influencia teórica del impacto en relación con el entorno del 

proyecto, es decir, el porcentaje de área respecto al entorno en que se manifiesta el efecto. 

_______________________________________________________________________________________ 


La escala de valoración para esta característica es entre 1 y 8 en la que 1 representa un efecto muy 

localizado o puntual y 8 representa una ubicación de influencia generalizada en todo el entorno 

del proyecto. 

Esta característica introduce un valor adicional que aplica si el impacto se produce en un lugar 

crítico. En este caso se deben sumar cuatro unidades al número que resultó de la valoración del 

porcentaje de extensión en que se manifiesta. Cuando éste es el caso, y además se trata de un 

impacto peligroso para el cual no es posible introducir medidas correctoras, deberá buscarse otra 

alternativa a la actividad. 

Momento. El plazo de manifestación del impacto alude al tiempo que transcurre entre la aparición 

de la acción y el comienzo del efecto sobre el factor del medio considerado. 

Cuando el tiempo transcurrido sea nulo, el momento será inmediato, y si es inferior a un año, 

Corto Plazo, asignándole en ambos casos un valor de 4. Si el período de tiempo va de 1 a 5 años, 

Medio Plazo, se asigna el valor 2 y si el efecto tarda en manifestarse más de 5 años se califica con 

1, Largo Plazo. 

Si ocurriese alguna circunstancia que hiciese crítico el momento del impacto, cabría atribuirle un 

valor de 1 a 4 unidades que se suman al valor obtenido previamente, según su momento de 

acción. 

Persistencia. Se refiere al tiempo que, supuestamente, permanecería el efecto desde su aparición 

y, a partir del cual el factor afectado retornaría a las condiciones iniciales previas a la acción por 

medios naturales o mediante la introducción de medidas correctoras. 

Si la persistencia del efecto tiene lugar durante menos de 1 año, consideramos que la acción 

produce un efecto fugaz, asignándole un valor de 1. Si dura entre 1 y 10 años, se califica como 

temporal (2) y si el efecto tiene una duración superior a 10 años, se considera permanente y debe 

calificarse con un valor de 4. 

Reversibilidad. Se refiere a la posibilidad de reconstrucción del factor afectado por el proyecto, es 

decir, la posibilidad de retornar a las condiciones iniciales previas a la acción, por medios 

naturales, una vez aquella deja de actuar sobre el medio. 

Siguiendo los intervalos de tiempo expresados para la característica previa, al Corto Plazo, se le 

asigna un valor de 1, si es a Medio Plazo 2 y si el efecto es irreversible 4. 

Recuperabilidad. Se refiere a la posibilidad de reconstrucción, total o parcial, del factor afectado 

como consecuencia del proyecto, es decir, la posibilidad de retornar a las condiciones iniciales 

previas a la actuación, por medio de la intervención humana. 

Si el efecto es totalmente recuperable se le asigna un valor de 1 ó 2, según lo sea de manera 

inmediata o a medio plazo, si lo es parcialmente, el efecto es mitigable, y toma un valor de 4, que 

se resta al valor de importancia total. Cuando el efecto es irrecuperable se le asigna el valor de 8. 

Si el efecto es irrecuperable pero existe la posibilidad de aplicar medidas compensatorias, 

entonces el valor que se adopta es 4. 

_______________________________________________________________________________________ 


Sinergia. Este atributo contempla el reforzamiento de dos o más efectos simples. La componente 

total de la manifestación de los efectos simples, provocados por acciones que actúan 

simultáneamente, es superior a la que cabría esperar de la manifestación de efectos cuando las 

acciones que las provocan actúan de manera independiente no simultánea. 

Cuando una acción actuando sobre un factor, no es sinérgica con otras acciones que actúan sobre 

el mismo factor, el atributo toma valor 1, si se presenta un sinergismo moderado 2 y si es 

altamente sinérgico 4. 

Acumulación. Este atributo da idea del incremento progresivo de la manifestación del efecto, 

cuando persiste de forma continuada o reiterada la acción que lo genera. Cuando una acción no 

produce efectos acumulativos, el efecto se valora como 1 y si el efecto es acumulativo se califica 

con 4. 

Efecto. Este atributo se refiere a la relación causa-‐efecto, o sea a la forma de manifestación del 

efecto sobre un factor, como consecuencia de una acción. El efecto puede ser directo o primario, 

siendo en este caso la repercusión de la acción a consecuencia directa de ésta y se califica con el 

valor 4. 

En el caso de que el efecto sea indirecto o secundario, su manifestación no es consecuencia 

directa de la acción, sino que tiene lugar a partir de un efecto primario, actuando éste como una 

acción de segundo orden. En este caso se califica con 1. 

Periodicidad. Se refiere a la regularidad de manifestación del efecto, bien sea de manera cíclica o 

recurrente (efecto periódico), de forma impredecible en el tiempo (efecto irregular), o constante 

en el tiempo (efecto continuo). 

A los efectos continuos se les asigna un valor de 4, a los periódicos 2 y a los de aparición irregular y 

a los discontinuos con 1. 

