Adriana Goldberg, Roque Molla y Ana Olano, de una superficie de die

—. ConCONSULTA 169ramente que el patio B es un bien de propiedadcomún, de uso exclusivo tanto de la unidad 001como de la unidad 005.4) No obstante, la realidad no concuerdacon los derechos adquiridos en virtud de la documentación expuesta, puesto que la unidad005 no tiene un acceso físico a dicho patio, aexcepción de la pequeña ventana de la cocinapor la cual adquiere luz, pero no la posibilidaddel uso de parte del patio,a diferencia de launidad 001 que además de tener la mismaventana de la cocina poseen otra ventana (dedimensiones mayores cuya razón de ser derivade la circunstancia de que dicha pieza no tieneotra abertura) y también unapuerta de accesoa dicho patio, lo cual les está permitiendo el usoefectivo del derecho, no solamente de la "parte"del patio que les corresponde, sino de sutotalidad. Los propietarios de dicha unidad nosolamente han utilizado latotalidad del patio,sino que utilizan comopropietarios tambiénuna construcción de material que linda con launidad 005 (galpón) y que consta de una superficie aproximada de cuatro metros cuadrados.5) De acuerdo al último plano vigente deledificio que ocupa el bien de referencia, extraídode la I.M.M. —Sección Permisos de Construcción—, el cual detalla las aberturas de losapartamentos, realizado por el Arquitecto A.B.,del mismo se desprende que ni la unidad 005,de acceso ani la unidad 001 tienen puertadicho patio, lo que imposibilita el ejercicio delderecho en cuestión (uso). Asimismo, en ninguno de los planos que he mencionado se constata la existencia del galpón señalado anteriormente, por lo cual se encuentra en irregularidady significa una conducta que excede el "uso" yaque el construir dicho galpón (sea quien fuereel dueño que lo realizó) solo sería lícito si setuviera la propiedad sobre dicho patio, derechoque no se desprende de la documentaciónmencionada.6) Recabado el informe del ArquitectoC.E.P. respecto de la posibilidad de incorporarunapuerta ventana que dé acceso a dicho patio, el mismo establece: "desde al punto de vistatécnico-constructivo puedo certificar, que esposible la construcción de una comunicación(puerta o puerta-ventana)sin afectar la estabilidad del edificio o interesar su estructura...Desde el punto de vista práctico, para hacerefectivo el derecho a la utilización de parte delpatio B por parte de la unidad 0Ó5, como loestablecen el plano de fraccionamiento y elreglamento de copropiedad, deberá procedersea la apertura de una comunicación directaentre la unidad 005 y el patio B; de otra forma,a los efectos del uso del derecho mencionado, seestaría determinando una servidumbre de pasoa través de la unidad 001, lo cual no parecelógico ni fue establecido por los profesionalesintervinientes". Asimismo, determina que: "Deacuerdo a lo establecido por las disposicionesmunicipales relativas a la edificación y en loatinente a los patios de aire y luz (situación delpatio "B" que nos ocupa) el artículo D.3355 dela reglamentación de la I.M.M. establece: "elárea del patio no podrá ser disminuida por nuevas construcciones...". De acuerdo a ello elgalpón existente en el patio "B" no se ajusta ala reglamentación municipal mencionada.7) En virtud de que mi dienta percibió elproblema obviamente desde que adquirió elinmueble, procedió de inmediato a comunicarsecon los dueños del apartamento 001, quienesalegaron ser únicos "propietarios" del patioa pesar de la información que intentó hacerleentender—posterioridad, ese apartamento fue vendido, por lo cual procedió nuevamentea entablar contacto con los nuevosvecinos, conquienes dialogó en dos oportunidades, explicando la situación e inclusive ofreciendo ponera su disposición toda la documentación quetenía a sualcance, así como para dialogarlo conellos o su profesional de confianza. A pesar deello, negaron totalmente la razón de sus dichosy dijeron no acordarse del contenido del títulode propiedad y del reglamento de copropiedad,pero que ellos tenían el derecho sobre todo elpatio...La suscrita pregunta cuál sería la vía legalcorrecta para lograr el uso efectivo de parte dedicho patio por parte de la unidad 005, así comolas posibilidades de que el galpón allí construidosea destruido para así poder gozar sus "partes"sin menoscabo y no ejercer derechos que notienen.Opinión de la consultante.Entiendo que es innegable el derecho al usoque tiene mi dienta sobre la parte de dichopatio "B", aunque no logro explicar porqué nosecorresponde el plano con una abertura quele posibilite el acceso al mismo, abertura quetampoco tiene su vecino—como sepodrá observar en el plano que adjunto—pero que en larealidad ha sido construida.

