LEY SOBRE EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN ... - Tijuana

Congreso del Estado de B.C
Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles
para el Estado Libre y Soberano de B.C
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LEY SOBRE EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE
INMUEBLES PARA EL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE BAJA
CALIFORNIA
Publicado en el Periódico Oficial No. 26,
de fecha 18 de junio de 2004, Sección I, Tomo CXI.
TÍTULO PRIMERO
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
ARTÍCULO 1.- Las disposiciones de esta Ley son de orden público e interés
social, de observancia general y de aplicación en el territorio del Estado Libre y Soberano
de Baja California, y tienen por objeto regular la constitución, modificación,
organización, funcionamiento, administración y terminación del régimen de propiedad en
condominio.
Asimismo el presente ordenamiento regula las relaciones entre los condóminos y
entre estos y su administración, estableciendo las bases para resolver las controversias
que se susciten con motivo de tales relaciones, sin perjuicio de la competencia que
corresponda a las autoridades judiciales o administrativas.
ARTÍCULO 2.- Para los efectos de esta Ley se entiende por:
I. Administrador: Es el condómino o habitante de la unidad de propiedad
exclusiva, que no siendo Administrador profesional, sea nombrado Administrador;
II. Administrador profesional: Es la persona física o moral, que no resida
en el condominio, que demuestre capacidad o conocimientos en administración de
condominios y que sea nombrado para tal efecto;
III. Areas y bienes de uso común: Son aquellos que pertenecen en forma
pro indiviso a los condóminos y su uso estará regulado por esta Ley, por la escritura
constitutiva o por el Reglamento del Condominio;
IV. Asamblea: Es el órgano supremo del bien inmueble en condominio, en
donde en reunión de todos los condóminos celebrada, previa convocatoria, se tratan,
discuten y resuelven, en su caso, asuntos de interés común a los condóminos respecto del
bien inmueble;
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V. Condominio: Modalidad de propiedad sobre un inmueble que otorga a
su titular el derecho exclusivo de uso, goce y disfrute de su unidad privada y a la vez un
derecho de copropiedad sobre los bienes de uso común, de acuerdo a las disposiciones de
esta Ley, a la escritura constitutiva o al reglamento de condominio y administración;
VI. Condómino: A la persona física o moral, pública o privada, que en
calidad de propietario o poseedor originario o derivado por cualquier título legal,
aproveche los departamentos, viviendas, casas, locales o áreas de un condominio, así
como aquella persona que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus
términos, llegue a ser propietario o fideicomisario sujeto al régimen de propiedad en
condominio;
VII. Copropiedad: Existe copropiedad para efectos de esta Ley sobre los
bienes comunes que pertenecen a los condóminos pro indiviso, es decir, sin división
material de partes, expresado en una parte alícuota y sujeta a las disposiciones de esta ley,
que no está sujeta a la acción de división, salvo en el caso de extinción;
VIII. Cultura Condominal: Todo aquello que contribuya a generar las
acciones y actitudes que permitan, en sana convivencia, el cumplimiento del objetivo del
régimen de propiedad en condominio. Entendiéndose como elementos necesarios: el
respeto y la tolerancia; la responsabilidad y cumplimiento; la corresponsabilidad y
participación; la solidaridad y la aceptación mutua.
IX. Cuota Extraordinaria: Cantidad proporcional al valor de su propiedad
exclusiva con relación al condominio, para absorber gastos extraordinarios por adiciones,
conservación y reposición de bienes y equipos, previa aprobación de la asamblea general
de condóminos;
X. Cuota Ordinaria: Cantidad proporcional al valor de su propiedad
exclusiva con respecto al condominio para absorber los gastos de administración,
mantenimiento y operación de acuerdo a lo establecido en la escritura constitutiva o en el
Reglamento del Condominio;
XI. Escritura Constitutiva: A la escritura pública o documento privado,
que contenga la declaración unilateral de voluntad, por la que se constituya el régimen en
condominio para un inmueble determinado;
XII.
condominio;
Extinción Voluntaria: La desaparición del régimen de propiedad en
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XIII. Ley: Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles
para el Estado Libre y Soberano de Baja California;
XIV. Oficialías Conciliadoras y Calificadoras: La autoridad competente
dentro de los Ayuntamientos para desahogar los procedimientos arbitrales y para resolver
controversias en materia de propiedad en condominio;
XV. Parte alícuota o indiviso.- Es la proporción que guarda el valor nominal
de cada unidad de propiedad exclusiva, respecto de la suma de los valores nominales de
todas las unidades que integran el condominio, expresada en una cifra porcentual, y
representa, a su vez, el derecho de los condóminos sobre los bienes comunes,
proporcional al valor que representa su unidad o fracción en relación al valor total del
condominio;
XVI. Procedimiento de Arbitraje: Procedimiento para la resolución de
controversias que buscará proporcionar a las partes la mayor equidad posible y, se regirá
por los principios de legalidad, sencillez, celeridad, oficiosidad, eficacia, publicidad,
gratuidad y buena fe, e iniciará siempre a petición de parte. Dicho procedimiento se
substanciará ante las mesas de arbitraje de las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras
Municipales del Ayuntamiento correspondiente, las cuales contarán con plena libertad y
autonomía para emitir sus laudos e imponer las sanciones previstas en la presente Ley;
XVII. Promoventes: A las personas que tramiten o que promuevan ante las
autoridades competentes que señala esta Ley, la constitución o modificación de un
régimen de propiedad en condominio;
XVIII. Reglamento del Condominio: Se refiere al reglamento que el
condominio requiere para su administración, que, agregado a la escritura constitutiva de
cada condominio, contiene las normas especiales a que deberán sujetarse los condóminos,
arrendatarios o quien disfrute del condominio, en relación al uso, goce y disposición,
tanto en los bienes propios como de los comunes, así como lo referente a la
administración de éstos últimos;
XIX. Reglamento General de Condominios: Ordenamiento municipal de las
edificaciones sujetas al régimen de condominio, que regula la administración, los
derechos y las obligaciones de los condóminos, expedido por los Ayuntamientos;
XX. Residente: Persona que en calidad de poseedor por cualquier título legal,
aproveche en su beneficio una unidad de propiedad exclusiva;
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XXI. Sanción: Pena o multa que está obligado a cubrir el condómino infractor de
esta Ley, Código Civil para el Estado de Baja California, escritura constitutiva, contrato
de traslación de dominio, Reglamento del Condominio y cualesquier otra ley aplicable;
XXII. Unidad en condóminio o de propiedad exclusiva: A la casa,
departamento, vivienda, local, oficina, comercio, industria o terreno y las áreas y
elementos anexos que le corresponda sobre el cual el condómino tiene un derecho de
propiedad y de uso exclusivo; y
XXIII. Usuario: Es la persona que con el carácter de arrendatario, comodatario,
cesionario o por cualquier otro título usa y disfruta de los derechos que corresponden al
condómino, y se substituye solidariamente en los derechos y obligaciones que aquél
corresponden en el régimen en condominio.
CAPÍTULO II
DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO
ARTÍCULO 3.- Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales
de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de
aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento común de aquél o
a la vía pública, pertenecieran a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un
derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local
y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del
inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.
Cada propietario podrá enajenar, hipotecar o gravar en cualquier otra forma su
departamento, vivienda, casa o local, sin necesidad del consentimiento de los demás
propietarios. En la enajenación, gravamen o embargo de un departamento, vivienda, casa
o local, se entenderán comprendidos invariablemente los derechos sobre los bienes
comunes que le son anexos.
El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, sólo será
enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el departamento,
vivienda, casa o local de propiedad exclusiva, respecto del cual se considere anexo
inseparable. La propiedad sobre los elementos comunes del inmueble no es susceptible de
división.
Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se refiere este precepto, se
regirán por las escrituras en que se hubiera establecido el régimen de propiedad, por las
de compraventa correspondientes, por el Reglamento del Condominio de que se trate y
por las disposiciones del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja
California, las de la presente Ley y las de otras leyes y reglamentos que fueren aplicables.
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ARTÍCULO 4.- El régimen de propiedad en condominio se constituye:
I. Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o naves
de que conste un inmueble, o que hubieran sido construidos dentro de un inmueble con
partes de uso común pertenezcan a distintos propietarios o siendo del mismo propietario,
se les dé un uso diferente o privado a cada uno;
II.- Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o naves
que se construyan dentro de un inmueble, y que cuente éste con elementos comunes e
indivisibles, cuya propiedad privada se reserve en los términos del artículo anterior, se
destinen a la enajenación de personas distintas;
III.- Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en diferentes
pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o naves, para enajenarlos a distintas
personas, siempre que exista un elemento común de propiedad privada indivisible;
IV.- Por disposición testamentaria, siempre que se ajuste a las normas de
desarrollo urbano aplicables; y,
V.- Derivado de la partición de una copropiedad, cuando de la misma se generen
dos o más unidades de propiedad exclusiva, que compartan áreas e instalaciones
comunes.
El condominio se constituirá sobre las construcciones en proceso de construcción
o terminadas.
Los Ayuntamientos únicamente autorizarán el cambio a régimen condominal en
edificaciones terminadas, siempre que cumplan con las normas relativas a la división del
suelo, su uso, densidad e intensidad de aprovechamiento e imagen urbana, restricciones y
demás normatividad aplicable.
ARTÍCULO 5.- Según la naturaleza de quien los constituya, los condominios
serán: de orden privado, los que constituyan los particulares; y de orden público, los
constituidos por instituciones u organismos públicos de la Federación, el Estado o los
municipios.
ARTÍCULO 6.- Los condominios de acuerdo con sus características de estructura
y uso, podrán ser:
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I.- Por su estructura:
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a) Condominio vertical: Se establece en aquel inmueble edificado en varios
niveles en un terreno común, con unidades de propiedad exclusiva y derechos de
copropiedad sobre el suelo y demás elementos y partes comunes del inmueble para su uso
y disfrute;
b) Condominio horizontal: Se constituye en inmuebles con construcción
horizontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es
propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su
estructura y medianería, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute
de las áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso común; y
c) Condominio mixto: Es aquel formado por condominios verticales y
horizontales, que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad exclusiva
como: edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas;
II.- Por su uso:
a) Habitacional: Son aquellos en los que las unidades de propiedad
exclusiva están destinadas a la vivienda;
b) Comercial o de servicios: Son aquellos en los que las unidades de
propiedad exclusivas están destinadas al giro o servicio que corresponda según su
actividad; y
c) Mixtos: Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se
destinan a dos o más de los usos señalados en los incisos anteriores.
