EL PLAN DE ARRANQUE DE LA OBRA
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<strong>EL</strong> <strong>P<strong>LA</strong>N</strong> <strong>DE</strong> <strong>ARRANQUE</strong> <strong>DE</strong> <strong>LA</strong> <strong>OBRA</strong> 1<br />
NECESIDAD Y OBJETIVOS D<strong>EL</strong> <strong>P<strong>LA</strong>N</strong> <strong>DE</strong> <strong>ARRANQUE</strong><br />
Al establecer Promotor y Constructor un Convenio para realizar una<br />
construcción, ambos se proponen alcanzar los siguientes objetivos:<br />
- Que el Promotor reciba una edificación construida con cumplimiento fiel de¡<br />
Proyecto, dentro de¡ plazo pactado con el Constructor y con un precio justo.<br />
- Que el Constructor obtenga un beneficio económico adecuado a su<br />
aportación e Incremento su experiencia técnica y su crédito ante el Promotor y<br />
en el Mercado en general.<br />
Si suponemos que tanto el Promotor como el Constructor están capacitados<br />
Para llevar a buen fin el proyecto común y que el convenio entre ellos es justo y de<br />
buena fe, parece lógico que estos objetivos se alcancen fácilmente.<br />
No obstante, a pesar de cumplirse estos supuestos, suelen presentarse en la<br />
eje- cuci6n de las obras problemas que dificultan la obtención de una construcción<br />
que tenga las condiciones deseadas por ambas partes de Calidad, Plazo y Precio.<br />
Estos problemas se originan, en gran parte, por la incorrecta Planificación<br />
realizada al comienzo de la obra en un conocimiento Incompleto del Proyecto a<br />
ejecutar Y de las circunstancias que te complementan y condicionan,<br />
Por ello es fundamental que el Jefe de Obra, tan pronto haya sido designado<br />
por el Constructor, obtenga toda la documentación que define y regula la obra que<br />
debe dirigir Y la analice y complete.<br />
1 Tomado del Libro MANUAL PARA <strong>LA</strong> DIRECCIÓN INTEGRADA <strong>DE</strong> PROYECTOS Y <strong>OBRA</strong>S de F. Merchán Gabaldon Ed. Dossat<br />
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Llamaremos Plan de Arranque al conjunto de actividades encaminadas a:<br />
1. Analizar y completar la documentación que define la obra y a alcanzar el<br />
pleno conocimiento de ella.<br />
2. Planificar la obra y establecer las normas de control y de relación con el<br />
Promotor que permitan la ejecución fluida y eficaz de la construcción.<br />
El Jefe de Obra debe realizar esta labor con la colaboración del Promotor, a<br />
través de sus equipos de Proyecto y Dirección, y del Constructor, a través de sus<br />
Equipos Técnicos y Especializados.<br />
Con el fin de sistematizar la ejecución del <strong>P<strong>LA</strong>N</strong> lo descompondremos en FASES<br />
articuladas bajo los siguientes epígrafes:<br />
FASE 1º - INFORMATIVA<br />
Subfase A-1 - Viabilidad del cumplimiento de la oferta<br />
- Contenido de la oferta.<br />
- Fiabilidad del estudio de la oferta. - Posibles alteraciones<br />
debidas al proceso de adjudicación.<br />
- Características del Promotor. - Documentación contractual.<br />
Subfase B-1 - Definición de la Construcción<br />
- Estado de la legalización de la construcción.<br />
- Características del emplazamiento.<br />
- Nivel de desarrollo del proyecto.<br />
- Métodos y procedimientos previstos por el proyectista,<br />
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FASE 2.0 - CREATIVA<br />
Subfase A-2 - Planificación<br />
- Acta de replanteo.<br />
- Definición de¡ Proyecto de Ejecución.<br />
- Elección de métodos, procedimientos y medios de<br />
producción<br />
- Emplazamiento de Instalaciones fijas y maquinaria.<br />
Subfase B-2 - Optimización del proceso<br />
- Obtención del presupuesto y de la relación de unidades<br />
reales<br />
- Programación de la producción y de los recursos necesarios.<br />
- Adecuación de los pliegos de condiciones y contrato.<br />
- Legalización de las modificaciones.<br />
- Plan de avituallamiento y optimización de compras.<br />
- Obtención del costo real.<br />
Subfase C-2 - Control<br />
- Controles de la producción y econ6mico-financiero.<br />
- Plan de seguridad e higiene.<br />
- Plan de aseguramiento de la calidad.<br />
- Planes de recepciones y entregas.<br />
- Información para futuras actuaciones,<br />
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<strong>DE</strong>SARROLLO D<strong>EL</strong> <strong>P<strong>LA</strong>N</strong><br />
FASE 1ª - INFORMATIVA<br />
Subfase A-1 - Viabilidad del cumplimiento de la oferta<br />
CONTENIDO <strong>DE</strong> <strong>LA</strong> OFERTA<br />
Lo primero que debe conocer el JEFE <strong>DE</strong> <strong>OBRA</strong> son los compromisos que se<br />
han establecido con el PROMOTOR en la OFERTA y que él debe cumplir.<br />
La OFERTA puede tener múltiples expresiones. Puede limitase a fijar un<br />
Precio y un Plazo, basados en la documentación aportada por el PROMOTOR, que<br />
se supone correcta y que se asume, o puede estar formada por una serie de<br />
documentos redactados por el CONSTRUCTOR.<br />