170REVISTA DE LA A.E.U.- T. 82 (1-12), 1996Por otra parte, si bien la Ley 10.751 de ficio, informe que ya lo adquirió. Por ende,propiedad horizontal establece como requisito ¿cuál sería la relación y compatibilidad entre elpara realizar aberturas o construcciones la innegable derecho de uso de mi dienta por unarealización de una asamblea que lo apruebe parte y la exigibilidad de la ley auna aprobacióncon determinado quorum, entiendo que dicha de parte de la asamblea de copropietarios porasamblea estaría excediendo sus derechos, ya otra? Agregando que, en caso de no otorgárseleque el derecho ya lo adquirió con la compra del autorización para dicha abertura, se estaríainmueble y no es su voluntad renunciar a él. violando la igualdad que debe respetarse entrelos copropietarios (ya que se estaría favoreAdemás, implicaría una modificación no ciendo a uno yperjudicando a otro copropietariosolo de su título de propiedad sino también del a pesar de estar los dos gozando de los mismosreglamento de copropiedad, el cual indica clara derechos), todo ello sin perjuicio de que no hamente que ambos tienen derecho de uso. ya quorum siquiera para constituir dicha asamblea.El único punto que de pronto se le podríaexigir presentar ante una asamblea sería el Entiendo que tampoco cabe en este asuntoinforme del Arquitecto que establece que no se el tema de la "prescripción".compromete la estabilidad estructural del edi-INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVILI.- Resumen de la consulta efectuada. nuida por nuevas construcciones" de acuerdo ala reglamentación de la I.M.M., por lo que "el1.- Se trata de un edificio construido por ley galpón que se ha construido no se ajusta a di10.751. En el plano de fraccionamiento hori cha reglamentación"zontal, así como en el reglamento de copropiedad, se estableció que el patio B es un bien b) "... es posible construir una comunicacióncomún y que tanto a la unidad 001 como a la (puerta o puerta-ventana) entre la unidad 005005 les corresponde el uso de parte del patio B. y el patio, sin afectar la estabilidad del edificioEn las trasmisiones inmobiliarias de la unidad o interesar su estructura". También sería po005, también se estableció que ésta tiene el uso sible construir un cerco entre ambas unidades,exclusivo de parte de ese patio.sin afectar la mencionada reglamentación.2.- La unidad 005 no tiene acceso físico al 6.- Los propietarios de la unidad 001 no repatio B, sino tan solo unapequeña ventana de conocen los derechos de la 005 en dicho patio,la cocina, por lo que no puede usar el patio. alegando que les corresponde la totalidad delmismo.3 .- La unidad 001 tiene unaventana similar,y además una puerta por la que se accede al Consulta.patio, cuyo uso efectúa en su totalidad. Tambiénexiste en el patio una construcción de material ¿Cuál sería la vía legal para lograr el uso(galpón) de 4mts. de superficie, lindera a la efectivo de la parte del patio que le correspondeunidad 005, que utiliza el propietario de la a la unidad 005 y las posibilidades de demolerunidad 001.el galpón para ejercer sus derechos.4.- Según los planos de construcción, no se II. Informe.constatan puertas de acceso al patio desdeestas unidades, sóloventanas, y tampoco figura En sede de propiedad horizontal, podemosel galpón existente en el mismo.distinguir entre bienes privados (o individuales) y bienes comunes. Entre éstos, están5.- De acuerdo al informe técnico del Arqui aquéllos cuyo uso corresponde a todos los coprotecto que seacompaña, resulta:pietarios, y aquéllos que están asignados por elplano de fraccionamiento horizontal o el rea) "... el área del patio no puede ser dismi- glamento de copropiedad a determinadas uni-

