Distrito Sustentable Minas_OfferingMemorandum_f11 Colliers

Colliers International
Ciudad de México

Tabla de
contenido
Introducción
Resumen Ejecutivo
La Propiedad
Entorno de la Propiedad
Viabilidad financiera y de Mercado
Anteproyecto y Master Plan
Contacto
4
8
12
20
28
36
44
3

| Introducción
1
Introducción
Distrito Sustentable Minas
4
5

El presente documento tiene como objetivo principal
informar a inversionistas y desarrolladores sobre esta
oportunidad de inversión e invitarlos a adquirir este predio
con un potencial único de desarrollo.
Proceso
Colliers International, se complace en presentar una propiedad
única que permite la posibilidad de desarrollar un proyecto
de usos mixtos, enclavado en la zona urbana de la Ciudad de
México a 5 minutos de Periférico y San Antonio.
Cemex ha designado a Colliers para dirigir el proceso de venta del terreno
ubicado en 2ª. Cerrada de Minas 3ª, La Joya, Álvaro Obregón, 01280, Ciudad
de México, CDMX.
| Introducción
Distrito Sustentable Minas
Destacado por su inigualable ubicación,
apegado a la normatividad y programas de
desarrollo de la ciudad, así como las necesidades
del mercado de vivienda y las características
de la zona, el predio que Colliers pone a
su consideración representa una magnífica
oportunidad de inversión para un desarrollo
inmobiliario único hoy día en la Ciudad
de México.
La empresa que usted representa ha sido seleccionada
dentro de un grupo importante de desarrolladores e
inversionistas para invitarlos a conocer y evaluar la adquisición
de esta propiedad debido a su experiencia, trayectoria, y
capacidad para desarrollar, ejecutar y financiar proyectos
inmobiliarios innovadores de usos mixtos a gran escala.
6
7