Los documentos en que se basa la OFERTA o la forman pueden ser:<br />
- Proyecto arquitectónico.<br />
- Memoria descriptiva.<br />
- Presupuesto.<br />
- Precios descompuestos,<br />
- Pliego de condiciones y borrador de contrato.<br />
- Programa de construcción.<br />
- Programa de certificaciones.<br />
- Planos de implantación de instalaciones fijas.<br />
- Variantes técnico-económicas.<br />
- Plan de seguridad e higiene.<br />
- Plan de aseguramiento de la calidad.<br />
- Condiciones complementarlas de la oferta.<br />
Si la OFERTA responde a un Concurso de Proyecto y Construcción incluirá el<br />
PROYEFCTO D<strong>EL</strong> CONSTRUCTOR basado en las condiciones urbanísticas y de<br />
uso comunicadas por el PROMOTOR.<br />
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La OFERTA puede estar definida como un PRESUPUESTO ABIERTO, base<br />
de CERTIFICACIONES, o puede ser un TANTO ALZADO, y en caso de L<strong>LA</strong>VE EN<br />
MANO incluir una responsabilidad sobre la calidad deL Proyecto y sobre el buen<br />
funcionamiento de la Construcción.<br />
Sus precios pueden ser constantes en el tiempo o variar de acuerdo con una<br />
formula de revisión y puede estar garantizada por una FIANZA, por PENALIZACION<br />
de tipo económico o legal o solamente por el prestigio del CONSTRUCTOR.<br />
El JEFE <strong>DE</strong> <strong>OBRA</strong> ordenará y estudiará esta documentación anotando cuanto<br />
crea que puede necesitar un complemento o una corrección.<br />
FINALIDAD D<strong>EL</strong> ESTUDIO <strong>DE</strong> <strong>LA</strong> OFERTA – POSIBLES ALTERACIONES<br />
<strong>DE</strong>BIDAS AL PROCESO <strong>DE</strong> ADJUDICACIÓN.<br />
La fiabilidad de la OFERTA depende de la abundancia y exactitud de los<br />
datos aportados por el PROMOTOR, como base para su estudio, y la profundidad<br />
con la que se ha realizado dicho estudio.<br />
La documentación base de estudio, cuya posible composición se relaciona en<br />
el punto anterior, puede definir o no definir claramente la obra a realizar y las<br />
condiciones externas que la pueden condicionar.<br />
El expediente del estudio efectuado por el CONSTRUCTOR puede contener:<br />
- Informe sobre el emplazamiento de la construcción (Geotecnia,<br />
Topografía, Servicios, etc.)<br />
- Estudio de métodos, maquinaria, medios auxiliares y personal a<br />
emplear.<br />
- Ofertas de proveedores y subcontratistas.<br />
- Precios descompuestos.<br />
- Programa de construcción.<br />
- Presupuesto (mediciones y valoración').<br />
- Estudio de costos indirectos.<br />
- Estudio de variantes.<br />
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- Comentarios a pliegos de condiciones y a borrador de contrato.<br />
- Informe sobre el promotor.<br />
El JEFE <strong>DE</strong> <strong>OBRA</strong>, al revisar este expediente, comprobará especialmente<br />
estudio de Gastos Indirectos incluye posibles costos de:<br />
- Licencias<br />
- Tasas<br />
- Honorarios.<br />
- Estudios técnicos complementarlos (geotécnicos, de estructura,<br />
de instalaciones, etc.).<br />
- Dotación de accesos y servicios al emplazamiento<br />
- Seguros.<br />
- Gastos financieros.<br />
- Gastos generales de empresa.<br />
- Variaciones de precios de costo.<br />
También comprobará si existen, y se han valorado sobrecostos por:<br />
- Tanto alzado,<br />
- Llave en mano,<br />
- Plazo de difícil cumplimiento,<br />
- Dudoso cumplimiento del contrato por parte del promotor,<br />
El siguiente paso en la comprobación de la fiabilidad de la OFERTA es<br />
verificar si existe identidad entre ella y los datos resultantes del estudio, pues<br />
pueden existir diferencias originadas, por motivos comerciales, antes de la<br />
presentación o durante la negociación de la adjudicación.<br />
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CARACTERISTICAS D<strong>EL</strong> PROMOTOR - DOCUMENTACION CONTRACTUAL<br />
La relación técnico-comercial entre el CONSTRUCTOR Y el PROMOTOR va<br />
a estar definida, en gran Parte, según sea éste:<br />
- Particular.<br />
- Sociedad Privada.<br />
- Sociedad pública.<br />
- Municipio.<br />
- Autonomía.<br />
- El Estado,<br />
Y también si es cliente:<br />
- Habitual,<br />
- Conocido.<br />
- Desconocido.<br />
La influencia de] tipo de PROMOTOR se reflejará ya en el establecimiento del<br />
CONTRATO que puede ser de ADHESION, caso de los ENTES PUBLICOS, o más<br />
menos minucioso al redactar C<strong>LA</strong>USU<strong>LA</strong>S referentes a:<br />
- Definición de representante con poder suficiente.<br />
- Aprobación de obra no prevista,<br />
- Aceptación de Precios nuevos y revisiones.<br />
- Determinación de plazos para gestionar y pagar certificaciones,<br />
- Paralizaciones -causas y repercusiones.<br />
- Liquidación y entrega de la obra.<br />
- Rescisión de contrato.<br />
Es evidente que el CONTRATO y PLIEGOS <strong>DE</strong> CONDICIONES que regulen<br />
las relaciones PROMOTOR-CONSTRUCTOR deben adaptarse a las características<br />
de ambos.<br />
