Inmobiliaria

1 elEconomista Inmobiliaria
Inmobiliaria
elEconomista
Revista mensual
6 de julio de 2016 | Nº 1
“ESTUDIAMOS SACAR A
BOLSA EL RESIDENCIAL
DE TESTA O VENDERLO”
Entrevista al consejero delegado y vicepresidente
ejecutivo de la socimi Merlin Properties | P4
El ‘Brexit’ deja en el aire la venta
de unas 10.000 viviendas,
principalmente en la costa | P8
Los fondos captan 9.000
millones de euros para
comprar en Europa | P36

SUMARIO
2 elEconomista
Inmobiliaria
30. Consultoría
La inversión en ‘retail’ cae
un 25% hasta junio
La consultora JLL estima que las operaciones
cerradas superan los 1.300 millones
Entrevista
“Estudiamos vender Testa
Residencial a un gestor”
Ismael Clemente, consejero delegado y vicepresidente
ejecutivo de la socimi Merlin Properties
Actualidad
El ‘Brexit’ deja en el aire
la venta de 10.000 viviendas
Son las unidades que compraron los británicos en 2015 en
España, el 21 por ciento de todas las operaciones con extranjeros
36. Internacional
Los inversores captan para
Europa 9.000 millones
Blackstone, KKR, AXA Investment, Brookfield
y Lone Star son los actores más activos
38. Tendencia
España, suspensa en
calificación energética
Se puede ahorrar hasta un 30 por ciento en
los costes de suministros con edificios verdes
42. Exclusivo
La mansión de los
‘X-Men’ sale a la venta
La propiedad se encuentra en Salem (Nueva York)
y piden por ella 67,47 millones de euros
Edita: Editorial Ecoprensa S.A. Presidente de Ecoprensa: Alfonso de Salas
Vicepresidente: Gregorio Peña Director Gerente: Julio Gutiérrez
Relaciones Institucionales: Pilar Rodríguez Subdirector de RRII: Juan Carlos
Serrano Jefe de Publicidad: Sergio de María
Director de elEconomista: Amador G. Ayora
Coordinadora de Revistas Digitales: Virginia Gonzalvo
Directora de ‘elEconomista Inmobiliaria’: Alba Brualla Diseño: Pedro Vicente y
Beatriz Vicente Fotografía: Pepo García Infografía: Nerea Bilbao Redacción:
Rubén Esteller, Luzmelia Torres, Araceli Muñoz, y Noelia García
04
18
Los protagonistas
Los fondos se coronan como
los nuevos reyes del ladrillo
Junto a las históricas promotoras y a la banca lanzarán
al mercado 200.000 viviendas nuevas al año hasta 2020
08
26
En proyecto
Azca se revalorizará tras
las reformas por 8,75 millones
Los propietarios de los inmuebles de la zona y el Ayuntamiento
de Madrid están llevando a cabo una importante actuación

EDITORIAL
3 elEconomista
Inmobiliaria
El inmobiliario demuestra
con creces su fortaleza
La cita con las urnas el
pasado 26 de junio era
un evento temido por el
sector, que llevaba
meses tranquilizando a
los inversores. El
resultado de las
votaciones alivió al
mercado y ha logrado
contrarrestar el
impacto del ‘Brexit’
Tras dos años logrando inversiones récord, el
sector inmobiliario se ha sometido durante los
últimos seis meses a una prueba de resistencia.
La falta de Gobierno ha generado un clima de
incertidumbre global hacia el país que podría
haber terminado con la recuperación de este mercado. Sin
embargo, el sector ha mantenido una velocidad de crucero
que evidencia que el despegue del ladillo en España es ya
una realidad. A pesar de ello, lo cierto es que la cita con las
urnas el pasado 26 de junio era un evento temido por todos
los actores del sector, que llevaban meses tranquilizando a
los inversores. El resultado de la votación podía
definitivamente frenar o incluso cambiar la dirección de
crecimiento hacia la que se había encaminado el inmobiliario
tras ocho años de dura crisis. Los temores se disiparon tras
ver que los nuevos partidos políticos que han surgido en el
panorama político español no obtenían los prósperos
resultados que auguraban las encuestas. La victoria del
Partido Popular como fuerza política más votada, seguida del
PSOE, supone un anclaje para los inversores extranjeros,
que confían en que se componga un Gobierno centrista y
estable. Este resultado en las urnas ha logrado además
contrarrestar por el momento los efectos negativos que tuvo
el Brexit en los índices españoles. Un impacto lógico, tras un
anuncio como es el de la salida de Reino Unido de la Unión
Europea, pero que los expertos califican de temporal. De
hecho, hay quien ve la parte positiva de esta desconexión,
asegurando que España puede ser la alternativa para los
inversores que actuaban hasta ahora en el país británico.
Ciudades como Madrid o Barcelona pueden convertirse en la
mejor opción de las empresas que buscan un nuevo lugar
para instalar sus sedes o factorías, por lo que se abre ahora
un mundo de posibilidades, en el que los activos inmobiliarios
se ven además como un valor más seguro y estable frente a
la volatilidad de las bolsas.
El primer número de la revista elEconomista Inmobiliaria
nace por tanto en un momento de relativa calma, pero con
muchos cambios y retos en el horizonte. El sector se ha
transformado por completo, con nuevos actores y unos
modelos de negocio más profesionalizados y también más
transparentes. Los cimientos para que siga prosperando ya
existen y el futuro queda en manos de las compañías del
sector y de las Administraciones. Lo que suceda a partir de
ahora podrán leerlo en nuestras páginas mes a mes.

4 ENTREVISTA
elEconomista Inmobiliaria
ISMAEL
CLEMENTE
Consejero delegado y vicepresidente ejecutivo
de la socimi Merlin Properties
ALBA BRUALLA
Cuando pasas varias horas cerca de Ismael Clemente, consejero delegado
de Merlin Properties, te resulta más fácil comprender cómo la Socimi que se
estrenó en el parqué el 29 de junio de 2014 ha logrado en apenas dos años
convertirse en la mayor inmobiliaria de España. El carisma de Clemente es
evidente. Su cercanía y humildad atrapan, ya que distan mucho del típico
perfil de alto directivo. Todo ello, sumado a sus conocimientos sobre el sector,
su profesionalidad y la del equipo que le rodea han resultado ser la ecuación
perfecta para que Merlin sea hoy lo que es. Hace apenas unas semanas la
sociedad anunció un acuerdo con Metrovacesa, por el que ambas
compañías se fusionaban, generando un gigante con activos por casi 10.000
millones de euros. Todo esto unos días después de haber finalizado por
completo el proceso de compra de Testa, por la que pagó 1.800 millones.
F. VILLAR
Tras estas dos operaciones tan relevantes, ¿cuál es la estrategia que va
a llevar a cabo ahora la compañía?
Vamos a seguir en la tónica de este último año y medio. Muy activos en
logística y bastante más tranquilos en todo lo demás. Ahora mismo,
participando en subastas individuales de activos no estamos encontrando
mucho valor, sobre todo si son de poco importe. Seguimos atentos a
“Estudiamos sacar a bolsa el negocio residencial de Testa
o venderlo a un operador de vivienda”

5 ENTREVISTA
elEconomista Inmobiliaria
conjuntos de activos donde el tamaño aleja un poco a posibles competidores
y se pueden conseguir buenos precios vía complejidad o reestructuración.
También hemos estado en el proceso de la Torre Cepsa, pero no somos lo
suficientemente competitivos. Realmente, durante el último año, hemos
estado tranquilos en el mercado, pero con un ojo puesto en operaciones
como la de Metrovacesa, con las que crear valor para nuestros accionistas.
Solo si se pusiese a tiro alguna oportunidad, igual atacaríamos, pero si te fijas
en el panorama, ya no hay más opciones. Sería un milagro que a estas
alturas apareciera una cartera que aún no haya detectado nuestro radar.
¿Qué planes tienen para su filial Testa Residencial?
Queremos convertirla en una compañía que tenga su propia vida y que
funcione de forma autónoma en el mercado, con su propio equipo de gestión
independiente y su propia base de accionistas independientes. Hay varios
caminos que nos llevan hacia este objetivo. Por un lado, puede hacerse
mediante cotización indirecta. Nosotros tenemos la opción de coger nuestra
participación en Testa Residencial, que asciende al 34 por ciento, y mandarla
hacia los accionistas de Merlin como dividendo en especie. De este modo, la
participación quedaría pulverizada de forma inmediata. Esta es una
posibilidad, pero la más normal será una cotización autónoma y también
cabe la posibilidad de una transacción de venta o fusión con algún operador
de viviendas. A día de hoy, los grandes operadores alemanes de vivienda no
están en España, pero una compañía de este tamaño va a empezar a
despertar probablemente su interés.
Habla en futuro, pero ¿puede que ya haya despertado su interés?
Les despertará cierto interés. De momento es importante darse cuenta de
que aunque las cosas sucedan a mucha velocidad, una compañía como esta
requiere un tiempo de asentamiento de un par de años, o incluso algo más.
Es necesario homogeneizar los contratos y que todos respondan a un único
modelo para que sea más fácil gestionar el portfolio. En ese proceso
veremos que hay muchas viviendas que, por estar en comunidades de
propietarios en las que no tenemos voz, no nos interesan y las podemos ir
vendiendo. De las 4.700 viviendas que hay actualmente en la cartera de
Testa Residencial, entre 700 y 900 son susceptibles de venta.
Antes de que se anunciara esta operación, los objetivos de Merlin
pasaban por vender la rama residencial y hotelera. ¿Esas intenciones
F. V.
“Si hubiera una
oportunidad
como la de
Metrovacesa,
atacaríamos”
“El residencial
despertará
interés entre
operadoras
alemanas”
“En un año
y medio
emitiremos
bonos por
500 millones”
han cambiado o siguen latentes?
El residencial sigue sin ser estratégico para nosotros y la participación que
tenemos en Testa Residencial no estará con nosotros en el balance en diez
años visto. Los hoteles tampoco son estratégicos y en el largo plazo les
iremos buscando salida.
¿Será lo único que vendan de la cartera de Merlin o hay más activos
listos para salir de la compañía?
En balances tan grandes como los que tenemos siempre aparecen pequeñas
cosas que se pueden ir movilizando. Hace una semana vendimos una
residencia de ancianos procedente de Testa en La Coruña por 11,5 millones,
que claramente era no estratégica. Metrovacesa viene con un montón de
activos de ese tipo que habrá que evaluar para pequeñas desinversiones.
Ahora mismo es difícil cuantificarlo, pero se moverán entre 50 y 100 millones
de euros con estas ventas. Por otro lado, creemos que en los próximos
meses el programa de venta de sucursales de BBVA volverá a coger fuerza.
Todo esto nos sirve pare reducir deuda y equilibrar nuestra estructura
financiera de cara a intentar obtener un mejor rating.
¿Qué mejoras tienen que aplicar en su estructura para lograr esa nueva
calificación crediticia?
Con la integración de Metrovacesa vamos a mejorar el ratio de endeudamiento,
que baja desde el 50,6 al 49 por ciento. Nuestro objetivo es para finales de
2018 estar lo más cerca posible de un 45 por ciento, y para finales del 2022
estar lo más cerca posible de un 40 por ciento. Además, en la nueva compañía
el ratio de activos sujetos a hipoteca baja del 41 al 31 por ciento; en este caso
nuestro objetivo es bajar hasta el 25 por ciento. Si conseguimos eso es posible
que la agencia considere el ponernos en perspectiva positiva.
¿Quieren lograr esa calificación para una nueva emisión de bonos?
Nuestra deuda neta era de 3.100 millones y tras la fusión se sitúa en unos
4.500 millones. El perfil financiero de la compra resultante es bastante
cómodo, ya que a diferencia de Testa, Metrovacesa ya vino refinanciada. De
hecho, hubo una ruptura de las conversaciones de integración en el mes de
abril y Metrovacesa siguió adelante con su propia refinanciación mediante un
bono. Sin embargo, hay un vencimiento de 500 millones en 2018 que tiene
que ser de alguna forma refinanciado y por ello a lo largo de este año y
medio tenemos que emitir un bono. Puede ser de 500 millones, o quizás si

6 ENTREVISTA
elEconomista Inmobiliaria
emitimos un pequeño exceso podemos repagar alguno de los préstamos
hipotecarios y, por tanto, acercarnos a nuestros objetivos.
El perfil del accionista de Merlin, hasta ahora principalmente
internacional, cambiará por completo tras la integración de
Metrovacesa, ya que el Santander tendrá la mayor participación...
Nuestros accionistas lo interpretan de una forma bastante más mercantil de
lo que se interpreta en España, ya que el Banco Santander es a su vez una
entidad inmensamente controlada por fondos internacionales, por lo que el
reparto accionarial sigue siendo muy diversificado. Además, el Santander
trata su participación como financiera y supongo que a cinco años vista habrá
modificado su posición en la compañía.
¿Realmente cree que la entidad va a aguantar todo ese tiempo en el
capital de Merlin?
No. Me refiero a cinco años como un horizonte razonable y máximo. Es muy
posible que roten antes. También tiene mucho que ver con el tamaño de su
participación, ya que al tener el 21 por ciento es un paquete suficientemente
grande y estratégico como para salir de una forma muy ordenada. Por el
contrario, si hablamos de participaciones del 6 o del 2 por ciento -en
referencia a BBVA y Popular-, es mucho más fácil desprenderte de ella.
¿Cómo pueden afectar el ‘Brexit’ y el resultado de las elecciones
españolas en el mercado inmobiliario?
Entre nuestros inversores el resultado de las elecciones se ha recibido con
cierto júbilo. Algunos comentan que España ha pasado por una encrucijada y
ha dado muestras de sentido común como país y desean que los políticos se
pongan de acuerdo y creen un gobierno de coalición que permita continuar
con la recuperación económica y la creación de empleo. Esto último es clave,
ya que la gente con un empleo y dinero en el bolsillo para gastar se radicaliza
mucho menos. Respecto al Brexit, para España podría ser una tremenda
oportunidad si fuésemos ágiles e inteligentes. Aunque tendrá efectos
negativos para la actividad de ciertas empresas, en general es positivo, ya
que va a haber una traslación de sedes desde el Reino Unido al territorio
común de la UE, y si bien es cierto que hay ciudades como Fráncfort o París
muy bien equipadas, les sorprendería el nivel de aceptación que puede tener
Madrid si España fuera un país moderno con una legislación fiscal favorable
a la impatriación de ejecutivos.
F. V.
“Hemos pujado
por Torre Cepsa,
pero no somos
suficientemente
competitivos”
“Los activos
residenciales
y los hoteles
siguen sin ser
estratégicos”
“La banca saldrá
del capital de
Merlin, pero lo
hará de forma
ordenada”

