Adriana Goldberg, Roque Molla y Ana Olano, de una superficie de die

CONSULTA171dades. Esto en cuanto al uso o utilización debienes comunes.Con respecto al dominio, se ha sostenidoque se trata de un dominio de carácter particular, por la cantidad de limitaciones que eldel derecho de dominio tiene en elejerciciosistema de propiedad horizontal. El art. 486del C.C. dice que el dominio o propiedad "es elderecho de gozar y disponer de una cosa arbitrariamente, no siendo contra la ley o contraderecho ajeno". Enseñaba el profesor FernandoMiranda que éste no es un derecho especial,sino que son plenamente aplicables las normasdel Código Civil. Es un derecho que está limitadopor la ley, la reglamentación legal o municipal,y el reglamento de copropiedad. En lo demás,puede funcionar libremente (F. Miranda: Conferencias y Cursos, 1985, pág. 157 y ss.).La Ley 10.751, en su art. 6° se refiere a loque puede hacer el propietario de los departamentos o pisos, dentro de los mismos. Y comocarácter general, establece que: "Podrárealizarmodificaciones en los mismos, siempre que nolesione el derecho de los otros propietarios". Yel art. 8° edicta: "Cada propietario podrá servirsea su arbitrio de los bienes comunes, siempreque los utilice según su destino ordinario, y sinperjuicio del uso legítimo de los demás".Las dos normas transcriptas son limitacionesrelativas a las relaciones de vecindad entre lossujetos. Pero existen en el ordenamiento legalen esta materia^ las limitaciones relativas a lapropia cosa, y entre éstas encontramos los arts.12 (innovaciones) y 13 (obras nuevas). En estaúltima disposición encontramos el fundamentode la posición que hemos de sustentar para darrespuesta a una de las consultas planteadas.De la lectura del art. 13 (con la redacciónque le dio el art. 2° de la Ley 14.560) surge unacasuística de la que podemos inferir, entreotras, las siguientes situaciones aplicables altema que nos ocupa:a) toda obra nueva que afecte al inmueblenecesita un informe técnico que establezca quecon ella no se menoscaba la solidez, estabilidad, seguridad y salubridad de edificio (inc. 1°).losb) el propietario de la planta baja o subsuelo,para realizar excavaciones, sótanos, etc.,deberá recabar además la previa autorización derestantes, concedida en la misma forma ycondiciones que regula el artículo anterior(esto es, asamblea de copropietarioscon ladoble mayoría allí establecida) (inc. 2°).Resulta entonces que para realizar actos enbienes de propiedad horizontal, tanto privadoscomo comunes, como sería abrir una puertapara acceder al patio, sería necesario un informe técnico y además llamar a asamblea, a losefectos de recabar la doble mayoría (2/3 devotos que representen los 3/4 del valor deledificio) establecida en el art. 12. Lo mismopara levantar la pared divisoria del patio.Hasta aquí, la cosa es sencilla, y bastaríacon cumplir lo establecido en la referida normativa. El problema radica, y es la preocupación de la consultante, en que no puedareunir dicha asamblea, ya sea por desinterés,ausencias de los titulares, o que reunida éstano se alcancen las mayorías legales, que son deorden público.Estaríamos, en este caso, en la situación deque un bien común cuyo uso exclusivo fueotorgado a determinada unidad, no pueda serutilizado por ésta, generando una situacióninjusta estancada en el tiempo.Ante esta situación, debemos armonizar loestablecido en el art. 6° y en los arts. 12 y 13. Elpropietario de un departamento o piso puederealizar modificaciones en los mismos, siempreque no lesione el derecho de los otros propietarios. Pero debe obtener un informe técnico, y además conseguir la autorización de lamayoría de los copropietarios "afectados",dice la ley.Es decir, que si abriera la puerta y efectuarala pared, sin la autorización de la Asamblea, quedaría expuesto a una acción que lepodría incoar alguno de los copropietarios siconsidera que dicha modificación lo afecta, o escontraria a la ley, a las reglamentaciones, alreglamento de la copropiedad,operjudicialpara la seguridad, solidez, salubridad, destinoo aspecto arquitectónico exterior o interior deledificio (art. 4° de la Ley 14.560). Por otraparte, ya se ha obtenido un informe técnicosobre los aspectos arquitectónicos, en los quese descarta que sea perjudicial para el edificio.Consideramos que el actor debería probar quese han dado algunos de esos extremos, paraque prospere.