ARTÍCULO 7.- Antes de la Constitución del Régimen de Propiedad en
Condominio, a que se refiere el Artículo siguiente, los propietarios interesados deberán
obtener una declaración que en su caso expedirá el Ayuntamiento de cada municipio, en
el sentido de ser realizable el proyecto general por hallarse dentro de las previsiones o
sistemas establecidos, así como de las previsiones legales de desarrollo urbano, de
planeación urbana y de prestación de los servicios públicos; entendiendo que dicha
declaración no da por cumplidas las obligaciones a que se contrae el numeral indicado
entre las cuales se preverá el otorgamiento de licencias de construcción hasta un máximo
de 120 departamentos, viviendas, casas o locales por condominio, aún cuando éste y otros
formen parte de un conjunto o unidad urbana habitacional, o de un complejo turístico.
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ARTÍCULO 8.- Para constituir el régimen de la propiedad en condominio el
propietario o propietarios deberán declarar su voluntad en escritura pública, en la cual se
hará constar:
I. La situación, dimensiones y linderos del terreno que corresponda al
condominio de que se trate, con especificación precisa de su separación del resto de
áreas, si está ubicado dentro de un conjunto o unidad urbana habitacional, o dentro de un
complejo turístico. Asimismo, cuando se trate de construcciones vastas, los límites de los
edificios o de las alas o secciones que de por sí deban constituir condominios
independientes, en virtud de que la ubicación y número de copropiedad origine la
separación de los condóminos en grupos distintos;
II. Constancia de haber obtenido la declaratoria a que se refiere el Artículo
anterior y de que las autoridades competentes han expedido las licencias, autorizaciones o
permisos de construcciones urbanas y de salubridad, que requieran este tipo de obras;
III. Una descripción general de las construcciones y de la calidad de los materiales
empleados o que vayan a emplearse;
IV. La descripción de cada departamento, vivienda, casa o local, su número,
situación, medidas, piezas de que conste, espacio para estacionamiento de vehículos, si lo
hubiere y demás datos necesarios para identificarlo;
V. El valor nominal que para los efectos de esta Ley se asigne a cada
departamento, vivienda, casa o local y el porcentaje que le corresponda sobre el valor
total, también nominal, de las partes en condominio;
VI. El destino general del condominio y el espacial de cada departamento,
vivienda, casa o local;
VII. Los bienes de propiedad común, su destino, con la especificación y
detalles necesarios y, en su caso, su situación, medidas, partes de que se compongan,
características y demás datos necesarios para su identificación;
VIII. Características de la póliza de fianza que deben exhibir los obligados, para
responder de la ejecución de la construcción y de los vicios de ésta. El monto de la fianza
y el término de la misma determinados por las autoridades que expidan las licencias de
construcción; y,
IX. Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la propia escritura.
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Al apéndice de la escritura se agregarán, debidamente certificados por el Notario,
el plano general y los planos correspondientes a cada uno de los departamentos,
viviendas, casa o locales y a los elementos comunes, así como el Reglamento del propio
condominio.
De la documentación anterior y de las demás que se juzgue necesaria, se
entregarán al Administrador copias notarialmente certificadas, para el debido desempeño
de su cargo.
ARTÍCULO 9.- La escritura constitutiva del régimen de propiedad en
condominio de inmuebles, deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
ARTÍCULO 10.- En todo contrato para adquisición de los derechos sobre un
departamento, vivienda, casa o local, sujeto al régimen de propiedad en condominio, se
insertarán las declaraciones y cláusulas conducentes de la escritura constitutiva que prevé
el Artículo 8 y se hará constar que se entrega al interesado una copia del Reglamento del
Condominio.
ARTÍCULO 11.- El Reglamento del Condominio podrá prever los casos en que
con base en la Ley y en la correspondiente escritura constitutiva proceda la modificación
de ésta.
ARTÍCULO 12.- El Ayuntamiento de cada Municipio, podrá adoptar las medidas
administrativas que faciliten y estimulen la construcción de condominios.
TÍTULO SEGUNDO
CAPÍTULO I
DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS
ARTÍCULO 13.- Se entiende por condómino a la persona física o moral, pública
o privada, que en calidad de propietario o poseedor originario, aproveche uno o más de
los departamentos, viviendas, casas, locales o áreas de un condominio, así como aquella
persona que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos,
llegue a ser propietario o fideicomisario sujeto al régimen de propiedad en condominio.
ARTÍCULO 14.- En el régimen de propiedad en condominio, los titulares de una
unidad de propiedad exclusiva gozarán de los derechos que como propietario les otorga la
legislación civil.
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ARTÍCULO 15.- El condómino tendrá derecho exclusivo sobre la unidad de
propiedad exclusiva y sus accesorios, así como a la copropiedad de los elementos
comunes del condominio.
Los condóminos y residentes del condominio usarán sus unidades exclusivas de
propiedad de acuerdo a lo contenido expresamente en la escritura constitutiva del
condominio.
ARTÍCULO 16.- Cuando el condómino arriende, subarriende u otorgue en
comodato su unidad de propiedad exclusiva, será solidariamente responsable junto con su
arrendatario, subarrendatarios o comodatario de sus obligaciones respecto del
condominio.
ARTÍCULO 17.- El condómino puede usar, gozar y disponer de su unidad de
propiedad exclusiva, con las limitaciones y modalidades de esta Ley y las demás que
establezcan la escritura constitutiva y el Reglamento del Condominio.
El condómino y su arrendatario o cualquiera otro cesionario del uso convendrán
entre sí quién debe cumplir determinadas obligaciones ante los demás condóminos y en
qué caso el usuario tendrá la representación del condómino en las asambleas que se
celebren, pero en todo momento el usuario será solidario de las obligaciones del
condómino.
Ambos harán oportunamente las notificaciones correspondientes al Administrador
dentro de los primeros cinco días hábiles, contados a partir del día siguiente en que les
fue otorgada su representatividad, para los efectos que procedan.
ARTÍCULO 18.- No estará sujeta al derecho del tanto a favor de los demás
condóminos, la enajenación de los derechos de alguno de éstos. El derecho del tanto, se
establece exclusivamente a favor del inquilino al corriente en el cumplimiento de sus
obligaciones y que por más de cinco años haya venido ocupando con tal carácter la
unidad de que se trate.
En caso de que un propietario deseare vender su departamento, vivienda, casa o
local, lo notificará al inquilino, por medio del Administrador del inmueble, de Notario o
judicialmente, con expresión del precio ofrecido y demás condiciones de la operación, a
efecto de que, dentro de los diez días siguientes, manifieste si hace uso del derecho del
tanto.
Si el departamento, vivienda, casa o local se enajenare con infracción a lo
dispuesto en el Artículo anterior, el inquilino podrá subrogarse en lugar del adquirente,
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con las mismas condiciones estipuladas en el contrato e compraventa, siempre que haga
uso del derecho de retracto, con exhibición del precio, dentro de los quince días
siguientes en que se haya tenido conocimiento de la enajenación.
Los Notarios o quienes hagan sus veces, se abstendrán de autorizar una escritura
de compraventa de esta naturaleza, si antes no se cercioran de que el vendedor ha
respetado el derecho del tanto. En caso de que la notificación se haya hecho por conducto
del Administrador del inmueble, él mismo deberá comprobar ante el Notario o quien haga
sus veces, en forma indubitable, el día y la hora en que se hizo la notificación a que se
refiere el Artículo anterior.
ARTÍCULO 19.- Son derechos de los condóminos:
I. Contar con el respeto de los demás condóminos sobre su unidad de propiedad
exclusiva;
II. Participar con voz y voto en las asambleas de condóminos;
III. Usar y disfrutar en igualdad de circunstancias y en forma ordenada, las áreas
de uso común del condominio;
IV. Formar parte de la administración y de la mesa directiva del condominio;
V. Solicitar a la administración y a la mesa directiva información respecto al
estado que guardan los fondos de mantenimiento y administración y de reserva;
VI. Acudir ante las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales del
Ayuntamiento correspondiente, a efecto de excusarse del pago de cuotas, cuando éstas
no sean fijadas en asamblea por mayoría de los condóminos o se demuestre que resultan
excesivas para el fin que se pretenden destinar; y,
VII. Acudir a las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales del
Ayuntamiento correspondiente, a solicitar su intervención por violaciones a la presente
Ley, al Reglamento General de Condominio o al Reglamento del Condominio, por
autoridades o particulares.
ARTÍCULO 20.- Los condóminos, y en general los habitantes del condominio,
no podrán:
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I.- Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad de los demás condóminos o que
comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del condominio, o incurrir
en omisiones que produzcan efectos semejantes;
II.- Aún en el interior de su propiedad, realizar todo acto que impida a haga menos
eficaz la operación, obstaculice o dificulte el uso de las instalaciones comunes y servicios
generales, estando obligados a mantener en buen estado de conservación y
funcionamiento sus propios servicios e instalaciones;
III.- Construir o delimitar las áreas de estacionamiento o de uso común con
edificaciones o con algún otro tipo de material;
IV.- Tener animales, no importando especie y tamaño de los mismos, salvo
aquellos casos que sean expresamente permitidos por el Reglamento del Condominio o
acordado por la asamblea;
V.- En el caso de condominios para uso comercial o industrial, destinarlos a un
giro distinto al establecido en la escritura constitutiva, siempre y cuando este sea de los
permitidos por el respectivo Plan de Desarrollo Urbano;
VI.- Usar y gozar de forma exclusiva los bienes comunes, servicios e
instalaciones generales;
VII.- Ocupar el área de estacionamiento de otro condómino;
VIII.- Generar ruidos y alteraciones a la paz o que afecten a la seguridad de las
personas o bienes de los demás condóminos; y,
IX.- Realizar actividades nocturnas que bien pudiéndose hacer de día, causen
molestia o no permitan el descanso de los demás vecinos.
El infractor de estas disposiciones será responsable del pago de los gastos que se
efectúen para reparar las instalaciones o restablecer los servicios de que se trate, estará
obligado a dejar de hacer las acciones mencionadas, así mismo responderá de los daños y
perjuicios que resulten, lo anterior con independencia de la sanción que se aplique.