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El JEFE <strong>DE</strong> <strong>OBRA</strong> debe comprobar si la DOCUMENTACIÓN<br />
CONTRACTUAL es adecuada al PROMOTOR y a la obra a realizar.<br />
Debe hacer esta comprobación tanto si el CONTRATO está ya firmado como<br />
si está pendiente de negociación.<br />
Si el resultado de la información recogida hasta aquí es NEGATIVO el JEFE<br />
<strong>DE</strong> <strong>OBRA</strong> deberá comunicarlo a su DIRECCION para que adopte las medidas<br />
pertinentes.<br />
Aquí supondremos que es POSITIVO o que aún siendo NEGATIVO la<br />
DIRECCION decide que se continúe el proceso constructivo y por lo tanto el <strong>P<strong>LA</strong>N</strong><br />
<strong>DE</strong> <strong>ARRANQUE</strong>.<br />
Subfase B-1 - Definición de la Construcción<br />
Presentamos el articulado de esta SUBFASE en forma de Cuestionario tipo<br />
que no es cerrado y que en cada caso se adaptará a la obra a que se refiera,<br />
ESTADO <strong>DE</strong> LEGALIZACION <strong>DE</strong> <strong>LA</strong> CONSTRUCCION<br />
- ¿La propiedad de los terrenos está garantizada por el promotor<br />
- ¿Existe licencia de construcción sin limitaciones<br />
- ¿Se dispone de una autorización de construcción parcial o<br />
temporal<br />
- En caso de licencia en tramitación ¿se conoce el plazo para su<br />
obtención ¿Se prevé que esta obtención implique cambios en<br />
el proyecto<br />
- ¿Se ha considerado en la oferta o en el contrato la repercusión<br />
de una legalización imperfecta.<br />
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CARACTERISTICAS D<strong>EL</strong> EMP<strong>LA</strong>ZAMIENTO<br />
Tienen tres Orígenes:<br />
- Topografía y geotecnia.<br />
- Servicios y accesos.<br />
- Servidumbres.<br />
TOPOGRAFIA Y GEOTECNIA<br />
- ¿Existe estudio topográfico ¿Coinciden los datos del estudio con los<br />
del proyecto de arquitectura<br />
- ¿Los volúmenes y profundidades de excavaciones de presupuesto son<br />
reales<br />
- ¿Existe un estudio geotécnico fiable ¿Contiene una memoria que<br />
describa la morfología y resistencia del terreno hasta cotas en las que<br />
haya que actuar ¿Presenta la memoria conclusiones que permitan<br />
definir los elementos resistentes del edificio en contacto con el terreno<br />
- ¿Se ha detectado agua en el subsuelo ¿Se define el nivel freático, el<br />
caudal y las características químicas del agua<br />
- ¿Puede existir expansívidad latente en el terreno ¿Se evalúa su<br />
presión<br />
- ¿Las hipótesis con las que se ha redactado el proyecto, son reales<br />
SERVICIOS Y ACCESOS<br />
SUMINISTRO <strong>DE</strong> <strong>EL</strong>ECTRICIDAD<br />
- ¿Existe acometida a red pública a pie de obra<br />
- ¿Se ha solicitado la acometida ¿Se conoce el plazo para obtenerla<br />
- ¿Se deben aportar generadores eléctricos ¿Durante qué plazo<br />
- ¿Quién asume los costos de acometida y suministro eléctrico<br />
- Si hay dificultades de suministro, ¿se han recogido en la oferta y en el<br />
contrato<br />
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SUMINISTRO <strong>DE</strong> AGUA<br />
- ¿Existe acometida a red pública a pie de obra<br />
- ¿Se ha solicitado la acometida ¿Se conoce el plazo para obtenerla<br />
- ¿Se deben aportar cisternas, depósitos, bombas, etc. ¿Durante qué<br />
plazo<br />
- ¿Quién asume los costes de acometida y suministro<br />
- Si hay dificultades de suministro ¿se han recogido en la oferta o en el<br />
contrato<br />
ALCANTARIL<strong>LA</strong>DO<br />
- ¿Existe pozo de acometida en la parcela<br />
- ¿Tienen la red diámetro y cota suficiente<br />
- ¿Se ha solicitado la acometida ¿Se conoce el plazo para obtenerla<br />
- ¿Se deben aportar fosas sépticas o construir pozos filtrantes para<br />
servicio de obra<br />
- ¿Quién asume los costos de acometida o de los medios sustitutorios<br />
ACCESOS<br />
- ¿Dispone el terreno de acceso a través de viales públicos<br />
- ¿El acceso se efectúa a través de viales privados ¿Son propiedad del<br />
promotor ¿Deber obtenerse una autorización<br />
- ¿Hay que crear acceso a través de terreno sin urbanizar<br />
- ¿El acceso tiene limitaciones de uso<br />
- ¿Quién asume el costo de creación del acceso<br />
- ¿Se ha recogido en la oferta el costo y el tiempo necesarios para crear<br />
el acceso.<br />
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SERVIDUMBRES<br />
- ¿Existen en el terreno construcciones o Instalaciones, en superficie o<br />
subterráneas que impidan o dificulten los trabajos ¿Están previstas en<br />
el proyecto ¿Se pueden demoler o retirar<br />
- ¿Se deben contrarrestar acciones de edificaciones o viales<br />
colindantes ¿Es necesario emplear para ello procedimientos de<br />
construcción no habituales<br />
- En caso de remodelación o ampliación de edificios ¿existen<br />
condicionantes de horario, ruido, corte de instalaciones o interferencias<br />
técnicas o de uso con las zonas de edificio en funcionamiento<br />
- ¿Deben programarse los trabajos en horarios no habituales<br />
- ¿La existencia de servidumbres afecta al precio o plazo ofertados ¿Se<br />