NATURALEZA 

Tabla 27. Criterios para evaluar la importancia del impacto 

INTENSIDAD (I) 

impacto beneficioso + Baja 1 

impacto perjudicial -‐ Media 2 

Alta 4 

Muy alta 8 

Total 12 

EXTENSIÓN (EX) MOMENTO (MO) 

Puntual 1 Largo plazo 1 

Parcial 2 Medio Plazo 2 

Extenso 4 Inmediato 4 

Total 8 Crítico (+4) 

Critica (+4) 

PERSISTENCIA (PE) REVERSIBILIDAD (RV) 

Fugaz 1 Corto plazo 1 

Temporal 2 Medio plazo 2 

_______________________________________________________________________________________ 


Permanente 4 Irreversible 4 

SINERGIA (SI) ACUMULACIÓN (AC) 

Sin sinergismo 1 Simple 1 

Sinérgico 2 Acumulativo 4 

muy sinergico 4 

EFECTO (EF) PERIODICIDAD (PR) 

Indirecto (secundario) 1 Irregular, aperiódico 1 

Directo 4 y discontinuo 

Periódico 2 

Continuo 4 

RECUPERABILIDAD (MC) IMPORTANCIA (I) 

Recuperable de manera inmediata 1 

I= + (3I+2EX+MO+PE+RV+SI+AC+EF+PR+MC) 

Recuperable a medio plazo 2 

Mitigable 4 

Irrecuperable 8 

Como se observa en la tabla anterior, la característica número doce sintetiza en una cifra la 

importancia del impacto, cuyo resultado será colocado en la matriz de impactos. 

La importancia del impacto puede tomar valores entre 13 y 100. Los impactos con valores de 

importancia inferiores a 25 son irrelevantes. Los impactos moderados presentan una importancia 

entre 25 y 50. Serán severos cuando la importancia se encuentre entre 50 y 75, y críticos cuando el 

valor sea superior a 75. 

VIII.1.3.2 Metodología de evaluación y justificación de la metodología seleccionada 

Tomando en cuenta los criterios descritos anteriormente, se proseguirá a valorar la importancia de 

los impactos potenciales identificados para el proyecto “Construcción y operación del Centro 

Comercial Dragon Mart y obras asociadas” considerando el componente afectado y la actividad 

del proyecto que ocasiona el impacto. 

Se optó por utilizar el método propuesto por Conesa Fernández (2010), que consiste en una 

llamada “Matriz de importancia”, que nos permitirá obtener una valoración cualitativa de los 

impactos. Se eligió esta metodología porque ayuda identificar con mayor facilidad las actividades 

que pudieran causar impactos, ya que en la matriz de importancia se plasman las etapas y 

actividades del proyecto así como los factores del medio que pudieran verse afectados por la 

ejecución del proyecto. Esta matriz nos permite identificar, prevenir y comunicar los efectos del 

Proyecto en el Medio para posteriormente obtener una valoración. 

_______________________________________________________________________________________ 


Tabla 28. Impactos potenciales identificados para el proyecto 

Impacto Factor afectado 

Actividad de proyecto que ocasiona 

el impacto 

Contaminación 

atmosférica y acústica 

Pérdida de las 

características 

del suelo 

físicas 


manto 

del 

Modificación al 

aspecto del paisaje 

Generación 

residuos sólidos 

de 

Generación de empleo 

temporal 

Aire Utilización de la maquinaria y polvos 

agregados en las etapas del proyecto 

Suelo Nivelación, compactación, 

construcción y pavimentación 

Agua subterránea Derrames accidentales de productos 

de limpieza o aceites 

Paisaje Todas las actividades del proyecto 

Suelo y paisaje Todas las actividades del proyecto 

Población Todas las actividades del proyecto 

Con la información del cuadro previo y siguiendo la metodología de Conesa Fernández (1997), se 

califica el valor de importancia de los impactos ambientales potenciales identificados para el 

proyecto 

Contaminación atmosférica y acústica 

Se denomina contaminación atmosférica a la presencia en el aire de sustancias y formas de 

energía que alteran la calidad del mismo, de modo que implique riesgo, daño o molestia grave 

para las personas y bienes de cualquier naturaleza. (Estevan Bolea, 1984. Tomado de Conesa 

Fernández 2000). 

La utilización de la maquinaria y vehículos que manejen gasolina y diesel como combustible, 

generan emisiones de gases y partículas a la atmósfera tales como dióxido de carbono (CO2), 

dióxido de azufre, etc. De igual forma se generará ruido por las actividades propias de la 

preparación del sitio y la construcción, además de que el sitio del proyecto se encuentra a la vera 

de la carretera federal 307 Chetumal-‐Cancún donde el paso de los vehículos generan ruido de 

manera constante. Por lo que el ruido que se generará por el proyecto no será de mayor 

relevancia. 

El movimiento del suelo y los agregados por la acción del viento o la maquinaria ocasionando que 

las partículas de estos materiales queden suspendidas en el aire lo que podría ser la causa de 

problemas de salud entre los trabajadores de la obra, de igual forma podría afectar el paisaje por 

el blanqueamiento de las hojas de los árboles de las áreas circundantes al sitio del proyecto. 

Por lo anterior se considera que este impacto es de naturaleza perjudicial, de intensidad baja, de 

extensión parcial, de momento a medio plazo, de persistencia fugaz, reversibilidad a corto plazo, 

sinérgico, acumulación simple, de efecto directo, de periodicidad irregular, y recuperable de 

manera inmediata. 

I = ± (3In + 2Ex + Mo + Pe + Rv + SI + AC + EF+ PR+ MC) 

_______________________________________________________________________________________ 


I = -‐ [3 (1) + 2 (2) + 2 + 1 + 1 +2 + 1 + 4 + 1 + 1] 

I = -‐20 

En base a la calificación final, el impacto se considera irrelevante o compatible 

Pérdida de las características físicas del suelo 

Algunas de las características físicas del suelo que se perderán son: textura, estructura, color, 

permeabilidad, porosidad, drenaje y la consistencia. Las áreas que serán ocupadas por el centro 

comercial y las obras asociadas perderán la macroporosidad y de igual forma la capacidad de 

infiltración, además las capas endurecidas originan una barrera o impedimento mecánico para la 

penetración de las raíces de las plantas, disminuyendo con ello su capacidad de exploración y 

extracción de agua así como de nutrimentos 23 . 