CAPÍTULO II
DE LOS BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
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ARTÍCULO 21.- Se considerarán como partes integrantes del derecho de
propiedad y de uso exclusivo del condómino, los elementos anexos que le correspondan,
tales como estacionamiento, cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos y cualquier
otro que no sea elemento de propiedad común y que forme parte de su unidad de
propiedad exclusiva, según la escritura constitutiva, y éstos no podrán ser objeto de
enajenación, arrendamiento o comodato en forma independiente.
ARTÍCULO 22.- El derecho de copropiedad de cada condómino sobre los bienes
comunes será proporcional al indiviso de su propiedad exclusiva, fijada en la escritura
constitutiva del condominio.
ARTÍCULO 23.- Cada propietario podrá realizar las obras y reparaciones
necesarias al interior de su unidad de propiedad exclusiva, quedando prohibida toda
modificación o innovación que afecte la estructura, muros de carga u otros elementos
esenciales del edificio o que puedan perjudicar su estabilidad, seguridad, salubridad o
comodidad.
Queda prohibido abrir claros o ventanas, pintar, o decorar la fachada o las paredes
exteriores o realizar remodelaciones que rompan con el diseño del conjunto o que
perjudiquen la estética general del condominio.
ARTÍCULO 24.- Cuando un condómino no ejerza sus derechos o renuncie a usar
determinados bienes comunes, seguirá sujeto a las obligaciones que le imponen esta Ley,
la escritura constitutiva, el Reglamento del Condominio y las demás disposiciones legales
aplicables.
CAPÍTULO III
DE LOS BIENES DE PROPIEDAD COMÚN
ARTÍCULO 25.- Son objeto de propiedad común:
I. El terreno, sótanos, pórticos, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras,
patios, jardines, techos, senderos, elevadores y calles interiores, así como los espacios que
hayan sido señalados en las licencias de construcción como estacionamiento de
vehículos, excepto los de propiedad exclusiva;
II.
Los locales destinados a la administración, portería y vigilancia;
III. Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o
disfrute común, tales como: fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas,
incineradores, extintores, hornos, bombas y motores; albañales, canales, conductos de
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distribución de agua, drenaje, calefacción y aire acondicionado, electricidad y gas; los
locales y las obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de reunión social y otras
semejantes, con excepción de las que sirvan exclusivamente a cada unidad de propiedad
exclusiva;
IV. Los cimientos, estructuras, muros de carga y techos de uso general; y,
V. Cualesquiera otras partes o instalaciones de condominios que se resuelvan
por unanimidad de los condóminos o que se establezcan con tal carácter en la escritura
constitutiva.
ARTÍCULO 26.- Serán copropiedad, sólo de los condóminos colindantes, los
entrepisos, muros y demás divisiones que separen entre sí las unidades de propiedad
exclusiva.
ARTÍCULO 27.- En los condominios serán obligatorios para los respectivos
condóminos y por su cuenta, las obras que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos,
paredes u otras divisiones entre locales colindantes.
ARTÍCULO 28.- En los condominios verticales, ningún condómino
independientemente de la ubicación de su unidad de propiedad exclusiva tendrá más
derecho que el resto de los condóminos.
Salvo que lo establezca la escritura constitutiva del régimen de propiedad en
condominio, los condóminos de planta baja no podrán hacer obras, ocupar para su uso
exclusivo o preferente sobre los demás condóminos, los vestíbulos, sótanos, jardines,
patios, ni otros espacios de tal planta considerados como comunes, incluidos los
destinados a cubos de luz. Asimismo, los condóminos del último piso no podrán ocupar
la azotea ni elevar nuevas construcciones. Las mismas restricciones son aplicables a los
demás condóminos del inmueble.
ARTÍCULO 29.- Para las obras en los bienes comunes e instalaciones generales,
se observarán las siguientes reglas:
I.- Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de
seguridad, estabilidad y conservación, y, para que los servicios funcionen normal y
eficazmente, se efectuarán por el Administrador previa licencia, en su caso, de las
autoridades competentes, bastando la conformidad del Consejo de Vigilancia, con cargo
al fondo de gastos de mantenimiento y administración debiendo informar al respecto en la
siguiente Asamblea General.
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Cuando este fondo no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, el
Administrador convocará a Asamblea General, a fin de que, conforme lo prevenga el
Reglamento del Condominio, resuelva lo conducente;
II.- El propietario o propietarios del condominio en caso de enajenación,
responderán por el saneamiento para el caso de evicción.
Tratándose de construcciones nuevas, el propietario o propietarios originales del
condominio serán responsables por los defectos o vicios ocultos de las construcciones,
extinguiéndose las acciones correspondientes tres años posteriores a la entrega del área
afectada.
III.- Para realizar obras nuevas, excepto en áreas verdes, que no impliquen la
modificación de la escritura constitutiva y se traduzcan en mejor aspecto o mayor
comodidad, se requerirá acuerdo aprobatorio de la Asamblea General Extraordinaria con
la asistencia de los condóminos y por un mínimo de votos que represente el 51% del
valor total del condominio;
IV.- En caso de falta de Administrador las reparaciones o reposiciones urgentes
en los bienes y servicios comunes podrán ser efectuados por cualquiera de los
condóminos, los gastos que haya realizado serán reembolsados repartiendo el costo en
partes iguales entre todos los condóminos, previa autorización del Consejo de Vigilancia;
V.- Los gastos que se originen con motivo de la operación, reparación,
conservación y mantenimiento de las instalaciones y servicios generales, así como de las
áreas o bienes comunes, serán cubiertos por todos los condóminos conforme a lo
establecido en el Título Cuarto Capítulo II de esta Ley;
Los gastos que se originen con motivo de la operación, reparación, conservación y
mantenimiento de las instalaciones y servicios generales destinadas únicamente a servir a
una sección del condominio serán cubiertos por todos los condóminos de esa sección, de
acuerdo a lo establecido en el Título Cuarto Capítulos II de esta Ley;
VI.- Cuando un Condominio sea abandonado en forma absoluta por su
inquilino o propietario, por un término de treinta días naturales, el Administrador
notificará por escrito de esa situación a su copropietario o al propietario cuando este
inmueble sea rentado o en su defecto al organismo público que detente su propiedad, para
que tomen las medidas adecuadas, en un término de cinco días naturales a partir de la
fecha de la notificación, con el objeto de que el lugar no se convierta en un foco de
contaminación, que vaya en contra de la salud o la seguridad del resto de los condóminos.
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En caso de que en dicho término no se tomen las medidas apropiadas, de
conformidad con el Consejo de Vigilancia del Condominio, se harán los gastos necesarios
para evitar que ese espacio sea destinado a otro uso del estipulado en la escritura
correspondiente y los gastos que se originen por el mantenimiento y administración del
mismo, será a cargo del propietario o del organismo público, pudiendo en su caso aplicar
lo señalado en el Artículo 64 de la presente Ley;
VII.- Cuando un vehículo sea estacionado en cualquiera de las áreas comunes
del Condominio, incluyendo el propio estacionamiento si lo hubiera o en el frente del
inmueble, por un término mayor a veinte días naturales, el Administrador notificará por
escrito a su propietario, cuando el mismo sea uno de los condóminos, a retirar en un
término no mayor a cinco días naturales el vehículo de referencia y en caso de que se
desconozca al propietario de esa unidad, el Administrador notificará a las autoridades
Municipales, con el fin de que la unidad se retire en forma inmediata del lugar donde se
encuentre.
Esta medida no se aplicará cuando el condómino avise por escrito al
Administrador, que el vehículo permanecerá en determinado sitio del Condominio, por
causas que a juicio del Consejo de Vigilancia, sean valederos, pero en ningún caso esa
unidad podrá permanecer mas de treinta, días en el mismo lugar; y,
VIII.- Tratándose de los gastos que se originen por la prestación del servicio de
energía eléctrica, agua y otros en las áreas o bienes comunes se cubrirán de acuerdo a lo
establecido en las Fracciones V y VI de este Artículo. El proveedor o prestador del
servicio incluirá la cantidad respectiva en la factura o recibo que individualmente expida
a cada condómino por el servicio en su unidad de propiedad exclusiva.
ARTÍCULO 30.- En los condominios de construcción vertical, las obras que
requieran los techos en su parte exterior y los sótanos, serán por cuenta de todos los
condóminos, así como la reparación de desperfectos ocasionados por sismos,
hundimientos diferenciales o por cualquier otro fenómeno natural.
ARTÍCULO 31.- Tratándose de condominios financiados o construidos por
organismos federales, estatales o municipales, los condóminos no podrán enajenar,
arrendar o transmitir a terceros bajo ningún título, los derechos de la unidad de propiedad
exclusiva, observando las disposiciones y reglas que establezcan los propios organismos.
ARTÍCULO 32.- Queda prohibido que una misma persona por sí o por medio de
otra, adquiera más de un departamento, vivienda, local o unidad de propiedad exclusiva
en los condominios financiados o construidos por organismos públicos, so pena de
rescindírsele el contrato respectivo.
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Iguales sanciones se les aplicarán a las personas que siendo propietarias de
inmuebles en el centro de población correspondiente, por sí o por interpósita persona,
adquieran una unidad de propiedad exclusiva en condominios construidos o financiados
por organismos públicos.
TÍTULO TERCERO
CAPÍTULO I
DE LA SUPREMACÍA Y ATRIBUCIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL
ARTÍCULO 33.- La escritura constitutiva es la que establece las características y
condiciones para la organización y funcionamiento del condominio. El órgano supremo
del condominio es la Asamblea General de Condóminos.
Las Asambleas Generales por su tipo podrán ser ordinarias y extraordinarias:
I. Las Asambleas Generales ordinarias se celebrarán cada seis meses teniendo
como finalidad informar el estado que guarda la administración del condominio, así como
tratar los asuntos concernientes al mismo; y
II. Las Asambleas Generales Extraordinarias se celebrarán cuando haya asuntos
de carácter urgente que atender y cuando se trate de los siguientes asuntos conforme a lo
establecido en esta Ley: cualquier modificación a la escritura constitutiva del régimen o
su reglamento; para la extinción voluntaria del régimen; para realizar obras nuevas; para
acordar lo conducente en caso de destrucción, ruina o reconstrucción.