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8 ACTUALIDAD
elEconomista Inmobiliaria
EL ‘BREXIT’ DEJA EN EL AIRE
LA VENTA DE 10.000 VIVIENDAS
Son las unidades que se vendieron el año pasado a ciudadanos británicos y que representan el 21 por ciento de todas las operaciones que ejecutaron con
compradores no residentes. El bloqueo de las ventas afectará principalmente a Baleares, Canarias y la Costa del Sol, sus destinos más demandados
ALBA BRUALLA
ISTOCK

9 ACTUALIDAD
elEconomista Inmobiliaria
Los británicos representan el 21 por ciento de todas las
compraventas de viviendas a no residentes que se produjeron el
año pasado. Por eso la salida de Reino Unido de la Unión
Europea preocupa a las inmobiliarias y promotoras locales,
especialmente a las que centran su negocio en las zonas de
costa. Sin embargo, la gravedad de los efectos que el Brexit pueda tener en
el mercado de la vivienda dependerá de cómo se produzca la desconexión,
explica Emiliano Bermúdez, subdirector general de Donpiso. “El cambio de la
fiscalidad será un factor muy relevante, ya que ahora pasarán a ser
ciudadanos extra comunitarios”. También serán decisivas las medidas que
afecten a la libre circulación de personas y capitales, pues estas últimas
pueden encarecen notablemente la adquisición de viviendas en España.
La política del tipo de cambio de la libra respecto al euro puede afectar
notablemente al poder adquisitivo de los ciudadanos británicos y eso
repercutiría inevitablemente en el turismo y también al mercado de la
vivienda. “Antes, con su pensión de retiro, podían comprar cómodamente
una casa en España y vivir bien, pero eso ahora puede cambiar”, advierte
Bermúdez.
El directivo está convencido de que “se haga como se haga la
desconexión del Reino Unido de Europa algún efecto negativo sobre
nuestros país tendrá, pero todavía no sabemos la intensidad, por eso no
debemos ser derrotistas”. “El atractivo de España va a seguir existiendo y
esperamos que las decisiones políticas se tomen a favor de la sociedad que
elige a España, no solo como destino vacacional, si no como primera
residencia”, destaca Bermúdez, que cree que al menos en España debería
imperar la lógica y por tanto establecerse los mecanismos necesarios para
mantener ese nicho de mercado.
Las zonas que pueden verse más afectadas son Canarias, Baleares y la
Costa de Levante, dónde los británicos representan el 20 por ciento de las
operaciones de venta de viviendas que se cierran con extranjeros. Por el
contrario, ciudades como Madrid o Barcelona, apenas notarán cambios, ya
que su presencia en ellas ronda el cinco por ciento.
Bermúdez explica además, que a pesar de todo, el Brexit ha llegado en un
momento en el que España experimenta un crecimiento moderado y
sostenido. Con esta situación será “más fácil asumir los cambios, ya que la
promoción de obra nueva para extranjeros todavía no ha experimentado una
recuperación plena”. En este sentido, Mikel Echavarren, CEO de la
consultora Irea, advierte de que la banca “paralizará y pondrá en revisión la
Anuncio de la
venta de una
vivienda en Catral
(Valencia) destinado
a extranjeros.
BLOOMBERG
20%
De los extranjeros
que compran casas
en la Costa del Sol,
Baleares y Canarias
son británicos
financiación a los proyectos en la costa que tenían un componente de venta
a británicos muy importante en segunda vivienda”. El directivo comparte la
sensación de que “esta actividad estaba siendo moderada”, ya que la banca
actúa con cautela en este tipo de proyectos.
Asimismo advierte del impacto que puede tener el Brexit en la inversión en
activos hoteleros. “En este sector es posible que se paralicen o ralenticen las
operaciones a la espera de ver cómo evoluciona la afluencia de turistas”.
Pero dejando de lado este segmento tan concreto, Echavarren cree que
“en el caso de la inversión institucional o de fondos oportunistas no tendrá
ningún efecto”. “Los que actúan en España son fondos que recaban el dinero
en euros o dólares y van a seguir invirtiendo, siempre y cuando el efecto del
Brexit no tenga un impacto en la economía real, en la actividad o el
consumo”, explica. De momento, “nosotros no hemos detectado cambios. No
ha disminuido el apetito inversor y no han dado órdenes de paralizar

10 ACTUALIDAD
elEconomista Inmobiliaria
operaciones ni la búsqueda de las mismas”, asegura el directivo.
Además, Echavarren cree que España puede verse beneficiada por la
fuga de inversiones en Reino Unido. “Existe una ingente cantidad de dinero a
nivel mundial y ahora mismo el que se atreva a invertir en el mercado
británico podría pecar de imprudente, al final, parte de ese dinero que no
entra en Reino Unido podría venir a la zona euro y por tanto a España”.
Notas positivas para España
La salida de Reino Unido de la Unión Europea ha generado muchas
incertidumbres en el mercado y esto se ha visto reflejado en la volatilidad de
los mercados. Este impacto en las bolsas, tiene una parte positiva para el
sector del ladrillo, ya que “se incrementan las posibilidades de que la
inversión inmobiliaria aumente al considerarse un activo más seguro”, explica
Miquel Laborde, socio fundador de Laborde Marcet. Sin embargo, advierte de
que no descarta que “ello puede provocar un aumento de los precios, sobre
todo en zonas prime, donde ya se ha experimentado un notable aumento”.
Además, el resultado de las Elecciones Generales en España “añade una
nota positiva, al señalar que, tras más de seis meses de incertidumbre,
presumiblemente pronto dispondremos de un Gobierno centrista y estable”,
indica Humpry White, director general de Knight Frank en España.
Respecto al Brexit el directivo destaca que “España debe salir reforzada de
esta situación puesto que, mientras que el resto de países europeos con un
Gobierno y economía estables ya han vivido la mayor parte del ciclo de
crecimiento, España es probablemente el único país estable occidental con
gran previsión de crecimiento”. Así, White se refiere a la proyección de
crecimiento de rentas en el mercado de oficinas. “Según nuestro informe
Global Cities, estimamos que en Madrid las rentas aumentarán un 22 por
ciento en los próximos tres años, situándose como la primera ciudad a nivel
global con mayor crecimiento”. Además, destaca que “el coste laboral unitario
sigue siendo el más bajo de la zona Euro, lo que abre una ventana de
oportunidad para que las compañías se instalen en España”. Por otro lado,
considera relevante la mayor accesibilidad que hay a la financiación, tanto
para particulares como para empresas, que además es cada vez más barata.
“Con todo lo anterior, me atrevo a ofrecer una visión positiva de los
próximos meses y estoy seguro de que a pesar de la incertidumbre que
pueda marcar a corto plazo la decisión de Reino Unido, los atributos que
hacen de España un país atractivo para la inversión sean más fuertes y nos
posicionen en un lugar prominente en Europa”, concluye White.
ALEX ZÉA
Los atractivos del
mercado español
■ Recorrido del residencial
El mercado residencial, que cayó
durante la crisis una media de
entre un 30% y un 40% desde el
pico del mercado, tiene margen
para crecer. Actualmente, nos
encontramos un 16% por debajo
del pico del 2007 y muy por
debajo de ciudades como Dublín
o Milán, sin embargo estamos
creciendo ya a un ritmo
sostenible de un 20% interanual:
esto produce una excelente
oportunidad de inversión.
■ Objetivo
Madrid es un polo de atracción
indiscutible para compañías del
sector TIC (Tecnologías de la
Información y la Comunicación),
como ya adelantamos en el
informe Silicon Madrid. También
supone una excelente oportunidad
para sedes corporativas, como
muestra una de las mayores
operaciones de ocupación e
inversión para uso propio -más de
36.000 m²- asesorada por Knight
Frank: WPP instalando su sede
corporativa en Ríos Rosas, 26
■ Oficinas
Existe una fuerte demanda
embalsada que influirá en el
aumento del ritmo de absorción
de espacio de oficinas en los
próximos trimestres.

11 BREVES
elEconomista Inmobiliaria
Ilunion y Vincci crean una socimi
que invertirá 500 millones
Axiare firma el contrato de
alquiler más importante de 2016
Los grupos Ilunion y Vincci hoteles han
firmado un acuerdo para el lanzamiento
conjunto de una socimi centrada en el
segmento hotelero. Se prevé un ambicioso
plan de crecimiento y su inversión superará
los 500 millones de euros. Asimismo,
realizarán adquisiciones en Madrid,
Barcelona, Canarias o Baleares, entre otros.
Axiare ha firmado un contrato de alquiler
logístico situado en Cataluña con una
superficie de 42.250 m2. Lo ha realizado con
el operador Kuehne + Nagel, la empresa que
está presente en más de 100 países y que
será la encargada de realizar este trabajo
para el creciente sector del comercio
electrónico en España.
CBRE Global Investors adquiere
una plataforma de Carrefour
Hispania compra tres hoteles en
Ibiza por 32 millones de euros
CBRE Global Investors ha adquirido la
plataforma logística de Carrefour situada en
Miralcampo, España. El inmueble cuenta con
61.000 m2 y fue diseñado para satisfacer las
necesidades de su operador actual. El
objetivo de European Industrial Fund es crear
una cartera de inversión líder de centros
logísticos con operadores de primer nivel.
Hispania ha adquirido tres hoteles en Ibiza
por un total de 32 millones de euros. La
adquisición incluye el hotel Galeón, el hotel
Cartago y el hotel Club San Miguel situados
en la Cala de San Miguel. Por su parte, los
operadores actuales seguirán trabajando allí
hasta finales de 2017, que será cuando la
compañía comience con la reforma íntegra.
En 2015 se invirtieron 2.100
millones en centros comerciales
La calle Velázquez en Madrid:
la nueva apuesta de operadores
La inversión en centros comerciales ha
alcanzado los 2.100 millones de euros en
2015, según un estudio elaborado por Aguirre
Newman. Las ventas producidas el año
pasado en estos emplazamientos superaron
los 40.914 millones de euros, un 6 por ciento
más que en 2014. Asimismo, se ha invertido
más de 1.000 millones de euros en este año.
La calle Velázquez se ha convertido en una
opción para todos los operadores que quieran
ubicarse en el barrio de Salamanca a un
menor coste. En 2016, se han abierto ya
cuatro nuevos establecimientos y el año
pasado se batió el récord de aperturas con 18
rótulos. Asimismo, los locales que priorizan
son los de moda, servicios y restaurantes.

12 OPINIÓN
elEconomista
Inmobiliaria
Una oportunidad para
transformar el sector
Juan Velayos
Consejero delegado
de Neinor Homes
Este negocio no
pueden ser grandes
márgenes vinculados
única y exclusivamente
a la transformación
del suelo. Además,
debemos alejarnos y
mucho de la pasada
cultura del ‘pelotazo’.
Tenemos la obligación
de mejorar la industria
El sector promotor está a las puertas de un buen
momento. Los años de crisis han sido muy duros,
pero nos han dado la oportunidad de salir
reforzados y asumir una nueva etapa que estoy
convencido de que volverá a posicionar a la
industria inmobiliaria como uno de los pilares económicos de
nuestro país. Sin embargo, creo que esta nueva oportunidad
debe estar condicionada a hacer las cosas de otra manera muy
diferente y no caer en antiguos errores.
Es el momento de transformar el sector, pero para eso
debemos reenfocarlo. Este negocio no pueden ser grandes
márgenes vinculados única y exclusivamente a la transformación
del suelo. Además, debemos alejarnos y mucho de la pasada
cultura del pelotazo. Tenemos la obligación de mejorar la
industria, centrándonos fundamentalmente en tres pilares: el
cliente, la institucionalización y el producto.
¿Por qué el cliente? Quien más quien menos sabe lo que se
sufre a la hora de adquirir una vivienda. No sólo se trata de
mucho tiempo invertido en buscar la casa que cubra todas las
necesidades y deseos, sino todas las preguntas que se van
generando y que no siempre son respondidas por un profesional.
Entonces, ¿por qué tal falta de cuidado por el cliente? Sus
necesidades y preocupaciones deberían ser las nuestras, desde
el primer acercamiento a la persona hasta la entrega de las llaves
de su vivienda, e incluso en las fechas posteriores si
desgraciadamente hay postventa. Este aprendizaje es básico si
queremos revolucionar la industria y mejorar nuestra imagen
como sector. Si conseguimos, no sólo hacer buenas viviendas,
sino escuchar al cliente y construir conforme a sus necesidades,
tendremos una industria sostenible. Y esto, no sólo no perjudica
las cifras, sino que las hace crecer, y estoy seguro de que será
beneficioso para el negocio con la vista puesta en el medio y
largo plazo.
Pero para esto necesitamos partir de la base, de los otros dos
pilares. Por un lado, los profesionales. El capital humano es lo
que hace grande a una compañía. Esto no es un tópico, es una
realidad que se explica de manera muy simple: no puedes tener
el mejor producto si no tienes a los mejores trabajando en él.
Tenemos el reto de reinventar la industria y sólo seremos
capaces de hacerlo con profesionales comprometidos de máximo
nivel que crean e impulsen este cambio. El producto, por su parte,
es lo que define a una compañía. La búsqueda de la excelencia
pasa, en este caso, por sacarnos el polvo y ponernos al día,
implementar procesos que nos permitan trabajar como una
máquina bien engrasada, sumando lo que la tecnología y la
innovación pueden aportar a cada una de las áreas de negocio,