| Resumen Ejecutivo
2
Resumen
Ejecutivo
Distrito Sustentable Minas
8
9

Resumen Ejecutivo
Av. Paseo de la Reforma
Av. de las Torres
Av. Constituyentes
Metro Observatorio
Calz. Minas de Arena
Viaducto Pte. Miguel Áleman Valdés
Plaza Exhibimex
World Trade Center
Costco
Terreno disponible para compra.
8.1 hectáreas con 70% desarrollable.
6.5 hectáreas planas.
Distrito Sustentable Minas
Alta Tensión
Metro Valentín Campa
Próxima apertura
Periférico Sur
Metro San Antonio
Av. Revolución
1 km
El terreno está ubicado en la Zona de San Antonio y Periférico, a
igual distancia de los centros corporativos de Santa Fe, Insurgentes,
Reforma y Lomas. Cuenta con una fácil accesibilidad a amenidades
"walking distance" y medios de transporte; tales como Metro
Observatorio, Metro San Antonio y próximamente con conexión
mejorada al sistema metropolitano de transporte con la estación
Valentín Campa que está en construcción en la línea 12 del metro.
Zonificación para construir 6,805 unidades, con Uso de
Comercio en Planta Baja, hasta 17 niveles de construcción,
Superficie máxima de construcción 481,460 m 2 sobre
nivel de banqueta.
| Resumen Ejecutivo
Distrito Sustentable Minas
Distrito Sustentable Minas
El predio cuenta con un excelente material en el subsuelo para
desplantar estructuras altas con uso de suelo ya autorizado para
la construcción. El material del subsuelo cuenta también con un
excelente ángulo de reposo y sin problemas detectados de mantos
freáticos hasta a 20 metros de profundidad, y con estudios de
impacto y medidas de mitigación ya gestionadas.
Simboliza un potencial para un gran desarrollo habitacional en un
nicho de mercado no atendido, y con rentabilidad probada en
desarrollos cercanos que ya fueron absorbidos. Asimismo, tiene
excelentes pronósticos de absorción de departamentos y demanda
existente por un producto de precio moderado en una zona que ya
probó ser demandada.
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Este predio, representa ser una ventana de oportunidad para ser
aprovechada al adherirse, opcional y voluntariamente, al programa
de Vivienda Incluyente del Gobierno de la CDMX.
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| La Propiedad
3
La Propiedad
Distrito Sustentable Minas
Ingresa dando click aquí para visualizar el
video dron del proyecto
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Vialidad
Se sitúa en la zona poniente de la ciudad a distancia equivalente,
entre Santa Fe y la Colonia del Valle.
Uso de Suelo Potencial del Inmueble
8.1 hectáreas
para desarrollo
• Equidistante a grandes fuentes de empleo
corporativo como Santa Fe, la zona corporativa
de Reforma, Lomas e Insurgentes.
• El uso de suelo del terreno permite la
construcción de 481,460 m 2 y hasta 6,805
departamentos en torres de hasta 17 niveles.
Normativa
Uso del suelo
aplicable
HC
Habitacional con
comercio en
Planta Baja
Altura
Máxima
17
niveles
Área
Libre
40%
(Mínima)
Área de
Desplante
60%
(Máxima)
Superficie
máxima de
construcción
S.N.B.
Viviendas
Separación
entre
edificios
481,460 m 2 6,805 14.5 m
6.5 hectáreas
prácticamente
planas
• La mecánica de suelos reveló la ausencia de
minas que compliquen la construcción.
• El estudio de mecánica de suelos reveló
que el material del subsuelo es estable y no
necesariamente requiere la construcción de
muros Milán, lo que constituye una ventaja en
costos si se decide hacer un gran proyecto.
El terreno ya fue estudiado desde el punto de vista ambiental
mediante estudios Fase 1 y 2, encontrando que no se
requiere remediación ambiental.
Rampa de acceso
Distribuidor vial
| La Propiedad
Distrito Sustentable Minas
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Talud
Terreno plano 6.5 ha
Superficie Total 8.1 ha
La geometría del terreno es muy buena para el planteamiento de un
proyecto gracias a su forma es semi-rectangular y cuenta con un
talud natural del lado norte integrado por material estable y con alto
ángulo de reposo.
Fase 2 Fase 1 Fase 3 Fase 4
*Las fases son únicamente indicativas. Las fases de construcción serán determinadas por el
desarrollador a su conveniencia una vez evaluadas otras variables del proyecto.
La mecánica de suelos ha revelado que en los primeros veinte
metros de profundidad no se hallaron mantos freáticos lo que
beneficia la construcción de edificios altos, así como la excavación
para la construcción de estacionamientos subterráneos.
El terreno cuenta con dos accesos por dos diferentes calles, una al
sur y otra al norte. La calle al norte, Antigua Vía a la Venta, cuenta
con camellón, árboles y un parque lineal en la colindancia norte del
terreno.
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Av. Paseo de la Reforma
Av. de las Torres
Av. Constituyentes
Metro Observatorio
Calz. Minas de Arena
Viaducto Pte. Miguel Áleman Valdés
Plaza Exhibimex
World Trade Center
Distrito Sustentable Minas
Alta Tensión
Metro Valentín Campa
Próxima apertura
Periférico Sur
Costco
Metro San Antonio
Av. Revolución
1 km
Distrito Sustentable Minas
Periférico Sur
Autoservicios Bancos Restaurantes
Oferta Comercial
Distrito Sustentable Minas | La Propiedad
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El terreno está comunicado actualmente por el eje 5 poniente así
como Prolongación Diagonal San Antonio y en el futuro cercano
tendrá el gran beneficio de contar con una estación del Metro llamada
Valentín Campa que lo conectará hacia Observatorio, Santa Fe,
Tacubaya y hasta con el Tren Interurbano a Toluca. La línea
subterránea del metro ya está en construcción actualmente. La
estación estará en el predio ubicado en la calle Nicanor Arvide 227
que ya fue expropiado para ese efecto y se encuentra a 8 minutos de
distancia caminando.
En los alrededores cercanos se encuentran grandes desarrollos
habitacionales que han tenido éxito comercial como Torres DEMET
y Parque San Antonio. Este último agotó su inventario en 2018 con
ritmos de absorción de 19 unidades mensuales y precios promedio
por encima de 1.5 millones de pesos. Hoy, la plusvalía ha permitido
reventas por encima de 2 millones por unidad de 60m 2 .
En la periferia del predio existen usos de suelo comerciales como tiendas
de autoservicio (Bodega Aurrerá, Soriana, Costco), tiendas de materiales
(Home Depot), servicios de salud (IMSS, ISSSTE y hospitales privados
de diferentes niveles de especialidad y costos), gasolineras, venta de
alimentos, lugares de culto, colegios de todos los niveles y lugares de
entretenimiento y deporte.
No existe en este momento un terreno tan bien ubicado en la ciudad
que permita realizar un proyecto con la economía de escala de este.
El tamaño genera eficiencia y ahorro en costos de construcción,
optimizando el proceso y elevando la Tasa Interna del Retorno gracias
a su tamaño.
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Un nuevo modelo de desarrollo
Se propone un modelo de urbanismo sustentable, en el cual se genera una
nueva centralidad para esa parte de la ciudad, que contempla una mezcla de
usos y tipologías de vivienda para distintos niveles socioeconómicos con la
posibilidad de incorporar vivienda incluyente, y una nueva oferta de empleo y
servicios para la zona.
Conectividad
Bajo un esquema de usos mixtos, en el centro del proyecto donde se
concentrará la mayoría de comercio y equipamiento, se plantean ocho edificios
con tipologías distintas para enfatizar la importancia del centro urbano.
Articular
dos barrios desconectados
Parque
Transformar un
Sitio Industrial
Rosarinos
Habitacional
Antigua Vía a la Venta
Reforzar el Sistema de
Espacios Abiertos de la Zona
Mixto
Mejorar la Infraestructura
de la Zona
En un Nuevo Distrito
de Usos Mixtos
Mercurio
Habitacional
Distrito Sustentable Minas | La Propiedad
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Distrito Sustentable Minas | Entorno de la Propiedad
4
Entorno de la
Propiedad
20
21