ARTÍCULO 34.- Podrán celebrarse otro tipo de asambleas, siempre sujetas a la
Asamblea General y que se regirán conforme a lo que establece esta Ley y el Reglamento
del Condominio, como son:
I. Las de administradores, que se celebrarán en el caso de un conjunto condominal
o cuando el condominio se hubiese subdividido en razón de haber adoptado una
organización por secciones o grupos, para tratar los asuntos relativos a los bienes de uso
común del conjunto condominal o condominio. Serán convocadas por el comité de
administración del mismo.
II. Las de sección o grupo, que se celebrarán cuando el condominio se compone de
diferentes edificios, alas, secciones, zonas, manzanas, entradas y áreas en donde se
tratarán asuntos de áreas internas en común que sólo dan servicio o sirven a las mismas;
serán convocadas de acuerdo a lo establecido en el Artículo 36 de esta Ley y sus
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determinaciones en ningún caso podrán contravenir o afectar las decisiones de la
Asamblea General del Condominio; y
III. Las Asambleas Generales de Condóminos del conjunto condominal, las cuales
serán opcionales a las Asambleas de Administradores. En dichas asambleas se
podrá elegir el comité de administración y el Consejo de Vigilancia del conjunto
condominal. De igual modo, se podrá tratar cualquier asunto relacionado con las
áreas comunes del conjunto condominal y serán convocadas en los términos del
artículo 36 de esta Ley.
Sin perjuicio de las disposiciones aplicables a las Asambleas de Condóminos,
éstos podrán acordar otros mecanismos y formas para tomar decisiones y acuerdos para la
mejor administración de los condominios.
ARTÍCULO 35.- Las Asambleas Generales se regirán por las siguientes
disposiciones:
I.- Serán presididas por quien designe la Asamblea, contará con un secretario cuya
función será desempeñada por el Administrador o a falta de éste por disposición expresa
sobre el particular en el Reglamento del Condómino o por quien nombre la Asamblea y
con escrutadores señalados por la misma;
II.- Las resoluciones de la asamblea se tomarán por mayoría simple de votos
presentes, excepto en los casos en que la presente Ley, la escritura constitutiva o el
Reglamento del Condominio establezcan una mayoría especial;
III.- Cada condómino gozará de un número de votos igual al porcentaje de
indiviso que su unidad de propiedad exclusiva represente en el total del valor del
condominio establecido en la escritura constitutiva;
IV.- La votación será nominal y directa. El Reglamento del Condominio podrá
facultar la representación, pero en ningún caso una sola persona podrá representar a más
de dos condóminos, con carta poder simple; En ningún caso el Administrador podrá
representar a un condómino, en las asambleas;
V.- Cuando un condómino o habitante sea designado Administrador, miembro del
comité de administración o del Consejo de Vigilancia, deberá acreditar a la Asamblea el
cumplimiento de sus obligaciones respecto del condominio, desde el inicio y durante la
totalidad de su gestión;
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VI.- En los casos de que sólo un condómino represente más de 50% de los votos y
los condóminos restantes no asistan a la asamblea general, previa notificación de la
convocatoria de acuerdo a esta Ley, la asamblea general podrá celebrarse en los términos
del Artículo 36, Fracción IV;
VII.- Cuando un solo condómino represente más del 50% de votos y asista el resto
del valor total de votos del condominio se requerirá, cuando menos, la mitad de los votos
restantes para que sean válidos los acuerdos. De no asistir cuando menos el 75% del valor
total del condominio procederá la segunda convocatoria de Asamblea General, en la cual
para que sean válidos los acuerdos se requerirá cuando menos del 75% de los votos de los
asistentes. Cuando no se llegue a acuerdo válido, el condómino mayoritario o el grupo
minoritario podrá someter la discrepancia a las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras
Municipales del Ayuntamiento correspondiente, en los términos del Artículo 67 y 78 de
esta Ley;
VIII.- El secretario de la asamblea general deberá asentar el acta de la misma en el
libro de actas que para tal efecto hayan autorizado las Oficialías Conciliadoras y
Calificadoras Municipales del Ayuntamiento correspondiente. Las actas, por su parte,
serán firmadas por el presidente y el secretario, por los miembros del Consejo de
Vigilancia, que asistieren y los condóminos que así lo solicitasen; y
IX.- El Secretario tendrá siempre a la vista de los condóminos el libro de actas y
les informará por escrito a cada uno las resoluciones que adopte la asamblea general. Si el
acuerdo de la Asamblea General:
a) Modifica la escritura constitutiva del condominio, el acta se protocolizará ante
las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales del Ayuntamiento
correspondiente y se inscribirá en el Registro Público de la Propiedad;
b) Modifica el Reglamento del Condominio, el acta se protocolizará ante
las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales del Ayuntamiento
correspondiente.
ARTÍCULO 36.- Las convocatorias para la celebración de Asambleas Generales
se harán de acuerdo a las siguientes disposiciones:
I. La convocatoria deberá indicar el tipo de asamblea de que se trate, lugar
en donde se realizará dentro del condominio, o en su caso el establecido por el
Reglamento del Condominio, así como la fecha y hora en que se celebrará, incluyendo el
orden del día y quien convoca;
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II. Los condóminos o sus representantes serán notificados mediante la entrega
de la convocatoria respectiva en la unidad de propiedad exclusiva. Además el convocante
colocará la convocatoria en uno o más lugares visibles del condominio o en los
establecidos en el Reglamento del Condominio;
III.
Podrán convocar a asamblea de acuerdo a lo que establece esta Ley:
a) El administrador,
b) El Consejo de Vigilancia, o
c) Cuando menos el 25% del total de los condóminos, acreditando la
convocatoria ante la Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales del
Ayuntamiento correspondiente. Los condóminos morosos e incumplidos según informe
de la administración no tendrán derecho de convocar.
IV.- Cuando la asamblea se celebre en virtud de la primera convocatoria, se
requerirá de una asistencia del 75% de los condóminos, cuando se realice en segunda
convocatoria el quórum se integrará con la mayoría simple del total de condóminos. En
caso de tercera convocatoria la asamblea se declarará legalmente instalada con los
condóminos que asistan y las resoluciones se tomarán por la mayoría de los presentes.
V.- Las determinaciones adoptadas por las asambleas en los términos de esta Ley,
del Reglamento del Condominio y de las demás disposiciones legales aplicables, obligan
a todos los condóminos, incluyendo a los ausentes y disidentes.
Las convocatorias para la celebración de Asambleas Ordinarias, se notificarán con
siete días naturales de anticipación a la fecha de la primera convocatoria. Entre la
segunda convocatoria y la celebración de la Asamblea respectiva el plazo mínimo será de
media hora y entre la tercera convocatoria y su celebración, mediará el mismo plazo;
VI. En los casos de suma urgencia se realizarán las convocatorias para
Asamblea Extraordinaria con la anticipación que las circunstancias lo exijan, quedando
sujetas en lo demás a las disposiciones de esta Ley y el Reglamento del Condominio;
VII. Cuando por la importancia del o los asuntos a tratar en la Asamblea se
considere necesario, el Administrador, el Consejo de Vigilancia o cuando menos el 25%
de los condóminos, podrán solicitar la presencia de un notario público o de un
representante de las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales del
Ayuntamiento correspondiente; y
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VIII. En el caso de las Asambleas Generales Extraordinarias señaladas en el
Artículo 33 Fracción II de esta Ley, las reglas para la fijación de quórum y votación, se
sujetarán a las disposiciones que en cada caso determinen los artículos correspondientes
de la misma.
ARTÍCULO 37.- La Asamblea General tendrá las siguientes facultades:
I. Modificar la escritura constitutiva del condominio y aprobar o reformar el
Reglamento del mismo;
II. Nombrar y remover libremente al Administrador o administradores, en los
términos de la presente Ley, de la escritura constitutiva y el Reglamento del Condominio;
III. Fijar la remuneración relativa al Administrador;
IV. Precisar las obligaciones y facultades del Administrador frente a terceros y las
necesarias respecto de los condóminos, de acuerdo a la escritura constitutiva y al
Reglamento del Condominio;
V. Establecer las cuotas a cargo de los condóminos, determinando para ello el
sistema o esquema de cobro que considere más adecuado y eficiente de acuerdo a las
características del condominio. Así como fijar las tasas moratorias que deberán cubrir los
condóminos en caso de incumplimiento del pago de cuotas. Y establecer la forma de
garantizar con fianza o cualquier otro medio legal, el pago de las mismas.
VI. Nombrar y remover al Consejo de Vigilancia;
VII. Resolver sobre la clase y monto de la garantía que deba otorgar el Administrador
respecto al fiel desempeño de su misión, y al manejo de los fondos a su cuidado;
VIII. Examinar y, en su caso, aprobar los estados de cuenta que someta el
Administrador a su consideración, así como el informe anual de actividades que rinda el
Consejo de Vigilancia;
IX. Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente;
X. Instruir al Consejo de Vigilancia o a quien se designe para proceder ante las
autoridades competentes cuando el Administrador o los Administradores infrinjan esta
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Ley, el Reglamento del Condominio, la escritura constitutiva o cualquier disposición
legal aplicable;
XI. Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se
encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al Administrador;
XII. Resolver sobre la restricción de servicios de energía eléctrica, gas y otros, por
omisión de pago de las cuotas a cargo de los condóminos o en general los habitantes del
condominio, siempre que tales servicios sean cubiertos con dichas cuotas. No se podrá
restringir el servicio de agua potable; y
XIII. Las demás que le confieren la presente Ley, el Reglamento del Condominio, la
escritura constitutiva, y demás disposiciones aplicables.
ARTÍCULO 38.- Se suspenderá a los condóminos su derecho a voto,
conservando siempre el derecho a voz, previa notificación al interesado para que
manifieste lo que a su derecho convenga y la aprobación de la Asamblea General, en los
siguientes casos:
I. Por la falta de pago de dos cuotas o más para el fondo de mantenimiento y
administración y el fondo de reserva;
y/o
II. La falta de pago de una cuota extraordinaria de acuerdo a los plazos establecidos;
III. Cuando por sentencia judicial o laudo administrativo debidamente ejecutoriado,
se haya condenado al pago de daños a favor del condominio y éste no haya sido cubierto.