13 OPINIÓN
elEconomista
Inmobiliaria
desde el diseño hasta la comercialización.
Debemos conocer las necesidades del cliente y diseñar con
respecto a estas, implementando todo el conocimiento del que se
dispone. Para esto no tenemos una bola de cristal que nos
indique cómo debemos construir, sino que se debe estudiar cada
uno de los mercados con estudios demográficos, sociológicos y
encuestas online y offline para conocer lo que demanda la gente.
Con el fin de tener la certeza de que lo que se construye es lo que
el cliente de la zona va a querer una vez el producto esté
finalizado. Sin esto, estaremos volviendo a las viejas costumbres:
construir sin rigor alguno y, especialmente, sin tener como
objetivo prioritario la satisfacción del cliente, que debe ser siempre
el foco principal y el único camino hacia el éxito. Si conseguimos
estas tres cosas -cliente, producto y profesionales a la altura-,
tendremos la mejor materia prima para tener un sector del que
estar orgullosos.
Pero más allá del camino que nos queda por recorrer,
debemos felicitarnos por lo ya realizado. Los pasos que se están
dando son de gigante. Se está abriendo una nueva era en el
sector, con nuevos protagonistas que han tomado y van a tomar
este reto con la ilusión que merece. Profesionales que se han
dado cuenta de la importancia que tiene contar con un sector
transparente y solvente, en el que la economía y la sociedad
puedan confiar.
La actual generación de profesionales quiere industrializar e
institucionalizar el sector, y así se está haciendo ya en compañías
de nueva hornada, que han establecido las nuevas reglas del
partido en las buenas compañías que han sobrevivido a esta
crisis -por algo será-, con procesos tipificados que permiten
validar todos y cada uno de los proyectos bajo unos criterios de
calidad exigentes. Ya no hay lugar para la improvisación.
Se están estableciendo criterios financieros y de transparencia
que dan luz sobre las cifras que maneja el sector. El cambio de
liderazgo en la industria ha traído consigo la necesidad de contar
con un negocio que pueda recuperar la confianza, no sólo de los
clientes, sino de las entidades financieras. Estas últimas están
empezando a dar pasos en este sentido, demostrando que existe
financiación para el sector promotor e inmobiliario, siempre que
sea bajo una serie de premisas fundamentales, que pasan por
una gestión institucional y profesionalizada y unos estándares de
rigor, ética y transparencia muy elevados. Un enorme paso que
los nuevos actores de la industria celebramos.
Pero sin duda, el mayor hito de la industria se viene
demostrando en los últimos meses: la vuelta de la confianza del
comprador. La gente está dispuesta a esperar dos años de media
para tener su vivienda si esta cumple con todas sus expectativas.
He aquí la clave. El fortalecimiento del sector tiene como base
varios factores macroeconómicos financieros y sociales, pero
también un cambio de paradigma en la industria: pensar primero
en el producto y el cliente. Esto es lo que ha devuelto la
confianza. Comparto una última reflexión a modo de resumen:
nosotros somos los nuevos actores del sector inmobiliario, pero
los protagonistas son los clientes. Es para ellos para los que
debemos -y queremos- trabajar. Construyendo hogares por los
que valga la pena hacer la inversión más importante de sus vidas.
Estamos en el camino adecuado, el de la transparencia, la
profesionalidad y el buen negocio. Con equipos excelentes y
cuentas claras. Sigamos transformando el sector con las mismas
ganas. No sólo saldremos ganando, sino que tendremos una
industria de la que sentirnos orgullosos.
Juan Velayos
Consejero delegado
de Neinor Homes
El fortalecimiento del
sector tiene como base
varios factores
macroeconómicos
financieros y sociales,
pero también un cambio
de paradigma en la
industria: pensar
primero en el producto y
el cliente. Esto es lo que
ha devuelto la confianza

14 PRODUCTOS ESTRELLA
elEconomista
Inmobiliaria
EL DISEÑO Y LA
SOSTENIBILIDAD VIVEN
EN LA TORRE ‘PLAÇA
EUROPA 38 HOMES’
La nueva promoción de Neinor Homes en L´Hospitalet de
Llobregat ofrece máximas calidades con vistas al mar
La nueva promoción de Neinor Homes, Plaça Europa 38
Homes, se encuentra en el epicentro del distrito económico
de la localidad de L´Hospitalet de Llobregat, una zona de
negocios moderna y dinámica. Rodeada de torres de más de
20 plantas, el nuevo proyecto de Neinor comprende un
rascacielos de singular diseño con vistas al mar o a la ciudad
de Barcelona. Un edificio vanguardista y sostenible rodeado
de todos los servicios -médicos, ocio, deportivos y
educativos- y junto a la entrada de la ciudad. Además, Plaça
Europa está dotada de una excelente red de
comunicaciones, tanto por transporte privado como público,
ya que cuenta con la Estación dels Ferrocarrils Catalans, con
conexiones al centro de Barcelona y con estación de Metro,
de las líneas 8 y 9, con conexión al Aeropuerto de El Prat.
Plaça Europa 38 Homes se trata de una torre compuesta
por 18 plantas que combina como elementos principales los
colores gris, blanco y la transparencia del cristal. El edificio
está dotado de una eficiente fachada ventilada que
proporciona asilamiento técnico y que, por tanto, reduce la
demanda energética y la factura de consumo eléctrico.
Todos los pisos cuentan con amplias terrazas que se
prolongan a lo largo de los mismos. Además, el edificio se
complementa con una espectacular piscina en la planta 18
orientada al este con vistas sobre la ciudad de Barcelona y el
mar. La promoción se complementa también con plazas de
parking y trasteros en el sótano.

15 PRODUCTOS ESTRELLA
elEconomista
Inmobiliaria
Su arquitectura y
construcción reporta
beneficios económicos
y ambientales
Plaça Europa 38 contará con
certificación BREEAM®, lo que
supone importantes beneficios
económicos para los usiarios de las
viviendas, ya que se disminuye el
consumo energético un 50-70 por
ciento, el consumo de agua es
hasta un 40 por ciento menor, y se
reducen los gastos de
funcionamiento y mantenimiento un
7-8 por ciento. Las viviendas
contarán con instalación completa
de calefacción y aire acondicionado
en salón y dormitorios, mediante
bomba de calor individual y
distribución por conductos,
producción de agua caliente
sanitaria mediante caldera y se
instalará un sistema de paneles
solares para apoyar la producción.

16 PRODUCTOS ESTRELLA
elEconomista
EL LUJO DE VIVIR EN
UN CAMPO DE GOLF
SE ENCUENTRA EN
QUABIT CASARES
Inmobiliaria
La urbanización, situada en una de las mejores zonas
residenciales de Málaga, se encuentra a menos de un kilómetro
de la playa y destaca por su interrelación con la naturaleza
Quabit Casares Golf es una de las últimas promociones que
ha puesto en marcha la inmobiliaria Quabit. Se trata de un
proyecto exclusivo dentro de un magnífico entorno natural,
ya que esta urbanización se ubica dentro del campo de
golf de 9 hoyos Casares Costa Golf, en el municipio
malagueño de Casares. La nueva promoción se encuentra a solo 1,5
kilómetros de la playa y está perfectamente comunicada por autopista con
los aeropuertos internacionales de Málaga y Gibraltar.
Este rincón malagueño es una de las mejores zonas residenciales del
sur de Europa, caracterizada por una amplia y variada oferta de playas,
restaurantes y beach clubs, centros comerciales, y puertos deportivos
como el de Marbella, el de Estepona, el de La Duquesa en Manilva o el de
Sotogrande. El nuevo proyecto cuenta con viviendas de 2 y 3 dormitorios
de alta calidad en diseño y materiales, con terrazas panorámicas o
jardines, además de espectaculares áticos con vistas al mar.
Las viviendas de Quabit Casares Golf han sido cuidadosamente
proyectadas y cuentan con la última tecnología y altas calidades para
satisfacer todas las exigencias de diseño, confort y calidad. Además, los
clientes podrán acogerse al programa de Calidades Personalizadas.
XXXX

17 PRODUCTOS ESTRELLA
elEconomista
Inmobiliaria
Quabit presenta un proyecto abierto a la naturaleza y con las mejores calidades
El nuevo proyecto de Quabit te ofrece la oportunidad única de
disfrutar de una urbanización interrelacionada con la naturaleza y
el paisaje característico de su campo de golf. Con piscina,
gimnasio y amplias zonas verdes ajardinadas, este proyecto se
ha sometido además a calificación BREEAM®, lo que supone
que estas viviendas podrán ahorrar entre un 20 y un 35 por ciento
de agua y reducirán como mínimo un 7 por ciento sus emisiones
de C02. Asimismo, el interior de las viviendas refleja el carácter
abierto y contemporáneo de su arquitectura mediante el cuidado
diseño y la estudiada distribución de sus amplios espacios.
XXXX

18 LOS PROTAGONISTAS
elEconomista Inmobiliaria
LOS FONDOS
REACTIVAN LA
PROMOCIÓN RESIDENCIAL
Junto a las históricas inmobiliarias que han
sobrevivido a la crisis y a la banca, lanzarán al
mercado 150.000 viviendas nuevas y 50.000 de
segunda residencia al año hasta 2020
ALBA BRUALLA
ISTOCK
Tras varios años desaparecidas, las grúas vuelven a formar parte
del paisaje de España. Su regreso ha llegado de la mano de los
grandes fondos internacionales, que han logrado dinamizar el
mercado promotor en tiempo récord y en el momento justo.
Gracias a su presencia, la actividad promotora creció en España
un 30 por ciento el año pasado, con 50.000 visados de obra nueva y los
expertos aseguran que el negocio residencial es ahora mismo imparable.
La capacidad financiera de los nuevos actores es, en algunos casos,
abrumadora, cuentan con un exceso de liquidez envidiado por las históricas
promotoras, pero, sin embargo, no conocen los entresijos del mercado local, y
su experiencia en el terreno es prácticamente nula. Por ello, su implantación
en el mercado español se ha realizado siempre mediante la compra de
plataformas promotoras o a través de alianzas con empresas locales.
Su llegada ha supuesto un cambio de ciclo y una renovación del sector
muy importante, ya que además de aportar capital en momentos críticos en
los que era muy difícil acceder a la financiación, los grandes fondos están
trabajando para profesionalizar el negocio promotor en España y evitar así
que aparezca la sombra de una nueva burbuja inmobiliaria.
Debido a las grandes alianzas que se han sellado en los dos últimos años,
en las que se han implicado actores como Lone Star, Värde o Kennedy
Wilson, los expertos auguran que a lo largo de este año continuará la fuerte
actividad en la compra de solares. De hecho, aseguran que comienzan a
acelerarse ya las ventas de suelo no finalista y que aumentará la demanda
en la compra de suelos, especialmente en los que se encuentren en las
últimas fases de desarrollo, debido a la alta competencia que se ha generado
entre los principales actores del sector -promotores, fondos de inversión y
cooperativas-.
Todos ellos han sabido ver las oportunidades que ofrece ahora mismo el
negocio promotor residencial, “que presenta rentabilidades claramente
superiores a las de otras inversiones”, según el informe Solvia Market View,
que asegura que además las transacciones han crecido un 8,6 por ciento y los
incrementos de precio se sitúan en torno al 4,5 por ciento. Con estos
indicadores positivos, las cifras de promoción que se manejan son de 150.000
viviendas nuevas y 50.000 de segunda residencia al año hasta 2020.
Gran parte de estas viviendas saldrán al mercado de la mano de Neinor
Homes, que aspira a ser la mayor promotora de España. Esta compañía será
sin duda una de las más activas en los próximos años, ya que según sus
previsiones espera levantar entre 2.500 y 3.000 viviendas al año. La firma,

19 LOS PROTAGONISTAS
elEconomista Inmobiliaria
Principales operaciones fondos-promotores
FONDO
Lone Star
Värde
Chenavari
PIMCO
Kennedy Wilson
Castlelake
Fuente: Solvia Research.
PROMOTOR
Neinor
San Jose
Vía Célere
LAR
Renta Corporación
-
Compra de la platafoma promotora de Kutxabank, comprometiendo 500 millones
de euros en compra de suelo. Plan de Negocio para promover 3.000 viviendas al año
Compra del 51% del capital de la inmobiliaria de Sanjose. Crea Dospuntos, que prevé
construir 1.500 viviendas al año
Joint Venture al 50% para un proyecto residencial en Barcelona de 56 millones
Joint Venture para el proyecto de Juan Bravo, 3, de 120 millones de euros para
viviendas de lujo en el barrio Salamanca
Vehículo para la transfomación de oficinas en viviendas de lujo en Madrid (10 por
ciento capital RC)
Compra de cartera de suelos a SAREB (Crossover) para promover 76,000 metros
cuadrados en Boadilla (Madrid)
elEconomista
liderada por Juan Velayos -ex consejero delegado de Renta Corporación-, es
la primera gran inmobiliaria residencial creada en España tras siete años de
recesión. Su potencial se demostró el año pasado, ya que desde su
nacimiento, en mayo de 2015, y hasta finales de año, invirtió con recursos
propios 800 millones de euros en la compra de suelos, sobre los que
desarrollará hasta 10.000 viviendas en los próximos años, aglutinando el
mayor banco de suelo finalista de calidad en España.
La promotora inició su andadura con una cartera de activos valorados en
unos 1.000 millones, que antes pertenecían a Neinor, el grupo inmobiliario de
Kutxabank, que Lone Star adquirió en 2014 por 930 millones de euros.
Actualmente, Neinor Homes cuenta con 10 proyectos en fase de
lanzamiento, y otros 21 planeados para antes de que finalice el año.
Además, a principios de este ejercicio firmó un acuerdo con Solvia para
comercializar una cartera de 6.200 inmuebles, de los cuales el 60 por
ciento son viviendas.
Pero Lone Star no es el único fondo que ha realizado una
apuesta de largo recorrido por el mercado residencial en
España. Desde hace unas semanas el fondo norteamericano
cuenta con un importante competidor. Se trata de Värde, que
tras adquirir a Banco Popular el 25 por ciento de la rama
inmobiliaria de Sanjose, ha lanzado ahora una nueva
promotora. Se llama dospuntos y su Plan de Negocio 2016-2021 prevé una
inversión cercana a los 2.000 millones de euros en el mercado inmobiliario
español durante los próximos seis años, para entregar una media de 2.000
casas al año a partir de 2019. De momento, el grupo dispone ya de un amplio
banco de suelo para construir más de 7.000 casas en toda España.
Inmobiliaria Habitat es otra histórica empresa del sector que, tras sumirse
en una situación financiera muy delicada e incapaz de afrontar su deuda,
pasó en 2015 a manos de un grupo de fondos -Bank of America Merril Lynch,
SP101 Finance Ireland, Capstone y Goldman Sachs, entre otros-. En este
caso la apuesta de los fondos, que ha sido clave, es sin embargo temporal,
ya que planean salir del grupo en dos o tres años.
El último informe residencial de la consultora CBRE destaca otras alianzas
realizadas entre fondos internacionales y promotoras nacionales como son
las del Grupo Lar y Pimco; Renta Corporación y Kennedy Wilson; Momentum
Real Estate y HMC; Aquila Capital e Inmoglaciar; Mina Inmobiliaria y
Eurostone; Aelca y Värde o Q21 Real Estate y Baupost.
La banca entra en el sector
La banca, a través de sus Servicers, se ha posicionado también entre los
principales promotores de viviendas. Solvia tiene un papel relevante en el
nuevo panorama. Así, la inmobiliaria de Banco Sabadell, ya ha desarrollado
más de 3.380 viviendas en los últimos años y cuenta con 4.200 millones en
activos de suelo bajo gestión. Según explica el grupo, se ha especializado en
la transformación del suelo, así como la promoción delegada y de llave en
mano de proyectos. Una de las características de esta firma es que “levanta
casas flexibles, adaptables al ciclo de vida del propietario y a los cambios
sociales y económicos”.
BBVA también se ha lanzado a la promoción, y así lo explicó el director
comercial de BBVA Real Estate-Anida, Lorenzo Castilla, que indicó que la
entidad está analizando el desarrollo de 25 promociones para levantar 2.000
viviendas, mientras mantiene en desarrollo otras 12 para construir 630
inmuebles. El directivo plasmó claramente cuál es el nuevo modelo que se ha
instalado ahora en el sector, ya que aseguró que “no se trata de llenar
España de grúas, sino de proyectos con sentido”, ya que “la racionalidad
brillaba por su ausencia durante los años del boom”.
Según las estimaciones que se recogen en Solvia Market View, tanto
Altamira, filial inmobiliaria del Banco Santander, como Cerberus llevarán a
cabo la promoción de entre 1.000 y 2.000 viviendas al año. En el caso del
ISTOCK

