Adriana Goldberg, Roque Molla y Ana Olano, de una superficie de die

—. ConCONSULTA 169ramente que el patio B es un bien de propiedadcomún, de uso exclusivo tanto de la unidad 001como de la unidad 005.4) No obstante, la realidad no concuerdacon los derechos adquiridos en virtud de la documentación expuesta, puesto que la unidad005 no tiene un acceso físico a dicho patio, aexcepción de la pequeña ventana de la cocinapor la cual adquiere luz, pero no la posibilidaddel uso de parte del patio,a diferencia de launidad 001 que además de tener la mismaventana de la cocina poseen otra ventana (dedimensiones mayores cuya razón de ser derivade la circunstancia de que dicha pieza no tieneotra abertura) y también unapuerta de accesoa dicho patio, lo cual les está permitiendo el usoefectivo del derecho, no solamente de la "parte"del patio que les corresponde, sino de sutotalidad. Los propietarios de dicha unidad nosolamente han utilizado latotalidad del patio,sino que utilizan comopropietarios tambiénuna construcción de material que linda con launidad 005 (galpón) y que consta de una superficie aproximada de cuatro metros cuadrados.5) De acuerdo al último plano vigente deledificio que ocupa el bien de referencia, extraídode la I.M.M. —Sección Permisos de Construcción—, el cual detalla las aberturas de losapartamentos, realizado por el Arquitecto A.B.,del mismo se desprende que ni la unidad 005,de acceso ani la unidad 001 tienen puertadicho patio, lo que imposibilita el ejercicio delderecho en cuestión (uso). Asimismo, en ninguno de los planos que he mencionado se constata la existencia del galpón señalado anteriormente, por lo cual se encuentra en irregularidady significa una conducta que excede el "uso" yaque el construir dicho galpón (sea quien fuereel dueño que lo realizó) solo sería lícito si setuviera la propiedad sobre dicho patio, derechoque no se desprende de la documentaciónmencionada.6) Recabado el informe del ArquitectoC.E.P. respecto de la posibilidad de incorporarunapuerta ventana que dé acceso a dicho patio, el mismo establece: "desde al punto de vistatécnico-constructivo puedo certificar, que esposible la construcción de una comunicación(puerta o puerta-ventana)sin afectar la estabilidad del edificio o interesar su estructura...Desde el punto de vista práctico, para hacerefectivo el derecho a la utilización de parte delpatio B por parte de la unidad 0Ó5, como loestablecen el plano de fraccionamiento y elreglamento de copropiedad, deberá procedersea la apertura de una comunicación directaentre la unidad 005 y el patio B; de otra forma,a los efectos del uso del derecho mencionado, seestaría determinando una servidumbre de pasoa través de la unidad 001, lo cual no parecelógico ni fue establecido por los profesionalesintervinientes". Asimismo, determina que: "Deacuerdo a lo establecido por las disposicionesmunicipales relativas a la edificación y en loatinente a los patios de aire y luz (situación delpatio "B" que nos ocupa) el artículo D.3355 dela reglamentación de la I.M.M. establece: "elárea del patio no podrá ser disminuida por nuevas construcciones...". De acuerdo a ello elgalpón existente en el patio "B" no se ajusta ala reglamentación municipal mencionada.7) En virtud de que mi dienta percibió elproblema obviamente desde que adquirió elinmueble, procedió de inmediato a comunicarsecon los dueños del apartamento 001, quienesalegaron ser únicos "propietarios" del patioa pesar de la información que intentó hacerleentender—posterioridad, ese apartamento fue vendido, por lo cual procedió nuevamentea entablar contacto con los nuevosvecinos, conquienes dialogó en dos oportunidades, explicando la situación e inclusive ofreciendo ponera su disposición toda la documentación quetenía a sualcance, así como para dialogarlo conellos o su profesional de confianza. A pesar deello, negaron totalmente la razón de sus dichosy dijeron no acordarse del contenido del títulode propiedad y del reglamento de copropiedad,pero que ellos tenían el derecho sobre todo elpatio...La suscrita pregunta cuál sería la vía legalcorrecta para lograr el uso efectivo de parte dedicho patio por parte de la unidad 005, así comolas posibilidades de que el galpón allí construidosea destruido para así poder gozar sus "partes"sin menoscabo y no ejercer derechos que notienen.Opinión de la consultante.Entiendo que es innegable el derecho al usoque tiene mi dienta sobre la parte de dichopatio "B", aunque no logro explicar porqué nosecorresponde el plano con una abertura quele posibilite el acceso al mismo, abertura quetampoco tiene su vecino—como sepodrá observar en el plano que adjunto—pero que en larealidad ha sido construida.