En estos supuestos no serán considerados para el quórum de instalación de la
asamblea.
CAPÍTULO II
DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES
ARTÍCULO 39.- Los condominios serán administrados por la persona física o
moral que designe la Asamblea General en los términos de esta Ley y el Reglamento del
Condominio. Cuando exista un impedimento material o estructural que dificulte la
organización condominal o los condóminos tengan una forma tradicional de
organización, se podrá nombrar administración por edificios, alas, secciones, zonas,
manzanas, entradas y áreas, y en aquellos casos en que el condominio tenga más de una
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entrada, los condóminos podrán optar por la organización, por acceso o módulo, siempre
y cuando se trate de asuntos de áreas internas en común que sólo dan servicio a quienes
habitan esa sección del condominio.
Se prohíbe la organización fragmentada dentro de las secciones y si el acceso es
compartido por dos alas, no se permitirá la organización separada de éstas.
ARTÍCULO 40.- Para desempeñar el cargo de Administrador:
I.- En el caso de la administración no profesional, el Administrador deberá
acreditar a la Asamblea, el cumplimiento de sus obligaciones de condómino desde el
inicio y durante la totalidad de su gestión; y
II.- En el caso de contratar administración profesional ya sea persona física o
moral, deberá acreditar experiencia en administración de condominios.
III.- El nombramiento, o la protocolización del mismo, deberá ser presentado para
su registro en las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales del Ayuntamiento
correspondiente, dentro de los quince días hábiles siguientes a su designación. Las
Oficialías Conciliadoras y Calificadoras emitirán dicho registro en un término de quince
días hábiles, el cual tendrá plena validez frente a terceros y autoridades correspondientes.
ARTÍCULO 41.- La remuneración del Administrador será establecida por la
Asamblea General.
ARTÍCULO 42.- En el caso de construcción nueva en régimen de propiedad
condominal, el primer Administrador será designado por quién otorgue la escritura
constitutiva del condominio.
ARTÍCULO 43.- Cuando la Asamblea General decida contratar servicios
profesionales para su administración, el Consejo de Vigilancia deberá celebrar contrato
correspondiente conforme a la Ley aplicable.
El Administrador, cuando no fuera condómino, tendrá un plazo no mayor a treinta
días naturales, a partir de la firma del contrato para entregar al Consejo de Vigilancia la
fianza correspondiente.
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ARTÍCULO 44.- En caso de la administración no profesional el Administrador
durará en su cargo un año, pudiendo ser reelecto por la Asamblea en dos períodos
consecutivos más y posteriormente en otros periodos no consecutivos.
ARTÍCULO 45.- Corresponderá al Administrador:
I. Llevar un libro de actas de asamblea, debidamente autorizado por las
Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales del Ayuntamiento correspondiente;
II. Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes,
promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad. Entre los servicios
comunes están comprendidos los que a su vez sean comunes con otros condominios;
III. Representar y llevar las decisiones tomadas en la Asamblea General de
los Condóminos respectivos a las asambleas de los administradores;
IV. Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el
condominio, mismos que en todo tiempo podrán ser consultados por los condóminos;
V. Atender la operación adecuada y eficiente de las instalaciones y servicios
generales;
VI. Realizar todos los actos de administración y conservación que el
condominio requiera en sus áreas comunes; así como contratar el suministro de la energía
eléctrica y otros bienes necesarios para los servicios, instalaciones y áreas comunes,
dividiendo el importe del consumo de acuerdo a lo establecido en esta Ley;
VII. Realizar las obras necesarias en los términos de la Fracción I del Artículo
29 de esta Ley;
VIII. Ejecutar los acuerdos de la asamblea, salvo en lo que ésta designe a otras
personas para tal efecto;
IX. Recaudar de los condóminos lo que a cada uno corresponda aportar para
los fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, así como el de las cuotas
extraordinarias de acuerdo a los procedimientos y periodicidad establecidos por la
Asamblea General;
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X. Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio,
con cargo al fondo correspondiente, en los términos del Reglamento del Condominio;
XI.
Otorgar recibo por cualquier pago que reciba;
XII. Entregar mensualmente a cada condómino, recabando constancia de quien lo
reciba, un estado de cuenta del condominio que muestre:
a) Relación pormenorizada de ingresos y egresos del mes anterior;
b) Detalle de las aportaciones y cuotas pendientes. El Administrador tendrá a
disposición de los condóminos que lo soliciten, una relación pormenorizada de los
mismos.
c) Saldo y fines para los que se destinarán los fondos el mes siguiente;
d) Saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con
mención de intereses; y
e) Relación detallada de las cuotas por pagar a los proveedores de bienes y/o
servicios del condominio.
El condómino tendrá un plazo de ocho días contados a partir de la entrega de
dicha documentación para formular las observaciones u objeciones que considere
pertinentes. Transcurrido dicho plazo se considera que está de acuerdo con la misma, a
reserva de la aprobación de la asamblea, en los términos de la Fracción VIII del Artículo
37;
XIII. Convocar a asambleas en los términos establecidos en esta Ley y el
Reglamento del Condominio;
XIV. Representar a los condóminos para la contratación a terceros de los locales,
espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de arrendamiento,
comodato o que se destinen al comercio ajustándose a lo establecido por las leyes
correspondientes y el Reglamento del Condominio;
XV. Cuidar con la debida observancia de las disposiciones de esta Ley, el
cumplimiento del Reglamento del Condominio y de la escritura constitutiva;
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XVI. Exigir, con la representación de los demás condóminos, el cumplimiento de
las disposiciones de esta Ley y el Reglamento del Condominio. Solicitando en su caso el
apoyo de la autoridad que corresponda;
XVII. En relación con los bienes comunes del condominio, el Administrador
tendrá facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración de bienes,
incluyendo a aquellas que requieran cláusula especial conforme a la Ley;
En caso de fallecimiento del Administrador o por su ausencia por más de tres
meses sin previo aviso, el Consejo de Vigilancia podrá asumir estas facultades; hasta en
tanto se designe un nuevo Administrador.
XVIII. Cumplir con las disposiciones dictadas por la Ley de Protección Civil para
el Estado de Baja California y su Reglamento;
XIX. Iniciar los procedimientos administrativos o judiciales que procedan contra
los condóminos que incumplan con sus obligaciones e incurran en violaciones a la
presente Ley, a la escritura constitutiva y al Reglamento del Condominio;
XX. Realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que establezcan
a su cargo la escritura constitutiva, el Reglamento del Condominio, la presente Ley, y
demás disposiciones legales aplicables, solicitando, en su caso, el apoyo de las Oficialías
Conciliadoras y Calificadoras Municipales del Ayuntamiento correspondiente para su
cumplimiento;
XXI. Impulsar y promover por lo menos una vez cada seis meses en coordinación
con las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales del Ayuntamiento
correspondiente, una jornada de difusión e instrumentación de los principios básicos que
componen la Cultura Condominal.
XXII. El Administrador del condominio deberá poner a disposición de la
Asamblea, el respectivo libro de actas debidamente autorizado por las Oficialías
Conciliadoras y Calificadoras Municipales del Ayuntamiento correspondiente, cuando
ésta se haya convocado en los términos que para tal efecto establece la presente Ley.
ARTÍCULO 46.- Cuando la Asamblea de condóminos designe una nueva
administración, la saliente deberá entregar, en un término que no exceda de siete días
naturales al día de la designación, todos los documentos incluyendo los estados de cuenta,
libro de actas, valores, muebles, inmuebles y demás bienes que tuviera bajo su resguardo
y responsabilidad, la cual sólo podrá posponerse por resolución judicial. Debiéndose
levantar un acta circunstanciada de la misma.
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Transcurrido el plazo anterior se deberá entregar a las Oficialías Conciliadoras y
Calificadoras Municipales del Ayuntamiento copia certificada del acta levantada del
cambio de administración, debiendo entregarse ésta en un plazo que no exceda de siete
días hábiles a partir de la fecha de la designación.
ARTÍCULO 47.- Los conjuntos condominales para la administración de la
totalidad de los bienes de uso común del conjunto, elegirán un comité de administración,
el cual quedará integrado por:
I. Un Administrador, quien tendrá las funciones contenidas en el Artículo 45;
II. Un secretario, que tendrá a su cargo las actividades administrativas relacionadas
con la actualización y manejo de los libros de las actas de asambleas, de acreedores, de
archivos y demás documentos necesarios para el buen funcionamiento de la
administración; y
III. Un tesorero, que será responsable del manejo contable interno de la
administración, debiendo ser solidario con el administrador de llevar actualizados los
estados de cuenta de la administración, sin poder tener la disponibilidad ni ejercicio de
los mismos.
ARTÍCULO 48.- Para la elección de los miembros del comité de administración
de un conjunto condominal, se celebrará una Asamblea General de Condóminos,
conforme a las reglas previstas por el Artículo 36 de esta Ley, para que mediante su voto
se elija al comité de administración.
CAPÍTULO III
NOMBRAMIENTO Y ATRIBUCIONES DEL CONSEJO DE VIGILANCIA
ARTÍCULO 49.- Los condominios deberán contar con un Consejo de Vigilancia
integrado por dos o hasta cinco condóminos, dependiendo del número de unidades de
propiedad exclusiva, designándose de entre ellos un presidente y de uno a cuatro vocales
sucesivamente, mismos que actuarán de manera colegiada. Una minoría que represente
por lo menos el 25% del número total de condóminos tendrá derecho a designar a uno de
los vocales.
ARTÍCULO 50.- El nombramiento de los miembros del Consejo de Vigilancia
será por un año, desempeñándose en forma honorífica. Podrá reelegirse sólo a la mitad de
sus miembros por un período consecutivo, excepto el presidente que en ningún caso
podrá ser reelecto en período consecutivo.
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ARTÍCULO 51.- El Consejo de Vigilancia tendrá las siguientes funciones y
obligaciones:
I. Cerciorarse de que el Administrador cumpla con los acuerdos de la Asamblea
General;
II.
funciones;
Supervisar que el Administrador lleve a cabo el cumplimiento de sus
III. Contratar y dar por terminados los servicios profesionales a que se refiere el
Artículo 43 de esta Ley;
IV. En su caso, dar su conformidad para la realización de las obras a que se refiere
el Artículo 29 Fracción I;
V. Verificar y emitir dictamen de los estados de cuenta que debe rendir el
Administrador ante la Asamblea General.