20 LOS PROTAGONISTAS
elEconomista Inmobiliaria
Cifras del mercado del suelo
Precios de repercusión máximos de suelo pagados por los principales actores
Cooperativas
900-1.000
€/m2
Precio del suelo en el último año
Crecimiento en
el precio del
suelo interanual
+9,7%
Fuente: Ministerio de Fomento.
…los promotores se sitúan
en la horquilla intermedia
700-1.000
€/m2
156
€/m2
Fondos
700-800
€/m2
En poblaciones
>50.000
+57%
En zonas con
recalentamiento
2.300-2.400
€/m2
En poblaciones
desde
1.000-50.000
-8%
elEconomista
fondo estadounidense, este desarrollo se llevará a cabo en el complejo
urbanístico que compró junto a Orion a NH, Sotogrande en (Cádiz), por 225
millones. En esta operación, además de dos campos de golf y dos hoteles,
se incluían unos terrenos para desarrollo inmobiliario.
Las inmobiliarias resurgen
Aunque durante los años de crisis muchas de las grandes promotoras
nacionales entraron en concurso y finalmente fueron a liquidación, otras
muchas han logrado sobrevivir. Entre ellas destacan hi! Real Estate, Via
Célere, Corporación Promotors, Pryconsa o Inmobiliaria Espacio, que
tendrán un ritmo de promoción de entre 500 y 1.000 viviendas al año.
En el caso concreto de hi! Real Estate (Hercesa), tiene actualmente en
marcha más de 800 viviendas y cuenta con importantes
proyectos en cartera que supondrán el
lanzamiento en un año de más de 1.000
viviendas en diferentes zonas geográficas,
principalmente en Madrid zona centro.
Por otro lado, destaca Quabit, la inmobiliaria que preside
Félix Abánades, y que ha puesto en marcha un nuevo plan
de negocio hasta 2020 centrado en el crecimiento. Su
proyecto contempla la promoción de 3.000 viviendas en
cinco años, con una inversión total de 950 millones de
euros. El grupo, que cuenta entre sus accionistas con el
fondo KKR y también con la Sareb, negocia además con otros inversores una
inyección de capital de 70 millones. Mientras tanto, la firma sigue adelante con
la puesta en el mercado de 300 unidades. La nueva cartera incluye tanto
viviendas protegidas como casas de lujo que se encuentran repartidas, en el
caso de las primeras residencias, entre Madrid, Guadalajara, Barcelona o
Sevilla, mientras que las segundas residencias se ubican en la Costa del Sol.
Más modesto es el plan estratégico de Inmobiliaria del Sur (Insur), que en
este caso prevé un desembolso de 150 millones de euros que se destinará a la
compra de suelos para promoción de viviendas y espera llegar a entregar entre
2.000 y 2.500 viviendas durante el periodo que abarca el plan.
Las cifras de nuevas promociones pueden extrañar si se tiene en cuenta que
el volumen de stock de vivienda nueva sigue siendo elevado (533.734
unidades en 2014). Sin embargo, los expertos aseguran que una parte
importante de este monto puede llegar a no venderse nunca. Solvia asegura
que el modelo de negocio que se aplica ahora es más conservador que en
épocas pasadas, ya que la compra de suelo se financia en general con
recursos propios. Además, “la falta de stock en determinadas zonas, y la
existencia de una demanda embalsada, configuran un escenario muy favorable
para la vuelta al desarrollo”.
En la misma línea, CBRE habla de la necesidad de vivienda nueva en los
mercados más consolidados. “El stock remanente de las principales capitales
de provincias españolas puede considerarse de carácter técnico, por lo que
será necesario satisfacer una creciente demanda que ya comienza a
encontrar dificultades a la hora de encontrar un abanico en
oferta que se ajuste a sus necesidades”. Así, la firma prevé
que la demanda de vivienda nueva para el periodo 2016-
2025, destacando la
provincia de Madrid,
alcanzará las 24.591
viviendas nuevas
por año.
ISTOCK
El mercado residencial
despega en España
A finales de 2016 o principios de 2017,
el ‘stock’ disponible de vivienda nueva
en España será muy localizado o de
carácter técnico, lo que impulsará el
inicio de nuevos desarrollos.
180.000
CBRE calcula que la demanda
potencial de vivienda nueva en España
rondará las 180.000 unidades por año
en el periodo comprendido entre 2016
y 2025. De ellas, aproximadamente una
de cada siete se construirán en la
Comunidad de Madrid, donde la
demanda de nueva vivienda mostrará
mayor intensidad que en el resto de
regiones.
120
El año pasado se registraron en la
capital varias e importantes
operaciones de suelo para el posterior
desarrollo de vivienda. Las
protagonistas de las mismas fueron
las promotoras Cogesa, Pryconsa e
Inmo Glaciar-Aquila, que invirtieron en
conjunto más de 120 millones.
3.000
El precio medio de vivienda nueva en
la capital ronda los 3.000 euros por
metro cuadrado. Si bien el precio de
las nuevas promociones en el distrito
de Salamanca puede alcanzar los
10.000 euros por metro cuadrado.

22 OPINIÓN
elEconomista
Inmobiliaria
La teoría del vaso
en el sector inmobiliario
Juan Antonio
Gómez-Pintado
Presidente de APCE y Asprima
Debemos hacer un
esfuerzo por reflexionar
cómo debemos
reinventarnos para que
la próxima crisis nos
pille con los deberes
hechos y no la suframos
de la misma manera
que la pasada. Para ello,
debemos de empezar a
pensar como industria
Existe una conocida teoría por la cual ante un vaso
de agua lleno hasta la mitad un optimista diría
que el vaso está medio lleno, mientras que el
pesimista haría lo contrario al ver el vaso medio
vacío. En el sector inmobiliario viene a pasar un
poco lo mismo, según el dato que leas y cuando lo leas, el
vaso estará medio lleno o medio vacío. No hace falta más que
recordar el último dato del Colegio de Aparejadores publicado
por el Ministerio de Fomento según el cual los visados
crecieron en el mes de marzo un 53,86 por ciento más que en
el mismo mes del año anterior. Este dato daba a entender a la
sociedad que la recuperación en el inmobiliario era
espectacular; sin embargo, el sector recogió la noticia con
alegría contenida, pues si bien es cierto que este dato revelaba
una mejoría del sector, esta es aún escasa si la comparamos
con datos de septiembre de 2006, mes donde se registró el
máximo histórico de visados (130.630 visados). De hecho, los
datos de marzo 2016 sólo representan un 6,44 por ciento
respecto a septiembre de 2006, un porcentaje como vemos
aún pequeño.
En las compraventas viene a pasar más o menos igual. En
el mes de abril la compraventa subió un 29 por ciento respecto
al mismo mes del año anterior, porcentaje que podía hacer
saltar las alarmas de antiguos fantasmas y nada más lejos de
la realidad. De las 35.199 viviendas sólo 7.171 eran nuevas y,
aunque la mejoría respecto al año anterior en estas últimas es
de un 17,6 por ciento, seguimos estando en cifras muy lejanas
a una recuperación que, desde APCE, estimamos podría estar
en torno a la producción de unas 150.000 viviendas.
Como digo, el vaso puede estar medio lleno o medio vacío
según quién lo mire y en el momento que se mire. Sin
embargo, creo que más allá de los datos, que siempre son
necesarios, y de debates sobre si la recuperación del sector ha
llegado o sólo estamos en una fase de estabilización, debemos
hacer un esfuerzo por reflexionar cómo debemos reinventarnos
para que la próxima crisis nos pille con los deberes hechos y
no la suframos de la misma manera que la pasada. Para ello,
debemos de empezar a pensar como industria, aportando valor
a nuestro producto. En este sentido, debemos de incorporar
tres líneas de actuación a nuestras empresas que servirá para
sentar las bases de un sector refundado:
1.- Mejorar la eficiencia, no sólo energética, sino también de
nuestros procesos de edificación, mediante la implantación de
sistemas como Lean Construction y BIM, que mejoraran

23 OPINIÓN
elEconomista
Inmobiliaria
nuestra productividad a la vez de que nuestros tiempos. La
combinación de ambos factores, productividad y tiempo,
repercute en los costes finales de la ejecución y nos permite
ser más eficientes.
Respecto a la sostenibilidad, las medidas reflejadas en
Europa 2020 son de obligado cumplimiento para empresas e
instituciones. Pero nuestra responsabilidad con el medio
ambiente no debe ser sólo una cuestión de normativa, sino de
una firme creencia en que las empresas del sector debemos
mejorar el mundo que nos rodea y esto empieza por el cuidado
de nuestro entorno. En palabras de un buen amigo y
profesional, Fernando Moliner: “Los promotores somos
promotores porque queremos trabajar en ciudades mejores”.
2.- Tras la durísima crisis económica, mejorar la imagen del
sector debe ser una de nuestras principales metas y esto
comienza en que seamos más transparentes. Somos un sector
responsable y profesional, no somos un sector especulativo
como en ocasiones se nos ha tratado de tachar. Ser más
transparentes en nuestras empresas nos abre a la sociedad y
cambia la visión que ofrecemos al mundo.
Pero no sólo se trata de ser más transparentes, debemos
también actuar para cambiar la sociedad en la que creemos.
Hace poco, un profesor de la Escuela Técnica Superior de
Edificación de Madrid nos decía a algunos profesionales en un
evento: “Ustedes están aquí para cambiar el futuro del sector
inmobiliario” y desde esa creencia en APCE estamos
trabajando para mejorar el acceso de los jóvenes al mundo
laboral. Hemos creado, junto con la Universidad Politécnica de
Madrid, un Grado Propio de Intensificación en Planificación y
Gestión Inmobiliaria que permitirá a aquellos estudiantes que lo
deseen prepararse para trabajar en el sector inmobiliario
mediante una formación dual.
Los alumnos recibirán clases teóricas a la vez que pueden
realizar prácticas en empresas del sector. Con ello
pretendemos poner nuestro grano de arena en la búsqueda de
soluciones contra el paro juvenil, preparando y acercando a los
estudiantes al mercado laboral.
3.- El mundo en el que nos movemos cambia muy deprisa.
La incorporación de las nuevas tecnologías, el acceso casi
ilimitado a la información y los nuevos hábitos de consumo,
ponen de manifiesto que conocer al cliente será una de las
principales líneas de actuación. Y no es para menos, nos
encontramos ante un cliente más informado y con mayor
conocimiento de sus necesidades. Ya no le vale cualquier
cosa, pues sabe lo que quiere. En este sentido debemos
trabajar por ofrecer productos de calidad que se adapten a las
necesidades de cada persona, pareja, familia… Ellos son los
principales prescriptores de nuestra empresa, pero también de
la imagen del sector.
Como ven, no se trata de ver el vaso medio lleno o medio
vacío. Los datos estarán ahí siempre y debemos usarlos como
apoyo, pero nuestro referente debe estar soportado en el firme
convencimiento de que otro sector es posible y que en el
cambio está nuestro mejor futuro. El próximo mes de octubre,
en el Congreso organizado por APCE Inmobiliario: de la
recuperación a la innovación, esperamos que todos los
profesionales allí presentes pongamos la primera piedra del
cambio.
Juan Antonio
Gómez- Pintado
Presidente de APCE y Asprima
Somos un sector
responsable y
profesional, no somos
especulativos como en
ocasiones se nos ha
tratado de tachar. Ser
más transparentes en
nuestras empresas nos
abre a la sociedad y
cambia la visión que
ofrecemos al mundo