El impacto es de naturaleza perjudicial, de alta intensidad, de extensión parcial, inmediato, 

permanente, irreversible, sinérgico, de acumulación simple, de efecto directo, continuo, y 

irrecuperable. 


I = -‐ [3 (4) + 2 (2) + 4 + 4 + 4 + 2 + 1 + 4+4 +8] 

I = -‐47 

Con base en la calificación final, el impacto se considera moderado 

Contaminación del manto acuífero 

Durante las etapas de preparación del sitio, construcción, operación así como en el 

mantenimiento del proyecto en comento podrían caer accidentalmente al suelo sustancias 

contaminantes como son, aceites, detergentes y productos de limpieza en general, lo que podrían 

llegar hasta el manto freático por la acción de la lluvia o por el agua de riego por medio de la 

lixiviación; la calidad del agua del manto freático podría verse comprometida por este fenómeno. 

Este impacto se califica de naturaleza perjudicial, intensidad alta, de extensión parcial, de 

momento inmediato, temporal, a mediano plazo, sinérgico, acumulativo, de efecto directo, 

irregular, es mitigable con el manejo adecuado de los residuos sólidos y el tratamiento de las 

aguas residuales. 


I = -‐ [3 (4) + 2 (2) + 4 + 2 + 2 + 2 + 4 + 4+ 1 + 4 ] 

I = -‐35 

Con base a la calificación final, el impacto se considera moderado 

23 

J. Medina Méndez., V.H. Volke., J. González., A. Galvis., M.J. Santiago J.I. Cortés. 2006. Cambios en las propiedades físicas del suelo a 

través del tiempo en los sistemas de maíz bajo temporal en luvizoles en Campeche. Universidad y ciencia, año/vol. 22, número 002. 

Universidad Autónoma de Tabasco, Villahermosa, México pp. 175-‐189. 

_______________________________________________________________________________________ 


Modificación del aspecto del paisaje 

En caso de ser autorizado el sitio del proyecto mejorará sustancialmente el paisaje, de ser un 

banco de material pétreo aprovechado en una parte, a un sitio con un desarrollo armónico con el 

entorno y que procure la conservación de las condiciones del ecosistema en la zona poniente del 

inmueble. 

Este impacto se considera de naturaleza benéfica, de intensidad baja, de extensión puntual, de 

momento a medio plazo, permanente, irreversible, sinérgico, de acumulación simple, efecto 

directo, de periodicidad continuo e irrecuperable. 


I = + [3 (1) + 2 (1) + 4 + 4 + 4 + 2 + 1 + 4 + 4 + 8 ] 

I = + 36 

En base a la calificación final, el impacto se considera moderado 

Generación de residuos sólidos 

Durante las etapas de construcción y operación del centro comercial Dragon Mart Cancún se 

generarán residuos por distintas actividades, ya sean, fisiológicos o sólidos urbanos, estos serán 

recolectados y transportados por una empresa autorizada hasta el sitio de disposición final de 

residuos sólidos del Municipio de Benito Juárez. La recolección de los residuos se hará cada tercer 

día para evitar la acumulación. 

Este impacto se califica de naturaleza perjudicial, intensidad alta, de extensión parcial, de 

momento inmediato, temporal, reversibilidad a corto plazo, sinérgico, acumulativo, de efecto 

directo, continuo, recuperable y es mitigable con el manejo adecuado de los residuos sólidos. 


I = -‐ [3 (4) + 2 (2) + 4 + 2 + 2 + 2 + 4 + 4+ 4 + 4 ] 

I = -‐38 

Con base a la calificación final, el impacto se considera moderado 

Generación de empleo temporal 

Para la etapa de construcción y algunas actividades de la etapa de operación y mantenimiento 

será necesaria la contratación de mano de obra calificada y no calificada. Esta actividad contribuirá 

con la generación de empleos. 

Este impacto se califica como de naturaleza benéfico, intensidad baja, extensión puntual, 

inmediato, temporal, reversibilidad a corto plazo, sin sinergismo, de acumulación simple, efecto 

directo y discontinuo, recuperable de manera inmediata. 


I = + [3 (1) + 2 (1) + 4 +2 +1 + 1+1 + 4 + 1 +1] 

I = +20 

_______________________________________________________________________________________ 


En base a la calificación final, el impacto se considera Irrelevante o compatible. 