VI.
Constatar y supervisar la inversión de los fondos;
VII. Dar cuenta a la Asamblea General de sus observaciones sobre la
administración del condominio;
VIII. Coadyuvar con el Administrador en observaciones a los condóminos sobre el
cumplimiento de sus obligaciones;
IX. Convocar a Asamblea General, cuando a requerimiento por escrito, el
Administrador no lo haga dentro de los tres días siguientes a la petición.
X. Convocar a Asamblea General, cuando a su juicio sea necesario informar a la
Asamblea General de irregularidades en que haya incurrido el Administrador, con
notificación a éste para que comparezca ante la asamblea relativa;
XI. Solicitar la presencia de un representante de las Oficialías Conciliadoras y
Calificadoras Municipales del Ayuntamiento correspondiente o de un Fedatario Público
en los casos previstos en esta Ley, o en los que considere necesario;
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XII. Cubrir las funciones de Administrador en los casos previstos en el Párrafo
segundo de la Fracción XVII del Artículo 45; y
XIII. Las demás que se deriven de esta Ley y de la aplicación de otras que
impongan deberes a su cargo así como de la escritura constitutiva y del Reglamento del
Condominio.
ARTÍCULO 52.- Los conjuntos condominales deberán contar con un Consejo de
Vigilancia integrado por los presidentes de los Consejos de Vigilancia de los
condominios que integran dicho conjunto, mismos que actuarán en forma colegiada,
eligiendo entre ellos a un coordinador.
La integración del Consejo de Vigilancia de los conjuntos condominales y la
elección del coordinador, se efectuará dentro de la asamblea a que se refiere el Artículo
48 de ésta Ley, sin que la participación de los presidentes de los Consejos de Vigilancia,
cuente para la instalación del quórum en las asambleas de administradores.
ARTÍCULO 53.- Las funciones del Consejo de Vigilancia del conjunto
condominal serán las que establece el Artículo 51 de esta Ley referidas al ámbito de la
administración y las áreas comunes del conjunto condominal.
TÍTULO CUARTO
CAPÍTULO I
DEL REGLAMENTO DE CONDOMINIO
ARTÍCULO 54.- El Reglamento del Condominio contendrá, sin contravenir lo
establecido por esta Ley y el escritura constitutiva correspondiente, las disposiciones que
por las características específicas del condominio se consideren necesarias refiriéndose,
por lo menos, a lo siguiente:
I. Los derechos y obligaciones de los condóminos respecto a los bienes de uso
común, especificando estos bienes, así como las limitaciones a que queda sujeto el
ejercicio del derecho de usar de ellos y los de propiedad exclusiva;
II. El procedimiento para el cobro de las cuotas de: los fondos de administración y
mantenimiento, el de reserva, así como las extraordinarias;
III. El monto y la periodicidad del cobro de las cuotas de los fondos de
administración y mantenimiento y el de reserva;
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IV. Las medidas convenientes para la mejor administración, mantenimiento y
operación del condominio;
V. Las disposiciones necesarias que propicien la integración, organización y
desarrollo de la comunidad condominal;
VI. Los criterios generales a los que se sujetará el Administrador para celebrar
contratos con terceros respecto a locales, espacios o instalaciones de propiedad común
que sean objeto de arrendamiento o comodato;
VII. El tipo de asambleas que se realizarán de acuerdo a lo establecido en el Artículo
34 de esta ley;
VIII. El tipo de administración conforme a lo establecido en el Artículo 39 de esta Ley;
IX. Forma de designación, facultades y poderes, requisitos y bases de remuneración
del Administrador y casos en que proceda su remoción;
X. En su caso, la forma de designar y remover al Consejo de Vigilancia o alguno de
sus integrantes y las facultades y obligaciones que les confieran;
XI. Las bases para la modificación del Reglamento conforme a lo establecido en el
escritura constitutiva;
XII. El establecimiento de medidas provisionales en los casos de ausencia temporal
del Administrador;
XIII. La determinación de criterios para el uso de las áreas comunes, especialmente
para aquéllas que deban destinarse exclusivamente a personas con discapacidad, ya sean
condóminos o familiares que habiten con ellos;
XIV. Determinar, en su caso, las medidas y limitaciones para poseer animales en las
unidades de propiedad exclusiva o áreas comunes; si el Reglamento del Condominio
fuere omiso, la asamblea de condóminos resolverá lo conducente;
XV. Las bases para la integración del Programa Interno de Protección Civil. Así
como, en su caso, la conformación de Comités de Protección Civil y de Seguridad
Pública;
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XVI. La tabla de valores e indivisos del condominio; cuando dichos valores o indivisos
se modifiquen por reformas el escritura constitutiva, la mencionada tabla deberá
actualizarse;
XVII. Sin perjuicio de las disposiciones de esta Ley, mecanismos y formas para tomar
decisiones y acuerdos para la mejor administración del condominio; y
XVIII. Las materias o asuntos que le reserven la escritura constitutiva y la presente Ley.
ARTÍCULO 55.- Para modificar el Reglamento del Condominio en la
convocatoria a la celebración de asamblea, se deberán incluir las modificaciones que se
propongan. Los acuerdos de modificación deberán ser tomados por un mínimo del setenta
y cinco por ciento del valor total del condominio y, en el caso de los condominios
habitacionales por el cincuenta y uno por ciento del número de condóminos.
ARTÍCULO 56.- Cualquier nuevo adquiriente está obligado a sujetarse al
Reglamento del Condominio que ya exista.
ARTÍCULO 57.- Si uno o varios propietarios, siempre que sus porciones no
representen la tercera parte o más del valor total del edificio, niegan su consentimiento
para reformar el Reglamento del Condominio o para hacer mejoras necesarias al edificio,
la mayoría podrá someter el caso a las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras
Municipales del Ayuntamiento correspondiente; pero si los oponentes representan por lo
menos la tercera parte del valor total del edificio, su voto será inatacable. Los
minoritarios también pueden oponerse a un acuerdo de la mayoría haciendo del
conocimiento de la Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales su
inconformidad, para que esta resuelva lo que estime conveniente.
CAPÍTULO II
DE LOS GASTOS, OBLIGACIONES FISCALES Y CONTROVERSIAS
ARTÍCULO 58.- Cada condómino debe contribuir en proporción al porcentaje de
indiviso que corresponda a su departamento, vivienda, local o área, a los gastos de la
administración, conservación y operación de los bienes y servicios comunes, así como a
la constitución de los fondos de administración y mantenimiento, y de reserva, y demás
previstos en la escritura constitutiva o en el Reglamento del Condominio.
ARTÍCULO 59.- Cuando un condominio conste de diferentes partes y
comprenda, por ejemplo, varias escaleras, patios, jardines, obras e instalaciones
destinados a servir únicamente a una parte del condominio, los gastos especiales relativos
serán a cargo del grupo de condóminos beneficiados.
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También en el caso de las escaleras, ascensores, montacargas y otros elementos,
aparatos o instalaciones cuya utilización sea variable por los condóminos podrán
establecerse normas especiales para el reparto de los gastos. Esta modalidad deberá
regularse en la escritura constitutiva o en el Reglamento del Condominio.
ARTÍCULO 60.- Las cuotas de administración y mantenimiento no estarán
sujetas a compensación, excepciones personales ni algún otro supuesto que pueda excusar
su pago.
ARTÍCULO 61.- Los fondos de administración y mantenimiento y de reserva, en
tanto no se utilicen, deberán invertirse en valores de inversión a la vista de mínimo
riesgo, conservando la liquidez necesaria para solventar las obligaciones de corto plazo.
El tipo de inversión deberá ser autorizada por el Consejo de Vigilancia.
ARTÍCULO 62.- La Asamblea General determinará anualmente el porcentaje de
los frutos o utilidades obtenidas por las inversiones o por el arrendamiento de los bienes
de uso común que deberán aplicarse a cada uno de los fondos del condominio.
ARTÍCULO 63.- Las cuotas para gastos comunes, administración y fondo de
reserva, y extraordinarias que se generen a cargo de cada unidad de propiedad exclusiva y
que los condóminos no cubran oportunamente en las fechas y bajo las formalidades
establecidas en Asamblea General o en el Reglamento del Condominio que se trate,
causarán intereses al tipo que se hayan fijado en asamblea o en el Reglamento del
Condominio, o al legal, si éste fuera omiso.
Lo anterior, independientemente de las sanciones a que se hagan acreedores los
condóminos por motivo de su incumplimiento en el pago.
Trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil, el estado de liquidación de
adeudos, intereses moratorios y/o pena convencional que se haya estipulado en asamblea
o en el Reglamento del Condominio, si va suscrita por el Administrador y el presidente
del Consejo de Vigilancia, acompañada de los correspondientes recibos pendientes de
pago, así como de copia certificada por Fedatario Público, del acta de Asamblea General
relativa y/o del Reglamento del Condominio en su caso en que se hayan determinado las
cuotas a cargo de los condóminos para los fondos de mantenimiento y administración y
de reserva. Esta acción sólo podrá ejercerse cuando existan tres cuotas ordinarias o una
extraordinaria pendiente de pago.
ARTÍCULO 64.- El condómino, que reiteradamente incumpla con sus
obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás,
podrá ser demandado y en su caso condenado a la venta de su departamento, vivienda,
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casa, local o área, hasta en subasta pública, respetándose el derecho del tanto. El ejercicio
de esta acción será resuelto en Asamblea General Extraordinaria de condóminos, sin que
por este motivo pueda entenderse liberado o dispensado el cumplimiento de las
obligaciones omitidas, que en su caso serán cubiertas, respetando los derechos de
acreedor preferente, con el producto de la subasta respectiva. A dicha asamblea deberá
ser convocado el condómino moroso o infractor a fin de que exprese lo que a su derecho
convenga.
Para los efectos de éste Artículo se entenderá por incumplimiento reiterado de
obligaciones, salvo que otra cosa determine el Reglamento del Condominio, las
omisiones que originen más de una reclamación judicial en contra del moroso.
ARTÍCULO 65.- Si quien no cumpla sus obligaciones fuese un ocupante no
propietario, el Administrador le demandará previo consentimiento del condómino, la
desocupación del departamento, vivienda, casa local o área cualquiera que sea el título o
causa de la ocupación. Si el condómino se opusiere, se procederá contra éste y el
ocupante, en los términos del Artículo anterior.