Distrito Sustentable Minas cuenta con una ubicación privilegiada al
oriente de la Alcaldía Álvaro Obregón en la Ciudad de México. Se trata
de un área caracterizada por el desarrollo suburbano de asentamientos
irregulares y colonias populares, conectada por vialidades primarias. Se
sitúa en el área más consolidada de la demarcación, al poniente del Anillo
Periférico.
Población y NSE dentro de la Zona de Influencia
Total de habitantes
55,018
52% mujeres
48% hombres
Viviendas totales
16,057
Densidad: 66 viv/ha
Población recpecto al grupo de Edad y Género
1.5
1
km
km
500 m
65 años
y más
Distrito
Sustentable Minas
15 - 85
años
La alcaldía Álvaro Obregón
0 - 14
años
0 5,000
10,000 15,000 20,000
Perfil Demográfico
Hombres
Mujeres
Distrito Sustentable Minas | Entorno de la Propiedad
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La alcaldía ha presentado tasas de crecimiento
importantes a nivel ciudad, como se muestra a
continuación, lo cual representa un alto potencial
de desarrollo para el proyecto presentado en
este documento.
Edo. México
Cuajimalpa
Santa Fe
Constituyentes
Álvaro Obregón
Miguel Hidalgo
San Ángel
Observatorio
Distrito
Sustentable
Minas
Jardines del
Pedregal
Mixcoac
La Magdalena
Contreras Tlalpan
Av. Insurgentes
Anillo Periférico
Cuauhtémoc
Viaducto Río Piedad
Benito Juárez
Circuito Interior
Coyoacán
Xochimilco
Total de habitantes
749,053
53% mujeres
Crecimiento Poblacional
750,000
700,000
650,000
600,000
1.5
1
0.5
0.1
47% hombres
Densidad de población
92.5 hab/ha
0
1995-
2000
1995 2000 2005 2010 2015
Tasa de Crecimiento Media Anual
2000-
2005
2005-
2010
2010-
2015
NSE % Población Hogares
AB 6.68 73,410 21,466
C+ 33.61 396,449 130,134
C 22.92 251,989 83,250
D+ 27.27 299,788 81,306
D 7.90 86,857 22,538
E 0.84 9,245 2,439
EQUIP O DESP 0.78 8,540 2,232
Actividades económicas en el
contexto inmediato
44%
Comercio al por mayor
Comercio al por menor
Actividades gubernamentales
Servicios
2%
6%
48%
Aspectos socio demográficos
El contexto inmediato está conformado por
colonias de diferentes órdenes; aproximadamente
el 70% del área contigua al sitio
de CEMEX, es de tipo popular. El resto se
caracterizan por su población de ingresos
medios a altos y se agrupan en desarrollos
verticales y/o unidades habitacionales.
Para el análisis demográfico del área de
influencia del sitio se agruparon 13 colonias
que en conjunto representan 241.9 hectáreas.
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Distrito Sustentable Minas | Entorno de la Propiedad
24
Colonias
El contexto inmediato y área de análisis del
sitio está conformado por las colonias Carola
y La Victoria, que se caracterizan por la mezcla
de usos y vivienda vertical de alta densidad; las
colonias Arvide, El Cuernito, La Presa, Maria G.
De García, El Pocito y Lomas de Becerra, son
principalmente populares y de asentamientos
informales; así como Francisco Villa y Cristo
Rey que contienen unidades habitacionales de
densidad media de mediados del siglo XX.
Estructura vial
En prácticamente la totalidad de la
alcaldía, la estructura vial está
limitada por la topografía accidentada
del contexto y su orientación suroeste
-noreste, responde a la lógica de los
cauces naturales del sitio. Las arterias
viales más importantes se concentran
en el perímetro de la alcaldía y
comunican el centro de la ciudad con
el sur y poniente.
Estas colonias destacan
por su carácter económico;
mientras las colonias
populares están más relacionadas
al comercio local
al por menor, las colonias
más cercanas a San Antonio,
Anillo Periférico y vías
primarias es donde abundan
actividades económicas de
servicios.
Plan de Regeneración Urbana y Mercado de
Vivienda
Como se mencionó anteriormente el Proyecto podría buscar adherirse al programa
de regeneración urbana con vivienda incluyente de la Ciudad de México
(aún cuando la propiedad se encuentra fuera de los corredores hasta hoy delimitados
para esto) y aprovechar los apoyos e incentivos que estos programas
ofrecen para dar viabilidad al proyecto.
Zonas y Corredores
• Los perímetros A y B del Centro Histórico de la CDMX.
• Los lotes que tienen frente al Eje Central, desde Viaducto hasta la Av. Miguel Othón
de Mendizábal.
•Los lotes que tienen frente a la Av. San Antonio Abad desde Viaducto hasta Fray
Servando Teresa de Mier.
• Los lotes con frente a las Avenidas Hidalgo, Puente de Alvarado y Ribera de San
Cosme, así como la Calzada México – Tacuba desde Av. F.F.C.C. de Cuernavaca hasta
Lago Siama. También aquellos que tienen frente en su acera sur a la calle de Mar
Mediterráneo entre Avenida Azcapotzalco y Mar Baffin y las manzanas delimitadas
por las calles de Golfo de Australia, Calzada Legaria, Lago Guija y Marina Nacional.
• Los lotes con frente a la Av. F.F.C.C. Nacionales de México entre las Avenidas Río
Consulado y Aquiles Serdán, así como la Colonia San Salvador Xochimanca.
• Los lotes con frente a la Avenida Reforma Norte entre las calles de Juárez y Eje 2
Norte ( Manuel González ), así como los lotes con frente a las Calzadas de Guadalupe
y de los Misterios.
• Los lotes con frente a la Avenida Chapultepec, entre las calles de Lieja y Balderas.
• Los lotes con frente a la Avenida Insurgentes Norte, entre las avenidas Puente de
Alvarado y Acueducto.
• La Colonia Atlampa.
• La Colonia Industrial Vallejo.
• La poligonal del Sistema de Actuación por Cooperación Tacubaya.
• Las manzanas delimitadas por las calles Paseo de la Reforma, Insurgentes Sur,
Chapultepec y Florencia en la Colonia Juárez.
Para más información visite:
Programa especial de regeneración urbana y vivienda incluyente
Gaceta oficial de la Ciudad de México
25