Tabla 29. Matriz de calificación del valor de importancia de los impactos ambientales 

potenciales identificados para el proyecto 

Impacto ambientales potenciales 

Criterio de evaluación de 

impactos 


atmosférica y 

acústica 

Pérdida de las 

características físicas 

del suelo 

+ 

NATURALEZA 

Benéfico 

Adverso -‐ -‐ -‐ -‐ -‐ 

INTENSIDAD (I) 

EXTENSIÓN (EX) 

MOMENTO (MO) 

PERSISTENCIA (PE) 

REVERSIBILIDAD (RV) 

SINERGIA (SI) 

ACUMULACIÓN (AC) 

EFECTO (EF) 

PERIODICIDAD (PR) 

_______________________________________________________________________________________ 

Manifestación de Impacto Ambiental Modalidad Detallada 167 

Contaminación del 

manto acuífero 

Modificación del 

aspecto del paisaje 

+ 

Generación de 

residuos sólidos 

Baja 1 1 1 1 

Media 2 

Alta 4 4 4 4 

Muy alta 8 

Total 12 

Puntual 1 1 1 

Parcial 2 2 2 2 2 

Extenso 4 

Total 8 

Critica (+4) 

Largo plazo 1 

Medio Plazo 2 2 

Inmediato 4 4 4 4 4 4 

Crítico (+4) 

Fugaz 1 1 

Temporal 2 2 2 2 

Permanente 4 4 4 

Corto plazo 1 1 1 

Medio plazo 2 2 2 

Irreversible 4 4 4 

Sin sinergismo 1 1 

Sinérgico 2 2 2 2 2 2 

muy sinérgico 4 

Simple 1 1 1 1 1 

Acumulativo 4 4 4 

Indirecto (secundario) 1 

Directo 4 4 4 4 4 4 4 

Irregular, aperiódico 

discontinuo 

y 

1 1 1 

Periódico 2 

Continuo 4 4 4 4 4 

Recuperable de manera 

inmediata 

Generación de 

empleo temporal 

1 1 1 

RECUPERABILIDAD (MC) 

Recuperable 

plazo 

a medio 

2 

Mitigable 4 4 4 

Irrecuperable 8 8 8 

Impacto = ± (3In + 2Ex + Mo + Pe + Rv + SI + AC + EF+ PR+ MC) -‐20 -‐47 -‐35 +36 -‐38 +20 

+

Con base a los análisis realizados en el presente capítulo, se concluye que los impactos más 

representativos en el proyecto “Construcción y operación del Centro Comercial Dragon Mart 

Cancún y obras asociadas” serán la pérdida de las características físicas del suelo y la generación 

residuos sólidos, por lo que en el capítulo X de la presente manifestación se describirán las 

medidas para prevenir y mitigar el impacto de las mismas. 

_______________________________________________________________________________________ 


CAPITULO IX 

IX. Justificación del posible escenario ambiental resultante de la ejecución del proyecto, 

incluyendo las variaciones en la calidad de los factores ambientales. 

Después de ejecutado el proyecto en comento, el área de construcción quedará como un polígono 

comercial que se encuentra fusionado de manera armónica con el paisaje predominante en la 

zona, el cual se trata de un paisaje urbano, que proporcione un entorno ambiental y 

paisajísticamente atractivo para la sociedad, en donde diversos sectores de la economía puedan 

desarrollar sus actividades que benefician de una manera directa o indirecta a la población de las 

comunidades cercanas. 

Asimismo con respecto a las variaciones de la calidad de los factores ambientales, debemos 

recapitular que en el área actualmente se encuentra desprovista de vegetación, producto de las 

actividades de extracción y aprovechamiento de material pétreo autorizadas; por lo que la 

implementación del proyecto, que incluye la disposición de superficies para el establecimiento de 

áreas verdes, mejorará notablemente la calidad visual del paisaje, ya que en estas áreas se contara 

con arbolado de especies nativas apegándose al Programa de Arborización y Jardinado del 

Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Benito Juárez. 

Se contempla que las áreas verdes que se encuentran dentro del polígono comercial, conserven 

las características físicas del suelo, lo cual ayuda a conservar la capacidad de infiltración del suelo 

el cual es importante para la recarga del acuífero lo cual es una manera de mitigar la perdida de 

esa capacidad resultante por el desplante de las edificaciones y de las vías internas del polígono. 

Las áreas verdes ayudan a la regulación del microclima urbano, ya que aparte de ser agradables a 

la vista, dan una sensación de frescura y sombra y contribuyen sustancialmente en la regulación 

de ruido, en el mejoramiento de la calidad de aire, en la disminución de la erosión del suelo, en el 

incremento de la biodiversidad y sirven de hábitat y alimento para la fauna silvestre, y como lugar 

para el asentamiento y descanso de muchas especies de aves migratorias, mejorando de esta 

forma el escenario ambiental. 

La fisiografía del lugar en lo referente al desnivel del suelo y la complejidad estructural mejorará 

notablemente con la implementación del proyecto ya que se espera que el proyecto no cuente 

con desniveles que pueda provocar inundaciones o una incorrecta cimentación de las edificaciones 

y vialidades internas, además se espera que las formas le añaden complejidad estructural al sitio y 

que las edificaciones estarán adaptados a la topografía y el relieve del paisaje, , lo que le adiciona 

una mejoría en cuanto a la calidad visual del paisaje al pasar de un sitio con desniveles 

aproximadamente de 90°, a un sitio perfectamente nivelado que asegure la estabilidad y con áreas 

verdes que funcionan como elemento de fijación del terreno. 

En relación con el recurso agua no se espera que tengan variaciones en cuanto a la calidad ya que 

se evitará la infiltración de lixiviados al manto freático por lo que se contara con plantas de 

tratamiento para las aguas negras, asimismo se contempla la reutilización de las aguas tratadas 

para el riego de las áreas verdes y jardines del proyecto contribuyendo de esta forma al ahorro y la 

administración eficiente de este recurso. A pesar de esto se espera un incremento en la demanda, 

lo cual es preciso para la realización de las actividades que se desarrollaran para el mantenimiento 

y el correcto funcionamiento del centro comercial y sus obras asociadas, sin embargo siempre se 

apegara en todo momento a los volúmenes concesionados para la extracción autorizados por 

Comisión Nacional de Agua. 