ARTÍCULO 66.- Los condóminos cubrirán independientemente el Impuesto
Predial de su propiedad exclusiva y la parte que les corresponda de los bienes en común o
de copropiedad, así como los demás impuestos, contribuciones o derechos de que en
razón del condominio sean causantes por sí mismos.
ARTÍCULO 67.- Las controversias que se susciten con motivo de la
interpretación y aplicación de la presente Ley, del Reglamento del Condominio, de la
escritura constitutiva, de las traslativas de dominio, de las resoluciones de la asamblea,
así como de las demás disposiciones legales aplicables, serán sometidas al arbitraje, si lo
prevé el Reglamento del Condominio o lo acuerdan las partes, ante las Oficialías
Conciliadoras y Calificadoras Municipales del Ayuntamiento correspondiente o a los
tribunales competentes, en juicio sumario, salvo que se establezca una vía distinta en
cualquier otro ordenamiento. Cuando se trate de ejercitar acciones por incumplimiento de
pago por concepto de cuotas de mantenimiento, administración y fondo de reserva, y
extraordinarias, no será necesario que se siga el procedimiento arbitral y podrá ejercerse
la vía ejecutiva civil en los términos del Artículo 63 de la presente Ley.
ARTÍCULO 68.- Cuando se celebre un contrato traslativo de dominio con
relación a una unidad de propiedad exclusiva, el vendedor deberá entregar al comprador
constancias de no adeudo, de servicios públicos, del pago de cuotas de mantenimiento y
administración y el de reserva, así como de cuotas extraordinarias en su caso, expedida
por el Administrador del condominio. El adquiriente de cualquier unidad de propiedad
exclusiva se constituye en obligado solidario del pago de los adeudos existentes en
relación al pago de cuotas para gastos comunes, administración y fondo de reserva, y
extraordinarias que se generen a cargo de cada unidad de propiedad exclusiva, excepto en
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el caso de que el administrador del condominio hubiere expedido y entregado la
constancia de no adeudos señalada anteriormente. En ninguno de los casos el adquiriente
tendrá obligación solidaria en lo referente al pago de adeudos vencidos por concepto de
servicios públicos.
El notario público ante el cual se otorgue el contrato de compraventa deberá
relacionar las constancias de no adeudos a que se refiere el párrafo anterior, y en su
defecto, hacer del conocimiento del adquiriente la obligación solidaria de pago de los
adeudos de cuotas para gastos comunes, administración y fondo de reserva, y
extraordinarias que se generen a cargo de cada unidad de propiedad exclusiva existentes
derivada de este Artículo.
CAPÍTULO III
DE LOS GRÁVAMENES
ARTÍCULO 69.- Los gravámenes son divisibles entre los diferentes pisos,
departamentos, viviendas, locales o áreas de un condominio, edificio sujeto al régimen de
propiedad a que se refiere esta Ley, bien sea que dichos gravámenes se adquieran por el
constructor, el consorcio de propietarios o los propietarios en lo individual.
ARTÍCULO 70.- Cada uno de los condóminos responderá sólo del gravamen que
corresponda a su propiedad exclusiva y proporcionalmente respecto de la propiedad
común. Toda cláusula que establezca mancomunidad o solidaridad de los propietarios
para responder de un gravamen, anterior a la compra-venta, se tendrá por no puesta.
ARTÍCULO 71.- Los créditos que se originen por las obligaciones contenidas en
las escrituras constitutivas, de traslación de dominio, por el Reglamento del Condominio
o por esta Ley y demás disposiciones legales aplicables, gozan de garantía real sobre los
departamentos, viviendas, casas, locales o áreas, aún cuando se transmitan a terceros.
La inscripción de este gravamen en el Registro Público de la Propiedad y de
Comercio, da derecho a todo interesado para obtener del administrador y de cualquier
acreedor una liquidación de los adeudos pendientes. La liquidación del administrador,
sólo surtirá efectos legales si va suscrita por el presidente del Consejo de Vigilancia o
quien lo sustituya.
TÍTULO QUINTO
CAPÍTULO UNICO
DE LA DESTRUCCIÓN, RUINA Y RECONSTRUCCIÓN DEL CONDOMINIO
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ARTÍCULO 72.- Si el inmueble sujeto al Régimen de Propiedad en Condominio
estuviera en estado ruinoso o se destruyera en su totalidad o en una proporción que
represente más del 35% de su valor, sin considerar el valor del terreno y según peritaje
practicado por las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales del Ayuntamiento
correspondiente o por una Institución Financiera autorizada, se podrá acordar en
Asamblea General Extraordinaria con la asistencia mínima de la mayoría simple del total
de condóminos y por un mínimo de votos que representen el 51% del valor total del
condominio y la mayoría simple del número total de condóminos:
a) La reconstrucción de las partes comunes o su venta, de conformidad con lo
establecido en este Título, las disposiciones legales sobre desarrollo urbano y otras que
fueren aplicables; y
b) La extinción total del régimen.
ARTÍCULO 73.- En el caso de que la decisión sea por la reconstrucción del
inmueble, cada condómino estará obligado a costear la reparación de su unidad de
propiedad exclusiva y todos ellos se obligarán a pagar la reparación de las partes
comunes, en la proporción que les corresponda de acuerdo al valor establecido en la
escritura constitutiva.
Los condóminos minoritarios que decidan no llevar a cabo la reconstrucción
deberán enajenar sus derechos de propiedad en un plazo de noventa días, al valor del
avalúo practicado por las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales del
Ayuntamiento correspondiente o una Institución financiera autorizada. Pero si la unidad
de propiedad exclusiva se hubiere destruido totalmente, la mayoría de los condóminos
podrá decidir sobre la extinción parcial del régimen, si la naturaleza del condominio y la
normatividad aplicable lo permite, en cuyo caso se deberá indemnizar al condómino por
la extinción de sus derechos de copropiedad.
ARTÍCULO 74.- Si se optare por la extinción total del régimen de conformidad
con las disposiciones de este Título, se deberá asimismo decidir sobre la división de los
bienes comunes o su venta.
TÍTULO SEXTO
CAPÍTULO I
DE LAS AUTORIDADES
ARTÍCULO 75.- Las autoridades competentes del Gobierno del Estado y de los
Municipios, previa la autorización de un condominio o zona de condominios, deberán
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verificar que los mismos reúnan las condiciones y requisitos establecidos en la legislación
vigente en materia de desarrollo urbano, ecología, salubridad y protección civil.
ARTÍCULO 76.- Los Ayuntamientos, podrán emitir el Reglamento General de
Condominios, mismo que contará con las disposiciones siguientes:
I. Descripción, uso y destino del condominio;
II. Forma de convocar a Asamblea de Condóminos y persona que la preside;
III. Prohibición sobre el almacenamiento de substancias tóxicas, explosivas o
consideradas de alto riesgo;
IV. Medidas provisionales en caso de ausencia temporal del Administrador o Consejo
de Vigilancia;
V. Formas de extinción del condominio;
VI. Especificaciones sobre el suministro de servicios públicos municipales; y,
VII. Las causas y condiciones bajo las cuales procederá la remoción del
Administrador o comité de administración del condominio.
ARTÍCULO 77.- Es obligación de las autoridades municipales proporcionar a los
condominios los servicios públicos de su competencia, así como de los Ayuntamientos
otorgar los servicios públicos a que se refiere el Artículo 115 de la Constitución Política
de los Estados Unidos Mexicanos, en igualdad de circunstancias que a otros desarrollos
habitacionales, comerciales o de servicios no sujetos al régimen condominal.
ARTÍCULO 78.- Los Ayuntamientos, en sus respectivos ámbitos de
competencia, crearán las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras, quienes tendrán las
atribuciones y estructura que establezca su Reglamento Interno y serán la autoridad
competente para conocer los procedimientos arbitrales para resolver las controversias
suscitadas en materia de propiedad en condominio de conformidad con lo previsto por el
Artículo 67 de ésta Ley.
CAPÍTULO II
DE LAS SANCIONES
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ARTÍCULO 79.- Los condóminos que incumplan con las obligaciones que les
son impuestas por la presente Ley, el Reglamento del Condominio o el escritura
constitutiva del condominio, podrán ser sancionados con:
I. El pago de intereses moratorios en los términos que establezca el Reglamento del
Condominio y la restricción del derecho de voto en las asambleas, por no cumplir en el
plazo establecido con las cuotas fijadas por la asamblea relativa a los fondos de
mantenimiento y administración y de reserva;
II. Cubrir el costo que se genere por la reparación o restablecimiento de los bienes,
servicios o áreas de uso común que se hubiesen dañado por un mal uso o negligencia;
III. Multa equivalente a dos aportaciones del fondo de mantenimiento y
administración, independientemente de la demolición de las obras realizadas en
contravención de lo dispuesto en los Artículos 17 Fracción IV y 29 de la presente Ley; y
IV. Multa equivalente a una aportación del fondo de mantenimiento y administración
a los condóminos o residentes que incumplan con las obligaciones señaladas en las
Fracciones II y III del Artículo 17.
ARTÍCULO 80.- Las sanciones aplicables por la inobservancia de lo establecido
en las fracciones I, V, VI, VII, VIII, IX y X del Artículo 29 de esta Ley, serán
determinadas por la asamblea que al efecto convoque el Administrador. La resolución
que se adopte, será notificada dentro de los cinco días siguientes.
ARTÍCULO 81.- Si transcurridos diez días posteriores a aquel en que fue
notificado el condómino del acuerdo de la asamblea en que se determinó la sanción o se
firmó el convenio ante las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales del
Ayuntamiento correspondiente, éste no cumpliera con la misma, el Administrador
procederá a hacerlo del conocimiento de la autoridad municipal para que ésta la haga
efectiva.
ARTÍCULO 82.- Las controversias que se susciten con motivo del
incumplimiento de las obligaciones por parte de los condóminos, de los administradores;
o por violaciones al Reglamento del Condominio o al escritura constitutiva del
condominio, serán resueltas a través del procedimiento de arbitraje, en los términos de la
presente Ley.