CONSULTA171dades. Esto en cuanto al uso o utilización debienes comunes.Con respecto al dominio, se ha sostenidoque se trata de un dominio de carácter particular, por la cantidad de limitaciones que eldel derecho de dominio tiene en elejerciciosistema de propiedad horizontal. El art. 486del C.C. dice que el dominio o propiedad "es elderecho de gozar y disponer de una cosa arbitrariamente, no siendo contra la ley o contraderecho ajeno". Enseñaba el profesor FernandoMiranda que éste no es un derecho especial,sino que son plenamente aplicables las normasdel Código Civil. Es un derecho que está limitadopor la ley, la reglamentación legal o municipal,y el reglamento de copropiedad. En lo demás,puede funcionar libremente (F. Miranda: Conferencias y Cursos, 1985, pág. 157 y ss.).La Ley 10.751, en su art. 6° se refiere a loque puede hacer el propietario de los departamentos o pisos, dentro de los mismos. Y comocarácter general, establece que: "Podrárealizarmodificaciones en los mismos, siempre que nolesione el derecho de los otros propietarios". Yel art. 8° edicta: "Cada propietario podrá servirsea su arbitrio de los bienes comunes, siempreque los utilice según su destino ordinario, y sinperjuicio del uso legítimo de los demás".Las dos normas transcriptas son limitacionesrelativas a las relaciones de vecindad entre lossujetos. Pero existen en el ordenamiento legalen esta materia^ las limitaciones relativas a lapropia cosa, y entre éstas encontramos los arts.12 (innovaciones) y 13 (obras nuevas). En estaúltima disposición encontramos el fundamentode la posición que hemos de sustentar para darrespuesta a una de las consultas planteadas.De la lectura del art. 13 (con la redacciónque le dio el art. 2° de la Ley 14.560) surge unacasuística de la que podemos inferir, entreotras, las siguientes situaciones aplicables altema que nos ocupa:a) toda obra nueva que afecte al inmueblenecesita un informe técnico que establezca quecon ella no se menoscaba la solidez, estabilidad, seguridad y salubridad de edificio (inc. 1°).losb) el propietario de la planta baja o subsuelo,para realizar excavaciones, sótanos, etc.,deberá recabar además la previa autorización derestantes, concedida en la misma forma ycondiciones que regula el artículo anterior(esto es, asamblea de copropietarioscon ladoble mayoría allí establecida) (inc. 2°).Resulta entonces que para realizar actos enbienes de propiedad horizontal, tanto privadoscomo comunes, como sería abrir una puertapara acceder al patio, sería necesario un informe técnico y además llamar a asamblea, a losefectos de recabar la doble mayoría (2/3 devotos que representen los 3/4 del valor deledificio) establecida en el art. 12. Lo mismopara levantar la pared divisoria del patio.Hasta aquí, la cosa es sencilla, y bastaríacon cumplir lo establecido en la referida normativa. El problema radica, y es la preocupación de la consultante, en que no puedareunir dicha asamblea, ya sea por desinterés,ausencias de los titulares, o que reunida éstano se alcancen las mayorías legales, que son deorden público.Estaríamos, en este caso, en la situación deque un bien común cuyo uso exclusivo fueotorgado a determinada unidad, no pueda serutilizado por ésta, generando una situacióninjusta estancada en el tiempo.Ante esta situación, debemos armonizar loestablecido en el art. 6° y en los arts. 12 y 13. Elpropietario de un departamento o piso puederealizar modificaciones en los mismos, siempreque no lesione el derecho de los otros propietarios. Pero debe obtener un informe técnico, y además conseguir la autorización de lamayoría de los copropietarios "afectados",dice la ley.Es decir, que si abriera la puerta y efectuarala pared, sin la autorización de la Asamblea, quedaría expuesto a una acción que lepodría incoar alguno de los copropietarios siconsidera que dicha modificación lo afecta, o escontraria a la ley, a las reglamentaciones, alreglamento de la copropiedad,operjudicialpara la seguridad, solidez, salubridad, destinoo aspecto arquitectónico exterior o interior deledificio (art. 4° de la Ley 14.560). Por otraparte, ya se ha obtenido un informe técnicosobre los aspectos arquitectónicos, en los quese descarta que sea perjudicial para el edificio.Consideramos que el actor debería probar quese han dado algunos de esos extremos, paraque prospere.