_______________________________________________________________________________________ 


Por lo que se espera que el escenario resultante de la ejecución de proyecto sea de mejor calidad 

que el que actualmente se encuentra en el área del proyecto. Que se encuentre perfectamente 

integrado al paisaje que refleje la innovación y el progreso de la región donde se encuentra y que 

no modifique de manera sustancial la calidad de los factores ambientales que tienen interacción 

con el mismo. 

_______________________________________________________________________________________ 


CAPITULO X 

X.-‐ Descripción de las medidas de prevención y mitigación para reducir los impactos ambientales 

adversos, identificados en cada una de las etapas de la obra o actividad y el Programa de 

Recuperación y Restauración del área impactada al concluir la vida útil de la obra, o al término 

de la actividad correspondiente. 

X.1 Descripción de la medida o programa de medidas de prevención o correctivas por 

componente ambiental 

En el capítulo VIII, se identificaron y evaluaron los impactos negativos que el proyecto causará al 

entorno en el que se encuentra. En el presente capitulo se propondrán medidas, acciones y 

políticas que se puedan aplicar para prevenir, mitigar y/o compensar dichos impactos, tomando 

en cuenta las condiciones actuales del ambiente local y las actividades que se pretenden realizar 

durante el proyecto. 

Para la propuesta de medidas para compensar los impactos que el proyecto generará, es necesario 

tener en cuenta de que los impactos ambientales negativos pueden evitarse o disminuirse con 

modificaciones cuidadosas en el diseño de la acción propuesta. Muchas veces, estos impactos se 

identifican oportunamente y se les otorga el nivel adicional de protección que merecen, 

modificando el diseño de la acción en su fase de planificación (Espinoza 2007) 24 . Cabe aclarar que, 

además de disminuir los daños al medio ambiente, también se evitan los altos costos que podrían 

llegar a generar las medidas de mitigación para impactos graves. 

Por tal razón, en el presente proyecto se plantean una serie de medidas que se aplicarán 

previamente a la realización de las actividades del proyecto y posteriormente se describen las 

medidas que funcionarán para minimizar los impactos que causará el proyecto y que se 

consideran inevitables para la realización del mismo. 

Las medidas antes mencionadas se pueden dividir en dos tipos (Espinoza 2007), mismos que se 

plantear a continuación. 

X.1.1. Medidas de prevención 

La aplicación de medidas preventivas, incluyen el diseño y ejecución de obras y actividades 

encaminadas a anticipar los posibles impactos negativos que un proyecto obra o actividad pueda 

generar sobre el entorno humano y natural (Espinoza 2007) 

24 

Espinoza Guillermo 2007. Gestión y Fundamentos de Evaluación de Impacto Ambiental. Banco Interamericano de desarrollo BID. 

Centro de Estudios para el Desarrollo CED. Santiago de Chile. Pág. 274 

_______________________________________________________________________________________ 


Con la ejecución del proyecto denominado “Construcción y Operación del Centro Comercial 

Dragon Mart, Cancún y obras asociadas”. Se identificaron una serie de medidas que pudieran ser 

aplicadas para evitar impactos ambientales negativos que pudieran generarse con la realización 

de las actividades del proyecto. Dichas medidas se describen a continuación. 

• Medida preventiva #1 

Nombre: Plática informativa a los empleados del proyecto 

Descripción y especificaciones de funcionamiento: Se les informará a los trabajadores que 

participen en las labores de preparación del sitio, construcción, operación y mantenimiento acerca 

de las medidas que se tomarán para prevenir y mitigar los efectos negativos al medio ambiente 

que se proponen en el presente Manifiesto Estudio de Impacto Ambiental. Estas medidas deberán 

ser tomadas como parte de un reglamento y se estipulará algún tipo de penalización al que no las 

lleve a cabo. 

Para la realización de esta medida, se organizará una junta general previa a comenzar las 

actividades del proyecto donde el encargado de la obra deberá comunicar a los demás empleados 

del proyecto, las medidas que se tomarán para minimizar los impactos negativos que generará el 

mismo. En la junta se establecerán, entre otro, los siguientes lineamientos: 

• Se deben utilizar los baños portátiles para realizar necesidades fisiológicas 

• Se debe colocar la basura en los botes establecidos en el proyecto. 

• Se debe limpiar las áreas afectadas de los residuos provenientes de todas las etapas del 

proyecto. 

• Se prohíbe desmontar, afectar o colectar la vegetación fuera del área establecida para el 

proyecto. 

• Se prohíbe encender fuego para cualquier uso, así como la quema de vegetación fuera del área 

establecida para el proyecto. 

Objetivo: Evitar la omisión o aplicación errónea de alguna medida de mitigación por parte de los 

empleados, ya sea por desconocimiento de su existencia o de la forma de llevarla a cabo 

correctamente. 

Impacto ambiental a prevenir: 

Todos los impactos identificados para el proyecto 

Indicador de eficiencia: El indicador para evaluar la eficiencia de esta medida, se tomará con base 

en la manera en que se estén aplicando correctamente las demás medidas de prevención y 

mitigación propuestas. 

_______________________________________________________________________________________ 


Etapa en la que se realizará y duración: La junta informativa en comento, se realizará previo a 

comenzar las actividades del proyecto; sin embargo, deberá monitorearse que la plática haya sido 

efectiva atreves de la correcta implementación de las demás medidas propuestas en el presente 

estudio. Y esta actividad se hará en todas las etapas del proyecto en donde sea necesaria la 

contratación de personal. 