ha recogido esta posibilidad en la oferta o en el contrato<br />
NIV<strong>EL</strong> <strong>DE</strong> <strong>DE</strong>SARROLLO D<strong>EL</strong> PROYECTO<br />
- ¿Tiene el proyecto una definición arquitectónica definitiva Si no es así<br />
¿se conoce qué elementos permanecen Invariables<br />
- ¿Existen proyectos de estructura e Instalaciones respaldados por<br />
proyectistas acreditados ¿Es aconsejable chequearlos u optimizarlos<br />
- ¿Presenta el proyecto problemas de estabilidad, conservación o<br />
funcionamiento<br />
- ¿Están definidos carpinterías y acabados superficiales<br />
- ¿Hay identidad de definiciones entre todos los documentos de<br />
proyecto<br />
- ¿Las mediciones son correctas<br />
- Si existen indefiniciones ¿permiten comenzar la construcción y<br />
programarlas<br />
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METODOS Y PROCEDIMIENTOS PREVISTOS POR <strong>EL</strong> PROYEC11STA<br />
- ¿Incluye el proyecto una memoria que define el proceso constructivo<br />
¿Es asumible<br />
- Se pueden presentar a la dirección facultativa y promotor soluciones<br />
alternativas de métodos, procedimientos o materiales basadas en:<br />
• Mejorar la calidad.<br />
• Asegurar el plazo.<br />
• Disminuir el costo.<br />
• Eliminar unidades con problemas de ejecución, conservación o<br />
uso.<br />
• Emplear métodos o procedimientos de habitual aplicación por el<br />
constructor y de acreditada eficacia.<br />
• Aumentar la mecanización y el empleo de procedimientos<br />
industriales.<br />
Toda la información obtenidas en la FASE 1ª se aplicara en el desarrollo de la<br />
FASE 2ª, cuyo articulado forma realmente el PL AN.<br />
Parte de los datos serán de común aplicación a varios puntos del <strong>P<strong>LA</strong>N</strong> y<br />
algunos a todos ellos.<br />
FASE 2ª - CREATIVA<br />
Subfase A-2 – Planificación.<br />
ACTA <strong>DE</strong> RE<strong>P<strong>LA</strong>N</strong>TEO<br />
El establecimiento de un ACTA en la que se recojan las condiciones en las<br />
que se comienzan los trabajos es fundamental ya que en ella se fijan puntos que<br />
pueden afectar al PRECIO y P<strong>LA</strong>ZO de la CONSTRUCCION.<br />
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En el caso de Obras Públicas y en aquellas otras en que así se determina en<br />
el CONTRATO, es perceptivo establecerla y en algunos, con un formato y redacción<br />
específicos.<br />
Dada su importancia el JEFE <strong>DE</strong> <strong>OBRA</strong> debe preparar, basándose en la<br />
información obtenida en la primera FASE del <strong>P<strong>LA</strong>N</strong>, una relación de puntos que<br />
desea figure en el ACTA y que se referirán a documentos necesarios y obstáculos<br />
detectados que afecten a la construcción sin limitaciones. Si el formato del ACTA<br />
estuviera fijado pedirá que se incluya una AD<strong>DE</strong>NDA que se firmará y tramitará<br />
conjuntamente con el ACTA.<br />
El ACTA <strong>DE</strong> RE<strong>P<strong>LA</strong>N</strong>TEO suele ser firmada por representantes apoderados<br />
del PROMOTOR, de la DIRECCIÓN FACULTATIVA y del CONSTRUCTOR y en ella<br />
se suele dejar constancia de algunos de los siguientes puntos:<br />
- Existencia de un contrato entre promotor y constructor.<br />
- Declaración por parte de¡ promotor de ser propietario del<br />
emplazamiento de la construcción (indicando, en este caso, su vigencia<br />
y alcance)<br />
- Entrega por la dirección facultativa de los siguientes documentos:<br />
• Plano legalizado en el que figuren las alineaciones de fachadas<br />
y cota origen de nivelaciones (plano de tira de cuerdas)<br />
• Proyecto revisado de construcción (si no está completo,<br />
calendario para completarlo).<br />
• Estudio de seguridad,<br />
• Entrega por el constructor de documentos que completen su<br />
oferta (programa, organigrama de dirección, relación de<br />
subcontratas, etc.)<br />
• Existencia de accesos y servicios públicos (si no existen, medios<br />
sustituto - Carencia de servidumbres (si existen, definición y<br />
limitaciones que imponen.<br />
• Fecha origen del plazo (puede existir un período de preparación<br />
de equipos)<br />
A la vista de los puntos recogidos en el ACTA se establecerá si el comienzo<br />
de la construcción es VIABLE, NO VIABLE o VIABLE CON LIMITACIONES.<br />
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Definición del proyecto de ejecución<br />
En la revisión del PROYECTO, efectuada en la FASE 1ª del <strong>P<strong>LA</strong>N</strong>, pueden<br />
haberse detectado carencias, errores u omisiones. También puede haber quedado<br />
explícita la posibilidad de optimizar algunos aspectos del PROYECTO, como puede<br />
ser el cambio de tipo de estructura o de Instalaciones, el empleo de materiales<br />
diferentes o de conjuntos prefabricados, etc.<br />
En esta FASE del <strong>P<strong>LA</strong>N</strong> se presentará a la DIRECCION FACULTATIVA el<br />
resultado de la revisión efectuada con las propuestas correspondientes.<br />