24 BREVES
elEconomista Inmobiliaria
Homeaway abre
un apartamento
en la Torre Eiffel
Una nave de Mango,
finalista en los
‘Premios Catalunya’
Amancio Ortega
puja por la Torre
de Cepsa
La operación más
grande de la historia
de Reino Unido
La Mutualidad de
la Abogacía compra
un edificio madrileño
Homeaway, el proveedor
La nave industrial y logística
El brazo inversor de
BNP Paribas Real Estate
La Mutualidad General de
oficial de la Eurocopa 2016,
de Mango en Lliçà d’Amunt
Amancio Ortega,
ha asesorado a un inversor
la Abogacía ha adquirido un
ha abierto las puertas de un
ha sido seleccionada como
Pontegadea, ha realizado
asiático para realizar la
inmueble en la calle
apartamento temporal en la
una de las finalistas en los
una oferta por la Torre
compra del último centro de
O’Donnell de Madrid. La
Torre Eiffel, donde se podrá
premios Catalunya
Cepsa. La firma está
distribución más grande de
compra se ha realizado a
dormir por primera vez. A
Construcció 2016 en la
dispuesta a pagar 490
Amazon, siendo la
través del asesoramiento
través de un concurso, los
categoría de coordinación
millones de euros por el
operación más grande de
de JLL y se trata de un
cuatro ganadores podrán
de seguridad y salud. El
rascacielos a Bankia.
centros de distribución de
inmueble exclusivo de
pasar una noche en este
presupuesto total de la
Además, el segundo
arrendatario único en Reino
oficinas que ha sido
monumento icónico junto a
instalación fue de 360
hombre más rico de
Unido. Tendrá un precio
reformado en su totalidad
cinco invitados más. La
millones de euros para un
España,ha comprado un
superior a 150 millones de
recientemente. Asimismo, la
habitación ha sido creada
proyecto con una superficie
hotel de lujo en Nueva York,
euros y cuenta con una
plataforma, que era
tan sólo en dos días por el
de 48,12 hectáreas de
que actualmente está
superficie total de 93.000
propiedad de un family
diseñador Benoit Leleu,
urbanización y una nave de
gestionado por el grupo
m2. Por su parte, Amazon
office español, cuenta con
quien se ha inspirado con el
280.000 m2. Se desarrolló
español Iberostar. Por este
sigue expandiéndose y
una superficie de 7.098 m2
estilo parisino de
en tres fases, con una
establecimiento, situado en
construirá un centro
distribuido en un total de 10
Haussmann combinado con
media en la construcción de
el 70 de Park Avenue ha
logístico en Barcelona que
plantas en la que incluyen
toques modernos.
364 empleados al día.
pagado 61 millones.
creará 1.500 empleos.
dos para aparcamientos.

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26 EN PROYECTO
elEconomista Inmobiliaria
AZCA SE REVALORIZARÁ
TRAS LAS REFORMAS POR
8,75 MILLONES DE EUROS
Los propietarios de los inmuebles de la zona y el Ayuntamiento de Madrid están llevando a cabo una
importante actuación para adaptar el centro empresarial a la demanda de las grandes corporaciones
ALBA BRUALLA
F. VILLAR
La zona de Azca, conocida también como el corazón financiero de
Madrid, estaba pidiendo a gritos una intervención urgente. El
estado de las zonas públicas y sobre todo de los conocidos como
los bajos de Azca, contrastaban notablemente con los rascacielos
que componen el centro de negocios, los más altos de la ciudad,
hasta que se levantaron las Cuatro Torres al norte de la capital. Con el Plan
Director de Azca aprobado y ya en marcha, la inversión que se destinará a
este proyecto asciende hasta los 8,75 millones de euros, según datos
facilitados por el Ayuntamiento. Este monto será asumido tanto por la
Administración, que desembolsará el 45 por ciento del total (5,02 millones),
como por las grandes empresas propietarias de los edificios de la zona, que

27 EN PROYECTO
elEconomista Inmobiliaria
asumirán el 54 por ciento restante (4,72 millones de euros).
El proyecto fue diseñado por el anterior Gobierno municipal, liderado por
Ana Botella y, aunque con el cambio de ciclo ha habido ciertos retrasos, lo
cierto es que el equipo de Manuela Carmena (Ahora Madrid) ha seguido con
los planes establecidos. Eso sí, solicitando un mayor esfuerzo por parte de
las empresas privadas, ya que en diciembre del año pasado el Consistorio
decidió recortar a la mitad la partida de seis millones que había fijado Botella
para estas actuaciones en los presupuestos de 2016. A los tres millones que
se dedicarán este año a las reformas, habría que sumar además los casi
500.000 euros que el Ayuntamiento ha destinado a las reformas de la Plaza
Carlos Trías Bertrán, que se iniciaron en el pasado mes de mayo y que
terminarán previsiblemente en seis meses. Este proyecto, en concreto,
cuenta con un presupuesto de 1,8 millones de euros y ha contado con el
respaldo financiero de El Corte Inglés, Metrovacesa, Mapfre, Astaez y
Compañía Nacional de Seguros España.
Sin embargo, la primera de las obras que se ejecutó fue la remodelación
de la Plaza de Pablo Ruiz Picasso, que corrió íntegramente a cuenta de
Pontegadea, el brazo ejecutor de las inversiones inmobiliarias de Inditex. La
firma desembolsó 1,4 millones de euros y ahora está pendiente una segunda
fase de la que debe encargarse el Ayuntamiento, con una inversión prevista
de 1,7 millones. Estas segundas obras deberían iniciarse a la vuelta del
verano, durante el mes de septiembre.
Además de las compañías ya mencionadas, Mutua Madrileña, Hermes de
Servicios Inmobiliarios y Generales, y Gmp -a través de Engage Inversionescierran
el círculo de las empresas que se han comprometido a reactivar esta
importante zona financiera, que representa el 3 por ciento del parque total de
oficinas de Madrid, con una superficie total sobre rasante de 475.784 metros
cuadrados. Ignacio Gómez de la Barreda, director de operaciones de Aguirre
Newman, considera “clave el papel que han tenido estas empresas a la hora
de sacar adelante el proyecto”, ya que han mantenido su apoyo a pesar de
que a algunas se les ha solicitado un mayor esfuerzo económico del que se
había pactado en un primer momento.
En la misma línea, el director nacional de Agencias Oficinas de CBRE,
José Mittelbrum, asegura que “falta un poco de empuje público, ya que se
trata de un espacio público, una zona a la que van a trabajar miles de
madrileños y quizás, al no tener un carácter residencial, esté siendo un poco
olvidada de la mano del Ayuntamiento”. Lo cierto es que en la zona sigue
habiendo problemas con la acumulación de basuras, con la mendicidad y
Más actuaciones
en la zona empresarial
■ Plan Director Azca
Las obras de reforma de los espacios
comunes renovarán las instalaciones de
seguridad del anillo de circulación
subterráneo, eliminarán barreras
arquitectónicas, modificarán el paso de
vehículos y se instalarán medidas de
eficiencia energética.
■ Rehabilitación de inmuebles
De forma paralela y totalmente
independientes del Plan Director existen
actualmente en la zona tres importantes
proyectos de rehabilitación que ofrecen
61.000 metros cuadrados de superficie
disponible de calidad, según JLL. Todos
ellos responden a movimientos
corporativos.
■ Los dos proyectos de GMP
La mudanza de BBVA a su nueva sede del
barrio de Las Tablas ha dejado en
Castellana 81 un espacio de 24.000 metros
cuadrados, que Gmp está rehabilitando
para adaptarlo a los nuevos tiempos.
Asimismo, la firma está llevando a cabo
una rehabilitación integral de Torre Ederra
(Castellana 77) que suma otros 15.990
metros cuadrados.
■ Torre Europa se moderniza
El traslado de la consultora KPMG de la
Torre Europa a la Torre Cristal, dejando
disponibles 21.000 metros cuadrados, ha
dado la oportunidad a Infinorsa de
reformar este inmueble. Así, actuará en
este espacio, pero también en las zonas
comunes y en la fachada.
FERNANDO VILLAR

28 EN PROYECTO
elEconomista Inmobiliaria
también con las trifulcas que se producen en la zona de los bajos y en el
entorno de las discotecas de Azca. En este sentido, el directivo reconoce
que, a pesar de que sigue habiendo ciertos problemas, se ha mejorado
mucho en este último aspecto. De hecho, el pasado mes de marzo se llevó a
cabo la instalación de 55 cámaras de videovigilancia en la zona de Azca y la
calle Orense, para intentar disminuir y controlar los problemas que surgen por
las noches.
Precisamente, este es uno de los aspectos que se intentan atajar con este
Plan Director, ya que las actuaciones futuras pretenden solucionar una
configuración arquitectónica que resulta insegura durante las noches,
especialmente en el fin de semana, y al mismo tiempo reactivar el resto de
espacios. Se trata de dar vida a una zona que podría ofrecer numerosos
servicios a la ciudadanía para mantener activo el ambiente que se ha logrado
ya durante el horario laboral y extenderlo también a las noches y los fines de
semana.
Revalorización de la zona
“Una mejora en Azca, conllevará una ampliación en la
dotación de servicios, de restauración, de guarderías,
que apoyen la labor empresarial de los trabajadores de
la zona. El entorno será más atractivo y esto afectará
Las actuaciones
en Azca, paso a paso
de forma positiva, tanto a la ocupación de la zona, como a sus rentas”,
explica Mittelbrum.
Además de por el Plan Director, José Miguel Setién, director de Agencia
Oficinas de JLL, asegura que también “es previsible que se produzca una
subida de la cotización de la zona motivada por otros dos factores
principales, como son la llegada de producto nuevo”, ya que se están
reformando tres importantes inmuebles en la zona, y “la ausencia de metros
cuadrados de calidad en el tramo inferior de la Castellana”.
Según el directivo, “existe una demanda latente de empresas que buscan
oficinas de calidad en la zona del distrito financiero y no hay”. Así, Setién
asegura que “entre el año pasado y el anterior se contrataron unos 150.000
metros cuadrados de alta calidad. Sin embargo, advierte de que la
disponibilidad al final de este año será escasa y rondará los 20.000 metros
cuadrados, por lo que se necesitan más espacios prime”.
PLAZA PABLO RUIZ PICASSO
FASE I
Superficie
(m2)
Presupuesto
total (mill. €)*
Plazo de
ejecución
Inicio de las
obras
11.000
(titularidad pública)
1,42
6 meses
Terminada
Pz. MANUEL GÓMEZ MORENO
FASE I
6.130
Superficie
(m2)
Presupuesto
total (mill. €)*
Plazo de
ejecución
Inicio de las
obras
Depende de autorización de Com.
de Propietarios Edificio Bronce.
1,26
6 meses
Nov. 2016
PLAZA CARLOS TRÍAS BERTRÁN
Superficie
(m2)
Presupuesto
total (mill. €)*
Plazo de
ejecución
Inicio de las
obras
12.400
1,87
6 meses
5 mayo 2016
PASEO DE LA CASTELLANA,
NÚM. 77
REURBANIZACIÓN DE LA
AVENIDA DE LA VAGUADA
Superficie
(m2)
Presupuesto
total (mill. €)*
Plazo de
ejecución
Inicio de las
obras
4.800
(titularidad pública)
0,9
4 meses
Sep. 2016
PLAZA PABLO RUIZ PICASSO
FASE II
Superficie
(m2)
Presupuesto
total (mill. €)*
Plazo de
ejecución
Inicio de las
obras
11.200
(titularidad pública)
1,71
4 meses
Sep. 2016
Pz. MANUEL GÓMEZ MORENO
FASE II
Superficie
(m2)
Presupuesto
total (mill. €)*
Plazo de
ejecución
Inicio de las
obras
-
0,91
4 meses
Sep. 2016.
Superficie
(m2)
Presupuesto
total (mill. €)*
Plazo de
ejecución
Inicio de las
obras
3.086
0,66
6 meses
Nov. 2016
Fuente: Ayuntamiento de Madrid. (*) Presupuesto total proyecto OBRAS (IVA inc.).
elEconomista

29 BREVES
elEconomista Inmobiliaria
Los accionistas de
Colonial apoyan su
plan de crecimiento
TH Real Estate y
Gaw Capital se
alían en China
La plataforma
logística de Merlin
en Meco, al mercado
C&W gestionará el
centro comercial
‘Moraleja Green’
Värde Partners
adquiere Aelca por
50 millones
Los accionistas de Colonial
TH Real Estate ha
Las consultoras
Cushman & Wakefield ha
El fondo americano Värde
han dado su aprobación al
anunciado sus planes de
inmobiliarias Aguirre
sido seleccionado para
Partners ha adquirido la
plan de crecimiento
lanzar un fondo
Newman y JLL serán las
llevar la gestión del centro
filial promotora Aelca,
establecido por la
especializado en centros
que comercializarán en
comercial Moraleja Green
perteneciente al Grupo
compañía, que le ha llevado
comerciales outlet en
régimen de alquiler la
en Alcobendas. El centro
Avintia, por 50 millones de
a incrementar sus ingresos
China. Gaw Capital actuará
nueva plataforma logística,
pertenece a Kennedy
euros. Con esta compra, el
en un 9,3 por ciento hasta
como copatrocinador de
actualmente en
Wilson Europe Real Estate.
fondo se ha convertido en
los 231 millones de euros al
capital del producto, que
construcción, que se
El emplazamiento cuenta
uno de los principales
cierre de 2015. Asimismo,
partirá con dos activos ya
encuentra en Meco, en
con una zona comercial y
protagonistas del sector
durante la junta también se
existentes: Florentia Village
Madrid, y que pertenece a
de ocio de 30.000 m² y más
inmobiliario. La filial que ha
ha aprobado un aumento
en Jing Jin y Florentia
Merlin Properties. La
de 140 operadores, junto
comprado facturó en 2015
de capital por valor de 265
Village en Shanghai.
plataforma está formada
con un complejo de cines y
más de 70 millones de
millones de euros que
Asimismo, el gestor de
por tres naves que suman
un parking subterráneo de
euros. El fondo ha puesto
permitirá llevar a cabo dos
inversiones aspira a
59.814 m2, y que se sitúa
1.400 plazas. Con este
en marcha además la
de las cuatro operaciones
incrementar la cartera inicial
sobre una parcela de
nuevo contrato la
promotora dospuntos, con
de adquisición de activos
de los activos hasta los
87.974 m2. Además,
consultora gestionará 19
el objetivo de invertir 2.000
en el plan de inversiones
1.800 millones de euros en
destaca su ubicación a 22
parques comerciales en
millones de euros en los
Alpha.
los próximos cinco años.
kilómetros de Madrid.
toda España.
próximos 6 años.

