CAF Málaga Dospunto Cero nº9

CAF FORMACIÓN
Fines turísticos y libertad de pactos
Otra de las modificaciones que introduce la
Ley del año 2013 es la que excluye expresamente
los arrendamientos temporales con
fines turísticos.
Asimismo, la libertad de pactos es otra de
las novedades de la nueva ley. Los contratos
de arrendamientos (sobre todo los de
vivienda) tenían los pactos muy tasados,
prácticamente los contratantes no podían
ir fuera de la ley, mientras que ahora lo que
no pueden es ir contra la ley. De hecho establece
que los contratos se celebrarán en
el marco del Título II, que regula el arrendamiento
de la vivienda.
Duración del contrato
La reforma más novedosa es la que hace
referencia a la duración del contrato. Los
cinco años que establecía la Ley del año 94
se han reconvertido en tres. El problema
es que se aplica a los contratos celebrados
después de su entrada en vigor (junio de
2013). Los anteriores se permiten que se
sigan rigiendo en normas transitorias por
la ley antigua. No obstante, autoriza a las
partes de común acuerdo a adaptarse a la
nueva regulación, pero no les obliga.
La resolución del contrato por parte del
arrendador en caso de necesidad también
es muy importante. Se trata de familiares
en primer grado de consanguinidad o por
adopción, también para el cónyuge. Y también
es significativa la actualización de la
renta. Las partes podrán negociar cualquier
tipo de actualización desde el inicio
del contrato y durante la vigencia del mismo.
Se aplicaría en principio el IPC, sino
existe pacto expreso.
Esta nueva ley permite también al arrendatario
el derecho a la subrogación, es decir,
con anterioridad a la reforma las personas
que convivían con el arrendatario o bien por
separación o divorcio, podían o no colocarse
en el lugar del arrendatario. Ahora la ley
permite pactar la renuncia a ese derecho y
también pactar la renuncia a la adquisición
preferente. Los derechos de tanteo y de
retracto consisten en derechos que tienen
determinadas personas, en este caso, los
arrendatarios de comprar la vivienda con
carácter preferente a los posible compradores
que tuviera el dueño (tanteo), y en su
caso, si esa venta se ha celebrado ya, el derecho
a sustituirse (ese sería el retracto) en
el lugar del comprador evidentemente pagando
la cantidad que el comprador pagó.
Extinción del contrato
Si durante el periodo del contrato, el propietario
deja de serlo por una venta, una
ejecución forzosa de un banco, una sentencia
judicial, un retracto convencional o una
opción de compra, automáticamente queda
extinguido el arrendamiento.
El único asunto al que la ley no obliga es la
extinción en el Registro de la Propiedad. El
arrendamiento inscrito en el Registro de la
Propiedad implica que cuando el arrendador
deje de ser propietario, el nuevo propietario
queda vinculado por el contrato de
arrendamiento hasta que este acabe. Si no
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