Alcanzado un acuerdo relativo a los aspectos del PROYECTO a completar o<br />
mejorar, el JEFE <strong>DE</strong> <strong>OBRA</strong> ofrecerá a la DIRECCIÓN su colaboración personal y de<br />
los equipos de su empresa hasta obtener el PROYECTO <strong>DE</strong>FINITIVO.<br />
Elección de métodos, procedimientos y medios de producción<br />
La elección se efectuará tomando como base el PROYECTO <strong>DE</strong>FINITIVO y<br />
la bondad de la elección dependerá de la experiencia del JEFE <strong>DE</strong> <strong>OBRA</strong> y de<br />
asesoría de los Departamentos Especializados del Constructor.<br />
Las Empresas Constructoras suelen tener un departamento dedicado a reunir<br />
documentación gráfica y escrita referente a procedimientos empleados en<br />
actuaciones anteriores, especialmente aquellos que por su técnica o por su<br />
originalidad de ser un exponente de su experiencia.<br />
En este escrito se Insistirá en la importancia que tiene el que cada obra<br />
información sobre su desarrollo, tanto en sus aspectos positivos corno negativos.<br />
El empleo de ciertos procedimientos o máquinas y equipos auxiliares pueden<br />
afectar en algún aspecto al PROYECTO por lo que estos casos deben ser<br />
consultados y consensuados con la DIRECCION FACULTATIVA y PROMOTOR.<br />
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Emplazamiento de Instalaciones fijas y maquinaria<br />
Definidos el PROYECTO, los METODOS y los MEDIOS <strong>DE</strong><br />
CONSTRUCCION el JEFE <strong>DE</strong> <strong>OBRA</strong> proyectará dimensionando y ubicando las<br />
Instalaciones Fijas, la Maquinaria, los Acopios y, si ha lugar, los viales Internos de la<br />
obra.<br />
Este PROYECTO se hará de acuerdo con todas las Normas de Obligado<br />
Cumplimiento y las tendentes a garantizar el máximo rendimiento y mínimo costo de<br />
los equipos.<br />
Relación de algunas normas básicas:<br />
- Cumplimiento de las normas de seguridad e higiene. - Respeto de las<br />
propiedades colindantes.<br />
- Conocimiento de las cargas que transmiten al terreno o a la<br />
construcción las grandes máquinas.<br />
- Cumplimiento de las normas fijadas en la documentación de medios de<br />
eleva- ci6n en relación con bancadas, vías y arriostramientos.<br />
Obtención de la licencia necesaria de funcionamiento.<br />
- Situación de puntos de descarga y acopio de materiales bajo gancho<br />
de los medios de elevación.<br />
- Planificación de las operaciones de aporte, montaje, desmontaje y<br />
retirada de Instalaciones y máquinas.<br />
- Diseño de las redes de electricidad y agua cumpliendo las normas de<br />
seguridad Y con dotación suficiente de tomas.<br />
- Situación del pabellón de dirección en punto que facilite la visión de la<br />
obra y los de almacenes, talleres y personal fuera del radio de acción<br />
de los medios de elevación.<br />
Al cumplirse este PUNTO del <strong>P<strong>LA</strong>N</strong> quedarán definidos la EDIFICACION y los<br />
MEDIOS a emplear y su ubicación.<br />
Si se tratara de una Industria estática podríamos decir que en este momento<br />
que- daba definido el Objeto a fabricar y la Fábrica.<br />
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Es obvio que el buen resultado técnico y económico del proceso de<br />
construcción depende de la calidad del Proyecto, del conocimiento que de éste se<br />
tenga, de la acertada decisión de Métodos y Procedimientos, de la idoneidad de los<br />
Medios Humanos, Mecánicos y Materiales y de la correcta situación de los Equipos.<br />
Subfase 13-2 - Optimización del proceso<br />
OBTENCION D<strong>EL</strong> PRESUPUESTO Y <strong>DE</strong> <strong>LA</strong> R<strong>EL</strong>ACION <strong>DE</strong> UNIDA<strong>DE</strong>S REALES<br />
La definición del PROYECTO y la elección de METODOS y MEDIOS a<br />
emplear nos permite obtener dos documentos de gran Importancia. Estos son:<br />
- PRESUPUESTO REAL que debe formar parte de la<br />
DOCUMENTACIÓN CONTRACTUAL actualizada, cuya<br />
legalización ocupará otro PUNTO del <strong>P<strong>LA</strong>N</strong>.<br />
- R<strong>EL</strong>ACION de las UNIDA<strong>DE</strong>S <strong>DE</strong> <strong>OBRA</strong> que se han de<br />
ejecutar con definición, medición y ordenación aptas para la<br />
programación.<br />
Esta R<strong>EL</strong>ACION servirá también de base para obtener el COSTO REAL de la obra.<br />
Programación de la producción y de los recursos necesarios<br />
Tomaremos como base la R<strong>EL</strong>ACION <strong>DE</strong> UNIDA<strong>DE</strong>S a que se hace<br />
referencia en el PUNTO anterior.<br />
Estas unidades deben estar definidas y ordenadas según los procedimientos<br />
y épocas de ejecución. Las unidades del PRESUPUESTO suelen estar definidas y<br />
ordenadas de forma análogas as de PROYECTO algunas de las cuales pueden ser<br />
muy complejas, compuestas por subunidades que se ejecutan por equipos de<br />
especialidades profesionales diferentes y en épocas no coincidentes.<br />
16
La formación de unidades simples y su ordenación requiere el buen<br />