Centro Histórico
Corredor Eje Central
Corredor Pono Suárez-Tlalpan
Corredor Hidalgo-México Tacuba
Corredor Ferrecarriles
Nacionales-Xochimamca
Corredor Reforma Norte
Corredor Chapultepec
Corredor Insurgentes Norte
Atlampa
Vallejo I
SAC Tacubaya
Zona Rosa
Panorama de Mercado y Plan de
Regeneración Urbana
Según una última investigación de Colliers, basada en el Programa Especial
de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente en la Ciudad de México para
el periodo del 2019-2024, se detalla que la vivienda incluyente es aquella que
garantiza el derecho a la vivienda a los diferentes sectores de población
conforme a sus características socioeconómicas, culturas y demográficas,
prioritariamente a la población de bajos recursos económicos.
Criterios de elegibilidad
Distrito Sustentable Minas | Entorno de la Propiedad
26
Consideramos que el proyecto por su escala
y ubicación, es susceptible de incorporar
vivienda incluyente aun cuando predio se
encuentra fuera de los corredores establecidos
para el programa de regeneración urbana de
la CDMX.
El 30% de vivienda incluyente del
proyecto se debe producir de la siguiente
forma:
1. Al menos el 40% del total tendrá
un precio máximo de 9,000 UMA por
vivienda ($ 781,920).
2. Un máximo de 20% de viviendas
contará con un precio máximo de
13,308 UMA ($ 1,156,199).
3. El porcentaje restante tendrá un
precio máximo de 6,865 UMA ($
596,431).
4. En todos los casos el precio
máximo ponderado del m 2 habitable
no podrá ser superior a 188
UMA ($ 16,333).
5. El 40% del total de viviendas incluyentes
deberá ser de dos recámaras,
el resto de las viviendas se
recomienda se ajusten al número de
integrantes por hogar mencionados
en la Encuesta Ingreso Gasto de los
Hogares 2018.
6. El promedio ponderado de la superficie
habitable de todos los tipos
que se propongan no deberá ser inferior
a 45 m 2 .
7. No es obligatorio contar con estacionamientos,
se considera como
máximo 1 cajón por vivienda no
incluyente.
Distribución de las ventas totales
de proyectos de mercado de
vivienda
20%
$1,124,393
40%
30% Mercado de vivienda
$580,023
40%
$760,400
70%
Vivienda
estándar
27