30 CONSULTORÍA
elEconomista Inmobiliaria
LA INCERTIDUMBRE POLÍTICA
FRENA UN 25% LA INVERSIÓN EN ‘RETAIL’
En el primer semestre se han cerrado operaciones por más de 1.300 millones, según las estimaciones de JLL,
un descenso que se debe a la escasez de producto, a la falta de Gobierno en España y a la amenaza del ‘Brexit’
ALBA BRUALLA
Centro Comercial ABC
Serrano, en Madrid. EE
La escasez de producto y la incertidumbre política y
económica a nivel mundial, y también nacional, ha
impactado notablemente en el mercado de los
centros comerciales, parques de medianas y
locales de calle (retail). La inversión en este tipo de
activos ha caído un 25 por ciento en los seis primeros meses
del año, según las estimaciones de la consultora inmobiliaria
JLL, que calcula que entre enero y junio se han cerrado
operaciones por un volumen superior a los 1.300 millones de
euros, una cifra que contrasta con los 1.769 que se alcanzaron
en el mismo periodo del año pasado.
Según la firma, esta tendencia de menor inversión se
mantendrá a lo largo de todo el ejercicio. Así, aseguran que “lo
previsible es que este año no se alcancen los 3.000 millones
que se invirtieron en el mercado retail en 2015”.
“Existe un número limitado de centros comerciales que
cumplan las exigencias de los inversores y, tras años récord en
la inversión como fueron los dos anteriores, debemos ser
conscientes de que la oferta disponible es mucho más
reducida”, explica la consultora. Además, existen factores
externos como la situación política, tanto a nivel nacional, con
la repetición de elecciones y la falta de Gobierno en España,
como internacional, con el Brexit. “Ambos factores han
generado cierta inestabilidad en el mercado inversor, que ha
ralentizado sus inversiones a la espera de resultados
definitivos”, indican.
En el caso concreto del Brexit, consideran que “aún es
pronto para afirmar qué consecuencias tendrá para los
inversores. Ahora mismo están evaluando la situación antes de
tomar decisiones sobre posibles operaciones”.
Por el contrario, el resultado de las últimas elecciones
generales en España “arroja algo de luz”, aunque aún no se
haya constituido un Gobierno definitivo. “El hecho de que todo
apunte a que habrá un Gobierno que continúe con las políticas
de reformas emprendidas y en línea con el mercado servirá de
impulso, sobre todo, para el negocio de desarrollo de suelo y la
promoción, que estaba más parado por esta incertidumbre
política”. Sin embargo, al inversor internacional que busca

31 CONSULTORÍA
elEconomista Inmobiliaria
operaciones de compraventa de centros comerciales ya
construidos se ha visto menos influido por esta inestabilidad y
seguirá mirando a España como foco de sus inversiones.
Los principales protagonistas han sido sin duda los
inversores core, como las socimis y fondos institucionales. Sin
embargo, “hemos visto cómo han ido abandonando el mercado
español los private equity que compraron en nuestro país entre
los años 2010 y 2014, porque hoy por hoy, con la comprensión
de yields existentes, pueden vender obteniendo una alta
rentabilidad”.
El boom inversor que se ha producido durante los dos
últimos años ha llevado a una escasez clara de producto prime
en el mercado. La mayoría de los grandes centros comerciales
han cambiado ya de manos y tendremos que esperar unos
años más hasta que vuelvan a estar disponibles para la venta.
Ante esta situación, el inversor internacional no cambia su
estrategia de inversión, ya que busca un tipo de activo concreto
y lo hace aquí, o en otro país que cumpla sus exigencias y
rentabilidades. Sin embargo, desde JLL destacan que, “junto a
los centros comerciales prime de Madrid y Barcelona, el
inversor también está interesado en activos de zonas y
ciudades secundarias, pero siempre que sean centros
dominantes en su entorno”.
El atractivo del sector retail en España se mantienen a pesar
de que las rentabilidades de los activos retail son cada vez más
bajas. Así, al cierre del primer trimestre de 2016 la rentabilidad de
los centros comerciales se situó en el 4,75 por ciento, mientras
que para los locales en calle estaba en el 3,75 por ciento, lo cual
supone una comprensión de yields respecto a trimestres
anteriores debido a la fuerte demanda inversora. Sin embargo,
“estas rentabilidades siguen siendo superiores a las ofrecidas en
otros mercados maduros como Londres o París”, explican.
Renovarse o morir
Uno de los atractivos principales de los centros comerciales,
además del potencial de recuperación de las rentas, es su
versatilidad y capacidad de generar valor. De hecho, los
centros comerciales han sufrido una transformación profunda
El rumbo positivo del sector retail se consolida
Rentas prime*
Rentabilidades prime (%)
8
6
4
2
0
Locales
en calle
255
€/m2/mes
2007 08
Crecimiento Renta
4T 2015 - 4T 2016
+2%
09
10
11
Centros
comerciales
12
88
€/m2/mes
13
13
303 bps
203 bps
Centros Comerciales
Locales en calle
Bono a 10 años
4,75
3,75
14 1T 16 16 17
Parques
de medianas
16
€/m2/mes
Previsiones
18
19 2020
Fuente: JLL. (*) Rentas analizadas en locales comerciales de 100m 2 . (**) Primera fase.
Principales aperturas
previstas en 2016
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
7
Sambil Outlet Madrid
IKEA Ciudad Del Bricolaje Alcorcón
PC Sant Feliu De Llobregat
Viladecans The Style Outlets
Parque Nevada
FAN Mallorca Shopping
Galeón Outlet
durante los últimos años y al mismo tiempo han ido ganando
posiciones en las prioridades de ocio de los ciudadanos. Antes
el hipermercado era el producto estrella de estos espacios, y
aunque sigue teniendo importancia ahora ha perdido peso. Las
boleras y los cines llegaron después, atrayendo a una gran
cantidad de usuarios, sin embargo, con la irrupción de la
piratería en el mundo del cine, las grandes pantallas perdieron
también parte de su atractivo. Los usuarios piden ahora algo
más y por ello los gestores de los centros comerciales están
trabajando para lograr que los clientes vayan a sus
2
SBA (M2)
42.830
62.000
10.000
26.500**
85.000
66.000
10.900
1
5
PROMOTOR
Grupo Sambil
InterIkea
Caboel
Neinver
Gral. Galerías Comerciales
Carrefour Property
Grupo Numero 1
4
3
6
INAUGURACIÓN
T4 2016
T2 2016
T2 2016
T4 2016
T4 2016
T2 2016
T2 2016
elEconomista
establecimientos a vivir experiencias. La tendencia clara es
ahora la restauración, que ha ido ganando peso hasta alcanzar
el 20 por ciento del espacio, frente al 5 por ciento que ocupaba
hace 20 años. Según los expertos, estos espacios seguirán
creciendo. Se trata de un movimiento estratégico. Conquistar a
los clientes por el estómago, puesto que los que comen en un
centro comercial se gastan un 20 por ciento más en las
tiendas.
Por eso es cada vez más común encontrarse mercados
gourmet en los centros comerciales y también reputados chef

32 CONSULTORÍA
elEconomista Inmobiliaria
dando clases de cocina. Pero, no todos los avances de los
centros comerciales se cuecen entre fogones, ya que la
tecnología tiene también un peso muy relevante. En este
aspecto, España no es uno de los países más avanzados, pero
los gestores están cada vez más pendientes de las novedades
que se están implantando en otras localizaciones, pues saben
que sus activos no deben quedarse obsoletos. Se trata
básicamente de renovarse o morir.
La gestora IBA Capital, dueña del centro comercial ABC
Serrano, es consciente de ello. Por eso ha llevado a cabo una
intensiva reforma en este activo, que dispone de 14.000 m2 de
Superficie Bruta Alquilable, distribuida en 4 plantas y 50 locales
comerciales. “Vimos clara la necesidad de acometer un
reposicionamiento del centro cuyo principio pasara por
combinar la tradición que representa un edificio tan
emblemático con la vanguardia en materia de diseño de
espacios comerciales”, explica Thierry Julienne, presidente de
IBA Capital Partners.
La redefinición de ABC Serrano, que cuenta con un
emplazamiento privilegiado en el corazón de la Milla de Oro
madrileña ha consistido, por un lado, en la reconversión de la
anterior bóveda ciega del edificio en un gran lucernario que
irradia luz natural a todo el espacio y, por otro, ha replanteado
las comunicaciones verticales con un núcleo central de
escaleras mecánicas que mejora considerablemente la
circulación interior. Además han redistribuido la superficie
comercial y han acondicionado el espacio interior.
Otro de los ejemplos más cercanos de reconversión de
centro comercial en España es el caso del centro M-40
ubicado en Leganés (Madrid), que tras 6 años de
funcionamiento y cierre en el año 2010, fue vendido al
Grupo Sambil (venezolano) y actualmente se encuentra
en obras para reinaugurarlo como un gran complejo
outlet, llamado Sambil Outlet Madrid. Asimismo, Plaza
Imperial, en Zaragoza, busca también un cambio de
dirección para revitalizarse y para ello apuesta también
por el formato outlet y su principal objetivo es ofrecer una
nueva oferta queriendo recrear una calle comercial.
Las escaleras que suben y bajan el sector del ‘retail’ en España
809
Son los millones de euros de inversión que se alcanzaron
en el sector ‘retail’ durante el primer trimestre de este año
en 13 transacciones, un 30 por ciento más en número.
3.800
Es la inversión récord que se alcanzó en el
sector durante el año 2007. Fue el último
ejercicio de esplendor, pues en 2008 se
desplomó hasta los 1.500 millones.
2.700
Es la inversión -millones- que se
alcanzó en 2014, el primer año de
repunte tras la crisis, lo que
supuso un incremento del 56
por ciento respecto a 2013.
665
Son los millones de euros que se movieron en
operaciones en el sector ‘retail’ en 2012. Este fue
el volumen de inversión estable desde 2009.
255
En febrero de este año las rentas ‘prime’ para
los locales comerciales estaban en una
media de 255 €/m2/mes, y en centros
comerciales en 88 €/m2/mes.
275
Preven un crecimiento en las
rentas, hasta situarse para el año
2020 en unos 275 €/m2/mes en
locales y 99 €/m2/mes en
centros comerciales.
ISTOCK

33 elEconomista
EL PRECIO DE
LA VIVIENDA
NUEVA CRECE UN
2,5% EN UN AÑO
Se sitúa en los 2.080 euros por metro cuadrado según
los datos de Sociedad de Tasación, que analiza las
poblaciones más representativas del territorio
nacional, incluyendo todas las capitales de provincia.
En el primer semestre, el precio creció un 1,4%
EL ECONOMISTA
En el primer semestre de 2016, el precio medio de la
vivienda nueva ha aumentado un 1,4 por ciento en
las capitales de provincia, alcanzando los 2.080
euros por metro cuadrado. Esto supone un
incremento del 2,5 por ciento nominal en los últimos
12 meses y el tercer semestre consecutivo de crecimiento, según
el Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario.
Con estas cifras, el precio de la vivienda nueva se sitúa en
niveles del año 2002, un 38 por ciento menos de los máximos
alcanzados en el conjunto de las capitales españolas.
Las tres capitales de provincia con un precio de vivienda
nueva más alto son Barcelona (3.390 euros/m2), San
Sebastián (3.273 euros/m2) y Madrid (2.886 euros/m2) donde
el crecimiento del precio ha sido del 2,2, 0,3 y 2,1 por ciento
EL TERMÓMETRO
Precio medio de la vivienda nueva
2.500
2.250
2.000
1.750
1.500
1.250
1.000
750
500
250
0
Fuente: Tinsa.
INCREMENTO 2,5%
2015
Junio
2.029
2.500
2.250
2.000
1.750
1.500
1.250
1.000
750
500
250
0
2016
Junio
2.080
elEconomista
Inmobiliaria
respectivamente en el primer semestre de 2016. Según estos
datos, Madrid y Barcelona experimentan un incremento en los
precios superior al resto de municipios, lo que podría estar
vinculado a la escasez del stock de vivienda nueva observado
en los censos realizados recientemente por ST Sociedad de
Tasación en ambas capitales y sus respectivas áreas
metropolitanas.
Por otro lado, el Índice de Esfuerzo Inmobiliario elaborado
por la misma firma, que define el número de años de sueldo
íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la
compra de una vivienda de tipo medio, se mantiene en 7,6
años en el segundo trimestre de 2016. Se trata del mismo
dato registrado en los tres primeros meses del año y es
ligeramente superior al alcanzado en el último trimestre de
2015, cuando se colocó en 7,4 años. Además, se ha reducido
prácticamente a la mitad si lo comparamos con los 13,7 años
que eran necesarios en los momentos de mayor auge de los
precios, a principios de 2007.
Previsiones y factores de riesgo
Según Sociedad de Tasación, el sector parece consolidar la vía
de la recuperación incipiente observada en el semestre anterior.
Sin embargo, advierte de que en el futuro inmediato será
necesario prestar atención a factores que podrían confirmar o
alterar en mayor o menor grado la senda iniciada. Así, hace
referencia a la formación del nuevo Gobierno resultante de las
elecciones del 26 de junio, su estabilidad y el carácter que
imprima a su mandato. Por otro lado, considera relevante la
repercusión que pueda tener en el mercado inmobiliario español
la salida del Reino Unido de la Unión Europea.
La progresión del mercado del alquiler, que se presenta
como una opción apreciable para la inversión, dada la tasa de
rendimiento que proporciona en comparación con otros
productos financieros con similar nivel de riesgo, es también
un factor a tener en cuenta. Asimismo, será relevante el
mantenimiento del crecimiento continuado del PIB y la
evolución del paro, así como la traslación a las economías
familiares de ambos factores.