conocimiento de los procedimientos a emplear.<br />
No obstante el proceso de desarrollo del Programa advertirá de posibles<br />
errores, y permitirá subsanarlos.<br />
Si el estudio de Medios y la descomposición elemental de las unidades se ha<br />
hecho cuidadosamente, la utilización de un Programa Informático adecuado<br />
permitirá disponer, simultáneamente con el PROGRAMA <strong>DE</strong> PRODUCCION, de los<br />
de EMPLEO <strong>DE</strong> PERSONAL, MEDIOS AUXILIARES y MATERIALES.<br />
Si esta Programación no coincidiera con la que posiblemente formara parte de<br />
la oferta debe negociarse con el PROMOTOR su aceptación, sobre todo si alteran<br />
Hitos parciales y el Plazo final.<br />
A través de este PROGRAMA obtendremos también los de<br />
CERTIFICACIONES, COBROS y PAGOS de utilización en el CONTROL<br />
ECONOMICO-FINANCIERO.<br />
Adecuación de los pliegos de condiciones y contrato<br />
En la FASE 1ª se hizo una revisión de estos Documentos para determinar si<br />
eran aceptables.<br />
En esta FASE, conocido ya el PROYECTO <strong>DE</strong>FINITIVO, los METODOS <strong>DE</strong><br />
CONSTRUCCION y la PROGRAMACION, se hará una revisión detallada eliminan-<br />
do cláusulas que han podido quedar sin objeto y adecuar el resto a la realidad.<br />
Es habitual que el PROMOTOR no desee cambiar la Documentación o que,<br />
en el caso de Obras Públicas sea muy complicado hacerlo.<br />
Por ello, convendrá elegir el momento adecuado para plantear el tema.<br />
17
AD<strong>DE</strong>NDAS.<br />
Una forma de rectificar los Documentos sin anularlos es adjuntar a ellos<br />
En todo caso es aconsejable que el JEFE <strong>DE</strong> <strong>OBRA</strong> aplique sus objeciones a<br />
los Documentos subrayando los puntos afectados con el fin de:<br />
- Servir de base de negociación si el contrato aún no se ha firmado.<br />
- Forzar la renegociación si se prevé que las condiciones son<br />
absolutamente desfavorables.<br />
- Prever y actuar antes de que se alcancen situaciones conflictivas y<br />
negociarlas caso a caso, sin la presión que supone estar realizando el<br />
trabajo que origina el conflicto.<br />
Legalización de las modificaciones<br />
Al concretar la obra a realizar pueden producirse variaciones en los<br />
Documentos que definen el CONTRATO, que pueden ser:<br />
- Proyecto arquitectónico.<br />
- Memoria descriptiva.<br />
- Pliegos de condiciones.<br />
- Presupuesto.<br />
- Programa y plazo.<br />
Estas variaciones deben recibir la aprobación de la DIRECCION<br />
FACULTATIVA o del REPRESENTANTE EN <strong>OBRA</strong> D<strong>EL</strong> PROMOTOR pero deben<br />
ser refrendadas por la PERSONA u ORGANISMO CONTRATANTE o por su<br />
D<strong>EL</strong>EGADO APO<strong>DE</strong>RADO.<br />
Insistimos en que la determinación de quien tiene este Poder debe quedar<br />
claramente establecida en el CONTRATO.<br />
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En el caso de <strong>OBRA</strong> PUBLICA, la aprobación por el ORGANISMO<br />
CONTRATANTE debe ir acompañada por la de su INTERVENCIÓN y, en su caso,<br />
por la del ESTADO ya que son indispensables para poder Certificar, Cobrar y<br />
Liquidar la Obra.<br />
Plan de avituallamiento y optimización de las compras.<br />
Tan pronto queden definidas las unidades de obra a ejecutar, los medios<br />
necesarios para ello y las fechas en que se necesitaran los suministros se preparará<br />
la R<strong>EL</strong>ACION <strong>DE</strong> ADQUISICIONES, creando un FICHERO en el que figurará para<br />
ADQUISICION:<br />
- Concepto<br />
- Medición.<br />
- Precio asíntota que se desea alcanzar.<br />
- Fechas en que se solicita la oferta y se espera recibirla.<br />
- Fecha en que se debe tener concretada la adquisición.<br />
- Fecha en que se debe comenzar el suministro.<br />
- Particularidades del suministro (ritmo, controles de calidad, medios a<br />
por el suministrador y por el constructor, Interferencias o coordinan<br />
otros suministros, garantías de calidad o de plazo, forma de pago).<br />
- Relación de suministradores a los que se puede consultar.<br />
Dado el hábito actual de alquilar Medios Auxiliares y de emplear Subcontratación<br />
incluirán en el FICHERO como cualquier otra ADQUISICION.<br />
- Nunca se efectúe una adquisición basada en mediciones o conceptos<br />
que no se correspondan con los reales de suministro.<br />
- Nunca se adjudique un suministro sin comprobar la capacidad y el<br />
conocimiento del suministro que tiene el posible adjudicatario.<br />
- Nunca se debe retrasar una adquisición hasta que la urgencia del<br />
suministro impida una eficaz negociación de compra y limite el numero<br />
de ofertantes.<br />
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- Nunca se deben aceptar variantes de materiales o procedimientos sin<br />
comprobar su idoneidad y sin conseguir la aceptación del promotor.<br />
- Siempre se deben exigir garantías de ritmo de entrega y calidad que<br />
cubran como mínimo, las contratadas con el promotor.<br />