Distrito Sustentable Minas | Viabilidad financiera y de Mercado
5
Viabilidad financiera
y de Mercado
28
29

Proyecto planteado con base a estudios
de mercado y normativa aplicable
El proyecto busca maximizar el potencial de retorno de una inversión realizada
en el terreno, sujetándose a dicho programa y optimiza las siguientes variables:
• Área vendible.
• Aprovechamiento máximo del uso de suelo.
Se estudió el mercado de desarrollos residenciales de tamaño
grande, así como un nicho de mercado de departamentos con
precios moderados. Al mismo tiempo se considera el momento
político que vive la CDMX con el gobierno actual que la regula.
• Observancia al reglamento de construcción en cuanto separación de
edificios, generando el mejor manejo de sombras de un edificio sobre
otro y llegada de luz solar a las partes bajas.
• Ventana de oportunidad para obtención de licencias y permisos por
parte de la autoridad.
• Optimización de la ventana de oportunidad al adherirse al programa
de la CDMX conocido como Vivienda Incluyente.
• Mezcla de producto.
• Precios de productos.
Distrito Sustentable Minas | Viabilidad financiera y de Mercado
30
Se concluye que para que un proyecto con la dimensión y escala,
como el que se puede desarrollar en el predio que se ofrece, sea
viable, es de vital importancia ser eficiente en cuanto al tiempo de
obtención de permisos, en particular de energía eléctrica y abasto de
agua potable.
Se considera que la forma más eficiente de lograr el apoyo del
gobierno local para obtener las autorizaciones necesarias es
la adhesión al programa gubernamental de “Vivienda Incluyente”,
que se compromete, según sus lineamientos, a otorgar permisos de
construcción muy rápidamente.
Si bien el terreno no se encuentra dentro de los “corredores”
designados en dicho programa, la adhesión en otras zonas de la
ciudad puede ser bien vista por el gobierno local.
Se recomienda la adhesión a dicho programa, que solicita que el 30%
de las viviendas de un desarrollo, sean comercializadas a precios
preferentes.
• Áreas vendibles.
• Área comercial generada en el conjunto.
De lo anterior se desprende el siguiente cuadro resumen de variables planteadas:
Área
privativa
Número
de deptos
Área
vendible
Departamentos congruentes con el mercado
Precio
por m 2 Precio Venta total Promedio
35 1,895 66,325 $38,940 $1,362,900 $2,582,695,500
50 1,326 66,300 $33,000 $1,650,000 $2,187,900,000
60 1,474 88,440 $31,000 $1,860,000 $2,741,640,000
47 4,695 221,065 $1,600,050 $7,512,235,500
Área
privativa
Número
de deptos
Área
vendible
Programa de vivienda incluyente
Precio
por m 2 Precio Venta total Promedio
35 804 28,140 $22,000 $596,431 $479,530,524
40 804 32,160 $19,548 $781,920 $628,663,680
50 402 20,100 $23,124 $1,156,199 $464,791,998
40 2,010 80,400 $782,580 $1,572,986,202
Área
rentable
Área
construida
Área
de ancla
Área de
subanclas
Locales
comerciales
Área comercial
Renta del ancla
($/m 2 /mes)
Absorción
mensual
inicial
Incremento
anual a la
absorción
Años al
agotamiento
del inventario
$1,600,050 34 5% 10
Absorción
mensual
inicial
Incremento
anual a la
absorción
Años al
agotamiento
del inventario
$782,580 38 5% 4
Renta
del ancla
($/m 2 /mes)
Renta
del ancla
($/m 2 /mes)
4,800.00 7,200 500 700 3,600 181 226 350
Absorcíon
30% año 4,
100% año 6
31