34 OPINIÓN
elEconomista
Inmobiliaria
‘Corporate Real Estate’: una
transformación pendiente…
Borja Basa
Corporate Solutions, director
general JLL España
En los próximos años,
la función de
‘Corporate Real Estate’,
muy consolidada,
experimentará un
fuerte crecimiento
dentro del panorama
nacional, donde las
empresas tomarán
conciencia de su
transcendencia
Dentro del panorama empresarial, tanto nacional
como internacional, existen compañías de todo
tipo y perfil y, si bien es obvio que no todas se
dedican al negocio inmobiliario, sí es verdad
que todas tienen activos inmobiliarios dentro de
la organización, ya sea su sede, sucursales, naves industriales,
etc. En este sentido, conviene tener en cuenta que estos
inmuebles requieren una organización y un planteamiento
previo sobre cuál será su mejor ubicación en base al objeto de
negocio, cómo afectan su localización y planteamiento a los
empleados, qué obligaciones se derivan de los mismos y, en
definitiva, cuál será la estrategia inmobiliaria que más encaje
con la estrategia de negocio en el corto, medio y largo plazo. Y
aquí es donde entra el concepto de Corporate Real Estate
(CRE), porque la gestión corporativa del patrimonio inmobiliario
de las empresas implica toda una cadena de decisiones que
conviene evaluar detenidamente.
En los próximos años esta función -muy consolidada ya en
los organigramas de grandes multinacionales y empresas
cotizadas- experimentará un fuerte crecimiento dentro del
panorama nacional, donde las empres as tomarán conciencia
de su transcendencia, que afecta tanto a la cada vez más
exigente demanda de transparencia, como al impacto que se
deriva de la gestión inmobiliaria en la cuenta de resultados de
la compañía. En este sentido, existen determinados campos de
acción sobre los que aplicar el concepto de CRE y que
supondrán toda una evolución para algunas empresas y una
revolución para otras.
De una manera muy simple podríamos dividir la función de
CRE en 4 áreas: Portfolio Strategy -Análisis de la estrategia
inmobiliaria óptima para la empresa-; Transacciones -cualquier
compra, venta o alquiler de activos vinculados a las
operaciones de la compañía-; Capital Works -Workplace
Strategy, Project Management, Design & Build- y Gestión y
Administración -Facility Management y Gestión de Contratos-.
La tendencia sin duda para dar respuesta a estas
necesidades relacionadas con la gestión inmobiliaria de una
empresa es la externalización de las mismas, pero es la función
y el equipo de CRE el encargado de coordinar estos procesos,
por lo general, previamente acordados con la dirección de la
compañía que maneja la estrategia de negocio. Es más, cada
vez es más común que, dada la importancia que tiene la
estrategia inmobiliaria en temas tan capitales como puede ser el
acceso a liquidez o la retención de talento, el máximo
responsable de CRE reporte directamente al comité de
dirección o forme parte del mismo. Pero vamos a pasar a dar un
par de ejemplos de la importancia del Corporate Real Estate y
de cómo su correcta gestión anticipa necesidades futuras:

35 OPINIÓN
elEconomista
Inmobiliaria
Quizás una de las cuestiones de mayor calado para una
compañía siempre es optar por el alquiler o la compra de sus
bienes inmuebles -transacciones-. Una decisión que a partir de
2019 se verá influida por el cambio de normativa contable de
arrendamiento, que obligará a todas las sociedades que
reporten a la Junta de Normas Internacionales de Contabilidad
(IASB, por su siglas en inglés) a que aparezcan sus alquileres
en los balances de la sociedad como liability. Esto
incrementará drásticamente las obligaciones financieras que
deben reportar los comercios, empresas de servicios,
entidades financieras y corporaciones que en gran medida
dependen de inmuebles arrendados para desarrollar su
actividad económica.
Será clave pues para las compañías tomar decisiones que
contribuyan a la minimización de dichos efectos. Para ello, y en
aquellas compañías donde el componente inmobiliario sea
relevante, se necesitará un exhaustivo control y gestión de los
contratos actuales y de las condiciones que reflejan los mismos
(Lease Administration), ya que estas mismas deberán ser
reflejadas en libros. En este sentido, veremos enfoques
probables como firmar arrendamientos con nuevas estructuras
más flexibles que redundarían en reducir el impacto en la
cuenta de pérdidas y ganancias o en el balance, mayor
tendencia a asociar las rentas al volumen de negocio, y casos
donde veamos que la balanza se inclina hacia el régimen de
propiedad. Queda claro entiendo la importancia estratégica de
todas estas decisiones…
El segundo ejemplo que destacaría es la importancia de la
política de concepción del espacio de trabajo (Workplace
Strategy), que tendrá una influencia directa en la productividad
de los empleados. De hecho, se calcula que un empleado
comprometido tiene, como media, una productividad un 31 por
ciento más alta, sus ventas son un 37 por ciento más elevadas
y su creatividad es tres veces mayor.
El inmobiliario se erige como un factor decisivo para
conseguir la implicación de la plantilla con la firma. Un eficiente
diseño del espacio de trabajo crea un ambiente de
colaboración y consigue comunicar la cultura y los valores de
marca de la empresa. Por tanto, elementos como el equipo
tecnológico, los muebles, la distribución de las salas o la
creación de espacios comunes redirigen la energía de los
empleados hacia la innovación y aumenta su productividad.
Hemos dado solo un par de ejemplos de la importancia de
CRE, pero estos reflejan sin duda la relevancia de esta función
dentro de las compañías, la importancia que tienen las
decisiones que se toman en la misma, y la obligatoriedad de
los órganos directivos de plantearse quién y cómo dentro de
los mismos es el responsable de anticipar, coordinar e
implementar la política inmobiliaria de la compañía.
Por último, habría que destacar sin duda también la
irrupción de las tecnologías como base de apoyo para la
función de CRE. Existen herramientas cada vez más potentes
que nos ayudan a manejar una visión estratégica (Data
Intelligence) de nuestro componente inmobiliario y de lo que
este implica para la empresa. Estas herramientas dan
respuesta a necesidades en todas las áreas de CRE
anteriormente mencionadas, facilitan el acceso a la
información relevante y hacen que sea dinámica. Buenas
noticias sin duda, ya que nuestra curva de aprendizaje se
acelera permitiéndonos ponernos al nivel de aquellas
empresas de nuestro sector que llevan tiempo trabajando esta
función.
Borja Basa
Corporate Solutions, director
general JLL España
El inmobiliario se erige
como un factor decisivo
para conseguir la
implicación de la plantilla
con la firma. Un eficiente
diseño del espacio de
trabajo crea un ambiente
de colaboración y
consigue comunicar la
cultura y los valores de
marca de la empresa

36 INTERNACIONAL
elEconomista Inmobiliaria
Una de las oficinas de KKR. EFE Sede de AXA en Madrid. EE Edificio de Blackstone. EE
LOS INVERSORES CAPTAN
9.000 MILLONES PARA EUROPA
El sector inmobiliario se está convirtiendo en una de las apuestas más seguras de los fondos
de capital privado por los bajos niveles de renta fija y la alta volatilidad de la renta variable
ARACELI MUÑOZ / RUBÉN ESTELLER
El mercado inmobiliario europeo está en la diana de los grandes
fondos de capital riesgo. En lo que va de año, se han puesto en
marcha distintos vehículos de inversión enfocados a este
sector que destinarán casi 10.140 millones de dólares -unos
9.154,6 millones de euros, aproximadamente, al cambio actuala
lo largo de los próximos años para hacer compras en el Viejo Continente.
En palabras de Emilio Miravent, socio responsable de Corporate Finance
para el sector Inmobiliario de KPMG en España, “en el contexto actual, en el
que los retornos de la renta fija están en niveles muy bajos y la renta variable
tiene una alta volatilidad, el mercado inmobiliario se está convirtiendo en un
polo de atracción de nueva inversión. Edificios bien localizados con un buen
Blackstone, KKR
y AXA Investment
Management, entre
los nuevos
compradores
contrato de arrendamiento, dan una combinación de riesgo retorno
difícilmente superable, hoy, por otras inversiones. Eso ha provocado que las
gestoras de fondos estén destinando más interés y recursos a este
mercado”.
Un buen ejemplo de esta apuesta por el continente europeo es el de la
firma estadounidense de capital privado Blackstone, que ha conseguido
captar 5.500 millones de dólares (4.963 millones de euros) en el primer cierre
de su nuevo fondo inmobiliario europeo. De hecho, el objetivo de esta
compañía es cerrar compromisos por más de 7.000 millones de dólares
(6.320 millones de euros) y convertir su nuevo vehículo de inversión en el
mayor de la historia para este sector, sólo en el Viejo Continente. Según la
propia compañía, su intención es invertir la mayoría de su capital en las cinco
grandes economías europeas: Alemania, Reino Unido, Francia, Italia y
España. La cantidad restante se diversificará hacia otros mercados, como los
países nórdicos. Respecto al tipo de activo, Blackstone centrará sus
inversiones en oficinas, residencias y hoteles.
Esta firma de capital privado ha realizado distintas incursiones en el
mercado inmobiliario español, donde ya es muy conocida. Sin ir más lejos, el
pasado año adquirió la sociedad Ferrocarril Intermediación y Patrimonios,
una compañía con casi 500 viviendas protegidas repartidas en dos
promociones en la Comunidad de Madrid -una en Las Rozas y otra en Alcalá
de Henares-. Además, en el sector también se rumoreó que iba a adquirir la
cartera residencial de Testa, pero finalmente no cerró el acuerdo.

37 INTERNACIONAL
elEconomista Inmobiliaria
El centro
comercial Nassica
(Madrid), propiedad
de KKR. EE
Nuevos fondos para el mercado inmobiliario
Millones de dólares
FIRMA
Blackstone
KKR
AXA Investment
Brookfield
Lone Star
Total
TAMAÑO DESTINO
5.500 Europa
3.900 Europa
739 Europa
9.000 Europa, Australia, Brasil y Norte América
5.900 Europa, América y Asia-Pacífico
25.039
FECHA
Junio de 2016
Junio de 2016
En captación
Abril de 2016
Abril de 2016
Fuente: Elaboración propia.
elEconomista
Otro caso destacable es el del fondo estadounidense KKR, que hace cinco
años abrió una división dedicada exclusivamente al sector inmobiliario.
Desde ese momento, el fondo ha comprometido 2.700 millones de dólares
(2.435 millones de euros) en equity y deuda a través de 70 operaciones en
Estados Unidos, Europa y Asia.
De hecho, a principios del mes de junio logró cerrar su nuevo vehículo de
inversión para el Europa con 700 millones de dólares (631 millones de euros)
superando en 140 millones de dólares (126 millones de euros) su objetivo de
cierre inicial. En palabras del jefe mundial de KKR para el sector de Real
Estate, Ralph Rosenberg: “Creemos que Europa tiene un entorno muy
atractivo para la inversión en inmobiliario”.
En España, KKR adquirió en septiembre de 2014 dos centros comerciales:
Nassica en Madrid y Vista Alegre en Zamora. En Francia, su primera
incursión en inmobiliario fue en 2013, cuando compró un edificio de oficinas
en la región de París, el River Plaza. Un año después, compró cuatro centros
comerciales a Corio por 104 millones. En Reino Unido, la primera operación
que realizó fue la compra de la cadena de hoteles de tres y cuatro estrellas
22.481
Son los millones
de euros que han
captado los nuevos
fondos a nivel
mundial
Queens Moat en el año 2012. Además, entre 2013 y 2014 compró varios
centros comerciales.
Por otro lado, AXA Investment Management ha conseguido captar más de
500 millones para su nuevo fondo inmobiliario que se centrará en el mercado
europeo y para el que pretende lograr compromisos por valor de 3.900
millones de dólares (3.503,9 millones de euros). El perfil de inversores son
institucionales procedentes de Europa y de Asia.
A más distancia de estas tres firmas de capital privado internacionales se
encuentran Brookfield y Lone Star, grandes conocidas en el sector
inmobiliario y que han levantado dos vehículos de inversión dotados de 9.000
y 5.900 millones de dólares (8.085 y 5.300 millones de euros),
respectivamente. Sin embargo, pese a que buena parte de sus fondos irán
dirigidos al continente europeo, el de Brookfield también tiene a
Norteamérica, Brasil y Australia en el punto de mira; mientras que el de Lone
Star busca hacer compras también en América y Asia-Pacífico.
El fondo de Arcano, el caso español
Con todo, el caso de las grandes firmas internacionales no es aislado y hay
varios fondos especialmente interesados en el mercado inmobiliario español.
Sin ir más lejos, Arcano lanzó un vehículo para este negocio el pasado
verano. “Este fondo está aprovechando desde julio de 2015 cuando se lanzó
la incipiente recuperación del mercado inmobiliario en España después de
ocho años de caídas de precios. El fondo, que está previsto que se cierre este
mes de julio y que ya cuenta con cerca de 70 millones, ha invertido e invierte
en operaciones de valor añadido en todo tipo de activos inmobiliarios”, según
cuenta Eduardo Fernández-Cuesta, socio de Arcano y cogestor del fondo.