- Siempre se debe recurrir a la información y apoyo de los equipos<br />
centrales de empresa, fundamentalmente en adquisiciones habituales<br />
o de gran consumo.<br />
Obtención del Costo Real<br />
Partiendo de los siguientes PUNTOS ya definidos,<br />
- Relación de unidades<br />
- Precios de compra de materiales y medios de ejecución<br />
- Gastos Indirectos y generales<br />
podemos obtener el COSTO REAL que será una de las bases del CONTROL<br />
ECONOMICO-FINANCIERO.<br />
Subfase C-2 - Control<br />
CONTROLES <strong>DE</strong> <strong>LA</strong> PRODUCCION Y ECONOMICO-FINANCIERO<br />
Aunque la PRODUCCION es uno de los parámetros básicos para el<br />
CONTROL ECONOMICO-FINANCIERO se ha separado aquí porque tiene facetas<br />
particulares.<br />
Por un lado la Producción obtenida a través de mediciones periódicas nos<br />
sirven para controlar el cumplimiento del PROGRAMA y consecuentemente las<br />
perspectivas del cumplimiento del P<strong>LA</strong>ZO.<br />
Por otra parte la PRODUCCION puede tener dos valores diferentes:<br />
- Uno es el obtenido aplicando a la medición los precios unitarios del<br />
PRESUPUESTO CONTRACTUAL, posiblemente diferentes de los<br />
obtenidos a través del COSTO REAL.<br />
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- Otro es el obtenido aplicando a la misma medición los precios del<br />
COSTO REAL afectados del coeficiente<br />
K = Venta Contratada / Costo Real<br />
El primer valor dará lugar a la CERTIFICACION y, cumplido el plazo pactado<br />
para el pago, al COBRO.<br />
El segundo comparado con el GASTO REAL dará lugar al RESULTADO<br />
BRUTO que afectado por los gastos que no se hubieran incluido en el COSTO<br />
(financieros, impuestos, etc.) supondría el RESULTADO NETO.<br />
En el caso de Tantos Alzados la diferencia entre ambos valores puede ser<br />
mayor ya que la rnedlción del primero se obtiene por porcentaje entre lo realizado y<br />
el total de Presupuesto.<br />
Las EMPRESAS CONSTRUCTORAS disponen normalmente de Programas<br />
informáticos que Integran los parámetros que definen la gestión y que son:<br />
- Producción.<br />
- Cumplimiento del programa<br />
- Certificación.<br />
- Cobros.<br />
- Pagos.<br />
- Tesorería.<br />
- Costos financieros.<br />
- Resultado económico.<br />
Queremos resaltar la importancia que tiene en el RESULTAD0 el mantener<br />
Tesorería positiva por lo que el JEFE <strong>DE</strong> <strong>OBRA</strong>, como Gerente del negocio debe<br />
cuidar sus Cobros y Pagos para obtener una autofinanciación temprana.<br />
Dentro de¡ <strong>P<strong>LA</strong>N</strong> deben considerarse los productos financieros como una unidad<br />
productiva más y programarla y controlarla.<br />
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<strong>P<strong>LA</strong>N</strong> <strong>DE</strong> SEGURIDAD E HIGIENE<br />
No trataremos aquí del desarrollo de un <strong>P<strong>LA</strong>N</strong> <strong>DE</strong> SEGURIDAD E HlGIENE<br />
que precisa un estudio PROPIO contemplado en otro capítulo. No obstante<br />
queremos resaltar la necesidad de incluir en este Plan una normativa de control de<br />
los Medios de Seguridad de que se dote a la obra debido a la irregular formación de<br />
dicho personal procedente, frecuentemente, de Subcontratas.<br />
<strong>P<strong>LA</strong>N</strong> <strong>DE</strong> ASEGURAMIENTO <strong>DE</strong> <strong>LA</strong> CALIDAD<br />
Al igual que con el <strong>P<strong>LA</strong>N</strong> <strong>DE</strong> SEGURIDAD E HIGIENE, no vamos a<br />
desarrollar aquí un <strong>P<strong>LA</strong>N</strong> <strong>DE</strong> ASEGURAMIENTO <strong>DE</strong> <strong>LA</strong> CALIDAD, ya contemplado<br />
en otro capítulo.<br />
Solamente indicaremos que su objetivo es asegurar la Calidad de la<br />
Construcción de forma escalonada garantizando la de:<br />
- Materiales en origen y a pie de tajo.<br />
- Procedimientos de ejecución.<br />
- Unidades acabadas.<br />
- Conjunto de unidades.<br />
En el <strong>P<strong>LA</strong>N</strong> <strong>DE</strong> <strong>ARRANQUE</strong> debe hacerse figurar el Catálogo de elementos,<br />
incluidos en la relación anterior y que se desea controlar.<br />
Este Catálogo, así como las Normas a aplicar, deben ser consensuadas con la<br />
DIRECCION FACULTATIVA y dará lugar a FICHAS que para cada elemento<br />
contendrán:<br />
- Normas a cumplir para la recepción y acopio de materiales.<br />
- Características, de obligado cumplimiento, de medios auxiliares.<br />
- Normas que afectan a los procedimientos a emplear.<br />
- Normas que afectan a las unidades ya concluidas,<br />
- Impreso de acta que se deberá cumplimentar en la que figuren los resultados<br />
de los controles efectuados y las normas cuyo cumplimiento se asegura.<br />
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La NORMATIVA que se aplique será, en principio, oficial.<br />
Si no existe será la consensuada entre Dirección Facultativa y Constructor,<br />
basada en su experiencia.<br />
Relacionamos algunas fuentes de NORMAS:<br />