Desarrollos con precios menores a 2.5 millones de pesos por unidad:
Las variables anteriores están soportadas por estudios de mercado
realizados por Colliers.
40.00
35.00
Absorción por área privativa
Los estudios de mercado se basan en las siguientes fuentes de datos:
• El desarrollo denominado Parque San Antonio a poca distancia
del terreno y que se desarrolló con diez torres y
2,500 departamentos.
Absorción Mensual
30.00
25.00
20.00
15.00
10.00
5.00
0.00
• Desarrollos en la Ciudad de México con departamentos de
precios menores a $2,500,000 pesos.
0 20 40 60 80 100
Absorción Privativas en M 2
Este mapa perceptual indica que los departamentos que más se desplazan en
la ciudad se encuentran en el intervalo de 50m 2 a 60m 2 .
Distrito Sustentable Minas | Viabilidad financiera y de Mercado
32
Absorciones
De dichos estudios se pueden justificar las absorciones sugeridas
en la lista de variables con los siguientes elementos extraídos del
mercado:
El caso de Parque San Antonio:
• Se construyeron y vendieron 10 torres con 2,500 departamentos
del año 2005 al año 2018.
• Las áreas privativas son de 65m 2 y el período de absorción
hasta el agotamiento del inventario fue de 11 años ya que
la primera torre estuvo lista para su venta en el año 2007.
• El precio promedio de los departamentos fue de $1,824,587.50
MXP y absorbió 2,500 departamentos en 132 meses
(11 años) equivalente a 18.93 unidades mensuales.
Absorción Mensual
40.00
35.00
30.00
25.00
20.00
15.00
10.00
5.00
Absorción por precio
0.00
$0 $500,000 $1,000,000 $1,500,000 $2,000,000 $2,500,000 $3,000,000
Precio por Unidad
Este mapa perceptual indica que los departamentos que más se desplazan son
los más económicos, pero indica también que existe un nicho de mercado en
departamentos de entre 1.2 y 1.4 millones.
Si se considera que la mayoría de los desarrollos con precios de 2.5 millones y
menos se encuentran en las zonas alejadas del centro geográfico y en el Estado
de México, es válido considerar que precios de alrededor de 1.6 millones en las
zonas centrales tendrán demanda. Esta es la justificación que aprovecha uno
de los mejores atributos del terreno que es la ubicación en las zonas urbanas
centrales de la CDMX.
33

2,500.00
Demanda y= -0.00008x + 1,701.52514
Considerando los atributos adicionales del desarrollo que puede ejecutarse en
el terreno como:
Unidades Vendidas
2,000.00
1,500.00
1,000.00
500.00
Ubicación céntrica, conveniencia de zona, precio de unidades (sugerido de
1.6 millones), nicho de mercado existente, curva de demanda correctamente
situada, economía de escala y fuerza de atracción debido a su tamaño, se
considera válido pensar que la absorción mensual será por encima de la media
del mercado.
-
$2,500,000 $4,500,000 $6,500,000 $10,500,000 $12,500,000 $14,500,000
Rango de Precio por Unidad
Absorción en unidades al mes
Estudio Media Mediana DESV.EST. Absorciones
DESVEST
de la Media
Distrito Sustentable Minas | Viabilidad financiera y de Mercado
34
Esta es la curva de demanda del mercado
de departamentos con precios menores
a 2.5 millones de pesos. Como se puede
observar, tiene pendiente negativa. Es muy
importante derivar del estudio de mercado
la curva de demanda porque al tener
pendiente negativa, indica un mercado
sano y alineado con las leyes económicas
de la oferta y la demanda. Esto significa
que un desarrollador puede estar seguro de
que al ofertar un producto como el sugerido,
el mercado responderá con demanda.
Una baja de precio aumentará la demanda
y viceversa.
Puede observarse también que el precio
de 1.6 millones está al centro del barrido
de la curva de demanda, lo que significa
que a ese precio se demandarían más de
1,200 unidades anuales en la ciudad. El
proyecto planteado requiere una participación
de mercado de 25% a 33%; cifra
que se considera posible debido a la escasez
de terrenos del tamaño de la propiedad
que se ofrece.
En la siguiente tabla se justifica
el pronóstico de la absorción:
Premisas:
Se ha determinado que las
distribuciones de probabilidad
de los precios de las unidades y
de las absorciones se ordenan
en distribuciones de probabilidad
normales.
Esto significa para fines
prácticos que la medida de
dispersión de la Varianza es
válida y por ende, la medida de
la Desviación Estándar también
lo es.
De ahí, se puede asumir que
existen cuartiles superiores
e inferiores al promedio. La
distribución de probabilidad
es una campana simétrica,
conocida como Campana de
Gauss.
< $2,500,000 11.24 4.1 15.2
Parque San
Antonio
18.93 15.5
Media
26.44 1
34.04 1.5
41.61 2
34.43 1
42.18 1.5
49.93 2
Forma de una Distribución de Probabilidad Normal y marcaje de Cuartiles o Desviaciones Estándard
Conclusión:
14%
14%
2% 2%
El mercado indica que es posible:
34% 34%
• Capitalizar el nicho de mercado no atendido de 1.6 millones de pesos por unidad en área
céntrica de la ciudad.
• Desarrollar un proyecto con 6,705 unidades, lograr permisos y autorizaciones rápidas
para comenzar a construir sin dilación al adherirse al programa de “Vivienda Incluyente”
del gobierno de la ciudad.
• Vender en 1.6 millones en promedio a un ritmo que permita el agotamiento del inventario
en el término de diez años.
• Hacer un centro comercial local de 4,800m 2 de área rentable.
• Lograr una Tasa Interna de Retorno adecuada a las expectativas actuales.
1
1.5
2
35