CAPÍTULO III
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DEL PROCEDIMIENTO DE ARBITRAJE Y DE LA RESOLUCIÓN DE
CONTROVERSIAS
ARTÍCULO 83.- El procedimiento de arbitraje se substanciará ante las Oficialías
Conciliadoras y Calificadoras Municipales del Ayuntamiento correspondiente, las cuales
contarán con plena libertad y autonomía para emitir sus laudos e imponer las sanciones
previstas en la presente Ley.
Sus laudos tendrán imperio legal y las autoridades podrán contar con el auxilio de
la fuerza pública para ser acatados.
Las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales estarán a cargo
preferentemente de profesionales en derecho, quienes deberán cuando lo amerite el caso,
auxiliarse de peritos y áreas técnicas de la administración municipal.
ARTÍCULO 84.- El arbitraje tendrá como característica ser un procedimiento
para la resolución de controversias que buscará proporcionar a las partes la mayor
equidad posible y, se regirá por los principios de legalidad, sencillez, celeridad,
oficiosidad, eficacia, publicidad, gratuidad y buena fe, e iniciará siempre a petición de
parte.
ARTÍCULO 85.- Podrán iniciar el procedimiento de arbitraje los Condóminos,
Administradores en los casos señalados en la presente Ley, así como las comités de
vigilancia, previo acuerdo de la Asamblea, en los casos de incumplimiento de los
Administradores y por el manejo indebido de los recursos que integran los fondos de
mantenimiento y administración y de reserva.
Para iniciar el procedimiento arbitral, deberán presentar ante las Oficialías
Conciliadoras y Calificadoras Municipales de la demarcación territorial en que se ubique
el condominio, un escrito, que será denominado demanda de arbitraje, en el que explique
las causas de controversia, mismo que deberá ir acompañado de copia del acta de
asamblea en la que se toma tal acuerdo, copia simple de los documentos que acrediten su
personalidad y la descripción de los hechos.
ARTÍCULO 86.- Dentro de los tres días siguientes a la recepción de la demanda
de arbitraje, la Oficialía Conciliadora y Calificadora Municipal encargada de resolver la
controversia, citará a una audiencia inicial a las partes interesadas, misma que se
celebrará dentro de los quince días hábiles siguientes a la conclusión del término fijado
para la citación, y en la cual la parte actora podrá modificar o ampliar su demanda arbitral
y la parte demandada contestarla, lo que podrá hacer de manera verbal o escrita, así como
ofrecer las pruebas que acrediten su dicho.
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ARTÍCULO 87.- Si en la primera audiencia la Oficialía Conciliadora y
Calificadora Municipal considera que cuenta con elementos suficientes para resolver, y si
las partes manifiestan expresamente que no desean aportar más pruebas o modificar su
demanda o contestación de demanda o reconvenir, la Oficialía Conciliadora y
Calificadora Municipal emitirá el laudo correspondiente en el transcurso de los cinco días
siguientes a la fecha de su celebración.
Si la parte demandada no se presentara a la audiencia inicial, la Oficialía
Conciliadora y Calificadora Municipal resolverá con los elementos proporcionados por la
parte actora y por aquellos elementos de que se allegue a través de profesionales o peritos
en la materia causa de la controversia. Por acuerdo de las partes o por causa justificada, la
audiencia inicial podrá diferirse por una sola ocasión fijándose la celebración a más tardar
dentro de los cinco días siguientes.
ARTÍCULO 88.- Si en el desarrollo de la audiencia inicial las partes no han
llegado a un convenio, o ampliaron, modificaron o reconvinieron, la Oficialía
Conciliadora y Calificadora Municipal las citará para una segunda audiencia, en la que
las partes tendrán oportunidad de presentar más elementos o en su caso plantear alegatos.
ARTÍCULO 89.- El procedimiento arbitral terminará por:
I. Desistimiento;
II. Laudo que resuelva la controversia;
III. Acuerdo de las partes mediante convenio ajustado a la presente Ley y legislación
civil vigente, el cual tendrá aparejada ejecución; y
IV. Convenio celebrado ante la propia Oficialía Conciliadora y Calificadora
Municipal.
ARTICULO 90.- Terminada la instrucción del procedimiento, la Oficialía
Conciliadora y Calificadora Municipal dictará el laudo que resuelva la controversia. En
caso de que alguna de las partes o ambas consideren que el laudo no es claro en alguno de
sus contenidos, solicitarán a la Oficialía Conciliadora y Calificadora Municipal, dentro de
los tres días siguientes de la notificación, se aclare o corrija. La interpretación que emita
la Oficialía Conciliadora y Calificadora Municipal formará parte del laudo.
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TÍTULO SÉPTIMO
CAPÍTULO ÚNICO
DE LA CULTURA CONDOMINAL
ARTICULO 91.- Se entiende por cultura condominal todo aquello que
contribuya a generar las acciones y actitudes que permitan, en sana convivencia, el
cumplimiento del objetivo del régimen de propiedad en condominio. Entendiéndose
como elementos necesarios: el respeto y la tolerancia; la responsabilidad y cumplimiento;
la corresponsabilidad y participación; la solidaridad y la aceptación mutua.
ARTICULO 92.- Las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales de la
demarcación territorial en que se ubique el condominio proporcionarán a los habitantes y
Administradores de inmuebles bajo el régimen de propiedad en condominio, orientación
y capacitación a través de diversos cursos y talleres en materia condominal, en
coordinación con los organismos de vivienda y otras dependencias e instituciones
públicas y privadas.
ARTICULO 93.- Toda persona que sea Administrador, miembro del comité de
administración o el Consejo de Vigilancia de un condominio, deberá acreditar su
asistencia a los cursos de capacitación y actualización impartidos por las Oficialías
Conciliadoras y Calificadoras Municipales de la demarcación territorial en que se ubique
el condominio, por lo menos, una vez al año.
ARTICULO 94.- Las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales de la
demarcación territorial en que se ubique el condominio promoverán una Cultura
Condominal, con base en el espíritu y principios de la presente Ley.
Las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales de la demarcación
territorial en que se ubique el condominio coadyuvará y asesorará en la creación y
funcionamiento de asociaciones civiles orientadas a la difusión y desarrollo de la Cultura
Condominal, así como a iniciativas ciudadanas relacionadas con ésta.
TITULO OCTAVO
CAPITULO ÚNICO
DE LOS CONDOMINIOS DESTINADOS A LA VIVIENDA DE INTERES
SOCIAL Y/O POPULAR
ARTICULO 95.- Se declara de orden público e interés social la constitución del
régimen de propiedad en condominio destinado, total o mayoritariamente a la vivienda de
interés social o popular.
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ARTICULO 96.- Estos condominios podrán por medio de su Administrador y sin
menoscabo de su propiedad:
I. Solicitar a la Secretaría de Infraestructura y Desarrollo Urbano del Estado o a la
respectiva autoridad municipal competente, la emisión de la constancia oficial que lo
acredite dentro de la clasificación de vivienda de interés social y/o popular para el pago
de cualquier servicio o impuesto cuya cuota esté sujeta a una clasificación económica. La
autoridad estará obligada a responder sobre la procedencia o no de la solicitud en un
plazo máximo de 30 días; de no ser contestada en dicho plazo será considerada con
resultado en sentido afirmativo.
II. Solicitar su incorporación y aprovechamiento de los beneficios y subsidios que se
destinen a los programas que la administración pública de los tres órdenes de gobierno
tenga para apoyar la construcción de infraestructura urbana en las colonias, con el fin de
obtener recursos para el mejoramiento y reparaciones mayores de las áreas comunes del
condominio, exceptuando los de gasto corriente; y
III. Establecer convenios con las autoridades de la administración pública estatal y
municipal, de conformidad con los criterios generales que al efecto expidan éstas, para
recibir en las áreas comunes servicios públicos básicos como: recolección de basura,
seguridad pública, protección civil, balizamiento, renovación del mobiliario urbano,
bacheo, cambio e instalación de luminarias.
Para ser sujetos de los beneficios determinados en las fracciones anteriores, se
deberá acreditar estar constituido en régimen de propiedad en condominio y contar con la
organización interna establecida en esta Ley, presentando para ello copia de la escritura
constitutiva, Reglamento del Condominio y el libro de actas de asamblea.
En caso de falta de Administrador y con la aprobación de la Asamblea General, el
Consejo de Vigilancia podrá firmar las solicitudes y convenios anteriores acreditando
únicamente la existencia del régimen condominal.
ARTICULO 97.- La administración pública estatal y municipal podrá adoptar las
medidas administrativas que faciliten y estimulen la constitución en este régimen de las
unidades habitacionales de interés social y popular.
TRANSITORIOS
PRIMERO.- Esta Ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el
Periódico Oficial, órgano del Gobierno del Estado.
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SEGUNDO.- Se abroga la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de
Inmuebles para el Estado Libre y Soberano de Baja California publicada en el Periódico
Oficial No. 16, de fecha 10 de junio de 1973.
TERCERO.- Los Ayuntamientos del Estado deberán tomar en cuenta las bases
generales previstas en esta Ley, en el ámbito de sus respectivos municipios, teniendo un
plazo de un año a partir de la publicación en el Periódico Oficial de Baja California de la
presente Ley, con el objeto de emitir un Reglamento General de Condominios, así como
la creación de las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales en los términos
del presente ordenamiento”.
DADO en el Salón de Sesiones “Lic. Benito Juárez García” del Honorable Poder
Legislativo, en la Ciudad de Mexicali, Baja California, a los diecinueve días del mes de
mayo del año dos mil cuatro.
DIP. FRANCISCO RUEDA GOMEZ
PRESIDENTE
(RUBRICA)
DIP. JOSE ANTONIO ARAIZA REGALADO
SECRETARIO
(RUBRICA)
DE CONFORMIDAD CON LO DISPUESTO POR LA FRACCION I DEL
ARTICULO 49 DE LA CONSTITUCION POLITICA DEL ESTADO, IMPRIMASE Y
PUBLIQUESE.
MEXICALI, BAJA CALIFORNIA, A LOS DIEZ DIAS DEL MES DE JUNIO
DEL AÑO DOS MIL CUATRO.
GOBERNADOR DEL ESTADO
EUGENIO ELORDUY WALTHER
(RUBRICA)
SECRETARIO GENERAL DE GOBIERNO
BERNARDO H. MARTINEZ AGUIRRE
(RUBRICA)
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