Nombre: Recolección de residuos sólidos 

Descripción y especificaciones de funcionamiento: Se colocarán botes de basura temporales sitios 

donde se vayan realizando las actividades del proyecto. 

Lo botes deberán ser del tamaño y numero suficientes para la cantidad de basura que se genere 

diariamente, considerando el número de empleados; Deberán estar debidamente identificados de 

acuerdo al tipo de residuo que contendrán, ya sea orgánico o inorgánico. 

Cada tercer día aproximadamente (dependiendo del volumen que se vaya generando), se recogerá 

la basura de los botes, y será transportado por el personal autorizado al sitio de disposición final 

de residuos sólidos del municipio de Benito Juárez, Quintana Roo, para su correcto manejo. 

Objetivo: Evitar que los trabajadores arrojen residuos como restos de comida, bolsas y botellas de 

plástico, esto para evitar la contaminación del suelo. 

Impacto ambiental a prevenir: 

Modificación del paisaje, Generación de residuos y modificación de las características físicas del 

suelo. 

Indicador de eficiencia: no se encontrarán residuos sólidos urbanos dispersos en el área del 

proyecto. 

Etapa en la que se realizará y duración: Los botes se colocarán al momento de realizar las obras en 

el área, y permanecerán durante todas las etapas y durante el tiempo que dure el proyecto. 


Nombre: Manejo de residuos fisiológicos 

Descripción y especificaciones de funcionamiento: En las etapas de preparación del sitio y 

construcción se contratará a una empresa especializada en proveer los servicios de letrinas 

portátiles para uso de los empleados; dicha empresa será la responsable de la instalación, limpieza 

periódica, y desmantelamiento final de las letrinas. Se colocará una letrina por cada diez 

_______________________________________________________________________________________ 


trabajadores. Durante las etapas de operación y mantenimiento se contara con baños con todos 

los servicios y los residuos provenientes serán tratados para poder ser reutilizados posteriormente 

para el riego de las áreas verdes. 

Objetivo: Evitar el fecalismo al aire libre por parte de los trabajadores, lo que podría ocasionar 

una contaminación biológica y daños a la salud de las personas de poblados cercanos. También 

evitar el vertimiento de aguas residuales sin tratamiento al suelo y al manto freático. 

Impacto ambiental a prevenir: Contaminación del suelo y del manto freático. 

Indicador de eficiencia: En las visitas de inspección se verificará que no haya presencia de materia 

fecal en el suelo y descargas de aguas negras en el proyecto. 

Etapa en la que se realizará y duración: Las letrinas serán instaladas por parte de la empresa 

especializada antes del inicio de la obra, y estarán disponibles todo el tiempo durante la 

construcción, realizando una limpieza aproximadamente tres veces por semana o las veces que 

sean necesarias. Una vez finalizado la etapa la misma empresa será la encargada de su limpieza 

final y desmantelación. La planta de aguas residuales tratara los residuos generados en los baños 

una vez que estos sean instalados a partir de las etapas de operación y mantenimiento. 

Medida preventiva #4 

Nombre: Manejo de los agregados (Polvo de piedra, cemento, cal, etc.) 

Descripción y especificaciones de funcionamiento: Antes del inicio de las etapas de preparación 

del sitio y construcción se deberá capacitar al personal y se les deberá indicar que los polvos 

agregados solo deberán ser abiertos en el momento en que fueran a utilizarlos, ya que al dejarlos 

expuestos a la acción del viento estos podrían ser suspendidos en la atmósfera causando una 

contaminación de esta, además de ser perjudiciales a la salud si estos son respirados por el 

personal que labora en la obra. En el caso del polvo de piedra este deberá ser humedecido y en el 

caso de tener grandes volúmenes estos deberán ser cubiertos por una lona. 

Objetivo: Evitar que se generen emisiones de partículas sólidas a la atmósfera y el deterioro del 

paisaje 

Impacto ambiental a prevenir: Contaminación del aire y Modificación del aspecto del paisaje 

Indicador de eficiencia: No se deberán reportar polvos en el aire ni blanqueamiento de las hojas 

por acumulación de polvo en la vegetación fuera del área del proyecto. 

Etapa en la que se realizará y duración: Estas actividades se realizarán en las etapas de 

preparación del sitio y construcción y durante el tiempo que transcurran estas. 

_______________________________________________________________________________________ 



Nombre: Verificación de la maquinaria. 

Descripción y especificaciones de funcionamiento: Antes del ingreso al predio de la maquinaria a 

utilizar, esta se llevará a un taller especializado donde se verificará que todo se encuentre 

operando correctamente, y en su caso, les sea aplicado un mantenimiento preventivo o 

correctivo. 

Objetivo: Evitar que se generen afectaciones al medio, por derrame accidentales de aceite, 

emisiones a la atmosfera y ruido de forma excesivo. 

Impacto ambiental a prevenir: Contaminación del suelo y Contaminación del aire. 

Indicador de eficiencia: No se reportará ningún accidente con la maquinaria, como derrame de 

aceite o mal funcionamiento de la misma. 

Etapa en la que se realizará y duración: Antes de comenzar la realización del proyecto se revisará 

la maquinaria y se revisará las veces que sea necesario para asegurar su buen funcionamiento. 