Distrito Sustentable Minas | Anteproyecto y Master Plan
6
Anteproyecto y
Master Plan
36
37

Con el objetivo de implementar un modelo de desarrollo urbano
innovador que responda a demandas ciudadanas y a los nuevos
criterios institucionales del gobierno de la ciudad y delegacional;
Arquitectura 911 diseña un plan maestro empleando un potencial del
predio donde actualmente se ubican las instalaciones de CEMEX
conformadas por dos plantas de concreto, talleres, centro de
distribución y centro de tecnología de cemento y concreto.
Además de lo anterior, a911, tiene un anteproyecto, con
características sustentables, para la construcción de
departamentos de $1.75 millones por unidad con área
comercial, el cual se encuentra a disposición.
6,805 unidades
13,000 m 2 de área comercial
| Anteproyecto y Master Plan
Distrito Sustentable Minas
38
Anteproyecto y Master Plan
En el proceso de realización de este anteproyecto, a911
realizó diversas gestiones ante las autoridades, que
pueden ser utilizadas como punto de partida por el
comprador del terreno:
• Estudio de impacto urbano.
• Estudio de impacto vial con respuesta de la
autoridad definiedo las medidas de mitigación
o integración.
• Estudio de Impacto Ambiental.
• Estudio de forestación, flora y fauna.
• Estudio de manejo de residuos que no indica
necesidad de remediación.
• Factibilidad eléctrica.
• Factibilidad hidrosanitaria.
• Factibilidad de abasto de gas natural.
• Manejo de reciclaje intensivo de agua.
• Mecánica de suelos.
• Estudio Hidrológico y Geo Hidrológico.
• Estudio Topográfico.
• Certificado de zonificación con densidad
autorizada de 6,805 viviendas.
• Alineamiento y número oficial.
Se han trabajado desplantes, huellas, volumetrías, costos
proforma de construcción, medidas de mitigación y
conexión por rampa vehicular y peatonal entre la a avenida
Vía Antigua a la Venta en el norte del predio y por encima
del talud, con la parte plana y baja del terreno donde se
desplantarían las torres.
Este proyecto beneficia la característica de sustentabilidad
y cierto nivel de espaciamiento entre edificios, anchura
de calles interiores y urbanismo cualitativo.
No obstante, la densidad máxima del terreno también
fue estudiada por a911: el resultado es mayor a las
4,500 viviendas. Conjuntando la maximización del uso
de suelo en cuanto a unidades y alturas (17 niveles), la
observancia del reglamento de construcción en cuanto
a huellas, separación de edificios, manejo de sombras,
acceso a luz solar en pisos bajos y alturas de estructuras,
puede llegar hasta 6,805 unidades, con área comercial.
La zona comercial óptima considerando la competencia
existente y la situación del terreno es de 4,800m 2 ,
suficiente para abastecer el comercio interno para poco
menos de siete mil familias.
39