38 TENDENCIA
elEconomista Inmobiliaria
ESPAÑA, SUSPENSA EN
CALIFICACIÓN ENERGÉTICA
A nivel mundial y europeo los edificios consumen el 40 por ciento de la energía global, el 25 por
ciento del agua y el 40 por ciento de los recursos naturales. Se puede ahorrar hasta un 30 por
ciento en los costes de suministros con edificios verdes
LUZMELIA TORRES
ISTOCK

39 TENDENCIA
elEconomista Inmobiliaria
El pasado 1 de junio se cumplieron tres años desde la llegada
del certificado de eficiencia energética para los edificios. Este
documento es obligatorio para las nuevas construcciones y
para vender o alquilar un inmueble. Con este certificado lo que
tenemos es catalogado el inmueble en función de la energía
que consume y de las emisiones que emite. Para ello se les asigna a cada
inmueble una letra que va de la A, siendo la mayor calificación para los
edificios más eficientes, hasta la letra G que es la peor calificación. Sin
embargo, durante estos tres años poco hemos conseguido y se puede decir
que España está suspensa en esta asignatura, ya que más del 80 por ciento
de los inmuebles cuentan con la letra E y G según los últimos datos del
Ministerio de Industria.
A nivel mundial y europeo los edificios consumen el 40 por ciento de la
energía global, según datos que recoge el Libro Verde que la Asociación de
Consultoría Inmobiliaria (ACI) acaba de publicar. Para mejorar la
calificación, el edificio deberá disminuir su demanda energética,
sobre todo la calefacción y refrigeración que supone el 50 por
ciento de la demanda y el agua caliente, el 25 por ciento.
¿Sabe cuánto se puede ahorrar si compra una vivienda
con calificación A frente a otra de calificación menor?
“Nosotros hemos creado la calculadora energética
porque en Vía Célere llevamos dos años haciendo
nuestros edificios con calificación energética A, y
nos costaba trasladar a nuestros clientes la
situación de ahorro y confort que iban a tener
comprando una vivienda con la máxima calificación,
por eso creamos esta herramienta. Así, si pasamos de
una vivienda de 125 metros con calificación energética
F a una con calificación A, el ahorro sería de 800 euros
al año”, afirma Juan Antonio Gómez-Pintado,
presidente de la inmobiliaria Vía Célere y presidente de
la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima).
Pero no solamente nos ahorraremos en electricidad y
gas; además, tendremos bonificaciones en el Impuesto
de Bienes Inmuebles (IBI) por haber adquirido una
vivienda eficiente desde el punto de vista energético.
“Tenemos un enorme trabajo frente a nosotros. Lamentablemente,
entre el 80 y 90 por ciento de nuestros edificios tienen una baja
800
Se puede ahorrar
hasta 800 euros al
año si pasa de un
piso de calificación
energética F a A
calificación con letra E o G porque la sociedad no está concienciada de la
importancia del ahorro energético. Hay que tomar medidas en dos terrenos:
conseguir la concienciación de la sociedad para tener una ciudad sostenible
y eficiente cuidando el medio ambiente y, por otra parte, tener ayudas
públicas para que la gente se vaya animando en este tema”, apunta Ricardo
Martí Fluxa, presidente de ACI.
La concienciación es fundamental pero Marta García, directora de
Consultoría Técnica y Energética de Tinsa, piensa que hay que dar un paso
más. “Creo que nos falta un paso más para que la sociedad tome conciencia
y es trasladar este ahorro anual al valor de la vivienda. Todos tenemos que
ser conscientes de que una vivienda más eficiente tiene un mayor valor a la
hora de la venta frente a una vivienda normal. Pienso que estamos como
ISTOCK

40 TENDENCIA
elEconomista Inmobiliaria
sociedad enfrentándonos a la obsolescencia de nuestro parque de viviendas
y eso no lo tenemos que permitir”.
Según Iván Rodríguez, consejero delegado de la promotora iKasa, “la
sostenibilidad no sólo tiene el concepto de eficiencia energética que se
traduce en ahorros en los consumos, lo que venimos viendo como la
hipoteca energética, ya que desde la subida de precios de consumo de
suministros tenemos casi otra hipoteca con la factura de la luz y la
calefacción. También tiene la vertiente del confort en el uso, que beneficia a
nuestra salud y comodidad, y la parte ecológica en la edificación: qué
materiales utilizamos, los procesos de edificación que se siguen…; en
definitiva, que la eficiencia energética puede ser la variante que en estos
momentos tenga un mayor atractivo para el comprador”.
Para Marta García ha habido una mejora que va a ayudar mucho a que la
población empiece a entender la sostenibilidad: “A partir de enero de este año
los certificados energéticos tienen que incluir de forma obligatoria medidas de
mejora rentables y pienso que esta orientación de este certificado puede ser
un paso para que no se vea como un simple papel o una imposición, sino
como algo útil porque ahí va reflejada una foto fija de la certificación energética
de tu vivienda y tienes las claves para poder mejorarla”.
Rehabilitación
Las nuevas construcciones se suman todas a la certificación energética pero,
¿qué pasa con el parque inmobiliario antiguo? La única solución es la
rehabilitación que, aunque la inversión inicial es costosa, luego compensa y
se puede ahorrar hasta un 30 por ciento en los costes operativos de los
servicios de energía, agua y gas de los edificios. “Estoy totalmente de
acuerdo en que hay que conseguir dos cosas: concienciar a la sociedad y
ayudas públicas. Si conseguimos algún tipo de sistema por el cual hubiera
una rebaja cuando hacemos una rehabilitación eficiente habría más
demanda. En una edificación rehabilitada se puede incrementar el valor de la
venta de la propiedad hasta un 18 por ciento, cifra que se eleva al 35 por
ciento si hablamos del precio de alquiler”, explica Ricardo Martí.
Los poderes públicos son la clave para que el país pueda cumplir con la
normativa europea que exige que a partir de 2019 todos los edificios públicos
de obra nueva tendrán que ser edificios de consumo de energía casi nulo y, a
partir de 2020, esta exigencia será extensible a los edificios privados de obra
nueva. “La inversión inicial en hacer un edificio sostenible es bastante grande
y si el beneficiario de esa inversión va a ser el mismo usuario del inmueble
30%
Es el ahorro que se
puede lograr en los
costes de energía,
agua y gas con
la rehabilitación
2020
A partir de ese año
todos los edificios de
obra nueva tendrán
que ser de consumo
de energía casi nulo
está más justificado, pero si el inversor es el promotor que es quien hace el
desembolso inicial y el beneficio va a los usuarios se produce una
descompensación que sólo se puede solucionar con los poderes públicos
repartiendo esos costes. En rehabilitación, con ayudas públicas y con
procesos jurídicos y administrativos más ágiles y eficientes. En obra nueva,
dando incentivos a los promotores desde el inicio del proceso para hacer
edificios sostenibles”, apunta Iván Rodríguez.
ISTOCK

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42 EXCLUSIVO
elEconomista Inmobiliaria
LA MANSIÓN DE
LOS ‘X-MEN’, EN VENTA
La empresa Coldwell Banker es el socio inmobiliario oficial de la película ‘X-Men Apocalypse’,
la última de la saga Marvel. La propiedad se encuentra en Salem (Nueva York) y ha salido
a la venta por 75.850.000 dólares (67.479.390 euros)
NOELIA GARCÍA
Quién no ha querido visitar alguna vez la Mansión-X? El
refugio del profesor Charles Xavier es un lugar de culto y
refugio para los mutantes que luchan por el bien de la
sociedad. Ahora no sólo se puede visitar, sino también
comprar. La propiedad se encuentra en la ciudad
norteamericana de Salem, Nueva York, y sale a la venta por 75.850.000
dólares (67.479.390 euros). El grupo inmobiliario Coldwell Banker, presente
en España a través de Prestige Barcelona, se ha asociado con 20th Century
Fox, compañía encargada de realizar la película. La mansión, que sirve como
guarida, como escuela y como centro de operaciones, dispone de 24
habitaciones, 24 cuartos de baño, cuatro chimeneas, un sótano principal y
Fachada de la
Mansión-X,
Salen, Nueva
York. EE

43 EXCLUSIVO
elEconomista Inmobiliaria
dos subsótanos, una piscina olímpica y un spa. Esta elegante propiedad
ofrece a los propietarios el equilibrio perfecto de tranquilidad, privacidad de
clase alta y un cómodo acceso a las regiones con más historia de Estados
Unidos. Cuenta con 76.654 metros cuadrados, dispone además de una pista
de baloncesto e incluso un hangar para poder guardar el jet privado.
La inmobiliaria, que recientemente ha firmado un acuerdo de colaboración
con la red inglesa CountrywidePLC, el grupo de servicios inmobiliarios más
grande del Reino Unido a través del cual se establece un canal para
fortalecer las conexiones europeas de sus afiliados e incrementar la
demanda internacional, ha hecho un video promocional para vender la
mansión donde se ubica Cerebro, la sala donde Xavier puede conectar con
todos los mutantes del planeta. En este promocional permite a los amantes
del cine y X-Men ver fotos y ver un video tour de la casa. Incluye un listado
de todas las dependencias de la propiedad, un repaso de la historia ficticia y
real de ésta. Coldwell Banker también incluye videos con personajes de la
última película rodada aquí, Apocalipsis, del director Bryan Singer, así como
el diseñador de producción de la película y el director de supervisión de arte,
todos detallando lo que se necesita para llevar la mansión a la vida en la
gran pantalla.
La Mansión-X es un icono en la historia de cómic y el cine. Hemos visto
diferentes actores que interpretan los mismos personajes -a veces incluso en
la misma película-, pero la Mansión-X ha sido inamovible en la saga de
Marvel. La escuela del profesor para jóvenes talentos siempre ha
representado un hogar lleno de emoción y el aprendizaje de los X-Men.
Coldwell Banker, con presencia en 48 países, ha desarrollado visitas a
la casa de forman exclusiva. Imagínense un recorrido por
todas las escenas que se han rodado en Mansión-X. Los
aficionados han seguido los personajes de X-Men toda
su vida, y ahora pueden experimentar la visita donde
han estado sus superhéroes favoritos.
La red que conforma Coldwell Banker llevó a
cabo durante 2015 más de 25.171 transacciones
comerciales en casas por valor superior al millón
de dólares, lo que equivale a unas ventas en
inmuebles de lujo de 135 millones de dólares
diarios. El precio medio de cada operación se
sitúa sobre los 1,94 millones de dólares.
La compañía americana en España, Prestige
Otras mansiones
de película
vendidas en EEUU
En el barrio de Brooklyn, Nueva York, se
encuentra la casa de ‘Hechizo de Luna’,
una comedia romántica de 1987 dirigida
por Norman Jewison, donde Cher y
Nicolas Cage protagonizaron un clásico.
Fue comprada en 3,85 millones de
dólares. La saga ‘El Padrino’ utilizó dos
mansiones como locaciones: una donde
se celebró la boda de Connie, hija de ‘El
Padrino’, está ubicada en Long Island
(Nueva York). Su precio fue de 2,9 millones
de dólares; la otra, donde Jack Wolz
amanece con la cabeza de caballo
preferido al lado está tasada en 95 millones
de dólares. La casa de ‘Luna nueva’, saga
de ‘Crepúsculo’, en la que Jasper ataca a
Bella en la fiesta de cumpleaños de ésta,
se vendió por 2,48 millones de dólares y
con un casting de
compradores.
Uno de los pasillos
de la casa que
costará 75 millones
de dólares. EE
Barcelona, es una empresa especializada en la venta y alquileres de
propiedades de lujo en Barcelona y alrededores. Dispone de una segunda
oficina en Begur -Costa Brava- especializada en la venta y alquiler de
propiedades singulares. Su zona de actuación principal es la zona del
BaixEmpordà: Begur y sus calas, zonas de interior hasta Girona. Ha
negociado y vendido bienes por valor de más de 55 millones de euros y la
tendencia en estos tres últimos años ha sido al alza. La
empresa vende propiedades a partir de 750.000
euros y el precio medio alcanzado por los
inmuebles vendidos a lo largo del año pasado
es de 1.120.000 euros.

OPINIÓN
44 elEconomista
Inmobiliaria
EL PERSONAJE
Sobre plano
Por Alba Brualla
L. MORENO
Los datos cruzados
del inmobiliario
Crear valor, profesionalización, nuevos estándares, tecnología,
sostenibilidad... Estas son algunas de las palabras más repetidas en la
nueva era del sector inmobiliario. El mercado ha dado un giro radical. Ha
transformado sus métodos por completo y lo ha hecho, además, con nuevos
actores, como los fondos o las socimis. Todo esto era necesario, y los avances
que se están logrando en cuestión de meses demuestran el potencial del
mercado español. Sin embargo, todavía quedan cuestiones pendientes. Una de
ellas es la unificación de los datos. Un mercado en el que se mueven tantas
cifras y tantos miles de millones de euros debería tener metodologías claras y
estadísticas homogéneas que permitirán a los usuarios tener una visión global
de la realidad del sector. Si alguien decide asumir la laboriosa tarea de
comprobar el número de viviendas vendidas en España o conocer cuál es el
precio de los pisos en la Costa del Sol, podrá recurrir a numerosas fuentes como
los Registradores, distintas empresas tasadoras, el Notariado, el Ministerio de
Industria, INE y también podrá ver la información en varios portales inmobiliarios.
Todos ellos realizan una labor muy importante y costosa, intentando dar luz y
seriedad al sector, pero el problema es que en la mayoría de los casos, cuando
consultas varias fuentes, los datos no coinciden, ya que cada una de ellas basa
sus estadísticas en parámetros diferentes y se centra en las cifras a las que
tienen acceso. En un mundo dominado por los datos, en el que el big data es
cada día más protagonista, el sector no puede permitirse el lujo de seguir
creciendo sin establecer ciertas bases sobre las que mejorar en este sentido.
Algunas asociaciones sectoriales han tomado la iniciativa y está llevando a cabo
proyectos para unificar los datos de su segmento de negocio. Sin embargo, esta
iniciativa debería ser global y surgir desde la cúspide de la pirámide. La
transparencia en el sector debe nacer desde la Administración. Ella es la que
debería fijar las bases para trabajar en unas estadísticas oficiales y públicas.
LA CIFRA
EL ‘RETUITEO’
Amancio Ortega
Fundador de Inditex
El famoso empresario gallego, que ha logrado convertirse en la segunda
fortuna del mundo, es uno de los actores españoles más activos en la
compra de inmuebles en el extranjero. Ortega, que actúa siempre a través
de su brazo inversor, Pontegadea, es propietario de numerosos edificios en
Londres y ha logrado ampliar su imperio llegando a las localizaciones más
prime de todo el mundo. El multimillonario acaba de comprar un hotel de
lujo en Nueva York por 61 millones de euros, y a principios de año dio el
salto a Asia para comprar por unos 330 millones un edificio en Seúl. Sin
embargo, no se olvida del producto local y ha realizado una oferta de 490
millones para ser el nuevo propietario de la madrileña Torre Cepsa.
9.317
Millones de
euros en los
que está
valorada la
cartera de la
nueva Merlin
La socimi Merlin Propertis ha demostrado de nuevo
su potencial para sorprender al mercado anunciando
la integración de Metrovacesa. Con esta operación, la
sociedad consigue consolidar su posición como
mayor inmobiliaria española y posicionarse como una
de las socimis más potentes a nivel europeo, con una
cartera de activos de más de 9.300 millones, que
logrará unas rentas brutas de 450 millones.
@BBVAResearch Visados vivienda abril 2016:
mayor retroceso al esperado
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