Nombre: Prevención del ruido 

Descripción y especificaciones de funcionamiento: Para evitar la generación de ruido excesivo, se 

propone que se capacite al personal para que estos tengan especial cuidado al momento de 

realizar los trabajos necesarios para las etapas de preparación del sitio, construcción, operación y 

mantenimiento se les deberá explicar que deben de evitar hasta donde sea posible generar ruido 

excesivo, para evitar las molestias y afectaciones a la salud; deberán respetar el horario de trabajo 

de 7 am a 8 pm. Además se les pedirá que si utilizan radios o cualquier aparato de sonido este sea 

con volumen moderado. 

Objetivo: Evitar la contaminación acústica. 

Impacto ambiental a prevenir: Contaminación acústica 

Indicador de eficiencia: No se reportaran ruidos excesivos conservándose un nivel dentro de los 

rangos permisibles. 

Etapa en la que se realizará y duración: Durante todas las etapas del proyecto y el tiempo que 

estas transcurran. 

_______________________________________________________________________________________ 


X.1.2.-‐ Medidas de mitigación 

Existen impactos negativos que generará el proyecto y que, por su naturaleza no será posible 

aplicarles algún tipo de medida preventiva, ya que forman parte de las actividades propias del 

proyecto. 

Para esta clase de impactos se aplicarán medidas de mitigación que consisten en el diseño y 

ejecución de obras y actividades dirigidas a modelar, atenuar minimizar o disminuir los posibles 

impactos negativos que un proyecto obra o actividad pueda generar sobre el entorno humano y 

natural. (Espinoza 2007) 

De acuerdo a Espinoza 2007, la mitigación podría: a) Evitar completamente el impacto al no 

desarrollar una determinada acción, b) Disminuir impactos al limitar el grado o magnitud de la 

acción y su implementación c) Rectificar el impacto al reparar, rehabilitar o restaurar el ambiente 

afectado y d) Reducir el impacto con operaciones de conservación y mantenimiento. 

En el capítulo VIII, se identificaron y evaluaron los impactos ambientales que traerá consigo la 

realización del proyecto “Construcción y Operación del Centro Comercial Dragon Mart, Cancún y 

obras asociadas”. Los impactos más relevantes que resultaron son: la perdida de las características 

físicas del suelo y la generación de residuos sólidos con el resultado de dicha evaluación, se 

obtuvo que los elementos del entorno a recibir el mayor impacto son: el suelo, manto freático, 

acuífero y el paisaje. 

Por tal motivo, se plantearán las siguientes medidas de mitigación enfocadas principalmente a los 

componentes de suelo y manto freático, para minimizar el impacto que el proyecto causará sobre 

ellos. 

• Medida de mitigación #1 

Nombre: Mantenimiento de la maquinaria y transporte. 

Descripción y especificaciones de funcionamiento: En las etapas de preparación del sitio y 

construcción, el combustible, cambio de aceite y en general el mantenimiento de la maquinaria y 

transporte, se realizara en talleres especializados fuera del predio para evitar el derrame de alguna 

sustancia, sin embargo en caso de que por algún motivo sea necesario hacerlo en el sitio del 

proyecto, se realizara de manera cuidadosa colocando algún material absorbente como aserrín 

para colectar algún posible derrame, el cual será tratado como residuo de manejo especial y 

designado a la empresa correspondiente. 

_______________________________________________________________________________________ 


Objetivo: Evitar la contaminación del manto freático y acuífero por infiltración de lixiviados y 

residuos peligrosos. 

Impacto ambiental a mitigar: Contaminación del manto freático, acuífero y del suelo. 

Etapa en la que se realizara y duración: La medida se llevara a cabo durante las etapas de 

preparación del sitio y construcción y su duración será en el transcurso de estas. 


Nombre: Manejo de las aguas residuales. 

Descripción y especificaciones de funcionamiento: Durante la etapa de operación y 

mantenimiento se establecerá un sistema de drenaje y planta de tratamiento lo que evitara verter 

al manto aguas negras. Las aguas tratadas serán utilizadas para el riego de las áreas verdes. 

Objetivo: Evitar la contaminación del manto freático y acuífero por infiltración de lixiviados y 

residuos peligrosos. 

Impacto ambiental a mitigar: Contaminación del manto freático, acuífero y del suelo. 

Etapa en la que se realizara y duración: La medida se llevara a cabo en la etapa de operación y 

mantenimiento su duración es indefinida. 


Nombre: Manejo de los residuos sólidos provenientes de las actividades de operación y 

mantenimiento. 

Descripción y especificaciones de funcionamiento: Durante la etapa de operación y 

mantenimiento se establecerá un centro de acopio de residuos sólidos, en donde serán 

clasificados en orgánico e inorgánico, dicho centro no permitirá la infiltración de lixiviados ya que 

contara con pisos impermeables de igual forma será un sitio cerrado que no permita la afectación 

visual del paisaje. El servicio de recolección pasara cada tercer día para trasladar los residuos 

acumulados al sitio de disposición final de residuos sólidos del municipio de Benito Juárez, 

Quintana Roo. 

Objetivo: Disminuir la generación de lixiviados que podrían contaminar el manto freático, acuífero, 

el suelo y la calidad del paisaje. 

_______________________________________________________________________________________ 


Impacto ambiental a mitigar: Contaminación del manto freático, acuífero, suelo y modificación del 

aspecto físico del paisaje. 

Etapa en la que se realizara y duración: La medida se llevara a cabo durante la etapa de operación 

y mantenimiento del proyecto, su duración es indefinida ya que es una forma de eliminación de 

los residuos sólidos que se generaran continuamente. 


Nombre: Establecimiento de áreas verdes. 