Rampa de Acceso en el Talud
Una nueva conectividad
Como una de las principales estrategias de integración vial, se plantea la
construcción de una rampa vehicular, que proveerá conectividad entre la Antigua
Vía la Venta y Cerrada de Minas.
Esta nueva conexión brindará descongestión a vialidades alternas y comunicación
con importantes zonas de la ciudad.
1
Talud de Conceto
Uso de Suelo con Vocación Comercial
Programa delegacional de Desarrollo Urbano Alcaldía Álvaro Obregón
Por su amplio uso de suelo comercial se permiten prácticamente todos
los tipos de comercio en planta baja que pueden complementar de manera muy
significativa al componente habitacional del proyecto.
Todos los servicios accesibles dentro del mismo conjunto con máxima seguridad
el complejo está dotado de los usos y giros comerciales necesarios para
la comodidad de sus usuarios.
2
3
Jardines en plataforma Talud
Talud Natural
Condiciones Actuales
| Anteproyecto y Master Plan
3
1 1
2
2
3
Distrito Sustentable Minas
40
41

Proyecto con alto impacto en mejoras viales
Uno de los objetivos principales del anteproyecto es generar impactos positivos
en la movilidad vehicular de la zona debido a la reconfiguración que el nuevo
desarrollo producirá en la operación vial.
Operación SIN
Distrito Sustentable Minas
Características de
movilidad actual
| Anteproyecto y Master Plan
Operación CON
Distrito Sustentable Minas
Estudio
Impacto Vial
Características de
movilidad afectada
Mejoras Viales
Distrito Sustentable Minas
42
Operación CON
Distrito Sustentable Minas
Ejecutar medidas de
mitigación
Características de
movilidad mejoradas
43
+ medidas de mitigación

Este Memorándum de Oferta y cualquier otro material informativo que sea proporcionado
(en lo sucesivo, el “Memorándum”) se expide con el único propósito de informar
aspectos relevantes en la posible inversión o adquisición del inmueble ubicado en (ubicación
del proyecto) (el “Inmueble”) y no podrá utilizarse para ningún otro propósito
o revelarse a ningún tercero sin el previo consentimiento por escrito de (nombre del
cliente) (el “Cliente”).
Este Memorándum ha sido elaborado por Colliers únicamente para fines informativos
y está diseñado para ayudar a un posible comprador, su representante legal, sus asesores
y/o agentes (en lo sucesivo, el “Comprador Interesado”) a determinar si desea
invertir en el Inmueble. Parte de la información contenida en este documento se obtuvo
de fuentes que están fuera del control de Colliers y el Cliente. En consecuencia, a pesar
de que se considera que la información contenida en este Memorándum es confiable,
es susceptible de imprecisiones, errores, omisiones y cambios, se proporciona sin manifestación
o garantía explícita o implícita de ser una información precisa o integral.
En virtud de lo anterior y de que el Inmueble se ofrece en las condiciones que se encuentra,
el Comprador Interesado únicamente podrá utilizar este material para facilitar
la revisión y será éste quién deberá hacer sus propias e independientes investigaciones,
pronósticos y conclusiones con respecto del Inmueble así como de los coeficientes de
construcción, requisitos y limitantes de construcción y desarrollo que, conforme a las
leyes y reglamentos aplicables, tiene el Inmueble, sin depender de este Memorándum.
El Comprador Interesado no deberá depender de este Memorándum para obligarse a
actuar o no actuar de manera alguna. Por tanto, Colliers y el Cliente no serán responsables
de ninguna manera por, incluyendo sin limitarse a, decisiones, obligaciones, costos
o gastos incurridos, cambios en prácticas comerciales, planes, organización, productos
o servicios basados en el uso o dependencia de este Memorándum.
Los materiales contenidos en este Memorándum son sólo una referencia general. Se
basan en información general del Inmueble y del mercado. Por lo tanto, los resultados
de los pronósticos podrían ser distintos. Cada Comprador Interesado deberá entonces
confiar en su propia investigación y estimación de los futuros rendimientos del Inmueble,
así como consultar con sus asesores correspondientes, incluyendo abogados y
contadores.
Este Memorándum es confidencial y para uso exclusivo de su destinatario en los términos
señalados anteriormente; por este motivo, cualquier distribución o copia de éste
está prohibida en su totalidad, sin la previa autorización de Colliers y el Cliente.
Contacto
Antonio Sordo
Director Soluciones Patrimoniales
antonio.sordo@colliers.com
Miled López Buentello
Director de Desinversión de Activos
miled.lopez@colliers.com
Oscar Méndez
Broker Sr. Desinversión de Activos
oscar.mendez@colliers.com
Colliers International Ciudad de México | +52 (55) 5209 3636 | www.colliers.com | @ColliersMexico
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