Distrito Sustentable Minas_OfferingMemorandum_f11 Colliers

2,500.00
Demanda y= -0.00008x + 1,701.52514
Considerando los atributos adicionales del desarrollo que puede ejecutarse en
el terreno como:
Unidades Vendidas
2,000.00
1,500.00
1,000.00
500.00
Ubicación céntrica, conveniencia de zona, precio de unidades (sugerido de
1.6 millones), nicho de mercado existente, curva de demanda correctamente
situada, economía de escala y fuerza de atracción debido a su tamaño, se
considera válido pensar que la absorción mensual será por encima de la media
del mercado.
-
$2,500,000 $4,500,000 $6,500,000 $10,500,000 $12,500,000 $14,500,000
Rango de Precio por Unidad
Absorción en unidades al mes
Estudio Media Mediana DESV.EST. Absorciones
DESVEST
de la Media
Distrito Sustentable Minas | Viabilidad financiera y de Mercado
34
Esta es la curva de demanda del mercado
de departamentos con precios menores
a 2.5 millones de pesos. Como se puede
observar, tiene pendiente negativa. Es muy
importante derivar del estudio de mercado
la curva de demanda porque al tener
pendiente negativa, indica un mercado
sano y alineado con las leyes económicas
de la oferta y la demanda. Esto significa
que un desarrollador puede estar seguro de
que al ofertar un producto como el sugerido,
el mercado responderá con demanda.
Una baja de precio aumentará la demanda
y viceversa.
Puede observarse también que el precio
de 1.6 millones está al centro del barrido
de la curva de demanda, lo que significa
que a ese precio se demandarían más de
1,200 unidades anuales en la ciudad. El
proyecto planteado requiere una participación
de mercado de 25% a 33%; cifra
que se considera posible debido a la escasez
de terrenos del tamaño de la propiedad
que se ofrece.
En la siguiente tabla se justifica
el pronóstico de la absorción:
Premisas:
Se ha determinado que las
distribuciones de probabilidad
de los precios de las unidades y
de las absorciones se ordenan
en distribuciones de probabilidad
normales.
Esto significa para fines
prácticos que la medida de
dispersión de la Varianza es
válida y por ende, la medida de
la Desviación Estándar también
lo es.
De ahí, se puede asumir que
existen cuartiles superiores
e inferiores al promedio. La
distribución de probabilidad
es una campana simétrica,
conocida como Campana de
Gauss.
< $2,500,000 11.24 4.1 15.2
Parque San
Antonio
18.93 15.5
Media
26.44 1
34.04 1.5
41.61 2
34.43 1
42.18 1.5
49.93 2
Forma de una Distribución de Probabilidad Normal y marcaje de Cuartiles o Desviaciones Estándard
Conclusión:
14%
14%
2% 2%
El mercado indica que es posible:
34% 34%
• Capitalizar el nicho de mercado no atendido de 1.6 millones de pesos por unidad en área
céntrica de la ciudad.
• Desarrollar un proyecto con 6,705 unidades, lograr permisos y autorizaciones rápidas
para comenzar a construir sin dilación al adherirse al programa de “Vivienda Incluyente”
del gobierno de la ciudad.
• Vender en 1.6 millones en promedio a un ritmo que permita el agotamiento del inventario
en el término de diez años.
• Hacer un centro comercial local de 4,800m 2 de área rentable.
• Lograr una Tasa Interna de Retorno adecuada a las expectativas actuales.
1
1.5
2
35