Descripción y especificaciones de funcionamiento: El proyecto contempla el establecimiento de 

áreas verdes así como un programa de arborización y ajardinado en dichas áreas. El 

establecimiento de estas áreas verdes serán para la recuperación del suelo ya que podrán 

recuperar sus características físicas como son: la textura, la permeabilidad, el color, la capacidad 

para captación de agua, etc. 

Objetivo: Recuperar las funciones naturales del suelo. 

Impacto ambiental a mitigar: Perdida de las características físicas del suelo. 

Etapa en la que se realizará y duración: La medida será llevada a cabo en la etapa de operación y 

mantenimiento, su duración será determinara estableciéndose todas las áreas verdes 

contempladas en el programa. 

X.1.3. Programa de Recuperación y Restauración del área impactada al concluir la vida útil de la 

obra, o al término de la actividad correspondiente. 

No aplica ya que en el proyecto la etapa de abandono es indefinida. 

_______________________________________________________________________________________ 


XI. Requisitos Documentales: 

CAPITULO XI 

a) Registro Estatal de prestador de servicios emitido por la Secretaría de Ecología y Medio 

Ambiente a favor de la ING. LINDSAY GORDILLO REYES Prestador de Servicios en Materia de 

Impacto Ambiental, con Nº de Registro SEMA/DS/0542/2012. 

b) Promesa de compraventa realizada ante la fe del Licenciado Manuel Emilio García Ferrón, 

Titular de la Notaría Pública Número Ochenta y Nueve del Estado de Yucatán, de fecha diecinueve 

de junio del año dos mil doce. 

c) Acta de Escritura Pública número dos mil sesenta y cinco de fecha tres de enero de dos mil 

doce, pasada ante la fe de la Licenciada Zonia Garza Bazán, Notario Público suplente, adscrita a la 

Notaría Pública número ochenta y ocho, de la cual es Titular, el Licenciado Gabriel Tlaloc Cantú 

Cantú, ambos Notarios Públicos en ejercicio en el Estado de Nuevo León., misma que contiene la 

formalización de la Sociedad Mercantil Anónima de Capital Variable denominada Real Estate 

Dragon Mart, y la designación como apoderado de la sociedad del señor Juan Carlos López 

Rodríguez. 

d) Plano georeferenciado del proyecto denominado Centro Comercial Dragon Mart Cancún y obras 

asociadas. 

e) Croquis de ubicación del proyecto. 

f) Factibilidad de la Comisión Federal de Electricidad de fecha 09 de marzo de 2012. 

g) Manifestación de Impacto Ambiental modalidad Regional de Proyectos mineros presentada por 

la señora Ana María Díaz de León Erosa el 15 de septiembre del año 2000 por el proyecto 

denominado “Banco de Sascab El Tucán”. 

h) Oficio número SEDUMA/DS/SSMA/DGPA/0381/2007 de fecha trece de marzo de dos mil siete, 

mismo que contiene la resolución administrativa del procedimiento administrativo instaurado en 

contra del C. Carlos José Castillo Días de León y en la cual, en virtud de haber infringido diversas 

disposiciones jurídicas, se le sanciona con una multa total de $716,570.40 y se le autoriza la 

explotación y aprovechamiento de materiales pétreos en una superficie de 20 ha del predio El 

Tucán. 

i) Manifestación de Impacto Ambiental Modalidad Ordinaria “Ampliación de Cambio de Uso de 

Suelo en Acahual y Operación de un Banco de Materiales Pétreos en el Predio denominado El 

Tucán”, promovida por Carlos José Castillo Díaz de León Erosa en el año 2009. 

j) Oficio SEDUMA/DS/SSMA/DGPA/BMP/0928/2009, de fecha 14 de octubre de 2009, mismo que 

contiene la autorización otorgada al C. Carlos José Castillo Díaz de León Erosa de 4.45 ha para 

realizar la extracción de materiales pétreos. 

k) Manifestación de Impacto Ambiental Modalidad Ordinaria “Ampliación de Cambio de Uso de 



_______________________________________________________________________________________ 


l) Oficio SEDUMA/DS/SSMA/DGPA/BMP/0715/2011 de fecha 04 de abril de 2011 mismo que 

contiene la autorización otorgada al C. Carlos José Castillo Díaz de León Erosa para realizar la 

extracción de materiales pétreos en una superficie de 14 ha. 

m) Manifestación de Impacto Ambiental Modalidad Ordinaria “Ampliación de Cambio de Uso de 



n) Oficio SEMA/DS/0550/2011 de fecha 14 de octubre de 2011, mismo que contiene la 

autorización otorgada al C. Carlos José Castillo Díaz de León Erosa para realizar la extracción de 

materiales pétreos en una superficie de 58.50 ha. 

o) Escrito de fecha 14 de mayo de 2012, suscrito por el Lic. Juan Carlos López Rodríguez, dirigido al 

Organismo de la Cuenca de la Península de Yucatán de la Comisión Nacional del Agua, en el cual le 

solicita que informe si el acuífero Península de Yucatán, que le corresponde a la localización del 

lote L-‐22-‐09 cuenta con la disponibilidad de agua subterránea suficiente para el uso y volumen que 

requiere el proyecto. Este escrito tiene sello de recibido de fecha 15 de mayo del presente año. 

p) Memoria descriptiva de la construcción del centro comercial Dragon Mart Cancún, que abarcan 

diversas memorias individualizadas de los servicios y facilidades contenidos en el proyecto, así 

como los planos correspondientes en CD. 

_______________________________________________________________________________________

MANIFESTACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL MODALIDAD DETALLADA

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