172REVISTA DE LA A.E.U.- T. 82 (1-12), igggVemos que esta acción del art. 4° es concedidaaun cuando se haya efectuado la asamblea yrecabado la autorización de las mayorías, dandola posibilidad a cualquier copropietariotuar en tal sentido.de acAl establecerse en el reglamento de copropiedad que los únicos apartamentos que usanel patio B son las unidades 001 y 005, se infieresin lugar a dudas que les corresponde la mitada cada una de ellas.Con respecto al galpón existente en el patio,es evidente que para que la unidad 005 puedautilizar su parte, debe ser demolido. El mismoes antirreglamentario, como surge del informetécnico, por lo que cualquier copropietario, nosólo el de la unidad 005, puede intimar sudemolición. Si no se obtuviera el acuerdo delpropietario, deberá recurrirse a la vía judicialde acuerdo al art. 10 de la Ley 10.751.Liberado el patio de la referida construcción,es conveniente construir una pared o cerco divisorio en la mitad, lo cual es posible de acuerdoal informe técnico referido. El mismo deberíaser costeado por ambos copropietarios.Tanto la puerta como la pared deben serconstruidos de acuerdo a las normas y ordenanzas municipales que regulan la materia, encuanto a la procedencia, forma y contenido, y alcumplimiento de las obligaciones fiscales emergentes si correspondieran (leyes sociales).III.- Conclusiones.1 .- Es procedente demoler el galpón existenteen el patio B, ya sea con la colaboración voluntaria del propietario del apto. 00 1, o por medio del contencioso judicial en caso de resistencia.2.- Para abrir unapuerta en el apto. 005, esnecesario informe técnico (ya obtenido) y lograrla autorización de la doble mayoría establecidaen los arts. 12 y 13 de la ley 10.751.3.- Dichas obras deben hacerse de acuerdoa las normas y ordenanzas municipales que regulan la materia, cumpliendo además con lasobligaciones sociales si correspondiera.4.- Si se hicieran las obras sin la autorizaciónde las mayorías, estaría sujeto a la acción decualquier copropietario, siempre que se de alguna de las causales enunciadas en el art. 4° dela Ley 14.560.5.- No es necesario modificar el Reglamentode Copropiedad ya que la atribución del uso delpatio a estas unidades ya fue establecido en elmismo, no afectando el derecho adquirido delas demás.Esc. Wladimiro HurvichInformanteAprobado por unanimidad por la C.D. de laAEU, Resol. N° 31880, de 24 de junio de 1996.3.3.31. MANDATO.El poder del caso es suficiente para vender y hacer la tradición en las condiciones que establezca el apoderado por no haber sido limitadas sus facultades enel negocio de apoderamiento.CONSULTAel 16 de noa) Por escritura pública queviembre de 1995 autorizó en la ciudad de Tokio(Japón) N.O., Canciller de la Sección Consularde la República Oriental del Uruguay, el señorA.M.M.H. le confirió poder especial y expresoa la señora CH. de M. para vender lapropiedad de un bien inmueble ubicado en estaciudad.b) Dicho mandato no contiene expresamente las facultades de recibir el precio yotorgar carta de pago ni de hacer la tradición, aun cuando dice en su cláusula segunda:"En consecuencia el nombrado mandatario queda facultado expresamente para realizar ennombre del mandante todos los actos, negociosy contratos que éste podría realizar por sí".c) Son de conocimiento del suscrito las dosopiniones doctrinarias respecto del precio, afiliándome a aquélla que entiende que facultando a vender, implícitamentefaculta a recibirel precio y en consecuencia otorgar carta depago.d) También son de conocimiento del suscrito