- Pliego de condiciones técnicas del proyecto.<br />
- Pliego de condiciones técnicas de la Dirección General de Arquitectura<br />
- Normas de acciones en la edificación.<br />
- Norma antisísmica.<br />
- Instrucciones para el proyecto y ejecución de obras de hormigón armado y<br />
pretensado.<br />
- Normas para el cálculo y ejecución de estructuras de acero laminado.<br />
- Normas y especificaciones técnicas de Instalaciones de fontanería.<br />
- Reglamentos de Instalaciones eléctricas, de climatización y de aparatos<br />
elevadores.<br />
- Normas del Ministerio de la Vivienda N,M,V.<br />
- Normas tecnológicas N.T.E.<br />
- Normas básicas N.B.E.<br />
A la terminación de la construcción se entregará al PROMOTOR un DOSSIER<br />
que contenga la totalidad de las ACTAS debidamente cumplimentadas<br />
Planes de recepciones y entregas<br />
Aunque los trabajos hayan sido controlados estrictamente durante su<br />
ejecución, deben ser recepcionadas por el CONTRATISTA cuando han sido<br />
realizados por Subcontratas.<br />
Al llevar a cabo el <strong>P<strong>LA</strong>N</strong> <strong>DE</strong> AVITUAL<strong>LA</strong>MIENTO se habrán establecido en<br />
los contratos con los Subcontratistas las condiciones de calidad y plazo exigibles, así<br />
como las garantías previas a su liquidación.<br />
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La experiencia del JEFE <strong>DE</strong> <strong>OBRA</strong> o, si ésta no es suficiente, la de la<br />
EMPRESA determinará las pruebas de recepción y las medidas cautelares si se<br />
prevé que aparezcan problemas con posterioridad a la recepción. Estos problemas<br />
pueden ser:<br />
- Asentamiento de terraplenes.<br />
- Fallos de impermeabilizaciones.<br />
- Fisuras en tabiquerías, pavimentos, falsos techos y aplacados.<br />
- Deformación de carpinterías.<br />
- Abolsamiento, escamado de pinturas o aparición de óxidos.<br />
- Falta de estanqueidad de canalizaciones húmedas.<br />
- Defectuoso funcionamiento de redes o máquinas eléctricas (pueden<br />
haberse probado con carga parcial por acometida insuficiente).<br />
- Defectuoso funcionamiento de la instalación de climatización en su versión<br />
frío o calor (puede haberse probado en estación no adecuada).<br />
La relación ordenada por Subcontratistas en que figuren:<br />
- fecha prevista para la recepción,<br />
- pruebas a realizar,<br />
- garantías y medidas precautorias,<br />
forma el <strong>P<strong>LA</strong>N</strong> <strong>DE</strong> RECEPCIONES.<br />
La entrega de la construcción al PROMOTOR debe Planificarse<br />
cuidadosamente para evitar que no sea recibida o lo sea con objeciones. Para ello<br />
se preparará un cuadro de chequeo previo con doble entrada.<br />
En una figurarán las zonas, dependencias o instalaciones y en la otra los<br />
elementos a revisar.<br />
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El cumplimiento de este <strong>P<strong>LA</strong>N</strong> <strong>DE</strong> ENTREGAS suele garantizar un ACTA <strong>DE</strong><br />
RECEPCIÓN positiva.<br />
INFORMACION PARA FUTURAS ACTUACIONES<br />
El JEFE <strong>DE</strong> <strong>OBRA</strong> debe procurar que cada obra en que Interviene sea un<br />
escalón ascendente en su formación nunca acabada y colaborar en el aumento del<br />
Patrimonio Técnico de la Empresa.<br />
Con este fin abrirá un DOSSIER a comienzo de obra en el que reúna<br />
ordenadamente cuantos datos considere de Interés.<br />
Pueden ser capítulos de este DOSSIER los siguientes:<br />
- Problemas derivados de cláusulas del contrato.<br />
- Relaciones con la dirección facultativa y promotor.<br />
- Informes sobre la bondad de empleo de materiales, métodos y maquinaria<br />
- Rendimientos y costos obtenidos.<br />
- Conducta de subcontratistas y proveedores (cumplimiento de los contratos,<br />
calidad, capacidad técnica, flexibilidad, etc.).<br />
- Programa de producción cerrado a fin de obra.<br />
- Logros y problemas en seguridad y calidad.<br />
- Plan de aseguramiento de la calidad cumplimentado.<br />
- Diseño de Instalaciones o útiles especiales.<br />
- Reportaje fotográfico.<br />
- Certificados de buen cumplimiento redactados por la dirección facultativa y<br />
promotor.<br />
El <strong>P<strong>LA</strong>N</strong> <strong>DE</strong> <strong>ARRANQUE</strong> descrito debería desarrollarse en las primeras fechas<br />
de vida de la obra, excepto obviamente la SUBFASE <strong>DE</strong> CONTROL<br />
El cumplimiento de los plazos de comienzo y fin de los trabajos, la frecuente<br />
escasez de equipo para su desarrollo y la evolución del Proyecto durante la<br />
construcción hacen que el <strong>P<strong>LA</strong>N</strong> permanezca abierto durante toda la vida de la obra<br />
y que no se pueda acometer con la extensión descrita.<br />
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No obstante, el establecer prontamente el articulado que, en cada caso, se<br />
considere que se puede desarrollar es siempre positivo.<br />
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